2022 : comment se porte le marché immobilier ? I

RIEN NE SEMBLE FREINER LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER

DE MONTAGNE, NI LA FONTE DES GLACIERS, NI LE RÉCHAUFFEMENT CLIMATIQUE, NI LA PANDÉMIE MONDIALE. C’EST MÊME LE CONTRAIRE. VOICI CE QUI CARACTÉRISE LE MARCHÉ DEPUIS LE DÉBUT DE L’ANNÉE.

TEXTE PATRICIA PARQUET. ILLUSTRATION GAËL

Le marché de l’immobilier continue à être dynamique, c’est un marché soutenu. Malgré tout, il manque des produits à vendre. « Il faut que les choses reviennent à la normale afin de retrouver un volume proche de celui de l’hiver 2019 avant Covid. Certains précipitent les achats. D’autres n’ont pas vendu car il était urgent d’attendre. Les propriétaires n’ont pas trouvé la nécessité de vendre car cela reste intéressant de garder un bien immobilier qui se bonifie dans les stations de montagne et puis, que faire de l’argent ? Le placer en bourse ? Ce n’est pas intéressant. Investir dans un autre projet immobilier ? Les demandeurs sont frustrés car ils ne trouvent pas le bien immobilier qu’ils recherchent », souligne Gabriel Mingeon, directeur général de l’agence GSI Immobilier. D’ailleurs, certaines agences immobilières n’avaient plus de bien en vente en janvier.

Face à la flambée des prix, certains décident d’acheter à plusieurs. Me Pichon, présidente de la Chambre des notaires de Savoie et de Haute-Savoie, nous confie avoir rencontré ce cas de figure, cette année, pour la première fois de sa carrière. Trois couples d’amis, la quarantaine environ, ont acheté ensemble un chalet. Est-ce que cela deviendra une tendance ? En tout cas, c’est toujours une solution quand les prix sont inabordables. Les taux d’intérêt historiquement bas repartent à la hausse depuis quelques mois. Les banques refusent de plus en plus de prêts. Ce n’est pas trop un problème en montagne ; une grande partie de la clientèle n’a pas recours à l’emprunt. Elle paie cash, vend d’autres biens pour réaliser l’acquisition ou débloque un capital qui dormait à la banque.

Le vrai luxe de demain ? Séjourner à la montagne ! « Les pays exotiques, les destinations au bord de la mer, il y en a pléthore. Alors que la Tarentaise et ses domaines skiables, représentent une tête d’épingle sur la planète. Pour les nouvelles fortunes, vivant ailleurs qu’en Europe, le luxe ultime est de venir s’isoler dans les Alpes, avec une promesse de fraîcheur, d’air pur, au cœur d’une nature idéalisée », estime Gabriel Mingeon, directeur général de GSI Immobilier, spécialiste de l’immobilier depuis plus de 20 ans.

C’est en Savoie que les prix connaissent la plus forte hausse depuis le début de l’année selon les notaires. Juste avant l’été, les prix des appartements anciens dans les stations de Tarentaise, avec entre autres les Trois Vallées, affichaient une hausse de 12 % en Savoie. En Haute-Savoie, où les prix étaient déjà élevés, la hausse atteignait + 5,3 %. Globalement, les prix de l’immobilier ont augmenté dans toutes les stations. La plus forte hausse de prix a été enregistrée dans les stations familiales. « Les appartements se vendent aux prix forts dans toutes les stations. Et ceux qui vendent envisagent d’acheter un logement plus grand ou mieux. Des clients ont vendu leur studio de Val d’Isère pour un montant de 350 000 €. À la place, ils ont acheté un 40 m2 pour 850 000 € à une Anglaise qui achetait également un logement plus grand », confie Me Valérie Pichon, la nouvelle présidente de la Chambre des notaires de Savoie et HauteSavoie qui confirme que l’immobilier reste une valeur refuge.

À Val d’Isère, Courchevel, Tignes, Méribel, les Arcs, Chamonix, Megève, La Clusaz… une clientèle de plus en plus élitiste achète au cœur de ces stations devenues « intouchables » quand on regarde le prix du mètre carré. Lorsque les promoteurs ou agents immobiliers annoncent le prix du mètre carré qui atteint 25 000 € à certains endroits premium ou un 100 m2 à 2,5 millions d’euros, des investisseurs achètent sans sourciller, heureux d’avoir enfin trouvé la perle rare. La clientèle est en train de muter et les prix de l’immobilier suivent.

Actuellement, c’est l’immobilier neuf qui porte le marché, car c’est lui qui constitue le stock de biens à vendre. À l’Alpe d’Huez par exemple, les biens neufs constituent 80 % des biens à vendre. Ils sont très recherchés et bien plus demandés que l’ancien car ils correspondent aux attentes d’aujourd’hui. Ils représentent de très bons produits locatifs car ils sont conçus pour être loués. Sous certaines conditions, le propriétaire peut récupérer le montant de la TVA. L’inconvénient ? Le délai. Le bien n’est pas immédiatement disponible, il faut donc patienter une à deux années. Le budget est largement supérieur à l’ancien (d’environ 20 à 25 %).

Les terrains disponibles deviennent rares. La meilleure solution consiste à rénover le parc immobilier vieillissant, même si la rénovation coûte cher car les prix des matériaux et de la main d’œuvre ont fortement augmenté, mais la clientèle est prête à mettre le prix. Il faut donc rénover sans tarder. À certains endroits, la solution est de démolir et reconstruire, plutôt que de construire à tout prix. Répondre à une demande toujours plus forte participe encore à l’augmentation des prix de l’immobilier. Tout est question d’équilibre. Les domaines skiables ne sont pas extensibles à l’infini, les routes non plus, l’eau en altitude si précieuse pourrait devenir rare… Il faut penser aux populations locales qui ne peuvent plus vivre dans leur montagne d’origine. Plus on construit, plus on attire du monde dans des vallées parfois saturées à certaines périodes de l’année. 6