Nr 3 2012 | www.fastighetsforvaltaren.se
FUKT- & VATTENSKADOR
33
Baktryck i avloppssystem kan enkelt förhindras Baktryck i avloppssystem kan uppstå på flera olika sätt. Svensk Försäkring uppskattar att cirka 80 procent av de väderrelaterade översvämningsskadorna i Sverige orsakas av baktryck. Det rör sig om cirka 6 000 skador per år till en kostnad av 280 miljoner kronor. Men det finns lösningar på problemen.
– Baktryck kan uppstå på många olika sätt, i klimatsammanhang sker det när vattennivån i det kommunala nätet går i taket, vatten trycks in i fastighetens system istället för att det rinner ut, säger Staffan Moberg, förbundsjurist på Svensk Försäkring. Lågt belägna fastigheter drabbas ofta först. En annan anledning är att regnvattenledningar ansluts som gör att man får in vattnet i fastighetens servis. En enkel lösning är då att koppla bort rören som leder från taket ner i servisen. – I övrigt, om det är kommunalt vatten, så inser vi att det är en långsiktig process, att bygga om. Tills dess kan man vidta andra åtgärder för utsatta fastigheter som backventiler eller pumpsystem, säger Staffan Moberg. Backventiler
I försäkringsbranschen har man tidigare sagt att backventiler, de fungerar inte, samtidigt som de används flitigt i Tyskland. För att fungera måste de underhållas och ses till en till två gånger per år. Gör man bara det fungerar backventilerna alldeles utmärkt. – I Tyskland har man en lagstiftning som mer eller mindre kräver att backventiler används och även försäkringsbolagen kräver det. I framtiden kan försäkringsbolagen komma att ställa krav på det här med, säger Staffan Moberg. I Tyskland har man använt backventiler i 100 år. Men inte ens där är det helt utan
Staffan Moberg, förbundsjurist, Svensk Försäkring. problem. Kravspecifikationen på backventilerna är ganska snäv, vilket har förhindrat utvecklingen. Principen för en backventil är att den täpper till så att vattnet inte kan rinna baklänges via va-systemet, att flödet bara kan ske åt ett håll. I Sverige är vi mer fria att hitta bra tekniska lösningar och det finns flera kommuner som har kommit långt i praktiken. Två goda exempel
– Malmö stad har gjort det bra med många olika lösningar, säger Staffan Moberg. Malmö ligger illa till i förhållande till
havsytan. Staden ligger platt och är utsatt för havsnivån som lätt kan stiga. Eftersom det är flackt blir det dålig avrinning vid stora skyfall. Men i nya områden är en fördröjningskapacitet inbyggd. Vatten leds bort ytledes istället för att ledas in i va-nätet. Botkyrka kommun är ett annat bra exempel där klimatanpassningsplaner tagits fram. – Vi menar att om vissa fastigheter ligger illa till och är utsatta för baktryckskador mer frekvent på grund av otillräckligt kommunalt VA-nät bör kommunerna ta ansvar och stå för förebyggande åtgärder och underhåll, säger Staffan Moberg. Fastighetsägaren eller förvaltaren kan också ha det inlagt i förvaltaruppgiften, att ha tillsyn en till två gånger per år. Vilken som är den bästa tekniska lösningen beror på vad det är man vill skydda. Moberg menar att om det är en enkel lokal, eller ett garage finns kanske inte så stor anledning att lägga ner stora kostnader: – För mer värdefulla lokaler med mer värdefullt innehåll, krävs mer effektiva och kostnadskrävande åtgärder. Försäkringsbolagen får inte samarbeta om gemensamma regler för att avhjälpa baktrycksproblematiken på grund av konkurrenslagstiftningen. Vad de behöver är krav på byggregler eller lagstiftning, men om och när den kommer vet vi ännu inte. Kommunala backventiler i privata fastigheter
– Därför vill vi att kommunerna tar ett eget ansvar, säger Staffan Moberg, som berättar att bland annat Malmö stad och kommunerna Norrköping, Arvika, Hudiksvall och Luleå har låtit installera backventiler i privata fastigheter. Sveriges kommuner och landsting gjorde en stor studie i höstas, om landets 290 kommuner hade klimatanpassningsplaner. Det var bara 70 stycken som hade det, men alla svarade inte.
