RED in Brief – forår 2022

Page 1

RED

IN BRIEF

02 | FORÅR 2022

Krig og inflation forstærker en række af de usikkerheder, som prægede det danske ejendomsmarked allerede inden krigen brød ud. Nicholas Thurø, Managing Partner Cushman & Wakefield | RED

STIGENDE PRISER, RENTER OG INFLATION

|2

BILLIGERE BOLIGER I KØBENHAVN

|8


ANALYSE

HVORDAN PÅVIRKER USIKKERHEDERNE DET DANSKE EJENDOMSMARKED? I den seneste tid har det danske ejendomsmarked været præget af en række usikkerheder som følge af stigninger i både byggepriser, energipriser, inflation og renter, og i februar blev usikkerhederne flere, da krigen i Ukraine brød ud. Mange investorer stiller derfor nu spørgsmål til, hvordan usikkerhederne vil påvirke ejendomsmarkedet. I de sidste 10 år har verdensøkonomien oplevet en række geo-­ politiske kriser og konflikter (eksempelvis eurokrisen i Grækenland, handelskrigen mellem Kina og USA samt Brexit), hvor ejendoms­ markedet mod forventningerne har vist sig at være resistent, idet markedet kun i mindre grad og i korte perioder blev påvirket af den uro, som disse kriser skabte. Derfor vil krigen i Ukraine (som er en intern krig mellem to ”mindre” økonomier) som udgangspunkt ikke forventes at påvirke det danske ejendoms­marked. Når der alligevel er grund til ekstra opmærksomhed i dagens marked, skyldes det, at krig og inflation forstærker en række af de usikker­heder, som prægede ejendomsmarkedet allerede inden krigen brød ud.

2 | RED in Brief


STIGENDE ENERGIPRISER

STIGENDE BYGGEPRISER

De stigende energipriser bidrager både til, at inflationen stiger, men også til opadgående priser på en række bygge­ materialer, idet det kræver et stort energiforbrug at produ­ cere mursten, tegl, beton, isolering, gips m.v. Dette betyder, at mens de stigende byggepriser i første omgang primært var drevet af en forsynings­mangel, bliver de nu også drevet af højere produktions­omkostninger.

Allerede inden krigen brød ud oplevede byggebranchen længere leveringstider og stigende priser, hvilket var drevet af en forsyningsmangel som følge af en høj bygge­aktivitet og et begrænset udbud af en række byggematerialer. Krigen i Ukraine og sanktionerne mod Rusland har bidraget til yderligere prisstigninger på en række råvarer, hvilket øger usikkerhederne om de faktiske byggepriser og -tider. ”Som konsekvens af de stigende byggepriser forventer jeg, at en række byggeprojekter vil blive sat på hold i den nærmeste fremtid. Dette gælder særligt for byggeprojekter i landets mindre byer, idet det bliver sværere at få fornuftig økonomi i et projekt med en salgsværdi på 22.000-25.000 kr. pr. m2.” udtaler Nicholas Thurø, Managing Partner hos Cushman & Wakefield | RED.

STIGENDE INFLATION Som udgangspunkt er en stigende inflation godt for ejen­ domsejere, idet lejeindtægterne sædvanligvis reguleres med stig­ningen i nettoprisindekset (inflationen). Den optimale situation for ejendomsejerne er derfor en høj inflation og fortsat lave renter. Dette er dog under forudsætning af, at stigningen i inflationen kan væltes over på lejerne, hvilket kræver, at lejerne kan og vil betale mere i leje end de gør i dagens marked. For at lejerne (værende virksomheder eller privatpersoner) er villige til at betale en højere leje kræver det, at virksomhedernes produkter også stiger i salgsværdi, og at privatpersoners reallønninger stiger. Den stigende inflation kan derfor potentielt medføre en løn-pris-spiral, som ultimativt kan resultere i en recession. Dette vil være særdeles kritisk for ejendoms­markedet, idet en recession vil medføre, at lejerefter­spørgslen falder, hvilket igen vil medføre et nedadgående pres på lejeniveauet, og at lejeindtægterne derfor ikke øges som følge af den høje inflation.

