Footstone匠心打造：2A Grivell Street， 现代奢华与舒适实用完美融合的家庭住宅
南澳政府拟调整EFPA边界， 释放住宅用地以应对未来30年住房需求
这些地区的房价可以便宜18%，但这是有代价的 震惊榜单：哪位总理领导了南澳最大的建筑热潮
澳财政部长：5月现金利率下调幅度可能高达0.50%
澳洲联储5月利率已确定
随着利率下降，待售房屋大幅增加
南澳区域解读 Mount Osmond SA 5064
昆州区域解读 Chelmer QLD 4068
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，Footstone匠心打造：2A Grivell Street， 现代奢华与舒适实用 完美融合的家庭住宅
2A Grivell Street, Campbelltown, SA 5074
夜幕低垂，华灯初上，2A Grivell Street 的这所 住宅宛如一颗璀璨明珠，散发着熠熠的光彩。由 屡获好评的本地优质承建商 Footstone 精心打 造，这座住宅不仅展现了其在高端住宅设计与施 工领域的深厚功力，也延续了其一贯的品质坚守 与审美格调。住宅的总居住面积为271 平方米 ， 拥有4间卧室，3间浴室，室内双车库，能轻松满 足大多数家庭的需求。
进入室内，首先映入眼帘的是宽敞明亮的起居空 间。推开门扉，步入其中，开放式起居空间如同
一幅徐徐展开的现代生活画卷。脚下，温润的木 质地板散发着自然气息，延伸至空间各处，与洁 白的墙面相互映衬，营造出简洁而明亮的氛围。
厨房区域，岛台无疑是整个空间的核心枢纽。黑 白配色的柜体，简约中尽显时尚大气。40mm
Calacatta Mist 石材台面与 700mm x 700mm 石材防溅板，纯净的质感为厨房奠定了高雅基 调。岛台下方，精巧的酒格设计，彰显着对生活 品质的执着追求。上方，长条形吊灯如金色丝带 垂落，柔和光线倾洒，为烹饪时光与家人交流增 添了温馨氛围。厨房中配备全套博世电器，洗碗 机、900mm 五头燃气灶台和双烤箱，满足多样
烹饪需求。步入式食品储藏室，拥有充裕储物空 间，还贴心预留了额外电器放置区域，让厨房的 收纳与操作都井然有序。
岛台一侧，餐厅区域的餐桌摆放整齐，几把简约 的座椅环绕四周，桌上精致的花瓶中鲜花绽放， 为空间注入一抹生机。一旁的黑色大理石壁炉， 纹理独特，似一幅天然的艺术画作，不仅是取暖 的设备，更是空间的视觉焦点，在寒冷的夜晚， 燃起温暖火焰，让家人围坐，共享团聚之乐。
客厅区域，一组灰色沙发搭配柔软抱枕，舒适而 不失格调。沙发旁的绿植，为空间带来自然的活
力，几幅色彩柔和的装饰画点缀在墙面，与窗外 透入的光线相互交织，营造出一个放松惬意的休 闲角落。大面积的玻璃门窗，模糊了室内外的界 限，将自然景色引入家中，让每一位居者在这方 天地中，既能享受现代家居的精致，又能感受自 然与生活融合的美好。
客厅旁是无缝链接室外的折叠门，可流畅地通向 户外厨房和用餐区。户外用餐区铺设瓷砖，特色 仿木天花板搭配吊扇，营造出舒适的氛围。
除上述空间外，一层还设有一间客房，配有嵌入
式衣柜，连接豪华盥洗室。浴室内设有悬空式洗 手台、无框淋浴屏、特色镜子、金色特色灯具， 铺设 600 x 600mm 的瓷质瓷砖，还有独立式豪 华浴缸，尽显奢华。
二层的布局同样令人心动。沿着楼梯拾级而上， 步入二楼的主卧，仿若踏入了一方静谧而奢华的 私享天地。柔和的光线透过大面积的玻璃窗倾洒 而入，将整个空间晕染得格外温馨。床榻之上， 洁白的床品柔软而蓬松，搭配着几个米色调的抱 枕，简约中不失优雅。床尾处，一张小巧的单人 椅搭配黑色靠枕，静静伫立在窗边，闲暇时刻，
于此凭窗而坐，俯瞰窗外绿意，或是捧书静读， 皆是惬意非常。与睡眠区相连的是宽敞的步入式 衣帽间，仿佛一位无声却贴心的管家，将衣物、 配饰等收纳得井井有条。
其他几间卧室则沿用了主卧的设计理念，从柔和 的灯光到精致的装饰，从舒适的床品到实用的收 纳，每一处细节都经过精心雕琢，竭尽全力为主 人打造出温馨、舒适且极具格调的休憩之所。
此外，在整个设计与施工过程中，Footstone 始 终坚持“以人为本”的理念，将家庭生活的实际 需求与美学追求融为一体，使这所住宅不仅拥有 出色的空间体验，更具备长久居住的实用价值。
最后，该住宅位于 Torrens 产权地块，地理位置 优越。轻松漫步即可抵达 East Marden Primary School，孩子们上学十分便捷；Linear Park 近 在咫尺，是日常休闲散步、放松身心的好去处；Campbelltown Shopping Centre 满足日常购物 需求；Mercato Cafe 可供享受悠闲的咖啡时光； 还有 Lochiel Park 及其 Par 3 高尔夫球场，为生 活增添丰富的娱乐选择。
对于首次购房者，还可享受印花税减免和首次购
