Sprekende Cijfers Kantorenmarkt Q2 2012

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Tweede kwartaal Vastgoedconsultants en Makelaars

verder u

'12

Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

In het tweede kwartaal van 2012 blijft, zoals verwacht, herstel

Het nieuwbouwpercentage van het totale aanbod is verder afge-

van de kantorenmarkt uit. Na de opleving van het transactievo-

nomen, van 5% in het eerste kwartaal van 2012, tot iets meer

lume in het eerste kwartaal van 2012, komt in het tweede kwar-

dan 4% in het tweede kwartaal. In de Dynamis regio’s is het

taal het transactievolume uit op 225.000 vierkante meter. Het

totaal aantal aangeboden nieuwbouw kantoorobjecten 76. Op

aanbodcijfer stabiliseert zich op het hoge niveau van 6,5 mil-

1 juli 2012 bedraagt het totale nieuwbouwmetrage 277.000

joen vierkante meter. In onderstaande analyse wordt nader

vierkante meter. Drie maanden geleden was het aantal aange-

ingegaan op de kantorenmarktontwikkelingen binnen de 24

boden nieuwbouw kantoorobjecten 78, met een totaal metrage

Dynamis regio’s in het tweede kwartaal van 2012.

van 310.103 vierkante meter. Het percentage nieuwbouw in het totale aanbod betreft kantoorpanden die nog niet eerder zijn

6,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte in aanbod

verhuurd en die binnen een jaar op de markt beschikbaar komen.

Op 1 juli 2012 wordt binnen de 24 Dynamis regio’s in totaal

komt is buiten beschouwing gelaten.

Nieuwbouw in aanbod dat na een jaar op de markt beschikbaar

6.504.768 vierkante meter kantoorruimte aangeboden, nagenoeg hetzelfde niveau als drie maanden geleden. In het

Herstel blijf uit: transactievolume -20%

afgelopen kwartaal noteren dertien regio’s een stijging in het

In het tweede kwartaal van 2012 is 225.051 vierkante meter kan-

aanbod. De regio die de sterkste stijging in het aanbod vertoont

toorruimte opgenomen binnen de Dynamis regio’s. Daarmee is

is Almere met een totaal aanbod van 242.000 vierkante meter. In

sprake van een daling van 20% ten opzichte van dezelfde periode

het eerste kwartaal van 2012 vertoonde regio Zwolle nog de

een jaar geleden, toen in vergelijking 281.765 vierkante meter van

sterkste stijging in het aanbod. In het tweede kwartaal is het

gebruiker wisselde. In het eerste kwartaal van 2012 steeg het

aanbod in de regio Zwolle het sterkst gedaald tot een totaal van

transactievolume aanzienlijk naar 277.578 vierkante meter. Na het

152.000 vierkante meter.

tweede kwartaal van dit jaar is er nog geen sprake van herstel op de Nederlandse kantorenmarkt. Ondanks de totale opnamedaling

Het aantal aangeboden kantoorobjecten is in het tweede kwar-

in de Dynamis regio’s is niet in alle regio’s sprake van een daling.

taal van 2012 gedaald met 3% tot 3.308 objecten. Daarbij wordt een ondergrens gehanteerd van 500 vierkante meter in de grote

In negen van de 24 regio’s is meer kantoorruimte opgenomen dan

steden en 250 vierkante meter in de overige Dynamis regio’s. De

in het tweede kwartaal een jaar eerder, te weten Amsterdam,

verdeling van het aanbod naar grootte vertoont dit kwartaal

Arnhem, Den Bosch, Den Haag, Drechtsteden, Enschede,

hetzelfde beeld als voorgaand kwartaal. Meer dan de helft,

Groningen, Hengelo en Tilburg. Vier regio’s noteren in het tweede

(1.655)

van het aantal aangeboden objecten noteert een

kwartaal van 2012 geen opname boven de 250 vierkante meter, te

metrage beneden de 1.000 vierkante meter. Hiervan worden

weten Heerlen, Assen, Leeuwarden en Sittard. Dynamis ziet in

1.020 objecten aangeboden in de grootteklasse 500 vierkante

deze vier regio’s het belang van transacties met een klein metrage

meter tot 1.000 vierkante meter. Boven de 10.000 vierkante

(< 250 vierkante meter) verder toenemen. In de overige regio’s was

meter worden er op 1 juli 2012 80 kantoorobjecten aangeboden.

afgelopen kwartaal sprake van een opnamedaling.

Aanbod en opname per jaar

Opname per kwartaal 2006 - 2012 m2

700.000

7.000

650.000

Zuid Noord Oost Randstad

600.000

6.000

550.000

5.000

500.000

x 1.000 m2

450.000

4.000

400.000 350.000

3.000

300.000 250.000

2.000

200.000 150.000

1.000

0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Opname

100.000

Aanbod

50.000

2012*

0

* Opname 2012: Geëxtrapoleerd uit de eerste twee kwartalen van 2012, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.

t terug

kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007

verder u

kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw1 kw2 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2012 2012

Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Tophuren en mediane transactieprijzen in € per m2 per jaar 450 400 350 300 250 200 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

150

140

130

120 2003

Tophuur Mediane transactieprijs

In de vier grote steden vertoont de regio Amsterdam (80.843 vier-

een metrage van meer dan 5.000 vierkante meter.

kante meter) en regio Den Haag (29.568 vierkante meter) een opnamestijging, Rotterdam en Utrecht noteren een opnamedaling

De ratio tussen de verwachte opname in heel 2012 en het aanbod

tot respectievelijk 20.479 en 16.267 vierkante meter. Amsterdam

aan het einde van het tweede kwartaal, de zogenaamde kantoren-

draagt voor 36% bij aan het totale transactievolume en is daarmee

marktratio, bedraagt 15%. De verhouding tussen de opname en

een belangrijke regio voor de Nederlandse kantorenmarkt. Meer

het aanbod in Nederland is met deze 15% gelijk aan de ratio

dan 65% van het totale transactievolume vindt plaats in de vier

in 2011.

grote steden van Nederland.

Huurprijs onder invloed van flexibele vraag In het afgelopen kwartaal werden in totaal 171 transacties geregis-

Van het totaal aantal geregistreerde transacties is van 44 transac-

treerd in de 24 Dynamis regio’s met een metrage boven de 500

ties een vierkante meter prijs bekend. In veel gevallen wordt de

vierkante meter in de vier grote steden en boven de 250 vierkante

jaarhuurprijs bekend gemaakt, waarbij vaak niet inzichtelijk is

meter in de overige regio’s. Het gemiddelde transactievolume is

welke kosten hierin zijn verdisconteerd. Hierdoor kunnen deze

gedaald naar 1.316 vierkante meter. Dit is verklaarbaar door een

jaarhuren niet zonder meer worden omgerekend naar een huur-

toename in het aantal transacties met een klein metrage. In het

prijs per vierkante meter en in deze rapportage worden opgeno-

afgelopen kwartaal heeft slechts één transactie plaats gevonden

men. In de analyse van de ontwikkeling van huurprijzen binnen de

boven de 10.000 vierkante meter. Van het totaal aantal transacties

24 Dynamis regio’s zijn toegekende incentives niet inzichtelijk.

noteert 62% een metrage onder de 1.000 vierkante meter. Slechts

Daarnaast wordt niet voor elke transactie de gerealiseerde huur-

3,5% van de transacties in het tweede kwartaal van 2012 noteert

prijs bekend gemaakt.

Aanbod tweede kwartaal 2012 naar

Opname tweede kwartaal 2012 naar

Opname tweede kwartaal 2012 naar

grootteklasse in m² naar aantallen objecten

grootteklasse in m² naar aantallen objecten

prijsklasse in € naar aantallen objecten

5.000 tot 10.000 > 10.000 3% 6%

5.000 tot 10.000 > 10.000 0% 3%

250 tot 500 17%

2.000 tot 5.000 12%

2.000 tot 5.000 18%

250 tot 500 29%

< 100 23%

100 tot 120 18%

500 tot 1.000 31% 500 tot 1.000 33%

160 tot 180 4%

> 200 5%

140 tot 160 11%

1.000 tot 2.000 23%

1.000 tot 2.000 23%

180 tot 200 5%

t terug

verder u

120 tot 140 34%

Kantorenmarkten

Sprekende Cijfers

Opname naar branche 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw1 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2012 Zakelijke Dienstverlening excl. Automatisering

kw2 2012

Diversen

Overheid

Detailhandel

Onderwijs

Bouw en Industrie

Ideële en belangenorganisaties Groothandel

Banken / financiële instellingen Automatisering

Gezondheids- en welzijnszorg

De gerealiseerde mediane transactieprijs in het tweede kwartaal

men. De opname door de branche automatisering bedraagt 11%

van 2012 bedraagt € 125,- per vierkante meter per jaar. De trans-

en de gezondheids- en welzijnszorg 9%. Een relatief groot aandeel,

actieprijs is daarmee gelijk aan de mediane transactieprijs van het

met 20%, in het totale opnamecijfer is opgenomen door diversen

eerste kwartaal van 2012. In dezelfde periode een jaar geleden

branches die in deze analyse niet nader zijn gespecificeerd.

bedroeg de mediane transactieprijs € 130,- per vierkante meter per jaar. Tien transacties noteren een transactieprijs beneden de

Vraag naar kleinere metrages neemt toe

€ 100,- per vierkante meter per jaar. In slechts twee gevallen

Het positieve eerste kwartaal heeft zich niet doorgezet in het

noteert de transactieprijs meer dan € 200,- per vierkante meter

tweede kwartaal van 2012. Grote transacties zijn uitgebleven en

per jaar. De hoogst bekende huurprijs, met € 235,- per vierkante

het aantal kleinere transacties is toegenomen. Dit resulteert in een

meter per jaar, is aanzienlijk lager dan in het tweede kwartaal van

lager gemiddeld transactievolume. De vier grote steden blijven

2011 toen de hoogst genoteerde huurprijs nog € 283,- was.

nog steeds voor het grootste deel verantwoordelijk voor de bewe-

Dit kwartaal heeft de transactie met de hoogst genoteerde

ging in de Nederlandse kantorenmarkt. De stijgende vraag naar

transactieprijs wederom plaatsgevonden in Amsterdam.

meer flexibiliteit heeft zich zichtbaar vertaald in de kantorenmarkt. De looptijd van huurcontracten wordt steeds korter en de

Branches

gemiddelde transactiegrootte daalt. Dynamis verwacht dat de

Op basis van de geregistreerde transacties in het tweede kwartaal

kantorenmarkt in de toekomst verder aan de vraag naar flexibili-

van 2012 is de huurder in 38% van de gevallen een zakelijke

teit zal voldoen. In de 24 Dynamis regio’s is de onderkant van de

dienstverlener. Ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar is de

kantorenmarkt met de kleinere metrages daarmee van groter

opname door zakelijke dienstverleners (58%) aanzienlijk afgeno-

belang geworden.

t terug

verder u

Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht

t +31 (0)30 767 03 90 f +31 (0)30 767 03 91 dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl

Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t +31 (0)45 5 743 233 f +31 (0)45 5 600 909 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)

Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t +31 (0)38 4 224 225 f +31 (0)38 4 222 300 info@bramer.biz www.bramer.biz

Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t +31 (0)70 3 420 101 f +31 (0)70 3 656 823 bog@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl

HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus 2073 5202 CB 's-Hertogenbosch t +31 (0)73 8 000 008 f +31 (0)73 8 000 009 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl

Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t +31 (0)592 338 410 f +31 (0)592 338 414 assen@lamberink.nl www.lamberink.nl

Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 Postbus 19257 3501 DG Utrecht T 030 256 88 11 F 030 256 88 77 taxaties@molenbeek.nl www.molenbeek.nl

Ooms.com Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t +31 (0)10 4 248 888 f +31 (0)10 4 248 889 info@ooms.com www.ooms.com (ook in Dordrecht)

Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t +31 (0)55 5 268 268 f +31 (0)55 5 788 295 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl (ook in Deventer)

t terug

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t +31 (0)53 4 852 244 f +31 (0)53 4 852 204 bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl

Strijbosch Thunnissen Makelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t +31 (0)24 3 651 010 f +31 (0)24 3 651 050 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem)

Van der Sande Makelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t +31 (0)76 5 147 454 f +31 (0)76 5 139 340 info@vandersande.nl www.vandersande.nl

Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t +31 (0)40 2 111 112 f +31 (0)40 2 350 505 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu