Estate Magasin 0119 by Estate Media

M AGAS IN ET FO R EIEN D O M SBRA N S JEN

BOLIG

PROSJEKT

BYUTVIKLING

FINANS&EIENDOM

BYUTVIKLING

Stort potensial for boliger i Groruddalen

Gigantprosjekt på Majorstuen

Slik ble Torggata supertrendy

Bedre med eiendomsaksjer enn eiendom

Staten vil bygge tett og høyt– overkjører kommunene

Gjør den ene milliarddealen etter den andre PORTRETTET: KNUT SCHAGE

01 2019

NÅ ER VI MANGE SOM DYRKER

FREM SMARTE LØSNINGER

– OG VI HAR PLASS TIL FLERE På Madserud har vi åpnet den praktfulle gården for utvalgte mennesker med ambisjoner om å bygge nyskapende konsepter i eiendomsbransjen. Vi har skapt landets første rendyrkede miljø for utvikling av proptech. Hos oss deler både vi og medlemmene kunnskap i et inspirerende, fleksibelt, gjestfritt og hyggelig arbeidsfellesskap. Bli medlem. Kontakt Mette H. Nordtvedt, m: 952 57 015, mhm@selvaageiendom.no, eller se selvaageiendom.no for mer info.

Noen av våre fornøyde medlemmer:

blake.no

Eiendomsutvikling bygget på soliditet I Schage Eiendom vet vi at prosjektene våre har betydning for folk, for lokalsamfunn og at vi har en unik mulighet til å påvirke miljøene vi arbeider i.

Schage søker ny prosjektsjef – se schage.no

Komplekse juridiske relasjoner AS Holding

AS Utbygger

Entreprenør

Kjøper

Leietaker

Kommune

Vi mestrer helheten fra idé til realisert prosjekt

Anno 2018

Perfect timing. Bjørvika 2020. De siste heisekranene er demontert. Anleggsarbeiderene har pakket sammen. Brakkene er kjørt bort. En bydel er ferdig. Det første bygget i ikoniske Barcode er foredlet og klart for å ta imot små og store ledende selskaper. Akerselva renner forbi og det er fri utsikt mot fjorden. Velkommen til DEG8 - Dronning Eufemias gate 8.

DANSK CENTER FOR PARTIKKELTERAPI — WAN FUTURE PROJECTS HEALTHCARE AWARD 2016

HORTEN VIDEREGÅENDE SKOLE — NOMINERT TIL BREEAM AWARDS 2019 PASSIVHUS, PLUSSHUS BREEAM NOR OUTSTANDING

MILJØFYRTÅRN SERTIFISERT

LONAPARKEN #1 — NORGES FØRSTE SVANEMERKEDE LEILIGHETSPROSJEKT

ZEB

SÖDERSJUKEHUSET — ÅRETS MILJØBYGGNAD 2018 I SVERIGE MILJÖBYGGNAD GULL

PILOTPROSJEKTER

LINKARKITEKTUR.COM

100 GRUPPEN

Foto: Hunvden-Clements Photography og Jason Strong Photography | Illustrasjon: MIR, Brick Visual og LINK arkitektur AS

LINK ARKITEKTUR’S UMEÅ KONTOR — KLIMANØYTRALT NOMINERT TIL GREEN TENTANT AWARD 2014

KILDEN BARNEHAGE — PLUSSHUS BREEAM NOR EXELLENT MASSIVTRE FOBILDEPROSJEKT I FUTURE BUILT

BORGARFJELLET SKOLE — PASSIVHUS MASSIVTRE HYBRIDVENTILERT NULL- ENERGI

MEDLEM AV GREEN BUILDING COUNCIL

BÆREKRAFTIG DESIGN Vi må forstå hvordan arkitekturen påvirker miljøet. I planfasen analyserer vi hvordan plassering, form og detaljløsninger påvirker energibruk og klimagassutslipp. Når vi tegner, vil arealeffektivitet og fleksibilitet alltid være førende kriterier. Vi velger materialer og konstruksjoner som gjennom livsløpet gir minst mulig ressursbruk og miljøavtrykk. Ved å ta i bruk miljøsertifiseringsverktøy som BREEAM, LEED og andre standarder helt fra starten i prosjektet, kan vi sikre at bygget svarer på et bredt spekter av miljøkrav. Vi benytter også flere spesialverktøy for å svare på spesifikke krav, for eksempel i arbeidet med dagslys, energibruk og klimagassutslipp. Vi bryr oss om fremtidige generasjoner.

BO URBANT HELT NATURLIG Nye leiligheter på Lilleaker kommer for salg i februar 2019. Vær blant de første til å motta informasjon om boligprosjektet og meld din interesse på schlagergaardenhage.no

+47 21 04 32 32

01 2019

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no

LEDER

ESTATE 01/19

LEDER

REDAKSJON: Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Glen Widing, Tlf: 926 68 857, glen@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no

OVERSETTELSE: Kevin Kariuki FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Ola Boisen, Tlf: 951 37 283, ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no Ken Arne Lerpold, Tlf: 419 16 983, kal@facilius.no CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no FORSIDEFOTO: Marius Viken, post@mariusviken.com LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Ole Horn Lavik Yvonne Rystad TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Copyright: Estate Media AS Opplag: 5 000 ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, Tlf: (+47) 23 11 56 00, post@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

Å spise andres kake Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Chris Aadland

«Disse eiendomsutviklerne er bare ute etter å mele sin egen kake». Det var kommentaren Estate Nyheter fikk av et medlem i bystyret da Estate Nyheter skrev om utfordringene Løvenskiold opplever med kommunen for sitt byggevarehus på Sinsen. Løvenskiold Eiendom gikk i 2002 med på Oslo kommunes forslag om å flytte Maxbo-butikken for å få plass til Sinsen T-banestasjon. Et nei fra Løvenskiold Eiendom den gangen ville trolig ha medført en kraftig forsinkelse for åpningen av T-baneringen og en betydelig fordyrelse av hele T-baneprosjektet. Men tomten Løvenskiold Eiendom fikk i erstatning av kommunen var u regulert. Og når eiendomsselskapet nå ønsker å få bekreftet eksisterende bruk gjennom reguleringsplanen, sier Plan- og bygningsetaten nei. Begrunnelsen er «at plan forslaget på viktige punkter ikke følger opp kommuneplanen og nåværende retningslinjer for parkering». PBE skriver også at «det burde vært tilrettelagt for at en langt større andel av transporten til varehuset tas ved gange, kollektiv og sykkel. Som et minstekrav burde planforslaget foreslått antall sykkelparkeringsplasser i tråd med gjeldende parkingsnorm». Administrerende direktør Jens Jalland i Løvenskiold Eiendom uttalte seg kritisk til kommunen, noe som fikk bystyrepolitikeren til å slå fast at utviklere bare meler sin egen kake. Men her ser det slett ikke ut som om Løvenskiold Eiendom driver med uhemmet meling av egen kake, snarere er det de som har bakt kaken og Oslo kommune som har forsynt seg grådig av den. Vi kan trekke en parallell til ulike ut byggingssaker, hvor kommuner over hele landet har funnet ut at infrastrukturbidrag er noe som kan gi penger i kommunekassa. En ting er når utvikleren stiller opp med bidrag til parker, lekeplasser og annet. Men det kan virke som om grensen ikke alltid går ved hva som er saklig knyttet opp mot hva som skal bygges. Sandnes kommune fikk for drøye tre år siden streng beskjed av Sivilombudsmannen om at de må endre praksis ved utbyggingsavtaler. Tiltakene som utbygger helt eller delvis pålegges å bekoste, må ha en «saklig sammenheng med utbyggingen for å være nødvendig». Det er liten tvil om at debatten om utbyggere og grådighet, som stadig vekk blusser opp i mediene, bør favne bredere. Den bør også ta med kommunene, som ser ut til å forsyne seg godt straks muligheten for kake er til stede.

Herskapelig idyll ved sjøen Villa Hareløkken, Snarøyveien 30 – en praktfull sveitservilla med panoramautsikt mot fjorden er nå ledig for utleie. For mer info, kontakt Union Norsk Næringsmegling ved: Frithjof Foss tlf. 900 89 559 / Torbjørn Hatløy tlf. 928 23 782

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

MARKEDSKOMMENTAR

ESTATE 01/19

MARKEDSKOMMENTAR

SLUTTEN PÅ DE ENKLE PENGENE Av: Dag-Jørgen Saltnes

ed utsikter til stigende renter både internasjonalt og nasjonalt, b egynner stadig flere av eiendomsinvestorene å forberede seg på at de enkle gevinstenes tid, som følge av yieldnedgang, er over. Investorene beveger seg utover på risikoskalaen for å få høyere avkastning, og flere av de som har kjøpt eiendom i Oslo ser nå mot markeder med høyere yield. Sist utgave av Estate Magasin skrev vi at 2019 trolig vil bli året til eiendoms investorene i Stavanger og Bergen, blant annet fordi yieldforskjellen i de to byene og Oslo nå er stor. Og vi har allerede sett at flere Oslo-baserte investorer (og uten landske) har vært ivrige kjøpere av Stavanger-eiendommer den seneste tiden. I tillegg til at investorene foretar en geografisk dreining, er stadig flere på jakt etter eiendommer hvor det er mulig å skape merverdier gjennom god forvaltning. Det holder ikke lenger å kjøpe en eiendom med ti års leiekontrakt til en lav yield og håpe at renten faller. I stedet ser flere av investorene etter eiendommer hvor det må gjøres en aktiv jobb, eiendommer hvor det er ledig areal som kan leies ut eller hvor leieprisene kan økes ved en utvikling. Selv tradisjonelle syndikataktører har lansert eiendomsfond og eiendomsselskaper som skal hente ut merverdier ved god forvaltning. Dermed tar de opp konkurransen med de tradisjonelle eiendomsselskapene som har vært gode i dette segmentet, og som gjerne har solgt ferdigutviklede eiendommer til nettopp syndikatene. Yieldfesten er over. Men det er fortsatt store muligheter i eiendomsmarkedet. For dem som kan faget og vil jobbe med eiendommene. Samtidig vil det bli større forskjell på prestasjonene til eiendomsinvestorene. Nå vil det lønne seg stort å være best og koste dyrt å være dårligst. Det er slutt på de enkle pengene som kommer som følge av yieldnedgang.

Norges ledende megler av lager og logistikkeiendom

Prosjekt. Bank.

Pareto Bank finansierer gode prosjekter. Dyktige utbyggere trenger ikke bare finansiering, men en bank med praktisk erfaring og lidenskap for gode prosjekter. Ta kontakt med oss om ditt prosjekt. Les mer pĂĽ paretobank.no Eller ring 24028120

ESTATE 01/19

INNHOLD

INNHOLD 01 2019

LEDER 14

Å spise andres kake

PORTRETTET 34

En lykkelig skilsmisse i bilbransjen Knut Schage

NYHETER

PORTRETTET Knut Schage - ser bare muligheter.

114

Blodet fl yter i bankkorridorene

Apple slår tilbake

Miljøavtalene som gir tett by og høye hus

Hva kommunepolitikerne mener, betyr egentlig ingenting

Eiendomsopportunist til børsen for tredje gang

Ung profil: Eivind Hjulstad

Ellen De Vibe takker av etter 20 år som b yplansjef i Oslo

– Kjøp eiendomsaksjer i stedet for eiendom direkte

114 Slik ble Torggata supertrendy 134 Businessparken begynner å ta form 136 Skal selge storbygg

SUPERTRENDY I TORGGATA

ARKITEKTUR

Kreative hoder har gjort Torggata og sidegatene til det mest trendy området i hovedstaden.

126 I ett med naturen Norsk Bremuseum i Fjærland

INNHOLD

ESTATE 01/19

INNHOLD 01 2019

MIDDELTHUNSGATE 17 Tidligere hovedkontor for storbank blir high-end boligprosjekt

KARRIERE 62

Blir ny miljøsjef i Aspelin Ramm

Ny sjef i OSU

Blir Gjelstens mann i eldrebølgen

Ny CFO til R8 Property

108

BOLIG 92

Tidligere hovedkontor for storbank blir high-end boligprosjekt

100 Mange små boligbyggere 104 Lykken er en Intercity-stasjon 108 Stort p otensial for boliger i Groruddalen

STORT P OTENSIAL FOR BOLIGER I GRORUDDALEN På 1950-tallet begynte drabantbyene å vokse frem i Groruddalen. Nå planlegges det for tusenvis av nye boliger i området.

voice.as

BO IBY EN

IBY EN

LEDENDE INNEN EIENDOMSUTVIKLING BO BO BO Vi er en samarbeidspartner med høy kompetanse og god track-record, både for profesjonelle eiendomspartnere og de med mindre erfaring innen eiendomsutvikling.

SCANDINAVIAN

DEVELOPMENT

Orkla Hovedkontor - Skøyen

Rådhusgata 9 - Kontor / butikk

SCANDINAVIAN

DEVELOPMENT

”Bo i byen” er en nyboligportal som presenterer våre boligprosjekter i sentrale Oslo - kanskje finner du din nye drømmebolig her?

BO BO BO IBY IBY IBY EN www.boibyen.no EN EN

Scandinavian Development er en ledende aktør innen eiendomsutvikling. Vi har under utvikling ca. 15 prosjekter med realisasjonsverdi på ca. Kr. 16 milliarder i samarbeid med gode finansielle partnere. Kontakt oss om du har eiendom du ønsker å selge eller utvikle i fellesskap.

Torshovhøyden – Boligprosjekt

Millskvartal – Boligprosjekt SCANDINAVIAN

DEVELOPMENT Regulering/ideutvikling

Prosjektstyring

SCANDINAVIAN

DEVELOPMENT Kontakt Hans Olav Bjørk, m: 958 30 230 eller Kim Falster, 957 988 55 | www.scd.no | 24 11 56 56

DET STORE SPILLET

ESTATE 01/19

Det store spillet Estate Media har utgitt boken Det store spillet, som tar for seg utviklingen innen eiendom i Norge de siste 200 årene. Forfatter er Thor Arne Brun. Estate Magasin publiserer utdrag fra boken.

Blodet flyter i bank korridorene Bankene som ikke gikk overende etter Kristianiakrakket i 1899, ble sittende med store eiendomsporteføljer etter at de tiltrådte pantet til låntakerne. Mens blodet fløt og pengene rant ut, ble det lett etter syndebukker.

Av: Thor Arne Brun Foto: Oslo Museum

890-årenes Kristiania var en drøm for enhver eiendomsutvikler og eiendomsspekulant. En eiendom man kjøpte den ene dagen, kunne selges med god gevinst få dager etterpå. I perioden 1895 til 1899 økte boligprisene med 73 prosent. Men i 1899 brast boblen. Prisene falt, folk flyttet ut av byen og mange gikk fallitt. Seks nystartede banker gikk konkurs i kjølvannet av Kristianiakrakket. Kristiania Del krederbank kastet inn håndkleet allerede i 1901, og i løpet av ett år var alle de valgte medlemmer av direksjonen i Kristiania Delkrederbank gått konkurs eller var åpenbart insolvente. Mye av forklaringen lå i at flere av medlemmene selv hadde deltatt i spekulasjonen. Norsk Vexel- og Landmandsbank gikk konkurs i 1902. Aksjonærene, som i alt hadde innbetalt 375 kroner per aksje, hvorav en vesentlig del etter at banken var rammet, fikk tilbakebetalt 60 kroner.

HUDFLETTET AV NORGES BANK Industribanken ble radert ut samme år. I andre bind av Norges Banks Historie felles en nådeløs dom over banken: «Norges Bank hadde i tide advart den mot å følge den lettsindige kurs, men uten at det hadde båret noen frukt og det ble videre påpekt at banken hadde «vært skjødesløs med ordningene av sikkerhetene». Avviklingen Norsk Vexel- og Landmandsbank viste at man hadde vært ganske lettsindig i sin omgang med tomte- og eiendomsspekulanter, og man hadde heller ikke vært så nøye med sikkerheten ved byggelån. REDDET AV KONKURRENTENE Realbanken (Kristiania Hypotek- og Real kreditbank), var kanskje den banken som hadde vært mest velvillig til å finansiere bygge boomen i 1890-årene i Christiania. Posten byggelån i 1887-regnskapene er på beskjedne 36.000 kroner. I 1897 er den økt til 2,9 millioner kroner. I 1900 er byggelånsposten på fire millioner kroner. I 1902, to år etter krakket, dukket det opp en helt ny post i regnskapene til Realbanken:

ESTATE 01/19

DET STORE SPILLET

Smilet stivnet

Foto: Oslo Museum / Anders Beer Wilse

Eldre foto av skranke i gammel bank, alternativt bilde av bygg i Christiania fra Ã¥rhundreskiftet.

DET STORE SPILLET

«Forholdene laa slig an i de nærmeste aar efter katastrofen i 1899, at det kunde tjene som anbefaling for en bankkunde, hvis han kunde oplyse, at han ikke var eier av fast eiendom.» FRA BOKEN «CHRISTIANIA SPAREBANK 1822-1922»

overtatte byggelånspanter. Dette var eiendommer hvor b anken hadde tiltrådt pantet, fordi låntaker ikke hadde greid sine forpliktelser. I 1902 var denne posten på 1,7 millioner kroner, og størrelsen på posten holdt seg ganske stabil hvert eneste år frem til 1912. Regnskapene viser også at Real banken i perioden 1898 til 1906 tok avskrivninger på totalt 3,2 millioner kroner på byggelån og pant obligasjoner. Realbanken blødde i alle retninger, og satt i tillegg med en haug med eiendommer som m åtte forvaltes. På toppen av det, løp innskyterne til banken for å ta ut pengene sine, da man var redd for at banken skulle gå konkurs. Aksjonærene måtte tre støttende til for styrke egenkapitalen, men det var fremdeles ikke nok. Da kom redningen fra uventet hold: Gjennom en støtteaksjon fra fra diverse banker kom det inn litt over 1,5 millioner kroner. Nå var det ikke slik at de andre bankene gjorde dette for å være snille. Alle visste at Realbanken satt med en betydelig eiendomsmasse etter fallerte eiendomsspekulanter. Hvis Realbanken gikk konkurs, ville et massesalg av bygårder føre til ytterligere prisfall i markedet, som igjen ville virke ødeleggende for eiendommene som de andre bankene hadde tatt til seg. Realbanken berget seg. Men det gjorde ikke banksjef K. L. Bugge, som søkte permisjon i 1903 etter en generalforsamling hvor «det ble reist

k ritikk mot bankens disposisjoner». Bugge søkte avskjed i 1904. EN EGENRÅDIG BANKSJEF Det samme skjedde på toppnivå i Akers Sparebank. Banksjef Andreas Arntzen var i hardt vær, ikke minst fordi forstanderskapet allerede i 1898 hadde advart mot utlånsviljen mot eiendom. I direksjonsmøte av 18. februar 1898 ble det sågar protokollført at «man burde innskrenke dis konteringen av veksler, især papirer fra bygge spekulanter, i det man var bange for at mange av disse herrer stod i forbindelse med hinannen og derfor, om én blev insolvent, mange andre kunde trekkes med eller iallfall lide tap» Men den egenrådige banksjef Arntzen av feide advarslene. Han ville låne ut mer, og viste til at andre banker gjorde det samme. Han argumenterte med at sikkerhetene dessuten var utmerket. Arntzen fortsatte å signere lånepapirer i en rasende fart, og utlånene økte. I mars satte direksjonen et tak på hvor mye som kunne lånes ut. Men Arntzen sprengte også rammene på denne. Den 17. mai 1899 grep styret inn, og bestemte at nye lån bare kunne diskonteres av direksjonen, som fra nå av skulle ha to møter i uken. En måned senere var konkursen i Chr. Christophersen et faktum, og eiendomsmarkedet klappet sammen omtrent umiddelbart. Det var

ESTATE 01/19

GRUNDIGE OG LANGSIKTIGE, SIDEN 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum. I tillegg til å være en strategisk rådgiver, er vårt mål å bidra til trygghet og kvalitet i vurderingene som gir raske og gode forretningsbeslutninger. Vår avdeling for fast eiendom har betydelig juridisk kompetanse innen eiendomsutvikling og eiendomstransaksjoner. Vi tilbyr et bredt spekter av tjenester til ulike eiendomsaktører, og er samlet blant landets største avdelinger innenfor fagfeltet. Til beste for våre klienter.

Kluge er et av Norges ledende advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag. Stavanger | Oslo | Bergen | Hamar

DET STORE SPILLET

ESTATE 01/19

Foto: Oslo Museum / Narve Skarpmoen

ikke nok til å endre ferieplanene til banksjef Arntzen, som dro på sommerferie 29. juni. Da han kom tilbake fra ferie i slutten av juli, ble han «fritatt for enhver ekspedisjon ved skranken(…) og dermed berøvet den daglige ledelse av for retningene». I november 1901 sendte Arntzen inn sin avskjedssøknad, og han ble erstattet av en ny banksjef, med det betegnende navnet Johan Storm. Som Realbanken ble Akers Sparebank sittende med et betydelig antall eiendommer. Først i f ebruar 1914 kunne direksjonen for forstanderskapet legge frem en samlet oversikt over tapene som banken hadde lidt under Kristiania-krakket. Dette beløp seg til 1,5 millioner kroner, og fremdeles satt man med 11 eiendommer bokført til 600.000 kroner. Christiania Sparebank, som hadde ført en langt mer konservativ utlånspolitikk under bygge boomen, klarte seg bedre. Men også her fikk man

alt fra leiegårder, fabrikker, teglverk, hotell, basar bygg og bryggeri i fanget. Det skulle gå frem til 1910 før Christiania Sparebank greide å avhende eiendommene til summer som oversteg pante beløpene. Den norske Creditbank ble også påført tap, men de var ikke større enn at utbyttepolitikken ble opprettholdt i årene etter krakket. I bankens jubileumsskrift i 1957 er det da også påpekt at det «kan ha sin interesse å konstatere at et stort antall låneandragelser ble avslått av bankens direksjon. I de tilfelle da avslagene er grunngitt i forhandlingsprotokollen gir de uttrykk for en meget forsiktig holdning». For alle bankene som overlevde var det uansett en ting som var helt krystallklart: nye eiendomskunder var det siste de ønsket å se foran skranken i lokalene.

Konservativt Christiania Sparebank hadde en konservativ utlånspraksis, men måtte likevel bokføre tap etter 1899-krakket.

En bolig er bare en del av et hjem Det gjelder å se den store sammenhengen Hverdagen vår påvirkes sterkt av alt som er rundt hjemmet vårt: De nærmeste naboene, hvor vi leker og slapper av, og hvordan vi kommer oss til skole, jobb og butikk, for å nevne noe. Ved å se på helheten tar vi i TAG hensyn både til beboere og miljøet de lever i. Tverrfaglige team med all nødvendig ekspertise er derfor med på hele prosessen, fra tomtekjøp til innflytting. På denne måten unngår vi kostbare justeringer underveis, og lager samtidig gode, varige hjem.

MØT OSS PÅ MIPIM 11. - 14. MARS

NYHETER

ESTATE 01/19

Apple slår tilbake

Illustrasjonsfoto: Ymgerman/Shutterstock.com

Apple raser mot Stockholm og hevder selskapet ikke vil ha noe mer med byen å gjøre etter å ha fått nei til sine utbyggingsplaner.

Flaggskip butikk Apples planer om ny flaggskip-butikk i Stockholm har endt i heftig krangel med kommunen.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

den siste utgaven av Estate Magasin kunne vi fortelle om Apple som gikk skoa av seg i Stockholm. Den amerikanske giganten klinket til og betalte 129 millioner svenske kroner for eiendommen Sju Sekel sentralt i Stockholm, også kjent som Kungsträdgården. Med bare 750 kvadratmeter innebar kjøpet en pris på utrolige 172 000 kroner per kvadratmeter. Ifølge Fastighetsvärlden hadde Apple og deres rådgivere i flere år lett etter den «perfekte butikklokasjonen» for Apple i sentrale Stockholm. Målet var å kunne bygge en flaggskip-butikk som både ble en naturlig møteplass og med et bygg som kunne forbindes med Apple. Men til tross for at flere politikere jublet over Apples inntog i Stockholm, sa kommunen nei til et nytt Apple-bygg i Kungsträdgården.

RASENDE APPLE Stockholms nei gjorde selskapet rasende på Stockholm kommune. Ifølge Fastighetsvärlden lovet politikerne at de skulle hjelpe Apple med å finne nye lokaler til flaggskip-butikken, men de fikk tommelen ned fra selskapet. – Vi fikk da høre at Apple ikke ville ha noe mer med Stockholm å gjøre, sier Björn Ljug (L), leder i stadsbyggnadsnämden til Fastighetsvärlden. Apple eier fortsatt bygget, som nå er leid ut til TGI Fridays. Stockholm by vil ha en åpen virksomhet i lokalene, med mat eller kafé, slik lokalene opprinnelig har vært. Eiendomsselskapet Vasakronan har vært på Apple for å tilby den amerikanske giganten lokaler i det nye Sergelhuset ved Sergels torg. Men Apple

Ulike perspektiver tilfĂ¸rer kvalitet. Prosesser med respekt for alle fagfelt skaper felles stolthet og gode resultater.

ARCASA arkitekter

Hegdehaugsveien 25 I Scandinavian Development

SAM SAMARBEID

NYHETER

Foto: John Gress Media Inc/Shutterstock.com

ESTATE 01/19

Viser muskler Tim Cooks Apple vil ikke ha noe med Stockholm å gjøre etter fadesen med eiendomskjøp for et ny flaggskip-butikk.

har sagt nei. Også Stockholm by har foreslått nye Apple-lokaler, i den nye delen av Gallerien. Heller ikke det har vært interessant for Apple. KJØPER EIENDOMMEN? Det nye finansborgerrådet Anna König Jerlmyr (M) i Stockholm uttalte i desember til Fastighetsvärlden at byen kan tenke seg å b egynne å d iskutere å kjøpe bygget fra A pple. Men også her setter Apple seg på bakbena. Selskapet krever nå, ifølge Björn Ljung, 179 millioner k roner. Det vil i så fall gi Apple en g evinst på 50 millioner kroner. – Det er langt over hva de betalte. De hevder de har lagt ned mye arbeid i prosjektet, sier Ljung til Fastighetsvärlden. Den høye prisen får Stockholms politikere og administrasjon til å steile. Til Stockholm Direkt skriver Edward Tovi, pressesekretær hos stadsbyggnadsborgarrådet Joakim Larsson (M) at det ikke foregår noen samtaler mellom Stockholm og Apple. På direkte spørsmål om

Stockholm er interessert i å kjøpe er svaret: «Nei, det er vi ikke». KRITISK Opposisjonspolitiker Jan Valeskog (S) er kritisk til kommunens håndtering av Apple-saken. – Det som er opprørende er at Moderaterna og Liberalerna tok stilling innen alt var avklart. De demokratiske prosessene har ikke blitt r espektert. Jeg kan forstå at Apple er opprørt. De styrende politikerne har skjemt ut Stockholm. Først Nobel center og nå dette. Det må gå an å stole på Stockholm, sier Valeskog til Fastighetsvärlden. Han hevder at Socialdemokraterna var kritiske til Apples planer gjennom hele prosessen, mens særlig Moderaterna og Liberalerna var positive. Socialdemokraterna er i mot at Stockholm skal bruke penger på eiendommen. – Den skal vi absolutt ikke kjøpe med m indre den eller virksomheten som skal være der er eksepsjonell viktig for byen. Og det har jeg v anskelig for å se for meg, sier han til Fastighetsvärlden.

I Smedvig investerer vi kapital og tilfører kompetanse i prosjekter vi tror på. Felles for dem alle er at noen har sett en mulighet — og satset på den. Logoidentitet, fargeforslag 1

Logoidentitet, fargeforslag 2

Logoidentitet, fargeforslag

Logoidentitet, fargeforslag 4

Logoidentitet, fargeforslag 5

Logoidentitet, fargeforslag

Create-Solutions Det komplette bildet av næringseiendomsmarkedet. create-solutions.no Site 4016 Klyngekonseptet som skal samle byggbransjen i Stavanger-regionen. site4016.no Logoidentitet, fargeforslag 7 Logoidentitet, fargeforslag 8 Innovasjonspark Stavanger Et sentrum for menneskelige og teknologiske fremskritt. innovasjonspark.no Veni Den nye ledestjernen innen utvikling og anvendelse av informasjonsteknologi. veni.no Navtor Software som forenkler forvaltning, distribusjon og oppdatering av navigasjonsdata. navtor.com Green Mountain Verdens grønneste datasentre. Kaldt vann fra dype norske fjorder sikrer miljøvennlig og energieffektiv kjøling. greenmountain.no

Hva blir det neste?

Gjennom fire generasjoner og over 100 år med maritim og industriell erfaring, kjennetegnes vår historie av instinkt og vilje til å fornye oss. Vi vet at verden endrer seg, derfor må vi også gjøre det. Vi ønsker å finne, forvalte og foredle muligheter, slik at vi kan skape lønnsomhet uavhengig av bransje og tidsepoke. Hva det neste blir, vet vi ennå ikke. Men vi vet at de som skaper det, er de som våger å ta spranget.

Logoidentitet, fargeforslag

Boligdagene 2019 holder deg oppdatert pĂĽ: Trender i boligmarkedet, morgendagens boligprosjekter, vellykket fortetning av byene og prosjekter med salgssuksess.

ArrangĂ¸r

estate

KUNNSKAP

Samarbeidspartnere og sponsorer

25. - 26. april 2019

STR

ÖM

S PA

Blant foredragsholdere

ERLING RØED LARSEN

GIANLUCA RACANA

ØYVIND MOEN

BI, Housing Lab, Oslo Met

Zaha Hadid Architects

Veidekke Eiendom

Mer info på estatekunnskap.no

PORTRETTET

PORTRETTET: KNUT SCHAGE

En lykkelig skilsmisse

i bilbransjen Han brukte over to år på å skrive en proposisjon som ble nedstemt i Stortinget, jobbet i bank under bankkrisen og var med på å kjøpe en stor eiendom i Vilnius rett før finanskrisen. Nå ser Knut Schage bare muligheter.

Av: Tore Årdal Foto: Marius Viken

ESTATE 01/19

Dealmaker Knut Schage har vĂŚrt med pĂĽ flere milliarddealer.

PORTRETTET

«Før krakket kjøpte folk aksjer med lånte penger, og selv den enkleste kioskeier hadde Mercedes.» KNUT SCHAGE

Stor deal på gang Schage Eiendom er i ferd med å gjøre et kjempesalg i Litauen.

ESTATE 01/19

PORTRETTET

nut Schage ble født tre år etter at Harald A. Møller fikk agenturet på Volkswagen i Norge. Han husker godt at faren og bestefaren arbeidet i lokalene i Stortingsgata 30 – én av de nærmeste naboene til Nationaltheatret og Det kongelige slott. Der hadde bilvirksomheten Harald A. Møller både kontor og bilutstilling. Han var ti år da bilrasjoneringen etter andre verdenskrig opphørte i oktober 1960. I Stortings gata 30 ble dette markert med en installasjon bestående av en Volkswagen Boble, som var på vei ut av et fengsel med et stort smil om munnen. Det han visste lite om den gangen, var at Volkswagen-agenturet skulle gjøre at familien etter hvert kunne smile hele veien til banken. I tillegg skulle bilvirksomheten vise seg å bli en Autostrada inn i eiendomsbransjen.

KJØPER GJERNE STOR EIENDOM Nå holder Knut Schage og Schage Eiendom til i niende etasje i Nedre Slottsgate 8. Inngangsdøren er beliggende rett ved siden av hovedinngangen til Steen & Strøm Magasin, som Schage Eiendom kjøpte sammen med Søylen Næringseiendom i 2011. Rett ved heisen er det et rektangulært v indu som gir innsyn i parfymeavdelingen i Norges e ldste varemagasin. - Vi har to store eiendommer i Norge nå, og k jøper gjerne én til som kan gi oss en god kontantstrøm. Det vil være bra for å utvikle oss videre, sier han. - Hva ser dere etter? - Vi er jo gode på kontor. Vi har også hatt betydelig suksess med boligutvikling, og har solid boligkompetanse inhouse. Vårt handels engasjement utøves gjennom Scala Eiendom, hvor vi er minoritetsaksjonær, svarer Schage. ANSKAFFET TIL BILVIRKSOMHETEN Den største eiendommen i den eksisterende norske porteføljen er Skøyen Atrium. Drammens veien 145-147 ble anskaffet til bilvirksomheten i 1956, og biltomten er senere erstattet med m oderne kombinasjons bygg for kontor, bil forretning og annen handel. Eiendommen har vært, og er fremdeles, en viktig kontantstrømeiendom, som har bidratt til gjennomføringsevne i andre eiendoms prosjekter i regi av selskapet. I løpet av inneværende år skal også det tredje byggetrinnet på Skøyen Atrium stå ferdig. Dette blir på 23 000 kvadratmeter, «er tilpasset frem tidens arbeidsformer og blir et fantastisk sted å jobbe», som det heter på selskapets hjemmeside. 65 000 KVM PÅ SKØYEN Eiendommen er tegnet av Lund+Slaatto A rkitekter, og skal ikke bare bli et markant bygg, men også et bygg «med utstråling som sender tydelige signaler

til omgivelsene på vegne av sine leietakere». Etter dette byggetrinnet vil Skøyen Atrium med sine 65 000 kvadratmeter bli en av Oslos største kontoreiendommer. Den andre store eiendommen som selskapet eier i Norge, er Stortorvet 7. Som et ledd i en langsiktig strategi for å styrke tilstedeværelsen i Oslo sentrum, kjøpte selskapet eiendommen fra DNB Næringseiendom for snaut 1 milliard kroner. K jøpet inkluderte store deler av kvartalet mellom Stortorvet, Grensen, Nedre Slottsgate og Karl Johans gate. 30 000 KVM PÅ STORTORVET Visjonen for Stortorvet 7 er å bidra til å gi eiendommen og torget et betydelig visuelt og funksjonelt løft – til glede for byggets brukere og alle andre som ferdes i den mest sentrale delen av hovedstaden. Denne eiendommen er på ca. 30 000 kvadratmeter. Schage Eiendom sitter i tillegg på en eiendoms masse i den litauiske hovedstaden Vilnius. Også i det baltiske landet ligger det en betydelig bil virksomhet til grunn for eiendomssatsingen. KJØPTE I VILNIUS - Når vi først var til stede, tenkte vi at det kunne være gode muligheter i eiendomsmarkedet i Vilnius som var lite utviklet. Vi sendte ned en nordmann for å starte en liten virksomhet. Det var et lavt nivå på investeringene inntil vi fant en tomt i det som i dag vurderes som Central Business District i Vilnius. Dette var en relativt betydelig investering for oss, sier Schage. Investeringen ble gjort like før finanskrisen, men da krisen skyllet over Europa, stoppet alle planene opp. - Da så det mørkt ut lenge. Nå er forresten alt til salgs, sier Schage, og slipper dermed en nyhet om en mulig transaksjon på bortimot 2 milliarder kroner. GYLLEN SALGSKANDIDAT - Dette er en gyllen salgskandidat for oss når vi nå kan tiltrekke oss de store, internasjonale kjøperne av næringseiendom. Dette kan gi oss muligheter for nye investeringer i Vilnius eller andre steder. For øvrig har vi ikke tatt hjem en eneste krone fra Litauen, sier han. På spørsmål om hvordan markedet i Vilnius har endret seg siden finanskrisen, svarer han at flere banker har etablert seg i hovedstaden, samtidig som eiendomsmarkedet er aktivt. - De økonomiske faktorene i landet beveger seg i riktig retning, oppsummerer han. 150-200 MILLIONER EURO Prosjektet Quadrum Business City inkluderer 46 000 kvadratmeter kontor og 27 000 kvadrat

PORTRETTET

«Eiendom er bunnsolid, i alle fall hvis du har finansene i orden.» KNUT SCHAGE

ESTATE 01/19

PORTRETTET

KNUT SCHAGE -- Født i 1950, oppvokst på Makrellbekken i Oslo -- Styreleder i Schage Eiendom -- Partner og advokat i Hodne land & Co (1992-2004) -- Advokat i Sparebanken NOR (1986-1992) -- Advokat i Creditreform (1984-1986) -- Flere ulike stillinger som ansatt i Justisdepartementet (1977-1984) -- Utdannet jurist fra Univers itetet i Oslo i 1976

PORTRETTET

Boble Knut Schage har eid 8 bobler.

ESTATE 01/19

PORTRETTET

meter underjordisk parkering som stod ferdig i 2016. Det siste byggetrinnet på 10 000 kvadrat meter er igangsatt, og forventes ferdigstilt i løpet av inneværende år. Schage ønsker ikke å snakke om verdiene, men etter det Estate Magasin erfarer, vil prisen for eiendommen trolig ligge i leiet 150-200 millioner euro. FØRSTE JOBB I JUSTISDEPARTEMENTET Mens Schage snakker om Vilnius, starter klokkespillet i Oslo rådhus. Fra møterommet til Schage Eiendom ser vi rett på både rådhuset og Slottet. Fra den andre siden av kontorlokalene er det også en formidabel utsikt, blant annet mot Ekebergåsen. I omtrent samme retning ligger Justisdepartementet, hvor Schage begynte å jobbe etter jusstudiene. Han startet som saksbehandler på kontoret som behandlet søknader fra militærnektere. Senere var han politifullmektig ved Oslo politikammer og dommerfullmektig i Eker, Modum og Sigdal – med permisjon fra departementet. Da Schage kom tilbake i 1980, fikk han i oppgave å følge opp et komitéarbeid om fastsettelse og innkreving av underholdsbidrag. INNHOPP I INKASSOBRANSJEN - Jeg brukte i alle fall et par år på å skrive odelstingsproposisjonen, og var deretter med på å føre den til Stortinget. Der ble den nedstemt. Da tenkte jeg, at nå må jeg gjøre noe annet, ler han, og legger til: - Når det er sagt, stilte Justisdepartementet svært strenge krav til hvordan vi formulerte oss skriftlig på departementets vegne. Det var en god skole, som jeg senere dro mye nytte av, sier han. Schage gjorde nå et innhopp i inkassobransjen, nærmere bestemt i selskapet Creditreform, før kan fikk jobb i ABC Bank, som senere ble til Sparebanken NOR. Der fikk han oppleve den ville jappetiden, krakket på slutten av 80-tallet og den påfølgende bankkrisen. JOBBET I BANK I JAPPETIDEN - Det endret seg veldig gjennom denne perioden. Før krakket kjøpte folk aksjer med lånte penger, og selv den enkleste kioskeier hadde Mercedes, f orteller han.

Det var også høy sigarføring i eiendom. S chage husker godt et prosjekt med 15 småhus på Smestad, hvor 2/3 var ferdig bygget før utvikleren gikk k onkurs. Som bankansatt var det Schage sin oppgave å bidra til en løsning der prosjektet kunne fullføres. - Det gikk bra i det nevnte tilfellet, men generelt var det mange optimistiske eiendomsutviklere, som tok for lett på den finansielle biten. BANKKRISEN GA MULIGHETER Etter flere år med overoptimisme, ble både lån takere og banker innhentet av bankkrisen. Men dette ble ikke en nedtur for Schage. - Tiden i juridisk avdeling i Sparebanken NOR var kanskje den beste i mitt yrkesliv. Vi hadde en meget kompetent gruppe av jurister. Med bank krisen kom det sterkere og strengere struktur, noe som medførte at den enkelte medarbeider fikk mindre muligheter til å utfolde seg, men samtidig mindre muligheter for å gjøre feil. For meg åpnet imidlertid bankkrisen for nye utfordringer. SENTRAL I NEDBEMANNINGEN Bankkrisen førte nemlig til en storstilt ned bemanning, også for Sparebanken NOR. Flere hundre måtte gå med sluttpakke, og Schage ble en sentral person med å håndtere det juridiske. Det var også et 30-tall personer i Spare banken NOR-systemet som følte seg urettferdig behandlet. De hadde – uavhengig av hverandre, ettersom de arbeidet i ulike byer – gått til sak mot banken hver for seg. PROSEDERTE DE FLESTE SAKENE - Jeg prosederte de fleste sakene. Det var tøft, siden det var mennesker som ble rammet. Sam tidig var det nødvendig fra vår side. Fordelen var at sakene var ganske like, slik at vi kunne bygge dem over samme lest, forteller han. Etter nesten syv år i Sparebanken NOR begynte Schage hos advokatfirmaet som da het Hodneland & Co. Der fortsatte han å prosedere saker for den nevnte banken, samtidig som andre banker opp søkte ham for å få bistand i forbindelse med nedbemanninger.

SCHAGE-FAMILIEN VALGTE EIENDOM Knut Schage ble innvalgt som varemedlem til styret i Møller Gruppen allerede i 1980, og ble senere styre medlem. I 2003 oppstod det en situasjon, som gjorde at han skulle trappe ned og avvikle advokatvirksomheten, for så å bli 100 prosent involvert i familiebedriften. I forbindelse med at det skulle velges ny styreleder, ble det en diskusjon som synliggjorde at de to familiegrenene ønsket å kjøre hver sin vei. Mens Møller-familien var veldig opptatt av bilvirksom heten, var Schage-familien mer interessert i eiendomsbiten. - Det foregikk i ordnede former, sier Schage. LIKER BYGNINGER OG ARKITEKTUR Schage-familien fikk med seg eiendommene, samt skibindingsprodusenten Rottefella og madrassprodusenten Jensen Møbler. De to sistnevnte ble solgt raskt, og siden har det vært fullt fokus på eiendom. - Jeg liker veldig godt eiendomsbransjen. Jeg liker bygninger og hus, og er opptatt av arkitektur. Jeg liker også nye ideer om hus, for eksempel ideen om Røkke-tårnet, selv om det kanskje ikke skal ligge akkurat der det er foreslått. Det er også veldig mange hyggelige mennesker i eiendoms bransjen. Og så liker jeg at eiendommen ikke går sin vei. E iendom er bunnsolid, i alle fall hvis du har finansene i orden. FORTSATT TRO PÅ BUTIKKHANDEL I tillegg til de tidligere nevnte eiendommene, har Schage Eiendom bygget og solgt Helsfyr Atrium (30 000 kvm). Kjøpt og solgt andelen sin i Steen & Strøm Magasin til Madison International R ealty. Solgt kjøpesenterselskapet Sektor Eiendoms utvikling til NIAM for drøyt 7 milliarder kroner. Etablert og solgt kjøpesenterselskapet Salto Eiendom. For å nevne noe. - Hva tenker du om utviklingen for kjøpesentre fremover? - Selv om det er mange negative sentimenter, tror jeg butikkhandel vil fortsette. Men det gjelder å være best, og å gi gode opplevelser som kulturinnslag og mer servering. Man må rett og slett gjøre det til et hyggelig sted å være. BETYDELIG ENDRING I BYBILDET - Hva med handelen i Oslo sentrum? - Der er jeg mer usikker. Det skjer en b etydelig

PORTRETTET

endring i bybildet gjennom fjerning av biler og parkeringsplasser, slik at det blir vanskelig å komme til. Jeg tror High Street shoppingen kommer til å klare seg bra, og det samme gjelder Karl Johans gate. I områder som Kvadraturen blir det imidlertid vanskelig med forretninger; der er det lite folk og mange tomme lokaler. Jeg tror uansett at bilfritt sentrum er kommet for å bli, men det burde inn føres i kombinasjon med flere tiltak. UTVIKLER HELÅRS FJELLDESTINASJON Schage Eiendom har også en betydelig eiendoms virksomhet i Myrkdalen, som ligger i den nordlige delen av Voss kommune – bare to timer unna Bergen, Sogndal og Geilo. Målsettingen er å utvikle området til å bli en av Nordens beste helårs fjelldestinasjoner. Ideen kom fra en vossing, som jobbet for M øller Gruppen på helt spesielle områder. Han tenkte at snørike Myrkdalen måtte være et ypperlig sted å sette opp et skitrekk, og selge hytter og tomter til bergensere og andre som ikke er vant til stabile snøforhold. Nå har Schage Eiendom også bygget hotell der. Bare i fjor solgte selskapet hytter og tomter for 290 millioner kroner, og de kan holde på i mange år til. - Vi har inngått avtaler med flere grunneiere, slik at vi kan selge flere hundre nye tomter. HAR EID 8 BOBLER Schage holder seg fremdeles til Volkswagen- produserte biler, nå en Audi S6. Han har også hatt ca. 8 Bobler opp gjennom årene, før han fikk familie og måtte ha bil med større plass. Hans siste Boble, en 1963-modell cabriolet, solgte han til sin bror. Til gjengjeld har Knut Schage en spesial laget hylle i hjemmet sitt med 80 større og mindre modeller av nettopp Bobler. - Jeg har jo vokst opp med bil. Det handler mye om identitet og følelser. Jeg er opptatt av hva jeg kjører, men har ikke greie på bil, slik for eksempel min bror har. - Det var kanskje greit å komme seg ut av bilbransjen i 2003? - Folk kommer til å fortsette med å ha bil, men bil blir på en annen måte, for de store bensin slukernes tid er definitivt forbi. Heldigvis er Volkswagen blant de flinkeste til å omstille seg og levere kvalitetsprodukter. Jeg vi kalle veivalget i 2003 for en lykkelig skilsmisse.

ESTATE 01/19

«De store bensinslukernes tid er definitivt forbi.» KNUT SCHAGE

PORTRETTET

ESTATE 01/19

8 raske Hva var din første jobb? - Jeg pusset støtfangere på Volkswagen på Skøyen. Din første eiendom? - Ettroms leilighet på Majorstuen. Hva hører du på? - Jeg har hørt jazz helt siden jeg var guttunge og lyttet til mine foreldres LPer. Jeg har også vært mye på konsert. Jeg hørte blant annet Ella Fitzgerald på Chateau Neuf på 70-tallet. Hun var nesten blind, og måtte leies inn, og så sang hun fletta av oss. Nylig var jeg på en konsert i Harlem sammen med min sønn – det var helt fantastisk. Hva leser du? - Mye historie, romaner og krim. Jeg er nettopp ferdig med biografien om André Bjerke, og den var veldig interessant. Jeg leser også mye aviser, både på papir og nett. Hva gjør du på fritiden? - Om sommeren er jeg fortrinnsvis i båten min (en daycruiser, red. anm.). Om vinteren leser jeg mye og er sammen med barnebarn. Hva irriterer deg? - Store deler av den offentlige debatten, fordi folk ikke klarer å holde seg til sak. Dessuten blir folk med et annet synspunkt ofte stemplet som dårligere mennesker. Det irriterer meg kraftig. Hva blir du i godt humør av? - God musikk. Samvær med familie og venner. Hva brenner du for? - Jeg er styremedlem i Impact Norge, som hjelper folk med betydelige medisinske utfordringer det er lett å gjøre noe med. Vi har blant annet vært med på å finansiere en sykehusbåt i Bangladesh, og jeg har selv vært der og sett hvordan de opererer grå stær på et par minutter. Operasjonen koster en hundrelapp, og pasientene får synet tilbake etter å ha vært stokk blinde. Legene opererer også pasienter med leppespalting som ofte er sosialt utstøtt. Det gjør inntrykk når foreldre kommer og takker etter at barna er operert.

