阿德莱德荣登全球最幸福城市榜单！
澳洲第一，实至名归
光影之宴，味蕾之约 2025年Fireside美食盛典震撼回归！
你现在应该在南澳大利亚的什么地方买房 工党取得历史性胜利后，澳大利亚大银行宣布大幅降息
聚焦：工党的住房计划将如何影响你
随着澳大利亚央行的决定迫近，澳大利亚大型银行大幅下调利率
工党的胜利对首次购房者意味着什么
南澳区域解读 Fullarton SA 5063
昆州区域解读 Norman Park，QLD 4170
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：阿德莱德荣登全球最幸福城市榜单！ 澳洲第一，实至名归
最近的日子，阳光正好、空气清新，不少人或许 都感受到了一种说不清道不明的愉悦感。而如 今，这份好心情有了权威“佐证”：在刚刚发布 的2025年《全球幸福城市指数》（Happy City Index）中， 阿德莱德荣登全球第29位，跻身金奖等 级，更是全澳最幸福的城市！
幸福有据，数据说话
这项由国际城市研究机构发布的年度排名，评估 了全球200座城市，根据包括市民福祉、治理、环 境、经济、健康与出行在内的六大维度，通过82项具 体指标进行打分，最终评出城市的“幸福指数”。
阿德莱德的总得分为846分，其中环境类指标表现 最为突出，获得了高达217分，在全球范围内表 现亮眼。此外，在“健康（132分）与出行（100 分）”方面也得分不俗，可谓是全面发展、均衡 幸福。
全球前五 & 澳洲九城上榜
虽然最终冠军被北欧城市哥本哈根摘得（总分 1039分），紧随其后的还有苏黎世、新加坡、奥 胡斯（Aarhus）和安特卫普（Antwerp），但对于 澳洲来说，所有首府城市都成功跻身前200，已经 是值得庆祝的大事！
澳洲城市排名如下：
阿德莱德（全球第29）
堪培拉（第51）
墨尔本（第67）
悉尼（第75）
布里斯班（第78）
黄金海岸（第88）
霍巴特（第135）
达尔文（第146） 珀斯（第165）
可以看到，南澳首府阿德莱德不仅是澳洲第一幸 福城市，更是在全球“金奖城市”31强中稳居一 席，这份成绩来之不易，也十分令人振奋。
阿德莱德凭什么这么“幸福”？
很多人可能会问：阿德莱德为什么这么幸福？答 案其实很简单——这座城市，真的适合生活。
在报告中，阿德莱德被称为“一座将传统与现代 完美融合的城市”。这不仅体现在城市规划与文 化传承中，也展现在生活的每个细节里：
世界级的酒庄、节庆文化：阿德莱德节、Illuminate Adelaide冬季灯光节等每年吸引大量游客与本 地居民共同参与，让艺术成为城市日常。
城市绿肺、友好的交通：自行车道遍布全城，公 共交通系统便捷，20分钟生活圈让居民可以轻松 在海滩、山林、市区间转换。
对可持续发展的承诺：阿德莱德在可再生能源应
用、碳排放监测等方面也走在全球前列，展现出 对未来生活质量的高度关注。
多元的劳动力市场和稳健的经济结构，也为居民 提供了更多的就业选择与生活保障。
幸福是一种“治理能力”
报告也特别指出，一个城市的幸福感，绝不仅仅
是市容市貌，更离不开“看得见与看不见的基础 设施”。治理的有效性、公共服务的普及率、健 康系统的覆盖、城市交通的便捷程度，都是幸福 感的重要支撑。
阿德莱德正是因为在这些方面不断精进，才有了 今天这份令人骄傲的成绩。
幸福，不只是一个排名
诚然，幸福感有主观成分，但这份排名背后，是 对一个城市“是否能让人活得更有尊严、更舒 心”的深度检验。
在后疫情时代，世界各地的城市都面临着前所未有 的挑战：从经济恢复到数字化转型，从住房压力到
心理健康……阿德莱德的“逆势上扬”，正说明了 其在城市治理理念和执行力上的前瞻与成熟。
这份幸福，我们共创共守
在国际舞台上亮出这张“幸福名片”，不仅是对 阿德莱德的肯定，也提醒我们：幸福，从不是天 上掉下来的，而是日复一日的建设与守护。
未来，随着城市继续深化在可持续发展、公共服 务、健康医疗等方面的努力，阿德莱德有望向全 球前20、甚至前10的幸福城市发起挑战。
而生活在这里的人们，也无需远行寻幸福，因为 幸福就在脚下的土地上，在公园的绿意里，在通 勤的便捷中，在每一次节日烟火的照耀下。
光影之宴，味蕾之约
，2025年Fireside美食盛典震撼回归！
2025年5月30日，一场集美食、音乐与艺术于一 体的城市飨宴将在布里斯班市中心再度点燃。作 为Dine BNE City系列活动的盛大开场，年度瞩 目的Fireside美食之夜将在圣斯蒂芬大教堂（St Stephen’s Cathedral）前璀璨登场。
这不仅是一场普通的晚餐，而是一场视觉、味觉
与听觉的极致融合，一场城市文化与现代餐饮创 意的深情碰撞。置身百年教堂映衬的梦幻氛围 中，嘉宾将品味来自市中心最具代表性的几家新 锐餐厅与酒吧的招牌佳肴与特调饮品，体验一场 别开生面的味蕾旅程。
活动信息一览：
时间：2025年5月30日（星期五）
时段：晚上6点至10点
地点：圣斯蒂芬大教堂
（St Stephen's Cathedral），Elizabeth Street， 布里斯班市中心
票价：每位 $140.00
票价包含：
各美食品牌现场精选菜肴
入场迎宾鸡尾酒
全程饮品畅饮套餐
Club Felix官方Afterparty独家通行证及迎宾饮 品一杯
美食阵容：风格多元，诚意十足
活动当晚，将汇聚以下知名品牌的代表菜品，为 嘉宾带来无与伦比的现场体验：
Doughcraft
阿兰奇尼意式炸饭团（配那不勒斯酱、豌豆和莫 扎里拉）
香肠蘑菇意式炖饭，搭配塔雷吉奥奶酪
意式炸鱿鱼，配芝麻菜沙拉、柠檬与纯素蛋黄酱 （部分菜品提供无麸质/无乳制品选项）
Dark Shepherd 希腊风味大虾萨卡基 原味炭烤羊肉苏弗拉基串
Naldham House – The Brasserie 牛颊红酒派（Beef Cheek Bourguignon Pithivier），
经典法式手工派风味浓厚
Naldham House – The Fifty Six 原壳焗昆士兰蓝蟹，辅以热带卡拉曼西柑橘风 味，尽显海洋之鲜
Walter’s Steakhouse Crumble Station 大黄与草莓酥粒、荷兰苹果酥粒、蓝莓肉桂酥粒 所有甜品均为纯素、无麸质、无乳制品选项，搭 配手打奶油或香草卡士达酱，为整夜画上温暖甜
点句号
The Lounge by Club Felix 精选葡萄酒、啤酒与创意鸡尾酒轮番登场，为夜 晚增添微醺与灵感
夜色未央，派对继续：
Fireside不仅仅是味觉盛宴，更是一场城市之夜 的热烈邀约。活动结束后，凭票即可进入位于
Club Felix举办的官方Afterparty，继续享受现 场DJ与本地音乐人带来的电音与旋律。入场宾客 可尊享专属迎宾饮品，共赴城市夜色中的第二场 精彩。
限量票务，抢先预订：
作为Dine BNE City的重磅开幕式，Fireside历届 门票一票难求，建议提前预订，避免错失良机。
购票请访问Eventbrite，或前往官方活动页面： https://visit.brisbane.qld.au/places-to-go/ inner-city/the-city
特别提醒：
本活动仅限持票入场，相关条款及细则请参阅 Eventbrite票务页面
现场部分菜品提供纯素、无麸质与无乳制品版 本，贴心满足多样饮食需求
活动现场有音乐演出及开放式社交区域，建议着 装优雅休闲，适合夜晚户外聚会
5月的布里斯班，将被食物、音乐与火光点亮。
Fireside不只是一个夜晚，它是这座城市热爱生活 的方式，也是属于每一位城市探索者的舌尖礼赞。
你现在应该在南澳大利亚的
什么地方买房
