LA COMPRA

4¿Cuándo entramos a vivir?

Reformas

En las viviendas de obra nueva puedes entrar a vivir desde el primer día. En cambio, en las viviendas de segunda mano puedes contar con tiempo para planificar una reforma y ejecutarla a tu gusto, incluso ya viviendo en el inmueble. 5No olvide los gastos anuales

fijos de las viviendas

Las viviendas de obra nueva suelen estar situadas en urbanizaciones con piscina, jardines e instalaciones deportivas que pueden conllevar el incremento de la comunidad. Es importante en viviendas de segunda mano tener en cuenta, además de los gastos de comunidad, las posibles derramas de mantenimiento y, en todos los casos, el paso del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

TRÁMITES NECESARIOS A LA HORA DE NEGOCIAR LA COMPRA

Cuando finalmente nos hemos decidido por una vivienda y hemos acordado el precio con el/la intermediario/a o el/la propietario/a, debemos hacer una serie de trámites necesarios:

Pedir la siguiente documentación

1 Fotocopia de la escritura de la propiedad, nota simple actualizada y certificado catastral. 2 Cédula de habitabilidad. 3 Estatutos de la comunidad (si los tiene) y un resumen de la última junta de propietarios. 4 Precio total de la vivienda y las formas de pago y las condiciones generales. 5 Datos de la hipoteca que ha de subrogarse si es este el caso. 6 Último recibo del impuesto de bienes inmuebles. 7 Fotocopia del DNI de la persona propietaria. 2 El contrato de arras penitenciales: es el más habitual y se suele entregar en este concepto una cantidad aproximada del 10 % del importe de la compraventa, y se acoge a lo dispuesto por el art. 1454 del Código

Civil. Si el contrato no se perfeccionase en escritura pública por culpa del comprador en el plazo acordado, éste perdería la cantidad entregada y si fuera culpa del vendedor, vendría obligado a indemnizar al comprador con el doble de lo aportado. Si no estamos seguros de que el banco nos dé una hipoteca, es conveniente añadir una cláusula que condicione la compra del piso a la obtención de la hipoteca, así no perderemos el dinero de las arras. 3 El contrato privado de compraventa con arras confirmatorias: es un pacto entre la parte compradora y la parte vendedora, por el cual se obligan a llevar a cabo la operación de compraventa ante notario, en un plazo acordado. Normalmente se entrega el 10% del valor del inmueble. Si una de las dos partes rompe el pacto, puede acudir la otra a los tribunales para obligarla al cumplimiento del contrato.

Hacer la reserva de la propiedad

Se puede realizar de tres maneras: 1 Señal de seriedad: es habitual que si el comprador quiere negociar a la baja con el vendedor, entregue una cantidad en torno a un 1% del precio que oferta en señal de seriedad junto a un escrito de oferta.

Esta cantidad se entrega a la inmobiliaria que intermedia para su traslado a la propiedad. Si finalmente no hay acuerdo, será devuelta al comprador en uno o dos días.

Pedir la hipoteca

Una vez aportada la documentación que nos pida el banco (documento identificativo, nóminas, declaración de la renta, contrato de arras, IBI), nos pedirá un informe de tasación y en función de este nos hará una oferta. La oferta nos la mantendrá durante 10 días para que la estudiemos. Una vez aceptadas las condiciones del banco, nos citarán en las oficinas junto con el notario y el propietario y tendrá lugar la compraventa y la firma de la escritura pública. A partir de ese momento el piso ya es nuestro.

¿QUÉ DEBO SABER ANTES DE FIRMAR UNA HIPOTECA?

En la contratación de hipotecas, ninguna cuestión relevante debería quedar en el tintero.

¿Mi primera vivienda?

Según sea la tipología del inmueble, será la oferta hipotecaria. Las hipotecas para adquirir una primera vivienda habitual son más baratas y financian un mayor porcentaje que si buscamos financiar una segunda residencia o un local.

¿Tendré que aportar avalistas o dobles garantías?

Con nuestros ingresos y ahorros ¿nos dan la hipoteca? Si vamos a tener que aportar avalistas o hipotecar otra vivienda, habrá que tenerlo en cuenta antes de pedir la hipoteca. El potencial avalista o hipotecante no deudor ha de conocer perfectamente los riesgos que asume y valorar si tiene sentido firmar.

¿Qué gastos tiene comprar casa con hipoteca?

Dependerá de la Comunidad Autónoma y de si es una compra de obra nueva o de segunda mano. Hay gastos relacionados tanto con la compraventa como con el préstamo hipotecario —son dos contratos distintos—. Tomemos el 10-15% del precio de compraventa como orientación, pero la cifra exacta depende de la vivienda e hipoteca concreta. Hay gastos de gestoría, notaría, registro, honorarios de profesionales o intermediarios, si los hay, y bancarios —básicamente, la comisión de apertura—.

¿Interés fijo, mixto o variable?

Las hipotecas a tipo fijo nos aseguran pagar siempre la misma cuota, las variables implican que cambie en función de la evolución del euríbor —el referencial hipotecaria dominante en el mercado, al que le suman un diferencial—. Comparar hipotecas a tipo fijo y a tipo variable es complejo, ya que no sabemos cómo evolucionara el euríbor ni la inflación.

¿Qué sistema de amortización?

El sistema de amortización francés o de cuota constante predomina en las hipotecas actuales. Sin embargo, podrían aplicar un sistema de cuota creciente o de cuota blindada.

¿Qué porcentaje de financiación me van a conceder?

El menor valor entre el 80% de tasación y el 80% del valor de compraventa es la limitación general de los bancos actualmente. Superar esta cantidad de compraventa es posible, si bien en pocos bancos se consigue.

¿Cuál es el plazo máximo?

Hasta 40 años es el plazo máximo de devolución de una hipoteca en España en estos momentos. A mayor vida de la hipoteca, menor cuota, pero más intereses acabamos pagando.

¿Qué comisiones tendré que pagar?

La comisión de apertura, la compensación por desistimiento y por riesgo de tipo de interés —hipotecas a tipo mixto o fijo— coronan el pódium de comisiones a minimizar.

¿Debo contratar productos adicionales?

No puede ser obligatorio la contratación de ningún producto para la concesión de la hipoteca. Solo es necesario por ley contratar el seguro de incendios, pero se puede contratar con cualquier entidad aseguradora. Pero la realidad es que para conseguir las mejores condiciones de tipo de interés, se va a pedir por parte de la entidad financiera la contratación de paquetes de productos como seguros, tarjetas, domiciliación de recibos y nómina y hasta en ocasiones, alarmas.

¿Es obligatorio contratar seguros?

Es obligatorio tener un seguro de incendios, pero en ningún caso es obligatorio contratarlo con la entidad bancaria. Debemos acudir a profesionales independientes que nos ayuden a elegir el nivel de seguridad que necesitamos, no dejemos al arbitrio de la entidad financiera esta tarea.

¿Qué gano con la vinculación?

Hay tipos de interés bonificados en escritura en función de nuestra vinculación. Calculemos si el mejor tipo de interés es realmente una bonificación o, en realidad, acaba siendo una penalización si no nos vinculamos.

¿Puedo preguntar al notario?

Si. Una vez que se haya firmado la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), el cliente debe ir a la notaría antes de 10 días naturales para firmar un acta y que el notario de fe de que conoce perfectamente el contenido y condiciones del préstamo hipotecario. Sin ese trámite, no se podrá firmar la escritura de préstamo hipotecario. En ese acto es un momento perfecto para resolver cualquier dudad sobre la operación al igual que el día de la firma de la escritura.

GASTOS DERIVADOS DE LA COMPRA DE UNA VIVIENDA

Cuando se compra una vivienda, con hipoteca o sin hipoteca, es necesario contar con un “plus” de dinero ahorrado para afrontar el pago de gastos adicionales, como los que genera la notaría, el Registro de la Propiedad o la tasación de la vivienda. Los expertos aconsejan tener unos ahorros cercanos al 10% del valor de la casa para hacer frente con “éxito” estos costes añadidos.

Tasación de la vivienda

En caso de solicitar una hipoteca para comprar la casa es necesario pagar a una tasadora para que efectúe la tasación de la propiedad y así el banco sabrá el porcentaje de financiación que concederá en función del valor. El coste de la tasación dependerá del tipo de inmueble, con lo que la tasación puede costar entre 250 y 350 euros.

Gastos de notaría

Los honorarios del notario están regulados por la administración y dependen del precio del inmueble. En el notario hay que pagar por la escritura de compraventa ya que la de la hipoteca, va a cargo de la entidad financiera. Por ejemplo, en una vivienda de 250.000€ los gastos de la escritura de compra- venta ascenderían a 400 euros.

Registro de la propiedad

Inscribir las dos escrituras relacionadas con la compraventa de la vivienda en el registro de la propiedad también tiene un coste, pero solo el comprador solo pagará por la inscripción de la compraventa, ya que la inscripción de la hipoteca será a cargo de la entidad financiera. Podría suponer unos 350€ si se toma como ejemplo una vivienda comprada por 250.000€.

QUÉ IMPUESTOS ME CORRESPONDE PAGAR

La compra de una vivienda tiene repercusiones fiscales, quedando sujeta al pago de una serie de impuestos tanto para la parte vendedora como para la parte compradora. Hay dos IMPUESTOS diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano.

Viviendas nuevas | IVA

Se considera “primera entrega de vivienda” aquella que se adquiere al promotor una vez la construcción o rehabilitación de la vivienda ha finalizado. La persona c omp r a d o r a está obligado a soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Dado que los tipos de IVA están sujetos a posibles cambios, consulte con su Agencia de confianza de ALIANZA Sevilla los tipos aplicables en su momento y en función de las circunstancias concretas del bien a transmitir y del sujeto del impuesto.

Vivienda de segunda mano | ITP (por Transmisiones Onerosas)

En el caso de transmisión de vivienda de segunda mano, el comprador está obligado a pagar un impuesto llamado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo impositivo varía según la comunidad autónoma de que se trate, pero sobre el precio de venta refleja- do en la escritura pública de compraventa. El ITP de Andalucía se sitúa en el 7% actualmente, existiendo bonificaciones para personas menores de 35 años y con discapacidad. Se paga por el sistema de autoliquidación, que implica que la persona que compra calcule su importe rellenando el correspondiente impreso y presentándolo en cualquier banco o caja de ahorros donde se efectuará el ingreso en la cuenta de Hacienda. Una vez pagado el impuesto, se presentará el impreso junto con la copia de la escritura en cualquier oficina de Hacienda para ser sellados. Hacienda puede reclamar un pago superior si considera que la vivienda vale más de lo que ha pagado por ella.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Con carácter general, siempre que una compra de inmueble está sujeta a IVA, el comprador debe pagar también este impuesto, que oscila entre el 0,3% y el 1,5% del precio de venta en Andalucía, dependiendo de la comunidad autónoma de que se trate. El Impuesto se paga por el comprador en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de la escritura de venta por el procedimiento de autoliquidación. El AJD, en su modalidad documentos notariales, grava las escrituras, actas y testimonios notariales a través de una cuota fija y otra variable. Este impuesto es compatible con el gravamen del IVA, y en consecuencia todas aquellas operaciones sujetas a IVA que se formalicen en documento notarial quedarán sujetas al mismo tanto por la cuota fija como por la variable. Sin embargo, este impuesto es incompatible con el ITP, motivo por el cual las operaciones sujetas a ITP que se formalicen en documento notarial sólo quedarán sujetas a AJD en su cuota fija.

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