Eiendomsprosjekter Utdrag

Forord

Utvikling av eiendomsprosjekter, enten det gjelder rene bolig- eller nærings­ eiendommer eller kombinasjoner av bolig/næring, vil som regel reise en rekke utfordringer og problemstillinger i de forskjellige fasene av prosjekteringen.

Utfordringene vil naturlig nok kunne variere avhengig av bl.a. prosjektets størrelse og kompleksitet. Men for å gjennomføre et vellykket prosjekt vil utbygger i de fleste tilfellene måtte treffe en del valg og beslutninger som fordrer kunnskap og planlegging.

Vi som har skrevet denne boken har i mange år arbeidet med eiendomsrelaterte juridiske spørsmål. Planene for denne boken kom i stand da vi gjennom vår virksomhet registrerte at det ikke var noen samlet fremstilling av juridiske temaer knyttet til utvikling av eiendom. Vi bestemte oss derfor i 2005 for å skrive en bok som dekker dette behovet. Temaene som kan inngå i en slik fremstilling er naturlig nok svært omfattende, fra tradisjonell tingsrett, planog bygningsrett, boligrett, entrepriserett, til alminnelig kontraktsrett m.m.

I førsteutgaven gjorde vi en prioritering av hva som burde være med og hvor bredt temaene skulle omtales. Det var ingen fasit på dette, og valgene både i innhold og omfang bar preg av forfatternes erfaringsbakgrunn. Vi søkte å lage en fremstilling som behandlet de fleste relevante problemstillinger fra planer om et tomteerverv og frem til den ferdige utviklede eiendom og videresalg.

Det har skjedd en del lovendringer siden første utgave. Her kan det spesielt nevnes en ny plan- og bygningslov og en ny eierseksjonslov. Selv om lovene er nye, videreføres en del av prinsippene fra de tidligere lovene. Det har også skjedd en del mindre lovendringer, samt at det er kommet rettsavklarende avgjørelser. Videre er det bl.a. kommet nye versjoner av enkelte entreprisestandarder. Boken er oppdatert for dette per sommeren 2019.

Vi har ikke fått noen tilbakemeldinger på at det var ønskelig med andre temaer i fremstillingen utover at vi har byttet om på et par av kapitlene etter innspill fra brukerne. Boken kan selvfølgelig fremdeles leses fra A til Å, men vi antar at den primært vil ha funksjon som oppslagsbok innenfor de enkelte temaer. Vi håper boken kan være et nyttig supplement for alle som arbeider 5

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 5

03/02/2020 12:41

Forord

med fast eiendom, både med utvikling og salg. Selv om boken behandler juridiske temaer, har intensjonen også i andre utgaven vært å lage en bok som også er egnet for bruk av andre enn jurister. Skrivearbeidet har fremdeles vært delt mellom oss slik at Jan-Erik Nielsen primært har arbeidet med kapitlene 4 til 11, 13, 15, 17 og 19 og Marianne Raa Bjaaland med kapittel 2, 3, 12, 14, 16, 18.

Oslo, 3. november 2019

6

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 6

03/02/2020 12:41

Innhold

Forord. . ..................................................................................... 5 1. Presentasjon av tema. . ............................................................ 19 2. Servitutter........................................................................... 23 2.2 Hvorfor ha fokus på servitutter, herunder litt om ekspropriasjon. 23 2.1 Innledning................................................................... 25 2.3 Hva er servitutter? Typetilfeller......................................... 26 2.4 Servitutter i forhold til allemannsrett.................................. 27 2.5 Hvor kan man få oversikt over eksisterende servitutter?........... 28 2.5.1 I salgsoppgaven................................................. 28 2.5.2 I utskrift fra eiendomsregister eller grunnboken. . ....... 29 2.5.3 Ikke registrerte servitutter –hevd. . .......................... 31 2.6 Innholdet i servitutter. . ................................................... 32 2.6.1 Generelt.......................................................... 32 2.6.2 Veiretter.......................................................... 33 2.6.2.1 Innledning. . ....................................... 33 2.6.2.2 Hvilke fremkomstmåter kan benyttes på veien?........................................... 34 2.6.2.3 Kan andre brukere gis adgang til å bruke veien?............................................... 35 2.6.3 Strøkservitutt, byggeforbud og lignende.................. 36 2.6.3.1 Innledning. . ....................................... 36 2.6.3.2 Kan strøkservitutt/byggeforbud oppheves av en reguleringsplan?........................... 36 2.7 Endring og avløsning av servitutt. . ..................................... 39 2.7.1 Innledning....................................................... 39 2.7.2 Endring. . ......................................................... 40 2.7.3 Avløsning. . ....................................................... 42 2.7.4 Jordskifteloven.................................................. 42 2.8 Anmodning om sletting etter tinglysingsloven...................... 42 3. Eiendommens planmessige status............................................. 44 3.1 Innledning................................................................... 44 3.2 Plantyper. . ................................................................... 45 3.3 Plantyper etter plan- og bygningsloven. . .............................. 46 7

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 7

03/02/2020 12:41

Innhold

3.4 Hvordan få oversikt over eksisterende plantyper for eiendommen. 47 3.5 Kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og detaljregulering. 47 3.5.1 Kommuneplanens arealdel................................... 47 3.5.1.1 Generelt............................................ 47 3.5.1.2 Innhold i planen................................. 48 Hensynsoner...................................... 49 Generelle planbestemmelser................... 49 Bestemmelser til de enkelte arealformål..... 50 3.5.1.3 Utarbeidelse og vedtakelse..................... 50 3.5.1.4 Endring og opphevelse av kommune­ planens arealdel. . ................................. 51 3.5.2 Reguleringsplan. . ............................................... 51 3.5.2.1 Generelt om reguleringsplan, områderegulering og ­detalj­regulering – herunder reguleringsplikt.................... 51 3.5.2.2 Områderegulering............................... 54 3.5.2.3 Utarbeidelse og vedtakelse..................... 58 3.5.3 Detaljregulering.. ............................................... 59 3.6 Oppsummering med enkel oversikt over plantypene.. ............. 60 3.7 Kommuneplanens arealdel, reguleringsplanens og detaljplanens betydning. . ............................................. 62 3.7.1 Virkning for nye tiltak.. ....................................... 62 3.7.2 Virkning som ekspropriasjonsgrunnlag/­ innløsningsgrunnlag........................................... 63 3.7.3 Virkning av planendringer................................... 64 3.7.4 Virkning av gitt byggetillatelse.............................. 65 3.7.5 Gyldighetstid av plan.......................................... 66 3.8 Forholdet mellom forskjellige planer.................................. 67 3.8.1 Innledning....................................................... 67 3.8.2 Forholdet mellom flere kommuneplaners arealdel...... 67 3.8.3 Forholdet mellom kommuneplanens arealdel og ­reguleringsplan. . ................................................ 67 3.8.4 Forholdet mellom flere reguleringsplaner................. 68 3.9 Utbygging i strid med eksisterende planer. . .......................... 69 3.9.1 Innledning....................................................... 69 3.9.2 Dispensasjon.................................................... 69 3.9.2.1 Innledning. . ....................................... 69 3.9.2.2 Når foreligger det grunnlag for å dispensere?. 70 3.9.2.3 Søknad om dispensasjon....................... 71 3.9.3 Mindre endringer av reguleringsplan.. ..................... 71 3.9.3.1 Innledning. . ....................................... 71

8

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 8

03/02/2020 12:41

Innhold

3.9.3.2

Forskjell mellom å dispensere fra og å endre en reguleringsplan................................... 72 3.9.3.3 Planendringer med forenklet saksbehandling. 73 3.9.4 Forslag til ny plan.............................................. 74 3.10 Utbyggingsavtaler.......................................................... 75 3.10.1 Innledning....................................................... 75 3.10.2 Hva er utbyggingsavtaler?.................................... 75 3.10.3 Mulig innhold i utbyggingsavtaler. . ........................ 77 3.10.4 Saksbehandlingsregler for å kunne inngå utbyggingsavtaler............................................... 79 3.10.5 Hva bør en utbyggingsavtale inneholde?.................. 81 3.11 Oversikt over plantyper i 1985-loven opp mot dagens plan- og bygningslov. . ................................................................ 81 3.11.1 Om lovendringen.. ............................................. 81 3.11.2 Planer vedtatt iht. tidligere plan- og bygningslov. . ...... 83 3.12 Lov- og forskriftsendringers betydning for ­fortolkningen av planer. 83 4. Kjøp av eiendommen. Bud og forbehold.................................... 84 Avtaleinngåelse – noen vanlige kontraktstyper 4.1 Innledning – presentasjon av temaet. . ................................. 84 4.2 Spillerom i lovverket – bakgrunnsretten – ­fravikelighet........... 85 4.3 Betydningen av å undersøke eiendommen........................... 87 4.4 Innledende fase – budgivning........................................... 88 4.4.1 Innledning....................................................... 88 4.4.2 Tilbud uten forbehold. . ....................................... 88 4.4.3 Noen vanlige typer forbehold. . .............................. 89 4.4.3.1 Generelle kontraktsforbehold................. 89 4.4.3.2 Forbehold om styrets godkjenning........... 90 4.4.3.3 Finansieringsforbehold.. ........................ 90 4.4.3.4 Forbehold om konsesjon....................... 91 4.4.3.5 Forbehold om forurensning i grunnen...... 91 4.4.3.6 Forbehold om offentlig regulering........... 92 4.4.3.7 Forbehold om due diligence (DD) – gjennomgang av ­eiendommen.............. 92 4.5 De vanligste kontraktstyper/kontraktsvilkår......................... 93 4.5.1 Innledning....................................................... 93 4.5.2 Kontrakt uten særlige ansvarsfraskrivelser. . ............... 94 4.5.3 Kontrakt med «as is»-klausul («som den er» forbehold) – avhendingslova § 3‑9. . ...................................... 94 4.5.4 Kontrakt med utvidet «as is»-klausul. . ..................... 96 4.5.5 Kontrakt uten reklamasjonsrett............................. 96 5. Kjøp av eiendommen – felles utviklings­prosjekter og opsjonsavtaler. 98 5.1 Avtale om felles utvikling. . ............................................... 98

9

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 9

03/02/2020 12:41

Innhold

5.2 Om opsjonsavtaler......................................................... 98 5.2.1 Hva er en opsjonsavtale?...................................... 98 5.2.2 Hvorfor inngå en opsjonsavtale?........................................ 99 5.2.3 Enkelte viktige forhold å avklare ved bruk av opsjons­ avtaler............................................................. 99 6. Kjøp av eiendommen............................................................. 101 – forhold ved kjøp av utleid eiendom 6.1 Innledning................................................................... 101 6.2 Husleielovens anvendelsesområde...................................... 101 6.3 Eiendom helt eller delvis utleid til næringsformål.................. 102 6.4 Eiendommen er helt eller delvis utleid til bolig­formål............. 105 6.4.1 Innledning....................................................... 105 6.4.2 Kort om leieprisvernet og oppsigelsesvernet.............. 106 Leieprisvernet, jf. husleieloven kapittel 4... 106 Oppsigelsesvernet i kapittel 9................. 107 6.4.3 Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (­leiegårdsloven)................................................. 107 6.4.3.1 Hva loven gjelder................................ 107 6.4.3.2 Forkjøpsretten utløses........................... 108 6.4.3.3 Plikt til å sende melding........................ 108 6.4.3.4 Forkjøpsretten benyttes – særlig om ­verdifastsettelse ved ­overdragelse av aksjer. 109 6.4.3.5 Forkjøpsrett – konsekvenser av unnlatt melding til kommunen.............................. 110 6.4.4 Bortfalt kjøperett for leier etter eierseksjonsloven....... 111 7. Kjøp av eiendomsselskap – mer om due diligence......................... 112 7.1 Innledning................................................................... 112 7.2 Faktisk og rettslig gjennomgang av eiendommen................... 113 7.3 Selskapsgjennomgang ved erverv av eiendomsselskapet........... 114 Regnskapsgjennomgang........................ 114 Skatter og avgifter. . .............................. 115 Andre forpliktelser i selskapet................. 115 7.4 Stikkordsmessig huskeliste for due diligence......................... 115 Gjennomgang av selskapsdokumenter...... 116 Gjennomgang av virksomhetens eiendeler og driftsmidler.................................... 116 Gjennomgang av fast eiendom. . .............. 116 Gjennomgang av leverandøravtaler.......... 117 Gjennomgang av forsikringer................. 117 Gjennomgang av offentligrettslige forhold. 117 Gjennomgang av tvister........................ 117 Gjennomgang dersom selskapet har ansatte. 117

10

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 10

03/02/2020 12:41

Innhold

8. Kjøp av eiendomsselskap – mer om avtalevilkår og prisfastsettelse. . .. 119 8.1 Innledning................................................................... 119 8.2 Avtalt kjøpesum for aksjer. . .............................................. 119 8.3 Avtalevilkår om eiendommens og selskapets tilstand – forholdet til bakgrunnsretten......................................... 121 8.4 Flere aksjeeiere som selgere. . ............................................. 121 9. Kjøp av eiendom – konsesjon. . ................................................. 122 9.1 Innledning................................................................... 122 9.2 Hva er konsesjonspliktig?................................................ 122 9.2.1 Innledning....................................................... 122 9.2.2 Konsesjonsplikt for bruksretter/leieretter over fast eiendom.......................................................... 123 9.2.3 Ikke konsesjonsplikt ved aksjeerverv....................... 124 9.3 Unntak fra konsesjonsplikten........................................... 124 9.3.1 Unntak som følger direkte av konsesjonsloven. . ......... 124 9.3.2 Unntak som følger av forskrift. . ............................. 125 9.4 Konsesjon og boplikt (såkalt 0-konsesjon).. .......................... 126 9.5 Egenerklæring, søknad, avgjørelse og vilkår for ­konsesjon........ 127 9.5.1 Egenerklæring................................................... 127 9.5.2 Søknad om konsesjon......................................... 127 9.5.3 Avgjørelse........................................................ 127 10. Kjøp av eiendommen – om utsatt overskjøting............................ 129 10.1 Innledning................................................................... 129 10.2 Bruk av blanko-skjøte..................................................... 129 10.3 Ulempe og risiko ved utsatt overskjøting............................. 130 11. Kjøp av eiendommen – dokumentavgift..................................... 132 11.1 Utgangspunkt: dokumentavgiftsloven – ­Stortingets avgiftsvedtak. 132 11.2 Dokumentavgiftsplikten – avgiftsgrunnlaget........................ 132 11.3 Unntak fra dokumentavgiftsplikten. . .................................. 133 11.3.1 Kort om unntakene i avgiftsvedtakets § 1 og 2.......... 133 11.3.2 Særlig om unntakene i avgiftsvedtaket § 3. . .............. 134 Selvstendig og i sin helhet nyoppført bygning. 135 Eiendommen ikke tatt i bruk.. ................ 135 12. Utvikling av eiendommen....................................................... 137 – presentasjon av ulike eiermodeller 12.1 Innledning................................................................... 137 12.2 Generelt om de ulike eiermodeller og obligasjons­boliger.. ........ 138 12.3 Eiendommer med eget gårds- og bruksnummer.................... 139 12.3.1 Kjennetegn.. ..................................................... 139 12.3.2 Rettslig regulering.............................................. 140 12.4 Tingsrettslige sameier..................................................... 140 12.4.1 Kjennetegn.. ..................................................... 140

11

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 11

03/02/2020 12:41

Innhold

12.4.2 Rettslig regulering.............................................. 141 12.4.3 Forholdet til eierseksjonsloven. . ............................. 141 12.5 Eierseksjonsboliger. . ....................................................... 141 12.5.1 Kjennetegn.. ..................................................... 141 12.5.2 Rettslig regulering.............................................. 142 12.5.3 Bolig- eller næringsseksjoner................................. 142 12.5.4 Helårs- eller fritidsboliger.. ................................... 143 12.5.5 Samleseksjoner.................................................. 143 12.5.6 Forbud mot eierseksjonslignende modeller m.m........ 143 12.6 Borettslagsboliger.......................................................... 144 12.6.1 Kjennetegn.. ..................................................... 144 12.6.2 Forhold til eierseksjonsmodellen............................ 145 12.6.3 Rettslig regulering.............................................. 145 12.7 Boligaksjeselskaper. . ....................................................... 146 12.7.1 Kjennetegn.. ..................................................... 146 12.7.2 Rettslig regulering.............................................. 146 12.7.3 Forbud mot etablering av nye boligaksjeselskaper. . ..... 146 12.8 Begrenser eiermodellen valg av boligtyper?........................... 147 12.9 Eid eller festet grunn...................................................... 148 12.9.1 Innledning....................................................... 148 12.9.2 Eid grunn........................................................ 148 12.9.3 Tomtefeste....................................................... 148 12.9.3.1 Hva er tomtefeste?............................... 148 12.9.3.2 Hvilket spillerom gir lovverket?. . ............. 149 Festeavgiften...................................... 149 Varighet av kontrakten. . ........................ 150 Innløsning......................................... 150 12.9.3.3 Forbud mot etablering av visse feste­forhold for bebygd eiendom............................. 151 13. Utvikling av eiendommen – mer om borettslags- og eierseksjonsmodellene............................................................ 153 Forskjeller og likheter av betydning for valg av organisasjonsform 13.1 Innledning................................................................... 153 13.2 Stiftelse og registrering.................................................... 154 13.2.1 Borettslag – stiftelse............................................ 154 Hvem kan stifte et borettslag?................. 154 Fremgangsmåten................................. 154 Når bør borettslaget stiftes?.................... 156 13.2.2 Borettslag – registrering i Foretaksregisteret.............. 157 13.2.3 Borettslag – registrering av borettslagsandelene i ­grunnboken. . .................................................... 157

12

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 12

03/02/2020 12:41

Innhold

13.3 13.4

13.5

13.6

13.7

13.2.4 Eierseksjonssameie – etablering/stiftelse. . ................. 158 Når kan utbygger tinglyse/etablere ­eierseksjonssameie?.............................. 158 13.2.5 Eierseksjonssameier – krav til seksjoneringssøknad – ­sameiebrøker.................................................. 159 13.2.6 Eierseksjonssameier – registrering i grunnboken........ 162 13.2.7 Eierseksjonssameier – registrering i Foretaksregisteret.. 162 Eierforhold til eiendom og bygninger i de to organisasjons­former. 162 13.3.1 Borettslag.. ....................................................... 162 13.3.2 Eierseksjonssameier............................................ 163 Krav til boligstandard..................................................... 164 13.4.1 Innledning....................................................... 164 13.4.2 Borettslag.. ....................................................... 164 13.4.3 Eierseksjonssameier............................................ 164 Finansiering av boligene.................................................. 165 13.5.1 Innledning....................................................... 165 13.5.2 Borettslag – delvis finansiering av kjøp ved fellesgjeld. 165 13.5.3 Eierseksjonssameier – finansiering ved kjøp.............. 167 13.5.4 Finansiering – betydningen for valg av organisasjonsform. 167 Råderett over boligen. . .................................................... 168 13.6.1 Innledning....................................................... 168 13.6.2 Faktisk råderett.. ................................................ 168 13.6.2.1 Borettslag.......................................... 168 13.6.2.2 Eierseksjonssameier. . ............................ 169 13.6.3 Rettslig råderett................................................. 169 13.6.3.1 Borettslag.......................................... 169 Hvem kan være andelseier og m.a.o. kjøper?. 169 Sameie i andel.. ................................... 170 Adgang til utleie (overlating av bruk). . ...... 170 Særlig om korttidsutleie........................ 171 Forkjøpsrett....................................... 172 13.6.3.2 Eierseksjonssameier. . ............................ 172 Særlig om korttidsutleie........................ 173 Lovbestemt rett for juridiske personer til å erverve seksjoner............................... 173 Ervervsbegrensning i eierseksjonsloven § 23. Lovendring. . ............................... 174 Fordeling av felleskostnader – ansvar for fellesforpliktelser....... 175 13.7.1 Innledning....................................................... 175 13.7.2 Borettslag.. ....................................................... 176 Fastsettelse fordelingsnøkkel – endringer... 176 Andelseiers ansvar for borettslagets forpliktelser. . ...................................... 176 13

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 13

03/02/2020 12:41

Innhold

13.7.3 Eierseksjonssameier............................................ 177 Fastsettelse av fordelingsnøkkel for felleskostnader – endringer.................... 177 Ansvar for seksjonseiernes fellesforpliktelser. 178 13.8 Mislighold av fellesforpliktelser – konkurs........................... 178 13.8.1 Borettslag.. ....................................................... 179 13.8.2 Eierseksjonssameie............................................. 179 13.9 Oppløsning. . ................................................................ 180 13.9.1 Borettslag.. ....................................................... 180 13.9.2 Eierseksjonssameie............................................. 180 14. Utviklingen av eiendommen – om organisering av parkeringsplasser og anleggseiendom................................................................ 182 14.1 Innledning................................................................... 182 14.2 Krav til parkeringsplasser etter plan- og bygningsloven. . .......... 184 14.2.1 Innledning....................................................... 184 14.2.2 Kravene i plan- og bygningsloven. . ......................... 185 14.2.3 Planbestemmelser.............................................. 186 14.2.4 Bindinger som gjelder parkeringsplasser.. ................. 187 14.3 Ulike måter å organisere parkeringsarealer på i et eierseksjonssameie.. ........................................................ 188 14.3.1 Fellesareal........................................................ 189 14.3.1.1 Hvordan etablere parkeringsplassene som ­fellesareal?. . ........................................ 189 14.3.1.2 Hvilken disposisjonsrett har sameierne over parkeringsplassene som er fellesareal?......... 189 14.3.1.3 Fordeler med å organisere parkeringsplasser som del av felles­arealet?. . .............. 190 14.3.1.4 Noen ulemper med en slik organisering?... 190 14.3.2 Vedtektsfestet enerett.......................................... 191 14.3.2.1 Når kan det vedtektsfestes en enerett?....... 191 14.3.2.2 Hvordan etableres vedtektsfestet enerett til ­parkeringsplasser?. . ........................... 192 14.3.2.3 Hvilken disposisjonsrett har seksjonseierne over arealer som de har en vedtektsfestet enerett til?. . ........................................ 193 14.3.2.4 Noen fordeler med vedtektsfestet enerett... 193 14.3.2.5 Noen ulemper med vedtektsfestet enerett. . .. 193 14.3.3 Tilleggsdel. . ...................................................... 195 14.3.3.1 Når kan det etableres tilleggsdeler?........... 195 14.3.3.2 Hvilken disposisjonsrett har seksjonseierne over tilleggsdeler?.. ............................... 196 14.3.3.3 Noen fordeler med å organisere parkerings­ plasser som ­tilleggsdeler........................ 197 14

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 14

03/02/2020 12:41

Innhold

14.3.3.4 Noen ulemper med parkeringsplasser som tilleggsdeler........................................ 197 14.3.4 Egen næringsseksjon (garasjeseksjon)...................... 197 14.3.4.1 Når kan det etableres egen næringsseksjon (garasjeseksjon)?.................................. 197 14.3.4.2 Hvordan etablere parkeringsplasser som egen næringsseksjon?............................ 198 14.3.4.3 Hvilken disposisjonsrett har sameierne over næringsseksjonen?......................... 198 14.3.4.4 Noen fordeler med å organisere parkerings­ plassene som egen næringsseksjon i sameiet. 199 14.3.4.5 Noen ulemper med å organisere parkeringsplassene som egen næringsseksjon i sameiet. 199 14.4 Ulike måter å organisere parkeringsarealer i et borettslag......... 199 14.4.1 Fellesareal........................................................ 200 14.4.1.2 Når kan det etableres fellesarealer?........... 200 14.4.1.3 Hvordan etablere parkeringsplassene som ­fellesareal?. . ........................................ 200 14.4.1.4 Hvilken disposisjonsrett har andelseierne over parkerings­plassene som er fellesareal?. . . 200 14.4.1.5 Noen fordeler og ulemper med en ­parkeringsplasser som felles­areal.............. 201 14.4.2 Bruksrett......................................................... 201 14.4.2.1 Når kan det avtales bruksrett til parkerings­ plasser?............................................. 201 14.4.2.2 Hvordan etablere bruksrett til parkerings­ plassene?.. .......................................... 201 14.4.2.3 Noen fordeler og ulemper med bruksrett til parkeringsplasser. . ............................ 202 14.5 Opprettelse av anleggseiendom, spesielt om garasje­anlegg........ 202 14.5.1 Innledning....................................................... 202 14.5.2 Vilkår for å opprette anleggseiendom...................... 203 14.5.3 Eksempler på anleggseiendommer. . ........................ 205 14.5.4 Noen fordeler med garasjeanlegg som anleggseiendom 208 14.5.5 Noen ulemper med garasjeanlegg som anleggseiendom. 209 15. Utvikling av eiendommen – om trinnvis utbygging. . ..................... 210 15.1 Innledning................................................................... 210 15.2 Ett prosjekt for hvert trinn............................................... 210 15.2.1 Innledning....................................................... 210 15.2.2 Betydningen for salgsinformasjon.......................... 211 15.2.3 Ferdigstillelse/overtakelse..................................... 211

15

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 15

03/02/2020 12:41

Innhold

15.2.4 Hjemmelsoverføring – noen forutsetninger.............. 212 Eierseksjonssameier. . ............................ 212 Eierseksjonsloven – forslag om nye regler for regulering av større utbyggingsprosjekter. 213 Sammenslåing av eierseksjonssameier....... 215 Borettslag.......................................... 216 15.2.5 Tidlig kontakt med kommunen. . ........................... 216 15.3 Ett prosjekt for alle trinn – eierseksjonssameie...................... 217 15.3.1 Innledning....................................................... 217 15.3.2 Eierseksjonssameie – når flere byggetrinn kan omfattes av seksjoneringsbegjæringen................................. 217 15.3.3 Eierseksjonssameie – når senere byggetrinn forutsetter ­reseksjonering................................................... 218 15.4 Ett prosjekt for alle trinn – borettslag.. ................................ 219 15.4.1 Borettslaget er stiftet med antall andeler som omfatter flere byggetrinn................................................. 219 15.4.2 Borettslag – særlig om overføring av bruksrett i medhold av borettslagsloven § 2‑12 andre ledd......... 220 15.4.3 Borettslag – når laget er stiftet med det antall andeler som kun omfatter første byggetrinn. . ...................... 220 15.5 Organisering av eierskap, forvaltning og drift av arealer og funksjoner som skal være felles for flere byggetrinn................ 221 16. Utvikling av eiendommen – om byggetillatelse............................ 223 16.1 Innledning................................................................... 223 16.2 Ulike saksbehandlingsregler.. ............................................ 224 16.2.1 Forhåndskonferanse.. .......................................... 225 16.2.2 Søknadsbehandling............................................ 227 16.2.2.1 Innledning. . ....................................... 227 16.2.2.2 Søknader som behandles i ett trinn.......... 227 16.2.2.3 Søknader som behandles i flere trinn........ 228 16.2.2.4 Særskilt dispensasjonssøknad.................. 230 16.2.2.5 Frister for å behandle søknader............... 230 16.2.3 Unntatt saksbehandling. . ..................................... 231 17. Entrepriseform..................................................................... 233 17.1 Innledning................................................................... 233 17.2 Oversikt over de ulike fasene i et byggeprosjekt og aktører på byggherresiden. . ............................................................ 234 Programmering................................... 234 Skisseprosjekt..................................... 235 Forprosjekt........................................ 235 Hovedprosjekt.................................... 235 Detaljprosjekt. . ................................... 235

16

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 16

03/02/2020 12:41

Innhold

Kontrahering/kontraktsinngåelser. . .......... 235 Produksjonsplanlegging – produksjon – overtakelse.. ..................................... 235 17.3 Oversikt over de vanligste entrepriseformene........................ 236 17.3.1 Innledning....................................................... 236 17.3.2 De vanligste utførelsesentrepriseformene – NS 8405 og NS 8406....................................... 237 17.3.2.1 Innledning. . ....................................... 237 17.3.2.2 Hovedentreprise – noen særtrekk.. ........... 238 17.3.2.3 Delt entreprise – noen særtrekk. . ............. 238 17.3.2.4 Generalentreprise – noen særtrekk........... 238 17.3.3 Totalentreprise – NS 8407................................... 239 17.4 Valg av entrepriseform.................................................... 240 17.4.1 Innledning....................................................... 240 17.4.2 Fordeler og ulemper ved en ordinær utførelsesentreprise. 240 17.4.3 Fordeler og ulemper ved totalentreprise................... 240 17.5 Kort om helse, miljø og sikkerhet (HMS) – byggherreforskriften. 241 17.5 Tilpasning av entreprisekontrakt til vilkår ved salg av boligene til forbrukere................................................................ 241 17.5.1 Innledning....................................................... 241 17.5.2 Erstatning ved mangler.. ...................................... 242 17.5.3 Forsinkelse og dagmulkt...................................... 243 17.5.4 Endringer........................................................ 243 18. Salg av boligene – markedsføringen – meglers rolle. . ..................... 245 18.1 Innledning................................................................... 245 18.2 Utarbeidelse av salgsoppgave............................................ 246 18.2.1 Salgsoppgaven. . ................................................. 246 18.2.2 Utarbeidelse av salgsoppgaven............................... 246 Skal det opplyses om offentlige pålegg og ­nabovarsler?.. .................................. 255 18.3 Spesielle utfordringer ved utforming av ­salgs­oppgaver for ­boliger under oppføring.................................................. 256 18.3.1 Bruk av illustrasjoner.......................................... 256 18.3.2 Salgsoppgave utarbeidet i en tidlig fase.................... 257 18.3.3 Angivelse av bestemte merkevarer.. ......................... 257 18.4 Hva bør være vedlegg til salgsoppgaven?.............................. 258 18.5 Tilstandsrapport. . .......................................................... 258 18.6 Bransjenorm for markedsføring av boliger.. .......................... 259 Forholdet mellom annonse og salgsoppgave. 261 Prisantydning..................................... 261 Bruk av bokostnader/månedskostnader..... 261 Tomt, herunder festekontrakt................. 261 Pris.................................................. 262 17

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 17

03/02/2020 12:41

Innhold

Annonsering i medier med plass- eller tids­ begrensninger..................................... 262 Direkte markedsføring.......................... 262 18.7 Hvem har ansvar for feil i salgsprospekt eller annonse?............ 263 18.7.1 Innledning....................................................... 263 18.7.2 Meglers ansvar.................................................. 263 18.7.3 Utbyggers ansvar.. .............................................. 264 18.7.4 Solidaransvar.................................................... 264 19. Salg av boligene – inngåelse av avtalen....................................... 266 19.1 Innledning................................................................... 266 19.2 Salg av ferdig utbygde boliger........................................... 267 19.2.1 Innledning – avhendingslova................................ 267 19.2.2 Enkelte vanlige kontraktsforutsetninger og forbehold ved salg av nyoppført bolig................................... 268 19.2.3 Noen fordeler ved salg av boligene først når de er ferdig utbygd.................................................... 269 19.3 Salg av boliger under oppføring. . ....................................... 271 19.3.1 Innledning – bustadoppføringslova – virkeområde..... 271 19.3.2 Avtalen – spillerom i lovverket.. ............................. 271 19.3.3 Om enkelte praktiske forbehold............................ 273 19.3.3.1 Forbehold om rett til å kansellere avtalen dersom prosjektet ikke igangsettes........... 273 19.3.3.2 Forbehold knyttet til endringer/avvik....... 274 19.3.3.3 Avgrensning av kjøpers rett til å kreve endringer. . ......................................... 274 19.3.3.4 Regulering av kjøpers ev. videresalg i ­oppføringsperioden. . ............................ 275 19.3.3.5 Regulering av fremdrift, ferdigstillelse og ­overtakelse......................................... 276 Litteratur. . ................................................................................. 277 Stikkordregister. . ......................................................................... 283

18

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 18

03/02/2020 12:41

Kapit tel 1

Presentasjon av tema

Utvikling og gjennomføring av utbyggingsprosjekter for fast eiendom reiser erfaringsmessig en rekke utfordringer allerede fra planleggingsfasen og videre når det gjelder tomteerverv og utforming av kjøpekontrakt, samt senere gjennom byggefasen frem til ferdigstillelse og salg av de enkelte boligene.

Utfordringene kan være forskjellige for små og store byggeprosjekter, og ut fra om eiendommen er bebygd eller ubebygd. Det er likevel ofte en rekke felles spørsmål som dukker opp. Det kan være slike som: Hva tillates oppført på eiendommen i henhold til de offentligrettslige planer, hvilke servitutter begrenser eller utvider lovlig bruk av eiendommen, hva bør kjøpekontrakten inneholde, hva skal være eierstruktur og eierform i prosjektet og hvilke offentlige godkjenninger trengs for oppføringen av byggeprosjektet? Markeds­ messige vurderinger og utforming av salgsprospekt ved salg av enkeltboligene er også utfordringer man møter.

Svarene på disse spørsmålene kan påvirke hvorvidt utbyggingen blir en økonomisk suksess eller ikke for utbyggeren. Enkelte spørsmål kan utbygger bringe på det rene, mens det kan være vanskeligere å finne svar på andre.

Utbygger bør også være seg bevisst hvilke risikoer som knytter seg til prosjektet.

En grundig gjennomgang av eiendommen i forkant av kjøpet vil kunne avdekke risikofaktorer som gjelder for den aktuelle eiendommen. En slik gjennomgang kan bidra til at utbygger blir kjent med forhold som kan være avgjørende for om prosjektet kan gjennomføres, hva som skal til for å få gjennomført prosjektet, og hvilke kostnader som knytter seg til gjennom­ føringen. Dette kan gi grunnlag for at utbygger stopper på et tidligere stadium i budrunden for noen eiendommer, mens vedkommende er villig til å strekke seg lenger for andre eiendommer. Utbygger må for eksempel ha et bevisst forhold til om det er tinglyst begrensninger i hvordan eiendommen kan bebygges (privatrettslige servitutter), og hvordan eiendommen kan bebygges iht. offentlige planer. Dette vil påvirke hva som kan oppføres på tomten, og hvor 19

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 19

03/02/2020 12:41

Kapit tel 1

lang tid som kan gå før spaden settes i jorden. En grundig vurdering av eiendommen kan også ha betydning for valg av organisasjonsform, for eksempel om eierseksjonsmodellen skal velges fremfor borettslagsmodellen.

I kapittel 2 redegjøres det for avtaler som kan begrense eller utvide rådigheten over egen eiendom, såkalte servitutter. Det eksisterer mange ulike former for servitutter. Som eksempel nevnes en veirett eller en rett til å legge vann- og avløpsledning over annen manns eiendom. Dersom gjennomføringen av prosjektet er avhengig av disse rettighetene, er det viktig å kartlegge rettighetenes omfang.

Ved kjøp av tomt for utbygging er det som nevnt også viktig å vite hvilke offentligrettslige planer som gjelder for eiendommen, og hva planene innebærer for gjennomføringen av prosjektet. Hvis utbygger ikke har klart for seg hvordan eiendommen ønskes bebygd, vil en gjennomgang av eksisterende planer for eiendommen i hvert fall kunne avdekke hvorvidt eiendommen kan bebygges, omfang, hva slags type bebyggelse som kan oppføres, og om det bør vurderes inngått en utbyggingsavtale og mulighetene for dette. I kapittel 3 gis blant annet en oversikt over de viktigste planene som finnes, og virkningene av disse planene. Gjennom salgsoppgave og takstdokument vil utbygger få en viss kjennskap til eksisterende planer. Som regel vil det imidlertid være nødvendig å foreta ytterligere undersøkelser. I kapittel 3 vil også utbyggingsavtaler bli omtalt.

Dersom utbygger ønsker å kjøpe eiendommen, må vedkommende vurdere om det bør tas forbehold i forbindelse med kjøpet. Det blir spørsmål om hva utbyggers bud og kjøpekontrakten bør inneholde, jf. kapittel 4. En utbygger kan av tidsmessige hensyn være forhindret fra for eksempel å undersøke eiendommen eller de offentligrettslige planer grundig. Det kan også være at utbygger ikke ønsker å kontrollere en del forhold ved eiendommen før vedkommende får tilslag på eiendommen. En kontroll vil jo som regel kreve både tid og ressurser. Det vil i slike tilfeller normalt måtte vurderes å ta forbehold i budet/kontrakten. Eksempler på aktuelle forbehold er omhandlet i det samme kapitlet. Om selger vil akseptere slike forbehold, er imidlertid et annet spørsmål. Utbygger vil i så fall måtte vurdere om eiendommen skal erverves uten at vedkommende tar de ønskede forbeholdene. Et alternativ kan være at utbygger foretar ytterligere undersøkelser før vedkommende aksepterer å fjerne forbeholdene. I etterfølgende kapitler blir det også tatt opp en rekke problemstillinger knyttet til kontraktsinngåelse.

Blant annet av skatte- og avgiftsmessige årsaker kan eiendomserverv foregå ved erverv av aksjer eller eierandeler i et selskap som har hjemmel til eien20

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 20

03/02/2020 12:41

Presentasjon av tema

dommen som ønskes ervervet. Erverv av et selskap gir grunn til å foreta undersøkelser av selskapet i tillegg til eiendommen. Slike undersøkelser er nødvendige for å bringe på det rene hvilke rettigheter og plikter som følger med selskapet. Det bør som regel gjennomføres en selskapsgjennomgang, en såkalt «due diligence». Dette er omtalt i kapittel 7.

Når utbygger har kjøpt eiendommen og begynt prosjekteringen, vil vedkommende måtte velge organisasjonsmodell for prosjektet, eksempelvis borettslag, eierseksjonssameie eller egne gårds- og bruksnumre. Organisasjonsmodellen kan sette begrensninger når det gjelder slik som hvilke boliger som kan oppføres, og hvem som kan kjøpe boligene. Dette omtales nærmere under kapittel 12. Disse eiermodellene gjennomgås derfor særskilt under kapittel 13.

I forbindelse med eiendomsprosjekter er det ofte et tilbakevendende spørsmål i tettbebygde strøk hvordan utbygger kan og bør organisere eierforholdet til parkeringsplassene. Dette behandles derfor særskilt under kapittel 14.

Et eiendomsprosjekt kan ha et omfang som gjør at det vil være praktisk å organisere prosjektet i flere byggetrinn. Ofte vil dette være økonomisk og markedsmessig begrunnet. Hvordan dette kan gjøres, redegjøres det for i kapittel 15.

Gjennom søknads- og saksbehandlingsreglene avklarer bygningsmyndighetene om byggetiltaket er lovlig. I kapittel 16 redegjøres det i korte trekk for saksbehandlingsreglene knyttet til å innhente en tillatelse til oppføring av et byggeprosjekt.

Formålet med kapittel 17 er å gi en kort oversikt over de mest vanlige entrepriseformer som brukes ved byggeprosjekter.

Avslutningsvis under kapittel 18 og 19 redegjøres det for hvilke regler som gjelder for utforming av salgsoppgaven og annonseringen av boligene, samt salg av boligene.

Det må i alle stadier av en utbygging foretas kritiske valg som er avgjørende for prosjektets suksess. Det kan være valg under prosjekteringens gang som utelukker eller fører til at andre valgmuligheter blir mer kostnads­krevende.

Vi ønsker i denne fremstillingen å bevisstgjøre utbyggere, ­investorer, råd­givere, meglere og andre som er involvert i byggeprosjekter på valg og risikoer forbundet med eiendomsutvikling.

I boken gis ingen detaljert beskrivelse av samtlige problemstillinger. Det kan også forekomme enkelte unøyaktigheter som er en følge av å forenkle stoffet. Det er også flere problemstillinger som ikke berøres i dybden, slik som skatte- og avgiftsspørsmål og opparbeidelsesreglene i plan- og bygningsloven, 21

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 21

03/02/2020 12:41

Kapit tel 1

herunder refusjonsreglene. Det understrekes at ved kompliserte eiendomstransaksjoner kan det være grunn til å skaffe seg faglig hjelp i forbindelse med ervervet og gjennomføringen av prosjektet.

Enkelte prosjekter reiser også andre spørsmål som ikke er vurdert her.

Det kan selvsagt også være slik at alle vurderingene ikke kan foretas på det ønskelige tidspunktet. Konsekvensen er som regel at utbygger ikke har en slik valgfrihet på et senere tidspunkt.

22

101216 GRMAT Eiendomsprosjekter 200101.indd 22

03/02/2020 12:41