AUSGABE 1/2025
Architektur zum Trinken: Die berühmtesten Gebäude an der Wiener Ringstraße gibt es nun als Cocktails. Seite 07
Da geht was: Die Immobilienmärkte in Österreich und in ganz Europa erholen sich langsam. Seite 14
Rekord: Ein österreichisches Family Office entwickelt den höchsten Turm Tschechiens. Seite 20
Aufarbeitung: Was in der NS-Zeit in den Gebäuden der Bundesimmobiliengesellschaft passiert ist. Seite 22
DiebeliebteBUWOG Wohnpreisschmelze wird fortgesetztund bietet auch im Frühjahreinen Preisvorteil beim Kauf einerNeubauEigentumswohnung. JetztAngebot anfordern!
buwog.at
Besuchen Sieuns vom 15.-16. März 2025 aufder Wiener Immobilien-Messe
Stand Nr. I-0042
Die heimische Immobilienwirtschaft lebte in den letzten 15 Jahren recht paradiesisch. Risiken wurden ausgeblendet, Gewinne einsammeln war die Mission, unternehmerische Verantwortung – wozu?
Kennen Sie Nauru? Diese winzige Insel im Pazifik war in den 1970er-Jahren das reichste Land der Welt. Phosphatvorkommen machten es dazu. Die Einwohner:innen mussten keine Steuern zahlen, Strom und medizinische Versorgung waren gratis, ja, die Menschen wussten gar nicht, wohin mit ihrem vielen Geld, kauften teure Autos, Yachten und Immobilien. Hinter der heimischen Immobilienstory verbirgt sich das gleiche Phänomen wie in Nauru: der Glaube an die ewige Fortsetzung des Trends. Diese Denkweise, die in der Psychologie und wohl auch bei Glücksspielern als „Hot Hand“ bekannt ist, beschreibt, dass viele „Player“ davon ausgehen, dass es eh immer gleich weitergehe wie bisher. Die Kurve ging doch stetig rauf.
Bis halt 2023 die Zinsen statt der Preise in die Höhe schossen.
In Nauru hatten sie im Reichtumsrausch schlichtweg vergessen, dass die Phosphatvorkommen endlich sind. Es folgte der freie Fall in den 90er-Jahren: Gerade noch
WIE SIEHT DIE ZUKUNFT DES IMMOBILIENMARKTES WIEN AUS?
Am 3. April 2025 trifft sich traditionell das Top-Management der Immobilienwirtschaft zum Ausblick auf 2025 im Park Hyatt Vienna. Infos unter www.managementcircle.de oder tinyurl.com/2srjsudx
Heimo Rollett,
Chefredakteur
Privatier, plötzlich wieder bitterarm in einer Realität von Arbeitslosigkeit, Armut und Umweltzerstörung. Bei der Vielzahl an obskuren Immobiliengeschäften, veruntreuten Millionen und dubiosen Machenschaften blickte keiner durch, der Staat selbst war hochkorrupt geworden und dann auch pleite. (Auch solche undurchschaubaren Systeme sind uns aktuell nicht unbekannt.)
Ja, die österreichische Immobilienwirtschaft erholt sich langsam, und ja, sie war immer schon zyklisch. Aber kann es weitergehen wie bisher? Sind unsere „Phosphatvorkommen“ nicht auch mal aufgebraucht, die Anlegerwohnungen zu viele und zu teuer und die Anzahl der Käufer:innen für Luxus-Dachgeschoße im Ersten limitiert? Steht nicht eine qualitative Veränderung an – etwa im Sinne einer Verdichtung, einer Vermeidung von Materialien, einer Überschussenergieversorgung etc.?
Die Branche muss umdenken. Einige tun das schon recht bemerkenswert. Andere sind faul und verlassen sich auf zauberhafte Zukunftsversprechen der künstlichen Intelligenz.
Selbst wenn die Zyklentheorie noch ihre Richtigkeit hat, sollten wir jetzt nicht vergessen, dass sich die Welt um uns herum gerade ändert und nichts in Stein gemeißelt ist. Weder die Nachfrage nach Immobilien noch die viel größeren Dinge: die europäische Sicherheit, unser Wohlstand und demokratische Errungenschaften. Nauru hat eindrucksvoll gezeigt, wie schnell es bitterernst werden kann.
TREND #4
TRUMP UND CO.
Welche Auswirkungen Trump auf die Immobilienfinanzierung in Österreich hat und wie sich Budgetdefizite in Europa darauf auswirken, erläutert Günther Artner von der Erste Group im Interview.
Seite 19
TREND #3 ES GEHT WIEDER WAS!
Die Immobilienmärkte in Österreich und in ganz Europa erholen sich langsam. Die Vorzeichen für die internationale Immo-Messe MIPIM sind recht hoffnungsvoll.
Seite 14
TREND #1
ARCHITEKTUR ZUM TRINKEN
Die Mixologen einer Wiener Bar haben eine Reise um die Ringstraße in Form von zu den Gebäuden passenden Cocktails ausgearbeitet. So schlürft man sich vom Musikverein über die Evangelische Schule bis zum Parlament.
Seite 07
TREND #5
REKORDTURM VON ÖSTERREICHERN
Justament ein österreichisches Family Office entwickelt den höchsten Tower Tschechiens – direkt neben dem bisherigen Rekordhalter.
Seite 20
Ihr Überblick über die aktuellen Trends am Immobilienmarkt.
TREND #2
MITARBEITERWOHNUNGEN
Fachkräftemangel und steigende Mietkosten führen zu einer Renaissance des Mitarbeiter:innenwohnens – vom renditestarken Monteurszimmer bis zum High-EndUnternehmenscampus.
Seite 08
„Der Spread zwischen Mietrenditen und Finanzierungskosten ist deutlich positiv, was Investitionen in den Sektor attraktiv macht.“
GÜNTHER
ARTNER, ERSTE GROUP
TREND #6
NATIONALSOZIALISTISCHE KONTAMINIERUNG
Ein mutiges Projekt hat sich zum Ziel gesetzt, zu erforschen, was in der NS-Zeit in den Gebäuden der Bundesimmobiliengesellschaft passierte. Nun gibt es erste Erkenntnisse.
Seite 22
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Theophil Hansen hat das Stadtbild Wiens geprägt, die Ringstraße trägt maßgeblich seine Historismus-Handschrift.
In der neu renovierten Bar im Anantara Palais Hansen kann man diese Gebäude nun trinken. Die Mixologen haben eine Reise um den Ring in Form von zu den Gebäuden passenden Cocktails ausgearbeitet, allen voran der auf Champagner basierende „Crown Jewel“ mit goldbestäubtem Zuckerwatte-„Cap“ (Bild), der von der Opulenz der Säle des Palais Hansen selbst inspiriert ist. In „Symphony“ huldigt das Team dem Goldenen Saal des Wiener Musikvereins, in dem sehr unterschiedliche Töne in perfekter Harmonie aufeinandertreffen, ähnlich wie die komplexen Aromen in dem Getränk aus Wodka, Frischkäse, Erdbeere, Limette und Tomate. Und so trinkt man sich durch die Wiener Architektur: Die Wiener Börse verspricht eine verfeinerte Version eines Manhattans, Glück ist auch das Thema im Palais Ephrussi, das einst Sitz der Casinos Austria war. Weitere Stationen: das Parlament, der Heinrichshof, das Palais Erzherzog Wilhelm (in Form eines in Eichenfässern gereiften Negronis), die Akademie der bildenden Künste, das Palais Epstein. Alkoholfreies gibt’s auch: „In der Evangelischen Schule am Karlsplatz wurde klargestellt, dass Schummeln gegen die Regeln verstößt. Im Gegensatz dazu ist es für uns völlig in Ordnung, wenn Sie sich mit diesem erfrischenden Getränk mit 0 % Gin um den Alkoholkonsum herummogeln“, heißt es in der ebenfalls sehr erfrischend zu lesenden Karte.
