Gayrimenkul MagazinERA - Yaz 2016 by ERA Turkiye

G A Y R İ MENKUL

Medya Edİtörlerİ Gözünden Gayrİmenkul Sektörü

• Dosya: Kartal Bölgesİ Röportaj: Prof. Dr. Altınok ÖZ • Röportaj: Alİ Saydam - İletİşİmcİ Gözünden Sektör • Tatİlcİnİn İlgİsİ Yazlık VE Fİyatları • Röportaj: Ceyhan SALDANLI • Konuk Mİmar: Banu BİNAT • Hukuk: Kentsel Dönüşümde Gecİken İnşaatlar • İnşaat Patronlarının Faİz İndİrİmİ Yorumları • Gayrİmenkul’de Lİderler Zİrvesİ 2016

YAZ 2016

GÖZ ÖNÜNDE OLUN

Evinizi olabilecek en iyi fiyatla, en kısa sürede satmak için görünürlüğünüzü arttırmalısınız. ERA Uluslararası Portföy Koleksiyonu, evinizin en görünür hale gelmesi için kullandığımız çok sayıda araçtan sadece biri. ERA Gayrimenkul’le iletişime geçerek sektörün en başarılı profesyonelleriyle işbirliği yapmakla kalmıyorsunuz, derin bilgi birikimine sahip, size hak ettiğiniz hizmeti sunma konusunda en yetenekli uzmanlardan oluşan global bir ağa da ulaşıyorsunuz. Bİr ERA Profesyonelİ İle çalışmak, global bİr gayrİmenkul ağıyla çalışmaktır.

www.eraturkiye.com.tr

ÖNSÖZ

Merhaba, Öncelikle dergimizin ilk sayısına gösterdiğiniz ilgi için çok teşekkür ediyorum. Sektörün öncü markası olarak ne kadar doğru bir çalışma yaptığımızı sizlerden gelen değerli yorumlar sayesinde görmüş olduk. İlk sayımızda da söylediğim gibi MagazinERA’yı hep birlikte sektörel bir iletişim platformu haline dönüştüreceğiz. Bunun temelini attığımız ilk sayının ardından şimdi de ikinci sayımızın heyecanı içerisindeyiz.

Can EKŞİOĞLU Yönetim Kurulu Başkanı ERA G a y r i m e n k u l T ü r k i y e

Bu sayıda da sektör adına çok değerli isimler ile bir araya geldik. Özellikle bu zamana kadar bizlere destek olan önemli medya mensuplarından gayrimenkul sektörü hakkında değerlendirmelerini aldık. Hep iş adamlarının, sektör temsilcilerinin yorumlarına yer veren gazeteci dostlarımızı bu sefer biz dinlemek istedik. Yaptıkları değerlendirmelerin hepimize ışık tutacağı inancındayım. 2016 yılının ilk altı ayını geride bıraktığımız bu günlerde gayrimenkul sektörü analiz raporlarına göre hem birinci el konut satışları hem de ikinci el konut satışlarının artığını görüyoruz. Gayrimenkul sektöründeki hızlı yatırımların ve konut satış rakamlarının yılın ikinci yarısında da artarak devam edeceğini ve bu yıl da geçtiğimiz yıla nazaran yeni bir rekor kırılacağını öngörüyoruz. Konut alım- satımındaki hacmin büyük olması yerli ve yabancı gayrimenkul danışmanlarının Türkiye’ye ilgisini de artırıyor. Gayrimenkul danışmanlığı sektörü üzerine hükümetin yapmış olduğu yasal çalışmaların tamamlanmasının ardından sektör adına büyük bir yol kat edilmiş olacak. ERA Gayrimenkul Türkiye olarak, gayrimenkul sektörünün hizmet kalitesini ve sektörün itibarını yükseltmeye, sektördeki eğitimli profesyonellerin sayısını artırmaya, ERA’nın dünyadaki başarısını global bir marka olarak Türkiye’ye taşıma misyonumuza devam ediyoruz. Artan konut satışları ile paralel olarak, her geçen gün ailemize dahil ettiğimiz yeni franchising ofislerimiz ile birlikte Türkiye’nin farklı illerinde adımızdan söz edilmesinin gururunu yaşıyoruz. İşimize olan inancımız, içimizde ki heyecanımız ile büyüyor, gelişiyor. Steve Chandler “Bir amaç, ancak onu yazıya geçirildiği zaman, güç kazanır” diyor. Biz de dergimiz aracılığıyla gücümüze güç katmaya devam ediyoruz. Keyifle okumanız dileğiyle... Sevgilerimizle

1 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

1 >

İÇİNDEKİLER 04

MAGAZİN ERA İMtİYAZ Sahİbİ İmtiyaz Sahibi ve Sorumlu Yazı İşleri ERA Türkiye, ERA Gayrimenkul Hizmetleri A.Ş adına Can Ekşioğlu GENEL YAYIN YÖNETMENİ Evren Temizkalay Sorumlu Yazı İşlerİ Müdürü Gürkan Akkuş Grafik Tasarım Zeynep Koç YAYIN KURULU Can Ekşioğlu, Mustafa Baygan, Gürkan Akkuş, Ufuk Şevki, Kadir Tümen, Bahar Ünal, Evren Temizkalay

KatKIDA BULUNANLAR Ali Yüksel, Ali Saydam, Ceyhan Saldanlı, Banu Binat, Ayla Özer, Denizhan Erkoç, Hatice Kolçak, Hüseyin Belibağlı, Mehmet Canıtatlı, Yavuz Karaman, Haldun Ersen, Yıldıray Gökkaya, Altınok Öz, Ece Türköz, Azerşin Saraç, Çağdaş Ülgür Abone ve Reklam Rezervasyon Evren Temizkalay Evren.temizkalay@eraturkiye.com.tr

Yönetİm Yerİ Bağdat Cad. No: 240/A Göztepe Kadıköy - İstanbul Telefon +90 216 386 1371 info@eraturkiye.com.tr YAPIM ERA Türkiye, İş Geliştirme Departmanı BasKI VE CİLT Umur Basım Dudullu OSB Mahallesi 2.Cadde No:5 P.K. 34776 Ümraniye - İstanbul Telefon: +90 216 645 62 00

Yayın Türü 3 Aylık, Süreli, Global Basım Yeri ve Tarihi İstanbul, AĞUSTOS 2016 Yayınlanan ilanların ve yazıların sorumluluğu ilan sahiplerine aittir.

2 >

30 2 ÖNSÖZ 4 SEKTÖREL HABERLER 5. GAYRİMENKULDE LİDERLER ZİRVESİ 2016 9 DOSYA MEDYA EDİTÖRLERİ GÖZÜNDEN GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 30 KARTAL DOSYASI RÖPORTAJ - OP. DR. ALTINOK ÖZ: 31 BİN KİŞİYE DEPREME DAYANIKLI EV SAĞLADIK KARTAL’A YATIRIM ZİRVESİ 34 SEKTÖREL ANALİZ İNŞAAT PATRONLARININ FAİZ İNDİRİMİ YORUMLARI 36 PROJE 38 SEKTÖREL HABERLER 40 SEMİNER GAYRİMENKULDE YÜKSEK KAZANÇ SEMİNERİ

48 42

70 42 GAYRİMENKUL HUKUKU ALİ YÜKSEL KENTSEL DÖNÜŞÜMDE GECİKEN İNŞAATLAR 46 KENTSEL DÖNÜŞÜM HALDUN ERSEN 48 RÖPORTAJ ALİ SAYDAM - İLETİŞİM DUAYENİ GÖZÜYLE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 52 EĞİTİM BROKER VE OFİS ASİSTANLARI 56 ETKİNLİK ERA IBC TÜRKİYE 62 KONUK MİMAR BANU BİNAT 68 SEKTÖREL HABERLER TATİLCİNİN İLGİSİ YAZLIK FİYATLARINI UÇURDU 70 MEKAN SOPRANO’S 73 ÇEVRE BİR İNOVASYON ŞİRKETİ: AYDEM ŞİFA BAHÇESİ NASIL YAPILIR?

3 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

3 >

SEKTÖREL HABERLER

5. Gayrimenkulde Liderler Zirvesi

“Gayrimenkulde Finansman Modelleri ve Alternatifleri” Sonuç Bildirgesi / 28 Nisan 2016 - İstanbul

ERA Türkiye’nin Platin Sponsoru olduğu, her yıl ve bu yıl beşincisi düzenlenen “5. Gayrimenkulde Liderler Zirvesi” 28 Nisan Perşembe günü MarrIott Hotel Şişli’de yapıldı.

4 >

Platin sponsorluklarını Türkiye İş Bankası, Avrupa Konutları, Nef, Era Türkiye ve Propa Holding ve Ak Portföy’ ün yaptığı zirvenin, ana sponsorları ise; 24 Gayrimenkul ve Pörtföy Yönetimi, Gayrimenkul hukuku Enstitüsü ve tskb Gayrimenkul Değerleme, Türkiye Değerleme Birliği uzmanları tarafından desteklenen zirvede, sektörel bilgi sponsoru Reidin, sektörel dergi sponsoru Gayrimenkul Türkiye, sektörel internet sponsoru hürriyetemlak. com, sektörel pazarlama sponsoru Zingat, sektörel iletişim sponsorları ise; emlakdream. com, emlakwebtv ve Kuzeybatı Gayrimenkul oldular. Gayrimenkul ve Bankacılık sektöründen önemli konuşmacıların katıldığı zirveye, her yıl olduğu gibi yoğun bir katılım oldu.Ana teması “Gayrimenkulde Finansman Modelleri ve Alternatifleri” olan,açılış konuşmaları Sermaye 5 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

Piyasası Kurumu Başkanı Sn. Vahdettin Ertaş ve GYODER Başkan Yardımcısı Sn. Haluk Sur tarafından gerçekleştirilen ve 3 ana oturumdan oluşan zirvede önemli değerlendirmelerde bulunuldu. 1. Oturum: “Makrodan Mikroya Gayrimenkul Finansmanına Genel Bakış” 5. Gayrimenkulde Liderler Zirvesi 1.i oturumu, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Başkanı Sn. Bekir Yener Yıldırım’ın oturum başkanlığında Sermaye Piyasası Kurumu Başkan Yardımcısı Sn. Tevfik Kınık, Şeker Finans Murahhas Azası Sn. Bahadır Teker ve REIDIN Avrupa Bölgesi İş Geliştirme Direktörü Sn. Mete Varas’ın katılımıyla gerçekleşti. Oturumda öne çıkan görüşler aşağıda derlenmiştir: ● Genel resme baktığımızda gayrimenkul yatırımlarının tüm dünyada çok önemli büyüklüklerde devam ettiği belirtildi. Örneğin

ABD’de yıllık gayrimenkul yatırımı 100 milyar dolarların üzerinde, Avrupa da bu rakamlara yakın olan sektörün ana pazarların Kuzey Amerika, Avrupa ve Avusturya-Çin olarak karşımıza çıktığı belirtildi. ● İster gayrimenkul olsun ister başka bir endüstri uluslararası yatırımcı karar verirken “şeffaflık”, “risk” (döviz kuru-yerel ortak zorunluluğu ve kalitesi-düzenlemeler gibi), “likiditasyon-çıkış kolaylığı” ve özellikle gayrimenkul için “ürün çeşitliliği ve kalitesine” önem verdiği vurgulandı. ● Gayrimenkul özelinde özellikle uluslararası yatırımcılardan Türkiye’ye girmeye çalışıp giremeyenlere ya da girip çıkanlara yoğunlaşarak bunların “başarısızlık” nedenleri üzerinde çalışmak çok yararlı olacağı ifade edildi. Özellikle dünya ekonomisinin dalgalandığı dönemlerde (2008 Krizi sonrası) yatırımcılar açısından Türkiye piyasasının algısı (Brezilya ve Rusya gibi ortak algılanan pazarlar

çerçevesinde) çok da olumlu olmadığı belirtildi. Bu nedenle riskleri sebepleri ile birlikte değerlendirmekte fayda olduğunun altı çizildi. ● Şeffaflık ancak güvenilir veri yaratılarak sağlanabilir. Güvenilir ve ulaşılabilir veri yaratmak Türkiye için çok önemli bir gelişme alanı sağlayabilecektir. Ürün açısından da şeffaflık ve güven en kolay Sermaye Piyasası Kurulu tarafından onaylanmış enstrümanlarla sağlanabilir. ● Her şeyden önce temel olarak söylemek gerekir ki düzenleyici otoritelerin görevi uygun kanalları açmak olmalıdır. ● Otoritenin misyonu ana düzenlemeleri sektörle biraraya gelerek, genel ekonomik koşullara/ hedeflere ve ülkenin menfaatlerine azami ölçüde dikkat ederek yapıp gelişmenin doğrudan piyasa oyuncuları tarafından serbest olarak sağlanmasına imkan sağlamak olmalıdır. ● 2008 Global Krizinden sonra 5 >

borçluluk tüm dünyada limitlere geldiğinden “konvansiyonel” finansman yöntemleri ötesinde “sermaye piyasaları” çok önemli bir enstrüman olarak ön plana çıktığı söylendi. Türkiye’dede özellikle Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları açısından geçtiğimiz son 4-5 yıl içinde çok önemli düzenlemelere imza atıldığının altı çizildi. ● Düzenleyici otorite olarak SPK’nın iki önemli kriterinin olduğu belirtildi: Ekonomik kalkınmaya katkı ve yatırımcıların hak ve çıkarlarının sürdürülebilir bir şekilde korunmasını sağlamak. Bu iki önemli kriter/ görev sebebi ile düzenleyici otorite zaman zaman sektöre ters gelen, sürtüşme yaratan bazı kararlar alsa da bu yukarıda da belirtildiği gibi piyasalaraın kendi dinamikleri ile ülke hedeflerinin birarada değerlendirilerek doğru olanın 6 >

bulunmasına çok önemli katkı sağladığı söylendi. ● İlgili oturumda, 2008’den sonra dünyanın değiştiği ve çok farklı bir dünyayı yaşamaya başladığımızı ifade edilerek, ABD tarihin en fazla emisyon hacmi ile dünyayı paraya boğduğu ve bunun karşılığı henüz bulunamadığı, bunun bir anlamda enflasyon ihracı anlamına geldiği belirtildi. ● Fonlama yapısındaki bu önemli değişikliğingayrimenkul sektörü açısından da 2007-2008 öncesi ve sonrası arasında çok ciddi bir farklılık yarattığı vurgulandı. ● Uzun vadeli yatırımların artırılması, borçlanma maliyetlerinin azaltılması ve konvansiyonel finansman yöntemleri yerine, bankacılık sisteminin ötesinde sermaye piyasalarında sektöre bir kaynak yaratabilmenin çok önemli olduğu söylendi.

Oturumda gayrimenkul yatırım fonları, kira sertifikaları, gayrimenkul sertifikaları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları gibi enstrümanların daha da geliştirilip yaygınlaştırılması gerektiği belirtildi. ● Sermaye piyasalarının bugüne kadarki menkul kıymet bazlı gelişimi nedeniyle gayrimenkulü çok tanımadığını kabul etmenin doğru olduğunu ve bu piyasaların hızla gayrimenkulü tanıyıp kullanmaya alışmasına katkı sağlanması gerektiği belirtildi. Bunun da gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarının yaygınlaşması ile mümkün olabileceğinin altı çizildi. ● Sadece sermaye piyasası oyuncuları değil aslında genel olarak bankacılık sisteminin de gayrimenkul piyasasına uzak olduğu, gayrimenkulde uzmanlaşmış bankacıların/bankaların oluşması, sektörü, ürünü bilen bankacıların projeleri çok daha sağlıklı ●

değerlendirip fonlamasınaimkan sağlayacağı vurgusu yapıldı. Sonuç olarak gayrimenkul finansmanında sermaye piyasası, bankacılık ve gayrimenkul sektör bilgisi başarı için, doğru finansman için hayati önemde olduğu belirtildi.

●

2. Oturum: “Gayrimenkul Finansmanının Önemi ve Sektöre Katkıları” 5. Gayrimenkulde Liderler Zirvesi 2. oturumu, GYODER Başkan Yardımcısı Sn. Haluk Sur’un oturum başkanlığında Sinpaş GYO Genel Müdürü Sn. Seba Gacamer, 24 Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Sn. Aziz Yeniay, Avrupa Konutları Yönetim Kurulu Başkanı Sn. Süleyman Çetinsaya, NEF İcra Kurulu Başkanı Sn. Erden Timur ve AK Portföy Genel Müdürü Sn. Dr. Alp Keler’in katılımıyla gerçekleşti. Oturumda öne çıkan görüşler aşağıda derlenmiştir:

Gecekondulaşma Türkiye’nin gelişimini etkiledi. Barınma ihtiyacında sıkıntı çekildi. İstanbul’daki konut stoğunun %60-%70i vasıfsız durumda. 2000li yıllarla birlikte nitelikli konut projelerinin artması önemliydi. Ancak diğer taraftan her ne kadar nitelikli, vasıflı, sosyal donatılı yapılaşmanın olması önemli olsa da, günümüzde finansman daha da önemli hale geldi. ● Y Kuşağı ülke nüfusunun %25ini oluşturuyor ve yapılan araştırmalar bu kesimin en büyük hedefinin konut sahibi olmak olduğunu ortaya koyuyor. Bankacılık tarafında konut kredilerinin hacmi son 5 yılda %88 oranında arttı. Krediler ödeme kabiliyeti olan kişilere veriliyor. Mevcut durumda kredilerde ödeme disiplini yüksek. Ancak faiz oranlarına duyarlılık talep açısından belirleyici olmuş durumda. Dolayısıyla gayrimenkul sektörünün sadece kredi ile finansman sağlanan bir yapıdan çıkarılarak sermaye piyasalarının da imkan tanıdığı farklı model/ finansal araçlar ile desteklenmesi gerekiyor. Dolayısıyla ilgili oturumda öne çıkan konu Türkiye’de sermaye piyasaları ile gayrimenkul piyasalarının entegrasyon sürecinin hızlanarak devam edeceği yönünde oldu. ● Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) gayrimenkul sektörünün şeffaf, güvenilir ve kurumsal temsilcileri olduğunun vurgulandığı oturumda, gayrimenkul yatırım fonlarının(GYF) Türkiye’deki yükselişine dikkat çekildi. ● Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün yabancı yatırımcılar nezdinde itibarının yüksek olduğu vurgulanarak fonlarla birlikte yerli ve yabancı yatırımcıların profesyonel ve şeffaf bir ürüne kavuşacakları ifade edildi. ● Gayrimenkul Yatırım Fonlarına ilişkin esas büyüme beklentisinin 2018 yılı olacağı belirtilerek, gayrimenkul yatırım fonlarının 10 milyar dolarları bulan büyüklüğü ve kurumsal müşterilerden gelen katılımı yönetmeye ●

7 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

başlayacakları söylendi. Diğer taraftan oturum kapsamında ele alınan konuşmalarda, bireysel emeklilik sisteminin gayrimenkul finansmanında etkili bir noktaya çekilerek bu sayede likiditenin sağlanabileceği, menkul kıymetleştirme uygulamasının sektörünün gelişimi için önemli olduğu da vurgulandı.

●

3. Oturum: Gayrimenkul Finansmanında Alternatiflerin Tüketiciye Yansımaları 5. Gayrimenkulde Liderler Zirvesi 3. oturumu, İstanbul Üniversitesi İşlmetme Fakültesi Finans Anabilim Dalıöğretim üyesi Sn. Ali Hepşen’in oturum başkanlığında Türkiye İş Bankası Bireysel Krediler Müdürü Sn. Recep Haki, ERA Türkiye Yönetim Kurulu Başkanı Sn. Can Ekşioğlu, PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Sn. Ersun Bayraktaroğlu ve TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Sn. Makbule Yönel Maya’nın katılımıyla gerçekleşti. Oturumda öne çıkan görüşler aşağıda derlenmiştir: ● Türkiye’nin gayrimenkul piyasası yeni konut satış adedinde dünyada 5. sıraya kadar yükseldiği vurgulandı. Bununla beraber

ZİRVEDE, Türkiye’nin gayrimenkul piyasası yeni konut satış adedinde dünyada 5. sıraya kadar yükseldiği vurgulandı. Bununla beraber gayrimenkul satışlarının imalata yansımasının önemli bir konu olduğu belirtildi.

gayrimenkul satışlarının imalata yansımasının önemli bir konu olduğu vurgulanırken; ülkemizde yeni verilen inşaat ruhsatı rakamlarının ABD‘deki rakamlarla kafa kafaya gittiği daha da önemlisi 925.000 olan ruhsatın 700.000 adedinin tamamlanarak imalata dönüştüğünü belirtildi. Gayrimenkul sektöründeki satışlarındaki artışların fiyatlara yansımasına gelince; TCMB’nin son 5 yıllık verilerine göre gayrimenkul fiyatlarında ortalama %20 artış yaşandığına işaret edildi. ● Gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerin bazılarının söylediği gibi bir balonun olduğu sorusu sorulmuş; son 5 yıldaki fiyatların enflasyondan arındırılmış rakamının %32lik bir artışa tekabül etmesi de göz önünde bulundurularak balondan söz etmenin doğru olmadığı belirtildi. Söz konusu fiyat artışlarının fiktif olup olmadığı konusundaki tartışmayla ilgili olarak ülkedeki gayrimenkullerin 1/3 ünün riskli konut olduğu ve bu rakamın 6,5 milyon konuta tekabül ettiği göz önünde bulundurulduğunda basit bir hesapla sadece kentsel dönüşümün fiyat artışına etkisinin yıllık %3-4 arasında olacağı vurgulandı. ● Bunun yanı sıra nüfus artışının gayrimenkul fiyatındaki artışa %1-3 arasında katkısının olacağı ve yabancı yatırımcıların da fiyat artışına etkisinin %1 civarında olduğu ve artma potansiyelinin yüksek olduğu vurgulandı. ● Bankacılık sektörünün gayrimenkul piyasalarına yöenlik 3 amacının “Nakdi finansman sağlamak; projelere ticari finasman sağlamak ve alıcıların finansmanını konut kredileri ile sağlamak” olduğu vurgulandı. ● Konut kredilerindeki tüketici eğiliminin faiz oranlarının %1 ve altı bandında olmasının sağlanması yönünde olduğu ancak önemli olanın yatırım yapılan gayrimenkul fiyatındaki artışın olduğunu belirten Sn. Haki ülkemizdeki konut kredisi hacminin GSYİH’nın %7 sine denk geldiğini söyledi. Verilen konut finansmanı kredilerinin yarısının ●

özel bankalardan karşılandığı ancak fiyat ve vade maliyetleri gözönünde bulundurulduğunda özel bankaların konut finansmanında verecekleri destek konusunda zorlanacakları görüşünü dile getirdikten sonra bu konunun ise çözümsüz olmadığını belirtip yapılabilecekleri şu şekilde sıraladı: Avrupa Yatırım Bankası’nın 200 milyon Euro fon desteği, Alman Katılım Bankası fonları, ülkemizde ilk olarak Akbank tarafından gerçekleştirilen ve halihazırda Vakıfbank tarafından hazırlıkların tamamlandığının açıklandığı ipotek teminatlı menkul kıymet ihraçları ve son olarak da %20 devlet desteği ile çıkarılacak olan yapı tasarruf sandığı sistemi gibi enstrümanların gayrimenkul piyasasının ihtiyacı olan fonları sağlayacağını belirtti. Tüketici Yasası ve Ön Ödemeli Konut Satış Yönetmeliği ile birlikte bina tamamlama sigortası, hak ediş sistemi ve tam teminat (tüketicinin kullandığı kredinin teminatı olarak almış olduğu konutun dışında başka bir teminat istenmemesi) kavramları sayesinde tam teminat sağlanarak gayrimenkul piyasasına güven teşkil edileceği vurgulandı. ● Bankaların artık klasik finansman metotlarından çıkıp farklı rollere soyunması ve klasik konut kredisi verilen olayda iş yapılmasına başlanan günden itibaren hakediş modelini uygulayarak ve işin yapımını garanti edecek garantör limiti gibi enstrümanlarla; hak sahibi ya da satın alıcılara uzun vadeli finansman sağlayan Devlet hibesi şeklinde faiz desteği varsa hak sahibi adına bürokratik sistemi takip eden ve düzenli ekspertiz ve hakediş süreciyle imalat sürecini takip eden uygulamalarla vatandaşın kendini güvende hissedebileceğini ve bu anlatılanlara yardımcı olabilecek İş Bankası’nın yeni çıkaracağı Kentsel Dönüşüm Kredisinin çok önemli olduğu vurgulandı. ● Sn. Haki, “Tüm bankaların dijital ortamda konut kredilerinin tüm süreçlerinin takip edilebileceği, 7/24 hizmet veren ve sürecin hızlı bir şekilde tamamlanacağı bir yapıyla ●

7 >

Kurumsallığın olmadığı yerde dış yatırımların ülkeye çekilemeyeceği vurgulanarak, kurumsallık ve standartların önümüzdeki dönemin en önemli ve belirleyici unsurlarından olacağı belirtildi. müşterilerin karşısına çıkılması gerektiğini, konut piyasasında faizden de önemli olan konunun bilançolardaki vade uyumsuzluğunun giderilmesi olduğunu, kaynak yapısını farklılaştıramadıktan veya vadeyi uzatamadıktan sonra uzun vadeli kredilerin fonlanmasının zor olduğunu, sürdürülebilirlik için uzun vadeli finansmanın şart olduğunu, 2007 tarihinde çıkarılan 5582 sayılı Konut Finansmanı Kanununun ikincil piyasaların nasıl düzenleneceğine yönelik çıkarıldığını ve 2007 ağustos tebliğiyle beraber hangi koşullarda ipotek teminatlı menkul kıymetleştirmelerin yapılacağını düzenlediğini, 2015 yılına kadar bu konuda önemli değişiklik yaşanmadığını ancak 2015 yılından itibaren bu ihraçların başlamasının ve artarak devam etmesinin piyasanın verimliliği konusunda herkesi heyecanlandırdığını” belirtti. ● İlgili oturumda, gayrimenkul piyasasında menkul kıymetin değerlemesinin çok önemli olduğu ve değerlemenin çok önemli bir misyon üstlendiği vurgusu yapıldı. Değerin doğru takdir edilmesinin uluslararası standartlarda doğru koşullarda değer takdir süreçlerinin ve doğru raporlaştırmalarla gerçekleştirilmesinin son derece önemli olduğuna işaret edildi. ● Oturum kapsamnında değerleme 8 >

sektörüne yönelik rakamlar verilerek son 3 yılda değerleme sektörü olarak üretilen rapor adedinin 1.500.000 rakamına ulaştığına ve yıllık artışın %8,6 olarak gerçekleşmekte olduğu, sektörde 132 adet SPK lisanslı, 125 adet de BDDK lisanslı firmanın faaliyet gösterdiği sektörde 3 adet firmanın RICS tarafından akredite edilmiş olduğu, sektörün yaptığı işlerin %82 lik kısmının teminat amaçlı yapılan değerlemelerden oluştuğunu belirttikten sonra SPK Mevzuatı uyarınca yapılan GYO; GYF; Altyapı GYO bilanço değerlemelerin pazardaki payının %5 olduğunu ve geriye kalan kısmın özel nedenlere yapılan değerlemeler olduğunu belirtildi.2005 yılından bu yana değerleme işinin de toplumda daha fazla ve kolay anlatılır bir hale geldiğini ve bunun yanısıra, değerleme işinin hacim ve şirket sayısı olarak da arttığı vurgulandı. ● Bireysel veya kurumsal yatırımcı, yerli veya yabancı yatırımcı ayırt etmeksizin rakamın büyük veya küçük olması önemsenmeksizin bir değerlemeye ihtiyaç duyulduğu ve değerleme işini yapanların böylece tüm yatırımlara yön verdiği; bankalara yapılan teminat amaçlı değerleme raporlarında yasal durum değeri ile mevcut durum değeri belirtilmekte olup, tüketicinin bu sayede yasal durumunun olumsuz olduğu gayrimenkullere yatırım yaparak zarara uğramasının engellendiği; eğerleme raporu ile adeta gayrimenkulün o anki fotoğrafının çekildiği; teminat stoğu anlamında değerleme şirketlerinin raporları sonucu oluşan doğru değerlendirmelerin nitelikli teminat yapısının oluşmasına önemli katkılar sağladığı belirtildi. ● Değerlemenin gayrimenkul sektörü içerisinde her alana dokunduğunu, hem sermaye piyasaları açısından kilit rolde olduğunu hem de tüketici açısından çok önemli olduğu ifade edildi. ● Diğer taraftan ilgili oturum kapsamında emlak müşavirliğinin kurumsallaşma sürecinden de bahsedilerek10 yıldır bir türlü

çıkamayan Emlak Müşavirliği yasa tasarısının çok yakında çıkacağı belirtildi. ● Ülkemizdeki emlak satışlarının hala %70’inin sahibinden satışlar olarak gerçekleştiğini bu oranın ABD’de %1-5 arasında yer aldığı; diğer taraftan mevcut durumda belirtilen yasa tasarısının hala geçmemiş olmasının sonucu olarak; ülkemizdeki firmaların gayrimenkul satışlarındaki payının %5’i geçmemesi ve bu nedenle de hala kurumsal gayrimenkul danışmanlığı sisteminin oluşamadığı vurgulandı. ● Gayrimenkul danışmanlığının kurumsal bir kimlik kazanması durumunda pek çok sermaye piyasası araçlarının satışının da artacağıvurgulanarak, böylece franchising sisteminin de gelişeceği Avrupa ve diğer yurtdışı sermaye piyasalarının çok çeşitli araçlarının ülkemizde daha fazla yer alabileceği ifade edildi. İlgili oturumda gayrimenkulde vergi boyutu ve olası gelişmelerin tüketicilere etkisi değerlendirilirken, mevcut durumda olası bir vergi teşviki beklentisi olduğu ancak böyle bir şeyin söz konusu olmadığı tam tersinin var olduğu, olası bir vergi yükünün yolda olduğu belirtildi. ● Tüketici konutu oturma amaçlı satın alıyorsa; yapacak fazla bir şeyi olmadığını 150 m2 altında bir ev satın alması ve dolayısıyla %1 KDV ödeyeceğini belirtildi.Şayet 150 m2 üzerinde konut satın alıyorsa %8 veya %18 oranında KDV ödeyecek (eğer ikinci el gerçek kişiden almıyor ise) olduğunun altı çizildi. ● Bireysel alıcının konutu ikinci el gerçek kişiden alması durumunda KDV ödemeyeceğini; eğer firmadan yeni konut satın alırsa duruma göre %1, %8veya %18 KDV ödeyebileceğini ve bu KDV’nin nihai bir vergi olacağı için üstünde kalacağını eğer şirket olsaydı üstünde kalmayacağı söylendi. ● Tüketici GYO hisse senedi alarak, GYF katılma belgesi alarak ve kira sertifikası veya gayrimenkul sertifikası alarak ödeyeceği vergi yükümlülüğünü ●

azaltabileceği belirtildi. Mevcut yasaya göre tüketicinin satın aldığı gayrimenkulü 5 yıl boyunca tutup daha sonra satarsa bundan değer artışı vergisi alınmamakta olduğu, bu satış işlemlerini sürekli olarak yapan tüketici tüccar kimliğine bürüneceğinden bu istisnadan yararlanamayacağı belirtildi. ● 01.01.2017 tarihinde yürürlüğe gireceği beklenen gelir vergisi yasası ile birlikte gayrimenkul alım satım işlemlerindeki 5 yıl elde tutma istisnasının değişeceği,yeni düzenlemenin; gayrimenkul 2 yıl tutulup satılırsa istisnanın %40,3 yıl tutulup satılırsa istisnanın %50, 4 yıl tutulup satılırsa istisnanın %60,5 yıl ve üstü yıl tutulup satılırsa istisnanın %75 olacağı vurgulandı. Mevcut düzenlemeye kıyasla her halukarda tüketicinin alım satım işleminden elde ettiği kazançtan alınacak vergi yükünün artacağını belirtildi. Dolayısıyla yatırım amaçlı gayrimenkul alan tüketicilerin %1535 vergi ödememek için GYO hisse senedi, GYF katılma belgesi almasının doğru olacağının altı çizildi. ● Yeni yasa ile getirilecek en önemli ikinci değişikliğin Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Sözleşmelerin varlığı konusunda olduğu belirtildi. Yeni düzenlemede arsa sahibi müteahhit ile hasılat paylaşımı sözleşmesi yapar ise arsa sahibinin tüccar niteliğine haiz olacağını ve elde edilen hasılat üzerinden %35 vergi ödemek durumunda olacağını söylendi. Eğer arsa sahibi kat karşılığı sözleşme yaparsa teslim alacağı bağımsız bölümün 500 m2 ve üzeri olması halinde yine tüccar sayılır ve elde ettiği kazanç üzerinden aynı şekilde vergilendirildiği belirtildi. Yeni vergi düzenlemeleri ile artık gayrimenkul piyasalarında ister istemez kurumsallaşmayı beraberinde getireceği vurgulandı. ● Kurumsallığın olmadığı yerde dış yatırımların ülkeye çekilemeyeceği vurgulanarak, kurumsallık ve standartların önümüzdeki dönemin en önemli ve belirleyici unsurlarından olacağı belirtildi. ●

DOSYA

Editörler Gözünden Gayrimenkul Sektörü 9 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

9 >

DOSYA

İNŞAAT SEKTÖRÜNE DAİR YAZI: AYLA ÖZER emlakdream.com Yayın Müdürü

GENEL DEĞERLENDİRME

nşaat sektörü makro ve mikro ekonomik şartlardan etkilenme gücü olan dinamikleri barındırıyor. Genel olarak baktığımızda, Türkiye 2011’den bugüne kesintisiz olarak ekonomik olarak büyüme göstermektedir. 2013 yılından sonra bu hızda gayrimenkul sektörünün etkin olduğunu söyleyebiliriz. Gayrimenkul ve inşaat sektörünün büyümesine katkı sağlayan gelişmeler arasında yabancılara gayrimenkul satışının önündeki engellerin kaldırılması önem arz ediyor. Tabi ki zaman zaman iniş çıkışlar da yaşanmıştır. 2013 yılının ikinci yarısında faizler göreceli olarak yükselmiş, Türkiye’de yaşanan siyasi ve ekonomik gerilim yavaş yavaş gayrimenkul sektöründe etkisini göstermiş ve gayrimenkul sektöründe bir yavaşlama hissedilmişti. Ancak 2014 başı itibariyle konut kredisi faiz oranları

10 >

yükseldi, konut kredilerindeki büyüme, bir önceki yıla göre yavaşladı. 2013 senesinde çıkartılan bazı sektörel yasalar yakın ve orta vadede piyasayı etkiledi. 2013 başında yapılan KDV düzenlemesi ile net alanı 149 m²’den küçük olan konutlarda %1 olan KDV oranı, arsanın emlak vergi değerine göre %1-%8 ve %18 oranları arasında değişecek şekilde arttırılmıştı. Ayrıca büyük şehirlerde arsa maliyetlerinin yüksek olması nedeni ile orta sınıfa yönelik erişilebilir konut üretiminde sıkıntı yaşanmaya başladı. Konut alımını ve tasarrufu teşvik amacıyla alınan önemlerin zaman zaman gündeme getirilmesi sayesinde canlı tutulan sektör ekonominin de lokomotifi haline gelmiştir. TÜİK verilerine göre 2014 yılında 2013 yılına göre inşaat sektörü büyüme hızı (cari fiyatlarla) % 14.6 olarak gerçekleşmiştir. 2015 yılında

DOSYA

ilk yarıda büyüme hızı %5.4 olmuştur. Sektör 2014 yılında GSYH’ın %4.6’lık kısmını oluştururken 2015 yılında bu oran yine %5’ler seviyesinde gerçekleşti. Türkiye genelinde ortalama konut fiyatları Ocak 2010 ile Ocak 2015 arasında, reel olarak %18.82 artmıştır. Bu verilerin altında birçok dinamik var. Üretimden yaşam kalitesinin artırılmasına dair girişimlere, şirketlerin öz kaynaklarını zorlayarak vatandaşların konut edinmelerine imkân sağlayacak adımlar atmasına kadar birçok faktör sektörün ayakta kalmasında rol oynamıştır. Satışların 2015 sonunda ilk elde 600 bin, ikinci elde 680 bin civarında olması da ayrı bir sevinç kaynağıdır. Artan talebin devam edeceği kanaatindeyim.

12 >

GAYRİMENKUL DANIŞMANLIĞININ SEKTÖRDEKİ ÖNEMİ Emlakçı denilince akla gelen kötü imajın ötesinde bir şeyleri düşünmek istiyorum. Ama acı gerçekler sık sık karşımıza çıkıyor. Taksi şoförü de emlakçı, kapıcı da... Sektörde kurumsal yönüyle ilerleme imkânı var olsa da alışkanlıklar buna gölge düşürüyor. Ancak işin sevindirici yanı tüketicilerin artık daha bilinçli yaklaşıyor olması. Ayrıca bir yasa gündemde.Yasa ile emlak müşavirliği ve emlak komisyoncusu konuları ayrı tutuluyor. Emlak müşavirlerinin eğitimli olması şartı getiriliyor. Ayrıca üniversite eğitimi almış ve ardından sınava girmeleri gerekiyor. Bunlar güzel gelişmeler.

ERA Türkiye’nin sektöre katkıları Yabancı girişimcilerin deneyimleri ile emlak pazarına girmesi ve Türk firmalarının yabancı firmalarla işbirliği yapması güzel bir şey, sektöre bir kimlik katma çabası ortaya çıkıyor. Era Türkiye’nin sektördeki farkı alaylı olmakla mektepli olmak arasındaki fark gibi. Küreselleşen rekabetçi yaklaşımlar içinde müşteri odaklı ilerleyen bir kurgusunun olması Era Türkiye’yi başarıya taşıyacaktır. Era gerek başkanı gerek çalışanlarıyla sektörün önemli platformlarında öne çıkmayı başarmıştır. Era’nın doğru iletişimi sektördeki diğer markalara da örnek olup katkı sağlayacağını düşünüyorum. Dürüst, doğru ve bilgiyi faydaya dönüştüren işler yaparak

bugünlere gelen Era Türkiye’nin yeni şubeleri ile ‘meslekte sorumluluk’ bilincini her yere aşılayacağını ümit ediyorum. İnşaat / emlak konusunda uzman gazeteci olmak... İşin en zor tarafı hem üretenin dertdaşı olmak hem de tüketicinin sesini duyurmak… Ama ben bunu yıllardır yapıyorum. Gazete mecrasından internete geçince işimizin ne kadar da önemli olduğunu gördüm ve hep aynı heyecan ve sorumlulukla bugünlere geldim. Bizim sektörde işinin uzmanı olmak, bir müteahhidin nereye, hangi planlama ile bir projeyi yapma kararıyla eş değerdir. Bir proje üretmesem de, o projeye ruh verip, son tüketiciye ulaşmasında büyük rol oynadığımı düşünüyorum.

DOSYA

SektöR yeni oyunculara kucak açacak

D e n iz h a n E rko ç emlakeki.com Genel Yayın Yönetmenİ

nşaat sektörü sadece Türkiye değil, tüm dünya ekonomisi için kilometre taşı konumunda yer alıyor. Gayrimenkul sektörü bu denli bel kemiği vaziyetindeyken Türk ekonomisinin de lokomotifi olma özelliği ile ülkemize katkısı çok büyüktür. Gidişatı ise konut satış rakamlarının Cumhuriyet rekoru kırıldığı 2015 yılını 2016’da yakalamak adına yapılması gereken adımlar ve görevler yerine getirildiğinde parlak bir süreç olacağına inanıyoruz. Markalı projelerin artmasıyla rekabetin de hızlandığı süreçlerde yatırımlar ve yatırımcılar çığ gibi büyüyecek. Özellikle yabancı yatırımcılar bu dönemde sadece konut alımı değil konut üreticisi konumuna da geçiyor. Hal böyle olunca sektör hareketlenerek yeni aktörlere kucak açacak. Yeni dönemde de daha çeşitli projeler vatandaşın hizmetine sunulacak. Gelişen gayrimenkul piyasası sektöre yeni aktörler kattı. Bunlardan bir tanesi de gayrimenkul danışmanlığı. Gerek vatandaşın güveni gerek üreticinin sağlamlığının analiz edilmesi açısından

14 >

danışmanlara fazlaca ihtiyaç var. Özellikle artan projeler ve bunlara bağlı artan konut çeşitliliği gayrimenkul danışmalığının gerekliliğini ve önemini de gözler önüne seriyor. ERA Türkiye’nin sektöre katkıları Dünya çapında ERA markasının Türkiye pazarına gelmesi gerek ülke ekonomi gerekse danışmanlık sektörünün mihenk taşı olması piyasaya güven vermektedir. Ürün gruplarındaki kaliteye ve yelpazeye bakıldığında da gayrimenkul danışmanlığı adına ERA Türkiye markası önemli bir kalıptır. Emlak sektöründe gazeteci olmak ise vatandaşın vebalini üzerinde taşımaktır. Belki de gazetecilik sektörünün en zor alanıdır. Çünkü insanın ömründe belki bir ya da iki kez yaptığı en önemli yatırıma aracı olan konumdasınız. Bu da size o kişiye doğru bilgi verme zorunluluğunu getiriyor. Firmaları tek tek araştırarak işlerinin doğruluğunu, güvenilirliğini ve vaadlerinin gerçekçiliğini teyit etmeden vatandaşa bunun haberini vermek asla kabul edilemez. Bu sebepten insanlara doğru ve eksiksiz bilgi aktarmak adına yaptığımız iş daha çok vatandaşın vebalini taşımaktır.

REIDIN Gayrimenkul Bilgi Servisleri ile Piyasa Trendlerini YakÄąndan Takip Edin!

DOSYA

Tüketici memnuniyeti odaklı çalışanlar kazanır 16 >

Uzun vadede tüketiciye yatırım yapanlar kazanacak. Tüketici aldığı ürün ya da hizmetten memnun ise, ihtiyaç duyduğunda aynı ürünü, hizmeti tekrar alır ve referans olarak gösterir. Bunun ne kadar önemli olduğunun farkında mıyız acaba?

Ha t i c e K ol ç ak Emlak Pencerem Genel Yayın Yönetmeni / Tüketici Sorunları Derneği Genel Başkan Yardımcısı

17 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

Yemek yediğiniz vazgeçilmez bir restoranınız varsa risk almazsınız misafirlerinizi buraya götürürsünüz. Arkadaşlarınızdan soran olursa tavsiye edersiniz. Mesela hiç bir kadın kolay kolay dışarda herhangi bir kuaföre gitmez. Yıllardır gittiği yere gider ya da çok güvendiği arkadaşlarından tavsiye alarak yeni bir kuaför denemeye karar verir. Gayrimenkul sektöründe de durum pek farklı değil. Tüketici ev aldığı projeden memnuniyetini olumlu veya olumsuz etrafıyla paylaştığında inşaat firmasının satışlarını, marka değerini etkiler. Kendisinden konut alan müşterisini mağdur etmemiş, teslim öncesi ve sonrasında oluşan sorununu çözmüş, yaptığı işin arkasında senelerce durabilen firmalar

tüketicilerin her zaman vazgeçilmezi olacaktır. Alım satıma aracılık eden emlak şirketleri açısından değerlendirdiğimizde, çalışanların kalitesi müşteri memnuniyetini belirliyor. Örneğin, tapu alım satım işleminde doğru rakamla işlem yapılması konusunda bilgisiz veya ilgisiz olan emlak danışmanı müşteriyi gelecekte büyük bir sıkıntıya sokabileceğinden konusuna vakıf donanımlı olması gerekir. Yapılan hata sadece ona değil çalıştığı ofise ve markaya da zarar verir. Uzun vadede tüketici memnuniyetini merkeze koyup bu yolda yürüyenler kazanacak. Satış veya hizmeti tamamladıktan sonra telefonlara çıkmayanlar, teslim öncesi ve sonrası tüketicinin sesini duymak istemeyenlerin gelecekte hiç şansı yok. Rekabetin her geçen gün arttığı, tüketicinin her geçen gün daha da bilinçlendiği günümüzde, yaptığınızın en iyisini yapmalı, tüketiciyi en iyi şekilde memnun etmelisiniz ki tavsiye edeniniz çok olsun. Müşteriye öyle kıymet vermelisiniz ki gerçekten velinimetiniz olsun.

17 >

DOSYA

İnşaat sektörünün önemi, gidiŞatı T

ürk ekonomisinin en etkin sektörleri arasında yer alan inşaat; ihtiyaçlar, eğitim, yatırım çekme kabiliyeti, yapı stokunun içler acısı hali ve istihdam oluşturması gibi birçok nedenden dolayı uzun yıllar daha bu önemi koruyacağa benziyor. Buna sosyal etkiler ve geleneksel yaklaşımda eklendiğinde cazibesi artıyor. Genç nüfusun istekleri ve değişen toplumsal yapı inşaatın en toplumsal alanı olan konut üretiminin gelişimine ve büyümesine katkıda bulunuyor. Sektörün geleceğinin parlaklık derecesi; büyümeye ihtiyacı olan ekonominin önünde seyrediyor. Yatırımcıların ellerinde tuttukları gayrimenkullerin sağladığı primler, sürekli gelir elde edilebilmesi ve inşaatın 200’ün üzerindeki sektörü destekliyor olması da bir diğer kalemi oluşturuyor.

ERA Türkiye’nin sektöre katkıları

Türkiye’de dördüncü yılını doldurmak üzere olan Era Gayrimenkul’ün sektöre artı değer kattığı muhakkak. Bunu daha çok yatırımcının ihtiyaçlarına en doğru, verimli cevaplar verebilecek sistemlere yaptığı akılcı yatırımlar ile sağlıyor. Microsoft ve Findeks gibi markalarla anlaşmalar yapması günümüzün en önemli ihtiyacı olan zamandan kazanmayı, yatırımcıyı korumayı beraberinde getiriyor. Çünkü gayrimenkul ile olan ilişki artık analitik hareket ederek doğruyu bulmayı gerektiriyor. Bu anlamda batılı anlayışların Türkiye’ye getirilmesinde Era Türkiye önemli bir görev üstleniyor. İnşaat / emlak konusunda uzman gazeteci olmak...

Alanın yeni olması, el yordamı ile gelişmesi, eğitiminin yeni yeni filizlenmesi, teknik konulara Bu kadar önemli ve ekonomik hakimiyeti ve gayrimenkulün değeri yüksek bir emtia olan değerini oluşturan enstrümanlar gayrimenkulün edinilmesinde bütününü iyi bilmeyi hiç şüphesiz profesyonel destek gerektiriyor. Maalesef bu alanda alınması gerekiyor. Zira gayrimenkul yapılacak çok iş, eğitim ve yatırımı uzun soluklu olduğunda gidilecek yol var. Yaşadığımız ve doğruların kesiştiğinde olaylar bizlere daha yolun çok kazanç sağlıyor. Aksi takdirde başında olduğumuzu gösteriyor. pek çok insanın hayatında bir Bir gayrimenkulün gelişimine kere yapabileceği alımlar zararla şahitlik etmek aynı zamanda sonuçlanıyor veya geri dönüş buna katkı sağlama görevini süresi uzuyor. Bunu önlemek için de bizlere veriyor. Dünyada eşi emlak yatırımlarının profesyonel ve benzeri olmayan “emlak destek alınarak yapılması gerekiyor. editörlüğü” alanının Türkiye’de Küçük danışmanlık ücretlerinden hak ettiği yere gelmesi için elden kaçınmanın ne kadar büyük gelen yapılmalı. Kendi adıma bu zararların habercisi olmak için alanda üretirken keyif aldığımı geleceği görmek gerekmiyor. vurgulamak istiyorum. Gayrimenkul danışmanlığının sektördeki önemi

18 >

H ü s eyi n B elibağl ı emlaknews.com.tr emlak editörü

Kiracınızı “Kredi Notu” ile saniyeler içinde tanıyabilirsiniz! Artık ‘kiracım kiramı ödemiyor’ devri ortadan kalkıyor. Kişinin geçmiş kredi davranışları ve ödeme performansı üzerinden hesaplanan Findeks Kredi Notu sayesinde kiracı adaylarının kirasını ödeyip ödemeyeceği saniyeler içinde yorumlanabiliyor.

v sahiplerinin evlerini kiraya verdiklerinde temel beklentisi oradan düzenli bir kira geliri elde etmek. Ancak günümüzde bırakın kira almayı evinizden çıkan kişi size daha fazla borç dahi bırakabiliyor. Tüm bunları geride bırakmak adına ERA Gayrimenkul’ün Findeks ile yaptığı işbirliği sayesinde artık ERA şubeleri, kiracı adaylarının geçmiş dönemdeki banka kredi ödeme bilgilerinden hareketle, kirasını ödeyip ödemeyeceği konusunda ev sahiplerine güçlü bir tahmin yöntemi sunuyor. Findeks Kredi Notu; bireylerin sahip olduğu tüm kredili ürünlerin limit, borç, ödenme düzeni, kullanım yoğunluğu ve yeni ürün başvuruları gibi veriler üzerinden hesaplanan, 1 ile 1900 arasında değişiyor. Burada 1 en riskli, 1900 ise en az riskli kimselere işaret ediyor. Uzun yıllardır bankaların kredilendirme sürecinde referans aldıkları bu nota göre karar verme süreci artık gayrimenkul sektöründe de hızla yayılıyor. Ev sahipleri kiracı adaylarının ödeme alışkanlıklarına bakarak kiralarını düzenli ödeyip ödemeyeceği hakkında tahminde bulunabiliyor. Bu bilgi ile kiracılarını çok daha doğru 19 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

seçerken depozito miktarını, hatta kira tutarını bile bu bilgilere göre şekillendirebiliyor. Örneğin kredibilitesi belli olmayan bir kiracı adayına evini aylık 1000 TL’ye kiraya vereceğine kredibilitesi yüksek bir kiracıya 900 TL’ye vermeyi çoğu ev sahibi tercih edebiliyor. Findeks Kredi Notu ise bunu mümkün hale getiriyor. Findeks Kredi Notu’nun hesaplanmasında kullanılan bileşenler Risk Raporu’nda detaylı olarak görülebiliyor. Bu raporla ev sahibi kişi, Findeks üzerinden web veya mobil ortamdan yapacağı talep ile saniyeler içerisinde kiracı adayının kredibilite bilgilerine bilgilere erişilebiliyor. Bu işlem için talep anında Findeks kiracıdan sms ile bir onay alıyor. Onay verilmemesi durumunda yasal olarak bu verilere erişmek mümkün olamıyor. Kiracı adayının onayı ile alınan risk raporunun içinde, adayın halen aktif veya son 5 yıl içerisinde kapatılmış olan tüm banka kredili ürünleri, kaç bankadan kredi aldığı, limitlerinin toplamı, ne kadar riski olduğu, ödemelerini düzenli yapıp yapmadığı gibi bilgiler ürün

bazında bu rapor üzerinden görüntülenebiliyor. Raporun özeti ise yine rapor içinde yer alan kredi notu üzerinde yer alan risk renk skalası ile anlaşılabiliyor. Kredi Notunu Neler Etkiliyor?

Findeks Kredi Notu’nu oluşturan pek çok unsur bulunuyor. Ancak bu unsurların en önemlisi bireysel kredi ve kredi kartı ödeme alışkınlıkları. Notun yüzde 30’unu oluşturan bu alandan yüksek puan elde etmek için asgari ödeme tutarlarının zamanında ödenmesi, ödemelerin son ödeme tarihinden geç yapılmaması gibi detaylar önem taşıyor. Bir diğer unsuru ise mevcut hesap ve borç durumu oluşturuyor. Notun yüzde 25’ini etkileyen bu alanda iyi ve kötü kapanmış krediler, teminatlı veya teminatsız mevcut borç bakiyeleri ve limitler dikkate alınarak not hesabına dahil ediliyor. Sadece ödeme performansı ile sınırlı olmayan kredi notunu etkileyen unsurlardan biri de yeni kredi açılışı. Notu yüzde 20 oranında etkileyen bu unsur

için henüz ödeme performansı belirli olmamakla birlikte yakın zamanda alınan krediler kişinin risklilik oranını etkileyen bir önemli bir detay. Son olarak, notun kalan yüzde 15’lik kısmını kredi kullanım yoğunluğu oluşturuyor. Kredi kullanan ve düzenli ödeme tarihçesine sahip olan bir kişinin Findeks Kredi Notu, hiç kredi kullanmayan ya da az kullanan bir kişiye göre daha yüksek olabiliyor. Peki, notu düşük olanlar ne yapmalı?

Findeks Kredi Notu artık hayatın her noktasında karşımıza çıkabilir. Bunun için özellikle notu düşük olanlara Findeks Not Danışmanım hizmetinden faydalanarak notlarını bir an önce yükseltmeye yönelik adımlar atmasını öneriyoruz. Bu sayede kişiye özel tavsiyeler almaları hatta bir süre sonra Türkiye ortalamasının da üstünde bir kredi notuna ulaşmaları mümkün. Burada sadece notu düşük olanların değil notu yüksek olanların da bu hizmetten yararlanması önemli. Çünkü bilinçsizce alınan bir finansal karar sonucu düşük bir not ile karşılaşma riski var. 19 >

DOSYA

Kazancın güldüreni, kaybedenin yakar topu

20 >

M e h me t Ca n ı t a t l ı Güneş Gazetesi / Emlak yazarı

stanbul Ticaret Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme Araştırma ve Uygulama Merkezi ile Ticaret Odası’nın geçen yıl Antalya’da gerçekleştirdiği arama konferansından edindiğim tecrübe ile klasik yaklaşımdan öte bir değerlendirme yapacağım. Gayrimenkul dünyasındaki gelişmelere bakarken önce dünyanın büyüme hızını dikkate almak gerekiyor.

Sektörü değerlendirirken dikkate alınması gereken başlıca riskler

2011 yılı küresel büyümenin yavaşladığı, ABD ve Avrupa’da dış borç krizinin derinleştiği ve bu ülkelerde büyüme yavaşlarken yükselen pazarlarda, sıcak para girişlerinin etkisiyle ekonomilerin ısınıp, yüksek büyüme oranlarının gerçekleştiği bir yıl olarak yaşandı. 2012 yılında büyük ekonomilerde yaşanan yavaşlama devam etti. 2013 yılında ABD’deki zayıf büyüme, Avrupa’daki durgunluk, Ortadoğu ve Kuzey Afrika (MENA) bölgesindeki siyasi çalkantılar ve başta Çin olmak üzere yükselen pazar ekonomilerinin çoğunluğunun büyümesindeki yavaşlama, küresel ekonomiyi olumsuz olarak etkiledi.

•

IMF tarafından Nisan 2015 tarihinde yayınlanan güncelleme raporunda dünya ekonomisinin 2014 yılında % 3,4 oranında büyüdüğü, 2015 yılı için % 3,5, 2016 yılı için ise % 3,8 oranında büyümenin öngörüldüğü ifade edilmişti. Bu rakamlar gerilemenin önemli işaretleri olarak değerlendirilebilir. Ama gayrimenkul sektöründe her şeye rağmen bir üretim var. 21 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

•

• •

Terör örgütlerinin bölge siyasetini derinden etkileyecek eylem ve planları İklim değişikliğine bağlı çevre odaklı yaşanabilecek krizler Gelir dağılımındaki eşitsizliğin artarak devam etmesi Yükselen ekonomilere rağmen işsizliğin artması Enflasyonun yeniden tırmanışa geçmesi sonucu kârlarda yaşanan düşüklük Rekabetteki acımasızlık Yatırım iştahının daralması

İyimser beklentiler

Küresel gayrisafi hasılanın yüzde 11’ine tekabül eden ve ekonomileri doğrudan etkileyen inşaat sektörü, dünyanın krizlerden kurtulması ve büyümenin tekrar yakalanması için de lokomotif rol üstlenmektedir. Gelecek 10 yılda küresel inşaat sektörünün küresel gayri safi hasıladan daha hızlı büyüme göstereceği öngörülmektedir. İnşaat sektörünün pek çok sektör ile olan bağları sebebiyle, bu sektörlerde ya da genel ekonomide yaşanan krizler, inşaat sektörünü de doğrudan etkilemektedir. Dünya inşaat piyasası mevcut veriler ışığında değerlendirildiğinde; • İnşaat sektörü hasılasının önümüzdeki on yıllık 21 >

DOSYA

dönemde yüzde 67 oranında artarak 7,2 trilyon dolardan 12 trilyon dolara çıkması beklenmektedir. Bu rakam, yıllık yüzde 5,2’lik bir artışa tekabül etmekte olup, küresel hasıla artış hızının üzerindedir. • Gelecek on yıl içinde Çin inşaat sektörünün büyüklüğünün ikiye katlanarak 2,5 trilyon dolarlık büyüklüğe erişmesi, böylece küresel inşaat sektöründeki payını yüzde 21′e çıkartarak birinci sırada yer alması beklenmektedir. ABD ikinci 22 >

sıradaki yerini korurken, Hindistan da 2018 yılında Japonya’yı geçerek dünyanın üçüncü büyük inşaat sektörü olacaktır. Söz konusu üç ülkeye ek olarak Endonezya, Kanada, Avustralya ve Rusya’nın aralarında olduğu toplam yedi ülkenin, 2020 yılına kadar sektörde sağlanacak büyümenin üçte ikisini gerçekleştireceği öngörülmektedir. • İnşaat sektöründe önümüzdeki on yıllık dönemde kaydedilecek artışın % 38’inin yalnızca Çin ve

Hindistan’dan kaynaklanması, ABD’de ise inşaat sektörünün yıllık büyüme hızının önümüzdeki 5 yılda yıllık % 7,8 oranında gerçekleşmesi öngörülmektedir. Batı Avrupa’nın da aralarında bulunduğu gelişmiş ülkelerde ise, inşaat sektörünün yıllık büyümesinin ortalama yüzde 1,7 olarak gerçekleşeceği tahmin edilmektedir. • Giderek artan nüfus, çeşitlenen ve gelişen ekonomik faaliyetler ve artan şehirleşme çerçevesinde, 2020 yılında gelişmekte

olan pazarların küresel inşaat pazarındaki payının yüzde 46’dan yüzde 55’e yükselmesi beklenmekte ve yine inşaat sektörünün bu ülkelerdeki payının yüzde 14,7’den yüzde 16,5’e çıkması öngörülmektedir. • Yurtdışı teknik müşavirlik ve müteahhitlik sektörümüzün geleneksel pazarları olan Kuzey Afrika ve Ortadoğu’da (MENA) yıllık büyüme oranının ortalama yüzde 5,2 olarak gerçekleşmesi beklenmektedir. Önümüzdeki on yıllık dönemde MENA

pazarlarında 4,3 trilyon dolarlık inşaat yatırımı yapılacağı tahmin edilmektedir. Türkiye’nin avantajları

20 Ocak 2016 tarihli Eurostat verilerinden yol çıkılarak düzenlenmiş konut fiyat endeksine göre Avrupa ülkelerinde son iki yılın genel artış oranı ortalama yüzde 5’lerde kalmış. En önemli gelişme AB ülkesi olan İSVEÇ, Estonya ve İrlanda’da gözlenmiştir. Euro bölgesi dışındaki İngiltere’de artış hızı yüzde 19 seviyesinde kalmıştır. Türkiye ise AB üyesi olmadığı halde yüzde 20’nin üzerinde bir değer artışı sağlama başarısını gösterdi. Bu başarının altında yatan ekonomik ve sosyal gerçekleri ülkenin son 14 yıldaki büyüme potansiyelini de dikkate almak gerekiyor. Rakamların dili

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Türkiye genelinde 2015 yılında 1 milyon 289 bin 320 konut satış sonucu el değiştirdi. Konut satışları 2015 yılında bir önceki yıla göre yüzde 10,6 arttı. Konut satışlarında 2015 yılında, İstanbul 239.767 konut satışı ile en yüksek paya (yüzde 18,6) sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul’u, 146.537 konut satışı (yüzde 11,4) ile Ankara, 77.796 konut satışı (yüzde 6) ile İzmir izledi. Türkiye genelinde satılan konutların 434.388 tanesi ipotekli, 854.932 tanesi ise diğer satış türünde gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satışları 2015 yılında bir önceki yıla göre yüzde 20,4 artarak 22 bin 830 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satışlarında 2015 yılında ilk 24 >

Gelecek on yıl içinde Çin inşaat sektörünün büyüklüğünün ikiye katlanarak 2,5 trilyon dolarlık büyüklüğe erişmesi, böylece küresel inşaat sektöründeki payını yüzde 21’e çıkartarak birinci sırada yer alması beklenmektedir. ABD ikinci sıradaki yerini korurken, Hindistan da 2018 yılında Japonya’yı geçerek dünyanın üçüncü büyük inşaat sektörü olacaktır. Söz konusu üç ülkeye ek olarak Endonezya, Kanada, Avustralya ve Rusya’nın aralarında olduğu toplam yedi ülkenin, 2020 yılına kadar sektörde sağlanacak büyümenin üçte ikisini gerçekleştireceği öngörülmektedir.

sırayı 7.493 konut ile İstanbul, ikinci sırayı 6.072 konut ile Antalya aldı. En çok konut satışı Iraklılara yapıldı. (4.228) Satışlarda fiyat değişim hızı (kârlılık) büyük rol oynadı. En yüksek artışın İstanbul ve taşrasında olduğunu görüyoruz. ( Yüzde 20’nin üzerinde) 2016 yılının ilk 5 ayında satış hızı ivmesinin geçen yılki gibi olduğu söyleyemeyiz. Ancak sektörde umutsuzluğun aksine, yılın ikinci yarısında açığın kapatılacağı beklentisi hakim.

üniversitelerin dört yıllık ilgili bölümlerinden, iki yıllık meslek yüksekokullarının ‘emlak ve emlak yönetimi’ programından ya da denkliği kabul edilen yurtiçi ve yurtdışı yükseköğretim kurumlarından mezuniyet şartı getirilmesi, sektöre çeki düzen getirilmesi açısından çok önemli. Era’nın, alt yapısıyla yeni yasaya hazırlıklı olduğunu düşünüyorum.

Gayrimenkul danışmanlığının sektördeki önemi

Sektöre kurumsal kimlik katma yönündeki çabalarını yakından takip ediyorum. Her işin başı ‘sağlık’ desek de, bana göre sağlık kadar önemli olan bir şey de ‘eğitim’. ERA Ailesinin bu konudaki gayretlerini de takdirle karşılıyorum.

İstanbul’da kayıt dışı çalışan emlakçı sayısı 100 bin iken, ‘Gayrimenkul danışmanlığı konusunun aklı başında bir çerçeveye oturtulması sektörün gelişimi açısından çok ama çok önemlidir. Gayrimenkulde kârı görenlerin bu ünvanla piyasada istediğini yapabilme lüksü olmamalıdır. Geçmişten gelen imaj zedelenmelerini yeniden yaşanmaması gerekiyor. Bana göre Binali Yıldırım başkanlığında kurulan 65. T.C. hükümetinin ilk icraatlarından birisinin de TBMM’de bekleyen ‘Lisanslı Emlak Komisyonculuğu ve Lisanslı Emlak Müşavirliği Yasa’ teklifinin yasalaştırılması olmalı. Böyle bir düzenleme sektöre disiplin getirecektir. Konuyla ilgili geçtiğimiz günlerde, İstanbul Ticaret Üniversitesi Rektör Yardımcısı Prof. Dr. Özgür Çengel, yasa ile gayrimenkul sektöründe bugüne kadar uygulanmayan pek çok standardın hayat bulacağını dile getirmişti. Yasayla birlikte gayrimenkul danışmanı olmak için

ERA Türkiye’nin sektöre katkıları

İnşaat / emlak konusunda uzman gazeteci olmak...

Bence bu alanda kamuoyuna yön veren bir isim olmak sorumlulukların en büyüğü. Sizi referans alarak hayatının geriye kalan kısmını yaşayacağı bir konutu ya da ekmek parasını kazanacağı bir iş yeri veya ofisi satın alan bir vatandaşın gözündeki değeriniz ne ise yaptığınız işin marka değeri de odur. İster işin mutfak tarafında olsun, ister son kullanıcısı olsun her ikisinde de terazinin kefesini iyi ayarlamak gerekiyor. Sahada tozunu yutmadığım, geleceğine inanmadığım hiçbir projenin haberinin altına imza atmamaya özen gösteriyorum. Yoksa her önümüze gelen basın bültenini yazarak emlak gazetecisi olunsaydı bugün emlakçı enflasyonu gibi yazarlar türer ve bu işin de saygınlığı kalmazdı. Güven, detay, sorgulama ve süzgeçten geçeni yansıtma... Asıl mesele bu olmalı.

Çanakkale’de Hayatın Merkezinde Özel Bir Yaşam • Her eve açık veya kapalı 1 otopark • 1 kapalı, 2 açık yüzme havuzu (açık her havuza kafeterya) • Rekreasyon alanları içinde yürüyüş yolları • Misafir otoparkı • 24 saat özel güvenlik hizmeti • Fitness salonu, sauna, hamam, cep sineması • Market, kuaför, kafe, restaurant ve barbekü alanları • Tenis kortu, futbol ve basketbol sahası • Çocuk oyun grupları ve dinlenme alanları

T +90 (286) 217 7362

www.parkonyedi.com

DOSYA

GAYRÄ°MENKUL

YATIRIM FIRSATINI KORUYOR

26 >

ayrimenkul sektörü son 10 yıldır büyük bir ivmeyle yükselişe geçti. Bu yükselişte bir sürü etkeni sayabiliriz. Ülke ekonomisinin büyümesi ve alım gücünün artması, nitelikli konut ihtiyacı, deprem riski gibi nedenler piyasanın yükselmesine neden oldu.

Y a v uz K arama n Posta Gazetesi Emlak Editörü

Gayrimenkul fiyatlarının düşük seviyelerde olması ve yeni projelerle birlikte değerlerin artması da gayrimenkulü yatırım aracı haline getirdi. Öyle ki, vatandaşlar hem yeni bir ev aldı, hem de bu evlerden para kazanmaya başladı. Yüzde 300’ü bulan oranlarda prim elde edenler oldu. Bu da sektörü diğer yatırım araçlarının önüne geçirdi. Parası olan ya da kredi kullanan herkes bir konut almak için arayışlara başladı. Düşen faiz oranları da finansman sıkıntısını önemli ölçüde giderdi. Sektör bu ivmeyle birlikte epey bir süre devam etti. Son yıllarda ise biraz daha inişli bir seyir izlese de hala yatırım fırsatını koruyor. Dönüşüm fırsat yarattı

Tüm bu gelişmelerin yanı sıra kentsel dönüşümün ülkenin gündemine girmesi inşaatı tekrar hareketli hale getirdi. İnşaat firmaları depreme dayanıksız, eski binaları yıkarken yerine yenilerini yapmaya başladı. Kamunun da dönüşümü desteklemesiyle sektör için yeni bir hareket alanı ortaya çıktı. Geldiğimiz noktada gayrimenkul 27 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

sektörü, Türkiye ekonomisi ve istihdam için çok önemli bir hale geldi. Yüzlerce sektör ve milyonlarca insan bu sektörden para kazandı. Yabancı yatırımcılar sektöre yatırım yaptı. Türkiye’de inşaata dayalı bir ekonomi oluştu. İnşaattaki bu büyüme yan sektörleri de oldukça hareketlendirdi. Konut almanın bu kadar kolay gibi göründüğü ama bir o kadar da uzmanlık gerektirdiği bir ortamda gayrimenkul danışmanlığının yıldızı parlamaya başladı. Broker’lar yetişti ve oturacak bir ev almak ya da yatırım yapmak isteyenler için aracı ve danışmanlık hizmeti vermeye başladılar. Dünyada oldukça aranılan bir meslek olan ve saygı gösterilen gayrimenkul danışmanlığıyla ilgili bizim ülkemizde yeterli bir yasal altyapı olmaması sektörün gerektiği kadar ivme kazanmasının önüne geçiyor. Gayrimenkul danışmanlığı, emekli olanların ya da işsiz kalanların yapmaya çalıştığı bir meslek yerine saygın ve gerçekten de profesyonellerin aktif olarak yer aldığı bir iş alanı haline gelmeli. Bunun için de yasal altyapının bir an önce düzenlenmesi gerekiyor. Sonuçta vatandaşların doğru yatırımları yapması için doğru yönlendirilmeleri gerekiyor. Bunu da ancak donanımlı ve profesyonel danışmanlar yapabilir. 27 >

DOSYA

Gayrimenkul danışmanlığının

Y ı ld ı ray G ökkaya Y e n i B i r l i k G a z e t e s i Ek o n o m i v e Emlak Editörü

önemi İnşaat sektörünün değerlendirilmesi Türkiye’de inşaat sektörünün önemi tartışılmaz. Her zaman ekonominin lokomotifi olmuştur ve olmaya da devam edecek. İnşaat denildiğinde en az 300 alt ve yan sektörü de etkileyen bir dinamikten bahsediyoruz. Zaman zaman ekonomik daralmalara veya siyasi gerilimlere bağlı olarak büyümesi yavaşlasa da, Türkiye gelişmeye devam ettikçe, artan nüfusa karşılık sanayi, alt yapı, konut yatırımlarına ihtiyaç sürdükçe inşaat sektörünün de potansiyeli hiç bir zaman bitmeyecek. Ayrıca önemli bir istihdam deposu ve özellikle niteliksiz istihdam dediğimiz kitle için öncelikli iş alanı. Bu sektörün son 10 yılda en önemli üretim kalemi konut ve ofis projeleri oldu. Daha önceleri müteahhitlik işleri, alt yapı yatırımları ve taahhüt projeleri ağırlıklı bir büyüme gözlenirken, 2004 yılındaki mortgage

28 >

düzenlemeleri sonrası büyümenin itici gücü farklılaştı ve konut projeleri öne çıktı. Sektöre ilişkin herkes öncelikle 2016 yılını kazasız ve zararsız atlatmayı hedefliyor. Kısa vadede geleceği öngörmek zor, ülkeyi rahat da bırakmıyorlar açıkçası. İç siyaset bir şekilde dengesini bulur ama terör, patlamalar ve benzer yaşama ilişkin kaygıları dolayısıyla geleceğe ilişkin kaygıları artırınca kimse bir yıl önce planladığı hamleleri, gerektiği cesaretle yapamıyor. Oysa sektörü umutlandırması gereken pek çok gelişme ve düzenleme var. Gayrimenkul yatırım fonları gibi, gayrimenkul sertifikaları gibi, yeni kabine sonrası kentsel dönüşümün yeniden hızlanacak olması gibi gelişmeler sektörü normal koşullarda canlandırabilecek gelişmelerdi. Şimdi ise hep birlikte bekleyip izliyoruz adeta.

ya da mülk sahibinin aleyhine oluşmasını engelleyecek deneyim ve bilgiye sahiptirler, ya da olmaları gerekir... ERA Türkiye’nin sektöre katkıları Era Gayrimenkul’ün ABD menşeli bir şirket olarak gelişmiş bir ülkenin standartlarını, Türkiye’ye yerleştirme konusunda çabaları olduğuna inanıyoruz. Danışmanlık sektörüne daha fazla bilgi ve kültür aşılayarak bu işi, hem çalışanlar için daha kariyerli ve prestijli bir noktaya taşıyacaklar, hem de çetin rekabette sağlam adımlarla yere basarak gayrimenkul danışmanlığı işinin öyle kasaba, manava bırakılamayacak kadar önemli bir iş olduğunu kanıtlayacaklardır diye düşünüyorum. Henüz bize göre çok genç bir marka, ama iddialı ve vizyon sahibi. Kendilerine başarılar diliyoruz.

Gayrimenkul danışmanlığının sektördeki önemi Gayrimenkul danışmanlığı özellikle bu zamanda daha fazla önem taşıyor. Her koşulun yerli yerinde olduğu stabil zamanlarda yatırımcı, tüketici, satıcı belki bir noktada doğru hareket 29 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

tarzını yakalayabilir ama böylesi zamanlar, fiyatlandırmanın da zamanlamanın da daha doğru yapılması gerektiği zamanlar. İşte bu doğru hamleleri yaptıracak profesyonellerin gayrimenkul danışmanları olacağına inanıyoruz. Normal zamanlarda da tabii ki satıcının

iş yükünü hafifleten, doğru kararlar almasını sağlayan, en uygun alıcı ile onu karşı kaşıya getiren, satış veya kiralama sürecinin ve sonrasının sıkıntısız ilerlemesine katkıda bulunan gayrimenkul danışmanları, kriz zamanlarında can havli ile yapılacak operasyonların satıcı

İnşaat / emlak konusunda uzman gazeteci olmak... Her sektörde uzmanlaşmanın fazlasıyla önem kazandığı bir yüzyıldayız. Geçmişte çalışan sayısı daha az, ekonomiler daha küçük, sektörler daha az sayıda iken cesareti olan ya da parası olan bir işe girip onu iyi ya da kötü gerçekleştiriyordu. Ancak bilgi globalleşti, şimdi dünyada ne iyi ne kötü, işler daha iyi nasıl yapılıyor, bu bilgiye erişim kolaylaştı. İşini en iyi şekilde yapmak tüketicinin tercihi haline geldi. Bu emlak gazeteciliği için de böyle. Evet inşaat sektörünün gelişimi medyada emlak gazeteciliği diye ayrı bir branşın doğmasına katkıda bulundu. Bu branşı seçenler arasında hevesli ve azimli olanlar araştıranlar işinde uzman kimliğine kavuştu. Eminiz ki haber okurları da yıllardır istikrarlı bir şekilde işini icra eden bu kesimin farkındalar ve bu konuda haberlerine ve yazılanlara güvenme anlamında seçici davranıyorlar. 29 >

KARTAL DOSYASI - RÖPORTAJ

Kartal Belediye Başkanı Op. Dr. Altınok Öz

31 bin kişinin

depreme dayanıklı evlerde oturmalarını sağladık Son zamanlarda çevre, sanat, tarih ve doğa gibi insani yaşamla paralel yaşam alanları oluşturma konusunda vizyoner girişimleriyle dikkat çeken Kartal Bölgesi’ni, Belediye Başkanı Altınok ÖZ ile gayrimenkul persfektifinden değerlendiren bir röportaj gerçekleştirdik. 30 >

Sizin sanata değer veren bir belediye başkanı olduğunuzu biliyoruz. Kartal bölgesinde yakın gelecekte kültür-sanat faaliyetleriniz neler olacak? Sanata değer vermemek için görmemek, duymamak, dokunamamak hatta bütünüyle hissetmemek gerek! Sanata değer vermemeyi anlamam mümkün değil. İnsanın, doğanın şahaneliğine öykünerek hayata değer, güzellik katma çabasıdır sanat. Yaşayan, hisseden herkes gibi ben de hayata güzellik katmaktan yanayım şüphesiz. Bu anlamda da göreve geldiğim günden beri Kartal’ı sanatla buluşturmak için çalışıyorum; tiyatro festivalleri, heykel ve felsefe sempozyumları düzenledik. Kartal’da bir antik kenti gün ışığına çıkardık ve arkeolojik kazı yapan ilk ilçe belediyesi olduk. Dragos’ta başlattığımız arkelojik kazılarda 4. ve 6. yüzyıla ait izlere rastlandı. Geç Roma ve Erken Bizans dönemine ait hamam, kilise ve mezarların bulunduğu kazının en büyük keşfi de Briyas Sarayı oldu. Geçtiğimiz sene dünyaca ünlü Arjantinli sanatçı Adrian Villar Rojas’a verdiğimiz katkılardan dolayı İstanbul Bienali’nden plaket aldık. Badiou, Zizek ve Balso’nun katılımıyla Kartal Dragos Arkelojik Kazı Alanı’nda yaptığımız felsefe sempozyumu, sanat ve tarihi miras arasında bir köprü oluşturdu. 31 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

Bundan sonra da benzer çalışmalar

dönüşümü sağlıyoruz. Bugüne

yapmaya devam edeceğiz.

kadar yaklaşık 31 bin kişinin depreme dayanıklı evlerde oturmalarını sağladık.

Kartal’ın değişimini nasıl değerlendiriyorsunuz, geçmiş yıllara göre nasıl bir tablo çıkıyor karşımıza? Değişmeyen tek şey değişimin kendisi, bu da dolayısıyla kaçınılmaz. Önemli olan kültürel özelliklerini, samimiyetini, doğasını bozmadan, güzelliklerini koruyarak, insanları evlerinden barklarından, mahallelerinden etmeden, üzmeden kentin gelişmesini sağlayabilmek. Bu anlamda Kartal Belediyesi’ni çok özel bir yerde görüyorum. Deprem Dönüşüm Müdürlüğü olan ilk belediyeyiz, kira yardımı konusunu ilk defa biz gündeme getirdik. 6306 sayılı yasa çıkmadan yasadaki birçok uygulamayı Kartal’da başlatmıştık zaten. İnsanların kandırılmadan, yerlerinden edilmeden, hakları korunarak dönüşümün içinde olmaları için gereken tüm çalışmaları yapıyoruz, birlikte toplantılar düzenliyoruz. Bu dönüşümler devam ederken, biz de belediye olarak Avrupa standartlarında ve ortak çalışmalarla alt yapı ile ilgili dönüşümleri tamamlıyoruz. Kartal’da dönüşümün en önemli kısmı; boş alanlarda değil, Kartallıların oturduğu binaları depreme dayanıklı hale getirerek

Kartal bölgesinde bir dönüşüm yaşanırken, şehir hafızasının zarar görmemesi için neler yapıyorsunuz? Yerinde dönüşüyoruz, Kartallılarla konuşarak derlediğimiz fikirleri, konunun uzmanı çalışanlarımızla projelendiriyoruz. Bu uzman çalışanlarımıza imkanlar sunarak; Avrupa’daki kentsel yapıları, projeleri inceleyerek ve oradaki meslektaşları ile fikir alışverişinde bulunarak çalışmalarına yön vermelerini sağlıyoruz. Bunun yanında planladığımız bir sanayi müzesi var. Bu müze ile Kartal’ın geçmiş yüzyılına damga vurmuş ancak şu an olmayan fabrikaları gelecek kuşaklara taşımayı planlıyoruz.

“Erken ve doğru teşhis” Kartal bölgesini konut yatırımı için nasıl değerlendiriyorsunuz? Bölgenin gelecekteki potansiyeli ve yatırımcıya kazandıracaklarıyla ilgili neler söylersiniz? Mesafelerin bu kadar kısaldığı, İstanbul’un sınırlarının genişlediği günümüzde, Kartal uzun sahil

şeridiyle, kuzeyinde bulunan ormanlık alanıyla İstanbul’un gerçekten incisi konumuna gelecektir. Ulaşım hatlarının merkezi haline gelecek olan Kartal; hem deniz hem kara hem de hava trafiğinin ortasında kalan alt yapısıyla sağlam bir ilçe olacak. Dönüşüm bu hızla devam ederken yatırım yapmanın tam zamanı gibi görünüyor. Bir bilim insanı olmanızın belediye başkanlığında size kattığı avantajlar nelerdir? Bilim insanı olmak sanıyorum ki hayatın her anında, her alanında avantajlı; olaylara objektif bakmayı, problem çözme yetisini, sürekli araştırmayı, geliştirmeyi, güncellenmeyi beraberinde getiriyor. Bilimin üstelik insan doğasına ait bir alanında olmak, tıp doktoru olmak; insanı anlamak, insanı çözümlemek, sağlıklı ve dolayısıyla da mutlu olması için bir ömür vermek özel bir sağduyu geliştirmesine yol açıyor. Sağlıkta en önemli olay doğru teşhistir. Doğru teşhis sağlıkta hayat kurtardığı gibi kentlerin de sorunlarını kısa sürede ve en az maliyetle çözmesini sağlar. Dün olduğu gibi bugün de sağlıklı bir çevrede, düzenli bir kent yapısı içinde huzurlu ve mutlu insanlar için çalışıyorum. Benzer bilimsel metotları kullanıyorum; erken ve doğru teşhis gibi… 31 >

KARTAL DOSYASI

Kartal,

32 >

İstanbul’un en çok kazandıran bölgesi olmaya aday

Yatırımcı ve inşaat sektörü uzmanlarını buluşturan ‘Kartal’a Yatırım Geleceğe Yatırım Zirvesi’ne katılan ERA Gayrimenkul Türkiye Koordinatörü Mustafa Baygan, Kartal’ın Anadolu Yakası’nın en hızlı gelişen bölgelerinin başında yer aldığını söyledi. Baygan “Yeni konut projelerinin yapılması, komşu bölgelerdeki inşaat satış metrekare fiyatlarının yüksekliği bu bölgeye talebi artırıyor” dedi. İstanbul’un son yıllardaki yükselen değeri Kartal, ‘Yerinde ve Birlikte Kentsel Dönüşüm’ modelleri ile İstanbul ve Türkiye için örnek oluşturabilecek işler sunuyor. Kartal Belediyesi hem bu başarı hikayesini anlatmak, hem de yatırımcılar için bölgenin potansiyelini ortaya koymak adına ‘Kartal’a Yatırım Geleceğe Yatırım’ temalı bir dönüşüm zirvesi düzenledi. Kartal Belediye Başkanı Op. Dr. Altınok Öz’ün ev sahipliğinde, Dragos Arkeolojik Kazı Alanı’nda gerçekleşen ‘Kartal’a Yatırım Geleceğe Yatırım Zirvesi, bölgedeki yatırımcılar ve uzmanları bir araya getirdi. Zirveye katılan ERA Gayrimenkul Türkiye Koordinatörü Mustafa Baygan, Kartal bölgesinde yapılacak konut ve ofis yatırımının ciddi kazanç sağlayacağını belirtti. Baygan, “Bölgede hem konut hem ofis stoğu var. Ulaşım kolaylığıyla iş hayatının da

hareketlendiği noktalardan biri ve birçok plaza inşası söz konusu. Buraya yatırım, kira çarpanı ve değer artışı gibi konular baz alınarak yapılmalı. Diğer ilçelerle kıyaslandığında değerinin daha da artması ihtimali yüksek” ifadelerini kullandı. Marmara’da önemli bir merkez olacak Kartal’ın özellikle kentsel dönüşümde pilot bölgelerden birisi olmasının bölgeyi ilgi çekici hale getirdiğinin altını çizen Baygan, “Yeni konut projelerinin yapılması ve yapılacak olması, Ataşehir gibi komşu bölgelerdeki inşaat satış metrekare fiyatlarının yüksekliği, bu bölgeye talebi artırıyor. Özellikle metro hattıyla Kartal’dan İstanbul’un tüm bölgelerine ulaşımın kolaylaşması bölgenin değerini artıran unsurların başında geliyor. Gelişme potansiyeliyle Kartal, 20 yıl sonra Marmara havzasında önemli bir merkez olacak” diye konuştu.

Altınok Öz

Mustafa Baygan

33 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

33 >

SEKTÖREL ANALİZ

İnşaat patronlarının faiz indirimi yorumu

Dağ Mühendislik Yönetim Kurulu Başkan Vekili Doğan Dağ Tüketici bu nefesi bekliyordu Merkezi Bankası’nın faiz oranlarını aşağıya çekmesi tabii ki piyasalara ve sektöre güven pompalayacaktır. Mevcut piyasada tüketicinin beklediği bir nefesti bu karar. Aynı zamanda vatandaş bu güvenle yatırım kararlarını da netleştirmiş olur, faiz oranı ibresinin de aşağı yönde olduğu anlamına gelir. Sektörde geçmiş dönemlerde yaşadığımız hızları da yakalamış oluruz.

Pana Yapı İnşaat Grup Başkanı Mahir Şaşmaz Faizlerin yüzde 1’in altına inmesini bekliyoruz Faiz indiriminin reel sektöre olumlu yansıyacağı görüşündeyiz. Bankalar da konut kredilerinde faiz oranlarını psikolojik sınır olan % 1’in altına çekmeleri durumunda inşaat piyasası oldukça hareketlenecektir. Beklentimiz bankaların en kısa sürede bu yönde pozisyon alarak lokomotif sektörlerden biri olan inşaat piyasasını desteklemeleridir. 34 >

İstanbul Tüccarlar Kulübü Başkanı İlker Önel

ERA Gayrimenkul Türkiye Koordinatörü Mustafa Baygan

KOBİ’ler rahat bir nefes alacak

Kararla beraber bekleyen talep realize olacak

Özellikle gıda fiyatlarındaki aşağı yönlü gidişin enflasyona olumlu yansıması, cari açıktaki aşağı yönlü olumlu gelişme, aynı zamanda uluslararası piyasalardaki olumlu algı ve piyasaya yabancı yatırımcı girişindeki artış Merkez Bankası’nın elini güçlendirmişti. Bununla birlikte beklentiler doğrultusunda MB’nın gecelik borç verme faiz oranını 50 baz puan düşürmesi piyasaları rahatlatmış oldu. Eğer piyasa faizleri de aşağı yönlü giderse, küçük ve orta ölçekli işletmelerin finansman maliyetlerinde azalma görülecek ve bu da bilançolarına olumlu yansıyacak. Karar, KOBİ’lere rahat bir nefes aldıracak.

KLK YAPI Yönetim Kurulu Başkan Vekili Atakan Kulak

Doğa Şehircilik Yönetim Kurulu Üyesi İlyas Ayvacı

Ekonominin canlanması için önemli bir karar

Birikimler konut yatırımına dönüşebilir

Merkez Bankası, piyasaların yakından takip ettiği faiz kararını açıkladı. Bu karar, Murat Çetinkaya başkanlığında açıklanan ilk faiz kararı oldu. Herkes bu karara endekslenmişti, Merkez Bankası’nın faiz indirimi kararı piyasalar tarafından tahmin edilen bir karardı. Piyasalara etkisinin olumlu şekilde yansımasını öngörüyoruz. Bundan sonra bankalar da özellikle kredi faiz oranlarını geri çekme yoluna gideceklerdir. Bu da banka kredisi kullanarak konut alma eğilimi içinde olanların gayrimenkule olan talebini artıracaktır. Ekonominin canlanması ve sektördeki yatırımların artması için bu kararın önemli olduğunu söyleyebiliriz. Öte yandan devletin konut alımında özellikle ilk defa konut alacaklar, asgari ücretle çalışanlar ve belli bir miktara kadar kredi kullanacaklar için teşvik niteliğinde konut faizlerinde özel indirimler sağlaması gerektiğini düşünüyorum. Bu da pazara olumlu etki sağlayacaktır. 35 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

Beklenen bir indirimdi ve piyasa 50 baz puanı esasında satın almıştı. Buna rağmen dolar aniden 2.85’ten 2.81’e indi. Şimdi bankalar bir yandan mevduat faizlerini geri çekmeye çalışacak, bir yandan da bekleyen bir talep olan konut kredi faizlerini geri çekmeye çalışacaklar. Bu karar mutlaka konut talebine fayda sağlayacaktır. Bekleyen bir talep kısa sürede realize olacaktır. Tabii yüzde 1 ile 1.25’ler arasında değişen faizlerin, esas olması gereken rakam olan 0.70’ler civarına gelmesine daha bir süre var. Ancak bu günü bir başlangıç olarak görmek lazım.

Merkez Bankası’nın faiz indirim kararını uzun zamandır hem sektör hem de konut almak isteyenlerce bekleniyordu. Kredi maliyetlerinin ucuzlamasıyla şimdiye dek faiz indirimini gözleyenleri talebi harekete geçecek. Bu indirimle birlikte bankaların da kredi faiz oranlarını düşürmeye çalışacağını, bunun da piyasalara ve özellikle konut talebine olumlu yansıyacağını tahmin ediyoruz. İndirim kararının yansımalarının kısa süre içinde görülecektir. Bu karar konut satışlarına kısa vadede yansır diye düşünüyoruz. Mevduatta bekleyen hatırı sayılır bir birikimin olduğunu düşünüyoruz. Bankaları kredi faiziyle birlikte mevduat faizini de düşürmesi durumunda, bu birikimler konut yatırımına dönüşebilir. Bu da sadece konut satışlarını değil, konut üretiminden doğrudan etkilenen, gayrimenkul sektörünün paydaşı olduğu 250’ye yakın sektörü de olumlu etkiler. Esasen günümüz şartlarında konut kredi faizlerinde oranın yüzde 1’in altı olması gerekmektedir. 35 >

PROJE

Hayatın Merkezinde

Özel Bir Yaşam

Park Onyedi Evleri; en ince ayrıntısına kadar özenle tasarlanmış özgün mimarisi, yeşilin hakim olduğu ferah sosyal alanları, her zevke ve bütçeye uygun daire tipleri Çanakkale’de uygun fiyat ve kaliteyi aynı çizgide buluşturan bir proje. 36 >

Çanakkale’nin yeni gelişen bölgesi Kepez’de, %80 yeşilin hakim olduğu merkezi konumu, özgün mimarisi ve ferahlığıyla ön plana çıkan, en ince ayrıntısına kadar özenle tasarlanmış prestijli bir yaşam sizi bekliyor. Sosyal olanaklarıyla içinden çıkmak istemeyeceğiniz, etrafı meyve, zeytin bahçeleri ve orman ile çevrili, Kipa AVM’ye 3 dakika, Çanakkale 18 Mart Üniversitesi ve Üniversite Hastanesi’ne 5 dakika, Havaalanı ve Çanakkale Şehir Merkezine 10 dakika,

37 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

Kepez Şehir Merkezine ve Limana 5 dakika, bölgenin yeni yapılacak olan en büyük Devlet Hastanesi’ne 300 metre mesafesiyle de hayatın merkezindesiniz. İki etaptan oluşan Park Onyedi Evleri’ni farklı kılan özelliklerden biri de etrafının meyve ve zeytin ağaçları ile çevrili olması. Ayrıca sırtını yemyeşil ormanlara yaslayan Park Onyedi tüm detayları ile bölgeye prestij katıyor.

Yeşilin hakim olduğu, 43000 m2 alana sahip projenin ilk etabı 144 daireden oluşuyor. 25 farklı ev tipiyle toplam 464 evden oluşan projede daire büyüklükleri 50-201 m2, bahçeli evler 115-170 m2, villalar ise 150-200 m2 arasında değişen brüt alanlara sahip. Bahçe büyüklükleri bahçeli evler için 20-150 m2, villalar ise 50-200 m2 arasında değişiyor. Bu prestijli yaşamda siz de yerinizi alın. Hayatı doyasıya yaşayın.

37 >

SEKTÖREL HABERLER

‘Tual Bahçekent’ten, ister % 3 peşinatla ister 40 ay vadeyle ev sahibi olma fırsatı

Dağ Mühendislik’ten rekor satış

Dağ Mühendislik imzası taşıyan ‘Tual Adalar’, ‘Tual Bahçekent’ ve ‘Bahçekent Flora’ projeleri Emlak Konut GYO’nun ağustos ayında geçerli ‘Ülkemizin Yarınlarına Güveniyoruz’ kampanyasıyla talep rekoru kırdı. 10 günde toplam 126 milyon 700 bin TL değerinde toplam 237 adet konut ve dükkan satıldı. Dağ Mühendislik; Emlak Konut GYO’nun önderliğinde başlayan ve inşaat sektörüne ciddi ivme kazandıracak ‘Ülkemizin Yarınlarına Güveniyoruz’ kampanyasında satış rekoru kırdı. 10 günde ‘Tual Adalar’, ‘Tual Bahçekent’ ve ‘Bahçekent Flora’da 126 milyon 700 bin TL değerinde toplam 237 adet konut ve dükkan satışı gerçekleştirildi. Ağustos ayı boyunca geçerli olacak bu kampanya, % 20 peşin, %10’luk kısım bir yıl sonra, kalanı 120 aya kadar TÜFE’li veya % 0.70 vade farkı ile taksitlendirilerek ‘Tual Adalar’ ve ‘Tual Bahçekent’ ve ‘Bahçekent Flora’dan konut sahibi olmayı kolaylaştırıyor.

38 >

Çeyrek asırlık deneyimi ile yaşam alanları inşa eden Dağ Mühendislik, Emlak Konut GYO güvencesiyle hayata geçireceği ‘Tual Bahçekent’ projesi için sağladığı ödeme kolaylıkları ile fark yaratıyor. Metrekare fiyatlarının 2.700 TL’den başladığı projede, ister yüzde 3 peşinatla, ister 40 ay vade farksız ödeme imkanı ile daire sahibi olmak mümkün.

Emlak Konut GYO, markalı konut projeleriyle Anadolu’ya açılıyor Türkiye’nin en büyük gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketi Emlak Konut GYO, markalı konut projeleriyle Anadolu’ya açılıyor. 2016 yılı için önüne büyük hedefler koyarak 7.6 milyar TL’lik satış değeri ve 1.5 milyar TL net kara ulaşmayı amaçlayan Emlak Konut, marka ve güvenini Anadolu’ya yayma kararı aldı. Emlak Konut; İzmir, Tekirdağ, Bursa, Balıkesir, Eskişehir, Denizli, Konya, Niğde, Nevşehir ve Yalova gibi illerde bulunan arsa stokunun yeni projelerle değerlendirilmesiyle İstanbul’da konutta yakalanan kaliteyi Anadolu’ya taşıyacak. Bu kapsamda ilk olarak geçen yıl Ankara’da peş peşe ihaleler düzenleyen Emlak Konut’un hedefleri arasında İstanbul ve Ankara’nın payını dengeli götürmek de bulunuyor.

Beklediğimiz Emlak Komisyonculuğu Yasası gayrimenkul danışmanlığını disipline edecek ERA Türkiye Yönetim Kurulu Başkanı Can Ekşioğlu, öncelikle ‘Emlak Komisyonculuğu Yasası’nın çıkmasını beklediklerini, yasanın sektörü disiplin altına alacağını söyledi. Ekşioğlu, “Öncelikle Emlak Komisyonculuğu Yasası’nın çıkmasını bekliyoruz. Akademi ve MEB onaylı eğitimlerimiz ile buna uzun zamandır hazırlanıyoruz. Tasarının yasalaşmasıyla beraber sektöre disiplin gelecek, konusunda

eğitimli gayrimenkul danışmanları piyasaya hakim olacak. İstenmeyen tatsız olayların önüne geçilecek, sektör güvenilir ve kaliteli çalışma platformuna taşınmış olacak” dedi. Düşük, orta ve iyi gelirli kesimin en kazançlı yatırım aracının gayrimenkul sektörü olduğuna dikkat çeken Can Ekşioğlu, hem yatırım amaçlı hem de yaşamak

için gayrimenkul almanın öncelikli hedef olduğunu belirtti. Ekşioğlu “Ancak burada doğru yatırım yapıyor olmak çok önemli. Doğru yatırım için ise gayrimenkul danışmanlık şirketlerinin, bilgili danışmanların önemi ortaya çıkıyor. Biz de 2016 yılında yatırımlarımıza bu hedef doğrultusunda yön ereceğiz. Türkiye’nin en bilinir ve güvenli markası olmak yolunda ilerlemeye devam edeceğiz” dedi.

SEMİNER

ERA Gayrimenkul, girişimcilere

‘yüksek kazanç’ın püf noktalarını anlattı

ERA Gayrimenkul Türkiye, büyümesine verdiği ücretsiz seminerlerle devam ediyor. Bugüne kadar verdiği eğitimlere yenilerini ekleyen ERA Türkiye’nin ‘Gayrimenkul Sektörü ve Kurumsallaşma’ konulu seminerleri Ankara, Antalya ve İstanbul’da gerçekleşti. Seminerlerde ‘Emlak Yasası’nın sektöre kazandıracaklarıyla ilgili bilgiler de verildi. 40 >

Bugüne kadar verdiği eğitimlere yenilerini ekleyen ERA Türkiye’nin ‘Gayrimenkul Sektörü ve Kurumsallaşma’ konulu seminerleri üç şehirde birden gerçekleştirildi. Ankara, Antalya ve İstanbul’da düzenlenen seminerlerde sektörde kurumsallaşmanın öneminin yanı sıra ‘Emlak Yasası’nın sektöre kazandıracaklarıyla ilgili bilgiler de verildi. Gayrimenkul sektörü ve ‘ERA Gayrimenkul Franchise Sistemi’ ile ilgili detaylı bilgilerin anlatıldığı seminerlerde özellikle kurumsallaşmanın faydaları ve girişimciye sağladığı yararlar üzerinde duruldu. Gayrimenkul danışmanlığı sektörünün avantajlarının gözler

önüne serildiği seminerlerde, gayrimenkul danışmanlığının neden en çok kazandıran iş alanlarından biri olduğu konusu masaya yatırılırken girişimci adaylarının bu sektörde neden yatırım yapmaları gerektiği anlatıldı. Ankara, Antalya ve İstanbul’daki seminerlerde yüksek kazanç hedefleyen girişimciler için kurumsallaşmasının önemini anlatan ERA Gayrimenkul Franchise Satış Direktörü Kadir Tümen, eğitim sistemi ve teknolojik altyapının yapılan yatırımın geri dönüş sürecini kısalttığını söyledi. Tümen “Gayrimenkul sektöründe yüksek kazanç hedefleyen girişimcilerin kurumsallaşması

kaçınılmaz. Hizmet ve destek kalitesinin en yüksek olduğu markalar girişimcilerin riskini azaltırken, eğitim sistemi ve teknolojik altyapı sayesinde yatırımlarında geri dönüş süresini de kısaltıyor” dedi. Emlak sektörü tarafından merakla beklenen ‘Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısı’na da değinen Tümen, yasının yürürlüğe girmesiyle birlikte sektörün disipline olacağını ve işin sadece konunu uzmanı eğitimli kişiler tarafından yürütüleceğini belirtti. Tümen “Yasanın çıkması ile birlikte kurumsal ofislerin sayısı artacak, gayrimenkul sektörü vizyon ve sinerji yakalayacak. Son kullanıcıların kurumsallık

bilinci pekişecek ve gayrimenkul yatırım danışmanlığı sektörü istihdam açısından da oldukça rahatlayacak” diye konuştu. Kurum içinde web sitesinin ön yüzünün yenilenmesi, müşteri ilişkileri programı, danışmanlar için mobil uygulama gibi yenilikler yapan ERA Gayrimenkul, bir yandan da eğitim, seminer gibi sosyal sorumluluk faaliyetlerini de aralıksız sürdürüyor. Altyapı ve teknoloji alanında gerçekleştirdiği atılımlarla da dikkat çeken ERA Gayrimenkul Türkiye, ‘Microsoft’ ve ‘Findeks’le imza attığı devrim niteliğinden anlaşmalarla gayrimenkul danışmanları ve brokerlarını desteklemeye devam ediyor.

HUKUK

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE GECİKEN İNŞAATLARDA TAZMİNAT VE FESİH PROBLEMİ 42 >

Y A Z I : A v . A li Y ü k s el Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı

Kentsel Dönüşüme Özel İnşaat Sözleşmeleri: Kentsel Dönüşüm, arsa sahipleri ile müteahhitler, daire sahipleri ile komşuları arasında yoğun bir sözleşme dönemi başlattı ve yüzbinlerce sözleşme yapıldı. Bu sözleşmeler Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde yer alan ‘’ Eser Sözleşmesi’’ niteliğinde yapılmaktadır. Ancak kanunda yeterli detay yer almadığından, Yargıtay Ve Danıştay İctihatları ile doktrinel yönlendirmeler sözleşmenin uygulamasında önemli yer almaktadır. Bu tip sözleşmeler, sadece inşaat yapımını değil, bir arsa payının devrini, vekalet ilişkilerini, kira ödemelerini, mimarlık sözleşmelerini, ortaklık hükümlerini, taşıma mükellefiyetini vesaire bazı konuları da içerdiğinden ‘’ Karma Akit’’ olarak nitelendirilmektedir. Günümüzde ‘’Konut‘’ yoğunluklu sözleşmeler daha ağırlıkta olduğundan yazımızda bu yöndeki yasal durum, uygulama ve çözümleri ele almaktayız. İnşaat Sözleşmeleri Uygulanması Zor Sözleşmeler: İnşaat sözleşmeleri ve özellikle Arsa Payı Devrini içeren İnşaat Sözleşmeleri hem imzalanması hem de uygulaması zor sözleşmelerdir. Zorluk üç ana konuda kendini göstermektedir:

Sözleşme imzalanırken, kentsel dönüşüm içeren konularda , bir tarafta yer alan arsa ya da bina malikin sayısının fazla olması, diğer yanda yapım işini yüklenen müteahhit ve taşeronlarının sayısının fazla olması işi zorlaştırmaktadır. Sözleşme görüşmeleri,

43 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

sözleşmeye davet, sözleşmeye zorlama, vekaletnamelerin alınması, temsilci tayini, hukuk danışmanlıkları, mimari proje seçimi, değerleme- şerefiye konuları, imar artışları, müteahhitle paylaşım usulleri, teslim zamanları, ikamet edenlerin taşınması, kiracıları tahliyesi, var olan eski borçların takyidatların temizlenmesi gibi konular sözleşme imzalanmadan önce çözülmesi gerektiğinden önemli bir zaman ve mesai almaktadır.

İnşaatın Başlaması ve Bitmesi: İnşaatın başlaması, müteahhit firmanın planlayabileceği ama çoğu kez kendi elinde olan bir konu olmamakta, belediyeler, tapu, vergi daireleri, su, doğalgaz idareleri, bakanlık gibi bir çok kurumdaki iş ve işlemlerin problemsiz bitmesine bağlıdır. Bu aşamadaki gecikmeler hem müteahhidin maliyetini hem de iş bitirme süresini etkilemekte, diğer yandan hak sahiplerinin bazı haklarını kullanmaları gündeme gelmektedir. İnşaatın başlangıç ve bitiş tarihi çok iyi tespit edilip sözleşmeye net olarak yazılmazsa, malikler açısından problem başlamış demektir. Müteahhit ya işe hiç başlamayacak, ya da sözleşmede var olan maddelerin esneklik ve toleransına göre kendi uygun gördüğü zaman başlayacak ve bitirecektir. Yargıtay’ın bu konularda yüzlerce kararı vardır. Sözleşmedeki madde, net değilse, müteahhidi sorumlu tutmak mümkün değildir. Bu konuya örnek olarak iki olayı vermek isterim: Fikirtepe’de 280 malikin olduğu bir sözleşmede, inşaatın başlangıcı belli olmadığı için malikler dairelerini ne zaman alacaklarını bilememekte, Ataşehir’de ise, çok bilinen bir müteahhitle arsa sahipleri arasındaki sözleşmede, işin ne

43 >

zaman başlayacağı ve biteceği belli olmadığı için müteahhit 14 yıldır işe başlamamış ve sözleşmeleri de başka bir şirkete devretmiştir. İnşaatın ne zaman başlayacağını halen kestirmek zor olduğu gibi, açılan davanın 4-5 yıl süreceğini de hesaplarsak, sözleşme toplam 20 yıl sürmüş olacaktır.

Teslim, Ayıp ve tazminat: Müteahhidin binayı bitirdikten sonra teslimi hem müteahhit açısından, hem arsa sahipleri açısından önemlidir. Teslim bir tutanakla yapılmamışsa, yıllar süren bir davaya kapı açmış demektir. Teslim tutanağı nasıl olmalıdır? Teslim tutanağında, her kalem iş listelenmeli ve karşısına durumu 44 >

belirtilmelidir. Ancak, teslim işi normal vatandaşın yapacağı kadar kolay bir işlem de değildir. Teslim tutanağı bir avukat , mimar ya da inşaat mühendisi ekibince düzenlenmeli ve onlarla beraber teslim alınmalıdır. Eksik işlerin ne olduğu, fotoğraflı, açıklamalı olarak tutanağın ekinde yer almalı ve ilaveten ne zaman tamamlanacağı belli ise belirtilmelidir. Bu şekli ile iş, eksikleri ile beraber kabul edilebilir durumda ise, yani kısmi ayıplı ise, Borçlar Kanunu ve Sözleşme Hükümlerine göre işlem yapılacaktır. İşin eksikliği ayıp değil; işin önemli kısmının yokluğu ya da eksikliği ise, iş bitmemiştir ve teslim de yoktur. Bu durumu tespit edip, Borçlar Kanunu ve sözleşmedeki müeyyide maddelerine başvurulmalıdır. Sözleşmenin türüne ve yapılmayan işin durumuna göre tazminat

davaları, mahrum kalınan kar, kira ya da ecri misil, akdin tamamen feshi ve sözleşmenin iptali davaları gündeme gelebilir. Ama en önemlisi de sözleşme ve durum iyice incelenmeden müteahhit ya da arsa sahibinin rastgele diğer tarafa ihtar çekmesi ve talepte bulunması bir çok risk içermektedir. Bu tip durumlarda, mutlaka konunun uzmanı hukukçu devreye girmelidir. Burada en iyi çözüm, sözleşmenin görüşmelerinden başlayarak, iskan alma anına kadar binanın bir avukat tarafından( inşaat ve gayrimenkul hukukunu iyi bilmesi gerekir)sözleşmeli olarak danışmanlığının yapılmasıdır. İnşaat sözleşmelerinde davalar neden uzuyor? Bu tip davaların ortalama mahkeme ve Yargıtay süresi

4 ila 6 yıl arasındadır. Ancak, dosyasına göre 10-15 yıl sürenler de azımsanmayacak boyuttadır. O halde, sözleşmeden itibaren çok dikkatli hareket etmek gerekmektedir. İnşaat sözleşmelerinden doğan davaların neden uzadığına dair yapılan bir çalışmada aşağıdaki başlıklar öne çıkmıştır: • Sözleşme yetersizliği, • Sözleşme yeterli ancak yapılan işlemler (ihtar ve ihbarlar) hatalı oluşu, • Dava hatalı mahkemede açılması, • Bilirkişiler tarafından hatalı rapor verilmesi ve davanın anlaşılmaması, • Mahkeme hataları, hakimin tecrübesizliği ya da yanlış değerlendirmesi söz konusu olabilmektedir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM

İNSANLARIMIZ VE EKONOMİMİZİN GELİŞİMİ İÇİN

KENTSEL DÖNÜŞÜM

Y A Z I : Haldu n E R S E N Management Plus Genel Müdür

46 >

Yaklaşık 19 milyonun bulunduğu ülkemizde, 1999 depreminden sonra yapılan 5 milyon konutun iyi durumda olduğu değerlendirilmekte ve bu değerlendirmeye göre 14 milyon konutun afet riski yönünden incelenmesi gerekmektedir. Kentsel Dönüşüm Nedir ve Amacı Nedir? Kentsel dönüşüm Romalılardan başlayarak günümüze kadar birçok ülkenin sürekli gelişimini sağlayan önemli bir süreç ve olgudur. Romalılar medeniyeti şehirler ve insanlar üzerine kurarak çok büyük atılımlar yapmışlardır. Günümüzde Amerika, Avrupa ve özellikle deprem riski altındaki Japonya da kentsel dönüşüm kapsamlı olarak ele alınmakta ve konutlar, binalar ve şehirler boyutunda önemli gelişmeler kaydedilmektedir. Kentsel dönüşümde temel amaç deprem ve afet riskini ortadan kaldıracak şekilde ve enerji verimliliği yüksek şekilde tasarlanmış, sürdürülebilir konutlar, binalar ve şehirler yaratmaktır. Kanun, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların tespit edilmesi ve böylece söz konusu alanlar ve riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, inşaat ve mimari standartlara uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmak için, iyileştirme, tasfiye ve yenilemelerde bulunulması amacıyla 6306 sayılı “Afet Riski altındaki Alanların Dönüştürülmesi” kanunu 2012 yılında çıkarılmıştır. Kentsel dönüşüm ülke çıkarları ve menfaatleri çerçevesinde düşünülmesi gereken partiler üstü bir projedir ve herkesin sahiplenmesini gerektirir. Ülke sinerjisinin sağlanması açısından da çok önemli boyutlar taşımaktadır.

47 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

Bu kanun çerçevesinde, Kentsel Dönüşümde temel amaçlardan biri de herhangi bir afet neticesinde bir daha can kaybı yaşanmamasının sağlanması ve kentlerin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürülmesidir. 2012 yılından 2016 yılının Haziran ayına kadar toplam riskli binaların % 7 si dönüştürülmüştür. Riskli binaların dönüştürülmesi kadar riskli alanların dönüştürülmesi de önemlidir. Ağırlıklı parsel bazında dönüşümden ada bazlı kentsel dönüşüm çalışmalarına geçiş yapılması gerekmektedir. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Durum Nedir? Türkiye de yaklaşık 19 milyon konut bulunmaktadır. Bu konutlardan 1999 depreminden sonra yapılan 5 milyonunun iyi durumda olduğu değerlendirilmekte olup, bu değerlendirmeye göre 14 milyon konutun afet riski yönünden incelenmesi gerekmektedir. Deprem tasarımı ve malzeme dayanımı yetersiz olan yapılar ile mühendislik hizmeti almadan kaçak olarak inşa edilen yapılar gözetildiğinde, ülkemizdeki toplam yapı stoğunun yaklaşık % 40’ının (7 milyon konut) yenilenmesinin veya güçlendirilmesinin gerektiği ortaya çıkmaktadır. Kentsel dönüşümün ekonomik boyutu da çok büyüktür. 500 milyar dolarlık bir ekonomik fırsat bulunmaktadır. Ama en önemlisi bu 7 milyon riskli konutta

yaşayan yaklaşık 30.000.000 vatandaşımızın risk altında olduğudur. İnsanlarımızın sağlıklı koşullarda deprem ve afet riski olmadan yaşamlarını sürdürmelerini sağlamak, gelecek nesillere bırakacak çok değerli bir proje olacaktır. Bu nedenle de kentsel dönüşümü halka çok iyi anlatmak ve desteğini almak zorundayız. Kentsel dönüşümü bir rant projesi olarak görmemek gerekir. Bazı bölgelerde yapılan hatalı projelere bakılarak kentsel dönüşümü kötülemek ve eleştirmek çok doğru bir yaklaşım değildir. Önemli olan hatalı projeleri ve şehirlerde yaşanan durumları görerek özellikle Anadolu’ da başarılı sonuçlar almak için çabalamak gerekmektedir. En önemlisi kentsel dönüşüme inanmak ve geliştirmek için çabalamak ülkemize çok önemli insani ve ekonomik kazanımlar getirecektir. Kentsel Dönüşüm Neden Çok Boyutlu Bir Projedir? Kentsel dönüşümün insanımız ve ekonomimiz için çok önemli katkılarının olmasının yanında bir çok boyutu ve uzmanlığı da beraberinde geliştirmektedir. Kentsel dönüşümün ilgili boyutlar şunlardır: • Deprem ve afet boyutu • Bakanlık boyutu • Belediyecilik boyutu • Halkla iletişim, uzlaşma ve müzakere boyutu • Çevresel sürdürülebilirlik boyutu

• • • • • • • • •

Finansman boyutu Bankacılık boyutu Enerji verimliliği boyutu Hukuki boyutu Değerleme boyutu Mimari boyutu Mühendislik boyutu Danışmanlık boyutu Uzmanlık boyutu

Kentsel Dönüşümün Fırsatları Nelerdir? Kentsel dönüşümün ülkemize sağlayacağı çok önemli fırsatlar vardır. Bu fırsatlar arasında en önemlileri şunlardır: • İnşaat ve gayrimenkul sektöründe büyüme ve sürdürebilirlik, • Ekonomik büyümenin sağlanması, • Yapı stoğunun yenilenmesi, • Binalarda enerji verimliliğin artması ve enerji kayıplarının azalması, • Çevreye duyarlı Bir şehir dokusunun ortaya çıkması, • Çarpık kentleşmeden kurtulunması ve şehirlerin modernleşmesi, • Alt yapının güçlendirilmesi, • Deprem olasılığında daha az can kaybının olması, • Gelecek nesillere yaşanabilir binalar ve şehirlerin kalması, • Kişi başına düşen gayri safi milli hasılanın artması şeklinde özetlenebilir. Kentsel dönüşüm süreci doğru ilgili kurumlar tarafından doğru yönetilebilirse ve halka iyi bir şekilde anlatılabilirse, gelecek 20 yıl içerisinde ülkemizin insani ve ekonomik gelişiminin en önemli lokomotifi olacaktır.

47 >

RÖPORTAJ

Tüm sektörler için anahtar detay:

İletişim ve İlişki Farkını anlayabilmek

Satın alma davranışlarının evrensel olmadığını düşünen, gayrimenkul sektöründe sürekli kendini tekrarlayan bir modelin oluştuğunu belirten duayen iletişimci Ali SAYDAM’la gayrimenkul, gayrimenkul danışmanlığı ve sektör iletişimini değerlendiren keyifli bir sohbet gerçekleştirdik. RÖPORTAJ: EVREN TEMİZKALAY

Ali Saydam gözünden iletişimin tanımını alabilir miyiz? İletişim ve ilişkiden diyelim o zaman. Ülkede bu iki kavram birbirine karıştığı için çok sorun çıkıyor. İlişki yönetimi ve iletişim yönetimi çok farklı şeyler aslında. İletişimin tek bir amacı vardır ve iki kavramdan oluşur: ikna ve değişim. Kısacası karşı tarafı, hedef kitleyi ikna edersiniz bir şeye ve sonra da onun fikrini, görüşünü ve satın alma kararını değiştirebilirsiniz. İletişimin bence en yalın tanımı budur. Üzerine 10 adet doktora tezi de yazılsa özünde budur iletişim. İlişki ise karşı tarafa haz ve fayda sağlamaktır. Örneğin evinizdeki

48 >

90 yaşındaki ananenizle iletişim kuramazsınız, yani onu bir şeye ikna edip değiştiremezsiniz ama onunla ilişki kurarsınız, ona haz verebilirsiniz, fayda sağlayabilirsiniz. Bunun ideal olanı bu ikisini bir araya getirerek İdeal pazarlamayı uygulayabilmektir. Kısacası hem ilişkiyi hem iletişimi yürütebilmektir. Kısacası hem haz ve fayda sağlamak hem de ikna edip değiştirmektir. Benim anlayışıma göre, bu aradaki denge bozulursa, hedefler tutmaz, karşı tarafı sosyal paydaş olarak yanınıza çekemezseniz. Sosyal paydaşlarla iletişim değil, ilişki kurulur.

Sizin persfektifinizden gayrimenkul ve gayrimenkul danışmanlığı sektörü değerlendirmesi alabilir miyiz? Bakkal, market, süpermarket, hipermarket, mega market, AVM diye bir gidişat var biliyorsunuz. Manavlıktan Macro Center’ın içindeki meyve sebze standına giden bir yol var. Gayrimenkul sektöründeki satış ve pazarlama bu yolun neresinde diye bakmak lazım. Emlakçıda mıyız yoksa gayrimenkul danışmanlığında mıyız? Zaten burda da bir kavram kargaşası var. Danışman satış yapmaz. Şirketteki altyapımı değiştireceksem, bana bu

konuda danışmanlık yapanla gelip bana o bilgisayarları satan kişi aynı olursa bu işin inandırıcılığı olmaz. O yüzden ben gayrimenkul sektöründe henüz taşların yerine oturmadığını; bunun entelektüel yeniden üretiminin yeterince yapılmadığını düşünüyorum. Bu tıpkı bir otele gittiğinizde size misafir denmesi gibidir. Misafirden ücret alınır mı? Sektörde emlakçı da var, konut pazarlama uzmanı da var, kentsel dönüşüm uzmanı da… Satın alma davranışlarının evrensel olmadığını düşünüyorum. Renklerin bile evrenselliği yok artık, bir sarı

49 MAGAZÄ°N ERA

YAZ 2016

49 >

renk farklı coğrafyalarda farklı anlamlara gelirken evrensel pazarlama ve satış taktikleri ve kavramlarıyla hareket etmek de son derece yanlış olacaktır. Toplumsal sosyal sorumluluk kavramı tüm ögeleri batıdan ithal olan bir kavramdır; oysa Osmanlı tarihinin 600 ila 800 yıl öncesinde bunu deneyimlemişiz. İşte bu yüzden gayrimenkul danışmanlığı kavramı üzerine tereddütlerim bulunmakta. Tüm Türkiye’deki satış ve pazarlama stratejilerine baktığımızda sektörde inanılmaz bir tekrar ve birbirine kopyalama yaklaşımının döndüğünü görebiliriz. Gayrimenkul sektörü, kendini fikri düzeyde ve ifade anlamında yeniden 50 >

konumlandırması gereklidir. Sizin derginiz MagazinERA’nın bu konuda bir öncülük yapabileceğini düşünüyorum. Sektörde sürekli aynı tarz renderlar, hazır görseller kullanılıyor ve tanıtımlar bunların üzerinden yürüyor ama aslında bunlar da aynı tip tanıtımlar. Bu konu hakkında ne düşünüyorsunuz? Teşhisiniz %100 doğru. Benim bir arşivim var, yıllardır yapılan reklamları biriktiriyorum. Hiçbir şey değişmediği gibi, hepsi birbirinin aynısıdır. Jack Trout’un “Farklılaş ya da öl” diye bir kitabı vardır. Bir çalışmayı karşı tarafın farklılığını sağlamak için, sıradanlıktan çıkmak, çıkarmak ve farklılaşmak gerekir. Gayrimenkul

sektöründe bunu 3 farklı şekilde yapabiliriz. Mimari açıdan farklılaşabilirsiniz ki bir firma haricinde pek göremiyorum. Sadece mimari açıdan farklılaşmak yetmeyecektir çünkü. Kısacası üründe farklılaşmak da diyebiliriz. İkincisi de hizmette farklılaşmaktır ama bunda da verilen hizmet topluma uymuyor. Toplu olarak yaşamayı seven bireylere iki oda verip onlara tesisteki TV izleme odalarını bir hizmet olarak sunamazsınız. Genlerimizdeki “ortak ruhi şekillenme” buna izin vermez. İşte bu nedenlerden dolayı bizim kültürümüzdeki en iyi hizmet farklılaşması ne olabilir, bu aranmalıdır. Batı konsepti ayrılmalara, bölünmelere neden oluyor. Oysa ki bizim

kültürümüzde hizmette nasıl farklılaşılır, bunun bulunması ve anlatılması gerekir. Üçüncü farklılaşma ise kıymette olabilir. Örneğin manzarayı herkes satıyor şu an. Adalar, deniz, ya da kendi yaptığı kanalın, göletin manzarası satılıyor. Ama asıl sattığı şey yatakhane aslında. Bunlar hem daha önceki iki farklılaşmaya hem de bizim kültürümüze uymayan şeyler. Durum böyle olunca, reklamcılık terminolojisinde batıdan ithal edilmiş olan “hikaye satmak” karşımıza çıkıyor. Senaryosu yazılıyor, sunuluyor ama AVM’li residansta duygusal bir sesle aşk filmi mi izliyoruz, belli değil. Satılan hikayelere başlıklar bulunmaya başlanıyor: “Kendini burada huzur içinde hissedeceksin”

gibi. Buna ek olarak fonksiyonel fayda satmaya çalışanlar da var: “Kent merkezine yakın, metroya üç dakika” gibi. Ama şunu iyi biliyoruz ki, eşikler arasında insanlar sevdiklerini tercih ediyorlar, peki insanlar neleri seviyorlar? İnsanlar da kendilerine benzeyen şeyleri seviyorlar. İşte bu detayları bulmaya çalışmak lazım. Tam da burada “farklılaşmak” lazım. Başka bir deyişle, üründe, hizmette ve kıymette farklılaşmak lazım. Herkesin birbirinden görerek uyguladığı bir dizi film kültürü haline geldiğini net bir biçimde söyleyebiliriz. Elbette arada sıyrılanlar, değer yaratanlar da var. Ajansınızın bu sektörde “farklı” diyebileceği bir çalışma var mıdır? Elbette var. Sektörden iki tane farklı işler yapan cesur müşterimiz var. Biri Tarlabaşı Projesi’nin sahibi ve az önce bahsettiğimiz farklılaşmayı ciddi başarabilen çok net girişimlerdir. Az önce bahsettiğiniz “Kentsel Dönüşüm”; yani gerçek anlamında olan “kültürel olarak değişim”i tarif eden Kentsel Dönüşüm’e de uyuyor bu proje. Kültürel bir değer sisteminin içinde yürür ve olduğu muhitte apayrı bir kültürel değişim yaratır. Yakın zamanda güzel projelerimizden birkaç örnek daha duyabilirsiniz. Sektör ilerlerken çevre de birçok konuda ihmal ediliyor. Bu konu hakkında bir çalışmanız var mıdır? İki ayrı kavram var. Çevre ve doğa. O kadar enteresan bir dünyada yaşıyoruz ki, bu iki kitle birbirini sevmiyor. İnsan insanın kurdudur. İnsan dünyanın sonunun hızlı gelmesine neden oluyor. Karbondioksit salınımları, plastiğin icadı, insanın hayatı

kolaylaştırmak, yavaşlatmak, az enerji harcamak, insanın sözde kendisini iyi hissetmesi adına geliştirdiği her şey zaman içerisinde hayatı yok etmeye yöneldi. Betonarme bulunuyor ama bu sefer radon gazı etkisi ortaya çıkıyor. Betonarme binalarda oturanların tamamı bundan etkileniyor. Daha rahat ulaşım için kullandığımız uçak en çok karbon salan makinelerden biri. Bu gibi etkenler sera gazı etkisi yaratıyor, güneş ışınlarını

etkiliyor, yanmalar, seller, cilt kanserleri ortaya çıkıyor. İşte tam da bu noktada insanın birbirinin kurdu olmasını sağlayabilecek tek bir etken vardır: o da devlet. Çünkü insan regülasyonu kendi kendine yapamıyor. Ailede bile duruma ebeveynler müdahale etmezse, sonuca ulaşamazsınız. Müteahhitlere “Doğayı koruyun” diye bir söylemde bulunamazsınız çünkü onun amacı kar etmektir. Oysa insanın yaşadığı dünyayı, doğayı güzel kılması, yaşanılır kılması gerekir. Bunun için de bir üst akıl gereklidir; bu da devlettir. Fakat maalesef, inşaat kültürü, şehir planlamasıyla

ilgili çok sayıda fikir olmasına rağmen insanın sağlıklı ve doğayla dost bir biçimde yaşaması için ne tür bir strateji uygulanıyor bilemiyorum. İstanbul’un gerçekten çok yeşillendiğini düşünüyorum, ama nereler? Otoban kenarları, rofüjler. Cidden çok ağaç dikiyorlar, ellerine sağlık. Ama bu, insanlığın, doğa ve çevre arasında uzun dostlukların ya da yeşillenme stratejisinin neresinde? Bu konuda devletin

stratejisi ve planlaması olması gerekir. Bu kadar insan dolarsa bir şehre, elbette ki 3. Köprüyü, 3. Havalimanını yapmak durumunda kalırsınız. İnsanlar başka gezegen arıyorlar yaşamak için. Atık su, üretilen karbon gibi etkenleri acaba kaç ve hangi geliştiriciler düşünüyor? Bu konu hakkında tek bir şey söyleyeyim size, oto park yeri yapma konusundaki kural, ya siz yaptıracaksınız ya da belediyeye bir para ödeyeceksiniz, o da yakın bir yere o yapacak. Peki nerde o park yerleri? 250 arabanın kapattığı ve 5000 aracın

Gayrimenkul sektöründe yapılan reklamların yer aldığı bir arşivim var. Reklamlarda Hiçbir şey değişmediği gibi, hepsi birbirinin aynısıdır. Jack Trout’un “Farklılaş ya da öl” diye bir kitabı vardır. Bir çalışmayı karşı tarafın farklılığını sağlamak için, sıradanlıktan çıkmak, çıkarmak ve farklılaşmak gerekir. Gayrimenkul sektöründe bunu 3 farklı şekilde yapabiliriz. geçmeye çalıştığı yoldaki karbon oranı neden artıyor? İşte bu yüzden devlet regülasyonu gereklidir, yoksa hiçbir şey yapılamaz. Her yıl, son yüz yılın, yüz on yılın, yüz otuz yılın en sıcak günlerini yaşıyoruz. Son olarak MagazinERA yayınımız hakkında neler söyleyebilirsiniz? Farkındaysanız sizinle sohbet ederken her sayfasını inceledim, birkaç önerimi belirtmiştim. Genel olarak gayet güzel, içerikler iyi, mesajlar veriliyor. Birçok konuda sektöre katma değer sağlayacağını şimdiden düşünüyorum. Sektörün iletişim platformu olma konusunda gerekli altyapısı da var. Başarılarınızın devamını diliyorum.

EĞİTİM

Broker ve Ofis Asistanları İÇİN geliştirilmiş eğitim programları 52 >

İşte yine buluştuk. Açıkçası yazma eylemi benim için yeni olmamakla birlikte, bu kadar geniş bir kitleye hitap etme bilinciyle yazıyor olmak oldukça heyecan ve keyif verici. Sizlerle bu sayımızda iki gündemi ve iki konuyu paylaşacağım. Gayrimenkul sektöründe tartışılmaz öneme sahip konumda bulunan kişilerden ve bu kişiler için geliştirilmiş eğitim programlarından bahsedeceğim: Broker ve Ofis Asistanları. Y A Z I : A zerşi n Sara ç ERA T ü r k i y e / E ğ i t i m v e G e l i ş i m Y ö n e t i c i s i

Markalı bir gayrimenkul ofisi deyince akla ilk gelen elbette ki o ofisin var olmasına öncülük eden kişidir. Bu kişiye broker denir. Peki broker kimdir? Ne yapar? Bir gayrimenkul ofisinde nasıl konumlanır? Ofisini açmış olan bir brokerı neler bekler? Ofisinin yönetilmesinde ve gayrimenkul danışmanlarının ofise dahil edilmesinde brokerın ne gibi ve ne oranda sorumluluğu vardır? İşte bu soruların cevaplarını, hatta çok daha fazlasını ‘’BAŞARILI BROKER PROGRAMI’’ Modül eğitimlerimizde tüm ERA Brokerlarımızla paylaşıyoruz. Bazı konulara birinci modül ‘’Yeni Broker Eğitimi’’nde, bazı konulara ikinci modül ‘’ERA Coaching’’ Eğitimi’nde değinirken, gayrimenkul danışmanlarının ofise dahil edilmesi aşamasında en doğru işe alım tekniklerinin uygulanması, böylece doğru adayın ofise atılması konusunu ise üçüncü modül, yani ‘’Recruiting Koçluğu ve Retention’’ eğitiminde ele alıyoruz. İşin sizlere anlatmak istediğim ilk

53 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

gündem işte bu üçüncü modül hakkında: “Recruiting Koçluğu ve Retention”. Brokerlar, en zor şeyin gayrimenkul danışmanını bulmak olduğunu düşünür çoğu zaman. Sektöre yüksek numaralı gözlüklerimle şöyle bir baktığımda gördüğüm şey; doğru yöntemleri uygulayan ve bu işe odaklanan bir brokerın gayrimenkul danışmanı bulma konusunda hiçbir sorun yaşamadığı yönünde. Aksine broker, görüşmeye gelen kişiye kendisini, ofisini, markasını profesyonel şekilde anlatabiliyor ve o kişiyi yetkinliklerine göre bir mülakat aşamasına sokuyorsa ve elbette aday broker için ‘’doğru aday’’ ise birlikte çalışmaya başlayabiliyorlar. ‘’Recruiting Koçluğu ve Retention’’ eğitiminde brokerlarımız görüşme esnasında adayı mümkün olduğunca gerçek haliyle tanıyabilmenin yöntemleriyle beraber, doğru soru tekniklerini kullanarak, adayın neyi 53 >

Başlı başına ayrı öneme sahip, beceri gerektiren bir konu. Ofise gayrimenkul danışmanı katmak, onu doğru tanımak yeterli mi? Bunun yeterli olmadığını bildiğimizden, o adayı elde tutmanın püf noktalarını bu sınıf içi eğitimle aktarıyoruz. Gerek yurtiçi, gerekse ERA Europe ve ERA Global kaynaklı know-how altyapısıyla hazırlanmış teori ve uygulamaya dönük bu eğitim Retention konusunda brokerlarımıza ofis içi uygulamalarda hep hatırlayacakları araçlar sunuyor.

bildiğinden ziyade neyi yaptığını somut örneklerle anlatabilmesine odaklanmayı öğrenmektedirler. Çünkü günümüzde bilgiye ulaşmak artık çok kolay, bununla beraber herkesin her bildiğini aynı zamanda uygulayarak hayata geçirip uyguladığını söylemek oldukça zordur. Bu yüzdendir ki, brokerlarımız, BAŞARILI BROKER PROGRAMI 3. Modül’ü olan ‘’Recruiting Koçluğu ve Retention’’ eğitiminde öğrendikleri teknikle görüştükleri adayların beceri ve davranışlarını da gözlemleyebilme yetkinliğini kazabilmektedirler. Elde ettikleri verileri adayı ofislerine dahil ettikten sonraki zamanlarda da, o adayın gelişiminde veri olarak kullanabilmekte ve ona bu verilerden hareketle geribildirim verebilmektedirler. Böylece, gayrimenkul danışmanı işe adaptasyon sürecinde beceri ve davranışları broker’ı tarafından en doğru şekilde gözlemlendiği için mevcut yetkinliklerini en etkin şekilde işinde de kullanabilmektedir. 54 >

‘’Recruiting Koçluğu ve Retention’’ eğitimini iki gün Recruiting Koçluğu, bir gün Retention olacak şekilde planladık. Üç günlük eğitimimiz sınıf içi teknik bilgilerin anlatımıyla başlıyor. İkinci gün bu tekniklerin profesyonel tiyatro oyuncusu bir kişi eşliğinde birebir çekim yapılarak uygulanması ve kamera kaydının gün sonunda broker’larımıza teslim edilmesiyle Recruiting Koçluğu bölümü tamamlanmış oluyor. Bu eğitim ile brokerlarımıza bilgi, beceri, davranışları gözlemleyebilme yetkinliklerinin artmasının yanı sıra, bol kahkahalı ve eğlenceli bir gün yaşatıyoruz. Uzun süre hafızalarından silinmeyecek, ellerindeki kayıtlarla da anılarında kalacak ve sevdikleriyle de paylaşabilecekleri bir gün vaad ediyoruz. Vaatlerimiz sadece eğlenceye dayalı değil tabi ki. Sadece iş hayatımızdaki geleceğe olan temellerimizi güzel zaman geçirerek yapmış oluyoruz. 3. gün içeriği ise Retention…

Yazımın başında iki gündem, iki konu demiştim. Önceliği brokerlarının gelişimine odaklanmak olan ERA Akademi BAŞARILI BROKER PROGRAMI modül eğitimleriyle beraber, yeni akademik yılın başlamasıyla gayrimenkul sektörüne de fayda sağlayacak bir projeyi hayata geçirmeye hazırlanıyor. Gayrimenkul sektörüne adım attığımda planlamasını yaptığım, içeriğini oluşturduğum, aynı zamanda eğitmenliğini de üstlendiğim konulardan birisi de ‘’Ofis Asistanlığı’’ eğitimi idi. O zamanlar da eğitim ihtiyacını belirlerken odaklandığım temel prensip karşılamadan, hizmetin sonlandığı ana kadar bir ofis asistanının müşteri üzerinde yarattığı ilk izlenimin markaya da yansıması üzerine olmuştu. Bu bakış açısından hareketle ve müşteri beklentilerini daha fazla göz önünde tutarak eğitim yöntemini geliştirme girişiminde bulundum. Gelinen nokta ‘OFİS ASİSTANI VE YÖNETİCİSİ KARİYER PROGRAMI ’ ERA Akademi ‘OFİS ASİSTANI VE YÖNETİCİSİ KARİYER PROGRAMI ’ile sektörde önemli bir açığı kapatmak için harekete geçiyor. Bu program toplamda 75 saat ve 5 hafta olarak planlandı.

Bir gayrimenkul ofisinde çalışan ofis asistanı ve/veya yöneticisinin, ofisin gelişimine katkı sağlayacak her türlü bilgi ve beceriyi edinebileceği içeriklerle oluşturuldu. Toplam on modül halinde farklı konuları hem teorik, hem pratik ders işleme yöntemleriyle ele alacak olan program sonunda tüm katılımcılar sınava tabi tutuluyor ve işe yerleştiriliyorlar. Gayrimenkul sektörüne yetişmiş eleman desteği veren ERA Akademi ofis asistanı ve yöneticilerine yönelik ilk program olan ‘OFİS ASİSTANI VE YÖNETİCİSİ KARİYER PROGRAMI ’ ERA markasıyla sektöre adım atan her franchise ofisine yetişmiş eleman desteği sağlıyor. Bunun yanı sıra, sektör dinamiklerine hakim, bir gayrimenkul ofisinin telefon trafiğini yönetmeyi bilen, kiralık ya da satılık arayan müşteriyi yönlendirebilen, tüm emlak portallarının kullanımına hakim, ofis içi toplantı yönetimini organize edebilen, gayrimenkul danışmanı-broker arasında köprü olmanın anlamını bilen, ofis iç işleyişinde nöbet sistemi kurabilen, danışman, müşteri, broker üçgeni içindeki çeşitli evrak işlerinin sorumluluğunu üstlenebilen ve bu evrakların neler olduğunu bilip, hazırlayabilen birisine ihtiyaç duyan farklı franchise markalarına da Kariyer Programı mezunlarımızı yönlendirebileceğiz. Yaz alabildiğine kucaklamışken herkesi, biz kış dönemine yepyeni projelerle şimdiden hazırız diyebilmenin mutluluğunu yaşıyoruz. Yeniden görüşebilmek umuduyla… Sevgi, huzur ve barış dolu günler dilerim.

ETKİNLİK

ERA Türkiye, Broker ve Gayrimenkul Danışmanlarını KKTC’deki dev organizasyonda buluşturdu

56 >

57 MAGAZÄ°N ERA

YAZ 2016

57 >

ERA Türkiye; KKTC’de gerçekleştirdiği ‘IBC Türkiye 2016’da sektör uzmanlarını, broker ve gayrimenkul danışmanlarını bir araya getirdi. Gayrimenkul danışmanlığı sektörünün masaya yatırıldığı organizasyon; ERA Global ve ERA Türkiye’nin üst düzey yöneticileri, dünyanın 1 numaralı satış otoritesi Aaron Sansoni ve alanında uzman konuşmacıların katılımıyla gerçekleşti.

Turkey International Business Conference (IBC Türkiye), 3 gün boyunca KKTC’de Kaya Artemis Otel’de gerçekleşti. Düzenlenen organizasyonun konferans alanında uzman ve birbirinden değerli konuşmacılar bilgi ve deneyimlerini paylaştı. Konuşmacılar arasında Sansoni ile beraber, ERA Avrupa Başkanı Başkanı Francois Gagnon, Cosmomia Kurucusu Arcan Okan Kurşun, Vesram Türkiye Başkanı Hakan Eren, Tiyatro Oyuncusu ve Müzisyen Taylan Erler ve basketbol antrenörü Çetin Yılmaz yer aldı.

58 >

ERA Türkiye; alanında uzman isimlerin konuşmalarıyla, broker ve gayrimenkul danışmanlarını bir araya getiren dev bir organizasyona imza attı. Kıbrıs’ta 12-14 Nisan tarihlerinde gerçekleşen konferans, sosyal etkinlikler ve ödül organizasyonunun yer aldığı ‘ERA IBC Türkiye 2016’da, açılış konuşmasını ERA Türkiye Koordinatörü Mustafa Baygan gerçekleştirdi. Baygan tüketici karşısında düzgün imaj yaratmanın ve 59 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

danışmanların kendilerine güvenip, inanmalarının yaptıkları işte en önemli kriter olduğunu dile getirdi. En önemli sermayelerinin insan birikimi, insani ilişkiler olduğunu aktaran Baygan; “Yeni başlayanlar için zamana ihtiyaç var, kendine süre verenler mutlaka başarılı oluyor. Şu andaki aktif ofis sayımız 31, 2016 sonunda hedefimiz 60 ofis sayısına ulaşmak. Geçen sene bugünlerde üye sayımız 112 iken bugün 234’ü buldu. 2016 yılının Ocak, Şubat ve Mart aylarında

gerçekleşen ciromuz ise geçen yılın toplamını geçti” dedi. “Zor bir seneyi başarıyla yönettik” ERA Türkiye Yönetim Kurulu Başkanı Can Ekşioğlu da yaptığı konuşmada, bugüne kadar yaptıklarını özetleyerek şunları söyledi: “2015 senesine bakacak olursak hepimiz için zor geçti diyebiliriz. Haziran ve kasım aylarında iki seçim geçirdik. Politik ve ekonomik sıkıntılar yüzünden TL dolar karşısında yüzde 25 değer

kaybetti. Biz, bu süreçteki stratejimizi mevcudu korumak üzerine kurguladık. Ancak mevcudu korurken de ekibimizi güçlendirdik ve başarılarımız için yol haritası çizdik. Yeni ekibimiz ile planladığımız yatırımlar da art arda hayata geçmeye başladı. Öncelikle web sitemizi yeniledik. Daha etkili ve renkli, kullanımı daha kolay, entegrasyonları olan ERAtech intranet altyapımız hayata geçti. Microsoft ile yaptığımız anlaşma sayesinde danışmanlarımız mobil 59 >

kimse başarısızlığı planlamaz. ERA’da başarılı olmanın yolu planlı ve sistemli olmaktır. Diğer gayrimenkul danışmanlarından kendinizi farklılaştırmanız lazım. Sosyal medyayı doğru kullanın, videolar yapın ve facebookta paylaşın” tavsiyeleri verdi. “Bu ülkede gayrimenkul danışmanlığı için çok büyük fırsatlar var”

ERA Genel Başkanı Charlie Young’un da internet üzerinden bağlandığı organizasyonun gala gecesinde ise ERA Türkiye, 2015 ile 2016’nın ilk çeyreğindeki en başarılı ofis ve gayrimenkul danışmanlarını ödüllendirdi.

olarak çalışma imkanına kavuştu. Findeks ile yaptığımız anlaşma sayesinde ise kredi kayıt bürosunun bilgilerini paylaşma fırsatı bulduk. Bununla beraber daha güvenli kiralamalar ve işlemler yapılmasının yolu açıldı. Pazarlama konusunda da önemli yatırımlar yaptık. Televizyon reklamlarına başladık. Dört reklam filmi hazırlattık. İnsan kaynakları, teknoloji, eğitim ve pazarlamaya yaptığımız yatırımlar kısa zamanda sonuç vermeye başladı. ERA’nın algısını çok yukarıya taşıdık ve ERA Türkiye için ilkleri gerçekleştirdik. İlk defa bir banka ile gayrimenkullerinin satışı için anlaştık, ilk defa büyük bir geliştirici inşaat firması ile 60 >

bazı bölge ve projelerde satış yapmak için anlaşma imzaladık. En önem verdiğimiz konu eğitim. ERA Akademi’de ‘ERA Coaching’ ve ‘ERA Clinic’ hizmetleri verdik. Her zaman kendimizi geliştirmeliyiz. 2016 yılında bizleri neler bekliyor diye bakarsak, Emlak Komisyon Yasası’nı bekliyoruz, akademi ve MEB onaylı eğitimlerimiz ile buna uzun zamandır hazırlanıyoruz. 2016 yılında da yatırımlarımıza hızla devam edeceğiz. Türkiye’nin en bilinir ve güvenli markası olmak yolunda ilerleyeceğiz.” ERA Avrupa Başkanı Francois Gagnon konferansta yaptığı

konuşmada; “ERA faaliyetlerine 1971’de başladı, 37 ülkeye yayıldı. 2.300 ofisi ve yaklaşık 33 bin üzerinde broker ve gayrimenkul danışmanı var. ERA çok büyük bir aile. Kendinizi nasıl farklılaştırdığınız diğerlerinden ayrılabilmek için çok önemli. Ezberleri, zihnimizdeki blokları yıkmak gerekiyor. Bilinmeyenden korku, yetersizlik korkusu, ayak uyduramama korkusuna son vermek gerekiyor. Hiçbir şey yapmamak için durmak çok kötüdür. Değişim direncinden dolayı değişim gerçekleşemiyor” dedi. Gagnon yatırım danışmanlarına ise “ERA sadece sonuçlarla ilgilenir, başarısız olanlar, planlama konusunda başarısız olanlardır,

Dünya çapında ün kazanmış iş ve satış eğitiminin can alıcı noktalarını Kıbrıs’ta, ‘ERA IBC Türkiye’de aktaran dünyanın 1 numaralı satış otoritesi Aaron Sansoni, ERA Türkiye ailesine milyon dolarlık gayrimenkul danışmanı nasıl olunabileceğini aktardı. Sansoni “Başarılı olmak için kendinizi işimize adamanız gerekli. Türkiye’de satılık evlerin yüzde 70’i sahibinden satılık, ekonominiz 3 ay içinde yüzde 3 büyüdü, ülkenizde gayrimenkul danışmanlığı için çok büyük fırsatlar söz konusu” dedi. Turkey International Business Conference (IBC Türkiye), 3 gün boyunca KKTC’de Kaya Artemis Otel’de gerçekleşti. Düzenlenen organizasyonun konferans alanında uzman ve birbirinden değerli konuşmacılar bilgi ve deneyimlerini paylaştı. Konuşmacılar arasında Sansoni ile beraber, ERA Avrupa Başkanı Başkanı Francois Gagnon, Cosmomia Kurucusu Arcan Okan Kurşun, Vesram Türkiye Başkanı Hakan Eren, Tiyatro Oyuncusu ve Müzisyen Taylan Erler ve basketbol antrenörü Çetin Yılmaz yer aldı. ERA Genel Başkanı Charlie Young’un da internet üzerinden bağlandığı organizasyonun gala gecesinde ise ERA Türkiye, 2015 ile 2016’nın ilk çeyreğindeki en başarılı ofis ve gayrimenkul danışmanlarını ödüllendirdi.

ERA Avrupa Başkanı Francois Gagnon, ERA Türkiye Yönetim Kurulu Üyesi Tansa Mermerci Ekşioğlu, ERA Türkiye Yönetim Kurulu Başkanı Can Ekşioğlu

KONUK MİMAR

gayrimenkul sektörü iletişimi, kentsel dönüşüm ve

yeşil mimari

62 >

Mimarlığa farklı bir göz ile bakarak bu alandaki deneyimlerini yayıncılığa aktararak farklı bir bakış açısı sağlayan Yüksek Mimar Banu BİNAT ile, yayın hayatına yeni başlayan tüketici odaklı TİM Platform Gazetesi, gayrimenkul sektörü iletişimi, kentsel dönüşüm ve yeşil mimari üzerine konuştuk. RÖPORTAJ: EVREN TEMİZKALAY

Mimarlığın genel ve bilinen tanımı haricinde sizin persfektifinizden mesleğinizin tanımını alabilir miyiz? Mimarlık, bence fikir inşaa etmektir. En fonksiyonel ve en işlevsel çözümleri pek çok profesyoneli bir araya getirerek birlikte oluşturmak, bunu yaparken de süre, ekonomi, verimlilik gibi kavramları da aynı anda düşünebilmek, süreçleri planlamak, koordinasyonu sağlamak ancak mimarlık eğitiminin verebileceği bir çalışma şekli. Sektörün hangi alanında çalışırsak çalışalım bu formasyon bizi bu anlamda başarılı kılıyor. Yapılan herşeyin işlevsel olması, geçici olmaması, süreklilik sağlaması mimarlığın temelinde var. Bina inşa etmenin dışında işler yaptığımızda aslında bu anlamda biz inşaat yapmaya devam ediyoruz. Anlık, geçici, taklit ve tekrarları sevmiyoruz. Yaratıcılık düşüncede başlıyor, diğerlerinden sizi ayrıştırıyor. 63 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

Yayınınız Tim Platform Gazetesi hakkında bilgi alabilir miyiz? Amacı, vizyonu nedir? Tim Platform Gazetesi, bir dijital proje olan TİM Platform’un (Türkiye İnşaat Merkezi) daha büyük kitlelere ulaşmak için ortaya çıkan bir yayın projesi olarak gelişti. Tim Platform ekibi İzmir’li ve İzmir’den başlayarak Türkiye’ye yayılıyorlar, bu da çok alışık olmadığımız bir şey. Biz Tim Platform’a inandık, iyi tasarlanmış bir algoritma ile iyi inşaat firmalarını, mimarları, malzemeleri ve projelerini öne çıkaran, bir yandan da inşaatçıları daha iyiyi üretmeye teşvik edecek bir sistem. Bu sistemin büyümesi ve gelişmesini desteklemek istedik, bir yandan da kendi misyonumuz “nitelikli fiziksel çevre” için bir yayın hayalimizi hayata geçirebileceğimizi gördük. İstanbul Yapı Fuarı’nda deneme sayısını hazırladık ve sektörle buluşturduk. Çok olumlu geri dönüşler aldık. 2017’de ulusal bir gazetenin eki

olarak gayrimenkul gazetemizi yayına hazırlama planlarımız var. Tüketiciye ulaşmak için pek çok alternetif dağıtım modeli de düşünüyoruz. Amacımız çok kişiye ulaşmak ve çok kişiyi bilgilendirmek. Gayrimenkul sektöründe iletişim doğal olarak gayrimenkul yatırımcılarına odaklanmış durumda. Bu gazete, sektörün diğer yayınlarından farklı olacak. Biz tüketici tarafında duran, tüketiciyi gayrimenkul alırken doğru bilinçlendirecek, doğruyu seçmesi için gereken bilgileri ve kriterleri verecek bir yayın kurguladık. Gazetenin reklamları bile yayın kurulundan geçecek, yani sahte vaadlere ve yanıltıcı söylemlere yer vermek istemiyoruz. Bir yandan da gayrimenkul sektöründe kendine, inşaatına, kalitesine güvenen herkese gazetemiz açık olacak. Sektör bu sayede şeffaflaşacak. Gayrimenkul alıcısı kendini güvende hissedecek.

Yaptığınız bu tanım, ülkenin deneyimlediği kentsel dönüşüm ile ne kadar ilişkili? Çok ilişkili. Deneyimlediğimiz kentsel dönüşüm, maalesef olması gerektiği gibi gelişmiyor. Kentsel dönüşüm için, tek tek yapıların yenilenmesi ve bazı bölgelerin elitleştirilmesi diyebiliriz. Bu çerçevede de binası kensel dönüşüme girenler, yeni binalardan satınalma yapacak olanların, tercih yaparken donanımlı olmaları, yanlış tercih yapmamaları lazım. Bu konuda bireylerin yeterli donanıma sahip olmaları imkansız, biz bu açığı kapatmak istiyoruz. Hangi kriterler önemli, kim doğruyu söylüyor, nasıl anlayacaklar, nasıl karar verecekler noktasında onlar için bir anlamda başvuru kaynağı yaratıyoruz. Sizin vizyonunuzun önerdiği kent ya da şehir düzeni nedir? Bizim vizyonumuz; odağına insanı alan, doğru, sağlıklı 63 >

N o // 0 0

T ür k i ye ’ ni n Gay r i me nk ul Ga ze te s i

May ı s . 2016

Neyi, nereden, nasıl, kaça alıyoruz?

SEKTÖRDE ŞEFFAFLIK ŞART..! Sektörde doğruluğu sorgulanacak çok fazla bilgi var

Doğru ürün, doğru firma, doğru marka

Talebin üzerinde arz var. Tüm sektörün derdi “Nasıl satarım?” Daha çok reklam, daha çok para, daha çok.. daha çok... Bu sorunlar silsilesi, bu dert bu kadar ön plandayken kullanıcı için önemli olan güvenli, sağlıklı yaşam alanları oluşturma düşüncesini unutuyoruz.

Biraz birikimi olan tüketici marka konutlara yöneliyor, yönelmesine de marka konutların arkasındaki firmaların geçmişi, birikimi nedir sorguluyor muyuz? Konut alım işlemi her aşaması bilgi ve dikkat isteyen bir süreçtir. Amacımız; doğru ürün, doğru firma ve doğru markayı buluşturmak, şeffaflığı sağlamak.

“Yanıltıcı reklamlara kanmayın. Doğrusunu talep edin ki, diğerleri de satmak için doğru yolu bulsun...”

SAğLIKLI ÜRÜNLER Sağlıklı Ürünler köşesinde yaşam alanlarını oluştururken seçebileceğimiz sağlıklı ürünler ve özelliklerini anlatıyoruz. (sayfa 8...)

YENiLiKLER Yenilikler köşesinde, hayatımıza katma değer sağlayan malzeme ve ürünlerin inovatif ve teknolojik yeniliklerini takip edebilirsiniz. (sayfa 14-15)

PROJELER Proje bölümümüzde www.timplatform.com web sitesinden seçtiğimiz yeni projeleri tanıtıyoruz. (sayfa 17-19)

Tim Platform Gazetesi, bir dijital proje olan TİM Platform’un (Türkiye İnşaat Merkezi) daha büyük kitlelere ulaşmak için ortaya çıkan bir yayın projesi olarak gelişti. Tim Platform ekibi İzmir’li ve İzmir’den başlayarak Türkiye’ye yayılıyorlar, bu da çok alışık olmadığımız bir şey. 64 >

yaşam alanlarından oluşan fizisel çevrelerdir. Kent ya da çevre düzeni, insan için planlanmalıdır. Doğal afetlere karşı, deprem, sel vb. güvenli olmalıdır. Kazalara, tehlikelere, yangınlara, kriminal durumlara v.b. karşı güvenli olmalıdır. Kentler insan hayatına katma değer sağlamalıdır, yani yeterli kamusal alanlar, “herkes için tasarım” düşünülerek tasarlanmalıdır. Her yer ulaşılabilir, erişilebilir olmalıdır. Tüm altyapı kent nüfusuna göre planlanmalıdır. Bir yandan da kentler planlanıp gelişirken, tarih ve kültür korunmalıdır. Kentlerin belleğine sahip çıkılmalıdır. Kentleri kent yapan geçmişten günümüze taşınan izlerle mümkündür, yeni ve modernin cazibesi herşeyin yokedilip yeniden inşası ile karıştırılmaya başlandı. İyi gelişmiş kentler tüm bunların birarada düşünüldüğü kentlerdir. Ben şanslıyım ve Kadıköy’de oturuyorum. Kadıköy Belediyesi pek çok konuda Türkiye’nin en örnek belediyeciliğini yapıyor. Çevremdeki tüm kaldırımlar ve yollar, engellililer ve bebek arabaları için düzenlenmiş durumda. Ama engelli rampalarının önüne park yapılmaması için işaretler ve çubuklar konduğu halde, her gün buraya çeşitli arabaların park ettiğini görüyorum. İyi işleyen bir kent içinde kentlilerin de medeni davranması gerekiyor, bu bir bütündür. Nitelikli çevre yine nitelikli kullanıcılarla mümkün. Burada sabırla toplumun bilinçlendirilmesi lazım, STK’lara büyük görev düşüyor. Gayrimenkul reklamcılığı/ iletişimi hakkında ne düşünüyorsunuz? Gayrimenkul sektörü reklama ve iletişime pek çok sektöre

kıyasla büyük bir bütçe ayırıyor. Buna oranla da neredeyse hiç iyi bir iletişim örneği görmüyoruz. Reklamlarda ve pazarlama & satış kampanyalarında dilini anlamadığımız yeni bir terminoloji oluştu. Gayrimenkul alıcıları yanlış bir beklentiye inandırılıyor. Beklentileri buymuş gibi imgeler yaratılıyor. Sonra da tüm iletişim bu sahte imgelere ve çözemediğimiz bir iletişim diline oturtuluyor. Anlamsız tematik yerleşimler, ingilizce isimler, hiç kullanılmayan lüksler, gayrimenkul dünyasının vazgeçilmezi oldu. Bu kriterlere bakarak karar veren bir tüketici profilini düşünmek bile istemiyorum. Amacımız tam da bunlara inanmamalarını sağlamak. Bir tüketici düşünün, hayatı boyunca parasını biriktirmiş, bir o kadar da kredi çekecek ve yıllarca süren bir borcun altına girecek, kendisi ve sevdiklerinin hayatını bu konuta güvenerek emanet edecek, içinde yaşayacak. Bu kadar büyük bir karar için sahte imgeler ve ingilizce isimlerle mi ikna olacak? Yoksa binanın sağlamlığı, depreme dayanıklılığı, beton kalitesi, kansorejen içermeyen malzemeleri, yangın güvenliği, iyi yalıtılmış olması, kent içindeki lokasyonu, ulaşım ağlarına yakınlığı mı? Karar vermesinde yardımcı olacak? Bu sektörde iletişimcilerin biraz daha özenli olmaları lazım, reklam gibi olmayan, güven veren reklamlar, daha iyi pazarlama stratejileri gerekiyor. Pazar çok büyüdü, rekabet çok fazla, iyi olan kazanacak. Pazarlama ve reklam iletişiminde de iyi olan öne çıkacaktır. İyi yürtülmediğini düşündüğüm tüm bu pazarlama ve reklam kampanyalarının ardında yatırımcılar mı? reklamcılar mı? iletişimciler mi? hata yapıyor, bilemiyorum.

hayrioglu.com.tr

Bizi biz yapan özellikler › Ücretsiz ekspertiz hizmeti, › Eşyalarınızın taşınmadan önce sigortalanması, › Kişiye özel, tek kullanımlık geri dönüşümlü kolileme sistemi, › Yağmurlu havalarda eşyalarınızı koruyan tente sistemi, › Mutfak setleriniz için gazete yerine beyaz ve hijyenik kağıt uygulaması, › Kıyafetlerinizin kırışmadan taşınması için portatif gardırop uygulaması, › Katlı giysileriniz için tek kullanımlık poşet uygulaması.

Hayrioğlu, ailenizin birey sayısı kadar fidan dikmektedir.

Deneyimlediğimiz kentsel dönüşüm, maalesef olması gerektiği gibi gelişmiyor. Kentsel dönüşüm için, tek tek yapıların yenilenmesi ve bazı bölgelerin elitleştirilmesi diyebiliriz. Bu çerçevede de binası kenTsel dönüşüme girenler, yeni binalardan satınalma yapacak olanların, tercih yaparken donanımlı olmaları, yanlış tercih yapmamaları lazım. Tek bildiğim konut almak isteyenlerin bunu yaratmadığı, beklentilerinin bu olmadığı. Kimse başka bir kent içinde kitsch bir kent replikasında oturmak için can atmaz, hayal kurmaz ama güzel olan budur diye sunulduğunda bu sunum cazip gelir. Mühim olan olan böyle bir tematik tasarım içinde onların yaşamına nasıl bir katmadeğer sağlandığını göstermektir. Mimarların yeşil alan koruma ya da üretmeye dair çalışmaları son zamanlarda çok fazla duyamıyoruz. Sizlerin böyle çalışmaları mevcut mu? Mimarlar yeşil bina konusunda çok hassas bir döneme girdiler. Genellersek yeşili korumak, yeşil alan yaratmak, binaları çevresiyle birlikte düşünmek her zaman mimarın tercihidir. Yeşil bina sertifikası almak bu alanda ödüller kazanmak da mimarın yaptığı işin kalitesi ve onun bakış açısını gösterdiği için çok önemli. Çevremde mevcut arazideki ağaçları 66 >

kesmeden, kayaları yerinden kıpırdatmadan projesini çözen ve işverenini ikna etmeye çalışan pek çok mimar tanıyorum. Mimar, sosyal bir iş yapıyor, ama sonuçta parayı yatıran yatırımcıya hizmet ediyor, dolayısıyla ikna etmesi herzaman mümkün olmuyor, elindeki işi de işverenin beklentilerine ve kriterlerine göre yapmak zorunda bırakılıyor. Yeşile, ekolojiye ve sürdürülebilirliğe en çok sahip çıkan meslek grubu mimarlardır. Ancak karar vericiler işverendir. Bizim amaçlarımızdan biri de işverenlere bu bilinci vermek, korumacı ve çevreci yaklaşımların bir marka için sahte ve geçici reklam sloganlarından daha değerli olduğunu, bu duruşlarıyla pazarlamalarını yapmalarının onları daha ayrıcalıklı konumlandıracağını anlatmak istiyoruz.

Kadıköy bölgesinin dokusunun değişmesi ve asırlık ağaçların yok oluşu hakkında ne düşünüyorsunuz? Kadıköy bölgesinin dokusunun değişmesini üzülerek izliyorum. Yapılacak birşey yok, bu konuda çok ümitsizim. Bağdat caddesi, Acıbadem gibi yerlerdeki hızlı dönüşüm, bu bölgenin nitelikli mimarisi ve bahçeli düzenin getirdiği yeşil doku hızla yok oluyor. Yerine yapılan mimariyi de ileride kimliksizliği ile anacağız diye düşünüyorum. Tabiki içlerinde iyi uygulamalar da var ama genele bakarsak çok büyük bir fırsatın kaçtığını düşünüyorum. Çok iyi mimari çözümler ve tasarımlar yapmak, çevreyi korumak mümkünken, görgüsüzlük derecesinde lüks arayışı, yeşili yok eden bir anlayış ile karşıkarşıyayız. Fiyatlarda inanılmaz artıyor. İnşaat firmalarının da farklı bir alıcı kitlesine hitap ettiğini görüyoruz. Bu bölgenin aynı zamanda eski sakinleri de yavaş yavaş gitmeye başladı. Eklemek istedikleriniz var mıdır? Türkiye’de şuanda Gayrimenkul sektörü çok hareketli, kentsel dönüşüme bakarsak önümüzdeki 5 yıl içinde yüzbinlerce yeni bina yapılacak. Böyle bir dönüşüm çarpık kentleşme, kötü yapılaşmaya bir çözüm olabilir. Hepimize bu konuda çok görev düşüyor. Bir bütünün parçası olarak planlanamıyorsa bu yapılaşma, bizler tek tek çevremizi düşünürek ilerleyeceğiz ki bu dönüşüm rüzgarını faydaya çevirelim. Hem ekonomik olarak sektör kazansın, hem de yaşam kalitemiz artsın, güvenli ve

sağlıklı, biz yormayan, hasta etmeyen nitelikli çevrelerde yaşayalım. Biz ekip olarak bu konuda üstümüze düşeni yapmaya çalışıyoruz. Tim Platform Gazete bunlardan biri. Betonart dergimizi de betonun nitelikli kullanımını anlatmak için TÇMB adına yayınlıyoruz. Son 5 yıldır çağdaş mimarlık örneklerini derlediğimiz VitrA ve TSMD ile hayata geçirdiğimiz VÇMD kitapları da yine nitelikli uygulamaların toplandığı kitaplar. Mayıs ayında yayın hayatını bitiren Arrademento Mimarlık Dergini de devraldık, biz ayyınlamaya devam edeceğiz, çünkü sektörde bu kalitede içerik üreten birkaç yayın kaldı, yaşaması, birikimlerini yeni kuşaklara aktarması gerekiyor, bu konuda hepimizin taşın altına elini koyması lazım. Mümkün olduğu kadar kalıcı, sürekliliği olan projeler geliştirip, sektörde geliştirdiğimiz ortaklıklarla etki alanı büyük olan iletişim projeleri ve yayınlar ile biz topluma katkı sağlamayı misyon edindik. Bu sektördeki tüm duyarlı kurumların yine sektörün gelişimine katkı sağlaması gerektiğine inanıyorum. Ancak o zaman tam anlamıyla nitelikli çevrelerde yaşayabileceğiz. Doğru planlanmış bir reklam kampanyası ile milyonlara ulaşıyorsunuz, böyle bir reklam ile yaratılan farkındalığın topluma ve sektöre çok büyük katkısı olacaktır. Sizler de bu konuda duyarlısınız, sadece kendi iletişiminizi yapmak yerine sektöre katkı sağlıyorsunuz, işte bunu çok takdir ediyorum. Bizim gibi ve sizin gibi düşünenlerin elele vermesi lazım.

SEKTÖREL HABERLER

Tatilcinin ilgisi Antalya ve Muğla’da

yazlık fiyatlarını UÇURDU Yaz mevsiminin gelmesiyle birlikte gözler, yazlık bölgelerdeki konutlara çevrildi. Özellikle bayram, tatil gibi dönemlerde kalabalık otellerde tatil yapmak istemeyen ya da tatilini tüm sezona yaymak isteyenler için yazlıklar farklı bir seçenek oluşturuyor. Daha fazla yaşam alanı ve özel yaşam konforu sağlayan yazlıkların satın alınması ya da kiralanması konusunda bütçe planlamasını etkileyen en önemli etkenlerin başında ise; evin bulunduğu lokasyon, denize olan mesafesi, otoyol ve havayolu ulaşım alternatifleri geliyor.

göre sahibi ve misafirleri için daha fazla yaşam alanı sunar özel yaşam konforu sağlar. Bu yüzden her zaman revaçta bir yatırım alternatifi. Yazlık satın satın alma kararını ve bütçe planlamasını en çok yönlendiren etkenler ise bölge kararının verilmesi, denize, sahile mesafesi, karayolu ve havayolu ulaşım alternatifleri oluyor” dedi.

Yazlık ev alma kararı verenlerin daha çok Akdeniz ve Ege bölgelerini tercih etiklerini söyleyen ERA Gayrimenkul Türkiye Koordinatörü Mustafa Baygan, yazlık sezonunun açıldığı şu günlerde yazlık piyasasıyla ilgili önemli bilgiler verdi.

Yatırımın yüzde 70’i Antalya’ya... Yazlık ev fiyatlarının bölgeye göre değişiklik gösterdiğine dikkat çeken Baygan, şunları söyledi: “Türkler yazlık ev yatırımı için Ege ve Akdeniz bölgelerini tercih ediyorlar. Yüzde 70’i de yazlık yatırımını Antalya ve çevresinde yapıyor. Antalya çevresi ve Bodrum Türk insanın değişmez tercihi. En çok tercih edilen diğer bölgeler ise Muğla, Aydın, İzmir ve daha kuzeyde ise Balıkesir.

Baygan “Yazın kalabalık dönemlerinde oteller doluyken yazlık; otelde kalma seçeneğine

Antalya ve Muğla’da Kemer, Kaş, Göcek, Bodrum, Marmaris ve Fethiye ilgi görürken, İzmir’de

68 >

Çeşme ve Urla, Aydın’da Kuşadası ve Didim çok rağbet gören bölgeler arasında yer alıyor. Bodrum’da en gözde bölgeler ise Yalıkavak, Türkbükü, Gümüşlük, Bitez, Turgutreis, Ortakent Yahşi, Konacık ve Mumcular. Fiyatlarda % 22’ye varan artış var Bu bölgelere olan ilgi de fiyatları şekillendiriyor. Geçtiğimiz yıldan bu yana yazlık bölgelerdeki fiyat artışı daha da dikkat çekiyor. En çok artış Antalya ve Muğla’da yaşanırken Çeşme ve Didim bölgelerinde de fiyatlarda yükseliş gözlemleniyor. Bölgelere göre metrekare fiyatlarına bakıldığında ilk sırayı alan Antalya’da ortalama fiyatın bir yılda % 22 artarak 1.611 TL’ye yükseldiği görülüyor. Metrekare fiyatları Bodrum’da yüzde % 20 artarak 4.000 TL’ye, Fethiye’de yüzde % 12 artarak 1.800 TL’ye, Marmaris’te yüzde 13 artarak 2.200 TL’ye ulaşmış durumda.

Yazlık seçenekleri arasında en çok rağbet gören bölgelerden biri olan Çeşme’de ise artış % 17 olmak ile birlikte metrekare fiyatı 4.612 olarak seyrediyor. Aydın iline bağlı Didim’de satılık konut fiyatları geçtiğimiz yıldan bu yana yüzde 13 artarak metrekare ortalaması 1.300 TL’ye yükselmiş durumda. Kuşadası’nda ise artış yine yüzde 13, ortalama fiyat ise 1.567 TL. Marmara’ya gelince Balıkesir Ayvalık’ta fiyatlar 1.625TL’ye ve Bandırma’da ise 1.000 TL’ye ulaşmış bulunuyor. Yazlık kiralamanın maliyeti 600 TL’den başlıyor Bölge Kira (aylık/TL) Akyaka / Muğla 2.000 Gökçeada / Çanakkale 2.000 Saroz / Çanakkale 1.900 Eski Foça / İzmir 2.000 Urla / İzmir 1.400 Erdek / Balıkesir 1.500 Ayvalık /Balıkesir 600 Kerpe / Kocaeli 1.900 Akçakoca / Düzce 1.200 Arsuz / İskenderun 1.500

Bayram, tatil gibi dönemlerde kalabalık otellerde tatil yapmak istemeyen ya da tatilini yaz sezonuna yaymak isteyenler için yazlıklar farklı bir seçenek oluşturuyor. En çok talep gelen bölgelerde ise fiyatlar katlanıyor. Bu yıl en çok fiyat artışı olan bölgelerin başında ise Antalya ve Muğla yer alıyor. 69 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

69 >

MEKAN

TERCİH SOPRANO’S Bodrum Merkez’de Marina Vista Otel’ in terasında müzik ve eğlencenin yeni ismi Soprano’s...

70 >

BODRUM MARINA’NIN YENİ COOL’U Senem Çapa & Aykut Gürel çifti, Bodrum Soprano’s’u iyi ve kaliteli müziğin mekanı olarak tasarlayarak misafirlerinin kendilerini birer Soprano gibi hissedebileceği bir ortam yarattılar. Bodrum Marina, lezzetli restoranları ve canlı müzik kulüplerinin yanı sıra muhteşem Bodrum manzarasına sahip yeni bir enerjiye, Exclusive Lounge Bar’ına, kavuştu. KOKTEYL OBSESYONU Bodrum’ un İlk Kokteyl Barı Soprano’s’un kokteyllerinin kodunu, tutkuyla yaratılmaları oluşturuyor. Dünyanın en iyi barmenlerinin adeta nişan arması olan “World Class Barmeni” 71 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

ünvanlı Caner Doğan, kişiye özel tasarladığı ve ödül aldığı kokteyllerini, barın arkasında büyük bir titizlikle hazırlıyor. Miksoloji sanatını, tatlı, ekşi, baharatlı kombinasyonlarından çok daha fazlasıyla icra eden Caner Doğan’ın, her biri farklı bir karakter olan kokteyllerini keşfetmelisiniz. Soprano’s barının yıldızı olan bu sosyal kokteylleri, 20.00-22.00 saatleri arasında Bodrum yat limanı ve kale manzarasına karşı tadıp geceye geçinizi keyiflendirebilirsiniz. Bodrum’un ilk Exclusive Lounge Bar’ı olan Soprano’s, İstanbul’ un en trend kokteylleri’nin yanı sıra özel Soprano’s kokteyl menüsü ile 20 çeşit tat sunuyor. BODRUM’UN YENİ FORMÜLÜ Gecede iki farklı konsept ile

misafirlerini karşılayan mekan, 20.00 – 22.00 saatleri arasındaki gün batımı ve yat limanı manzarasının eşlik ettiği lounge atmosferini, saat 22:00 – 02.00 arasında kulüp atmosferine devrederek iyi müzik iyi eğlence mottosuna sahip çıkıyor. Burada, müziğin ritminin keyiften eğlenceye geçişi, sizi içine alan bir büyüye sahip. Soprano’s’un resident DJ’leri Levent Severöz, Mustafa Aydoğdu ve Mustafa Yeşildağlı’nın mixleri, Aykut Gürel’in müzik direktörlüğünde buluşarak misafirlere müzikle eğlenerek müzikle mutlu olmayı sonuna kadar hissettiriyor. BODRUM’ UN YENİ HAKİMİ; SOPRANO’S BU YAZ TERASTAYIZ Bodrum, konforlu, keyifli, eğlenceli ve şık bir yaza hazır!

Müziğin ve eğlencenin gücünü hissedebildiğiniz mekan güçlü bir kadro ile sezona giriş yaparak Bodrum’ un gece hayatında ön sıraya yerleşti. Mekanın işletmesinde ise Ayşegül İlsever var. İç ve dış mekanıyla kendinize ayırdığınız özel anları zirveye taşıyan Soprano’s, Bodrum Marina manzaralı lounge oturumu, özel locaları ve 3 farklı şekilde dizayn edilmiş bar stantları ile keyif ve eğlenceyi harmanladı. Diğer barların aksine yuvarlak şekillenen barı ile de en saygın içki markalarını ve onların özel kokteyllerinin karmasını tercihlerinize sunuyor. Bu sezonun buluşma, eğlence ve en önemlisi keyif mekanı Soprano’s, sosyal yaşamın ve gecenin keyif durağı olarak Bodrum severleri bir araya 71 >

İç ve dış mekanıyla kendinize ayırdığınız özel anları zirveye taşıyan Soprano’s, Bodrum Marina manzaralı lounge oturumu, özel locaları ve 3 farklı şekilde dizayn edilmiş bar stantları ile keyif ve eğlenceyi harmanladı.

getiriyor. Dekorasyonu, barı, mini snack menüsü, Soprano’s ‘a özel hazırlanan keyifli müziği ile sağladığı ambiyansla marka, her geleni müdavimi yapacak! ÜNLÜ RESIDENT DJ’LER SOPRANO’S’TA Levent Severöz, Mustafa Aydoğdu ve Mustafa Yeşildağlı Soprano’s, Aykut Gürel direktörlüğünde; müzik zevkiyle de Bodrum’da farklılık yaratacak. Glam, Jazz, ChillOut, Türkçe 80’ler ve 90’ların en yeni editlerine de yer veren geniş bir playlist sunacak. Ünlü Dj’lerin sadece Soprano’s‘a özel editlediği coverlarını dinleyebileceğiniz mekanda müziğin ritmine kapılacaksınız. Bir yandan Skid Row‘dan In A Darkened Room dinlerken, ardından Axel Rudi Pell‘den The Temple Of The King ya da Ajda Pekkan Düşünme Hiç dinleyebileceğiniz sayılı mekanlardan biri olarak adından sıkça söz ettirecek. MODERN - AVANTGARDE, RAFİNE ve ROMANTİK! Logo tasarımını Daha Ajansın tasarladığı mekanın 72 >

dekorasyonunda İç Mimar Yeşim Kozanlı imzası bulunuyor. Mekanın tüm detayları en ince ayrıntısına kadar düşünülerek tasarlandı. Almanya’nın 70 yıllık dekorasyon markası JAB’ın yeni sezon dış mekan koleksiyonunda yer alan en göz alıcı kumaşların tamamladığı koltuk ve sandalyeler, yenilikçi ve renkli bir atmosfer yaratıyor. Desenler, çizgiler ve renk geçişlerinin birbiriyle uyum içinde yaratıldığı Soprano’s ‘ta tek renk konsepti mekana sahip çıkıyor. Sezonun hit rengi sarı ve tonlarının ağırlıklı kullanıldığı dekorasyonda, beyaz ve bronz tonları sarıya eşlik ediyor. Mekan, rahat oturma grupları, lounge alanları ve aydınlatmasındaki farklılıklar ile rafine ve stil dozu yüksek bir atmosferde olduğunuzu hissettiriyor. Gücün ve makro görkemin sembolü ışık, gecenin ilerleyen saatlerinde bir adım öne çıkarak kulüp havasına geçişin simgesi haline geliyor. Öyle ki Sopranpo’s’un müziğe duyarlı ışık duvarı, gece boyunca çalan parçalara eşlik eden ritmi ile sanatsal bir görsellik sunuyor.

ÇEVRE • Çevresel bir inovasyon şirketi: AYDEM • Şifalı Bitki Bahçesi Yaratmak...

73 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

73 >

ÇEVRE

ÇEVRECİ ÜRETİMİN İZİNDE Gediz Elektrik ile birlikte 4.7 Milyon aboneye verdiği hizmetle Ege Bölgesi’nin büyük bir çoğunluğunun elektriğini üreten ve dağıtan AYDEM, çevreci fikirleri ile diğer enerji şirketlerine örnek olacak projelere imza atmanın yanı sıra, ilklerin ve bir inovasyon şirketi olarak ülkeye katkı yapmaya devam ediyor. Son olarak güneş panellerinin üretimine de başlayan Aydem’in Yönetim Kurulu Başkanı Ceyhan SALDANLI ile çevre hassasiyeti ve enerji üretimi üzerine bilgilendirici bir sohbet gerçekleştirdik. RÖPORTAJ: EVREN TEMİZKALAY Öncelikle Aydem’i kısaca tanıyabilir miyiz? Yıllardır müzakeresini yaptığımız Aydem’i 1991 yılında kurduk ve 2008 yılında özelleştirmeden devraldık. Denizli, Aydın, Muğla bölgelerinde elektrik dağıtımı yaptığımız şirketimizin 1.7 milyon müşterisi bulunuyor. İzmir ve Balıkesir bölgelerine dağıtım yapan Gediz Elektrik’i de bünyemize aldık. Bununla beraber toplam müşteri sayımız 4.7 milyona ulaştı. Elektrik üreten Bereket Enerji Üretim A.Ş. de bünyemizde 1995’ten beri bulunan bir diğer şirket. Özel sektörün 74 >

riskini alarak yaptığı ilk santrali bu oluşumda deneyimledik. Son dönemde rüzgar ve güneş enerjisi ile elektrik üretimine daha çok yatırım yapmaya başladık. Uşak, Yalova ve Söke’de hali hazırda çalışan ve elektrik üreten 3 rüzgar santralimiz, yenilenebilir santral özelliği gösteren ise toplam 30 adet santralimiz mevcut. Bunun yanı sıra, Türkiye’nin ilk jeotermal santralini de Denizli’de hayata geçirdik. Buradan çıkan atık suyla Sarayköy ilçesinin (5000 konutun) ısınmasını sağlıyoruz. Bu girişim de ilk konut ısıtmasının sağlandığı projedir. Daha önceleri kömür ve

odun ile ısınma sağlanıyordu ve karbon oranı yüksekti ama hava artık bu bölgede tertemizdir. Tüm bunlarla beraber birçok konuda enerji sektöründe ilkleri uygulayan bir şirket olduğumuzu net bir biçimde ifade edebilirim. 2008’de Aydem girişimi, elektrik üretiminde özel sektör olarak bir ilktir. Burası bir inovasyon şirketi. Yenilenebilir enerjiye dayalı, ülkeye bu konuda katkı yapmaya çalışan bir şirket ve bu konularda yatırımlarımıza devam ediyoruz. Bizlerden sonra enerji sektörüne giren birçok şirkete de danışmanlık verdik, yol gösterdik.

75 MAGAZÄ°N ERA

YAZ 2016

75 >

Türkiye enerji bakımından dışa bağımlı bir ülke ve kullanmış olduğu enerjinin yarıdan fazlasını petrol ve doğalgaz olarak dışarıdan ithal ediyor. Orta Asya’da çıkan doğalgazı 9000 km’lik boru hattıyla ülkeye getiriyoruz ve kullanıyoruz. Vicdani sorumluluk duyarak başladık bu işe yıllar önce. Bizim de kendi kaynaklarımızı kullanarak üretim ve dağıtım yapmamız gerekirdi. Zaten tüm şirket 76 >

misyonumuz da buna dayalıdır. HES’ler hakkında görüşlerinizi açıklar mısınız? Günümüzde en büyük çevre sorunu yaşamış olduğumuz iklim değişikliğidir ve bu değişime de karbondioksit emisyonu neden olmaktadır. Karbondioksit yanma sonucu ortaya çıkmaktadır. Santraller, fabrikalar ve canlılar ve bunların ısınımları oksijenle yanıyor ve ortaya her yıl 216

milyar ton karbondioksit çıkarıyor. Bunun 6 milyar tonu doğal, yani insanların ve diğer canlıların çıkarmış olduğu karbondur. Buhar ve sanayii devriminden sonra 100 yılı aşkın bir süredir dünyada makinalar, elektrik üretimi, çimento fabrikaları bu bahsettiğimiz, insanların da canlılık için kullandığı yanma reaksiyonunu kullanıyorlar. 216 milyar tonun 213’ünü doğa, ormanlar ve okyanuslar absorbe edip tekrar

oksijene çevirebilmektedirler; ancak 3 milyar ton açıkta kalmakta ve dünyanın atmosferinde bir birikime sebep olmakta, asit yağmurları, ilkim değişikliği ve diğer doğal olaylara sebep olmaktadır. İşte bu yüzden, bilim adamlarının da önerdiği en önemli nokta enerjini üretiminin yenilenebilir olması, kimyasal süreçleri olmayan, karbon bırakmayan, salınım yapmayan yöntemlerin kullanılmasıdır.

bilim adamlarının da önerdiği en önemli nokta enerjini üretiminin yenilenebilir olması, kimyasal süreçleri olmayan, karbon bırakmayan, salınım yapmayan yöntemlerin kullanılmasıdır. Bunlar da jeotermal, su, rüzgar ve güneş enerjisidir.

Bunlar da jeotermal, su, rüzgar ve güneş enerjisidir. Bunlar tüm dünyada teşvik edilen yöntemlerdir. Sıcak su kaynağının buhar enerjisiyle jeotermal, akan suyun enerjisi ile olan elektrik üretimine de hidroelektrik diyoruz. HES’ler birçok ülkede çevre için, tıpkı rüzgar ve güneş enerjisi gibi teşvik edilen bir yöntem. Ancak Türkiye’de bu konu hakkında bir bilgi kirliliği söz konusudur. Bunun da sebebi 77 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

kimi yanlış uygulamalardan kaynaklanıyor olabilir. HES projesi yapan firmalar dikkatli ve özenli çalışmak durumundalar. Su kenarlarında yapıldıkları için genelde orman çevresinde yer alıyorlar ve ağaçlar kesiliyor. Başka bir deyişle gereğinden fazla ağaç kesiliyor da diyebilirim. 1 megawatt gücünde bir hidroelektrik santrali yerine, aynı güçte bir doğalgaz ya da kömür santralini absorbe edip bunu oksijene çevirebilmesi için ortalama 121000 ağaç gereklidir. İşte bu yüzden doğru yapılan bir HES, 121000 ağacın yaptığı faydayı sağlamaktadır. Ancak bunu yaparken 121 ağaç kesilince tepkiye neden oluyor. Şirketlerin bilgilendirmesinde ve iletişiminde hatalar ve eksiklikler söz konusu. Şirketlerin görünüme de daha çok özen göstermeleri gereklidir. Mecbursa bile mümkün olduğunca az ağaç kesmesi, kestiğinden çok dikim yaparak dengeyi bulmaları ve konu hakkında hassasiyet göstermeleri, halkı aydınlatmaları ve doğru olmayan bazı dedikoduları engellemeleri gerekmektedir. Elbette ki HES’lerin birçok farklı konuda olduğu gibi çevreye bir etkisi de var. Ancak daha önce belirttiğim gibi, diğer yöntemler çok daha ciddi küresel sonuçlara neden olabilmektedirler. Bizler, bir deredeki suyun başka ülkelere satılacağına dair dedikoduların olduğunu bile duyduk.

Diğer yöntemlerin bilmediğimiz etkileri nelerdir? Örneğin rüzgar türbinleri. Kuşların çarpmasına neden olabildikleri söylenmekte. Biz de bu konuda farklı bir önlem aldık. Kuşlar böcekleri takip ederler. Yaptığımız bir araştırma sonucunda böceklerin turuncu rengi sevmedikleri bilgisine ulaştık ve bu nedenle türbin kanatlarını turuncuya boyadık. Böylece böcek gelmeyince kuş da gelmiyor. Bu tür uygulamaları yapmak, hassasiyet göstermek gerekir; ama en önemlisi halka sunmak ve bilmelerini sağlamak gerekir. Halk istemiyorsa da yapmamak en doğru olanıdır; çünkü zaten bu yapılanlar halk içindir. Diğer birçok şirket bu projeleri yaparken özensiz davranıyor diyebilir miyiz? Diyebiliriz çünkü dikkatsiz yapıyorlar, daha çok ağaç kesiyorlar, görüntüyü betonlaştırıyorlar, bu da çirkin duruyor. Ancak görüntü çirkin bile olsa diğer birçok yönteme göre daha faydalı olduğunun altını çizmek istiyorum. Biz ormanlar yaratan bir şirketiz. Çok sayıda büyük alanlara kurulmuş ormanımız var. Aydem Hatıra Ormanı, Yatağan Büyük Akasya Ormanı ki Türkiye’nin en büyük akasya ormanıdır. Bir uygulama konusunda kesmek yerine üşenmeyip genelde yer değiştirme makinası ile ağaçları taşıyoruz. Birçoğu da yeni yerinde tutuyorlar, yaşamaya devam ediyorlar.

Bunun gibi doğa odaklı başka uygulamalarınız var mı? Tabi ki var. “Leylekler Ölmesin” diye bir kampanya başlattık. Elektrik dağıtım şirketlerinin direkleri vardır, bizim de üç yüz bin direğimiz mevcut. Leylekler de bu direklerin üzerine yuva yaparlar ve çoğu kanatlarının tellere takılması, değmesi üzerine elektrik çarpması sonucu ya yaşamını kaybederler ya da sakat kalırlar. Biz de onların yoğunluklu olarak yuva yaptığı bölgelerde direkleri 3 metre uzattık. Artık tele ulaşamıyorlar. Bir de en tepeye yuvalarını yaptık. Şu ana kadar 500 tane uyguladık ve her gördüğümüz yuvanın olduğu direğin boyunu uzatıyoruz. Bu konuda Enerji Bakanlığı diğer şirketlere bizleri referans olarak gösterdi. Rüzgar, güneş, jeotermal enerjileri tüm Türkiye’nin ihtiyacını karşılayacak şekilde kullanılabilirler. Bizim bu konudaki en büyük girişimimiz güneş panelleri üreten fabrikamızdır. Kısacası panelleri de kendimiz yapıyoruz. Bu konudaki yatırımlarımız da artarak devam edecek. İhtiyacı karşılamak için tüm yöntemleri kullansak da, ağırlıklı olarak yenilenebilir yöntemlere yatırım yapıyoruz. Hedefimiz yenilenebilir enerji. Daha çok desteklenmesinin ülke yararına olduğunu düşünüyoruz. Sizin aracılığınız ile bunları ciddi ve daha geniş kitlelere duyuracağımız için de teşekkür ediyoruz. 77 >

ÇEVRE

MİNİCİK BİR

ŞİFA BAHÇESİ YAPALIM MI?

YAZI: Ece TURGUT P E Y ZA J MİMARI

Şunu hayal edin… Bahçenizde dolaşıyorsunuz ya da balkonunuzun bir köşesindesiniz. Sizi mis gibi kokular karşılıyor. Üzerinde minik böcekler ve arılar olan o güzel bitkiler… Dokunun, okşayın ve koklayın… Esasında hayal değil, çok basit birkaç adım ile “şifalı bitki” bahçesini kendiniz yapabilirsiniz.

79 MAGAZİN ERA

YAZ 2016

Bu bitkilerimiz tıbbi ve aromatik bitki yetiştiriciliği adı altında yer alıyor. Ülkemizde yayılış alanları oldukça geniş olmalarının yanı sıra, kültüre alınmaları her geçen gün artarak devam ediyor. Çok az türü gösterişli çiçeklere sahip olmasına rağmen, birçoğu etkileyici yeşil dokusu ve karşı konulmaz aromatik kokuları için yetiştirilmeye değer. Şifalı bitki bahçeleri, çiçek bahçelerinin verdiği keyif ile sebze bahçelerinin üretkenliğini bir araya getirir. Böylece estetik görünümlü, lezzetli ve güzel kokulu masrafsız bir koleksiyona sahip olabilirsiniz. Bir küçük bahçe, yoksa küçük bir balkon o da yoksa pencerelerimizin önü bu bitkilerimizi büyütmek için yeterli alanlar. Yemeklerinizde kullanmak üzere baharatlar yetiştirecekseniz, mutfağınıza yakın bir alanı ya da saksı kullanmayı tercih etmelisiniz. Bahçenizin bir bölümünde estetik bir baharat bahçesini çok büyük bir alan kaybı olmadan oluşturabilirsiniz. Bahçeniz, aydınlık hatta bir miktar güneş alan, düzenli kimyasal ilaçlama yaptığınız bitkilerinizden (meyve ağaçları gibi) uzak, özellikle evcil hayvanların ulaşamayacağı, egzost gazlarına açık olmayan korunaklı yerler olmalıdır. Bitkileri dikeceğiniz toprağın süzek, mümkünse kumlu olması tercih edilmelidir. Mevcut toprağınız eski ise iyi yanmış hayvansal gübre veya organik gübre takviyesi ile zenginleştirmeniz faydalı olacaktır.

Kimyasal gübreleri kesinlikle kullanmayınız. Biraz orman toprağı, dikeceğimiz alanın ölçüsüne göre yayvan ve derince saksı, budama makası, küçük el küreği işimizi kolaylaştırmaya yetecektir. Bahçenizi bölümlere ayıralım. Bölümlerin etrafını taşlarla veya bordür malzemeleri ile de çevirebiliriz. Böylece hem dekoratif bir manzara meydana gelir, hem de yayılıcı otların dışarı taşması önlenmiş olur. Bahçenin şeklini ise zevkinize göre belirlersiniz. Baharatların çoğu uzun ömürlü ve hoş manzaralı bitkilerdir. Çiçek açarlar ve görünüş itibarı ile süs bitkilerini aratmazlar. Bu bitkiler sadece otsu bitkiler değildir. Tek yıllık, çok yıllık, çalı ve ağaç formlarında olabilirler. Yetiştirmek istediğiniz bitkileri tohumdan üretebileceğiniz gibi fide olarak da temin edebilirsiniz. Tohumdan üretim maydanoz, dereotu gibi geçici türler için uygun olur. Tohum ekimi için bahar ayları tercih edilmelidir. Geç kaldığınızı düşünüyorsanız semt pazarlarında sizin için önceden ekilmiş ve saksılanmış deretotu, nane, maydanoz gibi tek yıllık bitkilerinizi satın alabilirsiniz. Çok yıllık ve dayanıklı lavanta, kekik, biberiye, defne gibi çalı türleri fide olarak temin edip her mevsim dikebilirsiniz. Bahçenizde rahatlıkla yetiştirebileceğiniz türlerden bazıları; maydanoz, nane, dereotu, kekik, köri, biberiye, iri yapraklı fesleğen, menta, frenk soğanı, mercanköşk, lavanta, lavantin, biberiye, defne, adaçayı, rezene, zencefil, limonotu, melisa, kişniş, tarhun olabilir.

arapsabunu karıştırıp ya da 1 lt. suda bir avuç okaliptus yaprağını kaynatıp püskürterek doğal bir ilaçlama yapılabilir. Sulama hava şartlarına göre yeteri kadar ve periyodik olarak yapılmalıdır. Baharatların arasından çıkan yabani otların düzenli olarak temizlenmesi gerekir. Bazı (lavanta, lavantin gibi) baharatların (frenk soğanı, maydanoz, kekik gibi) sürgünleri biçildikçe tazelenir ve gürleşir. Bazıları ise çiçeklenme dönemlerinden sonra budanır, bazıları ise (nane, melisa, adaçayı gibi) çiçeklenme döneminden önce kesip kurutulabilir. Baharat veya çay olarak kullandığımız bitkileri, gönül rahatlığı ile bahçenizden toplayabilirsiniz. Bitki çaylarınızı ister taze taze kaynatıp için, isterseniz yıkayıp gölgede kuruttuktan sonra saklayın. Bunun verdiği zevk apayrıdır diye düşünüyorum. Küçük sevimli kutulara koyduğunuz mahsulleriniz hediye olarak da verebilirsiniz. Keyifle yetiştirdiğiniz baharatlarınız ile hazırlayacağınız mis kokulu salataları, lezzetli yemekleri, şifalı çayları sevdiklerinizle paylaşmayı ihmal etmeyin...

Bu bahçelerinin bakımı sanıldığı kadar zor değildir. Çok kolay hastalanmazlar. Nadiren böceklenme olabilir, böyle durumlarda 1 lt. suya bir tatlı kaşığı

79 >

Gayrimenkul Devi ERA İLE kendi işinizi kurmaya davetlisiniz

13-16 Ekim 2016 CNR Expo Center Dünyanın gayrimenkul devri ERA ile sizleri tanıştırmak için katılımlarınızı bekliyoruz. CNR Expo Center’da düzenlenecek olan 14. Franchise ve Markalı Bayilik Fuarı 13-16 Ekim 2016 tarihlerinde gerçekleşecek. Franchise Başvurusu veya Ücretsiz Fuar Davetiyesi için bizlerle iletişime geçebilirsiniz. email: hatice.aslan@eraturkiye.com.tr I Tel: 216 386 1371 I Bağdat Cad. No: 240 / A Kadıköy / İstanbul

Franchise için Fırsatları

80 >