从“性价比之城”到全国领涨：阿德莱德房价20年涨175%， 力压悉尼墨尔本，跃居全澳增长榜首
从马来西亚女孩到三任议员，Jing Lee创立“更美好社区”政党： 服务南澳，初心不改
投资者正忙于买入除一个州以外的所有州的风暴 为什么激增的人口增长对一个州的房价产生重大影响
租房者的收入增长速度比其他家庭快；为什么？
2024 年新房供应缺口 62,000 套
投资者活动的增加为租房者提供了缓解
南澳区域解读 Hazelwood Park SA 5066
昆州区域解读 Birkdale QLD 4159
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：从“性价比之城”到全国领涨：
：阿德莱德房价20年涨175%，
力压悉尼墨尔本，跃居全澳增长榜首
曾一度被视为“低调小城”的阿德莱德，如今在 澳大利亚房地产版图上实现强势突围。根据权威 机构Australian Property Investor（API）最 新发布的报告，在2005年至2024年的20年间， 阿德莱德房价累计上涨175%，涨幅超越悉尼 （171%）、墨尔本（169%）等一线城市，甚至 领先于短期内表现突出的霍巴特（172%），跃升 为全国房价增长最快的城市，彻底改写了人们对 这座南澳首府的固有印象。
纵观这二十年，阿德莱德正从“性价比之城”蜕 变为资本聚焦的热点区域。API的全国房价数据 显示，2005年至2024年期间，阿德莱德中位房 价从27万澳元一路攀升至86.5万澳元，涨幅达 175%。这一增长主要由强劲的买家需求与有限的
住房供应失衡驱动。尽管悉尼仍是全澳房价最高 的城市，但其171%的涨幅已被阿德莱德超越；墨 尔本房价涨幅为169%，受人口红利放缓影响，增 长动能略显不足；霍巴特凭借短租市场的繁荣， 实现了172%的增长，但仍未能超越这座南澳首府 城市。
南澳房市的增长，不仅局限于城市主干区域，而 是呈现出全面开花之势。阿德莱德北部郊区近年 来表现尤为突出。Elizabeth、Parafield Gardens、Salisbury等区域，得益于基础设施升级 和首次置业者的涌入，房价在短短6年内实现翻 倍。当地居民Darren分享道：“2019年我以38 万澳元买下这套三居室独栋住宅，如今中介估价 已达75万澳元。”
乡村地区的表现同样令人瞩目。巴罗萨谷 （Barossa Valley）20年房价涨幅高达282%， 成为全州乃至全澳乡村房产的涨幅冠军。远程办 公的普及、葡萄酒旅游业的投资热潮，以及城市 人群对田园生活的向往，共同推动了这一区域的 房价增长。
与此同时，商业地产市场也展现出强劲的韧性。
近10年来，工业仓储物业价格暴涨173%，尤其 是靠近高速公路和港口的地段，租金和成交价持 续攀升，吸引了物流、电商、制造业等企业的广 泛关注。
然而，强劲的市场表现也带来了相应的挑战。房
价的快速上扬使得首次置业者和年轻家庭面临日 益沉重的购房压力。据统计，阿德莱德的房价收 入比已升至7.3倍，而1975年这一数据仅为3.2 倍，购房贷款负担明显增加。租赁市场同样不容 乐观——空置率长期维持在1%以下，连续数月位 居全国最低，租金年涨幅超过12%。供需之间的 巨大缺口仍在扩大。南澳住房与城市发展厅数据 显示，2025年预计新增人口约2.2万人，而同期 新建住宅供应仅约9700套，缺口高达57%。
不过，在全国主要城市中，阿德莱德仍是唯一一 个中位房价低于全国平均线的首府城市。对比悉 尼13倍、墨尔本11倍的房价收入比，阿德7.3倍
的门槛令其成为全国“最后的洼地”。
在阿德莱德房价暴涨的现状背后，有四大驱动因素：
1. 供需失衡加剧
截至2024年，阿德莱德中位房价较2005年增长 显著，核心矛盾在于买家需求持续旺盛与住房供 应短缺的长期失衡。
2. 人口迁移红利
后疫情时代，大量居民从悉尼、墨尔本等高生活 成本城市迁至生活成本较低、生活品质更高的阿 德莱德。2021至2023年，阿德莱德人口净迁入 量连续创新高，远超布里斯班和珀斯。
3.政府政策支持
南澳政府推出的“我们的住房未来2020-2030” 战略，通过释放近40,000个新地块、简化开发流 程、提供首次置业补贴，推动住房供应与基础设 施同步发展。此外，政府超百亿澳元投资用于高
速公路、医疗、教育和轨道交通建设，进一步提 升城市吸引力。
4. 租赁市场传导效应 租赁空置率长期低于1%的紧张局面，促使首次置 业者与投资者转向购房市场，进一步推高需求。
展望未来，多个主流机构如CoreLogic与Domain一致预测，未来五年阿德莱德房价将维持 稳健增长。随着土地释放与基础设施建设的同步 推进，从城市中心向外围扩张的趋势将更加显 著，Gawler、Mount Barker、Seaford等地正 成为新一轮城市发展的重心。对于购房者而言， 这些区域的潜力不容忽视。
面对“是否已经错过入场时机”的疑问，Domain首席房产经济学家Nicola Powell博士表 示：“阿德莱德当前的房产价值仍被低估，相较 悉尼与墨尔本，其入市门槛较低、回报预期更 高，对于中长期投资者而言，此时入手依然具备 明显的成本优势。”
2024年5月，阿德莱德中位房价为86.5万澳元， 相比悉尼的160万澳元和墨尔本的110万澳元， 性价比优势显著。此外，阿德莱德房地产市场的 稳定性不断增强——数据显示，平均房产持有周 期为7.2年，市场换手率较低，反映出市场的健康 度较高。在澳洲主流城市逐渐进入“高位盘整” 期的背景下，阿德莱德凭借供需失衡下的增长韧 性、政策红利的持续释放、以及租赁市场的传导 效应，正成为投资者实现资产跃升的重要平台。
，从马来西亚女孩到三任议员，
，Jing
Lee创立“更美好社区”政党：
服务南澳，初心不改
2025年5月19日，南澳州立法委员会成员Jing Lee正式宣布，她已向南澳选举委员会提交政党 注册申请，将以全新政党“Jing Lee – Better Community（更美好社区）”的身份参与2026 年南澳州选举。她表示，这是她怀着激动与谦逊 之心迈出的重要一步，旨在更好服务于她所热爱 的南澳人民。
从马来西亚女孩到澳大利亚议员，她把“服务社区” 刻入生命轨迹
Jing Lee（李菁璇）生于马来西亚，父亲是客家 人，母亲是海南人。1979年，13岁的她随父母移 民至澳大利亚，从此，南澳大利亚阿德莱德便成 为她心之所系的新故乡。在这片多元而包容的土 地上，她成长、学习、工作，并以实际行动回馈
社区、服务社会。
她说：“做议员不是为了自己，也不是为了出风头， 只是想踏踏实实为南澳多元文化社区做些实事。”
2008年，她在阿德莱德中国城春节庆典中担任 主持人时，一位自由党议员向她发出了竞选议员 的邀请。那时，她在投资贸易领域积累了丰富经 验，同时在多元文化社区中积极耕耘。经过一夜 与家人深入商议，她毅然决定参选，并成功当 选。此后，她于2010年正式进入南澳州议会，开 启了服务公众的政治生涯。
她曾在三任政府中担任上议院议员，并于2018年 起兼任南澳州长副部长。2025年初，她以独立议 员身份在州议会继续履职。今年3月，她再次当选 州上议院议员，继续践行她“社区优先”的政治 信念。
新政党的诞生：延续承诺，放大服务影响力
Jing Lee表示，创建新政党，是在众多选民和社 区成员鼓励下做出的决定。这一决定不仅是她政 治旅程的延伸，更是她对“为社区谋幸福”初心
的坚守。
自2025年1月起以独立身份履职以来，Jing Lee
始终积极参与议会工作，认真对待每一场辩论、 每一份法案、每一张表决票。她说：“真正的领 导力不是制造分裂，而是给予希望、激发正向能 量，引领务实而建设性的公共话语。”
政党标志五大意涵，凝聚愿景与信念
在对外公布的视觉形象中，Jing Lee – Better Community的标志设计融合了五个富有深意的元素：
1“Jing Lee”之名：代表她作为南澳人民公仆十 五载的承诺，也承载她45年澳大利亚公民身份的 责任与荣誉。
2“Better Community”口号：体现她的政治使 命——创建一个更公平、更包容、更团结的南澳 社区。
3紫色主色调：象征独立、尊严与正直，也传递 着她致力于非对抗式领导的理念，即：激励、赋 权、温和而坚韧。
4南澳地图图形：表示她将视野拓展至南澳全州 47个选区，真正倾听城市、乡镇、边远地区人民 的声音。
5尤加利叶与坚果图腾：意寓坚韧与成长，象征她 希望将各族裔文化的力量汇聚，共建未来。
“更美好社区”的政治承诺
Jing Lee强调，真正的领导力并非制造分裂，而 是给予人民希望，激发正向能量，引领务实而建 设性的公共话语。作为独立议员的这段经历，使 她更清晰地听见社区需求，也更坚定了她以新政 党形式持续发声的决心。
Jing Lee – Better Community将以“尊重、 信任、正直、包容、问责”五大价值为基石，致 力于：
倡导面向社区的立法改革 鼓励普通民众积极参与民主进程 让政策制定更贴近真实民生 搭建族群间对话与合作的桥梁 共同书写南澳的下一个篇章 从第一代移民到三任政府下的上议院议员，Jing Lee始终不忘初心——做一名把“社区利益”置于 首位的代表者。她感恩这个州给予她及其家庭的 归属感，并承诺将继续为南澳的多元文化社区、
产业发展、社会公平而奋斗。
她写道：“这个政党，既承载着我的名字，也承 载着大家的心声。‘更美好社区’，不是一个口 号，而是一份承诺——给每一个南澳人更有希 望、更能参与、更值得骄傲的未来。”
投资者正忙于买入除一个州
以外的所有州的风暴
澳大利亚投资者在过去一年半中一直非常活跃， 新投资者贷款接近近十年来的最高水平。在过去
18 个月左右的时间里，流向投资者的新贷款数量 稳步上升，此前从 2022 年年中到 2023 年（澳 大利亚央行开始加息后）经历了一段较为平静的 时期。
紧张的租赁市场可能会鼓励投资者活动回升。租 金供应仍然很低，租金仍在快速增长。虽然活动 数据略有延迟，因此早于澳洲联储降息，但较低 的抵押贷款利率也可能提振投资者活动。来自非 投资者的活动也有所回升，但程度不同。这意味 着，投资者在新贷款中占了非常大的份额——接 近我们在一些较小州看到的几十年来的最高水平， 在全国范围内约为 2017 年以来的最高水平。
维多利亚州是个关键的例外。投资者活动没有像其 他州那样回升，因此投资者在新买家中所占的比例 仍然比其他州小。目前，投资者销售在维多利亚州 的卖家活动中也占有相对较高的份额，约占房源的
十分之三——与悉尼相似，但高于其他州。
维多利亚州投资者买家减少和投资者销售额相对 较高的影响是，报告的出租房产数量似乎正在下 降。维多利亚州住宅租赁债券管理局（Victorian Residential Tenancies Bond Authority）的数 据显示，在过去一年中，有效债券的数量（粗略 代表已入住出租物业的数量）有所下降。
今年的下跌可能会加剧有限的租金供应，并给租 金带来压力。也就是说，虽然墨尔本的租金一直 在快速增长，但这种增长仍然不如其他州那么强 劲，这使得维多利亚州成为澳大利亚租房者最负 担得起的州。
相对于其他州，租金增长放缓可能是投资者对维 多利亚州不那么感兴趣的部分原因;围绕土地税的 政策变化也可能起到一定作用。但随着利率下降， 以及墨尔本的房价现在低于阿德莱德和布里斯班， 投资者可能会开始将注意力转回维多利亚州。
为什么激增的人口增长对一
个州的房价产生重大影响
一个州的人口激增导致其房价上涨幅度超过该国 其他任何地方，但这并不是唯一的因素。在过去 的几年里，澳大利亚强劲的人口增长在推高全国 房价方面发挥了作用。根据澳大利亚统计局新的 国家、州和领地人口数据，从 2023 年 9 月到 2024 年 9 月，澳大利亚人口增长了 1.8%。
虽然维多利亚州和昆士兰州的人口增长超过了全 国水平，但西澳大利亚州的增长在所有州中最高。
这在首府城市层面也很明显，珀斯的年人口增 长率超过了所有其他城市，从 2023 年 6 月到 2024 年 6 月增长了 3.2%。净海外移民和州际 净移民都促成了这一激增，西澳大利亚州的州际 移民数据仅次于昆士兰州。不断增长的人口有助 于刺激该州的经济增长，但也对住房需求和整体 房价产生了影响。当我们查看珀斯和西澳偏远地 区的年度房价增长时，这一点很明显。与全国所 有其他城市和地区相比，价格涨幅最大，分别为 11.5% 和 11.9%。
促使移民到西澳大利亚州的一个因素是该州房屋
的相对价格。近年来，房屋价值中位数一直低于 我们大多数较大的州。
2021 年底，在价格历史上第三高的峰值之后，珀 斯的房屋中位数价值仍然仅为 514,000 澳元，而 悉尼、墨尔本和布里斯班的房屋中位数价值分别为 988,000 澳元、782,000 澳元和 585,000 澳元。
西澳偏远地区的房屋的中位数也低于除南澳偏远 地区以外的每个偏远地区。尽管由于可负担性以 及就业机会等其他因素，该州自 2021 年以来房 价大幅上涨，但房屋成本仍然低于大多数州。强 劲的人口增长可能会推高西澳大利亚州的房价， 但是，考虑供应对价格的影响也很重要。
相对于人口增长，目前新房缺口为 52%。这远高 于全国 28% 的缺口，并表明手头有一个更大的问 题——该州正在努力应对比整个国家更严重的住 房挑战。由于人口增长和投资者活动的激增，西 澳的住房需求一直在稳步增长，但供应量仍然低 于目标。如果这些趋势持续下去，房价可能会进 一步上涨。
租房者的收入增长速度比其
