CBRE Magazine Avantage - Printemps 2023

baux écologiques

Immobilier commercial: investissement record de 59,3 G $ en 2023

Prête à se retrouver sous les projecteurs

Célébrer l’équité et favoriser le changement

Avantage

L’éveil du printemps

La mission de l’immobilier commercial : faire croître les carrières, les entreprises et les communautés.

Nouveaux horizons : Kay Locke et Christina Shore

Le mot de Jon

PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION

Au printemps, les journées s’allongent pour notre plus grand plaisir après un long hiver. Le printemps marque aussi le début de la saison de la construction et, cette année, il apporte une énergie renouvelée à l’industrie canadienne de l’immobilier commercial.

Depuis que je suis devenu président et chef de la direction de CBRE Canada à la fin de l’année dernière, j’ai discuté avec des représentants des plus grandes organisations et des plus importants investisseurs du Canada. Malgré les incertitudes qui planent sur le marché, l’optimisme est de rigueur. Il se dégage de mes conversations un dénominateur commun: l’accent mis sur l’atteinte d’un objectif plus élevé et le désir d’apporter un changement qui transcende les activités quotidiennes.

Notre secteur fait preuve d’une énergie et d’une détermination bien réelles, qui me rendent enthousiaste quant à l’avenir.

Cette édition du magazine Avantage est consacrée à cette nouvelle perspective et au potentiel illimité de notre secteur, qui nous permet d’agir différemment et d’apporter de vrais changements.

Vous pourrez lire un aperçu de l’évolution constante des transactions immobilières commerciales dans un article sur les baux écologiques. Vous découvrirez comment réduire la consommation d’énergie de 22 % dans les immeubles de bureaux en adaptant les baux standards. Un article porte sur le déménagement des serveurs d’arrière-guichet à l’extérieur des bureaux pour faire des progrès importants en matière d’objectifs ESG.

Malgré les incertitudes, les promoteurs lancent des projets de construction en pensant à l’avenir. Vous pourrez lire un

article sur EMBLEM Developments qui se fait le champion de la construction urbaine à Hamilton avec le soutien de conseillers de CBRE. Un autre article explique comment Crestpoint Real Estate Investments réinvente l’immobilier industriel à Ajax en combinant des aménagements naturels et urbains pour remédier à la pénurie de travailleurs qualifiés.

Si vous n’avez pas pu assister au petitdéjeuner-conférence sur les perspectives du marché canadien à Toronto, vous pourrez consulter les faits saillants, y compris le discours de Paul Morassutti et ma discussion avec Benjamin Tal, économiste en chef adjoint de la CIBC et figure bien connue de notre secteur.

De plus, à l’occasion de la Journée internationale des femmes, nous mettons en lumière quelques-unes de nos incroyables collègues qui contribuent à élever le niveau des services immobiliers.

Nous espérons que ce numéro du magazine Avantage vous incitera à remettre en question le statu quo, à apporter des changements positifs et à exploiter votre potentiel sans limites.

À notre succès!

04 Les baux écologiques peuvent vous permettre d’atteindre vos objectifs de durabilité

06 En 2023, l’investissement immobilier devrait atteindre un niveau record de 59,3 milliards de dollars au Canada

08 Perspectives sur l’immobilier en 2023 : conjoncture difficile à court terme et favorable à long terme

10 Éliminer la TPS pour régler la crise du logement et autres suggestions de Benjamin Tal

12 Lauren White et l’équipe des services fonciers de CBRE : Une équipe pour des temps qui changent

14

Célébrer l’équité et favoriser le changement : quatre femmes rehaussent les services immobiliers de CBRE Estate Services

16 Prête à se retrouver sous les projecteurs

18

Les serveurs d’arrièreguichet nuisent aux facteurs ESG

19

Tout ce que vous devez savoir sur le commerce de détail au Canada

20

Le projet Ajax Industrial offre une solution ESG clé en main

22 Nouveaux horizons : les futurs dirigeants de CBRE

Les baux écologiques aident les locataires et les bailleurs à atteindre leurs objectifs de durabilité

Les entreprises et les gouvernements du monde entier se fixent des objectifs ambitieux en matière de décarbonation afin d’atteindre leurs cibles ESG. Les immeubles commerciaux et institutionnels étant parmi les plus gros consommateurs d’énergie, les bailleurs avant-gardistes offrent des baux écologiques pour tenter d’améliorer la situation.

Un bail écologique est un bail standard auquel on ajoute des clauses qui harmonisent les objectifs du bailleur et du locataire en matière de finance et de durabilité. Selon un rapport de l’Institute for Market Transformation*, les baux écologiques pourraient réduire la consommation d’énergie dans les immeubles de bureaux de 22 %, ce qui permettrait de réaliser d’importantes économies.

Un bail écologique peut comprendre des changements aux procédures d’exploitation, des engagements à rénover les bâtiments en utilisant des matériaux et des équipements durables, ainsi que des exigences en matière de suivi des services publics.

Le bail écologique de la Banque TD comprend une clause qui exige une cote Energy Star de 75 ou plus, une consommation d’eau maximale de neuf gallons par pied carré et un taux de réacheminement des déchets de 50% ou plus pour l’ensemble de son portefeuille d’immeubles. La FPI Dream Office s’est quant à elle engagée à réduire sa consommation d’énergie de 10 % dans l’ensemble de son portefeuille d’immeubles d’ici 2025. La FPI First Capital exige que tous ses locataires fournissent des données annuelles sur les services publics afin de soutenir les efforts d’analyse comparative et de divulgation en matière d’énergie.

Les baux écologiques peuvent également encadrer des changements plus traditionnels comme le remplacement des lampes fluorescentes par des DEL, la mise en place de programmes de recyclage et de compostage, ainsi que le remplacement des vieilles fenêtres inefficaces.

« Les entreprises ont des objectifs de durabilité à atteindre et les baux écologiques peuvent faire partie de la solution », a déclaré Amy Bugg, directrice principale de l’Assistance client chez CBRE. « Nous apprenons beaucoup en observant ce qui se passe au Royaume-Uni et en Europe, et les baux écologiques deviendront très rapidement la norme au Canada également. »

« La plupart de nos clients ont entendu parler des baux écologiques, mais beaucoup d’entre eux ignorent comment s’y prendre ou quelles questions poser. Nous sommes là pour les aider. »

« Les entreprises ont des objectifs à atteindre en matière de durabilité et les baux écologiques peuvent faire partie de la solution. »”

Objectifs de durabilité

Lorsque l’Ontario a fixé des objectifs de durabilité pour le secteur public il y a plusieurs années, des clients institutionnels se sont tournés vers CBRE afin d’obtenir des conseils sur les baux écologiques pour leurs portefeuilles d’immeubles.

« Notre équipe trouve des façons de réaliser des gains d’efficacité qui profitent à l’environnement sans nuire aux résultats financiers », a déclaré Nicholas Foster de CBRE, qui soutient les clients institutionnels en matière de stratégies de location écologique. « Nous créons une valeur à long terme pour les locataires en travaillant avec les propriétaires d’immeubles afin d’améliorer la fonctionnalité des locaux et leur expérience. »

L’équipe Gestion de l’énergie de CBRE collabore avec des clients institutionnels pour recueillir des données sur la consommation d’eau et d’électricité de leurs portefeuilles d’immeubles. Les données sont ensuite utilisées pour déterminer où concentrer les efforts d’écologisation afin d’obtenir les meilleurs résultats.

« Nous effectuons des analyses comparatives et utilisons des indicateurs de rendement énergétique afin de recommander des options pour minimiser l’utilisation d’énergie et les coûts liés aux opérations », a expliqué Melissa Yake, directrice du secteur Énergie, durabilité et résilience de CBRE. Il peut s’agir d’installer des appareils et des luminaires écoénergétiques en plus de limiter la charge d’éclairage.

De plus, l’équipe de Mme Yake vérifie et examine les compteurs afin de renseigner les locataires sur leurs données de performance. Les organisations ont souvent besoin de ces données pour rendre des comptes sur les mesures de durabilité et pour apporter des changements à leur consommation.

Faire des changements concrets

M. Foster et son équipe déterminent les clauses d’un bail qui permettront de répondre aux priorités de leur client et qui auront la plus grande incidence tout en atténuant les risques pour les locataires.

« Nous avons constaté que la durabilité va souvent de pair avec d’autres atouts comme la santé, la sécurité et les économies », a expliqué M. Foster.

Il cite en exemple la modernisation des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation. De nombreux immeubles ont profité d’investissements afin de moderniser leurs systèmes en les équipant de filtres MERV13, une mesure visant à améliorer la qualité de l’air lors de la pandémie. Mais les avantages liés à ces améliorations vont au-delà de la santé et de la sécurité. La modernisation a également permis d’améliorer l’efficacité des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation, en plus de réduire leur consommation d’énergie.

