「赢在2032」全方位透视2032奥运主办地
布里斯班的时代转型与产业新篇章
阿德莱德房价变化最为显著的周边地区
房地产巨头联手解决无家可归问题
新数据显示澳大利亚住宅建设周期出现显著变化
洪水风险如何重塑房地产价值
尽管澳大利亚储备银行维持利率不变，但西太平洋银行等贷款机构仍将下调住房贷款利率
区域解读 Gumdale QLD 4154
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「赢在2032」 全方位透视2032奥运主办地
布里斯班的时代转型与产业新篇章。
从 Brisbane 主赛场向沿海城市辐射，聚焦 Gold Coast、 Sunshine Coast 和 Cairns 区域，借助 2032奥运契机，推动昆州产业结构调整、区域联 动发展与未来经济升级。
奥运契机：盛会背后的长期战略 2032 年，布里斯班将迎来奥运圣火。这不仅是一 场体育盛事，更是一场全州经济与结构的再造工 程。昆士兰政府早已将奥运定位为“未来二十年的 投资引擎”，旨在以赛事为催化，推动交通网络、
场馆体系、公共服务及城市面貌的全面升级。
根据州财政厅数据，2032 奥运相关项目目前已确 定直接投资 47 亿澳元，预计带动 9 万个就业岗 位、累计贡献 178 亿澳元经济总值。对于布里斯 班而言，这是一次“形象跃升”；对昆士兰而言， 则是一场区域经济的系统重构。
区域布局：从单核引擎到多城共振 这次奥运的故事，不再是“布里斯班独唱”。黄
金海岸、阳光海岸、凯恩斯都加入了这场“大制 作”，形成“多中心联动”的全州格局。
布里斯班作为主场，承担开幕、闭幕式及核心场馆 任务；黄金海岸凭借2018英联邦运动会经验，负 责水上与团队赛事；阳光海岸则正在打造新体育 中心、山地车道与选手村，总投资约 30 亿澳元； 北部的凯恩斯也迎来 2 亿澳元的会展中心升级计 划，成为“北部门户”。
在这种布局中，城市间关系像“兄弟球队”——互 补、竞争、又不得不合作。政府强调，要通过“赛 事共享”让奥运红利溢出布里斯班，实现真正的“ 全州盛会”。
建设与成本：繁荣背后的代价
繁荣从来不是免费的。昆州 47 亿澳元预算 中，60 % 用于场馆建设、30 % 用于交通与公共
设施。短期内，建筑产值上升 14 %，但随之而来 的是工期延误与物价飙升。
布里斯班主体育场翻新预计超支 15 %；黄金海 岸轻轨延长线因劳动力短缺推迟一年；阳光海 岸轨道计划“Beerwah to Maroochydore Rail Corridor”预算飙至 56 亿澳元。居民对此意见不 一。有人称“值得投资未来”，也有人抱怨“每天 都像活在工地里”。
对财政而言，这是赌博——赌的是未来几十年基础 设施的“回报率”。昆州的挑战，是在劳民伤财与 长期收益之间找到平衡。
区域协调发展：从奥运红利到结构再平衡
区域协调是昆州这场奥运战略的真正主线。长期以 来，布里斯班一城独大，吸走了近 70 % 的投资 与人才。如今，政府将 40 %以上的奥运相关基础 设施预算分配至沿海与北部地区：黄金海岸将升级 轨道与高速公路；阳光海岸建设新的选手村与城市 地铁；凯恩斯则推进航空与会展设施改造，目标是 让北昆州也能分食“奥运蛋糕”。
这意味着未来的昆士兰不再是“布里斯班中心 论”，而是“多极联动”的区域格局。若计划落 实，奥运不仅能点亮首府的夜空，也能照亮北部
的海湾。
房价与投资：全民地产赛的热与冷
每当奥运城市出炉，开发商往往是第一个冲线的赢 家。布里斯班房价两年上涨 20 %，阳光海岸地价 飙升 18 %，黄金海岸短租收益率已达 7.5 %。投 资论坛上，“奥运房”几乎成了神话代名词。
但历史经验也提醒人们：悉尼 2000 年奥运后的 房价在三年内回调约 15 %。昆州市场可能重演同 样的曲线——热情高涨、冷却迅速。
对海外投资者而言： -布里斯班核心区（South Bank、Fortitude Valley）依旧稳健，适合中长期持有； -黄金海岸 海景房短租回报亮眼，但供应风险高； -阳光海岸 是“慢热型”市场，适合长期增值布局。