STIGENDE RENTER Modsat inflationen vil stigende renter isoleret set være negativt for ejendomsmarkedet. Dette skyldes, at en sti­ gende rente alt andet lige vil reducere afkastet på investo­ rernes egen­kapital i en ejendomsinvestering. Samtidig vil en stigende rente gøre det mere attraktivt at investere i andre aktivklasser end fast ejendom, som eksempelvis realkre­ ditobligationer, der er væsentligt mere likvide, og hvor en rente på 3,00% nu er en realitet. Nicholas Thurø påpeger dog, at vi ikke er ude i en alt-eller-­ intet situation. ”De største investorer på det danske marked skal både have penge allokeret i ejendomme og obliga­tioner, så i praksis vil den stigende rente ikke medføre, at aktiviteten bremser helt op, men når alternativinvesteringerne giver et højere afkast, kan det medføre en ændring i fordelingen af kapitalen og ikke mindst medføre et opadgående pres på afkastkravet til ejendomme. På den korte bane forventer vi dog ikke, at det vil være investorernes overvejelser om allo­ kering af deres kapital, som vil udfordre ejendomsmarkedet, men derimod hvordan den højere rente påvirker nøgletallene.”

Fortsættes ...


SCENARIEANALYSE For at belyse effekten af usikkerhederne, har RED udarbejdet en scenarieanalyse, som viser, hvordan en række nøgletal for ejendomsinvesteringer vil blive påvir­ ket af en stigende inflation og rente. I analysen har RED undersøgt, hvordan nøgletallene påvirkes i et scenarie, hvor inflationen og renten udvikler sig paral­ lelt samt i et scenarie, hvor inflationen er uændret, men hvor renten stiger. 1. ÅRS AFKAST OG EXIT-­AFKAST PÅ 3,5% Indledningsvist har RED undersøgt, hvor­ dan investorernes afkast på egen­kapitalen (IRR EK) påvirkes ved en stigning i finansieringsrenten fra 0,5% til 3,0% med udgangspunkt i en forudsætning om, at 1.års afkast og exit-afkastet er det samme. Resultatet af analysen viser som forven­ tet, at hvis inflationen forbliver stabil på 1,5%, vil den stigende rente medføre et

signifikat fald fra 8,3% til 6,0% i afkastet på egen­kapitalen (grå linje i figur 1). Modsat er det dog, hvis inflationen og ren­ ten udvikler sig parallelt således, at både inflationen og renten stiger med 2,5%point (inflationen stiger fra 1,5% til 4,0%, og renten stiger fra 0,5% til 3,0%). I dette scenarie vil afkastet på egenkapitalen stige fra 8,3% til 10,2% (røde linje i figur 1). Dette skyldes, at de højere finansierings­ udgifter vil blive opvejet af de højere (forventede) løbende lejeindtægter, som medfører en højere salgspris ved exit. ”For så vidt angår markedet for vel­ beliggende kontor- og boligejendomme i København, så forventer jeg ikke, at vi på den korte bane vil se væsentlige pris­ ændringer. Som scenariet med paralle­ litet i inflation og renten viser, så vil det påvirke investorernes IRR positivt, at vi har stigende rente og inflation, forudsat at ejendommen kan sælges til samme

afkast, som den er købt ind til, og at inflationen medfører tilsvarende leje­ stigninger. Forudsætningen om at en høj inflation skaber tilsvarende leje­stigninger er dog forbundet med en væsentlig usikkerhed, idet en høj inflation også kan efterlade vores økonomi i en væsentlig dårligere tilstand og dermed i stedet medføre et nedadgående pres på lejen.” udtaler Nicholas Thurø. KØBT TIL AFKAST PÅ 3,5%, MEN EXIT-AFKAST PÅ 4,0% Usikkerhedernes påvirkning på ejendoms­­markedet vil således i høj grad afhænge af, hvordan inflationen og ren­ ten udvikler sig i forhold til hinanden. Den største risiko er dog grundlæggende set en nervøsitet fra investorernes side. Hvis en investor har købt til 3,5%, men i år 10 laver et exit på 4,0% i afkast, så slår det hårdt igennem på forrentningen af egenkapitalen og medfører et fald på 2 %-point i alle scenarier (figur 2).

FIGUR 1: UDVIKLING I AFKAST PÅ EGENKAPITAL VED ÆNDRINGER I RENTEN FORUDSÆTNINGER I BASE-CASE

11,0%

1. års afkast: 3,5% 10,0% Belåning:

BASE-CASE 9,0%

Rente: Base-case – rente på 0,5% + bidragssats på 0,8%

8,0% IRR EK

50% af købesummen

7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

Exit-afkast:

3,5%

Periode:

10 år

Inflation:

1,5%

Øvrige omk.: Der indregnes ingen salgs- eller tomgangs­udgifter.

