REBECCA
AUTOMNE 2022 Tourisme et immeubles de bureaux : un mariage au potentiel inexploité
GODFREY L’essor de Surrey à l’avant-scène cbre.ca/magazineavantage Les microcentres de données : des petits qui deviendront grands Ruée sur les terrains dans la banlieue d’Edmonton Avantage
Riley Snelling/Riley Snelling Photography
Nous tenons à soutenir la santé mentale afin que chacun soit à son meilleur et en mesure de relever, ensemble, les défis qui ponctuent notre chemin. Le secteur de l’immobilier commercial est à la fois résilient et novateur, mais ne donne pas sa place en matière de défis! La promotion de la santé mentale ne peut qu’avoir des retombées positives dans nos milieux de travail et nos collectivités.
et des articles que nous vous présentons dans ce numéro. Vous constaterez que des locateurs de bureaux redonnent vie à leurs immeubles au profit des locataires, des citadins et des touristes de passage. Nos experts du tourisme y voient une occasion incroyable d’exploiter le potentiel de ces biens immobiliers.
Toute notre attention se tourne maintenant sur l’achèvement de nos projets afin de terminer l’année en force. J’en profite d’ailleurs pour souligner la tenue récente de notre 29e Classique de golf annuelle de bienfaisance à Toronto. Cette année, les profits ont été remis à l’Association canadienne pour la santé mentale (ACSM), le nouvel organisme de bienfaisance que nous avons choisi de soutenir à l’échelle nationale. J’en profite pour remercier tous les parrains, participants et donateurs de l’événement!
PRÉSIDENT ET CHEF DE LA DIRECTION
J’espère que vous avez eu un superbe été, rempli d’aventure, d’occasions et de grand air.
Vous y trouverez également le tout dernier classement des meilleurs marchés de technotalents au Canada ainsi que nos perspectives en matière d’évolution dans les centres de données.
Ce numéro du magazine Avantage met en lumière les occasions qu’offre l’avenir afin que vous et votre entreprise restiez à l’avant-garde des tendances dans l’immobilier commercial.
À votre réussite!
La 29e Classique de golf annuelle de bienfaisance de CBRE.
Toujours dans l’Ouest canadien, nous jetons un œil sur Surrey en ColombieBritannique, où les investisseurs et les entreprises se préparent aux nouvelles occasions d’aménagement et de croissance. On dirait que Vancouver n’est plus la seule tête d’affiche dans la L’innovationProvince!
Cet été, je me suis également rendu à Calgary pour vivre l’expérience de notre nouveau bureau incroyable, et j’ai été ravi de constater tout l’élan économique et les brillantes idées que l’on met en œuvre à l’échelle de l’Alberta. Ce numéro du magazine Avantage vous en dira plus sur ce nouveau bureau phare à Calgary, certifié WELL v2 platine, ainsi que sur la ruée vers les terrains dans la banlieue d’Edmonton.
Le mot Wernerde
2 Le magazine Avantage de CBRE
est au cœur de nos activités
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Le technotalent canadien progresse d’un océan à l’autre
Ruée sur l’immobilier foncier dans la banlieue d’Edmonton
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Les microcentres de données : des petits qui deviendront grands
Sommaire AUTOMNE 2022 3AUTOMNE 2022 04
CBRE met le bien-être au premier plan à Calgary
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La banlieue se réveille et devient le moteur de la reprise dans les bureaux canadiens
Quand les immeubles de bureaux deviennent des destinations touristiques…
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Le travail hybride : mode d’emploi vers la réussite
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Les futurs dirigeants de CBRE : Dean Mariani et Myah Ollek
L’essor de monopoliseSurreyl’attention au Grand Vancouver
L’usine de trituration de Cargill continuera de transformer localement le canola
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Les promoteurs de centres de données à très grande échelle envahissent la RGT
Le centre-ville de Vancouver est traditionnellement considéré comme le grand marché de l’investissement et de la promotion dans l’immobilier en Colombie -Britannique, surtout l’immobilier des bureaux et l’immobilier multirésidentiel. C’est sur le point de changer.
L’avenir est prometteur à Surrey À Surrey, le taux d’inoccupation des logements locatifs était de 0,6 % en 2021, alors que les inscriptions de logements et d’appartements en copropriété neufs ont comptabilisé en février 2022 leur plus forte hausse en volume sur un mois depuis 20 ans.
« Le coût du logement augmente partout, explique Jim Szabo, vice-président de CBRE Marchés des capitaux. Or, il est un peu plus raisonnable à Surrey. C’est attrayant pour bien des gens. Puisqu’on est plus nombreux à s’installer dans des villes comme Surrey, les besoins en logements locatifs dans cette ville sont énormes.
ELIZABETH MODEL BIA DU CENTRE-VILLE DE SURREY
« De nouvelles tours de béton surgissent non seulement dans le centre-ville de Surrey, mais aussi à Fleetwood, à Guildwood et dans d’autres secteurs hors du centre de la ville, précise-t-il. Avec le prolongement du SkyTrain, ces secteurs sont appelés à se dévelop per encore, surtout sur le parcours de la ligne de transport en commun. »
Vancouver«Lepouvoird’influence
Du point de vue de l’immobilier multirésidentiel, le télétravail et le travail hybride sont aujourd’hui plus populaires, à cause de la pandémie. Les préférences du point de vue du mode de vie ont nettement basculé : nombreux sont ceux qui se sont installés dans les villes et les quartiers de banlieue hors de Vancouver, dans les secteurs dans lesquels le logement est relativement plus abordable et spacieux.
Le magazine Avantage de CBRE
Puisque les taux de location des bureaux atteignent de nouveaux sommets et que les immeubles neufs sont absorbés à un rythme record, les entreprises constatent qu’il est de plus en plus difficile de louer au centre-ville des locaux à usage de bureaux adaptés aux besoins.
Par contre, Surrey profite essentiellement de toutes ces tendances et pourrait, dans le proche avenir, ravir au centre-ville de Vancouver le premier rang dans le cœur des inves tisseurs, des résidents et des entreprises.
L’essor de Surrey monopolise l’attention au Grand de Surrey s’étend rapidement en Colombie‑Britannique. La croissance dans le secteur des technologies médicales est absolument phénoménale. »
« C’est ce qui attirera les entreprises dans cette ville, lance Jim Szabo.
5AUTOMNEExplosion2022
À Surrey, le taux d’inoccupation toujours aussi faible des appartements s’explique essentiellement par la forte croissance de sa population dans les dernières années.
« Le centre de la ville est vraiment un ensemble intéressant de nouveaux projets d’aménagement réunissant les hautes études, les jeunes, la crois sance démographique, les commerces de détail et l’industrie émergente des technologies médicales, explique Elizabeth Model. En raison des programmes auxquels travaille l’USF — soit les technologies qu’elle crée et la formation qu’elle offre aux jeunes —, il s’agit vraiment d’un secteur prometteur et dynamique pour l’investissement à long terme. »
C’est là où ça se construit qu’il faut se loger Les promoteurs immobiliers prennent aussi acte de l’émergence de Sur rey comme force économique nationale, comme en témoigne le nombre de complexes résidentiels polyvalents actuellement construits dans le centre de la ville.
démographique
Elle évoque un partenariat sans précédent entre Lark Group et la Légion royale canadienne pour aménager un centre intégré de 312 millions de dollars à l’intention des anciens combattants et des premiers interve nants victimes de troubles du stress post-traumatique (TSPT). C’est sans précédent au Canada.
Évolution et projection de la croissance démographique à Surrey Source : www.surrey.ca 0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 700 000 800 000 900 000 1 000 000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2026 2031 2036 2041 2046 2051
Projection
La ville s’est beaucoup transformée ces vingt dernières années : elle a accompli des pas de géant en investissant dans l’économie et en aménageant des immeubles, essentiellement grâce à l’expansion de l’Université Simon-Fraser (USF) et du Surrey Memorial Hospital.
Surrey vient d’enchaîner neuf années consécutives de records dans le bâtiment : le total des permis de construire a franchi la barre des 2 milliards de dollars en 2021. Les promoteurs immobiliers comme An them et Concord Pacific transforment, dans le centre de la ville, de vastes parcelles de terrain pour en faire des collectivités complètes, qui re groupent des immeubles en copropriété et des immeubles multirésiden tiels locatifs, des infrastructures haut de gamme pour les locataires, des places de stationnement, ainsi que des commodités pour les commerces de détail et les bureaux, dans les alentours des stations du SkyTrain, qui donnent accès à des moyens de transport en commun rapide dans tout le Grand Vancouver.
La population de Surrey, qui fait partie des villes dont la croissance est la plus fulgurante en Colombie-Britannique, a progressé à un rythme de 9,7 % entre 2016 et 2021, et la Ville continue d’accueillir un nombre sans précédent de nouveaux résidents (près de 1 000 par mois).
Le progrès en tête L’essor démographique et foncier à Surrey résulte de la concrétisation d’idées avant-gardiste sur plusieurs décennies.
