人生何求？不过一自在天地；
理想生活，于Leabrook不期而遇
2025 VOL.287
阿德莱德哪个郊区引领住房贷款预批热潮？
澳大利亚人如何利用“先试后买”来体验居住房屋？
阿德莱德拍卖热点：哪些郊区引领春季热潮？
揭秘：房贷预批激增的郊区
首府重新分区将导致建筑高度“飙升”
区域解读 Hemmant QLD 4174
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人生何求？不过一自在天地； 理想生活，于Leabrook不期而遇。
1C Stanley Street, Leabrook, SA 5068 当清晨的第一缕阳光穿过宁静的街道，轻柔地洒在 Leabrook的绿荫之上，新的一天便在鸟语花香中 悠然开启。一个典型的周末午后，波光粼粼的泳 池边或许正升起袅袅炊烟，一场热闹的家庭烧烤 派对正在准备之中。孩子们的欢声笑语在青翠的 草坪上回荡，与食物的香气交织在一起，构成一 幅生动的家庭画卷。而家中的主人，则可以悠闲地 坐在客厅明亮的落地窗前，手中捧着一杯香醇的咖 啡，静静地欣赏着眼前这温馨和睦的一切。这并 非遥不可及的梦想，而是坐落于阿德莱德东区黄 金地段——1C Stanley Street, Leabrook——的
日常光景。
这处精心设计的现代住宅，坐拥超过600平方米的 宽敞土地，以其四间卧室、两间浴室和双车位的实 用布局，完美承载了一个家庭对空间、格调与舒适 的全部想象。它静立于此，不仅是一栋建筑，更是 一个承载着未来无数美好回忆的温馨港湾，等待着 有缘人前来开启属于自己的幸福篇章。
推开家门，首先映入眼帘的是一条宽敞明亮的门 廊。柔和的灯光从天花板的凹槽设计中倾泻而下， 地面铺设的浅灰色地砖光洁如镜，映照出归家的身 影。设计师巧妙地运用了深色木质元素作为点缀， 与墙上的艺术挂画和玄关处的雅致边柜相得益彰， 营造出一种低调而不失奢华的艺术气息。视线穿过 走廊尽头的玻璃门，庭院的绿意若隐若现，仿佛在 无声地诉说着“欢迎回家”。
走廊的左侧，是专为主人打造的静谧天地——奢华 的主卧套房。这里的设计堪称匠心独运，深色的木 质背景墙与衣柜融为一体，沉稳大气，营造出宁静 的休憩氛围。床头两侧的壁灯散发着温暖的光晕， 为夜读时光增添了几分惬意。宽大的落地窗外是精 心打理的庭院景致，一层薄纱窗帘既保证了隐私， 又为室内引入了充足的自然光线。步入式的衣帽间
空间充裕，设计精巧，让收纳成为一种享受。与之 相连的独立卫浴间，延续了整体的简约风格，高品 质的洁具与考究的细节，将日常梳洗也变成了一种 精致的仪式。
回到家庭的活动中心，一个完全开放式的宏大空间 展现在眼前。这里巧妙地融合了厨房、餐厅与客厅 三大功能区，成为家人情感交流与欢聚的核心。美 食爱好者一定会爱上这个设计师级别的厨房。纯白 的橱柜与深色的背板形成鲜明对比，极具视觉冲击 力。宽大的中岛台面不仅是备餐的绝佳场所，也自 然地化身为一个早餐吧台，三两好友围坐于此，品 酒畅谈，生活的情趣便在其中。顶级的厨电嵌入其
中，让烹饪的每一个步骤都充满乐趣。
与厨房无缝衔接的是宽敞的用餐区和客厅。一盏别 致的吊灯垂下，为长长的餐桌洒下温暖的光芒，无 论是丰盛的家庭晚宴，还是朋友间的温馨聚会，这 里都能轻松容纳。客厅里，舒适的沙发组合是全家 人放松身心的最佳角落。阳光透过巨大的玻璃推拉 门洒满整个空间，室内与室外的界限被彻底打破。 推开门，便能直接步入户外娱乐区。这个精心设计 的过渡，让家庭生活在室内与自然之间自由切换， 尽享开阔与惬意。
沿着楼梯拾级而上，便来到了更为私密的二层空 间。这里设有一个独立的起居室，为家庭成员提供 了另一个休闲或娱乐的场所。孩子们可以在这里看 动画、玩游戏，或者将其作为一个安静的学习区， 与楼下的热闹互不干扰，赋予了家庭生活更多的可 能性和灵活性。