房业主补贴。2A Grivell Street, Campbelltown 不仅仅是一所房子，更是风格、空间与宁静的完 美诠释，是阿德莱德备受追捧的适合家庭居住的 理想之选。
详细的住宅参数： -面积：271平方米
-4间卧室
-3间浴室
-双车库：可从内部进入，车道还可停放两辆车 -厨房：40mm Calacatta Mist 石材台面、 700mm x 700mm 石材防溅板、博世电器 -客厅：大理石壁炉 -主卧：步入式衣帽间、独立盥洗室 -独立洗衣房 -室外娱乐区 -AirTouch 空调系统 -前后花园：均经过精心景观美化 -3000 升雨水收集箱 -学区：East Marden Primary School， -近Linear Park 、Campbelltown Shopping Centre 、Mercato Cafe 、Lochiel Park
有意请联系： Greg Nicholls：0478131807
未来30年住房需求 2025年3月17日，南澳州政府宣布将通过立法调 整“环境与食品生产区”（Environment and Food Production Areas，简称EFPA）边界，以
确保未来30年内拥有充足的可开发住宅用地。这 一举措旨在缓解日益严峻的住房危机，并为新建 61,000套住房铺平道路。
此次政策调整的核心，是将EFPA边界与《大阿德 莱德区域规划》（Greater Adelaide Regional Plan，简称GARP）进行对齐。根据该规划，若 不对现行法律框架作出变更，目前被划入EFPA的 多处潜在绿地开发区域将在未来15至20年内难以 重新划区、推进开发，极有可能导致住房供应持
续紧张，危机延续至下一代。
保障未来住宅供给，回应人口增长需求
南澳州长Peter Malinauskas在声明中指出：“
我们知道南澳州正在发展，我们要确保这种发展
是正确而可持续的。”他强调，在过去的城市扩 张过程中，规划失衡、基础设施滞后等问题屡见 不鲜，必须从中吸取教训。他补充道：“我们不 能让城市街区在没有有效控制的情况下被随意切 割、分割。我们必须以多样化的方式进行发展， 为人们提供选择——无论是想住在市中心，还是 在郊区享受更大的家庭用地。”
此次拟议法案将修改《2016年规划、开发与基础 设施法案》（Planning, Development and Infrastructure Act 2016），从根本上实现EFPA 政策与GARP之间的协调一致。当前立法下EFPA 的设立，原本是基于85%的住宅增长应通过城市
填充开发（infill development）的目标制定的， 而如今该政策已不再适应现实发展需要。
开发潜力巨大，影响农业用地极小
根据州政府公布的GARP内容，现有EFPA区域内 的罗斯沃西（Roseworthy）、图维尔斯（Two Wells）、默里布里奇（Murray Bridge）、维克 多港（Victor Harbor）以及古尔瓦（Goolwa） 等地被认为具备发展成为未来绿地住房供应区的 潜力。
住房与城市发展部长Nick Champion表示，EFPA调整涉及的农业用地极其有限，仅占大阿德莱 德地区现有农业用地总量的不到1%。他强调：“ 这些土地邻近现有居民区，并且已具备良好的基 础设施配套。”此次边界调整，是在政府进行详 细的土地适宜性评估基础上提出的，这些评估充 分考虑了环境价值和农业价值，旨在确保土地利 用的合理性与可持续性。
政策对比鲜明，现政府推动速度显著
自工党政府上任以来，已批准30项规划法规修 订，重新划定了500公顷的土地用途，可用于建
设至少7,000套新住房。而在此之前，前任自由 党政府在整个四年任期内，仅重新划区不到190 公顷土地。政府指出，正是这种长期对开发用地 供给的忽视，导致南澳面临“发展就绪土地极度 短缺”的困境，加剧了当前住房危机。
Nick Champion部长进一步强调，只有持续稳定 的开发用地供应，才能确保州内不再陷入类似的 住房困境。他指出：“我们需要有计划、滚动式 的可开发土地储备。”
长远目标明确，政策转向更加灵活 根据GARP预测，南澳州在未来30年将需要大 约315,000套新住房，以满足人口增长和住房需 求的持续提升。为了实现这一目标，规划中将采 用“绿地开发+城市填充”的多元组合策略，而非 单一依赖于市区填充的传统路径。
值得注意的是，新的政策方向已经不再设定绿 地与填充开发的比例目标，而是根据实际土地 条件、社区布局和基础设施配套情况灵活决 策。Nick Champion表示，此次EFPA变更不仅
是对GARP的响应，也是南澳州土地政策的一次 深层转型，确保各项规划工具与发展目标之间的 一致性。
启动基础规划，为未来赢得时间
州长强调，眼下就推动EFPA边界调整，目的是为 后续的详细用地和基础设施规划争取时间。他表 示：“我们不能再重蹈覆辙，陷入规划滞后、建 设滞后的困境。现在就着手调整，为未来做好准 备，是明智且必要的选择。”
这项拟议立法预计将在本周提交议会审议。若获 得通过，将为南澳州未来数十年的住房政策奠定 基础，释放关键土地资源，以系统性应对结构性 住房短缺问题。
此次EFPA调整提案，是南澳州政府对住房政策进 行战略性修正的重要步骤。面对人口增长、土地 紧张、开发滞后等多重挑战，政策制定者正试图 通过前瞻性土地规划，为州内居民提供更丰富、 更具选择性的居住环境，也为南澳州的可持续发 展绘制出一幅更加清晰的蓝图。
这些地区的房价可以便宜 18%，但这是有代价的 一份量化交通噪音对房地产价值影响的全球首份 报告显示，在嘈杂的地区买房可以节省数千澳元。
PropTrack和Ambient Maps的这份报告发现， 噪音水平较高的房产，比如靠近繁忙的高速公路、 铁路线或机场的房产，价格会便宜得多。
来自交通、火车和飞机的噪音都与较低的房屋价 值有关，但根据噪音的类型和音量，折扣有很大 差异。出于同样的原因，噪音水平较低的房屋更 有价值，这表明买家愿意为安静的房屋支付溢价。
研究发现，飞机噪音对房地产价值的影响最大， 噪音每增加10分贝，房价平均就会便宜6-9%。
考虑到飞行路线下的房屋可能比飞行路线外的房 屋噪音水平高出20分贝，这意味着飞行路线下 的房屋可能比不受飞机噪音影响的同等房屋便宜 12-18%。
据Airservices Australia称，典型的飞机噪音在 65至95分贝之间。相比之下，在繁忙的办公室 里谈话的噪音是60分贝，而吹风机的噪音是90 分贝。
PropTrack-Ambient报告显示，交通噪音对房屋 价值的影响仅次于交通噪音，道路噪音每增加10 分贝，房屋价值就会下降6%。报告发现，即使 考虑到居住在火车线路附近的好处，比如增加了
便利性和连通性，铁路噪音与房地产价值下降4% 有关。
货运列车的噪音比其他重型铁路或有轨电车的负 面影响更大，因为货运列车的噪音水平更高，而 且住在货运铁路线附近没有额外的好处。该报告 使用PropTrack自动估值模型（AVM）对维多利 亚州大都市和边远地区370万套住宅的估计房产 价值进行了评估。
该研究采用了世界首创的方法，将Ambient Maps的噪音模型与PropTrack AVM结合起来， 该模型计算了全国每个住宅的噪音水平，以确定 噪音对房地产价值的影响程度。
报告作者、PropTrack数据科学与分析执行经理 Kevin Ward表示，通过对各种房产类型、郊区 和人口统计数据的大量样本分析得出的结果表明， 噪音对价值的影响也适用于全国其他地区。合著 者兼环境地图总监Ben Hinze说，噪音模型将地 形和建筑数据与交通、火车和飞机运动相结合， 以确定每个立面和每个住宅水平的噪音水平。
交通噪音能帮助买家进入市场吗？
虽然研究表明交通噪音会对房产价值产生负面影 响，但较低的价格可能会让买家以更低的价格购
买受噪音影响的房产。
Ward说：“报告强调，消费者在购买房屋时需 要考虑噪音水平及其影响，而安静的房屋可能会 吸引溢价。”“对于进入市场的个人来说，受噪 音影响的房产似乎很有吸引力，因为它们提供了 一个更实惠的入门点。”
“安静的房子平均价格更高，可能是首次购房者 买不起的，尽管在房地产阶梯上向上移动时，它 们可能是可以实现的下一次房屋升级。”
Hinze表示，数据显示，买家愿意花更多钱住在 更安静的地区，尤其是在夜间噪音水平方面。他说： “这不仅是对高噪音的惩罚，也是拥有这些安静 区域的经济效益。”
Hinze说，靠近噪声源很重要，因为房主可以从 道路和公共交通中获益，而不必暴露在高噪音水 平中。他说：“最佳位置是你离有轨电车很近， 但离它稍微远一点，这样你就能享受到舒适的好 处，而不是噪音。”
NGFarah的合伙人、房地产经纪人Nathan Lang在悉尼机场附近的几个郊区工作，如 Mascot、Eastlakes和Botany。他说，一些买 家愿意忽略飞机噪音，如果这意味着他们可以买 到靠近城市和东郊的房子，而另一些人则完全不 考虑在飞行路线附近买房。
Lang表示，根据他的经验，噪音对高价值物业的 房价影响更大。“预算较高的买家得到的东西更少， 他们需要妥协的东西也更少，”他说。
不过，他表示，强劲的市场状况可能意味着，受 噪音影响的物业与较安静地区的物业之间的价格 差距可能会缩小。“在一个更热的市场里，繁忙 街道上的房产和安静街道上的房产之间的差距要 小得多，买家的紧迫感更强，选择更少，”他说。
Lang先生说，飞机噪音是正在翻修或建房的房主 需要记住的事情。他说：“我给所有在飞行路线 下拥有房子的人的建议是，要意识到资本过剩， 要明白，当你进入任何高端市场时，买家确实会 变得挑剔。”
Property Home Base的买家经纪人朱莉·德邦 特-巴克（Julie debbond - barker）说，不想 忍受噪音的买家可能会在房屋的外观状态而不是 噪音水平上做出妥协，因为做出改善可能会提高 房屋的转售价值。
她说：“如果他们能找到一只他们愿意在里面生 活一两年的丑小鸭，给它涂上一层油漆或铺上新 地毯，他们就会买得更好。”
噪音的影响超出了财产价值 虽然交通噪音可以使住房更便宜，但它也会对 健康和学习成果产生负面影响。PropTrackAmbient报告指出：“世界卫生组织的研究表明， 噪音是仅次于空气污染的第二大影响健康的环境 问题。”“长期暴露与心血管疾病、认知障碍和 睡眠障碍有关。”
根据European Environment Agency 2024年 的一项研究，生活或上学在受交通噪音影响地区
的儿童往往在阅读理解方面得分较低，并且面临 更多的行为挑战。该研究表明，可以通过隔音门 窗、将儿童卧室安置在远离噪音影响区域的地方， 以及将营造音障的景观结合起来，将交通噪音的 负面影响降到最低。
根据2019年Ambient-State Machine的一份 报告，噪音较大的出租物业更有可能频繁易手， 该报告显示，内部噪音水平高于世界卫生组织指 导方针的物业的租金周转率高出69%。
PropTrack-Ambient报告还指出，新的基础设施 项目可以改善附近物业的舒适度，但考虑到噪音 污染对健康的不利影响，这可能是一把双刃剑。
报告指出：“这项研究表明，新基础设施（如高 速公路、铁路线或机场）带来的交通流量增加所 带来的噪音水平可能会导致房产价值下降，这可 能会降低附近房产的吸引力。”“随着城市密度 的增加，我们更需要了解噪音水平对交通走廊附 近现有和新住房供应的影响。”
震惊榜单：哪位总理领导了
南澳最大的建筑热潮 令人震惊的是，对澳大利亚房屋建筑历史的新分 析显示，自 1955 年以来，联合政府监督了澳大 利亚房屋数量的最大和最快的增长。
Anthony Albanese在438,115套新房建设中名 列前茅，并被评为工党迄今为止以每天 480 套快 速建造房屋的最佳领导者。但他总体上只排在第 四位，对于主持过最多构建的人来说，他勉强排 在前 10 名之列。
住房行业协会对澳大利亚统计局建筑完工数据的 分析表明，John Howard是澳大利亚迄今为止最 大的建筑总理，他在11年里监督了近170万套 新住宅的建造。
增长最快的是Malcolm Turnbull，其任期内平 均每天有580套新房，其次是Scott Morrison， 每天有511套新房。两者都远低于每日657.5 套住宅、联排别墅和公寓的建造量，要达到 National Housing Accord到2029年新建120 万套住房的目标。
Property Council of Australia的预测显示，澳 大利亚将错过46.2万套住房的目标。这是阿尔巴 尼亚政府推动住房建设以缓解澳大利亚住房危机 的一项关键政策。
截至2024年9月的ABS数据显示，Albo在全
国最大的建筑领导者中排名第九，仅次于Julia Gillard，尽管他也面临着利率上升的时期，以 及建筑成本的大幅增加，行业团体认为这部分与 Scott Morrison的HomeBuilder计划有关。
自1955年7月以来，John Howard是唯一一位 监督120万套住房建设的总理。Bob Hawke紧 随Howard之后，在他任职期间建造了1,182,642 套新房和公寓。数据还显示，自1955年中期以来， 自由党政府在全国范围内监督了近619.5万套新 房的建设，平均每年140,793套。
与此同时，工党执政期间的新增住宅数量略高于 357.1万套，即每年111,606套。如果他在今年 的联邦选举中获胜，HIA估计他将需要近六年的 执政时间才能达到协议中120万户家庭的目标， 这意味着他需要在2028年赢得进一步的选举才 能看到这一目标成为澳大利亚总理。
该协会的经济学家Maurice Tapang表示，过 去政府成功的许多关键因素要么不再可行，要么 无法持续五年。Tapang表示，尽管Malcolm Turnbull见证了澳大利亚历史上新房增长最快的 时期，但它不太可能被重建。
Tapang表示：“但其中很大一部分将来自对公 寓的外国投资，这些投资使许多项目上线，并使 它们越过了与贷款机构的界线。”“现在，在州
一级，他们的税负更重了。”
John Howard实施的商品和服务税首先带来了 大量需求，因为在该税生效之前，买家数量激增， 然后随着首次购房者补贴计划的推出，需求得到 了提振。Howard还为首次购房者创造了一项补 贴计划的概念，2000年首次向他们提供7000澳 元，然后在2021年短期内将这一数字提高到1.4 万澳元。
2008年，Kevin Rudd将对建房者的补贴提高到 2.1万美元。澳大利亚住房和城市研究所随后确立 了这一观点，导致房价上涨，未来的购房者被挤 出了市场。
2020年，Scott Morrison实施了HomeBuilder 计划，该计划为新住房建设提供高达2.5万美元 的赠款，以应对Covid-19大流行。到该计划结 束时，联邦政府已花费26.3亿美元拨款，支持在 全国范围内建造约9.34万套新住房，并对另外2 万套住房进行了大规模翻新。