Ces chiffres viennent s’ajouter à la superficie existante de 1,2 million de pieds carrés de bureaux et de commerces de détail dans les services déjà implantés sur le site. »
« La prévente des tours en copropriété dans le centre de la ville de Surrey est remarquable, s’exclame Jim Szabo. Les logements atteignent des prix qui sont l’équivalent de ceux de Burnaby et de New Westminster, à plus de 1 000 $ le pied carré. Il n’y a plus vraiment de grand écart de prix ni de différence négative importante entre Surrey et certains autres marchés de banlieue. Dans la dernière année, Surrey s’est vraiment illustrée. » Surrey n’est plus seulement un centre-ville de banlieue : elle attire d’im portants investissements dans l’immobilier résidentiel de grande densité, de même que dans l’immobilier commercial, polyvalent et institutionnel. Sa localisation, son abordabilité, les mesures d’incitation à la promotion immobilière et son expansion économique continueront d’aviver l’intérêt des promoteurs immobiliers et en feront un cœur de centre-ville polyva «lent.Ilest
Puisque les jeunes talents et les familles s’installent dans les nœuds de banlieue périphériques comme Surrey, la demande dans l’aménagement de quartiers complets, dotés de moyens d’accès pratiques à des emplois, aux écoles, aux services et à d’autres infrastructures communautaires de qualité, ne cesse d’augmenter. « Les employeurs veulent se rapprocher de leurs employés », précise Jim Szabo.
Par exemple, à Central City, on projette d’aménager d’importants com plexes polyvalents. Il y a environ 8 millions de pieds carrés de densité excédentaire sur le site, dont une partie sera consacrée à l’aménagement d’une grande tour de bureaux, en plus de quelques tours résidentielles.
L’Université de la Colombie Britannique (UCB) a récemment annoncé qu’elle s’installerait à Surrey : elle a fait l’acquisition d’une parcelle de terrain pour 70 millions de dollars non loin du Surrey Memorial Hospi tal. Ce n’est qu’un volet de l’importante industrie des sciences et des technologies qui voit le jour dans le couloir de l’innovation de Surrey, ce qui crée des synergies entre les entreprises locales, le Surrey Memori al Hospital, ainsi que l’USF et l’UCB. « Le pouvoir d’influence de Surrey s’étend rapidement en Colombie Britannique, confie Elizabeth Model. La croissance dans le secteur des technologies médicales est absolument phénoménale. »
« La croissance de la population dans cette ville est vertigineuse, confie Elizabeth Model, vice-présidente de la Business Improvement Association du centre-ville de Surrey. Et la population a besoin de services et d’en treprises, qui commencent d’ailleurs à installer leurs sièges sociaux dans la vallée du Fraser, parce qu’elles sont conscientes de la valeur de cette croissance démographique. »
« Surrey attirera ainsi les investisseurs et deviendra un acteur de plus en plus important dans l’immobilier en Colombie Britannique et au Canada en général. »
utile que Surrey soit ouverte d’esprit quand il s’agit de la promotion immobilière, ce qui est attrayant pour les investisseurs, explique Jim Szabo. La Ville a récemment modifié ses politiques en adoptant un processus de re zonage accéléré, ce dont on n’a jamais entendu parler dans d’autres municipalités.
6 Le magazine Avantage de CBRE
Vancouver a gravi trois échelons jusqu’au 8e rang grâce à une crois sance de 63 % de son bassin de technotravailleurs ces cinq dernières années, soit le pourcentage de croissance le plus important des 50 marchés nord-américains au classement.
C’est dans cette 10e édition du rapport Scoring Tech Talent que To ronto s’est hissée sur le podium, au troisième rang derrière la région de la baie de San Francisco et Seattle. Toronto en a surpris plus d’un avec ses 88 900 nouveaux emplois dans le secteur de la technologie entre 2016 et 2021, soit plus que tout autre marché nord-américain figurant au rapport.
Les métropoles canadiennes ont ce qu’il faut pour faire croître l’emploi dans le secteur de la technologie. Elles s’appuient sur leur réussite récente pour gravir les échelons au classement du rapport Scoring Tech Talent 2022 de CBRE.
La région de Waterloo s’est également démarquée au 24e rang comme cinquième marché en importance pour sa concentration en technotalent, qui représente 9,6 % de sa main-d’œuvre active dans divers secteurs d’activité. À titre de repère, la moyenne est de 5,6 % en Amérique du Nord.
*Le nombre de diplômés en technologie repose sur les données de la plus récente période de cinq ans (2016 à 2020). Le nombre de postes créés relève de la période où le plus grand nombre de diplômés
est recensé dans les données sur l’emploi (2017 à 2021). Sources : CBRE Recherche, U.S. Bureau of Labor Statistics, National Center for Education Statistics (métropolitain) et des universités canadiennes, 2022. Visitez le cbre.com/techtalent pour télécharger une copie du rapport (en anglais seulement). Les marchésmeilleursdel’emploi Ville enDiplôméstechno* créés*Postes moinsPostesdiplômés Toronto 29 312 88 900 59 588 Vancouver 14 041 44 460 30 419 Seattle 20 973 45 560 24 587 Québec 2 318 10 700 8 382 Montréal 23 919 31 200 7 281 Ottawa 9 365 14 800 5 435 Portland 11 146 14 760 3 614 Calgary 3 852 7 400 3 548 Nashville 4 819 8 200 3 381 Edmonton 5 871 9 200 3 329 Charlotte 8 048 11 100 3 052 Jacksonville 2 120 3 090 970 Austin 13 771 14 450 679
Une forte concentration Ottawa, au 13e rang du classement, affiche la concentration de tech notalents la plus forte des 50 marchés, soit 11,6 % de l’ensemble de la main-d’œuvre qui anime la capitale nationale. Or, une forte concen tration de technotalents s’avère un excellent indicateur du savoirfaire technologique et du potentiel de croissance d’un marché. Inutile de dire qu’Ottawa offre un milieu technologique particulièrement propice à l’innovation!
Le océanprogressecanadientechnotalentd’unàl’autre
Montréal a mérité le 15e rang, soit un échelon de plus que l’an dernier, grâce à une croissance de 26,5 % de son bassin de technotalents sur cinq ans. La ville a généré 7 281 emplois de plus que de diplômés en technologie, ce qui en fait le cinquième marché en importance sur les 50 classés au rapport.
« Pas moins de 11 villes canadiennes s’illustrent parmi les destinations les plus enviables du technotalent en Amérique du Nord », se réjouit Paul Morassutti, vice-chairman à CBRE. Elles témoignent du dyna misme impressionnant qui a animé le secteur de la technologie ces cinq dernières années. »
CBRE classe également les marchés de technotalents émergents en marge des 50 plus importants marchés technologiques. Ces 25 marchés sont classés selon un ensemble de critères plus retreints par rapport aux 50 premiers marchés, dont l’offre de technotalents, les salaires, la concentration de technotalents, les taux de croissance récents des technotalents et les perspectives.
Le rendement supérieur de Québec lui a mérité le 39e rang au classement. La capitale provinciale abrite le 3e marché technologique à croissance la plus rapide en Amérique du Nord, dans le sillage de Toronto et de Vancouver. Le technotalent a crû de 43 % en cinq ans à Québec, où s’animent 35 000 technotravailleurs. La ville compte par mi les marchés technologiques de moindre envergure à croissance la plus rapide en Amérique du Nord.
L’Alberta adore la technologie Les métropoles albertaines ont également fait bonne figure au Enrapport.créant plus de 7 400 emplois en technologie depuis 2016, Calgary s’est classée au 8e rang du gain net de technotravailleurs, et au 28e rang dans l’ensemble. Edmonton a gravi trois échelons au 35e rang grâce à une augmentation de 39,7 % de son bassin de technotravail leurs entre 2016 et 2021. Plus de 32 400 emplois y ont été créés au cours de cette période, ce qui fait d’Edmonton l’un des marchés de technotalents les plus éminents sur le continent.
« Bien que le secteur de la technologie soit aux prises avec des défis cycliques bien réels à court terme, notre thèse sur le long terme demeure inchangée : l’accroissement de l’économie du savoir portera la croissance démesurée du secteur de la technologie », conclut M.Morassutti.
Des marchés prometteurs
Parmi ces marchés se trouvent trois villes canadiennes : Halifax (9e rang), London (10e rang) et Winnipeg (12e rang). Entre 2016 et 2021, London a pratiquement doublé son bassin de technotalents – il s’agit là de la croissance la plus rapide inscrite au rapport.
7AUTOMNE 2022
Pointage des meilleurs marchés de technotalents en 2022 Nº1 SF85,52BayArea Nº2 Seattle79,39 Nº3 Toronto68,93 Nº4 D.C.Washington,67,88 Nº5 NY67,08Metro Nº26 Pittsburgh42,88 Nº27 Charlotte41,58 Nº28 Calgary41,54 Nº29 Orlando41,32 Nº30 Madison40,52 Nº11 Atlanta57,16 Nº12 Co.LA/Orange57,12 Nº13 Ottawa55,51 Nº14 Baltimore55,19 Nº15 Montréal54,78 Nº36 Houston37,54 Nº37 Indianapolis36,69 Nº38 St.36,66Louis Nº39 Québec36,48 Nº40 Sacramento33,44 Nº6 Austin65,19 Nº7 Boston62,38 Nº8 Vancouver62,19 Nº9 Ft.Dallas/58,57Worth Nº10 Denver57,53 Nº31 Columbus40,34 Nº32 Kansas40,07City Nº33 South40,05Florida Nº34 Tampa39,48 Nº35 Edmonton38,72 Nº16 Phoenix54,00 Nº17 San53,49Diego Nº18 Salt52,47Lake City Nº19 DurhamRaleigh-50,76 Nº20 Chicago49,57 Nº41 Nashville32,98 Nº42 Cleveland31,76 Nº43 Cincinnati30,73 Nº44 Hartford29,92 Nº45 Milwaukee29,35 Nº21 St.Minneanolis/49.68Paul Nº22 Philadelphia47.34 Nº23 Portland46.84 Nº24 WaterlooRégion45.24de Nº25 Detroit43.74 Nº46 Jacksonville28,32 Nº47 San27,84Antonio Nº48 Virginia24,19 Beach Nº49 Richmond24,08 Nº50 Inland18,72Empire Sources CBRE Recherche, CBRE Econometric Advisors, U.S. Bureau of Labor Statistics, Statistique Canada, Oxford Economics, National Center of Education Statistics, National Science Foundation et Axiometrics, 2022.
Riley Snelling/Riley Snelling Photography
8 Le magazine Avantage de CBRE Quand les immeubles bureaux destinationsdeviennenttouristiques… Des locateurs déploient des trésors d’imagination pour animer les immeubles de bureaux afin d’attirer travailleurs et visiteurs.
« Les locateurs des immeubles de bureaux vivent une période déci sive, lance Rebecca Godfrey, directrice principale de CBRE Conseil en tourisme, un groupe qui conseille les locateurs dans l’animation de leurs bureaux et de leurs locaux de vente au détail. Ils doivent plus que jamais répondre aux mêmes impératifs que les destina tions touristiques : attirer les visiteurs et rester de son temps. »
« Il est de plus en plus évident que les locataires priorisent les édifices agrémentés, qui promeuvent les entreprises et les commu nautés locales, confie Brendan Sullivan, premier vice président de CBRE, qui travaille de concert avec Dream pour louer ces bureaux. Ces projets d’animation enrichis offrent aux locataires une expéri ence exceptionnelle, ce qui ramène les employés dans les bureaux et leur permet de vraiment apprécier leur nouvelle ambiance de travail. »
« Ce genre de projet préfigure l’avenir du travail dans les bureaux, s’exclame Brendan Sullivan. Et CBRE a les ressources et l’envergure qu’il faut, notamment grâce à nos professionnels du tourisme, pour aider les locateurs à prendre les devants. »
Les locataires préfèrent depuis longtemps les espaces neufs et modernes, pour rehausser la notoriété de leur marque et s’illustrer dans la guerre qu’ils se livrent pour attirer les talents. Pour les entreprises, louer des bureaux transformés en attractions nouvelles et en destinations mondiales, c’est se différencier lorsqu’il s’agit d’attirer les talents supérieurs tout comme les visiteurs, pendant et après les heures normales.
À Toronto, Dream est en train de repositionner huit édifices historiques de la rue Bay pour en faire des bureaux boutiques de luxe, appelés la Dream Collection, en maximisant les espaces intermédiaires. En collaboration avec des restaurateurs locaux de renom, Dream va même jusqu’à convertir en restaurants publics des ruelles du quartier.
The Nexus réunit un café où les clients s’assoient sur des banquettes, des salles de réunion de différentes tailles et un majestueux escalier menant à la plage Sugar toute proche. L’im posant auditorium accueille conférences, expositions, symposiums et toutes sortes d’autres événements consacrés à la technologie et à la santé et coordonnés par MaRS.
immeubles de deviennenttouristiques…des
Partout en Amérique du Nord, les pionniers jaillissent. Salesforce est en train d’animer le hall d’entrée de son immeuble de bureaux de San Francisco grâce à une installation vidéo interactive, tandis qu’à Montréal, la Place Ville Marie ramène le cirque en ville. On est en train de repenser le 1001, boulevard Robert Bourassa, qui s’appelait jadis le 700, rue de La Gauchetière Ouest, pour y aménager un centre d’art multimédia inspiré du mont Royal et, au rez de chaussée, un établissement événementiel doté d’un mur d’affichage numérique. Grâce à son ambiance culturelle et à sa structure de propriété moins institutionnelles, Montréal est parfaitement en mesure de mener cette réinvention des bureaux.
Transformer des ruelles en restaurants. Convertir des halls d’entrée en salles de conférence informelles. Donner en plein air des spectacles de cirque… Les locateurs déploient un cortège de moyens nouveaux pour animer les immeubles de bureaux et les zones communes. L’objectif? En faire des destinations exceptionnelles et ramener les télétravailleurs dans les bureaux, en intégrant mieux les communautés environnantes.
Qualité oblige! Le moment est venu d’agir et d’animer les locaux.
Dans un autre des projets de Brendan Sullivan, soit le Centre d’innovation du secteur riverain de Menkes Developments, le hall d’entrée joue un rôle prépondérant dans la promotion des floris santes communautés de la technologie et de la santé de Toronto. Les deux immeubles attenants du Centre d’innovation du secteur riverain sont reliés, au premier étage, par un hall d’entrée commun (The Nexus), qui sert d’espace d’innovation et de collaboration pour les locataires, dont theScore, WPP et MaRS, incubateur d’en treprises en démarrage.
9AUTOMNE 2022
« Dans cette transition, les locateurs peuvent favoriser le retour dans les bureaux en braquant les projecteurs sur les locataires, pour mieux les faire connaître, affirme Rebecca Godfrey. Ils peuvent ainsi faire de leurs immeubles des destinations et animer leurs espaces publics. »
L’agrémentation des halls d’entrée est une tendance qui ne date pas d’hier. Or, les locateurs ont plus que jamais l’obligation de rendre leurs immeubles attrayants, pour les locataires comme pour les visiteurs. Pourquoi ne pas s’inspirer d’une profession connue et reconnue pour créer des destinations : le tourisme?
Dîner en pleine ruelle
« Il est crucial, pour les propriétaires de biens, dans le tourisme comme dans l’immobilier traditionnel, de continuer d’innover et de garder leur attrait à l’ère du numérique », conclut Rebecca Godfrey.
En repensant les zones communes des immeubles pour en faire des destinations et ramener les travailleurs dans les bureaux et pour mobiliser la communauté environnante, les locateurs s’in spirent du tourisme et de ses idées.
Pour les locateurs, l’animation dynamique est un moyen d’égayer les zones communes. Le jour, on peut animer discrètement les im meubles en assurant la tranquillité des heures normales. La nuit, on peut les animer plus énergiquement et convertir les halls d’entrée en établissements événementiels, pour ainsi revigorer les quartiers d’affaires traditionnellement transformés en dortoirs après le 9 à 5. Parfois, ces projets d’animation se prêtent aussi à l’intégration de la communauté. Les initiatives flexibles comme les installations ar tistiques éphémères attirent dans les locaux une clientèle nouvelle, en aidant les artistes à mieux se faire connaître auprès d’une foule elle aussi nouvelle. Grâce à des partenariats avec des utilisateurs non traditionnels de bureaux comme des artistes locaux, locateurs et propriétaires peuvent rester avant-gardistes sans se ruiner dans les dépenses liées au divertissement.
Rebecca Godfrey est enthousiaste : le mariage du tourisme et des bureaux ouvre des perspectives infinies. « Malgré toute l’incertitude qui pèse sur le retour dans les bureaux, explique t elle, les locateurs commencent à profiter de ces nouveaux partenariats et à attirer des locataires pour relever les défis d’aujourd’hui. Ils ne se seraient jamais attendus, il y a trois ans, à d’aussi vastes possibilités. »
Ce que nous apprennent les experts
la vidéo.
« Les bureaux ont toujours été des destinations. Il faut aujourd’hui sortir du cadre traditionnel, déclare Eugenia Olshevskaya, gestion naire de transactions à CBRE et conseillère en location de bureaux à Montréal. Le changement est parfois redoutable; or, la possibilité d’attirer des utilisateurs plus nombreux dans les immeubles de bureaux et dans les alentours donne lieu à des échanges absolu ment passionnants. Nous attirons des locateurs ouverts aux idées nouvelles et nous sommes déjà en train de raviver les immeubles de bureaux et le cœur des centres villes. »
L’animation et l’adaptation
Les locateurs de bureaux doivent aussi s’adapter à ces tendanc es à l’heure où il s’agit d’offrir une expérience exceptionnelle aux employés et aux visiteurs des immeubles. L’animation stratégique des zones communes vient donner aux immeubles une identité distinctive.
Le groupe de l’Expertise en tourisme de CBRE aide les locateurs à cerner les occasions d’animer leurs immeubles. En s’en remettant à une analyse approfondie des règles de l’art et des tendances du tourisme, le groupe de Rebecca fait des recommandations à court et à long termes et noue des partenariats entre locateurs et groupes locaux.
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Encore faut il avoir le cœur bien accroché. Naviguer dans le pay sage du divertissement, qui ne cesse d’évoluer, relève parfois du défi : si les attractions statiques comme les musées faisaient jadis rage, les touristes recherchent aujourd’hui les activités interactives qui leur permettent de découvrir la culture locale. « Les attractions doivent offrir des expériences immersives authentiques pour continuer d’attirer les visiteurs, et les destinations touristiques doivent être d’actualité pour les résidents de la localité, explique Rebecca Godfrey, de CBRE. L’industrie du tourisme et de l’hôtellerie a beaucoup à apprendre aux locateurs de bureaux comme aux propriétaires d’immeubles : tout l’art consiste à faire tout de suite bonne impression et à mener une transition fluide entre le quotidi en et l’« expérience » de la découverte. »
10 Le magazine Avantage de CBRE
En plus d’être utilisé dans la production alimentaire, le canola canadien entre aussi dans la production des biocarburants, puisqu’il s’agit d’une ressource durable et renouvelable faible en carbone — et offert en «abondance.Or,comme tout bon Canadien de l’Ouest, il semble que nous expor tions nos ressources sans nous préoccuper le moindrement de leur transformation, précise-t-il. Ainsi, l’usine de Cargill s’inscrit dans le cadre d’un effort plus vaste pour changer la situation et éviter que nous soyons simplement une économie productrice de ressources : nous pouvons aussi transformer nos ressources et en récolter une par tie de la valeur ici même, sans l’expédier pour la faire raffiner ailleurs. »
« À l’heure où les incertitudes se multiplient sur bien des fronts, pro duire localement n’a jamais été aussi essentiel. »
Le site, acheté par Cargill au gouvernement de la Saskatchewan, est situé dans le Carrefour du transport mondial (CTM) de Regina, parc industriel autogéré et entièrement viabilisé de 1 870 acres, qui donne directement accès à la ligne principale du Canadien Pacifique et à la route CargillTranscanadienne.prévoitdecommencer à construire, d’ici la fin de l’année, son usine de trituration du canola, qui s’inspirera du modèle de son usine de Camrose en Alberta. D’après le plan, cette usine sera opérationnelle en 2024. Elle devrait être dotée d’une capacité annuelle de production d’un million de tonnes métriques et constituera un point de livraison fiable pour les agriculteurs comme pour les utilisateurs finaux.
11AUTOMNE 2022
« Cette guerre a un profond retentissement sur les prix pratiqués ici et sur la demande exprimée pour nombre de nos produits agricoles, explique Michael Bratvold. Nous avons toujours été un grand produc teur de céréales et de légumineuses. Or, depuis quelques années, il y avait vraiment un mouvement non seulement pour les cultiver et les expédier, mais aussi pour les transformer et en récolter la valeur ajoutée ici même. »
Le pays du canola
Tout baigne dans l’huile en Saskatchewan.
Carrefour des Prairies
À l’heure où la guerre en Ukraine freine les livraisons alimentaires mon diales et avive les inquiétudes qui pèsent sur la sécurité alimentaire, Michael Bratvold et son équipe viennent de finaliser une transaction grâce à laquelle le géant alimentaire Cargill, Inc., qui a son siège dans le Minnesota, vient de faire l’acquisition, non loin de Regina, d’un terrain de 247 acres où elle prévoit de construire une usine de transformation — ou de trituration — du canola de 350 millions de dollars.
Le gouvernement provincial a tout mis en œuvre pour encourager Cargill à s’installer dans le CTM, selon Michael Bratvold. « On a vraiment insisté quand nous nous sommes manifestés : il était absolument évi dent que le gouvernement provincial voulait que nous nous installions ici. » Et c’était réciproque. « Nous avons mené notre examen préalable et avons envisagé un certain nombre d’autres options, explique-t-il. Or, le CTM était pour nous le site où il fallait absolument s’installer. »
La sécurité alimentaire Si la pandémie a mis en lumière la nécessité de produire des vaccins et des biens d’EPI en deçà de nos frontières, la guerre en Ukraine, important pays producteur de céréales, a jeté un éclairage cru sur le problème de la sécurité agricole intérieure.
Il s’agira de la cinquième usine de transformation du genre, construite en Saskatchewan dans les dernières années en réaction à l’explosion de la demande d’huile et de tourteau de canola. Cette usine est le fruit d’une vaste campagne menée par le gouvernement provincial pour continuer de produire localement les grains et les légumineuses, au lieu de les transformer ailleurs. Cet investissement de 2 milliards de dollars viendra accroître de 62 % la capacité de production de cette Michaelprovince.Bratvold, directeur général de CBRE en Saskatchewan, croit que cette transaction de 39 millions de dollars de Cargill finira par représenter la plus importante transaction foncière industrielle dans cette province cette année. « C’est un énorme vote de confiance pour le secteur agroalimentaire de la Saskatchewan. »
L’usine de trituration de Cargill continuera de transformer localement le canola
En annonçant l’an dernier les plans de l’usine de trituration de Cargill, le premier ministre de la Saskatchewan, Scott Moe, a souligné que cette usine aidera sa province à « développer localement sa capacité de transformation des produits (de canola) ».
Le canola, ou l’« or jaune » comme on l’appelle en Saskatchewan, est la toute première source de recettes pour les agriculteurs de la province et compte pour le quart de l’ensemble des recettes agricoles au Canada. « Le pourcentage de canola produit et exporté par notre province est stupéfiant, lance monsieur Bratvold. Il est évident que nous sommes le chef de file mondial dans ce domaine. »
12 Le magazine Avantage de CBRE
« Après toutes les épreuves qu’a dû surmonter l’Alberta au cours des dernières années, c’est touchant de dévoiler un nouveau bureau qui reflète l’engagement de CBRE envers l’avenir de cette ville et les occasions de notre économie. Il matérialise notre désir d’attirer et de retenir le talent grâce à des bureaux de calibre mondial », explique Greg Kwong, directeur général régional en Alberta.
Le bureau de CBRE à Calgary est le tout premier de l’entreprise en Amérique du Nord à recevoir la certification WELL v2 platine de l’International WELL Building Institute (IWBI). Ce bureau n’est que le second projet ayant mérité une telle distinction au Cana da, et le tout premier aménagement commercial privé répondant à ces critères au pays.
Calgary ne sera plus reconnue que par le Stampede.CBRE met le bien‑ être au premier plan à Calgary
se sent-on lorsqu’on est WELL?
• Un accès universel à une source de lumière naturelle et à l’extérieur;
• Une sélection de boissons et d’aliments nutritifs;
13AUTOMNE 2022Comment
• Des fontaines d’eau filtrée au charbon;
• Un système de CVC de pointe avec dispositif de contrôle des microbes et de la moisissure, des filtres UVC;
« Si le travail hybride représente l’avenir, nous tenons toutefois à rendre nos bureaux attrayants et hautement efficaces pour ceux qui s’y présentent », conclut M. Wong. CBRE s’engage dans la bonne voie en priorisant la santé et le bien-être de ses employés. Nos bureaux contribuent à leur épanouissement et engendrent les meilleurs résultats pour nos clients et actionnaires. Calgary, tout comme CBRE, est l’un des meilleurs endroits au monde pour travailler. »
• Un système de réduction du bruit ambiant;
L’expertise de CBRE dans bien des domaines a été employée à bon escient dans l’atteinte de cette certification d’envergure. Les équipes du Courtage, de la Stratégie en milieu de travail, de la Gestion de projets et de la Gestion des déménagements de CBRE ont partagé leurs connaissances et leur savoir-faire afin d’offrir un bureau à l’image du travail hybride.
Aménagé en plein cœur du centre-ville de Calgary au Eighth Avenue Place, un immeuble certifié LEED platine, le nouveau bureau de CBRE exhibe plus de 100 stratégies de mieux-être visant à améliorer la santé et le bien-être des employés. En voici quelques-unes :
La norme WELL en matière de bâtiment prévoit un système de certification visant à promouvoir les immeubles et les collectivités qui améliorent la santé et le bien-être des gens. Elle évalue une série de critères fondés sur les données de rendement probantes d’un immeuble dans les 10 catégories suivantes : qualité de l’air, de l’eau, des aliments, de la lumière, des déplacements, du confort ambiant, du bruit, des aménagements, de la tranquillité d’esprit et de la collectivité.
Forte des cinq certifications WELL qu’elle a obtenues précédem ment au Canada, CBRE était bien placée pour atteindre cet objectif ambitieux à Calgary.
• Un ameublement ergonomique, sécuritaire et non toxique;
Cette norme sert de guide aux pratiques exemplaires en matière de conception et d’aménagement.
