Mille et une raisons du leadership de Calgary dans la reprise du marché des bureaux
La hausse de l’inoccupation des bureaux à Toronto masque les progrès réalisés dans d’autres marchés canadiens
Décryptage des options de location de bureaux à London, Ontario
De Havilland Aircraft déménage son siège social à Calgary
Comment les bureaux triomphent dans la quête de la pertinence et de la réinvention
Pour de nombreuses entreprises et industries, l’année 2023 a été marquée par plus de difficultés que de succès.
Heureusement, l’espoir et l’optimisme prévalent à l’aube de 2024, et il y a un consensus pour dire que le pire est derrière nous. La possibilité d’une réduction des taux d’intérêt devient de plus en plus claire et, bien que l’avenir soit toujours incertain, nous savons que le Canada a toujours su faire preuve de résilience et obtenir des résultats positifs même en périodes difficiles.
Il suffit de regarder l’Alberta pour y voir des signes de reprise, d’innovation et de débouchés. C’est également dans cette province que se situe le sujet principal de cette édition du magazine Avantage.
Notre équipe de location de bureaux à Calgary a récemment finalisé un important contrat de 1,0 million pi² pour Canadian Natural Resources Limited. Cette histoire mérite une attention particulière, car elle remet en question les idées préconçues sur le marché des bureaux, la coopération entre les bailleurs et les attentes dans une économie en ralentissement.
Dans l’esprit de défier les normes, nous avons rassemblé plusieurs articles sur le marché canadien des bureaux. De la relocation du siège social de De Havilland à Calgary, aux études de cas sur la location de bureaux à London en Ontario, en passant par une analyse détaillée des dernières statistiques, vous obtiendrez une meilleure compréhension de la situation actuelle du marché des bureaux.
Comme le souligne parfaitement notre président du conseil d’administration, Paul Morassutti : « Le marché des bureaux est à la fois plus fort et plus faible qu’on ne le pense ». Il sera crucial de se tenir informé de la polarisation entre les immeubles de commodité et les immeubles de qualité, ainsi que des dernières tendances des occupants, pour ceux qui envisagent de louer des bureaux ou de renouveler leur bail dans l’année à venir.
Nous savons également que de nombreux investisseurs cherchent à optimiser leurs portefeuilles et à saisir les occasions qui ne se présentent qu’une fois par cycle économique. Pour ces lecteurs, nous avons mis en lumière les professionnels de l’emprunt qui animent les marchés. Nous soulignons également la vente historique du portefeuille hôtelier de Morguard, prouvant que des transactions significatives ont lieu et que les perspectives d’investissement s’améliorent! L’industrie hôtelière est souvent considérée comme un indicateur précurseur et la première catégorie d’actifs à se redresser après un cycle de récession.
Cette édition du magazine Avantage se veut porteuse d’optimisme et de confiance. Cette confiance est fondée sur des preuves tangibles, et non sur une simple perception. Je crois fermement qu’en tant qu’industrie, nous pouvons mobiliser notre expérience collective, notre créativité et notre dynamisme pour façonner l’avenir que nous désirons, ici même au Canada!
Nous vous souhaitons, à vous et à vos entreprises, le meilleur pour l’année à venir!
PRINTEMPS 2024
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Mille et une raisons du leadership de Calgary dans la reprise du marché des bureaux
Quatre villes canadiennes classées parmi les meilleures pour lutter contre le changement climatique
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Pourquoi tout le monde veut louer un espace de bureau au Scotia Plaza
La hausse de l’inoccupation des bureaux à Toronto masque les progrès réalisés dans d’autres marchés canadiens
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Comment les professionnels de la dette de CBRE font évoluer le marché
Une peinture murale célèbre l’histoire du quartier Mount Pleasant de Vancouver
Les prêteurs prévoient prêter plus d’argent pour les transactions immobilières en 2024
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De Havilland Aircraft déménage son siège social de Toronto à Calgary
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CBRE soutient la formation en immobilier grâce à un don à l’Université de Guelph
CBRE aide Lactalis Canada à construire son nouveau centre de distribution à Oshawa, en Ontario
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Les hausses de taux d’intérêt entraînent une augmentation rapide des ventes de détresse
Plus que de l’immobilier : Comment CBRE redonne à la communauté
CBRE introduit JOEY dans le quartier financier de Toronto dans le cadre de l’une des plus importantes offres de restaurants au Canada
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Nouveaux horizons : les futurs dirigeants de CBRE
La ville de London, en Ontario, offre des leçons précieuses sur la location de bureaux
La vente exceptionnelle du portefeuille d’hôtels de Morguard, la plus importante au Canada depuis quatre ans
Bryan Walsh de CBRE a récemment finalisé deux transactions totalisant 1 million pi² de bureaux à Calgary pour Canadian Natural Resources Limited (CNRL), le plus grand producteur de pétrole et de gaz du Canada.
Étant donné le climat économique et l’état du marché des bureaux, une transaction de cette envergure ne passe pas inaperçue. « Cela a exigé beaucoup de créativité, de patience, de courage et de connaissances, explique Bryan Walsh. Mais cela a également nécessité une grande confiance. »
Il explique comment il a déjoué les prédictions pour conclure le plus important contrat de location de bureaux au Canada en 2023.
La persévérance porte ses fruits
Au fil des années, Bryan Walsh a accompagné CNRL en aidant l’entreprise à se débarrasser des bureaux excédentaires résultant de plusieurs acquisitions.
Un jour, un représentant de CNRL a abordé la question de l’expiration des baux de leurs bureaux prévue en 2026 et a demandé des conseils sur la marche à suivre.
Bryan Walsh a immédiatement eu des idées, mais il y avait un problème majeur.
« Ils n’avaient jamais fait appel à un courtier pour gérer la résiliation d’un bail, explique-t-il. Ils avaient toujours refusé de demander de l’aide lors des opérations précédentes, préférant se débrouiller seuls. »
Loin de se décourager, Bryan Walsh a exploré des solutions de rechange pour CNRL en plus de l’option de renouvellement. Grâce à son expérience précédente avec la société, il comprenait bien les valeurs et la culture de l’entreprise, ce qui lui a donné un avantage pour développer des solutions appropriées. « J’étais conscient du risque d’une augmentation de loyer si l’entreprise restait dans ses locaux actuels, raconte-t-il. J’ai donc proposé un plan B pour diminuer le coût de la prime de renouvellement tout en améliorant l’environnement de travail. »
Vendre sa vision
« Le travail acharné, l’expérience et la persévérance finissent toujours par porter leurs fruits. »
– BRYAN WALSH CBRE CALGARY
Walsh a suggéré de consolider les bureaux de CNRL, actuellement répartis dans trois bâtiments distincts, en deux immeubles de catégorie AA. Situés face à face et dotés d’espaces vastes, ils semblaient constituer une solution idéale et économique pour répondre aux besoins d’espace de CNRL.
Le premier immeuble, le 400 4 th Avenue SW de Cadillac Fairview, était « relativement simple » à obtenir, explique Walsh. « Le locataire principal, Shell Canada, était sur le point de déménager et laissait ainsi l’immeuble entièrement vacant. CNRL était l’une des deux seules entreprises sur le marché depuis quelques années qui avaient la capacité de répondre au problème d’inoccupation de Cadillac Fairview. »
La deuxième partie de l’équation était plus complexe. Walsh avait en point de mire la Devon Tower de Groupe Immobilier Oxford, située au 400 3 rd Avenue SW, qui disposait de 270 000 pi² d’espaces vacants.
« Le bailleur était activement à la recherche de locataires, explique-t-il. Je leur ai apporté une solution à leur problème de vacance, mais cela devait inclure 16 étages de locaux, y compris les 13 étages actuellement inoccupés. »
Oxford s’est d’abord montré sceptique, car ce projet les forçait à mettre en suspens tous les contrats de location pendant plusieurs mois. « J’ai dû leur présenter la vision et rassurer les bailleurs, déclare Walsh. Pour que l’accord fonctionne, ils devaient me faire confiance et avoir confiance entre eux. »
Bâtir un partenariat
Heureusement, Bryan Walsh connaissait bien les deux immeubles, ayant assuré l’inscription du 400 4 th Avenue SW en 1996 et loué les mêmes 13 étages du 400 3 rd Avenue SW en 2002. Il avait également maintenu de solides relations avec les deux propriétaires, puisqu’il avait même proposé un des projets de Cadillac Fairview dans les années précédentes.
« Cette expérience était cruciale. Sans cette connaissance préalable des bâtiments et la confiance des deux bailleurs, cette transaction n’aurait jamais eu lieu. Ils devaient se fier à mon expérience et comprendre ce qui était bénéfique pour CNRL. »
Bryan Walsh a facilité la communication entre les parties prenantes pour trouver une solution mutuellement bénéfique. L’équipe, en collaboration avec le groupe Solutions client de CBRE, a créé une brochure personnalisée pour présenter le potentiel nouvel emplacement de CNRL. La solution à deux bâtiments proposée a été nommée « 4002 ».
« La création d’un partenariat entre les deux bailleurs offrait un avantage significatif, mais n’était pas aussi simple qu’il y paraissait, explique Bryan
Walsh. Il s’agissait de deux fonds de pension expérimentés qui étaient de féroces rivaux, mais qui devaient maintenant travailler ensemble pour s’assurer que les besoins des locataires soient satisfaits. »
« Cela a nécessité une communication constante, mais ils étaient tous deux déterminés à faire en sorte que l’affaire se concrétise. »
Sceller l’accord
Les bonnes choses prennent du temps, surtout lorsque de grands changements sont proposés. CNRL a visité les deux immeubles à plusieurs reprises et la vision a commencé à prendre forme. Finalement, CNRL a décidé que le déménagement au 400 4 th Avenue SW et au 400 3 rd Avenue SW était la meilleure solution pour eux. La nouvelle entente serait profitable en bout de compte, tout en améliorant à la fois leur lieu de travail et leur quartier.
Cadillac Fairview a été extrêmement satisfaite du résultat.
« Bryan a fait preuve de créativité et de vision en trouvant une solution à une vacance importante, déclare Lou Ficocelli, vice-président de CF chargé de la location. Sa concentration, sa détermination et sa grande expérience nous ont aidés à trouver une opportunité mutuellement bénéfique pour toutes les parties. »
Dave Routledge, vice-président d’Oxford chargé de la gestion de l’immobilier dans l’Ouest, s’est également exprimé avec satisfaction :
« Les défis les plus complexes dans le domaine de l’immobilier nécessitent un leadership fort et une vision claire. Bryan a su incarner cette vision chez Oxford en trouvant une solution pour combler la plus importante vacance dans notre portefeuille de bureaux à Calgary. Son professionnalisme, son expertise approfondie, sa connaissance de la concurrence et surtout sa capacité à établir une relation de confiance entre les trois parties prenantes ont joué un rôle essentiel dans la conclusion de cette transaction. »
Le déménagement sera réalisé en plusieurs étapes, avec la fin du bail de CNRL au Bankers Hall West en 2025, suivi de l’expiration des baux du Bankers Hall East et de la Home Oil Tower en 2026.
« Pour mener à bien cette opération, j’ai dû mettre en pratique tout ce que j’ai appris depuis mes débuts dans ce métier en 1984, déclare Bryan Walsh. Cela démontre que le travail acharné, l’expérience, la créativité et la persévérance finissent par porter leurs fruits. Ce qui est particulièrement significatif, c’est que j’ai pu utiliser ces qualités pour accompagner un client de longue date qui a placé sa confiance en mes idées et mes conseils. »
À Calgary, les occasions d’affaires demeurent toujours présentes et florissantes.
Selon une étude des conseillers en économétrie de CBRE, quatre villes canadiennes montrent la voie à suivre en matière de préparation aux effets des changements climatiques sur l’immobilier.
La toute première étude sur la durabilité des villes nord-américaines classe Montréal, Ottawa, Toronto et Winnipeg parmi les dix villes les plus résilientes, grâce à leur engagement à ramener à zéro leurs émissions nettes de carbone ou de gaz à effet de serre d’ici 2050, ainsi qu’à l’utilisation accrue d’énergies renouvelables au cours des cinq dernières années. Austin, Boston, Denver, New York, San Francisco et Washington figurent également dans les dix premiers rangs.
L’étude a évalué 66 villes en fonction de leur capacité à résister à la transition et aux risques climatiques physiques, tout en examinant leurs initiatives en matière d’atténuation des risques et d’adaptation.
« Les villes qui prennent aujourd’hui l’initiative en matière de développement durable bénéficieront d’un avantage concurrentiel alors que nous évoluons vers une économie plus durable à faibles émissions de carbone », a déclaré Robert Bernard, chef du développement durable chez CBRE. « Alors que plus de 50 % de la population mondiale vit dans les villes, celles-ci joueront un rôle essentiel dans la promotion du développement durable et l’adaptation des communautés aux risques climatiques. »
Faire face à la tempête
Le stress hydrique est resté faible ou inchangé dans les quatre villes canadiennes classées et la majeure partie de leur électricité est produite par des sources renouvelables, comme l’hydroélectricité (94 % à Ottawa et à Toronto, 99 % à Montréal et à Winnipeg).
Au cours des cinq dernières années, la qualité de l’air s’est améliorée dans trois villes, tandis que le nombre de jours où le chauffage a été nécessaire – le chauffage consomme trois fois plus d’énergie que la climatisation – a diminué à Winnipeg, Ottawa et Toronto.
Les quatre villes canadiennes ont mis en place de solides programmes d’obligations vertes pour contribuer au financement de projets et d’initiatives locales en matière de climat, notamment par l’entremise du Plan vert et climatique du Manitoba. À Winnipeg, le nombre des bâtiments
détenant une certification LEED a augmenté; Toronto a également lancé une initiative similaire.
La résilience climatique permet de prendre de meilleures décisions immobilières
L’étude révèle que les quatre villes canadiennes sont vulnérables aux dommages matériels causés par des conditions météorologiques extrêmes, comme les tempêtes hivernales, les inondations et les orages violents, mais que leur capacité à résister aux changements climatiques et à ses effets contribuera à protéger la valeur des biens immobiliers et à susciter l’intérêt des investisseurs.
« La transition vers une économie à faibles émissions de carbone accroît la complexité des décisions immobilières », a déclaré Dennis Schoenmaker, directeur exécutif et économiste en chef des conseillers en économétrie de CBRE. « Les occupants et les investisseurs doivent tenir compte d’une multitude de nouveaux facteurs et de coûts, y compris de nouvelles réglementations. »
« Les villes qui font preuve de résilience climatique attireront davantage d’occupants désireux d’atteindre leurs propres objectifs de décarbonation et la valeur des biens immobiliers pourrait bénéficier d’un effet de halo. » Une étude de CBRE réalisée en 2022 a révélé que la réduction des émissions de gaz à effet de serre est l’une des principales priorités de près de 70 % des entreprises du secteur de l’immobilier commercial. Les bâtiments représentant 39 % des émissions mondiales de carbone liées à l’énergie, les immeubles commerciaux jouent un rôle important en aidant les occupants à atteindre leurs objectifs de réduction des émissions de carbone.
À mesure que le monde évolue vers une économie à faible émission de carbone, les bâtiments durables et les villes résilientes continueront à susciter l’intérêt des investisseurs immobiliers.
Les villes qui ne suivent pas le courant risquent de partir à la dérive, au sens propre comme au sens figuré.
Il s’avère que l’immeuble de bureaux le plus en vogue actuellement à des fins de location de Toronto n’est pas un bâtiment flambant neuf.
En fait, il s’agit du vénérable Scotia Plaza, pour lequel les propriétaires Kingsett Capital et AIMCo ont investi 84 millions de dollars dans des rénovations majeures, ce qui comprend une refonte complète du hall, une nouvelle aire de restauration et de nouveaux ascenseurs pour l’emblématique tour de bureaux de 1988. Les propriétaires de Scotia Plaza ont également investi considérablement dans la durabilité, transformant le bâtiment en la première tour de bureaux certifiée « Rendement carboneutre » au Canada.
Au cours des six derniers mois, CBRE a travaillé avec KingSett pour conclure de nouvelles ententes de location de 225 000 pieds carrés avec Fogler Rubinoff LLP, Northleaf Capital Partners, Pacific Life RE et Sage Software Canada.
Ils ont tous déménagé au Scotia Plaza depuis d’autres emplacements au centre-ville.
Le cabinet d’avocats Miller Thomson LLP, un locataire actuel du Scotia Plaza, a gravi les échelons dans la tour et créera un tout nouvel espace qui offre aux employés un lieu de travail postpandémique attrayant.
En tant que seul immeuble de bureaux certifié « Rendement carboneutre » au centre-ville de Toronto, Scotia Plaza offre des commodités que les locataires soucieux de l’ESG apprécient, ce qui comprend des bornes de recharge prêtes pour les véhicules électriques et Tesla; un stationnement sécurisé et couvert sur place pour plus de 100 vélos; des installations de fin de trajet comprenant des douches; des cours de conditionnement physique gratuits; et une connexion directe à la station de métro King.
Tout cela contribue à attirer les locataires et à créer un élan de location pour le Scotia Plaza. Et il y a encore un certain nombre d’occasions dans le bâtiment, au sein duquel plus de 100 000 pieds carrés disponibles près du haut de la tour en 2025.
« Ce contrat de location a surpassé les attentes et témoigne d’une confiance croissante à l’égard du marché des bureaux de Toronto », explique Byron Ahmet, qui a travaillé sur les transactions avec ses partenaires Callie Milavsky Osler, Elaine Jenkins et Jeff Friedman.
« Les bâtiments n’ont pas besoin d’être neufs tant que les propriétaires tournés vers l’avenir comme KingSett et AIMCo font les bonnes choses avec leurs actifs pour rivaliser avec les nouveaux bâtiments, à savoir entreprendre des initiatives ESG et investir substantiellement dans la modernisation des espaces. »
Selon Ahmet, il est prévu de créer un espace de réunion et de commodités au dernier étage du Scotia Plaza, et c’était la clé de la location du bâtiment. La moitié de l’espace sera loué aux groupes extérieurs et la moitié sera une zone de commodités pour l’usage exclusif des occupants du bâtiment. Il peut être plus difficile de conclure des accords de location dans le climat économique actuel, ce qui, selon Ahmet, rend les activités de location au Scotia Plaza d’autant plus remarquables.
« Les entreprises investissent dans l’obtention d’espaces de qualité pour leurs employés, car elles ont constaté qu’une présence physique où les gens peuvent se réunir est essentielle à la culture et aux opérations à haut rendement », dit-il.
« Si vous voulez connaître l’avenir du marché des bureaux, Scotia Plaza est un exemple de ce qui fonctionne et de ce que visent plus de bâtiments et de propriétaires. »
« Ces transactions témoignent d’une confiance croissante à l’égard du marché des bureaux de Toronto. »
– BYRON AHMET CBRE TORONTO
hausse de l’inoccupation
Le taux national d’inoccupation des bureaux a récemment atteint un sommet inégalé au Canada, se chiffrant à 19,4 % au dernier trimestre de 2023, selon les dernières statistiques de CBRE sur l’immobilier de bureaux au quatrième trimestre 2023.
Bien que cela pourrait indiquer une sombre réalité pour le marché des bureaux, la demande pour des espaces de qualité et le ralentissement dans la construction de nouveaux bureaux ont contribué à améliorer l’inoccupation au cours du quatrième trimestre dans cinq des dix principaux marchés canadiens : Vancouver, Calgary, Edmonton, Ottawa et Halifax.
« D’après les tendances mondiales, l’utilisation et la demande de bureaux reprennent », déclare Paul Morassutti, président de CBRE Canada. « Cela contribue à améliorer la conjoncture du marché des bureaux dans la plupart des villes canadiennes. »
Des changements s’opèrent
Vancouver a enregistré une baisse de l’inoccupation dans le centre-ville au quatrième trimestre, diminuant ainsi son taux d’inoccupation global à 9,4 %. À Calgary, qui a lancé un programme de conversion d’immeubles à bureaux, les taux d’inoccupation dans le centre-ville et les banlieues se sont améliorés pour un troisième trimestre consécutif. De plus, Edmonton a enregistré une absorption nette positive pour un deuxième trimestre, diminuant l’inoccupation des bureaux à 21,4 %.
Après avoir lancé un programme de conversion d’immeubles de bureaux, Ottawa a terminé l’année avec une baisse simultanée de ses taux d’inoccupation dans le centre-ville et les banlieues. Halifax a également observé une baisse de ses taux d’inoccupation des bureaux dans le centre-ville et les banlieues, enregistrant une réduction de l’inoccupation globale pour un septième trimestre consécutif. Montréal est la seule ville à n’avoir enregistré aucun changement dans son taux d’inoccupation de bureaux, qui est demeuré stable à 17,8 %.
Le quatrième trimestre a vu l’augmentation la plus généralisée de l’activité du marché des bureaux de banlieue, huit villes ayant enregistré une amélioration de l’inoccupation à ce chapitre. La ville ayant enregistré le meilleur résultat est Winnipeg, où l’inoccupation a diminué de 1,1 %, suivie par Edmonton et Montréal.
Des résultats médiocres pour Toronto
Toronto est en grande partie responsable de l’augmentation du taux d’inoccupation des bureaux à l’échelle nationale. En effet, la ville a enregistré une offre supplémentaire de 624 550 pi2 de nouveaux
espaces de bureaux au cours du trimestre dernier, ce qui a fait passer le taux d’inoccupation des bureaux dans le centre-ville de 15,8 % à 17,4 % en un seul trimestre. En 2023, 1,1 million de pieds carrés de nouveaux espaces de bureaux sont apparus sur le marché torontois, contribuant à atteindre la plus importante absorption nette négative annuelle que la ville a connue depuis 2020, soit -2,7 millions de pieds carrés.
« Le marché des bureaux continue de faire face à des défis, mais ceux de Toronto sont particulièrement aigus à l’heure actuelle », déclare M. Morassutti, qui demeure optimiste quant à l’avenir du marché des bureaux de la ville. « Toronto bénéficiera des tendances générales une fois que les nouvelles constructions seront terminées, car c’est l’offre nouvelle qui a eu le plus grand impact sur le taux d’inoccupation de la ville. » Parmi les neuf autres marchés des bureaux au Canada, sept n’ont enregistré aucune nouvelle offre au quatrième trimestre. L’encours de développement national continue de diminuer; seulement 10,9 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux sont en cours de construction dans tout le Canada, le plus bas niveau en six ans. La livraison de 70 % de l’encours actuel est prévue pour 2024, mais l’incidence sur le taux national d’inoccupation sera atténuée par une forte activité de prélocation, 65,9 % de ces projets étant déjà préloués.
Près de la moitié de la construction de bureaux à l’échelle nationale est concentrée à Toronto, tandis que le reste du Canada connaît peu de développement. Six marchés indiquent compter moins de 200 000 pi2 en cours de construction, dont Edmonton et London, où aucun nouveau projet n’a été mis en chantier depuis plusieurs années. Cette diminution du développement devrait aider à stabiliser les taux d’inoccupation des bureaux au cours des prochains trimestres.
L’offre record atténue les résultats sur le marché industriel
La demande d’espaces industriels au Canada a continué de s’amenuiser au quatrième trimestre, alors que la location industrielle nette a ralenti à son plus bas niveau depuis 2009, selon les statistiques de CBRE sur l’immobilier industriel au Canada au quatrième trimestre 2023. Six des dix principaux marchés ont enregistré une augmentation d’une année à l’autre de la disponibilité d’au moins 1,2 %, faisant passer le taux national de disponibilité industrielle à 3,2 % au quatrième trimestre. Il s’agit d’une augmentation d’un trimestre à l’autre record de 0,7 %.
La hausse du taux de disponibilité est attribuée à l’adoption de stratégies d’expansion plus prudentes de la part des locataires et à la livraison d’un record trimestriel de 16,8 millions de pieds carrés de nouveaux produits industriels au quatrième trimestre. Cela a porté le volume annuel total de l’offre nouvelle à un niveau record de 42,2 millions de pieds carrés en 2023.
La livraison de 18,2 millions de pieds carrés d’espaces industriels supplémentaires est prévue au premier semestre de 2024, dont 43,0 % sont préloués.
La région de Waterloo et Vancouver ont enregistré la plus forte demande d’espaces industriels, avec plus de 1,0 million de pieds carrés d’absorption nette positive au quatrième trimestre. Par ailleurs, Toronto, qui représente à elle seule 40,3 % de toute l’offre industrielle nouvelle en 2023, et Montréal ont été les seuls marchés à connaître une absorption nette industrielle négative au trimestre dernier.
« La faible croissance économique, le ralentissement des ventes de commerce électronique et l’ajout de nouvelles offres ralentissent collectivement les fondamentaux du marché industriel », explique M. Morassutti. « L’augmentation de l’offre de locaux industriels n’est pas nécessairement une mauvaise chose. Il s’agit toujours d’un marché de propriétaires, mais il y a plus d’options pour les locataires qu’il n’y en a eues depuis longtemps, ce qui apporte un meilleur équilibre au marché industriel. »
Si vous êtes un investisseur actif dans l’immobilier commercial, les taux d’intérêt élevés et une surveillance accrue des prêteurs peuvent rendre le moment actuel difficile pour faire des affaires.
La pilule peut être difficile à avaler, mais c’est également un bon moment pour optimiser les portefeuilles et profiter d’occasions uniques qui ne se reproduiront pas dans le cycle d’affaires actuel.
« Il y a beaucoup d’investisseurs privés et d’entreprises qui aimeraient acheter des biens commerciaux en ce moment », déclare Joshua Sonshine, vice-président principal du groupe Dette et finances structurées de CBRE. « Cela peut être difficile dans une économie qui ralentit. »
« Il est essentiel d’avoir les relations et l’expérience nécessaires pour formuler correctement votre proposition aux prêteurs », ajoute-t-il. « C’est là que le groupe DSF de CBRE peut vous aider à rester dans le jeu. »
Il peut sembler contre-intuitif que les professionnels de la dette deviennent en fait plus occupés dans les marchés difficiles. Mais c’est le moment où le fait d’avoir un responsable qui fournit des conseils, une expérience et des relations solides devient encore plus critique.
Capital de la dette volatile
Le capital de la dette est extrêmement volatil de nos jours, souligne Christos Panagiotakos, vice-président de CBRE à Ottawa, avec DSF.
« Les conditions générales varient considérablement, les types d’actifs qui intéressent les prêteurs varient considérablement et les délais sont incohérents. »
L’augmentation rapide et importante du taux du financement à un jour clé et des rendements des obligations du gouvernement au cours des deux dernières années a été un facteur déterminant qui a façonné la position des prêteurs sur leur exposition continue dans l’immobilier, qu’elle soit assurée ou conventionnelle.
« Plus les taux d’intérêt sont élevés, moins ils peuvent couvrir en termes de service de la dette », déclare Panagiotakos. « Des taux plus élevés
« CBRE peut donner plus de contrôle à nos clients pour qu’ils prennent des décisions sur leur financement lorsqu’il s’agit de ces étapes importantes. »
– CHRISTOS PANAGIOTAKOS CBRE CAPITAL
« Transformons le nouveau stress lié au financement en un résultat positif et un avantage concurrentiel pour votre entreprise. »
– JOSHUA SONSHINE CBRE CAPITAL
correspondent à des montants de prêt réduits, donc plus de capitaux propres sont nécessaires. En fin de compte, cela offre un rendement à effet de levier plus faible aux investisseurs.
« De nombreux projets ne partiront pas du sol, car ils ne seront pas en mesure de créer les retours nécessaires pour faire avancer un projet. Il en va de même pour les acquisitions : elles ne sont parfois tout simplement pas viables. »
M. Panagiotakos affirme que la récente décision du gouvernement fédéral de retirer la composante TPS de la construction de projets multifamiliaux a contribué à compenser à la fois l’intérêt supplémentaire et les coûts de développement plus élevés pour cette catégorie d’actifs.
Et si les provinces poursuivent, comme l’Ontario l’a dit, en éliminant sa partie de la taxe de vente harmonisée sur les logements locatifs spécialement construits, cela rendra les perspectives de construction multifamiliale encore plus brillantes.
Basel III Reforms frappe fort
« Malheureusement, il n’y a pas eu de résultats similaires pour les actifs de vente au détail, de bureaux et industriels », note Panagiotakos. « Ils ont été laissés à la merci de l’augmentation des rendements obligataires. »
Ces types de propriétés ont également été affectés négativement par la mise en œuvre par le Canada des réformes de Bâle III. Les réformes sont conçues pour atténuer les risques en obligeant les banques à maintenir certains ratios de levier et à garder certains niveaux de capital de réserve à portée de main.
« Le Canada s’est initialement arrêté, mais est à Bâle III pour cette année civile », dit Panagiotakos. « Donc, avec tout prêt conventionnel, les prêteurs bancaires de niveau 1 devront maintenant payer plus cher pour être en mesure de retirer de l’argent, car les nouvelles règles exigent que ces prêteurs conservent plus de liquidités. »
Si une banque doit retenir 1 million de dollars pour avoir un prêt sur son livre comme position de liquidité, elle devra maintenant conserver un pourcentage plus élevé d’argent dans ses livres qu’auparavant.
« C’est vraiment une mauvaise nouvelle pour les spéculateurs qui ont des dettes sur les projets potentiels, car ils verront une augmentation des écarts pour leurs exigences d’emprunt en plus de l’augmentation implicite qui s’est produite dans les obligations », explique Panagiotakos.
« Par conséquent, pour obtenir les mêmes retours, ils doivent facturer davantage. »
Le calcul des investissements a été grandement modifié pour les investisseurs, les évaluateurs et les prêteurs.
Mais les professionnels de la dette comme Sonshine et Panagiotakos peuvent aider à comprendre l’évolution du marché. Ils peuvent trianguler les intérêts et offrir l’accès au capital avec les conditions les plus favorables.
Soudainement, les portes fermées et les occasions enviables deviennent des pivots et des changements de jeu cruciaux pour le prochain cycle d’affaires.
L’un des changements les plus importants dans les flux de capitaux a été le fait de sortir du secteur des bureaux et de se rendre dans les appartements et les immeubles résidentiels. Et c’est une situation bien différente du point de vue du prêteur.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) peut financer ces projets à certains des meilleurs tarifs et conditions possibles. Mais les bonnes choses arrivent rarement facilement.
« CBRE peut donner plus de contrôle à nos clients pour qu’ils prennent des décisions sur leur financement lorsqu’il s’agit de ces étapes importantes », déclare Panagiotakos.
« Nos professionnels ont une compréhension inégalée des programmes et des politiques spécifiques de la SCHL, et notre plateforme a été construite autour de ces professionnels et de leurs connaissances et de leur expérience.
« Nous pouvons donc offrir les meilleures exécutions de notre catégorie à nos clients. »
Un autre changement critique dans le flux de capitaux est dans la catégorie d’actifs industriels. Avec la hausse des taux de capitalisation, il est devenu nécessaire d’adopter une approche plus souple pour financer l’acquisition et le développement de ces actifs.
« Nos professionnels apportent une compréhension succincte de la souscription et de la navigation dans les produits industriels, ainsi que de la collaboration avec les prêteurs et les clients pour créer des rendements stables et sécurisés pour chaque partie », déclare Sonshine.
Une plaque tournante pour les clients
Après des années de dette bon marché et de baisse des taux d’intérêt, les acteurs du marché retournent à l’essentiel. Beaucoup cherchent également à s’associer d’une manière qu’ils n’ont pas eu à faire auparavant, et il n’y a pas de honte à ce sujet.
« Nous essayons d’être une plaque tournante pour les clients », dit Sonshine. « Ils peuvent se concentrer sur leur entreprise pendant que nous fournissons des conseils, des liens et des directives sur la façon de procéder avec les prêteurs.
« Transformons ce nouveau stress lié au financement en un résultat positif et un avantage concurrentiel pour votre entreprise. »
Votre capacité à tirer parti de ce point d’inflexion sur les marchés immobiliers dépend probablement de votre capacité à accéder ou non au capital.
« Si vous êtes un investisseur qui a entendu « Non » ou qui cherche à faire un achat stratégique ou un refinancement », déclare Sonshine, « l’équipe de la dette et des finances structurées de CBRE est là pour vous aider. »
Si vous vous promenez dans le quartier Mount Pleasant de Vancouver, vous remarquerez certainement une superbe nouveauté : une impressionnante peinture murale qui recouvre la façade de quatre étages du nouveau projet de bureaux OFISWERKS.
Plus qu’une simple œuvre d’art, la peinture murale, intitulée Heritage, a une signification plus profonde.
L’idée est née lorsque James McKenny, vice-président des ventes et du marketing de FORMWERKS Boutique Properties, un client de CBRE, a regardé le mur extérieur du nouveau projet en copropriété OFISWERKS et a réalisé qu’il serait possible de créer une œuvre unique et attrayante sur cette grande toile vierge.
« Nous n’avions jamais rien fait de tel auparavant, a expliqué M. McKenny. Mais nous voulions créer quelque chose de mémorable tout en célébrant la communauté locale. »
Ed Ferreira, de CBRE, qui négocie la vente des locaux de l’immeuble OFISWERKS avec son collègue Kevin Nelson, explique que la fresque illustre certains des changements dont le quartier a été témoin ces dernières années.
« Mount Pleasant a toujours été un quartier industriel parsemé d’entreprises de fabrication de textiles, d’ateliers de réparation automobile et d’entrepôts, a expliqué M. Ferreira. Bien qu’il en reste peu aujourd’hui en raison du prix élevé de l’immobilier à Vancouver, nous jugions important de reconnaître cet héritage. Si nous savons d’où nous venons, nous saurons mieux où nous allons. »
Alors que FORMWERKS se concentre traditionnellement sur des projets résidentiels, l’entreprise a décidé de diversifier son portefeuille et de faire sa première incursion dans le marché des bureaux avec OFISWERKS.
« Nous souhaitions que nos employés aient envie de venir travailler au bureau, a expliqué M. McKenny. Celui-ci devait donc être à proximité des transports en commun, des services et des résidences des employés. »
Mount Pleasant répondait à tous ces critères, étant donné sa proximité avec le Seawall de Vancouver, les transports en commun et une variété de magasins, de restaurants et de brasseries. Le projet de métro Broadway – un prolongement de la Millennium Line – devant être achevé d’ici 2026, le projet OFISWERKS représente également un investissement prometteur à long terme, malgré sa mise sur le marché lors d’une période difficile pour le secteur des bureaux.
« Mount Pleasant est un quartier en plein essor qui attire beaucoup de jeunes, d’entreprises technologiques et de sociétés spécialisées dans les sciences de la vie, a expliqué M. Ferreira. Il existe peu d’occasions de mettre la main sur des bureaux multifonctionnels dans un endroit aussi central dans le Lower Mainland, donc OFISWERKS est très attrayant. »
Avec sa nouvelle peinture murale, il est encore plus majestueux.
Un acte de foi
La création de la peinture murale a présenté son lot de défis.
« La peinture murale est le produit fini, mais la réalisation d’un tel projet nécessite beaucoup de planification en coulisses », a déclaré M. McKenny.
FORMWERKS a collaboré avec le Vancouver Mural Festival pour la planification du projet, l’obtention des permis nécessaires, l’achat de l’équipement et le recrutement d’un artiste. Il devait avoir le style que nous recherchions et pouvoir transmettre le message souhaité.
FORMWERKS a également dû déplacer les véhicules qui utilisaient le stationnement voisin pendant toute la durée des travaux.
Le résultat final comportait un certain nombre d’inconnues. Le projet se déroulerait-il comme prévu? La communauté réagirait-elle favorablement? Il était impossible de le savoir tant que le projet n’était pas terminé. « Nous avons fait un acte de foi, qui a porté des fruits », a déclaré M. McKenny.
« Il s’agit du premier projet de FORWERKS dans le quartier et il est déjà devenu un véritable symbole. »
– ED FERREIRA CBRE VANCOUVER
La peinture murale a été réalisée par l’artiste français Oscar Maslard (connu sous le nom de SCKARO), avec l’aide de son frère Arthur Maslard (connu sous le nom de RATUR), qui vit à Vancouver. Peinte à la main dans la chaleur du mois d’août, la fresque qui s’étend sur quatre étages a nécessité 15 jours de travail.
« Ce fut un honneur de participer à ce projet et de travailler aux côtés de mon frère », a déclaré Oscar Maslard lors d’un appel vidéo depuis Paris. « C’était vraiment une expérience unique. »
La peinture murale, qui représente le bâtiment patrimonial de la Vancouver Salt Co. au milieu d’un mélange coloré de fleurs et de végétation marine, honore l’histoire du quartier Mount Pleasant tout en rendant hommage à l’esprit dynamique de la communauté créative locale.
« L’œuvre nous permet de faire passer un message, tout en racontant une histoire, a expliqué M. McKenny de FORMWERKS. On peut y voir quelque chose de différent chaque fois qu’on la regarde. Elle fait vraiment réfléchir. »
Encouragée par le succès du projet et les réactions positives de la communauté, FORMWERKS prévoit de commander une autre peinture murale pour son prochain projet.
« FORMWERKS est très fière de tous les aspects de ce bâtiment, a déclaré M. Ferreira. C’est leur premier projet dans le quartier et il est déjà devenu un véritable symbole. »
« Je suis impatient de découvrir ce qui attend la communauté de Mount Pleasant. »
Les prêteurs prévoient prêter plus d’argent pour les transactions immobilières en 2024
Les prêteurs font preuve d’optimisme dans l’immobilier, car les hausses des taux d’intérêt semblent se stabiliser et le montant des capitaux d’emprunt disponibles pour favoriser les transactions immobilières canadiennes devrait augmenter légèrement en 2024.
Selon le nouveau Rapport des prêteurs immobiliers canadiens de CBRE, les prêteurs prévoient d’injecter 16 % de nouveaux capitaux nets sur le marché immobilier au cours de l’année à venir, et 79 % des prêteurs déclarent qu’ils prévoient d’élargir leurs registres immobiliers en circulation en 2024.
Malgré cette croissance ciblée des prêts immobiliers, pour la première fois en quatre ans, un petit groupe de prêteurs a fait part de son intention de réduire légèrement le montant des capitaux disponibles l’année prochaine. Les prêteurs considèrent à l’unanimité que les taux d’intérêt élevés sont le principal défi auquel le marché canadien des prêts est confronté en 2024.
L’impact des taux d’intérêt sur les flux de trésorerie et les prix des propriétés a créé une incertitude autour des évaluations immobilières, ce qui constitue le deuxième défi le plus important auquel s’attendent les prêteurs l’année prochaine.
Les craintes de récession se sont atténuées et ne sont actuellement pas une préoccupation majeure pour les prêteurs en 2024. Les attentes semblent s’orienter vers un « atterrissage en douceur » de l’économie, avec seulement des impacts potentiellement modérés ou mineurs sur les projections de croissance.
En fait, 12 % des prêteurs ne prévoient pas de tenir compte de la récession dans leur souscription immobilière pour 2024. Il convient également de noter que moins d’un tiers des prêteurs se sont déclarés préoccupés par les fondamentaux du marché immobilier.
Le Rapport des prêteurs immobiliers canadiens de CBRE enquête auprès des prêteurs nationaux et étrangers afin d’évaluer l’état des prêts immobiliers commerciaux et d’offrir aux emprunteurs un aperçu de ce à quoi ils peuvent s’attendre lorsqu’ils cherchent à obtenir un financement immobilier.
« Les conditions difficiles du marché immobilier ne sont plus d’actualité et la communauté des prêteurs commence à regarder vers l’avenir », note Carmin Di Fiore, vice-président à la direction de l’équipe de la dette et des finances structurées de CBRE.
« L’augmentation continue du coût du capital, l’incertitude liée à l’évaluation et le resserrement du crédit ont nui au rendement de l’industrie. Cela dit, le ton général sur le marché s’est légèrement amélioré pour 2024. »
« Les conditions difficiles dans le secteur de l’immobilier ne sont plus d’actualité et la communauté des prêteurs commence à se tourner vers l’avenir. »
– CARMIN DI FIORE CBRE DEBT & STRUCTURED FINANCE
1. Le secteur des bureaux pose le plus gros défi
Le sentiment des prêteurs à l’égard des actifs de l’immobilier de bureaux continue de se détériorer, puisque 67 % d’entre eux ont l’intention de réduire leurs expositions l’année prochaine et qu’aucun n’a prévu d’augmenter son budget pour les bureaux en 2024.
Les bureaux de classe B dans les banlieues et le centre-ville ont suscité le plus de craintes, 94 % des prêteurs ayant exprimé leur préoccupation pour chaque type de propriété. De plus, les actifs de l’immobilier de bureaux de catégorie A ont également enregistré la plus forte baisse du ressenti des prêteurs d’une année à l’autre, à la fois dans le segment des banlieues et dans celui des centres-villes.
2. Immobilier locatif spécialement conçu pour répondre à la demande
L’immobilier locatif et l’immobilier industriel restent les catégories d’actifs les plus recherchées par les prêteurs, qui ont exprimé de fortes intentions d’augmenter les budgets et d’accroître les expositions à ces deux secteurs en 2024.
Compte tenu des incitations offertes par le gouvernement fédéral et certains gouvernements provinciaux pour la construction de logements locatifs, les prêteurs espèrent une augmentation du nombre de logements multifamiliaux à Toronto, Vancouver, Montréal et Halifax. Dans l’ensemble, les prêteurs demeurent optimistes sur le secteur industriel, avec seulement une petite minorité qui s’attend à une correction du marché. Mais la disponibilité de la dette pour le développement industriel devrait être plus nuancée l’année prochaine, car 55 % des prêteurs ont déclaré avoir peu ou pas d’intérêt à financer la construction industrielle spéculative en 2024.
3. Toronto et Vancouver en tête
Les principaux marchés immobiliers pour lesquels les prêteurs font preuve du plus grand intérêt continuent d’être Toronto, Vancouver, Montréal et Ottawa. Les prêteurs ont fait preuve d’un plus grand intérêt pour Hamilton et la région de Waterloo, et Calgary a également connu une amélioration considérable d’une année à l’autre en ce qui concerne
le nombre combiné de prêteurs ayant un intérêt fort ou modéré pour ce marché.
Bien que Saskatoon et Winnipeg soient les marchés où l’intérêt des prêteurs est le plus faible, la majorité d’entre eux continuent d’y opérer et d’y offrir des liquidités d’une manière ou d’une autre.
4. L’inflation devrait rester stable
Plus de la moitié des prêteurs (51 %) s’attendent à ce que l’inflation revienne à son objectif actuel de 2,0 % d’ici le premier semestre 2025, ce qui est supérieur à la projection actuelle de la Banque du Canada pour le second trimestre de 2025. Les prêteurs ne sont pas tous d’accord sur le niveau du taux d’intérêt directeur attendu d’ici la fin de l’année 2024; 39 % d’entre eux prévoient des baisses de taux d’intérêt allant jusqu’à 75 points de base par rapport au taux actuel de 5,00 %.
5. Le financement des copropriétés se resserre
Le ralentissement du marché du logement a des répercussions sur le secteur de la copropriété résidentielle et 78 % des prêteurs actifs dans ce domaine ont resserré leurs conditions de prêt pour le financement du développement.
L’ajustement le plus courant par les prêteurs continue d’exiger des niveaux plus élevés d’équité initiale pour les projets de construction de copropriétés. Les prochains changements les plus courants comprennent 39 % des prêteurs actifs nécessitant des exigences de dépôt plus importantes avec des calendriers de paiement plus courts et 22 % demandant que les tailles des projets soient réduites.
6. Les émissions financées, une considération croissante
Les questions environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) et leur impact sur les prêts immobiliers au Canada continuent d’évoluer; 68 % des prêteurs déclarent s’attendre à ce que l’empreinte carbone d’un bien immobilier ait un impact matériel sur sa capacité à obtenir un prêt hypothécaire à des conditions compétitives dans les 1 à 5 prochaines années; 11 % des prêteurs déclarent que ce phénomène existe déjà et qu’il a un impact aujourd’hui.
Les Torontois à la recherche d’un logement ne sont pas les seuls à déménager dans l’Ouest canadien. Quelle est la plus récente bonne nouvelle pour l’Alberta? Le déménagement du siège social de De Havilland Aircraft of Canada de Toronto vers le nord-est de Calgary.
L’entreprise aérospatiale a récemment signé un bail pour la souslocation de 80 000 pi2 de locaux de bureaux sur le campus d’ATB Financial à Calgary, à proximité de De Havilland Field, l’emplacement de sa future usine de fabrication. Ce projet témoigne du dynamisme du secteur technologique en Alberta, de la migration record vers Calgary et de la diversification de son centre-ville, qui attirent à la fois des résidents et des entreprises.
« Quand on engage de nouveaux employés, il est important d’occuper des locaux à la fine pointe de la technologie et bien équipés », a déclaré Katie Sapieha de CBRE, qui a négocié la transaction pour le compte d’ATB Financial. « En choisissant de déménager son siège social dans un magnifique immeuble de catégorie A à Calgary, De Havilland se donne les moyens de réussir, tout en faisant des économies. Tout le monde y gagne. »
En 2022, Mme Sapieha et son équipe répondaient à un appel d’offres pour le mandat de sous-location d’ATB Financial lorsqu’elle a pensé à De Havilland comme locataire potentiel. Ayant décidé d’adopter un modèle de travail hybride, ATB Financial allait réduire la taille de ses bureaux en vue de créer des milieux de travail plus dynamiques et de répondre plus adéquatement à ses besoins. L’entreprise avait également opté pour un environnement de travail axé sur les activités, en modernisant ses locaux pour offrir différents cadres de travail soutenant diverses activités. Il était essentiel pour ATB Financial que son sous-locataire s’aligne sur sa vision en matière d’espaces de travail dynamiques.
« De Havilland venait d’annoncer son projet d’usine de fabrication à l’est de Calgary et était à la recherche de nouveaux bureaux, a expliqué Mme Sapieha. Leur calendrier et leurs besoins correspondaient à l’offre d’ATB Financial, ce qui semblait être la solution idéale. Mais cela ne signifie pas nécessairement que tout allait fonctionner. »
Le projet d’usine, annoncé en septembre 2022*, devrait créer 1 500 emplois dans le comté rural de Wheatland. Le site comprendra des installations de fabrication de pièces et d’assemblage d’avions, une piste d’atterrissage, ainsi qu’un centre de maintenance et de réparation. Il comprendra également un musée des avions De Havilland et des locaux destinés à la formation de la future main-d’œuvre. Les premiers bâtiments du projet De Havilland Field devraient être livrés d’ici 2025, ce qui permettra à l’entreprise d’y mener des activités limitées.
De Havilland a annoncé son intention de remettre en production dans le nouveau complexe le DHC-6 Twin Otter, un avion utilitaire utilisé pour les évacuations médicales, la recherche et le sauvetage, le fret et le transport de passagers. L’entreprise a également l’intention de reprendre la production du Dash 8-400, un avion de ligne régional utilisé par des compagnies telles qu’Air Canada Express et WestJet Encore.
Avec l’intensification de la demande pour le transport aérien, le projet De Havilland Field jouera un rôle essentiel en fournissant aux compagnies aériennes les avions nécessaires à leurs flottes, permettant ainsi aux Canadiens de rester en contact.
En plus de construire des avions commerciaux, l’usine accueillera l’assemblage final du nouveau DHC-515 Firefighter*, un bombardier d’eau amphibie utilisé pour lutter contre les incendies de forêt. Ces avions sont conçus pour prélever de grandes quantités d’eau dans les lacs et les rivières, ce qui permet d’éviter de retourner à l’aéroport entre chaque voyage.
Après une saison durant laquelle les feux de forêt ont ravagé des superficies records au Canada et ailleurs, notamment aux États-Unis, en Grèce et au Portugal, il est plus urgent que jamais de disposer d’avions pour lutter contre les incendies.
Remporter le mandat
Mme Sapieha et son équipe ont finalement remporté le mandat de sous-location d’ATB Financial. Lorsque les locaux ont été officiellement mis sur le marché au début de 2023, ils avaient déjà visité le site avec des représentants de De Havilland et les négociations étaient en cours.
Cependant, ils ont rencontré quelques problèmes en cours de route.
« Les demandes de De Havilland ont évolué alors que la compagnie réévaluait ses effectifs et ses besoins en bureaux, et qu’elle examinait les emplacements et les aménagements qui conviendraient le mieux pour son siège social, a expliqué Mme Sapieha. Cette situation n’était pas unique. À l’époque, de nombreuses entreprises se livraient au même exercice. »
De son côté, ATB Financial devait déterminer les conditions de bail qu’elle pouvait offrir, tout en s’assurant que la culture de l’entreprise qui occuperait l’aile ouest de son campus de Calgary s’harmoniserait à la sienne. C’est l’un des défis que les entreprises doivent relever lorsqu’elles sous-louent des locaux tout en restant présentes sur le site ou qu’elles restent propriétaires de l’immeuble. « La sous-location signifie que l’on cède le contrôle des locaux aux nouveaux locataires, mais on doit aussi prendre en considération de nombreux autres éléments », a expliqué Mme Sapieha.
Les parties sont parvenues à un accord, les représentants de De Havilland étant séduits par les locaux entièrement meublés et l’immeuble de catégorie A d’ATB Financial. La proximité du campus avec l’aéroport international de Calgary et la future usine de fabrication, ainsi que des conditions de location compétitives, ont été des facteurs clés dans la décision.
« La synergie entre ATB Financial, une institution financière albertaine établie depuis longtemps, et une société d’aviation canadienne presque centenaire est une énorme victoire pour la ville et pour l’infrastructure aérospatiale du Canada, a déclaré Mme Sapieha. De Havilland contribue au dynamisme et à la diversification de l’économie de Calgary en créant de nouveaux emplois bien rémunérés et en attirant un nouveau bassin de travailleurs talentueux dans notre ville. »
« À l’heure où le secteur des bureaux est confronté à des défis, il s’agit d’une belle victoire pour notre marché. Elle montre que des locaux de bureaux physiques de qualité restent importants pour de nombreuses entreprises qui seront le moteur de la croissance au cours du prochain cycle économique. »
« La synergie entre ATB Financial et De Havilland est une énorme victoire pour Calgary et pour l’infrastructure aérospatiale du Canada. »
Dans le cadre de la rentrée scolaire, CBRE collabore avec l’Université de Guelph pour former et inspirer la prochaine génération de dirigeants du secteur de l’immobilier.
Soutenant déjà la Lang School de l’Université de Guelph depuis deux ans et demi, CBRE vient d’annoncer un don de 100 000 $ à la campagne de la Guelph Real Estate Alliance (GREA). Cette campagne vise à renforcer la collaboration de la Lang School avec le secteur de l’immobilier pour assurer l’essor de la programmation, incluant un projet de programme d’études supérieures en immobilier.
« CBRE compte plus de 60 diplômés de l’Université de Guelph au sein de sa plateforme et soutient depuis longtemps l’association des étudiants en immobilier de la Lang School », a déclaré Jon Ramscar, président et chef de la direction de CBRE limitée. « La Lang School reflète l’engagement de CBRE en matière d’innovation, d’excellence et de soutien aux communautés dans lesquelles nous vivons et travaillons. »
La campagne de la GREA a pour objectif de mettre en relation le secteur de l’immobilier avec le corps enseignant, les étudiants et les diplômés de la Lang School, en demandant directement aux dirigeants du secteur de l’immobilier de soutenir le programme qui, depuis plus de 30 ans, a formé de nombreux chefs de file du secteur. La campagne permettra la création d’un poste de relations extérieures, qui améliorera l’expérience des étudiants, créera de nouvelles occasions d’apprentissage et renforcera les liens entre le programme et l’industrie.
« Le don de CBRE est un investissement dans la prochaine génération de professionnels du secteur de l’immobilier et une mise de fonds pour l’élaboration des services immobiliers de demain », a poursuivi M. Ramscar.
La Lang School est l’une des rares écoles de commerce canadiennes à proposer une spécialisation en immobilier au premier cycle universitaire. Le programme immobilier de la Lang School peut compter sur un conseil consultatif renommé et actif qui aide à aligner le programme sur le secteur immobilier.
« Nous sommes extrêmement reconnaissants du soutien et de l’engagement de CBRE, qui nous aide à former les futurs dirigeants responsables du secteur immobilier », a déclaré Sara Mann, doyenne
de la Lang School. « L’investissement de CBRE nous permettra de continuer à offrir des expériences à l’intérieur et à l’extérieur des salles de classe à nos étudiants en immobilier, améliorant ainsi la qualité des professionnels qui entrent sur le marché du travail. » CBRE embauche depuis longtemps des diplômés exceptionnels de l’Université de Guelph et de la Lang School, et ce, dans une grande variété de disciplines.
« Le programme immobilier de l’Université de Guelph, qui est fort respecté, fournit aux étudiants les connaissances nécessaires pour réussir dans l’industrie tout en présentant des cheminements de carrière dynamiques », a déclaré Rob Ironside, diplômé de la Lang School et premier vice-président chez CBRE. « Je suis fier du soutien de CBRE au programme, car les diplômés de l’Université de Guelph apportent toujours une vision avant-gardiste et des perspectives nouvelles dont le secteur a grandement besoin. »
De plus, CBRE embauche régulièrement des diplômés d’autres programmes de la Lang School, dont Nicole Nguyen, diplômée en hôtellerie et tourisme, pour qui le programme a ouvert des portes pour travailler dans le secteur très dynamique de l’immobilier.
« Ce qui m’a attirée dans le programme de commerce de la Lang School est l’accent mis sur l’industrie », a expliqué Mme Nguyen, qui est première vice-présidente de CBRE Hôtels, Services consultatifs et transactionnels. « La nature spécialisée du programme nous a permis, à moi et à mes camarades de classe, de rester en contact et de nous épanouir dans nos carrières. »
CBRE a rejoint la FPI Allied, Aspen Ridge, Deloitte, Forum Asset Management et Reid’s Heritage Homes, en soutenant la campagne de la GREA.
« Ce don montre que CBRE est plus qu’un simple fournisseur de services immobiliers, a déclaré M. Ramscar. Nous contribuons à la réalisation du potentiel des personnes, des entreprises et des communautés dans tout le pays. »
« Le don de CBRE est un investissement dans la prochaine génération de professionnels du secteur de l’immobilier. »
– JON RAMSCAR CBRE CANADA
Les centres de distribution ont été les chouchous du marché industriel pendant la pandémie, alors que les achats en ligne atteignaient des sommets.
Kyle Hanna de CBRE est en total désaccord avec les personnes qui soutiennent que le marché des centres de distribution s’est tempéré, malgré le peu de transactions spectaculaires conclues dans les derniers mois.
M. Hanna et son collègue de Toronto-Ouest, Fraser McKenna, viennent de conclure une transaction qui a permis à leur client Lactalis Canada (chef de file canadien du secteur laitier, propriétaire de marques telles que Cracker Barrel, Black Diamond, Balderson, Astro et Lactantia) de signer un bail à long terme pour un nouveau centre de distribution ultramoderne à Oshawa, en Ontario.
La firme Broccolini est responsable de la conception, de la construction et de la gestion de l’installation de 379 000 pi2, qui regroupera plusieurs sites d’expédition de Lactalis utilisés pour desservir la catégorie des fromages et des tartinades de l’entreprise.
La construction a déjà commencé et le centre de distribution devrait ouvrir ses portes d’ici le quatrième trimestre de 2024.
« Les gens de Broccolini ont été formidables, a déclaré M. Hanna. Ils ont fait des pieds et des mains pour que cette transaction se réalise. »
Le plus grand centre du groupe Lactalis
Situé dans le parc commercial Northwood d’Oshawa, le nouveau centre de distribution de Lactalis Canada a été conçu en partie par la firme GKC Architectes de Montréal.
Il deviendra, en termes de capacité, le plus grand centre de distribution du groupe français Lactalis à l’échelle mondiale, a indiqué Mark Taylor, président et chef de la direction de Lactalis Canada.
« Cet audacieux projet illustre les ambitions de croissance de Lactalis au Canada, en tant que chef de file du secteur laitier et, plus important encore, renforce notre engagement et notre investissement continus dans le pays et les communautés où nous sommes présents », a déclaré M. Taylor.
M. Hanna a indiqué que le centre de distribution est construit sur un terrain non aménagé et que Broccolini avait déjà effectué une grande partie des travaux associés aux services et au zonage avant la signature du contrat par Lactalis Canada.
Si Oshawa n’est pas encore un pôle en matière de distribution, la région de Durham s’est développée en tant que centre industriel au cours des dernières années et M. Hanna indique que son équipe a conclu un certain nombre de transactions dans les villes voisines d’Ajax et de Whitby.
La nouvelle installation de Lactalis créera environ 80 emplois dans la région d’Oshawa. Ces personnes se joindront à plus de 4 200 employés répartis dans les 30 sites d’exploitation de Lactalis à travers le Canada.
« La région du Grand Toronto est la plaque tournante optimale pour cette partie de notre chaîne d’approvisionnement canadienne », a déclaré Éric Séguin, vice-président principal de la chaîne d’approvisionnement de Lactalis Canada. « Le centre de distribution d’Oshawa est prêt à répondre aux besoins actuels et futurs de notre entreprise et de nos clients. »
Conception durable
« La conception durable du centre de distribution améliorera l’efficacité du réseau de notre entreprise et contribuera à la réalisation des objectifs de Lactalis Canada en matière d’ESG, en réduisant son empreinte carbone », a expliqué M. Séguin.
Le bâtiment sera carboneutre et pourra obtenir la certification « bâtiment à zéro carbone ». De plus, il sera entièrement alimenté par le réseau électrique de l’Ontario, sans recours supplémentaire à des sources d’énergie non renouvelables.
Le recours à des commandes d’éclairage et de l’équipement utilisant peu d’énergie, ainsi qu’à des matériaux très isolants, réduira la charge électrique imposée au système de réfrigération.
La chaleur générée par le système de réfrigération sera entièrement récupérée et utilisée pour chauffer les bureaux de l’installation et pour
faire fondre la neige sur l’aire de stationnement des camions, améliorant ainsi la sécurité.
Un toit blanc réduira l’effet d’îlot de chaleur, tandis que des panneaux solaires seront installés sur le toit lors d’une phase ultérieure du projet afin de produire de l’énergie renouvelable pour compenser partiellement ou totalement la dépendance au réseau électrique dans certaines conditions. Processus de sélection du site
Selon M. Hanna, le plus grand défi auquel son équipe a été confrontée pour mener à bien la transaction a été le processus de recherche approfondi visant à trouver un site de projet qui réponde au calendrier de son client et à la configuration exacte des bâtiments.
« Étant donné que Lactalis Canada devait respecter une date ferme de début de bail, le promoteur, l’architecte et le locataire ont travaillé d’arrache-pied pour faire avancer les processus juridiques, de conception et d’analyse de la valeur afin de permettre la conclusion de la transaction. » « Nous devions trouver un promoteur qui soit convaincu de pouvoir réaliser ce projet dans les délais et qui ait les moyens de le faire», a déclaré Fraser McKenna de CBRE. « Nous sommes convaincus que Broccolini y parviendra. »
« Nous avons réalisé un certain nombre de transactions avec eux au cours des dernières années et ils sont excellents dans l’exécution de projets complexes de construction à la carte ainsi que dans la recherche de solutions créatives pour les locataires », a ajouté M. Hanna.
M. McKenna souligne que la ville d’Oshawa a contribué à faciliter le processus d’approbation.
« À une époque où tant de municipalités s’enlisent dans la bureaucratie, nous avons obtenu rapidement un grand nombre d’autorisations et de vérifications préalables, ce qui facilitera la construction de ce projet. »
Selon M. Hanna, le marché des centres de distribution est toujours en pleine effervescence.
« Nous réalisons de nombreuses transactions, le marché est très actif, a-t-il déclaré. Toutefois, nous sortons d’une période durant laquelle l’activité a été presque insoutenable et nous revenons à un marché industriel plus normal. »
« Nous revenons à un marché plus équilibré, bien que les niveaux d’offre globaux dans la région du Grand Toronto restent les plus bas en Amérique du Nord », a ajouté M. McKenna.
« La conjoncture est similaire aux années 2011 à 2019, avant la pandémie. Mais il y a encore beaucoup de grandes transactions en cours. »
Selon M. Hanna, la transaction pour le compte de Lactalis Canada montre que les plus gros utilisateurs cherchent à devenir aussi efficaces que possible dans leurs activités.
« Ils regroupent leurs activités dans un centre de distribution central durable au lieu d’avoir de nombreux sites différents disséminés dans une région. »
« L’équipe a travaillé d’arrache-pied pour faire avancer les processus juridiques, de conception et d’analyse de la valeur afin de permettre la conclusion de la transaction. »
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Les hausses de taux d’intérêt entraînent une augmentation rapide des ventes de détresse
La hausse rapide des taux d’intérêt a porté un coup dur aux petits promoteurs qui tentent de gérer l’un des cycles de construction les plus difficiles des dix dernières années, alors que la situation est bien différente pour les grands promoteurs bien capitalisés.
« Nous voyons beaucoup plus de ventes de détresse par le biais de séquestres et de pouvoirs de vente », a déclaré Lauren White, codirigeante de l’équipe de services liés aux terrains de CBRE, spécialisée dans ce type de situation.
« Il est certain que le rythme s’accélère. Nous recevons plusieurs appels chaque semaine de syndics, de prêteurs ou de banques, qui nous demandent d’examiner une propriété ou de préparer un argumentaire pour celle-ci. »
« Ces petits promoteurs s’adressaient généralement à des prêteurs de type B et C, qui sont désormais prudents quant aux sommes qu’ils prêtent et surveillent attentivement leur portefeuille », a ajouté Mike Czestochowski, qui, comme Mme White, possède une expertise de premier plan dans le domaine des ventes de détresse, ayant traité plus de 50 d’entre elles au cours de sa carrière.
La rapidité et l’ampleur de la hausse des taux d’intérêt ont pris de nombreux promoteurs au dépourvu, souligne-t-il, et ont entraîné un changement radical dans l’évaluation des biens immobiliers et les ventes résidentielles.
« Les centres de vente sont moins occupés, a expliqué M. Czestochowski. Nous n’avions pas connu de ralentissement du marché de l’immobilier ces dernières années, outre quelques soubresauts. Mais rien comme la situation actuelle. »
« Alors que de nombreux petits promoteurs se sont retrouvés dans des situations de vente de détresse, les grands promoteurs
qui entretiennent de bonnes relations avec les grandes banques semblent bien s’en sortir », a-t-il ajouté.
« Et les grands promoteurs institutionnels et privés considèrent qu’il s’agit d’un bon moment pour acheter des biens immobiliers. »
Une situation prévisible
L’équipe de services liés aux terrains a anticipé la situation il y a deux ans et a commencé à planifier en conséquence.
« Nous avons communiqué avec des syndics et des prêteurs pour nous assurer qu’ils connaissaient notre expérience en matière de ventes de détresse », a expliqué Mme White.
L’expérience joue un rôle primordial dans ce domaine. « En effet, si un vendeur estime que son prêteur ou son syndic, par l’intermédiaire de son courtier, n’a pas fait un bon travail de mise en marché de la propriété ou n’a pas obtenu un prix équitable, il peut intenter une poursuite pour vente à prix dérisoire ou insuffisant », a expliqué M. Czestochowski.
« C’est pourquoi il ne faut pas engager la mauvaise personne ou une équipe qui ne sait pas comment gérer les ventes de détresse. » M. Czestochowski et son équipe connaissent la bonne façon de mettre en marché ces propriétés.
Et pour une jeune professionnelle de la vente comme Emelie Rowe, qui a joint l’équipe de services liés aux terrains il y a cinq
« Nous recevons plusieurs appels chaque semaine de syndics, de prêteurs ou de banques, qui nous demandent d’examiner une propriété ou de préparer un argumentaire pour celle-ci. »
ans, lorsque le marché était en pleine effervescence, c’est l’occasion d’acquérir une nouvelle perspective.
« Nous vivons une période pour le moins intéressante, a-t-elle dit. Selon moi, ce n’est que le début des ventes sous contrôle de justice et des ventes de détresse. »
M. Czestochowski et son équipe sont consultés lors de ventes de détresse dans la région du Grand Toronto et partout au Canada, et peuvent s’appuyer sur la puissante plateforme de CBRE s’ils ont besoin d’une expertise supplémentaire, entre autres, en matière de gestion immobilière, de gestion des installations, de courtage ou d’évaluation.
L’équipe collabore actuellement aux ventes de détresse de propriétés à Gatineau, au Québec, à Calgary, à Vancouver et à Ottawa, ainsi qu’à la vente d’un portefeuille de terrains en Floride.
« Les prêteurs aiment que nous agissions comme un point de contact unique, qui coordonne la plateforme et les services de CBRE, partout au pays ou dans le monde », a expliqué Mme White.
Une approche pratique
Le succès vient d’une approche pratique pour la vente de détresse de propriétés.
Lorsqu’un prêteur fait appel au service de l’équipe, une visite de la propriété permet de vérifier que tout est en ordre. On s’assure qu’un terrain vacant est sécurisé, qu’un immeuble est vide, qu’une propriété ne sert pas de décharge ou qu’un édifice ne fait pas l’objet de vandalisme.
Par exemple, en visitant un site un samedi matin, M. Czestochowski a surpris une personne en train d’y jeter des déchets de construction. « Cela peut arriver si la propriété n’est pas surveillée adéquatement. »
Après s’être assuré que la personne reparte avec ses déchets, M. Czestochowski a appelé quelqu’un pour qu’il vienne sécuriser la propriété. Si l’on considère la situation dans son ensemble, il est utile de savoir si des demandes d’approbation sont en cours pour un site.
« Si c’est le cas, le prêteur ou le syndic doit poursuivre la procédure et éviter l’expiration des projets et des permis, ce qui pourrait nuire à la propriété et en réduire considérablement la valeur », a expliqué M. Czestochowski. On peut aussi se demander si des baux sont en vigueur pour cette propriété ou si des travaux d’entretien doivent être effectués pour éviter des dommages coûteux à un édifice.
« Lorsqu’il s’agit de ventes de détresse, il faut offrir des services complets aux banques, aux syndics et aux prêteurs, a expliqué M. Czestochowski. Et c’est ce que nous faisons. »
« En fait, nous agissons à titre de conseillers et nous accompagnons les clients tout au long du processus pour leur expliquer ce qu’ils doivent faire, a ajouté Mme White. Nous les tenons au courant et nous faisons les choses correctement pour éviter une vente à prix dérisoire ou insuffisant. »
Tout est bien qui finit bien
C’est ce type de service qui garantit que la vente d’une propriété permettra au prêteur de récupérer son investissement.
« C’est formidable quand toutes les parties prenantes récupèrent leur argent, plus les frais et les coûts, et qu’il reste de l’argent pour le vendeur, a déclaré M. Czestochowski. C’est ce qui me rend le plus heureux. »
« C’est une situation inconfortable, mais tant que tous les intervenants reçoivent l’aide et l’information dont ils ont besoin, que tout est transparent et que le traitement est équitable, nous pouvons tous être satisfaits du résultat. »
Une vente de détresse se produit lorsqu’un bien immobilier ou un autre actif doit être vendu rapidement. Les ventes de détresse entraînent souvent une perte financière pour le vendeur qui, en raison de contraintes économiques, doit accepter un prix inférieur à la valeur du marché. Le produit de ces ventes est généralement utilisé pour rembourser les dettes.
Dans un contexte de ralentissement économique, accentué par des défis géopolitiques et des taux d’intérêt élevés, les bonnes causes et les personnes en situation de besoin se multiplient.
« Je suis toujours impressionné par l’incroyable générosité dont les employés de CBRE et l’industrie de l’immobilier commercial dans son ensemble sont capables de faire », déclare Jon Ramscar, président et chef de la direction de CBRE Canada. « Notre capacité à redonner et à apporter des changements positifs est essentielle à notre mission, et non secondaire à la prestation de services immobiliers. Nous transigeons et donnons des conseils sur l’immobilier commercial pour nos clients chaque jour, ce qui contribue à façonner la forme et la fonction de notre environnement bâti. Notre mission nous rend encore meilleurs partenaires pour nos clients et nos communautés. »
En 2021, à la suite d’un sondage mené à l’échelle de l’entreprise, CBRE Canada a choisi l’Association canadienne pour la santé mentale comme organisme de bienfaisance national. Depuis lors, CBRE a versé plus de 250 000 $ à la cause, grâce à des événements de collecte de fonds tels que le Annual Charity Golf Classic et le programme Not Myself Today. La Classique de golf de bienfaisance annuelle de CBRE a recueilli plus de 1 500 000 $ pour des causes caritatives depuis sa création en 1992.
« L’immobilier ne se limite pas à la construction proprement dite, il a toujours été et sera toujours une question de gens. Nous accueillons les racines de notre industrie et abordons notre entreprise de manière plus holistique », explique Ramscar. « Établir des partenariats avec des organisations locales et nationales est l’une des façons dont nous vivons notre objectif d’être plus qu’une simple entreprise immobilière et de faire évoluer l’entreprise vers de nouveaux domaines de croissance. »
Nous avons parlé aux employés de CBRE à Vancouver, Calgary, Toronto et Montréal pour en savoir plus sur certaines des organisations et causes que nos employés soutiennent.
Chris MacCauley a toujours été impliqué dans sa communauté.
« Il est de notre responsabilité de redonner », déclare le courtier industriel basé à Vancouver. « Chaque jour où nous travaillons avec nos communautés du côté des affaires, il est juste que nous donnions en retour de manière à améliorer nos communautés et favoriser les gens qui les composent. »
Au cours de la dernière décennie, MacCauley a participé à la fondation de bienfaisance Music Heals de Vancouver, un organisme fondé par Dave Barnett, directeur de Dayhu Group of Companies. Depuis sa création en 2012, Music Heals a fait don de plus de 3 millions de dollars pour soutenir une vaste gamme de services de musicothérapie aux communautés de la Colombie-Britannique et du Canada. Music Heals augmente l’accès à la musique pour les jeunes à risque et pour les patients dans les hôpitaux pour enfants, les centres pour personnes âgées, les soins palliatifs, les programmes de lutte contre le sida et le VIH, l’adaptation et le soutien au deuil.
Chaque mois d’octobre, avec l’aide de MacCauley, CBRE commandite le gala Music Heals Strike a Chord. La soirée présente des spectacles en direct d’artistes, dont les gagnants de prix Grammy et Juno, et recueille des fonds pour des programmes de musicothérapie.
« C’est toujours salle comble et la communauté immobilière y participe très bien », explique MacCauley. « Et être en mesure de voir l’impact de vos dons est très significatif. »
Les sports ont toujours joué un rôle important dans la vie de Greg Kwong.
« J’ai grandi en pratiquant de nombreux sports et cela a eu un impact positif massif sur ma vie », déclare le directeur général de la région de l’Alberta de CBRE. « C’est un excellent moyen pour les enfants d’apprendre le travail d’équipe, de libérer leur énergie et de créer des modes de vie sains. »
Aujourd’hui, Kwong canalise sa passion pour le sport dans son rôle de président du conseil d’administration de WinSport, une organisation basée à Calgary qui exploite le parc olympique canadien à proximité, le Bill Warren Training Centre à Canmore et le Beckie Scott High Performance Centre sur le Haig Glacier. WinSport gère également des programmes et des installations toute l’année pour les athlètes de tous âges et de tous niveaux.
« Les sports canadiens sont sous-financés par rapport à des pays comme les États-Unis », explique Kwong. « Des organisations comme WinSport rendent les sports accessibles aux enfants et aux athlètes défavorisés, en leur donnant l’occasion d’apprendre et d’être actifs dans leurs communautés. »
Les initiatives d’impact communautaire de WinSport comprennent un programme sportif adapté pour fauteuil roulant, un programme de développement du sport pour les femmes et un programme pour les nouveaux arrivants introduisant les nouveaux Calgariens au ski, à la planche à neige, au patinage et au vélo de montagne.
Kwong et le bureau de CBRE Calgary ont aidé WinSport avec des dons monétaires, en sensibilisant et en faisant du bénévolat pour leurs programmes.
« Les organismes de bienfaisance survivent aux dons et au bénévolat », dit Kwong. « Chez CBRE Calgary, nous nous impliquons dans les deux aspects. Nos employés sont très généreux avec leur argent et leur temps, et cela fait toute la différence dans nos communautés. »
Pour le courtier de Toronto Mike Czestochowski, redonner à sa communauté commence par sa jeunesse.
Le récipiendaire du prix Change Maker 2022 de CBRE, Czestochowski, qui a siégé au conseil d’administration de l’hôpital Markham Stouffville pendant cinq ans, est connu pour sa générosité et ses efforts philanthropiques.
Pendant la pandémie, il a acheté 3 500 boîtes de biscuits Girl Guide et les a données au personnel de l’hôpital Markham Stouffville. Il a également financé la recherche scientifique à l’hôpital St. Michael’s et fait fréquemment des dons à des causes comme The Ride to Conquer Cancer et la Blu Genes Foundation.
Au cours des dernières années, Czestochowski a concentré ses efforts sur Covenant House, la plus grande organisation canadienne pour aider les jeunes à risque, en leur fournissant un abri, des ressources d’emploi et des réseaux de soutien.
« La première fois que j’ai visité Covenant House de Toronto, cela m’a brisé le cœur », dit-il. « Je n’avais pas réalisé à quel point il y avait des besoins à combler dans notre ville. C’est un endroit énorme, mais leur banque alimentaire était vide. »
Depuis, Czestochowski et son équipe ont aidé à remplir la banque alimentaire de Covenant House deux fois. Chaque fois, ils ont fait don de plus de 1 000 $ de nourriture et d’articles de toilette.
Dans le cadre de ses efforts en faveur de Covenant House, Czestochowski a une fois de plus participé à la nuit Sleep Out des cadres de cette année, le 16 novembre. La nuit Sleep Out est un événement d’une nuit qui rassemble les dirigeants de la région du Grand Toronto pour dormir à l’extérieur et recueillir des fonds pour les programmes de Covenant House. L’an dernier, Czestochowski a recueilli plus de 13 000 $; cette année, il a recueilli près de 22 000 $.
« Il est si important d’aider nos jeunes à s’améliorer », dit-il. « Trop de jeunes se retrouvent dans la rue sans que ce soit leur faute, simplement en raison de mauvaises circonstances. Dans une ville aussi aisée, nous devons en faire plus pour nous assurer que nous prenons soin les uns des autres et que nous créons un avenir où personne n’a à rester dans la rue. »
À Montréal, Jean-Philippe Daunais et son collègue Ryan Cymet concentrent également leurs efforts caritatifs sur l’aide locale aux jeunes.
À l’automne, ils ont organisé un cocktail pour recueillir des fonds pour la Fondation de l’immobilier de Montréal pour les enfants (FIMJ), un groupe qui vise à aider les jeunes aux vies difficiles à s’épanouir et à grandir.
Lancée en 2003 en collaboration avec BOMA Québec et IDU Québec, la FIMJ distribue des fonds aux organismes locaux qui travaillent avec les jeunes du Québec. Ces groupes soutiennent les enfants vulnérables par le biais de programmes tels que les services de repas chauds, l’aide aux soins de relève et les camps éducatifs de jour.
Daunais et Cymet étaient coprésidents de l’événement de cette année, le premier de la FIMJ depuis la pandémie.
« Nous avons presque appelé l’ensemble de l’industrie immobilière pour obtenir du soutien », déclare Daunais. « Nous avons communiqué avec les acteurs institutionnels et privés. »
Leurs efforts ont porté fruit. Le soir de l’événement, ils avaient recueilli un record de 200 000 $ pour la cause.
« Même si beaucoup de budgets ont été plus serrés cette année, les gens se sont mobilisés pour créer un impact positif sur leur communauté », dit Daunais. « Nous apprécions la générosité de la communauté d’affaires du Grand Montréal. »
Que vous soyez un employé, un partenaire ou un client de CBRE, un membre de l’industrie de l’immobilier commercial ou simplement quelqu’un qui cherche à apporter des changements positifs, nous vous demandons de vous joindre à nous pour en faire plus, vous efforcer d’en faire plus et être réceptifs plus envers les personnes et les communautés qui nous entourent.
Le site du restaurant JOEY en construction, rue King.
dans le quartier financier de Toronto dans le cadre de l’une des plus importantes offres de restaurants au Canada
Le restaurant décontracté haut de gamme JOEY s’installe tout le long de ses 17 000 pi2 au rez-de-chaussée du 20, rue King Ouest à Toronto.
Alex Edmison de CBRE, qui a négocié la transaction avec son équipe de vente au détail urbaine, la décrit comme une « occasion unique » qui, après des travaux de grande envergure, donnera naissance à l’un des plus grands restaurants à service complet du pays. Doté de plafonds à une hauteur de 7,5 m et totalement dépourvu de colonnes, l’espace auparavant occupé par la Banque Royale depuis la construction du bâtiment dans les années 1960 se trouve au centre névralgique du centre-ville de Toronto.
« Ce nouveau restaurant JOEY gigantesque ne donnera pas seulement aux gens une nouvelle raison de venir travailler dans le quartier financier, mais aussi d’y rester et de s’y amuser », déclare M. Edmison, qui précise que le restaurant proposera également des repas privés haut de gamme pour des célébrations de toutes tailles.
« Cela fait partie d’une vague d’ouverture de nouveaux restaurants passionnants qui font du centre-ville l’endroit où il fait bon être. »
Et on ne parle pas ici seulement de dîners d’affaires, note-t-il. « Ces nouveaux restaurants qui apparaissent autour du centre financier en font une destination où les employés de bureau peuvent dîner, tout comme ceux qui choisissent de venir de la région du Grand Toronto pour vivre une expérience gastronomique exceptionnelle au centre-ville. »
Le groupe de restaurants JOEY, l’une des plus grandes chaînes de restaurants d’Amérique du Nord, démontre sa confiance en Toronto.
« Le groupe a agi avec détermination pour mettre la main sur l’un des meilleurs emplacements au pays », déclare M. Edmison.
Selon M. Edmison, les propriétaires de JOEY, qui possèdent déjà des établissements à Toronto au Centre Eaton, au Centre commercial Yorkdale, au Centre Sherway Gardens, au Centre Markville et au Centre Shops at Don Mills (ainsi que 18 autres établissements à l’échelle nationale), étaient à la recherche d’un autre local au cœur du centre-ville de Toronto, et c’est M. Edmison qui les a guidés vers le 20, rue King Ouest.
Les restaurants misent sur Toronto
La venue du restaurant JOEY est la dernière en date d’une tendance pour les restaurants haut de gamme à miser sur le centre-ville de Toronto. Citons notamment le cas de Alo Bar au 150, rue York (une autre transaction de CBRE) et Blue & Black à l’Exchange Tower, une transaction à laquelle CBRE a également pris part.
Le concept de gastronomie chinoise Mott 32 arrive bientôt à l’hôtel Shangri-La au 180, avenue University et Daphne a ouvert ses portes plus tôt cette année au 67, rue Richmond Ouest.
« L’avenir des restaurants et des expériences gastronomiques au centre-ville de Toronto n’a certainement jamais été aussi prometteur », dit M. Edmison.
Ralf Carcani guide stratégiquement ses clients de bureau et de laboratoire avec l’habileté d’un joueur d’échecs, ce qu’il est pendant son temps libre.
Les compétences, la passion, le caractère et l’engagement de M. Carcani en vue d’avoir un impact positif sur le bureau de Montréal lui ont permis de gagner le Prix Futur leader pour l’est du Canada 2022.
Nous avons parlé à Ralf Carcani de la façon dont il a bâti sa carrière dans l’immobilier commercial et de la manière dont il aide les locataires de bureaux à traverser cette période d’incertitude.
En ce qui vous concerne, que signifie recevoir le Prix Futur leader?
C’est un grand honneur, bien sûr, mais je le vois comme le début de quelque chose d’autre. J’y vois un rappel que je dois un jour devenir un leader à part entière et que je dois travailler pour atteindre cet objectif. C’est donc une motivation à le faire tous les jours.
Parlez-nous de votre cheminement de carrière.
Je me suis joint à CBRE en 2019 au sein de l’équipe de représentation des locataires de bureaux à Montréal avec Jeremy Kenemy et Veronik Bastien. Bien que j’aie commencé en tant que coordonnateur d’équipe, j’ai rapidement eu l’occasion de travailler sur les transactions de manière plus directe. La courbe d’apprentissage a donc été abrupte. Le mois suivant, c’était le début de la pandémie. La location de bureaux est devenue très difficile et les locataires ne savaient pas quoi faire avec leurs locaux. La courbe d’apprentissage est devenue encore plus prononcée. Mes principaux objectifs étaient de développer des affaires pour l’équipe, d’aider à conclure des transactions et d’aider les locataires à réévaluer
leur stratégie de bureau.
Quel est votre aspect préféré de votre travail?
La partie préférée de mon travail provient de la partie la moins préférée de mon travail, c’est-à-dire, faire de la sollicitation à froid et communiquer avec des personnes qui n’ont pas le temps et qui n’ont pas l’intention de me parler. Mais lorsque je réussis à organiser une réunion et au bout du compte à créer une relation avec quelqu’un que j’ai prospecté, c’est incroyablement gratifiant.
De quelle transaction êtes-vous le plus fier?
Cela a découlé de l’un des premiers appels de prospection que j’ai faits, moins d’un an après avoir rejoint CBRE. J’avais essayé de communiquer avec une entreprise en particulier en appelant et en leur envoyant des renseignements. Un jour, la responsable a décidé qu’il valait peut-être la peine de me parler. Elle m’a transféré à la bonne personne, à la suite de quoi notre équipe a obtenu le mandat de déménager son espace. La transaction a été conclue récemment, presque deux ans et demi plus tard. Cela m’a appris qu’il est important d’offrir de la valeur aux gens, car ils verront ultimement ce que vous pouvez faire pour eux et voudront travailler avec vous.
Quels sont les défis et les opportunités actuels sur le marché des bureaux de Montréal?
À Montréal, nous sommes confrontés à deux mondes où certains locataires reprennent l’espace qu’ils avaient mis en sous-location, tandis que d’autres se débarrassent entièrement de leurs bureaux. C’est tout un art d’essayer de comprendre pourquoi certains locataires vont dans un sens et d’autres dans l’autre. Je pense que mon rôle en tant que courtier est plus important que jamais parce que les locataires ont
besoin d’atteindre leurs objectifs commerciaux et de mesurer leur productivité. Le bureau est un excellent outil pour cela. En tant que courtiers, nous devons être la meilleure ressource pour les entreprises qui tentent de déterminer ce qu’elles doivent faire avec leur espace de bureau.
Qui a été un mentor important?
De loin, il s’agit de mon collègue Jeremy Kenemy. J’ai commencé ma carrière chez CBRE avec lui et je travaille toujours à ses côtés. Dès le début, il m’a impliqué dans les communications et les activités, les appels, les réunions et les visites avec les clients. Cela m’a aidé à comprendre le fonctionnement du courtage et ce dont les clients ont besoin. Par conséquent, j’ai l’impression d’être un conseiller plus efficace.
Quel est le meilleur conseil que vous avez reçu?
Soyez toujours vulnérable et toujours à l’écoute. J’ai beaucoup d’années devant moi, alors pour l’instant, je dois écouter ceux qui sont là depuis plus longtemps et absorber tout ce que je peux. Je dois également être cohérent avec mon travail. Un grand courtier m’a un jour dit : « Reste concentré, écoute et continue à faire ton travail. »
Comment aidez-vous la prochaine génération de dirigeants immobiliers?
J’essaie d’identifier les personnes prometteuses au sein de l’entreprise et de l’industrie, et de créer des groupes pour travailler ensemble afin d’atteindre nos objectifs. Récemment, j’ai fait du développement des affaires avec diverses personnes qui commencent leur carrière chez CBRE. J’ai également travaillé avec l’équipe de recherche pour trouver des moyens créatifs d’apporter de la valeur à nos clients.
« Offrez toujours de la valeur. Les gens finiront par voir ce que vous pouvez faire pour eux et voudront travailler avec vous. »
Les jeunes talents les plus compétents et brillants de CBRE donnent leur point de vue et apportent un éclairage sur les défis et les perspectives d’une carrière dans l’immobilier commercial.
Stephanie Garant considère que le secteur de l’immobilier est un excellent levier de croissance économique et de développement social. Après plusieurs années dans le secteur du marketing et des ventes, elle se joint à l’équipe des marchés des capitaux de Montréal en 2018.
Stephanie nous parle de sa passion pour l’immobilier, de son implication au sein de la communauté professionnelle et du futur du marché des capitaux de Montréal.
Pourquoi l’immobilier commercial?
L’immobilier commercial est un monde vaste qui a des effets majeurs sur notre économie et notre mode de vie. En investissement et dans les marchés des capitaux, notre travail nous permet de visualiser ce à quoi la ville ressemblera dans les cinq à dix prochaines années. En location, c’est un pouls très concret sur les mœurs actuels et les tendances imminentes d’une population. J’adore la façon dont notre travail est intimement lié avec la macro-économie, la politique et la sociologie.
En quoi consiste ton rôle au sein de ton équipe?
Mon travail est majoritairement axé sur le transactionnel, c’est-à-dire la négociation, la rédaction d’offres et la prospection. Puisque notre équipe travaille souvent sur des transactions d’envergure, où on compte en moyenne 1 à 2 ans avant de passer à la clôture, mon travaille m’amène aussi beaucoup à penser au futur de notre équipe. On doit réfléchir à comment stabiliser ou augmenter les revenus tout en moyennant les risques qu’une transaction réussisse ou tombe.
En quoi ton expérience antérieure te sert-elle dans ta carrière en immobilier commercial?
Il est fréquent pour une personne de se retrouver en immobilier sans avoir étudié dans le domaine. Mon baccalauréat en commerce international m’a permis d’avoir de bonnes bases pour tout ce qui est « business » tandis que mon travail en vente, en marketing et en production, nous ont permis de bien structurer l’équipe dès mon arrivée. Mais ce qui m’a le plus aidé à comprendre les subtilités de mon travail est sans doute l’achat de ma première propriété d’investissement. Il n’y a rien comme se mettre dans les pieds d’un ache -
teur pour apprécier la psychologie reliée à une vente, le stress d’un court délai, l’importance du positionnement d’un emplacement et le risque associé à la projection des revenus potentiels.
Parle-nous de tes mentors et de l’aide qu’ils t’ont apportée aux balbutiements de ta carrière.
J’ai le privilège de travailler aux côtés de mon père, Daniel Garant, vice-président exécutif chez CBRE. Nous profitons d’une formidable relation de travail et son expérience connexe en architecture et construction a grandement enrichit mon apprentissage. Je me suis également rapidement entouré deux mentors externes, Marie-France Benoit et Anthony Arquin, à travers du programme de mentorat CREW M (Commercial Real Estate Women Montreal). Ces relations sont inestimables et continuent à se développer au-delà du programme d’un an. Elles m’ont aidé à agrandir mon réseau professionnel et sont encore souvent une porte d’entrée pour de nouveaux projet.
As-tu remarqué des changements d’attitude en ce qui en est de place de la femme dans le milieu de travail et dans l’industrie au cours des dernières années?
Ce n’est pas un secret que nous sommes encore dans un marché majoritairement masculin. Ceci dit, grâce au télétravail, je vois une opportunité de concilier plus facilement la famille et le travail. La vidéoconférence nous permet de rejoindre nos clients de n’importe où et mettre l’emphase sur notre contenu plutôt que notre apparence. Cela dit, il reste beaucoup d’efforts à mettre pour égaliser le terrain de jeu. C’est pourquoi je m’implique au sein de CREW M, où je travaille présentement sur un répertoire d’expertes en immobilier qui mettra de l’avant des femmes voulant prendre la parole en public ou publier des articles.
En cette nouvelle ère du travail hybride, quels moyens emploies-tu pour développer et maintenir ton réseau?
J’essaie de rester très active dans mon implication sociale en participant aux événements de réseautage et aux grandes conférences immobilières. Je suis membre du Cercle des jeunes
« Il n’y a rien comme se mettre dans les pieds d’un acheteur pour apprécier la psychologie reliée à une vente. »
– STEPHANIE GARANT CBRE MONTRÉAL
philanthropes (CJP) du Musée des Beaux-Arts de Montréal depuis maintenant 4 ans. Mon travail en tant que présidente du comité événement du CJP me permet de rencontrer de jeunes professionnels de tous milieux et de participer à diverses activités sur l’art contemporain et les vernissages d’expositions.
Selon toi, comment se profile l’horizon du marché des capitaux à Montréal?
Compte tenu des défis liés à la chaîne d’approvisionnement et de la main-d’œuvre limitée, qui entraînent une surchauffe des coûts de construction, il sera intéressant de voir comment un marché où l’inventaire immobilier est très faible s’ajustera. À moyen-terme, on peut s’attendre à ce que la hausse du taux d’intérêt directeur contribue à réduire la masse monétaire en circulation et à contrôler l’inflation. Nous commençons d’ailleurs à voir une stabilisation et même une baisse dans les valeurs immobilières à Montréal et dans ses environs. Cependant, ceci ne se traduit pas nécessairement en une hausse de transactions. Il y a donc risque de récession ou d’une situation de stagflation, jusqu’à ce que le marché se réajuste. À long-terme, Montréal saura très bien s’en sortir; nous avons tant à offrir et notre ville a toujours su bien suivre la croissance économique des métropoles canadiennes.
Quels conseils donnerais-tu à quelqu’un qui amorce une carrière dans l’immobilier commercial?
Daniel me dit toujours : « Ce n’est pas un sprint, c’est un marathon. » Et il a bien raison. Le monde de l’immobilier commercial est complexe et requiert un transfert de connaissances qui peut s’étaler sur plusieurs années. Il faut donc être patient avec soi-même et avec l’industrie. Rome ne s’est pas faite en un jour, ni les tours qui dessinent notre horizon montréalais.
La ville de London, en Ontario, offre des leçons précieuses sur la location de bureaux
À London, en Ontario, le sous-marché des bureaux du centre-ville cherche à rebondir après avoir terminé l’année 2023 avec un taux d’inoccupation record de 28,5 %.
Greg Harris et Theresa Kimmerly, de CBRE, sont au cœur des efforts entrepris.
À l’instar des entreprises, les deux professionnels ont modifié leur approche vis-à-vis du lieu de travail. Ils travaillent étroitement avec les entreprises pour s’adapter à l’évolution des besoins de la main-d’œuvre et aux nouvelles méthodes de travail. Ils ont ainsi remarqué que la plupart des entreprises ne cherchent pas à renoncer à leurs bureaux, mais plutôt à les repenser pour maximiser les avantages.
« Les entreprises sont plus déterminées que jamais et s’efforcent de créer un environnement de travail qui renforce leur culture. Elles ne se séparent pas complètement de leur bureau, contrairement à ce que l’on pourrait penser, explique Theresa Kimmerly. C’est la preuve de son importance, même si la forme évolue. »
« Les entreprises ont jusqu’à présent privilégié les renouvellements stratégiques et les transactions plus modestes, car le travail hybride est intégré dans leurs stratégies en matière de bureau », ajoute Greg Harris.
En 2021, le cabinet d’avocats Shillington McCall LLP a sollicité Greg Harris et Theresa Kimmerly de CBRE pour trouver des bureaux à la suite d’une fusion.
Après plusieurs visites de différents locaux, il s’est avéré que déménager n’était pas judicieux financièrement, car un bail de dix ans aurait été nécessaire pour amortir les dépenses liées à la construction de nouveaux bureaux. Greg Harris et Theresa Kimmerly de CBRE ont donc accompagné l’entreprise lors d’une négociation de bail qui a abouti à une réduction de 25 % de la superficie des
bureaux et à une prolongation.
Le nouveau bail comprenait des avantages tels que des tarifs de stationnement réduits pour le personnel et des rénovations mineures, notamment de nouveaux revêtements de sol et de nouvelles peintures. En réduisant la superficie, le cabinet a réduit ses dépenses de 20 %.
« Les bailleurs sont prêts à collaborer avec les locataires pour trouver des solutions qui leur permettent de rester dans leurs immeubles, explique Greg Harris. Il est plus avantageux pour eux de renouveler les baux avec des locataires ayant de solides antécédents, sur des surfaces plus petites et avec des contreparties, plutôt que de relouer l’espace et de prendre le risque d’une longue période d’inoccupation. »
« C’est sans doute le moment ou jamais pour les locataires de renégocier leurs baux, en d’autres termes », précise Greg Harris. Le choix de la continuité
La Fondation canadienne des tumeurs cérébrales est arrivée au même constat.
À l’approche de la fin de son bail de sept ans, l’organisation établie à London s’est rendu compte qu’elle devait réduire son empreinte, car elle avait adopté un modèle de travail hybride et n’utilisait plus entièrement son bureau.
Au début de l’année 2023, la Fondation a pris contact avec Greg Harris et Theresa Kimmerly. Tout comme Shillington McCall LLP, ils ont conclu que le coût d’un déménagement serait prohibitif et qu’ils devraient s’engager sur un bail de longue durée pour amortir les coûts de rénovation.
« Les locataires qui sont proactifs dans l’utilisation|de leurs bureaux aujourd’hui récolteront les fruits à long terme. »
– GREG HARRIS CBRE LONDON
Greg Harris et Theresa Kimmerly ont négocié un renouvellement de bail dans l’immeuble actuel de bureaux de la Fondation. Ils ont réussi à réduire la superficie de 30 %, la ramenant ainsi aux niveaux antérieurs à l’expansion, pour une durée de cinq ans. L’organisation dispose désormais d’une certaine flexibilité pour l’avenir tout en réalisant des économies chaque mois.
« Beaucoup de locataires ont du mal à justifier leur déménagement en raison des coûts élevés des travaux et de la durée des baux, explique Greg Harris. Nous sommes là pour leur montrer qu’il existe des solutions. »
En 2022, Neogen Canada, un fournisseur de solutions pour les secteurs de la transformation des aliments, des protéines animales et de l’agriculture, a fusionné avec 3M Food Safety. Par la suite, ils ont commencé à chercher un nouveau bureau à London et ont fait appel à Greg Harris et Theresa Kimmerly pour les guider.
Theresa Kimmerly explique que l’entreprise avait besoin d’un bureau et d’un laboratoire pour tester et réparer le matériel qu’elle vendait. Cependant, ils étaient soumis à des contraintes de temps et devaient emménager dans les quatre mois.
Le duo a donc identifié plusieurs locaux potentiels qui répondaient aux critères de Neogen. Des visites guidées ont été organisées et les représentants de l’entreprise ont retenu deux sites. Finalement, ils ont opté pour une installation prête à être occupée qui répondait à leurs besoins et offrait une possibilité d’agrandissement, et c’est pour cet emplacement que le bail a été signé.
La location de bureaux à London est un reflet des décisions prises par les entreprises partout au pays. Le bureau physique est crucial pour la plupart d’entre elles, mais l’emplacement et la configuration nécessitent une analyse et une planification encore plus approfondies qu’auparavant.
« Le sous-marché des bureaux évolue rapidement et nous devons suivre le mouvement, déclare Greg Harris. Les locataires qui sont proactifs dans l’utilisation de leurs bureaux aujourd’hui récolteront les fruits à long terme. »
Étant donné que la plupart des baux de bureaux ont une durée de 5 à 10 ans, il est important d’obtenir des conseils pour prendre la meilleure décision possible pour votre entreprise.
La vente exceptionnelle du portefeuille d’hôtels de Morguard, la plus importante au Canada depuis quatre ans
Les investisseurs reconnaissent l’attractivité renouvelée et la solidité des fondamentaux du secteur hôtelier canadien.
En témoigne la récente vente d’un portefeuille de 14 propriétés hôtelières en Ontario et à Halifax par Morguard Corp. à InnVest Hotels et Manga Hotel Group pour un montant de 410 millions de dollars.
« Il s’agit de la plus importante vente de portefeuille hôtelier depuis la pandémie », note Mark Sparrow, de CBRE, qui a négocié la transaction avec son partenaire Luke Scheer. InnVest a acquis 10 de ces hôtels : le Marriott Toronto Airport, le Courtyard Toronto Airport, le Residence Inn Toronto Airport, l’Hotel Carlingview, le Courtyard Vaughan, le Courtyard Markham, le Residence Inn Markham, le Townplace Suites Sudbury, le Cambridge Suites Halifax et The Prince George Halifax.
« Cette acquisition témoigne de la confiance dans notre modèle d’organisation hôtelière intégré verticalement et dans le dynamisme du marché hôtelier canadien », a déclaré Lydia Chen, cheffe de la direction d’InnVest.
En réalisant sa plus importante acquisition depuis 2007, InnVest élargit son portefeuille d’hôtels dans la région du Grand Toronto et porte à 14 le nombre de ses établissements franchisés et gérés sous la marque Marriott. L’entreprise prévoit rénover plusieurs de ces hôtels afin « d’améliorer l’expérience client », comme indiqué dans son communiqué.
Avec 90 hôtels dans son portefeuille, InnVest est le plus grand propriétaire/exploitant d’hôtels au Canada.
Dans le cadre de la vente des actifs de Morguard, le groupe privé
Manga Hotel Group a fait l’acquisition de quatre hôtels : le Hilton Garden Inn Toronto Airport West, le Courtyard by Marriott Mississauga, le Cambridge Suites Mississauga et le Holiday Inn Express Ottawa West.
« Cette décision stratégique représente une expansion prometteuse pour notre organisation, affirme Sukhdev Toor, chef de la direction de Manga. Elle nous permet de renforcer notre présence en Ontario, en desservant la région du Grand Toronto et en nous implantant à Ottawa, où nous avons acquis le Marriott d’Ottawa, un hôtel de 498 chambres à service complet, en juillet 2023. »
Avec cette acquisition, le portefeuille d’hôtels Hilton de Manga Hotels passe à 14 établissements, tandis que son portefeuille d’hôtels Marriott atteint 7 établissements.
Morguard se concentre sur ses objectifs
Dans un communiqué annonçant la vente des hôtels, Morguard a déclaré poursuivre l’optimisation de son portefeuille immobilier et se concentrer davantage sur ses investissements immobiliers clés.
« La conclusion fructueuse de cette transaction témoigne de l’attractivité de notre portefeuille d’hôtels et de la solidité de la gestion de Morguard au fil des ans, a précisé K. Rai Sahi, président et chef de la direction. Nous sommes heureux d’avoir tiré parti de la demande actuelle du marché pour des hôtels de haute qualité, ce qui nous positionne favorablement pour notre croissance future. »
Les liquidités générées par cette transaction permettront à Morguard de se concentrer sur son activité principale, à savoir la propriété et la gestion d’un portefeuille immobilier diversifié composé de bureaux, d’immeubles industriels, de commerces de détail et d’immeubles résidentiels à appartements multiples. Le portefeuille de Morguard, qu’elle détient et gère, est évalué à 18,3 milliards de dollars.
Mark Sparrow de CBRE déclare que le niveau d’intérêt pour le portefeuille d’hôtels de Morguard est « très révélateur, car il y a eu beaucoup d’offres. Nous avons reçu plus de propositions de la part des marchés américains et internationaux que nous n’en avions vu depuis des décennies. »
« Lors du premier tour, nous avons reçu une douzaine d’offres, à parts égales entre acheteurs américains et acheteurs canadiens. C’est un fait important, car la plupart des hôtels canadiens sont vendus à des groupes canadiens. »
Selon Mark Sparrow, l’intérêt accru des investisseurs américains est en grande partie lié aux fluctuations du coût d’emprunt.
« Le coût d’emprunt pour le même produit est d’environ 250 pb inférieurs au Canada par rapport aux États-Unis. Cela incite de nombreux investisseurs américains qui recherchent des actifs sur le marché américain à se tourner vers le Canada. Ces investisseurs recherchent des opportunités d’acquisition à effet de levier. »
Le marché hôtelier canadien présente actuellement des fondamentaux solides, grâce à un équilibre favorable entre l’offre et la demande.
Luke Scheer explique : « Aux États-Unis, la construction d’hôtels est relativement libre, tandis qu’au Canada, le processus est plus complexe. La flambée des coûts de construction a incité de nombreux groupes à privilégier l’acquisition d’hôtels existants plutôt que la construction de nouveaux établissements. »
« C’est l’une des principales raisons pour lesquelles ces deux groupes ont acquis ce portefeuille. En effet, même après l’acquisition, le capital nécessaire pour investir dans les propriétés reste inférieur au coût de construction de nouveaux hôtels. »
Les capitaux d’emprunt privilégient l’hôtellerie
Le marché de la dette hôtelière a toujours été plus petit que celui de l’immobilier commercial dans son ensemble, notamment parce que les fondamentaux de l’hôtellerie évoluent en dents de scie, note Joshua Sonshine, du groupe Financement, Marchés des capitaux de CBRE, qui a aidé les acheteurs à financer la transaction.
« Le marché de la dette hôtelière a toujours été plus restreint que celui de l’immobilier commercial en général, en partie en raison de la nature cyclique des fondamentaux de l’hôtellerie, explique Joshua Sonshine, du groupe Financement et Marchés des capitaux de CBRE, qui a contribué au financement de la transaction. Cependant, la solidité des fondamentaux du secteur immobilier attire les capitaux propres et la dette vers l’hôtellerie ».
Des groupes qui n’investissaient traditionnellement pas dans l’hôtellerie y consacrent désormais leurs capitaux.
« C’est une tendance que nous observons pour tous les actifs non traditionnels, explique Mark Sparrow. De nombreux investisseurs typiques en immobilier commercial s’orientent davantage vers des investissements non traditionnels : hôtels, résidences pour aînés, auto-entreposage et logements étudiants. Et les hôtels arrivent en tête de peloton, compte tenu de leurs solides résultats d’exploitation. » Mark Sparrow s’attend à ce que l’activité d’investissement hôtelier se poursuive jusqu’à la fin de l’année 2024 : « Nous devrions doubler le volume des transactions par rapport à l’année dernière ». Les investisseurs hôteliers feraient bien de saisir l’occasion qui s’offre à eux.
« Nous avons reçu plus de propositions de la part des marchés américains et internationaux que nous n’en avions vu depuis des décennies. »
– MARK SPARROW CBRE TORONTO
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