社会影响：发展与公平的双重考题 城市繁荣的另一面，是生活成本的上升。布里斯班 租金两年上涨 25 %，低收入群体被迫向外迁移。
工地施工、通勤拥堵、物价上扬，让部分居民形 容“奥运提前十年开赛”。
政府正尝试通过“地方企业优先采购计划”与“ 可负担住房基金”缓解压力，并在奥运村规划中 要求30 %住宅保留作公共住房。但实际成效，仍
需时间检验。
展望：2032 之后的昆州
当圣火熄灭，昆州的故事才刚开始。届时，一个 交通互联、产业多元、品牌国际的昆士兰将焕然 一新：
布里斯班成为南半球体育与会展枢纽； 黄金海岸与阳光海岸继续闪耀为宜居之都； 凯恩斯崛起为北部创新中心。
真正的挑战，不在于“办好奥运”，而在于能 否让这场盛会成为持续三十年的增长引擎。赢下 2032 容易，赢下 2033 到 2050，才是昆州的真 正金牌。
延展阅读：
https://www.delivering2032.com.au/legacy-for-queensland/venues https://www.qld.gov.au/about/brisbane2032
https://statements.qld.gov.au/statements/102864
https://www.cairnsconvention.com.au/ cairns/key-industries/ https://www.cotality.com/au https://www.olympics.com/ioc/brisbane-2032
阿德莱德房价变化 最为显著的周边地区 PropTrack 公司最新发布的季度房屋价值报告对 大多数南澳大利亚州的房主来说是个好消息，而 对于那些在购房过程中遭遇重重困难的人们来说， 报告中也透露了一些积极的迹象，即在某些地区， 房屋价值正在下降，这预示着市场可能正在出现 复苏的迹象。
根据相关数据，Gilberton地区的房屋价值在过去 一个季度里增长最为显著——上涨了10%，平均
价格达到 154 万澳元——这是该地区唯一一个在 该季度实现了两位数增长的区域。其12个月的累 计涨幅也达到了10%的高位。
Kilburn区的单元房、Two Wells的房屋以及 Kurralta Park的单元房在该季度的销量增长了 9%；而Croydon Park、Parafield Gardens 和Devon Park的房屋，以及Semaphore、 Walkerville和Klemzig的单元房，在该季度的
销量也都增长了 8%。
我们的一些沿海郊区在 12 个月期间的经济增长 表现尤为出色，而Brighton的房产涨幅最大， 达到了 21%，领先于West Beach和Seacliff的 房产，这两处的涨幅均为 19%。Somerton Park 的房产增长率位居第四，达到了18%；其增长率 高于Hove地区的房产，后者为17%。
Belle Property Glenelg/Henley Beach代理人
Michael Gentilcore表示，整个西部海岸的表现 都非常出色，而且他认为这种态势短期内不会出 现逆转。“我们看到有很多来自州际、山区和乡 村地区的买家纷至沓来，他们寻求改变生活方式， 这推动了房价的上涨。而且部分买家的兴趣可能 源于那些觉得亨利海滩及周边一些地区房价过高 的人，他们现在正转向这里。”他说道。“鉴于 当前的价格走势，现在确实是最佳的买入时机。”
71 岁的Geoff和 70 岁的Ann Pettinger夫妇正 通过Gentilcore先生出售他们自 2002 年起就拥 有的位于Somerton Park 9 号的住宅。他们表示， 近年来房价大幅上涨。Pettinger先生表示：“这
里的房子价格在过去几年里大幅上涨，我们希望 能在价格合理的情况下离开这里。”
虽然许多地区的房价有所上涨，但对购房者来说 这是个好消息，因为数据显示，在过去的一个季 度里，阿德莱德的 33 个郊区房价实际上出现了 下跌。Henley Beach South的房产单元跌幅最 大，本季度下跌了 7%，尽管过去一年其价格仍 上涨了 3%。
Everard Park小区的房屋价值在本季度下降了 6%，但与上一季度相比保持不变；Glenside小 区的房屋和内特比的住宅在本季度均下降了 5%， 其中Glenside小区的房屋在过去一年中也下降了 1%，而Netherby的住宅则上涨了 2%。
PropTrack 高级经济学家Angus Moore表示， 阿德莱德的房价上涨速度开始有利于购房者了。
“物价仍在持续上涨——在过去 12 个月里涨幅 达到了 8.5%，这一涨幅依然相当可观。”他说道。
“但如果我们审视过去大约半年的时间，就会发 现经济增长的速度已经开始放缓。”
房地产巨头联手解决 无家可归问题 Ray White的Natalie Hortz表示，如果澳大利亚 的房地产行业团结一致，就能对本国的无家可归危 机产生切实的影响。
房地产网络Ray White已加入“人人有家基金会”， 这是一个全国性的倡议，旨在联合房地产行业， 利用行业的影响力、关系和资源来帮助终结无家 可归现象。
在公司内部牵头这项工作的是Hortz女士，她是 Ray White的组织发展主管，负责监督整个网络 的员工福利和慈善合作事宜。Hortz女士说：“我 个人确实觉得对此负有责任。”“房地产行业有着 极差的名声，但实际上该行业中有许多从业者都在 出色地开展工作。当这个机会出现时，再明显不过
了——如果你有能力回馈社会，就应该这么做。”
澳大利亚的无家可归状况令人震惊，每晚有超过 122,000 名澳大利亚人没有一个安全的住所可以 称之为家，而且大约十分之一的人所处的住房状况 极为脆弱，以至于租金上涨或医疗费用的增加都可 能导致他们失去自己的家园。Hortz女士表示：“当 你从事房地产行业的工作时，你或许很难有机会更 深入地了解这个问题。”
“我们对于澳大利亚当前住房危机的真实情况有着 独特的见解，并且我们有能力做出积极的改变来提 供帮助。”
Hortz女士已在Ray White工作了九年。而让她
对职场有了重要认识的契机，则是在维尼斯公司的 首席执行官露西奥活动期间。
“那是我经历过的最令人震撼的一次体验。”她说 道。“你明白无家可归这一现象的存在，但亲耳聆 听他们的故事会让你意识到它其实离我们是多么 近——也会让你明白情况会以多么迅速的方式变得 失控。”
一旦住房条件恶化，就连一些最基本的需求——如 取暖、做饭、给手机充电——也会变得极为困难。
Ray White的行动已经初见成效。在最近一次于 黄金海岸举行的慈善拍卖会上（有 3000 名参与 者），Ray White的社交网络为无家可归者相关
慈善机构筹集了超过 5 万澳元——其中 4.3 万澳 元直接捐给了“为所有人提供家”组织，以启动该 公司对此类问题的支持工作。
对于Hortz女士而言，提高意识是首要步骤，尤 其是在这种几乎处于隐匿状态的危机面前——只有
6% 的无家可归者会在街头露宿——但持续的行动 同样至关重要。“十月是推动这一活动的关键因素，” 她说道，“但我们希望将其打造成一种持久不变、 全年皆适用、具有明确目标导向的交流方式。”
这就是网络发挥作用的地方。Hortz女士表示：“作 为个人，你所能产生的影响是有限的，但集体起来， 我们所拥有的潜力则要大得多。”这并非仅取决于 某一个品牌；我们越是在此方面进行集体努力，其 在当地社区产生的影响就会越大。
虽然Ray White的业务范围覆盖全国，但其特色 在于具有地方特色和以家庭为中心的经营理念。“我 们是一家家族企业，家族成员仍然掌控着公司，家 族价值观也贯穿于整个企业之中。”
对于Hortz女士而言，这意味着建立联系：“房 地产行业建立在联系的基础之上——与地点、与人、 以及与那些能让两者都具有意义的社区建立联系。” 该网络在澳大利亚各地设有办事处，从首都城市到
偏远城镇都有分布。在这里，他们能够直接了解到 各个社区所面临的压力以及相关组织为解决这些问 题所付出的努力。
实际上，这些价值观通过一系列广泛的合作伙伴关 系得以体现，这些合作关系彰显了Ray White致 力于成为人们日常所面临挑战解决方案的一部分这 一理念。
主要举措包括： the Black Dog Institute（其总 收入的 2.5% 至 5% 会捐赠用于支持心理健康研 究和相关项目），“You Can Sit With Me”（在 Ray White办公室设立“安全空间”，以便孩子 们在上学途中能够寻求帮助），以及“Beyond the Bricks”这一灾难应对计划。
这些举措共同体现了该公司的一种理念，即有意义
的变革始于身边小事。这一理念如今已延伸至该公 司与“人人有家可归”组织的合作之中。
Hortz女士表示：“无家可归者人数不断增加，住 房的可负担性已处于危机水平，而且我们国家整体 上正面临住房短缺的问题。”
“作为一个行业，我们有能力团结起来，对这场危 机产生切实的影响。”她补充道，当前的首要任务 是增强并教育相关行业，使其能够在当地社区采取 行动，因为“每一个统计数据背后都有一个真正的 人，他们理应享有尊严、希望以及一个安全的居住 之所。”
她向同行们发出的邀请既简单又紧迫：“我们影响 力巨大，这让我们觉得有责任这么做。当你有能力 回馈社会时，就应该这么做。”
新数据显示澳大利亚住宅 建设周期出现显著变化
在经历了多年的严重延误以及因建筑瓶颈而被“绑 架”的房地产市场之后，澳大利亚各地的建筑工地 正在发生一场巨大的变革。
对于备受煎熬的购房者来说，这场期盼已久的胜利 终于到来。最新数据显示，购房者苦等新房的漫长 等待期终于大幅缩短。澳大利亚建筑大师协会对澳 大利亚统计局最新数据的分析证实，房屋竣工所需 时间有了切实且显著的缩短。联排别墅如今完工速 度快了五周，平均建造时间缩短至 14.8 个月。
公寓楼的建设周期向来最长，但在 2024 至 2025 年期间已缩短至 32.9 个月，而独立式住宅从获批 到竣工的间隔时间则缩短至 11.5 个月。澳大利亚 建筑大师协会首席经济学家Shane Garrett表示： “这是由于供应链压力持续缓解以及劳动力短缺情
况有所缓和。” 然而，目前的建造时间仍比疫情前慢得多，还有 很长的路要走。如今建造一套独立式住宅的速度 比十年前慢了 35.8%。在高密度住宅方面，延 误情况更为严重：建造一套新公寓所需时间延 长了 54.1%，而联排别墅的交付速度则下降了 27.6%。
澳大利亚“建筑大师”协会首席执行Denita Wawn称这些数据“朝着正确的方向迈出了一步”， 但她同时强调，不能有丝毫的自满情绪。她说：“我 们认可政府为解决澳大利亚的住房危机所做出的持 续努力，包括通过规划改革、投资以及劳动力发展 计划来实现这一目标。但要保持这种势头并提供我 们社区所需的住房，还需要做更多的工作。”
这些积极的进展却被本周的这一消息所掩盖：在《国 家住房协议》实施的第一年，澳大利亚的房屋供应 缺口达到了 60，971 套。
“随着建设工期朝着正确的方向发展，且自新冠疫 情以来供应链状况持续改善，我们需要解决其他难 题以建造更多住房，包括通过更多学徒制培养更多 熟练劳动力、鼓励更多女性进入该行业，以及调整 移民政策以应对关键技能短缺问题。“如果没有能 够建造房屋的人力，以及没有推行相关的监管和规 划改革以提高生产效率，那么房屋建设就无法顺利 开展。”
贷款机构表示，房地产开发商的信心有所增 强。非银行贷款机构兰伯特资本的创始人Mark
Greenberg称，近几个月来，澳大利亚房地产开 发商的信心有所增强，这得益于建筑成本的稳定、 强劲的终端买家需求以及主要市场的重新活跃，这 些因素共同推动了市场情绪的改善。
他说：“我们发现咨询量有所增加，而且开发商和
最终购买者的态度都变得更加积极了。”
那些曾暂停项目开发的开发商如今信心大增，因为 建筑成本趋于稳定，这使他们能够推出可提前销售 的产品、在完工后继续销售、或者以更确定的方式 出租以进行长期投资。
根据科塔利特公司的科尔德尔建筑指数，2025 年 3 月至 6 月期间，住宅建筑成本上涨了 0.5%。
尽管仍在持续上升，但这一增速却明显低于疫情前 十年每季度 1.0%的平均水平，这表明建筑业成本 在经历了多年的快速增长后终于趋于稳定。与此同 时，据房地产行业协会的数据，2025 年 8 月的新 房销售（从签订合同到开始施工）达到了三年来的 最高水平。