一份新的报告强调了南非冉冉升起的郊区——那 些基于最近连续几个季度强劲销售模式的未来价 格上涨的地区。Ryder 's Price Predictor Index 发布的2025年秋季热点排行榜列出了澳大利亚 50个房价上涨最快的郊区，其中有7个南澳地区 上榜。
这些地区包括Campbelltown、Mawson Lakes、Modbury、Modbury Heights、Port
Augusta和Prospect。
根据报告，Campbelltown已经记录了24起。 过去四个季度的销售量分别为47、48和59，而 Mawson Lakes在过去六个季度的销售量分别为 26、50、46、59、61和62。
报告作者Terry Ryder表示，南澳大利亚州在全 国舞台上表现强劲。Ryder表示：“过去几年，
南澳大利亚州一直是澳大利亚主要经济体之一。”
“在过去两年的CBA CommSec报告中，南澳 大利亚州在澳大利亚排名第一或第二。”尽管这 在过去一两个季度略有减弱，但他表示，它可能 会继续受益。
Ryder表示，一旦一个地区的销量开始上升，房 价通常会在6至9个月内随之上涨。
尽管很难预测确切的增长幅度，但在过去，一个 被他评为“动力十足”的领域，往往会在来年实 现10%的增长。
Ryder补充说，在他列出的表现最好的地区中， 许多地区现在才刚刚开始出现增长，但这种增长 还会持续一段时间，这给了潜在买家一个采取行 动的短暂窗口。
Ryder表示：“通常的情况是，人们在看到市场 正在繁荣之前不会积极行动。”“但到那时，他
们就错过了机会。”
从地区来看，该报告强调了南非最强劲的市场 是Alexandra Council suburbs of Goolwa、 Middleton、Hindmarsh Island、Strathalbyn 和Victor Harbor、以及the Copper Coast towns of Kadina、Moonta Bay和Wallaroo。
Fleurieu Peninsula的销售代理Ouwens Casserly的Kathleen Fry说，整个Alexandra council的房屋都是热门房产。
Fry说：“越来越多的人希望在这里永久居住， 而不仅仅是购买度假屋，所以我注意到有越来越 多的年轻家庭从阿德莱德和州际公路搬到这里， 因为这里的价格仍然比州际公路上的同类房产便 宜得多。”
“仍然有很多退休人员从阿德莱德搬到这里来， 整个地区都在疯狂地搬家。”“房源短缺导致房 价持续上涨，而这些价格似乎还在持续上涨。”
工党取得历史性胜利后，澳
大利亚大银行宣布大幅降息
就在工党赢得历史性选举48小时后，澳大利 亚四大银行之一宣布大幅下调利率。National Australia Bank目前预计，Reserve Bank将在 8月前实施相当于四次的降息，其中最大规模的降 息将在几周内进行。
周一公布的NAB经济更新预计，到8月份将大幅 降息100个基点，5月20日为50个基点。
NAB集团首席经济学家Sally Auld表示：“如果 澳大利亚央行在4月1日就知道它今天所知道的， 那么董事会很可能会在上次会议上决定将现金利率 降低25个基点，并在5月降息25个基点。”因此， 为了使政策制定与最近的发展保持一致，需要进行 一些努力。”
“我们预计到2025年8月将降息100个基点，
从5月份降息50个基点开始。事实上，澳大利亚 央行历来表现出迅速应对离岸冲击的意愿。”它表 示，该银行预测的宽松周期“将与应对全球金融危 机和COVID-19的周期非常相似”。
“2025年第一季度的价格数据显示，总体和核心 通胀率都在澳大利亚央行2%至3%的目标区间 内，重要的是，CPI篮子中市场服务部分的通胀持 续下降。这应能缓解澳大利亚央行对当前劳动力市 场动态的通胀影响的任何挥之不去的担忧。”
“鉴于目前的货币政策在名义和实际背景下都是限 制性的，以及最近的事态发展使国内增长和劳动力 市场的风险分布转向下行，我们认为，澳大利亚央 行将认为有必要相对迅速地将政策转向更为中性的 立场。”
她说，澳大利亚选民在众议院选举中让工党政府获 得了超过预期的多数席位，这在短期内意味着“工 党作为执政政党的地位现在更加稳固，其执行议程
的能力将更容易。”这为金融市场提供了更多的确 定性和可预测性。”
“政府很可能会把选举结果视为一项强有力的授 权，我们预计政府在澳大利亚经济活动中的份额可 能会在未来三年内增加。”
NAB表示，澳大利亚已经从“一个基于自由贸易 和自由市场的长达数十年的经济和政治体制，过渡 到一个政府的作用比以前更大、更广泛的体制”。
澳大利亚国民银行将其2025年GDP预测下调了 25个基点至2%，并将澳大利亚预测的峰值失业 率从4.2%上调至4.4%。报告对政策制定者处理 全球和国内环境的方式也给予了一些赞扬：“如果 我们能够实现接近这些预测的结果，那么政策制定 者在应对艰难的全球背景方面就做得很好。”该银 行认为，鉴于“我们对美国的出口篮子有限（不到 总出口的5%）”，澳大利亚将在一定程度上免受 美国总统唐纳德·特朗普的关税战争的影响。
聚焦：工党的住房计划 将如何影响你
在新当选的工党政府的领导下，澳大利亚的房地产 市场即将发生重大变化，该政府将住房负担能力置 于其政策平台的中心。艾博政府的综合住房计划承 诺了数十亿澳元的新投资、租金和首次购房者支持、 危机住房以及对外国投资的打击。
然而，一些专家仍持谨慎态度，在供应方面的措施 生效之前，工党的住房计划可能会在短期内推高房 价。以下是工党应对澳大利亚住房危机计划的简要 介绍。
为首次购房者提供 10 万套住房
工党承诺投入100亿澳元，在八年内建造10万 套住房，仅供首次购房者购买，不向房地产投资者 开放。它们将与国有开发商合作建造。
万能5%的存款
从2026年起，首次购房者担保（First Home Buyers Guarantee）的收入限制将被取消，任 何首次购房者只需支付5%的首付就可以购买住 房，而无需向贷款人支付抵押贷款保险（Lenders Mortgage Insurance）。符合条件的房产价格也 将被上调，并且没有收入上限或参与者限制。
小额抵押贷款通过帮助购买
据悉，今年晚些时候，工党的“帮助购买共享股权”
计划（Help to Buy share equity）将扩大规模。
根据该计划，政府将为首次购房者日后可以购买的 房屋支付至多40%的成本。更小的抵押贷款意味 着更低的还款，购房者也将能够随着时间的推移逐 步买断政府的股份，
建屋出租
房地产开发商可以利用税收优惠来建造公寓，其中 部分单元的租金低于市场价格。
租金救援
工党将联邦租金援助增加了45%，这是30多年 来最大的一次连续增长，帮助100多万户家庭更 好地应对不断上涨的租金。
推动社会和经济适用房
通过澳大利亚住房未来基金和其他项目，工党计划 提供55,000套社会和经济适用房（28,000套已 经在开发中）。该计划将优先为弱势妇女、儿童、 退伍军人和关键工人提供住房。其目的是减少社会 住房的等候名单。
支持危机住宿
工党正在投资创纪录的12亿澳元，用于新的危机 和过渡性住房——为老年妇女、澳大利亚年轻人和
逃离家庭暴力的人提供安全的、紧急的避难所。
学徒奖金
为了实现雄心勃勃的住房目标，工党正在寻求激励 更多的人从事贸易。这意味着要投资7800万澳元，
快速审批6000名技工的资格，以帮助在澳大利亚 各地建造更多的房屋。从2025年7月1日起， 符合条件的学徒在他们的学徒生涯中，除了工资之 外，还将获得10,000澳元的奖励，以在住房建设 中工作。
外国投资者禁令
从2025年4月1日到2027年3月31日，除非 有例外情况，外国投资者，包括临时居民和外资公 司，不能申请在澳大利亚购买固定住宅。这些有限 的例外将包括显著增加住房供应或支持住房供应的 投资，以及太平洋澳大利亚劳动力流动（PALM） 计划。
