4. Toelichting op de jaarrekening

Stichting Casade (hierna Casade) is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. De statutaire vestigingsplaats is Waalwijk. Casade is ingeschreven bij het Handelsregister Kamer van Koophandel onder nummer 18111768. Het feitelijk actieve werkgebied bestaat uit de gemeenten Dongen, Loon op Zand en Waalwijk. Daarnaast bezit Casade 7 woningen in Heusden. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2020 tot en met 31 december 2020. Alle bedragen luiden in duizenden euro’s, tenzij anders vermeld.

De in de onderhavige jaarrekening gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn gebaseerd op de veronderstelling van continuïteit van de stichting. Het uitbreken van het Corona virus en de maatregelen genomen door de overheid zorgen voor grotere economische onzekerheid op tenminste de korte termijn en waarschijnlijk ook de langere termijn. Voor Casade spelen er geen materiële risico’s op omzetdaling of marktwaardedaling. We hebben in dit kader gevoeligheidsanalyses uitgevoerd op onze basismeerjarenbegroting, waarbij Casade de komende jaren blijft voldoen aan de WSW-ratio’s. Gegeven de onzekerheid over de verdere ontwikkeling/ doorlooptijd van de Corona-crisis is het ook niet mogelijk een redelijke schatting te geven van de impact hiervan op Casade. Echter, gezien de uitkomsten van onze gevoeligheidsanalyses, hebben wij geen twijfels omtrent onze continuïteitsveronderstelling.

Stichting Casade heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) van toepassing. Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in het bijzonder.

Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie

Met ingang van boekjaar 2020 verwerkt de woningcorporatie “Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie” in overeenstemming met het op 30 september 2019 gewijzigde artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. De regeling bevat een aangepaste definitie van hetgeen onder ‘onderhoud’ respectievelijk ‘verbetering’ dient te worden verstaan. Onderhoudsuitgaven worden in het resultaat verwerkt, uitgaven die kwalificeren als verbetering worden als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed verwerkt. Conform RJ Uiting 2019-18 heeft de Woningcorporatie deze stelselwijziging prospectief verwerkt, met als datum van eerste toepassing 1 januari 2020. De vergelijkende cijfers zijn daarbij niet aangepast. Deze stelselwijziging heeft impact op de jaarrekeningposten DAEB vastgoed in exploitatie, niet-DAEB vastgoed in exploitatie, lasten onderhoudsactiviteiten en niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

Casade waardeerde haar voorzieningen in 2019 op nominale waarde. In lijn met de herziene RJ 252 zijn de voorzieningen waarvan het tijdseffect materieel is en de looptijd langer is dan één jaar in de jaarrekening 2020 verwerkt tegen contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Afhankelijk van onder meer de omvang van de voorziening, de looptijd en de disconteringsvoet is bepaald of het effect van de tijdswaarde materieel is. Voor Casade betreft

dit de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Doordat de lage disconteringsvoet in 2019 en 2020 is de tijdswaarde niet materieel en is deze voorziening tegen nominale waarde opgenomen. Om deze reden zijn de vergelijkende cijfers dus ook niet aangepast, impact is nihil.

Casade waardeerde haar onroerende zaken in exploitatie in 2019 op basis van marktwaarde tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor onroerende zaken in exploitatie, specifiek de full versie. In 2020 waardeert Casade haar onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat, bepaald overeenkomstig de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Gezien de aard en het geringe verschil in marktwaarde (en daarmee geringe impact op de niet-gerealiseerde waardeveranderingen in het boekjaar) is deze aanpassing verwerkt als schattingswijziging.

De impact op de marktwaarde wordt met name veroorzaakt door de hogere disconteringsvoet in de basisversie ten opzichte van de disconteringsvoet in de full versie. De impact van de hogere disconteringsvoet wordt gecompenseerd doordat diverse complexe van scenario ‘doorexploiteren’ naar scenario ‘uitponden’ zijn gegaan, de hogere disconteringsvoet heeft slechts een beperkte impact op het uitpondscenario. Voor de beleidswaarde is alleen het doorexploiteren scenario van belang, hierdoor zien we dat de impact van de schattingswijziging op de beleidswaarde groter is dan de impact op de marktwaarde. Per balansdatum 2020 is de verhouding van de beleidswaarde ten opzichte van de marktwaarde weer toegenomen. De impact van de schattingswijziging op de voorziening onrendabele toppen is circa € 2 miljoen additionele afwaarderingen. De impact van de schattingswijziging op de belastinglatenties is verwaarloosbaar.

Casade was lid van Coöperatie Smart Finance B.A. te Eindhoven (belang 2%). De coöperatie heeft ten doel het verlenen van ondersteuning in de financieringslasten van particuliere kopers van woningen (o.a. de Starters Rente Regeling). Het lidmaatschap is door Casade opgezegd en in 2019 is het kapitaalbelang afgeboekt.

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Casade zich diverse oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Onzekerheid omtrent deze schattingen en veronderstellingen kan resulteren in materiële aanpassingen van de jaarrekening in toekomstige jaren. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

Casade maakt de schattingen en veronderstellingen op basis van de omstandigheden en informatie beschikbaar op het moment van opmaak van de jaarrekening. Schattingen gebaseerd op toekomstige

Impact van overgang van full naar basis op markt- en beleidswaarde per 31-12-2019:

gebeurtenissen (of het zich niet voordoen van verwachte gebeurtenissen) kunnen onderhevig zijn aan toekomstige veranderingen in de markt en omstandigheden buiten de invloedssfeer van de groep. Deze schattingswijzigingen worden prospectief verwerkt. De belangrijkste schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen zijn:

Casade waardeert de vastgoedbeleggingen tegen de reële waarde waarbij veranderingen in de reële waarde in de winst-en-verliesrekening worden verantwoord. De reële waarden van de vastgoedbeleggingen zijn bepaald met behulp van de contante waarde methode, zoals voorgeschreven door het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde (bijlage 2 bij de Regeling Toegelaten Instellingen 2015). In sommige gevallen zijn de reële waarden van de vastgoedbeleggingen bepaald aan de hand van recente transacties met gelijksoortige kenmerken en locaties als het vastgoed van de groep. Casade heeft onafhankelijke waarderingsexperts ingeschakeld voor het bepalen van de reële waarde. De waardering is het meest gevoelig voor veranderingen van de disconteringsvoet. Voor een verdere toelichting met betrekking tot de aannames en schattingen in het bepalen van de reële waarde, wordt verwezen naar de toelichting op het vastgoed in exploitatie.

Casade beoordeelt op elke balansdatum of een actief of een groep van activa een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. De beoordeling heeft geresulteerd in een voorziening onrendabele top voor het vastgoed in ontwikkeling van € 22,3 miljoen in het huidige boekjaar, deze is deels zichtbaar als voorziening in de jaarrekening en deels gesaldeerd met reeds gedane investeringen voor de projecten.. De realiseerbare waarde is gebaseerd op de marktwaarde van de kasstroom-genererende eenheid per 31 december 2020, bepaald met behulp van de contante waarde methode, zoals voorgeschreven door het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde (bijlage 2 bij de Regeling Toegelaten Instellingen 2015). De kasstroomprojecties bevatten aannames en schattingen van toekomstige verwachtingen. De realiseerbare waarde is gevoelig voor de disconteringsvoet, de verwachte toekomstige kasstromen en de groeivoet gehanteerd voor extrapolaties. Voor een verdere toelichting met betrekking tot de aannames en schattingen in het bepalen van de bijzondere waardeverminderingen, wordt verwezen naar de toelichting op het vastgoed in ontwikkeling.

De waardering van latente belastingvorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Casade, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tot de hoogte waarop het waarschijnlijk is dat fiscale winst beschikbaar zal zijn voor de verrekening. Casade betrekt in deze beoordeling het beschikbaar zijn van latente belastingverplichtingen ter saldering, de mogelijkheid van planning van fiscale resultaten en de hoogte van toekomstige fiscale winsten in combinatie met het tijdstip en/of periode waarin de latente belastingvorderingen worden gerealiseerd.

Voor een verdere toelichting met betrekking tot de aannames en schattingen in het bepalen van de hoogte van de latente belastingvorderingen, wordt verwezen naar de toelichting op de financiële vaste activa.

De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door Casade gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.

Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: • een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en • het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan.

Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop Casade de bindende overeenkomst aangaat.

Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Door de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting.