Innhold Forord til 1. utgave. . ...................................................................... 5 Forord til 2. utgave. . ...................................................................... 6
OB
oppgaver
End i op din
Del 1 Eiendomsmegling................................................................... 13 Kapittel 1
Innledning.................................................................. 15
Kapittel 2
Etablering og organisering av eiendomsmeglingsforetak.. ........ 16
Kapittel 3
Kvalitetssikring og internkontroll...................................... 18
Kapittel 4
Kompetansekrav i et eiendomsmeglingsforetak.................... 20
Kapittel 5
Eiendomsmeglingslovens virkeområde............................... 23
Kapittel 6
Egenhandel og meglers uavhengighet. . ............................... 25
Kapittel 7
God meglerskikk. . ......................................................... 27
Kapittel 8
Eierformer.................................................................. 30
Kapittel 9
Bygningslære. . ............................................................. 36
Kapittel 10
Hvitvasking................................................................. 38
Kapittel 11
Oppdragsavtale. . .......................................................... 39
Kapittel 12
Salgsoppgave – innhenting, kontroll og videreformidling av opplysninger............................................................ 41
Kapittel 13
Avtaleslutning og budrunde............................................. 45
Kapittel 14
Kjøpekontrakt og mislighold............................................ 50
Kapittel 15
Utfylling av dokumenter. . ............................................... 53
Kapittel 16
Tinglysing................................................................... 55
Kapittel 17
Overtakelse og oppgjør.................................................. 59
Kapittel 18
Vederlagsjustering........................................................ 64 innhold
100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 7
7
11/07/2018 10:27
Kapittel 19
Erstatning................................................................... 65
Kapittel 20
Taushetsplikt og opplysningsplikt. . .................................... 66
Kapittel 21
Finanstilsynet.............................................................. 68
Del 2 Særlige former for eiendomsmegling..................................... 69 Kapittel 22
Landbruksmegling. . ....................................................... 71
Kapittel 23
Prosjektmegling........................................................... 76
Kapittel 24
Næringsmegling........................................................... 84
Kapittel 25
Utleiemegling.............................................................. 86
Kapittel 26
Tvangssalg ved medhjelper. . ............................................ 88
Del 3 Øvrige tema av betydning for eiendomsmegling.. .................. 91
8
Kapittel 27
Arbeidsrett................................................................. 93
Kapittel 28
Arverett..................................................................... 94
Kapittel 29
Avtalefestet forkjøpsrett.. ............................................... 95
Kapittel 30
Eiendommens grenser og utstrekning. . ............................... 96
Kapittel 31
Ekspropriasjon............................................................. 99
Kapittel 32
Formuesforholdet mellom ektefeller. . ................................ 100
Kapittel 33
Hevd......................................................................... 102
Kapittel 34
Konkurs, gjeldsforhandling, tvangsfullbyrdelse. . .................... 103
Kapittel 35
Kulturminner............................................................... 106
Kapittel 36
Panterett.................................................................... 107
Kapittel 37
Pengekravsrett............................................................. 108
Kapittel 38
Plan- og bygningsrett. . ................................................... 109
Kapittel 39
Sammenslutningers rett................................................. 110
Kapittel 40
Servitutter.................................................................. 112
Kapittel 41
Skatterett................................................................... 114
innhold
100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 8
11/07/2018 10:27
OB
løsnings v eiledninger
End Løs
Del 1 Eiendomsmegling................................................................... 119 Kapittel 1
Innledning.................................................................. 121
Kapittel 2
Etablering og organisering av eiendomsmeglingsforetak.. ........ 122
Kapittel 3
Kvalitetssikring og internkontroll...................................... 125
Kapittel 4
Kompetansekrav i et eiendomsmeglingsforetak.................... 127
Kapittel 5
Eiendomsmeglingslovens virkeområde............................... 131
Kapittel 6
Egenhandel og meglers uavhengighet. . ............................... 134
Kapittel 7
God meglerskikk. . ......................................................... 136
Kapittel 8
Eierformer.................................................................. 142
Kapittel 9
Bygningslære. . ............................................................. 152