– Vi menar att varje kommun bör ta fram en klimatanpassningsplan med en analys över vilka områden som ligger illa till, säger Staffan Moberg. Det kan bland annat bero på sjöar, floder, havsyta och nederbörd med mera. Vilka delar av det befintliga fastighetsbeståndet som ligger illa till och vilka delar av kommunen som man inte bör bygga på, är två frågor som kan besvaras i analysen. Analysen bör leda fram till en plan för att förhindra att omfattande skador uppstår på befintliga fastigheter, vid kraftiga regn eller vid stigande vattendrag. Köpenhamnsregnet
– Köpenhamn fick ett 400 årsregn förra året. Kommer det att ta 400 år till innan det sker nästa gång, frågar Staffan Moberg. Kostnaderna för försäkringsskador uppgick till 6 miljarder kronor. Till det kommer de enskilda personernas skador och skador för staten för infrastruktur. Moberg menar att totalsumman för skadorna i Köpenhamn hamnar mellan 10 och 15 miljarder kronor. Som en jämförelse kostade stormen Gudrun 4 miljarder kronor i försäkringsskador. – Köpenhamnsregnet kunde lika gärna hamnat över Malmö då regnvädret drog in österifrån, säger Staffan Moberg Fler orsaker till baktryck kan vara dåligt underhåll av va-nätet, grus, pinnar och andra föremål kan helt eller delvis sätta igen systemet, men den vanligaste orsaken är att det regnar kraftigt som gör att va-nätet når sitt kapacitetstak. – Vi upplever att problemen med de väderrelaterade översvämningsskadorna på fastigheter ökar. Vi har haft många skyfall under 2000-talet, som vi inte sett på samma sätt på 1900-talet, säger Staffan Moberg. Fredrik Moback
Proaktivt eller reaktivt i samband med renovering? Vi har ett stort renoveringsbehov av våra svenska fastigheter. Under de närmaste 10 till 15 åren behöver cirka en miljon lägenheter renoveras. Det innebär att alla idag otillåtna byggnadsmaterial behöver bytas ut och att öppna eller dolda fukt- och mögelskador bör åtgärdas.
Regler finns om asbest, radon och PCB. Detta innebär i klarspråk att all PCB ska vara bortsanerad till 2016. Radonhalten inomhus ska understiga 200 Bq. Asbest ska antingen saneras bort eller täckas in, om man väljer det senare alternativet måste det dokumenteras noggrant. När det gäller mögel och bakterier saknas direkta lagkrav jämförbara med asbest, radon och PCB. Detta till trots att det finns stor kunskap inom sjukdomshistoriken när det gäller sambanden mellan fukt – mögel - ohälsa. Vi har inte kommit längre än till Miljöbalkens formulering: ”Alla som bedriver eller avser att bedriva en verksamhet skall utföra de skyddsåtgärder och vidta de försiktighetsmått i övrigt som behövs för att förebygga, hindra eller motverka att verksamheten medför skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön.” Svepande
Socialstyrelsens direktiv ”Olägenhet för människors hälsa” gäller där det förekommer synlig mikrobiell växt och eller mikrobiell lukt i bostadsrum eller lokaler för allmänna ändamål och där mikroorganismer eller mikrobiell lukt befaras spridas från byggnadskonstruktionen eller från till exempel källare, grund eller vind, till bostadsrum eller andra rum där människor vistas stadigvarande. Vi har även Boverkets byggnadsregler där man lite svepande anger att man inte får utforma byggnader så att fukt
orsakar skador, elak lukt eller hygieniska olägenheter och mikrobiell tillväxt som kan påverka människors hälsa. Om vi ser till hälsosituationen i Sverige av idag så kan vi se att vi fått en ökning av astma med 200 procent de senaste 20 åren, även allergier ökar. 40 procent av befolkningen har eller har haft allergi, 1/3 av barnen har allergi, enligt Magnus Wickman, professor i Barnallergi vid Karolinska Institutet/Överläkare Södersjukhuset. ”Barn som lever i mögelskadade hus har en 40 procentig ökad risk att drabbas av astma under de första levnadsåren. 