• Un salon de repos et une salle commune pour favoriser la collaboration et la socialisation;
Un bureau conçu et aménagé en toute connaissance de cause
Grâce à cette réalisation, CBRE Calgary affirme une fois de plus l’engagement de l’entreprise envers l’amélioration du bien-être de ses employés et sa position de chef de file dans l’immobilier com mercial. Le bureau de Calgary aide les autres entreprises à com prendre le processus menant à la certification WELL et leur donne un avant-goût des avantages qu’offrent ces locaux de pointe.
• Un centre de conditionnement physique moderne, des saunas, un stationnement sécuritaire pour les vélos et des douches;
La banlieue bondit Quant à la banlieue, bien que les lotissements destinés aux habitations familiales aient longtemps été le type de projets d’aménagement le plus populaire, beaucoup de terrains multirésidentiels ne trouvaient pas preneurs, puisque les constructeurs marchands sont sortis du marché quand les cours du pétrole se sont effondrés en 2016. « Si vous m’aviez dit il y a quelques années qu’il vous fallait un site de trois acres pour des immeubles d’appartements de quatre étages, j’aurais pu tout de suite vous en vendre 15 », s’exclame-t-il.
en partie ce virage : on achète et on aménage des terrains pour construire des immeubles de moyenne hauteur dans la banlieue ou la zone urbaine. « On s’attend à ce que la location des appartements à Edmonton soit relativement abordable par rapport à la propriété et à l’offre d’habitations unifamiliales. En raison du plafond psychologique imposé aux loyers et de la hausse des coûts de construction, on ne peut pas dire que l’immobilier foncier urbain se porte à merveille depuis quelques années », lance Cody Nelson.
Les ventes continuent de s’accélérer : dans le premier semestre de 2022, il s’est vendu 18 terrains multirésidentiels. « Sept autres transactions, déjà entamées, seront conclues cette année, sans compter les ventes hors marché ou directes », précise-t-il.
Les sites destinés aux immeubles d’appartements du centre-ville ont connu leur âge d’or il y a plusieurs années, explique-t-il, en raison de toute l’effervescence causée par l’ouverture du nouvel aréna Rogers Place et par l’aménage ment de l’ICE District dans les environs. « Tous tenaient à se positionner dans le centre-ville pour profiter de cet élan. » Mais quand les prix de la construction augmentent, il faut que les taux de location suivent eux aussi, pour justifier l’aménagement de tous ces grands immeubles dans le cœur de la ville. L’écart est en train de se creuser, ce qui explique
Ruée sur l’immobilier foncier dans la banlieue d’Edmonton
14 Le magazine Avantage de CBRE
L’immobilier foncier est aujourd’hui l’objet de toutes les convoitises dans la banlieue d’Edmonton : l’offre de terrains multirésidentiels est limitée, et pour construire des immeubles à vocation locative, les promoteurs se livrent une âpre concurrence. Cody Nelson, spécialiste conseil de CBRE dans l’immobilier et l’aménagement fonciers, est aux premières loges : « Les ventes de terrains par mois n’ont pas été aussi fortes depuis 2014. »
En 2019, avant la pandémie, la région métropolitaine d’Edmonton a comptabilisé un total de 20 ventes de ter rains multirésidentiels. En 2020, malgré les confinements sanitaires, 13 sites se sont vendus. Et en 2021, les ventes ont remonté considérablement : 23 sites ont changé de mains.
SLR Valley
distribution souhaitent elles aussi s’installer à Edmonton plutôt qu’à Vancouver. La capitale albertaine est donc une solution de rechange stratégique.
prometteur. »
« Ici, on peut aussi s’acheter un logement et envoyer les enfants dans une bonne école, précise-t-il. Le rêve canadien est réalisable dans la région d’Edmonton. »
CODY NELSON CBRE BonniecommercialDoon
AUTOMNE 2022
C’est de bon augure pour le segment de l’immobilier multirés identiel, et Cody Nelson s’attend à ce que les promoteurs fonciers mettent en marché une cascade de sites. Il n’y a qu’un léger souci: « Si la demande de terrains se maintient et que l’immigration augmente comme prévu, dit-il, très bientôt, l’offre ne sera plus au rendez-vous. »
Diversification de l’économie et généralisation de l’optimisme
Le secteur de l’énergie, qui reprend du mieux, déploie des trésors d’innovation depuis les six dernières années, fait observer Cody Nelson. Il se crée de nouveaux emplois dans les industries de l’hydrogène et du gaz naturel. Les entreprises de logistique et de
en chute libre depuis l’an dernier. L’avenir
EDMONTON Centre-ville Campus Saint-Jean Centre
Line SLRValleyLine Chemin Connors 90e avenue 82eavenue83e Rue 83e Rue 85e Rue 82eavenue
« Au premier trimestre, il s’est créé en Alberta 13 000 nouvelles entreprises et le chômage
Le complexe intercalaire King Edward, qui s’étend sur 22 473 pieds carrés. est est
Toute cette activité permet d’offrir des perspectives d’emploi lucra tives aux milliers de personnes qui s’installent dans cette province.
« Le premier frein de la croissance de l’emploi dans ce marché, c’est le manque d’emplois, regrette-t-il. Au premier trimestre de 2022, il s’est créé en Alberta 13 000 nouvelles entreprises et le chômage est en chute libre depuis l’an dernier. L’avenir est prometteur. »
En 2020, la SCHL a commencé à financer la construction des immeubles d’appartements locatifs dans l’espoir de muscler l’offre. Un nouveau groupe d’acheteurs d’immeubles multirésidentiels a aussitôt vu le jour. Puisqu’on disposait du financement voulu et qu’il était beaucoup question de la migration à Edmonton grâce aux nouveaux programmes du gouvernement fédéral, les sites de qualité se sont pour la plupart vite envolés. « Les promoteurs misent sur une nouvelle vague de prospérité, explique-t-il. Con statant les signes avant-coureurs de la reprise, beaucoup d’entre eux tâchent de construire des logements en prévision de l’afflux de migrants. Dans la plupart de ces sites, des projets voient le jour. »
La confiance dans le segment de l’immobilier multirésidentiel d’Edmonton est portée par les pas de géant accomplis dans la diversification de l’économie locale au cours de la dernière dizaine d’années, grâce à la croissance particulièrement vigoureuse de l’emploi dans les technologies.
16 Le magazine Avantage de CBRE
Il faut s’attendre à d’autres transactions. « Le niveau des engage ments cette année pourrait faire exploser tous les compteurs, clame Scott Harper. Nous volons de record en record. On peut dire que la croissance est explosive. »
« Les prix des terrains sont sans précédent pour les propriétés of fertes sur le marché, qui prend sans cesse de la vitesse, explique-t-il. C’est pourquoi nous conseillons à nos clients de trouver un vendeur qui déménage et d’acheter son terrain moyennant un supplément pour réaliser leurs projets. Nous avons une offre de plus de 100 mil lions de dollars sur un campus industriel existant, que le propriétaire peut laisser pour s’installer ailleurs. Les besoins sont aigus et les capitaux consacrés aux centres de données sont pharaoniques : ces projets sont appelés à se réaliser d’une manière ou d’une autre. »
Les promoteurs de centres de données à très grande échelle envahissent la RGT
Le marché est parfois alambiqué pour ceux qui souhaitent lancer des aménagements à très grande échelle. Pourtant, Scott Harper et son équipe sont les mieux connectés et équipés pour réussir à naviguer dans le paysage en constante évolution de la RGT. « Les prochaines années viendront complètement redéfinir le marché des centres de données de Toronto, explique-t-il. Et nous sommes ravis d’être au cœur de l’action. »
Mais il faut s’attendre à des difficultés. À Toronto, en raison de la demande exprimée pour les aménagements industriels, la rareté des bâtiments et des terrains est un obstacle pour ceux qui planifient de nouveaux centres de données de plus de 15 acres.
La région du Grand Toronto (RGT) bourdonne d’activités dans la construction des centres de données à l’heure où les méga-utilisateurs et les fournisseurs de services infonuagiques investissent d’énormes capitaux pour faire l’acquisition de sites destinés à des aménagements à très grande échelle sur le plus grand marché du Canada.
Et ils n’hésitent pas à payer le prix fort pour de vastes pans de terrain afin de réaliser leurs projets. « Les vastes sites s’envolent rapidement, et le prix n’a pas d’importance, explique Scott Harper, vice-président à CBRE, qui se spécialise dans les centres de données. C’est un secteur qui ne semble pas vouloir s’essouffler malgré la hausse des taux d’intérêt ou le fléchissement du marché en raison de la rareté des terrains et de l’envolée des prix de construction. »
Stack Infrastructure a noué un partenariat avec First Gulf pour aménager un campus de 56 MW sur un site de 19 acres au 3650, avenue Danforth à Toronto. Il s’agit de la première percée internatio nale de Stack. Un autre grand fournisseur de services infonuagiques a fait l’acquisition de l’installation de 117 302 pieds carrés d’Urbacon au 310, promenade Humberline à Etobicoke. Il utilise aujourd’hui une capacité de 16 MW sur ce site.
