Recommandé par
les bons réflexes pour vendre ou investir en nue-propriété
Patrice Leleu et Igal Natan
son opération en nue-propriété
• Les bons réflexes pour vendre ou investir en nue-propriété
Patrice Leleu et Igal Natan
RÉUSSIR SON OPÉRATION EN NUE-PROPRIÉTÉ
Dans la même collection :
• Réussir sa création d’entreprise
Tous droits réservés
Arnaud Franel Éditions Inc.
• Réussir ses placements en assurance vie
• Réussir sa transmission d’entreprise
Dépôt légal : bibliothèque et archives nationales du Québec 2022 Bibliothèque de France 2021
• Réussir sa retraite - 2e édition
• Réussir son contrôle Urssaf
© Éditions Arnaud Franel 2022
• Réussir ses placement à court terme
• Réussir ses placements à court terme
• Réussir sa négociation
Imprimé en juillet 2022
Arnaud Franel Éditions France
27-29, rue Raffet - 75016 Paris - Tél : 01 47 79 07 64 - Fax : 01 47 79 07 61 contact@arnaudfranel.com - www.arnaudfranel.com
• Réussir son recrutement
• Réussir le montage de sa SCI
79 de Montmagny - Boucherville (Qc) 4B 4H9 - Canada Inc.
• Réussir un crédit immobilier
• Réussir ses placements en pierre-papier
L’auteur et l’éditeur
LesAvertissementanalyses,les
• Réussir la construction de sa maison individuelle
• Réussir sa vente en viager - 2e édition
ISBN : 9782896038541
• Réussir son investissement en viager - 2e édition
• Réussir son accompagnement patrimonial
• Réussir son achat immobilier
idées et les conseils de l’auteur expriment ses opinions personnelles, et n’engagent que lui, à l’exclusion de toute autre personne.
Pour les investisseurs en nue-propriété, au-delà de leur appétence pour la pierre, ils sont nombreux à vouloir mobiliser leur capacité d’épargne en permettant à un vendeur de réaliser son projet de mieux vieillir dans l’endroit qui lui est le plus familier et dans lequel il se sent heureux.
La vente en nue-propriété connait actuellement une dynamique très favorable, elle permet aux propriétaires à la retraite de transformer la nue-pro priété de leur bien en capital financier immédiatement disponible. Comme dans un viager, le vendeur reste dans son logement.
PRÉFACE
Ainsi, que ce soit pour faire une donation, régler une succession, rembourser un crédit, réaliser un projet important, cette solution présente de nom breux avantages, mais doit être abordée dans toute sa complexité.
Gageons que cet ouvrage lèvera bien des voiles sur la vente et l’investis sement en nue-propriété, en assurera une meilleure compréhension et per mettra ainsi aux retraités propriétaires de leur logement qui en auraient besoin de se tourner vers cette solution.
Notre pays vit une révolution démographique inédite avec un allongement de l’espérance de vie qui porte la promesse d’un vieillissement heureux et généralement en bonne santé. En parallèle, la résidence principale constitue régulièrement l’élément majeur du patrimoine des particuliers. Dans ce contexte, le rapport à la propriété évolue et de nouvelles solutions de monétisation du patrimoine immobilier émergent.
3 PRÉFACE
RÉUSSIR SON OPÉRATION EN NUE-PROPRIÉTÉ 4
Définition de la nue-propriété 11
• Pourquoi investir en nue-propriété ? 26
Réaliser une opération en nue-propriété 21
Préface 3
• Différence entre usufruit et DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) 18
Introduction 9
• Pourquoi vendre en nue-propriété ? 21
• La pleine-propriété 11
• Quiz 20
• Qu’est-ce que le démembrement de propriété ? 12
SOMMAIRE
5 SOMMAIRE
• Quiz 29
• Quelle est la différence avec une vente immobilière en pleine-propriété ? 14
• La vente en nue-propriété : une solution pour vous ? 15
• Qu’est-ce que la nue-propriété ? 12
• Quels sont les frais sur la vente ? 40
53
53
RÉUSSIR SON OPÉRATION EN NUE-PROPRIÉTÉ 6
• Diagnostics techniques 52
• Passage chez le notaire
• C’est une transaction immobilière avec ses règles 51
• Quiz 44
• Les droits et obligations de chacun 41
• Pour l’acquéreur
Quelles sont les étapes de l’opération ? 51
• Quiz 36
• Donner la nue-propriété aux petits-enfants et l’usufruit aux enfants 58
• Comment déterminer la valeur d’une nue-propriété ? 31
• Quelles sont les étapes des différents calculs ? 34
La nue-propriété successive 55
• Donner la nue-propriété d’un bien immobilier à ses enfants 55
• La clause de réversion d’usufruit 56
• Précontrat
• Droit de préemption
52
La notion de rentabilité 47
• Vendre la nue-propriété aux enfants 59
53
Fiscalité, frais et charges 37
• La publicité foncière
31
• Les composantes et la formation du prix 33
Les aspects financiers
• Fiscalité et taxes 37
• Comprendre qui paye quoi 41
• Pour le vendeur
47
48
7 SOMMAIRE
• Code civil 83
• Une solution alternative : le viager occupé 73
• Validation du projet et pertinence des données 81
• Monétiser un capital immobilier dormant 61
• Des spécialistes dédiés 81
• Libération anticipée du bien 71
Faire appel à un spécialiste 79
• Monétiser une nue-propriété successive 64
Les articles du Code civi l et du Code Général des Impôts 83
Quels sont les événements qui peuvent survenir ? 69
Les possibilités autres 73
• Avoir un expert à ses côtés 80
Bibliographie 91
Vente d’une nue-propriété reçue par donation ou succession 61
• Que se passe-t-il au décès du vendeur usufruitier ? 69
Glossaire 89
• Quiz 66
• Que se passe-t-il en cas de décès de l’acheteur nu-propriétaire ? 70
• Code Général des Impôts 87
• Un autre fonctionnement d’investissement en nue-propriété 76
• Peut-on revendre une nue-propriété acquise précédemment ? 65
• La vente à terme 75
RÉUSSIR SON OPÉRATION EN NUE-PROPRIÉTÉ 8
La vente en nue-propriété est un dispositif qui vous permet de vendre votre appartement ou votre maison aujourd’hui tout en continuant à l’occuper toute votre vie durant, en gardant l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation.