那么这一切意味着什么呢？Ray White 首席经济 学家 Nerida Conisbee提供了一些进一步的见解。
存款计划扩张：一把双刃剑
工党的标志性政策——将5%的首付计划扩展至所 有首次购房者，无论收入如何——代表着住房可获 得性的根本转变。根据扩大后的计划，预计每年将 有大约8万名澳大利亚人进入房地产市场，而目 前只有5万人获得收入上限。
Conisbee表示：“通过消除贷款机构抵押贷款保 险的巨大障碍，以及20%的首付要求，该政策大 幅降低了购房门槛。”
“对于典型的悉尼房产来说，这可能意味着需要 20万澳元的存款和只需要5万澳元的存款之间的 差异，这可能为有抱负的房主节省数年的时间。”
然而，经济基本面表明，该政策可能在短期内推动 价格上涨，Conisbee补充道。她说：“生产力委 员会对首次购房者激励措施的研究一致表明，提高 购买力的措施，如果没有相应的供应增加，通常会 导致目标细分市场的价格上涨。”“随着越来越多 的买家能够同时进入市场，并争夺现有的住房存量， 价格上涨的压力变得不可避免。”
建筑业逆风带来的供应挑战
工党雄心勃勃的目标是在五年内建造120万套新 房，其中包括10万套专门的首次购房者房产，这 也代表了一项前所未有的建设挑战。Conisbee表 示，澳大利亚从未在任何五年期间达到过这一数字。
她说，过去十年最接近的是大约110万户，这一 数字是在大量外国资本投资的情况下实现的。
就目前的情况来看，实现这些目标面临着巨大的障 碍。其中包括建筑成本，建筑成本继续超过房价增 长，这使得新建筑越来越不经济。行业破产企业每 年也超过1200家，而且还在继续上升，而与历史
标准相比，劳动生产率仍然很低。
与此同时，建设时间框架已从大流行前的6.5个 月延长到今天的10多个月。Conisbee表示：“住 房需求与供应之间不断扩大的差距——目前全国住 房数量接近50万套——也可能在大量新库存出现 之前继续扩大。”
矛盾之处在于：短期痛苦换取长期收益
工党住房政策的矛盾之处在于，虽然它有可能在短
期内通过价格通胀加剧负担能力的挑战，但它最终 可能为改善长期负担能力创造条件。较高的房价虽
然对新进入者构成挑战，但也使开发商有可能克服 建设障碍，为市场带来新的供应。随着价值的上升， 以前的边际开发项目变得可行，行业获得了额外的 资本来扩大产能。
Conisbee表示，工党的补充政策——包括学徒 激励、房屋租赁税收优惠和澳大利亚住房未来基 金——旨在逐步解决供应方面的限制。“然而，这 些措施需要时间才能产生显著效果，可能落后于存 款担保计划对需求的直接刺激，”她表示。
前景：价格上涨以满足建设成本
推动住房供应复苏的基本经济公式很简单：房价需 要上涨到足以赶上或超过建筑成本的水平。困扰澳 大利亚住房供应的主要挑战之一是，建筑成本的增 长速度超过了房价的增长速度，这使得在澳大利亚 大部分地区，购买现房比建造新房更实惠。
Conisbee表示：“随着房价在工党政策下加速上 涨，它们将不可避免地达到使新建筑在经济上再次 可行的水平。”“这种价格与成本的平衡是刺激开 发商增加供应的基本机制，尽管建筑业面临着巨大 的阻力。随着房价上涨与建筑成本相匹配，开发商 将增加产量，逐步解决澳大利亚严重的住房短缺问 题，并为未来几年更可持续的负担能力奠定基础。”
随着澳大利亚央行的决定迫
近，澳大利亚大型银行 大幅下调利率
澳大利亚四大银行之一在澳大利亚央行开会前两 周就大幅降息，向竞争对手宣战。
至此，自澳大利亚储备银行董事会上次会议以来， 已经有19家银行下调了抵押贷款利率。人们普遍
预计，5月20日将降息50个基点，这将引发更 多的下跌。
澳大利亚最大的住房贷款机构Commonwealth Bank周三将其数字可变利率降至5.84%，目前
与Westpac和ANZ并行其道，仅排在其后的澳 大利亚国民银行（NAB）的最低利率为6.19%。
Canstar.com.au的数据洞察总监Sally Tindall 说：“CBA以5.84%的利率赶上了两个最大的 竞争对手，从而加剧了抵押贷款地盘争夺战的激 烈程度。”
“此举对竞争来说是极好的，因为当澳大利亚最 大的银行削减其住房贷款利率时，它迫使其他银 行坐下来评估自己的利率。”
CBA的一位发言人表示：“我们不断审查我们 的利率”，并补充说：“作为全国最大的贷款机 构，我们一直在寻求为我们的住房贷款客户提供 价值。”
“我们的Digi房屋贷款允许精通技术的购房者在 线自助服务，并利用完全数字化的申请流程，确 保无缝，高效和有价值的贷款体验。”
竞争的加剧意味着还会有更多的下跌，尤其是在
廷德尔指出四大银行仍落后于市场最热门领域的 情况下。她表示：“尽管CBA、西太平洋银行和 澳新银行目前提供5.84%的可变利率，但如果借 款人愿意在大银行之外冒险，他们可以获得更好 的利率。”
“目前，Canstar数据库中有超过35家贷款机 构提供至少一种低于5.75%的可变住房贷款利 率。”她表示：“鉴于现金利率进一步下调的可 能性仍然很大，最早可能在5月20日，可变利 率可能在几周内远低于5.50%。”
虽然新的最低CBA利率仅适用于存款比例为 40%的新客户，但这不应阻止现有客户将其作为 讨价还价的筹码，以降低利率。“如果你是一名 自住业主，使用的是CBA可变抵押贷款，而你的 利率不是以‘5’开头的，那么是时候问问银行为 什么了？”
“由于没有公布低于6%的可变利率，NAB落后 于大型银行，尽管其子公司uBank确实提供低至 5.84%的可变利率。”
在最近的联邦选举中，住房政策是两党关注的焦 点。现在我们知道工党已经回归，让我们回顾一 下这对首次购房者意味着什么。
以下是工党的主要选举承诺摘要。请记住，他们 现在需要得到新议会的批准，所以我们必须等待 立法程序的结果。
扩大所有首次购房者5%的首付比例
工党已承诺扩大First Home Guarantee
scheme，允许更多首置业者以5%的首付购买房 产，而无需向贷款机构支付抵押贷款保险（LMI）。
借款人通常需要20%的定金才能避免LMI， LMI可能要花费数万澳元，而且只保护贷款人， 而不是借款人。根据该计划，政府为15%的贷款 提供担保，这样首次购房者就可以避免LMI。工 党提议通过取消目前的收入上限、提高购房价格 上限和提供无限量贷款担保来扩大该计划。这些 变化将于明年生效。工党表示，到目前为止，已 有15万人使用第一套住房担保购买了他们的第一
套住房。
为首次购房者建造10万套住房
工党还承诺投入100亿澳元帮助建造最多10万 套新住房，仅供首次购房者购买。
工党的卖点是，这将意味着首次购房者不必与投 资者竞争，后者通常有更大的预算，可以在拍卖 或私下谈判中提供更高的价格。
扩大新的“帮助购买”计划
“帮助购买股票”计划在经过长期拖延后于去年 年底在议会获得通过。该计划将于今年晚些时候 开始实施，首次购房者可以与联邦政府合作购买 房屋。购房者需要至少2%的首付才能参与该计 划，联邦政府对已建成住房的持股比例最高可达 30%，对全新住房的持股比例最高可达40%。
在大选之前，工党宣布将提高该计划的收入和购 买价格上限，以便更多的人可以利用该计划。
个人购房者的新收入上限为10万澳元，共同申请 人和单亲父母的收入上限为16万澳元。
大多数新的购房价格上限将与每个州和地区当前 的房价中位数挂钩。
例如，在维多利亚州，新的价格上限将在墨尔本 和主要区域中心为95万澳元，在维多利亚州其他 地区为65万澳元。悉尼和新南威尔士州主要区域 中心的房价上限为130万澳元，新南威尔士州其 他地区的房价上限为80万澳元。布里斯班和主要 区域中心的房价上限为100万澳元，昆士兰州其 他地区的房价上限为70万澳元。
工党表示，澳大利亚有500多万处房产的价值低 于新的价格上限。