50 – 60 procent har ökad risk för allergisnuva upp till skolåldern.” Statistik på mögelprover till Pegasus lab under de senaste fem åren, visar att vi har ett stigande problem med detta enligt grafen nedan. All mögel och bakterieförekomst är ett resultat av för hög fuktbelastning och just hög fuktbelastning är den största bakomliggande faktorn till ohälsa i byggnader. Problemet med att konstatera om mögel eller bakterieproblem förekommer eller inte är att organismerna är för små för att se med ögat, det krävs ett mikroskop med hög förstoring. Faktum är att allt mögel luktar eller syns inte. Om man har ett fuktproblem måste fukten saneras, men då måste man inse att även om fukten avlägsnas blir fuktprodukterna kvar såsom hälsopåverkande emissioner och toxiner gaser och partiklar. Det är bara fukten som försvinner. Vid provtagningar av mögel så måste man inse att luftprov bara indikerar eftersom det inte bevisar att källan finns i fastigheten. Materialprov däremot verifierar om det verkligen finns mögel och bakterieproblem i byggnaden. Radon i bostäder
Radon finns nästan överallt i marken i olika mängder. Om lufttrycket är lägre
inomhus än utomhus så kan radon sugas in i hus från marken. Radon finns även i så kallad blå lättbetong i byggnader eller i dricksvattnet vilket också kan göra att halten radon inomhus blir högre. Socialstyrelsen anger ett riktvärde på 200 Bq/m3 för bostäder, skolor och förskolor. När det radioaktiva grundämnet radium sönderfaller bildas radon som är en osynlig och luktfri gas. I nästa steg sönderfaller radon till så kallade radondöttrar som är radioaktiva metallatomer. Radondöttrarna fastnar på damm som vi andas in och kan på det viset komma ner i våra lungor. Radon är den vanligaste orsaken till lungcancer näst efter tobaksrökning. Radon som finns i bostäder orsakar cirka 500 lungcancerfall varje år. Av dessa är det ungefär 50 som aldrig varit rökare.
jon. Man sparade alltså här cirka 80 procent i ROT-avgifter och då har vi inte räknat in tidsbesparingen som i detta projekt kostade 1.6 miljoner per dag. Konsekvensen om man inte har planlagt innan renoveringsstart blir att projektet blir: t %ZSBSF QFSTPOBM NBUFSJBM FYQSFTT
t 5BS MÊOHSF UJE CZHHTUPQQ PDI BOBMZT
t 0OÚEJHB SFOPWFSJOHBS SFOPWFSBS GSJTLB områden) t #FMBTUBS BSCFUTNJMKÚ JOPNIVTNJMKÚ utomhusmiljö Vår slutsats är: Jobba Proaktivt, inte Reaktivt. Detta ska ske i god tid, långt innan offertarbetet tar sin början. Bengt Wessén, Eurofins Environment Testing Sweden AB
Renovering av miljonprogrammet
Vid val av renoveringsutförande så finns det i princip två vägar att välja om man ska följa lagstiftningen. Antingen så river man ut allt byggnadsmaterial så att man erhåller en stomren fastighet och bygger upp allt på nytt, eller så analyserar man varje rum efter föroreningar och river bara ut de rum som är förorenade av asbest, mögel och PCB. Vi har exempel på en renovering av 55 lägenheter där man vägde för och emot en total utrivning eller att riva efter att man analyserat samtliga rum. Det statistiska underlaget som man fattade sitt beslut på, påvisade föroreningar i 60 procent av rummen i tre trappuppgångar. Om man valde att riva ut allt så innebar det en extra kostnad för projektet på strax över sex miljoner kronor. Då valde man att analysera samtliga rum och man kom fram till att föroreningsgraden i projektet var att 17 procent av rummen var förorenade och extrakostnaden för analyser och sanering blev strax över en mil-
FAKTA Tre faktorer är basala för mögel/bakterietillväxt A fukt (>75 % relativ fuktighet) B energi (organiskt byggmaterial) och C sporer (finns överallt). Orsaken att fukten kommer in i våra byggnader fördelas enligt följande: t ,POTUSVLUJPOTGFM
t 'VTLCZHHF TMBSW
t 'VLUTLBEB
Källa: Pegasus lab, Health Implications of Fungi in Indoor Environments (Isbn 0-444-81997-5)