BAHRS EIENDOMSGRUPPE

#1 Chambers Europe, 2018: Ranket Band 1 i Fast eiendom + Entreprise The Legal 500, 2018: Ranket Tier 1 i Fast eiendom + Entreprise Sifo Kantor Prospera Commercial Law 2018: Ranket Tier 1 i Fast eiendom Finansavisen - Advokatundersøkelsen 2018: BAHR vant klassen for Fast eiendom Leder av BAHRs eiendomsgruppe, Anne Sofie Bjørkholt, kåret til den beste eiendomsadvokaten i Norge

26 DEDIKERTE MEDARBEIDERE KLARE FOR Å BISTÅ DIN VIRKSOMHET!

www.bahr.no

NYHETER

ESTATE 01/19

Miljøavtalene som gir tett by og høye hus

Foto: Drop of Light/Shutterstock.com

Det er Kyotoavtalen og Parisavtalen og Norges a mbisiøse klimamål som ligger til grunn for den voldsomme utbyggingen og fortettingen i byene.

Påvirker norske byer Internasjonale miljø avtaler vil avgjøre hvor tett det bygges i norske byer. Her fra FNs konferanse om klimaendringer i Paris høsten 2015.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

orge har ratifisert to omfattende avtaler om reduksjon av utslippene av klima gasser: Kyotoavtalen og Parisavtalen.

KYOTOAVTALEN Kyotoavtalen er en juridisk bindene avtale som alle som har undertegnet må følge. Den s etter tall festede forpliktelser for hvor mye klimagassutslipp industrilandene må kutte innen ulike tidsintervall. I den første perioden, fra 2008 til 2012, hadde Norge anledning til å øke utslippene med 1 prosent. I den andre perioden, som strekker seg fra 2013 til 2020, må Norge gjøre noe mer. Da skal utslippene ned med 16 prosent. Men ifølge Miljostatus.no er de årlige utslippene i Norge større en den tildelte kvotene vi får fra FN basert på vår utslipps

forpliktelse. Norge må derfor k jøpe klimakvoter fra utlandet gjennom EUs kvotesystem. PARISAVTALEN Parisavtalen er ifølge miljostatus.no den første rettslige bindende klimaavtalen med reell deltakelse fra alle land i verden. Avtalen trådde i kraft den 5. november 2016, og målet er at den globale oppvarmingen skal holdes godt under 2 grader sammenlignet med førindustriell tid og landene skal begrense temperaturøkningen til 1,5 grader. Norge skal redusere klimagassutslippene med 40 prosent frem mot 2030. For å nå målene om utslippskutt fra Kyoto avtalen og Parisavtalen, gjøres det nå en rekke tiltak, som også påvirker byutviklingen over hele

UTGAVE

Basalerapporten er nå ute med en helt ny utgave! Her setter vi fokus på det viktige arbeidet med bærekraft og hvordan bærekraftarbeid kan øke lønnsomheten. Du kan også lese om det siste innen proptech og digitalisering. I tillegg får du en oppsummering av de viktigste skatte- og avgiftsendringene fra 2019 som berører eiendomsbransjen.

newsec.no

LES DEN DIGITALE UTGAVEN AV BASALERAPPORTEN

NYHETER

ESTATE 01/19

Illu.: MIR

landet. For litt over tre år siden ble den regionale arealog transportplanen for Oslo og Akershus vedtatt. Den har ambisjoner om kutt i både klima-gassutslipp og biltrafikk. All vekst i persontransporten i regionen skal skje med kollektiv transport, sykkel eller ved gange. Det settes også i gang tiltak for å halvere CO2-utslippene innen 2030. ALL UTBYGGING I NOEN FÅ BYER Den mest åpenbare effekten av den regionale arealog transportplanen, vil man etter hvert se i byene med gode kollektivforbindelser. I Akershus er det blinket ut seks regionale byer hvor mesteparten av den fremtidige utbyggingen skal skje (Jessheim, Lillestrøm, Asker, Sandvika, Ski og Ås). Dermed ligger det an til en betydelig fortetting og vesentlig høyere bygg i disse byene. Skedsmo kommune har kommet lengst med tilretteleggingen av utbygging som følger den regionale arealog transportplanen. Der har kommunen tillatt svært store høyder i prosjektene som ligger like ved jernbanestasjonen. Stor- Oslo Eiendoms prosjekt Meierikvartalet har fått klarsignal til å bygge hele 19 etasjer, noe som slår alle tidligere høyder i Lillestrøm.

Også i de andre byene bygges det nå høyere og tettere enn før, og det legges også opp til en voldsom fortetting på andre tettsteder hvor det er jernbanestasjon. IKKE HANDEL PÅ «BYGDA» Akershus fylkesutvalg vedtok nylig Regional plan for handel, service og senterstruktur i Akershus, en plan som er basert på Oslo og Akershus’ arealog transportplan. Den nye handelsplanen legger til grunn at all handel skal til sentrum i de seks regionbyene. Samtidig skal all parkering i hoved sak være kortvarig og under bakken, og det skal sykles, gås eller tas kollektivtransport. Opp rinnelig ønsket de folkevalgte i Akershus fylkeskommune å omdefinere brunevarer og hvitevarer og møbler til begrepet plasskrevende varegrupper (som får u nntak). Men til tross for Akershus- politikernes opprinnelige ønsker, opprettholdes mesteparten av de opprinnelige for slagene etter at Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Oslo kommune og Statens v egvesen i høringen ikke ville gi disse unntakene. Dermed blir det slutt på at nye handelshus med butikker som Power plasseres i bilbaserte områder utenfor byene.

19 etasjer Meierikvartalet får bygge 19 etasjer i Lillestrøm.

blake.no

Stolte tradisjoner Bunnsolide røtter og nyskapende, bærekraftige løsninger er vårt viktigste varemerke. Det startet i 1945. I dag er vi en av landets største aktører innen utleie, forvaltning og utvikling av fast eiendom. Oxer Eiendom eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området fra Oslo Nord, via Asker til Drammen, og Ytre Enebakk. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Les mer om våre prosjekter på oxer.no

NYHETER

ESTATE 01/19

Hva kommune politikerne mener, betyr egentlig ingenting

Akershus fylkesting vedtok nylig Regional plan for handel, service og senterstruktur. At mange kommunepolitikere reagerer, er ikke særlig interessant.

Av: Glen Widing

lanen ble vedtatt med noen få endringer. For eksempel ønsker ikke fylkestinget en felles, ensartet parkeringsnorm for hele fylket. - Tallfestingen av parkeringsnorm fjernes derfor frem til en slik differensiering blir vedtatt, heter det blant annet. Fylkestinget fjernet punktet siden «Akershus er et sammensatt fylke med store forskjeller i befolkningstetthet og dermed kollektivtilbud». Eller sagt med andre ord, de ser at mange inn byggere i Akershus bor på landet og er avhengige av bilen når de skal handle. - NÆRMEST BORTKASTET Fylkeskommune, fylkesmann, Statens vegvesen og andre etater har lagt mange kjepper i mange lokale hjul opp gjennom årene. Ett slik overordnet vedtak kom da IKEA i 2012 ville bygge et varehus på en kornåker i Vestby i Akershus. Lokalpolitikerne sa ja takk, det gjorde derimot ikke Landbruksdepartementet og fylkesmannen som reagerte på tap av prima matjord – og tilsidesatte kommunestyrets vedtak. Det e ndte med at daværende kommunalminister Jan Tore Sanner og landbruksminister Sylvi Listhaug opp hevet dette og ga grønt lys til kommunen.

- Vi var så heldige at vi hadde en regjering som tok grep og trosset fylkespolitikerne. Nå kan IKEA bygge, sier John Ødbehr i Vestby Høyre. Han var ordfører i Vestby fra 2007 til 2015, og ønsket IKEA velkommen, både fordi det betydde arbeidsplasser og at etableringen ville tiltrekke seg mer handelsvirksomhet. Han er ikke begeistret av etatenes innblanding i lokalpolitikken. - Det er forkastelig at selvstyreretten vår blir et sjansespill. Når et fylkesting kan ha slik makt, blir jo lokalpolitikken nærmest bortkastet. Selvsagt skal vi ha helhetlige planer, men de må gi retningslinjer uten å være absolutte. Vi må jobbe fornuftig sammen om utviklingen, tross alt er det vi som sitter med engasjementet, nærheten til problemstillingene og innbyggerne. At heltidspolitikere langt unna kommunene trer slikt ned over hodene våre, blir helt feil, påpeker han. MYE INNBLANDING Lokalpolitikeren påpeker at IKEA-saken bare er ett av mange eksempler der overordnede myndigheter har stoppet lokalpolitikerne i Vestby. - Ofte er det snakk om saker uten vesentlig betydning og som burde vært løst der og da.

NYHETER

Foto: Scanpix

ESTATE 01/19

Overkjøring Daværende landbruks- og matminister gikk sammen med Jan Tore Sanner og overkjørte Fylkesmannen, som hadde overkjørt Vestby-politikerne i saken om nytt IKEA-varehus. Her fra en demonstrasjon mot at matjord skulle brukes til utbygging.

Vi har for eksempel en vei med 80 km/t grense forbi en barneskole. Da vi ba Vegvesenet om å sette ned fartsgrensen over noen hundre meter ved skolen, var svaret at det er unødvendig fordi det er en god sykkelsti på andre siden. Slikt er ekstremt vanskelig å kommunisere videre til barn og foreldre som ferdes der, sier Ødbehr, og er skremt av at solid arbeid i kommunene blir strøket av regionale etater. - I et demokrati går saker gjennom lokale prosesser via formannskap og administrasjon, og blir endelig avgjort i kommunestyret. Ved inn sigelser går saken til en regional saksbehandler som ofte er uten erfaring og lokalkunnskap. At de har myndighet til å stoppe vedtak, fører til at solid jobbing fra 35 politikere og en kompetent administrasjon mister relevans. Hvor er respekten for lokaldemokratiet da, undrer John Ødbehr. BILTEMA MØTTE VEGGEN Mange kommuner kan skrive under på hans kritikk. Som da Ullensaker i 2009 ble overkjørt av fylkesmannen og miljøverndepartementet etter at Biltema ville bygge et varehus ved E6 tre kilometer fra bykjernen. Tomta var regulert til storhandel.

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

Sitat fra Legal 500

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens plass 7 N-0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

NYHETER

Foto: Biltema

Kommunestyret så at en flere tusen kvadrat meter stor butikk med blant annet bilbatterier, bildekk og byggeartikler i hyllene er å regne som storhandel, og må derfor ligge utenfor sentrum fordi kundene trenger bil. Regionale myndigheter m ente imidlertid at Biltema er detaljhandel som må ligge i byen så kundene kan gå eller bruke o ffentlig kommunikasjon. Men kommunens argumenter rant av som vann av gåsa, og Biltema fikk nei. Ordfører Tom Staahle likte dårlig at kommunestyret ble overkjørt da, og at det fortsatt skjer. - Generelt er det utidig at kommunestyrenes vedtak overprøves av fylkespolitikere som ikke har satt seg inn i saken og som regel ikke konfererer med lokalpolitikere. Enda mer krevende er det når man blankt overser premissene i kommuneloven og argumentene majoriteten av de politiske partiene snakker om – nemlig lokalt selvstyre. Hvor blir dette av når lokalpolitikere med lokal kjennskap overprøves av folk som ofte engang ikke vet hvor stedene de behandler er, sier han. Ordføreren har flere lignende eksempler på over-

kjøring, som den pågående krangelen om u tvikling av næringstomter ved krysset E6/E16 på Kløfta. - Vi har også sett det i utvikling av boligtomter. Utvikling krever forståelse og innsikt i lokale forhold der ulike interesser må ses i sammenheng, poengterer Staahle. DÅRLIGE LØSNINGER Han frykter resultatene av den regionale handelsplanen i Akershus. - Konsekvensen er at vi risikerer dårlige løsninger med tanke på plassering av handels sentra som igjen påvirker trafikk avvikling, bevegelsesmønsteret til innbyggere og infrastrukturutviklingen, sier han. - Hvordan forholder kommunepolitikere seg til slike vedtak utenfra, dere blir jo hindret? - Her må regjering og storting faktisk etter leve bestemmelsene om kommunalt selvstyre og gi oss mulighetene til å etterleve dette. Da må de gjennom vedtak og/eller forskrift be regionale myndigheter om å ligge unna, påpeker Staahle.

ESTATE 01/19

NYHETER

Får nei Lokalpolitikerne i Ullen saker sa ja til Biltema utenfor Jessheim sentrum, men da grep Fylkesmannen inn og sa nei.

“One of the things I really appreciate about Ro Sommernes is that they just address the problem and do not create hundreds of pages of opinion, nor do they go into unnecessary details.”

Chambers and Partners (2017)

«At heltidspolitikere langt unna k ommunene trer slikt ned over hodene våre, blir helt feil.» JOHN ØDBEHR, Vestby Høyre

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens plass 7 N-0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

NYHETER

Foto: Scanpix

ESTATE 01/19

Frustrert Ordfører Tom Staahle i Ullensaker kommune er frustrert over at lokal politikerne overkjøres gang på gang i utbyggingssaker av fylkes administrasjonen.

Han sier mange har en oppfatning tuftet på feil premisser og er lite lydhøre for reelle argumenter når fylket når tar opp sitt syn i slike saker. - Når de i for liten grad kjenner lokale forhold og ønsker, tar de beslutninger som er fundamentert på feil grunnlag. Blir det som å snakke til veggen. Ikke evner de å spørre for å få vite mer heller, sier ordfører Tom Staahle. STANGER HODET I VEGGEN En annen sak som har ridd Ullensaker som en mare, er parkeringsforholdene på nye Jessheim videregående skole med 1500 elever og 240 ansatte. Den sto ferdig til skolestart i 2017 med 64 parkeringsplasser, rundt 0,3 plass per ansatt. Mer er det ikke behov for i følge fylkesmannen i Oslo og Akershus. Hva kommunen mener, er u interessant. At mange ansatte og elever bor flere mil unna i Hurdal, Aurskog-Høland, Odalen, Sørum og andre steder, spiller heller ingen rolle. - Ullensakers politikere vedtok før skolen åpnet å øke antall parkeringsplasser for å unngå nettopp denne problematikken. Dette ble så omgjort av fylkesmannen som mener de ansatte skal kjøre kollektivt. Vi lokalpolitikere må da forholde oss til overordnede myndighet, sier gruppeleder Ståle Lien Hansen i Ullensaker Frp og får støtte av varaordfører Willy Kvilten. - Problemstillingen er godt kjent både i kommunen og i fylkeskommunen. De tillitsvalgte for lærerne påpekte dette allerede før åpningen, og vi i Ullensaker Høyre støttet dem. Vi sa også fra om utfordringer for boligområdene nærmest skolen, påpeker han.

SØKTE DISPENSASJON FRA EGEN PLAN Opprinnelig ble det foreslått 0,7 parkeringsplasser per årsverk, men det syntes fylkesmannen var altfor mye «i et sentralt område som betjenes av flere bussruter og som ligger i nærheten av jernbanen». Byråkratene henviste til nasjonale mål for bærekraftig transportpolitikk og reduksjon av klimagassutslipp, og sa det var nødvendig med vesentlig innstramming av parkeringsnormen for en av fylkets største videregående skoler. - Vi anser at trafikk til/fra skolen må i størst mulig grad baseres på kollektivtrafikk og sykling/ gange, het det fra det holdet. Dermed ble 0,3 plasser per ansatt. - Det kuriøse i denne saken er at fylkes kommunen våren 2017 søkte om dispensasjon fra egen plan – til 0,7. Vi ga selvfølgelig medhold til økt parkeringsdekning. Fylkesmannen overprøvde imidlertid det vedtaket, så eksisterende norm er fortsatt 0,3 pr ansatt, sier Kvilten. I 2013 utarbeidet rådgivningsfirmaet Sweco en sammenstilling av parkeringsnormer for Oslo, Akershus og lignende regioner. Den viste blant annet at parkeringsnormen for Jessheim videregående skole var vesentlig strengere enn for videregående skoler for øvrig i Oslo og Akershus. Kun i sentrale strøk i Oslo forelå en strengere norm. I kommuneplan for Asker (2014) ble det fastsatt 0,3 parkeringsplasser per årsverk ved videregående skoler. De stedlige forholdene der er imidlertid ikke som i Ullensaker, for Asker kommune har høyere kollektivdekning og dobbelt så høy befolkningstetthet.

VI BYGGER GODE STEDER Å JOBBE. LEVERT SOM AVTALT. Seltor er spesialister på alle typer bygg. Vi har levert krevende løsninger innen byggfaget siden 1938, og har egne håndverkere som fokuserer på sikkerhet, gjennomføring og sluttresultat. Dermed er både byggherre og leietaker garantert en god prosess. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Vi leverer på kvalitet.

seltor.no

Foto: nyebilder.no

Prosjekt: Nedre Storgate 19, Drammen Kunde: Oxer Levert som avtalt: juli 2018

NORDISK PROFIL

ESTATE 01/19

Eiendomsopportunist til børsen for tredje gang Jens Engwall er nå på børs med sitt tredje eiendomsselskap.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

å begynnelsen av 1990-tallet var Sverige midt inne i en alvorlig finanskrise etter at jappetiden tok slutt. Bankene gikk på store tap på sine eiendomsengasjement, og den s venske staten startet opp selskapet Kungsleden AB for å håndtere eiendommer som ble tatt over fra krise bankene Nordbanken og Gota Bank. Mannen som ble rekruttert som adm. direktør i det nye selskapet, var Jens Engwall, som kom fra stillingen som viseadm. direktør i BPA Fastigheter. Etter flere år med opprydding, tok Engwall Kungsleden til Stockhomsbørsen i 1997, og i årene som fulgte ble det gjennomført en rekke eiendomskjøp og eiendomssalg. Da Engwall forlot sjefsstolen i Kungsleden i 2006, var fasiten at han hadde bygd opp et selskap med en eiendoms portefølje verdt hele 25 milliarder kroner. – En klassisk 50-årskrise, sa Engwall om avgangen fra det børsnoterte selskapet. Han hadde gjort «alt» innen eiendom og var lei. INGEN LATSABB Selv om Jens Engwall hadde sluttet som adm. direktør i Kungsleden, levde seksbarnsfaren likevel ikke et liv på latsiden. Han fortsatte som styreleder

i Kungsleden og tok flere andre styreverv. Han drev også bakeri (!) og entreprenørvirksomhet hjemme på gården i Hemfosa sør for Stockholm. I tillegg gjorde han eiendomsinvesteringer i Kina, blant annet et hotell i den kinesiske byen Chengde, nord for Peking. Som om ikke det var nok, tok Engwall også på seg styrelederroller i Runsvengruppen og Överskottsbolaget, samt styreverv i eiendoms selskap med eiendommer i Russland og Polen. – Jeg hadde tatt på meg for vanskelige oppgaver og pendlet mellom Polen, Russland, Kina og kjøkkenbordet i min overnattingsleilighet i Stockholm. Det var både farlig og ensomt. Hver dagen ble trist, og jeg spurte hvor skal jeg hente det som trigger meg, sa han til Fastighetstidningen i et intervju i 2011. Deretter begynte han å tenke på å starte et eget eiendomsselskap. GIKK FOR GULL Navnet fra familiegården, Hemfosa, ble der etter navnet på det neste eiendomsprosjektet til den opportunistiske og transaksjonsorienterte eiendomstoppen. I 2009 gikk han sammen med andre tidligere Kungsleden-topper og startet opp

ESTATE 01/19

NORDISK PROFIL

«Jeg vil være HR-sjef selv, og vil ikke ha noen HR-heks inn i selskapet.»

Foto: Hemfosa

JENS ENGWALL, administrerende direktør i Nyfosa.

Smått er godt Jens Engwall liker ikke at selskapene blir for store.

NORDISK PROFIL

ESTATE 01/19

Foto: Scanpix

Hemfosa AB, et selskap som fikk inn institusjon elle investorer som Folksam, If, Ikano og Fjärde AP-fonden. Ifølge Fastighetstidningen så Engwall nok en gang muligheter etter at noen hadde gått skoene av seg med aggressive eiendomskjøp. Landic Property gikk dundrende konkurs, og Hemfosa tok for seg da selskapets eiendommer ble solgt på auksjon. Hemfosa kjøpte nærmere 160 000 kvadratmeter næringseiendom i Stockholm for 1,75 milliarder kroner. I kjølvannet av finanskrisen kunne Engwall manøvrere Hemfosa gjennom akkurat det han var best til: å finansiere eiendommer med høy og stabil cashflow i et marked hvor det var mangel på kapital.

for stor for Engwall, og eiendommene som ikke var samfunnseiendommer ble skilt ut i et nytt selskap som fikk navnet Nyfosa. Engwall ble sjef i det nye selskapet og overlot sjefsjobben i Hemfosa til Caroline Arehult. Engwall var nylig i en debatt under Eiendoms dagene på Norefjell. Der fortalte han mer om filosofien bak det nye selskapet Nyfosa. – Vi skal vokse fra 10 til 30 milliarder kroner, men vi skal ikke bli større enn det. Jeg liker små organisasjoner, men kommer man opp i over 50 milliarder kroner i eiendomsverdier, så må man ha en stor organisasjon. Jeg vil være HR-sjef selv, og vil ikke ha noen HR-heks inn i selskapet, sa Engwall til stor latter i salen.

NYFOSA Etter hvert ble fokus i Hemfosa på såkalte samfunnseiendommer, hvor leieinntektene på en eller annen måte var garantert av det offentlige. Hemfosa kjøpte høyskoler, eldrehjem og andre eiendommer med lav risko. Men så ble størrelsen

OPPORTUNISTISK Jens Engwall vil posisjonere selskapet sånn at det ikke konkurrerer med aktører som Pareto og syndikatene, giganter som Blackstone eller de store børsnoterte selskapene. – Da må man kjøpe mindre eiendommer med

Nummer to Da Jens Engwall tok Hemfosa på børs, var det hans andre børsnotering.

Alltid i bevegelse. Også i eiendom.

I mer enn 100 år har Bertel O. Steen bygget en sterk og stolt virksomhet knyttet til bil. Bertel O. Steen Eiendom er en sentral del av konsernets virksomhet, og sterk vekst de siste årene har bidratt til at Bertel O. Steen Eiendom nå eier en eiendomsportefølje på ca. 170.000 m2 knyttet til bil- og annen næringsvirksomhet. Bertel O. Steen Eiendom er bedre rustet enn noen gang til å utvikle porteføljen av spennende eiendommer og utviklingsprosjekter; til glede for både eiere, ansatte og leietakere.

Finn ut mer på boseiendom.no

NORDISK PROFIL

ESTATE 01/19

Illu.: Nordic – Office of arcitecture

lavere durasjon på leiekontraktene og med høyere ledighet. Det blir faktisk en del leftovers eien dommer som man kan kjøpe som de andre ikke vil ta i, fortsatte Engwall. Han utelukker ikke at han vil kjøpe retail. – Jeg vil være opportunistisk. Ingen vil ha retail, da kommer det muligheter for sånne som oss. Det samme gjelder innenfor boligutvikling i Stockholm, sier Engwall. NORSKE MARKEDET Da Jens Engwall var sjef i Hemfosa, gjorda han milliard investeringer i det norske eiendoms markedet. Det børsnoterte svenske eiendomsselskapet gjorde sitt inntog i det norske eiendomsmarkedet i begynnelsen av 2015, da de kjøpte seks eiendommer fra Entra for nærmere 1,4 milliarder kroner. Siden den gangen har Hemfosa kjøpt en rekke større eiendommer i det norske markedet, hovedsakelig samfunnseiendommer.

Blant eiendommene i Hemfosas portefølje, er LHL-sykehuset på Gardermoen, Statens Park i Tønsberg og Høgskolen i Østfold. Han har ikke det norske markedet øverst på prioriteringslisten når han skal ut å kjøpe eiendom. – Norge er interessant for oss, men kanskje ikke det første året, svarer Engwall da Estate Nyheter spør om han vil kjøpe eiendom i det norske markedet. – Om vi etablerer oss i Norge, blir det sann synligvis via en joint venture med en norsk partner, fortsetter Engwall. Han tror det norske markedet vil få en dreining bort fra de mest finansielt orienterte eiendoms investorene i tiden fremover. – Det vil bli flere industrielle eiendoms selskaper i det norske eiendomsmarkedet. Det vil være mer lønnsomt enn å skape disse finansielle strukturene, som nøyer seg med for lav avkastning. Jeg tror man kan tjene mer på å utvikle og skape verdier, sa Engwall.

Kjøpte i Norge Hemfosa kjøpte LHL-sykehuset på Gardermoen.

Simonsen Vogt Wiigs eiendomsteam deltar på MIPIM

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med kontor i de største norske byene samt Singapore. Vårt eiendomsteam har bred geografisk dekning i Norge, med en gruppe bestående av 30 eksperter. Vi bistår parter i eiendomssektoren i hele verdikjeden, med særskilt fokus på transaksjoner, prosjektfinansiering, utviklingsprosjekter og regulatoriske forhold, samt håndtering av spørsmål i tilknytning til selskapsrett, skatt og finansielle forhold. Våre advokater bygger varige relasjoner ved å kombinere inngående forretningsforståelse og juridisk spisskompetanse i rådgivningen, og kundebasen omfatter eiendomsselskaper, tilretteleggere, investorer, syndikater, entreprenørvirksomheter, utviklere og andre parter. Besøk oss under MIPIM! Vi er stolt sponsor av Magnus Carlsen og får besøk av den regjerende verdensmesteren på Oslo stand P-1.M50/N51, 12. mars fra klokken 16.30.

Jørgen Lindboe Partner, Oslo M 918 03 814 jli@svw.no

Pål Brudvik Partner, Oslo M 915 20 180 pbr@svw.no

Bjørn H Kise Partner, Oslo T 21 95 55 00 bhk@svw.no

Peter Simonsen Partner, Oslo M 934 90 653 psi@svw.no

Aage K. Michelsen Assosiert partner, Bergen M 924 10 652 akm@svw.no

Magnus Carlsen Verdensmester i sjakk

www.svw.no

KARRIERE

ESTATE 01/19

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

Blir ny miljøsjef i Aspelin Ramm Kjersti Folvik (44) blir ny direktør for miljø og innovasjon i Aspelin Ramm.

Av: Thor Arne Brun Foto: Kristin Svorte

un skal lede og videreutvikle firmaets miljøengasjement og tilrettelegge for utnyttelse av ny teknologi - både på miljø siden og i planlegging og drift av prosjekter og eiendommer. Folvik overtar dermed denne rollen etter Isak Oksvold som går til Møller Eiendom. Kjersti Folvik har en solid bakgrunn innenfor miljø arbeid i eiendomssektoren. Hun har bred bransjeerfaring, og spisskompetanse innenfor utvikling av bærekraftige løsninger. Den nye Aspelin Ramm- direktøren er utdannet sivilingeniør fra NTNU, og har jobbet i flere år som forsker ved Norsk Treteknisk Institutt og SINTEF Byggforsk, og senere som rådgiver innen energi og miljø. Folvik var leder i NGBC – Norwegian Green Building Council i fire år, og kommer nå fra stillingen som markedssjef i Multiconsult innenfor forretningsområdet Bygg og Eiendom. MILJØSATSING Aspelin Ramm har realisert mange prosjekter med en tydelig miljøprofil. – Skal vi løse de energi- og miljøutfordringene Norge og verden står ovenfor, er vi avhengig av at bedriftene er proaktive og peker på gode løsninger for samfunnet, sier Kjersti Folvik.

Til Aspelin Ramm Kjersti Folvik.

– Jeg er imponert over miljøsatsingen i A spelin Ramm, og ser frem til å bidra til å løfte dette arbeidet ytterligere, legger hun til. – Vi har i mange år fokusert på bærekraftige løsninger i våre prosjekter. Med Kjersti på laget skal denne satsingen videreutvikles. Hun har spennende erfaringer på bransjenivå gjennom NGBC og Multiconsult. Hun vil i tillegg til miljøfokus også få ansvaret for vurdering og implementering av ny teknologi både innen våre utviklingsprosjekter og i vår eiendomsportefølje, sier administrerende direktør Gunnar Bøyum i Aspelin Ramm. – Vi har store mål for fremtiden. Kjersti blir en viktig brikke i å nå disse målene innenfor sine fag områder, avslutter Bøyum.

Fazer Food Service om mattrender 2019:

LUPINER, BØNNER OG GULL Fazer Food Service har utarbeidet rapporten Fremtidens mat 2019 basert på omfattende trend-overvåkning over hele verden, dyptgående intervjuer med forskere, kokker og andre som jobber med mat og en bred nordisk forbrukerundersøkelse. Undersøkelsen gir svar på hvordan vi i Norden ser på sunn og klimasmart mat, og hvilke kompromisser vi vil vurdere for klimaets skyld. Fem mattrender oppført i rapporten: Hvordan tarmhelsen og hva vi spiser påvirker hjernen Hva kan vi forvente når maten møter moderne teknologisk utvikling i produksjon og tillaging Hvilke grønne, klimavennlige trender er de hotteste akkurat nå Hvordan restene på tallerkenen er blitt et bærekraftsproblem Hvordan våre sinn samhandler for å forbedre den gode smaken Last ned trend-rapporten på: fazerfoodservices.com/no

www.fazerfoodservices.no

KARRIERE

ESTATE 01/19

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

Ny sjef i OSU Synnøve Lyssand Sandberg er den nye sjefen i Oslo S Utvikling. Tar over etter Thorsen Synnøve Lyssand Sandberg blir ny sjef i Oslo S Utvikling.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Studio Vest

un etterfølger dermed Rolf Thorsen, som sluttet for å bli sjef i Selvaag Bolig. Synnøve Lyssand Sandberg kommer fra stillingen som byggherredirektør i Statsbygg og er utdannet sivilingeniør bygg fra NTNU. Hun har 17 års erfaring fra ulike lederroller i offentlig og privat virksomhet innenfor arealplanlegging og byutvikling, boligutvikling, prosjektutvikling og bygging, skriver Oslo S Utvikling (OSU) i en melding. FORNØYD – Vi er svært fornøyde med at Sandberg har takket ja til den viktige og krevende jobben som administrerende direktør i OSU. Selskapet er inne i en svært aktiv fase, med bygging av over 1.000

oliger og en rekke store næringslokaler. Nye b prosjekter er under planlegging, og vi er på god vei til å oppfylle ambisjonen om at Bjørvika skal bli Norges mest attraktive nærings- og boligområde. Vi er sikre på at med den erfaringen og kompetansen Sandberg bringer med seg, har vi de beste forut setninger for å videreføre suksessen OSU har stått for i Bjørvika, sier styreleder Per Mortensen. – Oslo S Utvikling har lykkes med å utvikle Bjørvika til en allsidig og attraktiv bydel. Jeg gleder jeg meg til å videreføre arbeidet sammen med dyktige medarbeidere, og skape et bymiljø som gir gode opplevelser for alle som bor der, jobber der og kommer på besøk. Jeg ser frem til å lede et selskap som tilbyr trivelige, miljøvennlige kvalitetsboliger, funksjonelle og tiltalende næringsbygg og bygulv av høy kvalitet i den spennende overgangen mellom by og fjord, sier Sandberg.

_IARK

inspirasjon

VI INSPIRERER OG LAR O SS I N S P I RE RE -

HVER DAG

Følg oss på Instagram @_IARK

KARRIERE

ESTATE 01/19

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

Blir Gjelstens mann i eldrebølgen Den tidligere Møller Eiendom-sjefen Ola T. Gjørtz er blitt a nsatt av Gjelsten Holding for å utvikle et konsept med boliger for eldre.

det er ikke der vi skal være. Det kommer en bølge med pensjonister, hvor mange er formuende. Over halvparten av de som er over 60 år betaler formueskatt. I 2030 vil det være 300 000 flere mennesker over 70 år. De er taleføre, kravstore og spreke og lever et aktivt liv. Mange sitter i store villaer på Grefsen eller på Vinderen, men de har altfor stor plass. De blir boende fordi de ikke har gode nok alternativ, sier Gjørtz. Han håper de nye boligkonseptene både skaper aktivitet og et miljø for beboerne. – Samtidig bør boligene ikke bare ha eldre mennesker, de bør være en del av et større bomiljø med flere generasjoner, sier Gjørtz.

Tilbake Ola T. Gjørtz er tilbake i manesjen.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

– Det er spennende å være tilbake i manesjen og da særlig å jobbe i et så kompetent miljø som i Gjelsten-systemet, sier Gjørtz til Estate Nyheter. Han sluttet overraskende før sommeren etter uenighet med styret i Møller Eiendom. Men nå vil han jobbe videre med boligkonsepter for eldre i Gjelsten Holding. BØLGE MED PENSJONISTER – Vi begynte med dette i Møller Eiendom og det har vært et pionerprosjekt på Harbitz Torg. Men det er ingen som har launchet et sånt prosjekt ennå. Det som har kommet, har ofte vært i omsorgsbiten, og

GJELSTEN TENTE PÅ IDEEN Han er veldig glad for at Bjørn Rune Gjeltsen og Henrik Schüssler tente på ideene. – Jeg delte disse tankene med Bjørn Rune og Henrik og fikk veldig god respons. Nå skal vi lansere ett prosjekt i løpet av et år, så får vi se hva slags type modell som passer. Om dette skjer i et eksisterende Profier-prosjekt eller om det er et nytt greenfield-prosjekt, vet jeg ikke. Men a mbisjonene er å få litt volum på satsingen, sier Gjørtz. – Det er positivt at Gjelsten Holding-konsernet tiltrekker seg kompetente profiler innen eiendoms bransjen, og vi ser dette som en bekreftelse på at vi over mange år har opparbeidet en posisjon som en solid, attraktiv aktør og samarbeidspartner. Vi kjenner Ola fra samarbeidsprosjekter gjennom flere år, og ser frem til å utnytte hans eiendomskompetanse fremover, sier daglig leder Henrik Schüssler i Gjelsten Holding.

TENK... KORTSIKTIG!

Du får hele tiden høre at du skal tenke langsiktig. Men hvorfor skal du gjøre det når ting hele tiden forandres? Ingenting er statisk. Forutsetninger forandres. Muligheter endres. Hver sak har sin tid. Derfor skal du velge Expandia. Med oss kan du tilpasse dine lokaler helt etter dine behov. Uansett bransje og behov kan Expandia hjelpe deg å skreddersy en løsning som passer ditt firma. Prøv vår kontorkalkulator og få en pris med én gang på expandia.no/kontor

KARRIERE

ESTATE 01/19

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

Ny CFO til R8 Property R8 Property har ansatt Eirik Engaas som ny CFO i selskapet. Fornøyd Emil Eriksrød er strålende fornøyd med ansettelsen av Eirik Engaas som ny CFO.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: R8 Property AS

irik Engaas har en tung bakgrunn innenfor finans og eiendom, og kommer fra ISS Facility Services. Der var han Nordic Head of Property Telenor. Som Account Director Telenor Norway hadde han personalansvar for 200 medarbeidere og budsjett- og resultatansvar verdt ca 300 millioner kroner. – R8 Property AS har på kort tid vokst frem som en ledende eiendomsutvikler og hatt en imponerende vekst. Det er et innovativt og dynamisk selskap som ligger i front av utviklingen av fremtidens næringsbygg med sterkt fokus på bærekraft. Jeg ser virkelig frem til å få være med

på den videre ambisiøse reisen sammen med flotte medarbeidere, sier Eirik Engaas 1,9 MILLIARDER R8 Property AS sitter på eiendom verdt ca. 1,9 milliarder kroner. Selskapet utvikler blant annet prosjekter som Comfort Hotel Porsgrunn, Power house Telemark, Arkaden og Eeks Gård. Grunnlegger og CEO i R8 Property, Emil Eriksrød er svært fornøyd med nyansettelsen. – Jeg er veldig glad for å få Eirik med på laget. R8 Property er i stadig vekst, og med hans erfaringer fra finans, analyse og eiendom styrker vi kompetansen vår. Ikke minst er han en særdeles hyggelig fyr, og jeg gleder meg til tett samarbeid fremover.

Foto: Ivan Brodey

gånd - K u

i k k - O rd e n -

k es

Det er FOLK som bygger BundeGruppen nd

e fo

ku s

Et av resultatene er signaturbygget Helsfyr Puls. Rett før årsskiftet kunne Omsorgsbygg flytte inn i helt nye lokaler i Grenseveien. Et prosjekt som er prosjektert, bygget og realisert av BundeGruppen. Å være god i BundeGruppen er å gjøre andre gode. Hver enkelt medarbeider er viktig, og mennesker som trives på jobben skaper bedre resultater. Gjennom et godt arbeidsmiljø sikrer vi også en god og trygg prosess gjennom hele byggeprosjektet. Les mer på bundegruppen.no

UNG PROFIL

ESTATE 01/19

Kastet ut mini barene og hotell restaurantene Eivind Hjulstad er a dministrerende direktør for en liten hotellkjede med store vekstambisjoner. Da nytter det ikke å tenke som de etablerte kjedene.

Av: Tore Årdal Foto: Per Martin Haaheim

- Favoritthotellet mitt? Det tror jeg må være Praktik Vinoteca i Barcelona. Det er en konseptuell greie, som ligner litt på oss. Som gjest kommer du først inn i en vinbar, og så er hotellrommene innenfor. Istedenfor å lage en vinbar i et h otell, tar de altså utgangspunkt i vinbaren. De har også et tilsvarende konsept som heter Bakery, forteller administrerende direktør Eivind Hjulstad i Citybox, som har slag ordet «det enkle, moderne h otellet». ÅPNER HOTELL I TALLINN Estate Magasin snakker med Hjulstad dagen før han skal på enda en jobbreise til Tallinn. Der skal Citybox åpne et hotell med 272 rom i september. Hotellet blir beliggende i det nye urbane området Porto Franco ved sjøen i den estiske hovedstaden. Dette blir det første hotellet som Citybox AS skal åpne i utlandet. Fra før har det bergensbaserte selskapet ett hotell i Oslo og ett i vestlandshovedstaden. I tillegg skal selskapet snart åpne enda et nytt hotell i Bergen, nærmere bestemt på Danmarksplass. Der blir det 144 rom. FLERE HOTELLER I LOOPEN Ambisjonen er imidlertid at Citybox skal bli en av

de store aktørene innen moderne lavprishoteller i Europa. - Vi har flere hoteller i loopen, men har foreløpig ikke inngått noen nye avtaler. Dette gjelder både i inn- og utland. Vi får en del henvendelser fra eiendomsbesittere i Norge, men vi er ikke så opptatt av å skape et brand i Norge. Primært passer konseptet vårt i store europeiske byer, sier han, og fortsetter: - Vi ser nå på 6-10 byer i Europa. Hvis jeg skal tippe, tenker jeg at vi om et par år har to nye hoteller i Norge og 6-7 i utlandet, i tillegg til de tre nye prosjektene vi har i dag. STARTET EGEN KIOSK I UNG ALDER Hjulstad er vokst opp i den lille bygda Vågsvåg ytterst i havgapet på Vestlandet. Der var for holdene så små, at han reiste til nabobygda og kjøpte godteri, for så å reise hjem og selge godteriet til nabobarna til dobbel pris. I en alder av ti år hadde han en selvbygd kiosk, og var allerede da opptatt av å se mulighetene i et marked og hvordan en kan skape profitt. Han drømte om å bli fotballspiller, og b egynte på idrettsgymnas i Stryn for å leve ut fotball-

UNG PROFIL Navn: Eivind Hjulstad Alder: 36 ĂĽr Utdannelse: EAE - Barcelona Master of International Business Aktuell: Administrerende direktĂ¸r i Citybox

Nytt hotell Eivind Hjulstad Ã¥pner et nytt Citybox-hotell i Tallin.

UNG PROFIL

ESTATE 01/19

UNG PROFIL

«Det som irriterer meg mest på hotell generelt, er hvis jeg må vente 15 minutter i kø for å sjekke inn eller ut. Det er meningsløst.» EIVIND HJULSTAD, administrerende direktør i Citybox.

drømmen, men så fikk en han betennelse i kneet, og kom ikke inn i militæret. Derfor takket han ja til et jobbtilbud på tradisjonsrike Hotel Alexandra i Loen. Der jobbet han i ett år, før han søkte seg til Norsk hotellhøgskole i Stavanger, og fikk med seg et utvekslingssemester i Barcelona. STUDERTE I BARCELONA - Etterpå fikk jeg jobbtilbud på Hotel Alexandra, og arbeidet der i 3-4 måneder. Da fant jeg ut at jeg ikke kunne bosette meg i ei bygd, hvor det var færre innbyggere enn gjester på hotellet, forteller Hjulstad. Derfor søkte han, og kom inn på, EAE Business School i Barcelona (Master of International Business). Deretter ble han i en alder av 24 år leder for Finnegaarden Restauranter og direktør for Det Hanseatiske Hotell i Bergen. I 2010 begynte Hjulstad i Citybox. EN ANNERLEDES HOTELLKJEDE Citybox skal være en annerledes hotellkjede, der hovedfokus er å ha lave priser og et annerledes konsept. - Som hotellgjest er jeg nok litt ekstra nerd. Når jeg er på forretningsreise, velger jeg vanligvis hoteller som er like oss. Det som irriterer meg mest på hotell generelt, er hvis jeg må vente 15 minutter i kø for å sjekke inn eller ut. Det er m eningsløst, sier Hjulstad. Citybox har inn- og utsjekkingsautomater på alle hotellene, og 80 prosent av gjestene benytter seg av disse.

STEMNINGSSKIFTE ETTER FINANSKRISEN For å kunne tilby lave priser, dropper Citybox det de kaller unødvendige tilbud, som minibarer og hotellrestauranter. Tanken er at slike tilbud uansett er rett utenfor dørene til hotellene i de store byene, så hvorfor skal gjestene betale ekstra for å ha disse tilbudene inhouse? - Det kom et stemningsskifte etter finanskrisen. Før den skulle forretningsreisen gjerne være en opplevelse på et fullservicehotell, men etter har det blitt mye større fokus på kostnader, sier Hjulstad. GJESTENE VIL HA LAVE PRISER Citybox har et bredt spekter av kunder, men fellesnevneren er at de er opptatt av lav pris. - Vi har bevisst ikke lagt opp til en profil for unge og hippe personer som ønsker et kult hotellkonsept. Vi har riktignok en del unge gjester som reiser på lavbudsjett, men vi får mye høyere marginer og et bedre resultat når vi bredder målgruppen til folk som ønsker en lav hotellpris. Da får vi med oss forretningsreisende, og alt fra unge par til pensjonister. Norge er et dyrt land å oppholde seg i, derfor er de besøkende fra utlandet ekstra opptatt av kostnadene for overnatting, sier han. OSLOS FEMTE STØRSTE HOTELL På hotellet i Oslo er 2/3 av gjestene fra utlandet. Citybox åpnet først hotell i Skippergata 19 med 115 rom. To år senere ble hotellet utvidet med 101 rom i Prinsens gate 6. Nå har Citybox også inngått en avtale om å leie nabobygget i Tollbugata 7, og

UNG PROFIL

ESTATE 01/19

Foto: Scanpix

med den siste utvidelsen vil hotellet i Oslo ha 341 hotellrom. - Dette blir det femte største hotellet i Oslo sentrum. Utvidelsen er basert på de gode tallene hotellet har levert. I fjor hadde det et belegg på 90,2 prosent, noe som er ekstremt i hotell markedet i Oslo. Det er nesten 20 prosentpoeng over gjennomsnittlig belegg i Oslo, sier han. VAR ENESTE I ADMINISTRASJONEN Frem til 2013 var Hjulstad den eneste personen i Citybox-administrasjonen. Det året ansatte de interiørarkitekt Kristine Holtås i 100 prosent stilling. Hun kunne mye mer enn interiør, og fikk ansvaret for å utforme det konseptuelle og hvordan selskapet fremstod. Martin Smith-Sivertsen, som etablerte Citybox, er en kjent lokalpolitiker i Bergen, og var byrådsleder i 2014-2015. Nå er han arbeidende styreleder i Citybox, hvor han jakter nye hotelleiendommer sammen med Morten Høiseth. Sistnevnte ble

ansatt som utviklingssjef i fjor høst. Citybox har også egen driftssjef, to interiørarkitekter, samt to ansatte som jobber med prissetting og markeds føring. - I tillegg til dette er det også dyktige hotellsjefer på de respektive hotellene, påpeker han. MÅ TENKE UTENFOR BOKSEN Hjulstad følger med på hva konkurrenter og de store kjedene gjør, men samtidig mener han at mange av de etablerte aktørene gjør ting på en gammeldags måte. Det er viktigere å tenke utenfor boksen, enn å gjøre som alle andre. - Først og fremst handler det om å ha troen på seg selv og å være innovativ. Det nytter ikke bare å tenke hotell, for eksempel må man være oppmerksom på hva den unge generasjonen er opptatt av, og gjerne se til andre bransjer. For øvrig er det en fordel at Citybox har en liten administrasjon, som kan ta raske beslutninger. Vi kan kaste oss rundt og gjøre ting vi mener er riktig og viktig, sier Hjulstad.

Femte størst Citybox i Kvadraturen blir ved utvidelsen det femte største hotellet i Oslo sentrum.

Utstyr for profesjonelle kjøkken www.metos.no Kontakt oss på tlf 92428860 metos.norway@metos.no

Inspirasjon fra vår leverandør Ambach og deres leveranse til det vakre Andaz Xintoandi hotel i Shanghai

Foto: Rolf Sandnes

Slutter Plan- og bygningsetatens leder Ellen de Vibe takker for seg etter 20 ĂĽr.

ESTATE 01/19

NYHETER

Det har skjedd store endringer i hovedstaden siden Ellen de Vibe ble sjef for Plan- og bygningsetaten. Selv fremhever hun Fjordbyen som det viktigste byplangrepet.