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Das Konzept der Mitarbeiterwohnung könnte vor einer Renaissance stehen, bedingt durch den Fachkräftemangel und die steigenden Mietkosten. Unternehmen bieten zunehmend günstige Wohnungen an, um qualifizierte Arbeitskräfte zu gewinnen und langfristig zu binden.
Das Konzept, dass Unternehmen Verantwortung für die Wohnsituation der Mitarbeitenden übernehmen, geht eigentlich auf die industrielle Revolution zurück und erlebte in den 1970er-Jahren einen Aufschwung. Unternehmen errichteten ganze Wohnsiedlungen, die neben Unterkünften oft soziale und kulturelle Einrichtungen wie Schulen oder Gemeinschaftsräume boten.
Ein UnternehmensCampus wie der von Apple (l.) umfasst alle Bereiche des Alltags. Inklusive Freizeit und Wohnen.
Die Nachnutzung von Werkssiedlungen (o.) ist nicht immer leicht. In Eisenerz wird ein kleiner Teil heute touristisch genutzt.
In Deutschland bieten große Konzerne wie die Deutsche Bahn, BASF, VW und Audi aktuell wieder Werkswohnungen an, und auch der Staat selbst plant den Bau von Wohnungen für Bundesbedienstete. Heute unterstützen in unserem nördlichen Nachbarland etwa 5,2 % der Unternehmen ihre Mitarbeiter:innen direkt durch Wohnungsangebote, was etwa 675.000 Wohnungen und 46.000 Wohnheimplätze umfasst, wie eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft analysiert. Weitere 11,6 % bieten indirekte Unterstützung wie Tauschbörsen an.
Weltweit erste Schichtarbeiterwohnungen
In Österreich fahren die ÖBB bei diesem Thema ganz vorne mit. Sie haben ein eigenes Wohnprogramm, laut Website finden jährlich 1.000 ÖBB-Mitarbeiter:innen, -Lehrlinge und -Pensionist:innen ein Miet-Zuhause aus dem konzerneigenen Wohnangebot. Vor rund eineinhalb Jahren startete das Unternehmen als weltweit erster den
In größerem Kontext gedacht – in Kombination mit Remote Work und Homeoffice – könnten Mitarbeiterwohnungen völlig neue Möglichkeiten der Immobilienart und -nutzung ergeben.
Bau von Schichtarbeiterwohnungen. Eine Arbeitersiedlung in St. Pölten wurde hierfür speziell saniert, indem Beschattung und Kühlung der Wohn- und Schlafräume sowie besondere Verdunkelungsmöglichkeiten der Schlafzimmer und hoher Schallschutz umgesetzt wurden. Wegen der unterschiedlichen Schlaf- und Wachzeiten von Schichtarbeiter:innen (mehr als 50 % bei den ÖBB) kommt sogar ein eigenes Lichtkonzept für Einschlaf- und Aufwachphasen zum Einsatz. Und „durch die schöne Grünanlage wird die Erholung der Mitarbeiter:innen gefördert. Diese Maßnahmen sind wesentlich für eine gute Vereinbarkeit von Arbeits- und Familienleben für Schichtarbeiter:innen“, hieß es bei Baubeginn in einer Presseaussendung.
Monteurzimmer frei
Zur Vermittlung zwischen Suchenden und den freien Immobilien betreiben die ÖBB ein eigenes Internetportal. Apropos: Der Bedarf an „Arbeiterwohnungen“ zeigt sich an Plattformen wie etwa der von der Funke-Gruppe betriebenen Website monteurzimmer.at. Hier lassen sich Unterkünfte für Bautrupps, Montageteams und dergleichen finden. Ein Doppelzimmer im Arbeiterquartier Purkersdorf wird beispielsweise um 48 Euro pro Nacht angeboten. Vereinzelt haben sich auch schon Immobilienunternehmen solchen Spezialimmobilien zugetan – so lässt sich mit Häusern und Wohnungen in nicht allzu gutem Zustand doch eine gar nicht so schlechte Rendite erzielen.
Direkte Maßnahmen Vermietung eigener Bestände, Vermietung durch Partner
11,65,2% %
Indirekte Maßnahmen
Tauschbörsen, finanzielle Unterstützung, Beauftragung von Maklern
So viel Prozent der befragten Unternehmen in Deutschland unterstützen ihre Mitarbeiter:innen.
Befragung von 567 Unternehmen im 2. Quartal 2023 Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft
Die Nachfrage nach Wohnraum fürs Personal hat den ganzen Immobilienmarkt verändert. Sie hat zusammen mit dem Tourismus im gehobenen Bereich eine eigene Assetklasse entstehen lassen: Servicierte Unterkünfte. „Allein in Österreich gibt es aktuell mehr als 11.000 Serviced Apartments, 2018 waren es nur 2.800. In Wien befindet sich dabei das mit Abstand größte Angebot und eine Vielfalt an Marken, die sich in den letzten Jahren in diesem Segment entwickelt haben“, weiß Anett Gregorius, die seit 25 Jahren als Beraterin in diesem Feld tätig ist.
Groß gedacht, kaum gebaut
In größerem Kontext gedacht – in Kombination mit Remote Work und Homeoffice –könnten Mitarbeiterwohnungen völlig neue Möglichkeiten der Immobilienart und -nutzung ergeben. Die Quartiersentwicklung steht schon unter solchen Vorzeichen – Arbeit, Wohnen und Lebensqualität an einem Fleck werden hier bereits verwirklicht. Die Politik könnte zudem in Widmungsfragen (Wohnungen im Betriebsgelände oder in Gewerbegebieten?) und bei steuerlichen Themen den zusätzlichen Wohnraum fördern. Tut sie auch schon, wie Claudia Sonnleitner, Partnerin bei BDO, weiß: „Wenn der:die Arbeitgeber:in dem:der Arbeitnehmer:in kostenlos oder verbilligt eine arbeitsplatznahe Unterkunft, die nicht den Mittelpunkt der Lebensinteressen des:der Arbeitnehmer:in bildet, zur Verfügung stellt, ist ab dem Jahr 2025 bis zu einer Größe von 35 m2 (bisher 30 m2) kein abgabepflichtiger Sachbezug in der Personalverrechnung anzusetzen“, so Sonnleitner. Auch die Berechnung der Gemeinschaftsfläche wurde mit 2025 sinnvoller gestaltet.
Sonnleitner: „Die Neuerungen werden jedenfalls dazu beitragen, die Attraktivität von österreichischen Arbeitgeber:innen, vor allem im Tourismusbereich, zu erhöhen.“
Als Vorbild in der globalen Arbeitsgesellschaft werden immer gerne die schillernden Tech-Unternehmen präsentiert. Sie bauen Unternehmenszentralen mit Schaukeln, Schwimmbädern, Parks und Sportstätten. Die Büros sind bunt, das Gegenteil von Schreibtischburgen. Da ist es kein Wunder, dass die Konzerne ihre Mitarbeiter:innen aktuell wieder aus dem Homeoffice ins Büro befehlen. Um die hochqualifizierten Fachkräfte – die durchschnittlich eine recht übersichtliche Loyalität zu ihren Arbeitgeber:innen haben und schneller ein besseres Angebot von einer anderen Firma annehmen, als man KI sagen kann – zu halten, begannen die Konzerne, eine neue Verschmelzung von privat und Beruf zu planen: Wohnungen. LinkedIn hatte 10 Mio. US-Dollar in einen Fonds für erschwinglichen Wohnraum in Mountain View eingezahlt, Microsoft machte 750 Mio. US-Dollar für selbiges Ziel locker, Apple hatte angekündigt, gar 2,5 Mrd. US-Dollar für die Schaffung von Wohnraum in Kalifornien bereitzustellen.
Eine Strategie der Unternehmen ist es, direkt mit Bauträgern zu kooperieren, um Wohnprojekte speziell für ihre Mitarbeiter:innen zu fördern oder zu finanzieren. Andere Unternehmen bieten Mitarbeiter:innen Zuschüsse zur Miete oder zum Kauf von Immobilien oder sie mieten Wohnungen in der Nähe ihrer Büros und bieten diese zu vergünstigten Konditionen an.
In Kalifornien werden im Sinne eines Campus nicht mehr nur Firmenareale, sondern ganze vorstädtische Konzern-
Die ÖBB sind das weltweit erste Unternehmen, das Schichtarbeiterwohnungen baut. In St. Pölten wurden dafür alte Werkswohnungen saniert.
Wohnen mit Spa? Naja, zu gewissen Zeiten dürfen die Mitarbeitenden des Krallerhofs das Spa und die Fitnessanlagen benützen. Verpflegung gibt es umsonst. Die Unterkunft in modernen Einzelzimmern kostet pro Monat 150 Euro.
quartiere geschaffen. Das Headquarter von Samsung in San Jose wurde schon 2015 fertiggestellt und hat Mitarbeiterwohnungen für 700 Menschen und weiteren Platz für bis zu 2.000 Mitarbeiter:innen. Es handelt sich um ein 110 Hektar großes Areal, in dessen Zentrum – wie eine Kirche im Dorf – zwei miteinander verbundene 10-stöckige Türme gen Himmel ragen.
Immerhin, dieses Vorhaben ist realisiert, um die anderen oben genannten ist es seit der Ankündigung ruhig geblieben. So auch um Willow Village, die Privatstadt von Facebook bzw. Meta: eine 25 Hektar große Mischung aus Wohn-, Büro- und Retailflächen mit öffentlichen Parks, Gemeindezentrum, Hotel etc. Gut 1.700 Wohnungen sollten dort entstehen,
allerdings nur 18 % davon „günstig“, was immer das bei einem durchschnittlichen jährlichen Haushaltseinkommen von 120.000 US-Dollar bedeutet. Vor eineinhalb Jahren wurden die Pläne für Willow Village von den zuständigen Behörden genehmigt. Seitdem herrscht Funkstille und die glitzernden Architekturvisionen drehen sich auf Instagram und Co. im ewigen Loop.
In Österreich klappt’s
Zurück zu unserem Bier, zurück nach Österreich. Die Salzburger Privatbrauerei Stiegl stellt Mitarbeiter:innen schon seit vielen Jahren vergünstigten Wohnraum in zentraler Lage zur Verfügung. Dieses Angebot wird nun durch eine neue Wohnanlage direkt neben der Brauerei im Salzburger Stadtteil Maxglan erweitert. Fast die Hälfte der 57 Wohneinheiten wird an die Mitarbeiter:innen der Firma
Stiegl deutlich unter dem marktüblichen Mietpreis vergeben. „Gerade in Ballungszentren ist es schwierig, adäquaten Wohnraum zu finden, der auch bezahlbar ist“, erklärt die Eigentümerin von Stiegl, Alessandra Kiener. Ziel sei es, insbesondere neue Mitarbeitende in der Anfangsphase zu unterstützen. „Viele unserer Bewerber:innen kommen nicht mehr aus Salzburg. Wenn wir ihnen neben einem attraktiven Job auch eine passende Wohnung in direkter Nähe zum Arbeitsplatz anbieten können, stärkt dies zusätzlich unsere Arbeitgebermarke“, ergänzt Kiener. Die Wohnungen sind zwischen 30 und 70 m2 groß und verfügen über einen Balkon oder einen eigenen Garten. Der alte Baumbestand wurde größtenteils erhalten und spendet natürlichen Schatten bzw. dient als Lebensraum für Tiere.
Auch die Flussläufe des Kreuzbrückl- und des Gaiglbachs blieben unverändert. Vor rund einem Jahr startete dann auch noch eine eigene Tagesbetreuung, um jungen Müttern und Vätern den Wiedereinstieg in den Beruf zu erleichtern. An den Nachmittagen kommen auch Schulkinder dazu. Immobilienentwicklung auf höchster Stufe.
Hotelleistungen für Hotelangestellte
Besonders für Beschäftigte in wichtigen, aber oft schlecht bezahlten Berufen wie Pflege und Erziehung bieten entsprechende Unterkünfte eine Entlastung. In der Gastronomie und Hotellerie ist der Fachkräftemangel ebenfalls kritisch, und führende Betriebe haben darauf längst mit der Verbesserung der Wohnsituation reagiert. Das Hotel Gut Brandlhof hat beispielsweise schon 2019 über 1 Mio. Euro in 31 neue Mitarbeiterstudios investiert. Der sich stets prominent präsentierende Krallerhof in Leogang hatte auch schon vor der Personalverknappung ein eigenes, sehenswertes Haus für Mitarbeiter:innen, in dem im Übrigen genauso tolle Kunst hängt wie im Rest des Areals. Die Miete dafür: 150 Euro beziehungsweise 200 Euro im Haus „Weitblick“ pro Monat und pro Person. Überhaupt ist die HospitalityBranche Vorreiterin, was Personal-Goodies betrifft. Im steirischen Bio-Resort Retter übernachten die Mitarbeiter:innen kostenlos in großzügigen und klimatisierten Zimmern im neu erbauten Mitarbeiterhaus, jeweils mit eigenem Bad, Küche und TV. Bio-Verpflegung, eine 3- bis 5-Tage-Woche
Mehr als nur Arbeiter wohnungen: Die Werkbundsiedlung in Wien-Lainz wurde 1932 eröffnet. 31 Architekten waren am Bau beteiligt. 64 der 70 Häuser sind heute noch erhalten. Sie gehören der Stadt.
Die Geschichte der Werkswohnungen in Europa ist eng mit der Industrialisierung im 19. Jahrhundert verbunden. Als Unternehmen expandierten und der Bedarf an Arbeiter:innen in den Städten stieg, begannen Betriebe, Wohnraum für ihre Angestellten zu schaffen. Im 19. Jahrhundert fing das Stahlunternehmen Krupp an, systematisch Wohnraum für seine Angestellten zu bauen, was zur Entstehung ganzer Siedlungen führte. Diese Werkswohnungen boten den Unternehmen mehrere Vorteile: Sie lockten die Menschen in die Städte bzw. zu den Arbeitsplätzen, die Bindung ans Unternehmen war auch damals schon relevant, und es wurden soziale Communities geschaffen.
Nicht nur die Montanindustrie, auch andere Sektoren wie die Zement- und holzverarbeitende Industrie nutzten das Konzept der Werkswohnungen. Im Ruhrgebiet entstanden aufgrund des raschen Wachstums im Bergbau Ende des 19. Jahrhunderts zahlreiche Zechenkolonien in der Nähe der Betriebe. Bis heute prägen die Siedlungen und Häuser ganze Ortsbilder – das macht ein Besuch im steirischen Eisenerz genauso deutlich.
Die Werkssiedlungen wurden oft von renommierten Architekten geplant. In den 1920er-Jahren entstanden dann die Werkbundsiedlungen in verschiedenen europäischen Ländern als Architekturexperimente, die einen erheblichen Einfluss auf die Architektur des 20. Jahrhunderts hatten.
Sie unterscheiden sich von den Werkswohnungen dadurch, dass sie nicht von einzelnen Unternehmen für ihre Arbeiter:innen gebaut wurden, sondern als Modellprojekte für moderne Architektur und Stadtplanung dienten. Sie waren ein Ausdruck der Ideale der Werkbundvereinigungen, einer Kooperation von Künstlern, Architekten und Industriellen, die sich für eine Verbesserung der Gestaltungsqualität in Handwerk und Industrie einsetzten. Diese Siedlungen zeichneten sich durch innovative Designs, neue Baumaterialien und -techniken sowie eine funktionale Ästhetik aus, die typisch für die Moderne war. Sie sollten als Vorbilder für zukünftige Wohnungsbauprojekte dienen und zeigen, wie qualitativ hochwertiger und erschwinglicher Wohnraum geschaffen werden kann.
mit 30 bis 45 Stunden, ohne Teildienste, und die kostenlose Nutzung des 3.200 m² großen Spas mit Außenpools, Whirlpools, Sauna- und Ruhebereichen sowie des Technogym-Fitnessraums bietet das Hotel seinen Mitarbeiter:innen. Das klingt besser als ein nicht gebauter Campus im Silicon Valley.
Die Geschichte der Werkswohnungen und der Werkbundsiedlungen (siehe Kasten links) zeigt, wie und vor allem: dass Unternehmen und Städte auf Wohnungsnot und soziale Bedürfnisse reagiert haben. Die Visionen der Tech-Konzerne pendeln zwar zwischen Traumland und kapitalistischer Dystopie, konkrete Beispiele mutiger heimischer Unternehmer:innen beweisen hingegen, dass die Wohnraumverknappung, der Fachkräftemangel und eine intelligente Quartiersentwicklung, bei der mehrere Stakeholder an einem Strang ziehen, neue Lösungen hervorbringen können.
Anteil direkter Unterstützungsmaßnahmen
Anmietung von Wohnungen und Weitervermietung an Mitarbeitende
Kauf von Wohnungen und Vermietung an Mitarbeitende
Unser Unternehmen betreibt selbst Wohnungsbau für Mitarbeitende
Unser Unternehmen erwirbt Belegrechte für Mietwohnungen
Unser Unternehmen unterstützt seine Mitarbeitenden beim Thema Wohnen, aber ohne Wohnungen direkt zu vermieten
TREND #3 INTERNATIONALER IMMOBILIENMARKT
Stillstand? Von wegen. Alle auf diesen Seiten abgebildeten Immobilien sind frisch gebaut oder in Entwicklung und für den MIPIM Award nominiert –hier die Wildflower Film Studios in New York, geplant von Bjarke Ingels Group.
Die weltweit wichtigste Messe für Immobilien und Standorte ist in den letzten Jahren deutlich geschrumpft. Dramatisch? Nein. Die internationalen Player treffen sich Anfang März wieder in Cannes, um in Zeiten der Unsicherheit und aufkommenden Hoffnung die gebaute Welt weiterzuentwickeln.
Mario Draghi, der ehemalige Präsident der Europäischen Zentralbank und Premierminister Italiens, wird die heurige MIPIM eröffnen. Als Autor des Berichts über „Die Zukunft der europäischen Wettbewerbsfähigkeit“ wird er die Pläne für den wirtschaftlichen Wandel Europas in einem sich schnell verändernden geopolitischen Klima beleuchten. Auf den Punkt! Genau das schwebt nämlich als Damoklesschwert über allen Immo-Köpfen, ob in Cannes oder Wien: Unsicherheit.
Erlösender Deal
Mit der Ungewissheit werden wir leben lernen müssen. Nicht jeder verfügt über die strahlende Kompetenz mancher Wohnbauträger, die Realität komplett ausblenden zu können. Und während die Medien in Cannes wieder müde Vergleiche zwischen der Konjunktur und dem sonnigen oder eben nicht so sonnigen Wetter ziehen werden, zeichnet sich jetzt schon ab: Es wird besser. Das begann schon am Anfang des Jahres, als Österreichs Immobilienwirtschaft aufatmen konnte: Die STRABAG Real
„Zahlreiche Immobilieninvestoren zielen darauf ab, ihre eigenen Portfolios zukunftsfit zu machen.“
HERWIG PEHAM, EHL
Vorher Abfüllanlage, jetzt eine Schule für 800 Kinder in Brüssel (Bild links). Die Fassade eines Hochhauses in Brasilien als Exoskelett-Struktur ermöglicht flexible Grundrisse ohne innere Säulen (Mitte). In Shenzen wird eine grüne, CO2-neutrale und soziale Industriezone gebaut.
Wie sich die Immobilieninvestitionen in Österreich aufteilen:
Quelle: Transaktionen 2024, EHL Research
Estate (SRE) kaufte der Value One das Projekt Weitblick im Wiener Viertel Zwei ab. In der Immobilie bei der Trabrennbahn sind Büro- und Konferenzflächen, ein Lifestyle-Hotel und eine Rooftop-Bar mit Rundum-Blick vorgesehen. So eine Transaktion tut allen gut, sie zeigt den Investoren und Developern, dass wieder was geht. Selbst offene Fonds wie die ERSTE Immobilien KAG meldeten im Februar – nachdem sie letztes Jahr zur Liquiditätsbeschaffung 18 Wohn- und Geschäftsimmobilien zu 370 Mio. Euro verkaufen mussten – wieder Zuversicht. Die trotz widriger Bedingungen positive Performance beider Immo-Fonds unterstreiche die Stabilität der Immobilienanlage, und Fonds-Geschäftsführer Peter Karl rechnet 2025 mit einer positiven Immobilienpreisentwicklung.
Stabile Mieterträge gefragt
Büro Wohnimmobilien Logistik Einzelhandel Hotel Sonstige
Was für eine Nachnutzung! Der ehemalige Flakturm in Hamburg wurde um fünf Geschoße aufgestockt und in ein innovatives, öffentlich zugängliches Pionierprojekt mit einem begrünten Dachgarten verwandelt.
Von ersten Anzeichen eines kommenden „Rebounds“ spricht Herwig M. Peham, der bereits seit mehr als 20 Jahren bei EHL tätig ist und als Bereichsleiter Investment die Auf und Abs am Markt sehr gut kennt. Peham erkennt eindeutig eine langsame Verbesserung des Marktes: „Wir gehen für heuer und für nächstes Jahr von einem leichten Wirtschaftswachstum aus und zugleich rechnen wir mit weiter sinkenden Zinsen. Die Inflation sollte sich wieder auf dem von der EZB gewünschten Niveau einpendeln.“ Letztes Jahr wurden laut EHL am österreichischen Investmentmarkt Immobilien im Wert von 2,7 Mrd. Euro transaktioniert.
Das war etwas weniger als 2023. In den letzten Monaten hat Peham allerdings wieder in zahlreichen Gesprächen und konkreten Transaktionsvorbereitungen ein steigendes Interesse der Investoren, sowohl national als auch international, bemerkt. Der Kalender auf der MIPIM sei sehr gut mit Meetings gefüllt, da der direkte Austausch und die gemeinsame Entwicklung möglicher Investmentideen und Lösungen aktuell noch wichtiger geworden ist, erzählt er.
Diese Einschätzung wird von eigentlich allen Marktteilnehmern geteilt und von diversen Umfragen gestützt. Beispiel: Savills hat weltweit seine Researcher befragt, 73 % von ihnen erwarten 2025 eine verstärkte Immobilieninvestitionstätigkeit. Welche Immobilien werden da gefragt sein? Gerade Immobilien, welche stabile Mieterträge erwarten lassen oder aufgrund der niedrigeren Einstiegspreise interessante Potenziale bieten, seien aktuell von hohem Interesse, meint Peham. Neben der Assetklasse Büro, welche im letzten Jahr vor allem von renditeorientierten Käufern erworben wurde, zeigt sich auch wieder ein Trend zu risikoarmen Core-Produkten, also klassischen Gewerbeimmobilien. „Zahlreiche Immobilieninvestoren zielen darauf ab, ihre eigenen Portfolios zukunftsfit zu machen“, unterstreicht Peham die nach wie vor wichtige nachhaltige Komponente. „Ergänzt wird die aktuelle Produktpalette um aufstrebende Assetklassen wie Datencenter und Infrastrukturimmobilien sowie auch weiterhin Logistik beziehungsweise Fachmarktzentren.“
Logistik treibt unsere Welt an. Das braucht auch entsprechende Hubs und Hallen. In diesem Fall wurde in Frankreich eine bestehende Liegenschaft genutzt, zurückgebaut, Materialien wiederverwertet oder (wie Asbest) entsorgt.
Wohnen an der Spitze
Laut einer Umfrage des weltweiten Beraters CBRE ist Wohnen aktuell die für Investoren wichtigste Assetklasse bei Immobilien. Das ist ein Novum, bislang lagen Büros am ersten Platz. 32 % der Befragten bezeichneten Wohnen als wichtigste Assetklasse, gefolgt von Logistik (27 %) und Büros (16 %). In Österreich steht der Wohnungsmarkt besonders
Ein wegweisendes Mixed-Use-Projekt ist die KarolScheibler-Textilfabrik im polnischen Łódź. Sie wurde in eine „15-Minuten-Stadt“ verwandelt. 15 der 22 Gebäude blieben als denkmalgeschützt erhalten.
Unsere Städte sind vielfach gefordert: Klimawandel, Luft verschmutzung und Überflutungen beeinflussen unsere urbanen Lebensräume. Im Sommer können viele städtische Bereiche schnell zu ungemütlichen Hitzeinseln werden, wo sich auch Luftschadstoffe konzentrieren. Kommt es einmal zu Starkregen, kann die ausgetrocknete und versiegelte Erde zu wenig, zu langsam aufnehmen. Das alles beeinträchtigt das öffentliche Leben und die Gesundheit der Menschen. Um Städte klimafit zu machen, startet nun das internationale Leuchtturmprojekt ClimaSens.
Das Forschungsprojekt von VRVis, Seestadt Aspern, TU Wien und Boku Wien sowie internationalen Partnern will die Resilienz von Städten erhöhen, indem es ein Umweltmodell entwickelt, in dem Hydrologie-, Luftverschmutzungs- und Mikroklimaprozesse gekoppelt werden. Dieses ganzheitliche Umweltmodell ist weltweit das erste seiner Art: ein digitaler Zwilling, in dem auch das Zusammenspiel von Hitze, Mikroklima und hydrologischen Aspekten berücksichtigt wird. Das ist ein wichtiges digitales Werkzeug, um die Planung von blau-grüner Infrastruktur zu erleichtern und Entscheidungen der Stadtgestaltung drastisch zu beschleunigen. Das macht interaktive und klimasensitive Stadtplanung in Echtzeit möglich. https://climasens.at
Bleibt die industrielle DNA einer Stadt auch im Zeitalter der KI zukunftsweisend? Die niederösterreichische Landeshauptstadt beweist es.
Eine der größten industriellen Brownfield-Entwicklungen Österreichs, die Neugründung eines Hightech-Forschungszentrums in der Mediatechnik, Investitionen in Infrastruktur: Für ein „Krisenjahr“ tut sich in St. Pölten 2025 bemerkenswert viel. 85 Ansiedlungsbzw. Expansionsprojekte hat das städtische Wirtschaftsservice Ecopoint im abgelaufenen Jahr begleitet.
Gerade in Zukunftsbranchen behaupten sich in der „Klimapionier“-Stadt Player von europäischem Format. Etwa die Weichenwerke Wörth mit Systemen für Bahnbetreiber. Sunpor als Innovationsführer in der Gebäudedämmung. Oder der Voith-Konzern, der seine Hydro-Sparte am Standort konzentriert. Daneben produzieren internationale Marktführer wie Geberit, Spar und Egger in St. Pölten – und nähren ein breites Spektrum mittelständischer Betriebe vor Ort. Städtische Förderungen stehen gezielt, dafür wirksam zur Verfügung: Etwa für Industriebetriebe,
ÖBB-Bildungscampus St. Pölten
die neue Arbeitsplätze schaffen. Oder für Start-ups, die Innovation in unternehmerische Initiative übersetzen.
„Industrie war und ist unser Anspruch, Transformation die Herausforderung und Innovation das Ergebnis!“, übersetzt Bürgermeister Matthias Stadler den zugrundeliegenden Masterplan der Stadt in eine griffige Formel. Und verweist im selben Atemzug auf die charmante Innenstadt und die Kulturschätze St. Pöltens: Zuletzt verzeichnete die Stadt 20 % Zuwachs bei den Nächtigungen. Erfolg macht eben anziehend.
Stadt St. Pölten
Wirtschaftsservice Ecopoint Rathausplatz 1, A-3100 St. Pölten ecopoint@st-poelten.gv.at www.st-poelten.at
unter Druck. Der starke Rückgang des Neubauvolumens sei unter anderem der abwartenden Haltung vieler Entwickler geschuldet, heißt es bei CBRE (siehe auch Kommentar rechts). Die einen trauen sich nicht drüber, die anderen haben noch mit ihrer Bank und ihren bisherigen Objekten ein Thema. Hinzu kommen hohe Baukosten und teure Grundstücke.
Sorgen bereitet auch die heimische Konjunktur. KTM, Signa, Leiner & kika, Palmers und Co. sind Symbole dafür. Auf die Frage, ob die niederösterreichische Landeshauptstadt dennoch expansive Impulse erlebe, antwortet St. Pöltens
Bürgermeister Matthias Stadler: „Ja, und darüber sind wir sehr froh: Die Hydrotechnik von Voith und der Beschlägehersteller Blum, beide unter den weltweiten Marktführern, erfüllen ein historisches Industrieareal mit neuem Leben. Damit passiert bei uns eine der größten Brownfield-Entwicklungen Niederösterreichs. Unser Aufkommen an Kommunalsteuer ist auch über die letzten beiden Jahre um 17 % gewachsen. Das zeigt: Die Vitalität des Standorts ist ungebrochen.“ Stadler ist einer der wenigen oder wahrscheinlich der einzige Bürgermeister, der regelmäßig die MIPIM besucht. Was er sich von der Messe erwartet? Stadler: „Das, was sie schon in der Vergangenheit für uns gebracht hat: Interesse an den einmaligen Chancen, die St. Pölten am Eingang in die Metropolregion Wien für unternehmerische Projekte bietet.“
Wie sieht die Arbeitswelt von morgen aus? Das weiß keiner. Aber der Booking.com City Campus in Amsterdam könnte Hinweise geben: Ansprechende Umgebungen mit Treppen, Brücken und Galerien fördern die körperliche Bewegung und Begegnungen zu Fuß.
Es gibt sie noch, die Megaprojekte. Das Büro Skidmore Owin & Merrill hat den Masterplan für die Sultan Haitham City, einen Stadtteil von Muskat im Oman, entworfen. Wesentliche Faktoren: Erschwinglichkeit, Inklusivität und Umweltfreundlichkeit. Plus: Der Plan fördert die effiziente Nutzung von Ressourcen und reduziert die Autoabhängigkeit.
Österreichische Unternehmen im Ausland Auch ein anderer Stammgast der internationalen Messe berichtet Optimistisches, nämlich Wolfdieter Jarisch, Vorstand und Gesellschafter der S+B Gruppe: „Nachdem wir 2024 mit den Danubeflats, einem der höchsten Wohngebäude Europas, ein Landmark in Wien geschaffen haben, stehen weitere spannende Entwicklungen an. Bereits im 2. Quartal werden wir das Hochhaus DS 90 an den Investor übergeben und kurz darauf werden wir voraussichtlich die Dachgleiche des DC 2 feiern können – eine Mixed-Use-Entwicklung, die sich durch die europaweit einzige Photovoltaikfassade eines Hochhauses enkelgerecht zeigt“, antwortet Jarisch auf die Frage nach den aktuellen Projekten und muss gleich mal Luft holen, um fortzufahren: „Ebenso wird das Hotel im DC Innovationscampus seine Türen öffnen. Bei unseren Bauten in der Laxenburger Straße 2 und 151 merken wir, dass der Verkauf an Privatpersonen wieder ins Rollen kommt und noch immer der Fertigstellungsgrad ein gewichtiger Punkt für die sichere Kaufentscheidung ist. Am Höchstädtplatz haben die Arbeiten am nächsten Bauteil begonnen. Entscheidungen der Behörden erwarten wir bei Projekten wie in der Donaustadtstraße, bei der ‚Stadt der Zukunft‘, der Remise Kagran oder beim Turm mit Taille, und bei Rechtskräftigkeit steht die S+B Familie voller Tatendrang für neue Herausforderungen bereit – nicht nur am Wiener Markt, sondern auch an unseren Standorten in Warschau, Prag und Bukarest.“ Das lange Statement zeigt: Es gibt also nicht nur Pleiten und schlechte Nachrichten aus Österreichs Immo-Wirtschaft.
GASTKOMMENTAR GERALD ANETZHUBER GEMEINNÜTZIGE BAU- U. WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT „WIEN-SÜD“
ANGESPANNTE LAGE: GEMEINNÜTZIGER WOHNBAU IN ÖSTERREICH
Gemeinnütziger, sozialer Wohnbau hat in Österreich seit jeher einen besonders hohen Stellenwert. Wohnen ist ein essenzieller Bestandteil unserer Alltäglichkeit, unseres Lebens – schließlich verbringen wir mehr als 60 % in unserem unmittelbaren Wohnumfeld. Daher ist es auch wesentlich für unsere Lebensqualität, in welchem Lebensumfeld wir leben.
Es hat einen guten Grund, dass gemeinnützige Bau- und Wohnungsgenossenschaften für unterschiedlichste, auch weniger privilegierte Gesellschaftsschichten leistbaren und qualitativ hochwertigen Wohnraum schaffen.
Derzeit ist die Lage im Bereich des geförderten, gemeinnützigen Wohnbaus immens angespannt, verfügbarer leistbarer Wohnraum fehlt an allen Ecken und Enden, sowohl in den Städten als auch in den Gemeinden. Dennoch schaffen gemeinnützige Bau- und Wohnungsgenossenschaften wie die „Wien-Süd“ mit ihren Töchtern Lebensraum auf hohem und höchstem Niveau.
Es liegt in den Genen der „Wien-Süd“, durch ständige Innovationen Akzente zu setzen. So bilden dabei etwa Maßnahmen wie Bauwerksbegrünungen, Verkehrskonzepte und Kooperationen mit universitären Institutionen einen Bereich, der für ökologische Nachhaltigkeit sorgt. Die Ausgestaltung von Dachflächen zu Begegnungsräumen, etwa mit Pools oder Urban Gardening, schafft soziale Nachhaltigkeit. Dabei steht bei der Errichtung der Anlagen natürlich auch die Wirtschaftlichkeit stets im Zentrum der Aufmerksamkeit.
Insofern ist die Bedeutung gemeinnütziger Bau- und Wohnungsgenossenschaften wie der „Wien-Süd“ für den österreichischen Wohnungsmarkt ein enorm hoher, solange die (politischen) Rahmenbedingungen es zulassen.
Nach einer Phase der Verunsicherung aufgrund von Trumps Einfluss auf die Immobilienfinanzierung in Europa wird Normalität Einzug finden, glaubt Günther Artner, Leiter des Commercial-RealEstate-Geschäfts der Erste Group und der Erste Bank Österreich.
Welche Auswirkungen hat Trump auf die Immobilienfinanzierung in Österreich und Europa?
Günther Artner: Nach einer ersten Phase der Verunsicherung kehrt in der Gewerbeimmobilienbranche nun wieder der Alltag ein. Wir sahen zuletzt weitere Zinssenkungen der EZB, obwohl die Fed in den USA angesichts der Unsicherheiten, ausgehend von Präsident Trump, aktuell eine Pause bei Senkungen eingelegt hat bzw. sich eigentlich generell die weitere Vorgangsweise offenlässt. Sinkende Zinsen sind generell Good News für die europäische Immobilienbranche. Der Spread zwischen Mietrenditen und Finanzierungskosten ist deutlich positiv, was Investitionen in den Sektor attraktiv macht. Die Phase rückläufiger Bewertungen sollte in Europa damit beendet sein, und wir erwarten uns ab 2025 tendenziell wieder moderat steigende Immobilienwerte.
Wie nehmen die Immobilienfinanzierer die aktuelle Marktlage wahr? Wie entwickeln sich Österreich und Europa? Artner: Wir sehen aktuell ein steigendes Volumen an Transaktionsanfragen, speziell auch in Österreich. Deutschland bleibt für uns noch ein gewisser Unsicherheitsfaktor, allerdings nimmt auch dort das Interesse angesichts des bevorstehenden Regierungswechsels wieder zu. In der zentraleuropäischen Region bleibt Polen unangefochten der Hotspot der Immobilienbranche. Alle anderen Länder in der CEE-Region sehen ein deutlich schwächeres Transaktionsvolumen. Der Trend speziell von deutschen Industrieunternehmen zur Verlagerung der Produktion in Richtung Polen und Tschechien hält weiter an, weshalb wir dort nach wie vor eine deutliche Flächenexpansion im Bereich Logistik/Light Industrial sehen. Auf der Finanzierungsseite bleibt der Bondmarkt für größere Immobilienunternehmen eine attraktive Option, aber auch für Projektfinanzierungen gibt es aktuell attraktive Finanzierungsbedingungen –speziell für „grüne“ Immobilien!
In Europa ist vermehrt Unsicherheit auch in Form von Budgetdefiziten zu bemerken. Was bedeutet das für die Finanzierung?
Artner: Bei größeren Budgetdefiziten bleibt eine Unsicherheit bezüglich möglicher Einsparungsmaßnahmen und deren Auswirkungen speziell auf den Einzelhandel, falls das verfügbare Einkommen der Bevölkerung spürbar beeinträchtigt wird. Neue oder erhöhte Bankensteuern könnten die Kreditvergabe negativ beeinträchtigen. Zusätzlich belastet natürlich ein schlechtes Länderrating das allgemeine Zinsniveau in einem Land. In Summe sehen wir daher ein hohes Budgetdefizit durchaus als negativen Faktor für Finanzierungsmöglichkeiten in einem Land. Während Österreich hier trotz eines höheren Defizits in den Medien ist, sehen wir aufgrund des nach wie vor ausgezeichneten Ratings weniger negative Auswirkungen. Unsicherheiten in der CEE-Region sehen wir aktuell eher in Rumänien, wo das aktuelle Budgetdefizit deutlich höher liegt und Einsparungen daher notwendig sein werden.
Ein österreichisches Family Office entwickelt ein gemischt genutztes Objekt mit zwei Türmen. Der eine wird mit 144 der höchste von ganz Tschechien.
TREND #5 DEVELOPMENT
erhard Hudecek ist ein gelassener Typ. Dabei ist er gerade drauf und dran, das höchste Gebäude der Tschechischen Republik zu realisieren: ein Ensemble aus zwei Türmen, der eine 56 Meter, der andere 144 Meter hoch. Das aktuell höchste Gebäude des Landes, der AZ Tower, kommt auf 111 Meter und steht direkt neben dem Grundstück. Wer sich jetzt im Kopf die Skyline Prags zusammenzimmert, liegt falsch. Das alles passiert in der zweitgrößten Stadt Tschechiens – in Brünn.
Die Unaufgeregtheit Hudeceks mag mit seiner Erfahrung zu tun haben: Seit 30 Jahren kauft und entwickelt er schon Immobilien und hat so ein stattliches Portfolio in Österreich und Tschechien aufgebaut. Während es in Tschechien mehr vermietete Quadratmeter sind (um die 30.000), sind in Österreich die Mieteinnahmen höher. Schwerpunkt ist klar Wohnen, viele wunderschöne Zinshäuser mit gegliederter Fassade finden sich in dem Portfolio genauso wie Neubauten. Die Gunst der Stunde der EU-Osterweiterung war für den heute 61-Jährigen der Startschuss für seine CEE-Aktivitäten, bei dem IPO der mittlerweile wieder von der Börse verschwundenen Conwert brachte er seine Immobilien in die neue AG ein, indem sie gegen Aktien getauscht wurden, die er schließlich 2012 wieder verkaufte. Und was tat Hudecek mit dem Geld? Immobilien kaufen, natürlich.
Das Grundstück, auf dem nun die beiden Türme mit dem Namen H Towers entwickelt werden, gehört schon seit 2007 der Familienstiftung. Der erste Schritt –der 56 Meter hohe Turm – ist bereits fix genehmigt und wird 250 Wohneinheiten beherbergen, dazu ein Café, Fitnesscenter, Büros, Besprechungsräume, Tiefgarage. Danach soll der ultimative Part folgen: Der Nordturm mit 54.600 m2
Bruttogeschoßfläche auf 36 Stockwerken. „Wohnen und Arbeiten sollen hier verbunden werden, damit das Gebäude und die Umgebung 24/7 ausgelastet und belebt sind“, erzählt Hudecek. Die horizontale Basis im Erdgeschoß umfasst neben der Rezeption Retail-Flächen für Dienstleistung, Nahversorgung sowie einen Foodcorner. Vertikal finden Büros (Stockwerk 4 bis 11), gewerbliches Wohnen (Stockwerk 13 bis 23) und Apartments zur Langzeitvermietung (Stockwerk 24 bis 34) Platz. On the top: ein zweigeschoßiges Restaurant und am Dach noch ein Pool.
Hold – diesmal mit Partner
„Die Idee war immer, dass wir die meisten Objekte allein behalten und vermieten, so haben wir unser stabiles Portfolio aufgebaut“, erzählt Hudecek, „in diesem Fall werden wir aber einen Investmentpartner mit an Bord nehmen, da es sich ja doch
um eine größere Sache handelt.“ Aber warum überhaupt solche „Ausreißer“?
„Ich habe die Liegenschaft schon 2007 gekauft. Damals hatten wir ein tolles Konzept entwickelt und wollten das mit der Immoeast umsetzen. So weit kam es dann nicht, weil die Immofinanz inklusive Immoeast in die Krise schlitterte. Die Umgebung hat sich seit damals aber hervorragend entwickelt. Die ganze Stadt setzt auf dieses Gebiet, und der Bahnhof wird in Richtung dieses Südzentrums hinausverlegt werden.“
Während die Altstadt Brünns also pittoresk bleibt, bildet sich ein neuer Stadtteil im Süden, und aus ihm erwächst der höchste Tower Tschechiens – mit massiver Ösi-Beteiligung.
„In diesem Fall werden wir einen Investmentpartner mit an Bord nehmen.“
GERHARD HUDECEK
Ein mutiges Projekt hat sich zum Ziel gesetzt, zu erforschen, was in der NS-Zeit in den Gebäuden der Bundesimmobiliengesellschaft passierte.
Spaziert man vom Grazer Glacis durch das Paulustor in die pittoreske Sporgasse, passiert man ein herrlich strahlendes, vor Kurzem erst von der ARE Austrian Real Estate saniertes, denkmalgeschütztes Gebäudeensemble.
Renommierte Mieter:innen freuen sich über moderne Büroräumlichkeiten, die Polizei hat hier zeitgemäße Standorte und Eltern holen ihre Kleinen aus dem neuen Kindergarten neben den Blumen und dem Grün des Stadtparks ab. Dass in diesen Gebäuden während der NS-Zeit um die 47.000 Menschen inhaftiert waren, weiß heute kaum jemand. Am Parkring 4 befand sich die Gestapo-Zentrale und in der Paulustorgasse 8 die Polizeidirektion –beides wesentliche Teile des totalitären NS-Regimes.
Kontaminiertes Erbe?
Um genau solche Gebäude geht es bei dem Forschungsprojekt „Kontaminiertes
Erbe?“, das die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) in Auftrag gegeben hat. Darum, herauszufinden, welche Immobilien, die der BIG oder ihrer Tochter ARE gehören, historisch belastet sind. Nun ist das gar nicht so einfach, umfasst deren Portfolio doch um die 2.000 Liegenschaften. „Derzeit befinden wir uns in einer Pilotphase“, erklärt Barbara Stelzl-Marx, Leiterin des Ludwig Boltzmann Instituts für Kriegsfolgenforschung und Professorin für Zeitgeschichte an der Uni Graz, die auch das BIG-Forschungsprojekt leitet. „Anhand von nicht ganz 80 Gebäuden in Wien und in der Steiermark schauen wir uns in dieser Phase an, welche Schritte überhaupt gesetzt werden können. Wir wollen natürlich die Geschichte dieser Gebäude aufdecken, von manchen weiß man etwas, von anderen ist auf den ersten Blick kaum etwas bekannt. Aber wenn man genauer hinschaut, dann erkennt man die Spuren, diese Kontamination, wie wir das nennen.“ Wie mit einem Geigerzähler würde ihr Team an die Grundstücke und Gebäude herangehen. „Manchmal schlägt er gleich aus, manchmal gar nicht, manchmal erst nach längerem Suchen.“
Und dann gehe es darum, wie man diese kontaminierten Spuren für die Öffentlichkeit sichtbar machen kann, „zu überlegen, wie wir heute damit umgehen, wie wir welche Erinnerungszeichen setzen“, so Stelzl-Marx. Auch das ist Teil des
Großartig saniert, grausame Vergangenheit: Rund 47.000 Menschen waren beim Grazer Paulustor inhaftiert, die Hälfte davon wurde in Konzentrationslager geschickt oder exekutiert.
Das
in WienSchwechat diente im Zweiten Weltkrieg nicht nur als Lazarett, auch eine Elite-Propagandaschule wurde betrieben.
Pilotprojekts. Eine solche Vermittlungsform wäre etwa, eine georeferenzierte Karte ins Internet zu stellen, verrät die Historikerin.
Erste Ergebnisse
Vor rund einem Jahr hat die BIG das mutige Projekt gestartet. Vier Gebäude wurden schon genauer unter die Lupe genommen. Beim Schloss Altkettenhof in Wien-Schwechat schlug der Geigerzähler schnell aus. Wo heute das Bezirksgericht Schwechat über Recht und Unrecht urteilt, zog nach dem „Anschluss“ Österreichs an Deutschland die Deutsche Arbeitsfront ein und verwendete das Schloss als „Reichsschulungsburg“ – als Propagandaschule und Ausbildungsstätte für zukünftiges Führungspersonal. Zuvor hatte der von der NSDAP frisch ernannte Bürgermeister Josef Rupprecht die Immobilie der Deutschen Arbeitsfront einfach geschenkt. Während des Zweiten Weltkriegs diente das hauptsächlich neobarocke Haus dann als NS-Lazarett.
Die DELTA Gruppe zählt zu den führenden internationalen Unternehmen in den Bereichen Architektur, Baumanagement und Consulting. Mit ihrem ganzheitlichen Ansatz und einem beeindruckenden Projektvolumen von über 5 Mrd. Euro jährlich ist sie ein maßgeblicher Akteur in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Auf der MIPIM 2025 von 11. – 14. März in Cannes wird Wolfgang Gomernik, CEO der DELTA AG, verantwortlich für „Business Development & International Development Consulting“, die Unternehmensgruppe im internationalen Rahmen repräsentieren.
Mit über 400 Mitarbeiter:innen an Standorten in Österreich, Tschechien, der
Slowakei und der Ukraine gestaltet die DELTA Gruppe zahlreiche Bauprojekte in Zentral-, Südost- und Osteuropa. Dabei setzt sie auf ein klares Erfolgsrezept: Partnerschaftlichkeit, Nachhaltigkeit und den konsequenten Einsatz digitaler Tools. Vor allem der Fokus auf den Lebenszyklus von Gebäuden hebt die DELTA von anderen Marktteilnehmern ab.
das Unternehmen nicht nur in der CE-Region, sondern auch für internationale Geldgeber wie GIZ, EIB und andere Förderbanken zu einem verlässlichen Partner.
Flexibilität und Diversität gehören ebenso zu den Eckpfeilern der DELTA Gruppe. Mit einem Frauenanteil von über 40 % und zahlreichen Initiativen für Mitarbeiter:innen – darunter die DELTA Academy und ein umfassendes Gesundheitsprogramm – nimmt das Unternehmen eine Vorreiterrolle als familienfreundlicher Arbeitgeber ein.
Eine Stärke der Gruppe ist ihre Innovationsfähigkeit. Als Teil des österreichischen Innovationslabors „Digital Findet Stadt“ arbeitet die DELTA an Themen wie Kreislaufwirtschaft und KI-unterstützten Bauplanungs- und Baumanagementprozessen. Diese Expertise macht ADVERTORIAL
www.delta.at
Ein anderes Gebäude zeigt, dass es nicht immer so leicht ist, die Vergangenheit beweisbar zu machen. Bei der Mercurbank in der Wiener Wollzeile müsse man noch überlegen, ob das Gebäude in der ersten Phase vertiefend beleuchtet werden könne. „Die Aktenlage ist zumindest momentan einfach sehr dürftig“, erzählt Stelzl-Marx der Immobilienwirtschaft.
Und was hat das Team bis jetzt vom Grazer Paulustor herausgefunden? Es sei ein Ort des Schreckens, des Terrors gewesen, an dem sich dieses NS-TerrorRegime praktisch kristallisierte, so Stelzl-Marx. Die Gestapo hatte mit rund 100 Mitarbeiter:innen vor Ort eigentlich einen eher kleinen Stab, aber ein großes Netz an sogenannten Informant:innen. Abertausende Menschen wurden verhaftet und in diesem Areal, das auch ein Gefangenenhaus hatte, eingesperrt. Nur rund die Hälfte ist wieder freigekommen.
Das Polizeianhaltezentrum wurde in der NS-Zeit in die Gebäude beim Grazer Paulustor eingebaut. Demnächst wird es abgebrochen.
Die Gestapo in Graz hat einen Großteil des Widerstands in der Steiermark zerstört. Von hier aus wurden die Menschen in Konzentrationslager, Gerichte oder andere Gefängnisse „verschickt“.
„Das Paulustor hat eine ganz, ganz dunkle Geschichte“, resümiert die Historikerin. „Und das alles ist einem Großteil der Grazer Bevölkerung gar nicht bewusst. Ich kann das aus eigener Erfahrung sagen, ich bin hier aufgewachsen und das war nie Thema.“
In der Paulustorgasse 8 befand sich die Polizeidirektion. Der Polizeiapparat war von der Partei und von der SS vereinnahmt, dementsprechende willfährige Verbrechen fanden hier statt. Ebensolches Unrecht passierte auf Ebene der Justiz. Im Bezirksgericht Deutschlandsberg – auch eine Immobilie des Pilotprojekts – wurden
Traum vom Wohnen wird
CHRISTINE DORNAUS UND GERALD BECK, GESCHÄFTSFÜHRUNG
DER BUNDESIMMOBILIENGESELLSCHAFT
VERANTWORTUNG:
BAULICH UND AUCH GESELLSCHAFTLICH
Als BIG übernehmen wir umfassende Verantwortung für unsere Häuser. Das betrifft selbstverständlich bauliche Aspekte wie die gezielte Modernisierung und Dekarbonisierung unserer Bestandsgebäude. Gleichzeitig haben wir auch die große gesellschaftliche Verpflichtung, uns mit der Geschichte unserer Häuser auseinanderzusetzen. Das Forschungsprojekt „Kontaminiertes Erbe?“ ist ein weiterer wichtiger Schritt, diese Verantwortung wahrzunehmen.
brutale Unrechtsentscheidungen gefällt. Richtig greifbar wird die mitunter absurde Geschichte auch anhand von Biografien, die die Forschung aufgedeckt hat. Barbara Stelzl-Marx erzählt von einer Frau namens Ilse Killer, die bei der Grazer Polizei als Sekretärin arbeitete. Als diese 1938 in die Gestapo überführt wurde, wurde Ilse Killer eben dort weiterbeschäftigt – beim Paulustor. Nach Kriegsende wurde sie von der sowjetischen Besatzungsmacht inhaftiert und in ein Arbeitslager deportiert, nach Stalins Tod 1953 kehrte sie nach Österreich zurück und arbeitete wieder als Sekretärin bei der Grazer Polizei.
Diese und viele weitere Geschichten wird das Forschungsprojekt ans Tageslicht bringen und zugleich einen wesentlichen Beitrag zur Geschichtsforschung leisten. Die gesamten Ergebnisse der Pilotphase werden im Herbst der Öffentlichkeit vorgestellt.
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