Sprekende cijfers kantorenmarkten derde kwartaal 2013 def docx

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Derde kwartaal Vastgoedconsultants en Makelaars

'13

Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Deze rapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten verschaft

In het aanbod is sprake van een groot aandeel structureel beschik-

u inzicht in de aanbod-, opname- en prijsontwikkelingen van de

baar vastgoed. Daarnaast kent het aanbod ook nieuwbouwobjecten

Nederlandse kantorenmarkten in het derde kwartaal van 2013.

die reeds zijn opgeleverd of binnen één jaar beschikbaar komen. Het

Daarnaast geeft Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars,

aandeel nieuwbouw bedraagt op 1 oktober jongstleden 3% van het

door middel van een numeriek overzicht alsmede een beschrij-

totale aanbod. Daarmee is het nieuwbouwpercentage gelijk aan drie

vend relaas, het marktsentiment van de kantorenmarkt duidelijk

maanden geleden. Hiervan bevindt het overgrote deel van het

weer. De kantorenmarkt is hedendaags te typeren als een

nieuwbouwsegment, 2% van het totale aanbod, in de vier grote

vervangingsmarkt waar de gebruiker de gelegenheid heeft om

steden.

kritisch te zijn op de huidige en eventuele toekomstige huisvesDe gemiddelde grootte van een beschikbaar kantoorpand bedraagt

tingslocatie.

1.951 vierkante meter. Dit is nagenoeg gelijk aan drie maanden

Meer kantoorruimte beschikbaar

geleden. De verdeling van het aanbod naar grootteklasse is op 1

Voor het derde kwartaal op rij is het aantal vierkante meters beschik-

oktober 2013 gelijk gebleven aan 1 juli. De meeste objecten worden

bare kantoorruimte toegenomen. De toename is op 1 oktober 2013

aangeboden met een metrage tussen de 500 en 1.000 vierkante

gematigd tot een stijging van 2% in een periode van drie maanden.

meter, namelijk 31%. Kantoorpanden met een grootte van 1.000 tot

Eerder dit jaar steeg het aanbod nog 8% en 4% per kwartaal.

2.000 vierkante meter worden met 24% iets minder aangeboden.

Daarmee komt het aanbodvolume aan het einde van het derde

Verder maakt de grootteklasse van 2.000 tot 5.000 vierkante meter

kwartaal uit op 7.047.000 vierkante meter kantoorruimte. In de

19% uit van het totale aanbod. De locaties met een aaneengesloten

vorige kwartaalrapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

metrage van meer dan 5.000 vierkante meter maken 8% deel uit

werd reeds een aanbodvolume van meer dan zeven miljoen

van het beschikbare kantooroppervlakte. Daarvan zijn op 1 oktober

verwacht. Dit volume komt tot stand door 3.612 aangeboden kan-

jongstleden 86 objecten beschikbaar met een grootte van 10.000

toorobjecten, hetgeen een toename van 41 panden in drie maanden

vierkante meter of meer. Deze grote objecten worden veelal in

betreft.

kleinere units beschikbaar gesteld voor meerdere huurders. De gemiddelde unitgrootte van een kantoorpand bedraagt circa 310

De vier grote steden, Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht,

vierkante meter. De grootteklasse van 250 tot 500 vierkante meter

nemen met 63% het grootste deel van het totale aanbod voor hun

neemt 18% van het totale aanbod voor zijn rekening. Hierin worden

rekening. Vergeleken met drie maanden geleden is dit met één pro-

verschillende beschikbare units op hetzelfde adres buiten beschou-

centpunt toegenomen. Hierbij wordt voor de grote steden een

wing gelaten.

ondergrens van 500 vierkante meter gehanteerd. In de overige twintig regio’s wordt een minimale grens van 250 vierkante meter

(Vervangings)vraag

aangehouden. Op 1 oktober 2013 bedraagt het aanbodvolume in

Het opnamevolume wordt met name bepaald door organisaties die

deze overige regio’s 2.617.300 vierkante meter, dit bedraagt 37%

hun huidige kantorenlocatie vervangen, dit staat bekend als de

van het totale beschikbare metrage.

‘vervangingsvraag’. Hierbij gaan organisaties op zoek naar onder andere locaties met een hoger kwaliteitsniveau, die het nieuwe

Aanbod en opname per jaar

Opname per kwartaal 2007 - 2013 m2

8.000

700.000 650.000

7.000

600.000 550.000

6.000

Zuid Noord Oost Randstad

500.000 450.000

5.000

x 1.000 m2

400.000

4.000

350.000

Aanbod 3.000 Opname

300.000 250.000 200.000

2.000

150.000 100.000

1.000

50.000

0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013*

* Opname 2013: Geëxtrapoleerd uit de eerste drie kwartalen van 2013, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.

0

kw1 kw2 kw3 kw4 2007 2007 2007 2007

kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013

Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Tophuren en mediane transactieprijzen in € per m2 per jaar

450 400 350 300 250 200 150 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

150

140

130

Tophuur Mediane transactieprijs

120 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

werken faciliteren, met betere huurcondities en/of lagere huisves-

dergelijke grootte. Overeenkomstig met het aanbod worden

tingskosten. Hedendaags wordt de markt getypeerd door kantoor-

de meeste objecten verhuurd met een metrage tussen de 500 en

gebruikers die gebruik maken van de gebrekkige marktomstandig-

1.000 vierkante meter, te weten 40%. Vervolgens is de vraag

heden. De huidige huurdersmarkt biedt deze kantoorgebruikers

naar kantoorruimte met een metrage van 250 tot 500 vier-

immers de gelegenheid om aan de hand van huurvoorstellen voor

kante meter 28%. Vanaf een kantooroppervlakte van 1.000

alternatieve locaties met hun eigen verhuurder in (her)onderhande-

vierkante meter wordt aanzienlijk minder opgenomen, tot

ling te treden. Als gevolg hiervan oogt het aantal ‘zoekers’ naar

2.000 vierkante meter 17% en van een oppervlakte van 2.000

kantoorruimte vermoedelijk groter dan deze daadwerkelijk is.

tot 5.000 vierkante meter 9%.

Desondanks biedt dit de verhuurder, door middel van aantrekkelijke huurvoorstellen, wel de mogelijkheid tot het aantrekken van huur-

In de vier grote steden is de vraag naar kantoorruimte, met 60%

ders. Het transactievolume in het derde kwartaal van 2013 onder-

van het totale opnamevolume, nog altijd het grootst. Niet alleen de

schrijft dit. In de voorbije drie maanden is 185.700 vierkante meter

vraag naar kantoorruimte in de vier grote steden is groot, maar ook

kantoorruimte opgenomen, daarmee is sprake van een toename

de vraag naar nieuwbouwobjecten. In het afgelopen kwartaal is

van 15% op jaarbasis. Hieraan liggen enkele grote transacties in het

11% van het totale opnamevolume een nieuwbouwobject.

derde kwartaal van 2013 ten grondslag, alsmede het uitblijven van kantooropnames groter dan 5.000 vierkante meter in dezelfde

Huurprijzen en incentives

periode vorig jaar.

Door het uitblijven van ‘nieuwe’ vraag op de kantorenmarkt, met uitzondering van de vraag van startende ondernemingen zoals

In het derde kwartaal is het totale opnamevolume tot stand

zzp’ers, houdt de druk op de huurprijzen aan en blijven incentives

gekomen door 143 transacties. Een jaar geleden werd het transac-

gehandhaafd. De hoogst bekend gemaakte gerealiseerde huurprijs is

tievolume nog bepaald door 181 opnames. Door een hoger

€ 230,- per vierkante meter. De mediane prijs die in het derde kwar-

opnamevolume en een lager aantal transacties in het derde kwar-

taal voor een vierkante meter kantoorruimte is betaald bedraagt

taal is, in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar, de

€ 120,-. Daarmee is de mediane huurprijs gelijk aan vorig kwartaal.

gemiddelde transactiegrootte toegenomen van 891 vierkante

In de voorbije tien jaar waarin Dynamis de huurprijzen bijhoudt, is de

meter tot 1.299 vierkante meter in 2013. Dit is te wijten aan een

mediane huurprijs nog niet eerder zo laag geweest als het afgelopen

stijging in het aantal transacties met een aaneengesloten metrage

half jaar. Inmiddels zijn incentives niet meer weg te denken uit

van meer dan 5.000 vierkante meter. Van het totaal aantal trans-

de onderhandelingen tussen huurder en verhuurder. Echter deze

acties in het afgelopen kwartaal is 5% een kantooropname van

incentives zijn nog altijd te weinig transparant naar de markt.

Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Aanbod derde kwartaal 2013 naar

Opname derde kwartaal 2013 naar

Opname derde kwartaal 2013 naar

grootteklasse in m² naar aantallen objecten

grootteklasse in m² naar aantallen objecten

prijsklasse in € naar aantallen objecten

5.000 tot 10.000 4% 2.000 tot 5.000 9%

> 10.000 1%

5.000 tot 10.000 6%

180 tot 200 4%

> 10.000 2% 250 tot 500 18%

250 tot 500 28%

160 tot 180 4%

> 200 4% < 100 22%

140 tot 160 7%

2.000 tot 5.000 19%

1.000 tot 2.000 18%

1.000 tot 2.000 24%

500 tot 1.000 31%

120 tot 140 33%

100 tot 120 26%

500 tot 1.000 40%

In de kantorenmarkt is een duidelijke tweedeling merkbaar in huur-

hoog aandeel van 13% in het totaal aantal verhuurde vierkante

prijzen voor enerzijds verouderd vastgoed en anderzijds voor

meters kantoorruimte. De overige branches noteren een aandeel

kwalitatief hoogwaardige objecten. Overeenkomstig met de sub-

variërend van 0% tot 10%.

stantiële vraag naar nieuwbouwobjecten blijven de huurprijzen voor deze panden naar verwachting op niveau. De huurprijzen van

Opname kleine metrages

het langdurig beschikbare aanbod is in de afgelopen periode verder

Bovengenoemde cijfers zijn gebaseerd op kantoortransacties met

gedaald en ondervinden nog altijd de druk van de huidige

een minimale metrage van 500 vierkante meter voor de vier grote

marktomstandigheden. Door onder andere het verstrekken van

steden alsmede de ondergrens van 250 vierkante meter voor de

incentives blijft de mediane huurprijs naar verwachting op niveau.

overige regio’s. Dynamis verschaft daarnaast, als de nummer één makelaar van Nederland in kleine metrages, tevens inzicht in de

Branches

kantooropnames met betrekking tot de kleinere oppervlaktes.

Het opnameniveau wordt bepaald door organisaties die actief zijn

Hierbij geldt een minimale metrage van 250 vierkante meter in de

in verschillende branches. Conform de Standaard Bedrijfsindeling

steden Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Voor de

(SBI) van het CBS zijn de gebruikerstransacties ingedeeld naar

overige regio’s worden alle transacties onder de 250 vierkante

één van de negentien vastgestelde branches. Hierdoor zijn de

meter in de analyse meegenomen. Uit dit onderzoek blijkt dat in

gebruikers op de kantorenmarkt inzichtelijk gemaakt. De huidige

het derde kwartaal 122 transacties in het kleine segment hebben

markt is van invloed op de huisvestingsbehoefte van deze gebrui-

plaatsgevonden. Dit is 46% van het totaal aantal transacties (265

kers. Door de toenemende vraag naar ICT en telecom diensten

opnames) die zijn geregistreerd in de afgelopen drie maanden. De

groeit het aantal bedrijven in deze branche alsmede de vraag

meeste transacties werden gerealiseerd in Zwolle, Breda en

naar kantoorruimte gestaag. Van het totale opnamevolume

Amsterdam, respectievelijk vijftien, veertien en twaalf transacties.

wordt 15% in gebruik genomen door een bedrijf afkomstig uit de

Ook in de kleinere kantoormetrages is de branche ‘ICT en telecom’

branche ‘ICT en telecom’. Verder blijven de rechtskundige dienst-

verantwoordelijk voor een groot aandeel in het opnamevolume.

verleners, accountants, belastingadviseurs en holdings een

Echter de branche ‘Marketing, communicatie en media’ neemt

belangrijke branche voor de kantorenmarkt. In het derde kwar-

hier ook een groot aandeel in. Deze branches hebben van het

taal van 2013 nam deze branche 9% op van het totale transac-

totaal verhuurde vloeroppervlak ieder 12% opgenomen.

tievolume. Vergeleken met dezelfde periode vorig jaar waren

Daarentegen hebben meer verschillende bedrijven uit de ‘ICT en

deze twee branches verantwoordelijk voor het grootste aandeel

telecom’ kantoorruimte gehuurd, namelijk vijftien objecten,

in het totale opnamevolume. Door één grote kantooropname in

dan de branche ‘Marketing, communicatie en media’ met elf

de branche ‘Onderwijs’ vertoont deze branche een incidenteel

transacties.

Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Opname naar branche 100%

Belangen- en ideële organisaties Cultuur, sport en recreatie

90%

Gezondheids- en welzijnszorg Onderwijs

80%

Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Verhuur van roerende goederen

70%

Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed

60%

Financiële instellingen

50%

ICT en telecom Logies-, maaltijd- en drankverstrekking

40%

Vervoer en opslag Groot- en detailhandel

30%

Bouw en vastgoed Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering

20%

Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht Industrie

10% 0%

Marketing, communicatie en media Overige zakelijke dienstverlening

2012 kw1

2012 kw2

2012 kw3

2012 kw4

2013 kw1

2013 kw2

2013 kw3

De ‘nieuwe’ kantoorbehoefte

die hun vervangingsvraag vervullen. Dit is de ‘nieuwe’ kantoorbe-

De gevolgen van de krimpende economie zijn onmiskenbaar van

hoefte die de huidige gebruikers willen vervullen. Echter is daar-

invloed op de Nederlandse kantorenmarkt. Naar verwachting

mee geen sprake van effectieve kantoorvraag. Dynamis verwacht

krimpt de economie in 2013 met 1,25%, terwijl voor volgend jaar

hierdoor dat het aanbod in de komende periode verder toeneemt,

een lichte groei van 0,5% wordt voorspeld. Op het moment van

hoewel de stijging van het aanbod wordt beperkt door het slopen

schrijven zijn volgens het CBS dit jaar ruim 8.500 bedrijven failliet

van kantoorpanden en het transformeren hiervan. Verder blijft het

verklaard, dit is ruim 13% meer dan in 2012. Mede hierdoor

opnameniveau afhankelijk van de gebruikers die hun vervangings-

neemt het aantal banen af en vertoont de werkeloosheid nog

vraag vervullen. Het doorgaans hogere transactievolume in het

steeds een stijgende trend. Dit draagt bij aan een dalende kantoor-

vierde kwartaal kan bepalend zijn voor het beeld van de kantoren-

behoefte in Nederland.

markt in heel 2013.

De kantorenmarkt wordt zoals eerder gezegd bepaald door de

Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport

jarenlange vervangingsvraag van organisaties. De markt heeft

welke is te downloaden op de site:

reeds te maken gehad met het inkrimpen van de huisvesting, dit is terug te zien in de stijging van het aanbod en het dalende opna-

www.sprekendecijfers.nl

mevolume sinds 2008. Daarnaast is nog sprake van zogenaamd ‘verborgen aanbod’. Dit is aanbod dat niet actief op de markt

© Copyright 2013

wordt aangeboden, maar dat er feitelijk wel is. Dit heeft te maken

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden

met het feit dat diverse organisaties nog altijd in een groter pand

gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm

gehuisvest zijn dan waar zij behoefte aan hebben. Veelal hebben

openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van

deze organisaties te kampen met langdurige huurcontracten die

de eigenaar Dynamis B.V.

niet zondermeer tussentijds aangepast kunnen worden. Met name de kleine ondernemingen dragen nog positief bij aan de effectieve kantooropname. De grote transacties zijn doorgaans de gebruikers

Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht

t 030 767 03 90 dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl

Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)

Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t 059 233 84 20 f 059 233 84 14 bedrijfsmakelaars@lamberink.nl www.lamberink.nl

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t 053 485 22 44 f 053 485 22 04 bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl

Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t 038 4 224 225 f 038 4 222 300 bog@bramer.biz www.bramer.biz

Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77 info@molenbeek.nl www.molenbeek.nl

Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t 024 365 10 10 f 024 365 10 20 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem)

Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 bog@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl

Ooms.com Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89 bog@ooms.com www.ooms.com (ook in Dordrecht)

Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 54 f 076 513 93 40 bog@vandersande.nl www.vandersande.nl

HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus 2073 5202 CB 's-Hertogenbosch t 073 80 000 08 f 073 80 000 09 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl

Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t 055 5 268 268 f 055 5 788 295 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl (ook in Deventer)

Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu