Issuu on Google+

Jaarverslag 2011

Klimopstraat 2A | Postbus 327 | 7600 AH Almelo (0546) 54 64 64 | info@beterwonen.nl | www.beterwonen.nl


Jaaroverzicht 2011 Almelose Woningstichting Beter Wonen


2


Jaaroverzicht 2011

Naam van de toegelaten instelling

:

Almelose Woningstichting Beter Wonen

Gemeente, waar de instelling haar vestiging heeft

:

Almelo

Adres

:

Klimopstraat 2a

Oprichtingsdatum

:

17 mei 1914

Datum en nummer van het Koninklijke besluit, waarbij de instelling is toegelaten

:

23 juli 1914, nr. 47

Datum en nummer van de inschrijving in het openbare register, gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken Binnen welker rechtsgebied de instelling haar woonplaats heeft

:

03 juli 1979, nr. S.027.841

Datum en nummer van de instelling in het handelsregister

:

15 juli 1965, nr. 060 32903

3


4


Inhoudsopgave Volkshuisvestingsverslag

1. Algemene beschouwing........................................................................ 9 2. Personeel en Organisatie.................................................................... 15 2.1 Organisatie ................................................................................ 15 2.2 Personeel................................................................................... 17 3. Leefbaarheid .................................................................................... 19 3.1 Algemeen .................................................................................. 19 3.2 Wijkteams ................................................................................. 19 3.3 Binnenstad, Aalderinkshoek, Kerkelanden en Wierden ...................... 20 3.4 De Riet, Kollenveld, Nieuwland 2, Nijrees ...................................... 21 3.5 Beeklust en Ossenkoppelerhoek .................................................... 22 3.6 Schelfhorst, Nieuwstraatkwartier en Windmolenbroek ...................... 23 4. Het woningbezit................................................................................ 25 4.1 Kwaliteit van het woningbezit ....................................................... 25 4.2 Herinvesteringsprogramma .......................................................... 25 4.3 Sloop ........................................................................................ 28 4.4 Nieuwbouwprojecten ................................................................... 28 4.5 Verkoop..................................................................................... 30 4.6 Jaarlijks onderhoud ..................................................................... 30 4.7 Wonen op maat .......................................................................... 33 5. Het verhuren van woningen................................................................ 35 5.1 Het aanbieden van woonruimte ..................................................... 35 5.2 Huurtoeslagbeleid ....................................................................... 36 5.3 Huisvesting van doelgroepen ........................................................ 36 5.4 Specifieke doelgroepen en samenwerking met instellingen ................ 38 5.5 Huurprijsbeleid ........................................................................... 42 5.6 Leegstand, sloop en mutatiegraad ................................................. 43 5.7 Kwaliteit van de dienstverlening .................................................... 44 6. Betrekken van huurders bij beheer en beleid ........................................ 47 6.1 Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen ....................................... 47 6.2 Bewonerscommissies................................................................... 47 6.3 Bewonersblad............................................................................. 48 6.4 Internet..................................................................................... 48 7. Financiën ......................................................................................... 49 7.1 Algemeen .................................................................................. 49 7.2 Jaarresultaat (bedragen * € 1.000) ............................................... 49 7.3 Eigen vermogen en ontwikkeling solvabiliteit (bedragen * € 1.000) .... 52 7.4 Ontwikkeling rentabiliteit / rendement ........................................... 55 7.5 Treasury .................................................................................... 55 5


7.6 Herijkte portefeuillestrategie (strategisch voorraadbeleid) en de FinanciĂŤle Meerjarenprognose (FMP) ....................................................... 60 7.7 Huursom ................................................................................... 61 7.8 Verbindingen .............................................................................. 61 7.9 Europees dossier omtrent staatssteun............................................ 62 7.10 Risicomanagement ................................................................... 62 7.11 Integriteit ............................................................................... 64 8. Bestuursverklaring ............................................................................ 65 9. Bericht van de Raad van Commissarissen ............................................. 67 9.1 Algemeen .................................................................................. 67 9.2 Samenstelling............................................................................. 67 9.3 Werkzaamheden in 2011.............................................................. 68 9.4 Functioneren Raad van Commissarissen ......................................... 70 9.5 Onafhankelijkheid en integriteit..................................................... 70 9.6 Honorering van de leden van de Raad van Commissarissen............... 70 10. Goedkeuring van de Raad van Commissarissen.................................... 71

Jaarrekening Kengetallen............................................................................................ 72 Balans ....................................................................................................76 Winst- en verliesrekening..........................................................................78 Kasstroomoverzicht..................................................................................79 Toelichting waarderingsgrondslagen ...........................................................80 Toelichting op de balans ...........................................................................92 Toelichting op de winst- en verliesrekening................................................104 Bijlagen Bestemming resultaat.............................................................................110 - Opgave verbindingen .........................................................................111 - Tabel Verenigingen van Eigenaren........................................................112 Controleverklaring .................................................................................113

6


Volkshuisvestingsverslag

7


8


1. Algemene beschouwing Een nieuwe context We verkeren als woningcorporatie in volledig andere tijden dan jaren geleden. We zijn in een relatief korte tijd in een sterk veranderde werkelijkheid beland. Het krimpt eerder dan dat het groeit op de markt van bouwen en wonen. Dat merken we onder andere aan de sterk teruggelopen woningverkopen, het dalende aantal huurmutaties doordat huurders in hun woning blijven wonen en het sterk verminderde aantal vastgoedprojecten. Het ziet er serieus naar uit dat die veranderde werkelijkheid aanhoudt. Dat vraagt dan ook dat we scherp blijven kijken naar onze toekomst. Het daagt uit tot slim organiseren en ondernemen. Dat is nodig om voldoende toekomstbestendig te blijven als corporatie. Het vraagt ook van ons om nadere keuzes te maken om zodoende passend mee te bewegen op die ontwikkelingen van de nieuwe werkelijkheid. Het maakt ook goed duidelijk dat het om een groot aanpassingsvermogen van organisatie en medewerkers vraagt. Hoe passen we onze organisatie aan de huidige tijd aan en hoe verbinden we die kwaliteit aan onze onderneming die nodig is om stevig te blijven (be)staan? Dat is een belangrijke uitdaging in deze tijden. Blik op onze omgeving De corporatiesector en ook onze samenleving zijn sterk in ontwikkeling. Veel om ons heen verandert en deze veranderingen gaan in een stevig tempo. We leven in andere tijden waar het gaat om het regeringsbeleid: vertrouwdheden veranderen, ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en ondernemerschap worden geboden en er is een sterk appel op eigen verantwoordelijkheid van inwoners. De gedachte van de verzorgingsstaat maakt in een hoog tempo plaats voor een samenleving die zich meer richt op marktwerking en eigen verantwoordelijkheid van de inwoners. De overheid is vooral regisserend in beeld en gericht op het wegnemen van ernstige imperfecties van het maatschappelijk systeem. Inwoners worden mondiger en gaan op andere wijze met elkaar en maatschappelijke organisaties om. Nieuwe sociale netwerken vormen zich en vragen gerichte aandacht bij die ontwikkeling. Gelijktijdig zien we demografische veranderingen in de vorm van gezinsverdunning, vergrijzing en uiteindelijk krimp van de bevolking. Die beweging raakt ons als maatschappelijke organisatie. Voor onze wijken, buurten en stad is het belangrijk dat wij nu verstandige keuzes maken om straks de goede woning en woonomgeving te kunnen blijven bieden aan onze huurders. Daarbij gaat het om zaken als de goede woonomgeving, de juiste woningen en de kwaliteit van het samen wonen en leven in wijken en buurten. Wij moeten blijven zorgen voor passende huisvesting, zowel in onze huidige als de toekomstige woningvoorraad. Wij vinden het belangrijk om nu te zorgen voor de woningen van de toekomst. In onze portefeuillestrategie is daarom gekozen voor het verversen van de samenstelling en het verhogen van de kwaliteit van de woningvoorraad. Daarmee geven we gedegen antwoord aan het thema duurzaamheid. Voor de komende jaren is het van groot belang dat we de kwaliteit van de woningvoorraad en de woonomgeving verhogen. Voor elke wijk waar we actief zijn, hebben we een vastgestelde wijkvisie. Duidelijk is dat de opgaven per wijk verschillend zijn. Juist die wijken die sociaal economisch niet de sterkste zijn en waar wij onze woningen bezitten, vragen gerichte maatregelen. In die wijken interveniĂŤren we zowel op de harde als op de zachte

9


kant, en vooral in een duidelijke samenhang. Daarmee kunnen we de waarde van de wijken versterken. Ook zorgen we daarmee voor beter wonen voor onze klanten. Vanuit Europees beleid zijn we als sector, tot op heden, ook geconfronteerd met beperkingen in onze woningtoewijzing. Het zet aan de ene kant duidelijk neer waar corporaties voor moeten zijn. Die insteek kunnen we onderschrijven. Aan de andere kant zet het duidelijke vraagtekens bij de haalbaarheid van krachtige wijken als we als corporatie belemmerd worden in de doelgroepen aan wie we mogen verhuren. Juist de middeninkomens zijn voor ons een belangrijke groep als het gaat om de leefbaarheid en kracht in de wijken. De actuele situatie vraagt ons extra alert te zijn op effecten van segregatie in wijken en buurten. Naast het Europadossier zijn er andere herzieningen op de woningmarkt. Vanuit de overheid wordt gewerkt aan een herziening van de Woningwet, bedoeld om deze markt weer meer in beweging te brengen. Op beperkte schaal zijn bijstellingen aan de orde. Een voorbeeld daarvan is de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting. Structurele hervormingen voor zowel de koop- als de huursector zijn (nog) niet in beeld. De corporatiesector is ook sterk in beeld vanuit de financiële optiek. De sector heeft na jaren van inflatievolgend huurbeleid, de bijdrage aan het Wijkenfonds en de VPB, nu vooral van doen met het gaan meefinancieren van de Huurtoeslag. Het vermindert de investeringsruimte voor de corporaties sterk. Het thema van de continuïteit van de corporatie wordt steeds manifester en doet een duidelijk appel op een ander verdienmodel voor corporaties. Ervaringen vanuit het verleden vormen geen basis meer voor de toekomst van de sector. Fundamentele bijstellingen zijn noodzakelijk. Voor onze lokale opgave moet een model ontwikkeld worden waarmee we onze maatschappelijke doelstellingen waar kunnen maken. De lokale opgave De veranderende tijden vragen van corporaties ook nadrukkelijk om zich te buigen over hun toegevoegde waarde bij de lokale opgave. In ons werkgebied hebben we het meest van doen met beleidsbijstellingen van de gemeente Almelo. Vanuit een noodzakelijke (structurele) bezuiniging wordt sterk gesneden in de uitgaven en investeringsruimte. Dat leidt ook tot andere accenten en andere opstellingen. De gemeente Almelo trekt zich meer terug in de regisserende rol in de lokale gemeenschap en doet daarbij een beroep op nieuwe maatschappelijke verbindingen. Daar ligt een uitdaging om te komen tot passende verbindingen vanuit onze rol als woningcorporatie. Voor Beter Wonen geldt dat we onze koers als corporatie hebben verwoord in ons Ondernemingsplan “mensen centraal”. Hierin beschrijven we onze visie op de taak van de corporatie in de lokale maatschappelijke context. Hierbij hebben we ook ons werkgebied herijkt. Sinds 2009 richten we ons op de brede maatschappelijke opgave van het wonen in het gebied dat op een halfuurtje fietsafstand ligt van ons kantoorpand aan de Klimopstraat in Almelo. In dat gebied willen we breder maatschappelijk actief zijn. Beter Wonen kiest ervoor haar naam als missie te nemen: beter wonen. Dat is wat we onze klanten willen laten ervaren. Daarbij gaat het bij wonen om meer dan alleen de woning. We richten ons nadrukkelijk ook op de wijk, de woonomgeving en de voorzieningen in die omgeving. Als maatschappelijke corporatie willen we onze kennis, ervaring en mogelijkheden inzetten om beter wonen te realiseren in ons werkgebied. In het Almelose richten we ons op de domeinen

10


wonen, zorg, welzijn en werk/educatie. Voor ons is dat ons werkdomein waarbinnen we als corporatie nadrukkelijk door samenwerken en verbinden tot maatschappelijk presteren willen komen. In Almelo zien we een bijzondere maatschappelijke opgave. Het is een opgave die zowel maatregelen vraagt op het fysieke, economische als op het sociale domein. Dat betekent ook acteren met verschillende maatschappelijke partners. Een veelzijdig samenspel is nodig. Beter Wonen ontwikkelt zich hierbij nadrukkelijk als verbindende corporatie. In 2010 hebben we met het uitgeven van het “Nieuw Almeloos Kookboek” duidelijk gemaakt welke koers we voor Almelo voorstaan en wat voor moois er reeds is in de heerlijkheid Almelo. Dat willen we veilig stellen en duurzaam versterken. Door actief samen te werken, te delen en te verbinden, denken we de stad verder op smaak te kunnen brengen. Vanuit deze visie onderhouden we samenwerking en afstemming met onder andere politieke partijen. Met enkele raadsfracties is sprake van periodiek overleg. Met andere fracties is sprake van een geregeld contact over lopende ontwikkelingen en ontvangen signalen. Met het gemeentebestuur is sprake van periodiek bestuurlijk overleg. In 2011 is met name gesproken over onze vastgoedvisie en actualiteiten in de wijk. Daarnaast vindt ambtelijke contactvorming plaats. Ook met maatschappelijke organisaties is sprake van periodiek contact over wederzijdse waarnemingen, activiteiten en samenwerkingen. Onze oriëntatie op de markt In Almelo en ook elders in Twente, is geen sprake van een sterke groei van het aantal huishoudens. Grote aantallen nieuwe inwoners zijn evenmin te verwachten. Er is wel sprake van een veranderend patroon van de huishoudens: gezinsverdunning en toenemende vergrijzing. Dat nemen we nu ook al duidelijk waar. Op de middellange termijn is sprake van een krimp in de demografische ontwikkelingen. Ook de Marsroute van de gemeente Almelo benoemt die lijn, alsmede de concept Woonvisie van de gemeente. Die kennis en inzichten vragen om een kwaliteitsinvulling van de strategie voor ons woningbezit en de woonomgeving. Beter Wonen heeft na het formuleren van haar Vastgoedvisie en de vernieuwing van de portefeuillestrategie uit 2010 in 2011 veel energie gestopt in het delen van de vastgoedvisie en de wijkvisies in de stad. In de wijkvisies is beschreven hoe we kijken naar de maatschappelijke opgave per wijk voor de komende jaren. We deden dat voor alle wijken waar we actief zijn en benaderen de vraagstelling vanuit het domein van het wonen. We kregen daarmee duidelijker zicht op de aard van de maatschappelijke opgave per wijk. Die opgave kan per wijk verschillend zijn, maar vraagt gelijkwaardige aandacht van ons als corporatie voor alle wijken. Per wijk benoemden we onze voornemens. Die voornemens zijn gedeeld met bewoners van wijken en onze partners in de wijken. Door de dialoog per wijk te voeren kregen we veel respons. Op basis van die reacties hebben we onze wijkvisies afgerond en vastgesteld. Het is mooie bruikbare informatie geworden om aan de slag te gaan per wijk. Op basis van de portefeuillestrategie en wijkvisies zijn we in 2011 ook weer vol overtuiging, voorbereidingen voor nieuwbouwprojecten gestart. Op stadsniveau formuleerden we in 2011 een concept beleidsagenda. Daarin benoemen we onze visie op de opgave in de stad en onze bijdrage op de deelgebieden van ons werkveld. We hebben er daarbij nadrukkelijk voor gekozen te werken volgens de prestatievelden uit het BBSH. We herkennen ons daar als corporatie nog steeds erg goed in. Het BBSH is nog steeds een goed kader voor de bijdrage van een corporatie aan de samenleving. Per prestatieveld hebben we onze visie en voorgenomen activiteiten voor de periode 2012 en 2013 benoemd.

11


We willen met de beleidsagenda duidelijk maken wat partners en bewoners van ons mogen verwachten in de komende periode. We vullen daarmee onze visie uit het Ondernemingsplan concreet in en benoemen welke rol we kunnen en willen nemen. We kiezen voor investeren in de bestaande stad, de wijken en de buurten. Maar nadrukkelijk in samenhang met bewoners, partners, collega’s en gemeente. Prioriteit in de bestaande stad vraagt om het kwalitatief verbeteren van de stad: ruimtelijk en zeker ook sociaal. In 2011 zijn daartoe ook al goede ervaringen opgedaan met onze partners in o.a. de Ossenkoppelerhoek. Die ervaringen bieden een basis voor een bredere aanpak in de wijken en de stad. Voor de Woonvisie die de gemeente Almelo opstelt, zorgden we voor een visiedocument waarin we onze kijk op de lokale situatie verwoorden. Ook onze collega corporaties in Almelo deden dat. Daarmee konden we een goede bijdrage leveren als maatschappelijke organisaties aan het domein van het wonen in de stad. Binnen de werkorganisatie is 2011 het jaar geweest van de herinrichting van onze klantprocessen in het project Simelio fase 1. Door een aanpak van projectmatig werken zijn belangrijke klantprocessen herzien. Daarmee willen we de dienstverlening naar onze klanten versterken en ons Klantencentrum verder vorm en inhoud geven. Ook verzorgden we klantenpanels en hoorden de ervaringen van onze klanten aan over onze dienstverlening. Die werkvorm is erg verhelderend en past bij onze wens om te komen tot duurzame dialoog. Op basis van de informatie uit de Klantenpanels kunnen we onze werkwijze en activiteiten bijstellen. We doen het voor en met anderen! In het afgelopen jaar hebben we in dat verband voor de tweede maal het Maatschappelijk Café gehouden: een ontmoetingsplek voor alle maatschappelijke spelers in Almelo. In het Maatschappelijk Café hebben we in december 2011 met onze belanghouders het gesprek gevoerd over de accenten voor ons beleid in 2012 en 2013. Onder de noemer samen werken, samen kiezen, gingen we de dialoog aan. De projecten en de sfeer en de reacties bij het Maatschappelijk Café maken dat we het samen werken bij de opgave in wijk, buurt en stad doorzetten. Met de ontvangen reacties van onze partners voelen we ons gesteund in de richting die we voorstaan voor Almelo en onze klanten. Ook ervaren we de samenwerking tussen partners om onze ambitie waar te maken door samenspel. Die ervaringen smaken naar meer! Tenslotte Dankzij de inzet van onze medewerkers hebben we onze resultaten in 2011 kunnen en mogen behalen. Daarvoor willen we hen nadrukkelijk bedanken. Daarbij wegen we nadrukkelijk ook mee dat de organisatie in veranderende tijden en een dynamische context verkeert. Vanuit die omstandigheden is de geleverde prestatie vanuit onze medewerkers onze waardering zeker waard. We zijn ons er als management bewust van dat we, in de veranderingssituatie, ook het nodige van onze medewerkers vragen.

12


Tevens zijn we de SHBW, de Ondernemingsraad, de Raad van Commissarissen en onze samenwerkingspartners dank verschuldigd voor een goed en constructief samenspel in het afgelopen jaar. Door actieve participatie hebben we samen vorm en inhoud kunnen geven aan ons gezamenlijk Beter Wonen. Graag zetten we op basis van de goede ervaringen vanuit het verslagjaar, de samenwerking in de komende periode voort. Mede namens het MT, Peter van der Hout directeur/bestuurder

13


14


2. Personeel en Organisatie 2.1

Organisatie

Ontwikkelingen In 2011 heeft Beter Wonen zich conform het ondernemingsplan “mensen centraal” verder ontwikkeld in de richting van een klantgestuurde organisatie. Er is een voorstel gemaakt om te komen tot een meer programmatische aansturing van de gewenste organisatieverandering, behorend bij de ambities zoals genoemd in het ondernemingsplan 2009-2013. In dat kader is een spoorboekje voor de organisatieontwikkeling opgesteld. Hierbij wordt uitgegaan van de vastgestelde organisatiewaarden. Er zijn 7 richtingwijzers geformuleerd. We bieden medewerkers hiermee perspectief en houvast. We bouwen daarmee systematisch aan vertrouwen. Kortom: het betreft een verdere uitwerking van onderdelen van bestaande documenten. Het biedt een kapstok voor het dagelijkse functioneren. Daarnaast faciliteren deze waardes het management bij de sturing van hun bedrijfsonderdeel en team. De       

richtingwijzers zijn als volgt vastgesteld: de klant is leidend; gelijkwaardigheid; dynamische verbinder/resultaatgericht samenwerken; management commitment op ambities; leren en groeien; integriteit; en veranderen is de enige continue factor.

Volgend op deze richtingwijzers is het spoorboekje gemaakt. Dit spoorboekje bestaat uit verschillende deelprojecten die elk bijdragen aan de doelstelling van Beter Wonen om een betrokken, resultaat- en klantgerichte en financieel duurzaam gezonde organisatie te zijn die gaat voor beter wonen en flexibel kan blijven inspelen op de bewegingen vanuit de omgeving. Via de kwartaaloverleggen met (team-)managers en specialistische staf worden de ontwikkelingen verder vormgegeven en gemonitord. Werkdruk Vanwege de ontvangen signalen in 2010 vanuit de OR met betrekking tot een (te) hoog beleefde werkdruk is het project “Zo werkt het gewoon” gestart dat ertoe zal leiden dat de beleefde werkdruk gezonder wordt. Beter Wonen neemt deel aan de landelijke pilot rondom werkdruk en werkstress. De werkdruk is anoniem gemeten onder de werknemers, de rapportage is op afdelingsniveau gecommuniceerd. Per afdeling/bedrijfsonderdeel is een plan van aanpak tot stand gekomen. Dit is uitgevoerd en eind 2011 heeft de effectmeting plaatsgevonden. De resultaten hiervan zijn nog niet beschikbaar. Regelingen De nieuwe regeling werktijden is op 1 november 2011 ingegaan. Deze regeling draagt ertoe bij dat zowel Beter Wonen als de medewerker flexibeler kunnen omgaan met de openingstijden/werktijd/verdeling werk/privé. Aanleiding voor aanpassing van de regeling werktijden was de wens van Beter Wonen openstelling op vrijdagmiddag te realiseren. Met deze aanpassing is een

15


vervolgstap richting klantgericht werken gemaakt. De eerste ervaringen met de nieuwe situatie zijn positief. Overleg In 2011 heeft het jaarlijkse overleg met de vakorganisaties plaatsgevonden. Er is met name bijgepraat over de organisatieontwikkeling. Ook is ingegaan op de stand van zaken rondom de boventalligheid. Met de vakbonden is geconstateerd dat er vanwege de organisatieherziening uit 2009 geen boventalligen meer zijn. De bevindingen van de pilot “Zo werkt het gewoon” zijn ook gedeeld met de vakorganisaties. Maandelijks hebben er overlegvergaderingen met de Ondernemingsraad van Beter Wonen plaatsgevonden. De vergaderingen worden afwisselend voorgezeten door de OR, dan weer door de bestuurder. Aan het overleg wordt door de adviseur P&O deelgenomen. Daarnaast heeft er tweemaal een informeel overleg plaatsgevonden. Naast het overleg met de OR is ook sprake van de commissie VGWM (Veiligheid, Gezondheid, Welzijn en Milieu). Ook hier vinden vaste besprekingen plaats. Met de VGWM-commissie is onder andere gesproken over de bevindingen van het project rondom werkdruk en werkstress. Tussen OR en directie wordt op constructieve wijze met elkaar samengewerkt. Opleiding en training Wij vinden investeren in opleidingen en trainingen belangrijk. Door te investeren in de medewerkers via onder andere opleiding en training laten we zien dat we het belangrijk vinden dat juist de medewerkers alle ontwikkelingen in en rondom onze organisatie en sector kunnen volgen. In 2011 is dan ook veel tijd en geld besteed aan opleiding en training. Hieronder vindt u een opsomming van de collectieve opleidingsactiviteiten in 2011. Het Management Team is extern begeleid om de onderlinge samenwerking en de sturing binnen Beter Wonen te versterken. Om de samenwerking en het management commitment tussen Management Team, Teammanagers en Staf te vergroten is in 2011 een eendaagse training georganiseerd onder leiding van externe trainers waarin gewerkt is aan het bovenstaande. Door een dag gezamenlijk op te trekken, veel te delen en nieuwe ervaringen op te doen is aan het organisatieontwikkelingsproces een positieve impuls gegeven. Tijdens de Beter Wonen dag in november hebben alle medewerkers vier workshops gevolgd waarbij bovengenoemde richtingwijzers centraal stonden. Men volgde bijvoorbeeld een workshop feedback geven/ontvangen en een workshop discussiëren over de waarden van jezelf ten opzichte van de waarden van Beter Wonen. Deze dag heeft in positieve zin bijgedragen aan de organisatieontwikkeling. Binnen het Klantencentrum is veel aandacht geweest voor opleiding en training omdat men zich in het kader van het project Simelio nieuwe werkwijzen eigen moest maken. Deze trainingen zijn grotendeels door onze eigen medewerkers gegeven volgens het principe train de trainer. Daarnaast heeft een cursus mondelinge communicatie plaatsgevonden voor het Klantencentrum frontoffice. Ook is voor onze huismeesters en buurtconciërges een trainingsprogramma van start

16


gegaan. De vaardigheden die geleerd zijn tijdens deze cursus worden ingezet om klanten van Beter Wonen nog beter van dienst te zijn. Het secretariaat heeft een cursus timemanagement gevolgd. Deze werd gegeven in het kader van het plan van aanpak van “Zo werkt het gewoon”. Daarnaast zijn er door medewerkers individuele opleidingen en trainingen gevolgd. Deze hadden zowel betrekking op het vakgebied van betrokkenen, op ontwikkelingen in de sector als op het ontwikkelen van gedrag dat past in de nieuwe organisatie.

2.2

Personeel

Personeelsopbouw In onderstaand overzicht is het aantal medewerkers per ultimo jaar weergegeven, zowel in aantallen als in fte’s. Daarnaast is zichtbaar gemaakt hoeveel medewerkers in vaste dienst zijn, hoeveel een tijdelijk dienstverband hebben en hoeveel medewerkers op tijdelijke basis zijn ingeleend van derden. Hierbij zijn de medewerkers die een (gedeeltelijke) WAO/WIA-uitkering ontvangen worden meegeteld. In de berekening van de fte’s zijn zij meegeteld voor het deel dat zij betaalde arbeid verrichten. Tabel 2.1:

Overzicht aantal medewerkers, aantal fte’s in 2011-2009 2011

Stand per eind van het jaar

aantal

2010 fte

aantal

2009 fte

aantal

fte

Aantal medewerkers in vaste dienst

90

79,1

98

87,7

98

86,6

Aantal medewerkers in tijdelijke dienst

13

11,1

6

4,8

4

3,2

7

5,1

4

3,6

6

2,7

110

95,3

108

96,1

108

92,6

Aantal medewerkers in tijdelijke dienst via derden Totaal aantal medewerkers

Binnen de organisatie zijn per 31 december 2011 in totaal 110 medewerkers actief. Ten opzichte van eind 2010 is dit een stijging van 2 medewerkers (1,9%). Als het aantal fte’s vergeleken wordt, dan is een daling van 0,8 fte zichtbaar ten opzichte van ultimo 2010, derhalve een daling van bijna 0,8%. Het aantal medewerkers in loondienst (dus met een vast dan wel tijdelijk dienstverband) is gedaald van 104 eind 2010 naar 103 eind 2011. In aantal fte’s is een daling van 2,3 fte’s (vast dienstverband: -/- 8,6 fte; tijdelijke dienstverband: + 6,3 fte) zichtbaar naar 90,2 fte’s eind 2011 (2,5%). Hierbinnen is een verschuiving zichtbaar van vaste dienstverbanden naar tijdelijke dienstverbanden. Hiermee ontstaat meer flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderingen. Dit wordt veroorzaakt door de hoge instroom in 2011, mede als vervanging van in 2011 vertrokken medewerkers. Ook is de organisatieontwikkeling hierop van invloed geweest. In 2011 zijn 12 medewerkers vertrokken. Hiervan hebben 6 medewerkers hun dienstverband vrijwillig beëindigd, 1 tijdelijk contract liep af, 2 medewerkers maakten gebruik van pensioen en

17


met 3 medewerkers is op initiatief van Beter Wonen de arbeidsrelatie beĂŤindigd. In het kader van de fase van de organisatieontwikkeling waarin Beter Wonen zich bevindt draagt dit verloop bij aan de richting waarin wij ons ontwikkelen. Het betekent onder andere nieuwe kansen om nieuwe vaardigheden en ervaring aan te trekken en daarmee de juiste impulsen te geven aan het organisatieontwikkelingsproces. In 2011 heeft Beter Wonen twee stagiairs de mogelijkheid geboden om in het kader van hun opleiding praktijkervaring op te doen. Een stagiair heeft een aantal maanden meegelopen bij de Technische Dienst, de andere stagiair heeft een aantal maanden meegelopen bij een van onze huismeesters / buurtconciĂŤrges. Daarnaast is bij de afdeling Post & Archief een medewerker actief die in het kader van de Wajong-regeling bij ons werkervaring op kan doen. Verzuim Het ziekteverzuimpercentage over 2011 is ten opzichte van 2010 flink gedaald. Het voortschrijdende verzuimcijfer over 2011 is 4,2% (2010: 5,2%). Dit is het cijfer exclusief WAO en zwangerschapsverlof. Door actievere sturing op verzuimgedrag en het accent veel meer te leggen op preventie en vroegsignalering zijn we in staat om het ziekteverzuim te verminderen.

18


3. Leefbaarheid 3.1

Algemeen

In ons ondernemingsplan is nadrukkelijk gekozen voor lokale versterking. Inzetten op leefbare wijken en buurten. Inzetten op de stad Almelo en maximaal een half uur fietsen van de Klimopstraat, dat is ons werkgebied. Wierden hoort daarmee ook tot ons primaire werkgebied. De overige locaties op termijn niet meer. Leefbare wijken en buurten zijn van cruciaal belang voor onze huurders. Beter Wonen werkt hieraan vanuit de wijkteams, maar niet alleen, huurders en bewoners samen bepalen door hun woon- en leefgedrag vaak de kwaliteit van de omgeving. Beter Wonen zal hierin verbindend en faciliterend optreden. Beter Wonen kiest ervoor om in wijken en buurten duidelijk aanwezig te zijn, niet alleen, maar samen met andere partijen in de wijk, zoals gemeente, zorgorganisaties en Scoop met als doel om met de bewoners van de wijk een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid. De wijkteams van Beter Wonen zijn het aanspreekpunt voor de huurders in de wijk met vragen, ideeën, opmerkingen maar ook klachten over de woonomgeving. Hierbij is de woonadviseur de centrale functionaris. In elke wijk is een vaste woonadviseur actief. In alle wijken waar Beter Wonen werkzaam is, onderhoudt Beter Wonen een uitgebreid netwerk met welzijnswerk, gemeente, gezondheidszorg, politie, onderwijs, collega-corporaties en natuurlijk met bewoners al dan niet vertegenwoordigd in een bewonerscommissie of wijkhuurderscommissie.

3.2

Wijkteams

Beter Wonen heeft haar werkgebied opgedeeld in een 4-tal geografische gebieden. In elk gebied is een wijkteam werkzaam, bestaande uit een woonadviseur, wijkadviseur, buurtconciërges en huismeesters. Zij werken zeer nauw samen met de diverse organisaties en natuurlijk de bewoners in de wijk. De woonadviseurs zijn de regisseurs van de wijk die samen met de wijkadviseur uitvoering geven aan de actieplannen. De woonadviseur onderhoudt de contacten met de bewonerscommissies, wijkhuurderscommissies en projectgroepen in de wijk. De buurtconciërges zijn aanwezig in de buurt en houden toezicht op de gemeenschappelijke ruimtes, signaleren en zijn aanspreekpunt voor de huurders van de wijk. Ze spreken ook bewoners aan op woon- en leefgedrag om zo een positieve bijdrage aan de leefbaarheid van de buurt te leveren. Daarnaast pakken ze ook samen met de bewoners zaken op zoals het verfraaien van een complex met bloembakken of een schoonmaakactie. Kortom zaken die bijdragen aan een leefbaarder buurt. De huismeesters zijn werkzaam in de hoogbouwcomplexen en zijn daar het aanspreekpunt voor bewoners. Ook voeren de huismeesters in de meeste gevallen de schoonmaakwerkzaamheden uit. Zeker in complexen met veel ouderen speelt de huismeester een sociale rol. De woonadviseurs werken ook 1 dagdeel per week vanuit het wijkcentrum, om op die manier duidelijk zichtbaar te zijn, maar ook om samen met de partners te kunnen werken. In 2011 zijn de woonadviseurs met de concept wijkvisies de wijk ingegaan en hebben deze in dialoog gebracht met de bewoners. Meningen zijn gevraagd en ideeën zijn opgehaald bij de bewoners en ook bij de sociale partners in de wijk. Deze gegevens zijn verwerkt en in de jaarplannen voor 2012 zijn concrete acties geformuleerd om ermee aan de slag te gaan.

19


Thema’s die in de visie op de wijk naar voren komen zijn de gewenste fysieke en sociale ingrepen. Hoe ziet de wijk er over 5 jaar uit en wat zijn dan de belangrijkste aandachtspunten voor de wijk. Per wijkteam wordt in de volgende paragrafen weergegeven wat de belangrijkste thema’s in 2011 zijn geweest.

3.3

Binnenstad, Aalderinkshoek, Kerkelanden en Wierden

Binnenstad Voor de Kloosterhofflat is het een bijzonder jaar geweest. Begin 2011 is de laatste bewoner uit de zijvleugel vertrokken, zodat deze vleugel vrij is om overgedragen te worden aan de gemeente Almelo om gesloopt te worden. De overdracht is nog niet gerealiseerd. Op de plaats van de zijvleugel zou het nieuwe stadhuis gebouwd worden. In 2011 werd bekend dat het stadhuis op de Fortezza-locatie wordt gebouwd. Daarnaast is er nog verschillende malen gesproken met de projectcommissie Kloosterhofflat over de aanpak van de overige 63 woningen. De aanpak is echter gekoppeld aan de overige binnenstadsontwikkelingen. Tot op heden is er nog geen definitieve invulling van het binnenstadsplan. Beter Wonen vindt het van belang dat de nieuwe ontwikkeling van de binnenstad ook daadwerkelijk van start gaat. Daarnaast werd de Kloosterhof opgeschrikt door een brand bij de entree. In de vroege ochtend van 25 maart werd brand gesticht aan de buitenzijde van de Kloosterhofflat en de brand verwoestte de entree. Er hebben zich gelukkig geen persoonlijke ongelukken voorgedaan. De Kloosterhofflat was in juli 2011 weer volledig hersteld. In 2011 is besloten het nieuwbouwproject “De Bavink” te realiseren, en zijn de voorbereidende werkzaamheden begonnen. Op de locatie gelegen aan de Bavinkstraat worden 19 senioren appartementen beneden de huurtoeslag gerealiseerd, en 1 appartement in de vrije sector. Op de begane grond wordt binnen het plan commerciële ruimte gerealiseerd die inmiddels is verkocht. Start bouw staat gepland in 2012 en oplevering is gepland medio 2013. Aan de Bornerbroeksestraat heeft Beter Wonen het voormalige koffiehuis omgebouwd voor het project Kamer-Raad. Het project is een initiatief van Stichting Humanitas onder Dak Twente om jongeren met een problematische thuissituatie de mogelijkheid te geven hun studie af te ronden en vervolgens door te stromen naar reguliere huisvesting. Het project is mede gefinancierd door de provincie Overijssel. In 2011 is ook gestart om een plan te maken voor de invulling van de lege plekken in de Binnenstad. Wierdensehoek In de straten Talmahof, Goedharthof en Aalbersehof is gestart met grootonderhoud. Er worden onder andere nieuwe keukens geplaatst en aan bewoners is tevens de mogelijkheid geboden een grotere badkamer te kiezen door een slaapkamer hiervoor op te offeren. De kwaliteit van de woningen in de Wierdensehoek wordt door deze aanpak verbeterd. In 2011 is gestart met de oprichting van een nieuw wijkplatform voor de hele Wierdensehoek (Kerkelanden en Aalderinkshoek). Dit platform zal gesprekspartner worden van de gemeente Almelo maar ook van Beter Wonen. Via het wijkplatform komen signalen uit de wijk sneller bij de juiste

20


instanties. De bewoners van de wijk worden meer betrokken met zaken die in de wijk spelen. Deze samenwerking draagt bij aan het verbinden van partijen. Ook is er in 2011 Streetsoccer gespeeld in de Wierdensehoek, met uiteindelijk een finale op het marktplein. Wierden In overleg met de bewonerscommissie De Oosterhof is de fietsenstalling van het complex uitgebreid, op verzoek van de bewoners. Tegelijkertijd is een extra parkeerplaats gerealiseerd voor bewoners uit De Oosterhof. De bewonerscommissie heeft in overleg met de gemeente Wierden een AED laten plaatsen onder de overkapping van de fietsenstalling. Helaas heeft de bewonerscommissie van De Oosterhof te kennen gegeven in september 2011 haar werkzaamheden te willen neerleggen. Voor de Binnenstad, Kerkelanden en Aalderinkshoek zijn wijkvisies opgesteld en deze zijn in 2011 gedeeld met maatschappelijke partners en bewoners uit deze wijken. Door laagdrempelige bijeenkomsten in de wijken te organiseren is de dialoog hierover met de bewoners gestart en tegelijkertijd is waarvolle informatie bij de bewoners opgehaald. Op basis van de visie en de informatie van de bewoners worden de actieplannen voor 2012 opgesteld.

3.4

De Riet, Kollenveld, Nieuwland 2, Nijrees

Samen met de bewoners van de Koppel is de gezamenlijke tuin aangepakt. Er is een ontwerp gemaakt samen met de bewonerscommissie, waarna de bewoners geholpen hebben met de werkzaamheden. In 2010 is de leegstand in het complex Rietpoort teruggebracht. In 2011 is de haalbaarheid van een ontmoetingsruimte voor dit complex onderzocht. Geconcludeerd is dat deze financieel niet haalbaar is. Er wordt nu bij de aanpak van de Rietmavo naar een ontmoetingsruimte gezocht, die ook voor de bewoners van de Rietpoort toegankelijk wordt. In de Riet wordt momenteel het pand Rietstraat 152, nadat was gebleken dat een buurtsuper niet haalbaar was, geschikt gemaakt voor de JP van den Bent stichting voor buitenschoolse opvang. Voor het complex Castelloflat is een samenwerking aangegaan met Zorgaccent, nadat de bewonerscommissie van het complex hierover een positief advies had uitgebracht. Met die samenwerking willen we voor de bewoners zorg en welzijnsdiensten organiseren, zodat ze langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Voor het complex de Koppeling is samen met Twentse Zorgcentra (TZC) en Zorgaccent een huisvestingsvraagstuk opgelost. De leegstaande ouderenwoningen zijn geschikt gemaakt voor verhuur voor bewoners van de TZC. Zorgaccent levert vanuit de Koppel de nachtopvang waardoor deze groep hier zelfstandig kan wonen. In 2011 is hier nog een drietal woningen aan toegevoegd. In 2011 is ook aan leerlingen van de basisschool uit de wijk ruimte geboden om kennis te maken met het werk van de corporatie. Samen op stage bij Beter Wonen! In de Bos- en Beekstraat is gestart met het grootonderhoud van de woningen. Daarmee wordt de kwaliteit van het woningbezit in deze buurt verbeterd. Daarnaast is in de buurt een project gestart om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren. Met een groep voortkomend uit de projectcommissie voor het onderhoud aangevuld met een aantal eigenaar-bewoners zijn activiteiten opgezet om de leefbaarheid te vergroten. Er is bijvoorbeeld een wijkwaardebon aangevraagd voor Streetsoccer tijdens de EK en een afsluiting met een buurtfeest. Ook worden de wensen met betrekking tot parkeren, bomen en rijrichting besproken, samen met de gemeente.

21


In het kader van de ontwikkeling van de woonservicezone worden nieuwe seniorenwoningen voorbereid aan de Berkelstraat (38) en in de Rietmavo (20).

3.5

Beeklust en Ossenkoppelerhoek

In de wijk de Ossenkoppelerhoek is in 2009 gestart met een preventieplan, nu in uitvoering onder de naam “Ossenkoppelerhoek voor iedereen”. Dit plan is geënt op een viertal pijlers:    

wonen in een veilige omgeving; persoonlijke groei en ontwikkeling; opvoeden en opgroeien; oud worden in de wijk.

Er zijn allerlei projecten uitgevoerd in het kader van leefbaarheid, maar ook projecten om bij bewoners achter de voordeur te komen om de problematiek die daar bestaat op te pakken, bijvoorbeeld door gezinscoaches. Ook is er in het kader van de leefbaarheid een fietsenplan opgezet, waarbij kinderen in de wijk met activiteiten ossenkopjes kunnen verdienen om daarmee bijvoorbeeld een fiets te kunnen “kopen”. Deze worden gemaakt door Soweco. Kortom, een project om jongeren te activeren, maar ook om mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt in te zetten. In het kader van wonen in een veilige wijk zijn door Beter Wonen voor een aantal portiekflats de trappenhallen aangepast. Doel is om vandalisme te verminderen en voor de bewoners het veiligheidsgevoel te vergroten. Ook is er ter activering van jongeren in de wijk Ossenkoppelerhoek door Beter Wonen een City Jungle geplaatst. In het kader van de pijler oud worden in de wijk worden er 73 nieuwe seniorenwoningen gerealiseerd aan de Rombout Verhulstlaan. Bij de ontwikkelingen van de woningen is vanaf het begin een klankbordgroep betrokken. De eerste woningen zijn in december 2011 opgeleverd, het tweede blok wordt in maart 2012 opgeleverd. Met Carint Reggelandgroep wordt een dienstenaanbod ontwikkeld voor de bewoners. Vanuit de Titus Brandsmahof kan Carint de diensten aanbieden. In 2011 is de laatste flat gesloopt om daarmee de ontwikkeling van de 2e fase Rombout Verhulstlaan mogelijk te maken. Er zullen grondgebonden woningen worden ontwikkeld waarvan een aantal levensloopbestendig. Om in de buurt bij bewoners te achterhalen wat er leeft is een aantal acties uitgevoerd, samen met andere partners in de wijk is een Amerikaanse schoolbus ingezet. Doel is om de dialoog aan te gaan met onze bewoners en wijkbewoners, ons laten beïnvloeden, en hierop onze acties uit te zetten samen met onze partners in de wijk. Aan het jaarlijkse wijkevenement de Rembrandtfiësta heeft Beter Wonen ook in 2011 weer deelgenomen met een stand en een financiële bijdrage. Deze activiteit is ook ingezet om de dialoog met de wijkbewoners te voeren. Aan de hand van stellingen is de mening gevraagd over allerlei thema’s die spelen in de wijk. Om de woonomgeving aantrekkelijker te maken is de buurt opgefleurd door bloembakken en hanging baskets in de wijk. Soweco heeft dit project uitgevoerd, een project waarin ook STJA en de winkeliersvereniging deelnemen. Voor de woningen aan de Albert Cuypstraat is in 2011 een besluit genomen om de woningen te gaan slopen. De projectcommissie heeft hierop een positief advies gegeven. De technische- en

22


energetische kwaliteit van de woning zijn aanleiding voor de sloop. Voor de bewoners is een sociaal plan van toepassing zoals afgestemd met de commissie. Het project “Ossenkoppelerhoek van iedereen” is in 2011 geëvalueerd in verband met de beëindiging van dit project per december 2011. Er is besloten om het project voorlopig voort te zetten met een beperkt aantal projecten voor leefbaarheid om de acties te verduurzamen en te werken aan sociale stijging voor de bewoners.

3.6

Schelfhorst, Nieuwstraatkwartier en Windmolenbroek

In de wijk de Schelfhorst is in het complex Buitenhof een nieuwe huismeestersruimte gerealiseerd en is een nieuwe fietsenberging toegevoegd. In 2011 is frequent overleg gevoerd met de bewonerscommissie over verschillende vraagstukken in het complex zoals de liften en de inrichting van de parkeerplaats. Bij Groot Bokhove is de nieuwe inrichting van het groen aangepakt, om daarmee de kwaliteit van de buitenomgeving van de woningen te verbeteren. Inmiddels zijn de commissies van Groot Bokhove, Parkstede en Parkstede plus gestart met een gezamenlijk overleg. Bij de Terp zijn de collectieve ruimtes aangepakt, daarmee is de uitstraling van het complex verbeterd. In de Windmolenbroek is bij de wijkmarkt ook actief de dialoog met de bewoners gezocht. Er is informatie uit de wijk opgehaald en hierop worden ook weer acties uitgezet. In het Nieuwstraatkwartier is naar aanleiding van signalen over de leefbaarheid vanuit bewoners en verschillende partners gekozen voor een integrale aanpak van de Wondestraat en omgeving. Een project gericht op de sociale herovering van de wijk. Er wordt een aanpak ontwikkeld om de buurt duurzaam te verbeteren om deze weer heel, schoon en veilig te maken. Voor de Acaciaschool is in het afgelopen jaar gestart om hier een project te ontwikkelen om de wijkeconomie te stimuleren in het Nieuwstraatkwartier. In het te ontwikkelen projectplan, mede opgezet met mensen uit de wijk, willen we een aantal aspecten, zoals wijkeconomie, maatschappelijke activiteiten, ontmoeten en verbinden, met elkaar verbinden. Het doel is om de binding van onze huurders bij de wijk te verhogen, een gerichte inzet van ons maatschappelijk vastgoed, de kwaliteit van de leefomgeving te verhogen, en de wijkeconomie te stimuleren. Op het terrein van de leefbaarheid heeft Beter Wonen ook op organisatieniveau nog een aantal projecten waarin zij deelneemt: De Slinger Almelo Beter Wonen ziet zichzelf nadrukkelijk als maatschappelijk ondernemer. We hechten aan onze maatschappelijke betrokkenheid bij de Almelose gemeenschap. In dat verband doen onze medewerkers mee bij activiteiten die we met en voor maatschappelijke organisaties uitvoeren. In 2011 hebben medewerkers ouderen begeleid vanuit de Klup voor een dagje uit naar de Wendezoele; zijn we actief geweest bij de straatspeeldag en hebben we meegeholpen bij de afbouw van het huttenland van zomerwijkweken. Het zijn activiteiten waar medewerkers van Beter Wonen kennismaken met onderdelen van de samenleving. Daarnaast leren ze hun collega’s op een andere wijze kennen. In Almelo is Stichting De Slinger actief geworden. Deze stichting wil een lokaal platform zijn voor maatschappelijk betrokken ondernemen. Beter Wonen heeft vanuit haar affiniteit met dit thema

23


aan de wieg gestaan van de start van de stichting en haar activiteiten. In 2011 heeft de Slinger een Slingerbeurs gehouden waaraan ook Beter Wonen heeft deelgenomen. Op deze beurs bieden bedrijven en ondernemers in Almelo gratis hun diensten en middelen aan. Vervolgens kijken lokale maatschappelijke instanties of zij het aanbod van de bedrijven kunnen gebruiken. Zodra twee partijen elkaar in vraag en aanbod hebben gevonden, spreken we van een match. Beter Wonen heeft meegedaan aan een 4-tal matches. Armoedepact In de gemeente Almelo is sprake van een bovengemiddelde score voor wat betreft de armoedegrens. Circa 18% van de huishoudens voldoet aan de criteria van 115% bijstandsniveau. Zij leven daarmee op armoedeniveau. Daarmee neemt Almelo een bijzondere positie in. Almelo behoort daarmee tot de top 5 van steden in Nederland met een concreet armoedevraagstuk. In Almelo is daarbij ook sprake van overerving van armoede. Met de gemeente zijn diverse maatschappelijke partners verbonden in het Armoedepact. Daarmee verbinden ze zich om de armoedeval te doorbreken en een maatschappelijk commitment te vormen om armoede te bestrijden. In het bijzonder gaat daarbij de aandacht uit naar jongeren. Als corporatie voelen we ons betrokken bij het armoedevraagstuk. Het raakt ons bij onze opdracht vanuit het BBSH. We willen huisuitzettingen vanwege armoede voorkomen, participeren in het Meldpunt huurschulden, investeren actief in vroegsignalering van betalingsachterstanden, geven voorlichting over wonen en werken en leveren op actieve wijze een bijdrage bij toestroom naar werk en dergelijke. Naast bestuurlijke betrokkenheid leveren we ook in 2011 een concrete bijdrage in de vorm van inzet van menskracht bij het opgerichte Jeugd- en cultuurfonds. Hiermee willen we jongeren en kinderen de ruimte laten ervaren om mee te doen bij sport en cultuuractiviteiten in de stad. Op die wijze willen we bereiken dat iedereen ertoe doet in de samenleving.

24


4. Het woningbezit 4.1

Kwaliteit van het woningbezit

De woningvoorraad van Beter Wonen scoort vanwege het thema energieprestatie bovengemiddeld. Van het bezit van Beter Wonen heeft 56% van de woningen label C of hoger en 24% heeft label D. Daarmee is de gemiddelde energiescore van ons woningvoorraad beter dan het landelijke gemiddelde, label E. Hiermee wordt invulling gegeven aan onze doelstelling om tot een woningvoorraad te komen die voldoet aan de energienormering. Daarmee willen we, indirect, ook de woonlasten voor onze huurders verlagen. Met name voor onze primaire doelgroep achten wij dit een verantwoordelijkheid voor ons. Wanneer gekeken wordt naar de kwaliteit van het bezit van Beter Wonen, dan moet worden geconstateerd dat een deel van de portefeuille functioneel en wat betreft energetisch presteren nog onder de maat is. Vanuit ons voorraadbeleid zullen we hier de aandacht op richten. Vanuit onze voorraadstrategie kiezen we bewust voor een kwaliteitstrategie en minder een kwantiteitstrategie. Het planmatig onderhoud, onderhoud aan de buitenschil van de woningen, evenals al het dagelijks onderhoud is in 2011 opgedragen en ook grotendeels volgens de planning verlopen. Voor een optimaal woonklimaat ligt de aandacht niet alleen bij de stenen maar is er sprake van een veel ruimere bandbreedte waarbinnen wordt gewerkt. Leefbaarheid, veiligheid, huisvesten van bijzondere doelgroepen en vele andere onderdelen maken deel uit van de voorwaarden die als totaal de kwaliteit van het bezit en de woonomgeving bepalen en waarvoor Beter Wonen de verantwoordelijkheid neemt.

4.2

Herinvesteringsprogramma

Herinvesteringen bestaande voorraad Uit onze portefeuillestrategie, blijkt dat wij, in de periode 2012 tot en met 2021 2.603 woningen door middel van grootonderhoud zullen gaan verbeteren. Dit betreft gemiddeld 260 woningen per jaar. De kosten voor het totaal programma voor de periode 2012 - 2021 zijn geraamd op circa € 57 miljoen. Dit is gemiddeld bijna € 22.000,- per woning. Voorgaande is exclusief investeringen in duurzaamheid en planmatig onderhoud. Het voorziene verkoopprogramma moet dan wel op peil blijven om de bijzondere onderdelen van projecten en onderhoud waaronder grootonderhoud te kunnen financieren. 

Het grootonderhoud wordt veelal uitgevoerd zonder of tegen een geringe directe huur verhoging. Uiteraard worden er keuzepakketten aangeboden tegen huurverhoging. Ook wordt door onze huurders gebruik gemaakt van ons Wonen op Maat programma. Investeringen in duurzaamheid vinden plaats op voorwaarde dat hiervoor ook opbrengsten, huurverhoging/subsidies/enz., tegenover staan/worden gegenereerd.

De kosten die gepaard gaan met projecten zijn in 2010 en 2011 gezien de ontwikkelingen in de bouw, afname bouwvolume en de daaraan gekoppelde prijsconcurrentie, afgenomen maar zullen naar verwachting binnen enkele jaren weer toenemen. De oorzaken hiervan zijn gelegen in de door de overheid opgelegde wetgeving, voorschriften met betrekking tot het milieu en de CO2-uitstoot, de arbeidsomstandigheden, brandweereisen, indekking juridische claims en tevens de prijsstijgingen in de doorberekende uurlonen en materiaalprijzen. Aangezien de huren slechts met

25


het inflatiepercentage, of minder, stijgen zal er een steeds grotere discrepantie tussen kosten en opbrengsten ontstaan. Herinvestering in uitvoering In het jaar 2011 is een aantal relatief kleine herinvesteringsprojecten uitgevoerd danwel afgerond. Deze zijn in onderstaande tabel weergegeven. Tabel 4.1 Complex

Herinvesteringsprojecten afgerond in 2011 Naam

Woning-

Aantal

Investe-

Investe-

Totale

type

wonin-

ring per

ring

investering

gen

woning

2011

t/m 2011

in â‚Ź 25.01

Portiekflats Ossenkoppelerhoek

portiekflat

nvt

nb

72.825

99.375

60.01

De Houtsnip

e.g. woningen

9

12.689

6.386

114.203

75.02

De Koppel

aanleunwo-

8

7.877

1.431

63.016

95.03

Jan Tooropstraat, woonwagen

ningen woonwagen

1

88.747

80.237

88.747

95.05

Woonwagen oude

woonwagen

1

75.206

23.030

75.206

Windslaan Grotestraat 146

95.79

bedrijfspand

1

156.141

156.141

156.141

340.050

596.688

Totaal

20

De werkzaamheden aan complex de Houtsnip zijn in 2011 afgerond. De werkzaamheden hebben in overleg en samenwerking met Aveleijn plaatsgevonden. Van complex de Koppel zijn de werkzaamheden aan de eerste 8 woningen afgerond, welke reeds worden gehuurd door De Twentse Zorgcentra (TZC). De resterende 12 woningen zullen bij mutatie worden opgeknapt en conform samenwerkingsovereenkomst worden verhuurd aan TZC. De werkzaamheden voor een tweetal vernieuwde woonwagens (Oude Windslaan en Jan Tooropstraat) zijn uitgevoerd en afgerond in 2011. Ons bedrijfspand aan de Grotestraat 146 is in 2011 grondig gerenoveerd en is verhuurd aan de Ezra Foundation, een stichting die nieuwe en herbruikbare (kinder)kleding verzorgt voor gezinnen die het hard nodig hebben, maar deze niet meer zelf kunnen betalen. Het project van de verbetering van de entree van de portiekflats in de Ossenkoppelerhoek is in samenwerking met gemeente Almelo tot stand gekomen. Bij dit project zijn een 12-tal trapportalen van portiekflats opgeknapt. De weergegeven investering is enkel het deel dat voor rekening van Beter Wonen komt (dus na aftrek van de gemeentelijke subsidie).

26


Tabel 4.2 Com-

Herinvesteringsprojecten in uitvoering in 2011 Naam

Aantal

Investe-

Investe-

Totale

wonin-

ring per

ring

investe-

woning

2011

ring t/m

Woningtype

plex

gen

2011

geraamd 04.01

Bos-/Beekstraat

22.07 22.17

in € 31.295

e.g. woningen

70

1.040.449

1.044.244

Klimopstraat

e.g. woningen

128

2.024

16.904

21.447

Hofjeswoningen

e.g. woningen

36

37.888

694.519

697.567

41.01

Mezenstraat

e.g. woningen

6

3.817

15.062

19.202

52.01

Resedastraat

e.g. woningen

24

9.503

3.910

9.430

78.61

Bornerbroeksestraat (Kanaria)

appartementen

9

24.526

204.025

220.732

95.79

Rietstraat 152 / 154

Bedrijfspand +

2

683.185

108.907

108.907

2.083.776

2.121.529

woning Totaal

275

Gedurende 2011 is de uitvoering van een 7-tal herinvesteringsprojecten gestart. Het betreft in totaal een investering van circa € 5,0 miljoen, waarvan in 2011 de eerste € 2,1 miljoen is uitgegeven. De verwachting is dat deze projecten in de loop van 2012 afgerond zullen zijn. De werkzaamheden variëren van het schilderen van de woningen (Klimopstraat) tot grote renovaties aan de woningen van de Bos-/Beekstraat en de Hofjeswoningen in de Kerkelanden, waarbij bijvoorbeeld ook de badkamers vervangen worden. Het project aan de Bornerbroeksestraat is in samenwerking met gemeente Almelo en Stichting Humanitas Onder Dak Twente tot stand gekomen. Dit pand is geschikt gemaakt voor beschermde huisvesting van 9 jongeren. Beter Wonen heeft een reglement met betrekking tot mogelijke bijdragen aan huurders in geval van renovatie dan wel sloop. Bij sloop wordt de landelijk geldende verhuisvergoeding betaald. Bij renovatie worden afhankelijk van het project en de eventuele overlast maatregelen genomen. Dit heeft in 2011 niet tot conflicten of twistpunten met zittende huurders geleid. Openbare ruimte Aandacht voor de directe woonomgeving maakt zoals eerder aangegeven deel uit van onze activiteiten om te komen tot een optimaal woonklimaat. Beter Wonen besteedt veel aandacht aan en investeert in factoren die als totaal de kwaliteit van het bezit en de woonomgeving bepalen. Hierbij valt te denken aan groenonderhoud, herplant en aanplant van bomen, het in samenwerking met de gemeente verbeteren van gemeentelijke trottoirs en achterpad-verlichting, het aanbrengen van straatmeubilair, enz. Hierbij wordt in een aantal gevallen ook gebieden van de gemeente meegenomen in de verbetering waarbij Beter Wonen de regie voert. In de Holtjesstraat is in samenwerking met de gemeente Almelo in 2009 een doorbraak gemaakt naar de achterzijde van het complex Manchester. Hierdoor zijn de toegankelijkheid van dat gebied en het straatbeeld van de Holtjesstraat enorm verbeterd en er zijn in 2010 groenvoorzieningen evenals 5 parkeerplaatsen aangelegd die aan het bezit van Beter Wonen zijn toegevoegd en die ingezet kunnen worden bij de verhuur van woningen en commerciële ruimten in de binnenstad.

