QUÉ DEBO SABER ANTES DE COMPRAR UNA VIVIENDA? CONSEJOS ÚTILES PARA NEGOCIAR EL PRECIO DE UNA

¿QUÉ DEBO SABER ANTES DE COMPRAR UNA VIVIENDA?

Vivienda de segunda mano

Antes de comprar tendrás que revisar la siguiente documentación: 1 Título de propiedad del transmitente. 2 Último recibo anual IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles o Contribución Urbana). 3 Certificado comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad. 4 Titularidad y estado de cargas de la vivienda (Nota

Simple del Registro de la Propiedad). 5 Últimos recibos de servicios al corriente de pago: agua, luz, gas, etc. 6 ITE, Inspección Técnica de Edificios, regula la conservación de los inmuebles. Obligatoria en algunas

Comunidades Autónomas, en viviendas con más de 20 años. 7 CEE, Certificado de Eficiencia Energética.

Vivienda en promoción

La información disponible varía un poco ya que no existe la comunidad de propietarios, que se suele constituir una vez entregadas todas las viviendas. Tampoco existe el IBI y en el Registro puede aparecer únicamente la finca matriz, sin identificar cada una de las viviendas ya que el promotor todavía no ha realizado la División Horizontal. 1 Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil. 2 Planos de situación del inmueble y de la vivienda. 3 Descripción de la vivienda: superficie útil, servicios y suministros, zonas comunes, medidas de seguridad, etc. 4 Memoria de calidades. 5 Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. 6 Contrato con sus condiciones generales y especiales (precio, forma de pago, plazo de entrega...). 7 Otros. Seguro Decenal y Documento de Aval de las cantidades a cuenta.

¿Es el vendedor propietario de la vivienda?

Solicitud de Nota Simple o Certificación de dominio y cargas en el Registro de la Propiedad y copia autorizada de la Escritura Pública de adquisición si es una vivienda de segunda mano.

¿Hay cargas que gravan la vivienda? (hipotecas, embargos, etcétera)

Solicitud de Nota Simple o Certificación de dominio y cargas en el Registro de la Propiedad y/o copia autorizada de la Escritura Pública de constitución de cargas.

¿Existen arrendamientos o poseedores en la vivienda?

Manifestación formal y en documento público del vendedor de que no se constituyen sobre la vivienda contratos de arrendamiento. En caso de que existan es importante prestar atención a: • Duración y prórrogas, verificando si existen derechos de resolución anticipada para conocer el tiempo en el que la inversión del inmueble tiene asegurada su rentabilidad. • Renta neta (descontados costes). • Gastos repercutibles al arrendatario. • La existencia de garantías adicionales. • Régimen aplicable a obras y conservación. • Derechos de adquisición preferente.

¿Se encuentra la vivienda sujeta a algún régimen especial de protección?

Solicitud de Cédula de calificación definitiva, Nota Simple o Certificado de dominio y cargas emitido por el Registro de la Propiedad y/o Escritura de adquisición.

¿Se integra la vivienda en un régimen de comunidad horizontal o vertical? En tal caso: ¿Se encuentra el propietario al día en el pago de cuotas?

Solicitud del título constitutivo de la propiedad horizontal y de los Estatutos, actas de la Comunidad de propietarios aprobadas y el presupuesto de ingresos y gastos para el año en curso. Solicitud de certificación expedida por el secretario de la comunidad de propietarios que certifique que la propiedad se encuentra al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad.

¿Hay recibos de IBI u otros impuestos pendientes de pago?

Solicitar justificante de pago de las últimas cuatro anualidades del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Otros impuestos que pueden afectar al inmueble son el ICIO y aquellas tasas que resulten de aplicación (recogida de basura, entrada de carruajes, etcétera).

Seguro de daños

Si la vivienda es nueva o está en construcción, ¿ha contratado el promotor un seguro de daños por los posibles defectos estructurales del edificio? Solicitud de la póliza del contrato completada con el documento que acredite su entrada en vigor; certificado expedido por la entidad aseguradora acreditativo de la constitución y vigencia del contrato o suplemento de entrada en vigor del seguro en el que se particularicen las condiciones del contrato. Se exige la legitimación notarial de la firma del documento presentado para acreditar la constitución y vigencia del seguro.

¿Dispone la vivienda de CEE? (Certificado de Eficiencia Energética)

Solicitud del Certificado, del que dispondrá la propiedad en el caso de viviendas ya existentes o la promotora en el caso de viviendas de nueva construcción.

¿Tiene la vivienda cédula de habitabilidad?

Solicitud de duplicado de cédula de habitabilidad en obra nueva. En caso de que la vivienda no disponga de cédula de habitabilidad, un arquitecto, arquitecto técnico/aparejador o ingeniero de la edificación certificará la habitabilidad de la vivienda, emitiendo certificado al respecto, el cual se acompañará a la solicitud de cédula de habitabilidad.

¿Cumple la vivienda las exigencias de los planes urbanísticos?

Solicitud de certificado urbanístico en la Gerencia de Urbanismo para saber si la vivienda se encuentra afectada por algún instrumento de planeamiento que le desfavorezca o si ha sido declarada en ruina. Cuando se compra sobre plano: Consultar en el registro Mercantil la inscripción de la sociedad, los cargos de administración, apoderados y estatutos. Solicitud de Nota Simple o Certificación de dominio y cargas emitido por el Registro de la propiedad. Solicitud de copia de la licencia. Solicitud al promotor del contrato de depósito y contrato de seguro de caución o aval bancario emitido

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¿Dispone el inmueble del Libro del Edificio?

El Libro del Edificio es un libro firmado por la promotora y la constructora, con las instrucciones para uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Se puede solicitar copia al administrador de fincas. Si el edificio tiene más de 20 años, solicitar información al administrador de fincas o a la Gerencia de Urbanismo, para ver si ha pasado la ITE (Inspección Técnica de Edificios) favorablemente.

Suministros

¿Están dados de alta y al corriente de pago todos los servicios de la vivienda? Solicitar la información al administrador de fincas. Solicitar los últimos recibos pagados de cada suministro.

¿Existen litigios que afecten a la vivienda?

Solicitud de información a la propiedad sobre Reclamaciones judiciales, expedientes de legalización y sentencias recaídas.

CONSEJOS ÚTILES PARA NEGOCIAR EL PRECIO DE UNA VIVIENDA

1Es necesario tener en cuenta la

situación del inmueble

Es el factor que más determina su precio y el estilo de vida del futuro comprador. Las viviendas de obra nueva suelen estar situadas en la periferia y pueden contar con zonas comunes (áreas deportivas, jardines, parque infantil, etc.). Las viviendas de segunda mano suelen encontrarse tanto en el centro de las ciudades como en zonas más alejadas, pero normalmente son zonas más consolidadas y con más servicios. Debemos tener en cuenta lo siguiente: • El acceso y los medios de transporte más próximos desde o hacia el puesto de trabajo. Esto puede suponer un ahorro de tiempo y dinero importante. • Las tiendas, servicios de alimentación y centros de ocio. • Los servicios sanitarios. • Los colegios, institutos y guarderías. • La situación de aparcamiento. • Las zonas de ocio, actividades al aire libre e instalaciones deportivas. 2La superficie de la vivienda Es una de las características más importantes. Pero, debemos diferenciar entre: • Superficie construida (metros construidos): incluye todos los elementos, como muros, vigas, tabiques y terrazas. Normalmente es el dato reflejado en los pla-

nos de la vivienda. • Superficie útil (metros útiles): es la superficie total descontando el grosor de los muros, vigas, tabiques... Supone normalmente alrededor de un 15% menos que la superficie construida. • Superficie total o computable: es la superficie construida a la que se añade la parte proporcional de los elementos comunes (portal, la escalera...).

3Elementos imprescindibles a

tener en cuenta

• El espacio y la distribución general: número de habitaciones y baños, ventanas exteriores en habitaciones, pasillos, recibidores, estancias de paso, armarios empotrados, trasteros y otros espacios de almacenamiento. • La orientación de la vivienda: Las exteriores reciben normalmente más luz natural, las interiores son a menudo más tranquilas. Las orientadas al interior de una manzana son normalmente silenciosas • Las calidades de la construcción y los acabados, son garantía de seguridad, solidez y calidad. Observar la pintura, baldosas, parqué, zócalos, molduras, etcétera. • El estado de conservación de los elementos propios y comunes: estructura del edificio y posibles grietas o humedades. • Circuito de agua: hay que comprobar que los grifos puedan abrirse simultáneamente sin que pierda caudal de agua. Y que el sistema de agua caliente se adapta a lo que necesita. • La instalación de gas: si es gas natural, gas ciudad o butano y si la instalación cumple la normativa oficial. Si no es correcta, la compañía te exigirá que hagas los cambios necesarios. • Electricidad: comprobar enchufes para electrodomésticos, calefacción, aire acondicionado y asegurarse de que tienen toma de tierra. • El tipo de calefacción: si hay y de qué tipo, eléctrica, central, aire o individual. • Aire acondicionado o bomba de calor: si es preinstalación o instalación y si el sistema es autónomo o centralizado. Si la potencia es adecuada para los m2 y la orientación de la habitación a climatizar. • Puertas y ventanas: que proporcionen luz, ventilación, visibilidad y aislamiento térmico y acústico para su comodidad y para ahorro de energía.