二楼共设有三间宽敞舒适的卧室，每一间都经过精 心布置，确保了充足的采光和储物空间。其中两 间卧室还拥有独立的步入式衣帽间和私人阳台。清 晨醒来，推开阳台门，便能呼吸到最新鲜的空气， 欣赏社区宁静的街景。无论是安放一把舒适的单人
椅，还是点缀几盆绿植，这个小小的阳台都能成为 一片属于自己的心灵栖息地。宽敞的主浴室设计现 代而实用，为楼上的家庭成员提供了极大的便利。
这处住宅的室外空间，无疑是其另一大亮点。从客 厅延伸出的带顶棚露台，是户外用餐和休闲的理 想场所。旁边湛蓝的私人泳池，在阳光下闪烁着诱 人的光芒，是炎炎夏日里全家人嬉水降温的最佳去 处。泳池周围的空间经过精心规划，一部分是易 于打理的人造草坪，为孩子们提供了安全的玩耍区 域；另一部分则是郁郁葱葱的园景，四季常青的绿 植不仅美化了环境，也为整个后院提供了绝佳的私
密性。无论是举办一场泳池派对，还是仅仅在躺椅 上享受一个宁静的下午，这里都能满足人们对户外 生活的所有美好向往。
1C Stanley Street, Leabrook不仅仅是一栋房 子，它更是一种高品质生活的代名词。它将现代设 计的简约美学与家庭生活的温馨实用完美融合，在 阿德莱德最令人向往的社区之一，呈现了一个关 于“家”的终极梦想。在这里，空间的流动、光影 的变化、细节的考究，无一不在诉说着对生活的热 爱。对于正在寻找一个能够承载家庭成长、创造无 数美好回忆的地方的家庭来说，这里便是他们寻觅 已久的答案。
详细的住宅参数： -占地面积616平方米 -4间卧室 -2间浴室 -双车库 -双客厅设计 -家庭酒柜 -室外露台娱乐区 -室外泳池 -低维护前后花园
-近公园、学校 有意请联系： Helen Gong：0411786272
Stanley Street, Leabrook, SA 5068 - House for Sale -
阿德莱德哪个郊区 引领住房贷款预批热潮？
一个受欢迎的东北郊区经历了以这里为家的有希 望的买家数量激增，住房贷款预先批准数量出现 惊人增长。根据贷款市场集团的数据，在7月至
9月至少批准了5笔住房贷款的郊区中，与去年 同期相比，有3个郊区的住房贷款预批数量至少 增加了一倍。
以高达 160% 的增幅领先的是阿德莱德东北郊区
的莫德伯里。Glenelg 也不甘落后，预先批准的 数量比去年同期的批准数量增长了 128%。位于 阿德莱德北郊的Mawson Lakes在批准前增长方 面排名第三，恰好翻了一番，即 100% 的增长。
佩纳姆南和沃克维尔的贷款预批额均增长了 44%，并列第四和第五。Ray White Grange 经纪人 Connor Karkafiris 正在出售莫德伯里
Vinall Road 22A（今天将拍卖）表示，在莫德 伯里，许多年轻买家已经购买了房屋和土地套餐， 有一两个孩子，现在希望在同一郊区进行升级。
“现在它可能是离中央商务区最近的地方，你仍 然可以在那里找到物有所值的地方，”他说。“那 些在那里买过的人已经爱上了它，现在正在莫德 伯里积极寻找更大的房子。”
Karkafiris先生表示，最近的降息以及再次降息 的希望给了人们信心，这促使全州预先批准激增。
“它增加了人们的借贷能力，让他们有信心走得 更远，尤其是在拍卖中，”他说。
“重要的是，人们要有条理，这样他们就不会在 找到自己喜欢的地方时发现自己处于不利地位并 手忙脚乱，这就是预先批准的用武之地——它可 以让你在看到某样东西的那一刻就扑向它。”
阿德莱德东北部的 Hillcrest、内南部的 Parkside
和 Riverland 的 Renmark 在榜单上并列第六、 第七和第八位，各增长了 33%。阿德莱德内南部 的安利以 29% 的预批准增长排名第九，而阿德莱 德西部的西湖以 17% 的涨幅跻身前 10 名。
Loan Market 首席执行官 David McQueen 表 示，现在的市场与去年春天有很大不同。“与去 年的春季购买季相比，买家看到了不同的情况， 这要归功于澳洲联储今年将现金利率下调了 75 个百分点，”他说。“情绪和竞争发生了明显的 转变，越来越多的人参加开放房屋，更多的房产 在拍卖会上落槌出售。
“我们还看到，随着澳大利亚政府 5% 的存款 计划本月生效，首次购房者有更大的机会进入市 场。”“自 7 月以来，Loan Market 记录了与经 纪人联系的人数激增，在开始寻找房产之前获得 预先批准——他们正在竞争激烈的市场中寻找关 键优势。”
澳大利亚人如何利用“先试
后买”来体验居住房屋？
购买房产通常是生活中最艰巨和最具决定性的决定 之一——但如果您可以先体验您的梦想家园呢？各 种“先试后买”计划可帮助潜在买家在承诺终身购 买之前沉浸在房屋或社区中，无论是过夜还是短期。
Ray White经济学家Nerida Conisbee表示，在 澳大利亚，先试后买隔夜计划在澳大利亚并不像海 外那样普遍，但在房地产市场较慢的情况下，这是
卖家让潜在买家体验房屋居住体验的一种方式。“你 确实可以更好地了解房子在晚上的情况，例如噪音 等，以及更广泛地了解当你住在房子里的时间长一 点时的感觉，而不是快速浏览公开检查，”她说。
Conisbee 女士说，更有可能包含在隔夜产品中的 房屋是那些需要更长时间才能出售或以其他方式容 易向公众提供的房屋。“这在澳大利亚并不常见，
因为房屋销售速度非常快，但对于可能有点不寻常 的房屋来说，这可能是非常好的，或者人们可能很 容易过夜，”她说。“一个很好的例子是，如果房 屋已经在 Airbnb 上并且已经为房客设置，那么它 可能是另一种类型的卖家可以使用它。”
如果没有机会住在房子里，买家可能会在购买前寻 求在郊区租房。“这是一个好主意，因为你会感受 到当地的社区，”康尼斯比女士说。“同样，你可 以在晚上看到这个社区是什么样子，而不是在白天 只是为了快速参观而看到它，所以这是你购买计划 之前的尝试。”“另一件事也是，作为租房者，你 不会被锁定太多，特别是如果你想获得短期租金， 你也有可能这样做，而一旦你买了，你就拥有了买 房带来的所有交易成本等。”
经过多年的频繁搬家和租金上涨，西蒙·格林 （Simon Green） 的公寓让他有信心在同一社区 内购买房屋，从而摆脱了租赁周期。格林先生在威 洛比的 Mirvac's NINE 购买了一套两居室公寓， 在他已经热爱的社区每周减少 300 澳元的住房成 本。“我正在寻找海港大桥以北的任何地方购买， 这几乎是在这里轻松的催化剂，已经让这个过程变 得容易得多，”他说。“你厌倦了每周六出去看房 产，这变得有点苦差事，你希望你的生活恢复，尤
其是如果这是你一周中唯一的休息日。”
格林先生说，在他的搜索中，没有任何东西与他已 经居住的地方的质量和水准相匹配。“我已经知道 标准了，不会有隐藏的陷阱或购买陷阱，”他说。
格林先生说，在查看了北岸的房产后，这是一个立 竿见影的决定，因为他已经了解这座建筑和社区。
“这与我的第一次购买体验截然相反，”他说。 “我第一次买房是在 20 多岁的时候，这是你做出 的这个重大决定，获得抵押贷款并步入成年生活， 你最多有两到五分钟的时间来查看你将要搬进去的 房产。“想到你离开了，然后你有六周的时间在期 待和恐惧中等待，如果你做出了正确的决定，这真 是太可怕了。“你搬进来，你开始看到所有的楼层 和所有的问题，你会想我做了什么。”
格林先生说，他不必担心他是否会喜欢这个郊区或 其他问题。“担心它是否正确建造，我能听到邻居 吵闹的声音，出行是否容易，是否有停车位，所有 这些都被移除了，”他说。“出售房产和购买房产 是你一生中做出的两个最大的决定。“在这个过程 中，我没有觉得自己做出了错误的决定，也没有觉 得自己感到焦虑或紧张。”
阿德莱德拍卖热点：
哪些郊区引领春季热潮？
阿德莱德正在为一个丰收的拍卖周末做准备，
PropTrack 数据显示，即将落槌的拍卖数量比前 几周大幅增加。根据其数据，到周末结束时，有 207 处房产计划进入拍卖区。这比上周的 132 人、
前一周的 103 人和前一周的 124 人有所增加。尽 管如此，它仍然比去年同一周计划拍卖的房产数量 下降了 5%。
细分来看，本周的拍卖中有 200 场将在阿德莱德
大都市举行，而另外 7 场则在南澳大利亚偏远地 区举行。下周南澳大利亚州有 192 场拍卖会，然 后在下周坠落悬崖，只有 54 场计划进行拍卖。
阿德莱德以北 8 公里处的阿德莱德港恩菲尔德 市的 Clearview 和阿德莱德东北 10 公里处的坎 贝尔敦市和阿德莱德山议会的 Rostrevor 是该州 顶级拍卖郊区，各有 6 场预定拍卖，紧随其后 的是阿德莱德东部的 Magill 和阿德莱德北部的
Prospect，各有 5 场。
Hillcrest 以四场预定拍卖进入前五名。阿德莱德 的丰收拍卖周反映了全国其他重磅拍卖周，包括维 多利亚州，那里有 1812 处房产将进入拍卖区， 以及新南威尔士州的 1071 处房产。
Universal Buyers Agents 总监 Darren Piper 表 示，春天为市场带来了大量优质房屋，但自然只有 一个人可以获胜，让许多人错过了。那么，如何才 能最大限度地提高获胜机会呢？ 他说，这里有一些内幕提示，可以帮助您像专业人 士一样出价。
1. 了解拍卖清仓率
他说，拍卖清仓率是市场温度的一个很好的快照。
“70% 以上的利率通常意味着买家信心高，竞争 激烈，”他说。“40% 至 50% 左右的较低利率 可能为精明的买家带来更多机会。”
2. 做好功课
“在你考虑投标之前，先让你的财务获得预先批 准，”他说。“参加一些拍卖会，看看专业人士是 如何做到的。“研究最近的可比销售情况，这样你 就知道公平价格到底是什么样子。”
“信心来自准备——卖家可以感受到它。”
3. 不要执着于底价
派珀先生说，人们很容易关注卖家可能接受的东西， 但底价可能会在拍卖日之前发生变化。“相反，根 据事实而不是情感来设定自己的步行价格，”他说。
“如果出价超出了你的极限，退后一步，微笑—— 合适的家还在等着你。”
4. 利用肢体语言发挥你的优势
“投射自信，即使你的心跳加速，”他说。“在储 备附近以强势出价开盘，快速出价，不要犹豫。” 犹豫表明软弱——快速、自信的出价通常会吓到你 的竞争对手提前停止。
5. 如果房产经过，请保持冷静
如果没有人达到储备金，出价最高的人将获得第一 时间进行谈判，“他说。“这就是情绪高涨的地方， 有一位专业的谈判代表站在你身边可以为你节省数 千澳元。”
6. 不要让 FOMO 驱动你的决定
Piper 先生说，害怕错过是买家犯的最昂贵的错误 之一。“如果你输掉了拍卖，请将其视为信息，而 不是失败。”“合适的房产很快就会出现，你的准 备会得到回报。”
揭秘：房贷预批激增的郊区
澳大利亚的房地产市场正式达到白热化的程度，绝 望的购房者将谨慎抛诸脑后，并从报价中剥夺了关 键条件，以期获得房屋。
Loan Market Group 令人震惊的新数据显示，全 国抵押贷款预先批准已飙升至前所未有的水平，助 长了买家提出无条件报价的残酷环境，使自己面临 巨大的财务风险。
数据显示，预批数量惊人激增，其中墨尔本东郊
林伍德（Ringwood）领跑，与2025年第三季度 相比，飙升了惊人的500%。布里斯班的毅力谷 （Fortitude Valley） 的涨幅在全国排名第二，增 长了 373%，而黄金海岸的冲浪者天堂 （Surfers Paradise） 则以 330% 的涨幅位居第三。
墨尔本的 Box Hill 的预批率也大幅增长了 267%，悉尼的 Hurstville 以 220% 的增幅跻身 前五名。这种激增是普遍的，阿德莱德的莫德伯里 增长了 160%，达尔文增长了 171%，霍巴特的
新南威尔士州前 1O 预批准郊区
南澳前1O预批郊区
帕克格罗夫增长了 71%。
这种前所未有的需求主要归因于房地产价值上涨、 澳大利亚储备银行大幅降息（今年大幅降息 75 个 基点）以及澳大利亚政府本月开始的首次购房者 5% 存款计划的强劲组合。Loan Market 首席执 行官 David McQueen 表示，这些因素推动了市 场的发展，让银行和贷款机构因大量热切的买家而 不堪重负。“情绪和竞争发生了明显的转变，越来 越多的人参加开放房屋，更多的房产在拍卖会上落 槌出售，”他说。
“自 7 月以来，Loan Market 记录了与经纪人 联系的人数激增，在开始寻找房产之前获得预先
批准——他们正在竞争激烈的市场中寻找关键优 势。”“在一些市场，获得预先批准的人数同比增 加了一倍多。准确了解您可以借款和还款多少有助 于您确定价格范围内的郊区，并自信地决定额外的 卧室或浴室是否在您的预算范围内。”“正如我们 的数据所显示的那样，从内城到外郊的预先批准正 在获得，这突显了许多市场日益增长的兴趣。”
Loan Market Group 执行主席 Sam White 对名 单上多样化的郊区表示惊讶。“我对名单上的一些 郊区感到惊讶，”怀特先生说。“有些价值很高， 而另一些则处于边缘或偏远地区。例如，在维多利 亚州，有内城区和边缘郊区，都在经历增长。每个 州似乎都有不同的模式。
这会是澳大利亚的下一个摩天大楼城市吗？作为新 提案的一部分，阿德莱德的一个地区目前建筑物的 高度上限为三层，可以预先批准高达六倍的高度的 开发项目。
州政府正在进行一项大规模的重新分区工作，称这 将“永远改变阿德莱德的天际线，使建筑高度飙升”。
此举针对首都中央商务区，政府打算重新划分建筑 高度，以便预先批准比当前高度上限高 10 至 15 层的开发项目。例如，城市最西侧的西台建筑目前 需要特别批准才能建造三层以上的建筑。根据政府 对《城市建筑高度法规》的拟议修正案，20 层的 建筑将获得预先批准。
阿德莱德机场正在合作开展该倡议，以确保在不影 响位于市中心以西的主要交通枢纽安全运营的情况 下进行更改。由于机场靠近中央商务区，任何希望 超过该市相对较低高度上限的开发项目都必须提交 批准，批准是根据具体情况确定的，从而增加了开 发过程的时间。
拟议的高度变化将涵盖几乎所有中央商务区， 从 Angas Street 到 North Terrace，从 West Terrace 到 Hutt Street。城市的西南角和东南角 不是高度增加的目标，因为它们主要是成熟的住 宅区。
根据新提议的高度限制，建筑物仍然可以通过审批
程序超过更高的上限。州政府和机场也提议简化这 一流程，以减少等待时间。尽管这些变化适用于商 业和住宅建筑，但政府表示，它希望此举可能会特 别刺激公寓建设，因为阿德莱德与全国其他地区一 样，正在努力解决住房短缺问题。“更高的高度意 味着更多的公寓和更多的地方，让南澳大利亚人称 之为家，”住房部长尼克·钱皮恩说。
在宣布这一消息之前，州长彼得·马利诺斯卡斯承 诺，如果工党在 2026 年 3 月大选后再次当选执 政，他的政党将制定一项公寓建设预售担保计划， 类似于今年在新南威尔士州推出的计划。
政府将承诺成为符合条件的期房开发项目中多达 50% 的住宅的担保人，每个项目的上限为 3000 万澳元。
综合来看，这两项举措可能会对阿德莱德的市中心 公寓市场产生重大影响。Malinauskas先生表示， 他相信高度的变化将“以前所未有的方式鼓励整个 中央商务区的增长”。尽管他也承认，追求修正案 并非没有挑战。
“几十年来，复杂的规划系统与机场限制相结合， 减缓了阿德莱德中央商务区的发展。各国政府选择 维持现状，而不是进行艰难的改革。现在不行了。”