27


De financiĂŤle afwikkeling, gronduitruil en overdracht betreffende deze binnenstadontwikkeling heeft eind 2011 plaatsgevonden. Met de gemeente Almelo is ook opgetrokken bij het realiseren van ondergrondse afvalcontainers op diverse plaatsen in de stad. Tevens is in de wijk Kerkelanden de laatste fase gerealiseerd van het watersysteem in de wijk. Hiermee is een kwaliteitsimpuls aan de wijk gegeven.

4.3

Sloop

De wijk Ossenkoppelerhoek wordt middels gebiedsontwikkeling geherstructureerd. Nadat in 2009 de eerste 3 portiekflats aan de Rombout Verhulstlaan zijn gesloopt zijn in 2011 de tweede 3 portiekflats gesloopt. Inmiddels zijn de voorbereidingen voor de herontwikkeling van de 2e fase in volle gang. De sloop is op een duurzame wijze uitgevoerd. Vooral de nog herbruikbare bouwmaterialen zijn deskundig verwijderd en geschikt gemaakt voor hergebruik. Daarnaast zijn twee woonwagens gesloopt in 2011 en vervangen door een nieuwe. Tabel 4.4 Complex

Sloop in 2011 Naam

Woningtype

23.02

R. Verhulstlaan

appartementen

56.90

Jan Tooropstraat / Oude Windslaan

woonwagen

Totaal

Aantal woningen 48 2 48 + 2 woonwagens

In 2011 is met een positief advies van de bewoners het besluit genomen om ons complex aan de Albert Cuypstraat te gaan slopen. De woningen zijn te gedateerd geworden. Dit betreft 48 appartementen en 10 garages. Inmiddels zijn de eerste voorbereidingen in gang gezet met de bedoeling om in 2013 daadwerkelijk te gaan slopen.

4.4

Nieuwbouwprojecten

Bij nieuwbouwprojecten wordt er rekening mee gehouden dat deze woningen ook op de lange termijn hun marktpositie en waarde blijven behouden. Er worden in dat kader geen concessies gedaan aan de kwaliteit van wonen en materiaalkeuzes. Onze nieuwbouw is, gezien de demografische ontwikkeling, voor een deel geschikt voor de doelgroep senioren en/of aangepast wonen. Met de herstructurering in de wijken ontwikkelen wij voornamelijk plannen in de prijsklasse voor onze primaire doelgroep. Volgens het hiervoor geschetste beleid van nieuwbouw, ontstaat een vernieuwing van en het woningbestand waarbij de primaire doelgroep van Beter Wonen niet uit het oog wordt verloren. In december 2011 zijn de eerste 34 seniorenappartementen naar tevredenheid opgeleverd aan de Rombout Verhulstlaan. De woningen zijn allemaal verhuurd. Per 1 maart 2012 zullen de overige 39 appartementen in dit complex worden opgeleverd van dit complex. Hiermee is fase 1 van de herontwikkeling dan afgerond. De planvoorbereiding voor fase 2 is inmiddels in volle gang.

28


Tabel 4.5 Complex

23.51

Opgeleverde nieuwbouwprojecten in 2011 Naam

Rombout Verhulstlaan

Woningtype

Aantal won.

Appartementen

34

Totaal

Investering per woning in € 171.446

34

Investeringen totaal circa in € 5.829.164 5.829.164

Naast de afronding van fase 1 en de voorbereidingen voor fase 2 Rombout Verhulstlaan is er nog een aantal nieuwbouwprojecten in voorbereiding. In 2011 is definitief goedkeuring gegeven voor de volgende projecten:  Bavinkstraat; de bouw van 20 appartementen en 1 commerciële ruimte. De onrendabele top voor dit project bedraagt € 1,1 miljoen. De commerciële ruimte is verkocht.  Berkelstraat; de bouw van 38 appartementen en gemeenschappelijke ruimte. De onrendabele top voor dit project bedraagt € 2,0 miljoen.  Rietmavo; de bouw van 20 appartementen voor senioren en gemeenschappelijke ruimte. De onrendabele top voor dit project bedraagt € 0,5 miljoen.  Rombout Verhulstlaan fase 2; er is goedkeuring gegeven voor de bouw van 24 eengezinswoningen. De onrendabele top voor dit project bedraagt € 1,1 miljoen. Het is de verwachting dat halverwege 2012 gestart kan worden met het bouwproject aan de Bavinkstraat. De bouw van de andere projecten zal eind 2012 starten. Tabel 4.6 Complex

Nieuwbouwprojecten in uitvoering of voorbereiding Naam

Woningtype

Aantal won.

Investering per woning in €

Investeringen totaal circa in €

23.51

Rombout Verhulstlaan 1e fase

Appartementen (senioren)

39

171.446

6.686.394

23.52

Rombout Verhulstlaan 2e fase

Eengezinswoningen (senioren)

24

175.000

4.200.000

78.20

Berkelstraat

Appartementen

78.23

Bavinkstraat

Appartementen + commerciële ruimte

78.48

Rietmavo

Appartementen

Totaal

38

186.557

7.089.166

20 + 1 commerciële ruimte

203.415

4.068.303

20

175.000

141 + 1 commerciële ruimte

3.500.000 25.543.863

Voor bijna iedere bouwaanvraag is de wijzigingsprocedure bestemmingsplan noodzakelijk. Met name deze procedure geeft de omwonenden de gelegenheid bezwaren te maken. Van dit recht wordt veelvuldig gebruik gemaakt. Dit resulteert in veel extra werk en vertraging. Ook zijn wij bij de planontwikkeling in toenemende mate geconfronteerd met bodemvervuiling/sanering, parkeerproblemen, faunabeperkingen en planschades. Voor veel projecten in de bouwvergunningsprocedure zijn wij genoodzaakt juridisch advies in te winnen wat kostenverhogend werkt. Gezien voornoemde problemen is het vooraf niet altijd goed te voorzien

29


wanneer deze projecten uitgevoerd kunnen worden. De onrendabele toppen van deze investeringen zijn onder tabel 4.5 toegelicht.

4.5

Verkoop

In 2011 heeft Beter Wonen 36 woningen, twee garages en één bedrijfsruimte verkocht. In 2010 waren dit nog 28 woningen. Beter Wonen heeft in de begroting 2011 aangegeven dat er 40 woningen verkocht zouden worden. In 2010 is in combinatie met de nieuwe portefeuille strategie een nieuw verkoopbeleid ontwikkeld en geïmplementeerd. De verkoopvijver is in 2010 uitgebreid met 400 woningen om de doelstelling voor de komende jaren uit de portefeuillestrategie, 40 woningen per jaar verkopen, te kunnen realiseren. In 2011 is weliswaar het aantal woningen niet geheel gehaald, maar wel de geprognosticeerde omzet. Al met al nog een goed resultaat. In 2011 zijn met name in het tweede half jaar de nodige verkoopacties gevoerd. Uiteindelijk wel met het gewenste resultaat. De voorgenomen nieuwe verkoopvormen zijn nog niet ontwikkeld, dit wordt naar 2012 doorgeschoven. Voor het plan in Wierden (Zuidbroek) is gekozen om de startersrentelening in te zetten. Vanuit Beter Wonen is dit instrument voorgesteld en zal, op basis van de ervaringen, ook breder ingezet gaan worden bij passende projecten.

4.6

Jaarlijks onderhoud

Voor het jaar 2011 waren o.a. de volgende beleidsdoelen geformuleerd:    

inkoop- en aanbestedingsbeleid; asbestbeleid; legionellabeleid; en energielabeling.

Het inkoop en aanbestedingsbeleid is geformuleerd en ten dele geïmplementeerd. Het eerste inkooptraject conform deze procedure loopt nog. Het betreft het onderhoudscontract voor reinigingswerkzaamheden voor de rioleringen. Het huidige contract dat Beter Wonen heeft afgesloten met RRS loopt in 2012 af. In 2011 is er een asbestinventarisatie gehouden, deze was o.a. nodig om een zogenaamde parapluvergunning te kunnen aanvragen. Normaal gesproken als er tijdens onderhoudswerkzaamheden de aanwezigheid van asbest wordt geconstateerd moet er een vergunning aangevraagd worden om het asbest te mogen saneren. Met deze parapluvergunning moet er nog steeds een melding bij de gemeente worden gedaan, maar verloopt de procedure veel sneller. Waardoor de onderhoudswerkzaamheden amper stil komen te liggen en de huurder dus zo min mogelijk overlast zal hebben. Het legionellabeleid is in 2011 ook geformuleerd, voor alle complexen waar sprake is van een collectieve watervoorziening is een legionella beheersplan opgesteld. In het legionella beheersplan staat exact omschreven welke verplichtingen Beter Wonen als verhuurder heeft, maar ook welke verplichtingen de huurders hebben ter voorkoming van een overschrijding van de legionellanorm van 100KVE/l.

30


Het up-to-date houden van de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) heeft de laatste jaren onvoldoende aandacht gekregen waardoor gegevens over bepaalde complexen zijn verouderd. Er is inmiddels gebleken dat de hoeveelheid gegevens die ontbreken c.q. niet goed zijn geïmporteerd veel groter is dan in eerste instantie gedacht werd. In 2010 en het eerste kwartaal van 2011 is er gewerkt aan de implementatie van de meerjarenonderhoudsbegroting in Itris. Om deze implementatie snel en eenvoudig te laten verlopen is er gekozen om de kengetallen zoals die aanwezig zijn in Itris aan te passen aan de gegevens uit de bestaande meerjarenonderhoudsbegroting van Beter Wonen. Achteraf gezien is dit geen goede keus geweest, het MJOB zoals dat op dit moment in Itris is ingevoerd is niet bruikbaar voor het doel waarvoor het zou moeten dienen. Ook is gebleken dat de invulling van het onderhoudsmanagement binnen de organisatie onvoldoende op peil is om een goede implementatie mogelijk te maken. Er zijn onder andere dubbelingen in registratie van (planmatige) onderhoudsvoornemens geconstateerd. Mede hierdoor is sprake van herhaaldelijke onderschrijding van de onderhoudsmiddelen. Ook is gebleken dat het proces van voorbereiding, opdrachtverlening en uitvoering/registratie van het onderhoud onvoldoende op peil is. In dat verband is een nieuwe visie op vastgoedmanagement vastgesteld en wordt een project informatiemanagement (w.o. onderhoudsmanagement en inkoop/aanbesteding) verzorgd. Hiermee moet tot een meer gebalanceerde situatie worden gekomen. Dit project wordt door een interim-manager verzorgd. De afdeling Technische Dienst heeft in 2011 het ondernemingsplan grotendeels geïmplementeerd. De invoering van Viewpoint Mobile is “on hold” gezet, omdat onvoldoende duidelijk is op dit moment of de invoering van dit systeem wel de voordelen zal opleveren die in eerste instantie voorzien waren. De Technische Dienst had de beschikking over een groot magazijn en timmerwerkplaats. De timmerwerkplaats is in 2011 geïntegreerd in het magazijn. Het magazijn is daarvoor aanzienlijk verkleind, dit was mogelijk door de voorraden aanzienlijk te verkleinen en het magazijn efficiënter in te richten. Het is niet nodig om grote voorraden te hebben, omdat de leveranciers bijna alle producten binnen 24 uur kunnen leveren.

31


Tabel 4.7

Regulier onderhoud, uitgesplitst naar soort Onderhoud per soort

Onderhoud per woning

(bedragen X € 1.000,-)

(bedragen in €)

Soort onderhoud

2011

2010

2011

2010

Serviceonderhoud

1.270

1.266

199

197

Mutatieonderhoud

855

681

134

106

1.674

1.374

263

214

795

727

125

113

Cv-onderhoud

570

726

89

113

Contracten

482

387

76

60

Schilderwerk Planmatig onderhoud

Calamiteiten Groenonderhoud Beheer project-

55

103

9

16

398

447

62

70

0

41

0

6

6.099

5.752

959

895

ontwikkeling Totaal

De stijging van de onderhoudslasten in 2011 met € 347 (6%) naar € 6.099 wordt vooral veroorzaakt door hogere kosten voor schilderwerk. In 2010 zijn een aantal werkzaamheden vanwege weersomstandigheden niet uitgevoerd en doorgeschoven naar 2011. Hierdoor is in 2011 meer schilderwerk uitgevoerd (€ 300) dan in 2010. Daarnaast zijn de mutatiekosten met € 174 (26%) gestegen ten opzichte van 2010. Dit wordt enerzijds verklaard doordat er in 2011 meer woningen zijn vrijgekomen dan in 2010 (een stijging van 11% naar 680), anderzijds doordat er een aantal gedateerde woningen (met bestemming verkoop) terug in de verhuur zijn genomen en verhuurgereed zijn gemaakt. De posten cv-onderhoud en contracten dienen gezamenlijk beschouwd te worden. Dit komt door een andere manier van registreren in 2011. Een deel van de kosten voor periodiek onderhoud aan cv’s is in 2011 op contract onderhoud verantwoord, waar deze kosten in 2010 zijn verantwoord op cv-onderhoud (dit verklaart de daling op cv-onderhoud). Onderhoud ten laste van huurders Tabel 4.8 geeft een overzicht van het kostendekkend onderhoud. Dat wil zeggen het onderhoud dat door de huurder, rechtstreeks of via een abonnement, wordt betaald. Onderstaande tabel geeft het kostendekkend onderhoud in totalen en per woning weer. Tabel 4.8

Kostendekkend onderhoud Onderhoud per soort

Onderhoud per woning

(bedragen X € 1.000,-) Soort onderhoud Rekening huurder

(bedragen in €)

2011

2010

2011

2010

421

431

66

67

Onderhoudsabonnement

258

225

40

35

Totaal

679

656

106

102

32


De onderhoudskosten die voor rekening huurder komen zijn in lijn met 2010. De kosten die betrekking hebben op het onderhoudsabonnement zijn gestegen met € 33 naar € 258. Deze stijging heeft met name betrekking op meer reparaties voor sanitair en hogere kosten voor binnenriolering.

4.7

Wonen op maat

Wonen op maat betreft voorzieningen die in een bestaande woning op verzoek en voor rekening van de bewoners worden aangebracht. Ieder individuele huurder kan voorzieningen aanvragen. Beleidsmatig zijn de mogelijkheden per woningcomplex bepaald en worden jaarlijks door de wijkteams bijgewerkt. Het Wonen op maat programma is gekoppeld aan onze portefeuillestrategie. In 2011 is gestart met de evaluatie van het Wonen op maat programma, de resultaten hiervan zullen eerst in 2012 beschikbaar komen. Deze begrotingspost onderscheidt zich in die zin van de andere begrotingsposten, omdat het hier niet om onderhoud gaat, maar om een kostendekkende investering in voorzieningen die met de huurder via de huur worden verrekend, dan wel door de huurder direct worden betaald. De totale investering is met 25% gedaald, evenals het aantal aangevraagde verbeteringen. De gemiddelde kosten per verbetering zijn gelijk gebleven. Enkele voorbeelden van deze voorzieningen zijn de aanleg van een CV-installatie, het aanbrengen van isolatieglas of erfafscheidingen. Tabel 4.9 Jaar

Overzicht Wonen op maat Totaal investering

Aantal

Kosten per

in €

verbeteringen

verbetering in €

2011

476.582

187

2.549

2010

634.435

244

2.600

33


34


5. Het verhuren van woningen 5.1

Het aanbieden van woonruimte

In Almelo worden de vrijkomende woningen in het niet geliberaliseerde gebied aangeboden volgens het distributiemodel. Criterium bij toewijzing is de inschrijfduur, waarbij de voorkeuren van de klant en de relatie tussen huishoudengrootte en de grootte van de woningen worden afgewogen. Voor de woningen in het geliberaliseerde gebied is de verhouding tussen huur en inkomen een belangrijk criterium. Onderstaande tabel 5.1 toont het aantal actief woningzoekenden, zoals deze zijn geregistreerd in het Woonburo Almelo. Tabel 5.1

Aantallen actief en passief woningzoekenden (per 31 december 2011) Actief

Passief

Totaal

Inkomen uit arbeid

868

822

1.690

AOW/pensioen

260

741

1.001

Overdrachtsinkomen

735

636

1.371

Overig/onbekend

194

154

348

2.057

2.353

4.410

Totaal

Eind 2011 stonden ruim 4400 woningzoekenden geregistreerd, waarvan 47% als actief woningzoekend en 53% passief. Van het aantal ingeschreven woningzoekenden behoren ruim 75% tot de groep 1 en 2 persoonshuishoudens. Slechts 21% van de actief woningzoekenden zijn gezinnen met kinderen. Als we kijken naar de wachttijden van woningzoekenden dan zien we dat ruim 60% van de mensen die gehuisvest zijn een wachttijd korter dan een jaar heeft. Voor woningzoekenden die in een urgente situatie verkeren is de afspraak dat deze uiterlijk binnen 6 maanden worden gehuisvest. Dit wordt ook voor nagenoeg alle woningzoekenden gehaald. Wel zien we een toename van het aantal urgente woningzoekenden. Deze toename zien we vooral bij sociale urgenties. Naast echtscheiding en relatiebreuk zijn er meer urgenties toegekend op grond van gedwongen verkoop van de woning, overlast en ontbreken van vaste woon- of verblijfplaats. In 2011 is het gezamenlijke woonruimteverdelingsysteem geëvalueerd, waarbij de onderzoeksvragen waren:  Hoe functioneert het woonruimteverdelingsysteem in Almelo?  Hoe beoordelen beide corporaties en de belanghouders het woonruimteverdeelmodel?  Hoe ervaren de woningzoekenden en bewoners het woonruimteverdeelmodel?  In hoeverre past het systeem bij de visies van betrokken partijen en binnen de veranderende context? Met de resultaten van de evaluatie zal in het eerste kwartaal van 2012 een keuze voor het vervolg worden gemaakt.

35


5.2

Huurtoeslagbeleid

In deze paragraaf wordt aangegeven op welke wijze Beter Wonen aandacht schenkt aan de toepassing van de huurtoeslag, een in artikel 14 van de BBSH aangegeven verplichting. Huurtoeslag Beter Wonen hanteert bij de toewijzing van de woningen de tabellen zoals deze zijn opgenomen in de huurtoeslagregeling (zie tabel 5.2). Tabel 5.2

Cat.

Relatie tussen huishouden, inkomen en huur 2011 (bedragen afgerond op hele €) Omschrijving

Toetsingsinkomen

Basishuur*

Aftoppingsgrens**

A

éénpersoonshuishouden

tot 21.625

212 – 393

518

B

meerpersoonshuishouden

tot 29.350

212 – 391

518 555

C

éénpersoonsouderenhuishouden

tot 20.325

210– 392

652

D

meerpersoonsouderen huishouden

tot 27.750

208 – 390

652

2-persoons 3 of meerpersonen

*

De huur die men geacht wordt te betalen bij een voor de categorie genoemd inkomen. Bij een hoger huurbedrag wordt het verschil gesubsidieerd: tot € 362,- met 100% van het verschil en van € 362,- tot de aftoppingsgrens met 75% van het verschil. ** Grens die het maximale huurbedrag aangeeft waarbij men nog voor huurtoeslag in aanmerking komt. Het aantal woningen binnen het bezit van Beter Wonen dat bereikbaar is voor bewoners die gebruik willen maken van huurtoeslag is opgenomen in paragraaf 5.3.

5.3

Huisvesting van doelgroepen

Inkomenscategorieën en huurprijzen In tabel 5.3 is aangegeven hoeveel woningen Beter Wonen in 2011 nieuw heeft verhuurd per huurklasse. Er is onderscheid gemaakt in de samenstelling van het huishouden, de leeftijd en het inkomen. De huurklassen en inkomensgrenzen zijn ontleend aan de huurtabellen en huurtoeslaggrenzen, zoals die golden per 1 juli 2011 uit paragraaf 5.2. In totaal zijn in 2011 654 nieuwe huurcontracten afgesloten.

36


Tabel 5.3

Aantallen contracten per huishoudgrootte, leeftijdsklasse en inkomenscategorie 2011

Cat.

Leeftijd

huurklasse in €

inkomen in € ≤ 361,66

1-persoonshuishoudens

< 65 jr

>361.66 < 517,64

>517,64

Totaal

< 21.625

101

107

13

221

≥ 21.625

14

30

40

84

< 20.325

0

11

32

43

> 20.325

0

1

9

10

115

149

94

358

≥ 65 jr

Totaal

Cat.

Leeftijd

inkomen in €

huurklasse in € ≤ 361,66

2-persoonshuishoudens

< 65 jr

>361.66 < 517,64

>517,64

Totaal

< 29.350

16

65

7

88

≥ 29.350

4

14

31

49

< 27.750

-

3

25

28

≥ 27.750

-

2

14

16

20

84

77

181

≥ 65 jr

Totaal

Cat.

Leeftijd

inkomen in €

huurklasse in € ≤ 361,66

3-persoonshuishoudens

< 65 jr

Totaal

≤ 361,66 138

>517,64

Totaal

< 29.350

3

73

28

104

≥ 29.350

-

4

7

11

3

77

35

115

Totaal

Totalen

>361.66 < 517,64

361,66> 517,64

>517,64

310

206

37

Totaal

654


5.4

Specifieke doelgroepen en samenwerking met instellingen

Tot de specifieke doelgroepen behoren senioren, mensen met een verstandelijke of fysieke beperking, begeleid wonen, daklozen en probleemhuishoudens. Beter Wonen spant zich in om in samenwerking met diverse instellingen huisvesting van deze groepen mogelijk te maken. Senioren Beter Wonen heeft 183 seniorenwoningen waar ook zorg geleverd kan worden. De uitbreiding van het aantal seniorenwoningen vindt in de toekomst vooral plaats binnen de woonservicezone in Almelo. Woonservicezones zijn gebieden met een beperkte straal rondom een zorgsteunpunt. Daarmee wordt bereikt dat veel van de door Beter Wonen gebouwde woningen die geschikt zijn voor ouderen, kunnen worden gerekend tot woningen met zorgfaciliteiten, omdat zij binnen een woonservicezone liggen. Tabel 5.4 Jaartal

Afgesloten huurovereenkomsten met personen van 65 jaar of ouder Aantal

2011

97 (waarvan(12 in de vrije sector)

2010

73 (waarvan 17 in de vrije sector)

2009

113 (waarvan 52 in de vrije sector)

Het aantal ingeschreven woningzoekende senioren per eind 2011 was 1.001. In vergelijking met vorig jaar is dat een kleine daling (2010: 1.067). Woningaanpassingen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) In 2011 zijn 36 (2010: 72) woningen aangepast ten behoeve van gehandicapten. Het gemiddelde bedrag van de aanpassing is â&#x201A;Ź 1.004,- (2010: â&#x201A;Ź 890). De gemiddelde kosten per woning zijn ten opzichte van 2010 is gestegen. De sterke daling van het aantal aanvragen is het gevolg van de wijzigingen in de WMO. Vanaf 2010 geldt dat voor aanpassingen de aanvrager een eigen bijdrage voor de voorziening betaalt. Afhankelijk van het inkomen wordt de bijdrage bepaald. Dit heeft het aantal aanvragen sterk doen teruglopen. Beter Wonen continueert het beleid waarin met huurders die een grotere woningaanpassing nodig hebben eerst gesproken wordt of verhuizing naar een woning die vooral ook op langere termijn beter geschikt is, geen betere optie is. Sinds de ondertekening van een voorzieningenconvenant in 2006 (toen nog WVG-convenant) vindt ook voor een gemeenschappelijke voorziening een vergoeding door de gemeente plaats. In 2008 maakten we met de gemeente Almelo afspraken over een gezamenlijke bijdrage aan het passend toegankelijk maken van diverse wooncomplexen (fifty-fifty-beleid). Hiermee investeren we in een goede toekomstbestendigheid van woningen.

38


Tabel 5.5

Jaar

Totale kosten en gemiddelde bedragen per jaar en aantallen woningaanpassingen (2011-2009) volgens WMO Aantal

Totale kosten in €

Gemiddeld in €

2011

36

36.138

1.004

2010

72

64.097

890

2009

265

247.501

934

Tabel 5.6

Woningaanpassingen in categorieën van bedragen (2011-2009) volgens WMO

Bedragen in €

2011

2010

2009

< 453,80

19

39

158

453,80 - 4.537,80

17

31

98

0

2

9

36

72

265

> 4.537,80 Totaal

Huisvesting voor bijzondere doelgroepen en begeleid wonen projecten Het huisvesten van deze doelgroepen heeft bij Beter Wonen concrete aandacht. Daar waar mogelijk sluit Beter Wonen individuele huurcontracten af met de huurders. Daarnaast kunnen zij weer een zorgovereenkomst afsluiten met een zorginstelling. Ook sluit Beter Wonen langdurige huurovereenkomsten af met zorginstellingen die de woningen of appartementen eventueel weer doorverhuren met een zorgovereenkomst aan haar klanten. In 2011 heeft Beter Wonen intensief samengewerkt met een aantal organisaties. Binnen deze samenwerking draagt Beter Wonen zorg voor het benodigde onroerend goed voor de huisvesting. Beter Wonen werkt onder andere samen met: Stichting MEE Biedt informatie, advies en ondersteuning aan mensen die met een beperking te maken hebben. Mensen met een lichamelijke, verstandelijke of zintuiglijke beperking, mensen met een autismespectrumstoornis, chronisch zieken, ouderen, maar ook de mensen uit hun omgeving. MEE indiceert ook over de zorgbehoefte van cliënten. In 2011 zijn er geen woningen verhuurd aan stichting MEE. Aveleijn SDT Biedt een breed scala aan ondersteuning en ontwikkeling. Dit gebeurt vooral op de gebieden wonen en dagbesteding. Eind 2011 worden er 197 woningen verhuurd aan Aveleijn (2010: 168). In 2011 is voor een locatie in de Ossenkoppelerhoek een intentieovereenkomst afgesloten voor een gezamenlijke ontwikkeling.

39


J.P. van den Bent stichting Biedt ondersteuning aan mensen met een beperking op het gebied van wonen, logeren en bij crisissituaties. In het afgelopen jaar is aan hen voor dagopvang de Acaciaschool verhuurd en zijn er in de binnenstad een aantal woningen en een kantoor verhuurd. Eind 2011 worden er 6 woningen verhuurd aan J.P. van den Bent stichting (2010: 5). Daarnaast is met de J.P. van den Bent stichting een overeenkomst gesloten voor de Rietstraat 152 om een buitenschoolse opvang te realiseren. RIBW Dit is de regionale instelling voor begeleid wonen. Eind 2011 worden er 9 woningen (2010: 10) verhuurd in de Windmolenbroek aan RIBW. Ook is er eind 2011 een bedrijfsruimte verhuurd aan de RIBW. Daarnaast was een intentie-overeenkomst afgesloten voor de nieuwbouw voor ongeveer 20 eenheden in Wierden. Inmiddels is besloten om niet op deze locatie door te gaan en wordt gewerkt aan een plan aan de Thorbeckelaan in Almelo. Humanitas Onder Dak Twente Humanitas Onder Dak Twente komt op voor een samenleving waarin mensen actief vorm geven aan hun eigen leven en verantwoordelijkheid nemen voor het samenleven met elkaar. Eind 2011 wordt er een bedrijfsruimte verhuurd aan Humanitas Onder Dak Twente. Tevens is er in 2011 het project Kamer-Raad opgezet samen met Humanitas Onder Dak Twente. Een project waarbij jongeren worden gehuisvest en begeleid op weg naar zelfstandigheid. Tactus Verslavingszorg Tactus Verslavingszorg is specialist op het terrein van de verslavingszorg. In het afgelopen jaar is intensief samengewerkt om te onderzoeken of er behoefte is aan huisvesting voor de doelgroep van Tactus in Almelo en hoe deze dan vorm moet krijgen. In dat kader is er ook een woonladder ontwikkeld die de verschillende stadia van wonen aangeeft, van intramurale setting tot volledig zelfstandig wonen. Voor Tactus wordt een locatie gezocht om een hostel te realiseren. Tevens is er met Tactus een convenant afgesloten om over een periode van 3 jaar 12 woningen ter beschikking te stellen voor huisvesting van hun cliënten. Eind 2011 is er één woning verhuurd aan Tactus. TZC en Zorgaccent In 2011 is een aantal woningen verhuurd aan de Twentse Zorgcentra (TZC) voor mensen met een verstandelijke beperking op de locatie bij de Koppel. Er is een nauwe samenwerking ook met Zorgaccent TNWT. Het aantal woningen dat eind 2011 verhuurd is aan TZC bedraagt 11 (2010: 8). Dit is tijdelijke huisvesting voor een periode van 5 jaar in combinatie met senioren huisvesting. Tevens is de afspraak gemaakt om de huisvestingsvraag in te vullen voor de periode na deze 5 jaar. Er wordt een tweede locatie voor TZC beschikbaar gesteld, hiervoor zijn inmiddels 5 woningen beschikbaar. Stichting Zus/Stichting Jonge moeders Voor deze stichting Zus/Stichting Jonge Moeders is een pand ter beschikking gesteld aan de Bavinkstraat en 2 woningen voor noodopvang. Aan de Bavinkstraat worden met name activiteiten en themabijeenkomsten voor de jonge moeders georganiseerd. Stichting Friso Biedt zorg aan in het woon- en zorgcomplex Friso, welke onder andere toegankelijk is voor bewoners in de door Beter Wonen in 2009 opgeleverde Buitenhof. Inmiddels zijn alle woningen in de Buitenhof verhuurd.

40


Carint Reggeland Carint Reggeland (CRG) is een organisatie die welzijns-, woon- en zorgdiensten biedt voor de totale levenslijn, vanuit een duidelijke visie om waarde toe te voegen aan de kwaliteit van leven van de klant. Beter Wonen onderzoekt samen met CRG mogelijkheden om tot gezamenlijke ontwikkelingen te komen op het terrein van wonen en zorg. Voor de Rombout Verhulstlaan wordt een serviceconcept ontwikkeld vanuit de locatie Titus Brandsmahof waar Carint is gevestigd. Stichting Woonbegeleiding Jong Volwassenen In 2011 is de samenwerking gestart met deze stichting die jong volwassenen begeleidt. In 2011 is één woning aan hen verhuurd. EZRA Foundation In 2011 heeft Beter Wonen een bedrijfspand verhuurd aan de Ezra Foundation, een stichting die ten doel heeft om mensen met een zeer beperkt inkomen te voorzien van kleding. In 2011 is een convenant afgesloten met een groot aantal maatschappelijke organisaties, gemeente, corporaties en zorgverleningspartijen om bij bewoners met multiproblematiek gezamenlijk op te trekken om te voorkomen dat elk van de partijen individueel aan de slag gaat. In totaal is Beter Wonen bij 23 situaties betrokken geweest. De oplossingen zijn divers, in 8 gevallen is er een oplossing voor de overlast/huurachterstand door samenwerking en begeleiding door zorgpartijen, in 3 situaties is de huur vrijwillig geëindigd en zijn de bewoners herplaatst. In 5 situaties is passende huisvesting aangeboden, 2 zijn in aanvraag voor een nieuwe kans en in 5 gevallen was herhuisvesting door Beter Wonen niet aan de orde. Ontruimingen Helaas was Beter Wonen in 2011 genoodzaakt de huurcontracten van 36 (2010: 29) huurders te ontbinden. In totaal 34 woningen en 2 garages, tegen 28 woningen in 2010 en 1 garage. De redenen voor ontruiming was in alle gevallen huurachterstand, in 1 situatie was er sprake van een combinatie met overlast. Er is maximale inzet geleverd om te voorkomen dat huurders, zeker met kinderen, op straat komen te staan. Echter dit is maar ten dele gelukt. In 2010 is vanuit de Stichting Woon het CIMOT opgericht, een centraal punt waar ophanden zijnde ontruimingen worden gemeld, zodat er voor de huurders als het tot ontruimen komt toch opvang wordt geregeld. Van de 34 ontruimde woningen was de gezinssamenstelling als volgt:    

27 alleenstaanden; 2 alleenstaande ouder met kind; 2 echtparen met kind(eren); 3 samenwonenden.

Ten opzichte van 2010 is het aantal uitzettingen met bijna 24% gestegen. Oorzaken die hiervoor zijn aan te wijzen zijn de economische crisis en het niet meer inzetten van bijzondere bijstand om de achterstand te voldoen. In 2010 is gestart met het meldpunt Huurschuld, een samenwerking tussen Beter Wonen, STJA, de gemeente en de Stadsbank. Ondanks een wat moeizame start worden nu frequent huurders met achterstanden aangemeld bij het meldpunt. Er is een overeenkomst voor een periode van 2 jaar afgesproken. Aan het einde van 2011 heeft de evaluatie plaatsgevonden en er is een nieuwe overeenkomst in voorbereiding genomen. Scootmobielbeleid Een scootmobiel is niet meer weg te denken uit het huidige straatbeeld en de woongebouwen. Een teveel aan scootmobielen in woongebouwen kan gevaarlijke situaties opleveren voor de bewoners. Om deze complexen leefbaar en veilig te houden heeft Beter Wonen samen met de gemeente en de SHBW een beleid ontwikkeld rondom het gebruik van de scootmobielen in gebouwen. In dit beleid staan onder andere regels vermeld ten aanzien van het gebruik van de scootmobiel in

41


woongebouwen en regels over aparte oplaad- en stallingsmogelijkheden in de woongebouwen. Dit beleid wordt de komende jaren gemonitord. In 2011 is aandacht besteed aan de communicatie over het scootmobielbeleid. Er is in overleg met de SHBW een brochure over het beleid gemaakt. Bij nieuwbouw voor senioren worden direct voorzieningen gerealiseerd.

5.5

Huurprijsbeleid

Evenals in 2010 was het huurprijsbeleid er in 2011 op gericht dat er voldoende woningen bereikbaar zijn voor de primaire doelgroep. Voor mensen met een laag inkomen moeten voldoende woningen beschikbaar zijn en blijven. Op dit moment heeft Beter Wonen ruim voldoende woningen voor deze doelgroep beschikbaar. In de portefeuillestrategie is vastgelegd dat we in Almelo minimaal 85% van de woningen beschikbaar houden voor de primaire doelgroep. Eind 2010 is er een Europese richtlijn afgegeven waarin is vastgelegd dat ingaande 1 januari 2011 de woningen met een huurprijs beneden de € 652,52 voor 90% moeten worden toegewezen aan huurders met een inkomen beneden de € 33.614. Dit betekent een aanscherping van de toewijzingsregels en een beperking voor mensen met de middeninkomens, die kunnen nog maar zeer beperkt terecht in de voorraad van de corporatie. Dit kan tevens een negatieve invloed hebben op het tot stand komen van krachtige wijken. Beter Wonen heeft de doelstelling om minimaal 90% van haar woningen van het niet geliberaliseerde deel toe te wijzen aan de doelgroep met een inkomen beneden de € 33.614 gehaald. Huurprijsklassen, woningaantallen en kernvoorraad Tabel 5.7 toont de aantallen woningen per huurklasse en per woningtype, uitgaande van de vraaghuur, betrekking hebbend op het bezit per 31 december 2011, dus inclusief de voor sloop en verkoop aangewezen woningen. Tabel 5.7

Woningen per woningtype, huurklasse per 31-12-2011

Huurklasse in €

< 361,66

> 361,66 < 517,64

> 517,64 < 554,76

> 554,76

Totaal

Aangepaste woning

20

56

16

6

98

Aanleun/zorgwoning

19

145

14

5

183

Appartement

570

1.089

90

119

1.868

Bedrijfs/serviceruimte

-

6

-

4

10

Boven/benedenwon.

418

296

13

5

732

Eengezinswoning

268

2.166

392

266

3.095

-

3

22

366

391

1.295

3.761

547

771

6.374

20,3%

59,0%

8,6%

12,1%

100%

Luxe segment Totaal Percentage

Op 31 december 2011 is van het totale bezit van Beter Wonen circa 70% van de woningen bereikbaar voor de doelgroep één- en tweepersoonshuishoudens (huurprijs tot € 517,64 per maand). Inclusief de doelgroep van drie- en meerpersoonshuishoudens (huurprijs tot € 554,76) is dat zelfs 88%. Hiermee voldoen we aan onze in 2010 binnen de portefeuillestrategie benoemde doelstelling (minimaal 85% van onze woningvoorraad bereikbaar voor meerpersoonshuishoudens, dus tot €

42


554,76). Uit de evaluatie woonruimteverdeling blijkt dat de wachttijden voor woonruimte relatief kort zijn. Bij ongeveer 63% van de verhuringen was de wachttijd minder dan een jaar * Uit: Evaluatie woonruimteverdeling, Rigo, oktober 2011 De huurverhoging per 1 juli 2011 Elk jaar stelt het ministerie in de huurbrief het huurbeleid voor het komende jaar vast. Voor 2011 heeft het ministerie van BZK de huurverhoging voor de niet geliberaliseerde voorraad als volgt vastgesteld: 1. Een huurstijging gebaseerd op het inflatiepercentage van het voorafgaande jaar. De huurstijging per woning voor 2011 is vastgesteld op maximaal 1,3%. 2. Een maximale huurprijsnorm voor het gereguleerde gebied op basis van het inflatiecijfer van het voorafgaande jaar. Voor 2011 betekent dat een maximale huursomstijging van 1,3%. Tabel 5.8

Maximale huurverhoging per 1 juli 2011

Maximale huurverhoging per woning

1,3%

Maximale huurprijsnorm

1,3%

De huur van een woning wordt door Beter Wonen vastgesteld volgens de volgende criteria:  

maximale huur: het bedrag dat Beter Wonen wettelijk maximaal mag vragen voor een woning; streefhuur: de huurprijs die past bij de kwaliteit van en de vraag naar een woning en passend is in ons doelgroepenbeleid;  werkelijke huur: het bedrag dat een huurder betaalt voor de woning, de kale huur. De huurverhoging per 1 juli 2011 bedroeg 1,3 %. Voor een aantal complexen in het duurdere segment is de huur in verband met marktomstandigheden bevroren. Voor 1 complex waarvoor de woningen op de nominatie voor sloop staan is eveneens de huur bevroren.

5.6

Leegstand, sloop en mutatiegraad

Tabel 5.9 toont de huurderving over 2011, vergeleken met 2010. Hierbij is de huurderving berekend ten opzichte van de totale huursom, en onderverdeeld naar enerzijds de bestemming van de woningen (verhuur, sloop en koop) en anderzijds naar huurprijs (gereguleerd of vrije sector).

43


Tabel 5.9

Huurderving als percentage van de totale huursom (2011-2010)

Als %

2011

2010

Verhuur gereguleerd

1,2

1,1

Verhuur vrije sector

0,7

1,4

Sloop gereguleerd

0,5

0,8

Sloop vrije sector

0,0

0,0

Koop gereguleerd

0,8

0,8

Koop vrije sector

0,0

0,0

Totaal

3,2

4,1

We zien op het totaal van de huurderving een sterke daling. Deze wordt grotendeels veroorzaakt door de afname van de huurderving van de vrije sector woningen en deels door een geringere derving door sloop. Voor het gereguleerde bezit zien we een geringe stijging. In 2011 is de mutatiegraad gestegen. Waren er in 2010 in totaal 610 mutaties, in 2011 is dit met 11,3% gestegen naar 680 mutaties (aantal vrijgekomen woningen). De mutatiegraad over 2011 is 10,5% tegenover 9,6% in 2010. De mutatiegraad is onder andere gestegen door de oplevering van nieuwbouw aan de Rombout Verhulstlaan.

5.7

Kwaliteit van de dienstverlening

Het in 2001 aan Beter Wonen toegekende kwaliteitslabel KWH is in 2011 op de volgende onderdelen opnieuw getoetst en ruim voldoende beoordeeld: Tabel 5.10

Uitkomsten KWH (2011-2008)

Onderdeel

2011

2009

Corporatie bezoeken

7,1

7,5

Corporatie bellen

7,0

2008 7,8

Woning zoeken

7,5

7,7

Woning betrekken

7,5

8,1

Huur betalen

7,8

7,7

Reparatie uitvoeren

7,3

7,7

In algemene zin zien we een lagere score op de diverse KWH-onderdelen dan voorgaande jaren, dit vraagt aandacht. De verbetering van de dienstverlening, als project aangepakt en ook het thema klachtenafhandeling zullen gelet op het belang en de teruggelopen resultaten in 2011 het komende jaar extra aandacht krijgen.

44


Het KWH-participatielabel dat in 2006 is behaald is in 2009 opnieuw getoetst en ruim voldoende beoordeeld. Het label blijft hiermee tot 2013 van kracht. Klachtencommissie Aantal klachten 2011

:

1

Aantal ontvankelijk

:

1

Aantal niet ontvankelijk

:

0

Aantal bijeenkomsten in 2011

:

1

Aantal adviezen uitgebracht

:

1

Aantal klachten in behandeling naar 2012

:

0

De klacht had betrekking op burenoverlast. De Klachtencommissie heeft advies uitgebracht aan de directeur/bestuurder. Er was naar haar mening geen sprake van schade bij de huurder, wel was Beter Wonen in gebreke gebleven bij het oplossen van de klachten. Het advies is door de directeur/bestuurder overgenomen. In 2010 is de klachtenprocedure in samenspraak met de SHBW geactualiseerd. Er wordt bewust gekozen om klachten, of meldingen van ontevredenheid op te lossen in de lijn. Pas als daar geen oplossing naar tevredenheid voor de klant uit voort komt kan de klacht worden ingediend bij de Klachtencommissie.

45


46


6. Betrekken van huurders bij beheer en beleid 6.1

Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen

De Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen (SHBW) is de officiële gesprekspartner van de huurders met Beter Wonen op het algemene beleidsterrein die alle huurders aangaan. Het is een belangrijke stakeholder voor Beter Wonen. De overeenkomst met de SHBW is in 2009 aangepast aan de nieuwe Overlegwet zoals deze per 1 januari 2009 door de minister is vastgesteld. Maandelijks overleggen de directeur/bestuurder en de manager Wonen/Klant/Markt met het Dagelijks Bestuur van de SHBW onder voorzitterschap van de SHBW. In dit overleg komen voornamelijk beleidmatige onderwerpen aan de orde. In 2011 zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken:         

Huurbeleid 2011; Kloosterhofflat; Preventieplan Ossenkoppelerhoek; Aan- en verkoop van vastgoed; Begroting 2012; Dienstverlening Beter Wonen; Jaarverslag 2010; Nieuwe kansbeleid; en Participatiebeleid.

Over diverse van bovengenoemde onderwerpen heeft Beter Wonen de SHBW om advies gevraagd. In 2009 is als vast agendapunt het preventieplan Ossenkoppelerhoek toegevoegd. De gemeente Almelo heeft van het ministerie een bijdrage ontvangen van twee miljoen euro om de wijk sociaal en fysiek weer naar een hoger niveau te tillen. Beter Wonen investeert in deze wijk miljoenen aan het opknappen, slopen en de ontwikkeling van woningen. Beter Wonen vult samen met de SHBW een studiebijeenkomst in. In 2011 heeft de maatschappelijke opgave van Beter Wonen centraal gestaan, waarin de samenwerking met partners in het maatschappelijk middenveld aan de orde is gekomen. Daarnaast is het nieuwe kansbeleid uitgebreid aan de orde geweest. Hierbij heeft ook de maatschappelijk consulent Beter Wonen deelgenomen.

6.2

Bewonerscommissies

In de diverse buurten en complexen van Beter Wonen zijn bewonerscommissies actief. Met de bewonerscommissies is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten op basis van de overlegwet. Hierin is ook een matrix opgenomen op welke thema’s er sprake is van advies-, informatie of instemmingsrecht. De bewonerscommissies hebben als taak het behartigen van de gezamenlijke belangen van alle betrokken bewoners, om zo bij te dragen aan een zo groot mogelijk woongenot van elke individuele bewoner in de buurt of het complex. Zij overleggen met Beter Wonen en geven advies over onderwerpen van beleid en beheer betreffende de buurt of het complex. Onderwerpen waar Beter Wonen de bewonerscommissies betrekt zijn onder andere:    

de samenstelling van de servicekosten; beleid bij aankoop en verkoop van woningen betreffende de buurt of het complex; de kleur van het schilderwerk; renovatie en sloop;

47


  

herstructurering; het onderwerp leefbaarheid; en de woonomgeving.

In totaal zijn er 11 bewonerscommissies actief. Daarnaast zijn er 4 wijkhuurderscommissies en 5 projectcommissies actief. Het aantal bewonerscommissies is in het afgelopen jaar helaas afgenomen, mede als gevolg ook van teleurstelling over het bereikte resultaat, zoals de Swanehof en de commissie Oosterhof. Het aantal projectcommissies is toegenomen, omdat er meerdere projecten in de afgelopen periode van start zijn gegaan, waaronder een aantal onderhoudsprojecten en de voorgenomen sloop van de Albert Cuypstraat. We zien de laatste jaren dat er steeds minder belangstelling is om langdurig in een commissie te participeren. We zoeken dan ook naar andere participatievormen. In 2011 zijn er een tweetal klantenpanels georganiseerd, waarvoor een groep geïnteresseerde huurders is uitgenodigd om mee te praten. De thema’s in 2011 van de klantenpanels waren de dienstverlening van Beter Wonen in het algemeen en het verlaten en betrekken van woonruimte. Deze laatste is gehouden in het kader van de verbetering van dit primaire proces. Als Beter Wonen plannen ontwikkelt in het kader van grootonderhoud en renovatie dan kunnen deze alleen maar slagen als de bewoners nauw betrokken worden bij de voorbereiding en de uitvoering. Zij zijn tenslotte de direct betrokkenen en de gebruikers. Maar we praten ook met bewonerscommissies over de dagelijkse gang van zaken in hun complex. In 2010 hebben we de afspraken met de commissies ook aangescherpt om de onderlinge samenwerking te versterken. In samenspraak met de SHBW zijn er afspraken gemaakt over de uitvoering en de frequentie van de complexschouw en de aanwezigheid van een vertegenwoordiging van de commissie bij oplevering van planmatig onderhoud van het complex. Ook wordt er met verschillende wijkcommissies overlegd over zaken op wijkniveau, zoals met de wijkcommissie Aalderinkshoek, Ossenkoppelerhoek en Windmolenbroek. Beter Wonen heeft in 2011 voor de eerste keer voor alle vrijwilligers die zich inzetten voor hun buurt een activiteit georganiseerd. De musical Grease, die werd gespeeld door leerlingen van het ROC, is bezocht. Voorafgaand aan de voorstelling was er een gezamenlijke maaltijd.

6.3

Bewonersblad

In 2011 is er weer 4x een bewonerskrant uitgegeven. Een nieuwe opzet waarin zowel algemene thema’s aan de orde zijn, maar waar ook wijkbewoners aan het woord worden gelaten. In de nieuwe bewonerskrant staan de huurders van Beter Wonen centraal.

6.4

Internet

Internet wordt ondertussen één van de belangrijkste communicatiemiddelen van Beter Wonen. Wij merken dat de huidige site niet meer voldoet aan onze wensen en die van onze klanten. In het komende jaar zal de internetsite worden vernieuwd tot een interactieve site voor al onze (potentiële) klanten. In verschillende wijken zijn er inmiddels wijkwebsites, hiervoor worden inmiddels ook gegevens aangeleverd om de bewoners ook langs die weg te informeren over zaken, ook volgen we via de sites de activiteiten in de wijken.

48


7. Financiën 7.1

Algemeen

2011 heeft in het teken gestaan van het verbeteren van de operationele bedrijfsvoering met als doel het verduurzamen van de kasstromen van Beter Wonen. Deze verduurzaming was (en is nog steeds) noodzakelijk om de investeringsopgaven van de in 2010 herijkte portefeuillestrategie en de ondernemingsdoelstellingen binnen de financiële kaders te kunnen uitvoeren.

7.2

Jaarresultaat (bedragen * € 1.000)

Het gerealiseerde jaarresultaat over 2011 bedraagt € 13.312. De samenstelling van dit resultaat is weergegeven in onderstaand overzicht en wordt afgezet tegenover de begroting 2011 en de jaarrekening 2010.

Resultaten (bedragen * €. 1.000) Resultaat uit operationele activiteiten Resultaat uit (des-)investeringen: - resultaat uit verkoop bestaand bezit - waardeveranderingen materiële vaste activa Mutatie actuele waarde Vennootschapsbelasting Jaarresultaat

Jaarrekening 2011 7.438

Begroting 2011 5.832

Jaarrekening 2010 7.027

1.849 -5.825 9.850 0 13.312

1.611 -5.287 -2.728 -1.500 -2.072

1.871 -11.801 14.962 0 12.059

Toelichting resultaat jaarrekening 2011 ten opzichte van begroting 2011 Het jaarresultaat (€ 13.312) komt € 15.384 hoger dan begroot (€ -2.072). De samenstelling van dit hogere resultaat ziet er als volgt uit:

49


(Bedragen x €. 1000)

Resultaat uit operationele activiteiten Baten: - Huuropbrengsten - Vergoeding servicekosten - Overige opbrengsten Totaal mutaties opbrengsten Lasten: - Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa t.d.v. - Kosten personeel - Lasten onderhoud - Overige bedrijfslasten - Som financiële baten en lasten Totaal mutaties lasten

Resultaat

Afwijkingen t.o.v. de begroting * € € -/- €

€ € -/- € € -/- €

45 51 76 €

20

-/- €

1.586

37 223 1.080 295 1.061

Totaal mutaties resultaat operationele activiteiten

1.606

-/- €

300

Vennootschapsbelasting

1.500

Mutatie actuele waarde

12.578

Totaal mutaties

15.384

Begroot resultaat 2011

-2.072

Resultaat 2011 na belastingen

13.312

Resultaat (des)investeringen Resultaat op verkopen bestaand bezit Waardeveranderingen MVA (algemeen en bijzonder)

€ -/- €

238 538

Totaal mutaties resultaat (des)investeringen Overige mutaties:

* Een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent een onderschrijding t.o.v. de begroting.

Hierna worden de belangrijkste afwijkingen ten opzichte van de begroting verklaard. Lasten onderhoud € 1.080 lager Met name bij het schilderwerk, planmatig en preventief onderhoud is er sprake van een onderschrijding ten opzichte van de begroting. De onderschrijding kan grotendeels toegeschreven worden aan een begroting die ietwat ruimer is gebleken dan in exploitatie noodzakelijk werd geacht. Verder zijn inkoopvoordelen behaald ten opzichte van de begroting en vallen geplande preventie onderhoudswerkzaamheden qua omvang mee. Planmatige onderhoudsactiviteiten die in 2011 waren gepland en niet zijn uitgevoerd, zullen in latere jaren wederom worden gepland en uitgevoerd. Som financiële baten en lasten € 1.061 lager In 2011 lag de variabele rente op een lager niveau dan begroot. Daarnaast was een lagere omvang aan leningen nodig in verband met een lager investeringsniveau dan begroot. Deze ontwikkelingen tezamen veroorzaken de lagere rentekosten dan begroot in 2011. Waardeveranderingen materiële vaste activa € 538 hoger De post waardeveranderingen materiële vaste activa bestaat enerzijds uit een lager bedrag aan onrendabele toppen (-/- € 531) dan begroot en anderzijds uit een methodische afwaardering van de grondposities (+ € 1.069). Voor verdere toelichting wordt verwezen naar pagina 54. Vennootschapsbelasting € 1.500 lager In de begroting 2011 werd nog uitgegaan van een acute belastingplicht (€ 1.500), echter over 2011 is deze verplichting uit hoofde van de vennootschapsbelasting niet aan de orde in verband met fiscaal compensabele verliezen.

50


Mutatie actuele waarde € 12.578 hoger De hogere mutatie actuele waarde wordt met name veroorzaakt door de verbeterde toekomstige kasstromen, waaronder met name die van lagere rentekosten (circa €. 15.000). Voor een analyse van de mutatie actuele waarde in 2011 ten opzichte van 2010 wordt verwezen naar pagina 53. Toelichting resultaat jaarrekening 2011 ten opzichte van jaarrekening 2010 Het jaarresultaat 2011 (€ 13.312) komt € 1.253 hoger uit dan het resultaat in 2010 (€ 12.059). De analyse van dit hogere resultaat ziet er als volgt uit: (Bedragen x €. 1000)

Resultaat

Verschillen t.o.v. jaarrekening 2010 * Resultaat uit operationele activiteiten Baten: - Huuropbrengsten - Vergoeding servicekosten - Overige opbrengsten Totaal mutaties opbrengsten

€ € -/- €

Lasten: - Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa t.d.v. - Kosten personeel - Overige bedrijfslasten - Lasten onderhoud - Som financiele baten en lasten Totaal mutaties lasten

€ € -/- € € -/- €

550 40 34 €

556

144

104 134 203 395 286

Totaal mutaties resultaat operationele activiteiten

412

Totaal mutaties resultaat (des)investeringen

5.954

Overige mutaties: Vennootschapsbelasting

0

Resultaat (des)investeringen Resultaat op verkopen bestaand bezit Waardeverandering MVA (onrendabele toppen)

-/- € €

Mutatie actuele waarde Totaal mutaties

22 5.976

-/- €

5.112

1.253

Resultaat 2010

12.059

Resultaat 2011 na belastingen

13.312

* een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent een onderschrijding t.o.v. de jaarrekening 2010.

Hierna worden de belangrijkste verschillen ten opzichte van de jaarrekening 2010 toegelicht. Huren € 550 hoger De hogere huuropbrengsten worden met name veroorzaakt door indexatie van de huren per 1 juli 2011 met gemiddeld 1,2% en de afname van de huurderving in een percentage van de te ontvangen huur van 4,1% in 2010 naar 3,2% in 2011. Waardeverandering “materiële vaste activa” € 5.976 lager De lagere post waardeveranderingen materiële vaste activa bestaat enerzijds uit een lagere afwaardering van de grondposities (-/- € 6.605) dan in 2010. Anderzijds is de omvang van de onrendabele toppen iets hoger (+ € 629) dan in 2010. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar pagina 54.

51


Mutatie actuele waarde € 5.112 lager De mutatie actuele waarde (€ 9.850) komt beduidend lager uit ten opzichte van 2010 (€ 14.962). De belangrijkste oorzaak van de mutatie actuele waarde in 2010 betrof de aanpassing van sectorale (WSW-CFV) parameters (+ € 13.941), waaronder de aanpassing van de disconteringsvoet van 6% naar 5,25%. De mutatie actuele waarde in 2011 wordt grotendeels veroorzaakt door een toename van de verbeterde toekomstige operationele kasstromen (circa € 5.400) en de toename van de levensduur van verbeterde bestaande woningen (circa € 4.500). Voor een analyse van de mutatie actuele waarde in 2011 wordt verwezen naar pagina 53.

7.3 Eigen vermogen en ontwikkeling solvabiliteit (bedragen * € 1.000) In onderstaand overzicht wordt de samenstelling van de bezittingen en schulden alsmede het eigen vermogen ultimo 2011 weergegeven. Deze worden afgezet ten opzichte van de situatie per 31 december 2010. Jaarrekening 2011

Vermogen (bedragen * €. 1.000)

Jaarrekening 2010

Bezittingen Vaste activa Vlottende activa Liquide middelen Totaal bezittingen

370.004 4.986 13.763 388.752

358.388 3.371 2.371 364.129

Schulden Voorzieningen Langlopende leningen Vlottende passiva Totaal schulden

3.393 231.391 31.874 266.658

2.865 230.080 22.402 255.347

Eigen vermogen (bezittingen -/- schulden)

122.094

108.782

Het eigen vermogen bedraagt ultimo 2011 € 122.094. Ten opzichte van 2010 is er sprake van een stijging met € 13.312. Dit betreft het positieve resultaat over 2011 dat volledig is toegevoegd aan de algemene reserve. Waardering bezit De waardering van de bezittingen van Beter Wonen is van grote invloed op het resultaat en daarmee op het vermogen. De volgende bezittingen hebben een grote waardeontwikkeling ondergaan in 2011:   

de bedrijfswaarde van het in exploitatie zijnde bezit; de grondposities in ontwikkeling en; de vorderingen op huurdebiteuren.