Les technologies des bâtiments intelligents surveillent les conditions météorologiques et ajustent la température des bâtiments en conséquence. Ces technologies permettent d’économiser de l’énergie en ayant recours au chauffage et à la climatisation uniquement au besoin. Elles peuvent aussi éviter d’endommager les canalisations lors de vagues de froid en anticipant la nécessité de chauffer les bâtiments.

« La technologie évolue rapidement, a déclaré M. Foster. Elle nous donne de nouveaux outils pour améliorer nos édifices et réduire notre empreinte carbone. »

Un avenir plus vert

Les baux écologiques ne se limitent plus qu’aux systèmes des immeubles et aux services publics. Ils prennent en compte les méthodes et les matériaux de construction, ainsi que les produits de nettoyage utilisés dans le bâtiment, en veillant à ce qu’ils ne contiennent pas de composés organiques volatils.

Les baux écologiques remettent en question ce que nous connaissons de la création d’environnements de travail durables.

Ainsi, M. Foster, Mme Yake et toute l’équipe devront rester sur le qui-vive et bien travailler afin d’assurer que leurs clients puissent atteindre leurs ambitieux objectifs écologiques.

« Nous vivons une période passionnante au cours de laquelle se succèdent rapidement divers changements », a déclaré M. Foster.

« Nous vivons une période passionnante au cours de laquelle se succèdent rapidement divers changements », a déclaré M. Foster.

*En anglais seulement

Perspectives sur le marché canadien

La première moitié de 2023 sera une période un peu trouble pour l’immobilier commercial au Canada, notamment en raison de conditions de financement plus strictes et d’un possible ralentissement économique qui pourraient freiner l’activité.

Mais d’ici la fin de l’année, des transactions d’envergure et des perspectives plus claires sur l’évolution des taux d’intérêt devraient stimuler les transactions, qui pourraient pousser les volumes d’investissement à un niveau record de 59,3 milliards de dollars en 2023.

« Maintenant que nous avons une meilleure idée de l’évolution des taux d’intérêt, nous nous attendons à un réajustement des attentes en matière de prix et à l’accroissement du volume de transactions, ce qui devrait permettre à l’activité d’investissement d’être beaucoup plus robuste d’ici les troisième et quatrième trimestres. »

En 2023, l’investissement immobilier devrait atteindre un niveau record de 59,3 milliards de dollars au Canada

Voici les tendances que CBRE surveillera cette année dans les divers secteurs de l’immobilier commercial. Pour en savoir plus, veuillez télécharger la plus récente édition des Perspectives sur le marché de l’immobilier au Canada de CBRE.

Le secteur des bureaux poursuit son évolution

• À mesure que les entreprises détermineront l’équilibre optimal entre le travail en distanciel et en présentiel, l’utilisation des bureaux et la superficie nécessaire par travailleur atteindront un nouvel équilibre. Les locaux qui contribuent à attirer les travailleurs au bureau seront une priorité.

• Les locataires sont de plus en plus exigeants en ce qui concerne les locaux qu’ils occupent et ils privilégient les bureaux qui favorisent de nouvelles méthodes de travail. Les immeubles ne sont pas tous égaux et la bifurcation que l’on observe dans l’utilisation des locaux à usage de bureaux continuera de s’accentuer en 2023.

• Alors que le taux d’inoccupation des locaux plus anciens continue d’augmenter, leurs perspectives s’assombrissent. De plus en plus de discussions portent sur la transformation des immeubles de bureaux en logements, mais les projets réalisables sont limités.

Croissance modérée du secteur industriel

• Les loyers industriels continueront d’être poussés à la hausse par la forte demande ainsi que par la livraison de nouvelles constructions; pour ces dernières les loyers demandés seront plus élevés, en partie en raison des coûts de construction plus élevés.

• En ce qui concerne le segment très recherché des grandes surfaces, les superficies disponibles restent rares et il faudra débourser un supplément de loyer pour ces locations. Malgré une mise en service record de 46,4 millions de pieds carrés prévue pour 2023, l’offre industrielle restera insuffisante par rapport à la demande.

• Une forte activité de prélocation et une approche relativement conservatrice en matière de construction au Canada signifient que le taux de disponibilité national devrait enregistrer une augmentation modeste de 40 points de base pour atteindre 2,0 % en 2023. Les mises en chantier devraient diminuer en 2023, alors que les marchés de l’ensemble du Canada se concentreront sur leurs projets d’aménagement en gestation.

• Les projets de construction spéculatifs pourraient également devenir non viables en raison du coût élevé du financement, de la hausse des coûts de construction et de l’augmentation des taux d’actualisation.

Le secteur multirésidentiel conserve sa vigueur

• En 2022, la croissance de la demande locative dans l’immobilier multirésidentiel a fait baisser le taux d’inoccupation global au Canada à 2,0 %, son plus bas niveau en 20 ans. La demande élevée persistera et fera baisser davantage le taux d’inoccupation en 2023, sous l’effet d’objectifs d’immigration plus élevés.

• La hausse de la fréquentation des bureaux a entraîné une augmentation de la demande locative dans les centres urbains, les travailleurs qui retournent au bureau cherchant à minimiser leurs temps de déplacement.

• Le déséquilibre constant entre l’offre et la demande devrait pousser les loyers des immeubles multirésidentiels à la hausse en 2023; la croissance des loyers devrait se faire au même rythme record que l’année dernière.

Reprise de l’achalandage dans les magasins physiques

• Parmi les 30 centres commerciaux régionaux les plus performants au Canada, plus de la moitié font l’objet d’efforts de réaménagement importants qui les doteront de milliers d’unités résidentielles supplémentaires.

• Les consommateurs font moins d’achats de rattrapage et cette tendance devrait se poursuivre au cours de l’année à venir. L’inflation et les taux d’intérêt élevés ont commencé à peser sur les portefeuilles et finiront par rendre les consommateurs plus prudents en 2023.

• L’évolution des comportements définira de nouvelles possibilités de croissance pour les détaillants, notamment dans la catégorie des produits de luxe, les consommateurs étant de plus en plus attentifs aux coûts. Les marques devront se distinguer ou offrir des services de meilleure qualité pour attirer l’attention des consommateurs et les inciter à dépenser.

• L’achalandage des magasins est en grande partie revenu aux niveaux prépandémiques, les consommateurs recherchant des expériences d’achat plus dynamiques et personnalisées que celles qui peuvent être offertes en ligne.

Perspectives sur l’immobilier en 2023 : conjoncture difficile à court terme et favorable à long terme

Dans son discours lors du lancement du rapport Perspectives sur le marché de l’immobilier au Canada de CBRE, Paul Morassutti a affiché un optimisme prudent.

« Nous sommes foncièrement optimistes à l’égard de l’immobilier commercial canadien, mais il est également indéniable que la conjoncture à court terme sera très difficile » a déclaré le président du conseil d’administration de CBRE Canada aux milliers de personnes rassemblées au Metro Toronto Convention Centre dans le cadre du premier lancement en personne des Perspectives sur le marché depuis 2020.

« C’est le recoupement entre les changements à court terme et les indicateurs à plus long terme qui cause le plus d’incertitudes. »

M. Morassutti est cependant d’avis que grâce à une meilleure compréhension de l’évolution des taux d’intérêt, nous devrions assister à un réajustement des attentes en matière de prix et à l’accroissement du volume de transactions, ce qui devrait permettre à l’activité d’investissement d’être beaucoup plus robuste d’ici les troisième et quatrième trimestres.

M. Morassutti a ensuite examiné attentivement chaque type de propriété commerciale. Il a brossé un tableau complexe, mais encourageant de l’année à venir, en présentant des données et des informations détaillées sur chaque marché, en plus de dévoiler des tendances qui ne font pas les manchettes.

Le commerce de détail est toujours en vie

Le marché du commerce de détail se porte bien compte tenu des ravages causés par la COVID-19, a souligné M. Morassutti. « L’activité d’investissement a été plutôt solide. Les ventes au détail sont en hausse, tout comme les loyers. Les marques exclusivement numériques s’installent dans des magasins physiques et de nouveaux concepts de vente au détail voient le jour. »

De plus, la population garde majoritairement une opinion très positive à l’égard du commerce de détail. Selon un récent sondage de CBRE, sept acheteurs sur dix préfèrent l’expérience en magasin à l’expérience en ligne.

« Bien qu’on présume généralement que les jeunes consommateurs sont très friands de commerce électronique, l’étude de CBRE révèle que les membres de la génération Z sont moins susceptibles de faire des achats en ligne que les millénariaux, a déclaré M. Morassutti. Ainsi, même s’ils font partie de la génération numérique, les consommateurs les plus jeunes choisissent de faire leurs achats en magasin. »

« Voilà qui en dit long sur la mort annoncée du commerce de détail. »

L’évolution du secteur des bureaux

Il en va de même pour la mort du bureau. « Les entreprises réalisent que le travail en distanciel et le travail en présentiel ne sont pas des choix binaires, a déclaré M. Morassutti, mais qu’ils sont complémentaires. »

« Nos sondages internes indiquent que la flexibilité permet d’instaurer la confiance, qui est un élément clé de l’engagement des employés. Et comme c’était déjà le cas avant la pandémie, l’engagement des employés est crucial.»