Et pourquoi ne pas envisager la vente en nue-propriété de son logement ? L’idée est de pouvoir utiliser son logement – capital immobilier dormant –comme source de rentrée financière tout en continuant à y habiter.
Nous vivons plus longtemps. Parallèlement, nous souhaitons tous garder un certain confort de vie et continuer à vivre chez soi. Or les liquidités financières disponibles ne permettent pas toujours de répondre à tous les projets de vie. Une opération en nue-propriété apparait comme une solution pour rester chez soi tout en percevant un capital immédiat. C’est aussi conserver son domicile, et préserver son cadre de vie habituel. Propriétaire, vous avez peut-être besoin d’argent pour réaliser des travaux de rénovation chez vous ou encore pour aider votre famille, mais vous man quez de liquidités nécessaires. L’idée est de pouvoir utiliser son logement comme source de rentrée financière tout en pouvant rester y habiter. C’est une forme de monétisation d’un capital immobilier.
INTRODUCTION
9 INTRODUCTION
vente en nue-propriété offre la possibilité aux personnes d’un certain âge qui sont propriétaires d’un bien immobilier, de vieillir de la façon la plus sereine possible, en profitant de leur patrimoine.
Pour autant, si réaliser une telle opération est porteuse d’avantages indé niables, pour le vendeur, mais aussi pour l’acheteur, ses spécificités tech niques, juridiques, et financières doivent être maîtrisées.
Cet ouvrage passe en revue l’ensemble de ses caractéristiques.
Avec la vente en nue-propriété, c’est avoir la possibilité de récupérer un capital lorsqu’on en a le plus besoin. Contrairement au viager, il n’y a pas de rente, le paiement est total et immédiat.
L’investissement en nue-propriété apparait donc comme une solution de placement et d’épargne adaptée, permettant d’acquérir un bien immobi lier en bénéficiant d’une décote d’occupation.
RÉUSSIR SON OPÉRATION EN NUE-PROPRIÉTÉ La10
D’autres dispositifs existent avec leurs avantages et leurs inconvénients. Ils permettront à un vendeur ou à un investisseur de trouver la possibilité, soit de générer la rentrée d’un capital, soit d’investir de la façon la plus adaptée à sa sensibilité, sa stratégie, et ses souhaits.
Pour un acheteur, c’est pouvoir investir dans la « pierre », dans l’immobi lier « ancien » avec une démarche responsable et en bénéficiant d’une réduction de prix proportionnelle à la durée statistique d’occupation.
• La pleine-propriété
du droit de propriété, c’est occuper un bien, en percevoir les revenus, pouvoir le vendre. Ces possibilités peuvent être réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
La nue-propriété fait référence à la notion de démembrement de L’exercicepropriété.
• L’usufruit est le droit qui permet de jouir ou de tirer des revenus d’un bien. Le droit d’usage et d’habitation (DUH) est le droit d’habiter et de jouir d’un bien mais pas de le louer.
DÉFINITION DE LA NUE-PROPRIÉTÉ
Le vocabulaire pour comprendre : les définitions-clés
• La nue-propriété est le droit de disposer d’une chose (en la vendant, la donnant, la léguant) sans toutefois en jouir ou tirer profit.
• La pleine-propriété est la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit.
11 DÉFINITION DE LA NUE-PROPRIÉTÉ 1
• Le démembrement est la séparation de la pleine-propriété, dans les mains de deux personnes différentes. Il en existe deux types ; nue-propriété/usufruit ou nue-propriété/DUH.
La pleine-propriété est composée de l’absusus, de l’usus et du fructus. Il s’agit des droits plus ou moins importants sur un bien.
Pour rappel, la pleine-propriété est la somme de :
• Qu’est-ce que la nue-propriété ?
RÉUSSIR SON OPÉRATION EN NUE-PROPRIÉTÉ 12
Celle qui a l’usufruit, tire un avantage du bien temporairement. Celle qui a la nue-propriété, prendra possession de la pleine-propriété au décès de l’usufruitier s’il s’agit d’un démembrement viager.
• L’abusus est le droit de disposer de la chose. C’est le droit pour un pro priétaire de faire ce qu’il veut de son bien. De même, il peut transférer à autrui tout ou partie de la propriété de son bien (vente, donation, etc.).
L’usufruit englobe à la fois l’usus et le fructus, son titulaire peut habiter le bien ou le louer.
Un propriétaire d’une maison ou d’un appartement, peut l’habiter luimême. Habiter un logement, c’est exercer son droit d’usus. C’est ce que l’on appelle le droit d’usage et d’habitation (DUH).
• Le fructus est le droit de percevoir les fruits qu’un bien peut produire. Le propriétaire perçoit les fruits en louant son bien afin d’en percevoir les loyers.
La nue-propriété est le droit donnant à son titulaire la faculté de disposer d’une chose (en la vendant, la donnant, la léguant) sans toutefois lui permettre d’en jouir ou d’en user. C’est l’usufruitier qui peut user ou jouir d’un bien.
Définition juridique
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
• L’usus (jouissance du bien), est le droit d’user et de jouir de la chose.
Le démembrement de propriété signifie que deux personnes (personnes physiques ou morales) ont des droits sur le même bien : l’une sur l’usufruit et l’autre sur la nue-propriété.
Le vendeur conserve l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation. C’est le droit de disposer des lieux. Ce démembrement a une durée viagère. Le vendeur cède « les murs » de son logement, mais garde l’usage de celui-ci à vie. L’usage du bien vendu peut être :
• Soit l’usage du bien et le droit de le louer, il s’agit d’un usufruit.
A noter : au décès de l’usufruitier ou à l’extinction du démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété, sans droit supplémentaire.
Le vendeur reçoit un capital immédiatement au moment de la vente, dont le montant correspond à la valeur de la seule nue-propriété.
Par exemple : en matière immobilière, un bien appartient au nu-proprié taire. L’usufruitier quant à lui a le droit de l’occuper et d’en percevoir les loyers si le logement est loué.
• Soit un usage propre et individuel du bien, il s’agit alors d’un DUH (Droit d’Usage et d’Habitation)
En nue-propriété, le vendeur reçoit un capital immédiat plus important qu’en viager.
La vente en nue-propriété est aussi présentée comme une alternative au viager. Des différences existent entre les deux :
13 DÉFINITION DE LA NUE-PROPRIÉTÉ 1
Le titulaire de la nue-propriété est appelé nu-propriétaire.
Lorsque les deux notions (nue-propriété et usufruit) sont dissociées, on parle de démembrement du droit de propriété. Celui-ci peut être défini pour une durée précise (on parle de démembrement temporaire) ou sur la durée de vie de l’usufruitier (on parle de démembrement viager).
Qu’est-ce que cela signifie concrètement ? C’est une vente d’un droit immobilier.
Une alternative au viager
En viager, le vendeur perçoit un capital immédiat (le bouquet) et reçoit des revenus complémentaires sous forme de rentes, à titre viager.
En nue-propriété, le montant de la vente est connu, et il est définitif. Il est perçu en intégralité lors de la signature de l’acte notarié.
Une personne vend la nue-propriété et garde l’usufruit du bien. En gardant l’usufruit, cela lui confère le droit d’utiliser le bien immobilier soit en l’habi tant lui-même, soit d’en percevoir les fruits (c’est-à-dire le louer et en percevoir le loyer). Le nu-propriétaire (l’acquéreur) quant à lui, achète la propriété de ce bien immobilier à moindre coût. Il dispose du droit de vendre, ou encore de le mettre en garanti, d’hypothéquer sa nue-propriété.
Valeur du bien libre - valeur du droit d’usage ou de l’usufruit
• Quelle est la différence avec une vente immobilière en pleine-propriété ?
Usufruit
L’acheteur prendra possession de l’usufruit lors du décès du vendeur. Il aura alors la pleine-propriété du bien. Au décès de l’usufruitier (vendeur), le nu-propriétaire (acquéreur) récupère la pleine-propriété, sans autre démarche ni frais.
Le paiement porte uniquement sur la nue-propriété
Un bien vendu en pleine propriété, lorsqu’il est cédé, est estimé sur sa valeur vénale, pour sa globalité.
Ici il n’y a vente que pour la partie concernant la nue-propriété. Le montant de la transaction est donc moindre.
vendeur peut ainsi continuer à vivre chez lui toute sa vie, et en profitant d’un capital de façon immédiate.
C’est le droit qui permet d’utiliser soi-même, ou encore de percevoir les revenus d’un bien dont une autre personne est nue-propriétaire. Dans le cas d’une vente de la nue-propriété, le vendeur (qui garde l’usufruit) peut habiter, prêter ou louer le bien.
RÉUSSIR SON OPÉRATION EN NUE-PROPRIÉTÉ Le14
Nue-propriété
L’acheteur, en achetant la nue-propriété d’un bien, se porte acquéreur d’un bien immobilier à un coût moindre. Le prix est défini ainsi :