该法规修正案最终将以南澳大利亚住房和城市发展 部对该计划的深入调查为依据，该部将作为该过程 的一部分进行社区和利益相关者咨询。这一消息受 到了南澳大利亚房地产委员会的欢迎，执行董事布 鲁斯·吉特 （Bruce Djite） 将阿德莱德的中央 商务区描述为“充满潜力”和“该国最大的填充地”。
区域 解读
Hemmant QLD 4174
1.区域概况/概述
1858 年，Hemmant地区的土地被出售，用于水果、蔬菜种植和一般农业。1860 年代初期，人们开始种植 甘蔗，并建造了工厂来加工甘蔗。Gibsons Clydesdale 工厂和1872 年Murarrie的一家合作工厂一样广为人 知。Hemmant的西部紧邻Hamilton，南部面向Tingalpa，东部紧邻Wynnum，北部面向Bulwer Island。此区归 Brisbane Council管辖。
2.学区情况/学校介绍
周边公立学校
Wynnum West State SchoolWynnum West 4178
公立小学，1-6年级，男女同校，453名在校生
Brisbane Bayside State CollegeWynnum West 4178
公立中学，7-12年级，男女同校，888名在校生 Tingalpa State SchoolTingalpa 4173
公立小学，1-6年级，男女同校，395名在校生
Murarrie State SchoolMurarrie 4172
公立小学，1-6年级，男女同校，76名在校生
Wynnum State SchoolWynnum 4178
公立小学，1-6年级，男女同校，740名在校生
Wondall Heights State SchoolManly West 4179
公立小学，1-6年级，男女同校，666名在校生
周边私立学校
Hemmant Flexible Learning CentreHemmant 4174
7-12年级，男女同校，97名在校生
Iona CollegeWynnum West 4178
5-12年级，1554名在校生
Moreton Bay CollegeManly West 4179
1-12年级，男女同校，1120名在校生
Agnew SchoolWakerley 4154
3-12年级，男女同校，335名在校生
3.人口构成
Hemmant的面积约为 6.8 平方公里。2011年，Hemmant的人口为2,593人。到2016年，人口为 2,375 。在此期 间，该地区的人口减少8.4%。Hemmant的主要年龄组是 30-39岁。Hemmant的家庭主要是有孩子的夫妇， 可能每月偿还 1800 至 2399 澳元的抵押贷款。一般来说，Hemmant的人从事文书职业。2011年，Hemmant 71.5%的房屋是自住的，而2016年为 71.8%。（资料来源：澳大利亚统计局）
4.配套设施
Hemmant区内公共配套设施齐全，满足日常生活需 求。有酒类商店、狗狗乐园、船厂、美容院等。
Hemmant区附近有拳击馆、药店、购物中心、家居 装潢器械店。
Hemmant距离Brisbane市中心约17.8公里，开车 需32分钟即可到达市中心。公交线路包围整个
Hemmant，公共交通十分便利。
5.行情观察
House部分市场价格：
在过去的12个月里，Hemmant已经卖出了50套独栋房屋，售价中位数为$900K，同比增长-1.9%，平均需 要18天即可售出，房东减价为-5.2%。
单元房部分市场价格：
在过去的12个月里，Hemmant已经卖出了6套单元房，售价中位数为$472K，同比增长-6.5%，平均需要 50天即可售出，房东减价为-4.5%。
数据来源：
关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/hemmant-4174-qld#Unit