On remarquera une distinction importante entre les immeubles de bureaux de haute qualité et bien aménagés, pour lesquels il y aura toujours une demande, et les édifices plus anciens et désuets. « Certains immeubles et certains propriétaires seront laissés pour compte », a déclaré M. Morassutti. Certains immeubles de bureaux seront réaménagés en logements résidentiels, qui font cruellement défaut. Toutefois, M. Morassutti prévient qu’il ne s’agit pas d’une solution miracle. Les réaménagements sont difficiles pour de nombreuses raisons et, dans la plupart des marchés canadiens, des subventions gouvernementales sont nécessaires.

Les immeubles de bureaux devront offrir des aménagements physiques, mais aussi davantage de programmes, d’activités et, surtout, de services.

« Il est facile de changer les ampoules et de percevoir les loyers, a déclaré M. Morassutti. Il est beaucoup plus difficile de proposer une offre qui se distingue et qui est attrayante pour les locataires et les employés. »

« Dans les prochaines années, on construira moins d’immeubles de bureaux, ce qui est une bonne chose, a déclaré M. Morassutti, et les projets qui seront mis en chantier répondront à la demande et aux exigences modernes en matière de durabilité. »

« Le secteur des bureaux n’est pas en train de disparaître, il évolue. Il y aura moins de constructions et davantage de remises à neuf. N’oublions pas que les édifices les plus écologiques sont ceux qui sont déjà en place. »

L’indice d’accessibilité à la propriété au Canada

La confiance des investisseurs à l’égard des immeubles de bureaux est limitée et il est peu probable qu’elle se ranime en 2023. Mais, d’ici un an, les choses pourraient être très différentes d’un point de vue opérationnel, a déclaré M. Morassutti au public assistant au lancement du sondage.

Le secteur technologique sera en meilleure santé, les craintes de récession se seront apaisées et les taux d’intérêt seront sur le point d’amorcer leur baisse. L’augmentation de l’offre sera donc moins problématique.

« Il y aura encore des défis à relever, mais nous prévoyons une évolution du secteur plutôt qu’une révolution, comme le pensent certains, a déclaré M. Morassutti. L’incertitude est la kryptonite du secteur immobilier et, malheureusement, il existe encore beaucoup d’incertitude dans le secteur des bureaux. »

Loyers industriels : la fin des beaux jours

Après 11 années consécutives de croissance et une année 2022 exceptionnelle, M. Morassutti a déclaré que beaucoup d’intervenants se demandent si les beaux jours des loyers industriels ne sont pas derrière nous. Il a noté que le fléchissement des loyers a commencé dans cinq marchés canadiens et que, pour la première fois en huit ans, l’offre nouvelle dépasse l’absorption nette.

Les taux d’inoccupation devraient augmenter dans neuf marchés canadiens sur dix en raison des nouvelles mises en service et d’une croissance économique plus faible.

« Cependant, un ralentissement de la croissance des loyers ne sig-

nifie pas que les loyers baisseront, a déclaré M. Morassutti, et nous prévoyons une croissance bien supérieure à l’inflation en 2023. »

Le marché industriel reste fort, en particulier l’activité locative pour le secteur de la logistique de tierce partie, et il reste une marge pour la croissance des loyers, même si elle n’atteindra pas le rythme de l’année dernière. « Aucun record ne sera battu cette année, ce qui n’est pas une mauvaise chose. »

Dynamisme du secteur multirésidentiel

Après une interruption durant la pandémie, les locations dans le secteur multirésidentiel sont reparties en hausse en raison du retour massif des étudiants dans les villes, d’une reprise de l’immigration et d’un accès à la propriété de plus en plus difficile.

L’abordabilité a un effet à la fois positif et négatif sur le marché multirésidentiel, a déclaré M. Morassutti.

« Au Canada, il n’a jamais été aussi difficile d’accéder à la propriété et aucune région n’est épargnée. C’est à Toronto et à Vancouver que la situation est la pire. Malgré la baisse des prix des habitations, l’abordabilité ne s’est pas améliorée, car les taux d’intérêt pèsent désormais plus lourd dans les frais de financement mensuels. »

Même s’il est presque universellement reconnu que l’ajout d’offre nouvelle règlerait ce problème, M. Morassutti a indiqué que l’on ne doit pas attendre une solution miracle. « Il est encourageant de constater que presque tous les ordres de gouvernement réagissent enfin et que des initiatives sont en cours. Mais les chances d’atteindre l’objectif de 1,5 million de nouveaux logements en Ontario au cours de la prochaine décennie sont pratiquement nulles.

« Nous devons en faire davantage et il n’existe pas de solution facile. »

Ce déséquilibre fondamental entre l’offre et la demande est une préoccupation bien réelle pour les Canadiens moyens, a déclaré M. Morassutti. « Personne ne souhaite que ce qui s’est produit à San Francisco se répète à Vancouver ou à Toronto. »

Éliminer la TPS pour régler la crise du logement et autres suggestions de Benjamin Tal

La crise du logement a été l’un des principaux sujets de discussion lors de la présentation des Perspectives de CBRE sur le marché canadien, qui s’est tenue à Toronto le 28 février. Notre invité, l’économiste en chef de la CIBC, Benjamin Tal, n’a pas hésité à proposer une solution au gouvernement fédéral :

Éliminer la taxe sur les produits et services (TPS) pour les projets de construction d’immeubles à vocation locative et les redevances d’aménagement connexes.

« Construire des immeubles à vocation locative est l’une des seules solutions à la crise actuelle de l’accessibilité au logement », a déclaré

M. Tal à Jon Ramscar, président et chef de la direction de CBRE, lors d’un entretien au Metro Toronto Convention Centre.

« Nous avons besoin de logements locatifs. Je parle à de nombreux entrepreneurs et, comme moi, ils croient que nous devrions supprimer la TPS sur les projets d’immeubles locatifs et les redevances d’aménagement. Le gouvernement peut se le permettre s’il considère qu’il s’agit d’une crise. C’est le cas et elle s’aggrave. »

« La seule façon de résoudre le problème est d’accroître la productivité, de construire différemment, de modifier le système d’immigration afin d’accueillir davantage de gens de métier et de rendre la construction sur mesure plus abordable et plus économique, ce qui n’est pas le cas actuellement. »

L’offre de logements est tout simplement insuffisante pour accueillir le million de nouveaux arrivants attendus au Canada, en 2023.

2023 Les Perspectives sur l’immobilier

« Nous devons réfléchir à des mesures d’urgence pour loger les nouveaux arrivants, a déclaré M. Tal. Le gouvernement qui fixe les quotas d’immigration doit jouer un rôle important dans la solution pour loger les immigrants. Le secteur privé ne peut pas tout faire à lui seul. »

La correction des prix qui est en cours profitera aux acheteurs, a déclaré M. Tal. « La correction, qui est très positive, n’est pas terminée. Après une augmentation de 46 % en deux ans des prix des habitations et des loyers pendant la pandémie, une correction est nécessaire si on veut éviter de se retrouver dans une bulle. »

« Il ne s’agit pas d’une chute libre, mais d’une réaffectation de l’activité. Pendant la pandémie, nous avons fait passer l’activité avant tout autre chose, en nous projetant dans l’avenir. »

« Je vous annonce que l’avenir, c’est maintenant. »

Anéantir l’inflation

M. Tal reste optimiste quant à l’évolution de l’inflation. Toutefois, bien que les salaires et le prix du carburant soient à la baisse, il en va autrement dans le secteur du logement.

Selon lui, le taux d’inflation sur un mois pourrait s’établir à 3 % d’ici le printemps au Canada, ce qui permettrait d’atteindre la cible de 2 % de la Banque du Canada. « Si l’on considère l’inflation tendancielle, elle s’approche de 2 % sur une base annuelle. »

M. Tal a aussi déclaré que la Banque du Canada devrait cesser d’augmenter son taux directeur, puis s’assurer d’anéantir l’inflation avant

Calgary Edmonton Winnipeg Sud-Ouest de l’Ontario Vancouver

Que nous réserve l’immobilier commercial à Vancouver en 2023?

Jason Kiselbach, directeur général de CBRE en Colombie-Britannique, nous dit ce qu’il surveillera.

Que réserve l’année à venir au secteur de l’immobilier commercial de Calgary? Greg Kwong, directeur général de CBRE pour la région des Prairies, nous explique ce qu’il surveillera.

Dave Young, vice-président exécutif et directeur général du bureau d’Edmonton, nous dit ce qu’il attend du marché de l’immobilier commercial de la ville cette année.

Paul Kornelsen directeur général de CBRE Winnipeg évalue ce qui attend le marché de l’immobilier commercial de sa ville en 2023.

À la fin de 2022, les résultats des marchés de l’immobilier commercial du Sud-Ouest de l’Ontario variaient selon les types d’actifs et les sous-marchés.

de commencer à l’abaisser. (Lors de sa réunion du 8 mars, la Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 4,5 %.) « Rappelez-vous les années 1970 et 1980, a déclaré M. Tal. Un assouplissement prématuré de la politique monétaire a entraîné une récession à double creux. »

Selon M. Tal, la Banque du Canada devrait maintenir son taux directeur à 4,5 % pendant un certain temps afin de s’assurer de la disparition complète de l’inflation, puis commencer à annoncer des baisses en 2024. « La question est de savoir jusqu’où on doit abaisser le taux directeur. Je pense qu’il faut descendre jusqu’à 3 %, soit près du double de ce qu’il était avant le début des hausses. »

Pourquoi maintenir un taux plus élevé? Selon M. Tal, il existe quatre grandes forces inflationnistes sous-jacentes : la démondialisation, le passage du modèle de gestion du « juste-à-temps » au « juste-au-cas-où », la hausse des salaires et l’augmentation des dépenses liées aux initiatives écologiques.

« Toutes ces forces sont inflationnistes, a déclaré M. Tal. L’objectif est donc de 2 %. Je parle constamment avec des représentants de la Banque du Canada et je peux vous dire qu’ils ne changeront pas leur objectif. »

Chef de la direction et président, CBRE Canada

Économiste en chef adjoint, CIBC

Cliquez sur une ville pour afficher les détails

Toronto Ottawa Montréal Halifax

Nous avons demandé à Michael Case, directeur général, Toronto Centre-ville, ce qu’il entrevoit pour le marché des bureaux.

Louis Karam, directeur général de CBRE Ottawa, nous explique comment il voit le marché de l’immobilier commercial de la capitale se dessiner cette année.

Que nous réserve l’immobilier commercial à Montréal en 2023? Ruth Fischer, directrice générale de CBRE au Québec, nous dit ce qu’elle surveillera.

Halifax est rapidement devenue un endroit attrayant pour travailler, vivre et investir, malgré les difficultés économiques qui ont perturbé le marché de l’immobilier commercial ces dernières années.

JON RAMSCAR

BENJAMIN TAL

Lauren White et l’équipe des services fonciers de CBRE : Une équipe pour des temps qui changent

En guise d’initiation à CBRE, Lauren White a connu un baptême du feu. C’était en 2008 et elle apprenait les rudiments de l’immobilier commercial en travaillant avec l’équipe des services fonciers de Mike Czestochowski au bureau de Toronto-Nord de CBRE.

Mme White avait rejoint CBRE deux ans plus tôt comme étudiante saisonnière lors de ses études à l’Université de Guelph, ce qui lui avait permis d’obtenir un emploi à temps plein dans l’équipe de Mike Czestochowski. « Elle était si brillante que je ne voulais pas la laisser partir », a-t-il dit.

Lorsque M. Czestochowski a pris un congé de maladie en 2008, Mme White s’est soudainement retrouvée à diriger l’équipe. Lancée au cœur de l’action, elle s’est envolée pour Détroit afin d’assister le président du conseil d’administration de CBRE, John O’Bryan, lors d’une présentation. « Je me souviens d’avoir eu du mal à comprendre ce qui m’arrivait. »

« Ce fut angoissant d’assumer soudainement toutes ces responsabilités, a-t-elle ajouté. Mais j’ai pu développer ma persévérance et apprendre à ne pas abandonner. »

Mme White et M. O’Bryan ont obtenu le mandat à Détroit. Ce fut le lancement d’une trajectoire de carrière impressionnante qui, 15 ans plus tard, a mené Mme White à devenir la deuxième femme à être nommée vice-présidente exécutive dans l’histoire de CBRE Canada.

L’avenir est féminin

De concert avec M. Czestochowski, Mme White dirige une équipe de onze personnes, dont neuf sont des femmes. La diversité de l’équipe s’est avérée être sa force, l’aidant à produire des résultats pour les clients. Elle pourrait également accroître la résilience du groupe dans un marché en baisse.

Les femmes de l’équipe des services fonciers : Millie Ye, Marina Lonska, Chloe Pereira, Laura Malaka, Lauren White, Emelie Rowe, Amanah Rahal, Fariya Ali et Alina Politika.

« Les clients recherchent des idées, et les femmes ont apporté de nouvelles perspectives et des innovations qui nous ont permis de dépasser la concurrence et les attentes », a déclaré Mme White.

L’équipe des services fonciers a connu sa meilleure année en 2021, enregistrant un chiffre d’affaires de 1,3 milliard de dollars. Pour sa part, Mme White s’est classée au deuxième rang des représentants commerciaux du bureau de Toronto-Nord de CBRE en 2021, en plus d’arriver au vingtième rang à l’échelle nationale des meilleurs vendeurs de CBRE Canada.

« Le parcours qui m’a mené ici fut long et semé d’embûches, a déclaré Mme White. Les défis n’ont pas manqué, notamment la crise financière de 2008. Mais je codirige aujourd’hui une équipe dont je suis fière et que j’aurais aimé voir exister lorsque j’ai commencé dans le métier. Nous avons l’expertise, la diversité et l’esprit novateur qui aident nos clients à affronter les soubresauts du marché foncier postpandémique.”

Une femme d’exception

Lorsque Mme White a étudié l’immobilier à l’Université de Guelph, son programme comprenait 12 hommes et seulement deux femmes lors de sa dernière année.

Même si elle faisait figure d’exception, elle a réalisé qu’elle aimait étudier l’immobilier. De plus, elle était persuadée que c’est dans l’immobilier qu’elle pourrait tracer le plus rapidement sa propre voie et sa propre carrière.

Mme White espère pouvoir inspirer les femmes qui envisagent de faire carrière dans l’immobilier. À cette fin, elle fait beaucoup de sensibilisation, notamment auprès d’étudiantes de 12e année dans le cadre du TCREW, et en collaborant avec le programme de mentorat de l’ULI et le programme de mentorat du Réseau des femmes de CBRE.

« Nous démontrons que les femmes offrent des avantages incroyables aux clients et aux partenaires, a déclaré Mme White. Le courtage est une excellente carrière pour les femmes. Il offre la flexibilité de fixer son propre emploi du temps et de gérer sa propre entreprise, et devrait permettre aux femmes de réussir à toutes les étapes de leur vie. »

« J’ai deux enfants et j’ai vécu quelques-unes de ces étapes de la vie. Ce secteur d’activité et cette carrière m’ont permis de garder le rythme, de prospérer et de diriger. »

La diversité est un gage de résultats

Si l’on se fie à la liste des transactions récentes de l’équipe de services fonciers, la diversité de pensée et l’esprit d’innovation sont gages de succès concrets.

En avril 2022, l’équipe a conclu la plus importante transaction foncière résidentielle de l’histoire d’Ottawa : un terrain de 212 acres à Kanata d’une valeur de 245 millions de dollars. Cet important projet à usage mixte prévoit 2 755 unités résidentielles et des espaces commerciaux adjacents à une nouvelle ligne de train léger sur rail (TLR).

En janvier 2022, l’équipe des services fonciers a supervisé la vente de Grand Park Village à Toronto à Minto Communities pour 129 millions de dollars. Le site de 5,5 acres, près de la gare GO de Mimico, comprendra trois tours résidentielles reliées par un édifice de huit étages. Quelques mois auparavant, l’équipe avait conclu la transaction d’un terrain de sept acres à l’angle des rues Bloor Ouest et Dufferin, où elle représentait

le conseil scolaire du district de Toronto dans le cadre de la cession d’un site scolaire excédentaire, vendu pour 151,4 millions de dollars.

« Nous avons connu beaucoup de succès au cours des dernières années et je crois que cette équipe est très bien positionnée pour affronter tout ce que l’économie nous réserve, a déclaré M. Czestochowski. Jamais cette équipe ne m’a inspiré plus confiance qu’en ce moment. »

« Nous travaillons bien parce que nous collaborons constamment et que chaque membre de l’équipe a son mot à dire et apporte une contribution unique, a ajouté Mme White. Nous communiquons très efficacement et nous croyons qu’il faut être proactif, ainsi que partager les bonnes idées et les stratégies pour établir des perspectives encore plus justes. »

« C’est exactement le type d’équipe sur laquelle on doit pouvoir compter lorsque les temps sont difficiles. »

« Les femmes ont apporté de nouvelles perspectives et des innovations qui nous ont permis de dépasser la concurrence et les attentes. »

LAUREN WHITE CBRE TORONTO

L’équipe des services fonciers a vendu un terrain de 212 acres à Kanata pour 245 millions de dollars.

Célébrer l’équité et favoriser le changement : quatre femmes rehaussent les services immobiliers de CBRE

Kate Camenzuli s’était juré de ne jamais devenir courtière, mais il est rapidement devenu évident qu’il s’agissait de sa destinée.

Le fait qu’elle défende farouchement la représentativité et que l’immobilier commercial n’a pas toujours eu un bilan positif dans ce domaine explique en partie son hésitation.

Basée à Toronto, Mme Camenzuli a depuis bâti une équipe spécialisée dans le travail auprès des commerces de détail, qui exécute fièrement des services spéciaux en portant une attention particulière à chaque entreprise.

« C’est peut-être ma personnalité, mais je suis attirée par les grands défis et j’aime ouvrir de nouvelles voies, a déclaré Mme Camenzuli. Par exemple, je crois qu’il est très avantageux d’établir de solides relations avec des firmes de capital-investissement qui possèdent des sociétés de portefeuille. »

Bien que CBRE n’avait pas l’habitude d’établir des partenariats avec ce type de firmes, Mme Camenzuli a contacté des personnes qui ont cru en elle et qui ont soutenu son idée. Aujourd’hui, son équipe s’associe à plusieurs firmes de capital-investissement, ce qui rapproche un peu plus sa vision de la réalité.

« Avoir la ténacité et le cran de défendre ce en quoi vous croyez vous mènera loin », a-t-elle déclaré.

Pour souligner la Journée internationale des femmes, nous avons demandé à Mme Camenzuli et à trois autres femmes de CBRE de nous parler de l’évolution de leur carrière dans l’immobilier commercial, des défis auxquels elles ont été confrontées et des moyens qui permettent aux femmes de s’épanouir au travail.

Des salles de classe au bureau

Tout comme Mme Camenzuli, Andrea Teahen, de Vancouver, n’avait jamais envisagé de devenir courtière en immobilier commercial.

C’est dans les salles de classe de l’école secondaire où elle était enseignante qu’elle a perfectionné ses compétences en négociation. Elle est ensuite devenue directrice des ventes, ce qui a éveillé sa passion pour le service à la clientèle et la résolution créative de problèmes. Son frère lui a suggéré une carrière dans l’immobilier. Toutefois, étant mère de trois enfants, elle a dû trouver le bon moment pour obtenir son permis.

Mme Teahen a rejoint une autre agence immobilière commerciale quelques mois avant la pandémie en se spécialisant dans la vente et la location de bureaux. Ainsi, ses débuts dans son nouveau rôle ont été marqués par des réunions Zoom et le télétravail, ce qui n’est pas une façon idéale d’intégrer un secteur fondé sur les relations, et qui complique le réseautage et l’apprentissage du métier.

« Certaines vérités sont universelles. Je me suis rappelé que la route vers le succès est différente pour chaque personne et que nous avons tous des défis à relever », a déclaré Mme Teahen, qui a rejoint CBRE en février. « Il est important de prendre soin de soi lors de moments difficiles, mais mettre la priorité sur votre bien-être aura une incidence sur votre travail. C’est comme conduire par une belle journée ensoleillée, par opposition à conduire dans une tempête de neige. »

Depuis, Mme Teahen s’est constitué une solide base de clients et a conclu de nombreuses transactions partout à Victoria.

« Mettre la priorité sur votre bienêtre aura une incidence sur votre travail ; c’est comme conduire par une belle journée ensoleillée, par opposition à conduire dans une tempête de neige. »

ANDREA TEAHEN CBRE VANCOUVER

« Avoir la ténacité et le cran de défendre ce en quoi vous croyez vous mènera loin »

Tirer parti de vos forces

Edwina Govindsamy a commencé sa carrière dans l’immobilier commercial dès sa sortie de l’université, sans aucune expérience dans ce secteur. Elle a rapidement gravi les échelons, passant d’un rôle de responsable du service à la clientèle à un poste de coordonnatrice du marketing pour le Nouveau-Brunswick, la Nouvelle-Écosse et Terre-Neuve. En 2021, elle a relevé un nouveau défi en acceptant son rôle actuel d’administratrice des opérations du bureau de CBRE à Halifax, d’où elle gère les opérations des bureaux du Canada atlantique.

« La transition du marketing aux opérations semblait intimidante au début », admet-elle en soulignant qu’elle a d’abord souffert du syndrome de l’imposteur. Elle a toutefois constaté que faire preuve de vulnérabilité et partager son expérience avec d’autres personnes lui ont permis d’avoir des conversations franches et ouvertes.

« On doit faire preuve de courage pour parler ouvertement de ce que l’on vit, mais il est réconfortant de savoir que d’autres personnes vivent les mêmes choses. C’est vraiment l’un des avantages d’avoir un lieu de travail diversifié.

» Selon Mme Govindsamy, on peut profiter des conversations. « Vous constaterez que les gens sont très solidaires et que beaucoup ont éprouvé les mêmes sentiments à différents moments de leur vie. »

Mme Govindsamy utilise maintenant cette expérience pour soutenir la croissance et le perfectionnement de ses collègues. Elle les aide à exploiter leurs forces et, dans les moments de doute, leur rappelle qu’ils ont été choisis pour occuper leur poste pour une bonne raison. Le mentorat des jeunes collègues est désormais l’un des aspects de son travail qu’elle préfère.

Renforcer l’autonomie de la prochaine génération

Avant d’être nommée directrice générale pour le Sud-Ouest de l’Ontario, Amanda Fediuc faisait partie de l’équipe des Richesses humaines de CBRE. Elle n’est donc pas étrangère au soutien apporté aux professionnels du secteur immobilier. Elle encourage les femmes à saisir de nouvelles occasions et à acquérir diverses expériences.

« J’ai eu un parcours peu conventionnel pour arriver là où je suis aujourd’hui, à la tête de plusieurs bureaux de professionnels de la vente. C’est la preuve de l’importance d’inclure des personnes ayant des antécédents et des domaines d’expertise divers dans les réunions et les conversations. Nous apportons tous une contribution unique et il est très utile d’assimiler des perspectives différentes. Ma carrière a été façonnée par la découverte des divers secteurs de l’entreprise et par des dirigeants qui ont cru en moi. »

Selon Mme Fediuc, il est encourageant de constater que beaucoup d’entreprises mettent l’accent sur la diversité et cherchent des moyens de renforcer l’autonomie des femmes. Mais elle reconnaît qu’il faudra du temps pour que les choses changent vraiment.

« Il existe encore des préjugés, en grande partie inconscients, qui refont souvent surface sous la forme de commentaires et de suppositions. Les gens sont toutefois de plus en plus sensibilisés à cet enjeu, ce qui signifie qu’on peut s’attaquer aux problèmes et faire les choses différemment. »

« Je suis fière de la culture qui règne dans mes bureaux; des personnes formidables sont prêtes à s’exprimer, à apporter leur soutien et à collaborer pour accomplir un travail incroyable. Pour certains, ce changement positif est intentionnel, alors que pour d’autres il est le fruit d’une culture d’entreprise favorable et de l’évolution des normes sociétales. Peu importe comment on y arrive, le résultat est le même, ce qui est très encourageant. »

« Il est important d’inclure des personnes ayant des antécédents et des domaines d’expertise divers dans les réunions et les conversations. »

AMANDA FEDIUC CBRE SUD-OUEST DE L’ONTARIO

« On doit faire preuve de courage pour parler ouvertement de ce que l’on vit, mais il est réconfortant de savoir que d’autres personnes vivent les mêmes choses. »

EDWINA GOVINDSAMY CBRE HALIFAX

Quatre femmes rehaussent les services immobiliers de CBRE

Prête à se retrouver sous les projecteurs

La ville de Hamilton est dans les phases initiales d’une transformation très attendue.

Alors que les turbulences économiques actuelles exercent une pression supplémentaire sur l’immobilier, la capitale de l’acier de l’Ontario pourrait bien être l’une des villes les mieux positionnées pour l’avenir.

Et Hamilton offre aux promoteurs et aux investisseurs une solution de rechange très attrayante à Toronto, grâce à la disponibilité et à l’accessibilité des sites pouvant être aménagés.

Brett Taggart et Brad Walford de CBRE sont au cœur de l’action, ayant vendu quatre immeubles de grande hauteur au centre-ville dont le réaménagement pourrait redéfinir le paysage urbain d’Hamilton.

Deux de ces immeubles ont été achetés par leur client EMBLEM Developments.

« Ces sites ont soulevé beaucoup d’intérêt et nous avons reçu beaucoup de questions sur Hamilton, a indiqué M. Taggart. Un bon nombre des

acheteurs potentiels sont des promoteurs basés à Toronto intéressés par Hamilton pour des raisons d’abordabilité. Ils croient que la valeur des habitations pourrait augmenter et combler l’écart avec le reste de la région du Grand Toronto. »

La société EMBLEM fait partie de ce groupe. Basée à Toronto, elle considère Hamilton comme une destination importante pour des projets d’aménagement.

Et l’intérêt semble mutuel. La première tour du grand projet d’EMBLEM, The Design District, a connu un vif succès et la deuxième tour a été mise en service quatre semaines plus tard.

