det åpne marked er markedsmessige. Dersom kommunen mener at det foreligger verdireduserende forhold som skyldes eierens bruk av eiendommen, bør det være opp til kommunen å dokumentere dette som ledd i takseringsprosessen.
J JUSS Bjørn-Olav Johansen, Charlotte Eikeland Larsen og Fredrik Falbach
Avvik mellom eiendomsskattegrunnlaget og omsetningsverdien kan tenkes gå begge veier, det vil si at eiendomsskattegrunnlaget kan bli fastsatt både høyere og lavere enn det eiendommen vil kunne avhendes for på det frie markedet. Et grunnleggende spørsmål er hva som skal anses som eiendommens omsetningsverdi. På generelt grunnlag er omsetningsverdi den verdien eiendommen kan omsettes for på det frie markedet. Et begrep som benyttes ofte i relasjon til eiendomsskatt er imidlertid «objektivisert omsetningsverdi». Begrepet er ikke definert i eiendomsskatteloven, men er utpenslet gjennom rettspraksis hvor det er lagt til grunn at det for eiendomsskatteformål skal sees bort fra verdiendrende forhold som skyldes eierens bruk av eiendommen. Begrepet objektivisert omsetningsverdi kan få betydning ved ugunstige eller gunstige kontrakter eier måtte ha inngått og som kan påvirke omsetningsverdien. Markedsmessige forhold eller andre objektive verdireduserende forhold skal imidlertid hensyntas med mindre de er uttrykk for en atypisk og forbigående utvikling. I de fleste tilfeller vil derfor en objektivisert omsetningsverdi være sammenfallende med det man vanligvis anser som ordinær omsetningsverdi ved fritt salg. Det har formodningen for seg at kontrakter som inngås på
DE ENKELTE KOMMUNENE ER STYRENDE
Nivået på eiendomsskattegrunnlaget i de enkelte kommunene styres av det takstnivået kommunen legger seg på ved alminnelig taksering. Med takstnivå menes det relative forholdet mellom eiendomsskattegrunnlaget og omsetningsverdien. Kommunene har full adgang til å fastsette et takstnivå som er lavere enn omsetningsverdien. Forutsetning er da at dette takstnivået gjør seg gjeldende for alle eiendomsskattepliktige eiendommer i kommunen. Med andre ord må forholdet mellom eiendomsskattegrunnlaget og omsetningsverdien være likt for alle eiendommer i kommunen. Det er derfor feil når mange eiendomsbesittere slår seg til ro med at eiendomsskatten er utskrevet i samsvar med loven så lenge eiendomsskattegrunnlaget for eiendommen er lavere enn antatt omsetningsverdi. Samtidig er det viktig å presisere at antatt omsetningsverdi danner et øvre tak for hvor høyt eiendomsskattegrunnlaget kan fastsettes. I de tilfellene der kommunen har fastsatt et eiendomsskattegrunnlag som overstiger omsetningsverdien, skal eiendomsskattegrunnlaget derfor settes ned. Det er videre slik at eiendomsskattegrunnlaget normalt gjelder for minimum 10 år av gangen, og da må det være slik at takstgrunnlaget ikke på noe tidspunkt i den angjeldende ti-årsperioden overstiger antatt omsetningsverdi.
Bjørn-Olav Johansen er advokat/partner i Deloitte Advokatfirma AS. Charlotte Eikeland Larsen er fast advokat i Deloitte Advokatfirma AS. Fredrik Falbach er fast advokat i Deloitte Advokatfirma AS
Det konkrete eiendomsskattegrunnlaget må som sagt også være i samsvar med takstnivået i kommunen. Finansdepartementet har uttalt at differensiering av takstnivået for ulike eiendomstyper på andre grunnlag enn forskjell i omsetningsverdi, vil være i strid med hensynet til likebehandling. Dette betyr at dersom et flertall av eiendommene i kommunen har et takstnivå som ligger rundt ca. 60 prosent av omsetningsverdi, vil dette takstnivået også danne en øvre ramme for takstnivået på øvrige eiendommer.
ESTATE MAGASIN | N°1 2015
099