RENTE Parallelitet i inflation og rente Stabil inflation, men stigende rente 4 | RED in Brief

IRR EK:

8,3%


For så vidt angår markedet for velbeliggende kontor- og boligejendomme i København, forventer jeg ikke, at vi på den korte bane vil se væsentlige prisændringer.” Nicholas Thurø Managing Partner

”I de seneste år har lejestigninger, der har ligget over inflationen, og lave renter medført, at investorerne har accepteret et nedadgående 1. års afkast på deres inve­ steringer. I øjeblikket ser investorerne dog ind i et marked med stigende renter, og hvor der ikke er forventninger til, at lejen vil stige mere end inflationen, hvorfor

ejendomsmarkedet i bedste fald forven­ tes at stabilisere sig på det nuværende afkastniveau. Yderligere rentestigninger og/eller en opbremsning i økonomien kan derfor meget sandsynligt være det, der kan udløse en nervøsitet blandt investo­ rerne og dermed et marked, der stopper op. Det skal dog nævnes, at vi i øjeblikket

ikke oplever nogen tilbage­holdenhed fra hverken danske eller udenlandske investorer, men derimod fortsat en meget stor efterspørgsel. Dog har enkelte af de største boliginvestorer indikeret, at deres investeringsstrategi går tilbage mod de større byer og dermed væk fra de mindre byer.” udtaler Nicholas Thurø. Fortsættes ...

FIGUR 2: UDVIKLING I IRR FOR EGENKAPITAL VED ÆNDRET EXIT-AFKAST

9,0%

8,0%

IRR EK

7,0%

6,0% Fald i IRR på ca. 2,0%

5,0%

4,0%

3,0% 0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

RENTE

1. års afkast og exit-afkast på 3,5% 1. års afkast på 3,5% men exit-afkast på 4,0%

RED in Brief | 5


HVAD VIL ET KRAV OM UÆNDRET AFKAST PÅ EGENKAPITALEN BETYDE FOR PRISERNE? Mange af de største investorer baserer deres beslutninger om investering i fast ejendom på en vurdering af, hvad de over en given periode forventer at kunne generere af afkast på deres egenkapital. RED har derfor også undersøgt, hvad det betyder for prissætningen af ejendomme, hvis investorerne ønsker at fastholde deres afkast på egenkapitalen. Resultatet af analysen under de to scena­ rier viser igen to modsatrettede udviklin­ ger. Såfremt rentestigningen ikke akkom­ pagneres af en tilsvarende stigende inflation, vil en rentestigning fra 0,5% til 3,0% betyde, at kontant­prisen i teorien skal reduceres med hele 26% (hvilket er svarende til en stigning fra 3,5% til 4,7% i 1. års afkast), såfremt afkastet på egen­ kapitalen skal ­holdes uændret på 8,3%. I praksis ser vi dog ofte, at investorerne i højere grad ændrer deres rentes­trategi til en kortere og dermed billigere rente for at kunne nå deres afkastkrav til egenkapitalen. Hvis rentestigningen fra 0,5% til 3,0% derimod akkompagneres af en tilsva­ rende stigning i inflationen fra 1,5% til 4,0% vil det, teoretisk set, medføre, at investorerne kan acceptere et endnu lavere 1. års afkast (højere købspris) og stadig levere det samme afkast på egen­ kapitalen. Som tidligere nævnt, er dette dog under forudsætning af, at den fulde stigning i inflationen kan væltes over på

lejerne, hvilket vi dog anser som værende tvivlsomt, hvorfor det ikke er et scenarie, som vi forventer vil udspille sig i praksis til trods for en høj inflation. RED’s scenarieanalyse viser således tydeligt, hvor følsomme beregningerne er for ændringer i forudsætningerne, hvilket forklarer, hvorfor investorerne som følge af forskellige forventninger til inflationen, renten og exit-afkastet kan komme frem til vidt forskellige prissætninger af den samme ejendom. Om forventningen til prisudviklingen udtaler Nicholas Thurø ”RED´s for­ ventning er, at vi i den kommende periode vil se et lille nedad­gående pres på ejendoms­priserne fra køberne, og at sælgerne i højere grad end tidligere er forhandlings­villige henset til usikkerheden i markedet. Vores forventning er derfor, at vi vil se pris­ reduktioner på 0-10% afhængig af ejendoms­t ype, beliggenhed og udlåns­ villighed til den givne ejendom.”


