CBRE Magazine Avantage - Automne 2023

Les loyers des épiceries font-ils augmenter le prix des aliments?

Les matières premières stimulent le commerce de détail dans les Prairies

Une nouvelle vision redonne vie au centre-ville de Montréal

Spécial sur le commerce de détail

Sortir des sentiers battus :

Les détaillants canadiens ouvrent de nouvelles perspectives

Conseils d’une stagiaire d’été à la nouvelle génération

Les détaillants de la côte Est s’adaptent au boom démographique cbre.ca/magazineavantage

Le mot de Jon

PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION

Un été bien rempli s’est achevé et le secteur de l’immobilier commercial se concentre désormais sur ses objectifs et canalise son énergie pour faire progresser les marchés. Bien que nous ayons du pain sur la planche dans les mois à venir, il n’y a rien que nous ne puissions réaliser ou surmonter en travaillant ensemble!

Je suis très fier de notre collaboration et de nos idées novatrices qui permettent de trouver des solutions immobilières pour les communautés d’un océan à l’autre, malgré la hausse des taux d’intérêt et le ralentissement de la croissance économique. L’incroyable générosité dont nos partenaires ont fait preuve ces derniers mois est également une source d’inspiration.

Si les volumes de transactions ont ralenti, l’esprit de générosité est encore bien vivant. CBRE a tenu sa 30e Classique annuelle de golf en banlieue de Toronto à la mi-septembre, qui a permis de verser plus de 100 000 $ à l’Association canadienne pour la santé mentale. Un grand merci à nos commanditaires et aux quelque 200 participants qui ont fait de cette 30e édition un grand succès! Au fil des ans, cet événement a permis de recueillir plus de 1,5 million de dollars au profit d’œuvres de bienfaisance de partout au Canada, ce dont nous sommes très fiers.

Le congrès de l’ICSC@Canada, qui a accueilli à Toronto des détaillants et des conseillers du monde entier au début octobre, a été un franc succès. Le secteur du commerce de détail est l’exemple même de la résilience. En effet, après le marasme de la pandémie, il connaît un dynamisme inédit, qui nous rappelle que les affaires sont cycliques et que des jours meilleurs sont toujours à notre portée.

C’est pourquoi ce numéro du magazine Avantage est consacré à tout ce qui touche au commerce de détail!

Vous pourrez lire des articles sur la reprise du secteur de la vente au détail dans les Prairies, où le boom des produits de base alimente la croissance des ventes au détail, ainsi qu’une analyse approfondie du très attendu réaménagement de la rue Sainte-Catherine à Montréal, qui redonne vie à cette grande artère commerciale.

En parlant de forte croissance, l’afflux de nouveaux résidents au Canada atlantique offre de nouvelles possibilités aux détaillants d’Halifax et de toute la région. Nous nous penchons également sur la concurrence entre les épiceries et sur l’effet des baux commerciaux sur le prix des produits alimentaires.

Nous espérons que ce numéro du magazine Avantage vous aidera dans vos activités commerciales, quel que soit le type de propriété ou de bien immobilier sur lesquels vous vous concentrez.

Continuons à tout faire en notre pouvoir pour nous entraider, rester positifs, aller de l’avant et avoir une incidence positive sur notre secteur, nos communautés et ailleurs!

Jon Ramscar et Molly Westbrook, directrice générale, Toronto-Centre, lors de la 30e Classique annuelle de golf .

04 Les loyers des épiceries font-ils augmenter le prix des aliments?

06 L’essor des produits de base pousse le commerce de détail à la hausse à Saskatoon et Calgary

08 Avez-vous pensé à combiner vos voyages d’affaires et d’agrément?

10 Le secteur technologique est le géant endormi de l’économie canadienne

12

L’ouverture des nouveaux bureaux de CBRE à Victoria marque le début d’une nouvelle ère

Spécial sur le commerce de détail

15 Une stagiaire partage ses réflexions et les leçons qu’elle a apprises après un été chez CBRE

16 Kitchener joue un rôle de chef de file en matière de réaménagement d’immeubles de bureaux en édifices d’habitation

18 La flambée des coûts d’habitation stimule le secteur de l’entreposage libre-service

20 La migration crée de nouvelles occasions d’affaires et des tensions pour les détaillants de l’Atlantique

22 Une nouvelle vision redonne vie au centre-ville de Montréal

Les loyers des épiceries font-ils augmenter le prix des aliments?

Le Bureau de la concurrence a récemment publié un rapport qui confirme ce que la majorité des Canadiens savaient déjà : les coûts des denrées alimentaires sont en hausse et des changements importants pourraient être nécessaires pour ramener les prix à un niveau plus normal.

Le Bureau de la concurrence a aussi lancé une idée inattendue, soit d’interdire les clauses des baux commerciaux qui empêchent l’exploitation d’un magasin concurrent par un nouveau bailleur ou qui limitent l’arrivée de magasins similaires dans une propriété ou dans la zone environnante.

Les clauses d’usage exclusif, appelées clauses restrictives dans les baux, empêchent les bailleurs d’autoriser l’ouverture de magasins concurrents à proximité d’une succursale de l’une des cinq grandes chaînes d’épicerie du Canada (Loblaws, Métro, Sobeys/IGA, Walmart, Costco), qui contrôlent plus des deux tiers des ventes de produits d’épicerie au pays.

Grâce à ces clauses, les épiceries et les autres détaillants peuvent s’assurer de protéger leurs investissements d’une concurrence excessive.

Ces clauses de bail commercial contribuent-elles à la hausse des prix des denrées alimentaires? Quelles seraient les conséquences de l’élimination des clauses d’usage exclusif pour les détaillants, le choix de l’emplacement des magasins et les conseils en matière d’immobilier commercial?

Nous avons discuté avec Matthew Jackson, vice-président du groupe du commerce de détail national de CBRE, pour en savoir plus.

Tout est dans les détails

Bien que les acheteurs puissent l’ignorer, les clauses restrictives sont monnaie courante dans le secteur de la vente au détail.

« Tous les détaillants, les épiceries, les nettoyeurs et même votre café préféré, ont probablement une clause qui interdit à un commerce similaire de venir s’établir dans la propriété qu’ils occupent, a expliqué M. Jackson. Seuls les concessionnaires automobiles et les magasins de meubles ne négocient généralement pas ce type de clause, car ils font de meilleures affaires lorsque le trafic est plus important. »

Selon M. Jackson, qui possède une longue expérience dans la vente au détail, l’interdiction de cette clause très répandue dans les baux ne serait pas une mince affaire et constituerait un changement générationnel. « Une interdiction entraînerait des changements significatifs dans la manière dont les épiciers et les bailleurs abordent les baux. »

Lorsque les épiciers négocient des baux avec les bailleurs, ils stipulent généralement qu’ils ne veulent pas de concurrence dans le même centre ou dans les centres avoisinants contrôlés par le bailleur, et ils paient une prime sur le loyer pour s’en assurer.

L’arrivée d’un supermarché est une bonne nouvelle pour les bailleurs, car les clients visitent ce type de magasins plusieurs fois par semaine, ce qui stimule les ventes et profite aux locataires environnants. Sans clauses restrictives, les épiciers paieraient probablement un loyer moins élevé, ce qui pourrait avoir une incidence sur la valeur de l’immeuble commercial.

Matthew

« Les outils gouvernementaux sont rarement nuancés et un tel changement pourrait avoir un effet domino, a déclaré M. Jackson. Sans clauses restrictives, les épiciers demanderont des loyers plus bas pour compenser une possible chute des ventes due à la concurrence. Et s’ils paient un loyer moins élevé, le centre commercial perdra de la valeur. »

« Le bailleur souhaite-t-il avoir les loyers les plus élevés et assurer la plus grande valeur pour son immeuble commercial en accordant une clause restrictive à un épicier ou préfère-t-il ne pas accorder d’exclusivité afin d’offrir d’autres options d’épicerie, perdant ainsi de la valeur? »

« Même si la décision ne revient pas aux bailleurs, je ne suis pas sûr que nous verrons une augmentation de la concurrence, comme le souhaite le Bureau de la concurrence, en raison d’autres facteurs importants », a ajouté M. Jackson.

Ce n’est pas un problème immobilier

Ce n’est pas nécessairement dans l’immobilier que l’on trouvera la solution à la baisse des prix des produits alimentaires, affirme M. Jackson.

C’est dans les petites communautés que les effets de ce changement pourraient être les plus importants. Si une ville ne dispose que d’une seule propriété pouvant accueillir une épicerie, les clauses d’usage exclusif empêcheraient les boucheries, les boulangeries et d’autres commerces indépendants de s’installer dans ce centre. La concurrence s’en trouverait ainsi considérablement limitée.

Toutefois, dans la majorité des communautés, les accords avec les fournisseurs causent le plus de problèmes.

Les grandes chaînes ont conclu des accords qui garantissent aux fournisseurs que leurs produits seront mis sur les étagères. Les magasins indépendants ne bénéficient généralement pas des mêmes accords que les cinq grandes chaînes et sont donc désavantagés en ce qui a trait à l’accès aux produits et ils ne bénéficient pas des prix compétitifs dont ils auraient besoin pour faire face à la concurrence, même s’ils pouvaient signer un bail là où ils le souhaitaient.

Et bien qu’il y ait beaucoup de place dans les grands marchés pour permettre à des petits concurrents comme Farm Boy ou de nouveaux arrivants comme Aldi de coexister à proximité des grands épiciers et éventuellement attirer des clients, les accords avec les fournisseurs représentent le plus grand obstacle à leur entrée sur le marché.

« L’immobilier n’est pas un obstacle à l’arrivée de nouveaux venus, a précisé M. Jackson. C’est plutôt le contrôle que les épiciers exercent par le biais des accords avec les fournisseurs qui sont à la source du problème. »

« Les nouveaux arrivants ne peuvent pas profiter du succès de la présence de l’une des cinq grandes chaînes, car ces épiciers ont une forte emprise sur les fournisseurs. »

Les épiciers font leurs courses

M. Jackson aide les épiciers et d’autres détaillants à prendre des décisions immobilières à long terme.

Selon lui, diverses options s’offriraient aux bailleurs et aux épiciers si le gouvernement cherchait à limiter les clauses restrictives.

Les géants de l’épicerie pourraient décider de faire des acquisitions, en s’emparant de toutes les propriétés disponibles autour de leurs sites, afin de se protéger contre la concurrence.

« S’ils possèdent tous les terrains convoités et les principaux centres commerciaux, ils peuvent décider de l’ouverture des magasins et prendre leur destinée en main, alors qu’il existe beaucoup de facteurs inconnus dans un contrat de location, a expliqué M. Jackson. Les épiciers pourraient donc faire de nombreuses acquisitions, ce qui limiterait la concurrence, quelle que soit la modification suggérée aux conditions du bail. »

Baux plus courts + loyers plus élevés = inflation alimentaire

Bien que l’élimination des clauses d’usage exclusif pourrait accroître la concurrence entre les épiciers dans les emplacements recherchés, M. Jackson estime que ce changement pourrait aussi avoir des conséquences inattendues, qui se traduiraient par une hausse des prix pour les consommateurs.

En raison de l’investissement important nécessaire à la construction d’une épicerie, les bailleurs amortissent le coût, généralement sur une durée de 20 ans, sachant qu’un épicier pourrait occuper cet emplacement pendant 50 ans ou plus.

« Si un épicier envisage de signer un contrat de location de 20 ans et qu’après trois ans le bailleur permet à des concurrents de venir s’établir dans le même centre, l’épicier refusera de payer une prime pendant 17 ans », a -t-il expliqué.

« Il y aura donc un effet sur la durée des contrats. Et malheureusement, si vous réduisez la durée, l’investissement est amorti sur une période plus courte, ce qui se traduit par des loyers plus élevés pour les épiceries. »

« On constate encore une fois un effet domino. Car des loyers plus élevés finiront par avoir un effet sur les prix des produits en épicerie. »

Il serait plus efficace de se concentrer sur les accords avec les fournisseurs et sur leur façon d’entraver la concurrence en limitant les produits que l’on peut trouver sur les étagères ainsi que le prix des marchandises.

« Vous pouvez tenter de résoudre le problème des prix du panier d’épicerie par le biais de clauses de bail, de loyers et d’autres éléments », a expliqué M. Jackson.

« Mais si vous avez 20 nouvelles épiceries concurrentes qui ne peuvent pas mettre les produits sur leurs étagères, vous vous rendez compte que l’immobilier n’était pas vraiment la source du problème. »

“L’élimination des clauses d’usage exclusif entraînerait des changements significatifs dans la manière dont les épiciers et les bailleurs abordent les baux.”

MATTHEW JACKSON CBRE TORONTO

L’essor des produits de base pousse le commerce de détail à la hausse à Saskatoon et Calgary

Selon Ben Kelley, Saskatoon et Calgary sont des villes sœurs. Comme Calgary, Saskatoon dépend des ressources naturelles (agriculture, potasse, uranium, pétrole) et elle est sujette à des périodes de prospérité et de ralentissement économique.

Et en ce moment, l’économie est en plein essor.

La croissance démographique mondiale et la guerre en Ukraine ont entraîné une forte augmentation de la demande pour les principaux produits de base de la Saskatchewan, dont le blé, sa plus importante production agricole. De plus, le ministère de l’Énergie de l’Ukraine a récemment conclu un contrat d’approvisionnement en uranium avec la société Cameco, basée en Saskatchewan.

La demande est également en hausse pour la potasse, un engrais essentiel pour l’agriculture, qui, outre le Canada, est principalement produite en Russie et au Bélarus.

Toute cette activité liée aux produits de base signifie que de nombreux Saskatoonais ont des emplois bien rémunérés et qu’ils cherchent des endroits afin de dépenser leur argent.

« Nous avons profité des événements internationaux et nos industries agricoles et minières ont dû accélérer leur production », a déclaré M. Kelley, courtier au bureau de CBRE à Saskatoon.

« La situation a des répercussions très positives sur notre marché de la vente au détail. »

L’année dernière, la Saskatchewan a enregistré la plus forte croissance du PIB réel au Canada, avec une hausse de 5,7 % sur un an. Des entreprises optimistes lancent des projets d’immobilisations dans toute la province, ce qui entraîne une augmentation du flux migratoire, les entreprises recherchant des travailleurs pour ces projets.

« On note une forte croissance de l’immigration et des salaires, ce qui se traduit par un revenu discrétionnaire de plus en plus important pour les dépenses liées au commerce de détail, a expliqué M. Kelley. Lorsque les ventes au détail augmentent, l’activité immobilière commerciale et le nombre d’emplois dans le secteur de la vente au détail à Saskatoon augmentent également. »

Pris de court

M. Kelley admet que le boom des produits de base et l’augmentation des revenus discrétionnaires qui en découle « nous ont pris par surprise. »

Il y a peu de grandes artères commerciales en Saskatchewan, sauf dans quelques quartiers de Saskatoon. (La construction d’un nouvel amphithéâtre au centre-ville de Saskatoon devrait stimuler la création d’un quartier du divertissement et du commerce, semblable à celui d’Edmonton.)

Le commerce de détail en Saskatchewan est essentiellement axé sur les mégacentres de banlieue arrimés à un supermarché, une pharmacie ou un magasin d’alcool. « Nous nous rendons partout en voiture », a déclaré M. Kelley.

Le problème : il n’y a qu’une poignée de projets de mégacentres en cours d’élaboration afin de répondre à l’énorme demande en matière de biens et de services.

Dream travaille au projet Brighton Marketplace, qui offrira 235 000 pi² de locaux commerciaux à Homewood, et devrait créer la plus grande

Meadows Market à Saskatoon

communauté planifiée de Saskatoon. Toutefois, ce projet est presque entièrement loué.

À Rosewood, dans le sud-est de Saskatoon, Arbutus Properties est à la tête du projet Meadows Market, qui sera le point d’ancrage commercial de l’un des quartiers à la croissance la plus rapide de la ville.

M. Kelley et son équipe mettent actuellement en marché la deuxième phase du projet, qui compte 180 000 pi² de locaux commerciaux et dont les principaux locataires sont Costco (phase 1), Marshalls, Pet Smart, Dollar Tree, Co-op Liquor et Visions.

Meadows Market est loué à plus de 80 %, souligne M. Kelley. « Lorsque tout sera loué, les options seront assez limitées pour les détaillants à la recherche d’un local à Saskatoon. »

« La mise en œuvre d’un nouveau projet peut prendre jusqu’à quatre ans, ce qui est très long, a-t-il ajouté. De plus, les prix de la construction et la hausse des taux d’intérêt complexifient les mises en chantier. »

« Nous avions beaucoup de locaux qui ont trouvé preneurs et il ne reste que quelques options, car il y a très peu de projets en gestation. »

Toutefois, pour les détaillants qui pensent à long terme, l’économie de Saskatoon devrait être solide dans un avenir prévisible, ce qui signifie que les revenus discrétionnaires des consommateurs seront de plus en plus élevés.

« Les promoteurs immobiliers essaient d’établir la voie à suivre, a expliqué M. Kelley. Ils savent qu’ils doivent répondre à une demande sans précédent pour des commerces de détail. Les prochaines années seront donc cruciales. »

De bonnes nouvelles aussi à Calgary

À l’instar de sa ville sœur, le commerce de détail est également en plein essor à Calgary en raison de la reprise économique.

Selon John Moss, responsable du commerce de détail pour CBRE à Calgary, 2022 a été la meilleure année de son équipe sur le plan de la location.

Il attribue cette réussite à la diversification de l’économie, qui délaisse progressivement le pétrole et le gaz et s’ouvre à des secteurs comme la technologie, les énergies renouvelables, l’exploitation de nouveaux produits miniers (lithium), la production de cannabis et le captage du carbone en agriculture.

M. Moss attribue également l’essor du commerce de détail à Calgary à l’afflux de Britanno-Colombiens et d’Ontariens qui viennent s’installer dans l’Ouest parce qu’ils en ont assez du coût exorbitant de la vie dans leurs provinces. « Ils ont réévalué leur mode de vie et

ont réalisé qu’en déménageant en Alberta, ils pouvaient avoir une maison deux fois plus grande pour le même prix que dans leur province. »

« Cette augmentation significative de la migration résidentielle vers Calgary soutient désormais le commerce de détail. La croissance résidentielle entraîne le développement du commerce de détail. »

Dynamisme du commerce de détail malgré les défis

Comme ailleurs, la flambée des coûts de la construction et des taux d’intérêt a entraîné ce que M. Moss appelle une « réduction substantielle des mises en chantier dans le secteur du commerce de détail » à Calgary.

« Cette situation a entraîné l’interruption de nombreux projets d’aménagement et a exercé une pression sur les loyers et le taux d’inoccupation des commerces existants, ce qui a intensifié l’activité en matière de transactions commerciales. »

Malgré ces difficultés, de nouveaux projets voient le jour.

Dans la banlieue ouest de Calgary, M. Moss et son équipe s’apprêtent à mettre en marché un nouveau projet commercial dans le West District de Truman Development. Baptisé Gateway. Ce projet à usage mixte comprendra une artère principale proposant 170 000 pi² de commerces, dont une épicerie de 40 000 pi².

Gateway constitue la première étape d’un quartier à usage mixte de 95 acres qui comprendra 3 500 unités résidentielles, 500 000 pi² de commerces et 1,2 million de pi² de bureaux.

L’équipe de M. Moss s’est également efforcé de remplir les locaux commerciaux de The District at Beltline, un projet de l’entreprise Spear Street Capital, basée à San Francisco, pour lequel on a réaménagé le rez-de-chaussée d’un ancien campus d’IBM en vue de créer un lieu de rassemblement axé sur le commerce de détail.

« Nous avons lancé un centre de divertissement et de restauration qui prend son envol » a expliqué M. Moss, qui précise que toutes les transactions ont été conclues pendant la pandémie.

« Rien de cela n’aurait été possible si le bailleur n’avait pas cru à la vision et si les locataires n’avaient pas cru aux efforts de mise en marché. »

« La tendance actuelle est d’offrir le plus de commodités possible aux communautés, et les bailleurs y adhèrent, ajoute M. Moss. Ils cherchent à attirer des locataires urbains et branchés dans des pôles en banlieue. »

« Lors de la pandémie, les gens sont restés près de chez eux et ils étaient moins enclins à se déplacer en voiture. La demande est donc plus instable et ils veulent que les locataires branchés du centre-ville s’installent dans les banlieues. »

“La Saskatchewan a profité des événements internationaux et les répercussions sur notre marché de la vente au détail ont été très positives.”

BEN KELLEY SASKATOON

Avez-vous pensé à combiner vos voyages d’affaires et d’agrément?

Emportez vos chaussures de ville et vos sandales, car les attitudes à l’égard des voyages d’affaires évoluent et vous aurez besoin de plusieurs paires de chaussures pour garder le rythme.

La pandémie a démocratisé le télétravail et les employés de tous les secteurs d’activité peuvent désormais travailler de n’importe où. Avec le retour des rencontres avec des clients et des conférences, de nombreuses personnes profitent des transports payés par leur entreprise pour prolonger leurs voyages d’affaires.

Les jeunes professionnels, en particulier les millénariaux, sont à l’avant-garde de l’essor des voyages d’affaires et d’agrément.

Les voyages d’affaires et d’agrement se pretent bien a la concilliation entre le travail la vie personelle.

Qu’est-ce que ça veut dire « bleisure »

Les voyages d’affaires et d’agrément, appelés bleisure en anglais, consistent à prolonger les déplacements professionnels, en restant dans la ville où on se trouve pendant un week-end ou en prenant quelques jours de vacances. Les employés en déplacement peuvent ainsi profiter de leur temps libre et explorer de nouveaux lieux, tout en économisant sur leurs frais de déplacement personnels et en réduisant les émissions de carbone liées aux transports.

« Les voyages d’affaires et d’agrément existent depuis plusieurs années, mais le travail hybride les a rendus accessibles à un grand nombre de personnes », a expliqué Nicole Nguyen, directrice de CBRE Hôtels, dont les clients du secteur de l’hôtellerie ont été témoins de la croissance exponentielle de cette tendance au cours des 18 derniers mois.

Les employés peuvent rester totalement connectés à leur travail, peu importe l’endroit où ils se trouvent. Tandis que certaines personnes se

contentent d’alterner les journées de travail au bureau et le télétravail, d’autres en profitent pour partir avec leurs proches et découvrir de nouvelles villes.

« Les gens ont remis beaucoup de choses en question durant la pandémie, a déclaré Mme Nguyen. De nombreuses personnes accordent la priorité à la conciliation entre le travail et la vie personnelle, tout en souhaitant passer du temps en famille. Les voyages d’affaires et d’agrément s’y prêtent bien. »

Évolution des attitudes

Combiner les voyages d’affaires et d’agrément n’a pas toujours été aussi bien accepté qu’aujourd’hui.

« Pour les générations précédentes, le travail était très formel, a expliqué Mme Nguyen. On prenait l’avion en classe affaires pour se rendre à des réunions en dehors de la ville, puis on rentrait dès que le travail était terminé. Il était mal vu de prolonger les déplacements pour les loisirs ou d’être accompagné de membres de sa famille. »

Le travail et la vie personnelle devaient être séparés, comme l’Église et l’État, et il était souvent considéré comme inapproprié d’emmener un être cher lors d’un voyage d’affaires. Les téléconférences étaient principalement utilisées pour communiquer avec des clients éloignés.

Toutefois, les méthodes de travail ont évolué ces dernières années. Un nombre grandissant d’employés voyagent en classe économique plutôt qu’en classe affaires; certains optent même pour d’autres moyens de transport comme le train ou l’autocar.

Le courrier électronique et les technologies de visioconférence ont brouillé la démarcation entre le travail et la vie privée. Il en va de même pour les voyages d’affaires et les vacances en famille.

Le secteur de l’hôtellerie est prêt à répondre à la demande. « L’infrastructure nécessaire aux voyages d’affaires et d’agrément existe déjà dans la plupart des villes », a expliqué Mme Nguyen. Les hôtels offrent des locaux de travail, des salles de conférence, ainsi que diverses options pour les loisirs comme des spas, des piscines et des restaurants.

Les établissements hôteliers peuvent suggérer des restaurants pour les réunions d’affaires, s’associer à des espaces de travail partagé et créer des itinéraires touristiques pour de courtes visites.

« Les employés établissent leurs horaires de travail et de loisirs, a expliqué Mme Nguyen. Les hôtels peuvent les aider, peu importe ce qu’ils choisissent de faire. »

Prévenir le surmenage

Ce changement d’attitude à l’égard des voyages d’affaires a même des répercussions dans les directives de certaines entreprises, qui encouragent leurs employés à prolonger leur voyage.

Il y a quelques années, la Banque Scotia a mis en place une politique exigeant que leurs employés prennent au moins cinq jours de congé consécutifs afin de s’assurer qu’ils se sentent prêts à revenir au travail. Les entreprises pourraient bénéficier de programmes similaires encourageant les travailleurs à prolonger les voyages d’affaires.

« Le fait de prolonger les voyages d’affaires encourage les employés les plus performants à utiliser leurs jours de congé et contribue à prévenir le surmenage, à une époque où le nombre de cas d’épuisement professionnel atteint des records », a expliqué Mme Nguyen. Plusieurs pays ont commencé à offrir des visas aux nomades numériques pour des séjours plus longs. Dans le passé, l’impossibilité de travailler légalement à l’étranger était l’un des principaux facteurs limitatifs, mais de nombreux pays courtisent activement les personnes profitant de conditions de travail flexibles.

« Dans d’autres cultures, on considère que le travail nous donne les moyens de profiter de la vie, a expliqué Mme Nguyen. Nous l’oublions parfois en Amérique du Nord, mais les choses sont en train de changer. »

La popularité croissante des voyages d’affaires et d’agrément est un nouvel exemple qui nous montre en quoi l’adoption de la technologie et de nouvelles habitudes postpandémiques change nos vies... et nos vacances.

Faire évoluer le commerce de détail.

“Les voyages d’affaires et d’agrément se prêtent bien à la conciliation entre le travail et la vie personnelle.”

NICOLE NGUYEN CBRE HÔTELS

Le secteur technologique est le géant endormi de l’économie canadienne

Au cours des 12 derniers mois, les licenciements, la morosité économique et la réduction de la superficie des bureaux ont dressé un tableau sombre du secteur technologique.

« Après une période de très forte croissance, le secteur mondial de la technologie est confronté à des turbulences », a déclaré Paul Morassutti, président du conseil d’administration de CBRE Canada. « Comme beaucoup d’autres secteurs de l’économie, la technologie a dû s’adapter à une conjoncture économique changeante, en réévaluant les besoins en matière de bureaux et en procédant à des licenciements. »

Toutefois, selon les données fournies par CBRE dans son plus récent rapport Scoring Tech Talent, il y a de nombreuses raisons d’être optimiste. Ce rapport examine 75 marchés nord-américains, classe les 50 principaux marchés technologiques aux États-Unis et au Canada et décrit les tendances du marché de l’emploi technologique au cœur des changements économiques et de l’embauche accrue de télétravailleurs.

Onze villes canadiennes ont été citées dans le rapport, dont huit figurent parmi les 50 principaux marchés technologiques nord-américains.

Les dix premières positions sont occupées par les mêmes villes que l’année dernière, toutefois Toronto a perdu deux places et se retrouve au 5e rang. Alors que Vancouver se maintient au 8e rang, Ottawa (11e rang), Montréal (12e rang), la région de Waterloo (18e rang), Calgary (21e rang) et Québec (35e rang) ont toutes progressé dans le classement. Avec un gain de sept places, Calgary est le marché ayant enregistré la plus forte hausse.

« Les données montrent à quel point les principaux marchés technologiques sont compétitifs et très regroupés à l’heure actuelle, a déclaré M. Morassutti. Indépendamment de ces tendances à court terme, les villes canadiennes disposent d’une solide base d’emplois dans le secteur technologique et la croissance de l’emploi dans les marchés comme Vancouver, Toronto et Montréal est l’une des plus fortes en Amérique du Nord. »

Premiers de classe

Les villes canadiennes sont arrivées en tête dans plusieurs catégories. Sept des huit marchés canadiens figurant dans le classement font partie des meilleurs marchés de l’emploi, ce qui signifie que le nombre de diplômés est inférieur au nombre d’emplois créés. Toronto, Vancouver et Montréal sont les trois principaux marchés de l’emploi au pays, ayant ajouté un total combiné de 160 500 emplois technologiques au cours des cinq dernières années. Parmi les 50 marchés étudiés, c’est Vancouver qui a enregistré la plus forte croissance d’emplois technologiques, avec une augmentation de 69 % de sa main-d’œuvre technologique en cinq ans. Calgary se classe deuxième avec une augmentation de 61 % entre 2017 et 2022, tandis que la région de Waterloo suit en troisième position avec une augmentation de 45 %.

Ottawa s’est encore une fois classée au premier rang en Amérique du Nord pour la concentration technologique, soit le pourcentage de l’emploi total que représentent les professions technologiques, qui constitue un prédicteur important du potentiel de croissance d’un marché technologique. La région de la baie de San Francisco et la région de Waterloo arrivent derrière Ottawa sur ce plan.

Place aux jeunes

Les villes canadiennes enregistrent des taux élevés de croissance de la population des jeunes travailleurs.

De tous les petits marchés technologiques recensés dans le rapport Scoring Tech Talent, la région de Waterloo a connu la plus forte augmentation de sa population de travailleurs dans la vingtaine et la trentaine. Toronto, Ottawa et Vancouver font partie des cinq grands marchés affichant la croissance la plus rapide de ces deux groupes démographiques. Selon le rapport, une forte croissance de la population âgée de 20 à 40 ans indique une croissance future du marché de la technologie et de l’innovation.

Les jeunes propulsent la croissance technologique

Sources : U.S. Census Bureau, Statistiques Canada, Oxford Economics Canada, 2023.

Les villes canadiennes sont toutes plus abordables pour les entreprises technologiques que les marchés américains comparables, et ce, malgré l’augmentation des coûts d’exploitation au cours de la dernière année. Québec a obtenu le titre de ville la plus abordable des 50 marchés classés, suivie de Montréal et d’Edmonton. En tant que marchés à faibles coûts, les villes canadiennes sont des destinations idéales pour les entreprises en démarrage et celles qui cherchent à s’implanter dans de nouveaux marchés.

Pôles technologiques du futur

Trois villes canadiennes figurent à nouveau parmi les 25 marchés technologiques émergents, qui présentent un fort potentiel de croissance et offrent des possibilités intéressantes aux employeurs à la recherche de talents inexploités.

Halifax s’est classée au 4e rang de la liste, soit un bond de cinq places par rapport à l’année dernière. London s’est classée au 8e rang, ayant presque doublé sa population de travailleurs technologiques au cours des cinq dernières années, alors que Winnipeg figure au 18e rang. Ces marchés sont évalués en fonction d’un ensemble de critères plus limité que les 50 principaux marchés, notamment l’emploi, les salaires, les taux de croissance et le nombre de diplômés dans le secteur de la technologie.

« Le secteur technologique canadien est en voie de retrouver une croissance normale et durable, ce qui le rendra plus sain à long terme, a déclaré M. Morassutti. On peut dire que le secteur technologique canadien est passé du statut de poids lourd dans le marché des bureaux à celui de géant endormi en un court laps de temps. »

L’ouverture des nouveaux bureaux de CBRE à Victoria marque le début d’une nouvelle ère

Chris Rust se souvient du moment où il est devenu le seul représentant de CBRE à Victoria.

C’était en 2008 et Chris, qui était encore relativement nouveau dans le secteur de l’immobilier commercial, sentait qu’une autre société de courtage commercial devait s’établir à Victoria. À l’époque, Colliers dominait le secteur, alors que J.J. Barnicke tirait aussi son épingle du jeu. Il a donc approché à Mark Renzoni, alors directeur général de CBRE à Vancouver et futur président et chef de la direction de l’entreprise, et les deux hommes ont décidé que Chris lancerait un avant-poste sur l’île de Vancouver, dans un petit bureau partagé au 1026 Fort Street, dans le centre-ville de Victoria.

À la même époque, Ross Marshall travaillait comme courtier à Vancouver. Comme il connaissait le potentiel de Victoria pour les investisseurs de l’immobilier commercial, il gardait un œil attentif sur sa ville natale. « Je savais moi aussi à quel point le marché était mal desservi. »

En 2011, Ross s’est installé à Victoria après avoir décroché un emploi chez DTZ Barnicke. « Je ne voulais pas travailler avec Colliers ou Chris », explique-t-il en souriant. « Je voulais leur faire concurrence. »

Chris et Ross ont rapidement réalisé qu’ils étaient taillés de la même étoffe, travaillant sans arrêt afin de conclure des transactions. Ils ont décidé d’unir leurs forces, Ross louant un poste de travail dans les mêmes locaux que Chris. « Nous n’avions pas notre propre bureau, nous partagions des locaux avec d’autres entrepreneurs, comme des courtiers en voitures de luxe et des conseillers financiers », a expliqué Ross.

Les activités de CBRE à Victoria ont graduellement pris de l’ampleur et bientôt les deux fondateurs ont embauché une adjointe et quelques courtiers juniors. « Avant même de nous en rendre compte, nous occupions tous les locaux du 1026 Fort Street et nous avons poussé tous les autres à partir », a expliqué Ross.

Nouveaux bureaux

Ce qui nous amène à aujourd’hui, alors que CBRE à Victoria a connu certaines de ses meilleures années et que l’équipe compte maintenant 12 personnes. « C’est formidable d’être proche et de pouvoir collaborer, mais on se marche sur les pieds, a déclaré Ross. Le déménagement ouvrira un nouveau chapitre pour CBRE, nos employés et nos clients ».

Les nouveaux locaux de CBRE à Victoria seront situés à The Atrium, au 800 Yates Street, un immeuble de sept étages, certifié LEED Gold, appartenant au bailleur local Jawl Properties. Nous avons signé le bail et espérons emménager à la fin de l’automne 2023.

Le bureau sera aménagé dans le plus pur style de CBRE, en adoptant un concept à aire ouverte qui offre un espace de collaboration inspirant, des technologies de pointe et une finition qui reflète la beauté de l’île de Vancouver.

Selon Jason Kiselbach, premier vice-président et directeur général de CBRE en Colombie-Britannique, le déménagement à The Atrium représente plus que des locaux plus grands.

« Ces nouveaux locaux témoignent de la confiance que CBRE manifeste à l’égard de Victoria et de l’île de Vancouver, a-t-il expliqué. Ils reflètent également notre intention d’offrir la prochaine génération de services immobiliers et de soutien à nos clients sur l’île de Vancouver, qui offre tant de possibilités. »

Le nouveau bureau conviendra davantage à l’équipe de CBRE qui est en pleine croissance à Victoria. Il permettra d’élargir son marché en desservant un plus grand territoire et d’offrir davantage de types de biens immobiliers.

« Nous aurions pu agrandir notre équipe plus rapidement ou plus tôt, mais nous avons préféré la qualité à la quantité, a expliqué Chris. Nous voulions que les bonnes personnes soient en place et que la bonne occasion se présente, et c’est ce qui s’est produit avant notre déménagement à The Atrium ».

« Toutes les pièces sont tombées en place et nous poursuivons sur cette lancée. »

Être plus malins que les concurrents

Lorsque Chris et Ross ont entrepris d’établir la présence de CBRE sur l’île de Vancouver, ils acceptaient toutes les inscriptions, qu’il s’agisse de transactions d’investissement ou de location.

« Il était évident pour nos clients, nos fournisseurs et nos acheteurs que nous étions prêts à nous surpasser, a expliqué Ross. Nous arrivions au bureau très tôt et repartions très tard. Dans les premiers temps, Chris et moi étions au bureau à 6 h et ne le quittions souvent qu’après 18 h, et ce, tous les jours. Nous travaillions tout simplement plus forts que nos concurrents. »

« C’est ainsi que nous sommes devenus partenaires, a ajouté Chris. Cette mentalité commune a produit des résultats et nous a valu le respect de nos clients. C’est le fondement de ce que nous construisons et qui nous différencie de la concurrence. »

Bien que les activités de Chris et Ross étaient modestes, ils pouvaient compter sur la puissance de la plateforme mondiale de CBRE, ce qui leur a donné un avantage immédiat. « Nous étions une boutique soutenue par la plus grande entreprise du monde », a expliqué Ross. Ils ont beaucoup voyagé dans les premières années, se rendant à Vancouver et à Toronto pour rencontrer des clients qui n’avaient pas l’habitude de voir des gens de Victoria. « Dix ans plus tard, Victoria n’a jamais été aussi présente dans les esprits et j’espère que nous avons contribué à cette situation », a expliqué Ross.

Chris Rust (à gauche) et Ross Marshall de CBRE Victoria

Faire connaître Victoria

Chris et Ross se sont efforcés de faire connaître Victoria aux acheteurs institutionnels et privés de toute l’Amérique du Nord. « Selon moi, nous avons largement contribué à attirer l’attention sur notre marché grâce à des transactions marquantes », a déclaré Ross. Par exemple, en 2015, ils ont négocié la vente du Mount Washington Alpine Resort, près de Courtenay, en Colombie-Britannique, au groupe américain Pacific Group Resorts.

En 2018, Ross a réuni un lot composé de plusieurs pâtés de maisons dans le quartier Harris Green du centre-ville de Victoria. Starlight Investments en a fait l’acquisition et prévoit construire un projet en trois phases comprenant 100 000 pi2 de locaux commerciaux et plus de 1 500 unités résidentielles.

Puis, en 2021, Chris et Ross a négocié la vente d’un portefeuille de huit immeubles comptant 500 logements locatifs, également à Starlight Investments, le plus grand propriétaire résidentiel du Canada.

« Lorsqu’un acteur aussi important arrive dans un marché, les petites et moyennes entreprises suivent, a expliqué Ross. Comme elles ne veulent rien manquer, elles se disent que si les grandes entreprises sont là, elles doivent elles aussi y être. »

« Les indicateurs de bases ont toujours été solides à Victoria, mais il a fallu un certain temps pour que la dynamique se mette en place et que les gens se rendent compte de l’énorme potentiel de la région », a ajouté Chris.

« Le rendement d’investissement est meilleur qu’à Vancouver et il y a moins de concurrence, a-t-il ajouté. Nous n’enregistrons pas les baisses ni les hausses phénoménales que connaissent les autres marchés, mais les rendements restent très bons. »

« Et on remarque maintenant un afflux de personnes qui viennent de l’extérieur de la province et du pays. Ils voient qu’il se passe quelque chose ici. »

Grâce à l’ouverture de leur nouveau quartier général cet automne et d’une éventuelle succursale dans le nord de l’île, Ross, Chris et leur équipe de plus en plus étoffée auront tous les outils pour présenter à toutes ces personnes les perspectives immobilières leur convenant le mieux partout sur l’île de Vancouver.

« Je suis impatient de voir ce que nous pourrons réaliser pour nos clients au cours des dix prochaines années », a déclaré Chris.

Station de ski Mount Washington près de Courtenay (C.-B.)

Une stagiaire partage ses réflexions et les leçons qu’elle a apprises après un été chez CBRE

Je m’appelle Rachael Friedman et je suis bien placée pour savoir à quel point le monde semble difficile pour les jeunes en ce moment.

Mais permettez-moi de vous offrir un peu d’espoir.

Je viens de terminer ma première année d’université et j’ai passé l’été à faire un stage chez CBRE au centre-ville de Toronto. Au cours des quatre derniers mois, j’ai beaucoup appris sur moi-même et j’envisage mes perspectives de carrière avec beaucoup d’optimisme.

Si, comme moi, vous cherchez une orientation aux niveaux professionnel et personnel, voici ce que j’ai appris cet été.

Lors de mon premier jour chez CBRE, j’étais extrêmement intimidée par les personnes avec lesquelles je travaillais. Au fil du temps, j’ai appris à mieux me connaître en écoutant les récits et les conseils des autres.

J’ai décidé d’avoir des discussions informelles autour d’un café avec des personnes qui travaillent chez CBRE, dans le secteur de l’immobilier ou dans un autre domaine, afin d’apprendre ce que je peux faire pour m’améliorer et réussir dans un secteur dynamique et compétitif comme l’immobilier commercial.

Si vous n’avez pas encore maîtrisé l’art des discussions informelles, permettez-moi de partager quelques réflexions. Trois points principaux ont retenu mon attention. Je pense qu’ils s’appliquent à toute personne qui réfléchit à ce qu’elle veut faire comme travail et qui cherche à s’améliorer.

Votre réputation. Vous forgez votre réputation grâce au travail que vous effectuez et à votre façon d’interagir avec toutes les personnes que vous rencontrez. La première impression est toujours importante, mais tout ce que vous faites ensuite l’est également! La plupart des personnes à qui j’ai parlé m’ont dit qu’elles agissaient comme la personne avec laquelle elles souhaiteraient travailler. L’essentiel est d’être soi-même, gentil et digne de confiance. De plus, vous devez trouver une raison d’être connu, par exemple être créatif, savoir conclure des transactions, faire de bonnes présentations, être un excellent communicateur, faire preuve de leadership, etc. Lorsque vous souhaitez obtenir une poste, beaucoup des autres candidats ont des compétences similaires,

alors trouvez ce qui vous distingue. Et vous n’avez pas à inventer quoi que ce soit; soyez vous-même et agissez en conséquence.

Vos besoins. Savoir ce que vous attendez de votre carrière et de votre mode de vie vous aidera à trouver la voie de la réussite. Repensez à vos expériences avec les gens, à l’école et dans d’autres emplois, et réfléchissez à ce qui vous a plu et ce qui vous a déplu. Cette réflexion peut vous aider à vous orienter vers le type de secteur, de rôle ou d’entreprise qui vous convient. Par exemple, je veux travailler avec des personnes ou des clients, dans un environnement créatif et dynamique. En gardant ces critères à l’esprit, je peux rechercher des postes qui y correspondent. Plutôt que de chercher un emploi spécifique, ce cadre simplifie le choix de ma future carrière, tout en rendant le processus un peu moins intimidant, ce que tous les jeunes chercheurs d’emploi recherchent.

Votre entourage. Vous aurez un meilleur rendement si vous travaillez dans une entreprise où la culture et l’environnement vous conviennent. C’est essentiellement ce qui a contribué au plaisir que j’ai éprouvé cet été. Il existe divers types de personnes et de personnalités qui s’épanouissent de différentes manières. Trouver un emploi où l’on vous met au défi et où vous apprenez des gens qui vous entourent vous aidera à vous améliorer. Cherchez toujours à vous associer à des personnes qui souhaitent votre réussite et à travailler dans un environnement qui vous rend plus fort.

J’ai encore beaucoup d’expériences à vivre et de décisions à prendre, mais mon été chez CBRE m’a fait découvrir des principes durables qui me guideront à l’avenir.

En plus d’en apprendre beaucoup sur l’immobilier commercial, j’ai une meilleure idée de qui je suis, de mes valeurs et de ce que je vaux. Choisir une carrière me semble soudainement moins intimidant.

Rachael Friedman (troisième à partir de la gauche) et les autres stagiaires de CBRE au sommet de la Scotia Plaza à Toronto.

Calgary n’est pas la seule ville à réaliser une avancée en matière de réaménagement des immeubles de bureaux en édifices d’habitation. La région de Waterloo, en Ontario, fait aussi tourner des têtes.

À l’échelle nationale, le taux d’inoccupation des bureaux a atteint son plus haut niveau en 30 ans alors que le marché fait face à plusieurs défis, comme on peut le lire dans le plus récent rapport Statistiques sur l’immobilier de bureaux au Canada.

De plus, l’écart croissant entre les immeubles de catégorie B désuets et les immeubles modernes à rendement élevé force les propriétaires à envisager de réaménager leurs vieux immeubles de bureaux. Compte tenu de la crise du logement actuelle, un tel réaménagement est souhaitable, s’il est réalisable.

Les propriétaires d’immeubles avant-gardistes explorent diverses possibilités en vue de réaménager des immeubles de bureaux en édifices d’habitation. Aussi connus sous le nom de réutilisation adaptative, ces projets pourraient être la solution à deux problèmes. Le réaménagement d’immeubles peu rentables peut abaisser le taux d’inoccupation des bureaux – comme ce fut le cas à Calgary au cours de la dernière année – tout en créant une offre de logements dont les centres-villes ont grandement besoin.

À Kitchener, en Ontario, James Craig, un courtier au sein de l’équipe d’investissement du sud de l’Ontario de CBRE, aide Setman Properties dans le cadre d’un projet de réaménagement d’immeubles de bureaux en édifices d’habitation au 30 Duke Street West, des tours jumelles situées au centre-ville.

« La demande est forte pour les immeubles résidentiels situés dans les quartiers d’affaires bien desservis par les transports en commun, a expliqué M. Craig. Les réaménagements de bureaux peuvent donc redonner vie à un édifice qui n’est pas très rentable dans sa vocation actuelle. »

Un changement de cap nécessaire

Lorsque Setman Properties a réaménagé la première des deux tours en 2017, ils ont été les premiers propriétaires d’immeubles commerciaux de la région de Waterloo à entreprendre un tel projet.

« J’avais entendu des histoires de réussites concernant des projets à usage mixte et j’ai pensé que ce serait une bonne idée pour notre propriété de Kitchener », a affirmé Denny Cybalski, président de Setman Properties. « L’empreinte de l’édifice et sa structure étaient propices à un réaménagement résidentiel. »

Initialement, le projet de réaménagement se limitait à quatre étages de la Ontario Tower, la plus petite des deux tours. Un étage de cet immeuble et la Duke Tower continuaient d’accueillir des bureaux, alors que des commerces occupaient les espaces marchands au rez-de-chaussée. Toutefois, le succès de la première phase du réaménagement de la Ontario Tower a convaincu Setman Properties de transformer le dernier étage de l’immeuble abritant des bureaux, créant 33 appartements d’une chambre à coucher de style loft.

En 2022, il était devenu évident que la reprise du marché des immeubles de bureaux serait lente. Ainsi, M. Cybalski et son équipe ont revu leurs plans pour la Duke Tower.

« Les locataires de bureaux ne renouvelaient pas leurs baux, nous ne recevions pas de nouvelles demandes pour les locaux, et le taux d’occupation n’avait jamais été aussi bas depuis que nous avions acheté les immeubles 20 ans plus tôt, a-t-il déclaré. Nous devions changer de cap. »

Kitchener joue un rôle de chef de file en matière de réaménagement d’immeubles de bureaux en édifices d’habitation

M. Cybalski attend maintenant de recevoir les derniers permis pour la construction de 128 appartements répartis sur huit étages de la Duke Tower. Le projet comprend 16 logements abordables et 24 logements accessibles. Selon M. Cybalski, la Ville de Kitchener n’a offert aucun incitatif pour ces réaménagements.

Possibilités attrayantes, réalités difficiles

James Craig, de CBRE, a bon espoir que le projet suscitera beaucoup d’intérêt une fois les réaménagements terminés.

« L’accès au transport en commun, aux collèges et aux services du centre-ville est très attrayant, a-t-il dit. Comme il y a peu d’immeubles multirésidentiels sur le marché dans cette région, c’est une occasion pour les investisseurs d’acquérir une propriété qui promet d’offrir un bon rendement à long terme. »

D’autres groupes, dans le sud-ouest de l’Ontario et ailleurs au Canada, commencent à suivre l’exemple de Setman Properties en envisageant de réaménager des immeubles de bureaux peu rentables en logements pour étudiants ou en appartements.

Les investisseurs doivent toutefois prendre beaucoup de choses en considération avant de se lancer dans ce type de projet.

« Il faut prendre en compte le coût du bâtiment lui-même, le coût du réaménagement et les loyers que l’on peut obtenir, a expliqué M. Craig. Et toute rénovation apporte son lot de surprises. »

Dans le cas du 30 Duke Street West, on a mis à niveau les systèmes mécaniques afin d’assurer leur conformité aux exigences propres aux immeubles résidentiels et les locataires des bureaux restants ont dû être déplacés le temps des rénovations.

L’obtention des permis de construction pour ce projet a également été un défi, car il s’agissait à l’époque du premier projet de ce type.

« Les réaménagements représentent beaucoup de travail, mais ils peuvent être un bon moyen pour une propriété désuète, mais bien située, de retrouver la rentabilité », a poursuivi M. Craig.

James Craig quote - « Les réaménagements représentent beaucoup de travail, mais ils peuvent être un bon moyen pour une propriété désuète, mais bien située, de retrouver la rentabilité. »

L’exemple de Calgary

Le réaménagement d’immeubles de bureaux en édifices d’habitation est aussi populaire ailleurs au pays, à Calgary.

Il y a trois ans, la Ville de Calgary a mis en place des programmes pour favoriser l’aménagement du centre-ville afin de soutenir le réaménagement de bureaux sous-utilisés et la démolition d’immeubles de bureaux en fin de cycle. Ces programmes ont été mis en place en réponse à la demande des propriétaires et des promoteurs immobiliers qui souhaitaient obtenir des fonds pour construire des logements supplémentaires.

Ces initiatives financières parrainées par la ville ont été proposées dans le cadre de l’objectif de la Ville de Calgary de réaffecter six millions de pieds carrés de locaux de bureaux au centre-ville d’ici 2031. Jusqu’à présent, 13 projets ont été approuvés.

« La structure économique actuelle du marché des bureaux n’est pas soutenable », a déclaré Greg Kwong, directeur général régional de CBRE en Alberta. « Les vieux immeubles de bureaux peinent à générer des rendements acceptables. » Toutefois, le réaménagement ne constitue pas la seule solution pour résoudre le problème des immeubles de bureaux désuets, selon M. Kwong.

« Le réaménagement d’immeubles de bureaux contribuera à stabiliser l’occupation, mais il est important d’envisager toutes les possibilités pour réduire le taux d’inoccupation, a-t-il déclaré. Il faut donc diversifier la base de locataires dans le centre-ville et offrir des incitatifs aux entreprises internationales pour qu’elles s’établissent ici. Certains bâtiments devront être démolis, tandis que d’autres continueront d’accueillir des bureaux, alors que les entreprises peaufinent leurs stratégies en matière d’aménagement de leur milieu de travail. »

« Quelle que soit l’attitude adoptée à l’égard des vieux immeubles de bureaux de Calgary, les prochaines années seront déterminantes pour la revitalisation de notre centre-ville et la création d’une ville prête pour l’avenir », a ajouté M. Kwong.

Et si beaucoup se tournent vers les grandes villes pour savoir ce qui les attend, des centres urbains plus petits comme Kitchener sont également capables d’innover.

« Il ne faut pas sous-estimer le savoir-faire et les compétences des investisseurs privés des marchés secondaires, a déclaré M. Craig. Nos propriétaires voient des occasions d’affaires et ont la ténacité nécessaire pour les saisir. Il est très intéressant de voir Kitchener être à l’avant-garde du réaménagement des bureaux alors que nous sommes déjà très performants dans d’autres domaines. »

“Les réaménagements représentent beaucoup de travail, mais ils peuvent être un bon moyen pour une propriété désuète de retrouver la rentabilité.”

JAMES CRAIG CBRE RÉGION DE WATERLOO

La flambée des coûts d’habitation stimule le secteur de l’entreposage libre-service

De nouveaux appartements en copropriété sont en construction un peu partout, la flambée des coûts d’habitation et l’offre limitée obligeant les gens à préconiser des logements plus petits et plus abordables. En disposant de moins d’espace pour leurs effets personnels alors que les familles s’agrandissent, beaucoup de personnes se tournent vers l’entreposage libreservice pour remédier à la situation.

Selon Clive Bradley, responsable du Groupe d’entreposage libre-service de CBRE Canada, le secteur de l’entreposage libre-service a grandement profité de la tendance actuelle à emménager dans des habitations plus petites.

C’est dans les grandes villes canadiennes que la demande pour l’entreposage est la plus forte et les investisseurs immobiliers s’intéressent également aux entrepôts libre-service, qu’ils considèrent comme une option attrayante venant s’ajouter aux types d’actifs traditionnels (les installations industrielles, les commerces de détail et les bureaux).

« Les gens ont besoin d’entreposage dans les bons comme dans les mauvais moments, ainsi les conditions devraient rester positives pour les entrepôts libre-service dans les prochaines années, a déclaré M. Bradley. Il s’agit d’un marché très attrayant pour les investisseurs : les rendements sont bons, les possibilités de croissance sont nombreuses et les investissements sont considérés comme étant résilients en période de récession. »

Toutefois, l’offre dans le secteur de l’entreposage libre-service reste généralement insuffisante.

Aux États-Unis, où le secteur est à maturité, on estime qu’il y a en moyenne cinq à huit pieds carrés d’espace d’entreposage par habitant.

On estime que le marché canadien de l’entreposage libre-service, qui est encore en croissance, offre en moyenne de deux à trois pieds carrés par habitant. Dans la région du Grand Toronto, la demande est estimée à environ quatre pieds carrés par habitant, selon M. Bradley.

Consolidation par les principaux acteurs

Dans le passé, les installations d’entreposage au Canada étaient principalement des entreprises familiales. Mais M. Bradley affirme qu’il y a une tendance croissante à la consolidation du marché par des acteurs plus importants.

« En règle générale, les entreprises d’entreposage disposent de trois options pour accéder à un marché ou y croître : acheter un entrepôt existant, construire une nouvelle installation ou convertir un bâtiment commercial existant en entrepôt libre-service, a expliqué M. Bradley. Les prix élevés de l’immobilier dans les grandes villes canadiennes poussent les exploitants, nouveaux et établis, à se tourner

vers des marchés plus petits, où les prix sont plus raisonnables et la concurrence moins forte. »

Pour de nombreux exploitants d’entrepôt de moyenne ou de grande taille, l’acquisition d’installations dans de petites villes constitue une autre façon de croître et de gagner des parts de marché.

Pendant la pandémie, le Canada a connu une forte hausse de la demande pour des entrepôts libre-service. Cependant, M. Bradley indique que les règlements de zonage et d’urbanisme restrictifs de certaines communautés compliquent la tâche des propriétaires qui souhaitent obtenir les permis et les approbations nécessaires à la réalisation de leurs plans d’aménagement. Par exemple, il a été particulièrement difficile d’obtenir les approbations pour les projets d’entrepôt libre-service comprenant des conteneurs d’expédition et des conteneurs portables, qui sont une solution de rechange peu coûteuse aux entrepôts libre-service traditionnels.

Par ailleurs, dans les marchés où les taux d’inoccupation des bureaux et des commerces sont élevés, les propriétaires avant-gardistes trouvent de nouvelles façons de réaffecter les bâtiments existants ou d’intégrer des installations d’entreposage dans de nouveaux projets. À Toronto, un propriétaire a converti un immeuble de bureaux obsolète en entrepôt.

« Les propriétaires trouveront probablement des façons plus créatives de convertir en totalité ou en partie des bâtiments commerciaux vacants, si la demande pour des entrepôts le permet, a déclaré M. Bradley. Cependant, la conversion en entrepôt libre-service ne garantit pas le retour à la rentabilité des immeubles en difficulté. »

Accessibilité des entrepôts libre-service

Les installations d’entreposage libre-service ont été confrontées à des enjeux en matière d’incendie et les femmes, qui constituent l’un de ses principaux groupes d’utilisateurs, ont soulevé des préoccupations relatives à

la sécurité. Désormais, les mesures de sécurité courantes comprennent des caméras à l’intérieur et à l’extérieur, des couloirs bien éclairés, des systèmes d’interphone d’urgence et des systèmes de gicleurs, ce qui rend les entrepôts libre-service plus sûrs et plus accessibles.

Certaines entreprises proposent des services de ramassage moyennant un supplément, ce qui permet aux personnes handicapées, aux personnes âgées et aux personnes sans véhicule d’entreposer plus facilement leurs biens.

De plus, de nouveaux outils permettent aux entrepôts d’être opérationnels en tout temps. Dans des entrepôts entièrement automatisés, les utilisateurs peuvent accéder à leur unité en entrant un code envoyé à leur téléphone ou à leur ordinateur. Les nouvelles technologies minimisent également le nombre d’employés nécessaires, en aidant les exploitants à gérer les installations à distance, en optimisant les prix des unités en fonction des taux d’occupation, et en interdisant l’entrée aux utilisateurs qui ne paient pas leur loyer ou qui n’ont plus accès aux installations.

La technologie de contrôle de la température est également de plus en plus répandue. Selon M. Bradley, la demande pour des unités climatisées augmentera, alors que les températures continuent d’établir de nouveaux records.

« C’est un secteur en pleine évolution, a déclaré M. Bradley. Il y a toujours de nouvelles idées. Certaines font leur chemin, d’autres non. Il sera intéressant de voir comment le secteur de l’entreposage libre-service s’adaptera pour mieux servir les Canadiens dans les prochaines années. » Une chose est sûre : l’entreposage libre-service, qui était une spécialité de niche, se généralise. Pour les utilisateurs moyens ou les investisseurs, il s’agit d’un type de propriété à surveiller, car les entrepôts libre-service sont propulsés à l’avant-scène.

“Les gens ont besoin d’entreposage dans les bons comme dans les mauvais moments.”

CLIVE BRADLEY CBRE LONDON

La migration crée de nouvelles occasions d’affaires et des tensions pour les détaillants de l’Atlantique

La côte Est est en pleine effervescence. Des nouveaux arrivants affluent vers ses communautés, à la recherche d’emplois et d’un environnement dynamique, mais où il fait bon vivre.

L’augmentation du nombre de résidents entraîne une hausse de la demande pour les commerces et les services. Alors que les détaillants de la côte Est sont impatients de répondre aux besoins des nouveaux arrivants, les grandes villes comme Halifax connaissent une pénurie importante de locaux commerciaux. Cette situation, associée à des coûts de construction record, fait grimper les loyers et exerce une pression sur l’offre existante de locaux commerciaux.

« La population est en plein essor, ce qui donne à la côte Est un nouvel attrait et offre de nouvelles possibilités aux détaillants », a expliqué Rebecca Todd de CBRE, qui effectue des transactions commerciales partout au Canada atlantique. « Mais le manque de locaux commerciaux attrayants constitue un défi de taille pour les entrepreneurs. »

« Les détaillants avant-gardistes étendent donc leurs recherches au-delà des grandes villes et trouvent des occasions d’affaires rentables dans les marchés secondaires, voire tertiaires. »

L’exode vers l’Est

La côte Est a connu un nouvel afflux migratoire pendant la pandémie. Avec la possibilité de vivre et de travailler de n’importe où et face aux prix élevés des logements dans les grandes villes, de nombreux Canadiens ont choisi de s’installer dans les provinces maritimes.

« Les jeunes veulent s’établir de façon permanente, mais ils n’ont pas les moyens d’acheter une maison dans les grandes villes comme Toronto ou Vancouver, a expliqué Mme Todd. Ils viennent donc sur la côte Est, où les logements sont plus abordables, les possibilités d’emploi sont nombreuses et la qualité de vie est meilleure.

En juillet 2023, le prix moyen des maisons au Canada atlantique s’élevait à un peu plus de 435 000 $, tandis qu’il dépassait 856 000 $ en Ontario et 968 000 $ en Colombie-Britannique.

Bien que l’indice des prix des logements ait augmenté de 17 % au Canada atlantique depuis 2019, les prix y demeurent bien en deçà de la moyenne des prix de vente au Canada, qui s’établissait à 669 000 $ en juillet 2023.

La côte Est a connu un afflux de migrants interprovinciaux, les nouveaux arrivants provenant principalement de l’Ontario. Entre 2020 et 2022, le nombre d’Ontariens s’établissant au Nouveau-Brunswick a augmenté de plus de 223 %.

La population d’Halifax a augmenté de 9,1 % entre 2016 et 2021, ce qui en fait l’une des villes à la croissance la plus rapide au pays. Sur les 9 200 nouveaux résidents qui se sont installés à Halifax en 2021, 60 % venaient d’autres provinces canadiennes et plus de 40 % étaient âgés de 20 à 34 ans. Toutefois, il n’y a pas uniquement que des Canadiens qui vont s’installer sur la côte Est. Grâce au Programme pilote d’immigration au Canada atlantique, on a enregistré une hausse du taux de rétention des travailleurs étrangers qualifiés au Nouveau-Brunswick, en Nouvelle-Écosse, à l’Île-du-PrinceÉdouard et à Terre-Neuve-et-Labrador.

Lancé en 2017, le programme pilote a mis en relation des diplômés internationaux et des travailleurs étrangers qualifiés avec des employeurs de la côte Est qui étaient incapables de pourvoir certains postes avec des travailleurs locaux; puis le programme a facilité le processus d’immigration. Après le succès du pilote, le Programme d’immigration au Canada atlantique a été officiellement adopté en 2022.

Effet d’entraînement sur le commerce de détail Une immigration accrue stimule la demande de biens et de services dans toute la région atlantique. Toutefois, l’offre de locaux commerciaux est limitée. 40

« À Halifax, les commerces de détail situés au rez-de-chaussée de tours d’habitation et de projets à usage mixte représentent un grand nombre de nouvelles transactions conclues, a expliqué Mme Todd. La majorité des centres commerciaux linéaires et des propriétés commerciales arrimées à une épicerie de la ville sont entièrement loués, ce qui est nouveau pour notre marché.

« Même des marchés comme Sydney, sur la côte Est de l’île du Cap-Breton, affichent de faibles taux d’inoccupation dans les zones commerciales. »

Quelques grands détaillants ont conclu des transactions dans les villes, y compris certains nouveaux venus dans le marché. En 2021, le détaillant américain d’articles de plein air L.L. Bean a fait une incursion au Canada atlantique en ouvrant un premier magasin à Dartmouth, en Nouvelle-Écosse, suivi d’un second à Moncton, au Nouveau-Brunswick, en 2022. Plus récemment, le détaillant de mode québécois Simons a annoncé l’ouverture de son premier magasin au Canada atlantique, en 2024, dans un ancien local de Sears au Halifax Shopping Centre.

Hausse des loyers

Mais les transactions dans les marchés primaires peuvent coûter cher. Selon la plus récente édition du Sondage sur les loyers des établissements de détail au Canada de CBRE, Halifax a enregistré des augmentations de loyer dans cinq de ses huit formats commerciaux au cours du premier semestre de l’année.

« Certains détaillants, qui espèrent un ralentissement de la hausse des loyers, attendent avant de signer des baux, a déclaré Mme Todd. Mais les entreprises dynamiques explorent de nouvelles occasions de croissance dans les banlieues et les zones rurales, où les loyers sont plus abordables et où il y a plus de locaux disponibles. »

« J’ai constaté que des entrepreneurs immigrants sont très actifs dans le secteur des franchises de restaurants, a ajouté Mme Todd. Ils sont très motivés et désireux de trouver de nouvelles occasions d’affaires sur la côte Est. »

Les franchises de chaînes canadiennes comme A&W, Mary Brown’s, Pür&Simple et Mezza Lebanese Kitchen s’implantent sur la côte Est. Les restaurateurs ne sont pas les seuls à s’intéresser aux marchés secondaires et tertiaires. Selon Mme Todd, les épiceries et les magasins à petite surface comme Dollarama, TJX Canada, Tigre géant, Pet Valu et Shoppers Drug Mart s’aventurent hors des grandes villes et cherchent des débouchés dans les marchés en croissance.

« Les petits marchés offrent aux détaillants une occasion unique de répondre aux besoins d’une population croissante sans avoir à faire face à une concurrence aussi forte que dans les grandes villes », a expliqué Mme Todd.

« Il existe une multitude de possibilités inexploitées à découvrir en sortant une peu des sentiers battus. Le chemin vers la côte Est est désormais bien tracé, mais nous commençons tout juste à tirer parti de ces nouvelles possibilités pour les détaillants. »

Spécial sur le commerce de détail

“Les petits marchés offrent aux détaillants une occasion de répondre aux besoins d’une population croissante sans avoir à faire face à une concurrence aussi forte que dans les villes.” REBECCA TODD CBRE HALIFAX

Rebecca Todd de CBRE Halifax

Une nouvelle vision redonne vie au centre-ville de Montréal

CBRE a travaillé en coulisse pour amener plusieurs nouveaux détaillants sur la rue.

« Depuis le début de l’année, les transactions se sont multipliées sur la rue Sainte-Catherine », a expliqué Christopher Rundle, vice-président de CBRE.

« Les détaillants veulent être au cœur de l’action et, en tant que principale artère commerciale de Montréal, la rue Sainte-Catherine est un choix qui s’impose. »

Au cours des derniers mois, M. Rundle et sa collègue Amanda Herbu ont aidé des entreprises comme Rogers, Starbucks et la marque locale de mode urbaine Centrall à s’installer dans de nouveaux locaux ou à ouvrir des magasins phares sur la rue Sainte-Catherine.

Ils ont également aidé de nouveaux détaillants à intégrer le marché québécois, notamment Haidilao, une chaîne de restaurants de hotpot basée à Jianyang.

Il s’agit de changements bienvenus à la suite des ravages que les dernières années ont causés au centre-ville de Montréal.

Reprise du commerce de détail

Les détaillants ont connu des difficultés dans les premiers temps de la pandémie, les achats en magasin cessant du jour au lendemain. Les médias se sont alors empressés de prédire la mort imminente de la vente au détail en magasin.

Toutefois, il est désormais clair que les achats en ligne ne remplaceront pas le magasinage en personne et que ces deux méthodes d’achat seront complémentaires dans l’écosystème du commerce de détail postpandémique.

Selon une étude de CBRE publiée au début de l’année, sept acheteurs sur dix préfèrent faire leurs achats en magasin plutôt qu’en ligne; de plus, les membres de la génération Z sont moins enclins à faire des achats en ligne que les millénariaux.

« Les magasins physiques gardent leur importance pour les détaillants et les clients, a déclaré M. Rundle. Les gens ont besoin d’un endroit où ils peuvent essayer les articles, sentir et toucher les produits, et faire l’expérience de la marque qu’ils achètent. »

Si vous avez récemment arpenté la rue Sainte-Catherine Ouest à Montréal, vous avez pu remarquer des changements importants : de nouveaux trottoirs, de nouveaux visages et beaucoup de nouvelles boutiques.

La reprise du commerce de détail sur la rue Sainte-Catherine en témoigne.

Selon le Sondage sur les loyers des établissements de détail au Canada S1 2023 de CBRE, les loyers demandés pour les locaux situés sur la rue s’élevaient entre 90 et 200 $ le pied carré à la fin de l’année dernière, soit parmi les plus élevés du pays.

Les bailleurs attirent de nouvelles entreprises en adoptant des approches créatives pour conclure des transactions, en négociant certaines améliorations pour les locataires, en investissant avec des partenaires dans les rénovations et en offrant des mois de loyer gratuit. De grandes marques telles que Nike et Apple inaugurent de nouveaux magasins phares sur la rue. Même des marques natives du numérique s’installent dans des magasins physiques, démontrant leur rôle essentiel dans l’expérience client.

« Les détaillants qui ont connu une forte croissance pendant la pandémie s’empressent d’ouvrir des magasins physiques, a expliqué M. Rundle. Alo Yoga en est un parfait exemple. »

La marque de vêtements de sport de luxe basée à Los Angeles a fait son entrée dans le marché canadien en 2022 en ouvrant un magasin phare dans le quartier Bloor-Yorkville de Toronto. L’entreprise numérique avait jusqu’alors concentré ses efforts d’expansion sur les États-Unis et le Canada représente donc sa première incursion à l’international.

Au vu du succès des magasins de Toronto, Alo choisira les marchés où elle souhaite s’établir dans les mois à venir, et Montréal figurera certainement sur la liste. Mejuri, une autre marque native du numérique, a récemment ouvert un nouveau magasin à proximité de la rue Sainte-Catherine. « L’attrait du centre-ville de Montréal, grâce au réaménagement de la rue Sainte-Catherine, montre que les magasins physiques jouent encore un rôle important dans l’écosystème du commerce de détail », a déclaré M. Rundle.

Il est difficile de changer

Malgré toute cette activité, M. Rundle et son équipe ont dû affronter un adversaire typiquement montréalais dans leurs efforts visant à attirer des détaillants au centre-ville : les tristement célèbres cônes orange.

En 2019, la Ville de Montréal a lancé la première phase du Projet Sainte-Catherine Ouest. Couvrant la rue Sainte-Catherine Ouest entre la rue De Bleury et l’avenue Atwater, le projet prévoit de remplacer des infrastructures souterraines centenaires, de reconfigurer des espaces publics par l’élargissement des trottoirs, d’ajouter des endroits permettant de s’assoir, de planter des arbres et de refaire les surfaces en pavé.

Bien que tout puisse sembler parfait, il a parfois été difficile de convaincre les locataires d’emménager dans un quartier en plein réaménagement.

« Dans les premiers temps, les locataires sont rebutés par la construction, le bruit et la circulation, a expliqué M. Rundle. Nous les aidons à voir en quoi ces perturbations auront des avantages à long terme sur leurs activités. »

Pour aider ses clients à visualiser l’aspect de la rue une fois les travaux finis, M. Rundle leur montre la première phase du projet, qui est maintenant terminée. Dans cette section de la rue, située plus à l’est, presque tous les locaux sont loués et il y a plus d’animation que jamais. De plus, l’optimisme est de mise, car le nombre de touristes qui visitent la ville et y font des achats est revenu au niveau prépandémique.

« On a vraiment l’impression que le centre-ville reprend vie, a déclaré M. Rundle. C’est la preuve qu’en associant des détaillants de qualité à un environnement plus accueillant, les gens seront incités à revenir et le centre-ville retrouvera sa prospérité. »

Spécial sur le commerce de détail

“En associant des détaillants de qualité à un environnement plus accueillant, les gens seront incités à revenir et le centre-ville retrouvera sa prospérité.”

CHRISTOPHER RUNDLE CBRE MONTREAL

Christopher Rundle de CBRE Montréal

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