Jaarverslag 2015 Beter Wonen

Jaarverslag 2015 Almelose Woningstichting Beter Wonen

Jaarverslag 2015

Naam van de toegelaten instelling

:

Almelose Woningstichting Beter Wonen

Gemeente, waar de instelling haar vestiging heeft

:

Almelo

Adres

:

Klimopstraat 2a

Oprichtingsdatum

:

17 mei 1914

Datum en nummer van het Koninklijke besluit, waarbij de instelling is toegelaten

:

23 juli 1914, nr. 47

Datum en nummer van de inschrijving in het openbare register, gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken binnen welker rechtsgebied de instelling haar woonplaats heeft

:

3 juli 1979, nr. S.027.841

Datum en nummer van de instelling in het handelsregister

:

15 juli 1965, nr. 060 32903

2

3

Volkshuisvestingsverslag

4

Inhoudsopgave Volkshuisvestingsverslag

1

Algemene beschouwing .................................................................................................................. 8

2

Governance ................................................................................................................................... 11 2.1 Governance structuur ............................................................................................................... 11 2.2 Governance Code woningcorporaties ...................................................................................... 11 2.3 Risico’s ...................................................................................................................................... 13 2.4 Risicobeheersing ....................................................................................................................... 16 2.5 Integriteit .................................................................................................................................. 18

3

Bericht van de Raad van Commissarissen ..................................................................................... 20 3.1 Over besturen en toezicht houden ........................................................................................... 20 3.2 Verslag vanuit de toezichthoudende rol................................................................................... 22 3.3 Verslag vanuit de werkgeversrol .............................................................................................. 22 3.4 Verslag vanuit de klankbordfunctie .......................................................................................... 23 3.5 Over de RvC .............................................................................................................................. 24 3.6 Tot slot ...................................................................................................................................... 29

4

Woningbezit .................................................................................................................................. 31 4.1 Onze vastgoedstrategie geĂŤvalueerd ....................................................................................... 31 4.2 Aanleiding voor de herijking van de portefeuillestrategie ....................................................... 31 4.3 De gekozen strategie voor ons bezit......................................................................................... 32 4.4 Conditiemeting en kwaliteit van het woningbezit.................................................................... 34 4.5 Energieprestatie en duurzaamheid .......................................................................................... 35 4.6 Nieuwbouw............................................................................................................................... 36 4.7 Verkoop .................................................................................................................................... 37 4.8 Sloopactiviteiten ....................................................................................................................... 37 4.9 Investeringen groot onderhoud ............................................................................................... 37 4.10

Onderhoudsactiviteiten........................................................................................................ 39

4.11

Onderhoud ten laste van huurders en Individuele woningverbetering............................... 40

5

4.12 5

Vervolgstappen voor de vastgoedsturing ............................................................................ 42

Verhuur van ons bezit ................................................................................................................... 43 5.1 Het aanbieden van woonruimte ............................................................................................... 43 5.2 Huurtoeslagbeleid en huisvesting van de doelgroep ............................................................... 44 5.3 Specifieke doelgroepen ............................................................................................................ 47 5.4 Huurprijsbeleid ......................................................................................................................... 48 5.5 Leegstand en mutatiegraad ...................................................................................................... 49 5.6 Kwaliteit van de dienstverlening .............................................................................................. 50

6

Ontwikkelingen in regio, stad, wijk en buurt ................................................................................ 53 6.1 Algemene ontwikkelingen ........................................................................................................ 53 6.2 Algemene ontwikkelingen in de regio ...................................................................................... 53 6.3 Ontwikkelingen in stad Almelo ................................................................................................. 54 6.4 Samen werken aan vitale buurten............................................................................................ 55 6.5 Wonen en zorg.......................................................................................................................... 58

7

Betrekken van onze doelgroepen ................................................................................................. 61 7.1 Betrekken van huurders ........................................................................................................... 61 7.2 Betrekken van stakeholders ..................................................................................................... 63 7.3 Communicatie bewoners en stakeholders ............................................................................... 64

8

Personeel ...................................................................................................................................... 67

9

Financiën ....................................................................................................................................... 71 9.1 Turbulente tijden: blijvend keuzes maken................................................................................... 71 9.2 Jaarresultaat (bedragen x € 1.000) .............................................................................................. 73 9.3 Effect beleidswijziging en incidenteel karakter van het financieel resultaat 2015 ..................... 76 9.4 Presteren van Beter Wonen op de financiële normen ................................................................ 77 9.5 Waardering bezit ...................................................................................................................... 79 9.6 Financiële continuïteit .............................................................................................................. 82 9.7 Oordelen externe toezichthouders .......................................................................................... 83 9.8 Treasury .................................................................................................................................... 84 9.9 Verbindingen ............................................................................................................................ 88 9.10

10

Vooruitblik 2016 ................................................................................................................... 89

Bestuursverklaring ........................................................................................................................ 90

6

11

Vaststelling van de Raad van Commissarissen.............................................................................. 91

12

Kengetallen ................................................................................................................................... 92

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2015 ................................................ 96 Kasstroomoverzicht 2015 ...................................................................................................... 97 Toelichting behorende tot de jaarrekening 2015 .................................................... 98 Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2015 .................................... 131 Overige gegevens ......................................................................................................................... 140 Opgave verbindingen ................................................................................................................... 141 Tabel Vereniging van Eigenaren (VvE) ........................................................................ 142

7

1 Algemene beschouwing Voor de corporatiesector geldt dat sprake is van fundamentele stelselaanpassingen met het van kracht worden van de nieuwe Woningwet per juli 2015. De komende jaren wordt de Woningwet gefaseerd verder uitgerold. De wet legt de kerntaak van de corporaties nadrukkelijk bij het passend huisvesten van de primaire doelgroep, bestaande uit mensen binnen de huurtoeslaggrens.

Deze wijziging beperkt het oorspronkelijke speelveld van de corporaties vanuit het BBSH en dwingt tot een ander verdien- en organiseermodel van de corporaties.

In 2015 stelde de sector ook de nieuwe Governance Code Woningcorporaties vast. Voor Beter Wonen was dat reden om deze Code ook expliciet te onderschrijven en haar handelen en opstelling daaraan te toetsen. We herkennen ons in het belang van een duidelijke hantering van Governance principes voor de aard en het karakter van onze activiteiten als corporatie.

Voor Beter Wonen geldt dat we met ons Ondernemingsplan 2014-2018 reeds hebben voorgesorteerd op deze nieuwe richtingen. We anticipeerden op de nieuwe Woningwet. We kozen eerder al voor het huisvesten van onze doelgroep in wijken en buurten van Almelo tegen betaalbare huren. We benoemden de versterking van dienstverlening als speerpunt en kozen voor een sobere en doelmatige bedrijfsorganisatie ten dienste van onze huurders en de woningen. Onze investeringskracht zetten we in voor woningen die door onze huurders gewenst worden, in het bijzonder tot aan de eerste aftoppingsgrens. Juist omdat de lokale markt daarom vraagt.

We zijn daarmee in beginsel in voldoende mate wendbaar om tijdig te voldoen aan de verwachtingen vanuit de overheid naar corporaties. Het vraagt van ons naast tijdig de bakens verzetten, zeker ook om doorzettingskracht om de wettelijke kaders te blijven vertalen naar gewaardeerde dienstverlening en woondiensten aan onze huurders, evenals een bedrijfsvoering die hiervoor de goede randvoorwaarden biedt. In de organisatie zullen we vooral passende competenties en cultuur moeten vormen om ook de komende periode de goede dingen te kunnen blijven doen ten dienste van onze huurders. We willen ons verder ontwikkelen als betrokken dienstverlener voor onze huurders.

De sector is met het van kracht worden van de Woningwet een nieuw tijdvak in haar bestaan binnengetreden. Naast de nieuwe visie op de corporaties in de Woningwet zijn ook de verwachtingen vanuit de overheid naar de autoriteiten verhelderd. De autoriteiten van de corporaties hebben in 2015 hun nieuwe opstelling naar de sector ingenomen. Vanuit het WSW werd duidelijk hoe het monitoringsmodel naar de corporatie wordt gehanteerd. Als corporatie hebben wij gevraagd om de review bij ons reeds in 2015 uit te voeren. Daarmee wilden we inzicht krijgen in ons presteren en onze verbeterpunten. Daarmee kunnen we onze bedrijfsvoering en organisatieontwikkeling versterken. Wij hebben de aanbevelingen betrokken bij het professionaliseren van ons onderhoudsmanagement en het uitwerken van onze vastgoedsturing.

Daarmee willen we verder toekomstbestendig worden als corporatie.

Het in 2015 tot stand gekomen Huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond geeft de sector een duidelijk kader voor het huurprijsbeleid van de corporaties voor de komende jaren. Het raakt daarmee ook de verdienruimte vanuit de woningexploitatie voor de corporatie. De opbrengsten vanwege huurverhoging zijn beperkt, de betaalbaarheid van het wonen wordt steeds meer centraal

8

gesteld. Er wordt veel gevraagd om voor onze doelgroep de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen mogelijk te blijven maken. Juist in Almelo zien we dat onze doelgroep weinig bestedingsruimte heeft en er vooral behoefte blijft bestaan aan goede en betaalbare huurwoningen. We stelden daarom in 2015 onze beleidsstrategie naar de woningvoorraad bij. Zo kozen we voor reductie van onze verkoopdoelstellingen om daardoor meer woningen voor de doelgroep beschikbaar te houden. Verder kozen we er voor om delen van ons bezit langer in exploitatie te houden en energetisch te gaan verbeteren. Ook konden we nieuwbouwwoningen opleveren (Berkelstraat, Thorbeckelaan, Duindoorn-/Hortensiastraat) en serieus stappen zetten op belangrijke projectdossiers als de binnenstad en Rietmavo.

Het resultaat van onze stichting over 2015 stemt ons tot tevredenheid. We zien er in terug dat de aandacht voor de bedrijfsvoering uit de afgelopen jaren een duurzaam gezond exploitatieresultaat toont voor Beter Wonen. Onze bedrijfsvoering is gericht sober en doelmatig van karakter geweest, om daarmee ruimte voor nieuw beleid te vormen. We mogen nu een gezonde organisatie zijn die met gerichte inzet een verantwoord evenwicht weet te vinden tussen de inkomsten en de uitgaven.

In 2015 hebben we, mede op basis van signalen van de Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen (SHBW), gekozen voor het afbouwen van onze verversingstrategie en te kiezen voor het behoud en door exploiteren van circa 630 goedkope woningen. Wij hebben hiermee gekozen voor een beleidslijn van langer door exploiteren van ons bezit. Hierdoor stijgt ons eigen vermogen en wordt het exploitatieresultaat positief beïnvloed. Het geeft ons bovendien de financiële ruimte om te blijven investeren in vernieuwing en duurzame verbetering van de woningvoorraad van en voor onze huurders.

De opgebouwde reserves en onze vermogensontwikkeling staan borg voor het realiseren van de feitelijke opdracht van onze corporatie, het zorgdragen voor een voldoende voorraad van betaalbare woningen in de sociale huursector in de komende jaren. We willen bewust onze vermogenspositie inzetten ten dienste van het wonen van onze huurders, nu en straks, in de wijken en buurten waarin we ons woningbezit hebben. We doen dat met betrokkenheid bij onze huurders om voor hen betaalbaar wonen bereikbaar te houden. Daarnaast investeren we in de versterking van onze dienstverlening naar onze huurders. Ook dat zien we als een duurzame investering voor onze huurders.

In 2015 mochten we ook een belangrijke stap zetten in de woonruimtebemiddeling. Samen met collega STJA lanceerden we een vernieuwd Woonburo Almelo. Hiermee krijgt de klant meer inzicht in zijn of haar woonkansen in Almelo. De woningmarkt wordt hiermee transparanter, de klant krijgt meer ruimte om de eigen woonkansen te organiseren en de corporaties krijgen meer inzage in de populariteit van woningen en woonomgevingen. De woonruimtebemiddeling is hiermee een goede stap vooruit gegaan in Almelo.

In het najaar van 2015 deden we lokaal de eerste ervaringen op met de nieuwe Woningwet. We formuleerden ons eerste bod aan de gemeente Almelo en vroegen daarbij ook om respons vanuit onze belanghouders. Daarmee wilden we interactief onze bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgaven van Almelo in 2016 formuleren. Met deze opstelling wilden we ons ook beïnvloedbaar tonen als corporatie voor ons beleid en voornemens. Per 1 november legden we ons eerste bod neer bij de gemeente Almelo waarbij we ons gesteund voelden door onze belanghouders.

Als corporatie mochten we in dit verslagjaar actief aan de slag zijn. In dit jaarverslag leggen we verantwoording af over wat we als corporatie deden in 2015. Het maakt ook zichtbaar waar we onze tijd en energie aan hebben besteed en welke effecten dat heeft opgeleverd. Dankzij de inzet

9

van onze medewerkers zijn onze resultaten in het afgelopen jaar behaald. Zij zorgen voor de klantcontacten en het vakmanschap bij de diverse bedrijfsactiviteiten. Samen maken wij ons Beter Wonen ten dienste van onze huurders en stakeholders.

Voor die betrokkenheid wil ik hen nadrukkelijk bedanken. In steeds dynamischer wordende omstandigheden voor de corporaties is de geleverde prestatie vanuit onze medewerkers onze waardering zeker waard. Ik ben me er van bewust dat we, juist in een situatie van transitie, ook het nodige van onze medewerkers vragen.

Ook zijn we de SHBW, de Ondernemingsraad, de Raad van Commissarissen en onze samenwerkingspartners dank verschuldigd voor een goed en constructief samenspel en hun vertrouwen in het afgelopen jaar. Door actieve participatie is samen vorm en inhoud gegeven aan ons gezamenlijk Beter Wonen. Graag zetten we, op basis van de goede ervaringen vanuit het verslagjaar, de samenwerking ook in de komende periode voort.

Almelo, 2016

Peter van der Hout directeur-bestuurder

10

2 Governance Het onderwerp Governance staat de laatste jaren volop in de belangstelling, ook in onze sector.

Governance gaat over ‘goed ondernemerschap’ en vraagt om professioneel bestuur en goed intern toezicht. Daarbij komt dat de unieke positie die woningcorporaties innemen als onderneming met een publieke taak ook vraagt om transparantie van en vertrouwen in de sector. Beter Wonen wil voldoen aan de eisen die hieraan gesteld worden, zowel door interne als externe regels. In 2015 besloten we de Governance Code Woningcorporaties te onderschrijven en als leidraad te nemen voor ons functioneren.

In dit hoofdstuk verantwoorden het bestuur en de Raad van Commissarissen zich over de wijze waarop de principes uit de Governance Code in het afgelopen verslagjaar zijn toegepast. In aanvulling zal de Raad van Commissarissen in hoofdstuk 3 over haar toezichthoudende taken heden verantwoording afleggen.

2.1

Governance structuur

Beter Wonen kent een Raad van Commissarissen (RvC) met een toezichthoudende en adviserende functie. Daarmee houdt de RvC toezicht op de directeur-bestuurder en op de algemene gang van zaken binnen de onderneming (zie hoofdstuk 3 voor een verdere beschrijving). De verantwoordelijkheden van de RvC liggen vast in het Reglement Raad van Commissarissen en onze statuten.

Hierbinnen is de directeur-bestuurder verantwoordelijk voor het dagelijks besturen van de onderneming en de lange termijnstrategie. Hierbij werkt de directeur-bestuurder beleidsinhoudelijk samen met de managers van de 3 afdelingen Wonen/Klant/Markt (WKM), Vastgoedbeheer en FinanciĂŤn & Bedrijfsvoering . In het MT vindt de afstemming op beleidsonderdelen plaats en worden de resultaten van de onderneming gemonitord. De managers zijn verantwoordelijk voor hun eigen afdeling en inhoudelijke bijdragen aan de ondernemingsdoelstellingen, zij worden door de directeur-bestuurder geconsulteerd bij besluiten die de gehele organisatie beslaan. Uiteindelijk berust de beslissingsbevoegdheid, statutair, bij de directeur-bestuurder.

Het bestuur heeft instrumenten als risicomanagement, management controle en interne rapportages tot haar beschikking om deze verantwoordelijkheid in te vullen. Voor wat betreft de stakeholders wordt gestuurd op de respons uit de periodieke stakeholdermomenten en de periodieke maatschappelijke visitatie. De onafhankelijke positie van de Controller draagt bij aan een toetsing op de bedrijfsvoering en het presteren van de onderneming, waaronder de naleving van de Governanceprincipes. De Controller kan in voorkomende gevallen escaleren naar de RvC. 2.2

Governance Code woningcorporaties

Sinds 2007 is in de corporatiesector de Governance Code Woningcorporaties van kracht. Deze is in 2015 voor de tweede maal geactualiseerd en per 1 mei 2015 in werking gegaan. Beter Wonen onderschrijft dat een adequate Governance Code en de naleving daarvan een goed instrument is voor herstel en behoud van het vertrouwen van het publiek in een eerlijke en transparante gang van zaken binnen Nederlandse ondernemingen in het algemeen en de sector in het bijzonder. Voor onze sector zijn best practices ontwikkeld. Deze worden door Beter Wonen voor zover mogelijk ook

11

gehanteerd. De code bevat zowel principes als concrete bepalingen die de bij een corporatie betrokken personen (onder andere de bestuurders en de Commissarissen) en partijen tegenover elkaar in acht zouden moeten nemen.

De Governance Code woningcorporaties 2015 is opgesteld aan de hand van een 5-tal principes: • leden van bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht; • bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af; • bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak; • bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen; en • bestuur en RvC beheersen de risico’s verbonden aan de activiteiten.

Zichtbaar is dat de nadruk nog meer ligt op deskundigheid en beheersing van de risico’s.

De Governance Code vraagt van corporaties om uiterst transparant te handelen en zich dienovereenkomstig te verantwoorden. Over de toepassing van de Governance Code doet de corporatie verslag volgens het principe ‘pas toe of leg uit’ en wordt vermeld of en om welke reden van de code wordt afgeweken. Voor sommige onderdelen geldt overigens een ‘pas toe’ regime en is afwijking niet toegestaan. Het afleggen van verantwoording in het jaarverslag op een transparante en professionele manier is van groot belang. Juist van maatschappelijke ondernemingen mag worden verwacht dat zij verantwoording afleggen aan de samenleving. Alleen dan zijn de prestaties en de bedrijfsvoering goed te beoordelen.

Naleving van de Governance Code Woningcorporaties Beter Wonen vindt het van belang om actief de principes uit de Governance Code Woningcorporaties na te leven.

Raad van Commissarissen In hoofdstuk 3 wordt inzicht gegeven in de zittingstermijnen en het honorarium van de RvC-leden.

Beide voldoen aan de Governance Code en de WNT (voor wat betreft het honorarium).

Directeur-bestuurder In hoofdstuk 3 wordt inzicht gegeven in de zittingstermijn en het honorarium van de directeurbestuurder. Beide voldoen aan de Governance en het overgangsrecht van de WNT (voor wat betreft het honorarium).

Externe accountant In 2014 is een selectietraject doorlopen en heeft de RvC BDO benoemd als externe accountant voor een periode van drie jaar voor het controlewerk vanwege de jaarrekening en andere specifieke controleopdrachten. Verslagjaar 2015 is daarom het tweede jaar van de opdracht. De opdracht tot fiscale advisering is bewust gescheiden gehouden van deze opdrachtverlening. Een apart kantoor verzorgt de fiscale advisering voor Beter Wonen.

Afwijkingen van de Governance Code Woningcorporaties Relevante punten waarvan Beter Wonen (deels) afwijkt van de Governance Code Woningcorporaties zijn: • 1.1 / 3.13) Binnen Beter Wonen is sprake van een aantal reglementen (waaronder RvC reglement, bestuursreglement) die geactualiseerd dienen te worden, mede als gevolg van de

12

•

•

•

•

nieuwe Woningwet. Met de actualisatie is gewacht op de model statuten welke door Aedes begin oktober zijn gepubliceerd zijn. In de 1e helft van 2016 zullen de statuten en alle aanverwante reglementen geactualiseerd zijn. Bij de actualisatie zal tevens de Governance Code Woningcorporaties, waaronder artikelen 1.1 en 3.13, betrokken worden.

5.2) Binnen Beter Wonen is momenteel geen sprake van een toetsingskader voor investering in de vorm van een investering statuut. Deze is in 2015 opgesteld en zal begin 2016 geformaliseerd worden. We merken daarbij wel op dat alle vastgoed investeringsprojecten (vooraf) worden beoordeeld op meerdere besliscriteria (financieel en maatschappelijk).

Daarnaast dienen genoemde investeringsprojecten vooraf door de RvC goedgekeurd te worden.

Verder is sprake van een actueel Treasurystatuut.

3.19) In 2013 is de RvC grondig vernieuwd, waarbij vier van de vijf RvC-leden zijn vervangen vanwege het aflopen van de benoemingstermijn van de eerdere leden van de Raad. Hierdoor is er momenteel nog geen rooster van aftreden waarbij voorkomen wordt dat teveel RvC leden ineens uitstromen. Voorbereidingen hiervoor zijn getroffen en zullen in 2016 worden geconcretiseerd.

3.24) Tot op heden is in de optiek van de RvC voldoende informatie verkregen door toegezonden informatie door de directeur-bestuurder, aanwezigheid van de Controller en manager F&B bij relevante agendapunten en aanwezigheid van de externe accountant bij bespreking van de jaarrekening, jaarverslag en management letter. Voor 2016 is wel afgesproken bij meer thema’s andere relevante functionarissen uit te nodigen voor een toelichting bij de RvC-vergadering. Voor wat betreft het thema Woningmarkt/Woonruimtebemiddeling vond de behandeling van het thema plaats in aanwezigheid van de manager Wonen Klant Markt. Bij projectbezoek door de RvC wordt de afdeling Vastgoedbeheer betrokken. Daarmee wordt voorzien in een open informatie uitwisseling en – verwerving.

3.29) Vanwege de kleine omvang van Beter Wonen is er tot op heden voor gekozen om niet met een aparte auditcommissie te werken in de RvC. In plaats van een formele auditcommissie is het financiële domein belegd bij de financieel expert binnen de RvC en wordt door hem verslag aan de voltallige RvC uitgebracht. De Raad beraadt zich nog over de wijze waarop zij een en ander vanaf 2016 wil gaan verzorgen. Wel is er in 2015 voor gekozen om een remuneratiecommissie te installeren, welke voorgezeten wordt door de vice-voorzitter van de RvC.

2.3

Risico’s

Beter Wonen is zich bewust van de risico’s die de organisatiedoelstellingen bedreigen en verschaft naar beste vermogen inzicht in deze risico’s en de wijze waarop we daarmee omgaan.

Binnen Beter Wonen vindt continue monitoring van beheersing en risico’s plaats, waarbij de belangrijkste risico’s worden gerapporteerd via de kwartaalrapportage aan de RvC. In 2015 zijn verdere stappen gezet op het gebied van besturing en beheersing (risicomanagement). De strategische doelstellingen zijn geconcretiseerd in KSF’en en KPI’s waarbij via de kwartaalrapportage op de voortgang wordt gemonitord. Daarnaast is in 2015 prioriteit gegeven aan de verdere uitwerking en implementatie van integraal risicomanagement. Hierbij zijn een aantal activiteiten in 2015 uitgevoerd, te weten:

13

• •

•

•

Concrete planning welke activiteiten in 2015 en 2016 opgepakt gaan worden; Opstellen van een risicomanagementstatuut (gekozen is voor een groeimodel waarbij een aantal onderdelen gelijktijdig aan de implementatie worden uitgewerkt en aangevuld) waarin momenteel is weergegeven hoe Beter Wonen aankijkt tegen risicomanagement, wat de belangrijkste richtlijnen (op gebied van risicomanagement) zijn waaraan Beter Wonen moet voldoen en wat de taken/bevoegdheden en verantwoordelijkheden van functionarissen zijn op gebied van risicomanagement; Training voor de directeur-bestuurder, MT-leden en relevante staffunctionarissen om te waarborgen dat op strategisch niveau dezelfde kennis aanwezig is op gebeid van risicomanagement en op dezelfde manier gekeken wordt naar risicomanagement. Tevens heeft de RvC een training op gebied van risicomanagement gevolgd; In verschillende werksessies, waarbij directeur-bestuurder, MT-leden en relevante staffunctionarissen aanwezig waren, zijn de belangrijkste risico’s (die het behalen van onze strategische doelstellingen in de weg staan) in kaart gebracht, inclusief het nadenken over de reeds aanwezige mate van beheersing, dan wel nog te implementeren beheersingsmaatregelen.

In RvC-verband heeft ook een inventarisatie plaatsgevonden.

In 2016 zal aandacht besteed worden aan de verdere beheersing van deze strategische risico’s inclusief het rapporteren hierop en daarnaast het verder in de organisatie implementeren van risicomanagement, waarbij de nadruk zal liggen op de soft controls; houding en gedrag.

Beter Wonen vindt interne en externe communicatie over risico’s belangrijk. De belangrijkste risico’s met de grootste impact op het behalen van onze strategische doelstellingen, zijn onder te verdelen in een aantal categorieën.

Operationele activiteiten Interne organisatie – niet passende stijl van sturing, leiding en samenwerking Vanuit ontwikkelingen en signalen is in 2015 in overleg met de Ondernemingsraad een Maatregelenplan tot stand gekomen. Onderdeel hiervan is ook dat de stijl van sturing, leiding en samenwerking goed afgestemd is op en bijdraagt aan het behalen van de strategische doelstellingen van Beter Wonen. Doordat de ontwikkelingen steeds sneller gaan is het van belang om periodiek stil te staan of de stijl nog passend is en voldoende bijdraagt aan de totstandkoming van een constructieve werksfeer.

Interne organisatie – mismatch aanwezige competenties en gewenste competenties, kennis en kunde De ontwikkelingen gaan steeds sneller (bijvoorbeeld op technologisch of ICT-vlak). Het speelveld waarin corporaties actief zijn verandert snel, en ook wet- en regelgeving ontwikkelt zich in snel tempo. Dit vraagt een steeds groter aanpassingsvermogen van de organisatie. Ook van medewerkers worden andere competenties gevraagd. Het is de vraag of de organisatie zich snel genoeg kan aanpassen. Om hierop in te spelen zorgen we voor voldoende opleidingsmogelijkheden. Verder is sprake van een bedrijfsbrede methodiek van beoordelen en ontwikkelen voor medewerkers. Hiermee kunnen de leidinggevenden ook bewust sturend optreden in de ontwikkeling van kennis en vaardigheden van het personeel.

14

Portefeuillerisico Er is sprake van een ontspannen woningmarkt in Almelo. Daarnaast wordt onderkend dat betaalbaarheid een steeds dominanter thema wordt. De relatie tussen de prijsstelling van de woningen (betaalbaarheid) en de verhuurbaarheid wordt steeds groter, kwaliteit lijkt momenteel iets minder een rol te spelen. Een belangrijke vraag is wel in hoeverre de huidige woningvoorraad ook voldoet aan de vraag op de lange(re) termijn. Momenteel is de verwachting dat er met name lichte groei is in aantal benodigde huurwoningen, alsmede dat deze groei zich vooral bevindt in het goedkope woningsegmenten.

Onvoldoende wendbaarheid in de bedrijfsvoering Dit betreft het risico dat Beter Wonen onvoldoende wendbaar en flexibel is in de (financiële) bedrijfsvoering waardoor Beter Wonen zich niet tijdig kan aanpassen aan veranderende omstandigheden (bijv. in de markt, wet- en regelgeving). In het verleden is Beter Wonen prima in staat geweest, door tijdig in te spelen op komende ontwikkelingen (bijv. Verhuurderheffing, saneringsheffing, rioolheffing), om hierdoor niet de strategische doelstellingen en daaruit voortvloeiende plannen bij te hoeven stellen. Het belang van organisatorische wendbaarheid neemt echter toe en het is de vraag in hoeverre de organisatie klaar is en er voldoende gedragen bewustzijn is van de noodzaak om flexibel en wendbaar te zijn om als het nodig is fundamentele keuzes te kunnen maken.

Opdrachtgeverschap/sluiten van contracten In 2015 zijn in het kader van de ontwikkeling van de binnenstad van Almelo (incluis de vernieuwbouw van de Rietmavo) overeenkomsten opgesteld tussen gemeente Almelo, Urban Interest en Beter Wonen. Hierbij is ook bij het afsluiten van de aanneemovereenkomst veel aandacht geweest voor het afdekken van de risico’s die Beter Wonen loopt, zeker op fiscaal vlak.

Beter Wonen hecht veel belang aan een helder en transparant inkoop- en aanbestedingsbeleid.

Hierin is vastgelegd hoe Beter Wonen omgaat met haar rol als opdrachtgever, contractvorming en op welke wijze invulling gegeven wordt aan het inkoopproces.

Begin 2016 vindt de evaluatie van het inkoop- en aanbestedingsbeleid plaats. Hierbij zal ook aandacht zijn voor de thema’s als hoe de betrouwbaarheid en integriteit van de opdrachtnemer vast te stellen en hoe ver je hier in kunt / moet gaan.

Financiële positie Liquiditeitsrisico derivaten Als gevolg van de zeer lage rentestanden moet Beter Wonen conform de Beleidsregel derivaten een aanzienlijke liquiditeitsbuffer vormen vanaf medio 2016 vanwege break clausules. Nadat begin 2015 aanpassingen in vier overeenkomsten zijn bekrachtigd (als gevolg waarvan eerste break clausules naar achteren zijn verschoven) verwachten we in het eerste kwartaal van 2016 van de volgende drie contracten de break clausules naar achteren te verschuiven. Hiermee wordt de verplichting om medio 2016 een liquiditeitsbuffer te vormen verschoven naar medio 2017.

Daarnaast worden naar verwachting in 2016 ook de laatste drie overeenkomsten gewijzigd, zodat we het vormen van een liquiditeitsbuffer nog enkele jaren naar achteren kunnen schuiven.

Naast de vorming van deze liquiditeitsbuffer (waarvoor tijdig met de opbouw gestart zal moeten worden) moeten we anderzijds rekening houden met daadwerkelijke afkoop van contracten, in

15

geval van uitoefening van mandatory (dan wel mutual) break clausule. De afkoopsom zal grotendeels gecompenseerd worden door lagere toekomstige rentelasten, maar zal wel een (forse) verslechtering van ratio’s als de loan-to-value en de dekkingsratio betekenen. In onze FMP is hier reeds rekening mee gehouden en blijkt dat Beter Wonen een en ander kan opvangen binnen de ratio’s van het WSW. Financiële verslaggeving Schattingsposten Bij het opstellen van de jaarrekening maken we bij met name de waardering van de activa gebruik van een aantal schattingen van het management. Ondanks dat we voorzichtigheid trachten in onze schattingen, is de kans aanwezig dat schattingen te positief blijken te zijn en dat we waarderingen in komende jaren naar beneden moeten bijstellen (met verslechtering van financiële ratio’s tot gevolg). Relevante schattingsposten in de jaarrekening 2015 zijn de onrendabele toppen voor de nieuwbouwprojecten in de binnenstad van Almelo en de Rietmavo, en de verwerking van de verlenging van de levensduren van het bezit.

Wet- en regelgeving (landelijke) Politiek risico Zichtbaar is dat er de afgelopen jaren vanuit de politiek veel veranderingen zijn doorgevoerd, enerzijds met directe financiële impact zoals de Verhuurderheffing, anderzijds qua toenemende en steeds gecompliceerdere wet- en regelgeving. Met de Woningwet begint de meeste wet- en regelgeving helder te worden ook al dient een deel van de precieze uitwerking nog te komen en zijn we volop bezig om de implementatie tijdig gereed te krijgen. De vele wet- en regelgeving en het strakke regime zal echter niet minder worden. Daarnaast is het onduidelijk hoe de Verhuurderheffing op termijn zich zal ontwikkeling, al dan niet in samenhang bezien met de stijgende huurtoeslag.

Compliance van wet- en regelgeving Veel wet- en regelgeving is onlangs veranderd en de kans is aanwezigheid dat er in snel tempo veranderingen doorgevoerd blijven worden. Daarnaast is zichtbaar dat het toezicht hierop strenger wordt en dat er meer controles uitgevoerd worden door externe accountant en andere toezichthouders. Daarbij is het de vraag hoe omgegaan zal worden met relatief kleine non compliances. Het beeld lijkt te ontstaan dat er meer en meer inspectie gericht toezicht ontstaat waarbij de balans zoek is.

2.4

Risicobeheersing

Binnen Beter Wonen vinden op diverse manieren activiteiten plaats die betrekking hebben op het beheersen van de risico’s die we lopen.

De risico’s die samenhangen met strategie, beleid, wet- en regelgeving en financiële verslaglegging worden tijdens reguliere overlegsituaties aan de orde gesteld, waarbij in verschillende samenstellingen commissarissen, de directeur-bestuurder, de Controller en het management zijn betrokken.

16

De RvC bezoekt jaarlijks meerdere wijken en locaties met bezit van Beter Wonen om zich op de hoogte te stellen van de ontwikkelingen in relatie tot de strategische doelstellingen.

De bestuurder houdt maandelijks bijeenkomsten met medewerkers uit verschillende onderdelen van de organisatie en laat zich op deze wijze informeren over onder andere het verloop van processen in relatie tot de jaarplannen, marktontwikkeling en strategische doelstellingen.

