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EL FUTURO DE LAS OFICINAS
La pandemia del coronavirus desplomó la ocupación de oficinas. Ahora el sector se transformará: los precios bajarán y los espacios cambiarán.
POR MARÍA NIETO
FOTO PORTADA: GETTY IMAGES
E
l mercado de oficinas es uno de los que más ha sufrido la emergencia sanitaria: muchos espacios no se pueden ocupar, numerosas situaciones de arrendamiento se han renegociado y la absorción es bajísima. Héctor Klerian, vicepresidente ejecutivo de Jones Lang LaSalle (JLL), lo resume con claridad: “Hay mucha disrupción y turbulencia”. Los resultados del primer trimestre de 2020 pudieron considerarse “mejores de lo que se esperaba”, pues se pronosticaba que la desocupación llegaría casi al 20%, y fue de 16%, mientras que la absorción neta cerró en 70,000 m2. “Pero todo eso se va a ir ‘al cuerno’ para el segundo trimestre”, expresó Klerian. En medio del confinamiento, la absorción esperada para el segundo trimestre “va a ser bajísima”, según el especialista. En este periodo, no fue posible visitar los espacios ni tomar una decisión de renta, y eso provocará “una absorción cercana a cero en el segundo trimestre”.
LA CRISIS DEL CORONAVIRUS HA GOLPEADO AL SECTOR DE OFICINAS EN MÉXICO.
FOTO: GETTY IMAGES POR
A pesar de todo, el panorama no es totalmente sombrío. Esta firma global del sector inmobiliario anticipa una recuperación hacia finales del tercer trimestre, cuando se levante definitivamente el confinamiento y el sector pueda desplegar incentivos para reactivar la actividad que beneficiarán de manera “significativa” a los inquilinos. “Se espera que los propietarios den precios de renta muy favorables, condiciones en meses de gracia y concesiones para tratar de atraer a los inquilinos. Siempre que ha pasado en México un fenómeno que genera turbulencia, como la crisis financiera de 2008-2009 o el H1N1, los propietarios ofrecen condiciones más favorables y los arrendatarios se ven beneficiados”, comenta Héctor Klerian.
LOS LUGARES DE TRABAJO VIVIRÁN UN REDISEÑO, CON MAYOR DISTANCIA ENTRE LOS EMPLEADOS.
FOTO: CORTESÍA
No todos están de acuerdo. Giovanni D´Agostino, director regional para América Latina de Newmark Knight Frank, dijo en un webinar que “no deberá haber cambios en los tiempos de contratación de espacios corporativos e industriales, los cuales por lo general son de 3 a 5 años, y cada vez más hasta de 10”. Sin embargo, admitió que “tendrá que haber, de entrada, nuevas condiciones en la negociación”. “Mucho de lo que se hace actualmente es poner algunos meses de gracia y recorrerlos al final del periodo original, en los casos de inquilinos que están buscando alternativas. Sería conveniente establecer un periodo de gracia adicional al tradicional para lograr, en su caso, compensar los impactos de la pandemia”, destacó. Todo esto siempre deberá hacerse en un ámbito de ganar-ganar “tanto para los desarrolladores como para los usuarios”.
UNA NUEVA FORMA DE HABITAR LAS OFICINAS
LAS NUEVAS TENDENCIAS TRAERÁN TAMBIÉN UNA MAYOR PRÁCTICA DEL HOME OFFICE.
Las reglas de distanciamiento impuestas por la pandemia del COVID-19 dejarán secuelas profundas en el sector. En el corto plazo, las oficinas “no se van a poder ocupar como las conocemos”, dice Klerian. Esto lo anticipan los protocolos que ya existen en Estados Unidos, y que “pronto llegarán aquí”, sobre cómo ocupar las oficinas. Probablemente, las compañías ocupen sólo la mitad, un lugar sí y uno no, o con el 50% de los trabajadores trabajando un día y el resto otro.
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A largo plazo, esta nueva tendencia se traducirá en menos densidad de ocupación. Mientras no se encuentre una solución real al coronavirus, como una vacuna, el tema del distanciamiento social va a seguir muy presente. “Por ello, habrá afectaciones significativas en la densidad de ocupación”, estima el experto. Las épocas de crisis siempre traen importantes transformaciones. “Este es un tiempo para reinventarnos y analizar qué estabamos haciendo bien o mal”, afirma Arturo Bañuelos, director Regional Administración de Proyectos y Desarrollo de JLL. “Pero no es tiempo para tomar decisiones. Es un hecho: tenemos que esperar”. Entre los cambios que prevé este experto, habrá mayor práctica del home office, entrenamiento a larga distancia y mejor preparación de un espacio de trabajo en casa. Al interior de las oficinas, Bañuelos considera que se deberán analizar, y LAS RENEGOCIACIONES quizá reinventar, áreas como los comedores, DE RENTAS gimnasios y salas de juntas. “Tal vez se definan DE OFICINAS VAN A SER INTENSAS. por horarios escalonados, algunos pueden ir a comer a su casa si salen más temprano, y eso también aliviaría en términos de congestión en el transporte, para que no haya demasiadas personas ni en el metro ni en los camiones en horas pico”. FOTO: CAMILA COSSIO
Otras posibles opciones para estas ‘oficinas postcoronavirus’ pueden consistir en quitar las salas de entrenamiento; tener lugares ‘no asignados’ para empleados, como ya se estaba estilando en algunas empresas y coworkings; que existan espacios de reunión, pero sin saturarlos; contar con áreas informales, pero donde cada quien ocupe un solo sillon; y recordar estar a 1.50 metros de distancia del otro. También se contempla que habrá menos viajes, de modo que esas oficinas en las que se tenían espacios de sobra porque venía gente foránea, “ya no se van a necesitar”, agrega Bañuelos. Por ahora, el especialista estima que no habrá remodelaciones. “Pero quizá en la siguiente renegociación de espacios para renta ya habrá cambios importantes”. En cuanto a la incorporación de tecnología, destacó que “va a seguir adelante y con mayor ímpetu”. Y esto es sólo el principio, más todo lo que habrá en cuanto a medidas de seguridad e higiene: detectores de temperatura, sistemas de aire acondicionado con filtros más estrictos y más rutinas de limpieza que las habituales. MIENTRAS NO HAYA UNA VACUNA, LA VIDA EN LAS OFICINAS NO VOLVERÁ A SER IGUAL.
FOTO: ARCHIVO OBRAS POR
HACIA NUEVOS PARADIGMAS EN CONSTRUCCIÓN El confinamiento también se ha convertido en un aprendizaje en todos los ámbitos, y el inmobiliario no ha sido la excepción. Héctor Klerian comenta que una de las principales enseñanzas para el sector de oficinas han sido los temas de flexibilidad y adaptabilidad. “En la construcción de oficinas se están planeando cosas que permitan su propia readaptación, que haya más distancia, lugares sin congestión, que las funciones corran más linealmente para que no haya congestiones. Las funciones de la cafetería se están repensando mucho, igual que otras cosas, para ofrecer una mayor flexibilidad”. El objetivo es contar con capacidad para adaptarse a diversas circunstancias, “porque no sabemos cuál será la siguiente turbulencia, pero tenemos que tener la posibilidad de afrontarla”, señala el VP de JLL. Para Arturo Bañuelos, el retraso de mes y medio o dos meses en la construcción se puede recuperar, incluso trabajando fines de semana, “salvo que ocurra algo catástrofico en junio y se decidiera sumar dos meses más. Ahí sería otra cosa”. Pero él tiene la confianza de salir adelante hacia el tercer trimestre. Klerian considera que, aunque factores fundamentales para el mercado de oficinas como el crecimiento económico y el tipo de cambio “van a sufrir”, existe
LA INDUSTRIA HA APRENDIDO DOS ENSEÑANZAS DE ESTA CRISIS: LAS OFICINAS DEBEN SER FLEXIBLES Y ADAPTABLES.
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LA CONSTRUCCIÓN DE LUGARES DE TRABAJO TAMBIÉN SE TRANSFORMARÁ
un tercero que generará un contrapeso: la búsqueda de algunas empresas que verán oportunidades en esta coyuntura y buscarán aprovechar los bajos costos de contratación para salir beneficiadas a largo plazo. Algunos de los sectores que pueden impulsar la absorción de oficinas hacia el tercer trimestre son los servicios y la reactivación rápida de cuestiones relacionadas con actividad industrial y logística, tanto por la propia distribución que se requerirá dentro de México como por la reapertura de la economía estadounidense. En todo esto, algo es seguro: el mundo de las oficinas no volverá a ser igual.
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