L’hôtellerie de montagne, paradis fiscal ? I

DE PLUS EN PLUS DE GRANDS GROUPES D’IN-

VESTISSEURS ET DE FONDS D’INVESTISSEMENT RÉALISENT DES ACQUISITIONS HÔTELIÈRES EN MONTAGNE. L’HÔTELLERIE DE MONTAGNE, ÇA PEUT RAPPORTER GROS, MAIS PAS PARTOUT NI N’IMPORTE COMMENT. LES EXPLICATIONS DE STÉPHANE BOTZ, DIRECTEUR NATIONAL HOSPITALITY CHEZ KPMG FRANCE.

PROPOS RECUEILLIS PAR PATRICIA PARQUET

Est-il vrai que les hôteliers sont exonérés d’impôts sur la fortune ? «Non, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui remplace l’impôt sur la fortune depuis 2018 pèse sur le patrimoine immobilier détenu en direct comme pour tous contribuables ayant un patrimoine immobilier.»

Comment est fiscalisé l’investissement dans l’hôtellerie ? « Quand un investisseur hôtelier choisit d’acheter un hôtel, souvent il détient les murs et le fonds de commerce. Il vit de son fonds de commerce et il n’y a pas d’impôts sur la fortune immobilière car c’est son outil de travail. Cela concerne les investisseurs opérateurs classiques qui achètent et exploitent un bien. Les avantages fiscaux concernent plutôt les particuliers qui achètent les murs seuls et/ou des lots immobiliers, qui font de la défiscalisation à travers des investissements. Il y a des outils fiscaux en France qui permettent aux investisseurs de soutenir le développement immobilier d’hébergement marchand. Ce n’est pas un paradis fiscal ; c’est un moyen de soutenir une industrie en s’appuyant sur la capacité patrimoniale des Français. »

Quel rendement espérer quand on fait l’acquisition d’un hôtel en montagne ? «Le taux de rendement interne d’un actif repose sur l’exploitation et la revente à terme de cet actif. À ne pas confondre avec le rendement brut immobilier qui peut osciller entre 3 et 7 % selon la qualité du bien et sa localisation. Le rendement brut est lié au loyer immobilier versé par l’opérateur. Il est la conséquence de la marge brute d’exploitation générée (différence entre les recettes d’exploitation et les charges) qui est en moyenne supérieure à 30 % en hôtellerie moyen/haut de gamme. »

L’hôtellerie de montagne, un secteur porteur ? «Je considère à ce jour que l’hôtellerie de montagne est une valeur sûre, mais dans 10 ou 20 ans, est-ce que le niveau d’enneigement sera toujours assuré ? C’est une vraie interrogation. Voilà pourquoi certains groupes ont développé une stratégie d’investissement ciblé, soit en haute altitude soit en moyenne montagne ou une stratégie de destination, d’expériences et de villégiature.»

Quels conseils donneriez-vous à un futur investisseur ? «Acheter au juste prix. Bien acheter, ne pas payer la survaleur, tenir compte de l’incidence climatique à 10 ou 20 ans. Il est important de comprendre ce que les collectivités locales mettent en place en termes de développement d’infrastructures pour diversifier et désaisonnaliser une destination. C’est un enjeu de poids. Avec l’inflation et la problématique de la recherche de salariés, la clé est de faire le bon investissement. Je conseille aux investisseurs de sélectionner les stations de haute altitude ou de moyenne montagne qui ont une renommée… Ils conserveront a minima la valeur patrimoniale de leur bien à terme.» 6