Greenberg先生表示：“我们尤其在维多利亚州 和塔斯马尼亚州等经济条件较为宽松的地区看到了 需求的回升。”“经过多年的犹豫之后，市场终于 感觉正在朝着正确的方向发展了。”
洪水风险如何重塑 房地产价值 本文依据的是 PropTrack 气候委员会《房产价值 洪水风险报告》中的研究结果。澳大利亚的房地产 市场长期以来一直是财富的储存库和抱负的衡量标 准，但在一些地区，房产价值越来越多地反映出我 们整体面临的洪水风险。
PropTrack 的最新研究首次从全国范围、基于数 据的角度展示了洪水风险如何已反映在澳大利亚房 地产市场的价格中，分析了洪水风险对单个住宅物 业价值的影响。这些数据并非基于任何未来预测或 气候变化模型，而是基于当前已知的洪水风险对洪 水易发区房产价值的实际市场影响，以及这种洪水 风险在不同地区当下的定价情况。
我们的分析将 Geoscape 的洪水风险数据与 PropTrack 的房产数据、PropTrack 房价指数、 realEstimate 以及市场洞察相结合，以评估洪水 风险对澳大利亚价值超过 11 万亿澳元的住宅房地 产市场的影响。通过风险细分来验证单个房产价值 的影响，从而确定当前洪水风险对房产价值的影响。
洪水风险导致 420 亿澳元的价值缺口
在全国范围内，超过 200 万套住宅——约占六分 之一——位于已绘制的洪水区，面临不同程度的洪 水风险。在这些房屋中，至少 70% 因洪水风险导
致房产价值下降。在那些洪水风险降低房产价值的 地区，这些房屋的总价值比没有洪水风险的情况下 少了 422 亿澳元——这是全国各地业主个人所承 担的损失。
平均而言，这相当于所有住宅每处房产约 37,000 澳元的损失，对于典型的三居室房屋而言，若面临 洪水风险，其损失约为 75,500 澳元，而与之相当 的无洪水风险房屋则没有此类损失。
这种价值差距不仅限于区域性的洪泛区。它贯穿整 个房地产市场，从北部河流地区和布里斯班的西郊 到富人区的黄金海岸海滨邮编区。在一些高价值地 区，每套房屋的差距远远超过 50 万澳元。
在许多地区，不仅面临洪水威胁的房屋在结构上折 价，而且这些有风险的房产的价值上涨速度也比没 有洪水威胁的房产慢。这种持续存在的洪水风险折 扣和长期增长损失对家庭有着切实的影响。
不作为的累积代价
洪水风险不仅会降低单个房屋的价值——这种损失 还会随着时间的推移而累积。自 2000 年以来， 易受洪灾影响的房产累计价格涨幅为 394%，而 未受洪灾影响的房产累计价格涨幅为 416%，全
国范围内两者相差 22 个百分点。
对于拥有价值 100 万澳元房产的房主来说，这可 能意味着 22 万澳元的房屋净值缺口，从而在家庭 资产负债表上造成了一道悄然扩大却难以忽视的鸿 沟。从 2010 年到 2025 年，一些地区面临洪水
风险的房屋数量增长差距更大，在某些情况下，与 没有洪水风险的房屋相比，表现差了多达 48 个百 分点。在 15 年的时间里，对于价值 100 万澳元 的房产来说，这可能意味着将近 90 万澳元的资产 增值损失。
对于潜在买家而言，这可能意味着前期支付的费用 会减少，但积累的财富也会相应减少。而对于现有 业主来说，这意味着他们持有的资产可能更难投保、 更难出售，而且随着时间的推移其价值也会降低。
在一个以房产净值作为家庭财富基础的市场中，其 影响远远超出了房产本身。
这种在防洪安全型住房和易受洪水侵袭型住房之间 的新分化现象，是澳大利亚房地产市场中新的不平 等现象所在。
如今，洪水风险只是一个折价因素，并非绝对的否 决条件。
受洪水影响的房屋价格仍会随着时间推移而上涨， 但通常上涨速度较慢，且起始价格较低，这使得房
屋所有者随着时间的推移所拥有的资产净值减少， 其房屋再出售或再融资的能力也变弱了。
住房的可负担性处于极低水平。对于打算首次购房 的购房者来说，其可负担性已降至自 1995 年以 来在“房产追踪”记录中的最低点。对于一些购房 者而言，能够以更低的价格购得房产这一因素可能 比洪水风险的影响更为重要，因此在当前购房难度 加大的市场环境下，他们可能会选择以价格为代价 来承担风险。然而，较低的标价掩盖了更高的终身 成本、较慢的资本增值以及不断扩大的资产差距。
