Ryhmäkorjaushankkeen menestyksekäs vuosikymmen

Neljän taloyhtiön yhteistyö koitui kaikkien eduksi linjasaneerauksessa

T

urun Jaanin alueelle 1960-luvun lopulla rakennetut kerrostalot ovat viimeisen puolentoista vuoden aikana käyneet pikavauhtia läpi sekä linjasaneerauksen että energiaremontin. Ryhmäkorjaushankkeena toteutettu yhteensä 12 rakennuksen korjaus- ja parannusurakka on saanut runsaasti mediahuomiota ja Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen Kiinteistökehitystoimikunta valitsi hankkeen joulukuussa myös vuoden korjaushankkeeksi. Kiitellyn projektin toteutustapa auttoi säästämään sekä rahaa että aikaa.

Turkulainen Rakennuspalvelu J Martti & CO Oy sai tammikuussa valmiiksi ensimmäisen ryhmäkorjaushankkeensa ja on nyt työstämässä jo seuraavaa. Työpäällikkö Jari Salonen kertoo, että toteuttamalla vuodenvaihteessa valmistuneen Turun Jaanin alueen linjasaneerauksen ryhmähankkeena, korjaustöistä selvittiin puolessatoista vuodessa, kun siihen taloyhtiö kerrallaan olisi saanut helposti tuhraantumaan jopa kuusi vuotta. — Päädyimme hankkeeseen mukaan kilpailun kautta, jossa meidät valittiin neljän ehdokkaan joukosta toteuttajaksi. Jos olisi lähdetty toteuttamaan tätä yksi talo kerrallaan, niin hommahan olisi mennyt noin kuusivuotta, mutta nyt teimme töitä useammalla työryhmällä enimmillään neljää taloa samaan aikaan, ja pystyimme typistämään hankkeen keston puoleentoista vuoteen. Vain pihatöitä jäi vielä tälle vuodelle, Salonen sanoo. Idea ryhmätoteutukseen lähti Jaaninalueen Huolto Oy:n toimitusjohtajalta ja isännöitsijältä Mika Varpulalta, joka halusi juuri säästää aikaa. — Minulla oli poikkeuksellinen tilanne, sillä minulla oli samaan aikaan käynnissä 15 miljoonan euron ja 214 asunnon hanke eräässä toisessa taloyhtiössä, jossa tehtiin vastaava remontti. Se pakotti luovuuteen ja oli osasyy siihen, että lähdin ehdottamaan ryhmähanketta Jaanin alueen taloyhtiöille. Jos kaikki olisivat kilpailuttaneet erikseen projektinjohdon ja suunnittelun, siitä olisi tullut aikamoinen sillisalaatti, hän taustoittaa.

Hyvä kommunikaatio onnistumisen edellytys

Ajankäytön lisäksi Salonen ihastui ryhmähankkeessa siihen, miten yhdestä kohteesta saatu oppi pystyttiin soveltamaan aina seuraavaan rakennukseen lähes sellaisenaan, koska hankkeen talot olivat rakenteeltaan samanlaisia. Kuten vanhoja taloja korjattaessa yleensä, tässäkään hankkeessa ei vältytty yllättäviltä haasteilta, mutta nyt ratkaisu saatiin monistettua joka taloon. — Ensimmäiset kaksi rakennusta olivat aika hulabaloota. Haasteeksi koitui, miten saisimme kierrettyä vanhan säilytettävän tekniikan ja lisättyä uutta, kun lämpö ja ilmanvaihto, joille ei tehty tässä remontissa mitään, olivat osittain uusien reittien tiellä. Vaihtoehtoisten ratkaisujen kehittäminen piti tehdä lennossa, mutta niitä oli sitten helppo toistaa muihin rakennuksiin, Salonen avaa työtavan käytännöllisyyttä. Varpula kehuu myös hankemuodon avulla tehtyjä säästöjä. Koko hankkeen hinnaksi linjasaneerauksineen, sähköjen ja tilojen uusimisineen sekä energiaremontteineen tuli noin 20 miljoonaa euroa. Varpula sanoo, että säästöt tulivat etenkin suunnittelukustannuksista, joissa hänen arvionsa mukaan pystyttiin säästämään noin 100 000 euroa. Lisäksi säästöä tuli työmaanperustamiskustannuksista, kun koko taloryhmällä oli vain yksi pääurakoitsija. Vaikka sekä Varpula että Salonen suitsuttavat hankkeen etuja, eivät he pidä ryhmähankkeiden onnistumista silti minään itsestään selvyytenä. Kumpikin korostaa, että onnistumiseen vaadittiin ennen kaikkea hyvää kommunikaatiota ja yhteistyötä. — Kun päivittäinen miehitys pyörii enimmillään 80–100 paikkeilla, ison työmaan pyörittämisestä on tullut oppia. Kun pistetään niin iso määrä ihmisiä samalle työmaalle, kemiat eivät välttämättä kohtaa, mutta haasteista on selvitty hienosti matkan aikana, Salonen sanoo. — Tällaisen hankkeen onnistuminen edellyttää projektiorganisaatiolta yhteistyökykyä. Liikaa tuijotetaan rakennuskonsultin ja urakoitsijan hintalappua, kun pitäisi enemmän keskittyä siihen, minkälaisia he ovat ihmisinä. Tähän hankkeeseen valikoituneiden henkilöiden kanssa yhteistyö on ollut mukavaa. Rakennusalalla pitäisi yleensäkin mieltää enemmän, että kyseessä on asiakaspalveluammatti, Varpula korostaa. Varpulan mukaan ryhmähankkeeseen lähtemistä helpotti myös huomattavasti se, että taloyhtiöt tunsivat toisensa jo ennestään. — Taloyhtiöt olivat toimineet muutenkin kimpassa jo entuudestaan, ja siksi idea oli myös aika paljon helpompi saada läpi.

FAKTA: Jaanin alueen linjasaneeraus

- Mukana oli neljä taloyhtiötä sekä alueen huoltoyhtiö: Jaaninsalpa, Jaaninrasti, Jaaninkanta ja Jaaninhanka sekä Jaaninalueen Huolto Oy

- Ryhmähankkeessa remontoitiin kaikkiaan 12 asuinrakennusta sekä liikerakennus ja seurakuntasali sekä huoltorakennus

- Hankkeessa muun muassa uusittiin viemärit, käyttövedet ja sähköt. Yleiset tilat ja porrashuoneet saneerattiin ja märkätilat uusittiin sekä talojen väliset kanaalit ja salaojat uusittiin. Osa taloista siirtyi samalla maalämpöön. - Päätoteuttajana hankkeessa oli Rakennuspalvelu J Martti & CO Oy ja projektinjohtajana RTC Vahanen Turku Oy

Teksti: Marika Pietilä

www.isoniitunkone.fi

Ryhmäkorjaushankkeen isä uskoo yhteisölliseen työtapaan yhä useammanlaisissa remonteissa

K

aksitoista taloa Turun Jaaninalueella ja 26 Hepokullassa, 36 kerrostaloa Helsingin Siltamäessä. Kaikkia kolmea edellä mainittua mittavaa ja parhaillaan käynnissä olevaa peruskorjaushanketta yhdistää se, että niitä ollaan työstämässä ryhmäkorjaushankkeina. Kotimaista alkuperää oleva hankemuoto on ollut käytössä vasta runsaan vuosikymmenen, mutta monien mukanaan tuomien etujen takia korjaustapa on jo ehtinyt saada vahvan jalansijan.

Haastattelimme suositun työtavan isää Eino Rantalaa, joka pani alulle kaikkien aikojen ensimmäisen ryhmäkorjaushankkeen ja kirjoitti aiheesta vuosikymmenen sitten oppaan.

Mistä ryhmäkorjaushankkeessa on kysymys?

— Ryhmäkorjaushankkeessa korjataan useampi taloyhtiö samalla kertaa ja hankemuoto liittyy nimenomaan elementtirakennuksiin. Kun elementeistä on tehty samalle alueelle monia samanlaisia rakennuksia, niin miksi niitä kannattaisi lähteä suunnittelemaan ja korjaamaan taloyhtiö kerrallaan, jos pitkän aikavälin suunnitelmat ovat suunnilleen samassa vaiheessa. Eikö yhteistoiminta olisi voimaa?

Ryhmäkorjausta testattiin aluksi linjasaneerauksissa. Mistä ajatus yhteisölliseen hankemuotoon lähti?

— Minulla on sellainen mielikuva, että Porissa tai jossain päin länsirannikolla oli tehty jotain tämän tapaista, ja tuli vinkki, että voisimme alkaa soveltaa sitä. Lähdimme kokeilemaan ryhmäkorjausta Helsingin Maunulassa, jossa konsultti kertoi taloyhtiöiden hallituksille yhdessä tekemisestä. Mallia pilotoitiin ensin As Oy Säästötuessa, joka voitti vuoden 2011 valtakunnallisen putkiremonttikilpailun. Kahdeksan taloyhtiötä yhdessä toteutti perinteisen putkiremontin tavoitehintaisena projektinjohtourakkana. Taloyhtiöissä oli yhteensä noin 500 asuntoa, joista noin 400 asuntoon tehtiin asukkaiden toivomia muutoksia.

Maunulan ryhmäkorjaushanke aloitettiin vuonna 2009 ja toimititte kymmenen vuotta sitten ryhmäkorjausprosessia laajemmin käsittelevän kirjan/ohjeen ”RIL 260-2012 Ryhmäkorjaushanke. Kokoaminen, suunnittelu ja toteutus”. Miksi lähditte työstämään hankemuotoa juuri silloin?

— 1960-luvulta alkaen toteutettiin kasvukeskuksien tuntumaan niin sanotulla aluerakentamisella suuria asuntoalueita. Nämä rakennukset alkoivat olla putkikorjausiässä.

Lisäksi myös energiatehokkuusvaatimuksiin kohdistettiin huomioita. RIL 260-2012 Ryhmäkorjaushankkeen kokoaminen, suunnittelu ja toteutus antoi yhden ratkaisun tämän suuren urakan haasteeseen.

Kuinka paljon näet Suomessa potentiaalisia kohteita, joihin ryhmäkorjaaminen sopisi hankemuotona?

— Suomessa on noin 77 000 rivi- ja kerrostaloja omistavaa asunto-osakeyhtiötä, jotka omistavat yhteensä noin 90 000 rakennusta ja noin 1,2 miljoonaa asuntoa. Tällä hetkellä suuria korjauksia tehdään 1960- ja 1970-luvuilla rakennettuihin rivi- ja kerrostaloihin. Ryhmäkorjaukseen näistä voisi soveltua noin 500–1000 ryhmää, joissa kussakin olisi mukana 5–8 kappaletta taloyhtiöitä. Ryhmäkorjaukseen soveltuu parhaiten rakennustavaltaan samantyyppiset ja samanikäiset, toisiaan lähellä olevat yhtiöt. Ryhmäkorjaushanke voidaan tunnistaa seuraavilla edellytyksillä: rakennukset ovat samalla alueella, vaikkakaan eivät välttämättä vierekkäin, ne ovat teknisesti ja tilaratkaisuiltaan samantyyppisiä sekä iältään ja kooltaan samanlaisia. Lisäksi taloyhtiöiden PTStilanteen tulee olla samankaltainen.

Mitä hyötyä yhtäältä taloyhtiö ja toisaalta urakoitsija saa tehdessään remontin ryhmäkorjaamalla?

— Merkittävimmät kannustimet taloyhtiöille ovat suuri hankintavolyymi – edullisempi hinta, kokonaistaloudellisuus, toimivat osakasmuutospalvelut, toimiva hanke organisaatio, lyhyempi talokohtainen läpimenoaika ja toistettavuuden mukanaan tuoma parempi laatu. Ryhmässä toimiminen alentaa töihin ryhtymisen kynnystä yksittäisissä asunto-osakeyhtiöissä. RK-hanke antaa turvallisuutta, koska isot rakennusliikkeet kiinnostuvat hankkeesta ja taloyhtiöt saavat laadukkaampaa suunnittelua ja valvontaa. Ryhmäkorjaushankkeet ovat suuruutensa vuoksi rakennusliikkeille ja suunnittelijoille huomattavasti houkuttelevampia kuin yksittäisten taloyhtiöiden pienet korjaushankkeet. Suurissa hankkeissa tuottavuus (kulkeminen, tavaravirrat, tauot – työvaiheitten toteutustavat ja menetelmät) paranee oppimisen kautta. Tuottavuuden paranemisen ansiosta kustannukset saattavat pienentyä ja toteutusresurssit riittävät paremmin. Oppimisen hyödyt jakaantuvat kaikille, eivät vain viimeisille. Urakoitsijan riskitaso toteutuksessa pienenee, koska suunnitelmat on tehty tarkemmiksi tai siksi, että toteutetaan esimerkiksi STurakkaa. Urakoitsija voi olla mukana jo suunnitteluvaiheessa.

Eino Rantala

Onko olemassa jotain sudenkuoppia, joita pitäisi yrittää välttää?

— Sudenkuoppia ovat viestinnän epäonnistuminen, mikäli osakkaita ei huomioida riittävästi, taloyhtiön hallinnon itsekeskeisyys ja osaamattomuus, taitamaton projektinjohto sekä taitamaton ja kokematon suunnittelu tai suunnittelija.

Jos julkaisisit nyt kymmenen vuotta myöhemmin uuden version oppaasta, mitä lisäisit siihen?

— Soveltaen linjasaneerausta ryhmäkorjaamista/ rakentamista voidaan käyttää myös sähköenergian yhteishankinnassa, sähköautojen latauspisteiden toteuttamisessa, hisseissä (elementtitorneihin ja 3-kerroksisiin lamellitaloihin) julkisivuremonteissa, vaipoissa, lämpöpumppujen asennuksissa ja muissa energiaremonteissa.

Teksti: Marika Pietilä

Lähde : Arkkitehtitoimisto L-N Oy

Metsä vaihtui Vantaalla perheiden suosimaksi asuinalueeksi

V

antaan Leinelään viimeisen kymmenen vuoden aikana kasvaneella asuinalueella rakennetaan nyt viimeisiä kerrostaloja ennen kuin aluetta jo runsaat 15 vuotta työstäneet yritykset jatkavat kohti uusia hankkeita. Uudesta asuinalueesta on kasvanut suosittu kaupunginosa, jonka asuntojen neliöhinnat ovat viime vuosina olleet Vantaan korkeimpien joukossa. Asuntosäätiö on yksi viimeisistä, jotka vielä rakentavat lähes valmiilla alueella. Rakennuttamisjohtaja Turkka Keravuori kertoo, että entiselle metsäalueelle rakennettaessa luontoa on pyritty kunnioittamaan. Helmi-maaliskuun vaihteessa Asuntosäätiö saa valmiiksi viimeisen rakennuskohteensa Vantaan Leinelässä. 59 vuokra-asunnon kerrostalo Auringonkehrä 3 rakennetaan tontille, joka on tällä erää yksi alueen viimeisistä, jolle on mahdollista rakentaa ja samalla se on Asuntosäätiön yhdeksäs ja viimeinen kohde alueella. Vielä 15 vuotta sitten Koivukylän kaupunginosan yhteydessä sijaitseva Leinelä oli lähinnä metsää, mutta vuonna 2006 Vantaan kaupunki yhdessä Asuntosäätiön, YIT:n (tuolloin Lemminkäinen), Skanskan, Kojamon (tuolloin VVO) ja Avaran kanssa muodosti Leinelän kehitysryhmän, joka alkoi suunnitella ja kaavoittaa alueelle uutta asuinaluetta. Ensimmäiset alueen rakennushankkeista päästiin aloittamaan 2010-luvun vaihteessa ja vuonna 2015 Leinelään valmistui myös uusi kehärata, joka yhdistää alueen nyt Helsingin keskustaan ja lentokentälle.

Kuva: Asuntosäätiö

Asuntosäätiö on pyrkinyt rakentamaan alueelle ennen kaikkea tilavia, perheille sopivia asuntoja ja lisäksi luonto on pyritty ottamaan huomioon suunnittelussa ja rakentamisessa. Rakennuttamisjohtaja Turkka Keravuoren mukaan kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeusasuntojen rakentamiseen keskittynyt yritys pyrkii elinkaarikestävään perusrakentamiseen. Rakentamisen uusia tuulia Asuntosäätiö ei ole ensimmäisten joukossa kokeilemassa, koska kustannusten tulee olla ARA-tuotannolle asetetuissa raameissa. Nyt rakennettavassa Auringonkehrässä yritys on kuitenkin lähtenyt kokeilemaan myös uutta. Pihaan on rakennettu hulevesiallas, joka paitsi täyttää käytännöllisen funktion, myös kaunistaa ympäristöä ja lisää viihtyisyyttä. — Tämä on uutta meidän asuntokannassamme. Hulevedet ja se, miten niitä voisi hidastaa ennen kuin ne menevät kaupunginverkkoon, puhuttaa tiiviisti asutuilla alueilla. Tämän vuoksi olemme tehneet pihalle avohulevesialtaan, joka myös elävöittää ympäristöä. Hulevedet kerätään lampeen, josta ne pääsevät sitten imeytymään maastoon. Samalla olemme ottaneet alueen sisäiset maastonmuodot huomioon suunnittelussa, Keravuori sanoo. Leinelä on tullut tunnetuksi myös satsauksistaan ympäristötaiteeseen. Lisäksi alueen taloja on pyritty elävöittämään eri tavoin, mikä Auringonkehrässä näkyy niin korttelin sisäänkäynnin valaistuksessa kuin värityksessä.

KANKARI ®

Keittiöt&Kylpyhuoneet

Kankarin Kaluste Oy Kankarintie 641 03 440 170 | kankari@kankari.fi

Teksti: Toimitus

PUTKISTOKUVAUS RÖRINSPEKTION

Rakennusaikaisten olosuhteiden hallintaa.

0400 232 747

VIKINGKUIVAUS.FI

Mittaus Kuivaus Lämmitys

Kuva: Lehto Group

Myllypuron uusi kerrostalo on osa täydennysrakennusbuumia

L

ehto Asunnot sai viime kesänä valmiiksi Helsingin Myllypuroon yhden ensimmäisistä täydennysrakennuskohteistaan, jotka ovat olleet lähtölaukaus yhtiön useille vastaaville hankkeille. Hankekehittäjä Jussi Rantanen Lehto Asunnoista uskoo, että täydennysrakentaminen tulee lähiaikoina kasvamaan vielä entisestään etenkin pääkaupunkiseudulla, jossa keskustakaupunginosissa alkaa olla pulaa rakentamattomista tonteista. Helsingin Myllypuroon viime vuonna valmistunut asunto-osakeyhtiö Darwin on rakennettu tontille, jolla jo ennestään sijainnut asuintalo pyrki muun muassa rahoittamaan energiaremontin jäljellä olevan rakennusoikeuden myynnillä. Erilaisten remonttien ja peruskorjausten tarve on Lehto Asuntojen hankekehittäjä Jussi Rantasen mukaan tyypillinen syy, miksi taloyhtiö alkaa miettiä täydennysrakentamista omalle tontille. Mikäli rakennusoikeutta on jäljellä, uudisrakennuksen rakentaminen voi olla voittoisa ratkaisu vanhan talon peruskorjauskulujen kattamiseksi. — Teemme nykyään aika paljon täydennysrakentamista. Tämä on meille tärkeä ja kasvava markkina, kun kaupungeissa alkaa tila loppumaan ja kaupungit itsekin haluavat

rakentaa olemassa oleville tonteille, Rantanen sanoo. — Darwin oli yksi meidän ensimmäisiä taloyhtiöiden kanssa tehtäviä hankkeita. Helsingin kaupunki omisti tontin, jota taloyhtiö hallinnoi, ja hankkeen aikana huomattiin, että prosessissa oli vielä jonkin verran hiomista. Lehto osallistuikin myös Helsingin kaupungin haastatteluihin täydennysrakentamisen työtapojen kehittämiseksi ja Rantanen kehuu, että kaupungin tehtyä muutoksia ja aloitettua täydennysrakennusohjelman myöhemmät hankkeet ovat sujuneet jo huomattavasti sujuvammin ja vähemmällä byrokratialla. Darwin oli Rantasen mukaan sikäli epätyypillinen kohde, että siinä kaava oli tehty jo valmiiksi ja rakentaminen voitiin aloittaa valmiiden suuntaviivojen pohjalta, kun yleensä vastaavissa hankkeissa rakennusyhtiöt suunnittelevat uuden rakennuksen yhdessä taloyhtiön kanssa, niin että siitä tulee omannäköinen. — Tällä kertaa rakennuksen ulkomuoto ja korkeus olivat jo valmiiksi selvillä, mutta maalämmön lisäsimme mukaan vapaaehtoisena asiana, koska tontilla oli siihen mahdollisuus. Keittiöt ja kylpyhuoneet tehtiin käyttämällä esivalmistettuja moduuleja. Käytämme tällaisissa kohteissa esivalmisteita niin paljon kuin pystymme, koska silloin melu- ja kulkuhaittaa tulee vähemmän jo olemassa oleville asukkaille, Rantanen sanoo.

Kuva: Lehto Group

Teksti: Toimitus

Prisv Ehitus

Sinun idea, meidän toteutus! prisvehitus.ee

FAKTA: Darwin As Oy

- Täydennysrakennuskohde Helsingin Myllypurossa

- 77 asuntoa, 6 kerrosta

- Yhteiset saunat ja terassit katolla

- Betonirunko, rapattu julkisivu