Le neuf des Alpes atteint des prix himalayens ! I

LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER NEUF EST TOUJOURS

DYNAMIQUE. PEU D’OFFRES, BEAUCOUP DE DEMANDES ET DES PRIX QUI GRIMPENT DE 10 À 15 % EN MOYENNE. VOICI CE QUI CARACTÉRISE ACTUELLEMENT LE MARCHÉ

DU NEUF.

TEXTE PATRICIA PARQUET

La période, liée à la crise sanitaire, a montré un attrait pour l’immobilier de loisirs et patrimonial. La clientèle est présente ; elle souhaite investir, sécuriser des fonds sur un marché porteur. Les futurs acquéreurs cherchent un lieu de villégiature où passer de bons moments. « Cette année, lors des mises en vente, les nouveaux programmes ont connu un succès commercial même sur des stations de moyenne montagne telles que le Grand-Bornand. Nous avons également un très beau projet au Jaillet à Megève, qui est le reflet des stations qui ne sont pas uniquement tournées vers le ski. Une partie de notre clientèle skie peu, veut profiter de l’art de vivre et des activités extra-ski. Méribel, par exemple, attire une clientèle qui veut placer son argent tout en profitant de son placement au cœur des Trois Vallées », assure Charly Gudet, directeur commercial Edifim Annecy-Léman et Montagne.

La forte demande de biens immobiliers neufs a créé une pénurie de l’offre. À cela s’ajoute l’augmentation du prix des matériaux en raison de la crise liée au Covid. Conséquence : les prix ont augmenté progressivement ces derniers mois. La hausse des prix s’élève entre 10 et 15 % et parfois plus selon les marchés.

LES PRIX DU NEUF SONT RÉVISABLES En achetant de l’immobilier neuf sur plan, il faut avoir conscience que les prix peuvent être révisables jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente. C’est un fondement de la VEFA, la Vente en État Futur d’Achèvement : l’engagement pris par le vendeur et l’acheteur lors du lancement du projet en contrat de réservation est basé sur un prix révisable. Quand un projet est monté par un promoteur, il est basé sur des éléments estimatifs. Ils deviennent concrets quand les marchés sont passés avec les entreprises, ce que les promoteurs appellent la phase DCE : Dossier de Consultation des Entreprises. Jusqu’à présent, les variations de prix étaient absorbées et maitrisables. Depuis fin 2021, les promoteurs et constructeurs enregistrent une flambée exorbitante des matériaux et des coûts de construction. Selon la concrétisation des marchés, fructueux ou infructueux, les promoteurs pourraient faire valoir cette loi qui stipule que le prix d’achat est révisable jusqu’à la signature de l’acte ; il est indexé sur l’indice du coût de la construction et peut être révisé et indexé selon ce cadre. Bonne nouvelle : la tendance va vers la stabilisation des prix.

Les prix du neuf en copropriété classique (prix TTC pour un T3 à partir de) : Moins de 300 000 € • Haute-Savoie : Carroz d’Arâches • Savoie : Pralognan-la-Vanoise Entre 300 000 € et 500 000 € • Haute-Savoie : Châtel, le Grand-Bornand, Praz-sur-Arly, Samoëns, Saint-Jean-de-Sixt • Savoie : Lanslebourg, les Saisies, Sainte-Foy-Tarentaise • Hautes-Alpes : Monêtier-les-Bains • Doubs : Métabief • Alpes-Maritimes : Auron Au-delà de 500 000 € • Haute-Savoie : Les Gets, Megève • Isère : Alpe d’Huez • Savoie : Courchevel Les prix du neuf en résidence de tourisme (prix HT pour un T3 à partir de) : Moins de 300 000 € • Haute-Savoie : Châtel, Praz-sur-Arly Entre 300 000 € et 500 000 € • Haute-Savoie : Châtel, Flaine, Le Grand-Bornand, les Contamines-Montjoie, les Houches, Manigod, Samoëns • Isère : Les Deux Alpes • Savoie : La Plagne, La Rosière, Tignes et Valmorel

Vous souhaitez bénéficier des meilleurs prix dans le neuf et vous vous demandez certainement quand acheter ? Au lancement du programme immobilier par le promoteur ou à la livraison ? Il existe une progression des prix ; le plus intéressant est d’acheter au lancement. Une fois l’acte de vente signé, vous ne pourrez pas bénéficier immédiatement de votre bien neuf. Construire en montagne est plus compliqué qu’en plaine en raison des conditions climatiques. La durée des chantiers s’échelonne sur une durée qui varie de 18 à 24 mois. Au lancement du programme, le prix sera plus bas car le bien ne sera pas disponible immédiatement. À la livraison, le logement sera proposé à un prix supérieur, mais il sera à vous dès la signature d’achat. Attention tout de même, car les logements les mieux placés sont souvent les premiers vendus. Le meilleur moment pour acheter est donc au lancement du programme.

Espace naturel fragile, la montagne est un territoire précieux, limité avec des zones naturelles à protéger et des zones à risque où il est interdit de bâtir. Les constructions neuves deviennent de plus en plus limitées par des Plans Locaux d’Urbanisme plus restrictifs, avec des élus de plus en plus conscients des enjeux écologiques. On peut se demander si le manque de terrains en vente ralentira les livraisons des futurs programmes ? Les promoteurs affirment qu’il existe encore des opportunités. Il suffisait de voir le nombre de chantiers en cours cet été dans les stations. « C’est cyclique selon les secteurs » , nous précise M. Gudet d’Edifim.

Le modèle de résidences classiques, où le propriétaire n’est pas obligé de louer son bien, ce que l’on appelle "les lits froids" est en train de muter. La plupart des stations demande aux promoteurs immobiliers de proposer ce que l’on appelle des "lits chauds". « Les communes nous demandent de créer des résidences avec a minima des engagements loi Montagne ou des conventions signées avec la collectivité qui imposent de louer le bien sur une durée minimale, de le proposer à la location. Ou alors de construire des résidences de tourisme ou des hôtels car cela permet d’avoir des stations qui vivent et qui sont dynamiques », poursuit M. Gudet d’Edifim.

Le profil des acquéreurs dépend des stations. La clientèle est française pour la plupart dans les stations de moyenne altitude. Dans les stations de haute altitude jouissant d’une renommée internationale (Val d’Isère, Courchevel, Méribel…), la part des acquéreurs étrangers est supérieure à la part des Français. Plus jeunes qu’il y a 10 ans, les acheteurs sont quadragénaires pour la plupart ; ils cherchent une échappatoire, un lieu de quiétude pour vivre de bons moments en famille. La montagne est une merveilleuse fabrique à souvenirs.

Faire du neuf avec de l’ancien, c’est écologique et très demandé par les communes. C’est une excellente façon de renouveler le parc immobilier vieillissant. À l’avenir, les promoteurs devront reconstruire sur des structures existantes, rénover entièrement des copropriétés et parfois ajouter de nouveaux étages. Le plus difficile est d’obtenir l’accord de l’ensemble des propriétaires. Les nouvelles générations d’acquéreurs poussent dans cette direction. Ils veulent investir en montagne, mais pas n’importe comment. 6