Foto: Camilla Hey

NICHOLAS THURØ Nicholas Thurø (48) er en af de fire oprindelige stiftere af RED, som blev grundlagt i 2004. Nicholas er i dag Managing Partner i RED. Nicholas har over 20 års erfaring med erhvervsejendomme og har gennem sine mange år i branchen tilegnet sig en bred vifte af viden indenfor ejendoms­branchen. Nicholas har sin daglige gang i Capital Markets, hvor han primært sidder med rådgivning om køb og salg af investerings­ejendomme. Nicholas er RICS Registred Valuer. For yderligere information: Mail: nt@cw-red.dk Tlf.: 26 24 20 40

RED in Brief | 7


BOLIGMARKEDET

SÅDAN FÅR VI BILLIGERE BOLIGER I KØBENHAVN For at imøde­komme den stigende efterspørgsel, som er et resultat af den store befolkningstilvækst til København, er der et behov for flere boliger, hvilket kan sikres gennem opførelse af nye boliger samt udvikling af den gamle bygningsmasse. Som følge af en markant efterspørgsel og et manglende udbud er markedet i København dog kendetegnet ved rekord­høje leje­niveauer og ejerlejligheds­priser, hvorfor boligerne er ubetalelige for mange. I den følgende klumme beskriver RED’s partner Lior Koren, hvorfor han mener, at løsningen måske ligger ligefor, hvis politikerne vil sikre billigere boliger i København – uden det rammer investorappetitten.

8 | RED in Brief


Mens det kræver en høj indkomst eller opsparing at komme ind på det private leje- eller ejerbolig­marked i København, kræver andels­boliger og almene boliger en lang rejse gennem ventelister og ofte et element af nepotisme. Politikere har derfor længe debatteret, hvordan der skabes bedre mulighed for, at folk i lav- og mellem­indkomst­grupper kan bo i København, og skiftende regeringer har derfor gennem årene indført reguleringer med henblik på at sikre billigere boliger. CHRISTIANSBORGS KAMP FOR BILLIGERE BOLIGER I 2015 blev Planloven ændret så kommunerne kunne sætte krav til, at 25% af boligmassen i nye bolig­områder skulle opføres som almene boliger. Dette skulle sikre billigere boliger samt en blanding af almene- og markeds­konforme lejeboliger for at undgå ghetto­dannelse. Dog viser nye opgørelser, at byggeriet af almene

boliger halter efter ambitionsniveauet – også i Københavns Kommune. Endvidere blev Blackstone-­indgrebet, som skulle bremse de udenlandske kapital­fondes opkøb af billige leje­ boliger i den ældre boligmasse, vedtaget i sommeren 2020. Gennem ind­førelse af karens­periode for modernisering, minimumskrav til ­energi­forbedringer m.m. ville regeringen sikre, at huslejen for de såkaldte OMK-ejendomme ikke blev hævet betragteligt. STIGENDE BYGGEOMKOSTNINGER De stigende byggeomkostninger i dagens marked sætter et opadgående pres på lejeniveauet i København. Ligeledes kan de rekordhøje byggepriser få konsekvenser for realiseringen af de lovede almene boliger, idet der er et rammebeløb, som opførelsesomkostninger for alment boligbyggeri skal holdes indenfor.

På trods af de stigende opførelses­ omkostninger sælges boligbyggeretter til rekordhøje kvadratmeterpriser, hvilket særligt skyldes en høj konkurrence og et begrænset udbud af ’sikre aktiver’ i København. Senest har Københavns Kommune solgt boligbyggeretter på Svendborggade 37 til Vision Ejendomme A/S til en pris på 20.213 kr. pr. byggeretsmeter. INVESTERINGEN SKAL VÆRE LØNSOM Investeringen skal naturligvis være lønsom, og kalkulen er egentlig simpel: den samlede investering i byggejord og byggeomkostninger skal forrentes med et markedskonformt afkast, som i dagens marked er på 3-4% afhængigt af beliggen­heden. Det betyder, at lejen for en lejlighed, f.eks. 15.000 kr. pr. mdr. for 100 m2 i Sydhavnen, er udtryk for, at den samlede anskaffelsessum for ejendommen har Fortsættes ...

RED in Brief | 9


været i niveauet 42.000 kr. pr. m² ved et afkastkrav på 3,5%. Denne anskaffelsessum kan i et teoretisk eksempel, med normtal fra dagens mar­ ked, fordele sig som vist til venstre i den simple figur nedenfor. Der er således tre para­metre, som man politisk kan påvirke, hvis man ønsker billigere boliger i storbyerne; prisen på bygge­jorden, udviklerfortjenesten og byggeomkostningerne. Eftersom det næppe er gangbart at subsidiere bygge­ omkostningerne eller eliminere udvikler­ fortjenesten, vil prisen på byggejord være det parameter, politikerne bør fokusere på. I eksemplet med lejligheden i Syd­ havnen udgør prisen på byggejorden lige under 30% af de samlede omkost­ ninger. Hvis det kan lade sig gøre at reducere prisen på byggejorden, er der således potentiale for at reducere lejen med næsten 30%, uden at afkastet for investoren forringes. Dvs., at lejlig­heden i Sydhavnen nu vil kunne udlejes til 10.700 kr. pr. mdr. Faktisk, og dette er en vigtig pointe, vil lejligheden i Sydhavnen kunne udlejes endnu billigere, da investoren ved en lavere leje også får en lavere tomgangs­ risiko, og derved vil kunne affinde sig

med et lavere løbende afkast, f.eks. fra 3,50% til 2,75%, hvilket vil betyde, at lejen kan reduceres med yderligere ca. 20% altså til ca. 8.500 kr. pr. mdr. Men hvordan bærer man sig ad med det i praksis uden at indføre kompliceret lov­ givning eller skabe urimelig konkurrence på det private marked? STATEN OG KOMMUNERNE ­SIDDER SELV MED NØGLEN Både stat, regioner og kommuner ejer i dag grundarealer overalt i landet der kan udvikles til byggejord, og som vil kunne tilføre billige boligenheder til såvel den københavnske boligmasse, som til bolig­ massen i resten af landet. I dag ser vi dog, at det offentlige søger at maksimere priserne ved deres salg af byggejord, hvilket man ikke kan fortænke dem i, da de har en pligt til at varetage skatte­ borgernes interesse. Det betyder dog, at deres salg af byggejord bidrager til de stigende grund­priser og dermed til, at investorerne må opkræve en høj leje for at sikre deres afkast. Desuagtet mener RED, at de offentligt ejede selskaber er nøgleaktører og for­ mentlig den billigste og simpleste måde at opnå ambitionen om at sikre billigere boliger på.

BILLIGERE BYGGEJORD VIL SKABE BILLIGERE BOLIGER Ved at minimere prisen på byggejord vil investorerne acceptere lavere leje­ niveauer i det færdige boligbyggeri. Hos RED ser vi det som en unik mulighed, at offentligt ejede selskaber udbyder bygge­jord til et meget lavt symbolsk beløb mod, at boligejendommen får en klausul på eksempelvis 30 år, hvor leje­ niveauet ikke må sættes op til markeds­ leje, men skal udlejes til et niveau, som også gør det attraktivt for lav- og middel­indkomst­grupper at bosætte sig i København. Dette vil være simpelt i praksis, da der blot skal lyses en servitut på ejendommen om en maksimal leje på eksempelvis 1.200 kr. pr. m² reguleret løbende med nettopris­indekset. Dette vil sikre en lav leje for beboerne og et afkast for investorerne – om end lidt lavere end i det frie marked, men også med en lavere risiko. På den måde subsidieres de billige boli­ ger med et engangsbeløb i form af en ”mistet fortjeneste” til det offentligt ejede selskab, mens den løbende drift og ved­ ligeholdelse af ejendommene varetages af professionelle aktører med minimalt bureaukrati til følge.

FORDELING AF OMKOSTNINGER (KR. PR. M²)

Kr. 42.000 i alt Byggejord

12.000

Udviklerfortjeneste

5.000

3.000

25.000

25.000

15.000

10.700

Kr. 28.000 i alt

Byggeomkostninger

kr. pr. mdr.

10 | RED in Brief

kr. pr. mdr.


Foto: Camilla Hey

LIOR KOREN Lior Koren er partner i RED’s Capital Markets afdeling. Lior har en kandidatgrad i Finansiering & Regnskab fra Copenhagen ­Business School og har været i RED siden 2008. Lior har tilegnet sig en stor teknisk viden om alle segmenter inden for ejendomsbranchen. I dag har Lior sin daglige gang i Capital Markets, hvor han arbejder med rådgivning om køb og salg af investeringsejendomme. For yderligere information: Mail: lk@cw-red.dk Tlf.: 27 11 05 08


HVAD SKAL DU VÆRE OPMÆRKSOM PÅ?

DEN NYE LEJELOV

ANN FRØLUND WINTHER Advokat, Partner Fast Ejendom & Entreprise Lundgrens

For snart 8 år siden (d. 11. juni 2014) indgik et bredt flertal i Folke­tinget en aftale om at forenkle og modernisere lejelovgivningen, så lejeloven fremadrettet skulle være med til at sikre større tryghed for lejerne og bedre vilkår for udlejerne. Ændringerne skulle foregå over to faser, hvor første fase indebar en ændring af lejeloven og boligreguleringsloven på et bredt udsnit af områder, og anden fase omhandlede en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven. RED har interviewet Ann Frølund Winther, partner og afdelings­ leder for Lundgrens’ Fast Ejendom & Entreprise afdeling, om den nye lejelovgivning.

12 | RED in Brief

Ann Winther er afdelingsleder for Lundgrens’ Fast Ejendom & Entreprise afdeling, og er en anerkendt specialist i M&A Real Estate. Ann har mere end 15 års erfaring med at rådgive interna­tionale og danske klienter indenfor M&A, særligt i større komplekse transaktioner. Hun har også stor erfaring i at rådgive klienter om diverse selskabsforhold, her­ under joint venture-strukturer. Ann har en Master of Laws (LL.M.) fra University of Mel­ bourne og har gennemført CBS Executive Board Leadership Education.


? Hvornår træder den nye lejelov i kraft, og hvad er formålet med den nye lejelov?

Folketinget vedtog d. 1. marts 2022 en ny lejelov, som træder i kraft d. 1. juli 2022. Formålet med den nye lejelov var at modernisere, forenkle og skabe mere gennemsigtighed i lejelovgivningen uden at ændre i den nuværende retstilstand mellem udlejer og lejer. Den nye lejelov er som udgangspunkt en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven, hvilket betyder, at de to love bortfalder.

Forud for sammenskrivningen af de to love fremgik det ikke, at der ville blive foretaget væsentlige materielle ændrin­ ger, men nu har vi set, at det er sket. De væsentligste ændringer som vi har obser­ veret virker ikke alle gennemtænkte, og de vil sandsynligvis skabe praktiske udfordringer i fremtiden.

? Hvilke ændringer i den nye lejelov vurderer I er de væsentligste?

De tre væsentligste ændringer er inden­ for gennemgribende forbedrede lejemål, fri lejefastsættelse og tilbudspligt. I forhold til gennemgribende forbedrede lejemål vil det fremadrettet være et krav, at hele lejemålet fremstår som gennem­ gribende forbedret (moderniseret). Det er således ikke længere tilstrækkeligt kun at forbedre enkelte dele af leje­målet som f.eks. køkkenet og bad, uanset at beløbsgrænserne i loven måtte være opfyldt. Der er således sket en skærpelse

? Hvorfor vurderer I at ændringen vedrørende syn og skøn vil være særlig problematisk?

af kravene til gennemgribende forbed­ rede lejemål. Fri lejefastsættelse er i den nye lejelov også blevet mere præciseret, da der tidligere har hersket en fortolkningstvivl vedrørende hvilke ejendomme, som kan betragtes som nyopførte, og som derfor kan udlejes efter reglerne om fri lejefast­ sættelse. I den nye lejelov har man nu også direkte præciseret, at spaltning skal være omfat­

I bemærkningerne til den nye lejelov fremgår det, at det vil være muligt ”at identificere markedsværdien for ejen­ dommen, idet prisen for aktierne eller anparterne i den situation må antages at svare til værdien af ejendommen.” Problematikken opstår, da lejerne skal have tilbudt ejendommen og ikke kapital­ andelene. Prisen for kapitalandelene vil ikke svare overens med markedsværdien af ejendommen, da selskaber (herunder kapitalandelene) prissættes til egen­ kapital i balancen, hvor bl.a. lejedeposita, gæld, udskudt skat, osv. indgår.

tet af reglerne om tilbudspligt. Lejerne vil opleve en væsentlig ændring i reglerne om tilbudspligt, da der ikke længere skal gennemføres syn og skøn, når der sker en overdragelse af kapitalandele i selska­ ber, som ikke ejer andre aktiver end den tilbudspligtige ejendom. Ifølge den nye lejelov skal prisen for kapitalandelene i stedet bruges som udtryk for ejen­ dommens værdi jf. lovbemærkningerne. Denne nye bestemmelse vurderer vi vil være problematisk og skabe usikkerhed for lejerne.

Der kan stilles spørgsmål til, om lov­ giverne i stedet har ment, at man skal benytte den ejendomsværdi, som parterne har aftalt, at ejendommen skal værdiansættes til i forhold til overdragel­ sesbalancen. Det vil alt andet lige give mere mening. Men som det ser ud nu, må vi blot leve med usikkerheden om retstilstanden. Det bliver spændende at se, om bestemmelsen ændres igen, eller om domstolene får lov at tage stilling til spørgsmålet.

RED in Brief | 13


DATA ER FREMTIDEN

REDATA’S MÅL ER AT GØRE DIN HVERDAG NEMMERE

UDVALGTE BRUGERE AF REDATA:

14 | RED in Brief


ReData vil gerne gå forrest og ændre det tidligere skeptiske mindset om at dele ejendomsdata offentligt. I den følgende klumme giver Mathias Fast, partner og direktør i ReData, sin forklaring på, hvorfor han mener, at digitalisering af ejendoms­data vil give en stor hjælpende hånd i hverdagen, og at det samtidig vil gøre markedet mere profitabelt.

VI ER NØDT TIL AT FØLGE MED SAMFUNDSTENDENSERNE Kigger vi mod vores nabolande i Nor­ den, har de en langt højere grad af gennemsigtighed på deres kommer­ cielle ejendomsmarked. Her ser vi, at langt mere data offentliggøres såsom lejeniveauer og handelspriser. Hvis det danske ejendomsmarked fortsat skal være et lukrativt investeringsmarked, er de danske ejendomsaktører nødt til at give slip på den konservative tankegang, som har hersket i mange år, og i stedet imødekomme aktørernes efterspørgsel efter gennemsigtighed og nem adgang til data. Der er ingen indikatorer som peger i retning af, at gennemsigtighed vil skade markedet – tværtimod. Ser vi

f.eks, på Sverige, har de rekordlave afkast på en langt række segmenter, og i 2021 var deres trans­aktions­volumen mere end dobbelt så høj som i Danmark. Jeg ved godt, at Sverige er et langt større land med mange flere investeringsaktiver, men der er ingen tvivl om, at deres gen­ nemsigtighed kun har gavnet aktiviteten på investeringsmarkedet. Vi mener, at jo mere transparens der bliver skabt på det danske ejendoms­marked, jo mere lukra­ tivt vil markedet blive. DET HANDLER OM AT OPTIMERE ENS TID Folk ønsker let, hurtigt og tilgængeligt data. I en tid hvor det hele tiden handler om at optimere ens tid, er det ikke opti­

malt, at aktører skal sidde og foretage en masse opkald og sende et hav af mails, når de blot ønsker at få oplyst ét afkast. På ReData’s platform har vi gjort det nemt og effektivt, så man nu kun fem minutter inden sit møde kan finde alt det data, som man har brug for vedrørende f.eks. en specifik handel, et segment eller en bestemt investortype. Vi har skabt en let og overskuelig platform, hvor vores brugere kan finde al den information, som de har brug for, uanset om de står i en handelssituation, i en forhandlings­ proces, samarbejdsaftale eller andet. Derudover er vi altid tilgængelige, hvis vores brugere har brug for supplerende information om en handel. Vi kan altid hjælpe yderligere.

MATHIAS FAST Mathias Fast (29) er partner og direktør i ReData. Mathias har en kandidatgrad i Inter­ national Marketing and Management fra Copenhagen Business School og har tidligere været ansat i RED’s vurderingsafdeling. ReData har i dag syv medarbejdere, der arbejder med at indsamle og validere informa­ tioner om hver enkelt transaktion på det kommercielle danske ejendomsmarked. For yderligere information: Mail: mfl@redata.dk Tlf.: 23 23 98 83

RED in Brief | 15


16 | RED in Brief

Amaliegade 3, 5. sal · 1256 København K · T: +45 33 13 13 99 · red.dk