雅致外观，尽显品质生活； 舒适布局，缔造温馨家园 —— 惬意人生，由此开启 百年昆士兰宅邸，韵致悠长绽风华； 双宅相携呈妙境，雅情逸梦谱华章
澳大利亚房屋投资：新房东在 12 个月内损失 $23k+ 购买两个主要城市
购买投资物业的分步指南
在澳大利亚买房所需的疯狂收入揭晓
完美搭配：如果您是葡萄酒爱好者，可以购买或建造新地点的 5 个地点
买家在 2025 年进入市场之前需要了解的 8 件事
南澳区域解读 Urrbrae SA 5064
昆州区域解读 Buccan QLD 4207
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雅致外观，尽显品质生活
舒适布局，缔造温馨家园
惬意人生，由此开启
3a Avenida Street, Campbelltown, SA 5074
当夜幕悄然降临，柔和的灯光洒在这座住宅的外 立面上，房屋的独特设计在光影中更显魅力。其 外立面融合了现代与自然元素，灰色的屋顶搭配 白色的墙体，简洁而大气。一侧的石砌墙面增添 了几分质朴与质感，与木质大门相得益彰，营造 出一种温馨而又不失格调的氛围。
门前的车道宽敞平整，旁边的绿植点缀其间，为 整个住宅增添了一抹生机与活力。住宅占地为 418平方米，拥有4间卧室，2间浴室，双车库， 能够满足绝大多数家庭的需求。
推开木质大门，首先映入眼帘的是一间会客厅。
客厅以白色为主色调，搭配浅色木地板，营造出 明亮而通透的空间感。一侧的大幅落地玻璃窗将 室外的景色引入室内，使整个空间显得更加开阔。
客厅内摆放着浅灰色的布艺沙发，柔软舒适，搭 配几个同色系的抱枕，尽显温馨。沙发前是一张 造型别致的圆形茶几，上面摆放着几瓶绿植和装 饰品，为空间增添了几分生机与艺术气息。墙上 挂着两幅风格独特的装饰画，丰富了视觉效果。
两把黑色的皮质单人椅置于沙发旁，与整体风格
相呼应，为客厅增添了一丝时尚感。
穿过客厅，便来到了卧室区域。卧室同样以白色 为基调，墙面干净整洁，地面铺有柔软的米色地毯， 让人倍感舒适。房间内摆放着一张白色的大床， 床上铺着洁白的床单和浅蓝色的毯子，搭配几个 色彩淡雅的抱枕，营造出宁静而舒适的睡眠氛围。 床头两侧各有一个造型独特的床头柜，上面摆放 着精致的台灯，柔和的灯光为房间增添了几分温 馨。房间的一角还放置了一把木质扶手椅，搭配 灰色的坐垫和深灰色的抱枕，为卧室增添了一个
舒适的休憩角落。
继续前行，便来到了客餐厅和厨房区域。这里采 用开放式的设计，空间宽敞明亮。客厅部分摆放 着一张浅灰色的弧形沙发，造型时尚，搭配几把 黑色的椅子和一张大理石台面的茶几，营造出一 个舒适的休闲区域。
餐厅位于客厅的一侧，摆放着一张长方形的餐桌 和几把灰色的餐椅，透过落地窗可以看到室外的 美景，用餐时也能享受惬意的氛围。厨房区域以
浅木色的橱柜为主，搭配灰色的大理石台面，显 得简洁而大气。厨房内配备了齐全的厨具和电器， 满足日常烹饪的各种需求。天花板上悬挂着几盏 造型独特的吊灯，为整个空间增添了几分时尚感 和艺术气息。
走出室内，来到室外空间。这里有一片绿意盎然 的草坪，四周被黑色的围栏围住，保证了一定的 私密性。草坪的一侧是房屋的背面，大面积的玻 璃窗将室内外空间连接起来，使得室内外的光线 和景色相互交融。在夏日的傍晚，一家人可以在
草坪上嬉戏玩耍，或是在户外举办一场温馨的烧 烤派对，尽情享受悠闲的时光。
该房产不仅拥有精致的室内外设计和舒适的居住 空间，还位于交通便利、配套设施完善的区域， 周边有学校、商店、公园等，为业主的生活提供 了极大的便利。
详细的住宅参数： -占地418平方米
-4间卧室 -2间浴室 -双车库 -双客厅（私人客厅设有壁炉) -厨房：设有餐具室、洗碗机等 -室外娱乐区：设有烧烤架
有意请联系：
Alexander Parzis：0410588633 Hayley Parzis：0411318382
百年昆士兰宅邸，韵致悠长绽风华 双宅相携呈妙境，雅情逸梦谱华章
49 Denham Terrace, Tarragindi, Qld 4121
-名邸鉴赏-
当黄昏的余晖温柔地洒在这座建于 1905 年左 右的昆士兰风格宅邸上，时光仿佛在此刻驻足， 诉说着岁月的故事与典雅的韵味。Denham Terrace 49 号，宛如一颗镶嵌在 Tarragindi 的 璀璨明珠，以其独特的魅力和庄重的气质，静静 矗立在这片土地上。那红顶白栏的精致外观，在 绿树掩映下，散发着一种静谧而又迷人的气息， 仿佛是从旧时光中走来的贵族，带着历史的沉淀 与现代的风华，迎接着每一位来访者，开启一段 关于极致生活的美好旅程。
穿过大门，首先映入眼帘的是宽敞的门厅，地面 铺设的精美瓷砖与墙壁的柔和色调相得益彰，一 盏简约而不失格调的吊灯从天花板垂下，洒下柔 和的光芒，照亮了归家的路。左侧的衣帽架和鞋 柜设计巧妙，既方便了日常使用，又不显得突兀， 尽显主人对生活品质的追求。
从门厅步入，便来到了楼下的起居区。这里是家 庭聚会和休闲娱乐的理想场所，舒适的沙发摆放 得错落有致，柔软的抱枕随意点缀其上，仿佛在 邀请人们前来放松身心。一旁的壁炉，黑色的砖 石搭配木质的炉架，散发着复古的气息，在寒冷 的冬日里，燃起的火焰将为整个空间增添无尽的
温暖与温馨。壁炉上方的艺术画作，以其独特的 风格成为了视觉的焦点，与周围的装饰相得益彰。
紧邻起居区的是洗衣房，虽然是功能性空间，但 也丝毫没有被忽视。充足的储物空间和现代化的 洗衣设备，让家务劳动变得轻松而高效。
继续前行，便可见三间卧室，如静谧的港湾等待 着主人的归来。每间卧室都有着独特的韵味，却 又都洋溢着家的温馨与舒适。柔和的灯光从床头 的壁灯中倾泻而下，为房间笼罩上一层暖黄色的 光晕，仿佛是夜空中闪烁的星星，守护着每一个 甜美的梦。床榻宽大而柔软，床上用品的质地细腻，
触感极佳，精心搭配的色彩和图案，为房间增添 了一抹优雅的气息。衣柜镶嵌在墙壁之中，简约 而实用，足以收纳主人的四季衣物，保持房间的 整洁与宽敞。
沿着楼梯拾级而上，便来到了二楼。首先引入眼 帘的是设备齐全的厨房。整体橱柜采用了经典的 白色调，搭配深色的大理石台面，既简洁又大气。
高端的电器设备一应俱全，从烤箱、炉灶到洗碗机， 无不彰显着主人对烹饪的热爱和对品质生活的坚 持。厨房的一侧设有一个小巧的餐吧，几把高脚 凳整齐排列，这里是享用早餐或是小酌一杯的绝
佳之地，透过窗户，可以看到窗外绿意盎然的景色， 为烹饪时光增添了一份自然的惬意。
步入与厨房相邻的客厅，一股温馨而复古的气息 扑面而来。深色的砖石壁炉如同一座沉稳的历史 丰碑，矗立在墙边，黑色的沉稳与白色的墙面形 成鲜明对比，上方挂着的艺术画作，似是点睛之笔， 为整个空间注入了一丝灵动的艺术气息。
两张皮质扶手椅，泛着岁月的光泽，仿佛在静静 诉说着过往的故事，它们与一旁的深色皮沙发相 得益彰，共同构成了舒适的休憩区域。沙发上随
意摆放的灰色抱枕，增添了几分柔软与惬意。脚 下的木质地板，纹理清晰，质感温润，与黑白相 间的地砖巧妙搭配，既富有层次感，又尽显典雅 格调。透过窗户洒进的自然光线，为整个客厅镀 上了一层柔和的光晕，使得这里的每一个角落都 散发着家的温暖与宁静，仿佛是一个可以让人卸 下所有疲惫的避风港，让人不禁沉醉于这惬意的 氛围之中。
餐厅与客厅相邻，一张深色的实木餐桌占据了房 间的中心位置，周围环绕着配套的餐椅，椅背上 精美的雕花透露出一丝古典的韵味。天花板上悬 挂的水晶吊灯，在灯光的映衬下闪烁着璀璨的光
芒，为餐厅增添了一份奢华的氛围。墙上的装饰 画和角落的绿植，恰到好处地点缀了整个空间， 使餐厅显得既庄重又不失生机。
主卧套房位于二楼右侧，推门而入，宽敞的卧室 令人眼前一亮。柔软的大床、精致的床头柜和衣 柜，无不体现着主人对舒适生活的追求。主卧内 还设有一个独立的卫生间，大理石材质的洗手台、 豪华的浴缸和独立的淋浴间，营造出了一个宛如 五星级酒店般的洗浴空间。
此外，二楼还设有其他几间卧室，每间卧室都各 具特色，但都同样注重舒适性和私密性。柔和的
灯光、舒适的床铺和充足的储物空间，为家庭成 员提供了各自的温馨小天地。还有一间办公室 / 卧室，这里既可以作为安静的办公场所，也可以 随时变身为客房，满足不同的生活需求。房间内 摆放着一张宽大的书桌和舒适的办公椅，书架上 整齐地排列着各类书籍，营造出了浓厚的学习和 工作氛围。
走出室内，来到室外空间，更是别有一番天地。 宽敞的露台环绕着房屋，木质的地板和白色的围 栏，尽显典雅之美。露台上摆放着舒适的户外家具， 一张长桌和几把椅子，是家庭聚餐和朋友聚会的
理想场所，在这里可以一边享受美食，一边欣赏 周围的美景。
沿着露台的楼梯而下，便来到了泳池边的休闲区。 碧蓝的泳池在阳光的照耀下波光粼粼，池边的躺 椅和遮阳伞为人们提供了一个放松身心的好去处。
旁边的水疗区更是为这座宅邸增添了一份奢华的 享受，忙碌了一天之后，在这里泡上一个热水澡， 所有的疲惫都将烟消云散。
此外，房产还配备了多个车库，可以满足家庭的 停车和储物需求。而位于房屋一侧的网球场，则
为热爱运动的家庭成员提供了一个挥洒汗水的场 地，无论是清晨还是傍晚，都可以在这里享受运 动的乐趣。
这座位于 Tarragindi 的宅邸，将典雅与舒适完美 融合，每一个角落都充满了生活的气息和家的温 暖。从进门的那一刻起，它便以其独特的魅力吸 引着人们的目光，而每一个精心设计的空间，都 仿佛在诉说着一个关于美好生活的故事。
无论是家庭的温馨时光，还是朋友的欢乐聚会， 这里都能为您提供一个理想的场所。拥有这样一 座房产，无疑是开启了一段高品质生活的新篇章。
除了上述空间之外，这处房产还包含一栋位于
Weller Road 侧边的第二住宅。第二住宅为三居 室，配有一间浴室和一个车库，内部面积 169 平 方米，带顶露台和门廊面积 18 平方米，总面积 约 328 平方米。其内部布局包括客厅、封闭式露 台、家庭餐厅、厨房、主卧、次卧、洗衣房等， 无论是自住还是投资都很适合。
详细的住宅参数： -占地：2,586m² - 9间卧室 - 5间浴室
- 7车位
-可购买由 49 Denham Tce 和 117 Weller Rd 组成的全套房产
49 Denham Tce 包括：1979 平方米、
6 间卧室、4 间浴室 6 辆车 117 Weller Rd 包括：607 平方米、
3 间卧室、1 间浴室和 1 辆车
-也可以选择分开购买房产 -厨房： 安装有Gaggenau
电器，设有石质台面、 餐具室和充足的橱柜储藏空间 -主卧：独立盥洗室、步入式衣帽间 -游泳池
-水疗中心
-池畔酒吧
-全围栏草坪后院
-网球场
-近 Tarragindi Recreation Reserve
-近Westfield Mount Gravatt 和
Toohey Forest Park
-学区：Saint Elizabeth's Primary School, Saint Joachim's Primary School
及 Saint Agnes Primary School
有意请联系：
Michael Bacon：0423342707
Dan Rutherford：0451657836
注：图文版权归原作者所有
原文链接：https://www.realestate.com.au/property-house-qld-tarragindi-147000596
澳大利亚房屋投资： 新房东在 12 个月内损失 $23k+
购买两个主要城市
澳大利亚房地产投资者在第一年平均会亏损，而 该国两个最大首都的投资者可能在短短 12 个月 内自掏腰包超过 23,000 澳元。由于印花税和土 地税超过租金回报，而且主要首都被认为正在接 近房屋价值峰值，在许多情况下，房东可能需要 数年时间才能盈利。
澳大利亚房地产投资者委员会（Property Investors Council of Australia）主任本·金斯 利（Ben Kingsley）在持有第一年的投资成本的 数据已经公布，并警告称在下一次联邦选举中进 一步考虑取消负扣税。
他的数据显示，在墨尔本拥有 937,289 澳元的投 资 12 个月后，自付费用可能会使那里的投资者 亏损 26,798 澳元——这是该国最糟糕的数字。
亏损是根据每年约 29,056 元的 3.1% 租金回报 计算，该回报从 53,717 元的印花税账单和 2137 元的土地税中扣除。尽管房屋价值中位数要高得多， 为 1,441,957 澳元，比维多利亚时代的典型数字 增加了近 10,000 澳元的印花税，但悉尼人的情况 略好一些，预计亏损为 23,762 澳元。Empower Wealth 老板兼 PICA 董事 Ben Kingsley 的黯淡 计算表明，在上个财年结束时，投资者只要买入，
几乎每个主要资本都会蒙受损失。
在阿德莱德，811,059 澳元的典型购房费用将使 投资者一年自掏腰包支付 17,144 澳元，而在布 里斯班，在投资该市 937,479 澳元的房价中位数 后，将出现 5114 澳元的缺口。由于堪培拉也输了， 只有珀斯、霍巴特和达尔文处于亏损状态。金斯 利表示，虽然一些投资者可能预计第一年会亏损， 但很少有人会预期亏损会达到数万澳元。
虽然不断增长的投资贷款似乎表明许多人正在接 受这一挑战，但这位房地产专家指出，这些数据 并没有区分商业和住宅投资——他认为购买工业、
零售和办公资产的人可能会大幅增长，这为房东 提供了更有利的条件。
这位房地产专家表示，在大多数首都，五年内， 用传统存款购买房屋的人的损失将由资本收益来 弥补。但对于那些利用自己房屋的资产净值来这 样做的人来说，而不是投入现金，他们可能需要 更长的时间。
“如果你在悉尼的资本利得回报率为 5-6%，那 么这些数字看起来还不错，”金斯利先生说。但 我们知道悉尼已经耗尽了气息。墨尔本正在撤退。
他补充说，虽然传统上达到房屋 55-65% 的净值
意味着澳大利亚人是中性的杠杆或盈利，但不断 上升的税收负担正在延长这一时间表，尤其是在 维多利亚州。
金斯利先生指出，除了高税收外，与悉尼和布 里斯班相比，墨尔本的租金“比市场价值低 20%”——这加剧了该市对投资者的低吸引力。“墨 尔本是最糟糕的，仅仅是因为税收，”金斯利先 生说。“但这不包括额外的最低租金标准要求。”
虽然维多利亚州的租赁市场环境存在问题，但金 斯利先生警告说，由于大多数州首府的投资物业 在所有权的第一年甚至两年内都无法盈利，任何 摆弄负扣税的行为都可能产生灾难性的后果。“如 果他们取消负扣税，你购买投资的动力为零，” 金斯利先生说。
“这是小型私人租赁住宿提供商每年投资数百亿 澳元——没有这些，谁来买单？”他警告说，这 可能会导致房地产市场崩盘、租金长期短缺，并 变得“在政治意义上至关重要”，因为最终可能 导致他们被迫冻结租金——这将进一步疏远投资 者。从长远来看，如果租金短缺变得更严重，它 可能会开始影响主要雇主，因为他们很难找到愿 意进入具有挑战性的租赁市场以搬迁工作的有才 华的工人。
购买投资物业的分步指南
制定明确的计划是您购买投资物业的第一步—— 以下是您需要了解的内容。
在准备购买投资物业时，首先要打好财务基础很 重要。这包括计算出您可以借款并随后花费多少， 以及您的投资地点，这样您就不会过度投入到给 您的预算带来压力的房产上。
这五个步骤可以帮助您踏上投资房地产的阶梯。
第 1 步：获得存款并计算您可以借多少钱 您从哪里获得购买潜在投资物业的定金？您有现 金储蓄吗，还是会使用现有房屋的净值？净值是 您财产的当前价值与您所欠房屋贷款金额之间的
差额。大多数贷方会让您获得高达 80% 的财产价 值（这可能因机构而异）。
例：Sahim 的房产目前价值 500,000 美元，他
目前有一笔欠款 350,000 美元的 CommBank 房屋贷款。重要的是要了解您通常无法获得您财 产的所有权益。
Sahim 的财产估价：500,000 美元
Sahim 的现有住房贷款：350,000 美元
Sahim 的股权访问：50,000 美元
在与他的房屋贷款专家交谈后，Sahim 最多可以 借到他房产价值的 80%（80% x 500,000 美元 = 400,000 美元）。
Sahim 现在可以获得 50,000 美元的股权 （400,000 美元至 350,000 美元）。
通过利用他的可用资产，Sahim 的现有住房贷款 将从 350,000 美元增加到 400,000 美元，他的
还款额将相应调整。
一旦你知道了你的存款，你就可以计算出你的借 贷能力。您的存款加借贷能力让您清楚地了解您 的房产购买预算。除了押金外，您还需要为拥有 投资物业的其他费用做预算，包括市政费、水电费、 政府税、物业管理费等。
第 2 步：决定您的投资策略
接下来，弄清楚您希望从您的投资物业中获得什 么。您想要一个能产生高收入并且从第一天起就 盈利的房产吗？或者您是否愿意每月为一小笔缺 口提供资金，其长期目标是在房产升值的同时偿 还债务？这些类型的问题将帮助您确定哪种类型 的房地产投资和杠杆策略最适合您。这也将帮助 您确定哪种类型的房产更合适：资本增长房产， 或产生高收益的房产。
资本增长是房产随着时间的推移而增值的金额， 而收益率是您从房产投资中获得的“回报”，最
常见的是租金的形式。一般来说，高增长的房产 通常更昂贵且负杠杆，而高收益房产更实惠且负 杠杆。
第 3 步：开始研究房产
现在您已经了解了您想从房地产投资中获得什么， 您可以开始考虑您想要购买的房产类型及其位置。
靠近公共交通、医疗保健、零售、儿童保育和其 他便利设施的房产通常更受追捧。一旦您决定了 要在哪里购买，请查看该地区同类房产的销售和 租赁价格，以更好地了解您的租金收益可能是多 少。CommBank 的房屋贷款专家可以为您提供 定制的房产和郊区报告，以全面了解您感兴趣的 任何房产或郊区。
第 4 步：选择合适的贷款
不同类型的投资贷款可以帮助您取得不同的结果。
CommBank Investment Home Loans 有多种 选择，例如固定和浮动利率、使用抵消账户和重 新提取以及仅付息期。
考虑哪些功能对您很重要，以便您可以定制适合 您的投资贷款。
第 5 步：安顿和管理您的投资物业
交割日的进行方式与购买自己的房屋类似，只是 您不领取钥匙并入住。相反，您聘请物业经理并 开始寻找新租户或接管与现有租户的租赁协议。
如果您选择聘请物业经理，他们可以处理您投资 物业的日常工作，并且有相关保险，您可以放心， 一切都在按应有的方式进行。
因此，如果您准备好开始您的投资之旅， CommBank 的房屋贷款专家可以帮助指导您从 头到尾完成整个过程。
在澳大利亚买房 所需的疯狂收入揭晓
经济模型显示，随着买家遇到关键的负担能力障 碍，利率仍处于高位，今年悉尼大部分地区的房 价可能会下跌超过 100,000 澳元。
与此同时，住房专家报告称，大部分市场在 2024 年被高估了，价格上涨远远超出了许多人的收入 范围。
Finder 对抵押贷款和 PropTrack 价格数据的分 析显示，购房者现在需要每年近 280,000 澳元的 家庭收入才能以当前城市中位数价格约 $1.44m 买得起房子，每年需要大约 $160,000 才能购买 一个普通单元（$850,000）。还有 300 个区域（相 当于悉尼郊区的五分之二左右），购房者每年需 要赚取超过 400,000 澳元才能买得起普通房屋。
如果他们使用 20% 的存款，希望避免抵押贷款 压力（或将超过三分之一的收入用于还款），并 按银行提供的典型贷款利率 （6.23%） 收取费 用。各种来源显示，悉尼的家庭年收入中位数约 为 120,000 至 160,000 澳元。
按买房所需的收入查看完整的郊区列表
只有 14 个郊区，年收入低于 100,000 澳元的
购房者可以以中位数单价购买——其中大多数 距离悉尼中央商务区 30 多公里。Finder.com. au 个人理财专家泰勒·布莱克本 （Taylor Blackburn） 表示，房价开始超过大多数人可以 支付的水平。
“如果你没有幸运地有爸爸妈妈的银行在你身 边——或者一开始就有一大笔储蓄——那么拥有 房屋变得越来越遥不可及，”他说。“在每个首 府城市购买房屋所需的资金都远高于平均工资， 在新南威尔士州，几乎是平均年薪的三倍。”
SQM Research
的一份报告显示，目前的房屋 和单位价格可能无法持续。模型表明，城市价 格在 2025 日历年可能会下降高达 5%。鉴于目 前的价格，这将使 Castle Hill、Strathfield、 Randwick、Paddington、Epping、Ryde、 Annandale、Earlwood、Marrickville 和其他 100 多个地区的郊区房屋价值降低 100,000 澳 元或更多。
SQM 的模型假设到年中将降息，但它指出，如果 储备银行未能降低现金利率，跌幅可能会更大。
SQM 研究总监 Louis Christopher 在 2024 年 底告诉《星期六电讯报》，悉尼的价格已经“高估”
Christopher 先生表示，疲软的商业环境、更 多的房源以及买家在降息之前对搬迁的犹豫感越 来越强，这表明未来几个月价格将下跌。“目前 的利率设置正在打击社区，”他说。住房分析师
Jeremy Sheppard 在评论最近的 SuburbData 研究显示许多郊区的价格“被高估”时表示，悉 尼的大部分地区已经见顶，价值似乎可能会进行 调整。
他说，有许多市场已经 “用完了 puff” 或 “即 将用完puff”。“往往会发生的情况是，当一个 市场在极端增长后见顶时，人们会意识到价格已 经走得太远了......它达到了超出买家愿意支付的 程度。
悉尼的房地产市场在 2023 年底和 2024 年 初强劲增长后，最近几个月已经停滞不前。
PropTrack 透露，价格比 12 月下跌了 0.29%， 这是自 9 月以来的第三个月度中位价下跌。
12 月也是两年来全国房价首次下跌，墨尔本、阿
德莱德、布里斯班、达尔文、霍巴特和堪培拉的 价格下跌。PropTrack 经济学家 Anne Flaherty 表示，“疲软”的经济状况开始拖累房地产市场， 而最近挂牌房源的增加正在消除买家抬高价格的 压力。“虽然 12 月是两年来全国房价首次下跌， 但自 2024 年 3 月以来，价格增长势头一直在放 缓，”她说。
“导致价格增长放缓和逆转的是，2024 年下半年 的待售房产数量相对较高。”“这为买家提供了 更多选择，我们看到他们在购买时需要更多时间。”
REA Group 经济研究总监 Cameron Kusher 表 示，大量新房产涌入市场改变了供需动态，从而 在 2024 年初推高了价格。
Kusher 先生说：“可用库存的增加提高了销 量，但也导致需求疲软，这是导致价格增长放缓 的一个因素。“有了更多的选择，买家的购买紧 迫性就会降低，房产在市场上花费的时间也会更 长。”“随着价格增长放缓、库存水平上升以及 预期的降息时间推迟，我们预计与近年来相比， 价格增长将放缓。”
完美搭配：如果您是葡萄酒 爱好者，可以购买或建造新
