__MAIN_TEXT__
feature-image

Page 1


Innhold Forord til 1. utgave. . ...................................................................... 5 Forord til 2. utgave. . ...................................................................... 6

OB

oppgaver

End i op din

Del 1 Eiendomsmegling................................................................... 13 Kapittel  1

Innledning.................................................................. 15

Kapittel  2

Etablering og organisering av eiendomsmeglingsforetak.. ........ 16

Kapittel  3

Kvalitetssikring og internkontroll...................................... 18

Kapittel  4

Kompetansekrav i et eiendomsmeglingsforetak.................... 20

Kapittel  5

Eiendomsmeglingslovens virkeområde............................... 23

Kapittel  6

Egenhandel og meglers uavhengighet. . ............................... 25

Kapittel  7

God meglerskikk. . ......................................................... 27

Kapittel  8

Eierformer.................................................................. 30

Kapittel  9

Bygningslære. . ............................................................. 36

Kapittel  10

Hvitvasking................................................................. 38

Kapittel  11

Oppdragsavtale. . .......................................................... 39

Kapittel  12

Salgsoppgave – innhenting, kontroll og videreformidling av opplysninger............................................................ 41

Kapittel  13

Avtaleslutning og budrunde............................................. 45

Kapittel  14

Kjøpekontrakt og mislighold............................................ 50

Kapittel  15

Utfylling av dokumenter. . ............................................... 53

Kapittel  16

Tinglysing................................................................... 55

Kapittel  17

Overtakelse og oppgjør.................................................. 59

Kapittel  18

Vederlagsjustering........................................................ 64 innhold

100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 7

7

11/07/2018 10:27


Kapittel  19

Erstatning................................................................... 65

Kapittel  20

Taushetsplikt og opplysningsplikt. . .................................... 66

Kapittel  21

Finanstilsynet.............................................................. 68

Del 2 Særlige former for eiendomsmegling..................................... 69 Kapittel  22

Landbruksmegling. . ....................................................... 71

Kapittel  23

Prosjektmegling........................................................... 76

Kapittel  24

Næringsmegling........................................................... 84

Kapittel  25

Utleiemegling.............................................................. 86

Kapittel  26

Tvangssalg ved medhjelper. . ............................................ 88

Del 3 Øvrige tema av betydning for eiendomsmegling.. .................. 91

8

Kapittel  27

Arbeidsrett................................................................. 93

Kapittel  28

Arverett..................................................................... 94

Kapittel  29

Avtalefestet forkjøpsrett.. ............................................... 95

Kapittel  30

Eiendommens grenser og utstrekning. . ............................... 96

Kapittel  31

Ekspropriasjon............................................................. 99

Kapittel  32

Formuesforholdet mellom ektefeller. . ................................ 100

Kapittel  33

Hevd......................................................................... 102

Kapittel  34

Konkurs, gjeldsforhandling, tvangsfullbyrdelse. . .................... 103

Kapittel  35

Kulturminner............................................................... 106

Kapittel  36

Panterett.................................................................... 107

Kapittel  37

Pengekravsrett............................................................. 108

Kapittel  38

Plan- og bygningsrett. . ................................................... 109

Kapittel  39

Sammenslutningers rett................................................. 110

Kapittel  40

Servitutter.................................................................. 112

Kapittel  41

Skatterett................................................................... 114

innhold

100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 8

11/07/2018 10:27


OB

løsnings ­v eiledninger

End Løs

Del 1 Eiendomsmegling................................................................... 119 Kapittel  1

Innledning.................................................................. 121

Kapittel  2

Etablering og organisering av eiendomsmeglingsforetak.. ........ 122

Kapittel  3

Kvalitetssikring og internkontroll...................................... 125

Kapittel  4

Kompetansekrav i et eiendomsmeglingsforetak.................... 127

Kapittel  5

Eiendomsmeglingslovens virkeområde............................... 131

Kapittel  6

Egenhandel og meglers uavhengighet. . ............................... 134

Kapittel  7

God meglerskikk. . ......................................................... 136

Kapittel  8

Eierformer.................................................................. 142

Kapittel  9

Bygningslære. . ............................................................. 152

Kapittel  10

Hvitvasking................................................................. 155

Kapittel  11

Oppdragsavtale. . .......................................................... 158

Kapittel  12

Salgsoppgave – innhenting, kontroll og videreformidling av opplysninger............................................................ 160

Kapittel  13

Avtaleslutning og budrunde............................................. 166

Kapittel  14

Kjøpekontrakt og mislighold............................................ 172

Kapittel  15

Utfylling av dokumenter. . ............................................... 177

Kapittel  16

Tinglysing................................................................... 214

Kapittel  17

Overtakelse og oppgjør.................................................. 220

Kapittel  18

Vederlagsjustering........................................................ 228

Kapittel  19

Erstatning................................................................... 229

Kapittel  20

Taushetsplikt og opplysningsplikt. . .................................... 231

Kapittel  21

Finanstilsynet.............................................................. 233

Del 2 Særlige former for eiendomsmegling..................................... 237 Kapittel  22

Landbruksmegling. . ....................................................... 239

Kapittel  23

Prosjektmegling........................................................... 248

Kapittel  24

Næringsmegling........................................................... 258

innhold

100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 9

9

11/07/2018 10:27


Kapittel  25

Utleiemegling.............................................................. 265

Kapittel  26

Tvangssalg ved medhjelper. . ............................................ 267

Del 3 Øvrige tema av betydning for eiendomsmegling.. .................. 271 Kapittel  27

Arbeidsrett................................................................. 273

Kapittel  28

Arverett..................................................................... 275

Kapittel  29

Avtalefestet forkjøpsrett.. ............................................... 276

Kapittel  30

Eiendommens grenser og utstrekning. . ............................... 277

Kapittel  31

Ekspropriasjon............................................................. 280

Kapittel  32

Formuesforholdet mellom ektefeller. . ................................ 281

Kapittel  33

Hevd......................................................................... 283

Kapittel  34

Konkurs, gjeldsforhandling, tvangsfullbyrdelse. . .................... 284

Kapittel  35

Kulturminner............................................................... 288

Kapittel  36

Panterett.................................................................... 289

Kapittel  37

Pengekravsrett............................................................. 291

Kapittel  38

Plan- og bygningsrett. . ................................................... 292

Kapittel  39

Sammenslutningers rett................................................. 294

Kapittel  40

Servitutter.................................................................. 296

Kapittel  41

Skatterett................................................................... 298

Forkortelser................................................................................ 301 Om forfatterne............................................................................ 304

10

innhold

100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 10

11/07/2018 10:27


Oppgaver

100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 11

11/07/2018 10:27


4.15 Oppgave Redegjør for kravet til at interessenter skal få opplyst hvem som er ansvarlig megler for oppdraget.

kapittel 4

side 130. 4.16 Oppgave Hvem kan være ansvarlig megler for et oppdrag?

side 130. 4.17 Oppgave Hvilke krav stilles til en oppgjørsmedhjelpers kompetanse?

side 130. 4.18 Oppgave Hvilke krav stilles til en salgsmedhjelpers kompetanse?

side 130. 4.19 Oppgave Er det krav til etterutdanning for medhjelpere?

side 130.

22

O P P G AV E R

100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 22

11/07/2018 10:27


5 Eiendomsmeglingslovens

kapittel 5

virkeområde

5.1

Oppgave

Peder Ås jobber for entreprenør Lars Holm. Peder Ås har ingen formell utdanning, men har tidligere solgt bruktbiler og tatt på seg ulike oppdrag i bygningsbransjen. Lars Holm har kjøpt opp fire utskilte tomter i Lillevik. Han har nå ført opp fire eneboliger og bedt Peder Ås om å legge disse ut for salg. Peder har utarbeidet salgsoppgave og annonse på finn.no, og satt opp tidspunkt for og avholdt visning. Vedlagt salgsoppgaven lå også et utkast til kjøpekontrakt. En eiendomsmeglerstudent på førsteåret, Marte Kirkerud, er interessert i å kjøpe en av boligene. På visningen spurte hun Peder om et konkret punkt i kjøpekontrakten. Peder svarte noe unnvikende på spørsmålet. Marte reagerte på at Peder ikke er eiendomsmegler, og mente hans opptreden måtte være i strid med emgll. Dessuten mente hun at Peder opptrådte i strid med god meglerskikk, siden han på spørsmålet om kontraktsklausulen ikke i tilstrekkelig grad ivaretok hennes interesser. Hun klager derfor forholdene inn for Finanstilsynet. Gjør en vurdering av lovligheten av den jobben Peder gjør.

side 131. 5.2

Oppgave

Peder Ås driver et lite konsulentfirma. Peder Ås har ingen formell utdanning, men har tidligere solgt bruktbiler og tatt på seg ulike oppdrag i bygningsbransjen. Gjennom konsulentfirmaet har han av en kunde fått i oppdrag å selge en husbåt. Meglerstudenten Marte har av økonomiske grunner funnet ut at å kjøpe en husbåt som bolig er fordelaktig på flere måter. Båten er billigere, og «tomteleien» består i en minimal årlig havneavgift. Marte mener at Peder opptrer i strid med emgll. ved å selge båten. Gjør en vurdering av lovligheten av den jobben Peder gjør.

side 132. 5.3

Oppgave

Peder driver et lite konsulentfirma. I dette firmaet har han av en kunde fått i oppdrag å selge flere opsjoner på kjøp av fast eiendom. Hva er opsjonshandel, og er det omfattet av emgll.?

side 132. 5 : eiendomsmeglingslo v ens v i r keom r åde

100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 23

23

11/07/2018 10:27


14.9 Oppgave Marte Kirkerud kjøper en eierseksjon av pensjonist Peder Ås, med overtakelse den 01.08.2017. Leiligheten ligger i andre etasje i en fire etasjers blokk, og det er opplyst i salgsoppgaven at leiligheten har «lekkert bad med badekar, alt nytt i 2010». Marte Kirkerud har to viltre gutter på fire og syv år. Når småguttene til Marte Kirkerud spruter rundt seg med vann under bading, pipler det vann frem i taket hos Kari Hansen i etasjen under. Det viser seg at badegulvet i andre etasje mangler membran. Peder Ås har eid leiligheten i ett år, og har kjøpt den av Ole Berg. Ås hadde fått opplyst av Ole Berg at det manglet membran. Marte Kirkerud reklamerer overfor Peder Ås ved brev av 19.09.2017. a) Har Marte Kirkerud reklamert rettidig? b) Foreligger det mangel ved leiligheten? c) Hvilke mangelsbeføyelser/krav kan Marte Kirkerud gjøre gjeldende dersom det foreligger mangel? d) Kan Marte Kirkerud fremme noe krav mot Ole Berg? e) Hvordan ville din rettslige vurdering vært dersom salget gjaldt en aksjeleilighet?

kapittel 14

side 175. 14.10 Oppgave Hva er vilkårene for at det foreligger mangel etter avhl. §§ 3‑7 og 3‑8?

side 176. 14.11 Oppgave Hva innebærer det at risikoen for eiendommen går fra selger til kjøper, og når overføres denne risikoen?

side 176. 14.12 Oppgave Hva skal følge med av innbo og løsøre ved salg av brukt eiendom?

side 176.

52

O P P G AV E R

100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 52

11/07/2018 10:27


15 Utfylling av dokumenter

15.1 Oppgave Lena Ås (fnr. 271247 22222) og Martin Ås (fnr. 020545 11111) har tre barn. Disse barna er Peder Ås (fnr. 240170 33332), Lars Holm (fnr. 181672 44344) og Marte Kirkerud (fnr. 120864 78810).

kapittel 15

Peder Ås har en sønn, Jens. Lars Holm har to døtre, Line og Kristine. Marte Kirkerud har en sønn, Knut (fnr. 190582 78956), og en datter, Nina (fnr. 170585 36875). Lena og Martin giftet seg i 1967 og har felleseie. De bor i felles enebolig i Lillevik (0821) i Storevikvegen 36, gnr. 1, bnr. 12. Tomten er ca. 2,5 mål, og området er regulert for bolig­ formål. Ektefellene er i grunnboken oppført som eiere av en ideell halvpart hver. Den 12. mars 2016 dør Martin svært uventet. Lena blir sittende i uskiftet bo, og det utstedes uskifteattest. Du jobber som eiendomsmegler for det anerkjente meglerfirmaet Supermegleren AS, Lillevikveien 1, 1234 Lillevik med organisasjonsnummer 333 444 555. Lena ønsker hjelp med å få hjemmelen til eiendommen over på seg, fordi hun vurderer å selge eiendommen og kjøpe seg en ny, lettstelt leilighet. Hun kommer innom deg den 31.03.16. Fyll ut hjemmelserklæringen slik at Lena blir eneeier av eiendommen.

Du finner skjemaene på side 177. 15.2 Oppgave I januar 2017 dør Marte Kirkerud i en tragisk ulykke. Kort tid etter, i februar 2017, dør Lena. Det gjennomføres et skifte, og eiendommen overføres til arvingene. Det foreligger ikke testament. De nye hjemmelsforholdene tinglyses i grunnboken. I mars 2017 kommer Peder Ås innom Supermegleren AS. Arvingene har i fellesskap funnet en kjøper til eiendommen i Storevikvegen 36, som er på 2,5 mål. Det er enighet om pris på kr 3 000 000, men de har behov for hjelp til utfylling av nødvendige dokumenter, og det må foretas et oppgjør.

15 : utf y lling av dokumente r

100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 53

53

11/07/2018 10:27


Løsnings­ veiledninger

100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 117

11/07/2018 10:27


Dersom kravet i § 4‑4 (1) ikke er oppfylt, kan personen likevel jobbe som medhjelper i en periode på inntil 6 måneder før personen skal avlegge slik medhjelpereksamen, jf. emf. § 4‑9 (3). kapittel 4

4.11 Løsningsveiledning Det følger av emgll. § 6‑2 (1), 2. pkt. at ansvarlige meglere skal ha «eiendomsmeglerbrev, jf. § 4‑2, advokatbevilling eller tillatelse etter § 4‑3». Siden en eiendomsmeglerfullmektig ikke har eiendomsmeglerbrev, kan han/hun ikke være ansvarlig megler.

4.12 Løsningsveiledning Det følger direkte av ordlyden i emgll. § 6‑2 (1), 1. pkt. at det skal utpekes en ansvarlig megler for hvert oppdrag.

4.13 Løsningsveiledning Det følger av emf. § 6‑1 (2), bokstav d at en medhjelper kan utarbeide utkast til kjøpekontrakt.

4.14 Løsningsveiledning Hvem som er ansvarlig megler for det enkelte oppdraget, skal fremkomme av oppdragsavtalen, emgll. § 6‑4 (1) nr. 11.

4.15 Løsningsveiledning Hvem som er ansvarlig for det enkelte oppdraget, skal fremkomme av salgsoppgaven, emgll. § 6‑7 (6), jf. emf. § 6‑2.

4.16 Løsningsveiledning Det fremkommer av emgll. § 6‑2 (1) og overgangsforskriften § 5 (1) at personer med eiendomsmeglerbrev, advokat, jurist med tillatelse samt overgangsmegler kan være ansvarlig megler for et oppdrag.

4.17 Løsningsveiledning Det er krav til at en oppgjørsmedhjelper skal ha avlagt eksamen, jf. emgll. §§ 4‑1 (2) og 4‑4 (2). Nærmere krav til medhjelpereksamen finnes i emf. § 4‑9.

4.18 Løsningsveiledning Det er krav til at en medhjelper skal ha avlagt eksamen, jf. emgll. § 4‑1 (2) og § 4‑4 (1). Nærmere krav til medhjelpereksamen finnes i emf. § 4‑9. En medhjelper til ansvarlig megler kan jobbe inntil 6 måneder uten slik eksamen som nevnt i emgll. § 4‑4 (1) og emf. § 4‑9 (3).

4.19 Løsningsveiledning Emgll. § 4-6 har hjemmel for at det kan fastsettes forskrift med krav til etterutdanning for bl.a. medhjelpere. Det er fastsatt forskrifter i medhold av bestemmelsen, men disse omfatter ikke medhjelpere, jf. emf. § 4-10.

130

LØSNINGSVEILEDNINGER

100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 130

11/07/2018 10:27

Profile for Cappelen Damm

Eiendomsmegling. Oppgavesamling: Utdrag  

Eiendomsmegling. Oppgavesamling: Utdrag  

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded