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Si recours à l’emprunt : l’associé ne sera imposable à titre personnel que si la SCI lui verse un dividende. Or, a priori, tous les loyers serviront au remboursement de la dette. Aucune distribution ne sera effectuée. Une fois le crédit remboursé : la SCI soumise à l’IS distribuera un dividende (flat tax à 30 %) après avoir payé l’impôt sur les sociétés (15 % pour la 1re tranche) Attention à la revente de l’investissement : aucun abattement pour délai de détention n’est appliqué, et la flat tax se calcule sur le montant de l’investissement total, diminué de l’apport personnel (et non pas sur la seule plus-value).

Il apparait donc nécessaire de bien définir ses objectifs patrimoniaux ; des solutions existent pour permettent d’éviter cet écueil du dénouement.

Attention : l’amortissement comptable des SCPI détenues via une SCI à l’IS n’est pas permis !

Plusieurs entités encadrent et contrôlent la gestion des OCPI : l’AMF, sans que cela ne puisse constituer une appréciation sur l’opportunité de l’investissement proposé ; la Société de Gestion et le dépositaire ; les commissaires aux comptes ; l’évaluateur immobilier. Différents éléments peuvent constituer les frais des OPCI : les droits d’enregistrement ; la commission de souscription ; la commission de gestion ; la commission de rachat. La souscription d’actions d’OPCI doit être envisagée et réalisée sur le (très) long terme. La performance financière se mesure à la fois par les distributions perçues par les investisseurs et par l’évolution dans le temps de la valeur liquidative (déduite de la confrontation des ordres d’achat et de vente sur le marché secondaire) du fonds. Sur le long terme, la rentabilité de l’immobilier coté tend à rejoindre celle de l’immobilier physique. A court terme, la poche destinée à assurer la liquidité est essentiellement composée d’actions et d’obligations. Elle est donc sensible aux aléas de la Bourse. Tout comme l’OPCVM (SICAV et FCP), l’OPCI assure sa propre liquidité : il s’engage à racheter à tout moment tout ou partie des actions d’OPCI détenues par un épargnant.

Le fonctionnement des OPCI

L’OPCI bénéficie d’un régime de distribution favorable pour les associés puisqu’il est obligé de distribuer une part importante du résultat afférent au produit (revenus) et des plus-values nettes réalisées sur la cession d’actifs (immeubles). En ce qui concerne les SPPICAV (dans les 5 mois de la clôture de son exercice) : 85 % des revenus nets des actifs immobiliers ; 50 % des plus-values nettes réalisées sur cessions d’actifs ; 100 % des dividendes provenant de sociétés non cotées soumises au régime SIIC. A l’instar de la SPPICAV, le FPI est également soumis à une obligation de distribution de : 85 % des revenus nets des actifs immobiliers, dans les 5 mois de la clôture de son exercice ; 85 % des plus-values nettes réalisées sur cessions d’actifs, dans les 6 mois de la cession ; 85 % des autres revenus, dans les 5 mois de la clôture de son exercice. Un des principaux éléments constitutifs de la performance financière de l’OPCI, les revenus locatifs peuvent connaître des mouvements à la baisse, du fait de la diminution du montant contractuel des loyers versés ; des impayés ; et de la vacance locative.

Pour rappel : le capital investi dans un OPCI n’est pas garanti ! A noter que tant que les actions de l’OPCI ne sont pas vendues, toute moins-value n’est que latente et n’occasionne aucune perte réelle.

Si l’épargnant détient des actions d’OPCI sous forme d’unités de compte au sein d’un contrat d’assurance-vie, ses revenus sont soumis à la fiscalité de l’assurance-vie.

C’est le régime du réel simplifié qui s’applique : il permet la déduction des recettes de l’intégralité des charges, supportées pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, taxes…) et offre la possibilité d’amortissement de la valeur d’acquisition de l’immeuble (hors valeur du foncier). Lors de la vente, le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique pour le LMNP et le régime des plus-values professionnelles pour le LMP.

Capitaux mobiliers

Via un CTO

Imposition des associés entreprises Lorsque l’entreprise est soumise à l’IR La quote-part de revenu qui lui est attribuée est ajoutée dans son résultat courant et soumis au barème de l’IR dans la catégorie des BIC, BNC ou des BA. En cas de cession des parts du FPI, la plus-value est traitée comme une plus-value professionnelle à court ou long terme.

Lorsque l’entreprise est soumise à l’IS Les résultats distribués par le FPI sont inclus dans le résultat imposable à l’IS dans les conditions de droit commun (soit actuellement 15 % pour les bénéfices inférieurs à 38 120 €, 28 % au-delà (auquel s’ajoute éventuellement la contribution de 3,3 % – assise sur le montant de l’IS). En cas de cession des parts du FPI, la plus-value est traitée comme une plus-value à court terme imposable comme un résultat ordinaire.

Si l’épargnant détient des actions d’OPCI sur un compte-titres ordinaire (CTO), les revenus distribués suivent le régime des dividendes. Donc quelle que soit leur origine (loyers, revenus financiers, plus-values immobilières) : imposition à l’impôt sur le revenu (IR) au taux forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) ; ou sur option du contribuable : imposition au barème progressif de l’IR (sans le bénéfice de l’abattement de 40 %) à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 % dont 6,8 % est déductible de l’assiette de l’IR). Si les actions d’OPCI sont détenues par une personne morale à l’IS, les distributions de dividendes et les plus-values de rachat (ou de cession) de leurs actions, donc quelle que soit leur origine (loyers, revenus financiers, plus-values immobilières) sont imposées à l’IS au taux de droit commun, soit actuellement 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfice imposable et 31 % à raison de l’excédent (auquel s’ajoute éventuellement la contribution de 3,3 % (assise sur le montant de l’IS).

15-16

La fiscalité Sur les dividendes : imposition à l’impôt sur le revenu (IR) au taux forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) ou, sur option du contribuable, imposition au barème progressif de l’IR (après un abattement de 40 % sur leur montant brut perçu, les droits de garde des titres peuvent être également déduits ; et un abattement forfaitaire de 1 525 € pour un célibataire et de 3 050 € pour un couple) à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux. Sur les plus-values lors de la vente d’actions SIIC : les plus-values de cessions de valeurs mobilières sont soumises à la flat tax ou prélèvement forfaitaire unique (PUF) de 30 %. Sur option, l’associé conserve la possibilité d’opter pour le barème progressif, et ce pour l’ensemble des revenus de placements.

Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) sont des sociétés foncières cotées en Bourse. L’objectif des SIIC est donc d’acquérir, de gérer et de faire fructifier un patrimoine immobilier grâce aux capitaux qu’elle collecte. La majorité des projets immobiliers de grande ampleur ne pourrait aboutir sans la puissance financière et les compétences techniques des SIIC car elles occupent un double rôle sur la chaîne de valeur : un rôle d’investisseur et un rôle de donneur d’ordres (spécialiste, investisseur, propriétaire…). PRÉSENCE DES SIIC SUR LA CHAÎNE DE VALEUR D’UN PROJET IMMOBILIER

Les OPCVM immobilier

Les seules 24 SIIC ont atteint une capitalisation totale de 50,14 Mds € en France en 2020 (Source IEIF). Alors que, sur le court terme, les SIIC sont plongées dans l’univers volatil de la Bourse et qu’elles en suivent l’orientation générale, dans la durée, elles permettent de profiter des performances des marchés immobiliers.

Fonctionnement

Selon l’AMF 1 : “constitue un FIA un club-deal immobilier où plusieurs investisseurs investissent ensemble dans une SCI, dont ils confient la gestion à un tiers et ne gardent pas la prise de décision d’investissement ou de désinvestissement sur les actifs immobiliers”. 1. Guide des mesures de modernisation apportées aux placements collectifs français, juillet 2013.

Elles ne peuvent être acquises que dans l’enveloppe d’un compte-titres ordinaire (CTO) (elles n’ont pas le droit au PEA, du fait de leur transparence fiscale). Sur leurs revenus locatifs, elles sont tenues de distribuer aux actionnaires une part importante de ses revenus locatifs : “au moins 95 % aux actionnaires avant la fin de l’exercice qui suit celui de leur réalisation”, et sur les dividendes de leurs filiales, s’ils sont quant à eux redistribués à hauteur de 100 %. Sur leurs plus-values de cession : depuis le 1er janvier dernier, l’obligation de distribution des plus-values des SIIC a été portée à 70 %, cette distribution devant toujours intervenir, comme précédemment, avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de la réalisation des plus-values.

Avertissement aux lecteurs : ce dépliant contient des généralités, toute étude personnalisée requiert les conseils avertis d’un spécialiste. Tous droits de traduction, d’adaptation et de reproduction par tous procédés, réservés pour tous pays. Toute reproduction ou représentation intégrale ou partielle par quelque procédé que ce soit, faite sans l’autorisation de l’éditeur est illégale et constitue une contrefaçon. © Arnaud Franel Editions 2021 - Tous droits réservés. Dépôt légal : juin 2021 - ISBN 9782896037803 Bibliothèque et archives nationales du Québec 2021 - Bibliothèque de France 2021 DA et infographie : pHquérel - Imprimé en Espagne par Milenio 08005 Barcelona Arnaud Franel Editions Inc : 79 de Montmagny - Boucherville (Qc) J4B 4H9 - Canada Inc. Arnaud Franel Editions France : 27/29 rue Raffet 75116 Paris - contact@arnaudfranel.com www.arnaudfranel.com

ÉPARGNE IMMOBILIÈRE

Sont exclues de l’assiette de l’IFI les participations directes ou indirectes de moins de 5 % du capital des SIIC détenues par le redevable ou un membre de son foyer fiscal.

Source PwC 2012 : le poids socio-économique des SIIC en France

Cas particulier du “Club Deal” Immobilier

On doit donc a priori notifier l’existence du Club Deal immobilier à l’AMF, et avoir recours à une société de gestion agréée par l’AMF et à un dépositaire, mettre en place une politique de rémunération, préciser les modalités d’évaluation des actifs en portefeuille, ou bien encore veiller à fournir l’information due à l’AMF et aux investisseurs… sauf cas d’exemption (personnes de la même famille, absence d’une politique d’investissement, pas de mise en avant de revenus associés, investisseurs réalisant eux même l’entière gestion…).

Immobilier financier coté

LES SIIC

Pour du financement entrepreneurial, la notion de placement privé disparait au profit d’un droit pure et simple de réaliser une opération d’Offre au Public de Titres avec exonération d’émission de prospectus dans certains cas : OPT réservés aux seuls associés ; OPT inférieure à 8 M€/12 mois ; OPT supérieure à 8 M€ si exclusivement adressée à des investisseurs qualifiés et les investisseurs doivent en acquérir des titres ou parts pour un certain montant minimum (100 000 €) ou dont la valeur unitaire de part est supérieure à un certain montant (100 000 €) ; titres ou contrats financiers, parts d’OPC, effets de commerce et bons de caisse – qui ne seraient pas déjà négociés sur un marché réglementé – qui sont proposés au public par un PSI ou un CIP (plafond 8 M€/12 mois).

BIC

Les dividendes taxés à l’IR au taux forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux), ou sur option du contribuable : imposition au barème progressif de l’IR (sans le bénéfice de l’abattement de 40 %) à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 % dont 6,8 % est déductible de l’assiette de l’IR). Les plus-values de cession sont soumises à la flat tax.

FIA immobilier par objet

Les FIA par objet (ou “autres FIA”) sont des organismes de placement collectifs, autres que ceux agréés au titre de la directive, qui lèvent des capitaux, auprès d’un certain nombre d’investisseurs, en vue de les investir, conformément à une politique d’investissement définie dans l’intérêt de ces investisseurs. On y trouve des SCI (sociétés civiles immobilières), des sociétés civiles agricoles, des sociétés anonymes... La constitution d’un FIA immobilier par objet est donc soumise à l’agrément de l’AMF et sa commercialisation ne peut intervenir qu’après obtention de cet agrément.

Via un contrat d’assurance vie

A la différence des SPPICAV, les parts de FPI peuvent être acquises à crédit. Les intérêts d’emprunt sont alors déductibles des revenus fonciers. Les plus-values sur les cessions d’immeubles et les cessions de parts sont taxées à 19 % + PS, après abattement pour durée de détention.

Distribution

Cas particulier des FILM Les Fonds d’Investissement en Location Meublée soutiennent le financement de résidences gérées. Ce sont des FPI dont les parts, détenues sur le compte-titres des porteurs, produisent des BIC.

A noter que ce n’est pas l’investisseur qui est imposé sur les loyers dans la catégorie des revenus fonciers, mais la SCI qui est imposée sur ses bénéfices au taux de 15 % (pour les bénéfices inférieurs à 38 120 €, 28 % au-delà). Noter également que cela induit la tenue d’une comptabilité et le dépôt annuel de déclarations.

Imposition au barème progressif de l’IRPP à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 % dont 6,8 % est déductible de l’assiette de l’IR).

Les OPCI disposent de nombreux mécanismes de gestion de la liquidité dont : le “lock-up” (blocage pur et simple des rachats – jusqu’à 10 ans) ; la limitation des rachats (gates) ; les commissions de rachats ; les préavis incitatifs aux demandes de rachat et les délais entre la date de centralisation des demandes de rachat et de règlements, etc.

La fiscalité des SPPICAV

Les SPPICAV sont des sociétés anonymes, et sont dotées d’une personnalité morale. Elles peuvent être constituées sous la forme d’une société anonyme (SA) ou d’une société par actions simplifiée (SAS). Elles sont fiscalement transparentes. Elles sont exonérées d’IS. Les revenus distribués sont donc imposables entre les mains de l’investisseur, dès leur perception effective.

Revenus fonciers

L’OPCI est plus liquide que la SCPI, son actif devant comporter au moins 10 % de trésorerie et un minimum d’actifs immobiliers fixé à 60 % ou 51 % selon sa forme. C’est le point fort des OPCI.

Ils peuvent prendre la forme : de FPI (fonds de placement immobilier, constitué d’immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers) ; ou de SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable, constituées de parts de sociétés foncières cotées et d’immeubles et de parts de sociétés non cotées).

Imposition des associés personnes physiques

Liquidité

Ils peuvent revêtir deux formes juridiques

La fiscalité des FPI

Le régime fiscal des OPCI varie en fonction de la forme adoptée :

Les OPCI ont les mêmes avantages de gestion déléguée, de placement calibré, de mutualisation des risques… que les SCPI. Des avantages supplémentaires :

Les OPCI ouverts à des investisseurs non professionnels, regroupant les anciens OPCI grand public et les RFA SEL (à Règles de Fonctionnement Allégées Sans Effet de Levier) : les OPCI grand public. Les OPCI ouverts à des investisseurs professionnels, correspondant aux anciens RFA avec effet de levier : les OPPCI (organisme professionnel de placement collectif immobilier).

Quid du recours à une SCI soumise à l’IS pour un investissement en parts de SCPI ?

Les “Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières” immobiliers sont tout simplement des fonds communs de placement qui investissent majoritairement dans des titres immobiliers cotés en Bourse. Cette appellation regroupe plusieurs types d’organismes : FCP (fonds commun de placement), copropriété de valeurs mobilières qui émet des parts ; Sicav (société anonyme à capital variable) constituée pour détenir un portefeuille de valeurs mobilières et qui émet des actions au fur et à mesure des demandes de souscription ; fonds indiciels cotés (“trackers” ou “exchange traded funds”– ETF), qui ont pour objectif de répliquer le plus fidèlement possible la performance d’un indice autorisé en France par l’AMF ; fonds de fonds (Sicav ou FCP dont l’actif est composé de titres d’autres OPCVM).

Fonctionnement Produits d’épargne agréés par l’AMF, les titres, appelés parts ou actions en fonction de la nature du fonds, doivent être détenus dans une enveloppe : un compte titres, ou un plan d’épargne en actions (PEA). Ils présentent l’avantage d’une très forte liquidité.

Fiscalité Même fiscalité des revenus et plus-values que pour les SIIC. En revanche, les droits immobiliers détenus dans des organismes de placement collectif (Sicav, FCP, FPI, par exemple) ou via contrats d’assurancevie ou de capitalisation rachetables entrent dans l’assiette de l’IFI.

2 E ÉDITION

CÉLINE MAHINC

Les OPCI sont divisés en 2 grandes catégories

Les parts de SCPI peuvent être souscrites directement par l’investisseur ou bien être détenues dans le cadre d’un contrat d’assurance vie.

Les avantages des OPCI… et risques

OPCI

Les modes de détention

• Les grandes catégories de SCPI • SCPI et capitalisation • Atouts et risques des SCPI • Fiscalité des revenus et de la plus-value • Modes de détention • OPCI, FPI, SPPICAV, FIA immobilier par objet • Immobilier financier coté