但它也给建筑商带来了巨大的压力，这些建筑商
与买家签订了数千份固定合同，就在成本迅速上
涨之前。其结果是大量建筑工人倒塌。Tapang 表示：“他的做法必须是短命的，3年内都不会 出现这种情况。”
Tapang表示，一位决心在未来三年内建造更多房 屋的联邦领导人，将需要考虑改变房屋建设的税 收，迫使州政府寻找更高的规划效率，并增加澳 大利亚工匠的数量。这位经济学家补充称，自艾 博政府执政以来，手工制品和家居建材价格飙升， 买家需求也受到限制。
然而，反对党住房事务发言人Michael Sukkar 表示，建造更多房屋的关键是首次购房者。 Sukkar曾在Morrison和Turnbull（澳大利亚 速度最快的两位建筑商）领导下处理住房问题。
Sukkar说：“透过成功推行房屋保证计划、房屋 建造商计划和首置业超级储蓄计划等措施，首次 置业人数由我们上任时的每年约10万人，增加到 我们任期最后一年的18万人。”“这证明，当政 府优先考虑住房所有权时，真正的结果随之而来。”
Mortgage and Finance Association of Australia首席执行官Anja Pannek表示，
Home Guarantee等联邦政府计划，在帮助澳大 利亚人拥有住房方面发挥了重要作用。住房担保 允许购房者以5%的首付购房，其余部分由联邦 政府担保。
“随着房地产价格的持续上涨，获得联邦和州拨 款这些计划使许多澳大利亚人拥有住房的梦想成 为可能。”
我们在南澳大利亚看到了什么
在把房子送到需要的人手中这件事上，John Howard比近代史上任何一位总理都做得多。根
据澳大利亚统计局的数据，1996年3月至2007 年12月，在澳大利亚第25任总理的领导下， 南澳大利亚建造了近10万套住房，确切地说是 99,463套。
他认为房屋建设最低迷的时期是1997年的3月
份，当时南达科他州仅建成1228套房屋，其中 1074套为独立式住宅，164套为多单元住宅。
这与2004年第一季度的3085套形成鲜明对比， 当时建成了3085套住宅，其中2047套是独立 住宅，1038套是多单元住宅。
工党总理Bob Hawke在他的领导下建造了 92,853套房屋，排名第二，基廷以43,924套 房屋排名第三。数据显示，在自由党总理Scott Morrison的领导下，2018年12月是南澳建筑 完工量最大的一个季度。本季度共建成3912套住 宅，其中独立住宅2386套，多单元住宅1526套。
Morrison以微弱优势击败Hawke，Hawke在 1985年12月季度和1984年9月季度分别创造 了3664个和3594个记录，成为南澳建筑业第 二和第三繁忙的季度。工党总理在2022年6月 和9月的季度中分别以3583套和3566套房屋 排名第四和第五。
澳财政部长：5月现金利率
下调幅度可能高达0.50% 澳大利亚财政部长Jim Chalmers表示，尽管美 国关税对澳大利亚证券交易所造成了严重破坏， 但他相信澳大利亚人今年仍将“多次”降息。
澳大利亚财长发表上述言论之际，澳大利亚股市 的价值继续缩水数十亿澳元，澳大利亚最大的 Commonwealth Bank在澳大利亚证交所（ASX） 的市值缩水5%。在特朗普政府上周征收关税的背 景下，中美之间的贸易战紧张局势对澳大利亚经 济产生了重大的连锁反应，澳元兑澳元汇率跌至 60美分以下。
Chalmers在悉尼的新闻发布会上表示，澳元走 低主要是出于对中国经济的担忧。“市场预计今 年澳大利亚将降息四次左右。市场上有超过50% 的人预计，澳大利亚储备银行5月份的下一次降 息可能高达50个基点。”Chalmers先生的评论
是在今天工党发布2025年大选前经济和财政展 望之后发表的。
“乌云笼罩着全球经济，”展望报告写道。“当 信心崩溃时，市场就会崩溃，这就是我们所看到 的美国政府弄巧成拙的关税的结果。”
展望报告还说，面对地缘政治紧张局势加剧的时 期，澳大利亚“比任何其他发达经济体都做好了 更好的准备和更好的条件”，但全球市场创纪录 的下跌对澳大利亚控制通胀的能力非常令人担忧。
三周后发布的下一个季度通胀数据将给出5月份 降息可能性的最明确信号。澳大利亚央行（Reserve Bank of Australia）上周将现金利率维持在 4.10%不变，其董事会确认，考虑到关税，将采 取谨慎态度。
澳洲联储5月利率已确定
无论谁在5月3日的联邦选举中获胜，利率将在 几周后如何变动的决定已经做出，而央行对此无 能为力。在澳大利亚央行4月份召开董事会会议 后仅48小时，澳大利亚最大的几家银行和股市就 达成了一致。在这次会议上，董事会决定将现金 利率目标维持在4.1%不变。经济学家们现在一 致认为，世界已经发生了巨大变化，5月份降息 现在已成定局。
澳大利亚联邦银行警告称，全球贸易风险已经升
级，现在甚至有可能让澳大利亚央行考虑降息50 个基点。该银行预计，澳大利亚央行将在5月20 日的理事会会议上降息25个基点。
澳大利亚央行理事会上次会议是在4月1日，也 就是美国总统唐纳德在4月3日（美国4月2日） 的“解放日”提高关税引发全球贸易战的两天前。 4月3日，澳大利亚证券交易所（ASX）的利率 追踪系统转向了51%的预期，即在5月会议上降 息至3.6%，几天后的预期一度达到100%，如今
则徘徊在79%左右。
作为澳大利亚最大的银行，CBA经济学在一份声
明中表示，“自4月份澳大利亚央行董事会会议 以来，感觉已经超过两周了。”美国贸易战升级， 金融市场极度动荡，全球增长担忧已不仅仅是尾 部风险。金融市场正在消化更多的地区性降息，5 月份有可能降息50个基点。”
澳大利亚央行周二公布的董事会会议纪要称，“尽 管澳大利亚的整体金融状况随着2月份现金利率目 标的下调有所缓解，但成员们的评估是，它们仍然 是限制性的”。CBA高级经济学家Belinda Allen 表示，这表明如果需要，政策还有下调的空间。
TD Securities高级亚太利率策略师Prashant Newnaha表示，澳大利亚央行行长Michele Bullock上周表示，特朗普关税对澳大利亚的“影 响程度与2008年等之前的市场事件不同”，这 意味着澳大利亚央行并不急于“大举”降息。
“这暗示澳洲央行不考虑在5月会议上将目标利 率大幅下调50个基点，”他表示。“当然，情况
可能会发生变化，但我们相信，由于对通胀前景 感到满意，澳大利亚央行有望在5月会议上降息 25个基点。”他表示，月度CPI指标显示，下调 意味着3月当季通胀率可能降至3%以下。
CBA表示，澳大利亚央行5月份的会议不仅要应 对Donald Trump，还要应对“有关通胀、工资、 劳动力市场和经济活动趋势的额外数据，以及一 系列新的经济预测和有关全球贸易政策可能演变 的进一步信息”。
“我们预计，即将到来的国内数据流将足以让澳 大利亚央行在5月份将现金利率下调25个基点。
尽管澳大利亚在抵御风暴方面处于相对有利的地 位，但不断恶化的全球前景使这种情况更有可能 发生。”3月份劳动力数据将于周四公布，预计 失业率将升至4.2%。
4月20日将公布25年第一季度CPI数据，CBA 预计25年第一季度CPI平均环比下调0.6%。“在 5月20日召开的下一次董事会会议之前，仍将有 更多的劳动力市场和第一季度工资数据。全球贸 易战的最新进展也将公布。”
随着利率下降， 待售房屋大幅增加 最新数据显示，上个月上市的房产数量同比大幅 增加，房主们已开始利用最新降息带来的房价预 期上涨。
根据最新的REA集团上市报告，与去年同期相比， 三月份几乎所有首都的新房产上市数量都有所增 加。与去年相比，阿德莱德（增长27.3%）、悉 尼（增长17.7%）、珀斯（增长17.3%）、堪培 拉（增长16.5%）和墨尔本（增长13.5%）的新 上市房屋数量大幅增长。
与去年3月相比，澳大利亚各地的新上市房屋数 量增长了6.1%。在待售房屋数量上升之前，澳大 利亚央行（Reserve Bank of Australia）在2月 份下调了利率，预计今年还会进一步降息，预计 将支撑房价上涨。
“到目前为止，悉尼和墨尔本在2025年都出现 了一系列强劲的活动，这表明在房价上涨和抵押 贷款利率下降的情况下，供应商的信心仍在继 续，”REA集团经济执行经理Angus Moore说。
“今年几乎所有首府城市的新上市房屋数量都比去 年多，”他说。布里斯班是唯一的例外，新上市的 房屋数量同比下降5.5%。这可能是由于飓风造成 的破坏。”“与2024年3月相比，边远地区的 活动更为低迷，新上市的房屋数量下降了4.6%。”
Moore表示，虽然3月份新上市的房源数量高于
去年3月份，但与去年同期相比，由于去年的公 共假期，上市数量有些不尽如人意。他说：“与 一年前相比，强劲的增长在一定程度上反映了 2024年复活节是在3月，而今年将是在4月。”“这 将抑制去年3月底的房地产市场活动。”
随着借贷能力的增强，可供选择的房屋越来越多 3月是澳大利亚央行在2月份的董事会会议上降 息后的第一个完整月，这是自2020年底以来首 次降息。官方利率在2月份下调了25个基点至 4.1%，此前数据显示通货膨胀率回到了2-3%的 目标区间。
人们普遍预计，今年年底前会有多次降息，这可 能会推高房价和待售房产的数量。Moore表示：“降 息往往会提振信心，不过降息的大环境当然也很 重要。”“但在其他条件相同的情况下，较低的 利率将支持房价和住房市场状况。”
悉尼内西区的房地产经纪人Dib Chidiac表示， 2月份的降息有助于改善买家和卖家的情绪。他说： “从人们想要购买的角度来看，这确实有助于交 易信心，因为利率将会更低，而不是更高。”“那 些卖家认为人们会出更好的价格。”
Chidiac表示，与去年相比，买家今年有更多的 房源可供选择，但4月份的公共假期和即将到来 的5月份联邦大选，导致过去两周内房源数量暂
时放缓，房主将购房计划推迟了几周。他说：“从 5月3日起，我们将看到更多的库存，希望随着 利率的下调，市场活动会更多一些。”
房源的增加给了购房者更多的选择
总体而言，与一年前相比，大多数城市的购房者 有更多的房产可供选择，首府城市的房源总量增 长了6.8%，全国范围内的房源总量增长了4%。
涨幅最大的是堪培拉（上涨17.3%）、悉尼（上 涨13.4%）、珀斯（上涨13.3%）和阿德莱德（上 涨11.3%）。
墨尔本（增长3%）和霍巴特（增长1.8%）的待 售房屋总数略有上升，布里斯班保持平稳，而达 尔文的待售房屋数量比一年前减少了28.1%。
购房者的选择增加之际，消费者报告称，在降息后， 他们对购房更有信心。西太平洋银行的研究显示， 3月份购房者的情绪有所改善，该银行的“购房 时间”指数升至2021年9月以来的最高水平。
然而，西太平洋银行指出，由于关税战的不确定 性和股市下跌，这种情绪的改善在本月早些时候
被逆转。
随着利率下降，房地产价格有望上涨
经济学家普遍预计，澳大利亚央行将在5月的下 次会议上降息。西太平洋银行（Westpac）澳大 利亚宏观预测主管Matthew Hassan预测，全球 经济前景恶化和通胀下降将迫使澳大利亚央行采 取行动。他表示：“西太平洋银行预计，外部形 势的恶化（这对本月疲弱的信心指数有明显影响）， 以及通胀持续放缓的进一步证据，将促使理事会 在5月会议上进一步降息25个基点。”
四大银行都认为5月降息的可能性很高，NAB甚 至预测，由于美国关税拖累全球和国内经济增长 前景，5月将降息50个基点。5月的会议将在所 有重要的季度通胀数据发布之后举行，这些数据 可能证实通胀已达到澳大利亚央行的目标区间。
澳大利亚央行本月早些时候在美国宣布加征关税 之前召开的会议纪要表示，“借助有关通胀、工资、 劳动力市场和经济活动趋势的额外数据，5月份 的会议将是重新审视货币政策制定的良机。”会 议纪要称，美联储下个月还将评估一系列新的经
济预测，并将获得有关全球贸易政策可能演变的 进一步信息。
NAB预计今年将在7月、8月、11月再降息三次， 分别为25个基点，明年2月将再次降息。NAB Group首席经济学家Sally Auld表示：“我们认 为，澳大利亚经济增长和通胀的风险分布已经发 生了变化，央行必须带着一定的紧迫感采取行动。” 澳新银行预计将在5月、7月和8月三次降息25 个基点，而CBA预计将在5月、8月和11月降息。
最新的PropTrack房屋价格指数显示，房地产价 格在2月份上涨的基础上，3月份上涨，此前到
2024年年底，价格略有回落。3月份全国房价上 涨0.3%，其中悉尼和堪培拉涨幅最大（均上涨 0.5%）。按房产类型划分，墨尔本的单元房涨幅 最大（上涨1%），而堪培拉的单元房涨幅最大（上 涨0.7%）。
REA集团高级经济学家Eleanor Creagh表示， 降息带来的购买力增强，加上人口强劲增长和住 房短缺，将导致房价持续上涨，但负担能力的扩 大将使房价上涨放缓。
她说：“我们预计未来几个月房价将继续上涨， 但与近年来相比，增长速度可能会更为温和。”
Mount Osmond SA 5064 历史概况：
Mount Osmond位于南澳州首府阿德莱德的东南方向，常住人口为363人（2016 Census）。Mount Osmond 的西北部紧邻Glen Osmond，东部紧邻Waterfall Gully，东南部临近Leawood Gardens。此区归Burnside Council管辖。
2.学区情况/学校介绍
周边公立学校
Glen Osmond Primary School，Myrtle Bank 5064
公立小学，1-7年级，男女同校，368名在校生
Linden Park Primary School，Linden Park 5065
公立小学，1-7年级，男女同校，951名在校生
Glenunga International High School，Glenunga 5064
公立中学，8-12年级，男女同校，1756名在校生 Urrbrae Agricultural High School，Netherby 5062
公立中学，8-12年级，男女同校，1019名在校生 Burnside Primary School，Burnside 5066
公立小学，1-7年级，男女同校，813名在校生
Highgate School，Highgate 5063
公立小学，1-7年级，男女同校，689名在校生
周边私立学校
Seymour College，Glen Osmond 5064
1-12年级，758名在校生
Mercedes College，Springfield 5062
1-12年级，男女同校，1185名在校生
Sunrise Christian School Fullarton，Fullarton 5063
私立小学，1-12年级，男女同校，946名在校生
Concordia College - St John's Campus
私立小学，男女同校
3.人口构成
Mount Osmond的大小约为2.1平方公里。2011年Mount Osmond的人口为499人。到2016年，人口为363人， 在此期间该地区的人口下降了27.3%。Mount Osmond的主要年龄组是50-59岁。Mount Osmond的家庭主要 是有子女的夫妇，每月可能偿还1400-1799澳元的抵押贷款还款。一般来说，Mount Osmond的居民从事专 业职业。2011年，Mount Osmond 93.4%的房屋是自有住房，而2016年为94.5%。（资料来源：澳大利亚统 计局）
4.配套设施
Mount Osmond区内公共配套设施齐全，满足日常生活需求。有高尔夫球场、徒步营地、历史名胜古迹等。
Mount Osmond区附近有商店、学校、风味餐馆等。
Mount Osmond距离Adelaide市中心约11.2公里，开车需18分钟即可到达市中心。公交线路围绕整个Mount Osmond，公共交通十分便利。
5.行情观察
独栋房屋
在过去的12个月里，Mount Osmond已经卖出了7套独栋房屋，售价中位数为$1.3M，同比增长了17.0%。 平均需要98天即可售出。
数据来源：
关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/mount%20osmond-5064-sa
区域 解读 Chelmer QLD 4068 1.区域概况/概述
该郊区的名字来源于切尔默火车站，该站于 1881 年命名，可能取自英格兰埃塞克斯郡的切尔默河。该 站之前被称为奥克斯利角和里弗顿。Chelmer的西部紧邻Kenmore ，南部面向Oxley，东部紧邻St Lucia， 北部面向Indooroopilly。此区归Brisbane Council管辖。
2.学区情况/学校介绍
周边公立学校
Milpera State High Schoolnull null
公立中学，7-12年级，男女同校，191名在校生
Graceville State SchoolGraceville 4075
公立小学，1-6年级，男女同校，761名在校生
Indooroopilly State High SchoolIndooroopilly 4068
公立中学，7-12年级，男女同校，1834名在校生
Fig Tree Pocket State SchoolFig Tree Pocket 4069
公立小学，1-6年级，男女同校，477名在校生
周边私立学校
Christ the King SchoolGraceville 4075
私立小学，1-6年级，男女同校，267名在校生
Ambrose Treacy CollegeIndooroopilly 4068
4-10年级，男女同校，851名在校生
St Peters Lutheran CollegeIndooroopilly 4068
1-12年级，男女同校，1992名在校生
Brigidine CollegeIndooroopilly 4068
私立中学，7-12年级，807名在校生
Holy Family Primary SchoolIndooroopilly 4068
私立小学，1-6年级，男女同校，250名在校生
The Glenleighden SchoolFig Tree Pocket 4069
男女同校，90名在校生
3.人口构成
Chelmer的面积约为1.8平方公里。2011年，Chelmer的人口为2,593 人。到2016年，人口为 2,986 。 在此期间，该地区的人口增加 15.2%。Chelmer的主要年龄组是10-19岁。Chelmer的家庭主要是有 孩子的夫妇，每月 要偿还超过4000澳元的抵押贷款。一般来说，Chelmer的人从事专业职业。2011 年，Chelmer78.1%的房屋是自住的，而2016年为 78.3%。（资料来源：澳大利亚统计局）
4.配套设施
Chelmer区内公共配套设施齐全，满足日常生活需 求。有教堂、咖啡店、礼品店、日托中心等。
Chelmer区附近有狗狗乐园、图书馆、游乐场、购 物中心。
Chelmer距离Brisbane市中心约10公里，开车需19分 钟即可到达市中心。公交线路包围整个Chelmer，公 共交通十分便利。
5.行情观察
House部分市场价格：
在过去的12个月里，Chelmer已经卖出了61套独栋房屋，售价中位数为$1.6M，同比增长19%，平均需要 35天即可售出，房东减价为-6.6%。
单元房部分市场价格：
在过去的12个月里，Chelmer已经卖出了4套独栋房屋，Chelmer售价中位数为$580K。
数据来源：
关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/chelmer-4068-qld#Unit