52


Bedrijfswaarde van in exploitatie zijnde bezit Het in exploitatie zijnde bezit van Beter Wonen wordt gewaardeerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt per complex berekend op basis van de contante waarde van de kasstromen uit toekomstige exploitatieontvangsten en toekomstige exploitatieuitgaven van de resterende levensduur. In de berekening van de bedrijfswaarde zijn de verwachte ontvangsten van verkopen uit bestaand bezit voor de komende 5 jaren ingerekend. De investeringsuitgaven in het bestaande bezit en sloopuitgaven zijn eveneens meegenomen indien intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd is. Bij de investeringsuitgaven in het bestaande bezit is een eventuele hiermee samenhangende levensduurverlenging tevens ingerekend. De indexeringen van waarderingsparameters sluiten aan met de beleidsmatig bepaalde indexeringen zoals opgenomen in de begroting. De bedrijfswaarde geeft op basis van de hiervoor genoemde elementen de toekomstige verdiencapaciteit weer van het huidige bezit. De waardering is conform RJ 645 en bedraagt per ultimo 2011 € 357.027. Ultimo 2010 bedroeg de bedrijfswaarde € 343.295. Derhalve is er sprake van een toename van € 13.732. In onderstaande tabel wordt deze toename gespecificeerd. Mutatie actuele waarde (bedragen x €. 1.000)

Bedragen

Bedrijfswaarde 01-01-2011 Bedrijfswaarde 31-12-2011

343.295 357.027 Mutatie bedrijfswaarde

AF: mutaties in werkelijke kasstromen 2011: - Nieuwbouw/herinvesteringen - Verkopen en sloop - Overige mutaties (w.o. negatieve bedrijfswaarde, investeringen Wonen Op Maat)

13.732

-4.964 1.984 -901 -3.881

Resteert: mutatie actuele waarde

9.851

Analyse mutatie actuele waarde: - Gevolgen toekomstige kasstromen als gevolg van gewijzigd beleid - Gevolgen nieuwbouw en verbeteringen in bedrijfswaarde - Gevolgen verkopen en sloop in bedrijfswaarde

5.397 3.785 669 9.851

Analyse mutatie actuele waarde (bedragen x €. 1.000) - Sectorbrede wijziging WSW-CFV parameters - Gevolgen toekomstige kasstromen als gevolg van gewijzigd beleid - Gevolgen nieuwbouw en verbeteringen in bedrijfswaarde - Gevolgen verkopen en sloop in bedrijfswaarde

2011 5.397 3.785 669 9.851

2010 13.941 2.685 -2.396 732 14.962

De mutatie actuele waarde 2011 bedraagt € 9.851. Uitgedrukt in een percentage van de bedrijfswaarde ultimo 2010 (€ 343.295) is dit 2,9%. Deze toename wordt met name veroorzaakt door:  verbeterde toekomstige operationele kasstromen als gevolg van ingezet organisatiebeleid en  verlenging van de levensduur naar aanleiding van verbeteringen in bestaande woningen. De kasstroom die voor de komende jaren sterk is verbeterd betreft die van de (lagere) rentekosten.

53


Onroerende zaken in ontwikkeling Ultimo 2010 is de (nieuwe) portefeuillestrategie gereedgekomen en daarmee is door Beter Wonen een standpunt ingenomen over de beschikbare te ontwikkelen gronden. Ultimo 2011 heeft een actualisatie van de classificatie (ontwikkeling of verkoop) en daaruit voortvloeiende waardering van de grondposities plaatsgevonden. Daarbij is tevens rekening gehouden met de huidige economische omstandigheden. Deze actualisatie heeft geleid tot een methodische afwaardering van € 1.069. Deze afwaardering komt tot uitdrukking in de bijzondere waardeveranderingen in de resultatenrekening. Vorderingen op huurdebiteuren (vlottende activa) Het verloop van het saldo huurdebiteuren wordt in onderstaande tabel weergegeven. Jaarrekening 2011

(bedragen * €. 1.000) Huidige huurders Vertrokken huurders Totaal huurdebiteuren Voorziening dubieuze debiteuren

Jaarrekening 2010

356 1089 1.445

507 2007 2.514

-1.035

-2.099

410

415

Saldo huurdebiteuren

Uit de tabel blijkt dat zowel de achterstanden als de voorziening sterk zijn afgenomen. Voor een nadere specificatie van de betalingsachterstanden in huurvorderingen wordt verwezen naar pagina 95. Ontwikkeling solvabiliteit De solvabiliteit heeft zich in 2011 positief ontwikkeld. Er is sprake van stijging van 29,9% ultimo 2010 naar 31,4% aan het eind van 2011. In onderstaande grafiek wordt de ontwikkeling van de solvabiliteit weergegeven welke wordt afgezet tegen het door de huisbankier gewenste niveau (25%). De percentages van de jaren 2012 tot en met 2016 betreffen geprognosticeerde cijfers uit de financiële meerjarenprognose 2012-2021.

Ontwikkeling solvabiliteit

50 45 40 35 % 30 25 20 15 10 5 0 2007

2008

2009

2010

2011

2012 Jaren

%

Norm bank

54

2013

2014

2015

2016


Oordelen Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeelt jaarlijks de financiële positie van corporaties. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen het solvabiliteitsoordeel (op basis van de balans per ultimo 2010) en het continuïteitsoordeel (op basis van prognose informatie over de jaren 2011 tot en met 2015. Beide oordelen waren voor Beter Wonen in 2011 positief. Op basis van haar integrale beoordeling concludeert het Centraal Fonds dat de voorgenomen activiteiten van Beter Wonen passend zijn bij de vermogenspositie. Aan Beter Wonen is de zogenoemde ‘A-status’ toegekend (gunstigste status).

7.4

Ontwikkeling rentabiliteit / rendement

Indien het netto resultaat en het bedrijfsresultaat wordt uitgedrukt in een % van het eigen vermogen respectievelijk het totale vermogen dan wordt de rentabiliteit van het eigen vermogen respectievelijk de rentabiliteit van het totale vermogen verkregen. In onderstaande tabel wordt de rentabiliteit op het eigen en totaal vermogen weergeven. Rentabiliteit

2011

Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen

11,53 6,11

2010 11,74 6,14

Indien het bedrijfsresultaat wordt beschouwd ten opzichte van het totaal vermogen, dan kan worden vastgesteld dat de beheersactiviteiten grotendeels het rendement over 2011 bepalen. Dit komt tot uitdrukking in een direct rendement van 4,55%. Het (indirect) rendement uit verkopen, investeringen en waardemutaties komt uit op 1,56%. In onderstaande tabel wordt het onderscheid in direct en indirect rendement ten opzichte van het vermogen weergegeven.

Rendement

2011

Direct rendement Indirect rendement Totaal rendement

4,55 1,56 6,11

2010 4,75 1,39 6,14

Door het WSW en CFV wordt een rendement verwacht van 5,25% op het geïnvesteerde vermogen van corporaties. Beter Wonen voldoet hier in 2011 in (ruim) voldoende mate aan.

7.5

Treasury

Treasurybeleid De doelstelling van het financiering- en beleggingbeleid van Beter Wonen is gericht op, in volgorde van prioriteit: het zekerstellen van voldoende liquiditeit, waarborgen van blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt, het beheersen van rente- en rendementsrisico’s en het realiseren van een zo hoog mogelijk rendement (optimaal rendement beleggingen en een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van vreemd vermogen). Waarborgen toegang tot de kapitaalmarkt Met het doel toegang tot de kapitaalmarkt te behouden dient Beter Wonen te voldoen aan een aantal eisen die door verschaffers van vreemd vermogen worden gesteld. Een van de eisen betreft,

55


naast een gezonde solvabiliteit en liquiditeit, de hoogte van de rentedekkingsgraad (beter bekend als ICR; Intrest Coverage Ratio). Met deze ratio wordt tot uitdrukking gebracht in welke mate Beter Wonen in staat is uit haar operationele kasstroom de rentelasten te betalen. Beter Wonen voert sinds 2010 actief beleid om deze ratio te verbeteren en te borgen dat het gewenste niveau wordt behouden. Beter Wonen heeft over 2011 een Intrest Coverage Ratio gerealiseerd van 1,91. Dit is hoger dan over 2010 (1,84). Door het WSW (Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw) wordt een ICR met een minimum van rond de 1,4 gesteld. Beter Wonen onderschrijft deze norm en heeft deze geïncorporeerd in haar (financiële) bedrijfsvoering. In onderstaande grafiek wordt de ontwikkeling van de Intrest Coverage Ratio weergegeven. De cijfers van de jaren 2012 tot en met 2016 betreffen geprognosticeerde cijfers uit de financiële meerjarenprognose 2012-2021.

Ontwikkeling intrest coverage ratio

2 1,9 1,8

ICR

1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1 2007

2008

2009

2010

2011

ICR

2012

2013

2014

2015

2016

WSW‐norm

Een andere belangrijke parameter die van belang is voor de financiering van corporaties betreft de ratio “loan-to-value”. Deze parameter geeft aan hoe de omvang van de leningen zich verhoudt tot de marktwaarde (in casu WOZ-waarde) van het bezit. In onderstaande grafiek wordt de ontwikkeling van de ratio weergegeven. De loan-to-value van Beter Wonen bedraagt ultimo 2011 33%. Door het WSW wordt een maximum van 50% als norm gehanteerd.

56


Ontwikkeling loan-to-value

loan‐to‐value in %

100 80 60 40 20 0 2007

2008

2009

Loan to value

2010

2011

WSW‐norm

Geconcludeerd kan worden dat de ICR zich positief ontwikkelt en dat de loan-to-value binnen de kaders van het WSW beweegt. Mede op basis hiervan behoudt Beter Wonen de toegang tot de kapitaalmarkt. Renterisico’s Onder renterisico wordt in dit verband verstaan: dat gedeelte van de leningenportefeuille waarop renteontwikkelingen in de kapitaalmarkt rechtstreeks invloed hebben, ofwel omdat in het desbetreffende jaar renteaanpassing plaatsvindt, herziening van de kredietopslag van basisrenteleningen ofwel omdat er sprake is van aflossingen waarvoor in principe weer nieuwe leningen moeten worden afgesloten. De omvang van het renterisico wordt bepaald door het geldvolume dat in het volgende jaar gevoelig is voor rentebewegingen. In het Treasurystatuut zijn ondermeer de kaders ten aanzien van rentemanagement geformuleerd. Het doel is het streven naar een gelijkmatige spreiding van renterisico’s en het tegengaan van onaanvaardbare tegenvallers in het jaarlijks renteresultaat. Met het oog op beheersing en spreiding van de renterisico’s is in het Treasurystatuut vastgelegd dat het maximale renterisico in enig jaar niet meer mag bedragen dan 15% van de bestaande leningenportefeuille, hetgeen overeenkomstig de norm van het WSW is. Dit betekent een thans toegestaan maximaal renterisico in enig jaar van circa € 38 miljoen. In onderstaande grafiek wordt het renterisico dat de komende jaren wordt gelopen inzichtelijk gemaakt.

57


Rente-exposure leningenportefeuille

eindaflossing leningen saldo renterisico rollover leningen minus rentecaps stortingen WSW-norm

20 62 20 64

20 58 20 60

20 54 20 56

20 52

20 48 20 50

20 44 20 46

20 42

20 40

20 38

20 34 20 36

20 30 20 32

20 28

20 24 20 26

20 22

20 20

20 18

20 16

20 12

60.000 55.000 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 -5.000 -10.000 -15.000 -20.000 -25.000 -30.000 -35.000 -40.000 -45.000 -50.000 -55.000 -60.000

20 14

x € 1.000

schuldrestant bij renteconversie forward starting swaps basisrenteleningen

Uit bovenstaande grafiek blijkt dat in geen enkel jaar de maximale renterisico 15% wordt overschreden. De renterisico’s in de eerste jaren tot en met 2015 worden met name ondervangen door in 2010 en 2011 aangetrokken (forward) payer swaps. Op deze wijze is de rente van een aantal leningen vastgezet. In de grafiek zijn de swaps zichtbaar gemaakt als negatieve bedragen. Na aftrek van de (negatieve) bedragen van de swaps van de leningen waar renterisico over wordt gelopen, resteren de leningsbedragen waar effectief renterisico over wordt gelopen. Daarnaast zijn in 2011 nog een viertal caps afgesloten. Hiermee zijn nu alle leningen met een variabele rente afgedekt. Op deze wijze is zekerheid gecreëerd en is een beheersbare rentelast veilig gesteld. Opgemerkt wordt dat de door Beter Wonen afgesloten swaps geen marktwaardeverrekening kennen. Zo laag mogelijke vermogenskostenvoet vreemd vermogen De gemiddelde rentevoet van alle uitstaande leningen bedraagt ultimo 2011 circa 3,9%. In 2010 was dit 4,1%. Met het doel de rentekosten zo laag mogelijk te krijgen zijn in 2011 de volgende acties uitgevoerd:    

een aantal renteherzieningen heeft plaatsgevonden. Het rentevoordeel dat hiermee is bereikt voor 2012 bedraagt circa € 260.000. een hoog rentende lening is vervroegd afgelost; de omvang van deze lening bedraagt € 331.000. Het rentevoordeel dat bereikt is in 2011 bedraagt circa € 11.000. er zijn in 2011 4 caps afgesloten met een totaal verzekerd bedrag van € 30,2 miljoen. Hiermee is de rente voor dit bedrag aan variabele leningen gemaximeerd op 3,50%. er zijn in 2011 9 forward payers swaps afgesloten met een totale omvang van € 90 miljoen. Het doel van deze actie was om de rente van in de toekomst te herfinancieren leningen te fixeren op een gunstig niveau. Het gemiddelde van de in toekomst te betalen rente (inclusief opslag) bedraagt circa 4,0%. De payer swaps zijn afgesloten zonder marktwaardeverrekening. Hiermee is gewaarborgd dat in structurele zin het gemiddelde rentepercentage voor een groot deel van onze leningportefeuille maximaal 4% bedraagt.

58


Zekerheid Het jaar 2011 is erg onrustig verlopen op de financiële markten. Er is veel onzekerheid en onrust die aan de ene kant historisch lage rentetarieven tot gevolg hebben. Aan de andere kant brengt dit ook hogere renteopslagen met zich mee. Mede hierdoor heeft Beter Wonen gedurende 2011 een voorzichtige en solide lijn gevolgd gericht op voldoende beschikbare liquide middelen. In dit kader zijn in 2011 reeds de leningen (ingaand in 2012) aangegaan ten behoeve van de financiering voor 2012. Financieringsbehoefte en faciliteringsvolume WSW Het per 18 april 2011 afgegeven “overzicht faciliteringsruimte” voor de jaren 2011 – 2013 van het WSW toont een faciliteringsruimte van € 102 miljoen. Dit betreft een volledige toekenning van het benodigde financieringsvolume over de beschouwingsperiode van 3 jaar. Van dit faciliteringsvolume is voor een deel benut ten behoeve van de financieringsbehoefte van de jaren 2011 en 2012. In de financiële meerjarenplanning 2012-2021 wordt op basis van de verwachte kasstromen van operationele activiteiten, investeringen, verkopen bestaand bezit en financieringen de financieringsbehoefte voor de komende jaren inzichtelijk gemaakt. Deze financieringsbehoefte resulteert in een verwacht faciliteringsvolume voor de komende 3 jaren (2011-2013) van € 110 miljoen. Van dit bedrag heeft € 100 miljoen betrekking op herfinanciering van aflopende leningen en € 10 miljoen op financiering van verversing van de bestaande woningvoorraad. Verwacht wordt dat op basis van de spelregels van het WSW, waaronder een positieve operationele kasstroom gedurende de beschouwingsperiode, het faciliteringsvolume wederom volledig zal worden toegekend aan Beter Wonen. In 2012 zal de Treasurycommissie maatregelen nemen om aan de hiervoor genoemde financieringsbehoefte te kunnen voldoen. Liquiditeit / netto-kasstroom De standen van de liquide middelen aan het begin en aan het eind van het jaar zien er als volgt uit:

(bedragen * €. 1.000)

Jaarrekening 2011

1 januari

Jaarrekening 2010

2.371

-1.950

31 december

13.763

2.371

Afname / Toename

11.392

4.321

De netto-kasstroom over 2011 bedraagt € 11.392 en ligt € 7.071 hoger dan in 2010. Gedurende 2011 heeft Beter Wonen, mede in het licht bezien van de aanhoudende schuldencrisis en hiermee gepaard gaande onzekerheid, er voor gekozen haar liquiditeitspositie in de vorm van voldoende liquide middelen te verstevigen. Dit komt tot uitdrukking in een hogere stand van de liquide middelen ultimo 2011; waarvan de kosten budgettair neutraal zijn. Beter Wonen wil een solide partij zijn en wil haar voorgenomen investeringen niet geremd zien worden door eventuele negatieve ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Volgens de liquiditeitsprognoses en de financiële meerjarenraming worden geen liquiditeitsproblemen binnen afzienbare tijd verwacht. Voor het opvangen van onverwachte uitgaven beschikt Beter Wonen over voldoende faciliteiten (waaronder een rekening-courant faciliteit van € 10 miljoen).

59


Voor een verdere specificatie verwijzen we naar het op pagina 79 opgenomen kasstroomoverzicht. Beleggingen en financiële instrumenten Per einde 2011 heeft Beter Wonen geen uitstaande beleggingen. Beter Wonen heeft een aantal leningen afgesloten met een variabele (lage) korte termijn rente. Om de renterisico’s die gelopen worden met leningen met een variabele rente af te dekken, zijn zowel caps als swaps afgesloten. Het doel hiervan is om de renterisico’s van leningen in de toekomst af te dekken. Hiervoor voert Beter Wonen een administratie waarin is vastgelegd dat de doelstelling van deze caps en swaps is om de renterisico's te beperken tot het einde van de looptijd van de caps en swaps. Omdat de caps en swaps niet aangetrokken zijn om te verhandelen zijn de caps en swaps gewaardeerd tegen aanschafprijs. De caps worden verminderd met afschrijving, welke is gebaseerd op de looptijd van de caps. De marktwaarde wordt toegelicht in onze jaarrekening. Opgemerkt wordt dat de door Beter Wonen afgesloten swaps geen marktwaardeverrekening kennen.

7.6 Herijkte portefeuillestrategie (strategisch voorraadbeleid) en de Financiële Meerjarenprognose (FMP) Portefeuillestrategie Beter Wonen heeft haar (des-)investeringsbeleid in 2010 geactualiseerd. Dit is vertaald in de opgeleverde portefeuillestrategie. De portefeuillestrategie bepaalt ondermeer de input voor de meerjaren prognose voor wat betreft aantallen te bouwen, te verbeteren en te verkopen woningen. In onderstaand overzicht wordt de ontwikkeling van het bezit van Beter Wonen voor de komende jaren weergegeven:

Woningaantallen Jaar

Begin jaar

Sloop

Verkoop

Nieuwbouw

Einde Jaar

Overige

Totaal

2012

6.374

0

-30

39

6.383

100

6.483

2013

6.383

-40

-30

98

6.411

100

6.511

2014

6.411

-66

-121

60

6.284

100

6.384

2015

6.284

-86

-30

25

6.193

100

6.293

2016

6.193

-16

-30

0

6.147

100

6.247

2017

6.147

-254

-30

40

5.903

100

6.003

2018

5.903

-48

-30

40

5.865

100

5.965

2019

5.865

-218

-30

40

5.657

100

5.757

2020

5.657

0

-30

40

5.667

100

5.767

2021 5.667 -76 -30 24 5.585 Overige verhuureenheden in woning equivalenten: volgens opgave Corpodata 1.023*0,1 Het hoge aantal verkopen in 2014 komt door voorgenomen complexgewijze verkoop.

100

5.685

Herinvesteringen Naast de hiervoor genoemde activiteiten die van invloed zijn op de omvang van de woningvoorraad zijn voor de komende 10 jaren “verbeteringen” gepland aan ruim 2.600 woningen. De totale investering bedraagt ruim € 56 miljoen. De gemiddelde investering bedraagt ruim € 21.000,- per woning.

60


7.7

Huursom

In de FMP wordt er van uitgegaan dat de huren jaarlijks stijgen met het inflatiecijfer. Hierbij is rekening gehouden voor 2012 en verder met een percentage van 2,0%. Voor woningen die de streefhuur nog niet hebben bereikt, geldt dat de huur bij nieuwe verhuur ineens tot het niveau van de streefhuur wordt opgetrokken. Per 1 juli is een maximale huurverhoging toegepast van 1,3%, zijnde de maximale ruimte. Voor een nadere toelichting hieromtrent verwijzen wij naar paragraaf 5.5. In 2011 is de totale huurderving, als gevolg van leegstand, gedaald naar 3,3% (2010: 4,1%). Dit wordt met name veroorzaakt door de succesvolle acties gericht op het terugdringen van de huurderving van woningen in de vrije sector.

7.8

Verbindingen

Als verbinding wordt aangemerkt: “een rechtspersoon waarin Beter Wonen direct of indirect invloed van betekenis uit kan oefenen op het zakelijke en financieel beleid”. In 2008 is Beter Wonen één verbinding met Nijhuis aangegaan, wat geresulteerd heeft in de vennootschapsakte Beter Wonen met Nijhuis VOF. Het betreft een vennootschap onder firma met een particuliere projectontwikkelaar. De zeggenschap is gelijk verdeeld (50/50). Beter Wonen deelt voor 46,6% in het resultaat. In dit samenwerkingsverband worden in 3 fases circa 241 koopwoningen ontwikkeld. Daarnaast zijn in hetzelfde plangebied door Beter Wonen zelf nog ongeveer 40 sociale huurwoningen gepland voor ontwikkeling. Voor de koopwoningen geldt dat in principe wordt begonnen met de bouw als meer dan 70 procent van een bepaalde categorie woningen is verkocht. De huurwoningen worden ook gebouwd gedurende dezelfde periode. Het bestuur van de vennootschap is gevormd door de directeuren van beide deelnemers. De marktontwikkelingen met betrekking tot vraag en aanbod binnen het plan Zuidbroek worden door Beter Wonen nauwlettend gevolgd. In 2010 zijn de plannen voor 14 2^1 kappers omgezet naar 20 rijwoningen. Doordat de animo tegenvalt is gedurende 2011 het besluit genomen om in 2 bouwstromen te ontwikkelen. De 1e bouwstroom is in het najaar van 2011 gestart en hierbinnen worden 11 rijwoningen en 6 2^1 kappers gebouwd. Oplevering zal naar verwachting in maart 2012 plaatsvinden. Met name de verkoop van de 2^1 kappers verloopt moeizaam, maar ook de rijwoningen zijn nog niet allemaal verkocht. De rijwoningen worden in combinatie met de startersrenteregeling aangeboden. In 2011 is er 1 rijwoning in combinatie met deze regeling verkocht. De 2e bouwstroom, waarin de andere 9 rijwoningen en nog 4 2^1 kappers ontwikkeld worden, zal naar verwachting niet van start gaan voordat 70 procent verkocht is. Daarnaast waren oorspronkelijk nog een aantal vrijstaande woningen voorzien in fase 1. Inmiddels worden deze ook als kavel te koop aangeboden, zodat kopers ook zelf kunnen ontwikkelen. Hier is momenteel een aantal geïnteresseerden voor. Initieel werd verwacht dat elke fase 1 circa 2 jaar zouden duren, dus een doorlooptijd van het gehele plan van 6/7 jaar (beginnend in 2009). Momenteel is de verwachting, als gevolg van verminderde marktomstandigheden, dat fase 2 niet voor 2015 ontwikkeld zal gaan worden. Gemeente Wierden geeft aan vast te willen houden aan de oorspronkelijke gedachte dat fase 2 pas zal starten als minimaal 90% van alle woningen in fase 1 (dus van alle ontwikkelaars) bewoond zal zijn.

61


Ook heeft Beter Wonen in 28 Verenigingen van Eigenaren en in één Coöperatieve Bewonersvereniging 1.971 stemmen. Het totale aantal stemmen in deze verenigingen bedraagt 3.662. De doelstelling is al de eigendommen binnen een termijn van 10 jaar te verkopen. Voor een nadere opgave van de VVE’s verwijzen wij u naar pagina 111 van dit verslag. In het boekjaar is door Beter Wonen hieraan € 293.753,- aan jaarlijkse bijdragen betaald. In 10 (2010: 10) verenigingen heeft Beter Wonen thans nog de meerderheid van de stemmen. Voor de hiervoor genoemde VVE’s voert Beter Wonen het beheer uit. Verder neemt Beter Wonen deel aan drie overkoepelende Verenigingen van Eigenaren. Dit betreft VVE complex Aalderinkshof, VVE Ossenkoppelerhoek en VVE appartementencomplex Magnoliapark. De laatste twee VVE’s zijn gericht op het tuinonderhoud waar Beter Wonen het beheer voor uitvoert. Naast de hiervoor genoemde verenigingen neemt Beter Wonen nog deel in een vereniging van twee appartementsrechten. De ene bestaat uit een aantal winkels en de andere uit 34 woningen. Het appartementsrecht, bestaande uit 34 woningen, is in bezit van Beter Wonen. Beide verenigingen hebben betrekking op complex De Gors.

7.9

Europees dossier omtrent staatssteun

Met ingang van 2011 is de Tijdelijke (ministeriële) regeling diensten van algemeen economisch belang (DAEB) toegelaten instellingen volkshuisvesting in werking getreden. De gevolgen voor de toewijzing van woningen zijn in 2011 door Beter Wonen geïmplementeerd. In 2011 heeft Beter Wonen 95% (moet minimaal 90% zijn) van de voor verhuur vrijgekomen woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de € 33.614. De gevolgen van de regeling voor de financiering van DAEB- en niet – DAEB-activiteiten zijn van overheidswege nog helemaal niet bekend. Aangezien de strategie van Beter Wonen vooral gericht is op DAEB-activiteiten, wordt ten aanzien van de financiering op korte termijn vooralsnog geen grote knelpunten verwacht.

7.10 Risicomanagement Risicoanalyse De onderkende risico’s welke van materiële betekenis zijn voor de financiële bedrijfsvoering van Beter Wonen en waar vanaf 2011 rekening meegehouden dient te worden zijn: 

In de financiële meerjarenplanning is uitgegaan van verkoop van woningen. Gezien de huidige marktomstandigheden, inclusief ontwikkelingen hypotheekmarkt, bestaat er onzekerheid over de mate waarin de geprognosticeerde verkopen kunnen worden gerealiseerd. Beter Wonen houdt hier rekening mee in de financierbaarheid van haar investeringsplannen. Tegenvallende verkopen kunnen leiden tot een temporisering in de uitvoering van de investeringsopgave voor de komende jaren. Begin 2011 is de herziene RJ 645 uitgebracht door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Begin 2012 is de leidraad met nadere (praktische) uitvoeringsregels over de waardering van het bezit uitgevaardigd door de commissie van belanghouders in de corporatiesector. De nieuwe waarderingsregels zullen gelden vanaf 2012. Invoering van de herziene richtlijn kan negatieve gevolgen hebben voor de waardering van het bezit. Bij bepaling van het fiscaal resultaat past Beter Wonen de herinvesteringsreserve (HIR) toe. Mede hierdoor heeft Beter Wonen voor de korte termijn geen acute belastingplicht voor de vennootschapsbelasting. Echter, toepassing van de HIR brengt de verplichting met zich mee dat

62


voor verkochte woningen een herinvestering binnen 3 jaar dient plaats te vinden. De daadwerkelijke herinvesteringen in de toekomst kunnen lager uitvallen dan de gewenste omvang waardoor alsnog afgerekend moet worden met de fiscus over de winsten van de verkochte woningen. Het kabinet Rutte heeft aangekondigd om de huurtoeslag vanaf 2014 voor rekening van de woningcorporaties te laten zijn. In de FMP 2012 – 2021 is hierop geanticipeerd door in de operationele kasstroom een inschatting van het effect van deze maatregel in te rekenen. Hiermee wordt in het kader van de financiering vooralsnog voldaan aan de eisen van het WSW. De werkelijke omvang van de aangekondigde maatregel kan hoger uitvallen dan de ingecalculeerde inschatting.

Ingeschat wordt dat de volgende risico’s op de korte termijn (1 à 2 jaar) in beginsel niet aan de orde zullen zijn bij Beter Wonen: 

Beter Wonen verwacht geen liquiditeitsproblemen. Zowel de investeringenplannen als de exploitatieactiviteiten zijn voor de komende paar jaren afgefinancierd. Hoewel Beter Wonen één huisbankier heeft, kan Beter Wonen voor het betalingsverkeer terugvallen op één van de andere banken. Het risico uithoofde van “Verbindingen” en de daarmee samenhangende hoofdelijke aansprakelijkheid (Beter Wonen en Nijhuis Vof) wordt als gering ingeschat. Dit wordt doorlopend gemonitord. Gelet op de omvang van de in ontwikkeling zijnde projecten wordt het totale projectrisico als gering ingeschat. Het risico van (af)bouw per project krijgt de aandacht en wordt door de projectleiders van Beter Wonen periodiek gemonitord.

Risicomanagement Met het doel het huidige interne risicobeheersings- en controlesysteem verder te verbeteren heeft de directie eind 2009 een controller aangesteld die onder meer op basis van een gezamenlijke risicobeoordeling de voortgang, actualisering en uitvoering van de (kritische) processen monitort en indien nodig aanspoort tot handelen. Met het doel de controller nog onafhankelijker te positioneren in de organisatie ressorteert hij met ingang van 1 juli 2011 onder de directeur/bestuurder. Voorheen maakt de controller onderdeel uit van de afdeling Financiën en Bedrijfsvoering. Tevens zijn in dit kader de uitvoerende taken van de controller ten aanzien van het financiële rapportageproces, treasury en fiscaliteit overgedragen aan het team Planning, Controle en Informatievoorziening. In de functiebeschrijving van de controller is opgenomen dat er een directe afstemmingsmogelijkheid is richting de RvC, zonder tussenkomst van de directeur/bestuurder. De interne risicobeheersings- en controlesystemen zijn ingericht om significante risico’s te beheersen en om realisatie van strategische, operationele en financiële doelstellingen, alsmede naleving van wet- en regelgeving te waarborgen. Van belang zijn daarbij de opzet en werking van de administratieve organisatie, de interne controle, planning & controlcyclus en de gehanteerde risicobeheersingmethoden en de relevant geachte risicogebieden. Primair vindt risicobeheersing bij Beter Wonen plaats op basis het proces van planning en control (P&C-cyclus). De jaarlijkse planning is gericht op:     

de totstandkoming van jaarplannen per afdeling in relatie tot de (strategische) doelstellingen; budgetten per (afdelings)budgethouder; een organisatiebegroting; en een financiële meerjarenprognose op organisatieniveau voor de komende 10 jaren.

De bestuurder stelt bovengenoemde planningsdocumenten vast welke vervolgens ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen worden voorgelegd.

63


Als instrumenten voor control past Beter Wonen een systeem toe van maand- en kwartaalrapportages over de financiĂŤle bedrijfsvoering. Tevens wordt per kwartaal door de (team)managers gerapporteerd over de realisatie van de afdelingsjaarplannen aan het MT. De managementrapportages zijn inhoudelijk sterk gericht op de prognoses in relatie tot de (financiĂŤle) doelstellingen. Daarnaast wordt door de managers (eveneens per kwartaal) gerapporteerd over de interne en externe ontwikkelingen die van invloed (kunnen) zijn op de realisatie van de strategie van Beter Wonen. Verder wordt jaarlijks een aantal interne audits uitgevoerd door de controller omtrent de werking van de administratie organisatie. Hiervoor stelt hij een controleplan op en rapporteert hij per kwartaal over zijn bevindingen aan het MT. Door de controller is eind van 2011 een controle uitgevoerd inzake de naleving van het EU-dossier. De belangrijkste bevindingen zijn dat ons proces en daarmee ook het dossier niet volledig voldoen aan de daartoe gestelde regels. Afgesproken is dat corrigerende maatregelen genomen zullen worden. Het is momenteel wel de verwachting dat gewoon voldaan wordt aan het 90% criterium. Ook monitort de controller de uitvoering door de (team)managers van de aanbevelingen van de accountant zoals verwoord in de management letter. Hiervoor stelt hij een plan van aanpak op en rapporteert hij per kwartaal over de uitvoering aan het managementteam. Met de hiervoor genoemde kwartaalrapportages (ook die van de controller) wordt de Raad van Commissarissen uitgebreid geĂŻnformeerd over de stand van zaken, de effecten van eventuele maatregelen en ziet vanuit zijn rol toe op een goede uitvoering.

7.11 Integriteit Beter Wonen staat midden in de samenleving. We zijn er voor onze klanten, de huurders, en voelen voortdurend onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. We willen dat op een betrokken en transparante wijze doen. De medewerkers van Beter Wonen doen hun werk in intensieve wisselwerking met de maatschappelijke omgeving. Het is dan ook van groot belang dat onze klanten en onze stakeholders vertrouwen (kunnen) hebben in Beter Wonen als organisatie en in de mensen die met elkaar het gezicht van Beter Wonen bepalen. Dat is voor ons de reden een aantal zaken vast te leggen in een integriteitscode. Dit is in 2009 besproken en vastgesteld. De integriteitscode geldt voor iedereen die optreedt namens Beter Wonen. Dus voor medewerkers, directie, Raad van Commissarissen en ook voor bedrijven en instanties die werken in opdracht van Beter Wonen. Casussen die spelen omtrent de integriteitscode worden besproken in de lijn en dragen bij aan het bewustzijn van medewerkers inzake deze code. Daarnaast is er voor de medewerkers van Beter Wonen in 2009 een klokkenluidersregeling vastgesteld. Wanneer er bij een medewerker een vermoeden van een misstand binnen Beter Wonen bestaat, waarbij een maatschappelijk belang in het geding is, is melding mogelijk bij de vertrouwenspersoon, mr. A.E. Zweers in Almelo. In 2011 zijn geen meldingen gedaan.

64


8. Bestuursverklaring Het bestuur van de Almelose Woningstichting Beter Wonen verklaart hierbij dat de gelden die in 2011 uitgegeven zijn, besteed zijn in het belang van de volkshuisvesting. Het bestuur heeft het volkshuisvestingsverslag alsmede de jaarrekening over het verslagjaar 2011 vastgesteld.

Almelo, 25 mei 2012

P.R.A. van der Hout directeur/bestuurder

65


66


9. Bericht van de Raad van Commissarissen 9.1

Algemeen

De Raad van Commissarissen van de Almelose Woningstichting Beter Wonen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie. De Raad van Commissarissen staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op:       

realisatie van de doelstellingen van de corporatie; strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; kwaliteitsbeleid; kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; financieel verslaggevingsproces; naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 6 tot en met 24 van de Statuten van de Almelose Woningstichting Beter Wonen omschreven. Een en ander is nader uitgewerkt in het Reglement Raad van Commissarissen van de Almelose Woningstichting Beter Wonen, laatstelijk herzien op 22 april 2009. Verder vindt de toezichthoudende taak plaats binnen de kaders zoals die gesteld zijn door het BBSH en de Governance Code van Aedes. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, met het oog op de maatschappelijke rol van de corporatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij in 2011 invulling heeft gegeven aan zijn taken en bevoegdheden.

9.2

Samenstelling

Per 31 december 2011 was de Raad van Commissarissen van Beter Wonen als volgt samengesteld. Tabel 9.1:

Samenstelling Raad van Commissarissen per 31 december 2011

Naam

Functie

Leeftijd

Benoemd per

Jaar herbenoeming

Jaar mogelijke herbenoeming

Mw. A.D.Th.M. van der Lof-de Groen

voorzitter

50 jaar

maart 2003

2011

-

Dhr. J.C. de Boer

lid vicevoorzitter

65 jaar

februari 2001

2009

-

Dhr. N.S. Groenendijk

lid

49 jaar

september 2005

2009

-

Dhr. W.A. Joosten

lid

61 jaar

september 2008

n.v.t.

2012

Dhr. J.W. Rollerman

lid

56 jaar

september 2006

2010

-

De maximale zittingstermijn voor leden van de Raad van Commissarissen bedraagt 8 jaar, conform

67


de Governance Code van Aedes. De leden hebben de volgende achtergrond. Tabel 9.2:

Achtergrond van de leden van de Raad van Commissarissen

Naam

beroep

relevante nevenfuncties

expertise

Mw. A.D.Th.M. van der Lof-de Groen

ondernemer

diverse bestuursfuncties en commissariaten

bestuur en beleid

Dhr. J.C. de Boer

registeraccountant

diverse bestuursfuncties en commissariaten

financiën, organisatie, fiscaliteit

Dhr. N.S. Groenendijk

hoogleraar bestuurseconomie

voorzitter Rekenkamercommissie gemeente Hengelo

financiën, bestuur en beleid

Dhr. W.A. Joosten

secretarisdirecteur waterschap

voorzitter district Overijssel, Veilig Verkeer Nederland bestuurslid Stichting Zorg voor Ouderen Thuis, Hengelo

volkshuisvesting, ruimtelijke ordening

Dhr. J.W. Rollerman

fabrikant

geen

ondernemer

9.3

Werkzaamheden in 2011

De Raad van Commissarissen kent een drietal verschillende soorten bijeenkomsten:  reguliere vergaderingen die besluitvormend zijn;  themavergaderingen;  (wijk)bezoeken. Daarnaast vindt er regelmatig informeel overleg plaats tussen leden van de Raad van Commissarissen. In 2011 zijn er acht reguliere vergaderingen gehouden. In deze vergaderingen zijn onder andere besluiten genomen aangaande:          

Kwartaalrapportages; Begroting/Jaarplan 2012, Financiële Meerjarenplanning 2012-2021, rentemanage ment/treasury; Huurbeleid 2011; Definitieve portefeuillestrategie; Managementletter accountant, plan van aanpak, controleprotocol; Goedkeuring van diverse bestuursbesluiten met betrekking tot verkopen en investeringsprojec ten; Jaarstukken 2010, gekoppeld aan het jaarlijks overleg met de accountant; Opdracht accountant inzake controle jaarrekeningen 2011 en 2012; Herbenoeming voorzitter Raad van Commissarissen; en Honorering RvC-leden.

De reguliere vergaderingen van de Raad van Commissarissen zijn steeds voorbereid in het agendaoverleg tussen bestuurder, voorzitter en vice-voorzitter van de Raad van Commissarissen. Voorafgaand aan de vergaderingen is de Raad van Commissarissen door het bestuur steeds voorzien van de nodige schriftelijke informatie over bovengenoemde onderwerpen. Tijdens de vergaderingen is de Raad van Commissarissen van aanvullende mondelinge informatie voorzien door de bestuurder en andere leden van het managementteam. Direct voorafgaand aan de

68


vergaderingen, is er steeds vooroverleg tussen de leden van de Raad van Commissarissen onderling. In 2011 is geen van de leden van de Raad van Commissarissen frequent afwezig geweest. Gelet op de omvang, kent de Raad van Commissarissen van Beter Wonen géén kerncommissies. Naast -en soms in combinatie met- de reguliere, besluitvormende vergaderingen zijn er themavergaderingen gehouden, met de volgende onderwerpen:         

Analyse Corporatie in perspectief (22 april 2011); Ontwikkeling bedrijfswaarde (17 mei 2011); Stand van zaken beleid en strategie ICT (20 september 2011); Jaarlijks overleg met de huurdersvereniging Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen, SHBW (20 september 2011); Toelichting binnenstadsplan gemeente Almelo (24 oktober 2011); Organisatieontwikkeling binnen Beter Wonen (24 oktober 2011); Ontwikkeling servicemanagement naar aanleiding van klachten vanuit de SHBW (24 oktober 2011); Jaarlijks overleg met de OR (24 oktober 2011); en Evaluatie ondernemingsplan 2009-2013 en concept beleidsagenda 2012-2013 (24 oktober 2011).

De Raad van Commissarissen heeft begin 2011 met instemming kennisgenomen van de positieve beoordeling van de visitatiecommissie die in 2010 Beter Wonen heeft doorgelicht en in december 2010 haar rapport uitbracht. De door de visitatiecommissie gedane aanbevelingen en genoemde verbeterpunten zijn in meerdere vergaderingen aan de orde geweest. In het weekend van 22-25 september is, in aanwezigheid van leden van het managementteam, een werkbezoek afgelegd aan Maastricht. Bij het werkbezoek is in het bijzonder aandacht besteed aan de gevolgen van de daling van inwonersaantallen (krimp) en aan onderwerpen die verband houden met de herinrichting van binnensteden in combinatie met de start van duurzaamheidsprojecten in achterstandswijken en saneringsprojecten. Op 10 mei 2011 vond informeel overleg plaats tussen de Raden van Commissarissen van Beter Wonen en St. Joseph Almelo en tussen de Raad van Commissarissen van Beter Wonen en het College B&W van gemeente Almelo. De Raad van Commissarissen richt zich in de contacten met stakeholders primair op de huurdersvertegenwoordiging van Beter Wonen, georganiseerd in de SHBW. Formeel is de SHBW een adviesorgaan van de bestuurder van Beter Wonen. In het jaarlijkse overleg tussen Raad van Commissarissen en SHBW staat de evaluatie van het maandelijkse overleg tussen bestuurder en het dagelijkse bestuur van de SHBW centraal. De bestuurder is niet aanwezig bij dit jaarlijkse overleg zodat er alle ruimte is voor een onafhankelijke evaluatie. Daarnaast komen in het overleg zo nodig andere zaken aan bod. Het jaarlijkse overleg is niet het enige contact tussen de SHBW en de Raad van Commissarissen. Vanuit de Raad van Commissarissen is de heer Joosten contactpersoon voor de SHBW. Naast dit contact onderhouden individuele commissarissen op basis van persoonlijke netwerken tal van contacten met maatschappelijke organisaties die voor het functioneren van de Raad van Commissarissen en van Beter Wonen van belang kunnen zijn. Zowel de Raad van Commissarissen als de SHBW ervaren de contacten als constructief en waardevol.

69


9.4

Functioneren Raad van Commissarissen

Op 12 december 2011 heeft de Raad van Commissarissen haar eigen functioneren geëvalueerd, aan de hand van een eigen checklist. Op grond van deze evaluatie zijn verdere afspraken gemaakt omtrent:  het voorbereiden door de leden van de vergaderingen van de Raad van Commissarissen;  het bijwonen van scholings- en informatiebijeenkomsten van Aedes en van de VTW. Overigens zijn alle leden van de Raad van Commissarissen tevens lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties, VTW.

9.5

Onafhankelijkheid en integriteit

De Statuten van de Almelose Woningstichting Beter Wonen (van 18 april 2001), het Reglement van de Raad van Commissarissen (van 22 april 2009) en de Algemene profielschets voor leden van de Raad van Commissarissen (eveneens van 22 april 2009) bevatten bepalingen omtrent onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen en onverenigbaarheden van functies en/of belangen. Deze bepalingen zijn inhoudelijk overeenkomstig met die uit de Governance Code van Aedes (bepaling III 2.2). In 2011 hebben alle leden van de Raad van Commissarissen volledig onafhankelijk gefunctioneerd. In 2011 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen en of het bestuur betrokken waren, zowel voor beroepsmatige activiteiten als voor de relevante nevenfuncties.

9.6

Honorering van de leden van de Raad van Commissarissen

De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke normen en waarden. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van de Almelose Woningstichting Beter Wonen. De honorering is gebaseerd op de vergoedingsregeling Raad van Commissarissen van 4 februari 2004. De Raad van Commissarissen is akkoord met vermelding van de bedragen. De vergoeding in 2011 bedroeg voor leden € 5.760,- en voor de voorzitter € 8.400,-. Daarnaast ontvangen de leden een onbelaste onkostenvergoeding van € 780,- per jaar. Eind 2011 is besloten de vergoedingsregeling aan te passen met ingang van 1-1-2012. Tot slot spreekt de Raad van Commissarissen zijn dank uit aan de directie en de medewerkers van Beter Wonen voor hun inzet en hun bijdrage aan de voorspoedige gang van zaken in 2011. Namens de Raad van Commissarissen, mw. A.D.Th.M. van der Lof - de Groen voorzitter

70


10. Goedkeuring van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over het verslagjaar 2011 goedgekeurd.

Almelo, 25 mei 2012

Mw. A.D.Th.M. van der Lof - de Groen Voorzitter

Dhr. J.C. de Boer

Dhr. N.S. Groenendijk

Dhr. W.A. Joosten

Dhr. J.W. Rollerman

71


Kengetallen Kengetallen over de afgelopen vijf jaar per ultimo

2011

2010

boekjaar

2009

2008

2007

actuele waarde

Gegevens onroerend goed Aantal verhuureenheden in exploitatie - woningen/woongebouwen (excl.woonwagens)

6.374

6.424

6.450

6.581

2

2

3

3

3

6.376

6.426

6.453

6.584

6.650

584

619

643

632

665

65

66

72

49

49

331

338

342

388

389

7.356

7.449

7.510

7.653

7.753

- aantal opgeleverd

36

26

68

54

42

- aantal aangekocht

0

0

1

0

0

- aantal verkocht

-36

-28

-46

-91

-60

- aantal gesloopt

-50

-29

-145

-49

-44

0

4

-9

20

-1

- aantal opgeleverd

5

0

8

0

44

- aantal aangekocht

0

0

0

0

0

-44

-28

-26

-27

0 -6

- woonwagens Totaal woningen (incl. woonwagens) - garages - bedrijfsruimten - overige verhuureenheden (incl.standplaatsen) Totaal

6.647

Mutaties in het onroerend goed Woningen en woongebouwen (incl. in beheer)

- overige mutaties Garages,bedrijfsruimten en overige verhuureenheden

- sloop - verkocht

-3

-5

-4

-6

- overige mutaties

-1

-1

10

-1

-3

-93

-61

-143

-100

-28

Totaal Aantal woningen naar huurprijsklasse (incl. in beheer) - laag (< â&#x201A;Ź 361,66 in 2011)

1.295

1.388

1.365

1.750

1.668

- overig

5.081

5.038

5.088

4.834

4.800

Kwaliteit - aantal reparatieverzoeken per woning

1,6

1,7

1,2

1,5

1,3

- percentage woningen groot onderhoud en verbetering

4,6

3,5

7,3

3,7

8,6

- kosten onderhoud per woning (excl.grootonderhoud) - kosten onderhoud eigen dienst per woning

1.063

997

987

1.165

974

109

112

131

116

122

Prijs-kwaliteit verhouding - gemiddeld aantal punten WWS

136

136

135

134

133

- gemiddelde nettohuurprijs (huurwoningen)

455

445

438

407

394

10,5

9,5

10,8

13,3

11,6

4,2

7,4

7,8

9,0

1,6

- huurderving in % jaarhuur (huren en vergoedingen)

3,3

4,3

5,4

5,7

6,7

- huurderving in % jaarhuur (huren)

3,3

4,1

5,3

5,6

6,7

Het verhuren van woningen - mutatiegraad - huurachterstand in % jaarhuur

*1)

*1) Huurachterstanden vanaf 2008 zijn berekend exclusief voorziening dubieuze debiteuren. De vergelijkende cijfers 2007 zijn niet aangepast en zijn nog berekend inclusief voorziening.

72


Kengetallen over de afgelopen vijf jaar per ultimo

2011

2010

boekjaar

Financiële continuïteit

2009

2008

2007

actuele waarde

*2)

- solvabiliteit

31,4

29,9

27,0

28,0

30,7

- liquiditeit

0,6

0,3

0,2

0,7

1,0

- rentabiliteit eigen vermogen (excl. mut act waarde en vpb)

3,0

-2,8

5,9

3,4

5,2

- rentabiliteit eigen vermogen (incl. mut act waarde en vpb)

11,5

11,7

-5,4

-6,6

-3,2

- rentabiliteit vreemd vermogen (lang)

4,0

4,1

4,4

4,9

4,9

- rentabiliteit totale vermogen (excl. mut act waarde en vpb)

3,6

2,0

4,6

4,3

4,8

- rentabiliteit totale vermogen (incl. mut act waarde en vpb)

6,2

6,1

1,5

1,3

2,2

122.094

108.782

96.723

102.136

109.131

19.149

16.928

14.989

15.513

16.411

357.085

343.295

322.547

308.714

309.728

Balans - eigen vermogen ( x € 1.000) - eigen vermogen per woning - activa in exploitatie ( x € 1.000) - activa in exploitatie per woning - langlopende schulden, incl kortlopend deel ( x € 1.000) - langlopende schulden, incl kortlopend deel per woning

56.005

53.423

49.984

46.888

46.576

253.547

244.140

248.111

248.802

232.994

39.766

37.993

38.449

37.789

35.037

4.634

Winst- en verliesrekening (per woning) - netto huuropbrengsten (inclusief huurderving)

5.407

5.280

5.084

4.842

- onderhoudskosten (inclusief kosten TD)

-1.063

-997

-987

-1.165

-974

- overige bedrijfslasten (excl. kosten TD, incl. Vogelaarheffing)

-1.548

-1.543

-1.607

-1.252

-1.125

- rentelasten (inclusief rentebaten)

-1.521

-1.554

-1.654

-1.673

-1.651

-109

-92

-72

-88

-93

290

291

372

735

501

-914

-1.836

-232

-852

-427

543

-452

903

547

865

- afschrijving per woning - verkoopresultaat per woning - waardeveranderingen per woning - resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening per woning - vpb per woning

0

0

-1.032

911

100

- mutatie actuele waarde per woning

1.545

2.328

-710

-2.520

-1.505

- resultaat per woning

2.087

1.877

-839

-1.062

-540

*2) Vanaf 2008 worden de kengetallen (waar van toepassing) berekend op basis van gemiddeld vermogen. De vergelijkende cijfers 2007 zijn niet aangepast.

73


74


Jaarrekening

75


Activa

Ref.

31-12-2011

31-12-2010

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1. 1.1 1.2 1.3

€ -

357.084.945 € 8.560.562 3.754.404 -

343.295.349 9.910.478 4.252.411

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen

2. 2.1 2.2

-

503.898 100.000 -

679.301 250.000

370.003.809 €

358.387.539

1.625.279

Subtotaal

Vlottende activa Voorraden

3. 3.1

3.033.773 €

Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen gemeente Overige vorderingen Overlopende activa

4. 4.1 4.2 4.3 4.4

-

410.301 21.038 873.591 647.105

-

415.605 49.684 766.522 513.522

Liquide middelen Subtotaal

4.5

13.762.723 18.748.531 €

2.370.637 5.741.249

388.752.340 €

364.128.788

Totaal

76


Balans per 31 december 2011 na resultaatbestemming

Passiva

Ref.

Eigen Vermogen

5.

Eigen vermogen Subtotaal

5.1

Voorzieningen

6.

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening negatieve bedrijfswaarde Voorziening meeverkocht onderhoud

6.1 6.2 6.3

Subtotaal

Langlopende schulden

7.

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Subtotaal

7.1 7.2 7.3

Kortlopende schulden

8.

Schulden aan kredietverschaffers Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden gemeente Overige schulden Overlopende passiva Subtotaal

8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6

Totaal

77

31-12-2011

31-12-2010

€ €

122.093.736 € 122.093.736 €

108.781.675 108.781.675

€ -

1.533.674 € 1.235.584 624.179 -

1.459.631 819.164 586.463

3.393.437 €

2.865.258

€ €

27.374.181 203.903.940 113.536 231.391.657

€ €

30.250.395 199.824.067 5.599 230.080.061

€ €

25.790.875 3.324.563 837.585 0 1.517.303 403.184 31.873.510

€ €

17.859.090 2.114.972 286.677 582.000 1.204.725 354.330 22.401.794

388.752.340 €

364.128.788


Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2011 boekjaar 2011

Ref. Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten

9.1 9.2 9.3 9.4 9.5

boekjaar 2010

€ -

34.477.528 1.473.871 4.728 1.849.259 1.039.163

€ -

33.928.345 1.434.248 14.501 1.870.640 1.063.435

38.844.549 €

38.311.169

€ -

697.408 4.755.835 1.299.723 4.445.702 1.368.299 6.080.092 1.068.643 5.968.938

€ -

592.970 4.126.876 1.318.084 4.246.385 1.433.393 5.685.131 7.673.799 6.153.760

Som der bedrijfslasten

25.684.640 €

31.230.398

Saldo bedrijfsbaten en bedrijfslasten

13.159.909 €

7.080.771

9.14 9.15 -

345.457 10.043.255 -

162.903 10.146.775

3.462.111 €

-2.903.101

9.16 €

0 €

0

3.462.111 €

-2.903.101

9.17 €

9.849.950 €

14.961.690

13.312.061 €

12.058.589

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijving Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Belasting en verzekeringen Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Bijzondere waardeveranderingen Overige bedrijfslasten

Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten

Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Vennootschapsbelasting Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belasting voor mutatie actuele waarde Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Resultaat na belasting na mutatie actuele waarde materiële vaste activa

78

9.6 9.7 9.8 9.9 9.10 9.11 9.12 9.13


Kasstroomoverzicht 2011 boekjaar 2011 x € 1.000,-

boekjaar 2010 x € 1.000,-

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

13.160

Aanpassingen voor: - afschrijvingen - overige waardeverminderingen - bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa - dotatie voorziening dubieuze debiteuren - resultaat verkoop onroerende zaken - veranderingen in werkkapitaal: . voorraden materialen . vorderingen . kortlopende schulden (excl schulden kredietverschaffers, exclusief overlopende rente)

7.081

697 4.756 1.069 163 1.849-

593 4.127 7.674 1.035 1.871-

30 3691.540

42 724750-

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

19.197

Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

17.207 163 10.3791.723

345 10.2069.8619.336

Kasstroom uit operationele activiteiten

8.4938.714

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa . onroerende zaken in exploitatie . onroerende zaken in ontwikkeling . onroerende zaken t.d.v. exploitatie Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Mutatie voorziening deelneming

54410.8021993.855 114439 -

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

1.1462.6112603.730 543475 50405-

7.365-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opname langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Mutatie overig Kasstroom uit financieringsactiviteiten

7.501 11.47217-

23.808 14.40114 9.421

Netto-kasstroom

11.392

79

3.9884.321


Toelichting waarderingsgrondslagen Regelgeving algemeen Woningstichting Beter Wonen, gevestigd aan de Klimopstraat 2a te Almelo, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Beter Wonen heeft een regionale toelating conform artikel 4 van de statuten. De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het bepaalde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2005. Dit betekent dat de in 2011 verschenen nieuwe Richtlijn 645 van toepassing voor boekjaren vanaf 1 januari 2012 niet is toegepast. In dit jaarverslag is aangesloten bij de terminologie van de hiervoor genoemde regelgeving. Continuïteit De jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. De kwalificatie “intern geformaliseerd” is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering alsmede de statuten. Van interne formalisatie is slechts sprake indien de directie het investeringsbesluit heeft genomen. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te bepalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening.

80


Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-enverliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Vorderingen Vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve-rentemethode. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De actuele waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2011 intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De verwachte verkoopopbrengsten zijn voor een periode van 5 jaar ingerekend. Sloop en kosten voor groot onderhoud zijn ingerekend voor zover de plannen intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren (na 10 jaar) wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

81


Bij de bedrijfswaardeberekening gelden onder andere de volgende uitgangspunten: - jaarlijkse huurverhogingen vanaf 2012 van 2,0% (voorgaand jaar: 2012 1,50% en daarna 2,0%); - jaarlijkse huurderving 2012 2,6% en daarna 2,0% (conform voorgaand jaar); - de mutatiegraad en huurharmonisatie worden berekend op basis van ervaringscijfers per complex (laatste 5 jaar gemiddeld): - stijging van de onderhoudskosten van 2012 en 2013 1,0%, 2014 tot en met 2016 1,5%, daarna 3,0% (voorgaand jaar: tot en met 2015 2,0% en daarna 3,0%) - stijging van de variabele lasten van 1,0% in 2012 en 2013, 1,5% in de jaren 2014 tot en met 2016 en daarna 2,0% (voorgaand jaar: 1,50% in 2012 en daarna 2,0%); - genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer en onderhoud) van € 2.770 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 2.858); - de eerste 10 jaar onderhoud gemiddeld € 1.010,- en algemeen beheer € 1.263,- per verhuureenheid; - genormeerde klachtenonderhoudskosten bedraagt € 189 (voorgaand jaar: € 202) en mutatieonderhoudskosten € 1.031 per mutatie (voorgaand jaar: € 1.098); - kosten van planmatig onderhoud zijn conform onderhoudsbegroting voor de restant levensduur per complex; - investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid; - een restwaarde van de grond, gebaseerd op de waarde van het complex, rekening houdend met de te maken kosten van sloop en verhuizing; - de discontovoet bedraagt 5,25% (voorgaand jaar 5,25%); welke is gebaseerd op de binnen de sector voorgeschreven rentevoet. De wordt jaarlijks door het WSW vastgesteld op basis van een basisrente, een inflatievergoeding en een risico-opslag; - een rekenrente variabele leningen van 3,0% in 2012 en daarna 3,5% (voorgaand jaar: 2012 3,50% en daarna 4%); - een rekenrente voor nieuwe vaste leningen van 5,0% (voorgaand jaar: 2012 en 2013 5% en daarna 5,25%); - de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering waarbij rekening is gehouden met eventuele verlengingen voortvloeiend uit levensduurverlengende investeringen; - de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting is tot en met 2013 ingerekend in de bedrijfswaarde; - de vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde; en - voor de komende 5 jaar zijn 30 woningen als verkopen ingerekend tegen € 93.500 gemiddelde opbrengstwaarde (voorgaand jaar 40 woningen jaarlijks tegen ongeveer € 96.900 gemiddeld); - Wegingsfactor voor de verdeling van de kosten is voor woningen en bedrijfspanden 1,0 en voor overige verhuureenheden 0,1. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille (inclusief afgesloten financiële instrumenten). De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze posten op de balans. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financie-

82


ring is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien op projectniveau de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten, rekening houdend met een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat de bouw is gestart. Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineair systeem. Op grond van kantoor en werkplaats wordt niet afgeschreven. Afschrijvingsmethoden en termijnen Omschrijving

Termijn

Methode

Kantoorpand en werkplaats

50 jaar

lineair

Inventaris

5 / 10 / 20 jaar

lineair

Automatiseringssysteem / hard -en software

3 jaar

lineair

Vervoermiddelen

5 jaar

lineair

FinanciĂŤle vaste activa Te vorderen BWS subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiĂŤle beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Aangezien AWS Beter Wonen in de deelneming met Nijhuis 50% zeggenschap heeft en derhalve geen sprake is van overwegende zeggenschap, vindt er geen consolidatie plaats van deze deelneming met de jaarrekening van Beter Wonen. Belastinglatenties VPB Een voorziening voor latente belastingvorderingen en -verplichtingen wordt getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren gelden tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld. De latentie wordt bepaald voor de verwachte tijdelijke verschillen in de komende 5 jaar. Deze verschillen ontstaan bij woningen en complexen die naar verwachting worden gesloopt of verkocht en bij roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde.

83


Vlottende activa Voorraden Voorraad onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen, welke gebaseerd zijn op de laatst bekende inkoopprijs, verminderd met een noodzakelijk geachte voorziening voor de incourante voorraad. Voorraad grond De voorraad grond wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde. Vorderingen De grondslag voor de waardering van vorderingen is beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten. Overlopende activa De onder de post overlopende activa opgenomen rentecaps worden gewaardeerd tegen aankoopprijs verminderd met jaarlijkse afschrijvingen, welke gebaseerd zijn op de looptijd van de caps. De caps worden aangehouden als beheersingsinstrument voor renterisico. Eigen vermogen Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. Voorziening negatieve bedrijfswaardes Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, binnen een complex met bestaande onroerende zaken in exploitatie, worden betrokken in de waardering van dit complex. Indien de afwaardering uit hoofde van de verwachte uitgaven hoger is dan de boekwaarde van het

84


complex waartoe de onroerende zaak behoort dan wordt dit complex op nihil gewaardeerd en een voorziening getroffen. Voor 2011 betreft dit voornamelijk complexen met garages. Voorziening meeverkocht onderhoud AWS Beter Wonen heeft woningen verkocht waarbij het onderhoud voor 15 jaar, gerekend vanaf het moment van beschikbaar komen voor verkoop, voor rekening van Beter Wonen is. De verwachte onderhoudsuitgaven variëren per complex en zijn afhankelijk van de onderhoudstoestand van de woningen. Aan de voorziening zal jaarlijks rente worden toegerekend, terwijl de uitgaven voor onderhoud hieraan zullen worden onttrokken. Voorziening deelneming Indien de netto vermogenswaarde van de deelneming negatief is, wordt voor het aandeel dat Beter Wonen hierin heeft een voorziening opgenomen. Langlopende schulden Leningen Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen nominale waarde rekening houdend met agio of disagio. De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair, fixe of volgens het dynamische -kostprijssysteem. In het laatste geval vindt geen aflossing plaats zolang de exploitatie van de activa die met deze klimleningen worden gefinancierd, voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren. Gedurende die periode worden deze leningen jaarlijks met de voorgecalculeerde verliezen verhoogd. Kortlopende schulden De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.

85


Grondslagen voor resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde materiële vaste activa in exploitatie. Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar “Huurvast” geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.

86


Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten, een eventuele voorziening voor meeverkocht onderhoud en de boekwaarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiĂŤle vaste activa De afschrijvingen op materiĂŤle vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur en geschatte restwaarde. Overige waardeveranderingen materiĂŤle vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten.

87


Bijzondere waardeverandering Grondposities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs danwel lagere marktwaarde (minimumwaarderingsregel). De afwaardering wordt verantwoord onder de bijzondere waardeverandering in het jaar dat deze zich heeft voorgedaan. Deze afwaardering ontstaat door een jaarlijkse toets van de marktwaarde ten opzicht van de boekwaarde. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten zowel de traditionele financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als afgeleide financiële instrumenten, ook wel derivaten genaamd. Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs hedge model wordt toegepast. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor ‘hedge accounting’, aflopen of worden verkocht of wanneer de onderneming niet langer kiest voor hedge accounting wordt hedge accounting beëindigd. Indien kostprijs hedge accounting wordt toegepast vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst-en-verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans van een niet-financieel actief past de onderneming de kostprijs van dit actief aan met de afdekkingsresultaten die nog niet in de winst-en-verliesrekening zijn verwerkt. Een verlies voor het percentage groter dan de omvang van het afgeleide instrument ten opzichte van de afgedekte positie wordt op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-enverliesrekening verwerkt. Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst-enverliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winst-enverliesrekening. De onderneming documenteert de hedgerelaties in specifieke/generieke hedgedocumentatie en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat geen sprake is van overhedges.

88


Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief en realisatiemogelijkheden uit hoofde van toekomstige fiscale winsten danwel verliezen. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

89


Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: Materiële vaste activa, reële waarde Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van AWS Beter Wonen. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert AWS Beter Wonen binnen de sector gangbare uitgangspunten. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering alsmede de statuten. Van een feitelijke verplichting is slechts sprake indien de directie het investeringsbesluit heeft genomen. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures, marktontwikkelingen en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

90


Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd. De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

91


Toelichting op de balans per 31 december 2011 Activa 1. Materiële vaste activa

1.1 Onroerende en roerende zaken

woningen

overige

in exploitatie

en woongebouwen

goederen

totaal

Saldo per 1 januari - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen

€ -

343.295.349 € - -

423.788 € -423.788 -

343.719.137 -423.788

Boekwaarde

343.295.349 €

0 €

343.295.349

Mutaties: - overboekingen van in ontwikkeling nieuwbouw/herinvesteringen - overige investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - negatieve bedrijfswaarde - waardeverandering bedrijfswaarde

€ -

4.963.598 485.499 € -1.984.312 416.420 9.849.950

58.441 -

€ -

4.963.598 543.940 -1.984.312 416.420 9.849.950

Saldo

13.731.155 €

58.441 €

13.789.596

Saldo per 31 december: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen

€ -

357.026.504 € - -

482.229 € -423.788 -

357.508.733 -423.788

Boekwaarde

357.026.504 €

58.441 €

357.084.945

Voor een analyse van de waardeverandering bedrijfswaarde wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde zijn de uitgangspunten in acht genomen zoals omschreven in de toelichting op de waarderingsgrondslagen. Het verloop van de bedrijfswaarde in 2011 is als volgt samen te vatten: x € 1 miljoen Bedrijfswaarde Bedrijfswaarde ultimo 2010 - Autonome ontwikkeling - Voorraadmutaties - Parameterwijzigingen - Beleidswijzigingen - Herinvesteringen - Rentabiliteitswaardecorrectie Bedrijfswaarde ultimo 2011

343 -5 4 7 -12 5 15 357

Waarvan grondwaarde: Grondwaarde ultimo 2010 (nominaal) Mutaties Grondwaarde ultimo 2011 (nominaal)

39 -1 38 x € 1 miljoen

Waarvan rentabiliteitswaardecorrectie Rentabiliteitswaardecorrectie ultimo 2010 - Wijzigingen in lopende leningen - Nieuwe leningen Rentabiliteitswaardecorrectie ultimo 2011

15 1 14 30

Afschrijvingsmethode en termijnen Alle overige goederen in exploitatie worden lineair afgeschreven op basis de restant levensduur van de betreffende voorziening. Verzekeringen De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2011 per VHO verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade.

92


Te verkopen woningen Van de woningen in exploitatie zijn ca. 1.500 woningen geclassificeerd voor verkoop. Naar verwachting zullen hiervan in 2012 30 woningen worden verkocht met een totale opbrengst van € 2.804.000,--. De bedrijfswaarde van deze in 2012 te verkopen woningen bedraagt € 1.249.000,--. Bijdrage huurtoeslag In het regeerakkoord is vanaf 2014 een bijdrage door de woningcorporaties aan de huurtoeslag ingerekend. Dit voornemen is nog niet in beleid/wet omgezet. Tevens is nog onduidelijk hoe de bijdrage kan worden berekend en of deze alsdan kwalificeert om in de bedrijfswaarde te worden opgenomen. Op grond hiervan heeft in de bedrijfswaarde ultimo 2011 geen inrekening van een mogelijke bijdrage huurtoeslag plaatsgevonden. Op basis van globale raming zou er sprake kunnen zijn van een jaarlijkse bijdrage van € 2 miljoen vanaf 2014. Huurstijging In het regeerakkoord is ook bepaald dat de doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd door voor huurders met een huishoudinkomen van meer dan € 43.000 een maximale huurstijging van inflatie + 5% toe te staan. De regering heeft het voorstel voor de daartoe strekkende wetswijziging op 22 december 2011 ingediend bij de Tweede Kamer. Deze wetswijziging is nog niet in wet omgezet. Op grond hiervan heeft in de bedrijfswaarde ultimo 2011 geen inrekening plaatsgevonden van een mogelijke hogere maximale huurstijging voor huurders met een huishoudinkomen van meer dan € 43.000. Herwaardering De boekwaarde op basis van historische kostprijs bedraagt ultimo 2011 € 318.002.000,-- (2010: € 318.097.000,--). De herwaardering die in de materiële vaste activa in exploitatie is opgenomen bedraagt € 37.789.000,-(2010: € 24.379.000,--).

1.2 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

2011

Saldo begin boekjaar

Mutaties: - investeringen - onttrekking voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - overboeking naar/van voorraad grond - afwaardering voorraad grond - overboeking naar onroerende en roerende zaken in exploitatie - overboeking naar voorraad grond bestemd voor verkoop

€ -

2010

9.910.478 €

10.802.359 -4.681.792 -929.943 -4.963.598 -1.576.942

26.239.936

€ -

2.611.418 -2.667.245 -156.356 -7.673.799 -7.102.354 -1.341.122

Saldo mutaties

-1.349.916 €

-16.329.458

Saldo einde boekjaar

8.560.562 €

9.910.478

Investeringen - Herinvesteringen - Nieuwbouwprojecten - Toegerekende rente (rentepercentage 4,1%) Totaal

€ €

2011 1.776.009 8.743.071 283.279 10.802.359

€ €

2010 576.094 2.029.258 6.066 2.611.418

€ €

2011 283.279 € 283.279 €

2010 6.066 6.066

Toegerekende rente - Rombout Verhulstlaan 1e fase

In de investeringen is voor een bedrag van € 216.483,-- aan doorberekende kosten van eigen personeel van het projectbureau opgenomen.

93


kantoorpand

1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

vervoermiddelen

inventaris

totaal

Saldo per 1 januari 2011: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen

€ -

5.694.874 € -1.956.794 -

2.479.777 € -1.965.446 -

329.088 € -329.088 -

8.503.739 -4.251.328

Boekwaarde

3.738.080 €

514.331 €

0 €

4.252.411

Mutaties: - investeringen - desinvesteringen - cum. afschrijvingen desinvest. - afschrijvingen

€ -

-283.437 48.315 -183.732

Saldo

-418.854 €

Saldo per 31 december 2011: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen

€ -

5.411.437 € -2.092.211 -

€ -

199.401 -278.554

€ -

-

€ -

199.401 -283.437 48.315 -462.286

-79.153 €

0 €

-498.007

2.679.178 € -2.244.000 -

329.088 € -329.088 -

8.419.703 -4.665.299

Boekwaarde € 3.319.226 € 435.178 € Investeringen De investering in inventaris betreft met name investeringen in automatiseringsapparatuur (hardware/software). Afschrijvingsmethode en termijnen Omschrijving Kantoorpand Inventaris Automatiseringssysteem Vervoermiddelen

termijn

methode

50 jaar 5/10/20 jaar 3 jaar 5 jaar

lineair lineair lineair lineair

0 €

3.754.404

Verzekering Het kantoorpand en een deel van de inventaris is per 31 december 2011 voor € 5.720.000,-- verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade en inbraak. Dit bedrag wordt jaarlijks gecorrigeerd met het prijsindexcijfer voor de bouwkosten. De vervoermiddelen en de automatisering zijn afzonderlijk verzekerd.

2. Financiële vaste activa 2011

2.1 Te vorderen BWS-subsidie

2010

Saldo begin boekjaar Mutaties: - bijgeschreven rente - ontvangen bijdragen

679.301 €

860.963

-

33.729 -209.132 -

42.983 -224.645

Saldo einde boekjaar

503.898 €

679.301

De toegekende BWS subsidies worden getemporiseerd uitbetaald. Jaarlijks wordt rente toegerekend aan het nog te ontvangen bedrag terwijl de werkelijk ontvangen bedragen in mindering worden gebracht. De rente (2011: 5%) die wordt toegerekend, wordt vooraf bij beschikking door het Rijk vastgesteld. Het kortlopend deel bedraagt € 166.185,--, het deel dat langer loopt dan 5 jaar bedraagt € 54.137,--.

2011

2.2 Deelnemingen

2010

Saldo begin boekjaar Mutaties: Kapitaalstorting "Beter Wonen met Nijhuis VOF" Kapitaalonttrekking "Beter Wonen met Nijhuis VOF"

250.000 €

-

-

80.000 -230.000 -

500.000 -250.000

Saldo einde boekjaar

100.000 €

250.000

94


3. Voorraden 2011

3.1 Voorraden

2010

Voorraad onderhoudsmaterialen Voorraad kantinebenodigdheden Voorraad grond (bestemd voor verkoop)

€ -

249.416 € 4.993 2.779.364 -

280.157 4.000 1.341.122

Totaal

3.033.773 €

1.625.279

Voorraad onderhoudsmaterialen De omloopsnelheid van de voorraad onderhoudsmaterialen is 1,2 (2010: 0,9). Voorraad grond (bestemd voor verkoop) De post grond bestemd voor verkoop is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs danwel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op een externe toetsing ultimo boekjaar.

4. Vorderingen Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde rentecaps, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.

4.1 Huurdebiteuren Aantal maanden huurachterstand

bedrag 31-12-2011 31-12-2010

aantal huurders 31-12-2011 31-12-2010

Tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden > 3 maanden

109 57 36 350

297 205 57 119

Totaal huidige huurders Vertrokken huurders

552 461 1.013

€ -

91.748 94.982 52.315 268.276

678 € 532 -

356.387 € 1.089.307 -

507.321 2.007.284

1.210 €

1.445.694 €

2.514.605

Af: voorziening dubieuze debiteuren

-

1.035.393 -

2.099.000

Totaal

410.301 €

415.605

Totaal huurdebiteuren

€ -

34.167 23.190 18.905 280.125

De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 4,2% van de brutojaarhuur (2010: 7,4%). Exclusief de vertrokken huurders is dit 1% (2010: 1,6%). Voorziening dubieuze debiteuren Er is een voorziening getroffen voor debiteuren die naar verwachting oninbaar zullen blijken. In de navolgende tabel is het verloop van deze voorziening weergegeven.

2011

Voorziening dubieuze debiteuren

2010

Saldo begin boekjaar - Mutaties

€ -

2.099.000 € -1.063.607 -

1.337.963 761.037

Saldo einde boekjaar

1.035.393 €

2.099.000

Gedurende 2011 is door Beter Wonen samen met de deurwaarder een beoordeling gemaakt van de inbaarheid van de openstaande huurachterstanden. Op basis van deze gezamenlijke beoordeling is in totaal voor € 1.063.607,-gemuteerd op de voorziening.

2011

4.2 Vorderingen gemeente

2010

Specificatie te vorderen posten: - te vorderen aanpassingen inzake de Wet Maatschappelijke Ondersteuning - te vorderen inzake Onroerende Zaak Belasting 2010

€ -

26.380 € - -

19.511 35.000

Totaal te vorderen

26.380 €

54.511

Specificatie te betalen posten: - nog af te dragen inschrijfgeld woningzoekenden

5.342 €

4.827

Totaal te betalen

5.342 €

4.827

Per saldo te verrekenen met de gemeente Almelo

21.038 €

49.684

95


2010

2011

4.3 Overige vorderingen Vorderingen op niet huurders Af: afwaardering wegens oninbaarheid Saldo Te vorderen van Verenigingen van Eigenaren Nog te ontvangen rente banken Te vorderen bijdrage PC privé en fietsregeling Te vorderen inzake brandschades Te vorderen afrekeningen beheerscomplexen (Hengelo/Haaksbergen) Vooruitbetaalde kosten Te vorderen van Nijhuis inzake startersrenteregeling Afrekening servicekosten Diversen

€ € -

Totaal

328.709 -25.000 303.709 17.852 231.856 8.021 10.558 88.948 205.328 7.319

€ € -

400.333 -25.000 375.333 20.129 46.185 22.124 272.392 20.242 7.500 1.168 1.449

873.591 €

766.522

2011

4.4 Overlopende activa

2010

Rentecaps Vooruitbetaalde assurantiepremie Vooruitbetaalde rente

€ -

557.835 € 89.270 - -

273.879 91.529 148.114

Totaal

647.105 €

513.522

Vooruitbetaalde assurantiepremie Betreft de vooruitbetaalde premie voor brand-/stormschadeverzekering. De prolongatiedatum is 1 juli.

2010

2011

Rentecaps Saldo begin boekjaar (boekwaarde) Bij: aankopen Af: afschrijvingen

€ -

273.879 € 427.500 -143.544 -

351.319 -77.440

Saldo einde boekjaar

557.835 €

273.879

Beter Wonen heeft leningen met een variabele rente aangetrokken om hiermee te kunnen profiteren van de lage korte termijn rente. In totaal staat er eind 2011 nog een bedrag open van € 52 miljoen op deze leningen. Om de renterisico's deels af te dekken zijn een aantal caps afgesloten. Hiervoor voert Beter Wonen een derivatenadministratie waarin is vastgelegd dat de doelstelling van deze caps is om de renterisico's te beperken tot het einde van de looptijd van de caps. Tussen de hiervoor genoemde leningen met een variabele rente en de afgesloten rentecaps bestaat een directe relatie. Omdat de caps niet aangetrokken zijn om ze te verhandelen zijn de caps gewaardeerd tegen aanschafprijs, verminderd met afschrijving, welke is gebaseerd op de looptijd van de caps. De hiervoor genoemde transacties passen binnen het treasurystatuut en zijn overeenkomstig het treasuryjaarplan 2011. Tabel: Contract partij ABN-AMRO Rabo Rabo Deutsche Bank Deutsche Bank Rabo Rabo Totaal

Specificatie rentecaps periode

strike/ Euribor

7-7-2003 t/m 7-7-2013 1-10-2004 t/m 1-10-2014 1-9-2005 t/m 1-9-2015 13-4-2011 t/m 13-4-2015 13-4-2011 t/m 13-4-2015 1-5-2011 t/m 1-5-2015 1-2-2012 t/m 1-2-2015

4,0% 3-mnd 5,0% 1-mnd 5,5% 3-mnd 3,5% 1-mnd 3,5% 3-mnd 3,5% 6-mnd 3,5% 6-mnd

verzekerd bedrag

premie

boekwaarde

koerswaarde

5.000.000 €

295.000 €

44.695 €

131

-

7.000.000 -

261.400 -

71.831 -

4.516

-

15.000.000 -

218.000 -

79.913 -

24.007

-

10.000.000 -

144.000 -

118.500 -

28.809

-

12.500.000 -

178.000 -

146.479 -

33.422

-

3.700.000 -

54.500 -

45.417 -

8.240

-

4.000.000 -

51.000 -

51.000 -

8.594

57.200.000 €

1.201.900 €

557.835 €

107.719

Ultimo 2011 heeft Beter Wonen voor een bedrag van € 53,2 miljoen aan rentecaps die operationeel zijn. In 2011 is een rentecap afgesloten voor een bedrag van € 4 miljoen die in 2012 operationeel wordt.

96


2010

2011

4.5 Liquide middelen Direct opvraagbaar: - rentecompensabele bankrekeningen - spaarrekening - overige bankrekeningen - kas Totaal liquide middelen - gelden onderweg

€ € -

2.382.595 11.043.725 310.787 6.778 13.743.885 18.838

€ € -

679.918 1.500.000 168.967 6.672 2.355.557 15.080

Totaal direct opvraagbaar

13.762.723 €

2.370.637

Er is een rekening courant faciliteit van € 10 miljoen bij de Rabobank. De omvang van het saldo van de liquide middelen ligt ruim € 11 miljoen hoger dan vorig jaar. Dit saldo is aangehouden ten behoeve van een af te lossen lening begin 2012.

Passiva 5.1 Eigen vermogen

2011

2010

Saldo begin boekjaar Toegevoegd uit het jaarresultaat

€ -

108.781.675 € 13.312.061 -

96.723.086 12.058.589

Saldo einde boekjaar

122.093.736 €

108.781.675

In het eigen vermogen is een herwaardering met betrekking tot de materiële vaste activa in exploitatie opgenomen van € 37.789.000,--.

2010

2011

6.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Saldo begin boekjaar - Dotatie aan de voorziening - Ontrekking aan de voorziening

€ -

1.459.631 € 4.755.835 -4.681.792 -

4.126.876 -2.667.245

Saldo eind boekjaar

1.533.674 €

1.459.631

Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 513.000. Het gehele bedrag van de voorziening zal naar verwachting binnen vijf jaar zijn afgewikkeld.

2011

6.2 Voorziening negatieve bedrijfswaarde

2010

Saldo begin boekjaar - Mutatie

€ -

819.164 € 416.420 -

1.175.881 -356.717

Saldo eind boekjaar

1.235.584 €

819.164

Het betreft alleen garages en een complex aangemerkt voor sloop met een negatieve bedrijfswaarde op 31-12-2011.

2011

6.3 Voorziening meeverkocht onderhoud

2010

Saldo begin boekjaar Mutaties: - rente - dotaties - overige mutaties - afgedragen BTW - onttrekkingen

586.463 €

1.264.716

-

29.323 21.325 -3.407 -3.405 -6.120

-

62.354 38.275 -332.764 -6.111 -440.007

Saldo einde boekjaar

624.179 €

586.463

Per verkochte woning wordt een vooraf vastgesteld bedrag voor toekomstig onderhoud toegevoegd aan de voorziening. Daarnaast wordt jaarlijks rente toegevoegd, terwijl de uitgaven voor onderhoud ten laste van deze voorziening worden gebracht.

97


2011

7.1 Leningen overheid

2010

Saldo begin boekjaar Reguliere aflossingen

€ -

35.412.853 € -5.172.620 -

40.056.763 -4.643.910

Subtotaal einde boekjaar

30.240.233 €

35.412.853

Aflossingsverplichting < 1 jaar

-

-2.866.052 -

-5.162.458

Saldo einde boekjaar

27.374.181 €

30.250.395

2011

7.2 Leningen kredietinstellingen

2010

Saldo begin boekjaar Mutaties: - nieuwe leningen - extra aflossingen - reguliere aflossingen

208.721.602 €

208.049.667

-

23.700.000 -7.591.404 -1.637.101 -

7.500.000 -6.828.065

Subtotaal einde boekjaar

223.193.097 €

208.721.602

Aflossingsverplichting < 1 jaar

-

-19.289.157 -

-8.897.535

Saldo einde boekjaar

203.903.940 €

199.824.067

Totaal Leningen

231.278.121 €

230.074.462

Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet (inclusief rentederivaten) van de uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 3,9% (2010: 4,1%). De leningen van overheid en kredietinstellingen worden lineair, ineens (fixe) of op basis van annuïteiten afgelost. Het aflossingsbestanddeel in de komende 5 jaren bedraagt € 162.449.000,-- (2010: € 153.446.000,--). De rente van de vastrentende leningen is danwel voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de rente hoger danwel lager is dan de oude contractrente - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere danwel lagere rente. De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn gebaseerd op 1-, 3- of 6-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van 2 tot en met 50 punten boven Euribor. Het renterisico van de roll-over leningen is in zijn geheel afgedekt met renteinstrumenten (zijnde rentecaps en -swaps). De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overeengekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0% en 0,25%. Renterisico Het rente- en looptijdenbeleid van Beter Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico te lopen. De geldende norm van het WSW wordt hierbij als uitgangspunt genomen. In onderstaande afbeelding is het renterisico voor de komende jaren weergegeven. Hieruit blijkt dat in geen enkel jaar het maximale renterisico van 15% wordt overschreden. Voor meer informatie over de grafiek wordt verwezen naar paragraaf 7.5 van het jaarverslag. Rente-exposure leningenportefeuille

eindaflossing leningen saldo renterisico rollover leningen minus rentecaps stortingen WSW-norm

98

20 6 4

2 06 2

2 06 0

20 58

20 5 6

20 52

2 05 4

20 5 0

20 46

schuldrestant bij renteconversie forward starting swaps basisrenteleningen

2 04 8

20 4 4

20 40

2 04 2

20 3 8

2 03 6

2 03 4

20 3 2

20 3 0

20 26

2 02 8

20 2 4

20 20

2 02 2

20 1 8

20 14

20 1 2

60.000 55.000 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 -5.000 -10.000 -15.000 -20.000 -25.000 -30.000 -35.000 -40.000 -45.000 -50.000 -55.000 -60.000

2 01 6

x € 1.000


Herfinancieringsrisico Op basis van de leningenportefeuille ultimo 2011 ziet het herfinancieringsrisico (inclusief variabel rentende leningen) bestaande uit aflossingsmomenten er als volgt uit: Jaar 2012 2013 2014 2015 Totaal

Bedrag aflossingen € 22.156.000 € 41.904.000 € 36.158.000 € 40.626.000 € 140.844.000

Perc. leningenportefeuille 2011 9% 17% 14% 16% 56%

Het herfinancieringsrisico van de portefeuille ultimo 2011 bedraagt maximaal € 41.904.000,-- (17%) in 2013. De gevolgen van renteherzieningen zijn hier niet in betrokken. Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2011 9,8 jaar (2010: 8 jaar). Reële waarde De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd. De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2011 EUR 267.706.000,-- en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van een disconteringsvoet van 3,50%. De disconteringsvoet is gebaseerd op de marktrente (inclusief opslag) van een 10-jaars fixe lening per 30-12-2011. De boekwaarde bedraagt ultimo 2011 EUR 253.433.000,--. Tegenpartijrisico De samenstelling van de leningenportefeuille naar geldgever is als volgt: Leningen overheid en kredietinstellingen 46% 32% 12% 6% 4% 100%

Nationale Waterschapsbank N.V. N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Gemeente Almelo Rabobank Overige Totaal

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartijrisico is geconcentreerd bij de Nationale Waterschapsbank (NWB) en de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). De BNG is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. NWB is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Zekerheden Een tweetal nieuwbouwcomplexen (in Hengelo en Wierden inzake de Schering) buiten de gemeente Almelo is hypothecair bezwaard. Daarnaast zijn de huurpeningen verpand aan de huisbankier. De overige materiële vaste activa zijn niet hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van die leningen wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd, waarbij de gemeente Almelo als achtervang optreedt.

2011

7.3 Waarborgsommen Saldo begin boekjaar Mutaties: - mutaties waarborgsommen . uitbetaalde waarborgsommen . ontvangen waarborgsommen - mutaties rente waarborgsommen . uitbetaalde rente

2010

5.599 €

4.967

-

- 107.870 -

625

-

- -

-

-

67 -

7

Saldo einde boekjaar

113.536 €

5.599

Nader te specificeren in: - waarborgsommen - rente waarborgsommen

€ -

112.474 € 1.062 -

4.604 995

Totaal

113.536 €

5.599

. bijgeschreven rente

De waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst ontvangen bedragen van huurders van met name bedrijfspanden. De waarborgsommen dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder eventueel verschuldigd is aan mutatiekosten en aan achterstallige huur. De ontvangen waarborgsommen in 2011 hebben betrekking op een intentieovereenkomst Carré Zuid.

99


2011

8.1 Schulden aan kredietverschaffers

2010

- aflossingsverplichting < 1 jaar - niet vervallen rente

€ -

22.155.209 € 3.635.666 -

14.059.993 3.799.097

Totaal

25.790.875 €

17.859.090

2011

8.2 Schulden aan leveranciers Schulden aan leveranciers

2010

3.324.563 €

2011

8.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen Nog te verrekenen sociale lasten Nog te betalen loonbelasting

€ -

2.114.972

2010

22.622 € 159.090 -

26.293 204.170

Nog te betalen BTW

-

655.873 -

56.214

Totaal

837.585 €

286.677

De toename van de te betalen BTW betreft meer verlegde BTW.

2011

8.4 Schulden gemeente

2010

Afrekening Holtjesstraat Ondergrondse containers

€ -

- € - -

497.000 85.000

Totaal

0 €

582.000

2011

8.5 Overige schulden

2010

Voorschot huurtoeslag over januari 2012 Afrekening servicekosten Nog te verrekenen met bewoners commissies Nog te betalen accountantskosten Nog te betalen energiekosten

€ -

368.726 149.602 42.188 29.750 26.314

€ -

370.988 38.728 20.050 52.194

Nog te betalen personeelskosten Overig

-

432.454 468.269 -

342.873 379.892

Totaal

1.517.303 €

1.204.725

In de post afrekening servicekosten is een bedrag van € 104.292 opgenomen dat betrekking heeft op voorgaande jaren en nog met huurders verrekend dient te worden.

8.6 Overlopende passiva

2011

2010

Vooruitontvangen huren

403.184 €

354.330

Totaal

403.184 €

354.330

100


Niet op de balans opgenomen activa en verplichtingen Huur-koopwoningen Beter Wonen heeft in het verleden aan 32 huurders een huur- koopproduct aangeboden. De essentie van dit product is dat de partijen de mogelijkheid hebben om op enig moment van huur over te schakelen naar koop en omgekeerd. Hiertoe zijn er aan de huurders koopopties verstrekt en heeft Beter Wonen voor de verkochte woningen een koopoptie ontvangen. De verstrekte rechten zijn strikt persoonlijk en eindigt tegelijk met het beëindigen van de huurovereenkomst. Op dit moment hebben 4 huurders het recht om hun woning te kopen voor minstens 70% van de onderhandse verkoopwaarde in lege staat. Deze waarde is naar huidig inzicht hoger dan de waardering zoals in de jaarrekening is verantwoord. Hiernaast hebben 7 woningeigenaren de plicht om bij verkoop de woning aan Beter Wonen aan te bieden tegen geïndexeerde destijds betaalde koopprijs. Beter Wonen heeft onder bepaalde omstandigheden de plicht om terug te kopen. De maximale verplichting wordt ultimo 2011 berekend op € 544.000,-. Deze constructie wordt niet meer aangeboden. Deelneming Almelose Woningstichting Beter Wonen kan als beherend vennoot aansprakelijk worden gesteld voor alle schulden van Beter Wonen met Nijhuis VOF. De totale schuldpositie van de VOF per 31-12-2011 bedraagt € 648.000,--. Daarnaast bestaat een afnameverplichting voor Beter Wonen ten aanzien van grondposities, die zal worden geëffectueerd zodra ook opbrengsten gerealiseerd kunnen worden op de gronden. In het kader van risicomanagement beschouwt Beter Wonen periodiek de performance van de partner in de VOF. Aangegane verplichtingen inzake onroerende goederen De aangegane verplichtingen bedragen ultimo 2011 € 4.501.954,-- (ultimo 2010 € 9.866.161,--)

Specificatie aangegane verplichtingen Complex

Nieuwbouw 23.51

aangegane verplichting

Rombout Verhulstlaan(1e fase)

geactiveerd tot en met einde boekjaar

restant aangegane verplichting

-

12.515.550 -

11.440.402 -

1.075.148

Grootonderhoudsprojecten 04.01 Bos- en Beekstraat 22.17 Hofjeswoningen Overige projecten

-

2.190.657 1.363.962 1.722.285 -

1.044.244 697.567 108.287 -

1.146.413 666.395 1.613.998

Totaal

17.792.454 €

13.290.500 €

4.501.954

Obligo WSW Obligo aan het WSW uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat de aan het WSW betaalde disagio's en achtergestelde leningen bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo 2011 zijn er geen signalen/indicaties aanwezig dat deze obligo verplichting zal worden opgevraagd. Actualiteiten in 2012 kunnen daarin verandering brengen. Ultimo boekjaar bedraagt het obligo volgens opgave van het WSW € 9.276.190,--. Contracten Leasecontracten Er zijn leasecontracten afgesloten voor copiers en printers voor een periode van 6 jaar (2016). De totale contractprijs voor 2012 bedraagt circa € 27.540,--. Overige contracten onderhoud Voor het onderhoud van de liften zijn 3 contracten afgesloten: Naam Kone ThyssenKrup Otis Totaal

Periode begin 1-1-2011 1-1-2011 1-1-2008

Periode eind 1-1-2014 € 1-1-2014 1-1-2013 €

Bedrag p/j 38.603 39.328 38.806 116.737

Voor de centrale verwarming is een 6 jarig contract afgeloten met Feenstra en eindigt op 1-7-2013. Het jaarlijkse bedrag is € 395.080,--.

101


Rente-afspraken In het vastgestelde treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico's/looptijdrisico's. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nader informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico's, alsmede over de omvang en risico's van deze instrumenten. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% risico te lopen. Dit wordt gerealiseerd door gebruik te maken van rente swaps en caps in relatie tot onderliggende leningen. Eind 2011 vertegenwoordigde de marktwaarde van deze derivaten een ongerealiseerd verlies van € 27 miljoen. Beter Wonen voert een administratie waarin is vastgelegd dat de doelstelling van deze caps en swaps is om de renterisico's te beperken tot het einde van de looptijd van de caps en swaps. Hierdoor zal de marktwaarde, die nu negatief is, niet resulteren in een verlies. Ultimo 2011 heeft Beter Wonen de volgende renteswaps: Einddatum

Hoofdsom

Rentepercentage

Rabobank Rabobank Deutsche Bank Rabobank Rabobank Deutsche Bank Deutsche Bank Deutsche Bank Deutsche Bank Deutsche Bank Barclays

1-2-2011 1-11-2012 1-3-2013 1-5-2013 5-7-2013 1-11-2013 1-12-2013 1-1-2014 1-6-2014 19-12-2014

1-2-2021 1-11-2020 1-3-2053 1-5-2018 5-7-2019 1-11-2063 1-12-2062 1-1-2058 1-6-2059 19-12-2060

10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000

2,835% 3,130% 3,065% 3,900% 4,010% 3,070% 3,065% 3,972% 3,975% 3,975%

Op basis van 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor 3-mnd Euribor 3-mnd Euribor 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor 3-mnd Euribor 3-mnd Euribor 3-mnd Euribor

1-5-2015

1-5-2055

10.000.000

3,690%

6-mnd Euribor

-2.301.441

Deutsche Bank

1-9-2015

1-9-2064

10.000.000

3,965%

3-mnd Euribor

-3.470.322

1-9-2015 1-10-2015

1-9-2056 1-10-2057

10.000.000 10.000.000

3,500% 3,500%

6-mnd Euribor 6-mnd Euribor

-1.848.415 -1.867.218

140.000.000

Tegenpartij

Barclays Barclays

Ingangsdatum

Marktwaarde 31-12-2011 -602.876 -533.271 -1.253.300 -864.057 -955.419 -1.294.505 -1.253.955 -3.617.530 -3.572.739 -3.499.803

-26.934.851

Met betrekking tot de renteswaps zijn geen CSA's gesloten. Dit betekent dat er geen sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan een bepaalde waarde. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende derivaten per 31-12-2011: 2011 reële waarde

Type derivaat

2011 boekwaarde

2010 reële waarde

2010 boekwaarde

Renteswaps Rentecaps

€ -

-26.934.851 € 114.658 -

0 € 557.835 -

3.272.582 € 129.581 -

0 273.879

Totaal

-26.820.193 €

557.835 €

3.402.163 €

273.879

Verenigingen van Eigenaren Beter Wonen neemt per ultimo boekjaar met 271 woningen deel in 28 verenigingen van eigenaren. en in 1 coöperative bewonersvereniging. In totaal wordt er jaarlijks door Beter Wonen € 293.753,- bijgedragen. In het hoofdstuk 'Opgave verbindingen' is informatie opgenomen over de stemverhouding en over het eigen vermogen en de balans van de betreffende Verenigingen van Eigenaren.

102


Financiële instrumenten Algemeen Beter Wonen maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de toegelaten instelling blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interestderivaten om toekomstige kasstromen af te dekken. Beter Wonen handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet-nakomen door een tegenpartij van aan Beter Wonen verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s. Liquiditeitsrisico Met betrekking tot de renteswaps zijn geen CSA's gesloten. Dit betekent dat er geen sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan een bepaalde waarde. Kredietrisico Beter Wonen loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Renterisico en kasstroomrisico Beter Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Beter Wonen risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Beter Wonen risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft Beter Wonen interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Valutarisico Beter Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.

103


Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2011 Bedrijfsopbrengsten boekjaar 2011

9.1 Huren

boekjaar 2010

Te ontvangen nettohuur: - woningen en woongebouwen - onroerende zaken niet zijnde woningen

€ -

34.508.260 € 1.138.583 -

34.248.381 1.133.615

Totaal huren

35.646.843 €

35.381.996

Af: huurderving wegens leegstand

-

1.169.315 -

1.453.651

Totaal

34.477.528 €

33.928.345

De "te ontvangen nettohuur" is in 2011 t.o.v. 2010 gewijzigd door: - De jaarlijkse huurverhoging per: - 1 juli 2010 (gemiddeld 1,2%) - 1 juli 2011 (gemiddeld 1,2%)

€ -

193.170 216.480 € € €

- In verhuur genomen - Verkoop van woningen - Sloop - Overige invloeden (grootonderhoud, à la carte en aanpassingen markthuur) Toename huuropbrengst woningen Toename huuropbrengst onroerende zaken niet zijnde woningen Totaal

409.650 18.992 -156.179 -127.680 115.096 259.879 4.968 264.847

De huurderving bedraagt 3,3% van de te ontvangen huur (2010: 4,1%). boekjaar 2011

9.2 Vergoedingen

boekjaar 2010

Te ontvangen vergoedingen inzake leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand

€ -

1.536.972 € 63.101 -

1.514.517 80.269

Totaal

1.473.871 €

1.434.248

Dit zijn bedragen die huurders boven de (netto)huurprijs betalen voor onder meer stookkosten, elektra en servicekosten. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks indien noodzakelijk aangepast. De vergoedingsderving bedraagt 4,4% van de te ontvangen vergoedingen (2010: 5,3%) boekjaar 2011

9.3 Overheidsbijdragen

boekjaar 2010

WVG-bijdragen

4.728 €

14.501

Totaal

4.728 €

14.501

104


boekjaar 2011

9.4 Resultaat uit verkoop

boekjaar 2010

Totale opbrengsten Af: - bedrijfswaarde - meeverkocht onderhoud - verkoopkosten

3.934.564 €

3.862.750

-

1.984.312 21.325 79.668 -

2.193.212 -333.595 132.493

Resultaat

1.849.259 €

1.870.640

Het resultaat uit verkoop heeft betrekking op 36 woningen (2010: 28 woningen), alsmede 2 garages en 1 bedrijfsruimte. Meeverkocht onderhoud Er zijn in 2011 5 woningen verkocht waarbij Beter Wonen het onderhoud garandeert voor een resterende periode van maximaal 5 jaar. boekjaar 2011

9.5 Overige bedrijfsopbrengsten

boekjaar 2010

Aan huurders doorberekende onderhoudskosten Toerekening projecten inzake renovatie en nieuwbouw Diverse administratievergoedingen Vergoeding onderhoudsabonnement

€ -

166.413 499.762 110.409 262.579

€ -

366.587 348.688 137.095 211.065

Totaal

1.039.163 €

1.063.435

Toerekening projecten inzake renovatie en nieuwbouw Het betreft hier de aan projekten toegerekende bedragen voor rente, toezicht en architectenwerkzaamheden, uitgevoerd door eigen personeel van de afdeling projectbureau. Deze toerekening is berekend op basis van uren en uurtarief. Het uurtarief bestaat uit salarissen, huisvesting, overige personeelskosten, algemene kosten en doorberekende kosten van overige afdelingen. De toegerekende rente aan projecten is met ingang van 2011 verantwoord onder de overige bedrijfsopbrengsten voor een bedrag van € 283.279. De financieringskosten van nieuwbouwprojecten worden nacalculatorisch bepaald op basis van de gemiddelde betaaldatum. De daarbij gehanteerde rentevoet is de gemiddeld betaalde rente op langlopende leningen o/g en kortlopende kasgeldleningen van het vorig boekjaar. Voor 2011 is het rentepercentage aldus bepaald op 4,1%. Diverse administratievergoedingen Dit betreft de administratievergoedingen in verband met: - brandschades - woningaanpassingen t.b.v. gehandicapten - projecten - Verenigingen van Eigenaren Vergoedingen onderhoudsabonnement Dit betreft de bijdragen die van huurders zijn ontvangen inzake het onderhoudsabonnement. De hiermee verband houdende kosten zijn verantwoord onder "Lasten onderhoud".

105


Bedrijfslasten boekjaar 2011

9.6 Afschrijvingen op materiële vaste activa

boekjaar 2010

Activa ten dienste van de exploitatie Overige goederen

€ -

697.408 € - -

579.335 13.635

Totaal

697.408 €

592.970

boekjaar 2011

9.7 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

boekjaar 2010

Dotatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

4.755.835 €

4.126.876

Totaal

4.755.835 €

4.126.876

boekjaar 2011

Specificatie waardeveranderingen materiële vaste activa

boekjaar 2010

Nieuwbouw - complex De Bavink - complex Berkelstraat - complex Rietmavo - complex R. Verhulstlaan (fase 2) - complex R. Verhulstlaan (fase 1) - diverse projecten

€ -

1.099.257 2.023.578 488.000 1.145.000 -

€ -

4.115.086 11.790

Totaal onrendabele investeringen

4.755.835 €

4.126.876

boekjaar 2011

9.8 Belasting, verzekering

boekjaar 2010

Belastingen Verzekeringen

€ -

1.120.954 € 178.769 -

1.120.816 197.268

Totaal

1.299.723 €

1.318.084

boekjaar 2011

9.9 Lonen en salarissen Salarissen inclusief vakantiegeld

4.445.702 €

De kosten hebben betrekking op 90,2 FTE's (2010: 92,5 FTE's). De gemiddelde kosten per FTE zijn € 49.287,(2010: € 45.907,-). Op grond van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens dient te worden opgenomen een overzicht van medewerkers die in het verslagjaar meer verdiend hebben dan het gemiddelde belastbaar loon van de ministers. Dit gemiddelde belastbare jaarloon is voor 2011 vastgesteld op € 193.000,-Binnen Beter Wonen zijn geen medewerkers die een salaris ontvangen boven deze grens. Beter Wonen wil ook transparant zijn over de beloning van de bestuurder. Voor 2011 is hieronder een overzicht opgenomen met het honorarium van de directeur/bestuurder. Functie

Duur dienstverband in het verslagjaar in dienst vanaf

Directeur/ bestuurder

1-1-2011

in dienst tot

Belastbaar jaarloon 2011

31-12-2011 €

Voorzieningen t.b.v beloningen op termijn 2011

111.922 €

106

36.064 €

Totaal 2011 147.986

boekjaar 2010 4.246.385


boekjaar 2011

9.10 Sociale lasten

boekjaar 2010

Sociale lasten inclusief ziektekostenverzekering Pensioenpremies

€ -

584.024 € 784.275 -

600.226 833.167

Totaal sociale lasten

1.368.299 €

1.433.393

Uitgedrukt in een percentage van de lonen en salarissen is dit 30,8% (2010: 33,8%). Pensioenlasten De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2011 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 101 procent. De dekkingsgraad (marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB) van het fonds per balansdatum was 98%. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. Dit kan op zijn vroegst in 2013. Op basis van de dekkingsgraad van 31 december 2011 is verlaging van pensioenen bij SPW in 2013 niet aan de orde. Beter Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. boekjaar 2011

9.11 Specificatie onderhoudsuitgaven

boekjaar 2010

Serviceonderhoud Mutatieonderhoud Schilderwerk Planmatig onderhoud Cv-onderhoud Contracten Calamiteiten Groenvoorziening Onderhoud rekening huurder Onderhoud betreffende onderhoudsabonnement Beheer projectontwikkeling

€ -

1.269.916 855.000 1.413.000 1.056.000 570.000 482.000 55.000 398.000 421.000 258.000 -

€ -

1.266.380 680.953 1.373.704 727.435 725.816 386.530 102.832 446.633 430.780 224.715 40.944

Totaal onderhoudsuitgaven Af: dekking eigen dienst

€ -

6.777.916 € 697.824 -

6.406.722 721.591

Totaal

6.080.092 €

5.685.131

De kosten van de eigen dienst met betrekking tot het onderhoud zijn onder diverse posten in de winst- en verliesrekening verantwoord, te weten onder 'lonen en salarissen', onder 'sociale lasten' en onder 'overige bedrijfslasten' (huisvestingskosten, algemene kosten en overige personeelskosten). boekjaar 2011

9.12 Bijzondere waardeveranderingen

boekjaar 2010

Afwaardering grond

1.068.643 €

7.673.799

Totaal

1.068.643 €

7.673.799

107


boekjaar 2011

9.13 Overige bedrijfslasten Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Algemene kosten Overige personeelskosten Interim personeel Algemeen beheer Thrinon / app. Haaksbergen Levering goederen en diensten Overige exploitatie baten en lasten Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Bijdrage Saneringssteun Bijdrage wijken (Vogelaarheffing)

€ -

Totaal

boekjaar 2010

191.463 46.214 2.066.763 974.254 262.897 50.122 1.125.089 738.220 162.727 154.320 196.869

€ -

245.201 38.137 1.840.327 863.287 321.422 44.862 968.882 485.686 1.035.063 310.893

5.968.938 €

6.153.760

De stijging (ca. € 8.000) van de totale kosten Raad van Commissarissen betreft kosten in het kader van deskundigheidsbevordering. Deze kosten vallen binnen de normen van VTW. De totale vergoeding 2011 uitbetaald aan de Raad van Commissarissen bedraagt € 31.440,-- (2010: € 31.440,--). De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Als lid van de Raad van Commissarissen 2011 2010

Bezoldiging RvC

Overige kosten vergoedingen 2011

2010

Naam Mw. A.D.Th.M. van der Lof - de Groen (Voorzitter) Dhr. J.C. de Boer Dhr. N.S. Groenendijk Dhr. W.A. Joosten Dhr. J.W. Rollerman

€ -

8.400 € 5.760 5.760 5.760 5.760 -

Totaal

31.440 €

8.400 5.760 5.760 5.760 5.760

€ -

€ -

780 780 780 780 780

3.900 €

3.900

780 780 780 780 780

31.440 €

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: KPMG

Accountantshonoraria 2011 Controle jaarrekening Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

€ -

Totaal

49.393 49.393 €

2010 40.419 40.419

Vanaf 2009 is KPMG de controlerend accountant van Beter Wonen. boekjaar 2011

9.14 Rentebaten

boekjaar 2010

Rente BWS subsidie Rekening courant banken en deposito's Overige rente

€ -

33.729 € 250.237 61.491 -

42.983 43.189 76.731

Totaal

345.457 €

162.903

boekjaar 2011

9.15 Rentelasten

boekjaar 2010

In verband met vreemd vermogen op lange termijn Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Rente Caps afschrijving Rente Swaps Rente voorziening meeverkocht onderhoud Overige verschuldigde rente

€ -

1.476.866 8.456.287 143.544 -65.713 29.323 2.948

€ -

1.879.090 8.112.258 77.440 62.354 15.633

Totaal

10.043.255 €

10.146.775

De daling van de rentelasten wordt met name veroorzaakt door de lagere variabele korte rente in 2011 ten opzichte van 2010. Rente Caps Verwezen wordt naar de toelichting bij de balanspost 'Overlopende activa'.

108


boekjaar 2010

boekjaar 2011

9.16 Vennootschapsbelasting

Vennootschapsbelasting

- €

boekjaar 2011

Verloopoverzicht van commercieel naar fiscaal resultaat

boekjaar 2010

Commercieel resultaat

13.312.061 €

Mutatie actuele waarde - fiscaal niet erkend Waardeveranderingen - fiscaal niet erkend Resultaat - verkopen (fiscaal HIR toegepast) Onderhoudslasten Waardeverandering grond Afwaardering voor sloop nieuwbouw Overige verschillen

-

-9.849.950 4.755.835 -1.849.259 -1.620.000 -3.782.136 -1.481.717 -1.045.656

Fiscaal resultaat

-

12.058.589 -14.961.690 4.115.086 -1.870.640 -489.000 -946.000 -3.052.000 -1.281.345

-

-1.560.822

-6.427.000

Van de verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

boekjaar 2011

9.17 Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

Mutatie actuele waarde

boekjaar 2010

9.849.950 €

14.961.690

Sectorbrede wijziging WSW-CFV parameters Wijziging overige parameters Gevolgen toekomstige kasstromen als gevolg van gewijzigd beleid Gevolgen nieuwbouw en verbeteringen in bedrijfswaarde Gevolgen verkopen en sloop in bedrijfswaarde

-

5.396.364 3.784.586 669.000 -

13.940.690 433.000 2.252.000 -2.396.000 732.000

Totale mutatie actuele waarde

9.849.950 €

14.961.690

De mutatie actuele waarde is als volgt te specificeren:

Toelichting mutatie actuele waarde De mutatie actuele waarde 2011 bedraagt € 9.850. Uitgedrukt in een percentage van de bedrijfswaarde ultimo 2010 (€ 343.295) is dit 2,9%. Deze toename wordt grotendeels veroorzaakt door: verbeterde toekomstige operationele kasstromen als gevolg van ingezet organisatiebeleid en verlenging van de levensduur naar aanleiding van verbeteringen in bestaande woningen. De kasstroom die voor de komende jaren sterk is verbeterd betreft die van de (lagere) rentekosten.

109


Bestemming Resultaat De bestemming van het resultaat is conform artikel 3 van de statuten, dit artikel zegt : De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Over 2011 is de bestemming van het resultaat als volgt: Mutatie naar eigen vermogen

-

13.312.061

Totaal mutatie vermogen

â&#x201A;Ź

13.312.061

110


Opgave verbindingen Beter Wonen heeft samen met Nijhuis in 2008 een Vof opgericht. Deze verbinding heeft tot doel het realiseren van woningen in Zuidbroek te Wierden. Hiernaast zijn we betrokken bij 28 Verenigingen van Eigenaren (VVE'S) en 1 Coöperatieve Bewonersvereniging, met als vestigingsplaats Almelo. Deze VVE's zijn het directe gevolg van de verkoop van appartementen en ontstaan bij het passeren van de splitsingsakte van een appartementencomplex. In de meeste VVE's heeft Beter Wonen geen overwegende zeggenschap. Daar waar wel sprake van overwegende zeggenschap is, vindt in verband met het relatief geringe belang geen consolidatie plaats in de jaarrekening van Beter Wonen. Het corporatiebelang is gerelateerd aan de stemverhouding. Van alle in de tabel genoemde verenigingen berust het beheer bij Beter Wonen. Naast de in de tabel genoemde VVE's is Beter Wonen betrokken bij drie overkoepelende Verenigingen van Eigenaren te weten: - VVE complex Aalderinkshof: beheer van 3 appartemententorens waaronder VVE Aalderinkshof Toren B (één stem per appartemententoren). - VVE Ossenkoppelerhoek: beheer van de VVE-complexen Jacob van Ruysdaelstraat, Frans Halsstraat, Jan van Goyenstraat, Meindert Hobbemastraat en Pieter de Hoochstraat (één stem per VVE-complex). - VVE appartementencomplex Magnoliapark: beheer van 4 appartemententorens waarvan 3 torens in eigendom bij Beter Wonen (één stem per appartemententoren). De laatste twee VVE's zijn gericht op het tuinonderhoud waar Beter Wonen eveneens het beheer uitvoert. Naast de hiervoor genoemde verenigingen neemt Beter Wonen nog deel in een vereniging van twee appartementsrechten. De ene bestaat uit een aantal winkels en de andere uit 34 woningen. Het appartementsrecht, bestaande uit 34 woningen, is in bezit van Beter Wonen. Beide verenigingen hebben betrekking op complex De Gors.

111


Tabel: Verenigingen van Eigenaren (VVE) Naam VVE

VVE J. Israëlsstraat 1-41 VVE Windmolenbroeksweg 21-61 Coöp. Bewonersvereniging Beter Wonen UA VVE Aalderinkshof Toren B VVE Fr. Halsstraat VVE J. van Ruysdaelstraat VVE J. van Goyenstraat VVE M. Hobbemastraat VVE P. de Hoochstraat VVE Bartokstraat VVE Paganinistraat VVE Bellinistraat VVE Bizetstraat VVE Chopinstraat VVE Ravelstraat VVE Rossinistraat VVE Smetanastraat VVE Fr. van Eedenstraat VVE P.C. Boutensstraat 37-95 VVE P.C. Boutensstraat 97-191 VVE P.C. Boutensstraat 193-239 VVE P.C. Boutensstraat 241-287 VVE Berlagelaan 1-23 VVE J. van Campenstraat 1-23 VVE L. de Keystraat 1-23 VVE H. de Keyserstraat 1-23 VVE P. Poststraat 1-23 VVE Clematisstraat 11-53 VVE Clematisstraat 55-85

Totaal Woningen Totaal aantal aantal Beter stemwoningen Wonen men 21 21 32 22 24 24 24 24 24 10 10 10 10 10 10 10 10 24 30 48 24 24 12 12 12 12 12 22 16

7 5 25 20 4 3 4 8 9 1 5 4 5 6 2 4 4 9 23 41 18 12 7 6 9 8 6 10 6

21 21 32 185 228 228 228 228 228 10 10 10 10 10 10 10 10 244 305 488 244 244 124 124 124 124 124 22 16

544

271

3.662

112

Eigen vermogen 31-12-2010

Aantal stemmen Beter Wonen 6 5 25 161 44 31 49 74 93 1 5 4 5 6 2 4 4 94 241 409 185 126 73 62 97 88 62 9 6

€ -

1.971 €

68.832 45.964 256.875 23.234 20.337 25.731 31.316 24.760 18.793 17.457 13.957 15.766 21.136 13.458 14.253 16.620 11.329 18.832 21.444 14.297 16.737 24.883 33.000 26.643 36.323 43.359 33.794 29.193 27.804

Balans Totaal 31-12-2010 € -

966.127 €

71.471 47.507 257.720 32.605 23.396 27.000 33.291 26.202 20.285 17.992 14.687 16.505 22.065 14.388 14.818 18.140 12.144 20.531 24.084 19.247 20.113 28.632 33.419 37.672 38.693 43.930 35.066 29.734 28.126

Totaalbijdrage 2011 € -

1.029.463 €

23.148 24.336 46.118 40.548 20.549 21.708 23.806 20.480 20.588 8.736 8.700 8.124 8.328 9.132 9.000 8.160 8.652 21.216 24.157 43.248 19.706 20.153 14.040 16.138 16.042 16.502 15.638 12.355 8.986

Totaalbijdrage Beter Wonen € -

7.452 5.712 36.930 35.508 4.728 3.079 5.974 7.047 9.612 895 4.458 3.839 4.272 6.120 1.845 3.778 3.547 8.354 18.690 37.032 15.121 10.490 8.443 8.125 12.845 12.008 8.249 5.760 3.840

538.294 €

293.753


Jaarverslag 2011

Klimopstraat 2A | Postbus 327 | 7600 AH Almelo (0546) 54 64 64 | info@beterwonen.nl | www.beterwonen.nl


Jaarverslag beter wonen 2011