Snelder Zijlstra Taxatiecongres
Welkom
Programma •
Welkomstwoord – Tjeerd van der Veen – Directeur Snelder Zijlstra
•
Sprekers – Frank Verwoerd - Research Manager, Dynamis • Duurzame Vastgoedmarkt in internationaal perspectief. – Bert Deen - Senior Taxateur, Dynamis Taxaties Nederland • Vertaalslag duurzaamheid naar marktwaarde. – Olaf Rutten - Transitieleider, ABN AMRO Bank • Duurzaamheid bij Vastgoedfinanciering.
•
Borrel
Duurzaamheid in internationaal perspectief Frank Verwoerd – Research Manager, Dynamis
De waarde van duurzaamheid • Wat verstaan we onder duurzaamheid? • Wat is er internationaal bekend over duurzaamheid in relatie tot de waarde van het vastgoed?
• Wat betekent dit voor het Nederlandse vastgoed?
Duurzaamheid in internationaal perspectief Snelder Zijlstra 25 oktober 2016
Woningmarktontwikkeling Aedes vereniging van woningcorporaties
(Energetische) duurzaamheid ‘The Vicious Circle of Blame’ wordt langzaam doorbroken
Bron: Cadman, RICS Duurzaamheid in internationaal perspectief Snelder Zijlstra 25 oktober 2016
(Energetische) duurzaamheid ‘The Vicious Circle of Blame’ wordt langzaam doorbroken
Bron: Cadman, RICS Duurzaamheid in internationaal perspectief Snelder Zijlstra 25 oktober 2016
Waardering van duurzaamheid in internationaal perspectief
Duurzaamheid in internationaal perspectief Snelder Zijlstra 25 oktober 2016
Waardering van duurzaamheid in internationaal perspectief
Duurzaamheid in internationaal perspectief Snelder Zijlstra 25 oktober 2016
Waardering van duurzaamheid in internationaal perspectief Auteur Sven de Bondt & Joël Gorselé (2011)
Land
Certificering
België
Energieverbruik
G. Newell, MacFarlane J. , Kok N. (2011)
Australië
NABERS
G. Newell, MacFarlane J. , Kok N. (2011)
Australië
Green Star
11,7%
P. Eichholtz et al (2010)
VS
LEED
11,1%
P. Eichholtz et al (2010)
VS
Energy Star
F. Fuerst & McAllister P. (2011)
VS
LEED/Energy Star
Duurzaamheid in internationaal perspectief Snelder Zijlstra 25 oktober 2016
Marktwaarde effect 12,6% 1,9% t/m 8,7%
13% 25%/26%
Waardering van duurzaamheid in internationaal perspectief Consensus in onderzoek over:
• • • • • •
Positief effect op de huurstromen Hogere bezettingsgraad Lagere exploitatie/onderhoudskosten Lagere mutatiegraad Lagere exit-yield Incentives
• Grootte van het effect verschillen sterk per regio, kantorenlocatie en certificering Duurzaamheid in internationaal perspectief Snelder Zijlstra 25 oktober 2016
Wat betekent dit voor Nederland? Duurzaam vastgoed zal ook in Nederland een hogere waarde kennen. Sterk afhankelijk van de lokale vraag en aanbod
Eerste Nederlandse ‘evidence’ wijst dit ook uit: Kantoren met een energielabel van D of slechter kennen een 6,5% lagere huur (Kok & Jennen, 2012)
Duurzaamheid in internationaal perspectief Snelder Zijlstra 25 oktober 2016
Effect in Nederland: 2015 300
Huur per m ²
250
200
150
100
50 0,5 A+
A
1B
C
1,5
D
2E
F
2,5
G
Ener gielabel
Kantooraanbod
Lineair (Kantooraanbod)
Duurzaamheid in internationaal perspectief Snelder Zijlstra 25 oktober 2016
3
Ook uit de opnamecijfers uit 2015 bevestigen de toegevoegde waarde. 500
450 400
350
Marktratio: aanbod : opname
Aantal objecten
3:1 300 250
6:1 200
4:1
3,5:1
3,5:1
150
5,5:1
100
4,5:1
50
1,5:1 0 A+
A
B
C
Huidig aanbod
D
E
Transacties 2015
Duurzaamheid in internationaal perspectief Snelder Zijlstra 25 oktober 2016
F
G
Duurzaamheid van de locatie
800.000 700.000 600.000 500.000
in m²
• In 2015 een record aan transformaties: • 725.000 m² onttrokken van de kantorenmarkt
400.000 300.000 200.000
• Wat betekent dit voor de waardering?