Les aménagements intercalaires sont des solutions envisageables. Compass Datacenters est en train de construire pour Microsoft une usine de deux étages à l’angle de l’avenue Islington et de l’autoroute 401 à Etobicoke, pour remplacer la quincaillerie Lowe’s d’un étage inoccupée et un parc de stationnement en surface vide. Le bâtiment proposé, qui s’étendra sur 278 000 pieds carrés, est appelé à défrayer la chronique pour la conception de sa façade inspirée d’un code à Pourtant,barres.
Un grand fournisseur de services infonuagiques a acheté un terrain de 43 millions de dollars à Etobicoke et Vaughan pour l’étude et la réalisation de deux de ses centres de données à très grande échelle, au lieu de louer l’infrastructure auprès d’un tiers promoteur, comme on le faisait traditionnellement à Toronto.
3650 Danforth Avenue site
« Les fournisseurs à très grande échelle viennent de partout pour conclure des transactions, précise-t-il. Or, il est difficile de conclure ici des transactions modestes, parce que les prix des terrains permet tent difficilement de le faire économiquement. Tous recherchent donc des mégatransactions. »
Agir rapidement
Les aménagements intercalaires : des solutions
La construction de ces mégacentres est un autre défi titanesque dans la conjoncture actuelle, sur fond de pénuries de main-d’œuvre et de blocages de la chaîne logistique. « Il s’agit d’importants projets de construction, et nous n’avons pas la main-d’œuvre ni les com pétences pour les réaliser aujourd’hui », explique-t-il, en précisant qu’il faut compter environ 450 $ le pied constructible pour aménager un immeuble de bureau par rapport à un centre de données qui coûte 1 200 $ le pied constructible. « Voilà pourquoi les projets planifiés mo nopoliseront les corps de métier pendant un temps, ce qui causera probablement une flambée des prix de construction. »
les sites de conversions intercalaires n’offrent pas souvent l’envergure recherchée par les fournisseurs de services infonu agiques à très grande échelle, précise-t-il. La plupart n’iront pas conclure de transaction qui ne permet pas d’aménager une installation de 30 MW, ce qui correspond à un bâtiment d’au moins 200 000 pieds carrés. »
libre-service, ce qui n’oblige pas à numériser les codes à barres. Ce système détecte le téléphone du client, qui prend les articles qu’il veut acheter, puis porte numériquement à son compte le montant exact de l’achat.
Les microcentres de données : des petits qui deviendront grands
« Quand la vague déferlera, ces centres se multiplieront à la vitesse de l’éclair. » DONDA
Pour les propriétaires canadiens de portefeuilles constitués de grands établissements commerciaux comme les galeries marchandes et les tours de bureaux, c’est peut-être l’occasion idéale de remplir, grâce à l’informatique périphérique, des espaces inoccupés qui ne sont pas viables pour d’autres activités commerciales.
FELIPE
Rendu d’un microcentres de gracieusetédonnées,d’AKCP.
17AUTOMNE 2022
Felipe Donda, gestionnaire des transactions sur les centres de don nées de CBRE à Montréal, vient de quitter le Brésil pour s’installer au Canada. Il travaille en collaboration avec les clients en prévision de cette vague émergente dans l’immobilier commercial.
L’informatique périphérique réunit les données générées par les appareils intelligents ou par l’internet des objets et les traite sur les lieux (dans les centres commerciaux, les aéroports ou les stades, par exemple, quand les volumes de données à transmettre sont considérables), au lieu de les faire traiter dans des centres éloignés.
« Éparpillées sur tout le territoire des villes, les infrastructures de l’informatique périphérique seront un aspect essentiel de l’internet des objets, explique-t-il. Il y en aura bientôt partout. »
« Il suffit donc se rendre dans les magasins, de ramasser tout ce qu’il vous faut, puis de repartir : le centre périphérique fait toute l’analyse des données pour vous, explique Felipe Donda. Lorsque les détail lants seront plus nombreux à adopter ce principe, il faudra des locaux dans les villes pour traiter assez rapidement toutes ces données. On pourrait dire que c’est l’équivalent de l’établissement du dernier kilomètre pour les centres de données.
L’informatique périphérique pourrait être une bénédiction pour les détaillants qui adoptent le principe des achats sans contact en
L’essor de l’informatique périphérique pourrait bientôt émailler nos villes de microcentres de données dont certains ont à peine la taille de quelques places de stationnement, construits non loin des entreprises qu’ils servent et qui contrastent avec les centres de données traditionnels à grande échelle de nos centres-villes.
« Nous suivons la croissance de la demande afin de savoir quand elle commencera à culminer. Nous serons alors prêts à offrir les locaux nécessaires, explique-t-il en précisant que l’intérêt est vif, surtout à Montréal et à Toronto. Quand cette vague déferlera, ces centres se multiplieront à la vitesse de l’éclair. »
CBRE MONTRÉAL
Cette proximité donne accès à des données plus instantanées et mieux localisées, ce qui permet aux utilisateurs de stocker le contenu et de traiter localement les applications (dont les paniers d’achats virtuels ou les moteurs de placement publicitaire), en optimisant les appareils internet.
Lisa Fulford-Roy de CBRE a non seulement présenté des conférences, mais s’est également entretenue avec des chefs d’entreprise canadiens.
18 Le magazine Avantage de CBRE
Le travail hybride : mode d’emploi vers la réussite
« En réalité, le processus de retour au bureau se trouve encore dans une phase très expérimentale d’essais et d’erreurs et nous commençons tout juste à sentir le véritable pouls des employés. Si, pour certains, il s’agit d’une formidable occasion d’innover, nombreux sont ceux qui abordent le travail hybride avec prudence », selon madame Fulford-Roy, première vice-présidente de la Stratégie client.
Elle s’est entretenue avec l’équipe des Perspectives avantageuses dans le but de faire le point sur la situation actuelle du retour au bureau et des nombreux défis à relever dans l’avenir.
Selon elle, un constat s’impose : les dirigeants ont du mal à comprendre le concept de travail hybride et la manière de le mettre en place.
Les employés et leurs patrons ne semblent pas partager la même vision du retour au bureau.
Quelle importance faut-il accorder à l’aménagement des bureaux?
Le profil spécifique de l’employé est également important, n’est-ce pas?
y avoir un avantage stratégique à disposer de plusieurs modèles de travail hybrides au sein d’une même organisation? Nous pouvons envisager un modèle essentiellement à distance pour des postes tels qu’informaticiens, analystes de données et spécialistes ou préposé du traitement des données ou bien une formule entièrement à distance dans une nouvelle région afin d’exploiter de nouveaux talents.
Que recommanderiez-vous aux entreprises qui attendent encore de voir comment la situation évolue?
LISA FULFORD-ROY CBRE TORONTO
En vue de trouver le juste équilibre sur le long terme, les organisations doivent être conscientes que l’opinion des employés continuera de fluctuer en raison d’une variété de facteurs, notamment de la démographie, des étapes de vie, des conditions de vie, du trajet menant au bureau, du mode de vie et du stade d’évolution de la carrière.
est donc de savoir comment les dirigeants parviendront à trouver le bon équilibre lorsqu’il est question du travail en mode hybride. Les données d’avant la pandémie nous ont démontré que les dirigeants d’entreprise qui tiennent compte des besoins de leurs employés et qui transmettent clairement l’importance de revenir au bureau sont plus enclins à réussir un retour au bureau motivant et durable.
Bon nombre d’employeurs et d’employés s’accordent pour dire que les technologies virtuelles et le télétravail ne remplacent pas les moments fortuits, les activités d’apprentissage et d’encadrement, les échanges d’idées, les collaborations efficaces et l’engagement envers l’entreprise, tous découlant des rencontres en personne. Être avec ses collègues en personne figure comme étant la première raison pour laquelle les employés veulent revenir au bureau. Toutefois, la fréquence à laquelle ils veulent venir au bureau est très variable.
Tandis que la définition de l’avenir du travail et du rôle du milieu de travail soulève des questions, des remous et même un certain malaise, rester inactif représente sans doute le scénario le plus risqué de tous. Si nous sommes à l’écoute de nos utilisateurs de bureaux et que nous répondons à leurs attentes – en respectant leurs critères clairement définis –, nous disposons d’une occasion en or de recadrer, de renouv eler et de transformer le milieu de travail en lieu où se produit une suite de moments qui comptent, attendus avec impatience par les employés.
« Si, pour certains, il s’agit d’une formidable occasion d’innover, nombreux sont ceux qui abordent le travail hybride avec prudence. »
Les organisations doivent-elles revoir les principaux indicateurs de rendement et réévaluer les façons dont elles mesurent la productivité au sein de leur nouveau modèle de travail hybride?
Certains de ces changements consistent en d’importants et de nom breux services et installations visant à promouvoir la santé, le bien-être et l’esprit de communauté, notamment grâce à des aires de repos, des cafés conçus pour le travail, des bars technologiques, des salles de pro jets, des terrasses ainsi que des lieux propices au renforcement de la culture et de l’engagement, tels que des zones de jeu. Bon nombre de ces installations peuvent se transformer en postes de travail informels pour offrir du choix et du confort tout au long de la journée de travail. Il en demeure que, pour un employé, le plus grand atout d’un milieu de travail ce sont d’autres employés.
19AUTOMNEQue2022direz-vous
Il s’agit toujours de la principale raison pour laquelle les employés veulent venir au bureau. Nous savons également que les organisations s’efforcent de créer des expériences évocatrices pour les employés. En effet, les organisations qui tentent d’harmoniser leurs solutions en milieu de travail aux besoins en matière d’espace, de relations et de culture, grâce à une vision à 360 degrés, atteignent ainsi un taux très élevé de satisfaction et d’engagement venant des employés.
Selon le Sondage d’opinion de CBRE de 2022, le retour au bureau se fait lentement et la plupart des employeurs doivent repenser les nouvelles façons de travailler en misant sur l’importance du milieu de travail. Au cours du premier trimestre de l’année 2022, seulement 36% des employeurs étaient en phase de planification pour trouver leur modèle de travail hybride ou flexible. Cette part devait gonfler d’ici la fin du deuxième trimestre pour atteindre 77 %. Il reste donc 13 % des employeurs qui laissent la décision à la discrétion de l’employé et 10 % des employeurs qui demeurent incertains.
de l’état d’esprit qui règne en ce moment au bureau?
Dans quelle mesure la culture et la participation en personne sont-elles importantes pour les employés?
Nous sommes à la croisée des chemins : la fracture entre les dirigeants et les employés est profonde. Après plus de deux ans en télétravail, les employés ont fait preuve de productivité et de sérieux quant au travail effectué de la maison. Ils désirent conserver leur autonomie et une flexibilité tout en trouvant une façon de restructurer leur routine pour venir au bureau de manière ponctuelle. Pour eux, la flexibilité s’inscrit en deuxième place parmi leurs principales considérations après la Larémunération.vraiequestion
Tout à fait. Est-ce qu’il y a des postes spécifiques qui conviennent mieux au télétravail à temps plein ou temps partiel? Puis, pourrait-il
Les bureaux, tels qu’ils étaient conçus avant la pandémie, offraient peu de moments marquants pour ses utilisateurs. Il est essentiel que l’ex périence soit meilleure que celle vécue à la maison. Le nouveau rôle du bureau repose sur les éléments appréciés des employés et des équipes lorsqu’ils sont en présentiel.
Nos sondages nous démontrent que les employés sont plus satisfaits, plus engagés et plus productifs en ayant un modèle de travail hybride ou entièrement à distance. Voilà pourquoi la prémisse de la productivité comme moyen ou mesure pour inciter le retour au bureau n’est pas si convaincante pour de nombreux employés. Mais alors, qu’est-ce qui les inciterait à revenir? Et, qu’est-ce qui est en jeu pour les entreprises si les employés restaient en télétravail?
Il faut oser se mettre en danger. C’est-à-dire qu’il faut consacrer des heures supplémentaires, faire de la prospection téléphonique, se faire connaître et faire preuve de vulnérabilité.
Je crois que les relations passent avant tout. Si vous abordez une transaction seulement pour des raisons commerciales et que vous n’êtes pas attentionné et authentique dans votre relation, vous risquez d’attirer les problèmes. Il faut tou jours entretenir la relation avant tout. Tisser de relations solides est la clé dans ce domaine.
Quels sont les plus grands défis que doivent relever les jeunes qui veulent commencer à travailler dans l’immobilier commercial?
C’est un cliché, mais je crois fermement qu’il faut longer la route sans prendre de raccourci. Beaucoup de jeunes professionnels veulent ob tenir du succès immédiatement. Toutefois, il faut s’armer de patience. À mon avis, c’est lorsque le dévouement surpasse le désir d’être couronné de succès qu’on réussit.vraiment les réussites arriveront.
Qu’est-ce qui vous inspire dans l’immobilier commercial dans la région de Waterloo?
De quelle transaction êtes-vous le plus fier et pourquoi?
La manière dont vous réalisez une chose révèle la manière dont vous réalisez toute chose. C’està-dire, soyez rigoureux. Donnez votre maximum dans tout, même dans les petites tâches.
Je vais répondre comme Tom Brady et dire la prochaine.
Le magazine Avantage de CBRE
Dean Mariani est fasciné par les gens qui excel lent dans leur domaine. Qu’il s’agisse d’athlètes étoiles ou de dirigeants d’entreprise de premier plan, la passion et le dévouement qui animent ces derniers à l’égard de leur métier sont des qualités qu’il transpose dans son travail de représentant commercial chez CBRE Waterloo.
Étant lui-même un athlète, Dean considère que les qualités qu’il a acquises grâce au sport – la persévérance, la compétitivité et le désir de s’améliorer – sont indispensables à sa carrière actuelle. Le diplômé de l’Université de Guelph s’est joint à CBRE en 2017 à la suggestion d’un promoteur et ami qui a tout de suite vu en lui un talent inné de vendeur.
Si vous pouviez revivre votre première journée de travail, quel conseil vous donneriezvous?
Quel est le meilleur conseil qu’on vous ait donné depuis que vous avez commencé votre carrière dans l’immobilier commercial?
Je me sentais comme si je traversais une pièce sombre et que j’essayais de trouver l’interrupteur. J’ai seulement essayé de m’en sortir et de bien faire les choses pour mon client. Ensuite, j’ai appris les principes de base, et voilà que je traversais la même pièce, mais cette fois-ci j’avais une lampe de poche. Puis, en découvrant les atouts et la force que renferme la plateforme de CBRE, j’ai pu voir le potentiel inexploité de chaque propriété. C’est à ce moment que le vent a tourné de manière favorable.
Quelle est l’importance des relations en immobilier?
Qu’est-ce qui vous passionne le plus dans l’avenir de l’immobilier commercial?
Quelle aide apportez-vous à d’autres jeunes dans ce domaine?
DEAN MARIANI CBRE RÉGION DE WATERLOO
Mon plus grand mentor serait mon partenaire, Todd Cooney. C’est en grande partie grâce à lui que j’ai développé mon savoir-faire dans le domaine. À mes débuts chez CBRE, il s’asseyait chaque jour avec moi pour me faire part de toutes ses pratiques exemplaires et de ce qui l’a aidé tout au long de sa carrière. Ce mentorat se poursuit encore aujourd’hui. Chaque fois qu’un obstacle se présente à moi, Todd est là pour me conseiller et pour me guider. Je peux compter sur lui pour tout.
Élaborez un plan précis et réaliste, puis créez une routine quotidienne en phase avec ce plan et avec vos objectifs. Suivez cette routine avec diligence. La constance à long terme vous portera fruit.
« Tisser des relations solides est la clé dans ce domaine. »
Dean Mariani a gardé des liens étroits avec son alma mater. D’ailleurs, il saisit toutes les occa sions qui lui sont présentées pour conseiller les étudiants dans le programme en immobilier de l’Université de Guelph. Nous lui avons parlé de ses propres mentors, des défis auxquels sont confrontés les jeunes qui débutent en immobilier commercial et des raisons pour lesquelles il est enthousiaste quant à l’avenir de l’industrie.
Qu’est-ce qui vous a marqué le plus de votre première transaction?
Aujourd’hui plus que jamais, tous les yeux sont rivés sur la région de Waterloo. À mon avis, l’ave nir nous réservera de nombreuses occasions d’affaires. C’est très excitant.
Notre utilisation des bureaux est en pleine mutation. Seul l’avenir nous dira à quoi cela ressemblera exactement, mais je pense que le changement apporte son lot d’occasions d’af faires. Voilà ce qui me stimule : voir comment se dessinera le paysage de la location de bureaux dans les deux, trois, cinq ou dix prochaines années.
Pouvez-vous nous parler d’un de vos mentors et de l’aide qu’il vous a apportée?
C’est assez important pour moi. J’ai de très bons liens avec l’Université de Guelph, plus précisément au programme en immobilier. En effet, je suis invité chaque session à donner une conférence dans le cadre du programme en im mobilier. Je profite de l’occasion qui m’est offerte pour faire le pont entre CBRE et l’Université de Guelph, que ce soit en faisant des appels Zoom avec des étudiants ou en allant prendre un café avec eux. Je trouve que les jeunes profession nels, surtout en immobilier, ont tant de questions sur le domaine. J’essaie simplement de bien les Avez-vousaiguiller. des conseils à donner à ceux et celles qui commencent à peine leur carrière dans l’immobilier commercial?
Les futurs dirigeants de CBRE
À mon avis, donner plus que ce que le client demande est la clé menant vers l’excellence.
MarianiDean
Il faut se détendre et apprécier chaque instant. Chaque jour est différent : les défis ne sont jamais les mêmes. C’est ce qui fait que le travail est si captivant et c’est ce qui explique pourquoi nous continuons de mener ce combat. Le secret est simple : il faut toujours se rappeler de travail ler avec le sourire.
Si mon point de vue est utile, c’est parce que j’adopte d’abord une approche qui privilégie le client et que je me considère vraiment moi
J’ai l’honneur de participer à une initiative : le Comité de l’Académie CBRE. Ce comité a été mis sur pied pour lancer des programmes de perfectionnement professionnel exceptionnels, destinés à nos courtiers de moins de sept années d’expérience. Ce genre d’activité favorise vraiment le perfectionnement de notre équipe de courtiers.
OllekMyah
En quoi votre point de vue est il unique et utile pour les clients?
Nous lui avons demandé quel était le conseil professionnel le plus judicieux qu’on lui ait jamais donné, les trucs qu’elle pourrait proposer à d’autres jeunes dans la profession et ce qui la passionne dans l’immobilier commercial à Toronto.
Quelle est la leçon la plus étonnante que vous avez apprise au début de votre carrière?
Mon père, Gurch Ollek, est un mentor qui m’a vraiment aidée à orienter ma carrière. Il est courtier industriel chez CBRE à Vancouver depuis 1985. Honnêtement, je ne serais pas devenue la courtière que je suis aujourd’hui sans son amour et son aide ni l’affection de ma famille : ils m’ont conseillée dans les transactions difficiles ou m’ont écoutée quand je m’exerçais à présenter des argumentaires à des clients.
Je crois qu’il faut simplement avoir l’audace de prendre le téléphone pour la première fois. Faire les premiers pas ou poser les premières questions, c’est parfois difficile.
MYAH OLLEK CBRE TORONTO
Dès le début de ma carrière, j’ai entre autres appris à quel point les gens sont disposés à s’entraider. Il ne faut pas craindre de poser des questions ou d’inviter quelqu’un à prendre un café. Dans notre profession, les courtiers comme moi sont toujours prêts à communiquer et à aider les autres. Il suffit de demander de l’aide.
J’ai toujours été inspirée par l’évolution du marché de l’immobilier commercial de Toronto. Depuis que je me suis installée à Toronto, je regarde les nouveaux projets d’aménagement qui se multiplient dans cette ville. Ce n’est que le début de l’évolution de Toronto. Cette évolution m’inspire tous les jours.
En 2015, Myah entame sa carrière dans l’immo bilier commercial en entrant au service de l’Équi pe nationale d’investissements de CBRE comme stagiaire pour la période estivale. Diplômée de l’Université Western en 2017, elle prend un poste d’analyste de la Recherche au bureau du centre-ville de Toronto. En moins d’un an, elle est promue dans les fonctions de représentante commerciale de la location de bureaux.
Si vous pouviez revivre votre première journée de travail, quel conseil vous donneriez vous?
Qu’est-ce qui vous passionne dans l’immobilier commercial à Toronto?
Extravertie et fascinante, Myah Ollek a tôt fait de s’affirmer comme cheffe de file dans la commu nauté de l’immobilier de Toronto. Elle participe activement au Programme de mentorat et au Réseau des femmes de CBRE et siège au Comité pour le rayonnement communautaire de l’organisme CREW de Toronto.
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Les jeunes talents les plus compétents et brillants de CBRE donnent leur point de vue et apportent un éclairage sur les défis et les perspectives d’une carrière dans l’immobilier commercial.
La plupart des enfants rêvent déjà à leur carrière : il serait même difficile de trouver une classe de maternelle sans au moins un super héros en herbe. Mais Myah Ollek, de CBRE, a toujours rêvé d’être courtière.
Pouvez vous nous parler d’un de vos mentors et de l’aide qu’il vous a apportée?
Avez vous des conseils à donner aux collègues qui commencent à peine leur carrière dans l’immobilier commercial?
même comme une conseillère. Je me penche sur chaque décision comme si j’allais investir mes propres fonds. Je pense que cette ap proche m’aide vraiment à être la conseillère que mes clients recherchent.
Quelle aide apportez vous à d’autres jeunes dans ce domaine?
Le conseil que je leur donnerais, si simple qu’il puisse paraître, c’est de travailler avec ardeur. Il faut dire oui à tout. Il faut exceller dans une activité et s’y consacrer tout entier. Il ne faut pas craindre de poser les questions difficiles, parce que c’est souvent ce qui nous permet d’accom plir les plus grands progrès.
Quels sont les plus grands défis que doivent relever les jeunes qui veulent commencer à travailler dans l’immobilier commercial?
« Il ne faut pas craindre de poser les questions difficiles, parce que c’est souvent ce qui nous permet d’accomplir les plus grands progrès. »
loin d’être en dormance, en particulier dans les bureaux, où la demande est plus forte que dans certains centres villes. »
Selon le rapport Statistiques sur l’immobilier des bureaux au T2 2022 de CBRE, le taux d’inoccupation national des bureaux de la banlieue se chiffrait à 16,0 % au trimestre dernier. C’est 90 points de base de moins que le taux d’inoccupation national des bureaux au centre-ville, qui lui s’élève à 16,9 %.
La banlieue se réveille et devient le moteur de la reprise dans les bureaux canadiens«Labanlieueest
CHRISTINA CATTANA CBRE RECHERCHE
Si cette tendance semble faire l’unanimité des métropoles au pays –exception faite de Toronto et de Montréal, dont le centre-ville sort gagnant au second trimestre – c’est à Vancouver qu’elle s’illustre le mieux : des villes comme Surrey sont devenues des destinations de choix pour les entreprises technologiques qui recherchent de grands blocs d’espace de bureaux.
22 Le magazine Avantage de CBRE
Si les taux d’inoccupation des bureaux étaient reconnus pour être plus bas au centre-ville qu’en banlieue, les entreprises qui fuient désormais le bourdonnement de la grande ville sont en train de renverser la tendance. Pour la toute première fois dans l’histoire de l’immobilier des bureaux au Canada, l’inoccupation au centre-ville est plus importante qu’en banlieue.
Drabe, la banlieue? Détrompez-vous! Au cours du dernier trimestre, les locataires de bureaux ont réussi à sortir les villes-dortoirs de leur torpeur.
En dépit de l’incertitude qui plane encore sur le marché des bureaux au pays, une chose est claire : les grappes de bureaux en banlieue sont loin d’être en dormance. Elles agissent plutôt comme figure de proue à la reprise tant attendue des bureaux et renversent le discours négatif sur le sujet. » du taux d’inoccupation aux centres-villes et aux banlieues du Canada
Plusieurs facteurs soutiennent la popularité de la banlieue.
0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 2012T3 2013T1 2013T3 2014T1 2014T3 2015T1 2015T3 2016T1 2016T3 2017T1 2017T3 2018T1 2018T3 2019T1 2019T3 2020T1 2020T3 2021T1 2021T3 2022T1 Centre-ville Banlieue L’évolution
Source CBRE Recherche, T2 2022.
Àcommun.latêtede
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Des 537 700 pieds carrés de bureaux absorbés à Vancouver au cours du T2, 419 000 pieds carrés sont issus de la banlieue. Cela représente 77,9 % de l’activité locative nette dans la région.
Bien que les entreprises essaient encore de composer avec le travail hybride, il faut se rendre à l’évidence : un employé préférera travailler dans le confort de son foyer plutôt que de subir le long trajet qui le mènera au bureau du centre-ville. Cela explique donc pourquoi la banlieue devient attrayante : elle est plus près des travailleurs et plus facilement accessible par les grands axes routiers et le transport en
Qu’est-ce qui explique ce phénomène?
Or, certains immeubles de bureaux au centre-ville sont plus attrayants que d’autres. Tandis que les immeubles de catégorie A plus récents et à la fine pointe de la technologie affichent de bons rendements et attirent des locataires, les immeubles vieillissants des catégories B et C sont plus difficiles à remplir. C’est que les entreprises cherchent à compenser le navettage des employés au centre-ville par des locaux hautement personnalisés et des commodités de qualité.
En banlieue, cette bifurcation est moins prononcée. « La banlieue, c’est d’abord et avant tout une question d’accessibilité », affirme Christina Cattana, gestionnaire de la Recherche à CBRE. Le fait de pouvoir se rendre au travail en voiture pas très loin de chez soi joue pour beaucoup dans l’attrait des immeubles de bureaux en banlieue. »
ce mouvement : les entreprises du secteur technologique, en particulier à Vancouver. Ces dernières cherchent à étendre leur présence à proximité de leurs installations existantes alors que d’autres sont tentées par l’offre de grandes superficies qui manque souvent aux noyaux urbains.
Nous œuvrons dans chaque dimension de l’immobilier commercial. Notre mission: optimiser le potentiel de toutes les entreprises et de tous les gens avec qui nous travaillons afin qu’ensemble, nous puissions créer les solutions immobilières de l’avenir.
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Pour en savoir plus, visitez cbre.ca
Notre motivation : l’esprit d’entreprise qui émane de nos ressources et les divers besoins de nos clients. Qu’il s’agisse d’inspirer confiance aux investisseurs d’aujourd’hui ou de réinventer l’espace de demain, nous prospérons dans des environnements complexes en constante évolution.