Kapittel 10
Hvitvasking................................................................. 155
Kapittel 11
Oppdragsavtale. . .......................................................... 158
Kapittel 12
Salgsoppgave – innhenting, kontroll og videreformidling av opplysninger............................................................ 160
Kapittel 13
Avtaleslutning og budrunde............................................. 166
Kapittel 14
Kjøpekontrakt og mislighold............................................ 172
Kapittel 15
Utfylling av dokumenter. . ............................................... 177
Kapittel 16
Tinglysing................................................................... 214
Kapittel 17
Overtakelse og oppgjør.................................................. 220
Kapittel 18
Vederlagsjustering........................................................ 228
Kapittel 19
Erstatning................................................................... 229
Kapittel 20
Taushetsplikt og opplysningsplikt. . .................................... 231
Kapittel 21
Finanstilsynet.............................................................. 233
Del 2 Særlige former for eiendomsmegling..................................... 237 Kapittel 22
Landbruksmegling. . ....................................................... 239
Kapittel 23
Prosjektmegling........................................................... 248
Kapittel 24
Næringsmegling........................................................... 258
innhold
100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 9
9
11/07/2018 10:27
Kapittel 25
Utleiemegling.............................................................. 265
Kapittel 26
Tvangssalg ved medhjelper. . ............................................ 267
Del 3 Øvrige tema av betydning for eiendomsmegling.. .................. 271 Kapittel 27
Arbeidsrett................................................................. 273
Kapittel 28
Arverett..................................................................... 275
Kapittel 29
Avtalefestet forkjøpsrett.. ............................................... 276
Kapittel 30
Eiendommens grenser og utstrekning. . ............................... 277
Kapittel 31
Ekspropriasjon............................................................. 280
Kapittel 32
Formuesforholdet mellom ektefeller. . ................................ 281
Kapittel 33
Hevd......................................................................... 283
Kapittel 34
Konkurs, gjeldsforhandling, tvangsfullbyrdelse. . .................... 284
Kapittel 35
Kulturminner............................................................... 288
Kapittel 36
Panterett.................................................................... 289
Kapittel 37
Pengekravsrett............................................................. 291
Kapittel 38
Plan- og bygningsrett. . ................................................... 292
Kapittel 39
Sammenslutningers rett................................................. 294
Kapittel 40
Servitutter.................................................................. 296
Kapittel 41
Skatterett................................................................... 298
Forkortelser................................................................................ 301 Om forfatterne............................................................................ 304
10
innhold
100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 10
11/07/2018 10:27
Oppgaver
100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 11
11/07/2018 10:27
4.15 Oppgave Redegjør for kravet til at interessenter skal få opplyst hvem som er ansvarlig megler for oppdraget.
kapittel 4
side 130. 4.16 Oppgave Hvem kan være ansvarlig megler for et oppdrag?
side 130. 4.17 Oppgave Hvilke krav stilles til en oppgjørsmedhjelpers kompetanse?
side 130. 4.18 Oppgave Hvilke krav stilles til en salgsmedhjelpers kompetanse?
side 130. 4.19 Oppgave Er det krav til etterutdanning for medhjelpere?
side 130.
22
O P P G AV E R
100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 22
11/07/2018 10:27
5 Eiendomsmeglingslovens
kapittel 5
virkeområde
5.1
Oppgave
Peder Ås jobber for entreprenør Lars Holm. Peder Ås har ingen formell utdanning, men har tidligere solgt bruktbiler og tatt på seg ulike oppdrag i bygningsbransjen. Lars Holm har kjøpt opp fire utskilte tomter i Lillevik. Han har nå ført opp fire eneboliger og bedt Peder Ås om å legge disse ut for salg. Peder har utarbeidet salgsoppgave og annonse på finn.no, og satt opp tidspunkt for og avholdt visning. Vedlagt salgsoppgaven lå også et utkast til kjøpekontrakt. En eiendomsmeglerstudent på førsteåret, Marte Kirkerud, er interessert i å kjøpe en av boligene. På visningen spurte hun Peder om et konkret punkt i kjøpekontrakten. Peder svarte noe unnvikende på spørsmålet. Marte reagerte på at Peder ikke er eiendomsmegler, og mente hans opptreden måtte være i strid med emgll. Dessuten mente hun at Peder opptrådte i strid med god meglerskikk, siden han på spørsmålet om kontraktsklausulen ikke i tilstrekkelig grad ivaretok hennes interesser. Hun klager derfor forholdene inn for Finanstilsynet. Gjør en vurdering av lovligheten av den jobben Peder gjør.
side 131. 5.2
Oppgave
Peder Ås driver et lite konsulentfirma. Peder Ås har ingen formell utdanning, men har tidligere solgt bruktbiler og tatt på seg ulike oppdrag i bygningsbransjen. Gjennom konsulentfirmaet har han av en kunde fått i oppdrag å selge en husbåt. Meglerstudenten Marte har av økonomiske grunner funnet ut at å kjøpe en husbåt som bolig er fordelaktig på flere måter. Båten er billigere, og «tomteleien» består i en minimal årlig havneavgift. Marte mener at Peder opptrer i strid med emgll. ved å selge båten. Gjør en vurdering av lovligheten av den jobben Peder gjør.
side 132. 5.3
Oppgave
Peder driver et lite konsulentfirma. I dette firmaet har han av en kunde fått i oppdrag å selge flere opsjoner på kjøp av fast eiendom. Hva er opsjonshandel, og er det omfattet av emgll.?
side 132. 5 : eiendomsmeglingslo v ens v i r keom r åde
100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 23
23
11/07/2018 10:27
14.9 Oppgave Marte Kirkerud kjøper en eierseksjon av pensjonist Peder Ås, med overtakelse den 01.08.2017. Leiligheten ligger i andre etasje i en fire etasjers blokk, og det er opplyst i salgsoppgaven at leiligheten har «lekkert bad med badekar, alt nytt i 2010». Marte Kirkerud har to viltre gutter på fire og syv år. Når småguttene til Marte Kirkerud spruter rundt seg med vann under bading, pipler det vann frem i taket hos Kari Hansen i etasjen under. Det viser seg at badegulvet i andre etasje mangler membran. Peder Ås har eid leiligheten i ett år, og har kjøpt den av Ole Berg. Ås hadde fått opplyst av Ole Berg at det manglet membran. Marte Kirkerud reklamerer overfor Peder Ås ved brev av 19.09.2017. a) Har Marte Kirkerud reklamert rettidig? b) Foreligger det mangel ved leiligheten? c) Hvilke mangelsbeføyelser/krav kan Marte Kirkerud gjøre gjeldende dersom det foreligger mangel? d) Kan Marte Kirkerud fremme noe krav mot Ole Berg? e) Hvordan ville din rettslige vurdering vært dersom salget gjaldt en aksjeleilighet?
kapittel 14
side 175. 14.10 Oppgave Hva er vilkårene for at det foreligger mangel etter avhl. §§ 3‑7 og 3‑8?
side 176. 14.11 Oppgave Hva innebærer det at risikoen for eiendommen går fra selger til kjøper, og når overføres denne risikoen?
side 176. 14.12 Oppgave Hva skal følge med av innbo og løsøre ved salg av brukt eiendom?
side 176.
52
O P P G AV E R
100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 52
11/07/2018 10:27
15 Utfylling av dokumenter
15.1 Oppgave Lena Ås (fnr. 271247 22222) og Martin Ås (fnr. 020545 11111) har tre barn. Disse barna er Peder Ås (fnr. 240170 33332), Lars Holm (fnr. 181672 44344) og Marte Kirkerud (fnr. 120864 78810).
kapittel 15
Peder Ås har en sønn, Jens. Lars Holm har to døtre, Line og Kristine. Marte Kirkerud har en sønn, Knut (fnr. 190582 78956), og en datter, Nina (fnr. 170585 36875). Lena og Martin giftet seg i 1967 og har felleseie. De bor i felles enebolig i Lillevik (0821) i Storevikvegen 36, gnr. 1, bnr. 12. Tomten er ca. 2,5 mål, og området er regulert for bolig formål. Ektefellene er i grunnboken oppført som eiere av en ideell halvpart hver. Den 12. mars 2016 dør Martin svært uventet. Lena blir sittende i uskiftet bo, og det utstedes uskifteattest. Du jobber som eiendomsmegler for det anerkjente meglerfirmaet Supermegleren AS, Lillevikveien 1, 1234 Lillevik med organisasjonsnummer 333 444 555. Lena ønsker hjelp med å få hjemmelen til eiendommen over på seg, fordi hun vurderer å selge eiendommen og kjøpe seg en ny, lettstelt leilighet. Hun kommer innom deg den 31.03.16. Fyll ut hjemmelserklæringen slik at Lena blir eneeier av eiendommen.
Du finner skjemaene på side 177. 15.2 Oppgave I januar 2017 dør Marte Kirkerud i en tragisk ulykke. Kort tid etter, i februar 2017, dør Lena. Det gjennomføres et skifte, og eiendommen overføres til arvingene. Det foreligger ikke testament. De nye hjemmelsforholdene tinglyses i grunnboken. I mars 2017 kommer Peder Ås innom Supermegleren AS. Arvingene har i fellesskap funnet en kjøper til eiendommen i Storevikvegen 36, som er på 2,5 mål. Det er enighet om pris på kr 3 000 000, men de har behov for hjelp til utfylling av nødvendige dokumenter, og det må foretas et oppgjør.
15 : utf y lling av dokumente r
100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 53
53
11/07/2018 10:27
Løsnings veiledninger
100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 117
11/07/2018 10:27
Dersom kravet i § 4‑4 (1) ikke er oppfylt, kan personen likevel jobbe som medhjelper i en periode på inntil 6 måneder før personen skal avlegge slik medhjelpereksamen, jf. emf. § 4‑9 (3). kapittel 4
4.11 Løsningsveiledning Det følger av emgll. § 6‑2 (1), 2. pkt. at ansvarlige meglere skal ha «eiendomsmeglerbrev, jf. § 4‑2, advokatbevilling eller tillatelse etter § 4‑3». Siden en eiendomsmeglerfullmektig ikke har eiendomsmeglerbrev, kan han/hun ikke være ansvarlig megler.
4.12 Løsningsveiledning Det følger direkte av ordlyden i emgll. § 6‑2 (1), 1. pkt. at det skal utpekes en ansvarlig megler for hvert oppdrag.
4.13 Løsningsveiledning Det følger av emf. § 6‑1 (2), bokstav d at en medhjelper kan utarbeide utkast til kjøpekontrakt.
4.14 Løsningsveiledning Hvem som er ansvarlig megler for det enkelte oppdraget, skal fremkomme av oppdragsavtalen, emgll. § 6‑4 (1) nr. 11.
4.15 Løsningsveiledning Hvem som er ansvarlig for det enkelte oppdraget, skal fremkomme av salgsoppgaven, emgll. § 6‑7 (6), jf. emf. § 6‑2.
4.16 Løsningsveiledning Det fremkommer av emgll. § 6‑2 (1) og overgangsforskriften § 5 (1) at personer med eiendomsmeglerbrev, advokat, jurist med tillatelse samt overgangsmegler kan være ansvarlig megler for et oppdrag.
4.17 Løsningsveiledning Det er krav til at en oppgjørsmedhjelper skal ha avlagt eksamen, jf. emgll. §§ 4‑1 (2) og 4‑4 (2). Nærmere krav til medhjelpereksamen finnes i emf. § 4‑9.
4.18 Løsningsveiledning Det er krav til at en medhjelper skal ha avlagt eksamen, jf. emgll. § 4‑1 (2) og § 4‑4 (1). Nærmere krav til medhjelpereksamen finnes i emf. § 4‑9. En medhjelper til ansvarlig megler kan jobbe inntil 6 måneder uten slik eksamen som nevnt i emgll. § 4‑4 (1) og emf. § 4‑9 (3).
4.19 Løsningsveiledning Emgll. § 4-6 har hjemmel for at det kan fastsettes forskrift med krav til etterutdanning for bl.a. medhjelpere. Det er fastsatt forskrifter i medhold av bestemmelsen, men disse omfatter ikke medhjelpere, jf. emf. § 4-10.
130
LØSNINGSVEILEDNINGER
100422 GRMAT Eiendomsmegling 180101.indd 130
11/07/2018 10:27