100.000 0 2011
Wonen
Duurzaamheid in internationaal perspectief Snelder Zijlstra 25 oktober 2016
2012
2013
Hotel
2014
Multi
2015
Overig
Toekomst van duurzaamheid en waarderen? • Zal telkens belangrijker worden in de Nederlandse maatschappij • Meer vraag naar duurzame gebouwen • Verwachting is dat er ook vanuit wetgeving duurzaamheid in de gebouwde omgeving zal worden gestimuleerd • Voor een goede waardering van belang: • Goede registratie van gebouwen en gebouwkenmerken gekoppeld aan historische transactiegegevens
Duurzaamheid in internationaal perspectief Snelder Zijlstra 25 oktober 2016
Duurzaamheid is te taxeren! Bert Deen– Senior Taxateur, Dynamis Taxaties Nederland
Duurzaam Commercieel Vastgoed
Wat is duurzaamheid?
Temperantia!
Wat is een duurzaam gebouw?
Duurzaamheidseigenschappen • • • • • •
Gebruik van grond Ontwerp en uitvoering Bouwmaterialen en installatie Locatie en overwegingen bereikbaarheid Fiscale en wettelijk overwegingen Kwesties betreffende management en lease
Bron: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) augustus 2009
Ontwerp en uitvoering • • • • • •
Bouwkwaliteit en levenscyclus Efficiëntie van vloeroppervlakte Efficiëntie van hulpbronnen Flexibiliteit Aanpassingsvermogen Gezondheid en menselijke prestaties
Bron: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) augustus 2009
De rol van de taxateur
Werkwijze Dynamis Taxaties Nederland Verzamelen van informatie duurzame eigenschappen van het gebouw Beoordelen van de kwalitatieve en kwantitatieve duurzame eigenschappen van het gebouw Integratie van de duurzame eigenschappen in de marktwaarde Bewijs t.b.v. onderbouwing waardering aangaande duurzame eigenschappen van het gebouw
DTN gehanteerde parameters Netto Cash Flow
:
markthuur bezettingsgraad
mutatiegraad exploitatiekosten
incentives Restwaarde
:
hogere restwaarde
B erekening van de marktwaarde middels het Dis c ounted Cas hflow model
J aarlijks e huur: J aarlijks e huurs tijging E xploitatiekos ten jaar 1 J aarlijks e s tijging
€
€
100.000 1,50%
7,00%
1 2 ~ ~ 14 15
6,00%
Inflatie
2,00%
R es twaarde via E xit Yield
8,00%
15.000,00 2,00%
R endement
J aar
K os ten K oper
Huur
E xploitatiekos ten Res twaarde
Cas h F low € €
85.000 88.200
€ €
79.439 77.037
€ €
136.992 2.117.724
€ €
53.128 767.561
NCW
€
1.684.625
Marktwaarde k.k.
€
1.590.000
€ €
100.000 103.500
€ €
15.000 15.300
€ € €
156.396 161.869 167.535
€ €
19.404 19.792
€
Basis berekening
1.975.647
Cont. Waarde
B erekening van de marktwaarde middels het Dis c ounted Cas hflow model
J aarlijks e huur: J aarlijks e huurs tijging E xploitatiekos ten jaar 1 J aarlijks e s tijging
€
€
105.000 1,50%
7,00%
1 2 ~ ~ 14 15
6,00%
Inflatie
2,00%
R es twaarde via E xit Yield
8,00%
14.000,00 2,00%
R endement
J aar
K os ten K oper
Huur
E xploitatiekos ten Res twaarde
Cas h F low € €
91.000 94.395
€ €
85.047 82.448
€ €
146.105 2.225.920
€ €
56.662 806.776
NCW
€
1.786.783
Marktwaarde k.k.
€
1.690.000
€ €
105.000 108.675
€ €
14.000 14.280
€ € €
164.215 169.963 175.912
€ €
18.110 18.473
€
Verbeterde Cash Flow (5%)
2.074.430
Cont. Waarde
B erekening van de marktwaarde middels het Dis c ounted Cas hflow model
J aarlijks e huur: J aarlijks e huurs tijging
€
105.000 1,50%
E xploitatiekos ten jaar 1 J aarlijks e s tijging
€
14.000,00 2,00%
R endement
7,00%
J aar 1 2 ~ ~ 14 15
Huur
K os ten K oper
6,00%
Inflatie
2,00%
R es twaarde via E xit Yield
7,50%
E xploitatiekos ten Res twaarde
Cas h F low € €
91.000 94.395
€ €
85.047 82.448
€ €
146.105 2.364.215
€ €
56.662 856.900
NCW
€
1.836.908
Marktwaarde k.k.
€
1.730.000
€ €
105.000 108.675
€ €
14.000 14.280
€ € €
164.215 169.963 175.912
€ €
18.110 18.473
€
2.212.725
Hogere Restwaarde (< Exit Yield)
Cont. Waarde
DTN Green Valuation rapportage â&#x20AC;˘ Vanaf 1 januari 2016 hanteren de taxateurs van Dynamis het hoofdstuk duurzaamheid. Doordat in elk rapport het onderwerp ter sprake komt en wij tijdens onze taxatiemeetings het onderwerp iedere keer ter sprake brengen wordt er kennis overgedragen. Hierdoor zal een leercurve ontstaan, omdat de diverse partners hun vergaarde kennis en ervaringen delen.
Zo zien wij de toekomst!
Innovatief & Groen, groener, groenst! • Onze opdrachtgevers hebben focus op duurzaamheid • Onze opdrachtgevers zoeken aansluiting bij dienstverlenende partijen die duurzaamheid kunnen leveren • Stakeholders zien het belang van verduurzaming maar missen de financiële onderbouwing • The Missing Link is de taxateur
Duurzaamheid is te taxeren!
“Wij kunnen dat voor u verzorgen’’
Financing the future green building stock Olaf Rutten - Transitieleider, ABN AMRO Bank
Financing the future green building stock Real Estate Clients
Introductie
Real Estate Clients Uitstaande leningen € 10 mld. Asset classes: Offices Retail Residential Logistics Development and Investment Clients Vastgoed gereleateerd € 185 bn. (Hypoteken, bedrijfsvastgoed, publieke sector en Real Estate Clients)
Olaf Rutten – transitieleider +31 6 13 945 499 olaf.rutten@nl.abnamro.com
37
Inhoud
38
Waarom Duurzaam Vastgoed?
Omdat we het hebben afgesproken..
40
â&#x20AC;Śomdat 2050 is 2016 geworden..
41
..omdat het hoog op de publike agenda staatâ&#x20AC;Ś
42
â&#x20AC;Ś.omdat we al zoveel beter kunnenâ&#x20AC;Śnu al!
PARK 2020 Design for disassembly and well being
The Edge The world's most sustainable building
43
â&#x20AC;Śomdat 90% van de bestaande waarde opnieuw te gebruiken is..
44
Hoe pakken we dit aan?
46
…Wat is duurzaam vastgoed voor ABN AMRO..
Onder duurzaam commercieel vastgoed verstaat ABN AMRO vastgoed dat…: 1. voldoet danwel aanpasbaar is aan de huidige en toekomstige gebruikersvraag; 2. een efficiënt energieverbruik en lage CO2 uitstoot heeft; 3. anticipeert op maatschappelijke en technologische trends; …waardoor het vastgoed voor eigenaar, gebruiker en maatschappij toekomstbestendig blijft.
47
Inzicht in de portefeuille is cruciaalâ&#x20AC;Ś
Portfolio-analysis; # objects to energylabel and asset type
3.500
3.000
2.500
Transition to Sustainable Real Estate
Bedrijfsruimten
Overig
Kantoren
Winkels
Woningen
-
2.000
+
1.500
30% A labels
30 landmarks
1.000
300.000 m2 re-developed 500
phasing out 0
A
B
C
D
E
F
G Behind
Re-development & Energy efficiency Stayers
Green Landmarks Futureproof Leaders
48
â&#x20AC;Śduidelijke doelen stellen..
49
â&#x20AC;¦je uitspreken!
50
Wat doen we?
â&#x20AC;Ś.walk the talk..
ABN AMRO HQ The world's most sustainable building inuse
ABN AMRO office Alkmaar The first Energy and CO2 neutral bank office building in the Netherlands
52
..onze klanten faciliterenâ&#x20AC;Ś
53
…ABN AMRO Duurzame investerings Tool…
54
ABN AMRO Bank N.V: EUR 500m 0.625% 6yr Senior Unsecured Green Bond Distribution by Investor Type
Distribution by Investor “Greenness” 8%
4% Asset Manager
25%
Dark Green
Banks & PB
55% 16%
2016
Senior Unsecured Green Bond 0,625% May 2022
EUR 500 million Joint Bookrunner, Sole Arranger / Structurer
Insurance & Pf SSA
36%
Light Green
56% Mainstream
Key highlights Second green bond after the inaugural EUR 500m 5yr green bond in June last year Proceeds of this transaction are used to finance and refinance − Mortgage loans for new residential housing − Commercial real estate loans for the construction and financing of energy efficient buildings − GreenLoans for financing solar panels and other energy efficient improvements installed on residential housing − Energy Efficient renovations transformations with at least 30% CO2 reduction
Transaction details The final spread was ca. 2bps inside of ABN AMRO’s regular senior unsecured curve Order book was 4 times oversubscribed Bonds were allocated for 92% to green investors
55
…ABN AMRO en OVG slaan handen ineen voor duurzame kantoorgebouwen…
Bezoek onze website voor al onze klantverhalen: ABN AMRO Vastgoed
56
..En actieve dialoog met alle betrokken stakeholders.
57
Fiscaliteiten •
Duurzaam ondernemen levert belastingvoordeel op! – Energie-investeringsaftrek (58%), Milieu-investeringsaftrek (36%), Willekeurige afschrijving milieu-investeringen (75% vrije afschrijving) – Regeling Vermindering Verhuurdersheffing (RVV) voor maatschappelijk gewenste investeringen (van niet-woningen naar woningen): • € 10.000,- per huurwoning (in mindering op verschuldigde verhuurdersheffing) • minimale investeringskosten van € 25.000,- per huurwoning • maximaal 4 jaren
Fiscaliteiten •
Verbouwing naar 55 zelfstandige huurappartementen (sociale huur)
Geïnteresseerde kopers 1. Vastgoedfonds die geen andere(sociale) huurwoningen in eigendom heeft. 2. Investeerder die al (sociale) huurwoningen in eigendom heeft en jaarlijks ongeveer €200.000,aan verhuurderheffing verschuldigd is. Welke belegger zou voor dit project het meest interessante zijn?
Fiscaliteiten • • • • • •
KOPER 1) Jaar 2017 2018 2019 2020
Verschuldigde heffing € 32.500 € 32.500 € 32.500 € 32.500 € 130.000
Heffingsvermindering € 32.500 € 32.500 € 32.500 € 32.500 € 130.000
– Maximale heffingsvermindering € 10.000,-- per woning – Af: gerealiseerde heffingsvermindering – Niet benutte heffingsvermindering
te betalen €0 €0 €0 €0 €0 € 550.000 € 130.000-/€ 420.000
Fiscaliteiten • • • • • •
KOPER 2) Jaar 2017 2018 2019 2020
•
Verkoop aan koper 2: extra heffingsvermindering van € 420.000
Verschuldigde heffing € 232.500 (200+32,5) € 232.500 € 232.500 € 232.500 € 930.000
Heffingsvermindering € 232.500 € 232.500 € 85.000 € 0 € 550.000
te betalen €0 €0 € 147.500 € 232.500 € 380.000
Fiscaliteiten •
Zijn taxaties in duurzame panden nog wel objectief vast te stellen?
•
Niet elke koper heeft dezelfde voordelen.
•
Bij een investering waarbij de Vamil/MIA en EIA van toepassing zijn kan het fiscale voordeel oplopen tot ca. 30% van de waarde (mits koper wel voldoende winst heeft)
•
HOE GAAN WE HIERMEE OM??
Zijn er nog vragen?
Wat is duurzamer? Bedankt voor uw komst!