Market Update Q2 2023 - DK

Executive summary – 2. kvartal

EDC Poul Erik Bech byder velkommen til 2. kvartal af Market Update, som er dit værktøj til at følge den økonomiske udvikling på erhvervsejendomsmarkedet. Market Update udkommer kvartalsvis på både dansk og engelsk og gennemgår de vigtigste nøgletal fra dansk økonomi og erhvervsejendomsmarkedet.

Her kan du finde detaljerede markedsdata på afkastkrav, lejeniveauer og ledighedsrater indenfor boligudlejnings-, kontor-, detail- og industriejendomme. I dette kvartal er der flere aktuelle temaer:

• Økonomien har klaret sig bedre end forventet, og det tegner til, at Danmark kommer til at undgå en recession og får en blød landing i stedet. Inflationen er stadig høj, men har været faldende siden efteråret 2022. Det er samme historie med forbrugertilliden, som stadig er negativ, men har været stigende siden efteråret 2022. Endelig har beskæftigelsen været støt stigende, hvilket står i skarp kontrast til forventningerne fra blot få måneder siden.

• Alle disse forhold er med til at understøtte aktiviteten blandt forretningsdrivende, og der er fortsat stor aktivitet på markedet for at leje butikker, kontorer, industri- og logistikejendomme. Tomgangen for kontorejendomme er faldet lidt, mens den er steget lidt for detail- og industri- og logistikejendomme. For alle ejendomstyper er der tale om en tomgang som er meget lav i historisk kontekst, og grundet de lave forventninger til økonomien i 2023 forventer vi, at tomgangen kommer til at stige svagt i de kommende kvartaler.

• Aktiviteten på investeringsejendomsmarkedet er væsentligt lavere end sidste år. Det skyldes især det kraftigt stigende renteniveau, vi har oplevet i løbet af det sidste år til halvandet. Der er dog tegn på, at en rentestabilisering er i gang, og samtidig er afkastkravene for flere ejendomstyper og i flere geografiske området steget svagt siden sidste kvartal, hvilket tyder på fremgang.

Årlig vækst i BNP

Dansk økonomi

Efter to år med kraftig vækst i BNP på hhv. 4,9 pct. og 3,8 pct. i 2021 og 2022 er der nu udsigter til en vækstafmatning. Den foreløbige beregning af BNP-væksten for 2023 er 0,9 pct., hvilket skyldes at stigende renter og udhuling af købekraften i kraft af høj inflation har lagt en dæmper på det private forbrug. Den seneste prognose fra Nationalbanken viser en forventet vækst på 1,2% i både 2024 og 2025. Skønnet for væksten i BNP i år er lidt højere end sidste prognose, og giver dermed udtryk for at udsigten til en mild recession er afværget. Det er især udenlandsk efterspørgsel der holder hånden under væksten, hvilket højest sandsynligt kan tilskrives en mærkbar stigning i produktionen i medicinalindustrien. Skønnet for væksten i BNP næste år er uændret.

Kilde: Danmarks Statistik og Nationalbanken

Rentesatser

Renterne er steget markant i 2022 og fortsat stiger de korte renter ind i 2023. Det opadgående pres på renterne kan tilskrives en kombination af flere faktorer, men primært at centralbankerne forsøger at tæmme den historiske høje inflation. Desuden spiller krigen i Ukraine og Corona pandemien en stor rolle hvad angår den høje inflation. Den korte rente er også steget i løbet af den seneste måned og ligger på 3,41 pct. i juni 2023. Den lange realkreditrente har været mere volatil i 2023 og ligger på 4,14 pct. i juni 2023.

Kilde: Finans Danmark & Danmarks Statistik

Forbrugertillidsindikatoren

Forbrugertilliden angiver befolkningens syn på dens nuværende og fremtidige økonomiske situation og er dermed en god indikator for hvordan den brede befolkning bliver påvirket af Danmarks økonomiske situation. Forbrugertilliden for maj måned er minus 15,1 og er dermed steget siden april, hvor den lå på minus 18,2. Hermed er forbrugertilliden forbedret for 7. måned i træk. Gennemsnittet for 2023 ligger på minus 21,5. Tre ud af fem indikatorer, der tilsammen danner forbrugertilliden, er steget siden sidste måned. Det er især en mindre negativ vurdering af den nuværende situation samt en stigning i forventningen til den fremtidige økonomiske situation, der trækker den forbedret forbrugertillid.

Kilde: Danmarks Statistik

Lønmodtagere

De seneste tal fra Danmarks Statistik fra marts 2023 viser en stigning i antallet af lønmodtagere. Antallet af lønmodtagere steg med 4.794 personer fra februar til marts, hvilket svarer til en stigning på 0,16 pct. Stigningen skyldes særligt en tilvækst i antallet af lønmodtagere i sektorerne Virksomheder og organisationer og Offentlig forvaltning og service. Med 46.076 nye lønmodtagere siden marts 2022 er lønmodtagerbeskæftigelsen på det højeste niveau nogensinde. Presset på arbejdsmarkedet forventes dog at aftage med vækstafmatningen i dansk økonomi.

Kilde: Danmarks Statistik

Boligudlejning

nyere ejendomme

Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftomkostninger og tendens på 12 måneders sigt

Boligudlejning

Afkastkrav i procent, årlig leje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech, estimater pr. Q2 2023

Boligudlejning OMK ejendomme

Afkastkrav i procent og tendens på 12 måneders sigt

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech, estimater pr. Q2 2023

Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt

Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt

Udbudte detaillokaler i procent af skønnet bygningsmasse

Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt

Definitioner

Beliggenhed og stand

Estimater for afkastkrav og lejeniveauer er baseret på primære, sekundære og tertiære ejendomme, hvoraf primær er det bedste og tertiær er det dårligste. For hver ejendomstype er defineret flere variable om beliggenhed og stand såsom; størrelse, planløsning, opførelsesår, elevator, klimaanlæg, kabling, personalefaciliteter, kundefaciliteter, parkeringsfaciliteter, energimærkningsklasse, loftshøjde, generelle adgangsforhold m.fl.

Primær: Topbeliggenhed for området, højeste standard mht. faciliteter, er tidssvarende og indflytningsklar. Denne type ejendom forventes at kunne blive handlet til det for området laveste afkastkrav, lejeniveauet vil typisk være højt og der kan forventes en kort genudlejningsperiode.

Sekundær: Gennemsnitlig beliggenhed og stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er markedskonforme og afspejler de generelle markedsforhold.

Tertiær: Dårlig beliggenhed for området, lav standard og utidssvarende. Denne type ejendom forventes at kunne handles til et højt afkastkrav for området og lejeniveauet er i den lave ende, og der vil typisk kunne forventes en længere genudlejningsperiode.

Afkastkrav

Er defineret som 1. års afkast ved fuld udlejning til markedsleje fratrukket årlige driftsomkostninger sat i forhold til købesummen justeret for lejedepositum og forudbetalt leje. Der antages fuld udlejning på markedskonforme vilkår for at gøre alle afkastkrav så sammenlignelige som muligt.

Markedsleje

Er defineret som den opnåelige leje i kr. pr. m2 pr. år inkl. driftsomkostninger i det nuværende marked. Det forudsættes, at ejendommen er udlejet på gældende markedsvilkår.

Boligudlejningsejendomme

1) Nyere boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er taget i brug efter 31.12.1991 og således omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til LL § 54, stk. 1, pkt. 1.

2) OMK Ejendomme er ældre boligudlejningsejendomme, som er taget i brug før 31.12.1991 og er reguleret efter Lejelovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje.

3) Fuldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme er ældre boligudlejningsejendomme uden yderligere potentiale for huslejestigninger via moderniseringer efter LL § 19, stk. 2.

Data for ledige erhvervslokaler

Kilden for ledige erhvervslokaler er den seneste tilgængelige udbudsstatistik fra Ejendomstorvet. For yderligere information om denne statistik henvises til ejendomstorvet.dk/statistik/udbudsstatistik.

Tendens

Alle tendenser er udtryk for vores forventninger til niveauet om 12 måneder.

 Tallet forventes at stige

 Tallet forventes at være uændret

 Tallet forventes at falde

Bemærkning til estimater

Værdiansættelsen af en ejendom afhænger af mange specifikke faktorer, herunder forhold om lejekontraktens udformning, lejerens bonitet og ejendommens stand. Estimaterne kan ikke anvendes ukritisk i værdiansættelsen af én specifik ejendom, men kan tjene som input ved værdiansættelsen. Estimaterne må gengives med angivelse af EDC Erhverv Poul Erik Bech som kilde. Der tages forbehold for fejl.

Træf bedre beslutninger med databaseret analyser

Som investor er det afgørende at forholde sig objektivt til en investering. Med analyser fra EDC Poul Erik Bech giver vi dig netop muligheden for dette, ved at sikre at din investering bliver foretaget på et velfunderet datagrundlag. EDC Poul Erik Bech Research tilbyder områdespecifikke analyser for hele landet, der kan tilpasses netop jeres behov. Desuden tilbyder vi dybdegående analyser af befolkningsudvikling, boligudbud, transaktionsvolumen med mere, der kan hjælpe dig som investor i at tage de rigtige beslutninger på et velfunderet vidensgrundlag.

Har du spørgsmål eller ønsker, er du velkommen til at kontakte os:

Joseph Alberti Head of Research

joal@edc.dk +45 5858 7467

Niclas Holm Senior Research Analyst

niho@edc.dk +45 5858 8784

2023

DIN BY

Vil du holdes opdateret om markedet for erhvervsejendomme?