20 ÅR SOM BYPLANSJEF I OSLO Av: Tore Årdal

februar 1999 var det kort tid siden det siste flyet hadde lettet fra Fornebu, og Gardermoen ble den nye hovedflyplassen for Oslo og Østlandet. Det siste byggetrinnet av Aker Brygge var nettopp ferdig, men for øvrig var havneområdene i hovedstaden stort sett utilgjengelige for p ublikum. I Plan- og bygningsetaten inntok Ellen De Vibe sjefsstolen, og ble dermed hovedstadens nye byplansjef. Til sommeren går hun av med pensjon, etter mer enn 20 år som byplansjef i Oslo. ÅPNET OPP SJØFRONTEN Det har skjedd mye i Oslo siden du overtok som byplansjef? - Nå er Oslo en flott by i seg selv, og så er den gjort mer attraktiv de siste 20 årene. Byen er blitt tettere, herlighetsverdien av sjøfronten er blitt fremhevet, det er blitt flere kulturbygg, samt en flott grøntstruktur. De siste 15 årene er det også godkjent ca. 55.000 nye boligenheter, svarer Ellen de Vibe. Hva er det viktigste byplanmessige grepet gjennom de 20 årene du har vært byplansjef? - Det må være Fjordbyen, som er en stor e ndring

i Oslo. Fremdeles er Bjørvika bare halvveis utbygget, og snart står Filipstad for tur. Men også Groruddalssatsingen er et stort tema, blant annet med områdereguleringen på Furuset, hvor by utviklingen skal skje i samsvar med prinsippene i FutureBuilt for klimavennlig byggeri. FYSISK REKREASJON Havnepromenaden er også et viktig element i Fjordbyen? - Da vi åpnet den midlertidige havne promenaden, var det mange – også eldre – som skulle gå alle de 7 kilometerne. Da har vi fått til et folkehelsegrep, som mobiliserer andre enn de som løper i Marka. Fremover tror jeg det blir viktig å legge til rette for fysisk rekreasjon der folk opp holder seg, i tillegg til møteplasser. - Det var mange som lo litt av oss da vi inviterte til en internasjonal konkurranse om byrommet i Bjørvika, for de mente det ikke kunne jobbes med byrommene før vi visste hva byggene skulle fylles med. Men konkurransen viste jo allerede da hvilken rolle de ulike byrommene burde ha. D ette grepet er jeg meget godt fornøyd med. Vi stilte også krav om kunst i Bjørvika, men rev oss riktignok

ESTATE 01/19

Foto: Shutterstock.com

NYHETER

Viktig Bjørvika og Fjordbyen har ifølge Ellen de Vibe vært det viktigste byplangrepet de siste 20 årene.

litt i håret da Bjørvika Infrastruktur foreslo en parsellhage som kunstgrep, men Herligheten i Loallmenningen er et strålende eksempel på urbant landbruk som utbyggerne har utviklet. I tillegg er det blitt en god møteplass. BRÅK OM BARCODE Det ble mye bråk da planene for Barcode-rekken i Bjørvika ble presentert? - Det var protester mot Eiffeltårnet og mot Oslo rådhus også. Slike store grep skaper ofte motstand. Samtidig var de 30.000 underskriftene mot Barcode v iktige, for da måtte vi skjerpe oss ytterligere. Resultatet ble nok et Barcode av høyere k valitet. Når jeg noen år etter leste et leser innlegg av en dame som syntes Barcode var blitt så flott og burde bevares, og at vi måtte passe på at det ikke ble bygget inne, har det skjedd en endring av oppfatningen. Når vi også ser Barcode på en vignett hos Dagsrevyen, tenker jeg at det er blitt et godt synlige landemerke for Oslo by. - Er Barcode den saken det har vært mest strid om i din tid? - Ja, i tillegg til Munchmuseet i Bjørvika og den amerikanske ambassaden på Huseby. Det sist nevnte planvedtaket var jo gjennom 3 rettsinstanser i løpet av 6 år, før den ble stadfestet i Høyesterett. DRAMATISK HENDELSE Den foreslåtte Gondolbanen fra Bjørvika til Ekeberg kan også bli en kontroversiell sak?

- Nå får vi se hva byråden, som har bestilt ulighetsstudien, sier. Det ville være flott med m en gondolbane, men den blir teknisk vanskeligere å bygge ettersom utbyggingen i Bjørvika skrider frem. Hva er den vanskeligste saken i din tid? - Det var veldig dramatisk da en ung kvinne døde etter at en gesims på en bygård i Trondheims veien falt ned og traff henne i hodet. Etterpå gikk vi gjennom over 100 bygårder sammen med By antikvaren, og ga mange av dem pålegg om fasade utbedring. Det var også dramatisk, selvsagt på en annen måte, da Fylkesmannen opphevet Småhusplanen fra 2013. Dette ble heldigvis reversert av Kommunal- og moderniseringsdepartementet. BILFRITT BYLIV Hvordan skal det sikres byliv i Oslo sentrum? - Vi er koordinator for bilfritt byliv i Oslo sentrum, og jeg tenker vi er i en overgangsfase, men der prinsippet om bilfritt byliv er riktig. Så er dette riktignok en krevende overgangsfase, men undersøkelser vi har gjennomført, viser at folk vil ha mer byliv og ikke flere biler. I tillegg utfordrer netthandelen de tradisjonelle butikkene, og handelen blir kanskje mer showroom-basert, samt at det blir mer opplevelsesbasert tjenesteyting. Dette kommer uavhengig av programmet for bilfritt byliv. Men når Aftenposten både i en artikkel og lederartikkel skriver at bilfritt byliv er fremtiden, tenker jeg at endringene er kommet for å bli.

Sammen skaper vi effektive prosesser

Effektive byggeprosjekter dreier seg om mer enn byggeteknikk. Gode transaksjoner krever mer enn evnen til å ﬂytte penger. Effektivitet i næringseiendom-prosjekter dreier seg i stor grad også om å forstå og håndtere juridiske og politiske prosesser.

Jøran Kallmyr jka@raeder.no

Du er spesialist på ditt område – vi på vårt. Sammen skaper vi effektive prosesser og god gjennomføring av dine næringseiendom-prosjekter, fra A til Å. Ta kontakt med en av våre eksperter innen næringseiendom.

Anders Utne aut@raeder.no

Hos Advokatﬁrmaet Ræder får du ekspertise på alle sentrale juridiske områder. Vi har stor kapasitet, samtidig er vi smidige nok til å snu oss fort og tilby en kundeoppfølging som er mer personlig, mer energisk og mer oppmerksom. Ræder. Sammen om det Raeder.no

Andreas Frislid afr@raeder.no

NYHETER

«Nydalen ville neppe blitt som det er uten T-banen.» ELLEN DE VIBE, leder Plan- og bygningsetaten.

T-banen, og spesielt T-baneringen i din tid i PBE, har vært viktig for byutviklingen? - Helt klart. Nydalen ville neppe blitt som det er uten T-banen. Området var opprinnelig planlagt som en kontorby, men med T-banen ble det mulig å få både BI og boliger dit. Nå er Fornebubanen det neste store løftet. Med to etasjer under terreng på Majorstuen T-banestasjon, åpner muligheten seg for et stort utbyggingsprosjekt over stasjonsområdet. EKSTREMVÆR OG KLIMATILPASNING Er det noe ved byutviklingen som bekymrer deg? - Ekstremvær og klimatilpasning blir en hovedutfordring fremover. Ved fortetting blir det store og harde flater, og da blir ikke vannet drenert bort fort nok. Men vi er i ferd med å åpne opp bekker, og har høyt fokus på overvannshåndtering. Hvordan har PBE utviklet seg den tiden du har vært der? - Vi er blitt flere, fra snaut 300 til i underkant av 500 ansatte. Vi har også fått flere arbeidsoppgaver knyttet til blant annet markaloven og naturmangfoldsloven. Men mest av alt skyldes økningen i antall ansatte at 90-tallet var en stille periode. Deretter kom det en vekst som vi ikke har sett siden 1800-tallet. Vi har også digitalisert hele saksarkivet, og den siste delen som ble digitalisert bestod av 1 kilometer arkivhyller. Dessuten har saksinnsyn, som er åpent for alle, vært tilgjengelig siden 2008. INNBYGGERMEDVIRKNING - Vi har også innført kvalitetsnormer, som gir en bedre by og mer forutsigbarhet for utbyggerne. Vi trenger å stille noen krav når byen vokser så mye. Blant annet er det viktig å legge vekt på fellesskapets arealer. Jeg har inntrykk av at de fleste utbyggerne synes planprogram med veiledende plan for offentlig rom (VPOR) er et godt verktøy, som gir et godt grunnlag for den videre planprosessen. - Vi har også jobbet mye med forbedring av innsendt plan, og ønsker å teste ut nye søkeprosesser sammen med utbyggere. Vi ser at når utbyggere følger kommune planen, går prosessene mye raskere. - Det er også et stort pluss at innbyggere og interesseorganisasjoner medvirker i prosessene. Jeg tenker folk forventer å få muligheten til å være mer delaktige i planprosesser enn før. Dette er noe både vi og utbyggerne, sammen og hver for oss, må følge opp.

ESTATE 01/19

GK Cloud Løfter bygget ditt opp i skyen Skybasert styring av dine tekniske anlegg. GK Cloud er vår skybaserte plattform for overvåkning, styring, og optimalisering av teknikk i bygg. Plattformen samler alle typer driftsdata i et enkelt og oversiktlig grensesnitt. Les av verdier, kvittér ut alarmer, endre driftstider og andre nødvendige justeringer direkte fra din mobiltelefon eller nettbrett. Les mer om GK Cloud: gk.no/gkcloud

Vi tar hånd om all teknikk i bygget

Ingen aktive A-alarmer Ingen aktive B-alarmer Ingen aktive C-alarmer

Byggautomasjon

Ventilasjon

Kulde

Rør

Elektro

Sikkerhet

GK er Skandinavias ledende tekniske entreprenør og servicepartner med ekspertise innen elektro, ventilasjon, rør, byggautomasjon, energi, sikkerhet og kulde. Våre mer enn 3400 ansatte i Norge, Sverige og Danmark tar hånd om alt av teknikk i bygg, fra prosjektutvikling og installasjon til drift og vedlikehold. GK Gruppen har en omsetning på over 6 milliarder kroner. Les mer om oss på: www.gk.no

FINANS OG EIENDOM

ESTATE 01/19

– Kjøp eiendomsaksjer i stedet for eiendom direkte

Foto: Amfi Moa

Kjøp av børsnoterte eiendomsaksjer kan være et realistisk alternativ til direkte eiendomskjøp og kjøp av andeler i syndikater.

Usikkerhet Olav Thon-aksjen handles med historisk høy rabatt. Blant annet som følge av usikkerhet rundt kjøpesentrene. Her selskapets Amfi Moa-senter.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

ed utsikter til høyere renter, har eiendomsinvestorenes appetitt etter såkalte yieldcase avtatt og blitt erstattet med eiendommer lenger ute på risikoskalaen, gjerne med ledighet eller utviklingspotensial. Men det kan være vel så interessant å kjøpe eiendomsaksjer fremfor å strekke risikostrikken nå når yieldfesten er over. Analytiker Simen Mortensen i DNB Markets er klar i sin tale når det gjelder kjøp av eiendom direkte vs kjøp av eiendom via eiendomsaksjer. – Å kjøpe eiendomsaksjer er et mye bedre alternativ enn å kjøpe eiendom direkte. Bare ved selve kjøpet, er forskjellen i omkostninger store. Ved kjøp av aksjer, betaler man bare kurtasje. Man kjøper heller ikke enkeltprosjekter, men andeler i operasjonelle selskaper. Da får man også ut utviklingsgevinster og nye investeringer. Selskaper oppnår derfor ofte en større operasjonell vekst, sier Mortensen. – Videre ser vi at noterte eiendomsselskaper

ofte holder en tettere oppfølgning av vedlikeholds forpliktelsene ved sine eiendomsinvesteringer, de har bedre arbeidskapitalrammer og jobber mer med optimalisering av gjelden, både når det g jelder forfallstruktur og nivå. Samt at de fleste noterte selskaper har en mer diversifisert portefølje enn det som er normalt i syndikatmarkedet, slik sett er den operasjonelle risikoen ofte også lavere, sier DNB-analytikeren. Han mener også at eiendomsaksjer enten prises lavere enn NAV (Net Asset Value) eller tett på, mens kjøp av enkelteiendom, enten direkte eller via et syndikat, gjøres til reelle verdier. RABATT De norske børsnoterte eiendomsaksjene handles med rabatt i forhold til underliggende verdier i dag i Norge, men i andre markeder, som for eksempel Sverige, finnes det flere eksempler på det motsatte.

Rask og effektiv finansiering av dine eiendomsprosjekter? Monner.no tilbyr: Fleksible finansieringsløsninger Profesjonell og personlig service Raske svar Bedriftslån fra kr 250 00 - kr 20 mill.

Enestående

basert på 83 anmeldelser

FINANS OG EIENDOM

« Å kjøpe eiendomsaksjer er et mye bedre alternativ enn å kjøpe eiendom direkte. Bare ved selve k jøpet, er forskjellen i omkostninger store.» SIMEN MORTENSEN, Analytiker i DNB Markets

Den aller største rabatten blant de selskapene DNB Markets dekker med aksjeanalyse, er hos Olav Thon Eiendomsselskap. Ifølge DNB Markets’ estimater kan investorene kjøpe Olav Thon-aksjer med en r abatt mot NAV (Net Asset Value) på over 50 prosent. DNB Markets mener rabatten er altfor høy i historisk sammenheng og at aksjen vil bevege seg tilbake mot den historiske rabatt på ca. 30 prosent. Meglerhuset har derfor en kjøps anbefaling med et kursmål på 215 kroner, noe som gir et oppsidepotensial på rundt 50 prosent. Også Norwegian Property-aksjen handles med stor rabatt, dog ikke like stor som Olav Thon Eiendomsselskap. Ifølge DNB Markets er r abatten på Norwegian Property-aksjen nå oppe i 32 prosent på kurs 10,90 kroner. Meglerhuset har et kursmål på 12 kroner på aksjen. Entra er den norske eiendomsaksjen med lavest rabatt mot Net Asset Value. Ifølge DNB Markets handles aksjen nå med en rabatt på «bare» 11 p rosent. Selskapet gir samtidig den høyeste utbytteavkastningen, på 3,7 prosent, og da beholder i tillegg selskapet deler av overskuddet til investering i fremtidig vekst.

LIKVIDITETSRABATT – Det er en likviditetsrabatt på både Olav Thon- aksjen og Norwegian Property. I tillegg har Thon priset inn en rabatt på kjøpesentrene sine. Vi ser det samme hos Citycon og Unibail, sier Mortensen. Han mener børskursen i Olav Thon Eiendoms selskap og øvrige kjøpesentereiendoms aksjer priser inn et betydelig verdifall på selskapets kjøpe sentre. Til tross for lav likviditet og usikkerhet rundt kjøpesentrene, er han ikke i tvil om at i nvestorene bør kjøpe aksjen. – Skal man kjøpe aksjen med 50 prosent rabatt på børs eller skal man kjøpe syndikatene og betale full pris, spør han retorisk. En annen fordel for eiendomsaksjer, er at de ofte har tilgang på langt rimeligere finansiering enn det en vanlig investor får ved kjøp av enkelt eiendommer. Skulle man ønske høyere belåning enn det som ligger i selskapene, på nivå med hva man ofte finner i syndikater, finnes det mulig heter for å belåne aksjene for de som måtte ønske en høyere risikoprofil (belåning).

ESTATE 01/19

Eiendomsinvestorer og –utviklere!

Vi finner gode løsninger på deres finansieringsbehov. BN Bank er en rendyrket eiendomsspesialist, med Oslo-regionen som markedsområde. BN Bank har alltid drevet med eiendomsfinansiering, og det skal vi fortsette med! Våre medarbeidere har lang erfaring med eiendomsfinansiering og vi bidrar gjerne med å finne gode løsninger på ditt finansieringsbehov. Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser og forutsigbarhet, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen. Prøv oss du også!

Trenger du ﬁnansiering av eiendomsprosjekter i Oslo-regionen, er du velkommen til å ta kontakt med en av oss. Espen Ha

land Thomas Ytre bank.no

9 Tel. 402 00 72

| tyt@bn

Anette Bomann-La rsen

sseldo Tel. 90 kk Jen 6 94 8 sen 80 | e hj@bn bank.n o

Tel. 906 79 235 | abl @bnbank.no

Du ﬁnner mer informasjon og kontaktinfo på alle våre medarbeidere bnbank.no/eiendomsﬁnansiering Besøksadresse: BN Bank Oslo | Tordenskiolds gate 8 - 10 | Telefon +47 22 82 56 00 | www.bnbank.no

ENKLERE MED AKSJER Selv eiendomsrådgivere tror at det vil bli mer fokus på børsnotert eiendom i tiden fremover. – Jeg tror vi kommer til å se mer fokus på de større transaksjonene, det blir fusjoner og oppkjøp. Du har hatt en rekke situasjoner i Sverige i 2018 som viser at oppkjøp av noterte selskaper er viktig for en del investorer. Det er kanskje den mest tilgjengelige store investeringsmuligheten de har i stedet for å plukke enkelteiendommer. Det kan til og med være billigere å kjøpe noterte selskaper enn eiendom direkte i det under liggende markedet, uttalte Pangea Property Partners’ CEO Bård B jølgerud nylig til Estate Play i serien Eiendomsåret 2019. OLJEFONDET Og bare noen få dager etter at Bjølgerud uttalte seg om kjøp av noterte selskaper fremfor eiendom direkte, kom nyheten om at Oljefondet legger ned eiendoms avdelingen. «Eiendomsporteføljen skal bestå av både noterte og unoterte eiendoms investeringer, og det skal ikke være noen særskilt grense for andelen notert eiendom. Porteføljen skal være godt diversifisert, og strategien skal være enkel, med vekt på kostnadseffektivitet og investeringer som krever begrenset med r essurser. Det skal være fleksibilitet til å utnytte særskilte investeringsmuligheter som kan oppstå i det unoterte eiendomsmarkedet», skriver Norges Bank i en melding. En av konsekvensene av den nye strategien, er at en større del av fremtidige eiendomsinvesteringer vil bli gjort gjennom børsnoterte eiendomsaksjer. Det gir en mer kostnadseffektiv eksponering i eiendommene enn de direkte eiendomsinvesteringene som må følges opp gjennom en aktiv forvaltning. FREDRIKSEN KJØPTE AKSJER Da John Fredriksen skulle ta en stor posisjon i det norske eiendomsmarkedet, gikk han rett inn i store børsnoterte eiendomsselskaper i stedet for å kjøpe enkelteiendommer. Fredriksen-familiens investeringsselskap Geveran tok en stor eierandel i Norwegian Property, og han har siden økt og økt og sitter nå på over 60 prosent av aksjene. Han kjøpte også en stor andel av Entra i forbindelse med børsnoteringen, men de ble solgt i løpet av et års tid. Med sin eierpost i Norwegian Property, har John Fredriksen sikret seg en eksponering på 60 prosent av eiendommer verdsatt til 15,6 milliarder kroner, til svarende 9,36 milliarder kroner.

FINANS OG EIENDOM

ESTATE 01/19

50,0 % Olav Thon-aksjer har en rabatt mot NAV på over 50 prosent.

32,0 % Norwegian Property-aksjer har en rabatt mot NAV på 32 prosent.

11,0 % Entra har laveste r abatt mot NAV med rabatt på «bare» 11 prosent.

CARBON

WOLVERINE Vår letteste ski

OG ALLSI

D E

Testvinner i Finansavisen og FriFlyt!

TESTVINNER

Ullevålsveien 16A, 0171 Oslo

STEREO SHOWROOM

2018 - 2019 P

SKI 85

www.stereoskis.com

En følelse av å høre til Å bygge gode nabolag handler om å tenke lengre. Ved å kombinere ambisiøse ideer med årelang entreprenørerfaring og forståelse av lokal dynamikk, gir vi hele områder nytt liv og nye muligheter. Da bygger vi miljøer som skaper tilhørighet og identitet for folk i dag og de generasjonene som kommer etter oss. Vi er en nabolagsbygger. Det vi bygger er en følelse av å høre til.

Veidekke bygger verdifulle nabolag

ESTATE 01/19

BOLIG

INNHOLD BOLIG

Hovedkontor for storbank blir high-end boligprosjekt

104

Lykken er en Intercity-stasjon

100

Mange små boligbyggere

108

Stort potensial for boliger i Groruddalen

BOLIG

ESTATE 01/19

BOLIG

Tidligere hovedkontor for storbank blir high-end boligprosjekt Bygget i Middelthunsgate 17 på Majorstuen ble oppført for Kreditkassen på slutten av 1980-tallet. Nå er OBOS og Veidekke Eiendom i gang med et stort boligprosjekt på tomten, hvor den dyreste leiligheten koster 95 millioner kroner.

Av: Tore Årdal Illu.: LOF Arkitekter / Oxivisuals

- Vi har skrudd ned varmen i bygget, sier Arne Baumann, konserndirektør for boligutvikling i OBOS, rett etter at vi har gått gjennom hoved inngangen til Nordea Norges tidligere hoved kontor i Middelthunsgate 17 på Majorstuen i Oslo. Over en av dørene i det opprinnelige resepsjonsområdet henger det et sperrebånd med påskriften POLITI. TOMT BYGG I TRE ÅR - Bygget har stått tomt i tre år. Vi har fokusert på å få til dette boligprosjektet så raskt som mulig. Det er heller ikke lett å leie ut et slikt bygg, men som du ser, trener politiet her av og til, forteller Baumann.

Strømmen i det 33.000 kvadratmeter store ygget er slått av, og heisen står. Vi går trappene b opp til taket av den seks etasjers høye bygningen. Derfra ser vi rett ned på Frogner stadion skøyte bane, og har for øvrig utsikt over store deler av Frognerparken og Oslo. STOR INTERESSE - Her får man et inntrykk av hvordan det blir på den felles takterrassen i hus A, sier prosjektselger Camilla Melsgard i M17 Utvikling AS, som eies 50/50 av OBOS og Veidekke Eiendom. Hun forteller at det har vært stor interesse for prosjektet i lang tid. Da Estate Magasin var på

Fleksibel takterrasse PĂĽ takterrassen kan beboerne blant annet trene.

BOLIG

forhåndsvisning i Middelthunet, hadde M17 Utvikling nesten 4.300 personer i interessentbasen, samt mer enn 500 påmeldte til første salgsmøte. - Det er bygget mange boliger ved sjøkanten i Oslo de siste årene, men der kan det bli ganske kaldt om vinteren. Her slipper man frostrøyken fra Oslofjorden, sier hun. 329 LEILIGHETER Totalt rommer prosjektet 329 leiligheter, som varierer i størrelse fra 43,5 til 390 kvadratmeter. Den sistnevnte toppleiligheten har også tak terrasse og balkonger på tilsvarende areal. Prisen på toppleiligheten er 95 millioner kroner. - Vi har brukt lang tid på denne prisen, som vi mener er riktig, men svaret får vi i markedet, sier Baumann, som bekrefter at det tidlig meldte seg interessenter til den største leiligheten. I tillegg til boligene blir det bygget barnehage og utadrettet virksomhet på gateplan.

MARKEDET BESTEMMER - Det er helt fantastisk! Da vi kjøpte rekkehus som OBOS-medlem, betalte vi 20.000 kroner, så tidene har forandret seg. Men det er markedet som bestemmer, og jeg tror prosjektet i Middel thunsgate kommer til å bli veldig bra, svarer Jan Tore Berg-Knutsen, når Estate Magasin ringer og spør hva han tenker om at OBOS nå skal selge en leilighet som er prissatt til 95 millioner kroner. Berg-Knutsen var styreleder i OBOS i en tiårs periode. Før det var han viseadministrerende direktør i daværende Kreditkassen (i dag Nordea), og kjenner godt til bygget i Middelthunsgate 17. - Kreditkassen kjøpte eiendommen for å lage hovedkontor der, og jeg synes det ble et funksjonelt hovedkontor, sier han. SOLGTE TIL NPRO Kreditkassen, som ble innlemmet i Nordea i år 2000, solgte hovedkontoret i Middelthunsgate 17

ESTATE 01/19

BOLIG

«Da vi kjøpte rekkehus som OBOS-medlem, betalte vi 20.000 kroner, så tidene har f orandret seg.» JAN TORE BERG-KNUTSEN, tidligere styreleder i OBOS.

Utsikt Takterrassen i Middelthunsgate 17 har en fantastisk utsikt.

til Norwegian Property (NPRO), men fortsatte som leietaker i bygget. I desember 2010 sendte imidlertid Nordea ut pressemelding om at konsernet har inngått en leie avtale med KLP «og vil flytte inntil 1.500 ansatte til et planlagt nybygg i Biskop Gunnerusgate 14b i 2015». Den nye Nordea-huset skulle ligge midt i Oslo sentrum, i skjæringspunktet mellom den gamle og den nye byen. Derfra skulle det bli kort avstand til Bjørvika med andre store aktører i finansbransjen og til kollektivknutepunktet Oslo S. SKULLE TIL OSLO S - Nordea velger med dette å flytte deler av sitt hovedkontor fra bygget i Middelthunsgate 17, hvor Nordea har hatt virksomhet siden slutten av 1980-tallet. Leieavtalen med Norwegian Property, som eier bygget, går opprinnelig ut i 2014. Denne er nå forlenget til 2015, het det i pressemeldingen.

KLP hadde planlagt et bygg på tomten der ostens Brevsenter har ligget. Nordea hadde avtalt P å leie 22.000 kvadratmeter, som utgjorde omtrent 1/3 av bygget, i hovedsak høyhusdelen av bygningsmassen. SA NEI TIL KLP På dette tidspunktet var bygget ved Oslo S fortsatt i planleggingsfasen, og det var forutsatt i avtalen med KLP at myndighetene må gi de nødvendige byggetillatelser. Prosjektet med den 36 etasjer høye bygningen trakk ut i tid. Flere mente at bygningen ble for ruvende, og prosjektet hadde derfor stor politisk risiko. I 2012 benyttet Nordea seg av opsjonen i kontrakten med KLP som fastslo at konsernet kunne tre ut av kontrakten hvis utbyggingen ble forsinket. Nordea valgte i stedet å flytte til Essendrops gate – bare et steinkast fra det tidligere hovedkontoret i Middelthunsgate.

BOLIG OBOS OG VEIDEKKE EIENDOM KJØPTE I februar 2011 skrev Estate Nyheter at Nordeas hovedkontor i Middelthuns gate etter all sann synlighet blir boligeiendom når leiekontrakten går ut. Og slik ble det. I januar 2012 ble det offentliggjort at Norwegian Property hadde sluttført salget av eiendommen til Veidekke Eiendom og OBOS. Brutto eiendomsverdier i transaksjonen var 700 millioner kroner. Eiendommen var på dette tidspunktet utleid til Nordea Bank Norge til 2016. Det sikret en god kontantstrøm i perioden hvor OBOS og Veidekke Eiendom skulle jobbe med boligutvikling på eiendommen. Netto yield på leieinntektene for 2012 tilsvarte ifølge Veidekke Eiendom 6,1 prosent. MÅTTE DROPPE PUNKTHUS Siden 2016 har imidlertid eiendommen stått tom – i påvente av at bystyret skulle godkjenne planforslaget. - Det ble en lang og krevende reguleringsprosess. Samtidig har vi vært opptatt av å gi prosjektet høye kvaliteter, sier Baumann i OBOS. Prosessen endte med at et punkthus med 40 leiligheter måtte kuttes fra prosjektet. Baumann er likevel fornøyd. - Dette blir i realiteten et stort infill-prosjekt, der det allerede er et stort tilbud på bygulvet, og så supplerer vi det ytterligere, sier han, og fortsetter: - Å bo så sentralt ved T-banestasjonen og Frognerparken, med alt av fasiliteter rett rundt hjørnet, er unikt. INNLEMMET NABOEIENDOM Prosjektet omfatter også naboeiendommen Middel thunsgate 15 (Stiangården), som OBOS og Veidekke Eiendom kjøpte gjennom sitt felles selskap M17 Utvikling AS for 110 millioner kroner. - Kjøpet av Middelthuns gate 15 vil tilføre vårt prosjekt i Middelthuns gate 17 en betydelig merverdi. Vi kontaktet Stiansen Eiendom for en god stund siden med sikte på et kjøp av eiendommen. Det er derfor gledelig at vi etter mange måneder med forhandlingsprosess er kommet til enighet med Stiansen Eiendom, uttalte OBOS-sjef Daniel K. Siraj da kjøpet var i boks. Eiendommen hadde da betydelige setnings skader etter anleggsarbeid på tilliggende eiendommer, og Stiansen Eiendom hadde lenge vurdert et eventuelt salg opp mot en nødvendig og dyr rehabilitering. MANGE FELLES PROSJEKTER Prosjektsjef Herman Engesgaar i Veidekke Eiendom sier at antatt ferdigstillelse av Middel thunet er ca. 3,5 år etter vedtatt byggestart.

BOLIG

ESTATE 01/19

BOLIG

«Man kan selvsagt ikke spare på konfekten når det skal selges leiligheter som koster opp mot 95 millioner kroner.»

Han forteller at prosjektet har hatt to partnere fra dag 1. - I perioden 2003-2008 oppførte Veidekke Eiendom og OBOS prosjektet Sjølyststranda på Skøyen sammen. Siden har vi hatt mange felles prosjekter, men har samtidig sett etter det neste store prosjektet. Nå har vi funnet et slikt prosjekt her i Middelthunsgate, sier Baumann. STORPROSJEKT PÅ SKØYEN Prosjektet Sjølyststranda startet med riving av Norges Varemesse sitt bygg fra 1960. Dette prosjektet inkluderte et overbygg over E18 med navnet Miljølokket. Dette er et grøntområde med tilknytning til gang- og sykkelsti til Bygdøy og sjøen. Lokket reduserer også støyen fra motorveien. Boligblokkene er av høy standard og rommer totalt 570 leiligheter fordelt på flere trinn. Første innflytting var i juli 2005. Det er også forretningslokaler i tilknytning til noen av bygningene. HIGH-END-PROSJEKT Nå er det altså Middelthunet på Majorstuen som står for tur. M17 Utvikling levner ingen tvil om at dette er et high-end-prosjekt. I det som kan se ut som en papirpose fra en eksklusiv butikk, ligger det et prospekt utformet som en bok, et par brosjyrer om planløsninger og tilvalg samt en liten eske med franske sjokoladetrøfler. Man kan selvsagt ikke spare på konfekten når det skal selges leiligheter som koster opp mot 95 millioner kroner.

ESTATE 01/19

ILLUSTRASJON: REIULF RAMSTAD ARKITEKTER OG C. F. MØLLER ARCHITECTS

Oslo S klargjøres for fremtiden Bane NOR Eiendom planlegger å videreutvikle Norges viktigste kollektivknutepunkt

UTVIKLER KNUTEPUNKTET – Vi er opptatt av å utvikle stasjonen tidsnok til å ta imot det økte antallet reisende som InterCityutbyggingen vi gi. Oslo S er Norges travleste knutepunkt. Prognosene viser at antall togreisende på Oslo S nesten vil dobles innen 2035, og stasjonen må utvikles for å ta imot økningen. Stasjons- og høyhusprosjektet Nordisk lys. Bane NOR Eiendom arbeider med planer for utvikling av Oslo S, blant annet med et stasjons- og høyhusprosjekt som skal erstatte dagens flytogterminal. Et team ledet av Reiulf Ramstad Arkitekter og

C.F. Møller Architects vant plan- og designkonkurransen med prosjektet Nordisk lys. Bane NOR Eiendom vil gjennomføre stasjonsutviklingen i samarbeid med andre divisjoner i Bane NOR. Optimal arealutnyttelse. Høyhuset omfatter hotell, konferansefasiliteter, kulturtilbud og kontorarbeidsplasser. Samlet utbyggingsareal blir cirka 40.000 kvadratmeter.

Bane NOR Eiendom eier, utvikler og forvalter eiendommer ved knutepunkter – banenoreiendom.no

ELLEN HAUG Prosjektsjef

100

BOLIG

ESTATE 01/19

BOLIG

MANGE SMÅ BOLIGBYGGERE Den norske boligutviklerb ransjen er svært fragmentert, med en rekke små aktører som alle har små markedsa ndeler.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

2018 ble det igangsatt bygging av totalt 29 496 boliger i Norge. Det var en nedgang på 1223 sammenlignet med året før. Mens det i en rekke andre land er noen få aktører som d ominerer markedet for boligbygging, er det norske markedet preget av mange små aktører. Per Jæger bekrefter at den norske bolig byggebransjen er fragmentert, men han påpeker at Norge er et langstrakt land. – Når vi leser i media, så skulle man tro at all boligbygging er i Oslo. Men Oslo er bare en liten del av markedet, hovedstaden står for 12 prosent av boligbyggingen. Eiendom er en lokal business, hvor man må ha mye lokal kunnskap, sier Jæger. Ifølge Boligprodusentene er det OBOS, inkludert datterselskapet Block Watne, som topper listen over de største boligutviklerne i 2018. OBOS s tartet byggingen av 1640 nye boliger i 2018, noe som utgjør drøye 5,5 prosent av det samlede antall nybygginger i Norge. FERD TAR GREP Per Jæger mener samtidig at det har skjedd og skjer en konsolidering i markedet.

– OBOS har kjøpt Block Vatne og gjort noen a ndre kjøp. Samtidig har Ferd inntatt en rolle hvor de nå sitter på hele verdikjeden, sier Jæger. Ferd står bak tre av boligbyggerne på topp ti- listen, men Boligprodusentene har valgt å ikke slå aktørene sammen, slik de har gjort med OBOS og Block Watne. Årsaken er at de profilerer seg skarpt som forskjellige merkevarer. Ferd eier Mesterhus, Systemhus og Blink, som er heleide boligkjedekonsepter for entreprenører, med til sammen 300 medlemsbedrifter. Legger man sammen boligproduksjonen til de tre aktørene, kommer vi til knappe 3000 nye boliger, noe som utgjør drøye 10 prosent av antall igangsatte boliger. Ferd har også sikret seg mer enn 150 bygge vareutsalg i Norge, hytteproduksjon gjennom merkevarene Saltdalshytta og Røroshytta, tak stol- og precutprodusenten Pretre og arkitekt- og rådgivningsfirmaene Unikus, Blink Hus Arkitekter og Klepp Prosjektering. Systemhus satt i gang byggingen av 1227 nye boliger i fjor, mens Mesterhus startet byggingen av 1000 nye boliger. Blink Hus gikk i gang med 828 nye boliger.

ESTATE 01/19

BOLIG

101

–1 Administrerende direktør Per Jæger i Bolig produsentene mener behovet for lokalkunnskap, og det faktum at Norge er et langstrakt land, har bidratt til en fragmentert norsk boligbransje.

Foto: Boligprodusentene

BOLIG

–2

Illu.: Block Watne

OBOS eier Block Watne, som bygger eneboliger utenfor de store bysentra.

102

BOLIG

ESTATE 01/19

BOLIG

PLASSERING 2018

BOLIGAKTØR

ANTALL IGANGSATTE BOLIGER 2018

OBOS

1779

Systemhus

1156

Nordbohus

1121

Mesterhus

1110

Norgeshus

963

Byggmann

945

Selvaag Bolig

795

Blink Hus

733

BoligPartner

730

634

MANGE BOLIGKJEDER Nordbohus var den tredje største nyboligbyggeren i 2018, med 1178 igangsatte nye boliger. Norgeshus inntok femteplassen, med 914 igangsettinger, mens Byggmann startet byggingen av 911 nye boliger. Listen preges av boligkjeder som består av frittstående byggefirma med felles merkevare, men børsnoterte Selvaag Bolig er også på listen med 840 igangsatte boliger i 2018. Boligpartner inntok niendeplassen, med 766 igangsatte boliger, mens JM Norge var den tiende største, målt etter antall igangsettelser. FÆRRE ENEBOLIGER Av igangsettingene i 2018, sto eneboliger for bare 23 prosent. Eneboligenes andel har falt de seneste årene. I perioden fra 2010 til 2014 var andelen mellom 29 og 39 prosent. – Eneboliger er et marked som faller jevnt og

trutt. Veldig mange av aktørene er små som er tilknyttet noen av kjedene, sier Jæger. Småhusenes andel av igangsettelsene utgjorde 21 prosent av totalen, noe som er på linje med de seneste årene. Samtidig øker leilighetenes andel av de nye boligene. I 2018 utgjorde leilighetene 57 prosent, mot 53 prosent året før og 46 prosent i 2013 og 2014. Utviklingen med stadig flere leiligheter kan peke i retning av at eiendoms utviklingen etter hvert vil bli en aktivitet for større og mer kapitalsterke aktører. – Det er kapitalkrevende å være stor bolig utvikler i sentrale strøk. Det er kostbare tomter og det er større risiko. Ofte er det store aktører i sentrale strøk som bygger blokker, noe som har sammenheng med at det blir en konsentrert bebyggelse der. Det som avgjør hvem som kan være i markedet fremover, er kapitalen og tilgang på kapital, sier Jæger.

Kilde: Norges Bank, Riksbanken og SSB

DE STØRSTE BOLIGBYGGERNE

21,0 % Andel småhus av nye boliger i 2018.

57,0 % Andel leiligheter av nye boliger i 2018.

Skal du ut i markedet med et nyboligprosjekt? Vi i BN Bolig har nybyggspesialister, som hjelper deg som eiendomsutvikler fra planlegging til sluttsolgt prosjekt. Våre meglere har et solid støtteapparat i ryggen, sammen skreddersyr vi ditt nybyggprosjekt fra A til Å.

Ørnetoppen, Skagahøgdi.

Hjørnebygget, Asker kommune.

Mariboes gate 14 + 16, midt i Oslo sentrum.

Ta kontakt for en uforpliktende prat Anders Winther Leder Nybygg MNEF Tlf. 979 79 696, aw@bnbolig.no

Sykepleierskolen, Asker kommune.

bnbolig.no/nybygg

104

BOLIG

ESTATE 01/19

BOLIG

Lykken er en Intercity-stasjon Staten bruker milliarder av kroner på Intercitytriangelet. Byene og t ettstedene som blir koblet på vinner i Lotto, og det blir en storstilt boligutvikling.

Av: Glen Widing

- Intercity (IC) er svært viktig for hele Østlandet og bidrar til at stasjonsbyene i triangelet blir mye mer spennende for folk å bosette seg i, og å drive næring fra. Det er veldig tydelig at satsingen er bra for disse byene og ikke minst Oslo, sier Bernt Sverre Mehammer, markedssjef for by og samfunn i Multiconsult. Om NSB var forut for sin tid kan d ebatteres, men statsselskapet snakket allerede i 1992 om dobbelt spor til Lillehammer, Halden, Skien og Kristian sand. Og tunnel til Ski. De så for seg 2010 som en sluttdato, men siden stortings politikerne ikke var like entusiastiske med tanke på finansieringen, ble planene lagt i en skuff. Uansett, Intercity blir det, og når hele triangelet Lillehammer, Skien, Halden er ferdig en gang etter 2030, tror myndighetene at det betyr 100 millioner passasjerer årlig. I dag er tallet 60 millioner, eller 80 prosent av landets jernbanepassasjerer. – SMÅBYER BLIR BYDELER I OSLO IC-togene kutter voldsomt i reisetid til og fra Oslo for alle som bor langs linjen, og gjør tidligere perifere steder svært interessante for særlig unge byfolk med barn.

- Søvnige småbyer blir til bydeler i Oslo når pendlere plutselig bare bruker 20-30 minutter til Oslo S kontra en time eller mer. Steder som Moss og Eidsvoll blir dessuten attraktive for Oslo-folk å flytte til, og spesielt for småbarnsfamilier som holder ut i sentrum til det første barnet b egynner på skolen. Da kommer behovet for et par soverom ekstra og gjerne hage – og mange av dem flytter ut. Imidlertid kommer Oslo fremdeles til å være det beste alternativet for mange på grunn av tilbudene og mulighetene her, påpeker han. Oslo har lenge vært en av kommunene med færrest barn per innbygger, mens alle kommunene rundt ligger i toppen av samme statistikk. - Med IC-satsingen kommer mange flere alternativer og disse forsterker utflyttingen fra Oslo, men det bør være interessant for Intercity-byene hvem som flytter dit. Vil de bare ha de menneskene som ikke har råd til å bo i Oslo, barnefamiliene som trenger større hus og hage, eller de som flytter for å få tilgang til blant annet bedre friluftsliv. Alle er nemlig ikke like attraktive. Det er derfor lurt å være litt strategiske – jo bedre by man fremstår som for småbarnsfamilier, jo mer attraktive blir man, sier Mehammer.

ESTATE 01/19

105

BOLIG

–1 Bernt Sverre Mehammer, markedssjef for by og samfunn i Multiconsult, mener søvnige småbyer blir til bydeler i Oslo når pendlere plutselig bare bruker 20-30 minutter til Oslo S kontra en time.

Foto: Glen Widing

BOLIG

–2

Illu.: Dyrvik Arkitekter

Hamar er en Intercity-by hvor det blir en voldsom utvikling.

106

BOLIG

KOMMUNENE MÅ JOBBE Selv om Intercity-stempelet står høyt på mange ønskelister, er han også klar på at kommunene selv må ta mer aktivt del i utviklingen for å få en så stor gevinst ut at det som mulig. - De må være bevisste på hvor det er attraktivt for bedrifter å være - og det er på togstasjonen. Å selge boliger på disse er ekstremt lett for ut byggerne, men politikere som er opptatt av by utvikling bør sørge for å bare ha kontorarbeidsplasser der. Folk kan bo like ved, understreker han. Mehammer mener at når småbyer og tettsteder blir koblet på jernbanetriangelet, handler det særlig om hvordan de vil se ut flere tiår senere. - Holmestrand som eksempel er med sin nye togterminal ikke lenger bare en liten industriby avskåret fra det meste, men en del av bo- og arbeidsmarkedet i Oslo. Dette påvirker alt de foretar seg videre. Effekten av IC vil imidlertid alltid være best for dem som har kortest reisevei. Så er det er ikke sikkert at Halden får like store resultater som Moss. De plasserte dessuten for noen år s iden høyskolen og NCE-miljøet på et jorde to kilometer utenfor byen. Jeg mener det hadde vært mye enklere å få til en vellykket Halden by med vekst i sentrum hvis disse lå ved stasjonen, påpeker han. TRANSPORT TIL OG FRA OSLO I Mehammers hode handler Intercity for det meste om transport av mennesker til og fra Oslo. Han tror ikke at mange store bedrifter flytter ut av byen. - Stasjonsbyene må selvsagt ha en del bedrifter for å bli fungerende byer med handel og tjenester. Men jeg tror mange bedrifter er mer opptatt av å være i Oslo enn folk er, fordi det er viktig for dem å ha så mange potensielle arbeidstakere som mulig i normal pendleravstand. Da er Oslo S det beste stedet å være. Men ikke alle bedrifter kan eller bør

være i hovedstaden med tanke på leiepris og type lokaler, for eksempel gründerbedrifter, sier han. - Hva er Oslos rolle i IC-utviklingen? - Oslo S er stedet alle kommer til. Bjørvika, Schweigaardsgate og områdene i gangavstand derfra styrker posisjonen som byens nye sentrum. Leieprisene på næringslokaler her kommer til å øke og dra fra både resten av Oslo og andre steder. Det gjelder for så vidt hele strekningen fra Lillestrøm til Lysaker, men Oslo S er og blir selve navet i dette, sier Mehammer som er ganske klar på at storsamfunnets togsatsing er og blir en suksess. - IC gjør helt klart Osloregionen til en sterkere næringsmagnet og bidrar til at Oslo fortsetter som Norges store økonomiske lokomotiv. Man kan selvsagt undres om alternativet med mye sterkere fortetting i og rundt Oslo hadde vært bedre, men IC er utvilsomt svært viktig for byene i triangelet. Togsatsingen bidrar til at de blir mye mer spennende å bo og drive næring i, sier han. - Fører det til enda mer utvikling? - Vi må håpe at Oslo blir så sterk at byen genererer ytterligere behov for utvikling i regionen. Med Fornebubane og ny sentrumstunnel dobles kapasiteten på T-banen noe som fører til mer vekst langs denne både sør, øst og vest for byen. Vekst i hovedstaden er veldig viktig for alle nordmenn, for lykkes ikke Oslo, lykkes ikke Norge, sier han. SKEPTISK TIL ANDRE HURTIGTOG Hurtigtog på andre strekninger derimot, er han heller tvilende til. - Det er vanskelig å se for seg at lyntog over lange distanser er regningssvarende for samfunnet. Jeg tror ikke toget vinner på strekninger som Oslo Bergen fordi det kommer alternative og bedre transportmetoder – som selvkjørende og utslippsfrie biler med en kombinasjon av fleksi bilitet, kvalitet og pris som det er vanskelig å k onkurrere med, sier Mehammer.

ESTATE 01/19

I mai åpner vi dørene til våre splitter nye coworkinglokaler på Valle, like ved Helsfyr. Vi sørger for moderne fasiliteter, og med Restaurant Trewerket på laget garanterer vi nydelig mat. Velkommen til Tribe!

tribeoslo.no

108

BOLIG

Stort potensial for boliger i Groruddalen På 1950-tallet begynte drabantbyene å vokse frem i Groruddalen. Nå planlegges det for tusenvis av nye boliger i området.

Av: Tore Årdal

idligere var Grorud et rikt jordbruksområde, formet av et stort leir- og jordras for ca. 8.300 år siden. Ifølge Store norske leksikon ble storparten av gårdene i dalen, rud- gårdene, ryddet i tiden 1050-1350. Senere ble det etablert både industri og bergverksdrift i Groruddalen.

BOLIGVEKST På 1950-tallet begynte utbyggingen av drabant byene, først med Kalbakken, Veitvet og Grorud, og senere – i 1960- årene – Ammerud, Tveita og Haugerud. På 1970- og 80-tallet spredte bolig byggingen seg lengre mot nord og øst, til Romsås, Vestli, Stovner, Ellingsrud, Furuset og Lindeberg. Nå peker mange på nettopp Groruddalen, når de skal besvare hvor den neste boligveksten skal komme. STORUTBYGGING I HOVINBYEN Først ut er Hovinbyen, som er en del av Groruddalen. Hovinbyen er Oslos største fremtidige

byutviklingsområde med et potensial på 30.00040.000 nye boliger og et næringsareal som kan huse 50.000-100.000 flere arbeidsplasser. O mrådet strekker seg fra Bjerke i nord til Bryn i sør, fra Løren i vest til Breivoll i øst, og dekker deler av b ydelene Gamle Oslo, Grünerløkka, Alna og Bjerke. Hovinbyen knytter sammen Groruddalen med Oslo indre by. AREALBRUKSENDRING I tillegg kommer boligpotensialet i den øvrige delen av Groruddalen, altså nordøst for Hovin byen. Der finner vi blant annet Nedre Rommen, som i dag er et stort industri- og logistikkområde. - Her er det potensial for byutvikling gjennom arealbruksendring og omforming. Flere grunn eiere og eiendomsutviklere har de siste årene vist interesse for byutvikling i området, og det må s ikres at ny byutvikling skjer samordnet og i henhold til et overordnet byplangrep. I kommuneplanen er derfor Rommen avsatt til utviklingsområde med krav til felles planlegging, skriver Plan- og bygnings etaten (PBE) i «Planprogram med veiledende plan for offentlige rom for Nedre Rommen».

ESTATE 01/19

BOLIG

109

Illu.: LPO arkitekter og Blår 3D visualisering

BOLIG

Solgt ved salgsstart OBOS er i full gang med utbyggingen av Hovinbyen. Da boligbyggeren gikk i gang med salget av Ulvenparken Borettslag, ble 131 av 141 leiligheter solgt etter det første salgsmøtet.

BAARD SCHUMANN, tidligere administrerende direktør i Selvaag Bolig.

Foto: Selvaag Bolig

«Det kommer til å skje mye i Groruddalen fremover, men det kommer til å ta lang tid.»

ESTATE 01/19

BOLIG

111

BOLIG Lave priser Baard Schumann mener det blir vanskelig å bygge boliger i Groruddalens ytterkant på grunn av for lave priser.

OMRÅDELØFT Nedre Rommen er en del av områdeløft for Stovner sentrumsområde i Bydel Stovner. Områdeløft er en hovedstrategi innenfor Groruddals satsingen. Områdeløftene har som mål å bedre levekårene i de utpekte områdene og heve områdenes omdømme. Oslo kommune følger opp områdeløftenes intensjoner med ulike typer planarbeid for å sikre at områdeløftene får varige virkninger. Dette planprogrammet er en del av oppfølgingsarbeidet for Stovner sentrumsområde. 5.000 BOLIGER PÅ NEDRE ROMMEN En mulighetsstudie utført av Alt arkitektur på oppdrag fra PBE i januar 2012, viser et potensial i størrelsesorden 5.000 boliger, i tillegg til et bruksareal på ca. 800.000 kvadratmeter nye næringsarealer. - Nedre Rommen vil kunne gi et vesentlig bidrag til å dekke Oslos byutviklingsbehov  i årene som kommer. Samtidig er det viktig at en utvikling av området bidrar til at de tilliggende lokalsamfunnene Stovner og Haugenstua styrkes kvalitativt og omdømmemessig, påpeker PBE. GRÅTT INDUSTRIOMRÅDE Kjelsrud er et annet område i Groruddalen hvor det er stort potensial for boligutbygging. - Kjelsrud er det litt triste og grå industriområdet som ligger tvers over veien for Ikea på Furuset i Groruddalen. Det er «staden der ingen skulle tru at nokon kunne bu». Området er dominert av industri og lager, med Statnetts høyspentlinjer, Aga gassindustri og Volvo som store aktører, skriver PBE på sin hjemmeside. 1.750 BOLIGER PÅ KJELSRUD I fjor sommer la etaten ut en områderegulering for Kjelsrud på høring. Det er en plan for langsiktig utvikling. Der fastslås at det i fremtiden vil kunne bygges 1.750 boliger på Kjelsrud. - En andel av bruksarealet på Kjelsrud skal være reservert til boliger. Det skal være størst andel boliger på den indre delen av planområdet, og der skal det også være barnehager og en tomt for offentlige formål som gir plass for å bygge en skole. De første boligene vil kunne bygges på feltene nærmest Kjelsrudparken. Her kan det bli ca. 300 boliger, skriver etaten i dokumentet. STORT TORG Det området på Kjelsrud hvor AGA industrier holder til i dag, er geografisk sentralt og vurderes

derfor å være egnet som tyngdepunkt for flere utviklingsområder. I planen legges det til rette for et stort torg som skal bli den overordnede møteplassen og kjernen i dette tyngdepunktet. Planen skal sikre at områdets eksisterende kvaliteter, som grønnstruktur, bekker, identitetsskapende bygninger og anlegg, tas vare på og innarbeides i byplangrepet. GRØNNE AREALER - De ubebygde, grønne arealene rundt Kjelsrud gård og Kjelsrudbekken skal bli til en 15 dekar stor offentlig park for hele Kjelsrud. Bygningene be holdes slik at gårdshistorien ikke blir borte, men husene skal kunne få ny bruk, for eksempel til b evertning, forsamlingshus eller galleri. AGA- tårnet, som er et karakteristisk landemerke, skal beholdes for å være et historiefortellende element når fabrikkområdet gjøres om, heter det i dokumentet. For øvrig skal den allerede vedtatte område reguleringen for Furuset vise «hvordan klimavennlig byutvikling kan kombinere høye miljø- og klimakrav med attraktiv områdeutvikling samt et stort antall nye boliger». Den klimavennlige byutviklingen skal skje i samsvar med prinsippene i FutureBuilt. PLANER FOR GRORUD STASJON I fjor varslet PBE også om oppstart av plan arbeid for områdene rundt Grorud stasjon. Denne stasjonen er i kommuneplanen vist som knutepunkt egnet for bymessig fortetting med blandet arealbruk. Planarbeidet skal tilrettelegge for utvikling av boliger, handel, næring, torg, parker og mulig gjenåpning av Alna-elva. Det skal også sikres gode løsninger for gående, syklende og kollektivreisende. Bane NOR, som er en betydelig grunneier i området, mener det er viktig med høy areal utnyttelse nær stasjonen. I en uttalelse til PBE skriver selskapet at det på sikt ønsker å utnytte kommersielt de eiendommene som ikke er nødvendige for jernbaneinfrastrukturen. - Det er viktig med høy arealutnyttelse nær stasjonen, men detaljer rundt bygningsstruktur, høyder etc. bør overlates til kommende detalj reguleringer, skriver Bane NOR til PBE. SAMEIER MED STORE AREALER Baard Schumann, tidligere administrerende direktør i Selvaag Bolig, mener det er klokt at boligutviklingen fortsetter nederst i Groruddalen, altså i Hovinbyen.

112

BOLIG

ESTATE 01/19

Foto: Scanpix

BOLIG

- Byen vokser innenfra og ut. OBOS er delvis i gang med dette på Vollebekk, og jeg ville ha fortsatt videre på den veien. Der er det fortettingspotensial flere steder. Utfordringen er at sameier sitter med store områder hvor det er fellesarealer, derfor kan det bli vanskelig. Men hvis det blir lov til å fortette på en fornuftig måte, så er det muligheter både i sameier og gjennom konvertering av næringsbygg, sier Schumann. LAVE PRISER LENGST UT Det er altså for tidlig å utvikle områdene lenger nordøst i Groruddalen, som for eksempel Nedre Rommen? - Prisene i mange av disse områdene er lave. Det er sikkert mulig å selge et mindre antall boliger der, men det blir vanskelig å bygge til en fornuftig pris. Det må i alle fall ikke bli slik at ekstrakostnader, for eksempel til utvikling på energisiden, blir lagt på utbyggerne. Hvis det kommer ytterligere krav utover TEK17, blir det vanskelig, svarer han, og

legger til: - En utfordring er også at folk ikke flytter så langt, men gjerne innenfor bydelene. Det kommer til å skje mye i Groruddalen fremover, men det kommer til å ta lang tid. FRAGMENTERT OMRÅDE Johan Gaupås, rådgiver i Realist, påpeker at Groruddalen er fragmentert. - Det skal bygges mange boliger på Økern og Ulven, men kombinasjonseiendommene lengre ute i Groruddalen tror jeg sikkert blir stående i 30 år til, sier han. Realist har jobbet med Groruddalen i lang tid, både med utleie og transaksjoner. - De som kjøper en næringseiendom i Stanse veien eller Stålfjæra, tenker ikke bolig. Det blir for langt frem i tid, og dermed altfor spekulativt. Men hvis det kommer et nytt jernbanestopp i Ole Deviks vei og Caspar Storms vei, kan det være kortere vei til boliger der, sier Gaupås.

Groruddalen Det er allerede store boligområder i Groruddalen. Her fra Tonsen hagen nord i Bjerke Bydel.

ANNONSE

En personalrestaurant uten sidestykke Gullvinner av Bocuse d’Or Ørjan Johannesen kåret for andre gang 4Service eide De Tre Stuer som vinner av Årets matgledebedrift i 2018. Kvalitet og nyskapende tilbud sikret seieren. Av: Pål Finnkroken

Vinneren av Årets matgledebedrift 2018 er De Tre Stuer Trondheim innovasjonssenter. (Foto: Brita Unnerud, Tine)

Økologiske og lokalt produserte råvarer er basis for all mat som lages hos De Tre Stuer.

Kantineleder ved De Tre Stuer Trondheim innovasjonssenter i Otto Nielsens veg 12 (tidligere Telenorbygget), Anika Aspvik Aunvik, har et drivende engasjement for det å skape de gode matopplevelsene for sine kunder. Basert på tilbakemeldingene fra gjestene og deres ledere er hun ikke i tvil om at produktet de leverer har positive ringvirkninger langt utover kantinelokalet. Nå har hennes engasjement fått nasjonal anerkjennelse. Anika og hennes kolleger i De Tre Stuer har for andre gang blitt kåret til “Årets matgledebedrift”. Kantinelederen mener hovedgrunnen for seieren er et kontinuerlig fokus på kompetanseheving hos de ansatte, videreutvikling av tilbudet og nyskaping. - Takeaway-konseptet “god helg” har blitt en stor suksess. Det er hver fredag mulig å bestille ferdiglaget middag klar til oppvarming hjemme. Vi ser på det som et godt tegn på at vi gjør noe riktig når de ansatte tar med seg fredagsmiddagen hjem fra oss, forteller Aspvik. De Tre Stuer står til daglig for bespisningstilbudet på Trondheim innovasjonssenter og gikk 25. februar av med seieren i den landsdekkende konkurransen. Vinneren kåres ut fra den innsats som gjøres for å spre

matglede til gjestene gjennom gode matopplevelser og inspirerende aktiviteter. I tillegg til den innsats som fremmes gjennom innovasjon, nytenking og kreativitet hver dag. Vinneren ble valgt ut av en fagjury bestående av gullvinner i Bocuse d’Or 2015 Ørjan Johannessen sammen med et team fra Tine Partner. Av 12 semifinalister ble det De Tre Stuer Trondheim innovasjonssenter som sto igjen som juryens favoritt. At de har lykkes med å fylle kriteriene for konkurransen, er tydelig når man ser utdrag fra juryens begrunnelse: - Mye og ekte matglede, kvalitet på kjøkkenet og kvalitet i møte med sine gjester er stikkord som betegner vinneren. Målet er at deres gjester skal oppleve lunsjpausen som et av dagens høydepunkt sammen med sine kolleger – og det synes juryen så absolutt at de har klart. Anika kan fortelle at det er løpende dialog med kunden rundt deres ønsker og behov, samt kreativ frihet fra toppledelsen som sikrer at de hver dag leverer matopplevelser som begeistrer og skaper en bedre arbeidshverdag for de ansatte. De har også et naturlig fokus på sunn, god mat som skal gi god energi gjennom arbeidsdagen.

114

NYHETER

Verdens 19. beste bar, en ny mathall med streetfood og verdens første sjakkbar. Kreative hoder har gjort Torggata og sidegatene til det mest trendy området i hovedstaden.

ESTATE 01/19

SUPERT SLIK BLE TORGGATA

ESTATE 01/19

115

NYHETER

TRENDY Av: Tore Årdal Foto: Marte Gjærde

116

NYHETER

ESTATE 01/19

–1 Torggata Bad forventer en omsetning på 275 millioner kroner på publikumsvirksom heten i 2019.

–2 Nicolai Skaugen i Wikborg Management tror ikke folk vil gå ut for bare å spise og drikke – de vil gjøre noe samtidig.

–3 Oslo Street Food skal være et litt nedpå sted der man kan få seg en rask matbit av høy kvalitet.

a Torggata Bad åpnet i 1925, valfartet folk til det ærverdige bygget for nettopp å få seg et bad. På den tiden var det nemlig ikke vanlig å bade kroppen så ofte. Noen lot dette bli en årlig foreteelse rett før jul, men gjennom folkebadene ønsket myndighetene å rette på dette. Når vi nå står på det som tidligere var bunnen av bassenget i gamle Torggata Bad, befinner vi oss på gulvet i nyåpnede Oslo Street Food. Mannen ved siden av oss, Nicolai Skaugen, ser ut som om han nettopp har vunnet NM i dødsing fra 10 meteren. 13 000 BESØKENDE I ÅPNINGSHELGEN - Oslo Street Food hadde rundt 13 000 besøkende i åpningshelgen. Ambisjonen vår er å få 1 m illion besøkende til hele Torggata Bad per år. Det er d obbelt

så mye som i fjor, og det samme antallet som i badets storhetsdager på midten av 1940-tallet, sier Skaugen. Han jobber med eiendomsutvikling i Wikborg Management AS, som på vegne av eiendoms selskaper kjøpte Torggata Bad i 2011. Disse selskapene har siden brukt betydelige midler på å pusse opp det som var et litt slitent bygg. I tillegg har et stort antall leietakere i bygget blitt til færre. ROCKEFELLER UTVIDET Konsertlokalet Rockefeller åpnet i 1986, og er – sammen med det mindre lokalet John Dee i samme bygg – blitt en institusjon i hovedstadens musikkliv. Rockefeller, som er største leietaker, har nå utvidet lokalene i Torggata Bad med 234 kvadratmeter i 2. etasje.

ESTATE 01/19

NYHETER

Oslo Bar & Bowling, hvor de de første kjeglene ble satt opp i 1982, ruller fortsatt, og har fått ut videt lokalet med 415 kvadratmeter - blant annet ved at det er gravd ut masser under bakken som er blitt en bistro med plass til 70 personer. Tilt – Norges første og største utested med shuffleboards, flipperspill og arkader – har utvidet med 345 kvadratmeter, og har blant annet fått plass til et område med spill fra 1990-tallet. AKTIVITETSBASERT UTELIV - Folk vil ikke bare gå ut for å spise og drikke. De vil gjøre noe samtidig, og sammen med venner, enten det er konsert, dans, bowling, spill eller noe annet. Det er derfor vi ville skape et opplevelseshus i Torggata Bad, sier Skaugen, som kaller det aktivisertbart uteliv.

117

Oslo Street Food er det nyeste tilskuddet i ygget. Dette skal være et litt nedpå sted der man b kan få seg en rask matbit av høy kvalitet, enten det er før en konsert på Rockefeller, til middag med venner eller midt på dagen. Her finnes det hele 16 kjøkken og et rikt utvalg av drikke. NY UTESERVERING Torggata Bad leier ut lokalene til Oslo Street Food, som fremleier til dem som driver bodene. T otalt er det 100 ansatte i denne mathallen, og det er gjort en omfattende jobb under bakken for å tilrettelegge for logistikk, lagring, søppelsortering, fasiliteter for ansatte osv. I 2019 forventer Torggata Bad en omsetning på 275 millioner kroner på publikumsvirksomheten

118

NYHETER

ESTATE 01/19

«Folk vil ikke bare gå ut for å spise og drikke. De vil gjøre noe samtidig, og sammen med venner, enten det er konsert, dans, bowling, spill eller noe annet.» NICOLAI SKAUGEN, Wikborg Management.

i Torggata Bad, altså for Rockefeller, John Dee, Oslo Street Food, Tilt, Oslo Bar & Bowling og Åpen Scene. Skaugen vil ikke avsløre hvor mye av denne om setningen som skal komme fra den nye mat hallen, men det er selvsagt en betydelig del. Oslo Street Food får også en uteservering med ca. 150 sitteplasser. THE GOOD KNIGHT Tvers over Badstugata fra Tilt i Torggata Bad l igger The Good Knight, som er intet mindre enn verdens første sjakkbar. Bak disken står en av o ffiserene, Kristoffer Gressli, og betrakter bøndene fra pressen som nettopp har flyttet to steg frem og nå står på et svakt felt foran ham. Sammen med stormester i sjakk – Torbjørn Ringdal Hansen – og fire andre, har han åpnet et sted for folk som vil ta en øl og et parti sjakk. - Vi åpnet rett før sjakk-VM, og mottakelsen har vært overveldende. Primært er det ikke sjakkfolk som kommer hit, men folk som har sittet hjemme og spilt sjakk på nettet eller Play Magnus, og som kommer hit med kompisene sine for å spille, sier Gressli.

BAR FOR TAGGERE Et steinkast unna, skjønt nå har pøblene sluttet å kaste stein, ligger Tusj Oslo – en bar hvor det er lov å tagge. Tilbake i Torggata entrer vi Oche – et utested over to etasjer med elektronisk dart i sentrum av blinken. Også der meldes det om en overveldende mottakelse etter åpningen. Ikke langt unna ligger Peloton – en sykkelinspirert bar med gourmetpizza. På Torggata Botaniske henger egendyrkede urter på veggene, så kortreist som det kan bli når en cocktail skal mikses. Og for ølnerdene: Når det sagnomsuste danske mikrobryggeriet Mikkeller nylig åpnet bar i Oslo, skjedde det i Bernt Ankers gate – en sidegate til Torggata. Like ved: Rendezvous, en biljardsalong med cocktails. KUNSTNERE OG RØVERPAKK Dette er bare noen av perlene på den trendy snoren Torggata, men noen av de gamle travere holder fortsatt stand. Blant disse er Cacadou – på Underskog.no omtalt som en av Oslos aller hyggeligste puber, med et

Tusj Oslo Ett av de nye tilskuddene i sidegatene til Torggata, er Tusj Oslo – en bar hvor det er lov å tagge.

120

NYHETER

ESTATE 01/19

NYHETER

–1

klientell bestående av «kunstnere og røverpakk». Lengst nordøst i Torggata finner vi Café Sara, som åpnet dørene for første gang i 1989, og siden har utviklet seg fra et litt brunt utested til et mer hipt sted med øl fra norske mikrobryggerier på fat.

The Good Knight – verdens første sjakkbar – åpnet rett før sjakk-VM.

–2 Kristoffer Gressli er én av initiativtagerne til sjakkbaren.

– 3 og 4 Oche er et nyåpnet utested over to etasjer med fokus på elektronisk dart.

KRÅKER I HUNDRETALL Der jobbet tidligere Erk Potur for sin onkel. Når han gikk ut fra cafeeen etter arbeidstid, var det kråkene som fanget oppmerksomheten hans. Lå det noen matrester på gata fra en av de mange kebabsjappene, kom kråkene flaksende i hundretall. Det var dette nesten daglige synet som ga navnet til mikrobryggeriet han åpnet i 2012, da interessen for håndverksøl var på full fart oppover: Crow bar & bryggeri.

121

er kåret til verdens 19. beste bar, men han er mer opptatt av at den er verdens første bærekraftige bar. Han synes også at utviklingen i Torggata og sidegatene har gått veldig fort. LITT AV SJELEN ER BORTE - Da vi åpnet Crow, var det kebabsjapper, brune steder og grønsaksbutikker i Torggata. Så kom Taco Republica og en del andre bra steder, men så tok det helt av med mange nyetableringer. Jeg synes Torggata er blitt en stor suksess, men samtidig er en del av sjelen i gata er forsvunnet. Når vi allerede hadde tre gode lokale burgersjapper i gata, trengte vi ikke en Burger King. Men sånn er det jo overalt når et område blir populært, sier Potur.

VILLE ÅPNE EGET DESTILLERI Lokalene, som han leide av Thon Eiendom, ble en stor renoveringsjobb for blant annet å få plass til de store øltankene, og publikum likte åpenbart resultatet. Crow ble en stor suksess og fikk flere mennesker til å stoppe opp i denne delen av Torggata. Men Potur ville ikke nøye seg med å brygge sitt eget øl; han ville også produsere sitt eget brennevin. Også denne gangen leide han og de andre gründerne lokaler av Thon. I 2015 åpnet Himkok med inngang i Youngs gate – en sidegate til Torggata.

FARE FOR OVERETABLERING Han tror det nå er fare for overetablering av utesteder med nesten samme konsepter i samme områder. - Vi trenger ikke det lenger. Gata trenger fl ere nisjebutikker, som Vintage Gitar. Det har kommet veldig mange konsepter og hippe steder, men Oslo er fortsatt en liten by, og spesielt i uke dager spiser og drikker ikke folk så mye ute. Først og fremst er det veldig dyrt i Oslo. Samtidig er drikke- og spisekulturen fortsatt under utvikling. Men Oslo er også en konsert- og festivalby; jo flere konserter i byen, jo bedre både for Oslos kultur- og uteliv, sier han.

VERDENS 19. BESTE BAR I likhet med Crow ble Himkok en suksess fra dag én. Bak en anonym dør mikser bartendere i hvite laboratoriefrakker cocktails, og er du sulten, er det mulig å få seg en taco-bit. I fjor høst kom Himkok på 19. plass på den prestisjefulle listen «The Worlds 50 best bars». Potur er selvsagt svært fornøyd med at Himkok

JOBBER TETT MED EIENDOMSAKTØRER Runar Eggesvik, nominert til Årets osloborger i Aftenposten i 2016, er en annen person som har betydd mye for utviklingen av Torggata og side gatene. Han er én av partnerne i Trøbbelskyter AS. Selskapet har vært med på å starte ca. 30 serveringssteder og festivaler, og er medeier i omtrent 10 av dem.

122

NYHETER

ESTATE 01/19

«Jeg synes Torggata er blitt en stor suksess, men samtidig er en del av sjelen i gata er forsvunnet. Når vi allerede hadde tre gode lokale burgersjapper i gata, trengte vi ikke en Burger King. Men sånn er det jo overalt når et område blir populært.» ERK POTUR, eier av Crow Bar og Himkok.

- Vi jobber tett med en rekke eiendomsaktører. Kunnskap om utvikling av førsteetasjer er stadig viktigere i byutvikling, sier Eggesvik, som blant annet har vært med på å utvikle Oslo Camping (minigolf og cocktails) i Møllergata, ølhallen Brygg i Storgata og Kulturhuset ved Youngstorget. PERSONLIG EIERSKAP TIL IDEENE Når Estate Magasin snakker med Eggesvik, er det bare 10 uker før han og de andre eierne av Kulturhuset skal åpne et nytt utested for 1 000 personer i samme kvartal. - Vi er ikke redde for å etablere noe nytt. Det er alltid plass til gode møtesteder, sier Eggesvik. Han levner ingen tvil om at det er blitt vanske ligere å etablere utesteder i dette området. - Det er de innovasjonsfattige som vil slite. Jeg er selv en bybruker, og har tro på at godt innhold, høy kvalitet samt at omtenksomhet og personlig eierskap til ideene trekker folk.

SEKS HJØRNER MED DOP Selv om Eggesvik liker best å være tidlig ute med konsepter i «nye områder», minner han om at Torggata har gjennomgått en enorm transformasjon. - Det er ikke mange år siden det var seks aktive hjørner det ble solgt dop i Torggata fra Youngs torget til Hausmanns gate. Det var også vanskelig å få kvittering hvis du kjøpte kjøttbasert mat på kveldstid. Nå har Torggata gått fra kebab til burger, men Thon skal ikke ha hele æren, selv om han eier over halvparten av gata. Torggata er en naturlig forbindelse som knytter Grünerløkka og Oslo øst sammen med Oslo vest. Men for all del; Thon har gjort en viktig oppussing av Torggata, og det er en del av det. I tillegg har utbedringen av selve Torggata fra kommunens side betydd mye, sier han. KLASSISKE UTESTEDER Eggesvik synes det er gøy at flere av de klassiske utestedene i Torggata har blomstret.

Suksess Gjennom suksessene Crow Bar og Himkok har Erk Potur vært en viktig bidragsyter til utviklingen av Torggata og side gatene.

124

NYHETER

ESTATE 01/19

Olav Thon er storeier Thon Eiendom eier ca. 80 prosent av eiendommene i Torggata.

- Café Sara er bedre enn noen gang. Og den lille familieeide vietnamesiske Da Lat Cafe er der fremdeles, og får strålende anmeldelser. Det er gledelig at ikke alle de gamle stedene er blitt erstattet av noe som ikke er bedre, sier E ggesvik, som nå opplever at det er mye mindre forskjell på Oslo øst og vest når det kommer til uteliv. - Det er ikke lenger regnet for å være farlig å gå i Torggata og området rundt. Dette merket vi definitivt i sommer, da Prindsen Hage midt i det åpne rusmiljøet i Storgata ble besøkt av n ærmere 200 000 publikummere i alle aldersgrupper. Trygghet er viktig for alle områder med uteliv, og nå er det definitivt trygt å bevege seg i Torggata, sier Eggesvik.

MASSE FLINKE FOLK Ifølge John Braastad, eiendomssjef nærings eiendom i Thon Eiendom, eier selskapet ca. 80 prosent av eiendommene i Torggata. Han sier det er mange kreative krefter som har bidratt til den positive utviklingen av området. - Det er spesielt strekingen fra Youngstorget til Hausmanns gate som har hatt behov for et løft. I tillegg til at Thon Eiendom har brukt betydelige ressurser på å ruste opp dette området i samarbeid med Oslo kommune, har kreative krefter utviklet gode konsepter, som for eksempel Kulturhuset og Crow bar. Det er masse flinke folk som har bidratt her, sier Braastad, og fortsetter: - Det fine er at når Torggata går bra, sprer det seg til områdene rundt.

Velkommen til Swecofrokost i samarbeid med Oslo kommune

OSLO EUROPEISK MILJØHOVEDSTAD 2019 - LEVENDE BYLIV, RENERE LUFT MIPIM I CANNES, FRANKRIKE ONSDAG 13. MARS Vi ser nærmere på hvordan luftkvalitet og støyforurensning påvirker livet i byen. Hvordan kan vi sikre at dårlig luft og bråk ikke truer innbyggernes livskvalitet? Blant de mange spennende foredragsholderne er Oslos byrådsleder Raymond Johansen og Brent Toderian, en internasjonal rockestjerne innen byutvikling. Vennlig hilsen Sweco Norge og Oslo kommune For påmelding send mail til marianne.ellila@sweco.no

126

ARKITEKTUR

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock / Norsk Bremuseum

Foto: Ron Ellis / Shutterstock.com

I ETT MED NATUREN

Norsk Bremuseum i Fjærland er en av Sverre Fehns store arkitektperler.

ESTATE 01/19

Foto: Ron Ellis / Shutterstock.com

Naturlig inspirasjon Bygningen skal gjenspeile linjer som er i fjellenes avslutning mot slettene rundt.

128

ARKITEKTUR

«Det jeg synes er flott med bygget, er at det forteller en historie om noe. Det er en historie om isbreen, landskapet, fjorden og fjellene.» LARS CLEMENT PEDERSEN.

et mener arkitekt og partner i Himmelnord og daglig leder i MIME Prosjekt, Lars Clement Pedersen. Han er ikke i tvil når han blir utfordret til å finne et bygg som har betydd spesielt mye for ham i spalten Verdens vakreste bygg. – Det er helt klart bremuseet i Fjærland. Det har gjort veldig stort inntrykk på meg, sier Pedersen. Det er den kjente arkitekten Sverre Fehn som har tegnet Norsk Bremuseum. Blant Fehns mest kjente arbeider, er Villa Schreiner i Oslo, Hedmarkmuseet på Hamar, Villa Busk i B amble og Norsk Bremuseum. Fehn har også et stort navn internasjonalt og er æresmedlem av både det finske, skotske, britiske og amerikanske arkitektforbundet, i tillegg til det norske. Norsk Bremuseum ligger i Fjærland i Sogndal kommune. Museet ble etablert i 1991 og drives uten offentlig støtte. FORTELLER EN HISTORIE – Det jeg synes er flott med bygget, er at det forteller en historie om noe. Det er en historie om isbreen, landskapet, fjorden og fjellene. Det gjør et sterkt inntrykk når man ser det. Bygget blir en scenografi for å oppleve isbreen, og man blir deltakere i en sterk opplevelse av isbreen, sier Pedersen.

Han mener arkitektur kan være med på å skape varige inntrykk på folk. – Inngangspartiet tar deg inn i en bresprekk hvor selve museet kan oppleves som at man går inn i en isbre. Det er en veldig stor opplevelse. Både da jeg var der som barn og nå når jeg kommer tilbake som voksen, sier Pedersen. Han er særlig imponert over hvordan S verre Fehn har lyktes med å gjøre bygget i ett med naturen. – Burde man ha flere bygg i samspill med naturen? – Et bygg i naturen er jo allerede en forrykkelse av en flott natur. Men når det gjøres riktig, så kan det også være en berikelse av naturen. MYSTISKE FIGURER Da Sverre Fehn skulle tegne bygget, var han opptatt av at man skal få assosiasjoner til det som har skjer i naturen når isbreen trekker seg tilbake. – Noe av det som har fascinert meg veldig ved det nordiske landskap, er disse store stenene som blir liggende igjen i store skogområder og på slettene. Det er noen mystiske figurer som blir liggende igjen, muligens etter at b reene har trukket seg tilbake opp på fjellpartiene. Historien om den mystiske stenen har i grunn vært noe av a ssosiasjonen da vi tegnet Bremuseet,

ESTATE 01/19

129

ARKITEKTUR

–1 Norsk Bremuseum i Fjærland.

–2 Partner Lars Clement Pedersen i Himmelnord og daglig leder i MIME Prosjekt er svak for bygg som går i ett med naturen.

130

ARKITEKTUR

ESTATE 01/19

131

ARKITEKTUR

«Historien om den mystiske stenen har i grunn vært noe av assosiasjonen da vi tegnet B remuseet.» SVERRE FEHN, arkitekt.

132

uttalte Sverre Fehn i en dokumentar på NRK om m useet. Han mener at siden et bremuseum ikke har noe større utvalg av gjenstander å stille ut, må museet i seg selv uttrykke seg som en gjenstad eller et slags instrument i et naturrom. – Derfor har man konsentrert seg om at bygningen skal gjenspeile noen av de linjer som er i fjellenes avslutning mot sletten, fortsatte Fehn i intervjuet. FLEKSIBELT OG PRAKTISK – Sett fra et mer nøkternt standpunkt fra sånn vi ser på bygg i dag, så fremstår bygget som veldig lite fleksibelt. Det kan se ut som et upraktisk bygg. Men det viser seg at det i realiteten er både fleksi-

ARKITEKTUR

belt og praktisk. Både der det er utstillinger inne i bygget, men også det at Sverre Fehn har tegnet muligheter for tilbygg, sier Pedersen og viser til at Kinobygget er blitt lagt til senere. Norsk Bremuseum er et langt og smalt bygg som består av blant annet ubehandlet betong og glass. Den ubehandlede betongen blir mer og mer lik stein etter hvert som tiden går, og bidrar til at bygget knytter seg tettere opp mot fjellene i dalen rundt. Taket er kledd i skifer. Lars Clement Pedersen mener det er valgt gode og fornuftige materialer. – Bygget er også veldig vedlikeholdsvennlig fordi det er brukt mye naturmaterialer og robuste materialer. Skifer og betong har en del gode egenskaper i så måte, sier Pedersen.

ESTATE 01/19

Et gjennomtenkt materialvalg Med tiden blir den ubehandlede betongen mer og mer lik stein, og bidrar til at byggets estetikk knyttes til fjellene.

134

BERGEN

ESTATE 01/19

NYTT FRA BERGEN Nyheter fra Estate Vest

Businessparken begynner å ta form Comfort hotell Bergen Airport i 2017 var første skritt, neste etappe med et kontorbygg bygges nå. Bergen Business Park er i siget. Først Expobygget som skal stå ferdig i november er det første kontorbygget i Bergen Business Park.

Av: Glen Widing Illu.: A-lab

– På denne delen av næringsparken er det plass til tre kontorbygg ved siden av hotellet. Expo bygget blir det første og står ferdig i månedsskiftet oktober/november oppå en parkeringskjeller som også skal ligge under neste kontorbygg – Midtbygget, sier daglig leder Terje Lorentzen i Bergen Lufthavn Utvikling. Veidekke er i rute med byggingen, og så fort investeringsbeslutningen for Midtbyget er klar, går Veidekke i gang der også. Totalentreprisen for disse to er verdt rundt 220 millioner kroner før moms. – Midtbygget og etterhvert det tredje og siste bygget på akkurat denne eiendommen, blir omtrent like store som Expobygget, påpeker Lorentzen. Kontorbygningen ender på fem etasjer med opptil 1.060 kvadratmeter per etasje. Disse kan slås sammen eller deles i mindre enheter og skreddersys etter behov. I første etasje planlegges servicefunksjoner som blant annet kontorhotell, lounge med servering, møte- og konferansefasiliteter. INTERNASJONALT KNUTEPUNKT Bergen Lufthavn Utvikling (50/50 Linstow og Flesland Holding), har store planer på Flesland.

Expobygget og Midtbygget blir på totalt 14.000 kvadratmeter. Som naboene til Comfort hotell og endestasjonen på Bybanen, markerer de starten på næringsbyen ved den nye flyplassterminalen. Ambisjonen er å skape en næringspark av internasjonalt format, et knutepunkt for lokalt og regionalt næringsliv og en næringslivsmotor for hele Vestlandet. – Vi har en reguleringsplan på totalt 186.000 kvadratmeter næringslokaler som strekker seg nedover mot Scandic hotell, men det vi driver med her er ikke nybrottsarbeid. Flere andre steder i Europa har allerede, eller bygger slike flyplass nære næringsparker, som Manchester, Zürich og Arlanda. Vi vil heve Bergen Business Park opp på et solid nasjonalt nivå, sier Lorentzen. Da Comfort hotell åpnet gikk Flesland fra 200 til 800 hotellrom, et antall som han tror holder på ganske lang sikt. – Hotellet går veldig bra og har blitt et godt tilbud til de reisende. Vi tror markedet er mettet akkurat nå og at det nok blir en stund til neste hotell på Flesland. Men det skjer mye rundt oss også, så jeg skal aldri si aldri, påpeker Lorentzen.

Lyst til å leie i Bergens første kontorbygg i massivtre? Veidekke forplikter seg til FNs togradersmål og vi er Norges mest erfarne utbygger av store prosjekter i massivtre. Ved å velge massivtre reduseres klimagassutslippene i bygget med 45 %.Bygget skal sertifiseres som BREEAM-EXCELLENT hvor det stilles høye krav til hvordan prosjektet utformes, både med tanke på materialer, transport, avfall og energi. Fantoftparken har målsetning om å bli et nullenergibygg, med bruk av solceller og batteripark.

Veidekke starter nå å bygge sitt nye regionkontor sentralt beliggende på Fantoft, med åpen og luftig utsikt over den grønne Storetveitmarken, kun 300 meter fra Fantoft bybanestopp. Vil du ha en fremtidsrettet arbeidsplass sammen med oss i Veidekke? Vi har inntil 3.000 m² ledig, som kan skreddersys til din arbeidsdag. Veidekke Eiendom er en del av Veidekke som er et av Skandinavias ledende entreprenørselskap og eiendomsutviklere med en omsetning på 32 milliarder kroner (2017) og 8 000 ansatte. I Veidekke Eiendom kombinerer vi lang entreprenørerfaring med ambisiøse ideer for å gi hele områder nytt liv og nye muligheter. I våre nabolag skal folk vokse og trives i generasjoner. Vi skal skape boliger som speiler hvordan folk helst vil bo. Det vi bygger er en følelse av å høre til.

Veidekke bygger bærekraftige nabolag

Kontakt oss for en prat om fremtidens kontor: Kurt Furnes Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS Kurt.Furnes@em1.no +47 904 122 70 Kristoffer Evjen Prosjektleder Veidekke Eiendom AS kristoffer.evjen@veidekke.no +47 930 92 552 www.fantoftparken.no

136

BERGEN

ESTATE 01/19

NYTT FRA BERGEN Nyheter fra Estate Vest

Skal selge storbygg Kyte Næringsmegling har fått salgsoppdraget når BKK skal selge Kokstadvegen 37. Eiendommen har et areal på 30 000 kvadratmeter. BKK-bygget BKK-bygget har et samlet areal på 30 000 kvadratmeter.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: BKK

nvestorene som vil ha økt eiendoms eksponering i Bergen kan nå få en skikkelig godbit når BKK går i gang med salgsprosessen for K okstadvegen 37. Eiendommen er i dag adresse for BKKs hovedkontor og lager og verksted knyttet til nettvirksomheten. Det samlede bruttoarealet er på 30 000 kvadratmeter, med ca 50/50-fordeling kontorareal og lager/verksted. – Eiendomsforvaltning er ikke kjernevirksomhet for BKK. Sett fra et økonomisk perspektiv vil det også være mer gunstig å selge bygningene vi eier på Kokstad i dag, for så å eventuelt leie tilbake areal. Hvor lenge leieperioden skal vare er ikke avklart enda, vi vurderer ulike alternativer, sier konsernsjef, Jannicke Hilland.

USIKKER VERDI I og med at BKK ikke har bestemt lengde på en leiekontrakt, blir det vanskelig å antyde en verdi på eiendommen. Men jo lengre leiekontrakt de tegner, jo høyere blir den. Legger man til grunn en forsiktig verdi på rundt 13-14 000 kroner per kvadratmeter på grunn av en kortere leiekontrakt, får man en verdi rundt 400 millioner kroner. Bygningsmassen består av flere bygg og ligger lokalisert på et aktivt og attraktivt næringsområde på Kokstad, med god kjøreadkomst. Det er parkering på bakkeplan og i eget innebygd anlegg under bakken. Tomten er på 50 mål. Det er Kyte Næringsmegling som i samarbeid med BKK skal tilrettelegge eiendommen for salg.

Modulvegger –Modulvegger din komplette innredningsleverandør fra A til Å

- en av de ledende produsentene i Norge innen fleksible vegger og himlinger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav. Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

www. bla ke. no

MV-Trespiler MV-Trespiler MV-Trespiler

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

W hjort.no

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort DA

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 22 31 32 78 E: personskade@svw.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

/AdvokatfirmaetHjort/

W www.svw.no

/svwpersonskade/

ADVOKAT

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

W hammervollpind.no

Hammervoll Pind

SANDS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

P: PB 1829 Vika 0123 T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

/HammervollPind/

ANSKAFFELSESBISTAND

Besparende mellomledd

W www.confidon.no

/steenstrupstordrange/

BRANNVERN

Confidon AS

Firesafe

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

Markedsekspertise: Kontormøbler. Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

/confidonas/

W firesafe.no

/firesafenorge/

BANK

W bnbank.no

W www.sands.no

BN Bank

Pareto Bank

A: Tordenskioldsgate 8-10

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W pareto.no

CATERINGTJENESTER

W fazer.com

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fazer Food Services AS

Anthon B Nilsen Eiendom

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Øvre Vollgate 9

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom. Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

/fazernorge/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W banenoreiendom.no

/abneno/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Bane NOR Eiendom AS

Braathen Eiendom

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

En annen standard.

/banenoreiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W bryneiendom.no

W abne.no

W braatheneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Bryn Eiendom AS

DNB Næringseiendom AS

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

Største utleier på Bryn!

Din suksess er vår suksess.

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

W leietakerdnb.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W eiendomsspar.no

Eiendomsspar

Fram Eiendom

A: Olav Vs gate 6

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

P: PB 1350 Vika 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

/eiendomsspar/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

Ferd Eiendom

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

SOSIALE ENTREPENØRER

W www.fabritius.no

W ferd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fortin.no

/FramEiendom/

FORTIN AS

Karlander Invest AS

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

W kinvest.as

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W klpeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

KLP Eiendom

Loe Utvikling AS

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

A: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

P: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

/klpeiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W loe.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Myren Eiendom AS

Mustad Eiendom

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

W myreneiendom.no

W mustadeiendom.no/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/mustadeiendom/

NCC Property Development AS

NHP Eiendom

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn. W ncc.no

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Njord Real Estate AS

NREP

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

A: Ruseløkkveien 6, 5.etasje, 0251 Oslo

P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no

P: PB 4227, 8608 Mo i Rana T: 995 01 097 E: info@nrep.no

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

NREP er en integrert investor, utvilker og produktinnovatør innen eiendom som ønsker å gjøre eiendomsbransjen bedre. Vi utnytter vårt tverrfaglige team for å skape skape langsiktige verdier for leietakere, investorer og samfunnet som helhet.

W njordrealestate.no

W nrep.com/no/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Oslo Areal

OXER Eiendom

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W osloareal.no

W oxer.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

/peabnorge/

W ragde.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Stor-Oslo Eiendom

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende eiendomsutviklingsselskaper. I tillegg har vi ca. 260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk. Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

W scd.no

W soeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W skullerudpark.no

Skullerud Park

SpareBank1 Forsikring AS

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

/skullerudpark/

W sparebank1.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SKB Eiendom AS

Thon Eiendom

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W skb.no

/SpareBank1/

W thoneiendom.no

/thoneiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Telenor Eiendom Holding AS

Varde-Eiendom AS

A: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no

P: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu T: 09011 E: telenor.eiendom@telenor.com Inspiring and sustainable facilities where ideas are created.

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

W telenoreiendom.no

W vardeeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

W ogreideiendom.no

Øgreid Eiendom

Aberdeen Standard Investments

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

P: Postboks 2882-Solli, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeenstandard.com

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling innenfor bolig- og næringsprosjekter i Stavangerregionen.

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

/ogreideiendom/

EIENDOMSFORVALTER

W amstrat.no

W aberdeenstandard.no

EIENDOMSFORVALTER

Amstrat

Braathen Eiendom

A: Amstrat AS, Drammensveien 133

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: AMSTRAT, Drammensveien 133, 0277 OSLO T: 928 44 646 E: info@amstrat.no

P: PB 1915 Vika 0124 Oslo T: 23 12 23 12 E: post@braatheneiendom.no

Proaktiv forvaltning og utvikling av kommersiell eiendom for private og institusjonelle investorer.

En annen standard.

/amstrat.no/

W braatheneiendom.no

EIENDOMSFORVALTER

Fazenda Asset Management AS

Malling & Co Forvaltning

A: Grunningen 2 0250 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

W fazenda.no

W malling.no

EIENDOMSFORVALTER

W mustadeiendom.no/

Mustad Eiendom

OXER Eiendom

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

/mustadeiendom/

W oxer.no

EIENDOMSFORVALTER

W scandinaviegaarden.no

/mallingco/

Scandinaviegaarden

Totalplan

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

/scandinaviegaarden/

W totalplan.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

W caverion.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

Caverion Norge

Multiconsult

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

Vi er en ledende teknisk totalentreprenør. Vi designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger. Vår styrke er kompetanse og tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

/Caveriongroup/

EIENDOMSRÅDGIVNING

W gk.no

/Multiconsult/

EIENDOMSRÅDGIVNING

GK Gruppen AS

NCM Development AS

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Akersgaten 43, N-0158 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: Akersgaten 43, N-0158 Oslo T: (+47) 23 11 89 00 E: post@ncmd.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

Retailspesialisten som rådgir og hjelper deg å finne rett leietaker. Bistår i utvikling og etablering av handelsparker, kjøpesenter, restauranter og alt innen retail.

/GKInneklima/

EIENDOMSRÅDGIVNING

W stemaradgivning.no

W multiconsult.no

W ncmd.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

STEMA Rådgivning

Sweco Norge AS

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet. W sweco.no

/SwecoNorge/

EIENDOMSSERVICE

W caverion.no

Caverion Norge

GK Gruppen AS

A: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo T: 22 87 40 00 E: info@caverion.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Caveriongroup/

EIENDOMSSERVICE

W iss.no

/GKInneklima/

EIENDOMSSERVICE

ISS Eiendom

Ren Service AS

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

ISS Eiendom - en komplett leverandør av eiendomstjenester

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

/issworld

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

W datek-inst.no

W gk.no

W renservice.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

Datek Installasjon AS

Wennevolds Elektro AS

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

A: Pottemakerveien 2, 0903 Oslo

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

P: PB 167, Kalbakken T: 23 06 87 50 E: info@wennevolds.no

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

Totalleverandør av elektriske installasjoner.

/DatekInstallasjonas/

W wennevolds.no

ENTREPRENØR

W moelven.no

ENTREPRENØR

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

/Moelven/

FORVALTNINGSSYSTEM

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

FORVALTNINGSSYSTEM

Aareon Norge AS

ON Property AS

A: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

P: Karl Johans Gate 5 , 0154 Oslo T: 915 41 299 E: info@aareon.no

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

Aareon (tidl. Incit AS) hjelper eiendomsaktører å øke kundefokus og lønnsomhet. Vi gjør dette med støtte fra Incit Xpandmarkedets mest effektive eiendoms- og finanssystem.

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

W aareon.no

W on.no

FACILITY SERVICE

W 4service.no

4Service

Kirkestuen AS

A: Sandviksveien 26, 1363 Høvik

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

P: Sandviksveien 26, 1363 Høvik T: 400 65 067 E: marius.pedersen@4service.no

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. Løsninger som passer dine behov.

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

W kirkestuenas.no

/kirkestuenas/

GRAFISKE TJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

Merkur Grafiske AS

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

W merkurgrafisk.no

W ramsoskar.no

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W moelven.no

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

/Moelven/

KANTINETJENESTER

W fazer.com

/ramsoskar.no/

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

Fazer Food Services AS

Metos AS

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: aste.haukvik@fazer.com

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

/fazernorge/

W metos.com/aligroup.com

/Metos/

NÆRINGSMEGLING

W cwrealkapital.no

NÆRINGSMEGLER

Cushman & Wakefield Realkapital

Malling & Co Markets

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

/CWRealkapital.no/

PERSONALRESTAURANT

W malling.no

/mallingco/

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

De 3 Stuer T: 974 00 100 E: de3stuer@de3stuer.no

B:MOVED AS A til Å Relokaliseringstjenester

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

B:MOVED AS

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

Vi driver personalrestauranter etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept. Vi har i over 30 år levert kvalitet og matglede til 25 000 daglige bespisende. Med en sterk hjemmelaget matprofil, og med ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W de3stuer.no

W bmoved.no

RENHOLD

W renpluss.no

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

Ren Pluss

2clean AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Hovfaret 4, 0275 Oslo

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre. Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte. For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF. W 2clean.no

MAG ASI NE T FOR E I E ND OMSB R A NS J E N