在住房负担能力受限的市场中，政策目标应当是增 加更多住房，这些住房应位于更安全的区域，具备 更清晰的风险信息，并且要优先对现有成本较低的 住房进行抗灾能力提升和减灾措施的改造。确保每 一套经济适用房都能免受极端自然灾害的侵害，这 是实现公平结果的关键所在。
风险分布的不均衡性
在那些洪水风险会降低房产价值的地区，受洪水风 险影响的房屋总体价值比没有洪水风险时低 422 亿澳元。这种损失的价值中，有相当大的一部分由 少数几个地区承担，这反映出风险的地理集中性。
据澳大利亚统计局的数据，约 90% 的澳大利亚人 居住在距离海岸 50 公里以内的地区。昆士兰州和 新南威尔士州的沿海地带更容易遭受洪水侵袭，那
里有更多的人居住在易受洪水影响的地区。
因此，这些地区成为了澳大利亚洪水风险的重灾区， 它们所涉及的洪水风险房产占总数量的 70%，并 且给业主们造成了总计 330 亿澳元的经济损失。 全国价值差距中大部分的损失是由极少数几个地区 承担的。其中，黄金海岸地区（损失达 45 亿澳元） 在金额上损失最为惨重，而凯恩斯、里士满特威德、 黄金海岸以及布里斯班的部分地区在相对于整体市 场价值的损失方面则最为严重。
这些损失的规模凸显出，如果极端洪水事件的风险、 严重程度或发生频率增加，洪水风险将会对长期住 房资产价值产生越来越大的影响。
重要的是，如果您是某个地区的一位房主，而该地 区的洪水风险已经导致房产价值下降，但您的房产 目前并未受到影响，那么这些研究结果表明，如果 未来洪水风险蔓延至您的房屋，您的房产可能会遭 受价值损失。
2022 年利斯莫尔及昆士兰州东南部地区的洪水事 件表明，房地产市场正在如何应对愈发频繁且破坏 力更强的极端天气现象。
在利斯莫尔，那些面临洪水风险的房屋如今的价值 比没有洪水风险的同类房屋低了 37%。自 2022
年的洪水事件以来，面临洪水风险的房屋与没有洪 水风险的房屋之间的价格差距已扩大了 21 个百分 点——这种结构性的价格调整在事件发生多年后仍 持续存在。
在布里斯班，2022 年洪水过后也出现了类似的情 况——价格差距扩大，受洪水影响的房屋销售量大 幅下降。
将滨水设施的吸引力与洪水风险区分开来
我们的研究结果表明，洪水风险正越来越多地被纳 入房地产市场，但并非普遍如此。在一些生活方式 型和沿海地区，尽管存在风险，购房者仍愿意为滨 水住宅支付溢价，这表明洪水风险的权重仍然偏低， 或者是因为购房者对滨水设施的偏好超过了对洪水 风险所造成的负面影响的考量。
随着时间的推移，由于保险费用不断上涨，极端天 气事件也愈发频繁，我们预计市场定价将会做出调 整，而这一调整将给那些未做好准备的车主带来一 定的损失。
恢复力带来的经济收益
洪水风险被视为一种损失，但同时也体现了潜在的 机遇。通过更合理的土地规划、建筑标准以及洪水 防护设施的建设来减少风险，能够挽回数以十亿计 的未实现价值。国际经济研究中心发现，防洪堤或 防洪设施的升级往往能带来价值相当于其成本两倍 的效益，在某些情况下甚至能达到初始投资的五倍 （澳大利亚保险协会）。
我们的模型表明，对防洪准备设施（如堤坝、排水 系统和雨水处理设施的升级）的投资能够带来投资 回报，其收益足以抵偿投资成本并带来数倍的回报， 从而保护和提升房产的价值。
事实上，那些在防洪方面进行投资的地区，比如格 拉夫顿市通过升级防洪堤坝等措施，成功避免了其 他地区所面临的洪水损失，将原本可能阻碍资本积 累的因素转化为抵御灾害和减少损失的基础。
这些例子充分展示了韧性所带来的经济优势：每 投入一澳元用于防护性基础设施建设，就能带来 数倍的房产价值恢复收益，更重要的是还能保护 整个社区。
接下来需要做的事情
这些数据凸显了将气候风险纳入澳大利亚住房及规 划体系基础工作的紧迫性。澳大利亚在人均极端天 气损失方面在全球排名第二。仅在今年，因这三起 事件造成的保险损失就接近 20 亿澳元（国际气候 协会）。其排名如此之高，是因为存在诸如地理暴 露程度、高风险地区人口增长以及基础设施不足等 种种因素。
这凸显了制定国家层面的适应规划以及实现风险披 露标准化的必要性，以便让业主及时了解相关信息， 并让购房者在选择房屋时能够掌握有关气候风险的 知识，从而做出明智的决策。
对于购房者和投资者而言，了解房产的周边环境 情况变得和考量其距离学校或交通设施的远近一 样重要。
对于政策制定者而言，面临的挑战在于要确保适应 措施能够跟上步伐，从灾害管理转向注重恢复能力， 以防止这种差距随着极端天气事件的增多而进一步 扩大。
一个基于气候数据、由明确政策支持的住房市场， 以及协调一致的适应措施，对于保障经济稳定和保 护弱势群体至关重要。
对高风险区域的早期识别将有助于更准确地制定信 贷和保险定价方案，指导有针对性的适应和抗灾投 资，并为规划和分区改革提供依据。
综合来看，这些措施能够降低因气候因素导致的 财产贬值风险，否则这种风险可能会引发更广泛 的金融不稳定，并增强社区、市场和金融体系的 抗灾能力。
这项研究揭示的 420 亿澳元的房屋价值损失，并 非仅仅是经济损失，更是一个信号，表明市场已经 开始将洪水风险纳入考量，而抗震建筑却仍处于滞 后状态。这种韧性的回报并不仅仅体现在房产价值 的提升上，更重要的是体现在这些住宅所庇护的社 区的安全与稳定程度上。
本文参考了“PropTrack气候委员会房产价值洪 水风险报告”的研究成果。该报告是首次对住宅房 地产市场如何应对日益加剧的洪水风险进行的全国 性规模分析。
尽管澳大利亚储备银行维持 利率不变，但西太平洋银行 等贷款机构仍将下调住房贷
银行或许比我们更清楚未来降息的情况，因为过去 一个月里有九家银行已经下调了住房贷款的浮动利 率。在10月的会议上，澳大利亚储备银行维持了 官方现金利率不变，但一些贷款机构却悄悄提高了 面向自住业主的、需偿还本金和利息的贷款利率。
Canstar公司对9月24日至10月21日期间市 场走势的分析显示，澳元利率已下调0.25个百分 点，自10月15日起生效。P&N银行于9月采取 行动，将利率下调了“最高”0.25%；而ME银
行则在次日将利率下调了“最高”0.19%。
银行“最多”削减一定数额的费用意味着它们已 经根据贷款与价值比率（LVR）对折扣进行了调 整，因此处于某一LVR等级的客户可能会获得全 额0.25%的折扣，而其他客户可能只能获得0.17% 的折扣，以此类推。
西太平洋银行是四大银行中唯一一家被列入裁员 名单的银行，其浮动利率从原来的5.34%下调
了0.10%，降至5.24%，这一利率低于澳联邦银 行、澳新银行和澳大利亚国民银行；不过该裁员计 划仅针对网上客户。其他银行的降幅为0.10%， 其中包括Bank of China、MOVE Bank和 Bankwest。Queensland Country Bank的利率 下调了0.05%，而Bank of Us的利率则下调了“最 高可达”0.05%。
“尽管澳大利亚储备银行未采取任何行动，但过去 一个月仍有九家贷款机构降低了浮动利率，这一事 实表明，房贷市场的竞争依然异常激烈。”Canstar 数据洞察总监Sally Tindall说道。“这是一个典 型的‘忠诚度税’现象的实例。虽然新客户可以选 择参与竞争性的优惠活动，但大批忠实客户却仍要 支付不具竞争力的房贷利率。”
Tindall女士表示，借款人应当积极行动起来，而 非寄希望于澳大利亚储备银行进一步降息来节省开 支。她说：“让银行在非周期性降息时给你带来更 有利的条件吧。如果你支付的利息高于你的银行向 新客户提供的利率，那就打个电话问问他们原因何 在。毕竟，你已经拥有了证明你的银行有能力降低 你的利率的证据。”
“如果你的银行不肯做出让步，而你又处于浮动利 率贷款状态，那么或许换一种贷款方式是值得的。 没错，重新贷款需要做一些手续，但技术的进步已 经让这个过程变得更加简便快捷。归根结底，如果 你背负着一大笔高额债务，而贷款利率又不具竞争 力，那么一旦换成了新的贷款方式，你可能就能节 省不少钱，这笔节省下来的钱按小时计算起来简直 数额巨大。”
银行降低利率可能意味着澳大利亚储备银行未来还 会进一步降息，因为银行会采取部分降息措施以提 前吸引借款者。此前，澳大利亚国民银行首席经济 学家Shane Oliver曾预测，在当前这一轮周期中， 澳大利亚储备银行还将进一步降息“数次”。此后， 上述举措便应运而生。
“11月会有一场，2月还会有一场，或许5月还 会有一场。”Oliver博士在参加Mark Bouris的 播客节目时这样对他说。“这样一来，现金利率就 会降至2.85%。”虽然这将使购房者获得更多的 借贷能力，但奥利弗先生表示，这也会导致房价上 涨。他说：“当利率下降时，人们获得了大量资金， 于是开始消费并推动了房价的上涨。”
区域 解读
Gumdale QLD 4154 1.区域概况/概述
Grassdale Land Company Limited 于 1885 年 1 月 8 日成立，旨在收购位于 Tingalpa 教区的 Grassdale Paddocks 地产，该地区遍布布里斯班郊区的 Gumdale、Belmont和Chandler。该公司于 1885 年晚些时候将 格拉斯代尔庄园的土地进行拍卖。Gumdale是澳大利亚昆士兰州布里斯班市的郊区.Gumdale的西部紧邻 Belmont，南部面向Chandler，东部紧邻Ransome，北部面向Wakerley。此区归Brisbane Council管辖。
2.学区情况/学校介绍
周边公立学校
Gumdale State SchoolGumdale 4154
公立小学，1-6年级，男女同校，893名在校生
Wondall Heights State SchoolManly West 4179
公立小学，1-6年级，男女同校，666名在校生
Brisbane Bayside State CollegeWynnum West 4178
公立中学，7-12年级，男女同校，888名在校生
Tingalpa State SchoolTingalpa 4173
公立小学，1-6年级，男女同校，395在校生
Manly West State SchoolManly West 4179
公立小学，1-6年级，男女同校，485名在校生
Wynnum West State SchoolWynnum West 4178
公立小学，1-6年级，男女同校，453名在校生
Belmont State SchoolCarindale 4152
公立小学，1-6年级，男女同校，926名在校生
周边私立学校
Agnew SchoolWakerley 4154
3-12年级，男女同校，335名在校生
Moreton Bay CollegeManly West 4179
1-12年级，1120名在校生
Moreton Bay Boys CollegeManly West 4179
1-12年级，464名在校生
3.人口构成
Gumdale的面积约为4.5平方公里。2011年，Gumdale的人口为 949 人。到2016年，人口为 2,116 。在此 期间，该地区的人口增长率为123.0%。Gumdale的主要年龄组是10-19 岁。Gumdale的家庭主要是有孩 子的夫妇，可能每月偿还 3000 至 3999 澳元的抵押贷款。一般来说，Gumdale的人从事劳工职业。2011 年，Gumdale 84.6%的房屋是自住的，而2016年为 87.3%。（资料来源：澳大利亚统计局）
4.配套设施
Gumdale区内公共配套设施齐全，满足日常生活需 求。有室内游泳池、公园、学校、柔术馆等。
Gumdale区附近有美容院、加油站、服装店、美甲 店、餐厅等。
Gumdale距离Brisbane市中心约15.6公里，开车 需25分钟即可到达市中心。公交线路包围整个
Gumdale，公共交通十分便利。
5.行情观察
House部分市场价格：
在过去的12个月里， Gumdale已经卖出了20套独栋房屋，售价中位数为$1.4M，同比增长0.5%，平均需 要35天即可售出，房东减价为-10.5%。
单元房部分市场价格：
数据来源：
关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察：
https://www.propertyvalue.com.au/suburb/wacol-4076-qld#Unit
