Utdrag: Eiendomsmegleren som medhjelper ved tvangssalg

Innhold Forord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Kapittel 1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.1 Emnet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.2 Forholdet mellom tvangsfullbyrdelsesloven og eiendomsmeglingsloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1.3 Aktørene i et tvangssalg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9

11 11 12 13

Kapittel 2 Hovedhensyn bak adgangen til å benytte eiendomsmegleren som medhjelper. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.1 Kort historisk tilbakeblikk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.2 Alternative løsninger til tvangssalg. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.3 Prishensynet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2.4 Ønsket om å redusere tvangssalgets sosiale skadevirkninger. . . . . . .

2.5 Ressursbesparelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

15 15 17 18 19 20

Kapittel 3 Vilkår for at tvangssalg kan gjennomføres og valg av salgsmåte . . . . . . .

3.1 Oversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.2 Vilkår for å iverksette tvangssalg. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.3 Tvangsauksjon eller tvangssalg gjennom medhjelper . . . . . . . . . . . . . .

3.3.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.3.2 Tingrettens valg av salgsmåte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.3.3 Medhjelperens profesjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3.3.4 Medhjelperens habilitet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

23 23 23 25 25 25 26 26

Kapittel 4 Forberedelse og gjennomføring av tvangssalg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.1 Medhjelperens oppgaver og plikter i forbindelse med forberedelsen av tvangssalg. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

31 31

5

INNHOLD Plikten til å innhente opplysninger og foreta undersøkelser . . . . . . . .

Plikten til å fremlegge dokumentasjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Plikten til å underrette parter og andre rettighetshavere . . . . . . . . . .

Omsorgsplikten, herunder plikten til å anbefale at eiendommen begjæres fraveket . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.1.5 Salg av utleid eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.1.6 Taushetsplikten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4

4.2 Salgsoppgave, annonsering og visning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.2.1 Salgsoppgave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.2.2 Annonsering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.2.3 Visning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.3 Budrunden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.3.1 Budet må være i samsvar med alminnelige avtalerettslige regler . . . .

4.3.2 Hvem kan by ved tvangssalg? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.3.3 Når er et bud bindende for budgiver? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.3.4 Hva må et bud inneholde? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.3.5 Hvor lenge er budgiveren bundet? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.4 Vurderingen av bud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.4.1 Medhjelperens vurdering av bud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.4.2 Foreleggelse av bud for saksøkeren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.5 Hvilket bud skal begjæres stadfestet? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.5.1 Begjæring om stadfestelse av høyeste bud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.5.2 Begjæring om stadfestelse av bud som ikke er det høyeste . . . . . . . .

4.5.3 To eller flere identiske bud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.5.4 Saksøkeren ønsker ingen av budene stadfestet . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.5.5 Fristen for å begjære stadfestelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.5.6 Rettens bistand ved vurderingen av budene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.6 Finansieringsplan og sikkerhet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4.7 Dekningsprinsippet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Kapittel 5 Stadfestelse av bud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.1 Oversikt over stadfestelsesprosessen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.2 Begjæring om stadfestelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.3 Foreleggelse av bud og opplysninger for rettighetshavere, tingretten mfl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.4 Samtidig foreleggelse for saksøker og rettighetshavere, tingretten mfl. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5.5 Tingrettens stadfestelse av bud. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Kapittel 6 Virkningene av stadfestelsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.1 Oversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.2 Risiko- og eiendomsovergang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6

31 31 32 33 36 37 37 37 39 39 41 41 41 42 44 44 46 46 46 47 47 47 48 49 50 50 50 51

55 55 55 57 58 60

63 63 63

INNHOLD

6.3 Fravikelse av eiendommen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.4 Forkjøpsrett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6.5 Bortfall av heftelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

64 64 65

Kapittel 7 Tvangssalg av konsesjonspliktig eiendom og odelseiendom . . . . . . . . . . .

7.1 Tvangssalg av konsesjonspliktig eiendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

7.2 Odelseiendom. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

67 67 68

Kapittel 8 Medhjelperens godtgjørelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8.1 Forskrift om tvangssalg ved medhjelper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8.2 Hovedregelen om medhjelperens godtgjørelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8.3 Utleggsdekning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

8.4 Avtale om godtgjørelse som avviker fra hovedregelen . . . . . . . . . . . . .

8.5 Medhjelperens godtgjørelse når tvangssalg ikke gjennomføres . . . . .

8.6 Merverdiavgift. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

69 69 70 71 72 73 73

Kapittel 9 Det økonomiske oppgjøret. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.2 Fordelingskjennelsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.3 Krav som skal dekkes forlodds. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.4 Dekning av panteheftelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.5 Betingede fordringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.6 Omstridte fordringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.7 Avsatte midler. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.8 Tvangssalget går med «overskudd» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.9 Eksempel på fordeling av kjøpesummen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.10 Anke over stadfestelses- og fordelingskjennelsen. . . . . . . . . . . . . . . . .

9.11 Ny fordelingskjennelse over avsatte midler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.12 Tidsbesparelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.13 Kjøperens betalingsplikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.14 Risikoen for salgsobjektet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.15 Utstedelse av hjemmelsdokument . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9.16 Utbetaling til kreditorene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

75 75 75 76 77 78 78 79 79 80 80 81 81 81 83 83 84

Lovforarbeider . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Litteratur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Lov- og forskriftsregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Stikkordregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

85 85 86 87

Forord Bodil Næssvik skrev i 1998 boken Tvangssalg gjennom eiendomsmegler utgitt av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Temaet har etter hvert krevet en oppdatering, og vår bok – som er utarbeidet i forståelse med Næssvik og NEF – er ment å dekke dette behovet.

Boken er en innføringsbok i tvangssalg der en eiendomsmegler opptrer som medhjelper ved salget. Bokens vanskelighetsgrad og omfang er tilpasset bachelorstudenter ved eiendomsmeglerstudiet. Vi tror likevel boken kan være nyttig også for eiendomsmeglere og advokater som påtar seg medhjelperoppdrag med tvangssalg av fast eiendom.

Takk til Bodil Næssvik og dommer ved Oslo byfogdembete Ole Christian Wenstøp Sørensen.

Boken er oppdatert pr. 1. november 2019.

Lunde og Bærum Thorunn Falkanger, Paul Henning Fjeldheim og Lars Halvor Ova Johnsen

KAPITTEL 1

Innledning

1.1

Emnet

Tvangssalg er salg av formuesgoder uten eierens samtykke og medvirkning. Det kan være en følge av at eieren av formuesgodet ikke har overholdt sine økonomiske forpliktelser, eller det kan være en realisasjon av et tredjemannspant. Formålet med tvangssalg er at panthaveren skal få dekket sitt tilgodehavende.

Grunnlaget for tvangssalg kan også være tvangsoppløsning av et sameie, eller vesentlig mislighold av pliktene i eierseksjonssameiet, borettslaget eller boligaksjeselskapet.1 Tvangsdekning av formuesgoder som er registrert i et realregister, som f.eks. grunnboken, kan skje på to forskjellige måter.2 For det første kan den som har panterett, begjære tvangsdekning ved tvangssalg. For det andre kan tvangsdekningen gjennomføres ved at saksøkeren tar til tvangsbruk det formuesgodet det er søkt dekning i.3 Tvangsbruk skiller seg fra tvangssalg ved at tvangsbruk ikke medfører noen avhending av formuesgodet.

Saksøkeren overtar derimot den faktiske disposisjonsretten over formuesgodet, og får helt eller delvis dekket sitt krav gjennom avkastningen og fordelene formuesgodet representerer. Mulighetene for å gjennomføre

1 2 3

Saml. § 15, eiersl. § 38, brl. § 4-8 og § 5-22, brl. § 1-4.

Tvangsl. § 11-1 (1) 1. pkt. Grunnboken omfatter fast eiendom og borettsandeler.

Tvangsl. § 11-1 (1) 1. pkt.

11

KA PIT TE L 1

tvangsbruk er begrenset. For aksjer med tilhørende borett i boligaksjeselskap kan tvangsdekning kun skje ved tvangssalg, jf. tvangsl. § 12-1.

Tvangsbruk er for øvrig ikke særlig praktisk og behandles ikke ytterligere.

Tvangssalg kan gjennomføres på to måter. For det første kan det pantsatte formuesgodet selges på tvangsauksjon holdt av namsmannen.4 For det andre kan tvangsdekningen skje ved at tvangssalget overlates til en medhjelper oppnevnt av tingretten.5 I motsetning til et auksjonssalg, skal et tvangssalg gjennom medhjelper i størst mulig utstrekning fremstå som et ordinært salg. Retten avgjør på grunnlag av hva som antas å gi størst utbytte hvilken salgsform som skal benyttes.6 Medhjelpersalg er det dominerende, og auksjonssalg vil ikke bli nærmere behandlet.

1.2 Forholdet mellom tvangsfullbyrdelsesloven og eiendomsmeglingsloven Lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73 gjelder for eiendomsmeglere og advokater når de opptrer som mellommenn i forbindelse med omsetning av fast eiendom, herunder som medhjelpere ved tvangssalg, jf. emgll. § 1-2 (1). Tvangsfullbyrdelsesloven stiller krav til at medhjelpere ved tvangssalg skal fylle kravene som er fastsatt i eller i medhold av lov for ervervsmessig omsetning av vedkommende formuesgode, tvangsl. § 2-10 (1) 1. pkt. Tvangsfullbyrdelsesloven og eiendomsmeglingsloven regulerer begge medhjelpernes plikter, men tvangsfullbyrdelsesloven er lex specialis, dvs. at den går foran ved eventuell motstrid.7 Det stilles strenge krav til medhjelperes habilitet og domstolloven (dl.) av 13. august 1915 nr. 5 §§ 106, 108, 109, 111, 112, 113 og 121 får anvendelse også på eiendomsmeglerne som er medhjelpere, jf. tvangsl. § 2-10 (2).

4 5 6 7

12

Tvangsl. § 11-12 (1).

Tvangsl. § 11-12 (1).

Tvangsl. § 11-12 (1) og § 12-6.

Finanstilsynets rundskriv nr. 13 2010 pkt. 3.

INN LE DNI NG

1.3 Aktørene i et tvangssalg De to sentrale aktørene i en dekningsaksjon er en saksøker og en saksøkt. Saksøkeren er en kreditor som ikke har fått dekket sin fordring, og som derfor går til dekningsaksjon. Det kan også være en som har ervervet kravet fra den som opprinnelig var kreditor. Den som dekningsaksjonen rettes mot, kalles saksøkte.

Som hovedregel er den saksøkte den som er registrert som hjemmelshaver, jf. tvangsl. § 11-4 (1) 1. pkt. Er det grunn til å anta at en annen enn den registrerte hjemmelshaveren helt eller delvis er eier, kan begjæringen også rettes mot ham, jf. tvangsl. § 11-4 (1) 2. pkt. Har saksøkeren «kunnskap om» at en annen helt eller delvis er eier, skal begjæringen også rettes mot ham, jf. tvangsl. § 11-4 (1) 3. pkt.

Er hovedskyldneren for kravet en annen enn eiendommens hjemmelshaver, skal begjæringen rettes også mot hovedskyldneren, jf. tvangsl. § 11-4 (2).8 Ved dekningsaksjon i adkomstdokumenter til leierett til bolig skal begjæringen rettes mot den som styret i borettslaget sist godkjente som ny eier. Dette har sammenheng med at styret i borettslaget alltid må godkjenne nye eiere, jf. brl. § 4-5 (1). Har styret ikke godkjent erververen som ny eier, kan en dekningsaksjon i adkomstdokumentet til leierett til bolig altså ikke rettes mot erververen. En dekningsaksjon må da i tilfelle rettes mot den styret sist godkjente som eier av adkomstdokumentet, dvs. avhenderen.

En tredje gruppe aktører i tvangssalg er rettighetshaverne. Alle som har rettigheter i formuesgodet, kalles rettighetshavere. Rettighetshaverne kan f.eks. ha panterett, veirett, vannrett e.l. i eiendommen som skal tvangsselges.

En fjerde gruppe aktører er namsmyndighetene og medhjelperne. Med namsmyndighetene menes tingretten og namsmannen. Namsmyndighetenes oppgaver beror på hvordan tvangssalget skal gjennomføres. Ved medhjelpersalg er tingrettens rolle bl.a. å avgjøre om tvangssalg skal gjen-

8

LF-1994-169.

13

KA PIT TE L 1

nomføres ved hjelp av medhjelper, stadfeste bud og eventuelt forestå det økonomiske oppgjøret.

Medhjelperen skal fylle kravene som er fastsatt i eller i medhold av lov for ervervsmessig omsetning av vedkommende formuesgode. Som medhjelper ved tvangssalg av fast eiendom og adkomstdokumenter til borett til bolig kan oppnevnes en advokat eller et eiendomsmeglingsforetak med tillatelse til å drive eiendomsmegling, jf. tvangsl. § 2-10 (1) og emgll. § 2-1 (1). Ved tvangssalg av fast eiendom i lensmannsdistrikt kan namsmannen oppnevnes som medhjelper, jf. tvangsl. § 2–10 (3) 1. pkt. Gjelder det tvangssalg av et adkomstdokument til borett til bolig i et borettslag som er tilknyttet et boligbyggelag, kan også boligbyggelaget oppnevnes som medhjelper, jf. tvangsl. § 11-12 (3).

I juridisk forstand er eiendomsmegleren en mellommann, jf. emgll. § 1-1 og § 1-2 (2). I de aller fleste tilfellene handler eiendomsmegleren på oppdrag fra selgeren av eiendommen. Ved tvangssalg mottar eiendomsmegleren oppdraget fra tingretten. Megleren har her en noe annen rolle sammenlignet med ordinære salg av fast eiendom, selv om hans posisjon som mellommann består også i tvangssalgssituasjonene.

KAPITTEL 2

Hovedhensyn bak adgangen til å benytte eiendomsmegleren som medhjelper 2.1

Kort historisk tilbakeblikk

Etter tvangsfullbyrdelsesloven av 13. august 1915 nr. 7 kunne tvangssalg av fast eiendom bare foregå ved tvangsauksjon holdt av namsmyndighetene.9 Grunnen var at auksjonssalg gjennom namsmyndighetene ble ansett som mest betryggende.10 Oppfatningen var at formuesgoder som ble tvangssolgt, reiste så vanskelige problemer at de ikke burde overlates til instanser utenfor rettsapparatet. Alle som kunne være interessert i å kjøpe, ble informert via annonsering av tvangsauksjonen i Norsk Lysingsblad og lokale aviser. Det ble antatt at denne annonseringsformen var den beste for å nå potensielle kjøpere, og at man på denne måten ville oppnå høyest mulig pris.

I dag spiller Norsk Lysingsblad en mindre fremtredende rolle som annonseringskilde. Avisene, finn.no og sosiale medier er nå de viktigste kildene til eiendommer for salg. Videre kan det stilles spørsmål ved om

9 10

LOV-1915-08-13-7.

Ot.prp. 65 (1990–91) s. 33.

15

KA PIT TE L 2

tingretten besitter større kompetanse enn eiendomsmeglerne og advokatene når det gjelder salg av beheftede eiendommer. Ved utarbeidelsen av tvangsfullbyrdelsesloven av 1992, var tiden moden for å se på andre salgsmuligheter enn tvangsauksjon via namsmyndighetene.

Tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 påla namsmyndighetene å varsle staten og enkelte offentlige finansieringsinstitusjoner dersom disse hadde rettigheter i det formuesgodet som skulle tvangsselges, jf. tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 § 122 (3). Varslingsplikten gjaldt ikke andre rettighetshavere i formuesgodet, med mindre dette var særlig påbudt ved lov.

Panthavere, utleggstakere og andre som hadde rettigheter i formuesgodet, måtte derfor selv følge med i Norsk Lysingsblad og lokalaviser for å kunne ivareta egne interesser på beste måte. Dette var et møysommelig arbeid som kunne ha avgjørende betydning for om rettighetshaverne fikk dekket sine krav. Dersom en panthaver med dårligere prioritet enn saksøkeren ikke ble oppmerksom på at formuesgodet han hadde rettigheter i var lagt ut for tvangssalg, kunne han risikere at formuesgodet ble solgt for så lav pris at fordringen hans ikke ble dekket av salgssummen. Han ville da blitt sittende igjen med en usikret fordring. Hvis han derimot hadde vært oppmerksom på salget før det ble gjennomført, ville han selv hatt mulighet til å by på formuesgodet. På denne måten kunne han ha overtatt formuesgodet for eventuelt senere å selge det for en pris som kunne ha dekket også hans fordring.11 Ordningen var ikke skapt for en utlånsmengde av dagens omfang.

Auksjonsformen i tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 tok ikke særlig hensyn til saksøkte og hans husstandsmedlemmer. Loven inneholdt imidlertid en debitorbeskyttelse som langt på vei var samfunnsøkonomisk motivert.12 Hvis debitor ble fratatt bolig og inntektskilde, måtte han selv og hans familie ha hjelp av sosialkontoret. Denne økonomiske belastningen på samfunnet burde unngås, selv om det gikk på bekostning av kreditorenes dekning. I dag er debitorbeskyttelsen i større grad motivert av hensynet til debitor selv og hans familie.

11 12

16

Ot.prp. 65 (1990–91) s. 36.

Ot.prp. 16 (1911) s. 70: «Tvangsfuldbyrdelsen maa ordnes saaledes, at debitors forhold mindst muligt oprives, og at han i ethvert fald ikke fuldstændig lammes i sin evne til at virke og fortsætte sin økonomiske tilværelse.»

HOVE DHE NSY N BA K A DGA NGE N T IL Å B ENYT T E E IEN DOM SM E GL E REN SOM M E DHJ E LP ER

Et siste forhold som bør nevnes, er at eiendommer solgt på tvangsauksjon historisk sett har oppnådd lavere pris enn sammenlignbare eiendommer solgt ved frivillig omsetning.

2.2 Alternative løsninger til tvangssalg Alternativer til tvangssalg er at saksøkte innfrir kravet og beholder eiendommen, eller at eiendommen avhendes som et frivillig salg i forståelse med kreditorene. Begge disse alternativene vil normalt være til fordel for både rettighetshaverne og den saksøkte.

Beholder saksøkte eiendommen slipper han å flytte, og han unngår de negative sosiale virkningene et tvangssalg medfører.

Innser saksøkte at han ikke har mulighet til å beholde eiendommen, kan han velge å gjennomføre et frivillig salg. Dette vil kunne gi en høyere salgssum enn ved et tvangssalg, bedre dekning til kreditorene og et eventuelt større «overskudd» til saksøkte selv. Saksøkte må riktignok skaffe ny bolig eller nytt forretningssted dersom eiendommen har vært brukt til det.

Kan saksøkte beholde eiendommen, unngås dessuten omkostningene ved et tvangssalg. Omkostningene forskutteres av saksøkeren og kan som hovedregel inndrives sammen med pantekravet, jf. tvangsl. § 3-1 (1). Omkostningsbeløpet reduserer utbetalingen til den saksøkte eller det beløpet som går til nedbetaling av saksøktes gjeld. Omkostningene blir dermed indirekte belastet den saksøkte.

Eiendomsmeglerens krav på godtgjørelse basert på arbeidsinnsats består uavhengig av om tvangssalget blir gjennomført. Det ville ellers vært i eiendomsmeglerens interesse å gjennomføre tvangssalget der hvor dette kunne vært unngått. Eiendomsmeglerens krav på godtgjørelse når tvangssalg ikke blir gjennomført, omhandles i pkt. 8.5 nedenfor.

Eiendomsmegleren som medhjelper vil komme i kontakt med saksøkte før selve tvangssalget gjennomføres, bl.a. i forbindelse med befaring av eiendommen. Eiendomsmegleren vil dermed kunne bistå med å avverge tvangssalget, ved f.eks. samtaler om frivillig salg.13 13

Ot.prp. 65 (1990–91) s. 64.

17

KA PIT TE L 2

Eiendomsmegleren er en uhildet mellommann og verken representant for saksøkeren eller den saksøkte, jf. emgll. § 1-1. Eiendomsmegleren skal ha omsorg for partenes interesser, jf. emgll. § 6-3 (1). I tvangsl. § 11-13 (1) siste pkt. heter det at «Når partene ber om det, kan medhjelper oppta forhandlinger med sikte på å unngå tvangssalg». Finner eiendomsmegleren at det er grunnlag for å unngå tvangssalg, bør han påpeke mulighetene for en slik løsning også uten at den saksøkte eller saksøkeren ber om det.

2.3 Prishensynet Tvangssalg ved medhjelper fører normalt til høyere priser, og ivaretar først og fremst hensynet til kreditorene, som får dekket en større del av sitt tilgodehavende. Tvangssalg ved medhjelper gir ingen garanti for at alle pantekreditorer får full dekning, og krav kan bli stående udekket. Dekningsmulighetene er avhengig av pantesikkerhetens prioritet.

Høyest mulig pris ved tvangssalget har også stor betydning for den saksøkte. Den saksøkte hefter personlig for restgjelden, selv om pantesikkerheten faller bort etter tvangssalget. En høyere salgssum innebærer dermed at saksøktes restgjeld reduseres. Blir salgssummen større enn summen av samtlige heftelser og omkostninger, skal det overskytende beløpet utbetales til saksøkte.

Eiendomsverdi har i en undersøkelse publisert februar 2019 sett på om det kan påvises noen «tvangssalgsrabatt», dvs. en forskjell på salgspris og vanlig markedspris for boliger solgt på tvangssalg.14 Undersøkelsen indikerer at det foreligger en slik tvangssalgsrabatt på 27 % og at boligens lokalmarked og boligtype er faktorer som korrelerer med denne rabatten.

Rabatten synes å være høyere for eneboliger enn leiligheter og høyere i illikvide enn i velfungerende markeder.

Det kanskje viktigste hensynet bak adgangen til å benytte eiendomsmegleren som medhjelper ved tvangssalg av fast eiendom, er formodningen om at salg via en eiendomsmegler eller advokat vil gi en høyere

14

18

https://eiendomsverdi.no/app/Handlers/MarketUpdateFile.ashx?filename=Fakta_februar_ 2019.pdf.

HOVE DHE NSY N BA K A DGA NGE N T IL Å B ENYT T E E IEN DOM SM E GL E REN SOM M E DHJ E LP ER

pris enn auksjonssalg eller tvangssalg med namsmannen som medhjelper.

Når eiendommer annonseres solgt gjennom namsmannen, dreier det seg åpenbart om et tvangssalg. Fordi mange kvier seg for å kjøpe eiendom på tvangssalg, har interessen ofte vært liten og budene lave. Ved at en eiendomsmegler oppnevnes som medhjelper, vil tvangssalget fremstå mer likt et frivillig salg. Dette formodes å medføre en større interesse for eiendommen, og sterkere konkurranse gjennom budgivning.

Et tvangsauksjonssalg med offentliggjøring av salgsårsaken i salgsannonsen, kan oppleves belastende for saksøkte. Kjøpere som melder interesse for en eiendom på tvangsauksjon, ønsker en kompensasjon for vanskeligheter som kan oppstå i forhold til saksøkte og eiendommens tilstand. Slik kompensasjon søkes oppnådd ved lavere bud enn om eiendommen var lagt ut for ordinært salg.

Ved medhjelpersalg kan markedsføringen tilpasses salgsobjektet og det aktuelle markedet.15 Dette kan bidra til økt pris og at salget kan gjennomføres raskere.

En eiendom som tvangsselges bærer i mange tilfeller preg av manglende vedlikehold. Dersom oppdraget drar ut i tid, vil dette kunne forsterkes.

Dette medfører dårligere dekning for kreditorene og en forverret økonomisk situasjon for saksøkte.

2.4 Ønsket om å redusere tvangssalgets sosiale skadevirkninger Medhjelpersalg er også begrunnet i ønsket om å redusere sosiale skadevirkninger et tvangssalg kan påføre den saksøkte og hans familie, især der det gjelder den saksøktes bolig.

Tvangsauksjon medfører at det blir offentlig kjent hvem som har misligholdt sine økonomiske forpliktelser. Eiendommens adresse blir offentliggjort, samtidig som det fremkommer at det dreier seg om en tvangsauksjon. Konsekvensen kan bli at tvangsauksjon virker som en

15

Ot.prp. 65 (1990–91) s. 34.

19

KA PIT TE L 2

«gapestokk». I et medhjelpersalg skal det i annonsen som hovedregel ikke fremkomme at salget er et tvangssalg, da annonsering skal foregå på en måte som er alminnelig ved frivillig salg, jf. tvangsl. § 11-25 (1) første pkt. og emgll. § 6-3 (1). Opplysningen om at det dreier seg om et tvangssalg må imidlertid fremkomme av salgsoppgaven, jf. tvangsl. § 11-24 (2).

Kunngjøring av tvangsauksjon i lokalavisen og i Norsk Lysingsblad kunne virke som et ekstra oppfyllelsespress på saksøkte. Dette presset var en tilsiktet virkning for å bidra til at saksøkte gjorde opp for seg.

I dag anses et slikt oppfyllelsespress å innebære en unødvendig stor belastning for saksøkte og hans familie, og det står neppe i forhold til den positive virkning en offentliggjøring måtte ha.

2.5 Ressursbesparelse Tvangssalg ved medhjelper kan gi besparelser for både retten, saksøkte selv og hans kreditorer.

For retten innebærer et medhjelpersalg at en utenforstående forestår forberedelser, salg og eventuelt også oppgjør med kreditorene. Når tvangssalget overlates til en medhjelper, frigis kapasitet som retten kan benytte til andre oppgaver.

For saksøkte og kreditorene kan det oppnås økonomiske besparelser ved at et medhjelpersalg tar kortere tid enn både auksjonssalg og tvangssalg via namsmann, samtidig som det gir utsikt til en høyere salgssum.

Eiendomsmeglerens organisasjon og salgsapparat er bedre tilpasset salg av denne typen formuesobjekter enn namsmyndighetenes. Namsmyndighetene er etablert for å forestå en rekke forskjellige arbeidsoppgaver, mens eiendomsmeglingsforetakenes hovedoppgave er omsetning av eiendom.

Under en tvangssalgsprosess påløper omkostninger som saksøkte som hovedregel skal dekke, jf. tvangsl. § 3-1 og pantel. § 1-5 (1) bokstav a. Kostnadene vil øke med tidsbruken. Tidsaspektet og hensynet til saksøktes økonomi tilsier at tvangsdekningen bør skje som medhjelpersalg.

Pantekreditorer med lik eller dårligere prioritet enn saksøkeren, vil normalt få dekningsgraden redusert når tvangssalget trekker ut i tid. Dette skyldes bl.a. at pantekreditorene har krav på renter som er opptjent senere

20

HOVE DHE NSY N BA K A DGA NGE N T IL Å B ENYT T E E IEN DOM SM E GL E REN SOM M E DHJ E LP ER

enn to år før tvangsdekning begjæres, jf. pl. § 1-5 (1) bokstav b. Rentebelastningen øker med tiden som går fra tvangsdekning begjæres til salget er gjennomført. Saksøkte belastes med forsinkelsesrente fra fordringen er forfalt til betaling skjer. Dette gjelder også under selve dekningsaksjonen, jf. lov om renter ved forsinket betaling m.m. (forsinkelsesrenteloven, rentel.) § 2 (1).16 De dårligst prioriterte pantekreditorene blir skadelidende og får mindre igjen til dekning av sine krav. Prisen på eiendommen vil kunne stige i løpet av den tiden dekningsaksjonen tar, men neppe i samsvar med forsinkelsesrentesatsen. Kan det unngås at store rentebeløp kommer i tillegg til hovedstolene, vil fordringshavernes samlede tap reduseres.

16

LOV-1976-12-17-100.

KAPITTEL 3

Vilkår for at tvangssalg kan gjennomføres og valg av salgsmåte

3.1

Oversikt

I det følgende gis en oversikt over vilkårene for å iverksette tvangssalg, hva retten legger vekt på i sin vurdering av hvilken dekningsmåte som skal benyttes, og hvem som eventuelt skal være medhjelper. Videre behandles de særlige kravene til eiendomsmegleren som medhjelper.

3.2 Vilkår for å iverksette tvangssalg Det må foreligge et tvangskraftig tvangsgrunnlag for at panthaveren skal kunne begjære tvangssalg, jf. tvangsl. § 11-1. Loven sondrer mellom alminnelige og særlige tvangsgrunnlag. I vår sammenheng er det de særlige tvangsgrunnlagene som er viktigst. Registrert avtalepant er ett eksempel på et særlig tvangsgrunnlag, jf. tvangsl. § 11-2 (1) a. Andre særlige tvangsgrunnlag kan bl.a. være registrert utleggspant, jf. tvangsl. § 11-2 (1) b og legalpant, jf. tvangsl. § 11-2 (1) c.

Tvangskraftig betyr at kravet er forfalt og misligholdt, jf. tvangsl. § 4-4.

I tillegg må det være sendt 14 dagers varsel etter tvangsl. § 4-18 om at tvangsfullbyrdelse vil bli krevet dersom kravet ikke oppfylles. For utlegg stiftet av namsmyndighetene kan dekning begjæres uten forutgående var23

KA PIT TE L 3

sel etter § 4-18, men ikke før to uker etter at underretning om utlegget ble sendt debitor, jf. tvangsl. § 7-19 (1). Har kommunen legalpant i en eiendom for ubetalte kommunale avgifter, jf. pantel. § 6-1, og det er sendt varsel etter tvangsl. § 4-18, vil vilkårene for å iverksette tvangssalg være oppfylt.

Tilsvarende regler gjelder for tvangssalg av borettslagandel, jf. tvangsl. § 12-1.

Er kravene til tvangskraftig tvangsgrunnlag oppfylt, kan tingretten beslutte tvangssalg. Det er i dag ingen lovfestede krav i tvangsfullbyrdelsesloven om kravets størrelse. Men i en sak avgjort av Stavanger tingrett – TSTAV-2011-158120 – ble en begjæring om tvangssalg avvist med henvisning til formålsbestemmelsen i tvl. § 1-1. Av denne bestemmelsen følger det at prosessen blant annet skal være «rettferdig» og «forsvarlig», og at «saksbehandlingen og kostnadene [skal] stå i et rimelig forhold til sakens betydning». Kravet var på kr 5513,32 hvor hovedstolen utgjorde kr 4,77.

I noen saker hvor det er besluttet tvangssalg, har saksøkte påberopt seg at dette er i strid med EMK (Den europeiske menneskerettskonvensjonen) tilleggsprotokoll 1 artikkel 1. Bestemmelsen skal hindre vilkårlig avståelse av eiendom der borgernes interesser står i et motsetningsforhold til andre interesser, eller til samfunnet for øvrig. Videre er spørsmålet reist i forhold til EMK artikkel 8 som verner om retten til respekt for privatliv og familieliv.

I Rousk-dommen (EMD-2004-27183) som gjaldt Sverige, hadde skattemyndighetene på auksjonstidspunktet tvangspant for bare SEK 6 721.

EMD (Den europeiske menneskerettsdomstol) kom til at tvangssalget av boligen til Rousk var i strid med EMK tilleggsprotokoll 1 artikkel 1 og artikkel 8 fordi kravet til forholdsmessighet ikke var til stede. Blant annet ble det lagt vekt på en noe uheldig saksbehandling.

I en sak for Borgarting lagmannsrett (LB-2015-89450) ble Rousk-dommen påberopt der en misligholdt lånetermin på kr 12 700 førte til at en rammekreditt – med et ansvar på vel 4 millioner – ble erklært forfalt. Lagmannsretten fant det klart at det ikke forelå uforholdsmessighet; blant annet ble det pekt på klare avtaler og en rekke varsler på forhånd.

Retten er ikke avskåret fra å vurdere forholdet til dekningsprinsippet allerede når det skal vurderes om vilkårene for tvangssalg er til stede.

24

VI L KÅ R FO R A T T VA N G S S A L G KA N G J E N NO M FØ RES O G VA L G AV SA L GS M Å TE

Dekningsprinsippet innebærer at tvangssalg ikke kan gjennomføres med mindre alle heftelser med bedre prioritet enn saksøkerens blir dekket: «Tingretten kan bl.a. nekte fullbyrdelsen fremmet etter en vurdering av formuesgodets verdi sett i forhold til bestemmelsene i § 5-10 annet ledd fjerde punktum (kostnadene overstiger utbyttet) og § 11-20 (dekningsprinsippet). Ved medhjelpersalg vil det vel helst være medhjelperen som oppdager at dekningsprinsippet stenger for gjennomføring av et salg, men det kan neppe være noe hinder for at retten umiddelbart nekter fullbyrdelsen fremmet etter foreleggelsen av begjæringen. Dette bør imidlertid ikke skje uten at det er rimelig klart at fullbyrdelsen ikke vil kunne gjennomføres».17

3.3 Tvangsauksjon eller tvangssalg gjennom medhjelper 3.3.1 Innledning Når retten skal avgjøre hvordan tvangsdekningen skal foregå, må den ta stilling til to spørsmål. For det første må den avgjøre om eiendommen skal realiseres gjennom tvangsauksjon eller ved medhjelpersalg, jf. tvangsl. § 11-12 (1). Kommer retten til at medhjelpersalg vil gi størst utbytte, må den avgjøre om en advokat, et eiendomsmeglingsforetak, et boligbyggelag eller namsmannen skal oppnevnes som medhjelper. I praksis vil retten velge salgsmåte og medhjelper i samme avgjørelse, men dette dreier seg i realiteten om to forskjellige spørsmål.

3.3.2 Tingrettens valg av salgsmåte Retten må først avgjøre om det skal foretas auksjonssalg eller medhjelpersalg, jf. tvangsl. § 11-12 (1). Som nevnt skal det avgjørende være hvilken ordning som «antas å gi størst utbytte», jf. tvangsl. § 11-12 (1), og det beror på en helhetsvurdering av bl.a. hvor det finnes kapasitet og riktig kompetanse.

17

Thor Falkanger, Hans Flock og Thorleif Waaler, «Tvangsfullbyrdelsesloven Lovkommentar» Universitetsforlaget, 2018, 5. utgave s. 601.

25