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Bail Commercial, ce qu’il faut savoir !! Contrat de location d'un local établi entre le propriétaire des murs (le bailleur) et le locataire (le preneur) pour l'exercice d'une activité commerciale. Au moment de la signature du bail commercial, le futur locataire doit vérifier : • que le local est bien à usage commercial, • que l'activité indiquée correspond bien à celle envisagée (prévoir si possible un bail tous commerces ou tout au moins une activité la plus large possible) ce qui permet un changement total ou partiel d'activité sans procéder à une déspécialisation), • que la durée répond bien aux dispositions légales (au moins égale à 9 ans), • faire un état des lieux détaillé et contradictoire, • se faire communiquer et examiner le règlement de copropriété, • que seules sont mises à la charge du locataire, les réparations locatives (menu entretien), • les périodes de révision du loyer (légales ou conventionnelles), • que l'indice prévu pour la révision du loyer soit licite et clairement énoncé, • le montant et les modalités de paiement du loyer, • la possibilité de résiliation tous les 3 ans. A noter : L’auto-entrepreneur peut signer un bail commercial. Le bail commercial aura tous ses effets à l’exception des droits attachés à la propriété commerciale. Il n'aura donc pas droit au renouvellement du bail, à la durée minimale du bail de 9 ans, à la possibilité de résilier le contrat tous les 3 ans, aux règles de plafonnement du loyer. Toutefois, l’auto-entrepreneur qui désirera obtenir le renouvellement de son droit au bail, en l’absence d’accord avec le propriétaire, devra s’immatriculer au RCS. Durée : La durée du bail est de 9 ans minimum (loi de 1965). Possibilité de résilier pour le « preneur » à l’expiration de chaque période triennale. Donc, lorsque vous signez un bail commercial, l’engagement est de 3 ans minimum.

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Exceptions : • en période de redressement judiciaire ou de liquidation, pour « l’administrateur » possibilité de résilier à tous moments. • pour le « bailleur », un mois après « mise en demeure » de payer restée sans réponse. • le départ à la retraite du « preneur ». • pour le « bailleur », dans le cadre de reconstruction ou de surélévation. Local et activité : Il doit s’agir d’un local clos et couvert, pour des activités commerciales, industrielles ou artisanales (Loi de Modernisation Economique de 2088 : extension à certaines professions libérales). Vous ne pouvez vendre que ce qui est strictement prévu dans la description de l’activité figurant au bail. Le règlement intérieur de copropriété peut interdire certaines activités. Le prix : La fixation du montant du loyer est libre (pas de porte et droit d’entrée). L’augmentation du loyer est indexée habituellement sur la « variation de l’Indice Trimestriel du Coût de la Construction » publié par l’INSEE. La LME (Loi de Modernisation de l'Economie) permet l’utilisation d’un nouvel indice : Indice des Loyers Commerciaux (ILC). Ne peuvent pas utiliser l'ILC : • les activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux même si leur titulaire bénéficie d'un bail commercial, • les activités exercées dans des plates-formes logistiques (entrepôts etc.), • les activités industrielles : il s'agit des manufactures (fabriques, usines, ateliers), des entreprises de transport dans lesquelles sont exercées lesdites activités même si elles font l'objet d'un bail commercial. Le contrat : Clauses relatives à la cession et à la location : Toute clause qui interdirait au locataire de céder son bail pour vendre son fonds de commerce est nulle. La sous-location est interdite sauf stipulation contraire ou accord du bailleur. Répartition des charges de travaux : En ce qui concerne la charge des travaux, le décret de 1953 réglementant les baux commerciaux, ne comporte aucune disposition précise fixant une répartition précise ou page 2 sur 3


obligatoire, à l'inverse de ce que prévoit la réglementation relative aux baux d'habitation par exemple. En l’absence d’indication dans le bail, le locataire ne souffre que les réparations locatives et le menu entretien. Toute autre répartition devra se faire au regard de l’article 606 du Code du Commerce (grosses réparations) et d’un juste équilibre avec le montant d’un loyer. De nombreuses décisions de justice, notamment des arrêts de la Cours de Cassation, existent et font en la matière jurisprudence. 0000d50000ff2665

Fin de la fiche pratique Malgré le soin apporté à leur rédaction et à leur actualisation, les informations indiquées sur cette fiche d'information ne peuvent en aucune manière, engager la responsabilité de la CCI Nice Côte d'Azur.

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