Bien comprendre le coût de la vie est un facteur déterminant lors de la prise de décisions importantes en matière de logement. Le mandat d’EMBLEM est de créer les aménagements d’unité les plus efficaces sur le marché. Leur premier projet à Hamilton, le 1 Jarvis, a d’ailleurs remporté le prix Best Suite Layout décerné par la North American Association of Home Builders.

Prête à renaître

La hausse des taux d’intérêt et l’augmentation des coûts de construction ont eu un effet sur les délais de vente dans tout le pays et Hamilton ne fait pas exception à la règle.

« La même fébrilité existe ici, a déclaré M. Taggart. Mais nous savons que cette ville sera l’un des marchés les mieux positionnés lorsque l’économie reprendra du mieux. »

Cet optimisme est de mise, car le plan secondaire du centre-ville de Hamilton favorise les nouveaux aménagements en vue de promouvoir la revitalisation de toute la ville.

Les différents ordres de gouvernement ont investi 3,4 milliards de dollars dans une nouvelle ligne de transport en commun par train léger sur rail de 14 kilomètres, comptant 17 arrêts. On espère ainsi répondre aux besoins de la population de Hamilton, qui s’accroît rapidement grâce à un flux constant d’immigrants et à de nouveaux résidents chassés d’autres villes ontariennes par l’augmentation des prix.

L’expansion du service GO Transit offrira également à Hamilton une meilleure accessibilité aux principaux centres d’emploi de la région du Grand Toronto et d’ailleurs.

« Hamilton ne tardera pas à émerger lorsque la volatilité s’apaisera, grâce à l’élan qui s’est créé jusqu’à maintenant, a déclaré M. Walford. Nous pensons que ce marché reprendra là où il s’est arrêté. Hamilton figurera en bonne position sur la liste des options que les gens veulent explorer. »

Créer des endroits où les gens veulent se retrouver

Alan Leela, vice-président, Investissements, chez EMBLEM Developments, a tout de suite cru au potentiel de Hamilton. L’entreprise y a réalisé ses premiers investissements en 2019 et continue d’y chercher des occasions.

« Toronto devenait chère. Pour la moitié du prix, les gens avaient accès à des emplois et à une éducation de grande qualité, sans parler d’une expérience culturelle hors du commun, grâce à l’ouverture de restaurants, de bars, de magasins et d’autres options de divertissement dans un centre-ville en plein essor. »

Cette nouvelle offre comprend l’aménagement, au coût de 500 millions de dollars, d’un nouveau centre de divertissement regroupant le FirstOntario Concert Hall, le FirstOntario Centre, le Hamilton Convention Centre et l’Art Gallery of Hamilton.

La métamorphose de la ville comprend aussi un projet de réaménagement du secteur riverain de Hamilton, d’une valeur de 140 millions de dollars, qui transformera le port en une communauté conviviale pour les piétons avec des commerces et une place publique.

« Comme nous avons pu le constater à Hamilton il y a cinq ans, les gens veulent se retrouver dans des endroits branchés, a expliqué M. Leela. Nous avons pris un risque en étant les premiers à investir ici, mais nous sommes fiers de voir la ville continuer à évoluer et à progresser vers son véritable potentiel. »

Créer une masse critique

Le projet phare d’EMBLEM à Hamilton est The Design District, une communauté planifiée au 41 Wilson Street, au cœur du centre-ville.

Conçu par les architectes du IBI Group et les designers d’intérieur de Burdifilek, The Design District comprendra trois tours de 31 étages totalisant 931 appartements, surplombant un espace commercial. La construction devrait commencer au printemps 2023.

« The Design District aura un effet d’entraînement considérable », a affirmé M. Leela, en précisant qu’EMBLEM a acheté le site situé de l’autre côté de la rue, au 92 John Street, pour un nouveau projet. Et leur première acquisition à Hamilton, le 1 Jarvis, également situé dans le même quartier, vient couronner une grande année.

« Lorsque vous êtes dans un marché à l’aube d’une grande transformation comme c’est le cas à Hamilton, vous maximisez votre investissement et contribuez positivement à l’échelle locale en offrant des aménagements complets et de grande qualité », a expliqué M. Leela.

« Vous créez une masse critique afin d’accélérer l’évolution. »

« Il est très important d’inclure des personnes ayant des antécédents et des domaines d’expertise divers dans les réunions et les conversations. »

BRAD WALFORD CBRE TORONTO

Les serveurs d’arrière-guichet nuisent aux facteurs ESG

Et les immeubles de bureaux ont une forte empreinte carbone, surtout les plus anciens.

« Aujourd’hui, l’immobilier met l’accent sur les sources d’énergie et sur la méthode utilisée afin d’élaborer une stratégie propre et sans carbone », a expliqué Scott Harper de CBRE.

Les locataires qui veulent respecter tous leurs critères ESG cherchent à s’installer dans des immeubles plus récents, à la fine pointe de la technologie, qui répondent aux normes les plus strictes en matière de développement durable.

Il peut toutefois s’agir d’un défi de taille pour certains, comme les cabinets d’avocats et les banques, qui hébergent généralement leurs données hautement sensibles sur des serveurs d’arrière-guichet (back-office) dans leurs installations.

« Si vous avez convenu qu’occuper un bâtiment respectueux des facteurs ESG vous permettra d’avoir une empreinte carbone optimale, un déménagement impliquant la construction très coûteuse d’un nouveau centre de données, alors qu’il en existe déjà un dans vos anciens locaux, constituera un défi », a expliqué M. Harper, dont l’équipe aide les locataires à évaluer leur empreinte carbone et à trouver la meilleure façon de l’optimiser.

« Le problème est que ces locataires ne peuvent pas atteindre leurs objectifs ESG parce qu’ils ont les mains liées par le coût de l’infrastructure pour se relocaliser. »

Libres d’atteindre leurs objectifs

M. Harper et son équipe peuvent établir une voie à suivre en élaborant des stratégies en vue de déplacer les données vers le nuage ou un centre de données hors site. Les locataires sont ainsi libres de louer les bureaux qui leur permettront d’atteindre leurs objectifs opérationnels et de durabilité.

« Vous pouvez choisir le bâtiment qui correspond à l’analyse de rentabilité la plus économique pour votre organisation et qui vous permettra de déployer une stratégie énergétique plus durable. »

« Il est insensé de devoir rester dans un vieux bâtiment complètement inefficace et ayant une empreinte carbone importante uniquement parce que vous y avez un centre de données », a déclaré M. Harper. Son équipe collabore avec les spécialistes du logiciel d’évaluation du

carbone de CBRE basés aux États-Unis, en les mettant en contact avec des bailleurs canadiens pour les aider à évaluer l’empreinte carbone de leurs propriétés.

« Les bailleurs qui détiennent des immeubles depuis 20 ans sont impatients de calculer leur empreinte carbone, afin de l’utiliser comme base de référence pour s’améliorer et montrer aux locataires qu’ils s’améliorent. Cela peut être un facteur de différenciation important dans le marché actuel. »

L’Europe en tête de peloton

Dans le Rapport des prêteurs de l’immobilier commercial au Canada de 2022, 86 % des personnes interrogées ont déclaré avoir déjà intégré des critères ESG dans leurs décisions de financement immobilier ou prévoyaient le faire. Cependant, les prêteurs estiment pouvoir encore disposer de trois à cinq ans avant que les prêts hypothécaires ne soient affectés pour les actifs à forte intensité de carbone.

Les exigences et le suivi en matière de facteurs ESG sont encore plus développés en Europe. De nombreux bailleurs et prêteurs canadiens ayant une présence mondiale intègrent des pratiques exemplaires dans leurs opérations au Canada, notamment la déclaration des émissions, la vérification des plans d’action, l’évaluation des futures dépenses en immobilisations ESG et la désignation des experts-conseils indépendants en ESG.

« Les facteurs ESG influencent les décisions de location et d’investissement dans l’immobilier, sans parler de la disponibilité future des capitaux. Et ce n’est pas une prédiction pour l’avenir, c’est ce qui se passe maintenant. C’est pourquoi ce qui semble impensable, comme transférer les serveurs des locataires vers des centres de données, peut désormais être pris en considération », a expliqué Amy Bugg, directrice principale de l’Assistance client chez CBRE au Canada.

« Il faut s’attendre à ce que l’efficacité énergétique devienne l’une des principales exigences des locataires de bureaux, au même titre que les équipements de l’immeuble. Bien que les facteurs ESG ne soient pas aussi attrayants que les équipements, ils n’en sont pas moins importants. »

De nos jours, les locataires et les bailleurs avant-gardistes mettent l’accent sur les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).

« Aujourd’hui, l’immobilier met l’accent sur les sources d’énergie et l’élaboration d’une stratégie propre et sans carbone. »

SCOTT HARPER CBRE TORONTO

La plus récente édition du Sondage sur les loyers des établissements de détail de CBRE révèle que les marchés du détail canadiens montrent des signes de stabilité et de croissance, alors que les consommateurs recommencent à faire leurs courses en personne. Voici quelques-uns des faits saillants du sondage.

La confiance est de mise

Malgré la conjoncture économique difficile, le commerce de détail inspire la confiance pour l’année à venir. Les consommateurs recommencent à faire leurs courses en personne. Dans la plupart des villes canadiennes, les loyers des commerces de détail sont demeurés stables ou ont enregistré une hausse au deuxième semestre de 2022; 23 augmentations et seulement trois baisses de loyer ont été observées à l’échelle nationale. Cette reprise de l’activité du détail est de bon augure pour l’année à venir.

Augmentation des loyers dans l’Ouest canadien

Les loyers demandés montent en flèche partout au Canada à la faveur d’une demande accrue de locaux par les détaillants existants et nouveaux sur le marché, d’une offre nouvelle limitée et de coûts de construction élevés. Les villes situées à l’ouest de Winnipeg ont enregistré les plus fortes hausses des loyers, Saskatoon et Vancouver étant en tête du peloton.

Aménagements ralentis par les coûts élevés

Bien que les coûts de construction aient baissé par rapport à leur sommet dans de nombreuses villes, les coûts élevés, la hausse des taux d’intérêt et la faiblesse des marchés résidentiels ont ralenti l’activité d’aménagement. De nombreux détaillants optent pour des locaux de deuxième génération afin d’économiser sur les coûts de construction, en particulier à Toronto et à Vancouver.

Lancement de plusieurs grands projets

Plusieurs nouveaux projets de commerce de détail verront le jour en 2023, notamment The Post au centre-ville de Vancouver et l’agrandissement du Willowbrook Mall à Langley, en Colombie-Britannique, ainsi que des projets à usage mixte comme les quartiers Bridgewater et Sage Creek à Winnipeg, en plus de Richmond Yards, le plus grand projet à usage mixte de Halifax. À Toronto, The Well devrait accueillir ses premiers locataires cette année.

L’importance des magasins physiques

Vous avez peut-être remarqué que certaines de vos marques en ligne préférées s’implantent dans des magasins physiques. Des marques natives du numérique comme Mejuri, Allbirds, Monos et Vessi prouvent que les magasins physiques continuent de jouer un rôle important dans l’écosystème du commerce de détail et dans l’expérience client. On doit s’attendre à ce que cette tendance se poursuive en 2023, tout comme la croissance du segment des épiceries spécialisées, la réémergence des marques de luxe et l’essor des services médicaux non traditionnels comme les centres de fertilité, les spas médicaux et les cliniques de chirurgie plastique.

Tout ce que vous devez savoir sur le commerce de détail au Canada

Le projet Ajax Industrial offre une solution ESG clé en main

Crestpoint Real Estate Investments a mis l’accent sur les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) lors de la construction de son nouveau campus industriel à Ajax, en Ontario.

Pour insister sur ce point, le promoteur a indiqué dans le nom du projet –Ajax Industrial on the Park – que le campus se trouve à proximité d’un parc. La première phase de ce campus de trois bâtiments est en construction et sa mise en service est prévue en 2024. Il s’agit d’un établissement industriel de 700 000 pieds carrés, dont les spécifications environnementales avant-gardistes visent à garantir une efficacité énergétique supérieure. Cependant, ce projet entouré de 82 acres d’espaces verts et de milieux humides se distingue de la plupart des parcs industriels de la région du Grand Toronto en offrant un accès à des sentiers pédestres et à la nature.

Ainsi, les personnes travaillant au Ajax Industrial on the Park pourront se ressourcer en se baladant en bordure des ruisseaux Duffins et Millers. Le projet offrira un accès au transport en commun ainsi qu’aux autoroutes de la série 400, tout en étant équipé de bornes de recharge pour les véhicules électriques afin de compenser les émissions de carbone des bâtiments.

Il ne faut pas oublier les facteurs sociaux et de gouvernance

« Il y a deux ans, lorsqu’il était question d’installations industrielles, la plupart des gens imaginaient plus d’automatisation et moins de travailleurs », explique Samantha Sukumar de CBRE, responsable de la location du Ajax Industrial on the Park.

« Ce projet répond à un enjeu ayant une importance cruciale, la main-d’œuvre qualifiée. La région de Durham dispose d’un solide bassin de main-d’œuvre que nous souhaitons attirer. Pour ce faire, nous soulignons le caractère unique de ce campus industriel dans la région du Grand Toronto. »

Selon Mme Sukumar, l’accent est d’abord mis sur le bien-être des employés, puis sur la durabilité des bâtiments et les pratiques de construction écologiques.

« Dans le marché industriel, on met beaucoup l’accent sur le facteur environnemental de l’ESG, sans trop s’intéresser aux deux autres facteurs. Ce n’est pas le cas au Ajax Industrial on the Park. Ce sera l’un des projets les plus avant-gardistes de la région du Grand Toronto en ce qui concerne le bien-être des travailleurs. »

Ajax Industrial on the Park répondra à des normes strictes de durabilité.

Durham Live

Si les promenades le long d’un ruisseau ne sont pas pour vous, le campus

industriel Ajax Industrial on the Park se trouve également en face de Durham Live, ou DLive, et ses hôtels, son casino et ses restaurants.

Selon Mme Sukumar, grâce à cet emplacement, l’aménagement industriel de Crestpoint peut devenir un endroit idéal pour établir un siège social. « Les employés d’une entreprise peuvent être basés ici, leurs visiteurs peuvent séjourner à l’hôtel et le lieu de travail peut devenir un attrait de Durham. »

« Voilà un autre exemple démontrant qu’il ne s’agit pas d’une offre industrielle traditionnelle. »

ESG clé en main

Le projet de Crestpoint veille à ce que les bâtiments du Ajax Industrial on the Park répondent à des normes strictes en matière de durabilité.

Il s’agit notamment d’améliorer l’isolation du toit et des murs pour réduire les pertes de chaleur et minimiser la quantité d’énergie nécessaire pour le chauffage, ce qui contribuera à réduire les émissions de carbone.

Les toits des bâtiments seront équipés de panneaux solaires photovoltaïques qui produiront de l’énergie renouvelable.

Et comme nous l’avons mentionné, les installations pourront accueillir des bornes de recharge pour les véhicules électriques.

Il n’est donc pas étonnant que le projet Ajax Industrial on the Park cible des locataires soucieux des facteurs ESG.

« Si les entreprises font la promotion des facteurs ESG en ce qui concerne la fabrication durable de leurs produits, elles voudront que leurs biens immobiliers reflètent cette même éthique », a expliqué Mme Sukumar.

Expertise en matière de facteurs ESG

Depuis qu’elle travaille au projet de l’Ajax Industrial on the Park, Mme Sukumar a une perspective unique sur les recoupements entre les facteurs ESG et l’immobilier industriel, qui lui a permis d’acquérir un nouveau domaine d’expertise professionnelle et de faire sa part pour promouvoir la durabilité.

« Les facteurs ESG sont un aspect essentiel des services d’aménagement et de location, qui continuera de gagner en importance dans les années à venir », a-t-elle déclaré.

« Je suis ravie que nous puissions offrir un savoir-faire spécialisé et avant-gardiste à nos clients. L’avenir, c’est maintenant! »

«

On met beaucoup l’accent sur le facteur environnemental de l’ESG, sans trop s’intéresser aux deux autres facteurs. Ce n’est pas le cas à Ajax Industrial on the Park. » SAMANTHA SUKUMAR CBRE TORONTO

Ajax Industrial on the Park

Les futurs dirigeants de CBRE

Kay Locke

Toutes les personnes qui ont eu le plaisir de côtoyer Kay Locke réalisent rapidement deux choses : elle est franche et extrêmement passionnée par ce qu’elle fait.

Mme Locke est basée au bureau de Toronto-Ouest de CBRE. Elle se spécialise dans les services-conseils sur les biens immobiliers à l’attention des clients utilisateurs de bureaux, à qui elle propose aussi des solutions adaptées à leurs objectifs à long terme. Elle est dynamique et motivée, des qualités qui ont certainement contribué à son succès.

Mme Locke nous a parlé de sa passion pour le service à la clientèle et des conseils qu’elle veut donner aux jeunes courtiers.

Parlez-nous de votre parcours professionnel.

J’ai commencé à travailler dans l’immobilier dès que j’ai terminé mes études universitaires, en tant qu’adjointe administrative pour une équipe industrielle. Puis un jour, j’ai décidé de faire le saut en tant que courtière du marché des bureaux. Je me suis engagée à fond et j’ai été entièrement rémunérée à commission dès le premier jour.

Qu’est-ce qui vous inspire dans l’immobilier commercial à TorontoOuest?

J’aime creuser afin de connaître ce que font les entreprises et apprendre de nouvelles choses chaque jour. Il existe une vaste gamme d’entreprises et d’approches fascinantes à découvrir, tant du côté des occupants que des bailleurs.

Quel est le meilleur conseil que vous ayez reçu?

Le silence est d’or. Si vous êtes en pleine négociation et que vous discutez avec un représentant de l’autre partie, posez-lui quelques questions stratégiques, puis laissez-le parler. Intervenez le

moins possible; c’est payant et vous en apprendrez beaucoup.

En quoi votre point de vue est-il utile pour les clients?

J’envisage toujours les choses à long terme. Lorsque je parle aux locataires, je prends le temps d’évaluer leurs besoins actuels, à moyen et à long terme. Sur cette base, nous discutons de l’immobilier. Avant de leur proposer des options, il est donc essentiel de prendre le temps de comprendre qui ils sont, ce qu’ils font et comment ils fonctionnent.

Trop de personnes font l’inverse en commençant par l’immobilier, mais ce n’est pas à l’avantage du client.

Quelle tendance vous enchante le plus dans votre marché?

Je suis impatiente de voir ce qui attend les immeubles de bureaux de catégories B et C. Pendant la pandémie, les locataires ont profité d’un accès accru à des espaces de classe A bien aménagés et ont quitté les vieux bureaux obsolètes, ce qui constitue une ruée importante vers des bureaux de qualité. Certains de ces immeubles de bureaux de catégories B et C ont été réaménagés, mais ils le sont de moins en moins. J’ai hâte de voir comment ils seront repositionnés ou réaménagés.

Avez-vous des conseils à donner aux personnes qui commencent leur carrière dans l’immobilier commercial?

Pensez à long terme, établissez des relations et faites du service à la clientèle votre priorité. Fournir un bon service à la clientèle créera des affaires dans le futur. Dans le passé, j’ai fait beaucoup de travail pour très peu de commissions, mais les expériences et les connaissances acquis-

es m’ont permis d’en arriver là où j’en suis. N’hésitez pas à entreprendre des projets que vous n’avez peut-être jamais pris en compte; vous ne savez pas où ils vous mèneront.

Qu’est-ce que vos collègues pourraient être étonnés d’apprendre à votre sujet?

Je serais surprise que les gens sachent que je m’appelle Katherine.

Parlez-nous d’un bon livre que vous avez lu récemment.

J’ai lu un livre intitulé Pay Up: The Future of Women and Work (and Why It’s Different Than You Think), qui traite des femmes dans les affaires et invite à penser différemment. En tant que femme travaillant dans la vente, j’ai souvent dû sortir des sentiers battus, alors je vous recommande cette lecture.

Si vous n’étiez pas dans l’immobilier commercial, que feriez-vous?

À part surfer à Bali – qui n’a jamais voulu faire ça – j’effectuerais probablement un travail de vente similaire au courtage. Il ne serait pas essentiel de vendre un produit, mais j’aimerais interagir avec les clients et assurer le service à la clientèle.

Parlez-nous d’une cause qui vous tient à cœur.

Je faisais partie du premier Comité canadien sur la diversité, l’équité et l’inclusion. Bien que nous ayons pris des mesures importantes, je sais que beaucoup de travail reste à faire. Je crois que tout le monde pourrait faire davantage pour soutenir la DEI, mais je suis emballée par la direction que nous prenons.

« Ce qui est le plus important dans notre secteur est d’établir de solides relations. »

KAY LOCKE CBRE TORONTO

Christina Shore s’est forgé une belle réputation pour l’excellence des services qu’elle offre à ses clients et ses solutions avant-gardistes. Travaillant dans le secteur de l’immobilier commercial depuis 2005, elle a acquis une connaissance approfondie du marché de London, en Ontario, et elle s’est bâti une clientèle grâce à des relations solides et à la transparence.

Elle nous parle du parcours qui l’a menée au courtage en immobilier commercial, des mentors qui l’ont guidée en chemin et de sa passion pour l’équitation.

Comment avez-vous atterri en immobilier commercial?

Au début de la vingtaine, j’ai été embauchée pour préparer des offres et des documents de marketing dans une société de courtage à Mississauga, puis j’ai intégré une équipe industrielle en tant qu’ajointe. Après avoir obtenu mon permis de courtage, j’ai été embauchée par un promoteur industriel américain, qui a quitté la région du Grand Toronto lors de la crise financière de 2008.

En 2011, j’ai rejoint CBRE à titre d’adjointe agréée dans l’équipe industrielle de Randy Fisher et Larin Shouldice. Peu après, j’ai décidé de participer aux transactions; j’allais réussir dans les ventes ou quitter le courtage.

Par chance, j’ai pu m’associer à Rick Spencer, dont les compétences complètent les miennes. Nous avons établi un solide partenariat; nous nous amusons tous les jours.

Qu’est-ce qui vous inspire dans l’immobilier commercial à London?

Je me suis installée à London il y a une douzaine d’années et j’ai pu constater le développement et la croissance de la vile. J’ai toujours été un peu campagnarde, alors j’aime que London ait le charme de la campagne – on peut traverser la ville en une trentaine de minutes –, tout en ayant l’atmosphère d’une grande ville. C’est un endroit agréable pour vivre et pour faire des affaires. London offre beaucoup de possibilités. Les propriétaires de petites entreprises comme les grandes sociétés voient l’intérêt d’investir ici. Et nous connaissons un afflux de nouveaux résidents, grâce en partie à notre secteur des soins

de santé, à nos établissements d’enseignement et aux logements relativement abordables.

Quel est le meilleur conseil qu’on vous ait donné?

Il ne faut pas craindre de poser des questions. Elles facilitent la discussion et montrent que vous êtes intéressé, que vous vous sentez concerné et que vous voulez apprendre.

En quoi votre point de vue est-il utile pour les clients?

Je pense que mes compétences et mes perspectives complètent celles de mon équipe et de nos clients. Ensemble, Rick et moi offrons des compétences et des idées uniques. Sa formation commerciale et son expérience dans le secteur des bureaux complètent ma compréhension du marché industriel.

Toutefois, notre capacité à établir des relations est notre principal atout. Nous recherchons vraiment ce qu’il y a de mieux pour nos clients et nous considérons beaucoup d’entre eux comme des amis. Ils savent que nous avons leurs intérêts à cœur.

Quelle tendance vous enthousiasme le plus dans votre marché?

De nombreux nouveaux projets résidentiels voient le jour dans toute la ville, car les gens veulent vivre à London et participer à sa croissance. Cette effervescence entraîne également de nouveaux projets du côté commercial.

Avez-vous des conseils à donner aux personnes qui commencent leur carrière dans l’immobilier commercial?

Utilisez les ressources que vous avez à portée de main. Nous sommes entourés de personnes expérimentées, alors profitons de leurs vastes connaissances. Aussi, lorsqu’une transaction est plus difficile, n’hésitez pas à demander des commentaires ou des idées aux personnes autour de vous. Les gens sont toujours heureux de vous aider.

Parlez-nous d’un mentor que vous avez eu et de l’aide qu’il vous a apportée.

J’ai eu la chance d’avoir plusieurs mentors qui ont exercé une influence sur moi.

Randy Fisher fut mon premier mentor chez CBRE. Il réussit à trouver des solutions créatives lorsque les transactions deviennent difficiles. J’ai beaucoup appris en discutant avec lui.

Peter Whatmore, qui est directeur général à London depuis plusieurs années, m’a toujours offert le soutien dont j’avais besoin en tant que femme dans un secteur dominé par les hommes. C’est très agréable de faire des remue-méninges avec lui.

Enfin, Rick m’a aidé à acquérir la confiance nécessaire pour faire ce que je fais aujourd’hui.

Qu’est-ce que vos collègues pourraient être étonnés d’apprendre à votre sujet?

Les chevaux ont toujours occupé une place importante dans ma vie. J’ai grandi en pratiquant l’équitation anglaise, j’ai participé à des concours équestres et j’ai suivi le circuit des rodéos pendant un certain temps. Au début de la vingtaine, j’ai visité un ranch appelé Flag Is Up Farms, à Solvang, en Californie. C’est là que vivait Monty Roberts, l’un des entraîneurs de chevaux les plus réputés au monde. Lui et ses entraîneurs m’ont enseigné sa technique; ce fut une période passionnante de ma vie. J’ai beaucoup appris sur la concentration et la persévérance.

Quel est votre endroit préféré?

Je dirais Flag Is Up Farms. C’est vraiment un endroit incroyable avec le désert, les montagnes, les plages, la chaleur... et bien sûr les chevaux. C’est magnifique.

Si vous n’étiez pas dans l’immobilier commercial, que feriez-vous?

J’entraînerais de chevaux..

« N’ayez pas peur de poser des questions difficiles, car c’est souvent de celles-ci que vous tirerez les meilleures leçons. »

CHRISTINA SHORE CBRE LONDON

Les jeunes talents les plus compétents et brillants de CBRE donnent leur point de vue et apportent un éclairage sur les défis et les perspectives d’une carrière dans l’immobilier commercial.