Sprekende cijfers retailmarkten 2014 def

''14

Sprekende Cijfers Retailmarkten

Vastgoedconsultants en makelaars

Retailmarkten Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars verschaft door middel van deze Sprekende Cijfers Rapportage inzicht in de Nederlandse retailmarkt. Door de landelijke researchafdeling en de lokale researchers van de partners in Dynamis is dit jaar voor het eerst een publicatie over de winkelmarkt beschikbaar.

Jaarlijks verschijnt deze publicatie waarbij trends en ontwikkelingen als ook de winkelmarkt cijfermatig worden besproken. In deze publicatie staat de periode van juli 2013 tot juli 2014 centraal.

Macro-economie In de winkelmarkt staan consumenten centraal.

Een consument is een persoon die goederen of dienstverlening koopt om daarmee in de eigen behoefte te voorzien. De bevolking is dus een belangrijke motor voor de winkelmarkt. De verhouding tussen het aantal 65-plussers en de potentiële beroepsbevolking met een leeftijd tussen 20 en 65 jaar staat bekend als de grijze druk. In 2014 is de grijze druk volgens het CBS 29%, zij verwachten dat deze met een pensioenleeftijd van 67 jaar oploopt tot circa 45% in 2040. Kortom, Nederland gaat verder vergrijzen en de beroepsbevolking dreigt te krimpen. Op lange termijn is dan ook de verwachting dat de consumptie terugloopt. De consumptie is in mei 2014 op jaarbasis licht gestegen, namelijk 0,4%. Verder zijn in juli 2014 consumenten negatief gestemd (-2) en ook de koopbereidheidindicator is negatief (-10).

Volgens de huishoudensprognose van het CBS neemt het aantal huishoudens toe, met name het aantal eenpersoonshuishoudens. De bevolkingssamenstelling wordt anders, hierdoor verandert ook de klant van winkeliers. Verder is internet steeds meer onderdeel van het dagelijks leven. Inmiddels bezitten 9 miljoen Nederlanders

een smartphone, dit is circa 70%. Het gevolg is dat webshops meer via telefoon bezocht worden dan via andere kanalen. In het eerste kwartaal van 2014 bezoekt circa 25% een webshop via de smartphone, in 2010 was dit nog geen 4%. Door nieuwe technologieën dienen winkeliers in te spelen op deze ontwikkelingen om klanten te behouden of aan te trekken.

Trends De manier waarop een winkelier in de markt staat is onder andere afhankelijk van de hardware en software van de winkel, oftewel het fysieke pand alsmede de manier waarop het is ingericht. Dit heeft namelijk een mogelijke aantrekkingskracht op consumenten. Aangezien winkelen onderdeel is van het dagelijks leven en is verbreed tot niet alleen ‘consumeren’ maar ook ‘beleven’, is de manier waarop winkels in de markt staan belangrijker dan ooit.

Door het internet en de toegankelijkheid tot een breed scala webshops, is het niet altijd meer nodig om een fysieke winkel te bezoeken. Online worden eenvoudig prijzen en producten met elkaar vergeleken, aangeschaft en bezorgd, zonder daarvoor het huis uit te moeten. Volgens het CBS neemt het online winkelen nog altijd toe.

In 2013 hebben 10,3 miljoen Nederlanders via het internet producten aangeschaft, in 2012 waren dit nog geen 10 miljoen mensen. Waarom bezoeken we dan toch nog fysieke winkels?

Vooralsnog wordt het merendeel van de producten in fysieke winkels gekocht. Allereerst is winkelen zoals eerder gezegd onderdeel van ons dagelijks leven, we hebben behoefte aan onder andere kleding, elektronische, huishoudelijke en persoonlijke verzorgingsproducten. Daarnaast is het bezoeken van fysieke winkels een vrijetijdsbesteding om elkaar te ontmoeten, om producten uit te proberen,

Bevolkingssamenstelling naar leeftijd (bron: CBS)

2013

2040 Fakkelkaart Dynamis

Retailmarkten om advies in te winnen en voor service. Verder wil een consument graag ergens verblijven waar hij/zij wordt vermaakt, dingen kan beleven en ervaren met anderen. Kortom, de stad dient voldoende attractief te zijn en beleving en dynamiek te bieden. Mede door het winkelen via het internet verdwijnen winkels met standaard producten. Hierdoor ontstaat verdringing van winkels en vindt vernieuwing plaats. Verdringing is geen probleem zolang geen schade ontstaat aan de waarde van het bestaande winkelgebied.

Door grote filiaalbedrijven met meer inkoopkracht, schaalvoordelen en financiële armslag worden kleine ondernemers verdrongen.

Het gevolg hiervan is dat winkels van met name de winkelketens steeds groter worden.

Desondanks zorgen de zelfstandige ondernemers met exclusieve producten juist voor dynamiek, attractiviteit en een stukje beleving en zijn daarmee onmisbaar in de winkelstraat. Deze ondernemers vestigen zich met name in de aanloopstraten en niet in de A1 straten tussen de grote winkelketens. Echter, zelfstandigen dienen zich te onderscheiden van elkaar, aantrekkelijk te zijn om te bezoeken en klanten te binden om attractief te blijven. Het gaat dan met name om kwaliteitswinkels met speciale producten en deskundig, servicegericht en vriendelijk personeel. Kortom, een winkel moet uniek zijn, meer aanbieden dan alleen de producten en creatief zijn in het aantrekken en behouden van klanten.

Een winkelformule zoals Lush, Abercrombie & Fitch, Apple of Starbucks zorgt voor beleving in hun eigen winkel. Echter, door samenwerking tussen alle winkeliers zijn zij in staat om het winkelgebied de benodigde dynamiek te geven.

Daarmee wordt het winkelgebied aantrekkelijker om te bezoeken. Nieuwe ontwikkelingen dienen dan ook een positieve aanvulling te zijn op het

huidige winkelcentrum. Door de veranderende behoefte van de consument is het van belang dat het stadscentrum als concept naar buiten toe treedt met een aantrekkelijke inrichting en een hoge kwaliteit van collectieve of openbare ruimten.

Vraag en aanbod In het afgelopen jaar zijn in de 24 onderzochte regio’s binnen het kernwinkelgebied 450 winkels opgenomen. Een dergelijke winkel, inclusief eventuele kantoor- of opslagruimte, is gemiddeld circa 375 vierkante meter groot. Het grootste deel van de winkeltransacties is tussen de 50 en 150 vierkante meter groot, namelijk 46% van het totaal aantal geregistreerde transacties. Door diverse grote transacties ligt de gemiddelde winkelgrootte aanzienlijk hoger. De mediane grootte is logischerwijs aanzienlijk lager en bedraagt 145 vierkante meter.

Enkele winkelformules zijn in het afgelopen jaar aanzienlijk uitgebreid binnen Nederland, zoals Zara en Primark. Deze ketens staan ieder drie keer in de top tien grootste transacties van afgelopen jaar. Diverse regio’s trekken graag een dergelijke retailer naar het winkelgebied aangezien zij als publiekstrekker worden beschouwd. Binnen het stadscentrum moet wel voldoende ruimte zijn om een grote winkelier als Primark te kunnen huisvesten. Regio’s spelen hierop in door panden te herontwikkelen, samen te voegen of nieuwbouw te realiseren. Of deze ontwikkelingen ook doorgang vinden, is meestal mede afhankelijk van de komst van grote publiekstrekkers. Verder staan in de top tien grootste transacties voornamelijk kledingwinkels, alleen Boekhandel Donner vormt hierop een uitzondering. In de ranglijst ontbreekt de transactie van Hennes & Mauritz, die een nieuwe flagship store van circa 4.500 vierkante meter

Retailmarkten

opent in de Koopgoot van Rotterdam. H&M breidt de bestaande winkel uit tot de grootste vestiging van Europa, onduidelijk is met hoeveel vierkante meter wordt uitgebreid.

Van het totaal aantal geregistreerde transacties is 40% een winkelier afkomstig uit de branche ‘Mode & Luxe’, samen noteren zij 64% van het totaal aantal opgenomen vierkante meters winkelruimte. Hiervan is het merendeel een winkel in de ‘Kleding & Mode’, te weten 81% van het aantal opnamen, dit is 93% van het transactievolume binnen de branche ‘Mode en Luxe’.

In het afgelopen jaar zijn de kernwinkelgebieden van Amsterdam en Arnhem aantrekkelijk geweest voor winkeliers. Beide regio’s hebben verhoudingsgewijs een hoog aantal transacties genoteerd, dat heeft geresulteerd in een opnamevolume van respectievelijk circa 42.300 en 22.500 vierkante meter. Hierbij dient rekening te worden gehouden dat de kernwinkelgebieden van de onderzochte regio’s in grootte variëren, waardoor de regio’s cijfermatig niet met elkaar vergeleken kunnen worden. Niettemin is voor alle regio’s het kernwinkelgebied onderzocht. Het kernwinkelgebied betreft een aaneengesloten gebied in de binnenstad met een hoge concentratie aan detailhandel welke door de retailmakelaars van Dynamis als zodanig is aangemerkt.

De vraag naar grote winkelpanden neemt met name toe in het A1 winkelgebied, waar de bekende winkelketens domineren. In het historisch centrum zijn dergelijke grote panden niet voorhanden terwijl winkeliers graag hier een vestiging openen. Het tekort aan dergelijke objecten stuwt de huurprijzen. Hier staat tegenover dat kleinere, veelal zelfstandige, Definities en onderzoeksverantwoording Doel: het doel van Sprekende Cijfers Retailmarkten is tweeledig. Enerzijds geeft het jaarlijks inzicht in aanbod, opname en prijsontwikkelingen en anderzijds geeft het een visie van (regionale) deskundige op de huidige situatie en toekomstige ontwikkelingen.

Aanpak: om het bovenstaande te bereiken zijn aanboden opnamegegevens van de gebruikersmarkt verzameld en door de researchafdeling van Dynamis verwerkt.

Betrouwbaarheid: hoewel de cijfers zijn verzameld met de grootst mogelijke zorgvuldigheid, zijn er belangrijke beperkingen op het gebied van betrouwbaarheid. Veel huurovereenkomsten, of de details ervan worden niet bekend gemaakt waardoor deze geen deel uit kunnen maken van het onderzoek.

Onderzoeksregio’s: Almelo, Almere, Amersfoort, Amsterdam, Apeldoorn, Arnhem, Assen, Breda, Den Bosch, Den Haag, Deventer, Dordrecht, Eindhoven, Enschede, Groningen, Heerlen,Hengelo, Leeuwarden, Maastricht, Nijmegen, Rotterdam, Tilburg, Utrecht en Zwolle.

winkeliers met name in het aanloopgebied gevestigd zijn. Door de concurrentie met grote filiaalbedrijven overleven niet alle kleine winkeliers. Het gevolg is dat hun winkels mogelijk leeg komen te staan en niet aansluiten op de vraag naar grotere units. Dit leidt tot huurdifferentiatie, de verandering in huurprijs kan bij de ene winkel verschillen ten opzichte van de andere winkels.

Het aantal aangeboden objecten binnen de 24 onderzochte regio’s betreft 791 winkels.

Gemiddeld is een winkel 230 vierkante meter groot. Dit is 145 vierkante meter kleiner dan de gemiddelde grootte van een winkeltransactie.

Opvallend is dat de mediane grootte van een beschikbaar object op 1 juli 2014 even groot is als de mediane grootte van een verhuurde of verkochte winkelruimte in het afgelopen jaar.

Dat wil zeggen dat minder beschikbare winkels met een groot vloeroppervlak in aanbod staan dan is opgenomen. Overeenkomstig met de vraag naar winkelruimte met een grootte tussen 50 en 150 vierkante meter (46% van het totaal aantal transacties) staat op 1 juli 2014 in totaal 47% van de beschikbare winkels met een dergelijke grootte in aanbod.

Regionale aspecten De retailmakelaars van de partners in Dynamis delen graag hun kennis en lichten hierna in het kort de winkelmarkt in hun regio toe. Voor meer informatie over de retailmarkt, kunt u contact opnemen met:

Dynamis Retailmakelaars Shirley Bröcker Research Manager t: 030-7670390 e: research@dynamis.nl Kernwinkelgebied: een aaneengesloten gebied in de binnenstad met een hoge concentratie aan detailhandel welke door de retailmakelaars van Dynamis als zodanig is aangemerkt.

Aanbod: Het op de vrije markt brengen van een bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde, en daadwerkelijk binnen twaalf maanden beschikbaar komende en niet reeds uit de markt genomen winkelobjecten.

Winkelleegstand: winkels die als zodanig worden aangemerkt en geen huurder huisvesten.

Opname: een winkeltransactie die op de ‘vrije’ markt verhuurd of verkocht is en dient ten behoeve van eigen gebruik.

Branches: de branches zijn ingedeeld naar Dagelijks, Detailhandel overig, Diensten, In/om huis, Leisure, Mode & Luxe, Vrije Tijd en Onbekend. Elke branche kent vervolgens een sub-branchering ter verduidelijking van de type huurder.

Mediaan: Een mediaan is de middelste waarneming van een opvolgende reeks. In vergelijking met gemiddelde tellen uiterste minder zwaar mee.

Retailmarkten

Eva Olde Rikkert RT RMT Peter Rotteveel RT MRICS Snelder Zijlstra Makelaars

Rodenburg Makelaars Zwolle

Regio Twente

Regio Zwolle

De kijk op retail en het vastgoed dat daaraan gekoppeld is, verandert. Elke winkelier is bezig met de ontwikkelingen en de bewegingen van de consument.

Hoe krijg je de klant in de winkel en welk deel van de omzet wordt gedragen door het internet? Dit is uiteraard ook van belang voor de oppervlakte van de winkels. Op dit moment is nog veel onduidelijk wat onrust geeft, aangezien niemand weet hoe de consument zich verder gaat ontwikkelen.

De winkelmarkt van Zwolle is tot voor kort erg rustig geweest. Inmiddels staat Zwolle bij diverse retailers, zowel kleine ondernemers als grote ketens, op de kaart. Ook het aantal transacties in de hoofdwinkelstraat neemt toe. Voor de winkels in de A1 winkelstraten wordt nog een goede huurprijs betaald.

Daarbuiten gaan de prijzen naar beneden, hierdoor komen andere type winkels zoals een biologische bakker.

In Twente is Enschede het hoofdwinkelgebied. Almelo en Hengelo zijn zelfstandige winkelgebieden die gericht zijn op de lokale markt alsmede enkele dorpen daaromheen. Het stadscentrum van Enschede wordt gekenmerkt door een breed aanbod van landelijke retailers. Op 19 augustus opende modegigant Primark haar deuren in het voormalige Bijenkorf pand op het H.J. van Heekplein. Almelo en Hengelo hebben een minder groot aanbod van landelijke winkelketens.

Het winkelbeeld is een combinatie van de welbekende winkelketens en zelfstandig ondernemers. De ketens zijn allen gevestigd op de A1 locaties. Nieuw in de regio komt Zara. In het monumentale bibliotheekpand aan de Diezerstraat opent Zara naar verwachting in de tweede helft van 2017 een grote full conceptstore van circa 4.000 vierkante meter. De bibliotheek die nu nog op deze locatie gevestigd is, verhuist naar de Zeven Alleetjes. De nieuwe locatie van Zara wordt gedeeltelijk gesloopt om vervolgens de gewenste sfeer en beleving te creëren waar behoefte aan is. De verwachting is dat door de komst van Zara de passantenstroming gaat veranderen.

‘Grote formules creëren een beleving door middel van warenhuisformule’ In Twente is een grote vraag naar A1 winkels. Alles dat niet A1 is heeft het dan ook moeilijk. Landelijke retailers die gevestigd waren op B locaties verschuiven naar de absolute toplocaties. Hierdoor kent de binnenstad, met name buiten de A1 straten om, leegstand. Binnen het centrum concurreren de zelfstandige ondernemers niet direct met de grote winkelketens omdat zij niet op dezelfde locaties als de filiaalbedrijven gevestigd zijn. In het B winkelsegment staan huurprijzen onder druk, wat positief is voor lokale ondernemers. De huurprijzen van A1 locaties stabiliseren.

Door schaarste in grote vloeroppervlakten op goede locaties zijn winkeliers bereid goed te betalen. Bijvoorbeeld op de Kalanderstraat, de Kalverstraat van Enschede, zijn nagenoeg geen winkelruimten beschikbaar terwijl diverse winkeliers zich graag hier vestigen.

In Enschede heeft in 2003 een grote binnenstedelijke ontwikkeling plaatsgevonden waardoor diverse grote retailers zich hier vestigden. Met name rond het Van Heek plein, winkelcentrum Klanderij, huren de meeste landelijke retailers reeds grote winkels.

Hierdoor is nu geen sprake van een tekort aan grote winkeloppervlakten. Door het vertrek van de Bijenkorf en de komst van de Primark verandert de loopstroom niet.

Een winkel waarbij beleving duidelijk merkbaar is: boekhandel Waanders in de Broeren. Zij hebben zich gevestigd in de oude Broerenkerk, die is omgebouwd tot een winkel met brasserie en tentoonstellingsruimte. Bezoekers worden verrast met een wisselende collectie boeken en veranderend assortiment overige artikelen. De Zuivelhoeve en de Stadsbakker zijn typische zelfstandige en succesvolle ondernemingen in Zwolle. De zelfstandig ondernemers hebben relatief weinig in de winkel liggen maar wisselen vaak het aanbod waardoor klanten terug blijven komen. Ook grote ketens hebben een steeds kortere time-tomarket.

‘Time-to-market wordt korter en assortiment varieert meer’ Steeds vaker worden winkels tijdelijk verhuurd aan retailers die de beperkte handel willen verkopen. Een meubelmaker huurt bijvoorbeeld voor één of twee maanden een winkel waar hij vervolgens de voorraad meubels verkoopt.

Naar verwachting gaan retailers, verhuurders en makelaars meer samenwerken om het winkelbeeld te versterken en daarmee huurders te behouden en nieuwe winkeliers aan te trekken.

Retailmarkten

Sjoerd Roelofs RT

Chris Lanting RT

Strijbosch Thunnissen Nijmegen

Strijbosch Thunnissen Arnhem

Regio Nijmegen

Regio Arnhem

Het afgelopen jaar is het winkelbeeld in Nijmegen sterk veranderd. Diverse grote ketens zoals ZARA en Primark hebben de deuren geopend, voornamelijk in de nieuwbouw op Plein 1944. Daarnaast zijn diverse retailers verplaatst, zoals Only, The Sting en Vero Moda.

The Sting is verhuisd naar een pand aan de Molenstraat welke herontwikkeld is en voorzien is van een nieuwe gevel, zoals deze begin 1900 eruitzag. Dit zorgt voor meer uitstraling en ‘beleving’ in de straat. We zien dit fenomeen van herontwikkeling en/of het herstellen van gevels en panden in hun oude luister verder toenemen in het centrum, wat velen zien als een positieve ontwikkeling. De (her)ontwikkelingen, onder andere op Plein 1944, hebben ervoor gezorgd dat een verschuiving is ontstaan in de passantenbewegingen en volgens eerste onderzoeken een toename van de bezoekers aan het centrum tot gevolg heeft. Naar verwachting neemt het bezoekersaantal in het centrum aankomende maanden verder toe, dit is mede het gevolg van de diversiteit aan winkels en de toevoeging van een aantal grote trekkers.

Arnhem staat geafficheerd als modestad, onder andere door de aanwezigheid van ArtEZ Hogeschool voor de Kunsten, maar ook als bakermat van bekende modelabels Humanoid, Trix en Rees, Sjaak Hullekes, G-Sus en The People of the Labyrinths. Arnhem herbergt veel ateliers en winkels waar de nieuwste mode wordt getoond. Verder staat Arnhem internationaal bekend om evenementen. Het World Statues Festival bijvoorbeeld is een jaarlijks evenement dat meer dan 300.000 bezoekers uit Nederland en het buitenland naar Arnhem trekt.

Op de winkelmarkt is duidelijk sprake van schaalvergroting.

Diverse winkelunits worden samengevoegd om huurders met vraag naar grotere winkeloppervlak te kunnen huisvesten. Eko Plaza trekt in een dergelijk samengestelde winkelruimte aan de Ziekerstraat. De kleinere specialistische winkels, vaak van zelfstandig ondernemers, verdwijnen langzaam uit het winkelbeeld op A en goede B locaties en worden verder teruggedrukt naar mindere B en C locaties, dit ondanks dat zij juist vaak voor de gewenste ‘beleving’ zorgen in het centrum. Binnen Nijmegen zijn afgelopen jaar veel verplaatsingen van retailers geweest, mede om de beste condities, locatie, prijs en de gewijzigde benodigde metrage. Dit heeft tot gevolg dat winkeliers slechts 100 meter verderop vestigen, zoals Manfield dit deed. De huurprijzen staan, net zoals vrijwel in geheel Nederland, ook in Nijmegen onder druk en worden gematigd naar beneden bijgesteld om huurders te kunnen houden of juist aan te trekken in geval van leegstand. ‘Winkelmarkt van Nijmegen is

zeer dynamisch’ Naar verwachting wordt de combinatie tussen fysiek winkelen, het funshoppen en de webshop voor het online shoppen steeds belangrijker. Ook de kleine ondernemers zoeken steeds vaker de combinatie tussen het internet en de fysieke winkel op, een ontwikkeling die in deze tijd essentiëler wordt. De verwachting voor aankomend jaar is dat, gezien de hoeveelheid verplaatsingen en nieuwe partijen welke de stad hebben aangedaan, het op de winkelmarkt in Nijmegen rustiger wordt. Wel wordt aankomend jaar de laatste fase van het upgradingsproject van het Ringstraten-project afgerond.

Met name in deze laatste fase wordt de Bloemerstraat aantrekkelijker voor winkelend publiek gemaakt.

‘Meer wonen in het centrum van Arnhem’ Het centrum van Arnhem heeft een evenwichtige balans tussen de grote winkelketens aan de Ketelstraat en Vijzelstraat, zelfstandigen in het Stegengebied (inmiddels de 7 straatjes van Arnhem genoemd). Het winkelgebied wordt gecompleteerd door gezellige horeca in straatjes en op pleintjes. Een stad wordt voor publiek buiten de regio’s interessant door de aanwezigheid van grote trekkers, maar mensen zoeken ook de charme en gevarieerdheid van zelfstandige winkels. De laatste jaren maakt horeca steeds meer onderdeel uit van het winkelstraatbeeld. In de stad Arnhem wordt veel geïnvesteerd, zoals de voormalige bibliotheek aan de Koningstraat van 13.000 vierkante meter die herontwikkeld wordt tot een combinatie van winkels en kantoren. De opening van Rozet eind 2013, waar onder andere de bibliotheek gehuisvest is, zorgt voor extra dynamiek in de stad op een plek die tamelijk luw was. Op deze manier wordt de historische binnenstad en de Rijn met elkaar in verbinding gebracht.

De opening van Primark in september dit jaar zal opnieuw een impuls geven aan de Arnhemse binnenstad. Door de sluiting van winkels als Polare ontstaan ook kansen, een lokale ondernemer springt met een boekenwinkel ‘nieuwe stijl’ in het gat dat Polare achtergelaten heeft. De winkel meet ca. 900 vierkante meter en is gelegen in de Bakkerstraat.

Aankomend jaar is de verwachting dat diverse filiaalbedrijven zullen gaan verplaatsen. Nieuwe partijen zullen voornamelijk de kleinere succesvolle zelfstandige winkels zijn, welke neerstrijken de op B en C locaties. Filiaalbedrijven zijn nog intern gericht.

Het openen van een winkel is een beslissing die onder andere afhankelijk is van koopkracht en demografie en niet alleen op basis van het witte vlekkenplan genomen wordt. De primaire functie van een winkel veranderd steeds meer van verkoop naar advies en service, de showroom fungeert mede als uitnodiging om in de webwinkel te kijken. Winkels zijn hierdoor steeds toegankelijker, offline en online.

Retailmarkten

Pieter Brouwers RT RMT Maarten van Tijen RT Van der Sande Makelaars

Boek en Offermans Makelaars

Regio Breda

Regio Limburg

Het winkelcentrum van Breda heeft een sterke regionale functie. Door de locatie ten opzichte van België, is het winkelgebied ook aantrekkelijk voor (Neder-)Belgen. Het centrum is aantrekkelijk door een combinatie van uitstraling van de stad op zich, het bourgondisch karakter (de Grote Markt) en aanwezigheid van de meest bekende winkelformules zoals Zara, Bijenkorf, V&D en H&M.

De binnenstad van Maastricht is een historisch en bourgondisch winkelgebied waar altijd ‘beleving’ is.

Verder geeft de stad het gevoel dat je in het buitenland bent waardoor het centrum ideaal is voor een weekendje weg, dat nauw verbonden is met beleving en funshoppen. Dit is hier dan ook al jarenlang de trend. Het A1 winkelgebied, met name rondom de Grote Straat, blijft het meest interessant.

In de aanloopstraten is het echter moeilijker voor ondernemers om succesvol te zijn. Alleen met een goed concept, dat onderscheidend is van anderen, is het mogelijk succesvol te worden.

Op dit moment is het in Noordwest-Brabant de vraag of en zo ja waar Primark een tweede vestiging zal openen. In het centrum van Eindhoven is al een Primark filiaal gevestigd. Op dit moment heeft Breda geen grote publiekstrekker zoals Primark. Om de sterke regionale functie in de toekomst te behouden is een dergelijke publiekstrekker zeer gewenst.

De vraag naar schaalvergroting is aanwezig, echter op dit moment niet te realiseren binnen de huidige contouren van het kernwinkelgebied. Door de relatief oude binnenstad is het technisch moeilijk om kleinere winkelruimten te verbouwen naar grotere vloeroppervlakten. Over de ontwikkeling van ‘Achter de Lange Stallen’, die zich met name richt op het huisvesten van grotere winkels, is nog steeds geen zekerheid. Het plan omvat 24.000 vierkante meter retail, 180 woningen en circa 1.000 parkeerplaatsen.

Winkelcentrum De Barones wordt herontwikkeld om in te spelen op de veranderende retailmarkt en grotere units te creëren.

‘Bredase winkelmarkt aantrekkelijk door combinatie van uitstraling, bourgondisch karakter en volledig winkelaanbod’ Het winkelbeeld bestaat voornamelijk uit winkelketens. Autonome en zelfstandig ondernemers zijn nagenoeg uit het winkelbeeld verdwenen. Het aanbod heeft dan ook met name betrekking op kleine winkelunits. Dit heeft onder andere tot gevolg dat de prijzen buiten de A1 locaties sterk onder druk staan.

Daarnaast is de leegstand iets hoger dan het landelijk gemiddelde.

In het centrum van Maastricht zien we steeds meer schaalvergroting van winkels, met als gevolg transformaties waarbij panden worden samengevoegd om aan deze vraag te voldoen. In het afgelopen jaar heeft ZARA haar winkel in het winkelcentrum Entre ‘Maastricht: Deux met ruim 1.300 Bourgondische vierkante meter uitgebreid, waardoor het winkelbinnenstad vol oppervlak nu meer dan beleving’ 3.000 vierkante meter bedraagt. In Heerlen komt een Primark als belangrijke publiekstrekker, in Maastricht is dat de ZARA. Verder heeft het centrum al een grote Bershka, H&M, V&D en een Bijenkorf. Het winkelbeeld mist nog wel exclusievere winkels zoals Louis Vuitton.

Door de komst van Mosae Forum en de daarbij behorende parkeergarage is de passantenstroom veranderd. Nog altijd is het aanbod in de aanloopstraten groter dan in de A1 straten omdat het passantenaantal daar lager is. Hier vestigen zich dan ook andere type winkels. Trends als beleving en online shoppen zien we ook terug op de winkelmarkt in Maastricht. Beleving is er altijd al geweest. Het winkelhart staat duidelijk vast waarbij A1 straten het aantrekkelijkst blijven. Tot dusver worden geen grote herontwikkelingsprojecten in de toekomst verwacht.

Diverse evenementen worden georganiseerd vanuit andere partijen dan retailers, wat bezoekers naar het centrum trekt. Vanuit de retailers is dan ook geen behoefte naar nog meer sociale initiatieven aangezien zij profiteren van de reeds bestaande evenementen zoals Affordable Art Fair. Ondanks dat het online shoppen verder toeneemt is de verwachting dat dit nauwelijks van invloed is op het winkelhart van Maastricht.

Retailmarkten

Jacques Groenewegen RT MRICS

Marco Schol RT

Frisia Makelaars

Ooms Makelaars

Regio Den Haag

Regio Rotterdam

Het kernwinkelgebied in Den Haag is verdeeld in top-A1 winkelstraten, te weten Spuistraat en Grote Marktstraat, A2/B1 gebieden zoals Venestraat, Vlamingstraat en Passage en highstreet shoppinggebieden waaronder Hoogstraat en Paleispromenade.

Het Haagse winkelgebied is afgestemd op haar bezoekers. Deze bestaan, mede door de aanwezigheid van veel ministeries, ambassades en internationale bedrijven en instanties, uit veel expats en toeristen.

Het centrum van Rotterdam kenmerkt zich door een groot en gevarieerd aanbod van winkelformules. Als één van de vier grote steden trekt het centrum niet alleen diverse internationale ketens maar ook landelijke partijen en lokale ondernemers. Op de Lijnbaan en in de Beurstraverse, ook wel bekend als de Koopgoot, hebben vooral internationale ketens en landelijke partijen hun winkels. De lokale partijen zijn meer in de aanloopstraten gevestigd. De laatste jaren is de Meent steeds aantrekkelijker voor winkeliers geworden. Eerder vestigde hier met name lokale partijen, nu willen ook landelijke formules hier een winkel openen. Verder zal de Markthal, die in oktober wordt geopend, met circa 12.000 vierkante meter verkoopruimte het deel van het centrum rond de Markt en de Hoogstraat een nieuwe impuls geven.

Meerdere marktpartijen hebben in de afgelopen jaren in het kernwinkelgebied geïnvesteerd.

Diverse nieuwbouwontwikkelingen bieden ruimte aan onder andere Zara, Marks & Spencer, Primark en River Island.

Hieruit kan worden opgemerkt dat het winkelcentrum van Den Haag een aantrekkelijke plek blijft voor grote retailers. Buiten het kernwinkelgebied heeft de winkelmarkt het nog altijd moeilijk.

‘Weinig

winkelformules breiden uit, en zijn erg kritisch bij het aanhuren’

Als gevolg van de economische crisis en de opkomst van online retail zijn een aantal duidelijke ontwikkelingen waar te nemen. Allereerst neemt het totaal aantal winkels af. Hier staat tegenover dat grote filiaalbedrijven meer vloeroppervlak per vestiging in gebruik nemen. De vraag naar grote winkels op toplocaties neemt derhalve toe.

Verder verdwijnen een aantal branches uit het straatbeeld als gevolg van webshops. Dit hebben we reeds gezien met reisbureaus zoals OAD en winkels die zich specialiseren in de verkoop van boeken, muziek en films zoals Free Record Shop.

Tevens is in het winkelbeeld zichtbaar dat discountformules zoals Action en Big Bazaar sterker en groter worden. In een aantal gevallen worden winkels die een afgeleide zijn van een webshop geopend op goedkopere en goed bereikbare locaties in de aanloopgebieden.

Belangrijk is dat tussen huurder en verhuurder synergie ontstaat om gezamenlijk tot een goed (vastgoed-)product te komen. Dit betekent dat op termijn ook het huidige huurregime mogelijk zal veranderen evenals de wijze waarop momenteel een huurprijsherziening plaatsvindt.

Door het wegvallen van diverse ketens zoals Free Record Shop, Polare en Siebel is het winkelbeeld in het centrum veranderd. De beschikbare winkels, met name op A locaties, worden wel weer verhuurd echter minder snel dan voorheen. Verder ontstaat op B en C locaties meer zichtbare leegstand. De leegstand is nog relatief laag.

De voormalige locatie van Polare wacht nog op herbestemming. Boekhandel Donner, die een doorstart maakt van het failliete Rotterdamse Polare filiaal, verhuist tijdelijk naar het pand van de ABN AMRO. Dit pand is echter onderdeel van de ontwikkeling Forum Rotterdam die binnen niet al te lange tijd wordt gerealiseerd.

‘Rotterdam

centrum nog steeds gewild bij internationale retailers’

In ‘The Mall’ breidt H&M de winkel uit tot het grootste filiaal van Europa. Naar verwachting opent de winkel in het najaar van 2014. Een andere aanwinst voor het centrum van Rotterdam is Hollister op de Lijnbaan.

De verwachting is dat als gevolg van het veranderende winkelpatroon in het kernwinkelgebied nog enkele winkelformules verdwijnen.

De winkelmarkt kent naar waarschijnlijkheid ook nieuwe toetreders zoals bijvoorbeeld Flying Tiger. Andere internationale formules richten zich op Nederland en daarmee vaak ook op Rotterdam.

Retailmarkten

Ewout Spronk

mr. Mike Hoffman

Molenbeek Makelaars

HRS Bedrijfsmakelaars

Regio Utrecht en Amersfoort

Regio Den Bosch en Tilburg

Door de veranderende behoefte van de consument kun je als winkel niet meer zonder bijvoorbeeld Social Media. De fysieke winkel dient te voorzien in de behoefte om iets te kopen in combinatie met een dagje beleving. Als retailer dien je in te spelen op de behoefte van de klant. Daarbij is het belangrijk dat klanten zich goed voelen, de winkel onderscheidend is van anderen en personeel gastvrij is. Steeds vaker zie je ‘shop in shops’ en worden diverse producten gecombineerd in winkels, zoals bijvoorbeeld springstores.nl. Hierdoor fungeren winkels niet alleen als verkooppunt maar tevens als showroom.

Het centrum van Den Bosch staat bekend als een goede winkellocatie. Mede dankzij de zaterdagmarkt en de recent ingevoerde zondagopeningen trekt de stad met name in het weekend een fors koperspubliek. Ook Tilburg staat bekend als een redelijk goede winkelstad. Met name aan de Heuvelstraat en op het Pieter Vredeplein zijn de landelijke ketens gevestigd. Aan de rand van de binnenstad concentreren zich diverse speciaalzaken.

Traditionele winkels blijven altijd bestaan, echter het kopen van producten verschuift steeds meer van offline naar online. De fysieke winkels zorgen voor beleving, dienen tevens als showroom en bieden advies en service. Daarbij is het van belang om onderscheidend te zijn, bijvoorbeeld door middel van een shop in shop waarbij sprake is van productdiversificatie. Horeca, met name koffietenten, is steeds meer verspreid door de stad. Dit lost voor een deel de leegstand in de stad op.

In Amersfoort is, in tegenstelling tot Utrecht, enige leegstand mede doordat het aanbod niet voldoet aan de vraag. Hippe en trendy winkels zijn vaak succesvol en trekken klanten.

Utrecht ontwikkelt het winkelcentrum om in te spelen op de groeiende stad. Hoog Catharijne wordt vernieuwd waardoor de aansluiting op de binnenstad natuurlijker wordt. Hieronder vallen de projectdelen Entreegebouw, Catharijneknoop, Zuidpassage en Poortgebouw. Verder wordt het oude historische postkantoor, waar tot 2015 KPN gehuisvest is, waarschijnlijk herontwikkeld tot een pand met diverse functies zoals winkelen, eten, drinken en slapen. Door de voltooiing van het Muziekcentrum Vredenburg, dat het oude Vredenburg en Tivoli huisvest, is het winkelgebied van Hoog Catharijne en Vredenburg verbeterd.

‘Winkeliers moeten vaker samenwerken voor meer beleving in de stad’ In Amersfoort is het Eemplein eind 2012 toegevoegd aan het winkelgebied. In combinatie met de Eemhaven en verschillende horecagelegenheden wordt ook hier getracht meer beleving te genereren. In het oude stadscentrum is nauwelijks herontwikkeld. Wel verplaatsen enkele winkels naar een betere of een goedkopere locatie en vernieuwen vervolgens het aanzicht naar meer hip en trendy, zoals Only begin 2014 deed.

‘ZARA opent grote vestiging in Den Bosch tegenover de V&D’ Zowel in Den Bosch als Tilburg is duidelijk dat de kleine zelfstandigen in het centrum de strijd met de ketens verliezen. Met name de binnenstad van Den Bosch stond bekend om een hoge mate van zelfstandige ondernemers. Inmiddels trekken zij uit het centrum en stoppen met hun activiteiten of vestigen zich op de aanrijdwegen. Bijvoorbeeld in de buurt van het GZG-terrein in Den Bosch openen enkele pop-up-shops. Het A1 winkelgebied kent nauwelijks tot geen leegstand. Objecten die in Den Bosch beschikbaar komen, worden vrijwel direct in gebruik genomen door een andere winkelier. Zo heeft Scapino recentelijk een pand verlaten aan de Schapenmarkt, die na verbouwing in gebruik wordt genomen door ZARA. Ook in Tilburg is nauwelijks tot geen leegstand in de binnenstad. Het winkelbeeld aan de Heuvelstraat en het Pieter Vredeplein varieert relatief veel doordat diverse winkels vertrekken. Aangezien hier ook snel weer andere winkels vestigen, is geen sprake van leegstand.

In Den Bosch is de vraag of Primark de plaats van de Bijenkorf, die in 2016 haar deuren sluit, inneemt.

Bijenkorf heeft een nieuwe strategie, bekend als premium experience strategie, waar merken, service en winkelbeleving worden versterkt. Door het vertrek van Bijenkorf in niet alleen Den Bosch maar onder andere ook in Arnhem, Breda en Enschede, anticipeert bijvoorbeeld Primark op deze grootschalige winkellocaties. De gemeente Tilburg wil een aantrekkelijke binnenstad blijven door het kernwinkelgebied te ontwikkelen. Het Stadhuisplein en de Stadhuisstraat is voor uitbreiding als geschikte locatie aangewezen. Uiteindelijk dient een hoogwaardig winkelaanbod te ontstaan met een aantrekkelijk binnenstedelijk karakter. Tot 2018 staat circa 46.000 vierkante meter winkelruimte, zowel herontwikkeling als nieuwbouw, gepland. © Copyright 2014 Dynamis

Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030 767 03 90 email: dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl

Bekijk alle Sprekende Cijfers rapportages op de website of neem contact op met een van de Dynamis partners

Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 6411 GW Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)

Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77 Info@molenbeek.nl www.molenbeek.nl

Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 6814 DA Arnhem t 026 355 21 00 f 026 355 21 01 arnhem@s-t.nl www.stmakelaars.nl

Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 email: info@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl

Ooms.com Maaskade 113-115 3071 NJ Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89 info@ooms.com www.ooms.com

Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22 6511 TJ Nijmegen t 024 365 10 10 f 024 365 10 20 nijmegen@s-t.nl www.stmakelaars.nl

HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D 5211 CK ’s-Hertogenbosch t 0738 00 00 08 f 0738 00 00 09 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl

Rodenburg Makelaars Paslaan 19 7311 AL Apeldoorn t 055 5 268 268 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl (ook in Zwolle)

Van der Sande VanOpstal Makelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 53 f 076 520 02 96 info@vandersande.nl www.vandersande.nl

Kuijs Reinder Kakes Westzijde 340 1506 GK Zaandam t 75 612 64 00 zaandam@krk.nl www.krk.nl

Snelder Zijlstra Makelaars Hoedemakerplein 1 7511 JR Enschede t 053 485 22 22 f 053 485 22 50 enschede@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl

Verschuuren en Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 5611 ZT Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu

Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24-26 9401 KX Assen t 0592 33 84 20 f 0592 33 84 14 bedrijfsmakelaars@lamberink.nl www.lamberink.nl