De interne risicobeheersings- en controlesystemen zijn ingericht om significante risico’s te beheersen, en om realisatie van strategische, operationele en financiële doelstellingen en naleving van wet- en regelgeving te waarborgen. Van belang zijn daarbij de opzet en werking van de administratieve organisatie, de interne controlemaatregelen, de planning & controlcyclus, de gehanteerde risicobeheersing methoden en de relevant geachte risicogebieden. Primair vindt risicobeheersing bij Beter Wonen plaats op basis van het proces van planning & control (P&Ccyclus). De jaarlijkse planning is gericht op: • de totstandkoming van jaarplannen per afdeling in relatie tot de (strategische) doelstellingen; • budgetten per (afdelings-)budgethouder met procuratiestelsel; • een organisatiebegroting; en • een financiële meerjarenprognose op organisatieniveau voor de komende 10 jaren.

De directeur-bestuurder stelt bovengenoemde planningsdocumenten vast en legt ze vervolgens ter goedkeuring aan de RvC voor. Als controle-instrument past Beter Wonen een systeem toe van maand- en kwartaalrapportages over de financiële bedrijfsvoering. Deze rapportages worden besproken met alle leidinggevenden. De managementrapportages zijn inhoudelijk sterk gericht op de prognoses in relatie tot de (financiële) doelstellingen. Daarnaast is in 2015 ervoor gekozen om te starten met (veelal) jaarlijkse thematische rapportages op een aantal relevante beleidsterreinen (zoals monitoring van de portefeuillestrategie en vastgoeddoelen, onderhoudsbeleid, ICT, monitoring van de prestatieafspraken met gemeente Almelo en resultaten van de dienstverlening).

Vanaf 2012 leggen we ook verantwoording af over de realisatie van de strategische volkshuisvestelijke doelstellingen en de daarbij horende randvoorwaardelijke financiële doelstellingen. Dit heeft als doel de realisatie van de lange termijn-doelstellingen zoals geformuleerd in het Ondernemingsplan en de portefeuillestrategie te kunnen monitoren. In 2015 heeft verdere concretisering plaatsgevonden door de strategische doelstellingen te vertalen naar KSF´en en KPI´s.

De financiële doelstellingen die Beter Wonen zich heeft gesteld dienen minimaal te voldoen aan de beoordelingsmaatstaven (waaronder de liquiditeit en solvabiliteit) van het WSW en de Woonautoriteit. Om niet in de ‘gevarenzone’ te komen streeft Beter Wonen naar realisatie van financiële kengetallen die hoger liggen. Deze maatstaven worden toegepast als randvoorwaarde bij het opstellen van de begroting en financiële meerjarenprognose. In de kwartaalrapportages wordt gerapporteerd over de realisatie van deze kengetallen ten opzichte van de gestelde normen.

Negatieve afwijkingen leiden tot passende bijsturingsmaatregelen door het management.

In 2012 is bovendien een inkoopprocedure voor bijna alle te verwerven goederen en diensten ingevoerd en is de aanbestedingsprocedure verder aangescherpt. Hieraan gekoppeld is een verplichtingenadministratie geïmplementeerd voor bijna alle budgetten. Begin 2016 zal actualisatie plaatsvinden.

Naast interne controles die uitgevoerd worden binnen de processen van de afdelingen, wordt de werking van het interne risicobeheersings- en controlesysteem gemonitord door de Controller.

17

Deze is tevens belast met het verbeteren ervan. De Controller controleert onder meer op basis van een gezamenlijke risicobeoordeling de voortgang, actualisering en uitvoering van de (kritische) processen en spoort indien nodig aan tot handelen. Om de Controller op objectieve wijze te kunnen laten rapporteren over zijn bevindingen, is in zijn functiebeschrijving opgenomen dat een directe afstemmingsmogelijkheid met de Raad van Commissarissen mogelijk is, zonder tussenkomst van de directeur-bestuurder.

Voor 2015 stelt de Controller hiervoor een controleplan op waarin controles van de belangrijkste risicogebieden zijn opgenomen. Relevante thema’s zijn: • betrouwbare totstandkoming MJOB; • woningtoewijzing (voldoen aan wet- en regelgeving); • juistheid huurprijzen; en • betaalproces.

Hij rapporteert over zijn bevindingen aan het MT gericht op procesverbeteringen. Ook worden de bevindingen en voortgang van het controleplan periodiek beschouwd door de Controller en de directeur-bestuurder samen.

In het kader van de betrouwbaarheid en continuïteit van de geautomatiseerde gegevensverwerking is in 2013 een platform van (functioneel) applicatiebeheerders geïnstalleerd. Dit platform moet ervoor zorgen dat de betrouwbaarheid van het data- en informatiebeheer van ons ERP-systeem ViewPoint is gewaarborgd. Tevens zorgt dit platform voor de continuïteit van onze informatievoorziening richting (team-)management en medewerkers. Om de continuïteit van de gegevensverwerking en informatievoorziening met ViewPoint te waarborgen, is met de ERPleverancier, Itris BV, een service level agreement afgesloten. Hiermee is geregeld dat zij het volledige beheer (zowel systeembeheer als het technisch applicatiebeheer) voor hun rekening nemen. Om de ICT-volwassenheid in de organisatie te vergroten heeft eind 2014 en begin 2015 ook een gericht opleidingstraject voor applicatie-eigenaren plaatsgevonden.

Jaarlijks wordt door onze accountant een management letter en een accountantsverslag uitgebracht naar aanleiding van de uitkomsten van de controle. In deze stukken wordt onder andere ingegaan op de kwaliteit van de interne beheersing. Hierbij concludeert de accountant dat er geen significante tekortkomingen in de interne beheersing zijn geconstateerd en dat de interne beheersing van Beter Wonen op een voldoende niveau is.

De Controller bewaakt de uitvoering van de aanbevelingen van de accountant - zoals verwoord in de management letter - door de (team-)managers. Hiervoor stelt hij jaarlijks een plan van aanpak op en rapporteert hij per kwartaal over de uitvoering aan het managementteam.

We infomeren de RvC uitgebreid over de stand van zaken met de hiervoor genoemde kwartaalrapportages en de rapportage van de Controller. We lichten de leden van de Raad actief in over de effecten van eventuele maatregelen, zodat zij vanuit hun rol toe kunnen zien op een goede uitvoering.

2.5

Integriteit

Beter Wonen staat midden in de samenleving. We zijn er voor onze klanten en werken voortdurend aan onze maatschappelijke verantwoordelijkheid om betrokken en transparant te zijn. De

18

medewerkers van Beter Wonen doen hun werk in intensieve wisselwerking met de omgeving. Het is dan ook van groot belang dat onze klanten en onze stakeholders vertrouwen hebben in Beter Wonen als organisatie en in de mensen die met elkaar het gezicht van Beter Wonen bepalen. Om het vertrouwen in ons verder te verhogen is in 2009 onze integriteitscode vastgesteld.

Deze code geldt voor iedereen die optreedt namens Beter Wonen. Dus voor medewerkers, directie, RvC en ook voor bedrijven en instanties die werken in opdracht van Beter Wonen. Casussen die spelen omtrent de integriteitscode worden besproken in de lijn en dragen bij aan het bewustzijn van medewerkers inzake deze code.

In dit kader is relevant te melden dat Beter Wonen in 2015 besloten heeft om afscheid te nemen van onze treasuryadviseur Censum. Dit is het gevolg van het feit dat Censum in februari 2015 in het nieuws is gekomen over mogelijke betrokkenheid in fraudezaken bij meerdere woningcorporaties. Beter Wonen hecht er belang aan dat een adviseur, welke zich onafhankelijk dient op te stellen, van onbesproken gedrag is en heeft derhalve de overeenkomst per direct beĂŤindigd.

Tot slot is voor de medewerkers van Beter Wonen in 2009 een klokkenluidersregeling vastgesteld.

Wanneer bij een medewerker een vermoeden van een misstand binnen Beter Wonen bestaat en waarbij een maatschappelijk belang in het geding is, is melding mogelijk bij de vertrouwenspersoon mr. A.E. Zweers in Almelo. In 2015 zijn geen meldingen gedaan.

19

3 Bericht van de Raad van Commissarissen 2015 is het jaar van de nieuwe Woningwet die het speelveld van woningcorporaties ingrijpend veranderd. Woningcorporaties moeten terug naar hun kerntaak (het verhuren van woningen in de sociale sector) en de gegroeide praktijk in de afgelopen twee decennia, bijvoorbeeld in semicommerciële projectontwikkeling, wordt verboden of ontmoedigd. In algemene zin juicht de RvC deze beweging toe. Beter Wonen heeft al een aantal jaren geleden die koers ingezet. De huidige missie luidt: "Beter Wonen staat voor goed en betaalbaar wonen in vitale buurten in Almelo voor mensen die hier niet zelf in kunnen voorzien. Om dit te bereiken, werken we actief samen met betrokken inwoners en maatschappelijke partners.”

Centraal staat de huurder die een zetje in de rug nodig heeft. Dat betekent dus vooral concentreren op het DAEB-bezit en bijbehorende activiteiten. Daarbij heeft Beter Wonen ook gekozen voor een focus op Almelo, met daarmee een sterke lokale binding. Deze missie past goed bij de sfeer van de nieuwe Woningwet. De RvC is tegelijkertijd kritisch over de alsmaar toenemende verantwoordingsdruk in de sector. Toezicht op toezicht op toezicht lijkt de norm te zijn op dit moment. Er zijn steeds meer afvinklijstjes in plaats van uitgaan van een vertrouwensbasis. Voor de RvC is dit een gegeven. Voldoen aan de wetgeving en de Governance Code Woningcorporaties 2015 is voor ons vanzelfsprekend. Daarbinnen blijven we zoveel mogelijk onze eigen koers varen, afgestemd op de lokale volkshuisvestelijke opgaven. Dat betekent verantwoordelijk zijn en verantwoording afleggen.

3.1

Over besturen en toezicht houden

Actuele situatie De Raad van Commissarissen (RvC) van de Almelose Woningstichting Beter Wonen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie.

De Raad van Commissarissen staat tevens het bestuur met raad ter zijde. Deze taken liggen vast in de statuten.

De • • • • • • • •

RvC houdt onder andere toezicht op: realisatie van de volkshuisvestingsdoelstellingen van de corporatie; strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; kwaliteitsbeleid; kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; naleving integriteitscodes; financieel verslaggevingsproces; naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn in de Statuten van de Almelose Woningstichting Beter Wonen omschreven. Deze statuten zijn in 2015 gewijzigd vanwege de Woningwet en vastgesteld. De concept statuten zijn voorgelegd aan de ILT, waarna deze definitief zullen zijn.

De invulling van het toezichthouden vindt plaats binnen de kaders zoals die gesteld zijn door de Woningwet en Governance Code Woningbouwcorporaties. Een en ander is uitgewerkt in het Reglement Raad van Commissarissen van de Almelose Woningstichting Beter Wonen. Dat document zal begin 2016 worden geactualiseerd vanwege de Woningwet en de eerder genoemde

20

statutenherziening. Daarmee gaat sprake zijn van een volledig geactualiseerde Governancestructuur. Hierbij worden alle reglementen betrokken die van toepassing zijn op het functioneren van de onderneming.

Verder vindt de toezichthoudende taak plaats binnen de kaders zoals die gesteld zijn door de Woningwet en de Governance Code Woningcorporaties. In dit jaarverslag legt de RvC, met het oog op de maatschappelijke rol van de corporatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij in 2015 invulling heeft gegeven aan zijn taken en bevoegdheden.

Govenance Code Woningcorporaties 2015 Beter Wonen hecht belang aan goed bestuur, waaronder wordt verstaan; het integer en transparant handelen van het bestuur, een goed toezicht op het bestuur en het verantwoording afleggen over het uitgevoerde toezicht.

Op 1 mei 2015 is de vernieuwde Governance Code voor woningcorporaties ingevoerd.

In deze nieuwe code is er meer aandacht voor cultuur en gedrag, passend bij transparante en integere organisaties.

Het belang van (toekomstige) bewoners en andere direct betrokkenen blijft daarbij voorop staan.

De gemeente de huurdersorganisaties krijgen een uitdrukkelijker positie in de nieuwe code.

De vernieuwde code is niet vrijblijvend; het is verplicht de code te volgen voor leden van Aedes en de VTW en dus ook voor Beter Wonen en zijn RvC. De RvC van Beter Wonen onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties van harte.

De RvC van Beter Wonen hecht belang aan het in gezamenlijkheid en integraal uitoefenen van de toezichtsrollen. Wij richten ons op de werking van het stelsel en de benodigde cultuur-en gedragsveranderingen.

Wij kiezen ervoor om het aantal specifieke commissies beperkt te houden, maar wel te voldoen aan de wettelijke vereisten. Naast de bestaande remuneratiecommissie zullen begin 2016 een audit- en investeringscommissie worden ingesteld. In afwachting daarvan zijn al wel de aandachtsgebieden onder de RvC-leden opnieuw belegd en wordt hiernaar gehandeld.

Op basis van de Governance Code 2015 geldt het beginsel “past toe of leg uit�.

Op enkele uitzonderingen na worden door ons de principes en de uitwerkingen van de code nageleefd. De afwijkingen worden hieronder nader toegelicht.

Beter Wonen heeft nog geen aparte visie op toezicht met bijbehorend toetsingskader geformuleerd.

De wijze waarop het toezicht tot nu toe wordt ingevuld en de onderwerpen waarop de focus is gelegd zijn opgenomen in de bestaande reglementen. Bij de herziening van de reglementen vanwege de Woningwet en statutenherziening zal worden bekeken of een aparte visie met toetsingskader nog nodig is of dat deze opgenomen kan worden in de reglementen met bijbehorende toelichtingen.

Beter Wonen heeft nog geen formeel ingestelde audit- en investeringscommissie. De bestaande kaders en werkwijze voldeden aan de behoeften. Begin 2016 zullen beide commissies worden ingesteld. Investeringsafwegingen werden integraal behandeld in de RvC, waarbij ook gebruik gemaakt werd van de belegde aandachtsgebieden binnen de Raad.

Wijzigingen in 2015 De statuten voor onze corporatie zijn in 2015 geactualiseerd en aangepast aan de eisen van de per 1 juli 2015 vigerende gewijzigde Woningwet.

Voor deze gewijzigde statuten hebben wij de modelstatuten van Aedes als basis gehanteerd.

21

De reglementen worden begin 2016 herzien en uiteraard ook aangepast aan de vereisten van Woningwet en de Governance Code voor Woningcorporaties.

In 2015 hebben we het Treasury- en belegginsstatuut herzien en vastgesteld.

Dit statuut is aangepast aan de vereisten van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van 1 juli 2015.

3.2

Verslag vanuit de toezichthoudende rol

De derivatenportefeuille heeft in 2015 wederom veel aandacht gekregen van de RvC. De onderhandelingen over het verschuiven van de breakclausules van een aantal derivaten zijn op de voet gevolgd. Om goed inzicht te krijgen in de (mogelijke) consequenties van de derivaten en de breakclausules is deskundig en onafhankelijk advies ingewonnen van Edward Barker/Zanders.

Er is specifiek opdracht verleend aan bureau Zanders om te voorzien in de behoefte aan treasuryadvies na een gehouden externe screening. Deze was nodig nadat de relatie met de eerdere treasuryadviseur is beëindigd in 2015. De raad heeft uit de gehouden contacten met de nieuwe treasuryadviseur de conclusie getrokken dat de huidige derivatenportefeuille vooral vraagt om een zorgvuldige liquiditeitsplanning. Hierop wordt reeds ingezet.

Overigens heeft de RvC expliciet uitgesproken in de toekomst geen derivaten of vergelijkbare producten te willen gebruiken, uitbreiding van deze rente-instrumenten is niet aan de orde. Een en ander is ook vastgelegd in het Treasurystatuut.

Risicomanagement Onder leiding van het externe adviesbureau Accent heeft de raad zich verdiept in de risicobewuste sturing, beheersing en verantwoording bij woningcorporaties.

Hierbij zijn ook de risico’s voor Beter Wonen geactualiseerd en gedeeld. Met de werkorganisatie zijn vervolgactiviteiten gestart voor het implementeren van een concept van risicomanagement.

De Raad heeft er daarbij vooral op aangedrongen aandacht te besteden aan aspecten als houding en gedrag. De Raad hecht vooral waarde aan de hantering en beleving van risicomanagement in de praktijk.

Accountant Het afgelopen jaar is gewerkt met een nieuwe accountant: BDO voor het uitvoeren van de controle werkzaamheden. Aan BDO is een meerjarige opdracht verstrekt. In 2014 is de keuze voor DBO gemaakt vanwege de vaktechnische kennis én vanwege het vermogen van DBO om een organisatie te beschouwen binnen de relevante eigen omgeving inclusief aspecten rond cultuur en gedrag.

Op verzoek van de RvC heeft de accountant zich mede gericht op de automatisering binnen Beter Wonen en op de rol van gedrag en cultuur op het systeem van interne controle.

3.3

Verslag vanuit de werkgeversrol inclusief WNT

In 2015 is de directeur-bestuurder, de heer P. van der Hout herbenoemd. Na een zorgvuldige afweging, en nadat de OR en SHBW hun advies hadden uitgebracht, heeft de RvC de zienswijze van de minister gevraagd vanwege de voorgenomen herbenoeming. In het kader van de nieuwe Woningwet is dit een verplicht onderdeel voor herbenoeming. Nadat de Fit en Propertest tot een positief resultaat heeft geleid, heeft de minister een positieve zienswijze afgegeven.

22

In de RvC-vergadering d.d. 29 oktober jl. is het voorgenomen besluit tot herbenoeming omgezet in een definitief besluit tot herbenoeming met ingang van 1 november 2015. De benoeming geldt voor een periode van vier jaar. Daarbij zijn ook afspraken gemaakt over de prioriteiten in de komende jaren. Hierover maakten de RvC en de directeur-bestuurder prestatieafspraken. Bij het herbenoemingsproces, en met name ten aanzien van rechtspositionele gevolgen, heeft de raad zich laten adviseren door Axyos, een bureau met deskundigheid op het terrein van bestuurdersbeloningen. Immers, de inzichten en eisen ten aanzien van bestuurdersbeloningen zijn in de afgelopen 8 jaar ingrijpend gewijzigd, tot uiting komend in de WNT2.

In het licht van de bovenvermelde herbenoemingsprocedure heeft de remuneratiecommissie met de directeur-bestuurder een beoordelingsgesprek gevoerd.

Hierbij zijn onder andere besproken: de resultaten op de afgesproken prestatievelden in 2014, de gevolgen van de WNT en de Overgangsregeling voor de honorering van de bestuurder, het ontwikkelingsperspectief voor de bestuurder, de invulling van de permanente educatie.

De directeur-bestuurder heeft in 2015 94 PE-punten behaald en voldoet daarmee ruimschoots aan de afspraken ter zake. Ook zijn de declaraties van de bestuurder beoordeeld op passendheid en doelmatigheid. Daarbij zijn geen bijzonderheden aangetroffen. Het verslag is met de voltallige raad besproken.

Voor wat betreft de honorering van de directeur-bestuurder volgen wij de WNT en bijbehorende overgangsregeling. De omvang van de honorering is eveneens opgenomen in de jaarrekening van Beter Wonen.

Door de RvC is over 2015 de volgende beloning toegekend aan de directeur-bestuurder. Hiermee past de beloning binnen het overgangsrecht van de WNT. Honorering conform WNT Belastbaar loon Belastbare onkostenvergoeding Voorzieningen betaalbaar op termijn Totaal

2015

2014

134.450

125.817

1.698

1.340

23.781

29.799

159.929

156.956

Voor verdere toelichting zie onze jaarrekening, pagina 134.

Er is geen sprake van een lease-autoregeling met de directeur bestuurder. Deze maakt gebruik van eigen vervoer.

3.4

Verslag vanuit de klankbordfunctie

De RvC vervult verschillende rollen: toezicht, werkgeverschap voor de directeur-bestuurder en advisering. Met name de klankbordfunctie en adviesrol hebben in 2015 meer aandacht gekregen.

Daarbij heeft de raad ook meer onderwerpen geagendeerd op eigen initiatief. Een aantal dossiers die het afgelopen jaar bijzondere aandacht hebben gekregen: Betaalbaarheid ziet de raad als een belangrijk uitgangspunt. Voor veel mensen, ook buiten Almelo, is het steeds lastiger om de huur en bijkomende (energie)kosten op te brengen. Handhaven van relatief kleine, maar ook goedkope woningen in het totale bestand is daarmee belangrijk.

23

De jaarlijkse huurverhoging is voor de raad tevens een belangrijk gespreksonderwerp. Naast de eigen bedrijfsvoering dient bij het bepalen van de huurverhoging nadrukkelijk te worden gekeken naar betaalbaarheid. Daarbij heeft de raad ook gewezen op het belang van een goede dialoog met de huurdersvertegenwoordiging, de SHBW, over dit onderwerp.

Het streven naar duurzaamheid door het verbeteren van de energieprestatie van woningen draagt ook bij aan het betaalbaar houden van wonen. Het afgelopen jaar heeft de RvC een aantal malen gesproken over het duurzaamheidsbeleid van Beter Wonen. De raad heeft daarbij gepleit voor een integrale duurzaamheidsstrategie met een duidelijk ambitieniveau waarin de huidige (technologische) mogelijkheden herkenbaar zijn. Om tot een dergelijke strategie te komen, heeft de RvC geadviseerd externe expertise in te huren, zo mogelijk vanuit een andere woningcorporatie. De duurzaamheidsstrategie krijgt naar verwachting in 2016 haar beslag.

De stad Almelo staat onder druk, demografisch, sociaal-economisch en qua binnenstad. Dat laatste is aanleiding geweest voor Beter Wonen om vanwege zakelijke overwegingen partner te willen worden in de ontwikkeling van de binnenstad, met ontwikkelaar Urban Interest en de gemeente Almelo. Daarbij gaat het om het vernieuwbouwen van de Kloosterhofflat en de herontwikkeling van het deelgebied Haven Zuid. Daarnaast wordt de Waterboulevard doorgetrokken en de havenkom en het nieuwe marktplein aangelegd. Een en ander vindt plaats met financiĂŤle ondersteuning van de provincie Overijssel. Voor Beter Wonen gaat het met name om de vernieuwbouw van de Kloosterhofflat tot toekomstbestendige e appartementen met een semi-openbare stadstuin.

De RvC ziet het belang van een vitale (binnen)stad en het bieden van voldoende variatie in woonmilieus. Het onderhandelingsproces tussen Beter Wonen, Urban Interest en de gemeente Almelo is nauwgezet gevolgd, met name ook vanuit de financiĂŤle consequenties.

3.5

Over de RvC

3.5.1 Algemeen Beter Wonen is een woningcorporatie die middenin de samenleving dient te staan. Daartoe organiseert Beter Wonen verschillende bijeenkomsten en activiteiten. Een goed voorbeeld is de Stadsdialoog die Beter Wonen organiseerde samen met STJA en Mijande Wonen. Met de stakeholders werd daar gesproken over de activiteiten van de drie corporaties, en de beleidsvoornemens, mede in het licht van het Bod dat de corporaties afgelopen jaar voor de eerste keer dienden neer te leggen bij de gemeente vanwege de Woningwet. Gezien het belang dat de RvC hecht aan dergelijke bijeenkomsten, waren we daar vertegenwoordigd. De RvC ziet die momenten als open ontmoetingsmomenten met stakeholders van de corporatie en biedt de ruimte om verwachtingen van stakeholders naar de corporatie actief te vernemen.

Zoals blijkt uit de bovenstaande dossiers is de RvC vanuit haar verschillende rollen nauw betrokken bij de gang van zaken binnen Beter Wonen. De RvC vindt dat haar taken niet vanuit afstandelijkheid kunnen worden vormgegeven. Dat is herkenbaar aan de mate van contact tussen de RvC en de werkorganisatie. Naast de zeven officiĂŤle vergaderingen in 2015 was er regelmatig bilateraal contact tussen commissarissen en de directeur-bestuurder, en was de RvC dus ook vertegenwoordigd bij bijeenkomsten die Beter Wonen organiseert, zoals de Stadsdialoog.

Daarnaast is er nauw contact gehouden met de Ondernemingsraad en de Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen. Met beide gremia is ook gesproken over de wijze waarop zij hun rol goed kunnen invullen.

24

Aan de vergaderingen van de RVC wordt op onderdelen ook deelgenomen door medewerkers vanuit de werkorganisatie. Zo is de manager FinanciÍn & Bedrijfsvoering en de Controller aanwezig bij relevante onderwerpen. Ook andere sleutelfunctionarissen worden betrokken bij thema’s en activiteiten van de RvC. 3.5.2 Samenstelling RvC De RvC heeft in 2015 in ongewijzigde samenstelling gefunctioneerd. Wel is het voorzitterschap gewisseld. Halverwege het jaar heeft de toenmalige voorzitter, de heer W. Boomkamp, geconstateerd dat vanuit de governance het voorzitterschap van de RvC niet mag worden gecombineerd met zijn dagelijkse werkzaamheden als voorzitter van het College van Bestuur van Saxion. Daarop heeft de vice-voorzitter, de heer W. Joosten, het voorzitterschap overgenomen.

Omdat de heer Joosten in 2016 aftredend en niet-herbenoembaar is, is tevens besloten de werving op te starten van een nieuwe kandidaat-voorzitter. De procedure daarvoor is in 2015 opgestart onder andere met het maken van een profielschets. De RvC laat zich ondersteunen door Erly hierin; een organisatieadviesbureau dat ook betrokken was bij de werving van nieuwe RvC-leden in 2013 en tevens de zelfevaluatie van de RvC afgelopen jaar heeft begeleid (zie 3.5.4). Na de afronding van de wervingsprocedure zal het verloopschema van de RVC-leden opnieuw worden beoordeeld.

Per 31 december 2015 was de Raad van Commissarissen van Beter Wonen als volgt samengesteld.

Tabel 3.1: Samenstelling RvC per 31 december 2015

Leden Raad van Commissarissen

functie

benoemd per 1e termijn

vice-voorzitter

januari 2014

2018

De heer T.J.N.M. de Bruijn ('64)

lid

september 2013

2017

De heer H. Hammink

lid

januari 2014

2018

De heer J.W. Boomkamp

('52) ('58)

aftredend per of 2e termijn

De heer W.A. Joosten

('48)

voorzitter

september 2008

2016

De heer W. Versteeg

('74)

lid

juli 2013

2017

Tabel 3.2: Achtergrond van de leden van de RvC

Naam

beroep

relevantie nevenfuncties

expertise

voorzitter college externe betrekkingen lid bestuur HBO-raad Dhr. J.W. Boomkamp van bestuur lid strategy board Twente samenwerking hogeschool lid bureau Jeugdzorg Overijssel e.a.

Dhr. Th.J.N.M. de Bruijn

lector hogeschool lid raad van toezicht directeur IAA jongerenhuisvesting Twente, stedenbouw en

25

bestuur, beleid, governance

landschap

Dhr. H. Hammink

ondernemer

Dhr. W.A. Joosten

voorheen secretarisdirecteur waterschap

Dhr. W. Versteeg

manager planning & control

voorzitter stichting Aeolusfonds

voorzitter ROC comité van aanbeveling stichting De Slinger

maatschappij en wonen

voorzitter van de afd. Overijssel van de Koninklijke Nederlandse volkshuisvesting, Heidemaatschappij (KNHM) ruimtelijke ordening bestuurslid Stichting Zorg voor bedrijfsvoering Ouderen Thuis te Hengelo (ZOT) vennoot BROS Compagnons, Hengelo

geen

financiën en juridisch

3.5.3 Werkzaamheden in 2015 Naast de reguliere vergaderingen die besluitvormend zijn, vindt regelmatig “ informeel “ overleg plaats tussen leden van de RvC onderling, en met de directeur-bestuurder. In 2015 zijn er zeven reguliere vergaderingen gehouden. De reguliere vergaderingen van de RvC zijn steeds voorbereid in het agendaoverleg tussen bestuurder, voorzitter en vice-voorzitter van de RvC. Voorafgaand aan de vergaderingen is de RvC door het bestuur steeds voorzien van de nodige schriftelijke informatie over bovengenoemde onderwerpen. Tijdens de vergaderingen is de RvC van aanvullende mondelinge informatie voorzien door de directeur-bestuurder die zich op onderwerpen daarbij liet ondersteunen door andere leden van het managementteam en de controller. Direct voorafgaand aan de vergaderingen, is er steeds vooroverleg tussen de leden van de Raad onderling. Naast regulier overleg hebben de volgende bijeenkomsten plaatsgevonden: • jaarlijks overleg met de SHBW en de OR; • een ontmoeting met de RvC van STJA; • een zelfevaluatiebijeenkomst, begeleid door Erly.

Daarnaast is deelgenomen aan bijeenkomsten van de vereniging WOoN, en overige activiteiten die door Beter Wonen zijn georganiseerd. In het verslagjaar hebben individuele leden van de RvC deelgenomen aan verschillende symposia en (vaktechnische) bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), ook in het kader van de Permanente Educatie.

Zij hebben de daar vergaarde kennis in de reguliere vergaderingen van de RvC met hun medeleden gedeeld.

In 2015 is geen van de leden van de RvC frequent afwezig geweest.

26

In de vergaderingen van de Raad zijn, buiten de in paragraaf 2 toegelichte dossiers, onder meer besluiten genomen over: • Kwartaalrapportages; • Begroting/Jaarplan 2016, Financiële Meerjarenplanningen, Treasuryjaarplan; • Actualisatie Treasurystatuut; Managementletter accountant, plan van aanpak naar aanleiding van managementletter, • aandachtspunten controleprotocol; • • Goedkeuring van diverse bestuursbesluiten met betrekking tot verkopen en • investeringsprojecten; • Jaarstukken 2014, gekoppeld aan het jaarlijks overleg met de accountant; Plan van aanpak naar aanleiding van het Visitatierapport 2014; • • Financiële kaders en strategie m.b.t. investeringen binnenstad; • Honorering leden Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder.

De RvC richt zich in de contacten met stakeholders nadrukkelijk op de huurdersvertegenwoordiging van Beter Wonen, georganiseerd in de SHBW. Formeel is de SHBW een adviesorgaan van de bestuurder van Beter Wonen. In het jaarlijkse overleg tussen RvC en SHBW staat de evaluatie van het periodiek overleg tussen bestuurder en het dagelijkse bestuur van de SHBW centraal.

De directeur-bestuurder is niet aanwezig bij dit jaarlijkse overleg, zodat er alle ruimte is voor een onafhankelijke evaluatie. Daarnaast komen in het overleg zo nodig andere zaken aan bod.

Afgelopen jaar was de nieuwe positie die huurders en vertegenwoordigers van huurders hebben gekregen in het kader van de nieuwe Woningwet onderwerp van gesprek. De vraag hoe de SHBW in staat kan worden gesteld de nieuwe rol goed invulling te geven stond daarbij centraal.

Het jaarlijkse overleg is niet het enige contact tussen de SHBW en de Raad. Vanuit de RvC was de heer De Bruijn contactpersoon voor de SHBW in 2015. Hij woonde vergaderingen bij van het Algemeen Bestuur van de SHBW. Nauw contact wordt ook onderhouden met de Ondernemingsraad van Beter Wonen. De heer H. Hammink was contactpersoon voor de OR in 2015. De voltallige Raad heeft ook jaarlijks overleg met de OR. Daarnaast is enkele malen contact geweest over de voorgenomen herbenoeming van de heer P. van der Hout.

Naast deze contacten onderhouden individuele commissarissen op basis van persoonlijke netwerken tal van contacten met maatschappelijke organisaties die voor het functioneren van de RvC en van Beter Wonen van belang kunnen zijn.

3.5.4 Functioneren Raad van Commissarissen De Statuten van de Almelose Woningstichting Beter Wonen, het Reglement van de Raad van Commissarissen (van 22 april 2009) en de Algemene profielschets voor leden van de Raad van Commissarissen (eveneens van 22 april 2009) bevatten bepalingen omtrent onafhankelijkheid van de leden van de Raad en onverenigbaarheden van functies en/of belangen. Deze bepalingen zijn inhoudelijk overeenkomstig met die uit de Governance Code Woningcorporaties In 2015 hebben alle leden van de RvC volledig onafhankelijk gefunctioneerd. In 2015 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC en/of het bestuur betrokken waren, zowel voor beroepsmatige activiteiten als voor de relevante nevenfuncties. Mutaties/benoemingen worden vooraf actief gedeeld om belangenverstrengeling te voorkomen.

27

Overigens loopt een proces om de Statuten en de daaraan verbonden reglementen te herzien, mede naar aanleiding van de nieuwe Woningwet. Naar verwachting worden deze in 2016 definitief vastgesteld na de verkregen goedkeuring vanwege de ILT. De RvC heeft in het najaar van 2015 een zelfevaluatie gehouden, begeleid door bureau Erly.

De zelfevaluatie heeft zich toegespitst op de kernfuncties van de RvC: het toezicht houden, de advies- en klankbordfunctie en de werkgeversrol. Daarnaast is ook uitvoerig stilgestaan bij het functioneren van het team en de diverse teamrollen binnen het team. Van ieder lid is de rol, en het functioneren vanuit die rol in een open gesprek besproken. De conclusies waren dat de raad tevreden is over de huidige samenstelling en de aanwezige deskundigheden. Eventuele versterking van de deskundigheid ligt op het terrein van volkshuisvestelijke en financiële kennis.

Dit is meegenomen in het wervingsproces van een nieuw lid/beoogd voorzitter. Kennisbevordering vindt plaats onder andere door het volgen van bijeenkomsten en cursussen van de VTW. Binnen de raad heerst een open sfeer waarbij een ieder zijn inbreng kan hebben. De raad heeft ook geconstateerd dat de informatievoorziening meer aandacht vraagt. Daarom is de werving van een bestuurssecretaris opgestart.

Behaalde PE-punten per RvC-lid (31 december 2015) Deelnemer

Thema

PE-punten

W. Boomkamp

•

3

• W. Joosten

• • • •

H. Hammink

• • • •

W. Versteeg

T. de Bruijn

• • • • • • •

Netwerkbijeenkomst WoOn Twente Ontwikkelingen/trends volkshuisvesting Governancemodellen Toezicht woningcorporaties Netwerkbijeenkomst WoOn Twente Ontwikkelingen/trends volkshuisvesting Cyber security Netwerkbijeenkomst WoOn Twente Corporatietoezicht/nieuwe financiële sturen Financieel en maatschappelijk rendement Masterclass WNT Fiscaliteiten publieke sector Netwerkbijeenkomst WoOn Twente Van trends naar visie Derivaten in de publieke sector Governancemodellen Netwerkbijeenkomst WoOn Twente

Totaal

4 7 3 2 3 4 12 2 3 4 4 13 3 2 3 4 4 3

16

3 6

28

3.5.5 Honorering van de leden van de Raad van Commissarissen cf WNT De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de RvC en houdt rekening met maatschappelijke normen en waarden.

De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van de Almelose Woningstichting Beter Wonen.

De honorering van de RvC is in 2015 verhoogd maar blijft ruim binnen de normen van de Wet Normering Topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (WNT). De overweging bij de verhoging is de sterk toegenomen verantwoordelijkheid van commissarissen van woningcorporaties, en de daarmee gepaard gaande toenemende gevraagde tijdsinvestering.

De (bruto)vergoedingen bedroegen in 2015 â‚Ź 7.500,- (leden) en â‚Ź 11.000,- (voorzitter).

3.6

Tot slot

Tot slot spreekt de Raad van Commissarissen zijn dank uit aan de directie en de medewerkers van Beter Wonen voor hun inzet en hun bijdrage aan de voorspoedige gang van zaken in 2015.

Namens de Raad van Commissarissen, De heer W. Joosten Voorzitter

29

30

4 Woningbezit 4.1

Onze vastgoedstrategie geëvalueerd

Eind 2014 is door Beter Wonen een portefeuillestrategie opgeleverd. In die portefeuillestrategie zijn de uit 2010 afkomstige vastgoeddoelen geëvalueerd, aangescherpt en aangevuld. Sinds de oplevering van de portefeuillestrategie, nu iets meer dan een jaar geleden, is er veel veranderd. De nieuwe Woningwet is sinds 1 juli 2015 van kracht en dat gecombineerd met nog een aantal inhoudelijke ontwikkelingen heeft ons doen besluiten andere keuzes te maken wat betreft de te volgen strategie voor een deel van onze complexen.

Het actualiseren van de portefeuillestrategie en het nader uitwerken daarvan op complexniveau zijn onderdelen van het proces rond vastgoedsturing. Wij zijn het verslagjaar een traject gestart om dit proces methodisch verder in te richten binnen onze organisatie. We onderscheiden hierbij drie niveaus: strategisch, tactisch en operationeel. Op strategisch niveau wordt bepaald wat de gewenste samenstelling van de portefeuille is. Dit wordt uitgewerkt in de wensportefeuille. Het tactisch niveau gaat over de exploitatie van de complexen; uitgangspunten hierbij worden weergegeven in complexplannen, die worden opgesteld binnen de kaders die op strategisch niveau zijn bepaald. Op operationeel niveau gaat het om het beheer en de verhuur van het vastgoed.

Het proces rond vastgoedsturing krijgt steeds meer invulling binnen Beter Wonen en zal de komende tijd nog verder worden uitgewerkt en verdiept. We zien het invulling geven aan de vastgoedsturing als een noodzakelijke maatregel om onze vastgoedvoorraad duurzaam te kunnen blijven exploiteren voor onze huurders en organisatie. We geven hiermee invulling aan onze rol als rentmeester van de woningvoorraad voor onze huurders.

Als onderdeel van het concept vastgoedsturing is ook nadrukkelijk aandacht geschonken aan de professionalisering van ons onderhoudsmanagement. Daarmee willen onze inzichten in de staat van ons bezit versterken en bewust planmatig onze vastgoedvoorraad beheersen. We hebben daartoe dit verslagjaar o.a. ons bezit beschouwd m.b.v. een gehouden conditiemeting en de invoer van een nieuw softwaresysteem voor ons meerjarenonderhoud. In de volgende hoofdstukken zal daarop nader worden ingegaan.

4.2

Aanleiding voor de herijking van de portefeuillestrategie

De Woningwet legt ons een aantal verplichtingen op die van directe invloed zijn op onze portefeuillestrategie. Daarnaast is de financiële speelruimte voor woningcorporaties de laatste jaren aanzienlijk beperkt, mede ingegeven door de verhuurdersheffing en in 2015 vanwege de nieuwe Woningwet. Wij worden hierdoor gedwongen om financiële consequenties nog zwaarder te laten meewegen in onze keuzes dan voorheen. Daar komt bij dat onze woningen zich bevinden op een (licht) ontspannen woningmarkt en in een sociaal zwakke gemeente. Daartoe hebben wij besloten om bepaalde onderdelen van onze portefeuillestrategie met een nog kritischere blik, rekening houdend met de hiervoor genoemde externe ontwikkelingen, opnieuw te bekijken.

Om een goed beeld te krijgen van de woningmarkt en de verwachte ontwikkelingen daarop de komende jaren, hebben wij RIGO gevraagd een woningmarktonderzoek uit te voeren. Daar waar wij in onze vorige portefeuillestrategie uitgingen van een krimp van onze woningvoorraad binnen

31

afzienbare tijd (rond 2030), geeft het woningmarktonderzoek van RIGO hiervoor geen noodzaak aan. Wij herkennen het onderzoeksadvies vanuit RIGO, we hebben daarbij ook aansluiting bij onze eigen waarneming van de woningmarkt. Hierna zullen we nader ingaan op de impact van het RIGO-onderzoek op onze strategie.

Wij hebben niet alleen in externe ontwikkelingen aanleiding gezien tot herijking van de portefeuillestrategie. Wij hebben, om ons bezit goed te beschouwen, een conditiemeting uitgevoerd voor al onze woningen. Hierbij hebben wij op een gestructureerde manier (i.c. de Stabumethodiek) gegevens gemeten en geregistreerd en conclusies getrokken met betrekking tot het niveau van de conditie van het bezit. Het afgelopen jaar hebben wij ook gebruikt voor het implementeren van de nieuwe MJOB-applicatie (genaamd Vastware) en het aanscherpen van ons onderhoudsbeleid. Hiermee is de voorspelbaarheid en betrouwbaarheid van onze onderhoudsbegroting, en derhalve impliciet de geplande onderhoudswerkzaamheden, toegenomen.

We verstevigen hiermee bewust ons onderhoudsmanagement. Het invulling geven aan het strategisch vastgoedbeleid voor onze corporatie wordt hiermee sterk gediend.

Verbeterd inzicht in de te onderhouden elementen van ons bezit en in het niet uitgevoerde onderhoud heeft mede als gevolg gehad dat wij onze MJOB hebben moeten bijstellen.

4.3

De gekozen strategie voor ons bezit

Eind vorig jaar benoemden we onze lange termijn strategie voor ons vastgoed na een gehouden beleidsevaluatie. Wie wij zijn en waar wij voor staan blijft ongewijzigd. We werken nog steeds binnen dezelfde kaders, die in het ondernemingsplan 2014-2018 zijn vastgesteld. Uitgangspunten die van belang zijn voor de portefeuillestrategie zijn de volgende: •

• •

•

•

We focussen ons op de kwetsbare doelgroepen in Almelo. Daarbij gaat het om mensen met een laag inkomen of een lichamelijke, psychische of psychiatrische beperking. We voelen het als onze verantwoordelijkheid om deze doelgroep te voorzien in goed en betaalbaar wonen.

Hierbij focussen we ons nadrukkelijk op Almelo.

We willen zorgdragen voor vitale buurten en wijken in Almelo voor onze huurders.

Woningen moeten kwalitatief aansluiten bij de wensen van huidige en toekomstige bewoners.

Aandachtspunten hierbij zijn de vergrijzing en het feit dat kwetsbare groepen door het scheiden van wonen en zorg langer zelfstandig wonen. Ook is er aandacht voor energetische kwaliteit van woningen, waarmee we de woonlasten voor onze huurders beperkt willen houden.

Een meer passende woningportefeuille is nodig; duurzaam, flexibel, voor een brede doelgroep geschikt, betaalbaar, toekomstbestendig en met een gezond rendement vanuit ons vastgoed, nu en later.

Vanwege overheidsbeleid (Hernieuwde Woningwet) kiezen wij ervoor om ons te focussen op de DAEB-portefeuille en daarbinnen met name op de woningen met een huur onder de eerste aftoppingsgrens.

Om de in 4.2 beschreven redenen hebben wij een aantal nadere keuzes gemaakt met betrekking tot onze vastgoedportefeuille en de manier waarop wij deze exploiteren. Het betreft dan het inzetten van de aspecten verversing, sloop, onderhoud, rationalisatie, (energetische) verbetering en transformatie van onze voorraad. De uitgangspunten uit het ondernemingsplan blijven hierbij

32

belangrijke randvoorwaarden. We hebben ons herziene beleid vertaald in de begroting 2016 en FMP.

De markt In 2015 hebben we aan RIGO gevraagd een woningmarktonderzoek uit te voeren. Conclusie daaruit is dat de woningmarkt in Almelo qua aantal huishoudens de komende jaren licht zal toenemen (met name door de verdunning van de huishoudenssamenstelling). Het advies van RIGO is om de omvang van onze portefeuille te stabiliseren. In onze overleggen met Sint Joseph Almelo en de gemeente Almelo hebben wij ook aangekondigd deze koers te gaan volgen.

Het onderzoek van RIGO geeft verder aan dat de vraag naar woningen met een lage huur (en lage woonlasten) licht zal toenemen. Dit wordt verder versterkt door de hernieuwde Woningwet die van ons vraagt om voldoende woningen beschikbaar te hebben met een huur onder de eerste aftoppingsgrens. Ook vanuit onze huurdersorganisatie SHBW (Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen) werd nadrukkelijk gepleit voor het beschikbaar houden van voldoende betaalbare huurwoningen, nu en straks.

Met de bijstelling van onze wensportefeuille (stabilisatie in omvang in plaats van afname, en focus op de woningen tot de eerste aftoppingsgrens) geven wij gehoor aan deze signalen. Dit heeft uiteraard ook gevolgen voor onze portefeuillestrategie en betekent voor Beter Wonen een duidelijke koerswijziging.

Levensduur van complexen In onze huidige portefeuille bevindt zich een fors aantal complexen dat conform ons eerder beleid (levensduren, RJ645) rond 2030 het einde van haar levensduur bereikt. In de portefeuillestrategie 2014 gaven wij aan voornemens te zijn deze complexen te slopen (betreft ongeveer 650 woningen) en een gedeelte terug te bouwen. Gezien de recente ontwikkelingen hebben wij besloten om onze plannen met betrekking tot de ‘einde levensduur complexen’ bij te stellen. Ook het signaal van de SHBW, waarin zij aangeven zich zorgen te maken over de beschikbaarheid van voldoende goedkope woningen, heeft hierbij duidelijk meegespeeld.

Slopen en vervolgens nieuwbouwen is een dure optie en niet in alle gevallen de beste keuze. Het zou bovendien betekenen dat we een deel van de goedkopere woningen slopen en daar nieuwe, en daardoor veelal ook duurdere, woningen voor terugbouwen. Dit terwijl betaalbaarheid en passend toewijzen belangrijke thema’s zijn geworden voor corporaties. Het is onze taak om onze woningvoorraad betaalbaar te houden voor de doelgroep en dus de huurprijzen op een niveau te houden dat past bij de bestedingsruimte van de huurders. Almelo is immers een gemeente waarin een relatief groot deel van de bevolking een beroep moet doen op een goedkope huurwoning. Dit heeft er toe geleid dat wij hebben besloten om onze sloop- en nieuwbouwplannen bij te stellen en onze portefeuillestrategie op dit onderdeel te herzien.

Er is geïnventariseerd of de complexen die volgens de huidige portefeuillestrategie het einde van hun levensduur bereiken vanuit technisch oogpunt nog langer kunnen worden door geëxploiteerd en zo ja, wat er nodig is om dat te realiseren. Conclusie is dat alle complexen op basis hiervan in technische levensduur kunnen worden verlengd. Wij zullen de komende jaren dan ook beduidend minder woningen slopen en we gaan onze woningen langer benutten voor onze doelgroep. We hebben daarbij in beeld gebracht welke interventies (rationalisatie / verbetering, transformatie, energetische verbeteringen) nodig zijn in aanvulling op het reguliere planmatig onderhoud (MJOB).

33

De genormeerde investeringen die daarmee gepaard gaan zijn in kaart gebracht en opgenomen in de FMP. Deze stelden we vast bij de begroting 2016.

Hoewel nog niet concreet verwachten wij tevens dat in bepaalde wijken en voor bepaalde doelgroepen mede als gevolg van verdunning, transformatie van de woningen aan de orde zal zijn.

Een concrete uitwerking daarvan per complex wordt in de loop van 2016 verwacht (complexuitwerking). Dit zal worden betrokken bij de volgende evaluatie van de portefeuillestrategie. De evaluatie van onze portefeuillestrategie zal vast onderdeel uitmaken van onze planning & control cyclus als corporatie.

Er is meer vraag vanuit de markt naar huurwoningen. We gaan daarom niet alleen minder slopen, maar ook minder verkopen. Wij hebben onze verkoopdoelstellingen naar beneden bijgesteld en zullen meer woningen dan aangegeven in onze vorige portefeuillestrategie behouden voor de verhuur aan onze doelgroep.

4.4

Conditiemeting en kwaliteit van het woningbezit

Als corporatie hechten we sterk aan het beheren van ons vastgoed. In ons Ondernemingsplan is vastgelegd dat we de betrouwbaarheid en voorspelbaarheid van onze meer jaren onderhoudsbegroting wensen te verbeteren. Hiervoor hebben we ingezet op professionalisering van ons onderhoudsmanagement en de implementatie van een digitale MJOB-applicatie (Vastware). We zien dit als belangrijke onderdelen van onze vastgoedsturing.

Om tot een eenduidige beoordeling te komen van ons woningbezit is besloten tot het uitvoeren van een conditiemeting over ons gehele bezit. De aanpak van de conditiemeting liet zich samenvatten in een tweetal opdrachten: 1.

2.

Voer een inventarisatie uit op het bezit van Beter Wonen om voldoende zicht op de fysieke samenstelling (elementen) van onze complexen te krijgen; Voer een conditiemeting uit op geĂŻnventariseerde elementen om de Onderhoudskwaliteit (goed, matig, slecht) (Q) te bepalen en stel vast tegen welke kosten (P) en in welke cycli onderhoud dient plaats te vinden en wat hierbij de afwijking is ten opzichte van de huidige MJOB.

Uit de in 2015 afgeronde conditiemeting blijkt dat de technische kwaliteit van ons bezit bovengemiddeld is. De resultaten zijn verwerkt in onze meer jaren onderhoudsbegroting.

Naast het verwerken van resultaten afkomstig uit de conditiemeting, heeft gelijktijdig ook een aanscherping plaatsgevonden van ons onderhoudsbeleid (P*Q). Onze eenheidsprijzen en gehanteerde onderhoudscycli zijn getoetst en daar waar nodig geacht aangepast aan een landelijke erkende database.

De impact van bovengenoemde activiteiten is dat een meer betrouwbare meer jaren onderhoudsbegroting is ontstaan.

34

4.5

Energieprestatie en duurzaamheid

Beter Wonen hecht waarde aan een duurzame exploitatie van haar woningen. Dit betekent beleid dat ten goede komt aan de betaalbaarheid van het wonen voor onze huurders, alsmede de technische en energetische kwaliteit van ons bezit. In 2015 is gestart met het uitwerken van de kaders van duurzame exploitatie, het verkennend bespreken met onze huurdersvertegenwoordiging en de vaststelling ervan zal in 2016 plaatsvinden. Hiertoe zal nader beleidsadvies ingewonnen worden en zal een uitwerking op maat plaatsvinden.

Energie index Het energielabel voor een woning ziet er sinds 1 januari 2015 anders uit, de onderliggende rekenmethodiek is veranderd. De indeling in letters (A t/m G) is vervangen door een cijfer, de zogenaamde energie index. Beter Wonen kiest voor een geleidelijke overgang naar de energie index door dit vanaf 2018 bij mutaties door te voeren, passend binnen de wet- en regelgeving.

Daar waar bewust wordt geĂŻnvesteerd in duurzame verbeteringen, wordt de energie index voortijdig geregistreerd. Dit kan gaan om activiteiten vanuit ons planmatig onderhoud, alsmede investeringen buiten ons planmatig onderhoud om (nieuwbouw, transformatie). Bij nieuwbouw en transformatie wordt standaard de energie index verstrekt. Bij planmatig onderhoud gecombineerd met energetische verbeteringen registreren we eveneens de nieuwe energie index.

In ons ondernemingsplan 2014-2018 is als doelstelling geformuleerd dat we ons aandeel woningen met een label E-G sterk terugbrengen. In 2014 is met de gemeente Almelo overeengekomen dat in 2020 maximaal 10% van de woningen van Beter Wonen een E-G label heeft. In het 2e kwartaal van 2015 heeft een neerwaartse bijstelling van deze doelstelling plaatsgevonden (maximaal 15% voor 2020). Dit is gedaan vanwege de afgenomen beschikbare investeringsmiddelen van Beter Wonen vanwege landelijke heffingen. Met de geplande interventies, zoals het inzetten op dak- en gevelisolatie, het realiseren van nieuwbouwprojecten en het onderzoeken van het toepassen van zonnepanelen, in onze portefeuillestrategie lijken deze doelstellingen haalbaar. We zetten hier stevig op in en werken ons beleid terzake nader uit.

Realisatie

Doelen

Energieprestatie Labels woningen

Ultimo

In

Ultimo

In

Ultimo

In

2015

%

2014

%

2013

%

Doel OP 20152018 in aantallen

A B C

468 974 2.227

7,5% 15,6% 35,6%

389 977 2.247

6,2% 15,4% 35,6%

361 980 2.260

5,7% 15,5% 35,7%

-

D E F G Geen label

1.458 693 305 134 3

23,3% 11,1% 4,9% 2,1% 0,0%

1.521 705 313 173

24,0% 11,1% 5,0% 2,7%

1.531 710 315 173

24,2% 11,2% 5,0% 2,7%

-

Totaal

6.262 100,0%

6.330 100,0%

-

Gemiddeld

D

-

6.325 100,0% D

-

35

D

-

C

4.6

Nieuwbouw

Nieuwbouw Thorbeckelaan (22.30) In juni 2015 is het nieuwbouwcomplex aan de Thorbeckelaan opgeleverd en in exploitatie gegaan.

Het complex bestaat uit 26 appartementen en 1 algemene ruimte en wordt in zijn geheel door de RIBW gehuurd. Het complex bevat gericht op een efficiënte exploitatie o.a. kunststof kozijnen en om het hemelwater te scheiden van het vuilwater in de binnentuin een wadi om hemelwater te infiltreren in eigen bodem. Samen met omwonenden en met inzet van subsidie van de provincie Overijssel, is de binnentuin aangelegd. (ver)nieuwbouw Hortensia-Duindoornstraat (23.08) In juni 2015 is de (ver)nieuwbouw van de vml. Duplexwoningen aan de Hortensiastraat en Duindoornstraat opgeleverd en zijn de grote eengezinswoningen in exploitatie gegaan. In dit project zijn 32 duplexwoningen samengevoegd tot 16 ruime eengezinswoningen in het DAEBsegment. De woningen hebben na de renovatie allemaal kunststof kozijnen en hebben, mede door de inzet van subsidies, het energielabel A ontvangen. De renovatie tot energielabel A draagt bij aan het verlagen van de woonlasten en het vergroten van het wooncomfort van onze huurders.

Nieuwbouw Berkelstraat (78.20) In juni 2015 is het nieuwbouwproject aan de Berkelstraat opgeleverd en zijn 38 appartementen en 1 algemene ruimte aan ons DAEB-bezit toegevoegd. Residentie Buitenzorg huurt het totale complex van ons.

Herontwikkeling Binnenstad en Rietmavo De binnenstad van Almelo zal de komende jaren een ingrijpende metamorfose ondergaan. In 2015 is gestart met de uitwerking van de plannen en zijn de intentieovereenkomsten getekend. Beter Wonen beschikt na afronding van de herontwikkelingen over 104 appartementen, inclusief parkeerplaatsen, in het DAEB-segment. Er zijn een drietal projecten waarin deze appartementen worden gerealiseerd: • • •

Het Warenhuis, Oostgevel binnenstad – 30 huurappartementen (oplevering eind 2016); Vernieuwbouw Kloosterhofflat, binnenstad – 35 huurappartementen (oplevering 2017/2018); Nieuwbouw Haven Zuid, binnenstad 39 huurappartementen (oplevering 2017/2018).

Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken wordt de locatie Hagengracht overgedragen aan de Gemeente Almelo. Voorts heeft de nieuwe ontwikkeling van de Kloosterhofflat als gevolg dat we hier vanwege de voorgenomen vernieuwbouw het geplande groot onderhoud niet hebben hoeven uitvoeren.

Herontwikkeling Rietmavo In 2015 is Beter Wonen gestart met de voorbereiding van de vernieuwbouw van de Rietmavo. We gaan hier 34 woningen realiseren in het DAEB-segment. De woningen ontvangen energielabel A na de vernieuwbouw. De uitstraling van het pand blijft zoveel mogelijk behouden. De oplevering staat eind 2016 gepland.

36

4.7

Verkoop

Beter Wonen heeft in de afgelopen jaren woningen vanuit haar portefeuille verkocht, we zien een teruglopend beeld over de afgelopen jaren. In 2015 was een verkoopdoelstelling van 27 woningen begroot. Uiteindelijk zijn er in 2015 26 woningen verkocht, alle eengezinswoningen. Het betrof 25 woningen in het DAEB-segment en 1 woning in het niet-DAEB-segment. Naast de verkoop van de woningen is er 1 garage verkocht.

Gelet op de teruglopende verkopen en de beperking van de verkoopdoelstelling naar de toekomst is besloten om ook per 2016 te stoppen met de Startersrenteregeling. We zetten dit stimuleringsmiddel niet langer in. Bestaande regelingen zijn, dan wel worden nagekomen.

4.8

Sloopactiviteiten

In het afgelopen jaar zijn 26 flatwoningen en 10 garageboxen aan de Maardijk gesloopt.

Het terrein is opgeschoond en ingezaaid met gras. Voorlopig zullen we op deze locatie zelf niet bouwen.

Eind 2015 is gestart met de sloopwerkzaamheden aan de flats van de Gerard Doustraat en de Jacob van Ruysdaelstraat. Het betreft hier 42 flatwoningen. Eind 2015 waren de flats bovengronds gesloopt. In het 1ste kwartaal van 2016 zullen beide flats volledig gesloopt zijn.

Tijdens de sloopactiviteiten is in aanvulling op het gehouden asbestonderzoek extra asbest aangetroffen. Dit heeft geleid tot hogere sloopkosten.

4.9

Investeringen groot onderhoud

Beleidsmatig heeft Beter Wonen het vroegere groot onderhoud per 2015 ondergebracht in het planmatig onderhoud. In 2015 zijn de laatste groot onderhoudsprojecten afgerond. Deze zijn in tabel 4.71 weergegeven. Tabel 4.72 geeft een overzicht van de investeringsprojecten in uitvoering in 2015.

Bij omvangrijke investeringsprojecten vanwege onderhoudsactiviteiten wordt aan bewoners gevraagd met ons mee te denken over het uit te voeren onderhoudsprogramma. We voeren geregeld overleg met hen en richten een tijdelijke projectcommissie op. Met deze projectcommissies stemmen we de inhoud van de werkzaamheden af, de wensen die bewoners hebben bij de invulling voor bijvoorbeeld kleur of extra voorzieningen en maken we afspraken over de overlastvergoeding.

37

Tabel 4.71: Investeringsprojecten afgerond in 2015 Complex

Naam

Aantal VHE’s

23.03

Steffensweg

64

411.617

1.923.111

23.05

Clematisstraat

16

84.502

394.677

28.01/02/03

Aalderinkshoek

233

28.06

wooncentrum de Riet

55

36.01 t/m 36.05

De Ara e.o. 2013

36.01 t/m 36.05

De Are e.o. 2015

40.01

Wooncentrum De Hop en De Wonde

n.v.t.

46.01/46.02/60.01/60.02

Lessenaarswoningen Windmolenbroek

95.79

Grotestraat 174/176

Totaal

Investering 2015

Totale investering t/m 2015

2.967

2.016.690

-46.024

58.070

147

37.971

1.009.497

147

646.906

646.906

5.126

133.622

95

48.016

1.433.122

3

21.216

305.462

1.212.297

7.921.157

760

Tabel 4.72: Investeringsprojecten in uitvoering in 2015 Complex

Naam

40.01

De Hop

75.02

De Koppeling

Totaal

Aantal VHE’s

Investering 2015

26

367.910

Totale investering t/m 2015 367.910

20

94.266

94.266

46

462.176

462.176

Gerichte verbeteringen voor goed wonen De genoemde verbeteringen in tabellen 4.71 en 4.72 dragen bij aan het verbeteren van het onderhoudsniveau van onze voorraad en aan het wooncomfort van onze huurders. Onderstaand volgt een selectie van de uitgevoerde werkzaamheden.

Toelichting per complex

Nieuwland 2 (23.03-23.05) De in 2014 gestarte gevelonderhoudswerkzaamheden zijn in het voorjaar van 2015 afgerond.

In 2016 worden nog enkele werkzaamheden verricht aan de achterpadverlichting, gevelschilderwerk, dakpancoating en het smeren van de penkappen.

Aalderinkshoek (28.01 28.02 28.03) Dit werk was in 2014 reeds opgeleverd, de financiële afwikkeling vond in 2015 plaats.

38

Wooncentrum ‘De Riet’ (28.06) In 2014 zijn met Aveleijn afspraken gemaakt over de huur van alle woningen en de algemene ruimtes van het complex De Riet. Alle badkamers binnen het complex zijn vernieuwd. Gelijktijdig met deze renovatie in 2015 is onderhoud uitgevoerd aan binnendeuren en installatiewerk.

Windmolenbroek (De Ara, De Buizerd en omgeving) (36.01-36.05) In 2015 is de 2de fase van het groot onderhoud uitgevoerd. In deze fase zijn dakramen vervangen, gevels, dakpannen, goten en hemelwaterafvoeren gecontroleerd. In de woningen zijn de binnendeuren gecontroleerd, zijn de installaties gekeurd en de box van de ventilatie is vervangen.

Windmolenbroek (transformatie De Hop) (40.01) Stichting Wopit die de woonmogelijkheden van mensen met een psychiatrische kwetsbaarheid bevordert, is de nieuwe huurder voor het gebouw de Hop geworden. Samen met hen ontwikkelden we een plan voor dit complex. Het oorspronkelijke aantal van 38 appartementen is door samenvoeging teruggebracht naar 25. Daarnaast zijn alle badkamers en keukens vernieuwd. Drie appartementen zijn samengevoegd tot een gemeenschappelijke ruimte.

46.01, 46.02, 60.01 en 60.02 Groot onderhoud Lessenaarswoningen Windmolenbroek Aan de laatste serie van de Lessenaarswoningen in Windmolenbroek is dit jaar groot onderhoud uitgevoerd. Alle woningen zijn voorzien van een nieuwe badkamer en keuken. Oplevering van de laatste woning vond plaats in 2014, het project is in 2015 financieel afgerond.

4.10

Onderhoudsactiviteiten

Op totaalniveau zijn de uitgaven aan onderhoud in 2015 licht gestegen ten opzichte van 2014. Met name de kosten voor CV-onderhoud zijn gestegen. Dit wordt onder andere veroorzaakt door een tweetal projecten, waarbij complexmatig CV-ketels zijn vervangen. In de Mennistenhoek en de Prinsenstraat zijn ter bevordering van het wooncomfort en het preventief verbeteren van de veiligheid, de CV-ketels vervangen. Hiermee voldoet dit complex weer aan de meest recente eisen.

Tabel 4.8: Regulier onderhoud, uitgesplitst naar soort

Soort onderhoud Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Schilderwerk Planmatig onderhoud CV-onderhoud Contracten Totaal

Onderhoud per soort (bedragen x € 1.000) 2015 2014 2013 2012 1.395 1.275 1.302 1.856 592 591 519 1.236 631 564 802 1.453 1.172 1.183 798 1.563 637 242 346 224 952 1.029 901 949 5.379 4.884 4.668 7.281

39

Het schilderwerk is in een drietal clusters aanbesteed en uitgevoerd. De clustering van de werkzaamheden heeft als doelstelling om de werkzaamheden op een zo efficiënt mogelijke wijze ten uitvoer te brengen. Nadat de clustering is vastgesteld, heeft de selectie van de gerenommeerde partijen plaatsgevonden die zijn uitgenodigd om in te schrijven op het werk. De uiteindelijke opdrachtverstrekking heeft plaatsgevonden aan de hieruit voortvloeiende economische meest voordelige inschrijver (EMVI), conform ons inkoop- en aanbestedingsbeleid. De complexen waarbij is geschilderd zijn onder andere: • Violierstraat; • G. Metsustraat; • G. Terborchstraat; Diepenbrockstraat; • • Wondedwarsweg; • Kamperfoeliestraat; Duindoornstraat; • • W.H. Vliegenhof; • Thorbeckelaan; • A. Kuyperstraat; • D. Nieuwenhuishof.

De werkzaamheden zijn uitgevoerd conform de cycli in onze MJOB. Het technisch verhogen van de kwaliteit is hierbij het uitgangspunt, esthetische wijzigingen, zoals kleurwijzigingen, hebben niet plaatsgevonden.

CV-onderhoud In 2015 zijn 362 cv-ketels vervangen. Hierin begrepen is het complexmatig vervangen van 147 cvketels bij de Mennistenhoek e.o.. Aan de Hoornbladstraat e.o. zijn 35 cv-ketels complexmatig vervangen. De overige cv-ketels zijn conform ons beleid organisch vervangen, dit betekent dat binnen gemaakte afspraken vervanging plaatsvindt bij een defect of storing.

Contractonderhoud In 2015 heeft Beter Wonen een nieuwe methodiek geïntroduceerd ten aanzien van het groenonderhoud. Van onderhoud op basis van een vaste frequentie, wordt vanaf 2016 onderhoud uitgevoerd op basis van beeldkwaliteit. Daarnaast is een overeenkomst met een duur van drie jaar afgesloten met een tweetal partijen, die elk één cluster onderhouden.

4.11

Onderhoud ten laste van huurders en Individuele woningverbetering

Onderhoud ten laste van huurders Binnen het onderhoud zijn er een tweetal posten die voor rekening van de huurder komen.

Enerzijds de post rekening huurder waarin zowel de kosten die vanuit reparatieverzoeken voor rekening van de huurder komen als de kosten die bij mutatie voor rekening van de vertrekkende huurder komen. We zien in 2015 een lichte stijging van de kosten rekening huurder. Deze worden veroorzaakt door een hogere kostenpost die wordt doorgerekend aan vertrekkende huurders bij mutatie.

De kosten van het onderhoudsabonnement laten een lichte daling zien.

40

Tabel 4.9 Onderhoud ten laste huurders

Soort onderhoud Rekening huurder Onderhoudsabonnement Totaal

Onderhoud per soort (bedragen x € 1.000) 2015 2014 2013 194 186 207 259 278 270 453 464 477

Individuele woningverbetering In 2014 heeft Beter Wonen de basiskwaliteit voor haar woningvoorraad beschreven, het beschrijft onze minimale eisen waaraan de woningen in de bestaande voorraad moeten voldoen.

Beter Wonen kent drie kwaliteitsniveaus: •

Basisbudgetwoningen, dit zijn woningen met een restant levensduur korter dan 10 jaar en/of woningen met een huur onder de 1e aftoppingsgrens.

• Basiskwaliteit, dit kwaliteitsniveau geldt voor onze meeste woningen (huurprijs tussen 1e aftoppingsgrens en DAEB-grens) en restant levensduur van meer dan 10 jaar.

• Basis plus: woningen met een hoog kwaliteitsniveau en extra luxe, de huur van deze woningen ligt boven de DAEB-grens.

Per kwaliteitsniveau is vastgesteld aan welke criteria een woning moet voldoen.

Individuele woningverbetering Indien een huurder individuele woningverbetering in de woning wil tegen een kostendekkende huurverhoging is dat nu gekoppeld aan de basiskwaliteit. Alleen indien de voorziening onderdeel uitmaakt van de basiskwaliteit is aanleg mogelijk, denk bijv. aan CV en isolerende beglazing bij basiskwaliteit.

We hebben gekozen voor een sobere/ doelmatige basiskwaliteit, daarmee is ook het aantal verbeteringen tegen huurverhoging verminderd. Verbeteringen/ verzoeken die buiten de basiskwaliteit vallen, zijn alleen mogelijk tegen betaling ineens door de huurder. Op die manier blijft ook aandacht voor de betaalbaarheid van de woning.

Tabel 4.10 Individuele woningverbeteringen tegen huurverhoging Jaar

Totaal investering in €

2015

107.459

2014 2013

Kosten per verbetering in €

Aantal verbeteringen 44

2.442

142.866

64

2.232

278.846

101

2.761

We zien in 2015 een verdere terugloop van het aantal verbeteringen wat is uitgevoerd. De verbeteringen die zijn uitgevoerd betreffen aanleg CV, isolerende beglazing en het aanbrengen van erfafscheidingen. In het kader van passend toewijzen wordt bij aanvragen getoetst of de huurprijs van woningen binnen de gewenste prijscategorie blijft.

41

4.12

Vervolgstappen voor de vastgoedsturing

De keuze die we hebben gemaakt om af te wijken van de tot dan toe gevolgde koers voor onze vastgoedvoorraad, vraagt om vertaling naar andere beleidsaspecten en de strategie per complex.

Ons facetbeleid (huurbeleid, verkoopbeleid, leefbaarheidsbeleid, onderhoudsbeleid) zal op verschillende punten worden bijgewerkt en waar nodig opnieuw worden opgesteld. De komende periode zullen wij gebruiken om daar uitwerking aan te geven.

We hebben besloten om de levensduur van onze complexen te verlengen in de begroting 2016/FMP . Ook hebben wij de middelen gereserveerd die hierbij nodig zijn voor energetische verbetering van deze complexen. We gaan investeren in onze bestaande voorraad om deze zo optimaal mogelijk te exploiteren ten dienste van onze huurders. Hiertoe werken we een en ander methodisch uit per complex voor de energetische verbeteringen en rationalisatie.

Het woningmarktonderzoek van RIGO zal gecombineerd met onze eigen ervaringen en strategische uitgangspunten leiden tot de uitwerking van een concrete wensportefeuille. Daarin geven wij aan hoe wij willen dat onze portefeuille zich ontwikkelt de komende 15 jaar. Wij maken daarin onderscheid naar huurprijzen, type vastgoed, geografische ligging, DAEB/niet-DAEB. De woningmarktontwikkeling zullen we actief beschouwen vanuit de inzichten die we uit ons Woonburo Almelo afleiden. Daardoor krijgen we scherp zicht in de woonwensen van onze huidige en toekomstige huurders. Dat is belangrijke beleidsinformatie voor onze vastgoedsturing.

We stellen vervolgens complexplannen/-strategie op waarin wordt aangegeven met welke complexen wij op welke manier invulling geven aan onze doelstellingen. Daarbij maken wij gebruik van de complexmonitor, die wij samen met RIGO ontwikkelden in 2015. Die geeft ons inzicht in het presteren van complexen op verschillende gebieden en faciliteert ons op deze manier bij het maken van keuzes en stellen van prioriteiten.

42

5 Verhuur van ons bezit In ons Ondernemingsplan Koersgericht verder (2014-2018) is het bieden van voldoende beschikbare en betaalbare woningen een belangrijk speerpunt. Beter Wonen wil inwoners met een bescheiden inkomen een goede en betaalbare woning bieden. Dit geeft inwoners de basis om zich verder te ontwikkelen en te participeren in de samenleving. Op verschillende manieren werken we daarbij aan de betaalbaarheid van het wonen.

5.1

Het aanbieden van woonruimte

Per 1 februari 2015 is Beter Wonen samen met collega corporatie STJA overgegaan naar een nieuwe manier van aanbieden van haar vrijkomende woningen; het aanbodmodel. Woningen worden nog steeds aan woningzoekenden toegewezen op basis van inschrijfduur. Er worden zo min mogelijk labels toegepast waardoor kandidaten voor zoveel mogelijk woningen in aanmerking kunnen komen. Uitzondering hierop is het inkomenscriterium, dat wordt strikt toegepast. Wat veranderd is, is dat de klant zelf kan reageren op het woningaanbod in plaats van te wachten tot de corporatie de klant benadert. De advertenties worden via een gezamenlijk systeem gepubliceerd op de website Woonburoalmelo.nl. Hier kan de klant zich inschrijven voor een woning voor het gehele aanbod van de beide corporaties. Jaarlijks worden de ingeschreven woningzoekenden benaderd voor herinschrijving, daarmee blijft het bestand actueel. Het systeem moet ook meer marktinformatie opleveren voor de corporaties en inzicht in de populariteit van woningen en wijken gaan verschaffen. De eerste resultaten hiervan zullen in 2016 beschikbaar komen.

Voor de sociale woningvoorraad gelden inkomenscriteria bij woningtoewijzing. Vanuit de Europese regelgeving moeten we minimaal 80% toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen t/m € 34.911 (prijspeil 2015). Wij hebben 10% ruimte om toe te wijzen aan inkomens tot € 38.500 (prijspeil 2015) en 10% ruimte om toe te wijzen aan een speciale groep woningzoekenden met een inkomen tot € 50.000 (prijspeil 2015). Voor deze laatste 10% vrije ruimte is door ons apart beleid geformuleerd waarbij o.a. voorrang wordt gegeven aan groepen urgenten. In 2015 hebben we 3% van de vrije ruimte benut. Over de invulling van deze ruimte stemden we vooraf af met de SHBW. Per 1 januari 2016 zal naast de Europese regelgeving ook de passendheidstoets ingevoerd worden.

De regelgeving schrijft voor dat woningzoekenden die huurtoeslag ontvangen een woning toegewezen moeten krijgen tot de 1e aftoppingsgrens van € 576,87 (of bij meerpersoonshuishoudens tot de 2e aftoppingsgrens van € 618,24). Woonburo Almelo heeft deze aanpassing op de wetgeving per 1 december 2015 doorgevoerd. Hierbij krijgt de groep woningzoekenden met het recht op huurtoeslag voorrang op een woning onder de aftoppingsgrens.

Woningzoekenden die geen recht hebben op huurtoeslag kunnen op de totale voorraad reageren, waarbij de woningzoekende met huurtoeslag altijd voor deze woningzoekende gaat. Dit is ook in het geval van urgentie aan de orde.

43

Ontwikkeling aantal ingeschreven woningzoekenden bij Woonburo Almelo: Inschrijvingen

2015

2014

2013

Nieuwe inschrijvingen Waarvan type 1 woningen Waarvan type 2 overige objecten

2197 2043 494

1524 -

1759 -

Actieve inschrijvingen totaal

4072

4680

4111

In 2015 waren er meer nieuwe inschrijvingen voor woonruimte dan in voorgaande jaren. Het percentage steeg ten opzichte van 2014 met 34% en bedroeg 2.043 (2014: 1.524). Het aantal uitschrijvingen was echter hoog. In 2014 is in verband met de wijziging van model geen opschoningsenquête gehouden onder de woningzoekenden, dat verklaard het hoge aantal in 2015.

Per 31 december 2015 stonden nog 4.072 personen ingeschreven voor woonruimte. Dit aantal is nagenoeg gelijk aan de cijfers per ultimo 2013 (4.140) en 2013 (4.111). Een vergelijking met 2014 (4.680) kan niet worden gemaakt omdat in dat jaar geen opschoning van de inschrijvingen plaatsvond. Het aantal ingeschreven woningzoekenden lijkt dus stabiel de afgelopen jaren.

Tabel 5.2: Relatie tussen huishouden, inkomen en huur in 2014 Cat.

Omschrijving

A

éénpersoonshuishouden meerpersoonshuishouden

B

Toetsingsinkomen tot € 21.950

Basishuur*

Aftoppingsgrens**

€ 230 – € 409

€ 576,87

tot € 29.800

€ 230 – € 407

€ 576,87 tweepersoons € 618,24 drie- of meer personen

C

éénpersoonsouderentot € 21.950 € 228 – € 409 € 710,68 huishouden D meerpersoonsouderentot € 29.825 € 226 – € 407 € 710,68 huishouden * De huur die bewoners dienen te betalen bij een voor de categorie genoemd inkomen. Bij een hoger huurbedrag wordt het verschil gesubsidieerd: tot € 409 met 100% van het verschil en van € 409 tot de aftoppingsgrens met 65 % van het verschil. ** Grens die het maximale huurbedrag aangeeft waarbij huurders voor huurtoeslag in aanmerking komen.

5.2

Huurtoeslagbeleid en huisvesting van de doelgroep

Een dak boven je hoofd is één van de belangrijkste basisbehoeften van de mens. Wij zetten ons primair in voor huisvesting van woningzoekenden met een laag inkomen; mensen die recht hebben op huurtoeslag (met een inkomen tot € 29.800). Een andere doelgroep waar de vraag naar zelfstandige woonruimte toeneemt zijn de kwetsbare groepen, zoals bewoners met een lichamelijke en verstandelijke beperking, dak- en thuislozen, (ex-)psychiatrische patiënten en exverslaafden. Niet langer ligt het accent in dat verband op huisvesten in een instelling. Steeds meer is er de vraag naar huisvesting in de wijk om hen een volwaardige plek in de maatschappij te geven. We besteden extra aandacht aan deze doelgroepen, omdat zij het meest kwetsbaar zijn op de woningmarkt en we ons ook verantwoordelijk voelen voor de huisvesting van deze doelgroep.

We doen dit door het leveren van woningen. Bij de verhuur van kwetsbare groepen wordt

44

regelmatig een driepartijen overeenkomst afgesloten indien er sprake is van een duidelijke zorgvraag in relatie tot het wonen.

Inkomenscategorieën en huurprijzen In tabel 5.2 is aangegeven hoeveel woningen Beter Wonen in 2015 nieuw heeft verhuurd per huurklasse. Hierbij maken we onderscheid in de samenstelling van het huishouden, leeftijd en inkomen van de huurder. De huurklassen en inkomensgrenzen ontlenen we aan de huurtabellen en huurtoeslaggrenzen per 1 januari 2015. In dit verslagjaar betreft het 660 (2014: 576) nieuwe huurcontracten. In tegenstelling tot vorig jaar, zien we een stijging van het aantal verhuurde woningen. Het hogere aantal huurcontracten wordt veroorzaakt door de nieuwbouw- en transformatieprojecten (Berkelstraat, Thorbeckelaan, Duindoorn/Hortensiastraat). Hier zijn woningen verhuurd via derden inbegrepen. In tabel 5.3 zien we dat één- en tweepersoonshuishoudens onze belangrijkste doelgroepen zijn. Dit blijkt ook uit het aantal ingeschreven woningzoekenden. Bij woningtoewijzing wordt alleen nog in uitzonderingssituaties eisen gesteld aan huishoudensamenstelling, bv grote eengezinswoningen voor grote gezinnen.

45

Tabel 5.3: Aantallen contracten per huishoudgrootte, leeftijdsklasse en inkomenscategorie 2015

Cat.

Leeftijd

< 65 jr 1-persoonshuishoudens

≥ 65 jr

Inkomen in €

2-persoonshuishoudens

Leeftijd

< 65 jr ≥ 65 jr

3-persoonshuishoudens

Leeftijd

< 65 jr ≥ 65 jr

125

30

245

> 21.950

1

17

29

47

≤ 21.950

0

28

21

49

> 21.950

0

3

9

12

91

173

89

353

Inkomen in €

Huurklasse in €

Totaal

≤ 403,06 109

>403,06 >576,87 ≤ 576,87

≤ 403,06

Totaal

≤ 29.800

18

65

18

101

> 29.800

0

2

34

36

≤ 29.825

0

11

9

20

≥ 29.825

0

1

6

7

18

79

67

164

Inkomen in €

Huurklasse in € >403,06 >618,24 ≤ 618,24

≤ 403,06

Totaal

≤ 29.800

0

41

46

87

> 29.800

0

3

13

16

≤ 29.825

0

1

0

1

> 29.825

0

0

0

0

0

45

59

104

Totaal

Totalen

Totaal

90

Totaal

Cat.

>403,06 >576,87 ≤ 576,87

≤ 403,06

≤ 21.950

Totaal

Cat.

Huurklasse in €

>403,06 >576,87 ≤ 576,87 ≤ 618,24 296

56

>618,24 160

Totaal 621

In 2015 hebben wij 74 contracten gesloten op basis van intermediaire verhuur met zorginstellingen en bedrijven. De zorginstelling / het bedrijf verhuurt de woonruimte vervolgens door, dan wel stelt deze woonruimte beschikbaar vanuit een zorgovereenkomst. De gegevens van een huurder of cliënt zijn niet bekend bij Beter Wonen. Deze vragen wij op bij de zorginstelling of het bedrijf. In 39 gevallen hebben wij geen gegevens ontvangen, waardoor wij niet over deze contracten kunnen rapporteren. Dit geldt ook voor de gegevens in tabel 5.4.

Beter Wonen is momenteel bezig met het maken van sluitende afspraken omtrent intermediaire verhuur en het registreren van de onderhuurder. Hiervoor worden aanvullingen op de huurovereenkomst opgesteld waarin afspraken staan over het registreren en aanleveren van gegevens van onderhuurders.

46

5.3

Specifieke doelgroepen

Huisvesting voor senioren Mede als gevolg van de demografische ontwikkeling neemt het aantal senioren in Almelo de komende jaren verder toe. In 2015 sloten we een nieuw huurcontract af met 89 huurders van 65 jaar of ouder. Het aantal verhuringen aan huurders van 65 jaar of ouder lijkt constant te blijven als we dit over enkele jaren beschouwen. We zien hier dan ook niet een directe stijging van ouderen die een woning willen huren.

Tabel 5.4: Afgesloten huurovereenkomsten met bewoners van 65 jaar of ouder Jaartal

Aantal

2015 89 (w aarvan 2 in de vrije sector) 2014 92 (w aarvan 11 in de vrije sector) 2013 90 (w aarvan 10 in de vrije sector)

Brede aanpak kwetsbare huishoudens Er is een convenant afgesloten met een groot aantal maatschappelijke organisaties, de gemeente, corporaties en zorgpartijen om bij bewoners met multiproblematiek in Almelo gezamenlijk op te trekken. Doel van deze samenwerking is te voorkomen dat elk van de partijen individueel aan de slag gaat en er overlap ontstaat. Beter Wonen is vaak betrokken bij MDO’s (Multi Disciplinaire Overleggen) om in probleemsituaties samen naar een oplossing te zoeken.

Sinds 2013 werken de gemeente Almelo en de Almelose woningcorporaties samen volgens de afspraken uit het convenant ‘preventie uitzettingen Almelo’. Door een intensieve samenwerking willen we woningontruiming vanwege huurachterstand voorkomen. De samenwerking komt voort uit het besef dat woningontruimingen veel persoonlijk leed en (maatschappelijke) kosten met zich meebrengen.

We werken volgens het nieuwe Kansbeleid. Op grond hiervan huisvestten we in 2015 drie huishoudens. We monitoren de ontwikkelingen nauwkeurig. Veel van deze huishoudens huisvesten we na een Multi Disciplinair Overleg (MDO) waarin betrokkenen en hulpverleners zelf een plan van aanpak opstellen en hiervoor gezamenlijk tekenen om de aanpak van problemen te borgen. In 2016 wordt het nieuwe Kansbeleid geëvalueerd.

Voor huurders met begeleiding waarbij huurder, verhuurder en hulpverlener het erover eens zijn dat huurder zonder de zorg van hulpverlener (nog) niet zelfstandig kan wonen, werken we met een drie-partijenovereenkomst. Deze drie-partijenovereenkomst verbindt de huurovereenkomst met de zorgleveringsovereenkomst met hulpverlener, om de huurder op die manier in staat te stellen zelfstandig te kunnen wonen. Voor Beter Wonen wordt hiermee een risico van problemen bij het wonen verkleind. Elk half jaar evalueren we het woongedrag van deze huurder. In 2015 zijn er 19 woningen met een drie-partijenovereenkomst verhuurd.

Urgentie Woningzoekenden die in een urgente situatie verkeren, kunnen via de gemeente Almelo urgentie aanvragen. Voor de beoordeling van de aanvragen is een onafhankelijke urgentiecommissie ingesteld door de gemeente Almelo. De corporaties zullen de woningzoekenden uiterlijk binnen zes

47

maanden na urgentieverstrekking een woning aanbieden. In 2015 ontvingen 40 personen een sociale urgentie, waarvan ongeveer de helft is gehuisvest via Beter Wonen. Ten opzichte van 2014 zien we een daling in het aantal urgenten (toen 91). Nagenoeg alle urgenten zijn binnen de termijn van 6 maanden opnieuw gehuisvest. De grootste groep die in 2015 urgentie ontving, kreeg deze vanwege echtscheiding of niet zelfstandig wonen/tijdelijk onderdak. Dit zijn veelal woningzoekenden die nu inwonend zijn en waarbij een onhoudbare situatie is ontstaan of tijdelijk onderdak hadden omdat ze in de noodopvang verbleven.

In 2015 is gebleken dat de gemeente geen noodzaak meer ziet om de urgentiecommissie in stand te houden. Afgesproken is om de urgentiecommissie via de gemeente in ieder geval in het eerste kwartaal van 2016 nog in stand te houden. Er is nog niet bekend hoe wij verder zullen omgaan met urgenties. Overigens geldt dit alleen voor sociale urgenties, medische urgenties blijven wel via de gemeente lopen.

Ontruimingen In 2015 zijn 21 woningen ontruimd. In verhouding met 2014 zien we dat dit nagenoeg gelijk is aan 2014 (19, waarvan 1 overlast en de overige huurachterstand). In 2014 was er een forse daling t.o.v. voorgaande jaren. Deze daling is te verklaren doordat we een actiever huurincasso beleid voeren en de huurder eerder en persoonlijk aanspreken op de eigen verantwoordelijkheid voor de huurachterstand. De samenwerking met Meldpunt Huurschuld en Bemoeizorg draagt hieraan eveneens bij. Van de 21 ontruimingen was er in 3 situaties sprake van hennepteelt in de woning, 1 huurder is ontruimd wegens overlast en de overige 17 op grond van huurachterstand. Het grootste deel van de woningen die zijn ontruimd werd bewoond door alleenstaanden.

5.4

Huurprijsbeleid

Met ons huurprijsbeleid willen we zorgen voor voldoende bereikbare woningen zijn voor de primaire doelgroep. Ook beschouwen we bij onze huurprijsstellingen de lokale markt. We zien Almelo vooral een lokale woningmarkt zijn. Bij ons huurprijsbeleid houden we ook rekening met de concurrentiepositie van ons bezit.

Huurverhoging Betaalbaarheid van het wonen is voor Beter Wonen een belangrijk speerpunt van beleid. In 2015 maakten we daarom geen gebruik van de inkomensafhankelijke huurverhoging, maar voerden we een inflatievolgend huurbeleid door (2015: 1%). Onze belangrijkste redenen hiervoor zijn: • Aansluiten bij onze eigen vastgoeddoelen: minimaal 85% van onze woningen tot de kernvoorraad laten horen, dit zijn woningen met een huurprijs tot de 2e aftoppingsgrens van € 618,24; • Onze streefhuren zijn de afgelopen jaren als gevolg van het nieuwe huurbeleid al aanzienlijk gestegen; • We verhogen de verhuurbaarheid en verlagen daarmee het risico op leegstand; • We verlagen het risico op toename van huurachterstanden; • Betaalbaarheid van huurwoningen is (en wordt) een steeds belangrijker onderwerp; • We komen tegemoet aan de wens van de SHBW om huurders niet nog meer te confronteren met lastenverzwaringen;

48

•

We verstevigen onze concurrentiepositie. Corporaties in de regio voeren wel de inkomensafhankelijke huurverhoging door. Door hier niet voor te kiezen, laten wij zien dat betaalbaarheid voor huurders een belangrijk thema is.

Bij een aantal complexen zijn de huren in 2015 niet verhoogd. Dit is besloten met als doel de verhuurbaarheid in deze complexen te bevorderen. Het betrof hier vooral duurdere wooneenheden.

Daarnaast werden van een aantal sloopcomplexen de prijzen bevroren.

In 2014 is voor ruim 100 woningen de huurprijs verlaagd waardoor deze van het niet-DAEB naar het DAEB-segment zijn overgeheveld. Deze overgang had als grondslag de matige verhuurbaarheid van de vrije sector woningen en de aankomende wijziging van de regelgeving, de Woningwet die per 1 juli 2015 is ingegaan. Uit een evaluatie is gebleken dat voor een aantal complexen er een verbetering zichtbaar is van de verhuurbaarheid. Een aantal andere complexen was dit nog niet zichtbaar in verband met bijvoorbeeld een gering aantal mutaties. Begin 2016 zal nogmaals worden geëvalueerd of onze verwachtingen voor de exploitatie zijn uitgekomen.

5.5

Leegstand en mutatiegraad

Tabel 5.5 toont de huurderving over 2015 vergeleken met 2014 en 2013. Hierbij is de huurderving berekend ten opzichte van de totale huursom en onderverdeeld naar enerzijds de bestemming van de woningen (verhuur, sloop en koop) en anderzijds naar huurprijs (sociale huur of vrije sector).

Tabel 5.5: Huurderving als percentage van de totale huursom (2015-2013).

Woningen DAEB Woningen niet-DAEB Exploitatieleegstand totaal woningen BOG Overige

2015

2014

2013

0,6%

0,8%

0,7%

0,4%

0,6%

0,8%

1,0%

1,4%

1,5%

0,5%

0,5%

0,5%

0,1%

0,1%

0,1%

1,6%

2,0%

2,1%

Verkoopleegstand woningen

0,4%

0,5%

0,5%

Sloopleegstand woningen

0,3%

0,3%

0,5%

2,3%

2,8%

3,1%

Exploitatieleegstand totaal bezit

Totaal leegstand

In de begroting 2015 is een doelstelling van een maximale huurleegstand van 2,9 % opgenomen, en hier zitten we in 2015 ruim onder. Ten opzichte van 2014 zien we een doorzettende daling van de huurderving. We zien dat in ons niet-DAEB-segment de leegstand is afgenomen. Voor een deel is dit te verklaren door de eerder genoemde herclassificatie. Binnen ons DAEB-bezit zien we ook een afname van leegstand. Door de invoering van het aanbodmodel is het aanbiedingsproces efficiënter ingericht hetgeen tot een teruggang van de derving heeft geleid. De derving van ons bedrijfsonroerend goed (BOG) is hetzelfde gebleven. We merken dat een aantal bedrijfspanden lastig te verhuren zijn.

Eind 2015 is in verband met de slechte marktpositie van een complex in Wierden besloten om de huurprijzen te verlagen, het betreft hier vrije sectorwoningen.

49

Mutatiegraad Het mutatiepercentage in 2015 is 10,6% (2014: 10,2%). In totaal zijn er 638 vrijgekomen woningen in 2015, in 2014 waren dit er 648. Er waren in 2015 zoals in paragraaf 5.2 genoemd meer verhuringen (660) vanwege de oplevering van drie nieuwbouwprojecten. Tabel 5.6 toont het aantal beëindigde verhuringen.

Tabel 5.6: Aantal beëindigde verhuringen Beëindigde verhuringen in aantallen

2015

2014

2013

DAEB Niet-DAEB Bestemming Sloop Bestemming Verkoop

470 47 59 62

472 55 45 76

496 39 33 66

Totaal

638

648

634

Betalingsachterstand In tabel 5.7 valt op dat het aantal vorderingen op huurders en ook het totaalbedrag aan openstaande vorderingen in 2015 verder is afgenomen. Deze daling is grotendeels te verklaren door onze aanpak; meer persoonlijk en sneller contact met de huurder bij (dreigende) betalingsachterstand. Ook de aanpak via Meldpunt Huurschuld en Bemoeizorg draagt bij aan het terugdringen van de achterstand en ontruimingen. Wij zetten deze aanpak onverminderd door.

Tabel 5.7: Vorderingen op huurders situatie 2015 en ontwikkelingen in de tijd Vorderingen op huurders

Aantal contracten

Totaal bedrag (* €1.000)

Gemiddelde achterstand per contract (* € 1.000)

31-122015

31-122014

31-122015

31-122014

31-122015

31-122014

Huidige huurders

422

477

295

374

0,7

0,8

Vertrokken huurders

246

310

699

791

2,8

2,6

Totaal

668

787

994

1.165

1,5

1,5

Huidige huurders als % v/d jaarhuur

0,7%

0,9%

Vertrokken huurders als % v/d jaarhuur

1,7%

1,9%

Totaal

2,4%

2,9%

5.6

Kwaliteit van de dienstverlening

Voor Beter Wonen is een optimale dienstverlening dichtbij de klant één van de vier speerpunten in ons Ondernemingsplan. Op verschillende manieren monitoren wij de kwaliteit van onze dienstverlening, zodat we een zo compleet mogelijk beeld hebben hoe onze klanten onze dienstverlening beoordelen. Het geeft ons ook inzicht in onze verbeterpunten.

50

Eigen meting dienstverlening We kiezen bewust voor verschillende communicatielijnen naar de klant; o.a. nieuwsbrieven op complexniveau, individuele berichtgeving en informatie via website. We zagen daarvan de effecten in ons inkomend telefoonverkeer; deze nam ook in 2015 verder af.

Door een andere inrichting van de ontvangst van de telefooncontacten van huurders is er meer eenduidigheid georganiseerd in afhandeling en minder herhaalverkeer. Telefoonverkeer van zakelijke relaties gaat rechtstreeks naar de medewerkers. Veel informatie ten aanzien van onze diensten is ook duidelijk beschreven in brieven en op de website. Daardoor kunnen huurders in geval van vragen zich veelal zelfstandiger redden.

Gedurende het hele jaar monitoren wij onze telefonische dienstverlening. Hierbij kijken we naar het aantal telefoontjes, ons servicelevel, de reactie op terugbelverzoeken en het aanmaken van klantcontacten. Op die manier organiseren we eenduidigheid in afhandeling van klantcontacten.

Onze norm wat betreft het servicelevel op het terrein van telefonie is minimaal 80% (ten minste 80% van de gesprekken wordt binnen 30 seconden opgenomen). In 2015 haalden we gemiddeld 82,75%, ten opzichte van 2014 een lichte verbetering (81,3%). We zien ook in 2015 een verdere daling van het inkomende telefoonverkeer. Er zijn in 2015 bijna 4200 minder telefoontjes binnengekomen ten opzichte van 2014. Het nieuwe systeem WRB heeft hier een grote invloed op gehad. Voor de klant is het aanbod van woningen en de wachttijd inzichtelijk via de website. Dit leidt tot minder telefoonverkeer. We verwachten dat deze lijn zich verder voortzet.

In 2015 is het dienstverleningsconcept naar de klant vastgesteld, hierin kiezen voor een verdere digitalisering en de lijn van Click Call Face. De klant bieden we 24/7 dienstverlening via de website.

Daarmee vergroten we de bereikbaarheid van onze organisatie voor de klant. In ons ondernemingsplan Koersgericht verder is dit één van de strategische thema’s.

Onze dienstverlening gemeten volgens KWH Beter Wonen voert sinds 2001 het KWH-label voor dienstverlening. Vanaf 2012 wordt deelgenomen aan de continue meting vanuit KWH. Zo volgen we permanent de ontwikkelingen en kunnen we sneller anticiperen. In tabel 5.8 staan de cijfers over 2015.

Tabel 5.8: Score KWH 2015 Onderdeel

2015

2014

Landelijk gemiddelde 2015

Contact

7.7

7.4

7.8

Woning zoeken

7.8

7.5

7.8

Nieuwe woning

7.8

7.5

7.8

Huur opzeggen

7.9

8.2

8.1

Reparatieverzoeken

7.7

7.7

8.0

Onderhoud

8.0

8.3

8.0

Uiten van ontevredenheid

6.0

5.9

6.2

Uit zowel onze eigen meting op het gebied van onze dienstverlening als de meting vanuit KWH zien we dat we in 2015 een aantal punten verbeterd hebben. Op het onderdeel ‘Onderhoud’ scoren wij lager dan 2014. Er was op dit onderdeel een geringe respons, de representativiteit hiervan wordt nog met KWH besproken. Daarnaast scoren wij op het onderdeel ‘Huur opzeggen’ lager dan in

51

2014, we zien dat dit te maken heeft met de oplevering van de woning. Het onderdeel ‘’Uiten van ontevredenheid’’ telt niet mee bij het KWH label van 2015 voor alle corporaties, KWH heeft dit besloten omdat de meetmethode onvoldoende handvatten geeft voor leren en verbeteren. Ter verbetering van onze resultaten is gestart met maatregelen volgens het opgestelde verbeterplan dienstverlening. Hiervoor hebben medewerkers een training gevolgd en wordt ontevredenheid beter geregistreerd.

Klachtencommissie Beter Wonen kiest er bewust voor om klachten of meldingen van ontevredenheid zoveel mogelijk op te lossen binnen de managementlijn van de organisatie. Pas als daar geen oplossing naar tevredenheid van de klant uit voortkomt, kan de klacht naar de Klachtencommissie. Sinds 2014 zijn we aangesloten bij de Regionale Klachtencommissie Twente.

In 2015 dienden vier huurders een klacht in bij de Klachtencommissie. Hiervan is één klacht niet ontvankelijk verklaard omdat huurder de afspraken niet nakwam. Twee klachten, over opzegging en woningtoewijzing, zijn ongegrond verklaard, één klacht over beleid huurverlaging is afgewezen.

52

6 Ontwikkelingen in regio, stad, wijk en buurt Ontwikkelingen in de stad en in de regio hebben invloed op de activiteiten van Beter Wonen. Ook heeft de invoering van de Woningwet een grote invloed op het lokale speelveld en de accenten van beleid voor gemeente en corporaties. We schetsen in dit hoofdstuk de ontwikkelingen op de verschillende schaalniveaus en welke stappen Beter Wonen heeft gezet op lokaal en wijkniveau.

We gaan ook in op de samenwerking met partijen op het terrein van Wonen en Zorg en de maatschappelijke prestaties die in 2015 zijn neergezet.

6.1

Algemene ontwikkelingen

Woningwet De Woningwet is opnieuw vastgesteld per 1 juli 2015. Daarin staat een aantal nieuwe richtlijnen waaraan corporaties zich moeten houden. Onder andere over Governance en passend toewijzen . Ook is bepaald dat de corporaties een ‘bod’ moeten uitbrengen op de gemeentelijke volkshuisvestelijke opgave. In dat bod geven de corporaties aan welke werkzaamheden zij willen uitvoeren om bij te dragen aan de ontwikkeling van de stad. Dit bod is deels vergelijkbaar met eerdere prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties. Op basis hiervan kan de gemeente afleiden welke activiteiten er zijn en welke bijdrage daarmee is beoogd aan het volkshuisvestingsbeleid.

In de Woningwet is ook een nieuw kader geschetst voor leefbaarheid. De Woningwet kadert het begrip leefbaarheid duidelijker in en beperkt het begrip. De inhoud en strekking van het thema leefbaarheid is vastgelegd in aparte uitwerkingen.

Vanuit de Woningwet en het BTIV zijn de volgende activiteiten op gebied van leefbaarheid passend bij het werk van de woningcorporaties: • De activiteiten moeten ten gunste komen van de eigen huurders of de directe omgeving van het bezit van de corporatie.

• De leefbaarheidsactiviteiten van een corporatie worden in overleg met de gemeente vastgesteld.

• Leefbaarheidsinitiatieven van bewoners mogen ‘proportioneel’ worden ondersteund.

• De financiële inzet met betrekking tot leefbaarheid is gelimiteerd.

Op grond van de nieuwe kaders zal Beter Wonen haar beleid met betrekking tot leefbaarheid nader definiëren en aanscherpen in 2016.

In de Woningwet is ook bepaald dat sponsoring niet meer een activiteit van de corporaties is. We hebben onze sponsoractiviteiten dan ook afgebouwd in het afgelopen jaar. We hebben daartoe alle organisaties aangeschreven en hen op de hoogte gebracht van de veranderde situatie. Voor het Wevershuisjes wordt met het ILT nog gesproken over de afhandeling van deze eerder aangegane verplichting.

6.2

Algemene ontwikkelingen in de regio

Samen met 16 andere corporaties werken we samen in WoON Twente. De 17 Twentse corporaties beheren samen ruim 80.000 huurwoningen. Binnen WoON wisselen we kennis en ervaring uit op het brede terrein van wonen en treden bij belangrijke ontwikkelingen gezamenlijk op, zoals bij de Woningwet.

53

In 2012 werd de Routekaart Twentse opgaven bekrachtigd door alle woningcorporaties en aangeboden vanuit Vereniging WoON aan de Provincie Overijssel. We werken samen aan een goede balans in stedelijke en plattelandsontwikkelingen op de woningmarkt. De routekaart geeft een doorkijk naar de woningmarkt in Twente in 2020, waarbij we rekening houden met een andere samenstelling van de Twentse bevolking vanwege demografische transitie en een andere vraag naar woningen. Het aantal woningen dat we in Twente toevoegen is, gelet op bovengenoemde ontwikkelingen, beperkt. Het is daarom van groot belang dat elke woning ‘raak’ moet zijn. Het is nu of nooit. Verder staan er in deze Routekaart afspraken over dat aanvullende nieuwbouw alleen in stedelijk gebied plaatsvindt. Eventuele natuurlijke huishoudensgroei vangen we zoveel mogelijk op in inbreidingslocaties. Corporaties in Twente bouwen na 2020 alleen ter vervanging. Gelet op de marktontwikkelingen in Almelo zijn dit uitgangspunten waar Beter Wonen nu al in de portefeuillestrategie rekening mee houdt.

Elk jaar kijken de Twentse corporaties hoever ze zijn met het invullen van de Routekaart. Uit de monitoring van 2015 blijkt dat de gezamenlijke corporaties achter liggen op de gestelde doelen; er is minder verkocht, wordt minder gesloopt dan gepland en bouwen ze gezamenlijk minder nieuwe woningen.

In navolging op de Routekaart Twente, stelden de 14 Twentse gemeenten onder begeleiding van de Provincie een Regionale Woonvisie Twente op “Natuurlijk…Wonen in Twente”. Deze regionale Woonvisie sluit goed aan op de Routekaart Twente. Speerpunten uit de Woonvisie Twente zijn: • Wonen voor iedereen, waarbij er voldoende en gevarieerd aanbod is, ook voor de meest kwetsbare doelgroepen.

• Elke woning moet raak zijn, waarbij kwaliteit boven kwantiteit gaat. De grote opgave ligt in de kwaliteit van de bestaande voorraad en op het gebied van duurzaamheid en levensloopgeschiktheid.

• Elke woonlocatie moet raak zijn, waarbij vernieuwing en inbreiding boven uitbreiding gaat en de gemeenten en corporaties kiezen voor regionale samenwerking.

Deze Regionale Woonvisie hebben wij betrokken bij de evaluatie van ons portefeuillebeleid en de invulling van onze vastgoedsturing.

6.3

Ontwikkelingen in stad Almelo

Almelo wil een stad zijn waarin het plezierig wonen en leven is. De uitdaging die de stad wil aangaan is verwoord in de drie veranderopgaves die zijn vastgelegd in de Woonvisie 2012-2020: • de stad sociaal economisch in balans brengen; • inzet op duurzaamheid; en • de nadrukkelijke wens om de woonconsument centraal te stellen.

Om deze doelstellingen te bereiken werken partijen nauw samen, stellen ze zich meer faciliterend en verbindend op en wordt er meer verantwoordelijkheid bij de burger gelegd. In die context heeft Beter Wonen op grond van de Woningwet een bod aan de gemeente uitgebracht.

Bod per 1 november 2015 De nieuwe Woningwet ging in per 1 juli 2015. Voor 2015 geldt een overgangsmaatregel. De corporatie dient voor het jaar 2016 een 'bod' uit te brengen aan de gemeente. Het gaat om

54

thema’s zoals nieuwbouw van sociale huurwoningen, de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad (onder andere verkoop van bezit of liberalisatie van woningen), betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningvoorraad, huisvesting van specifieke doelgroepen, kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving, investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed.

Het concept ‘bod’ van Beter Wonen is besproken met onze (maatschappelijke) stakeholders tijdens de gehouden Stadsdialoog. Over de nieuwe Woningwet, de herziene taken van corporaties en het nieuwe samenspel met stakeholders gaf een expert van Finance Ideas een inleiding tijdens de Stadsdialoog. Ook RvC leden van de corporaties woonden de Stadsdialoog bij.

In de gehouden gespreksrondes tijdens de Stadsdialoog werd ingegaan op de herkenbaarheid van de voorstellen vanuit het perspectief van de stakeholders. Ook werden verwachtingen naar de corporaties geconcretiseerd. Op basis van de ontvangen reacties vond aanscherping van onze voornemens plaats binnen de huidige mogelijkheden van de corporaties. Ook is het bod in de vergadering van de RvC aan de orde gesteld.

Bij het formuleren van onze beleidsvoornemens voor 2016 hebben we nadrukkelijk ook rekening gehouden met de eerder gemaakte prestatieafspraken in Almelo, de lokale Woonvisie en bijbehorende woningbouwprogrammering. Naast de lokale aspecten is ook concreet rekening gehouden met de regionale Woonvisie Twente, alsmede de tussen de Twentse corporaties overeengekomen Twentse Routekaart. Daarin ligt vast dat de corporaties zich gezamenlijk inzetten om elke woning in Twente raak te laten zijn. Wij voelen ons daar als Beter Wonen aan verbonden.

De drie corporaties dienden hun 'bod' in vóór 1 november bij de gemeente. Dit is vooraf besproken met de Almelose huurdersorganisaties de HAR en de SHBW. In de nieuwe Woningwet is de positie van huurders namelijk versterkt. Huurdersorganisaties hebben een volwaardige positie in het overleg rondom prestatieafspraken (tripartiteoverleg). De huurders zitten ook aan de onderhandelingstafel.

De gemeente is uitgedaagd te reageren op dit bod.

6.4

Samen werken aan vitale buurten

Almelo kent een aantal buurten en wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, waar inwoners kampen met sociale problematiek en waar de woningvoorraad van mindere kwaliteit is. Mede door de strikte inkomensnorm bij woningtoewijzing nemen kwetsbare doelgroepen toe in bepaalde buurten. Hierbij spelen nog de gevolgen van het scheiden van wonen en zorg, waardoor het aantal kwetsbare bewoners toeneemt, net als de effecten van de decentralisaties vanuit het rijk naar de gemeente.

Beter Wonen draagt op diverse manieren bij om de stad, wijken en buurten meer in balans te maken. Daartoe formuleren we het speerpunt samen werken aan vitale buurten in ons Ondernemingsplan. De focus in onze werkwijze en inzet ligt op buurtniveau. In de buurten met veel bezit van ons (onder meer Nieuwstraatkwartier, Ossenkoppelerhoek, de Riet en de Wierdensehoek) sturen we op de waardeversterking van ons bezit. We stellen ons actief en betrokken op als verbinder, signaleerder en aanjager. Samen met inwoners en partners werken we aan de kwaliteit van buurten. In buurten waar we weinig bezit hebben, stimuleren we andere

55

partijen (zoals collega-corporaties, gemeente en eigenaar-bewoners) om zich in te zetten voor hun buurt wanneer dit nodig is. In deze paragraaf aandacht voor projecten en activiteiten waarmee we bijdragen aan de waardeversterking van ons vastgoed en het vergroten van de betrokkenheid en inzet van bewoners.

De Riet Voor de wijk is aandacht geschonken aan de voorbereiding van de herontwikkeling van de voormalige Rietmavo tot appartementengebouw. Hier willen we Het Riethuys realiseren, waarvan de bouw start in februari 2016. Op zaterdag 12 september deden we mee aan de eerste landelijke Dag van het Huren. Die dag was ook de Open Monumentendag: een mooie gelegenheid om de Rietmavo open te stellen. We hebben een kleine 300 gasten mogen ontvangen. Het programma bood een bezichtiging van de monumentale school. Een wandeling door de (oudste) woonwijk De Riet met historische wetenswaardigheden, een informatiemarkt over het verleden en de toekomst van de Rietmavo en activiteiten voor ĂŠn door kinderen uit de wijk in samenwerking met het Wijkcircus De Riet vormden de ingrediĂŤnten van deze open dag.

Nieuwe afspraken zijn gemaakt met De Twentse Zorgcentra voor verlenging van de huurovereenkomst op locatie De Koppeling. De woningen worden langer door geĂŤxploiteerd. De combinatie van regulier wonen door verschillende bewoners werkt hier goed. We hebben in verband met de ontwikkelingen bij ZorgAccent er ook voor gekozen om de warmtevoorziening van Zorgaccent los te koppelen en onze eigen voorzieningen te realiseren voor de woningen. We volgen hierbij ook de Warmtewet.

56

Hofkamp Oplevering van 39 appartementen vond plaats in juli aan Residentie Buitenzorg. In het gebouw realiseerde Buitenzorg de eerste woonvoorziening in Almelo voor haar doelgroep Indische en Molukse senioren en senioren die zich daarmee verwant voelen. Naast ‘senang’ wonen verleent Buitenzorg ook zorgdiensten en activiteiten in het gebouw. Hiertoe wordt een appartement benut door Buitenzorg. De andere appartementen worden benut voor zelfstandig wonen.

Nieuwland 1 Tuinactie met bewoners Beter Wonen organiseerde met de bewoners van de boven- en benedenwoningen aan de Klimopstraat een actie om samen de voortuinen aan te pakken zodat er weer een goed verzorgd beeld ontstaat in de buurt en de bewoners worden gestimuleerd om voortaan zelf het onderhoud uit te voeren. Verschillende bewoners hebben hierbij de schouders eronder gezet om de tuinen op orde te brengen.

Ossenkoppelerhoek We vervolgden onze sloopopgave aan de Gerard Doustraat en Jacob van Ruysdaelstraat. Op de plek van de gesloopte portiekflat aan de Maardijk hebben we met partners tijdelijk ruimtegebruik gestimuleerd. Door bewoners is een start gemaakt met de ‘buurttuin Maardijk’. Op deze manier stimuleren we betrokkenheid van bewoners bij hun eigen woonomgeving en sturen we op waarde voor ons omliggende vastgoed.

Beeklust In Beeklust gingen we samen met onze partners in gesprek met bewoners van de J.B. van Loghemstraat. Zij stelden ons per brief vragen over groenbeheer en beheer van de openbare ruimte, maar ook over het verhuurbeleid, verbouwen van de woning en verkeer. In een open gesprek met bewoners zijn vragen beantwoord, maar vooral ook nieuwe verbindingen gelegd

57

tussen bewoners onderling en bewoners en partners. Bewoners helpen elkaar nu bijvoorbeeld met het onderhoud van hun tuin en van de gemeente is een prullenbak geadopteerd.

Kerkelanden In 2015 heeft Beter Wonen 26 nieuwe appartementen aan de Thorbeckelaan verhuurd aan cliënten van de RIBW. Samen met cliënten van de RIBW en omwonenden (zowel eigenaar-bewoners als huurders) is een inrichtingsplan voor de openbare binnentuin gemaakt. Door dit gezamenlijke proces leren bewoners elkaar beter kennen met als doel de sociale cohesie in de buurt versterken.

Het Leger des Heils, die in het gebied is gehuisvest is ook aangesloten bij de herinrichting van de openbare binnentuin, zij bieden de ruimte om de mozaïek bank voor de binnentuin te maken..

Windmolenbroek In 2015 heeft Beter Wonen het complex de Hop getransformeerd en zijn de woningen verhuurd aan cliënten van Stichting Wopit. Stichting Wopit heeft als missie het bevorderen van woonmogelijkheden voor mensen met een psychiatrische kwetsbaarheid en het bevorderen van hun participatie in de maatschappij. Samen met Wopit is er gerichte communicatie geweest richting de buurt bij de start van de verhuur.

Centrum In de Mennistenhoek ervaarden de bewoners een gevoel van onveiligheid. In gesprekken tussen bewoners, de wijkagent en de buurtconciërge van Beter Wonen is het vraagstuk in kaart gebracht.

Naar aanleiding van de inventarisatie (hangjongeren houden zich op in de onderdoorgangen bij de woningen en richten vernielingen aan) zijn er met bewoners en de wijkagent afspraken gemaakt over een gezamenlijke aanpak. Door met bewoners het probleem in kaart te brengen worden contacten tussen bewoners onderling aangehaald en versterkt.

Op de locatie aan de Grotestraat Nieuw Zuid, hebben leerlingen van het AOC in Almelo weer een nieuwe creatieve invulling gegeven aan de locatie, nieuwe abstracte “bomen” sieren nu de locatie.

De studenten doen dit als afstudeeropdracht. Deze samenwerking maakt onderdeel uit van het project Tussendoor, waarmee we invulling geven aan de tijdelijke lege plekken in de stad. Het project is uitgevoerd in samenwerking met de provincie en de gemeente Almelo.

6.5

Wonen en zorg

Het huisvesten van bijzondere doelgroepen krijgt bij Beter Wonen veel aandacht. We verwachten de komende jaren een toename van kwetsbare doelgroepen in stad en wijken door vergrijzing en de scheiding van wonen en zorg Om te zorgen dat we goed voorbereid zijn op deze ontwikkelingen, stelden we onze visie op Wonen en Zorg vast. Over het algemeen zien we dat de impact van het scheiden van wonen en zorg voor partijen groot is. In verhouding zijn onze risico’s echter beperkt, omdat Beter Wonen geen grootschalige eigen zorgcomplexen heeft. Wel verwachten we toenemende concurrentie doordat zorgpartijen ook zelfstandige woningen gaan verhuren. Ook verwachten we een toename van huurders die minder huurvaardig zijn. Bij enkele zorgpartijen en complexen zien we ook een toenemende onzekerheid op de langere termijn.

We zien dat zorgpartijen steeds minder zelf woningen willen huren maar zich focussen op alleen de zorg.

58

Onze belangrijkste keuzes op het gebied van wonen en zorg: • We zijn er voor het wonen van de kwetsbare doelgroepen in zo normaal mogelijke woningen.

• Door de samenwerking met andere partijen bieden we in een aantal complexen naast huisvesting ook zorg en welzijn in de buurt.

• We werken samen met anderen aan een goed woon- en zorgklimaat. Met wie, en op welke wijze wij samenwerken met andere partijen leggen wij vooraf duidelijk vast in afspraken en overeenkomsten.

De belangrijkste zorgpartijen waarmee wij samenwerken:

Aveleijn De zorginstelling Aveleijn biedt een breed scala aan ondersteuning en ontwikkeling. Dit gebeurt vooral op de gebieden wonen en dagbesteding. Eind 2015 staan in totaal 167 woningen op naam van Aveleijn (2014: 161).

J.P. van den Bent stichting De J.P. van den Bent stichting focust zich op ondersteuning van mensen met een beperking op het gebied van wonen, logeren en bij crisissituaties. We verhuren aan hen enkele woningen en de locatie dagopvang aan de Rietstraat. In 2015 zijn hier geen nieuwe panden bijgekomen.

RIBW Overijssel De RIBW is de Regionale Instelling voor Begeleid Wonen. In 2015 zijn in totaal 17 woningen verhuurd aan de RIBW (2014: dertien). Daarnaast huurt RIBW zesentwintigwoningen en 1 algemene ruimte aan de Thorbeckelaan, die in 2015 zijn opgeleverd.

Humanitas Onder Dak Twente Humanitas Onder Dak Twente komt op voor een samenleving waarin mensen actief vorm geven aan hun eigen leven en verantwoordelijkheid nemen voor het samenleven met elkaar. Sinds 2011 werken wij met hen samen in het project Kamer-Raad, een project waarbij jongeren huisvesting en begeleiding krijgen op weg naar zelfstandigheid. Dit project is in 2015 geëvalueerd en wordt voorlopig voortgezet. Ook zijn met Humanitas Onder Dak gesprekken gevoerd over doorstroming vanuit de opvanglocatie.

Leger des Heils Wij verhuren eind 2015 zes woningen aan het Leger des Heils (2015: een woning). Zij huisvesten hier bewoners die met begeleiding hun leven weer op de rit moeten krijgen.

Tactus Verslavingszorg Tactus Verslavingszorg is specialist op het terrein van de verslavingszorg. Met Tactus is een convenant afgesloten om over een periode van drie jaar twaalf woningen ter beschikking te stellen voor huisvesting van hun cliënten. In 2015 zijn net zoals in 2014 drie woningen aan Tactus verhuurd.

Twentse Zorgcentra Sinds 2011 is een aantal woningen op de locatie bij de Koppel verhuurd aan de Twentse Zorgcentra (TZC). Dit zijn woningen voor mensen met een verstandelijke beperking. De woningen bij de Koppel bieden tijdelijke huisvesting in combinatie met reguliere seniorenhuisvesting. Op een

59

tweede locatie (Groot Bokhove) verhuren we sinds 2012 ook woningen aan de TZC. In totaal verhuren wij 37 woningen aan TZC (2014: 26).

In 2015 is besloten om de overeenkomst voor de appartementen op de locatie de Koppel met 5 jaar te verlengen. Hierbij zijn ook de woningen zelf verbeterd.

ZorgAccent In 2015 zetten we de samenwerking met ZorgAccent in de Castelloflat voort. ZorgAccent levert er diensten waardoor senioren langer zelfstandig kunnen blijven wonen. We merken dat bewoners het prettiger wonen vinden in de Castelloflat, wat we onder meer terug zien in betere verhuurbaarheid.

De uitrol naar de wijk is nog beperkt. Eind 2015 is de evaluatie gestart om na te gaan op welke wijze we verder willen samenwerken in een veranderd speelveld.

Carint Reggeland Groep Carint Reggeland Groep (CRG) is een organisatie die welzijns-, woon- en zorgdiensten biedt voor de totale levenslijn. Zij doen dit door vanuit een duidelijke visie waarde toe te voegen aan de kwaliteit van leven van de klant. Bewoners van de appartementen aan de Rombout Verhulstlaan kunnen gebruik maken van het serviceconcept van de nabijgelegen Titus Brandsmahof. Ook op de locatie Karelia en bij de Kloosterhofflat werken we samen met Carint Reggeland. In Wierden verhuren we aan hen een gezondheidscentrum onderin een appartementencomplex.

Stichting Woonbegeleiding Jong Volwassenen Wij verhuren in 2015 vijf woningen aan deze stichting.

Stichting Wopit De stichting Wopit heeft als doel het bevorderen van woonmogelijkheden voor mensen met een psychiatrische kwetsbaarheid. Zij stimuleren mensen om zo zelfstandig mogelijk te wonen. In 2014 zijn met Wopit afspraken gemaakt om de locatie de Hop te transformeren voor hen. Medio 2015 hebben zij de locatie betrokken, waarbij de cliĂŤnten zelf van Beter Wonen de woning huren.

60

7 Betrekken van onze doelgroepen Beter Wonen vindt het van belang dat onze huurders plezierig wonen in een goede woonomgeving met daarin onderlinge contacten. We hebben aandacht voor de wijken en de buurten en werken daarbij nauw samen met partners en bewoners. De nadruk komt steeds meer te liggen op zelfredzaamheid van bewoners. De rol die Beter Wonen dan kan spelen is verbinder, signaleerder en voor een deel van de bewoners het steuntje in de rug. Het speelveld verandert en dat betekent dat bewoners meer zelf verantwoordelijkheid moeten nemen, maar ook dat er meer kwetsbare groepen in de wijken en de buurten komen wonen. Dat vraagt daarom ook om een andere manier van samenwerken en dialoog met elkaar. Door de Woningwet is de corporatie beperkt in haar activiteiten op het terrein van leefbaarheid en sponsoring. Ook wordt er een andere rol toegekend aan de bewonersvertegenwoordiging in de Woningwet, waaronder een expliciete rol als volwaardig partner bij de totstandkoming van de prestatieafspraken. De rol van de bewonersvertegenwoordiging is steviger verankerd.

In dit hoofdstuk laten we zien hoe wij onze huurders betrekken bij ons werk en hoe we ons hebben laten beïnvloeden door onze stakeholders.

7.1

Betrekken van huurders

Beter Wonen staat voor goed en betaalbaar wonen in vitale buurten in Almelo voor mensen die hier niet zelf in kunnen voorzien. We werken actief samen met huurders en maatschappelijke partners om dit doel te bereiken.

Met huurders overleggen we op beleidsniveau via onze Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen (SHBW), maar ook op complexniveau met de bewonersvertegenwoordigingen. Vaak zijn dit de bewonerscommissies, maar we zien ook steeds meer klankbordgroepen die minder de formele lijn zoeken en zich bijvoorbeeld op thema- of projectniveau in dialoog stellen met ons. Op wijkniveau zijn er de wijkorganisaties die onze gesprekspartner zijn. Ook laten we ons beïnvloeden door individuele bewoners die gevraagd of ongevraagd hun mening geven over het beleid en werkwijze van Beter Wonen (w.o. Klantenpanels en klantenfeedback).

SHBW De Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen is de formele gesprekspartner voor algemene beleidszaken. Het dagelijks bestuur van de SHBW overlegt periodiek met de bestuurder en de manager wonen/klant/markt over beleidsthema’s die spelen. Daarnaast worden de ontwikkelingen in de sector, zoals de Woningwet nauw gevolgd en besproken. Maar ook het lokale speelveld wordt verkend, zoals de ontwikkelingen in de Binnenstad.

Het Dagelijks Bestuur is in 2015 ook nauw betrokken bij het bod aan de gemeente Almelo, de thema’s vanuit het bod zijn verkend en opmerkingen vanuit zorg voor betaalbaarheid en zorg voor voldoende omvang van de voorraad zijn duidelijk meegenomen in het bod.

61

In het reguliere overleg zijn de volgende thema’s besproken: • • • • • • • • • • •

Huurverhoging 2015; Nieuwe woonruimtebemiddelingssysteem; Begroting, kwartaalrapportages en jaarverslag; Beleidsnotitie Wonen en Zorg; Tegemoetkomingsregeling planmatig onderhoud; Notitie passend toewijzen; Notitie Toewijzingsnorm en gebruik vrije ruimte; Memo Betaalbaarheid; Hantering wijzigingen WWS per 1 oktober; Basis Sociaal Plan; Aanpak klachtenmanagement.

De meeste van bovenstaande punten zijn voorzien van een advies van de SHBW, alle adviesaanvragen zijn van een positief advies voorzien, met daarbij enkele aanvullingen/aanscherpingen. Deze zijn door ons, zo nodig na bespreking, overgenomen.

De thema’s die vanuit de intentieovereenkomst met de SHBW aan de orde zijn geweest zijn met name het thema betaalbaarheid en het huurprijsbeleid. De SHBW is ook aangeschoven bij de themabijeenkomsten over de Woningwet die door Beter Wonen zijn georganiseerd.

Eind 2015 zijn we in een overleg met de gezamenlijke corporaties, de huurdersbelangenorganisaties van de corporaties en de gemeente Almelo in gesprek over de prestatieafspraken en de voorbereiding van het nieuwe bod 2017.

62

Bewonerscommissies In een aantal complexen van Beter Wonen zijn bewonerscommissies actief. Zij vertegenwoordigen de bewoners van het complex en gaan met de wijkregisseurs van Beter Wonen in gesprek over de thema’s die spelen. Met de meeste is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten op grond van de Overlegwet. Hierin is vastgelegd of er sprake is van informatie-, advies-, of instemmingsrecht per onderwerp. De onderwerpen die met de commissies aan de orde komen zijn: • • • • •

Uitvoering van onderhoudswerkzaamheden in het complex; Afrekening servicekosten van het complex; Huurverhoging voor het complex; Leefbaarheid binnen complex en buurt; Knelpunten binnen complex of woonomgeving.

Er zijn momenteel 12 bewonerscommissies actief. Daarnaast zijn er vier wijkcommissies en 5 klankbordgroepen/projectcommissies actief. We zien steeds vaker dat bewoners wel een klankbordgroep willen vormen maar minder belangstelling hebben voor een formele bewonerscommissie. Dit past ook in de lijn die we zien dat het steeds lastiger wordt om bewoners te activeren voor belangenvertegenwoordiging voor langere tijd. Dit vraagt ook om inzet van andere participatievormen waarbij mensen gericht over een bepaald thema mee kunnen praten.

Dit kan in b.v. klantenpanels. In 2015 hebben we geen panels ingezet, maar deze staan voor 2016 gepland.

7.2

Betrekken van stakeholders

Beter Wonen wil zich laten beïnvloeden op haar beleid door haar stakeholders, waaronder haar huurders, zodat ze de goede dingen doet. We geven daarmee ook invulling aan de Governance Code voor Woningcorporaties. We organiseren hiertoe regelmatig contactmomenten met verschillende stakeholders. Voor het verslagjaar geldt de verantwoordingslijn via een gehouden Stadsdialoog vanwege ons Bod aan de gemeente Almelo voor 2016 en periodieke E-brief over de beleidsontwikkelingen en activiteiten bij Beter Wonen. Ook vindt er regelmatig ambtelijk en bestuurlijk overleg plaats met de gemeente Almelo en de huurdersorganisatie SHBW. Bestuurlijk overleg is ook intensief geweest in het kader van het afronden en vastleggen van prestatieafspraken gerelateerd aan het Ondernemingsplan. Met de politieke partijen van Almelo vindt geregeld overleg plaats over voorgenomen projecten en de uitvoering van beleid en activiteiten in de stad op het niveau van wijken en buurten. Ook nemen we deel aan wijkplatformbijeenkomsten om toelichting te geven op ons werk en verwachtingen van stakeholders op te halen. Hierna zullen we enkele participatievormen nader toelichten.

E-Brief & Stadsdialoog Voor het verbinden, informeren, verantwoording afleggen en het inspireren van onze maatschappelijke partners (waaronder de vertegenwoordigers van de SHBW), betrekken wij hen jaarlijks bij Beter Wonen op twee manieren. Enerzijds verschijnt er regelmatig een E-brief met actuele informatie over de inzet, resultaten en nieuws van ons werkgebied in Almelo. Anderzijds organiseren wij jaarlijks een uitwisselmoment, dit jaar in de vorm van een Stadsdialoog, waarin samenwerking centraal staat en waar elk jaar een maatschappelijk thema aandacht krijgt.

63

Politiek beraad over volkshuisvesting In mei gingen de directeuren van de Almelose corporaties in gesprek met raadsleden tijdens een politiek beraad over de prestatieafspraken en de nieuwe Woningwet. Daar wisselden we ervaringen uit en deelden beleidsontwikkelingen. Vanuit de Raad is aangegeven dat zij deze actieve uitwisseling willen voorzetten.

Dag van het Huren en Open Monumentendag In september opende Beter Wonen de deur van haar gemeentelijke monument, de voormalige Rietmavo. We spraken met ongeveer 300 bezoekers, waaronder leden van de Raad en SHBW, over de transformatie van school naar woongebouw. We deden dat zowel in het kader van de Open Monumentendag, als ook de eerste Dag van het Huren. We wilden daarmee ook aan belangstellenden uitleg geven over het werk van een corporatie. We deden dat bewust in de wijk De Riet, met die wijk hebben we al vele jaren een nauwe relatie. Ook in de media werd veel aandacht geschonken aan onze activiteiten.

Stadsdialoog 2015 in kader Woningwet In oktober organiseerde Beter Wonen, STJA en Mijande Wonen (Aadorp) vanwege de nieuwe Woningwet een compacte Stadsdialoog met een aantal belangrijke stakeholders. Met hen bespraken we onze activiteiten in de stad, wijk en buurt voor de nabije toekomst en kwamen tot aanscherping van onze beleidsvoornemens voor 2016 binnen de huidige mogelijkheden van de corporaties. Op basis van de stadsdialoog formuleerden we ons uiteindelijke Bod aan de gemeente Almelo voor onze volkshuisvestelijke voornemens in 2016.

7.3

Communicatie bewoners en stakeholders

Veel communicatie met bewoners en stakeholders is op individueel of wijkniveau. Op individueel niveau wanneer bewoners vragen hebben over hun woning, een reparatieverzoek doorgeven of iets vragen bij hun huismeester. Op buurt- en wijkniveau vindt communicatie tussen Beter Wonen en bewoners plaats tijdens verschillende wijkevenementen, overleggen en projecten.

Bewonersblad, nieuwsbrieven en advertentie Dit verslagjaar namen we afscheid van de bewonerskrant met een laatste exemplaar. We informeren bewoners meer en meer toegespitst per wijk of buurt, dan wel project en digitaal via internet. In de bewonerskrant staan activiteiten die lopen of zijn afgerond, de visie en actiepunten vanuit het ondernemingsplan 2014-2018 en een verantwoording over 2014.

Voor projecten in de wijk (zoals oplevering renovatie Windmolenbroek en Pauzelandschap Maardijk) realiseren we regelmatig gerichte nieuwsbrieven met actuele informatie. Ook besteden we aandacht aan deze ontwikkelingen tijdens de aanwezigheid op bijeenkomsten van een wijkplatform of andere fora in de wijken en buurten.

In een pagina grote advertentie in het huis aan huisblad delen we met alle inwoners van Almelo de activiteiten waaraan we werkten in 2015 en de opdrachten waaraan we in 2016 verder werken. We leggen daarmee actief verantwoording af over ons werk aan inwoners in de stad.

Digitale dienstverlening Digitale dienstverlening is, naast mondelinge en schriftelijke communicatie (brieven en mail), ĂŠĂŠn van de belangrijkste communicatieroutes van Beter Wonen. Daarom realiseerden we per februari voor huurders en woningzoekenden het nieuwe portaal www.woonburoalmelo.nl. Vernieuwing van

64

de huidige website van www.beterwonen.nl naar een gewenst klantportaal is de volgende stap. Via ons Twitteraccount verspreiden we eveneens nieuwsberichten.

Facebook voor iedereen toegankelijk per wijk In 2015 zijn de wijkwebsites, die door medewerkers van Beter Wonen werden gevolgd, overgegaan naar Facebook. Helaas is die omslag nog niet goed van de grond gekomen. Beter Wonen maakt in 2015 geen gebruik van Facebook.

Wij formuleren in 2016 beleid over uitgebreide digitale dienstverlening.

Pers en media Tijdens het verslagjaar is regelmatig in de pers aandacht besteed aan zaken zoals de nieuwbouw van de Binnenstad, Rietmavo, Berkelstraat, Thorbeckelaan, betaalbaar wonen, huurverhoging, gevaar: terugkeer ‘inkomenswijken’ en ook de verbetering van Beter Wonen op huurdersoordeel en bedrijfslasten naar aanleiding van de uitkomsten benchmark van Aedes (CBC).

Vrijwilligersdag De jaarlijkse vrijwilligersdag is georganiseerd vanuit het doel banden en contacten te verstevigen en onze dank te uiten voor de inzet van onze vrijwilligers ten behoeve van Beter Wonen en onze huurders.

Samen eten en ontspannen biedt die kans. De vrijwilligers reageerden met: ‘goed om elkaar zo te ontmoeten, er zijn veel vrijwilligers!’. Het geeft veel rijkdom in de gespreksstof tot op heden.

MBO Wij vinden het belangrijk om als organisatie voeling te hebben met sociale en maatschappelijke organisaties en activiteiten in de wijken waarin Beter Wonen haar woningen heeft. Medewerkers krijgen daarom gelegenheid zich actief in te zetten bij diverse maatschappelijke activiteiten per jaar.

Dit jaar zijn in totaal 6 MBO (Maatschappelijk Betrokken Ondernemen) dagdelen geweest voor medewerkers. Hieraan deden in totaal 20 medewerkers mee. (Organisaties waarmee wij samenwerkten zijn: De Slingerbeurs Almelo, Almelo Academy, De Twentse Zorgcentra, Scoop, Bij Bosshardt Almelo en Dimence De Brug & Hofkamp.)

65

MBO heeft voor Beter Wonen een tweeledig doel. Ten eerste zijn we maatschappelijke actief voor de samenleving in Almelo en we leren persoonlijk meer de behoeften en omgevingssituatie kennen van een aantal kwetsbare doelgroepen. Partners en klanten waarderen onze inzet. Ook stimuleert het verdere samenwerking met partners en het vergroot het inlevingsvermogen van onze medewerkers ten behoeve van onze klanten. Bijkomend effect is dat medewerkers trots zijn op hun geleverde bijdrage voor klanten en maatschappelijke partners in wijk en buurt.

Sponsoring vervalt Vanwege de nieuwe regelgeving (Woningwet) heeft Beter Wonen het Sponsorbeleid dit jaar stopgezet. Alleen de ondersteuning voor Het Wevershuisje staat onder deze noemer geboekt in 2015. We zijn nog in gesprek met het ILT over hoe naar de toekomst om te gaan met deze eerder aangegane verlichting.

66

8 Personeel Personeelsopbouw In onderstaand overzicht is het aantal medewerkers van het jaar 2015 weergegeven; zowel in aantallen als in functie-eenheden (fte), verdeeld naar vast en tijdelijke inzet/inleen. Hierbij zijn de medewerkers die een (gedeeltelijke) WIA-uitkering ontvangen meegeteld. In de berekening van de aantallen zijn deze medewerkers meegeteld voor zover zij betaalde arbeid verrichten.

Tabel 8.1:

Overzicht aantal medewerkers, aantal fte ultimo 2015-2013 2015 2014 2013 Stand per eind van het jaar aantal Fte aantal Fte aantal Aantal medewerkers in vaste dienst 74 65,7 78 69,8 86 Aantal medewerkers in tijdelijke dienst 8 7,5 9 8,6 10 Aantal medewerkers in tijdelijke dienst 3 1,3 4 1,8 5 via derden Totaal aantal medewerkers 85 74,5 91 80,2 101

fte 74,8 9,4 3,1 87,3

In 2015 hebben 10 medewerkers Beter Wonen verlaten. Van 2 medewerker liep het tijdelijke dienstverband af, 2 medewerkers maakten gebruik van pensioentoetreding, 4 medewerkers gingen op eigen initiatief en met 2 medewerkers is op initiatief van Beter Wonen de arbeidsrelatie beëindigd. In 2015 zijn 5 medewerkers gestart bij Beter Wonen op basis van een tijdelijk dienstverband.

Naast reguliere inzet vinden we het bieden van werkervaring aan opleidingen ook een verantwoordelijkheid van Beter Wonen. We halen daarmee nieuwe, frisse inzichten in huis en geven invulling aan onze cao-verantwoordelijkheid en maatschappelijke betrokkenheid. In 2015 had Beter Wonen in totaal 7 stagiair(e)s; op afdelingen van WKM, Vastgoedbeheer en Directie/Staf. In 2015 heeft 1 persoon tijdelijk werkervaring opgedaan binnen de afdeling WKM in het kader van een werkervaringstraject.

Vacatures binnen Beter Wonen worden ook extern bekendgemaakt bij onze collega corporaties in de regio. Dat doen we ook voor vacatures van de collega corporaties. Daarmee bieden we onze medewerkers actief inzicht in de regionale arbeidsmarkt voor corporaties. We faciliteren hiermee hun eigen inzetbaarheid.

Beter Wonen dag 2015 In oktober 2015 was de jaarlijkse Beter Wonen dag voor onze medewerkers. Dit keer een halve dag in de wijk. Daarnaast ook een halve dag kennisdeling vanwege de Woningwet. Deze wet heeft een zodanige impact op onze organisatie dat we vonden dat iedere medewerker bijgepraat moest worden over de hoofdpunten van deze wet en de impact hierop voor Beter Wonen.

Het thema “Anders kijken” stond centraal tijdens de Beter Wonen middag. De inspirerende middag koppelden we dit jaar aan de historie van wijk De Riet en nieuwe ontwikkelingen.

De middag is georganiseerd voor en door collega’s.

67

Gezondheid en Welzijn Tabel 8.2: Ziekteverzuimpercentage Verzuim 1e t/m 4e kwartaal 2015

Aantal (nieuwe) meldingen

Aantal uren

Ziektepercentage

Kort (<37 uren)

Middellang (37216 uren)

Lang ( >216 uren )

Totaal

66

9

3

78

1.135,82

1.619,08

2.169,95

4.924,85

0,78

1,12

1,50

3,40

Het verzuim is exclusief zwangerschaps-/bevallingsverlof en WAO/WIA. Ten opzichte van 2014 is het verzuim in 2015 met 0,70 procent gestegen (van 2,70% naar 3,40%).

Het korte verzuim is gestegen van 0,60% naar 0,78%. Het aantal korte ziekmeldingen steeg van 56 naar 66.

Het percentage middellang steeg. Van 1,00 naar 1,12. Het aantal meldingen daalde van 12 naar 9.

Het lange verzuim steeg van 1,10% naar 1,50%. In 2015 waren er drie meldingen tegenover een nieuwe melding in 2014. Het betrof vooral meldingen vanwege niet arbeidsgerelateerde problematiek.

Het verzuimbeleid sluit aan bij het organisatiebeleid. Doordat het samenspel tussen leidinggevende en medewerker is versterkt, is het accent meer komen te liggen op preventie en vroegtijdige signalering. Het eerdere ingezette verzuimbeleid toont hiermee haar waarde aan. Kern van het verzuimbeleid is dat verantwoordelijkheden duidelijk zijn belegd bij de verschillende betrokkenen: leidinggevende, medewerker, Arbodienst en P&O. Daarbij is een hoofdrol weggelegd voor medewerker en leidinggevende.

Mede op basis van de gehouden Risico Inventarisatie en Evaluatie is in 2015 een aantal zaken opgepakt en uitgevoerd. Er zijn vier agressie-incidenten geweest in 2015. Deze zijn geregistreerd en we zijn ermee opgegaan conform de afgesproken procedure. Wij beschermen onze medewerkers zoveel mogelijk tegen agressie en geweld, alsook tegen de nadelige gevolgen hiervan. Het uitgangspunt is dat we agressie en geweld niet tolereren. En er volgen sancties na een contact waarbij agressie is getoond. Daarnaast is een belangrijk uitgangspunt voor elke medewerker dat de eigen veiligheid en die van collegaâ&#x20AC;&#x2122;s altijd voorop staat.

68

Beoordelen en Ontwikkelen (BEO) In 2015 hebben we de systematiek van Beoordelen en Ontwikkelen geëvalueerd en bijgesteld.

Zowel management als de OR heeft input geleverd om tot een bijstelling te komen. Doel is het bevorderen van resultaatgerichtheid, het stimuleren van de ontwikkeling van individuele medewerkers en daarmee de doorgroei van de organisatie.

Opleiding en training Beter Wonen hecht belang aan het investeren in opleidingen en trainingen voor medewerkers. Door te investeren in ons menselijk kapitaal, geven we medewerkers de kans om relevante ontwikkelingen in en rondom onze organisatie en sector te kunnen volgen én om te werken aan persoonlijke groei.

Met de teams Backoffice en Frontoffice van de afdeling WKM hebben we het project “Koersgericht Ontwikkelen” opgezet. Dit project heeft bijgedragen aan de zelfredzaamheid van medewerkers.

Hierdoor kunnen verantwoordelijkheden ook daadwerkelijk beter genomen worden door de uitvoerende medewerkers en nemen zij meer de regie over hun eigen werk en loopbaan.

Problemen worden minder aangevlogen vanuit de emotie en meer vanuit de feiten. Voor dit project is subsidie verleend vanuit het ESF. Atrivé heeft ons hierin begeleid.

Een greep uit onze collectieve opleidingsactiviteiten in 2015: • Projectmatig werken; Zowel potentiele (deel) projectleiders als opdrachtgevers hebben een training gevolgd; Vastgoedbeheer: Bouwregelgeving en contracten; • • Workshops risicomanagement; Het MT en Staf heeft middels het volgen van workshops de basis gelegd van risicomanagement bij Beter Wonen; • Training herkennen van asbest; De Technische Dienst en de opzichters hebben een training gevolgd om nog beter asbest te herkennen; Intervisie Woonmakelaars: De Woonmakelaars zijn begeleid bij het opzetten van intervisie; • • ICT gerichte opleidingen en workshops; met name gericht op het applicatiebeheer en – eigenaarschap.

Conform de CAO heeft iedere medewerker recht op een persoonlijk ontwikkelbudget. De 55+ medewerkers hebben dit voornamelijk aangewend om extra vrije dagen te kopen. Overige medewerkers hebben hier meer gebruik van gemaakt dan voorgaande jaren. In de BEO systematiek stimuleren we de persoonlijke ontwikkeling, ook als die niet direct een relatie heeft met de eigen functie. Hier kan dan het persoonlijke ontwikkelbudget voor worden aangewend.

Oorzaak hiervan is dat Beter Wonen zelf een opleidingsbeleid heeft waarin al veel ruimte is voor persoonlijke ontwikkeling.

Medewerkersparticipatie en overleg vakorganisaties De OR is grotendeels vernieuwd afgelopen jaar. Er zijn 3 nieuwe leden aangetreden en 3 leden afgetreden, 1 lid is uit dienst gegaan. De OR bestaat uit 5 werknemers. Periodiek zijn er vergaderingen met de Ondernemingsraad (OR) van Beter Wonen. De vergaderingen verlopen wisselend onder voorzitterschap van de OR dan wel de bestuurder. Aan het overleg neemt ook de adviseur P&O deel. Tweemaal is met de OR een informeel overleg georganiseerd. We ervaren het overleg met de OR als kritisch en constructief, dus waardevol. Naast het overleg met de OR is er de commissie Veiligheid, Gezondheid, Welzijn en Milieu (VGWM). Ook met deze commissie is regulier overleg.

69

Ontwikkelingen en signalen zijn regelmatig aan de orde geweest die betrekking hebben op de organisatieontwikkeling en het personeel. Hieruit is het Maatregelenplan voortgekomen. Dit plan moet ervoor zorgen dat we een gezonde werkorganisatie realiseren waarin zakelijk, opbouwende en resultaatgericht met elkaar wordt omgegaan. Daarnaast draagt het plan bij aan een open en constructieve werksfeer en moet het leiden tot een stijl van werken en samenwerken in de organisatie die zich kenmerkt door respect en betrokkenheid.

De OR heeft gebruik gemaakt van de geboden faciliteiten geboden om hun kennis, vaardigheden en werkzaamheden adequaat te kunnen uitvoeren. Met de vakorganisaties vond geen apart overleg plaats.

70

9 Financiën 9.1 Turbulente tijden: blijvend keuzes maken De financiële crisis blijft aanhouden in 2015 en er zijn beperkte tekenen van significant herstel.

Naast de extreem lage rentestanden zijn de effecten van de financiële crisis ook merkbaar in de woningmarkt. Beter Wonen merkt dit onder andere aan het moeilijk kunnen verhuren van de duurdere (niet-DAEB) woningen en het lastig kunnen verhuren van bedrijfsruimtes. Maar ook het verkopen van bestaand bezit verloopt moeizaam, waarbij zichtbaar is dat de gemiddelde verkoopprijs erg laag is.

Zoals in hoofdstuk 4 al is toegelicht zijn delen van onze strategie in 2015 gewijzigd. Dit heeft o.a. geleid tot het verruilen van het “verversingsbeleid” (sloop-nieuwbouw) voor een koers waarbij het bestaande bezit optimaal wordt uitgenut. Deze koers sluit op meerdere onderdelen aan op de “geest” van de Woningwet, maar lijkt ook te passen bij de primaire behoefte van onze doelgroep namelijk “huurwoningen met betaalbare huren”.

Deze strategie heeft er onder andere toe geleid dat de levensduren van ons bezit zijn aangepast, waarvan de gevolgen op de bedrijfswaarde verderop in dit hoofdstuk uiteen worden gezet.

Ook de invoering van de Woningwet heeft in 2015 veel aandacht gevraagd. In projectverband wordt gewerkt aan de implementatie van de verschillende aandachtsvelden van de Woningwet.

Ook in 2016 zal de implementatie veel energie vragen van de werkorganisatie.

Naast de teleurstellende economische ontwikkelingen wordt de corporatiesector de laatste jaren steeds vaker geconfronteerd met overheidsmaatregelen die grote consequenties hebben op onze financiële exploitatie. Hierbij dient onder andere gedacht te worden aan:

•

•

•

Verhuurderheffing: in 2015 is € 2,3 miljoen afgedragen (2014: € 2,3 miljoen). Dit bedrag zal de komende jaren oplopen tot circa € 2,9 miljoen per jaar vanaf 2017 en mogelijk nog hoger als gevolg van politieke motieven.

Saneringsheffing: in 2015 is geen saneringssteun (2014: € 1,3 miljoen) afgedragen. Deze heffing was in eerdere jaren nodig om binnen de sector een groeiend aantal collega-corporaties (financieel) gezond te maken. Verwacht wordt dat de komende jaren (vanaf 2017) een saneringsbijdrage nodig zal blijven.

WWS-stelsel: vanaf oktober 2015 maakt de WOZ-waarde onderdeel uit van het WWS-stelsel.

Vanwege de lage WOZ-waardes in Almelo is hiermee de verdienruimte voor Beter Wonen verder ingeperkt.

Naast de hiervoor genoemde generieke ontwikkelingen in de corporatiesector heeft Beter Wonen te maken met een ontspannen huurmarkt in Almelo. Dit komt met name tot uitdrukking in een relatief hoge huurderving bij het bedrijfsonroerend goed èn het geliberaliseerde woningbezit.

Een ander specifiek punt met een forse impact voor de financiële exploitatie van Beter Wonen sinds 2013 is de gedeeltelijke overheveling van de rioolheffing van gebruiker naar eigenaar door de gemeente Almelo (circa € 0,5 mln. per jaar). Ook de financiële situatie van gemeente Almelo baart zorgen. Er lijkt sprake te zijn van minimaal een structurele bezuiniging van € 15 – 20 mln. per jaar. Daarnaast is gemeente Almelo in december 2015 onder preventief financieel toezicht geplaatst van de provincie. Beter Wonen probeert, samen met de woningcorporaties STJA en

71

Mijande Wonen, de negatieve effecten van deze bezuinigingen voor onze doelgroep en de leefbaarheid in wijken alsmede voor de exploitatie van de corporaties te beperken.

Eind 2013 heeft het WSW haar nieuwe beoordelingskader gepresenteerd, waar een stevige aanscherping van de financiële normen onderdeel van uitmaakt. Dit beoordelingskader past het WSW met ingang van 2014 toe. Onderdeel van het nieuwe beoordelingskader is een vijftal financiële normen:

• •

•

• •

rentedekkingsgraad (ICR): > 1,4 (kasstroom uit operationele activiteiten ten opzichte van de rente-uitgaven van het vreemd vermogen); rente- en aflossingsdekkingsgraad (DSCR): > 1,0 (kasstroom uit operationele activiteiten bij exploitatie tot einde levensduur ten opzichte van de rente-uitgaven en aflossingsverplichtingen); loan- to-value (LTV): maximaal 75% (lange termijn verdiencapaciteit van de voorraad (bedrijfswaarde) ten opzichte van het vreemd vermogen. De leningenportefeuille mag dus maximaal 75% bedragen van de bedrijfswaarde); solvabiliteit: minimaal 20% (omvang eigen vermogen ten opzichte van het totaal vermogen); dekkingsratio: maximaal 50% (schuldrestant van de door WSW geborgde leningen ten opzichte van de WOZ-waarde van het in onderpand gegeven bezit).

In 2014 heeft Beter Wonen de nieuwe ratio’s van het WSW geïntegreerd in haar financiële dashboard. Het voldoen aan alle externe financiële ratio’s is voor Beter Wonen vanaf 2015 randvoorwaardelijk voor haar begroting 2015 en financiële meerjarenplanning 2015-2024.

In het financiële dashboard van Beter Wonen zijn naast de ratio’s van het WSW ook ratio’s opgenomen van het voormalige CFV en de huisbankier. Een en ander resulteert in onderstaande set van financiële normen waarop Beter Wonen stuurt:

Nr. 1 2 3 4 5 6

Kengetal ICR (WSW) DSCR (WSW) Solvabiliteit (bank) Volkshuisvestelijk vermogen (CFV) Loan to value Bedrijfswaarde (WSW) Dekkingsratio (WSW)

Externe norm ≥ 1,4 >1 ≥ 25% voldoende < 75% < 50%

Interne norm ≥ 1,6 > 1,2 ≥ 30% voldoende < 65% < 40%

Beter Wonen heeft er bewust voor gekozen om de interne norm voor de ICR en de solvabiliteit hoger te leggen dan de externe norm. Dit met het oog om eventuele onverwachte tegenvallers (risico’s die worden gelopen) op te kunnen vangen. In de turbulente tijden waarin we verkeren zijn negatieve effecten van overheidsbeleid of aanscherping van financiële normen door sectorinstanties en banken niet uit te sluiten. Om niet direct in ambities te hoeven schrappen heeft Beter Wonen ervoor gekozen een ‘remweg’ ten opzichte van de externe norm in te bouwen. Bij de andere (nieuwe dan wel aangescherpte) ratio’s heeft Beter Wonen ervoor gekozen eerst te waarborgen dat in structurele zin, zowel in de realisatie als naar de toekomst toe, voldaan wordt aan de externe norm.

72

We kunnen aangeven dat onze begroting 2015 en financiële meerjarenplanning 2015-2024 voldoen aan bovenstaande externe (en interne) normen.

Nog onbekend is welke normering de per 1-7-2015 opgerichte Autoriteit Woningcorporaties (het voormalige CFV) gaat hanteren. Het ligt in de lijn der verwachting dat de door hen gehanteerde normering gebaseerd zal zijn op waardering van het gehele vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat (WSW hanteert bedrijfswaarde). Derhalve is in bovenstaand overzicht nog het volkshuisvestelijk vermogen, waar het (voormalige) CFV op monitorde, opgenomen. Beter Wonen volgt de ontwikkelingen hieromtrent op de voet en zal eventuele nieuwe normen direct opnemen in haar financiële dashboard en financiële sturing.

Op grond van het bovenstaande kunnen we stellen dat we in turbulente tijden verkeren, tijden die vragen om continue bijsturing om financieel gezond te zijn en te blijven!

9.2 Jaarresultaat (bedragen x € 1.000) Het gerealiseerde jaarresultaat over 2015 bedraagt +/+ € 7.303 (2014: -/- € 10.251).

In 2015 is sprake van zowel een positieve waardeontwikkeling op het commercieel vastgoed (+/+ € 3.243 ten opzichte van -/- € 2.750 in 2014) alsmede op het sociaal vastgoed (is inclusief afschrijving; -/- € 8.835 ten opzichte van -/- € 16.954 in 2014). Daarmee komt het resultaat positiever uit dan in 2014.

Overall laten ratio’s als de solvabiliteit en loan-to-value (op basis van bedrijfswaarde) een verdere verbetering zien ten opzichte van 2014. Dit is vanwege de positieve waardemutaties die rechtstreeks in het vermogen zijn verantwoord. Dit wordt hierna verder toegelicht.

De samenstelling van het resultaat over 2015 is weergegeven in onderstaand overzicht en wordt vergeleken met de goedgekeurde jaarrekening 2014.

Resultaten (bedragen * €. 1.000) Resultaat uit operationele activiteiten Resultaat uit (des-)investeringen: - resultaat uit verkoop bestaand bezit - w aardeveranderingen materiële vaste activa Afschrijvingen op materiële vaste activa Niet gerealiseerde waardeveranderingen MVA Vennootschapsbelasting Jaarresultaat na belasting

73

Jaarrekening 2015 13.080

Jaarrekening 2014 12.190

897 12

1.238 -4.673

-8.847 3.242 -1.081

-12.281 -2.750 -3.975

7.303

-10.251

Toelichting Het jaarresultaat 2015 (+/+ € 7.303) komt € 17.554 hoger uit dan het resultaat in 2014 (-/- € 10.251). De analyse van het hogere resultaat is als volgt: (Bedragen x €. 1000)

Resultaat

Resultaat uit operationele activiteiten Opbrengsten: - Huuropbrengsten - Vergoeding servic ekosten - Overige opbrengsten Totaal mutaties opbrengsten

Afwijkingen t.o.v. jaarrekening 2014 € € €

769 -119 -331 €

319

€

-571

Lasten: - Kosten personeel - Overige bedrijfslasten - Lasten onderhoud - Financiële baten en lasten Totaal mutaties lasten

€ € € €

-481 -605 439 77

€

890

€

4.344

Afschrijvingen op materiële vaste activa

€

3.434

Niet gerealiseerde waardeveranderingen

€

5.992

Vennootsc hapsbelasting

€

2.894

Totaal overige mutaties

€

17.554

Resultaat 2014

€

-10.251

Resultaat 2015 na belastingen

€

7.303

Totaal mutaties resultaat operationele activiteiten Resultaat (des)investeringen Resultaat op verkopen bestaand bezit Waardeveranderingen MVA (algemeen en bijzonder)

€ €

-342 4.685

Totaal mutaties resultaat (des)investeringen

Overige mutaties:

* een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent lager dan de jaarrekening 2014. * een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent in de kolom resultaat een verlies.

Hierna worden de belangrijkste mutaties ten opzichte van 2014 toegelicht.

Huuropbrengsten € 769 hoger De stijging van de huuropbrengsten wordt voornamelijk veroorzaakt door de indexatie van de huren per 1 juli 2014 met gemiddeld 2,4% en per 1 juli 2015 met gemiddeld 1,0%. Daarnaast is de huurderving in een percentage van de te ontvangen huur gedaald van 2,8% in 2013 naar 2,3% in 2015.

74

Overige opbrengsten € 331 lager De daling wordt met name veroorzaakt doordat er minder rente (-/- € 212) aan investeringsprojecten is toegerekend omdat de nieuwbouwprojecten pas ultimo 2015 van start zijn gegaan. Ook is er vanwege een latere start van de nieuwbouwprojecten (i.c. Binnenstad en Rietmavo) minder projectleidersuren toegerekend aan projecten (€ 119 lager dan in 2014).

Kosten personeel € 481 lager De daling wordt veroorzaakt doordat het gemiddeld aantal fte in 2015 met 74,8 lager is dan in 2014 (80,4).

Overige bedrijfslasten € 605 lager De daling wordt nagenoeg volledig veroorzaakt door lagere sectorale en gemeentelijke heffingen.

In 2015 is geen saneringssteun betaald (-/- € 1.280). Hiertegenover staat een toename van de (betaalde) kosten voor de rioolheffing in 2015 (+/+ € 702). Deze stijging wordt niet daadwerkelijk veroorzaakt in 2015, maar vindt zijn oorsprong in 2014 en wordt veroorzaakt door een vrijval op de rioolheffing die in 2014 is opgenomen. In 2013 werd er nog van uitgegaan dat Beter Wonen 100% van het totale tarief voor de rioolheffing moest betalen. Na bezwaar is dit teruggebracht naar 40% (eigenaren deel). Per saldo komt hiermee de rioolheffing in 2015 € 702 hoger uit ten opzichte van het effectieve betaalde bedrag in 2014.

Waardeverandering ‘materiële vaste activa’ € 4.685 hoger De waardeverandering ‘materiële vaste activa’ in 2015 (+/+ € 837; in 2014: -/- € 4.673 ) bestaat voor -/- € 7.658 uit het nemen van onrendabele toppen (goedgekeurde projecten waarbij de investering niet gedekt wordt door de contante waarde van het bezit), uit waardemutaties van het sociaal vastgoed van +/+ € 8.495 en voor -/- € 825 uit een waardemutatie van onze grondposities.

Hiermee komt de post waardeveranderingen materiële vaste activa positiever (+/+ € 5.510) uit dan in 2014 en bestaat enerzijds uit een lagere waardevermindering (+/+ € 10.623), met name veroorzaakt door de verlenging van de levensduren. Anderzijds zijn de onrendabele toppen in 2015 hoger (-/- € 5.113), met name als gevolg van de nieuwbouwprojecten in de Binnenstad. Tevens heeft in 2015 een afwaardering van grondposities plaatsgevonden waardoor de waardeverandering hierdoor lager uitvalt (-/- € 825).

Afschrijvingen op materiële vaste activa € 3.434 lager In 2015 is de resterende exploitatietermijn van de meeste complexen verlengd. Doordat over een langere periode kan worden afgeschreven vallen de afschrijvingslasten lager uit dan in 2014.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen € 5.992 hoger De niet gerealiseerde waardeveranderingen hebben betrekking op de waardering van het nietDAEB-bezit. In 2015 wordt de waardeverandering (+/+ € 3.243) met name veroorzaakt door de waardestijging van de woningen. In 2014 werd de waardeverandering (-/- € 2.750) met name veroorzaakt door de herclassificatie van een aantal bedrijfsruimtes van DAEB naar niet-DAEB bezit.

De marktwaarde van dit bezit was lager dan de bedrijfswaarde. De stijging van de marktwaarde van de woningen is volledig toe te schrijven aan de marktsituatie welke zich uit in stijgende

75

rendementen (beleggers zijn bereid meer te betalen voor hetzelfde complex). Dit wordt met name veroorzaakt door de extreem lage rentestanden.

Vennootschapsbelasting € 2.894 hoger In 2014 is de in 2013 gevormde latentie over compensabele verliezen geactiveerd omdat deze ingezet zijn ter compensatie van de fiscale winst over 2014. Hiermee wordt een acute VPB last over 2014 enigszins gemitigeerd. Daarnaast zijn in 2014 de verwachte compensabele verliezen lager uitgevallen als gevolg van een lopende bezwaarprocedure over 2008. Hiervoor is bij het opstellen van de fiscale positie over 2014 voorzichtigheidshalve uitgegaan van het meest negatieve scenario.

Aangezien er nog geen zicht is op een definitieve uitspraak (inzake de lopende bezwaarprocedure over 2008) is ook in 2015 uitgegaan van het meest negatieve scenario. Dit resulteert in een acute VPB last over 2015 van -/- € 1.081.

9.3 Effect beleidswijziging en incidenteel karakter van het financieel resultaat 2015 Volgens onze financiële planning 2015 hielden we rekening met een negatief financieel resultaat van -/- € 464.000. Het werkelijk financieel resultaat over 2015 (€ 7.303.000) komt daarmee € 7.767.000 hoger uit dan gepland.

Op hoofdlijnen kan het positievere jaarresultaat 2015 als volgt worden onderverdeeld:

•

Een positiever resultaat als gevolg van beleidswijzigingen van € 2.907.000;

•

Een positiever resultaat met een structureel karakter van € 641.000;

•

Een positiever resultaat met een incidenteel karakter van € 4.219.000.

Het positievere resultaat als gevolg van beleidswijzigingen (€ 2.907.000) hangt volledig samen met de levensduurverlenging van het bezit. In het financieel resultaat komt dit tot uitdrukking in lagere afschrijvingslasten (€ 2.907.000). Met nadruk wordt opgemerkt dat deze mutaties geen gevolgen hebben voor de kasstromen in 2015.

Het positievere resultaat met een structureel karakter (€ 641.000) wordt veroorzaakt door:

•

Een lagere huurderving van circa € 200.000;

•

Lagere personele kosten van circa € 250.000 en

•

Lager overige bedrijfslasten van circa € 150.000; bestaande uit lagere ICT-kosten, lagere dotatie voorziening dubieuze debiteuren en lager ontwikkelkosten.

Met het effect van deze posten is in de begroting-FMP 2016 reeds rekening gehouden.

Het positievere resultaat met een incidenteel karakter (€ 4.219.000) heeft betrekking op de overige resultaatscomponenten.

De belangrijkste onderdelen hiervan zijn:

•

Een lagere dotatie aan de voorziening onrendabele toppen van € 1.143.000;

•

Het positievere resultaat van niet gerealiseerde waardeveranderingen van niet-DAEB bezit van € 2.735.000;

•

Het negatieve resultaat van € 825.000 als gevolg van afwaardering grond naar marktwaarde.

76

9.4 Presteren van Beter Wonen op de financiële normen In onderstaand overzicht wordt het financieel presteren van Beter Wonen in 2015 (en voorgaande jaren) getoetst aan de gestelde interne en externe normen: Om toegang tot de kapitaalmarkt te blijven houden waaronder geborgd te kunnen blijven financieren is het van belang om aan alle onderstaande ratio’s te voldoen en te blijven voldoen.

Nr. 1 2 3 4 5 6

Kengetal ICR (WSW) DSCR (WSW) Solvabiliteit o.b.v bedrijfswaarde (bank) Volkshuisvestelijk vermogen (CFV) Loan to value Bedrijfswaarde (WSW) Dekkingsratio (WSW)

Externe norm ≥ 1,4 >1 ≥ 25% voldoende < 75% < 50%

Interne norm ≥ 1,6 > 1,2 ≥ 30% voldoende v < 65% < 40%

2015 2,32 1,55 43%

2014 1,99 1,20 33% v

57% 39%

2013 2,13 1,09 30% v

70% 38%

2012 1,85 1,08 35% v

74% 38%

2011 1,91 1,05 31% v

68% 35%

71% 33%

ICR (rentedekkingsgraad) De ICR brengt tot uitdrukking in welke mate wij in staat zijn uit de operationele kasstroom de rentelasten te kunnen betalen. Beter Wonen voert sinds 2010 actief beleid om deze ratio te verbeteren en zo te waarborgen dat het gewenste investerings- en financieringsniveau blijft behouden. We hebben over 2015 een ICR gerealiseerd van 2,3. Door een stijging van de operationele kasstromen in 2015 ligt de ICR boven het niveau van 2014 (2,0). Door het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) wordt een ICR met een minimum van rond de 1,4 als norm gesteld.

DSCR (rente- en aflossingsdekkingsgraad) De DSCR brengt tot uitdrukking in welke mate wij in staat zijn uit de operationele kasstroom naast de rentelasten ook de aflossing (over de resterende looptijd van het bezit) te betalen. In 2015 is de DSCR van 1,20 gestegen naar 1,55. Doordat de levensduren van de meeste complexen is verlengd is de gemiddelde resterende levensduur van het bezit gestegen, hetgeen een opwaarts effect heeft op de DSCR. Tevens hebben er in 2015 extra aflossingen plaatsgevonden waardoor de leningenportefeuille is afgenomen. Ook dit heeft een opwaarts effect op de DSCR. In het bovenstaande overzicht is zichtbaar dat de DSCR zich de afgelopen jaren maar net boven de norm van 1,0 bewoog. Er wordt door Beter Wonen scherp gestuurd om boven de norm te blijven.

De resultaten hiervan zijn zichtbaar in 2014 en 2015.

Solvabiliteit De solvabiliteit heeft zich in 2015 positief ontwikkeld met een stijging van 33% in 2014 naar 43% aan het eind van 2015. We kunnen concluderen dat de solvabiliteit zich ruim boven de norm van onze huisbankier (25%) bevindt en daarmee ook ruim boven de norm van het WSW, zijnde 20%.

Volkshuisvestelijk vermogen De Autoriteit Woningcorporaties (voormalig CFV) hanteert een eigen berekeningssystematiek van de bedrijfswaarde van het vastgoed, zijnde het ‘volkshuisvestelijk vermogen’. Kijkend naar de afgelopen jaren kunnen we stellen dat het volkshuisvestelijk vermogen zich boven de norm bevindt. Voor 2015 is deze conclusie gebaseerd op een inschatting van het volkshuisvestelijk vermogen op basis van de berekeningssystematiek van het CFV (deze systematiek is vooralsnog opgenomen omdat het nieuwe toetsingskader van de AW nog niet bekend is).

77

Loan-to-value (op basis van bedrijfswaarde) Met ingang van 1-1-2014 heeft het WSW deze norm ingevoerd. Doordat Beter Wonen, vanwege hoge investeringen, met name in de periode tussen 2000-2010, een relatief hoge leningenportefeuille heeft ontwikkeld, is een oplopende lijn in deze ratio zichtbaar. De realisatie over 2013 (74%) bevond zich net onder de norm van 75%. Door bewust bij te sturen, waaronder extra vervroegd af te lossen van leningen en grondig te kijken naar de mogelijkheden om complexen langer in exploitatie te houden is het gelukt om over 2014 op 70% uit te komen en ultimo 2015 op 57%.

Dekkingsratio op basis van WOZ-waarde Deze parameter geeft aan hoe de omvang van de leningen zich verhoudt tot de marktwaarde (in casu WOZ-waarde) van het bezit. Deze loan-to-value bedroeg in 2015 39% (2014: 38%). De lichte toename van dit percentage in de laatste jaren is met name het gevolg van de dalende WOZwaarde van het bezit. Het effect van de daling van de WOZ-waarde wordt in 2014 deels gecompenseerd door het effect van een afname van de leningenportefeuille.

Rentabiliteit en rendement Naast bovenstaande externe normen wordt binnen Beter Wonen ook gestuurd op de ontwikkeling van de rentabiliteit en het rendement.

Wordt het netto resultaat en het bedrijfsresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen respectievelijk het totale vermogen, dan geeft dat de rentabiliteit van het eigen vermogen respectievelijk de rentabiliteit van het totale vermogen. In onderstaande tabel is de rentabiliteit op het eigen en totaal vermogen opgenomen.

Rentabiliteit

2015

Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen

2014 46,67 20,04

7,53 4,71

Het rendement in 2015 (20,04%) is ten opzichte van 2014 (4,71%) aanzienlijk positiever omdat er in 2015 sprake was van grote(re) positieve waardemutaties van het bezit. In 2015 is het saldo van het resultaat boekjaar en de waardemutaties fors gestegen ten opzichte van 2014. Derhalve stijgt het eigen vermogen. Het direct rendement uit operationele beheersactiviteiten komt uit op 3,06% en is daarmee licht gedaald ten opzichte van 2014 (3,15%). In onderstaande tabel is het onderscheid in direct en indirect rendement ten opzichte van het vermogen weergegeven.

Rendement

2015

Direct rendement Indirect rendement Totaal rendement

2014 3,06 16,98 20,04

3,15 1,56 4,71

Het indirect rendement is berekend inclusief de ongerealiseerde vermogensmutaties welke rechtstreeks via het eigen vermogen verantwoord worden.

78

9.5

Waardering bezit

De waardering van de bezittingen van Beter Wonen is van grote invloed op het resultaat en daarmee op het vermogen. In 2015 betreft dit met name de waardering van het in exploitatie zijnde bezit dat in 2015 een aanzienlijke (waarde-)mutatie kende.

Vanaf 2012 is als gevolg van de herziene RJ 645 de waarderingssystematiek van commercieel en sociaal vastgoed, mede naar aanleiding van beleidskeuzes door het bestuur, gewijzigd. De waarderingsmethoden van beide vastgoedsoorten zijn met ingang van 2012 verschillend. Het sociaal vastgoed wordt met ingang van 2012 gewaardeerd volgens de nieuwe bedrijfswaardemethodiek van de herziene RJ 645. Het commercieel vastgoed wordt met ingang van 2012 gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat en volgt daarmee de RJ213.

Sociaal vastgoed in exploitatie (DAEB-bezit) De waardering van het sociale vastgoed in exploitatie conform de herziene RJ 645 bedroeg ultimo 2015 â&#x201A;Ź 386.965. Ten opzichte van de bedrijfswaarde 2014 is sprake van een stijging van â&#x201A;Ź 76.741.

79

In onderstaande tabel is deze stijging gespecificeerd: Mutatie bedrijfsw aarde (bedragen x €. 1.000)

Bedragen

Bedrijfsw aarde sociaal vastgoed 31-12-2014

310.224

Bedrijfsw aarde sociaal vastgoed 31-12-2015

386.965 Mutatie bedrijfswaarde

76.741

AF: mutaties in w erkelijke kasstromen 2015: - Nieuw bouw/herinvesteringen

-8.458

- Verkopen en sloop

1.352

- Overige mutaties (w .o. negatieve bedrijfsw aarde, investeringen Wonen Op Maat)

-363 -7.469

Resteert: mutatie actuele w aarde

69.272

De bedrijfswaarde van het sociaal bezit stijgt als gevolg van investeringen in opgeleverde nieuwbouw en geactiveerde investeringen in groot onderhoud (+/+ € 8.458). Dit wordt deels gecompenseerd door verkopen en sloop (-/- € 1.352) en overige mutaties (+/+ € 363). Tevens stijgt de bedrijfswaarde als gevolg van de mutatie actuele waarde 2015 van +/+ € 69.272.

Daarmee is de mutatie actuele waarde € 63.882 hoger dan in 2014. In 2014 was de mutatie actuele waarde positief als gevolg van het verlengen van de levensduren van een aantal complexen. In 2015 is de mutatie actuele waarde aanzienlijk gestegen, met name als gevolg van verlenging van de levensduren van de meeste complexen. Hierna wordt een toelichting en analyse gegeven van de mutatie actuele waarde in 2015 ten opzichte van die in 2014.

De mutatie actuele waarde is als volgt verantwoord in de jaarrekening:

Analyse mutatie actuele waarde (bedragen x €. 1.000) - Afschrijvingen op materiële vaste activa

2015

2014

-8.328 -11.839

- Overige waardeveranderingen materiële vaste activa - W aardeveranderingen rechtstreeks via het eigen vermogen

80

8.495

-2.128

69.105

19.357

69.272

5.390

Analyse mutatie actuele waarde (bedragen x €. 1.000) - Gevolgen toekomstige kasstromen als gevolg van gewijzigd beleid

2015

2014

35.854

3.339

- Gevolgen aangepaste disconteringsvoet

9.763

-

- Gevolgen huurbeleid

6.221

-801

- Gevolgen aangepaste huurderving

9.441

60

- Gevolgen aangepaste parameters

9.159

2.562

847

-210

- Gevolgen nieuwbouw en verbeteringen in bedrijfswaarde - Gevolgen verhuurdersheffing - Gevolgen verkopen in bedrijfswaarde

5.668

-352

-7.681

792

69.272

5.390

Gevolgen toekomstige kasstromen als gevolg van gewijzigd beleid (+/+ € 35.854) De stijging van de toekomstige kasstromen in 2015 wordt met name veroorzaakt door verlenging van de levensduren van een aantal complexen. Hierdoor nemen de toekomstige kasstromen van deze complexen toe waardoor de bedrijfswaarde ook hoger uitkomt.

Gevolgen aangepaste disconteringsvoet (+/+ € 9.763) De stijging van de toekomstige kasstromen in 2015 wordt ook veroorzaakt door de aanpassing van de disconteringsvoet van 5,25% naar 5,00%. Deze aanpassing van de disconteringsvoet is door het WSW voorgeschreven op basis van ervaringscijfers.

Gevolgen huurbeleid (+/+ € 6.221) Doordat de huren in 2015 ten opzichte van 2014 gemiddeld 0,4% meer verhoogd zijn dan in 2014 werd aangenomen heeft dit een positief effect op de bedrijfswaarde.

Gevolgen huurderving (+/+ € 9.441) Beter Wonen heeft de huurderving de laatste jaren verder terug kunnen dringen. Daarom zijn we bij de berekening van de bedrijfswaarde 2015 voor de toekomstige jaren ook uitgegaan van een lagere huurderving. Hierdoor nemen de toekomstige kasstromen toe waardoor de bedrijfswaarde hoger uitkomt.

Gevolgen aangepaste parameters (+/+ € 9.159) Conform WSW voorschrift zijn onze lange termijn parameters (vanaf 2021) van de looninflatie, bouwindex en onderhoudsindex van 3% naar 2,5% gegaan. Dit leidt tot een verhoging van de bedrijfswaarde aangezien de kosten omlaag gaan. Als reactie hierop en op de lage inflatie van de laatste jaren hebben we ook onze parameters tot en met 2020 naar beneden bijgesteld.

Gevolgen verhuurdersheffing (+/+ € 5.668) De verhuurdersheffing is gebaseerd op de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. De WOZ-waarde van ons bezit is in 2015 naar beneden bijgesteld. Hierdoor hoeven we minder verhuurdersheffing te betalen en dat heeft een positief effect op de toekomstige kasstromen.

81

Gevolgen verkopen in bedrijfswaarde (-/- € 7.681) In de bedrijfswaarde 2015 heeft Beter Wonen minder verkopen opgenomen dan in de bedrijfswaarde 2014. Derhalve zijn in de bedrijfswaarde 2015 minder toekomstige kasstromen opgenomen. Dit leidt tot een lagere bedrijfswaarde.

Commercieel vastgoed in exploitatie (niet-DAEB bezit) Het niet-DAEB bezit omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed), zelfstandig verhuurde parkeerplaatsen, garages en het overige commercieel vastgoed.

De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 48.400 in 2014 (2014: € 45.450). Hieronder is het verloop van de waardering van het commercieel vastgoed in exploitatie weergegeven.

C ommercieel vastgoed in exploitatie (bedragen x €. 1.000)

Bedragen

Marktwaarde in verhuurde staat 1-1-2015

45.450

Marktwaarde in verhuurde staat 31-12-2015

48.400 Mutatie marktwaarde

2.950

Waarvan: mutaties in werkelijke kasstromen 2015: - Nieuwbouw/herinvesteringen

-121

- Verkopen

-171 -292

Resteert: waardeveranderingen

3.242

De waardeveranderingen hebben met name betrekking op de woningen. Zichtbaar is een stijging van de marktwaarde van de woningen in 2015 met circa 10%. . De stijging van de marktwaarde van de woningen is volledig toe te schrijven aan de marktsituatie welke zich uit in stijgende rendementen (beleggers zijn bereid meer te betalen voor hetzelfde complex). Dit wordt met name veroorzaakt door de extreem lage rentestanden, waardoor investeerders op zoek gaan naar andere mogelijke om hun geld te beleggen en te laten renderen.

De andere onderdelen van het commercieel vastgoed, BOG en parkeerplaatsen en garages laten een redelijk stabiel beeld zien.

9.6

Financiële continuïteit

Op basis van de in december door de RvC goedgekeurde begroting 2016 en financiële meerjarenplanning 2016-2025 ontwikkelen de financiële ratio’s zich de komende jaren als volgt:

82

Nr. 1 2 3 4 5 6

Kengetal Externe norm ICR (WSW) ≥ 1,4 DSCR (WSW) >1 Solvabiliteit obv bedrijfswaarde (bank) ≥ 25% Volkshuisvestelijk vermogen (Aw) voldoende Loan to value Bedrijfswaarde (WSW) < 75% Dekkingsratio (WSW) < 50%

Streefnorm ≥ 1,6 > 1,2 ≥ 30% voldoende < 65% < 40%

2015 2,32 1,55 43% V

2016 1,58 1,47 44% V

57% 39%

2017 1,61 1,60 47% V

56% 46%

2018 1,74 1,63 48% V

52% 44%

2019 1,88 1,67 50% V

51% 43%

2020 2,12 1,68 51% V

49% 42%

48% 41%

Bovenstaande “dashboard” laat zien dat aan alle extern gestelde normen van zowel WSW (ICR, DSCR, solvabiliteit, loan-to-value en dekkingsratio), AW (solvabiliteit op basis van volkshuisvestelijk vermogen) als de bank (solvabiliteit) voldaan wordt. Op basis van de ontwikkeling van deze financiële indicatoren wordt verwacht dat de komende jaren onvoorwaardelijk gebruik gemaakt kan worden van de borgingsfaciliteiten van het WSW en de kredietfaciliteiten van onze huisbankier en dat het AW geen aanleiding zal hebben tot het plegen van financiële interventies bij Beter Wonen. Hiermee wordt de toegang tot kapitaalmarkt veilig gesteld.

Zichtbaar is dat alle ratio’s voldoen aan de extern gestelde normen. Bijzonder is de ontwikkeling van de dekkingsratio. De verwachting is dat de dekkingsratio in 2016 zal stijgen als gevolg van het opnemen van de Eigen Middelen faciliteiten van het WSW. De jaren erna zal er bewust gestuurd worden om weer onder de interne norm van 40% uit te komen.

9.7

Oordelen externe toezichthouders

In deze paragraaf worden de ontvangen oordelen van onze toezichthouders toegelicht.

Toezicht vanuit Ministerie Tot 1-1-2014 was het volkshuisvestelijk toezicht een aparte afdeling binnen het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Vanaf 1-1-2014 wordt het toezicht uitgevoerd door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Het ILT heeft in 2015 middels de oordeelsbrief over verslagjaar 2014 aangegeven dat de activiteiten van Beter Wonen rechtmatig zijn en daarmee passen binnen het werkdomein van de corporatie.

Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) beoordeelde jaarlijks de financiële positie van corporaties. De beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van de corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen.

In de laatst ontvangen toezichtbrief over 2014 geeft het CFV aan dat haar beoordeling van Beter Wonen geen aanleiding geeft tot het doen van interventies. In 2015 is geen toezichtbrief ontvangen van CFV, dan wel van de Autoriteit Woningcorporaties (AW).

Oordeel WSW De omvang van de door het WSW te borgen krediet kwam tot 1-1-2014 tot uiting in het faciliteringsvolume. Per 1-1-2014 is dit komen te vervallen en is dit vervangen door het borgingsplafond. Het borgingsplafond geeft inzicht in het maximale bedrag dat Beter Wonen op enig moment aan geborgde leningen mag hebben op basis van haar geprognosticeerde kasstromen. Het borgingsplafond wordt, net als het oude faciliteringsvolume voor de komende 3

83

jaren kenbaar gemaakt en is incluis de financieringsbehoefte van borgbare investeringen voor de komende 3 jaren (2015 – 2017).

Het WSW heeft in 2015 aan Beter Wonen een borgbaarheidsverklaring afgegeven, welke inhoudt dat Beter Wonen gebruik kan maken van de faciliteiten van het WSW. Hiermee kan Beter Wonen de gewenste herfinanciering geborgd aantrekken.

Op basis van de financiële meerjarenplanning wordt voldaan aan alle gestelde financiële normen van het WSW. Hiermee heeft Beter Wonen de verwachting dat het borgingsplafond voor 2016 en verder, inclusief de gewenste financieringsbehoefte, onvoorwaardelijk zal worden toegekend door het WSW.

9.8

Treasury

Treasurybeleid Onze doelstelling voor het financiering- en beleggingsbeleid is gericht op, in volgorde van prioriteit: het zekerstellen van voldoende liquiditeit, het waarborgen van blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt, het beheersen van rente- en rendementsrisico’s en het realiseren van een passend rendement. Dit betekent een zo optimaal mogelijk rendement van beleggingen en een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van het vreemd vermogen.

Renterisico’s Onder renterisico verstaan wij dat gedeelte van de leningenportefeuille waarop renteontwikkelingen in de kapitaalmarkt rechtstreeks invloed hebben. Ofwel omdat in het desbetreffende jaar renteaanpassing plaatsvindt en herziening van de kredietopslag van basisrenteleningen ofwel omdat sprake is van aflossingen waarvoor in principe weer nieuwe leningen moeten worden afgesloten. De omvang van het renterisico wordt bepaald door het geldvolume dat in het volgende jaar gevoelig is voor rentebewegingen.

In het treasury- en beleggingsstatuut zijn onder meer de kaders ten aanzien van rentemanagement geformuleerd. Het doel is te streven naar een gelijkmatige spreiding van renterisico’s en het tegengaan van onaanvaardbare tegenvallers in het jaarlijks renteresultaat. Met het oog op beheersing en spreiding van de renterisico’s is in het treasury- en beleggingsstatuut vastgelegd dat het maximale renterisico in enig jaar niet meer mag bedragen dan 15% van de bestaande leningenportefeuille, hetgeen overeenkomt met de eerdere (inmiddels vervallen) norm van het WSW. Beter Wonen ziet vooralsnog geen aanleiding om een andere norm te hanteren. In onderstaande grafiek is het renterisico dat de komende jaren wordt gelopen inzichtelijk gemaakt.

84

In 2016 zullen wij activiteiten ontplooien gericht op het optimaliseren van de leningenportefeuille mede in relatie tot de beschikbare liquide middelen. Daarbij zullen wij het aspect van de verwachte geringe overschrijding van de norm van het renterisico in 2017 betrekken. Tevens zullen wij het aspect van een eventuele aanpassing van de norm van het renterisico betrekken.

Beleidsregels derivaten voor woningcorporaties In 2012 zijn de beleidsregels van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties met betrekking tot het gebruik van financiële derivaten door toegelaten instellingen in werking getreden. Toegelaten instellingen mogen sindsdien uitsluitend nog derivatencontracten afsluiten die voldoen aan deze regelgeving. Beter Wonen heeft geen nieuwe derivatencontracten afgesloten na het uitkomen van de beleidsregels.

Vanwege het feit dat er bij Beter Wonen sprake was van een forse herfinancieringsbehoefte in de periode 2011-2015 (en daarmee gepaard gaande renterisico’s) heeft Beter Wonen in 2010 en 2011 derivaten (payer swaps) afgesloten. In totaal is voor een hoofdsom van € 140 miljoen aan swaps afgesloten welke in zijn gegaan tussen 2011 en 2015. Variabele financiering is vervolgens met 1 op 1 dezelfde modaliteiten aangetrokken kort voor ingangsmoment van de swap. Per ultimo 2015 is voor alle 14 renteswaps die ingegaan zijn t/m 31-12-2015 de onderliggende financiering aangetrokken. De keuze voor de combinatie swaps met variabele financiering was destijds, naast het beperken van de renterisico’s, mede ingegeven door de hoge opslagen op de vast rentend leningen (tot circa 150 basispunten).

Omdat de ingevoerde beleidsregels ook forse consequenties hebben voor bestaande derivaten (welke niet voorzien hadden kunnen worden bij het afsluiten ervan) zijn in 2013, 2014 en 2015 acties in gang gezet om de consequenties van de beleidsregels derivaten te verankeren in de (treasury-) organisatie. Dit is in 2015 afgerond. Hieronder zal worden ingegaan op de onderdelen toezichtbelemmerende clausules en liquiditeitsbuffer uit de beleidsregel derivaten.

85

Interne organisatie Om de treasuryfunctie in de organisatie goed te kunnen vervullen is een passend instrumentarium noodzakelijk. Dit instrumentarium is vervat in het zogenaamde treasurybouwwerk. Het treasurybouwwerk kent drie niveaus: treasury- en beleggingsstatuut, treasuryjaarplan en treasuryuitvoering. Vanuit een top-down benadering neemt het operationele karakter per niveau toe en (daarmee) neemt het strategische karakter per niveau af. Het treasury- en beleggingsstatuut en het treasuryjaarplan en de eventuele wijzigingen daarop worden vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de RvC van Beter Wonen.

Het treasury- en beleggingsstatuut geeft het formele kader van alle activiteiten op het gebied van treasury binnen en ten behoeve van Beter Wonen weer. Het treasury- en beleggingsstatuut heeft door haar aard en inhoud een langjarige werking. Het geldende treasury- en beleggingsstatuut wordt in ieder geval iedere drie jaar geëvalueerd en, afhankelijk van de bevindingen, aangepast.

Daarnaast vindt elke twee jaar een toets van de accountant plaats in opdracht van de RvC. Het treasuryjaarplan plaatst het beleid in een meerjarig perspectief en beschrijft de treasurydoelstellingen voor de tijdsduur van een jaar. Het treasuryjaarplan wordt jaarlijks geactualiseerd als onderdeel van de begrotingscyclus. Met het goedkeuren van het treasuryjaarplan geeft de RvC de directeur-bestuurder mandaat om de acties voor het komende jaar uit te voeren.

Binnen de treasuryuitvoering maakt Beter Wonen gebruik van een Treasurycommissie. Dit is een afstemmingsorgaan aangaande treasuryaangelegenheden waarin te nemen besluiten worden behandeld en waarin advies wordt uitgebracht aan de Directeur-bestuurder. De Treasurycommissie is in 2015 vijf keer bijeengeweest.

Toezichtbelemmerende clausules Onderdeel van de beleidsregel is het afbouwen van de aanwezigheid van toezichtbelemmerende clausules in (bestaande) derivatencontracten. Als toezichtbelemmerend (bepalingen die externe toezichthouders direct hinderen) worden bepalingen gezien in derivatencontracten met een rechtstreekse verwijzing naar de artikelen 41 en 43 van het BBSH en de artikelen 70d t/m 70i van de Woningwet. Op basis van de definitie van een toezichtbelemmerende clausule, nadere uitleg en juridische toetsing is Beter Wonen van mening dat in de door ons afgesloten derivaten-contracten geen sprake is van soortgelijke clausules en dat afbouw derhalve niet aan de orde is. Deze lijn is afgestemd met betrokken partijen (waaronder het (voormalige) CFV en Aedes) en collegacorporaties. Deze uitkomsten zijn schriftelijk gerapporteerd aan het CFV welke belast met het toezicht van de regeling.

Liquiditeitsbuffer derivaten Woningcorporaties dienen verplicht een liquiditeitsbuffer aan te houden die groot genoeg is om de liquiditeitsrisico’s van de derivatenportefeuille op te kunnen vangen. De liquiditeitsbuffer moet groot genoeg zijn voor het op kunnen vangen van:

•

De margin calls (‘periodieke verrekening van marktwaardes’) op CSA-contracten (of vergelijkbaar) inclusief opgelopen rente bij een fictieve rentedaling van 2%-punt;

86

•

De (volledige) negatieve marktwaarde bij een fictieve rentedaling van 2%-punt van de contracten met een break clausule die vervalt tussen de datum van vandaag en precies een jaar later.

Beter Wonen is niet in het bezit van derivatencontracten met verplichtingen tot margin calls, maar wel met mutual break clausules. Een break clausule is een recht om op een vooraf vastgesteld moment het swapcontract tegen marktwaarde af te rekenen. Zowel Beter Wonen als de bank hebben de mogelijkheid om elke 5 jaar gebruik te maken van deze breakclausule.

Vanaf het voorjaar van 2014 is door de Treasurycommissie gewerkt aan het opstellen van een breakplan om het liquiditeitsrisico te beheersen. Het liquiditeitsrisico is in dit kader in de eerste plaats het risico dat op het moment van de ‘break’, Beter Wonen niet voldoende liquiditeit heeft om de eventuele negatieve marktwaarde van dat moment uit eigen middelen te financieren. In de tweede plaats is het risico dat niet kan worden voldaan aan de stresstest, zoals voorgeschreven door de beleidsregels van het Ministerie c.q. CFV. Het breakplan is in 2014 vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de RvC. Vanaf medio 2014 zijn meerdere overleggen gevoerd met de Deutsche bank en Barclays met als doel de breakmomenten van swaps zodanig aan te passen dat Beter Wonen ook op de lange termijn aan de liquiditeitseisen van het WSW en CFV kan voldoen. In het kader van de uitvoering van het breakplan zijn in 2014 reeds vier overeenkomsten gewijzigd, waardoor de eerste mutual break clausule in de derivatenportefeuille van Beter Wonen zich medio 2017 (was voorheen medio 2016) voordoet. Met het wijzigen van de vier overeenkomsten is de verplichting tot een liquiditeitsbuffer om een fictieve rentedaling van 2%-punt op te vangen derhalve een jaar verder weg geschoven. Tot die tijd is volgens de huidige regelgeving geen liquiditeitsbuffer benodigd voor bestaande derivaten.

In 2015 is, naar aanleiding van bovengenoemde wijzigingen in de contracten het breakplan derivaten geactualiseerd welke in september 2015 is vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de RvC. In 2015 is hierop vervolgd door overleggen te voeren met de Deutsche Bank om te vervolgen met het verschuiven van de break clausules van de volgende drie overeenkomsten. Naar verwachting zal afwikkeling hiervan in het 1e kwartaal van 2016 plaatsvinden. Hiermee wordt het aanhouden van de liquiditeitsbuffer nog verder vooruit geschoven. Bovendien houdt het breakplan rekening met een dusdanige spreiding van de eerstvolgende breakmomenten dat de benodigde liquiditeitsbuffer (uit eigen middelen) te financieren is.

De gewijzigde overeenkomsten passen binnen de vigerende wet- en regelgeving. Tevens zijn de voorstellen ter beoordeling voorgelegd aan het AW en WSW. Beide instanties (voor de eerste ronde was het destijds nog CFV) hebben aangegeven geen bezwaren te hebben tegen effectuering van deze wijzigingen in de swapovereenkomsten.

EMIR Voor iedere partij die gebruik maakt van derivaten is de nieuwe regelgeving European Market Infrastructure Regulation (EMIR) van kracht. Het doel van EMIR is om de handel en risico’s in derivaten transparanter te maken. De verplichtingen die voortvloeien uit EMIR betreffen onder andere het overeenkomen van procedure-afspraken tussen partijen en het rapporteren van

87

afgesloten transacties aan een transactieregister. Wij hebben deze regelgeving geïncorporeerd in onze bedrijfsvoering en hebben vastgesteld dat de vereiste documentatie is opgesteld en we voor 2015 voldoen aan de rapportageverplichting.

Liquiditeit De standen van de liquide middelen aan het begin en aan het eind van 2015 waren:

Bedragen (bedragen * €. 1.000)

Jaarrekening 2015 21.083 20.701 -382

1-jan 31-dec Afname / Toename

Jaarrekening 2014 19.548 21.083 1.535

Gedurende 2015 was de operationele kasstroom hoger en de (des)investeringskasstroom lager dan begroot. Dit was een reden om in 2015 extra af te lossen op leningen. Door de extra aflossingen is de netto-kasstroom over 2015 -/- € 382 en ligt € 1.917 lager dan in 2014.

We onderzoeken of er meerdere mogelijkheden zijn tot vervroegde aflossing die tevens kostenefficiënt zijn. Door extra af te lossen zal onze leningenportefeuille kleiner worden en zullen de WSW ratio’s (met name de loan-to-value en de DSCR) gunstig worden beïnvloed.

Voor het opvangen van onverwachte uitgaven beschikken we over voldoende faciliteiten, waaronder een rekening-courant faciliteit van € 10 miljoen bij onze huisbankier.

Voor een verdere specificatie van de liquiditeit verwijzen we naar het op pagina 98 opgenomen kasstroomoverzicht.

9.9

Verbindingen

Wij verstaan onder verbinding ‘een zelfstandige rechtspersoon waarin Beter Wonen direct of indirect invloed van betekenis uit kan oefenen op het zakelijke en financieel beleid’. Er is geen sprake van verbindingen waarin Beter Wonen een zakelijk belang heeft.

Per ultimo 2015 heeft Beter Wonen in 30 Verenigingen van Eigenaren en in één Coöperatieve Bewonersvereniging 1.974 stemmen. In 2015 is 1 VvE opgericht, aan de Bavinkstraat als gevolg van de verkoop van de bedrijfsruimte in het complex. Het totale aantal stemmen in deze verenigingen bedraagt 3.669. De initiële doelstelling was al de eigendommen binnen een termijn van 10 jaar te verkopen. Als gevolg van de vastzittende woningmarkt is echter de vraag naar appartementen zeer laag en zijn er de laatste jaren amper appartementen in deze VvE’s verkocht door Beter Wonen. Voor een verdere opgave van de VvE’s verwijzen wij naar pagina 145 van dit verslag.

In het boekjaar is door Beter Wonen aan VvE’s € 335.254,- aan jaarlijkse bijdragen betaald. In 11 verenigingen (2014: 10) heeft Beter Wonen nu nog de meerderheid van de stemmen. Het beheer van alle VvE’s wordt door een aantal externe partijen uitgevoerd.

88

Verder neemt Beter Wonen deel aan drie overkoepelende Verenigingen van Eigenaren. Dit betreft VvE complex Aalderinkshof, VvE Ossenkoppelerhoek en VvE appartementencomplex Magnoliapark.

De laatste twee VvEâ&#x20AC;&#x2122;s zijn gericht op het tuinonderhoud.

Naast de hiervoor genoemde verenigingen neemt Beter Wonen nog deel in een vereniging van twee appartementsrechten. De ene bestaat uit een aantal winkels en de andere uit 34 woningen.

Het appartementsrecht, bestaande uit 34 woningen, is in bezit van Beter Wonen. Beide verenigingen zijn verbonden aan het complex De Gors in Almelo.

Per ultimo 2015 is er een VvEâ&#x20AC;&#x2122;s in oprichting, zijnde voor het complex Manchester. De oprichting wordt begin 2015 afgerond.

9.10

Vooruitblik 2016

In meerdere hoofdstukken van dit jaarverslag is ingegaan op de maatregelen van de regering met betrekking tot het domein van het wonen. Voor een deel van deze maatregelen is het niet zeker of en in welke mate deze ook werkelijkheid gaat worden. Beter Wonen zal op het moment dat de aangekondigde maatregelen in wetgeving en/of beleid worden omgezet, deze direct vertalen in haar bedrijfsvoering. Vooruitlopend hierop zijn de aangekondigde maatregelen, waaronder de splitsing van het bezit in DAEB en niet-DAEB activiteiten, in beeld gebracht en financieel vertaald.

De impact van de aangekondigde maatregelen lijkt beleidsmatig aanzienlijk. Hoe dit daadwerkelijk uitpakt voor onze maatschappelijke prestaties is mede afhankelijk van de definitieve verantwoordingskader van de Woonautoriteit Woningcorporaties alsmede precieze uitwerking van een aantal onderdelen van de Woningwet in AMVBâ&#x20AC;&#x2122;s.

Het jaar 2016 zal dan ook in het teken staan van het implementeren van de nieuwe Woningwet, waarbij onderdelen als de (administratieve) scheiding en modelmatig implementeren op marktwaarde in verhuurde staat veel tijd in beslag zullen gaan nemen en consequenties zullen hebben voor de gehele bedrijfsvoering van Beter Wonen.

Beter Wonen wil in 2016 ook verdere stappen zetten in het digitaliseren van haar dienstverlening.

Er worden momenteel volop voorbereidingen getroffen om in 2016 een meer interactieve website te implementeren.

In april 2015 is de geactualiseerde Governance Code woningcorporaties 2015 ingegaan, welke is opgebouwd aan de hand van een vijftal principes. Kwaliteit en transparantie van toezicht en bestuur zijn hierbij leidend en moeten aan hoge normen voldoen. Op een paar onderdelen neemt Beter Wonen zich voor, in combinatie met aspecten uit de Woningwet (zoals het actualiseren van de statuten) om begin 2016 te voldoen aan de vereisten uit deze geactualiseerde Governance Code.

89

10

Bestuursverklaring

Het bestuur van de Almelose Woningstichting Beter Wonen verklaart hierbij dat de gelden die in 2015 uitgegeven zijn, besteed zijn in het belang van de volkshuisvesting.

Het bestuur heeft het volkshuisvestingsverslag alsmede de jaarrekening over het verslagjaar 2015 opgesteld.

Almelo, 11 mei 2016

P.R.A. van der Hout directeur-bestuurder

90

11

Vaststelling van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen heeft het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over het verslagjaar 2015 vastgesteld.

Almelo, 17 mei 2016

Dhr. W.A. Joosten Voorzitter

Dhr. J.W. Boomkamp

Dhr. W. Versteeg

Dhr. T.J.N.M. de Bruijn

Dhr. H. Hammink

91

12

Kengetallen

Kengetallen afgelopen vijf jaar per ultimo boekjaar

2015

2014

2013

2012

2011

Gegevens onroerend goed Aantal verhuureenheden in exploitatie - w oningen/w oongebouw en (excl.woonw agens)

6.262

6.325

6.330

6.369

1

1

1

2

2

6.263

6.326

6.331

6.371

6.376

547

573

575

594

584

64

64

60

64

65

318

313

317

318

331

7.192

7.276

7.283

7.347

7.356

- aantal opgeleverd

104

29

31

41

36

- aantal aangekocht

0

1

0

0

0

- aantal verkocht

-26

-31

-30

-42

-36

- aantal gesloopt

-138

0

-41

-4

-50

-3

1

-1

0

0

- aantal opgeleverd

4

0

1

0

5

- aantal aangekocht

0

0

0

0

0

-26

-4

-23

0

-44

-1

-4

-1

-4

-3

2

1

0

0

-1

-84

-7

-64

-9

-93

- w oonwagens Totaal woningen (incl. woonwagens) - garages - bedrijfsruimten - overige verhuureenheden (incl.standplaatsen) Totaal VHE's

6.374

Mutaties in het onroerend goed Woningen en woongebouwen

- overige mutaties Garages,bedrijfsruimten en overige verhuureenheden

- sloop - verkocht - overige mutaties Totaal Aantal woningen naar huurprijsklasse (incl. in beheer) - laag (< € 389,05 in 2014)

*1)

985

977

862

998

1.295

5.278

5.349

5.469

5.373

5.088

- ICR

2,32

1,99

2,13

1,85

1,91

- DSCR

1,55

1,20

1,09

1,08

1,05

- Solvabiliteit (obv bedrijfswaarde)

43%

33%

30%

35%

31%

- overig Financiële continuïteit

- Volkshuisvestelijk vermogen

V

V

V

V

V

- Loan to value (obv bedrijfsw aarde)

*2)

57%

70%

74%

68%

71%

- Loan to value (obv WOZ-waarde)

39%

38%

38%

35%

33%

Kwaliteit - aantal reparatieverzoeken per w oning

1,5

1,4

1,9

1,7

1,6

- kosten onderhoud per w oning (excl.grootonderhoud)

931

845

813

1.063

997

- kosten onderhoud eigen dienst per w oning

118

114

104

109

112

Prijs-kwaliteit verhouding - gemiddeld aantal punten WWS

142

142

142

141

136

- gemiddelde nettohuurprijs (huurwoningen)

516

498

480

463

455 394

Het verhuren van woningen - mutatiegraad

10,2

10,3

10,0

10,8

10,5

- huurachterstand in % jaarhuur

2,4

3,0

3,8

4,0

4,2

- huurderving in % jaarhuur (huren)

2,3

2,8

3,1

2,9

3,3

*1) Het aantal woningen is berekend op basis van de subsidiabele huurprijs (2011: kale huur) *2) Norm van de Aw; V staat voor voldoende.

92

Jaarrekening 2015

93

Balans per 31 december 2015 na resultaatbestemming

Activa

Ref.

31-12-2015

31-12-2014

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.

1.1 € 1.2 1.3 -

387.102.097 € 500.000 3.603.015 -

310.270.456 3.039.361 4.013.765

Vastgoedbeleggingen Commerc ieel vastgoed in exploitatie

2.

2.1 €

48.400.000 €

45.450.000

Financiële vaste activa

3.

Latente belastingvorderingen

3.1 -

- -

-

€

439.605.112 €

362.773.582

Subtotaal

Vlottende activa Voorraden

4.

€

4.840.485 €

3.497.725

Onderhanden projecten

5.

€

- €

-

Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen gemeente Latente belastingvorderingen Overige vorderingen Overlopende activa

6.

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

€ -

Liquide middelen

7.

€ -

296.286 64.130 573.081 144.126

€

20.700.972 €

21.082.939

Subtotaal

€

26.375.054 €

25.658.287

Totaal

€ 465.980.166 € 388.431.869

94

261.300 40.437 431.663 100.197

Passiva

Ref.

Eigen Vermogen

8.

Eigen vermogen Subtotaal

8.1 € €

201.935.268 € 201.935.268 €

125.527.469 125.527.469

Voorzieningen

9.

9.1 € 9.2 -

8.846.972 € 38.689 -

2.147.752 54.810

€

8.885.661 €

2.202.562

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening meeverkocht onderhoud

Subtotaal

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Subtotaal

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

31-12-2015

10.

10.1 € 10.2 10.3 €

8.955.117 215.635.464 20.293 224.610.874

€ €

9.656.487 204.938.676 15.594 214.610.757

11.

11.1 € 11.2 11.3 11.4 11.5 -

25.141.436 1.335.368 2.730.900 710.763 629.897

€ -

40.451.265 2.109.039 2.005.641 926.963 598.173

30.548.364 €

46.091.081

Subtotaal

€

Totaal

€

95

31-12-2014

465.980.166 € 388.431.869

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2015 boekjaar 2015

Ref. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

12.

12.1 12.2 12.3 12.4 12.5

boekjaar 2014

€ -

38.657.429 1.229.524 896.565 417.142 486.028

€ -

37.888.861 1.348.525 1.238.229 747.953 486.196

€

41.686.688 €

41.709.764

€ -

8.846.992 -836.747 3.628.957 564.563 668.703 5.091.218 1.001.941 824.501 7.534.121

€ -

12.280.998 4.673.069 3.959.712 615.811 767.489 4.628.753 1.025.855 0 8.139.302

Som der bedrijfslasten

€

27.324.248 €

36.090.989

Bedrijfsresultaat

€

14.362.440 €

5.618.775

Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Lasten servicecontracten Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Overige bedrijfslasten

13.

13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 13.7 13.8 13.9

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

14.

€

3.242.510 €

-2.749.709

Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten

15.

15.1 15.2 -

134.480 9.355.592 -

228.631 9.373.144

Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Vennootschapsbelasting

16.

Resultaat na belasting

96

€

8.383.838 €

-6.275.447

€

-1.081.121 €

-3.975.321

€

7.302.716 €

-10.250.768

Kasstroomoverzicht 2015 boekjaar 2015

boekjaar 2014

Ontvangsten: 1.1 Huren 1.2 Vergoedingen 1.3 Overige bedrijfsontvangsten 1.4 Renteontvangsten

€ -

38.767.814 1.247.965 408.045 209.953

€ -

37.922.147 1.274.748 445.722 381.766

Saldo ingaande kasstromen

€

40.633.777 €

40.024.383

Uitgaven: 1.5 Personeelsuitgaven 1.6 Onderhoudsuitgaven 1.7 Overige bedrijfsuitgaven 1.8 Renteuitgaven 1.9 Sectorale heffingen

-

5.102.494 5.225.942 5.937.599 9.424.638 2.338.823

Saldo uitgaande kasstromen

€

28.029.496 €

29.793.915

Kasstroom uit operationele activiteiten

€

12.604.281 €

10.230.468

2.1 Verkoopontvangsten woon- en niet woongelegenheden

-

2.403.317 -

Saldo ingaande kasstroom MVA

€

2.403.317 €

2.2 Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden (incl. sloop) 2.3 Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 2.4 Investeringen overig -

-

7.911.126 2.191.628 180.029 -

5.451.808 4.681.426 6.514.637 9.579.663 3.566.381

4.857.466 4.857.466

5.683.797 3.546.809 878.491

Saldo uitgaande kasstroom MVA

€

10.282.783 €

10.109.097

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA

€

-7.879.466 €

-5.251.631

-

40.000.000 -

30.000.000

-

45.118.575 -

33.325.190

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

€

-5.118.575 €

4.1 Wijziging kortgeldmutaties

-

Afname (toename) geldmiddelen in het boekjaar

€

Ingaand: 3.1 Nieuwe leningen Uitgaand: 3.2 Aflossing leningen

97

11.793 -381.967 €

-3.325.190 118.306 1.535.341

Toelichting behorende tot de jaarrekening 2015 Algemene toelichting Toegelaten instelling Almelose Woningstichting Beter Wonen (hierna: Beter Wonen), gevestigd aan de Klimopstraat 2a te Almelo, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Beter Wonen heeft een regionale toelating conform artikel 4 van de statuten.

Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Schattingswijziging In 2015 heeft een schattingswijziging plaatsgevonden met betrekking tot de afschrijvingen.

Voorheen werd afgeschreven op basis van de bedrijfswaarde primo boekjaar en de restant levensduur ultimo boekjaar. Gezien de strategiewijziging met betrekking tot een duurzamere inzet van het vastgoed is de bedrijfswaarde en de restant levensduur gedurende het boekjaar gewijzigd.

Met ingang van het boekjaar 2015 worden de afschrijvingen derhalve berekend op basis van de restant levensduur en de bedrijfswaarde ultimo boekjaar. Hierdoor geeft de in 2015 verantwoorde afschrijvingslast meer inzicht in de jaarlijkse afschrijvingslast als gevolg van de strategiewijziging.

Door de schattingswijziging zijn ten opzichte van de oude systematiek de afschrijvingslasten voor het boekjaar 2015 met € 2,3 miljoen toegenomen.

Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt Beter Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in de grondslagen voor bepaling van het resultaat of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

98

Algemene uitgangspunten De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten, tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde.

Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.

In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Van de kwalificatie ‘extern gecommuniceerd’ is sprake wanneer bevoegd uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. De kwalificatie ‘intern geformaliseerd’ is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering alsmede de statuten. Van interne formalisatie is slechts sprake indien de directeur-bestuurder het investeringsbesluit heeft goedgekeurd.

Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen/nadelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde.

De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben.

Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper.

De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie

99

Kwalificatie sociaal vastgoed Binnen Beter Wonen staat het volkshuisvestelijk beleid centraal. Wij vinden onze primaire verantwoordelijkheid het aanbieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen die hier zelf niet in kunnen voorzien. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.

Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat structureel bestemd is voor verhuur aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld in de bijlagen 3 en 4 BTIV. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.

Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de bedrijfswaarde.

Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur.

Onder punt 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie in de toelichting op de balans (pag. 112) zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.

Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Beter Wonen is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan.

Afschrijvingen De afschrijvingen worden berekend volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Beter Wonen maakt onderscheid in twee componenten: opstal en grond. De economische levensduur van de opstal bedraagt 50 jaar. Op grond wordt niet afgeschreven.

Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeverminderingverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’.

100

Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Waardemutatie Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugname zijn van eerder ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkte waardeverminderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) worden echter in de winst- en verliesrekening verwerkt, en wel onder de post ‘overige waardeveranderingen van materiële vaste activa’.

Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen zijn verwerkt, rekening houdend met de realisatie van dergelijke waardeveranderingen door afschrijvingen. Indien de waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post ‘Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa’.

Er wordt geen gebruik gemaakt van de recycling optie om rechtstreeks verwerkte baten en lasten in het eigen vermogen bij latere realisatie te verwerken in de winst- en verliesrekening.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.

Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’.

Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille in het vorige verslagjaar.

De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen (ver-)nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering.

Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouwprojecten. De kwalificatie ‘intern geformaliseerd’ is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering alsmede de statuten. Van interne formalisatie is slechts sprake indien de directeur-bestuurder het investeringsbesluit heeft goedgekeurd.

Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen (ver)nieuwbouw aan de creditzijde van de balans.

101

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineair systeem. Op grond van het kantoor en de werkplaats inclusief parkeerplaatsen wordt niet afgeschreven.

Afschrijvingsmethode en termijnen Omschrijving Kantoorpand Inventaris Automatiseringssysteem Vervoermiddelen

termijn

methode

50 jaar 5/10/20 jaar 3 jaar 5 jaar

lineair lineair lineair lineair

Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd wanneer zij de gebruiksduur van het object verlengen. Als er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.

Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat.

Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn.

Onder punt 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie in de toelichting op de balans (pag. 116) zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.

Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan.

Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

102

Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post ‘Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ verantwoord.

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen zijn voor het langlopende deel ( > 1 jaar) opgenomen onder financiële vaste activa, voor het kortlopende deel (< 1 jaar) onder de vorderingen.

Voor verdere toelichting zie Belastingen (pagina 108).

Bijzondere waardeverminderingen financiële activa Een financieel actief dat niet tegen reële waarde wordt verantwoord met waardewijzigingen in de winst- en verliesrekening wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief.

Vlottende activa Voorraden Voorraad onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen, welke gebaseerd zijn op de laatst bekende inkoopprijs, verminderd met een noodzakelijk geachte voorziening voor de incourante voorraad.

Voorraad grond De voorraad grond wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grondposities de bestemming ontwikkeling krijgen, vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling/onderhanden projecten. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord in de post ‘Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa’. Hiertoe wordt de waarde van de grondposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.

103

Onderhanden projecten In de waardering van onderhanden projecten (nieuwbouw koop welke reeds verkocht is per balansdatum) worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening als last verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden project. Indien op projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans.

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Eigen vermogen Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst- en verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeveranderingen voor het sociaal vastgoed worden gevormd per kasstroomgenererende eenheid en zijn niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen en de boekwaarde op basis van de actuele waarde (bedrijfswaarde). De ongerealiseerde waardeverandering voor het commercieel vastgoed wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde (marktwaarde). Als een actief wordt vervreemd dan wel door de jaarlijkse afschrijving, valt

104

een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves.

Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Een voorziening wordt in de balans opgenomen wanneer: • sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en • een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; • het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

Voorziening onrendabele investeringen (ver-)nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.

Voorziening meeverkocht onderhoud Beter Wonen heeft woningen verkocht waarbij het onderhoud voor 15 jaar, gerekend vanaf het moment van beschikbaar komen voor verkoop, voor rekening van Beter Wonen is. De verwachte onderhoudsuitgaven variëren per complex en zijn afhankelijk van de onderhoudstoestand van de woningen. Aan de voorziening zal jaarlijks rente worden toegerekend, terwijl de uitgaven voor onderhoud hieraan zullen worden onttrokken. De verplichtingen vanwege meeverkocht onderhoud lopen af per 2016.

Langlopende schulden Leningen Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde.

Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-enverliesrekening als interestlast verwerkt.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

105

Grondslagen voor de resultaatbepaling Bedrijfsopbrengsten Huren Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid.

Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten met uitzondering van de loonkosten van huismeesters. Deze kosten zijn opgenomen in de lonen en salarissen.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risicoâ&#x20AC;&#x2122;s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken.

Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte).

Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft de wijziging in onderhanden projecten. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald.

Geactiveerde productie eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

106

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde).

Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur.

Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.

Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed). De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering.

Personeelsbeloningen/pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.

Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen.

Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

107

Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, reparatieonderhoud en contractonderhoud verantwoord.

Het reparatie- en mutatieonderhoud bevat zowel kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.

Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Grondposities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs dan wel lagere marktwaarde (minimumwaarderingsregel). De afwaardering wordt verantwoord onder de bijzondere waardeverandering in het jaar dat deze zich heeft voorgedaan. Deze afwaardering ontstaat door een jaarlijkse toets van de marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde.

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed).

Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva.

Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiĂŤle verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per

108

iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te bepalen posten.

Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord, indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening.

Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering.

In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Afgeleide financiële instrumenten Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedgeaccounting onder het kostprijs hedgemodel wordt toegepast.

Indien kostprijs hedge-accounting wordt toegepast, vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst- en verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst- en verliesrekening verwerkt. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans van een niet-financieel actief past de onderneming de kostprijs van dit actief aan met de afdekkingsresultaten die nog niet in de winst- en verliesrekening zijn verwerkt.

Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd.

De cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst- en

109

verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winst- en verliesrekening. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge-accounting, maar het financiële instrument niet wordt verkocht, wordt ook de hedgeaccounting beëindigd. Dan dient het financiële instrument tegen kostprijs of lagere marktwaarde te worden verwerkt.

Voorwaarden aan hedge-accounting Beter Wonen documenteert in generieke hedgedocumentatie de hedgerelaties en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument met de afgedekte positie.

Indien sprake is van een overhedge, wordt de hiermee samenhangende waarde op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Beter Wonen heeft geen embedded derivaten (cf RJ290).

Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: • Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus.

•

Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en, opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige.

•

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de

110

jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Van de kwalificatie ‘extern gecommuniceerd’ is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling en haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het investeringsbesluit in het besluitvormingsproces. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kan afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers.

•

Voorraad grond- en ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen onder meer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties en in afstemming met een externe deskundige en de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden.

•

Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot afwaardering rondom sloop alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

111

Toelichting op de balans per 31 december 2015 1

Materiële vaste activa

1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie woningen en woongebouwen

overige goederen

totaal

Saldo per 1 januari - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

€ -

354.730.230 € -44.506.527 -

482.229 € -435.476 -

355.212.459 -44.942.003

Bedrijfswaarde

€

310.223.703 €

46.753 €

310.270.456

Mutaties: - overboekingen van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - overboekingen naar MVA in ontwikkeling - investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - desinvesteringen - afschrijvingen - waardeveranderingen verantwoord in W & V - waardeveranderingen verantwoord in eigen vermogen

€ -

9.961.481 -1.504.000 363.462 -1.351.635 -8.328.315 8.494.750 69.105.083

€ -

104.628 € - - -13.814 - - -

10.066.109 -1.504.000 363.462 -1.351.635 -8.342.128 8.494.750 69.105.083

Saldo

€

76.740.826 €

90.814 €

76.831.641

Saldo per 31 december: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

€ -

362.199.538 € 24.764.991 -

586.857 € -449.290 -

362.786.395 24.315.702

Bedrijfswaarde

€ 386.964.529 €

137.567 € 387.102.097

Bedrijfswaarde De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt € 387,1 miljoen (2014: € 310,3 miljoen). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De verwachte verkoopopbrengsten zijn voor een periode van 5 jaar ingerekend. Kosten voor sloop en verbeteringen zijn ingerekend voor zover de plannen intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Na 10 jaar wordt voor de beheerskosten uitgegaan van genormeerde lastenniveaus.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.

112

De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt € 8.000 per woning (prijspeil ultimo 2015) en € 6.000 per bedrijfsruimte (maatschappelijk vastgoed). De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden onder andere de volgende uitgangspunten: • jaarlijkse huurverhogingen: 2016, 2017 en 2018 en verder 2% verhoging (voorgaand jaar: 2016 3% en 2017 en verder 2%); • jaarlijkse huurderving: 2016 1,8%, 2017en daarna 0,9% (voorgaand jaar: 2016: 2,0% en daarna 1,9%); • de mutatiegraad wordt berekend op basis van ervaringscijfers per complex (laatste 5 jaar gemiddeld); • huurharmonisatie voor de eerste 5 jaar op basis van het gewenste streefhuurpercentage per complex (gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur; 2014: 75%); • stijging van de onderhoudskosten van 1,0% in 2016 en 2017, daarna tot en met 2020 1,5% en daarna 2,5% (voorgaand jaar: 2016 1%, 2017 tot en met 2019 1,5%, daarna 3,0%); • stijging van de lonen en variabele lasten van 1,0% in 2016 en 2017, 1,5% in de jaren 2018 tot en met 2020 en daarna 2,5% (voorgaand jaar: 2016 1%, 2017 tot en met 2019 1,5%, daarna 3%); • de eerste 10 jaar onderhoud gemiddeld € 1.438,- (voorgaand jaar: € 973) en algemeen beheer (exclusief verhuurder- en rioolheffing) € 1.348,- (voorgaand jaar: € 1.459) per verhuureenheid; • de disconteringsvoet bedraagt 5,00% (voorgaand jaar 5,25%); welke jaarlijks wordt bepaald door de sectorinstituten met in achtneming van de bepalingen van RJ 121; • de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering waarbij rekening is gehouden met eventuele verlengingen voortvloeiend uit levensduur verlengende investeringen en waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar; • kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerandomodel; • voor de komende 5 jaar zijn 10 huurwoningen per jaar als verkopen ingerekend tegen de WOZwaarde van gemiddeld € 81.000 en tegen een gemiddelde bedrijfswaarde van € 61.000 (voorgaand jaar 26 woningen tegen een gemiddelde WOZ-waarde van € 100.000 en een gemiddelde bedrijfswaarde van € 59.000); • wegingsfactor voor de verdeling van de kosten is voor woningen en bedrijfspanden 1,0 en voor overige verhuureenheden 0,2; • de heffing van de Autoriteit woningcorporaties is niet ingerekend in de bedrijfswaarde. Indien deze heffing wel ingerekend wordt dan daalt de bedrijfswaarde met € 852.000; • de verhuurderheffing, zoals goedgekeurd door de Eerste Kamer, is ingerekend in de bedrijfswaarde voor de gehele resterende levensduur van het bezit; • de verhuurderheffing is in 2016 0,491% van de WOZ-waarde van de huurwoningen. Dit tarief loopt op tot 0,536% in 2017 en verder. Derhalve is geen rekening gehouden met de wens van het kabinet om de verhuurdersheffing vanaf 2018 verder te verhogen.

113

Waardeveranderingen Uit het verloop van de bedrijfswaarde in 2015 blijkt een positief saldo aan waardeveranderingen en afschrijvingen van in totaal circa € 69,3 miljoen. Deze stijging van de bedrijfswaarde wordt met name veroorzaakt door gewijzigd beleid inzake het verlengen van de levensduren van de complexen (+/+ € 35,9 miljoen). Hierdoor nemen de toekomstige kasstromen van deze complexen toe waardoor de bedrijfswaarde ook hoger uitkomt. De aanleiding van dit gewijzigde beleid vindt u in paragraaf 4.2 van het jaarverslag. In 2015 is de mutatie actuele waarde positief doordat de levensduren van een aantal complexen zijn verlengd.

Het verloop van de bedrijfswaarde is als volgt samen te vatten: Mutatie bedrijfswaarde (bedragen x €. 1.000)

Bedragen

Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 31-12-2014

310.224

Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 31-12-2015

386.965 Mutatie bedrijfswaarde

76.741

Waarvan: mutaties in werkelijke kasstromen 2015: - Nieuwbouw/herinvesteringen

-8.458

- Verkopen en sloop

1.352

- Overige mutaties (w.o. negatieve bedrijfswaarde, investeringen ''''Wonen Op Maat)

-363 -7.469

Resteert: mutatie actuele waarde

69.272

Analyse mutatie actuele w aarde (bedragen x €. 1.000) - Gevolgen toekomstige kasstromen als gevolg van gew ijzigd beleid

2015

2014

35.854

3.339

- Gevolgen aangepaste disconteringsvoet

9.763

-

- Gevolgen huurbeleid

6.221

-801

- Gevolgen aangepaste huurderving

9.441

60

- Gevolgen aangepaste parameters

9.159

2.562

847

-210

- Gevolgen nieuw bouw en verbeteringen in bedrijfsw aarde - Gevolgen verhuurdersheffing - Gevolgen verkopen in bedrijfsw aarde

5.668

-352

-7.681

792

69.272

5.390

2015

2014

De mutatie actuele waarde is als volgt verwerkt in de jaarrekening: Analyse mutatie actuele w aarde (bedragen x €. 1.000) - Afschrijvingen op materiële vaste activa

-8.328 -11.839

- Overige w aardeveranderingen materiële vaste activa - W aardeveranderingen rechtstreeks via het eigen vermogen

8.495

-2.128

69.105

19.357

69.272

5.390

Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het

114

recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de ‘Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen’ opgenomen.

1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2015 Saldo begin boekjaar

€

Mutaties: - investeringen - overboeking restwaarde van sociaal vastgoed in exploitatie - overboeking restwaarde van commercieel vastgoed in exploitatie - onttrekking voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie - overboeking naar voorraad grond bestemd voor verkoop

€ -

2014

3.039.361 €

8.982.727 1.504.000 160.342 -958.783 -10.065.676 -2.161.971

€ -

3.988.276

8.195.030 -3.479.750 -5.533.825 -130.370

Saldo mutaties

€

-2.539.361 €

-948.915

Saldo einde boekjaar

€

500.000 €

3.039.361

De investeringen kunnen als volgt worden gespecificeerd: -

Verbeteringen Nieuwbouwprojecten Toegerekende uren Toegerekende rente (rentepercentage 3,8%; 2014: 3,6%)

€ -

2015 2.417.730 6.403.854 255.270 161.872

€ -

2014 2.853.055 4.592.610 375.945 373.420

€

9.238.727 €

8.195.030

1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie kantoorpand

inventaris

vervoermiddelen

totaal

Saldo per 1 januari 2015: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen

€ -

5.861.865 € -2.658.945 -

3.729.080 € -2.918.235 -

329.088 -329.088

€ -

9.920.033 -5.906.268

Boekwaarde

€

3.202.920 €

810.845 €

-

€

4.013.765

Mutaties: - investeringen - desinvesteringen - cumulatieve afschrijvingen desinvesteringen - afschrijvingen

€ -

-181.750

€ -

-

€ -

94.113 -504.863

Saldo

€

-181.750 €

-229.000 €

-

€

-410.750

Saldo per 31 december 2015: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen

€ -

5.861.865 € -2.840.695 -

3.823.193 € -3.241.348 -

329.088 -329.088

€ -

10.014.146 -6.411.131

Boekwaarde

€

3.021.170 €

581.845 €

-

€

3.603.015

€ -

94.113 -323.113

De investeringen hebben hoofdzakelijk betrekking op nieuwe automatiseringsapparatuur (software) vanwege de implementatie van het nieuwe woonruimtebemiddelingssysteem.

Afschrijvingsmethode en termijnen Omschrijving Kantoorpand Inventaris Automatiseringssysteem Vervoermiddelen

115

termijn

methode

50 jaar 5/10/20 jaar 3 jaar 5 jaar

lineair lineair lineair lineair

Verzekering Het kantoorpand en een deel van de inventaris is per 31 december 2015 voor € 5,9 miljoen verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade en inbraak. Dit bedrag wordt jaarlijks gecorrigeerd met het prijsindexcijfer voor de bouwkosten. De vervoermiddelen en de automatisering zijn afzonderlijk verzekerd.

2

Vastgoedbeleggingen

2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 2015

2014

Saldo per 1 januari - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

€ -

57.866.287 € -12.416.287 -

55.443.657 -9.623.657

Marktwaarde

€

45.450.000 €

45.820.000

€

0 €

149.600

Mutaties: - overboeking van onderhanden projecten - overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - overboeking van / (naar) sociaal vastgoed in exploitatie - investeringen - desinvesteringen - waardeveranderingen

-

-160.342 0 38.588 -170.756 3.242.510

-

0 2.901.091 14.242 -685.224 -2.749.709

Saldo

€

2.950.000 €

-370.000

Saldo per 31 december: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

€ -

57.573.777 € -9.173.777 -

57.866.287 -12.416.287

Marktwaarde

€

48.400.000 €

45.450.000

Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 48.400.000 (2014: € 45.450.000).

De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn.

Hierbij wordt de marktwaarde in verhuurde staat berekend op basis van de scenario’s doorexploiteren en uitponden. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn: • disconteringsvoet van 8-10% (2014: 7-10%); • leegwaarde van gemiddeld € 190.000 per woning (2014: € 186.000 per woning); • exit-yield na 15 jaar van gemiddeld 7,2% (2014: 8,5%).

116

Alle parameters zijn complexgewijs bepaald door een extern taxateur op basis van complexspecifieke kenmerken en marktgegevens. De op de markt, waarop de toegelaten instellingen actief zijn, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur (dezelfde als in 2014). De gehele actuele waarde van het commercieel vastgoed is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur. Hierbij heeft voor 1/3 van de taxatiecomplexen een bezichtiging plaatsgevonden.

Beter Wonen verwacht in 2016 geen commerciële woningen te verkopen.

Waardeveranderingen In 2015 is er sprake van een waardestijging van € 3.242.510. Deze waardestijging is toe te schrijven aan de huidige marktsituatie waarin beleggers meer geïnteresseerd zijn in corporatiewoningen en ook bereid zijn hier meer voor te betalen. Daardoor is de waarde van onze commerciële woningen met circa 10% gestegen. Dit uit zich in stabiliserende markthuren en een gunstigere disconteringsvoet, kapitalisatiefactor en exit-yield.

Bedrijfswaarde Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt eind 2015 € 46.763.213 (2014: € 50.656.000). De daling wordt met name veroorzaakt door hogere ingerekende onderhoudsuitgaven en overige bedrijfsuitgaven.

117

3

Financiële vaste activa

3.1 Latente belastingvorderingen 2015

2014

Saldo begin boekjaar Mutaties: - onttrekking ten laste cq dotatie ten gunste van resultaat - overboeking naar kortlopende vorderingen

€

- €

1.670.220

-

- - -

-1.670.220 -

Saldo einde boekjaar

€

- €

-

4

Voorraden

4.1 Voorraden 2015

2014

Voorraad onderhoudsmaterialen Voorraad kantinebenodigdheden Voorraad grond (bestemd voor verkoop)

€ -

204.245 € 2.180 4.634.060 -

222.599 3.148 3.271.978

Totaal

€

4.840.485 €

3.497.725

Voorraad onderhoudsmaterialen De omloopsnelheid van de voorraad onderhoudsmaterialen is 0,76 (2014: 0,70).

Voorraad grond (bestemd voor verkoop) 2015

2014

Saldo begin boekjaar Mutaties: - overboeking van vastgoed in ontwikkeling - investeringen - desinvesteringen - bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa

€

3.271.978 €

-

2.161.971 24.612 -824.501

Saldo einde boekjaar

€

4.032.563

-

130.370 -890.955 -

4.634.060 €

3.271.978

De post grond bestemd voor verkoop is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op een externe toetsing ultimo boekjaar.

118

5

Onderhanden projecten

5.1 Onderhanden projecten 2015

2014

Saldo begin boekjaar Mutaties: - Geactiveerde kosten - Af: voorziene verliezen - Af: overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie - Af: verkoopontvangst - Bij: verkoopresultaat

€

- €

675.339

-

-

-

183.834 -86.150 -149.600 -701.627 78.204

Saldo eind boekjaar

€

- €

-

Beter Wonen heeft geen nieuwbouw koop in ontwikkeling. 2014 betrof het in 2014 opgeleverde nieuwbouwproject de Bavinkstraat, waarvan de bedrijfsruimte bij oplevering is verkocht.

6

Vorderingen

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.

6.1 Huurdebiteuren Ouderdom huurachterstand

aantal huurders 31-12-2015 31-12-2014

31-12-2015

bedrag 31-12-2014

Tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden > 3 maanden

99 58 3 253

103 54 44 276

€ -

32.372 35.818 1.270 225.862

€ -

45.787 24.415 28.467 275.382

Totaal huidige huurders Vertrokken huurders

413 236

477 € 310 -

295.322 698.631

€ -

374.051 791.064

Totaal huurdebiteuren

649

787 €

993.953

€

1.165.115

Af: voorziening dubieuze debiteuren

-

732.653

-

868.829

Totaal

€

261.300

€

296.286

De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 2,5% van de bruto jaarhuur (2014: 3,0%).

Exclusief de vertrokken huurders is dit 0,8% (2014: 1,0%).

Voorziening dubieuze debiteuren Er is een voorziening getroffen voor debiteuren die naar verwachting oninbaar zullen blijken. In de navolgende tabel is het verloop van deze voorziening weergegeven.

2015

2014

Saldo begin boekjaar - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen

€ -

868.829 € 102.184 -238.360 -

1.022.196 78.033 -231.400

Saldo einde boekjaar

€

732.653 €

868.829

119

Gedurende 2015 is door Beter Wonen samen met de deurwaarder een beoordeling gemaakt van de inbaarheid van de openstaande huurachterstanden. Op basis van deze gezamenlijke beoordeling is in totaal voor € 136.176 gemuteerd op de voorziening.

6.2 Vorderingen gemeente 2015 Specificatie te vorderen posten: - te vorderen aanpassingen inzake WMO € - te vorderen afrekening Kloosterhofflat 4e kwrt. 2015 resp. 2014 Totaal te vorderen van gemeente Almelo

€

2014

- € 40.437 -

22.238 41.892

40.437 €

64.130

Dit betreft de huurderving van leegstaande woningen in de Kloosterhofflat welke door gemeente Almelo wordt vergoed.

6.3 Latente belastingvorderingen Dit betreft het kortlopende deel (verwachte verrekening binnen 1 jaar) van de latente belastingvorderingpositie. Deze is in 2015 ingezet ter compensatie van de fiscale winst.

6.4 Overige vorderingen 2015 Vorderingen op niet huurders Nog te ontvangen rente banken Te vorderen van uitkeringen brandschades Te vorderen afrekeningen beheerscomplexen Diversen

€ -

Totaal

€

2014

157.003 99.864 25.865 30.490 118.441

€ -

178.337 179.879 66.391 148.474

431.663 €

573.081

6.5 Overlopende activa

2015

2014

Rentecaps Vooruitbetaalde assurantiepremie

€ -

- € 100.197 -

43.951 100.175

Totaal

€

100.197 €

144.126

Rentecaps 2015

2014

Saldo begin boekjaar (boekwaarde) Af: afschrijvingen

€ -

43.951 € -43.951 -

196.427 -152.476

Saldo einde boekjaar

€

- €

43.951

Ultimo 2015 zijn er geen caps operationeel.

120

7

Liquide middelen

7.1 Liquide middelen 2015 Direct opvraagbaar: - rentecompensabele bankrekeningen - spaarrekening - overige bankrekeningen - kas Totaal liquide middelen - gelden onderweg

€ € -

Totaal

€

-4.644.896 25.310.991 28.179 1.408 20.695.682 5.290

2014 € € -

-4.011.701 25.026.363 62.973 5.304 21.082.939 -

20.700.972 €

21.082.939

De omvang van het saldo van de liquide middelen ligt bijna € 0,4 miljoen lager dan vorig jaar.

Naast bovenstaande liquide middelen heeft Beter Wonen een rekening courant faciliteit van € 10 miljoen bij de Rabobank.

In de post: ‘rentecompensabele bankrekeningen’ is het saldo van de bankrekening van de samenwerking in “Startvaardig” opgenomen. Dit is een samenwerkingsvorm, o.a. met ROC B2B en gemeente Almelo, waarbij ondernemerschap en ondernemendheid ontwikkeld wordt. Beter Wonen voert hiervoor het bankbeheer uit.

8

Eigen vermogen

8.1 Eigen vermogen 2015

2014

Saldo begin boekjaar Toegevoegd uit het jaarresultaat (Terugname) herwaardering mva via het eigen vermogen

€ -

125.527.469 € 7.302.716 69.105.083 -

116.421.333 -10.250.768 19.356.904

Saldo einde boekjaar

€ 201.935.268 €

125.527.469

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt € 126,9 miljoen (2014: € 60,3 miljoen).

Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 3,0 miljoen negatief (2014: € 6,9 miljoen negatief).

121

9

Voorzieningen

9.1 Voorziening onrendabele investeringen (ver-)nieuwbouw 2015

2014

Saldo begin boekjaar - Dotatie aan de voorziening - Onttrekking aan de voorziening

€ -

2.147.752 € 7.658.003 -958.783 -

3.168.363 2.459.139 -3.479.750

Saldo eind boekjaar

€

8.846.972 €

2.147.752

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 3.038.000. Het gehele bedrag van de voorziening zal naar verwachting binnen 5 jaar zijn afgewikkeld.

9.2 Voorziening meeverkocht onderhoud 2015

2014

Saldo begin boekjaar Mutaties: - rente - dotaties - overige mutaties - afgedragen BTW - onttrekkingen

€

54.810 €

405.532

-

2.740 -18.341 -520

-

20.277 4.932 103.308 -856 -478.383

Saldo einde boekjaar

€

38.689 €

54.810

Per verkochte woning wordt een vooraf vastgesteld bedrag voor toekomstig onderhoud toegevoegd aan de voorziening. Daarnaast wordt jaarlijks rente toegevoegd, terwijl de uitgaven voor onderhoud ten laste van deze voorziening worden gebracht. De verplichtingen uit hoofde van meeverkocht onderhoud lopen in 2016 ten einde.

10

Langlopende schulden

10.1 Leningen overheid 2015

2014

10.289.861 €

22.489.988

Saldo begin boekjaar Mutaties: - aflossingen

€ -

-924.028 -

-12.200.127

Subtotaal einde boekjaar

€

9.365.833 €

10.289.861

Aflossingsverplichting < 1 jaar

-

-410.716 -

-633.374

Saldo einde boekjaar

€

8.955.117 €

9.656.487

Dit betreft leningen met gemeente Almelo. Vanwege (jaarlijkse) aflossing is het schuldrestant gedaald.

122

10.2 Leningen kredietinstellingen 2015

2014

Saldo begin boekjaar Mutaties: - nieuwe leningen - aflossingen

€

241.714.473 €

232.839.536

-

40.000.000 -44.361.630 -

30.000.000 -21.125.063

Subtotaal einde boekjaar

€ 237.352.843 €

241.714.473

Aflossingsverplichting < 1 jaar

-

-21.717.380 -

-36.775.797

Saldo einde boekjaar

€ 215.635.464 €

204.938.676

Totaal Leningen

€ 224.590.581 €

214.595.163

Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet (inclusief rentederivaten) van de uitstaande leningen van de overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 3,7% (2014: 3,6%). De leningen van overheid en kredietinstellingen worden lineair, ineens (fixe) of op basis van annuïteiten afgelost.

Het aflossingsbestanddeel in de komende 5 jaren bedraagt € 77.996.000 (2014: € 102.758.000).

De rente van de vastrentende leningen is dan wel voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: • op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; • de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente.

De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over-leningen) zijn gebaseerd op 1-, 3of 6-maands Euribor. De rente van de roll-over-leningen kent een spread van 13 tot en met 70 basispunten boven Euribor. Het renterisico van de roll-over-leningen is afgedekt met renteinstrumenten (zijnde renteswaps).

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen.

De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd twee jaar bedraagt. Na twee jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 22 en 31 basispunten.

123

De samenstelling van de leningenportefeuille ultimo 2015 van Beter Wonen is als volgt:

Leningen overheid en kredietinstellingen Fixe / annuïtair / lineair Basisrentelening Variabele hoofdsom - swap

35% 8% 57%

Totaal

100%

Renterisico Het rente- en looptijdenbeleid van Beter Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico te lopen. De tot en met 2014 geldende norm van het WSW is hierbij als uitgangspunt genomen. Voor een overzicht van het renterisico van de komende jaren wordt verwezen naar paragraaf 9.7 van het jaarverslag.

Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2015 7,47 jaar (2014: 7,76 jaar).

Reële waarde De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd. De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2015 € 291 miljoen (2014: € 277 miljoen) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van de forwardcurve. De boekwaarde bedraagt ultimo 2015 € 247 miljoen (2014: € 252 miljoen).

Tegenpartijrisico De samenstelling van de leningenportefeuille naar geldgever is als volgt:

Leningen overheid en kredietinstellingen Nationale Waterschapsbank N.V. N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Gemeente Almelo Rabobank Totaal

39% 52% 4% 5% 100%

124

Uit voorgaande opstelling blijkt dat het tegenpartijrisico is geconcentreerd bij de Nationale Waterschapsbank (NWB) en de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). De BNG is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap.

Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap.

NWB is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee in voldoende mate gereduceerd.

Herfinancieringsrisico De concentratie van de leningenportefeuille bij twee aanbieders wordt veroorzaakt doordat slechts een beperkt aantal financiële instellingen actief financiering aanbiedt op de kapitaalmarkt voor woningcorporaties. Dit beïnvloedt het herfinancieringsrisico. Het herfinancieringsrisico betreft het risico dat een vervallen financiering niet opnieuw gefinancierd kan worden. Door spreiding aan te brengen in looptijden en open te staan voor nieuwe aanbieders probeert Beter Wonen het herfinancieringsrisico te reduceren.

Zekerheden Een tweetal nieuwbouwcomplexen (in Hengelo en Wierden – ( inzake de Schering)) buiten de gemeente Almelo is hypothecair bezwaard voor in totaal € 24,3 miljoen. Daarnaast zijn de huurpenningen verpand aan de huisbankier.

De overige materiële vaste activa zijn niet hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van die leningen wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd, waarbij de gemeente Almelo als achtervang optreedt. Bij één lening treedt de gemeente Haaksbergen als achtervang op.

Ultimo 2015 is voor een bedrag van € 234 miljoen aan WSW borging verkregen.

10.3 Waarborgsommen 2015

2014

Saldo begin boekjaar Mutaties: - mutaties waarborgsommen . uitbetaalde waarborgsommen . ontvangen waarborgsommen - mutaties rente waarborgsommen . uitbetaalde rente . bijgeschreven rente

€

15.594 €

121.980

-

-1.972 7.131 -

-206.745 101.952

-

-544 84 -

-2.769 1.176

Saldo einde boekjaar

€

20.293 €

15.594

Nader te specificeren in: - waarborgsommen - rente waarborgsommen

€ -

18.724 € 1.569 -

13.566 2.028

Totaal

€

20.293 €

15.594

De openstaande waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst ontvangen bedragen van huurders van met name bedrijfspanden, dan wel inzake te verkopen grondposities. De waarborgsommen dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder eventueel verschuldigd is aan mutatiekosten en aan achterstallige huur.

125

11

Kortlopende schulden

11.1 Schulden aan kredietinstellingen 2015

2014

- aflossingsverplichting < 1 jaar - niet vervallen rente

€ -

22.128.095 € 3.013.341 -

37.409.171 3.042.094

Totaal

€

25.141.436 €

40.451.265

11.2 Schulden aan leveranciers 2015

2014

Schulden aan leveranciers

€

1.335.368 €

2.109.039

Totaal

€

1.335.368 €

2.109.039

11.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2015 Nog Nog Nog Nog

te te te te

verrekenen sociale lasten betalen loonbelasting betalen BTW betalen Vennootschapsbelasting

€ -

Totaal

55.188 139.504 199.087 2.337.121

€

2014 € -

51.314 144.275 554.052 1.256.000

2.730.900 €

2.005.641

De post ‘Nog te betalen BTW’ betreft voornamelijk verlegde BTW van het 4e kwartaal 2015.

De post nog te betalen Vennootschapsbelasting heeft betrekking op 2014 en 2015.

11.4 Overige schulden 2015 Afrekening servicekosten Nog te verrekenen met bewoners commissies Nog te betalen accountantskosten Nog te betalen personeelskosten Overig

€ -

Totaal

€

117.933 32.969 27.935 105.324 426.602

2014 € -

96.666 37.062 25.000 181.017 587.218

710.763 €

926.963

11.5 Overlopende passiva 2015

2014

Vooruitontvangen huren

€

629.897 €

598.173

Totaal

€

629.897 €

598.173

126

Niet op de balans opgenomen activa en verplichtingen Huur-koopwoningen Beter Wonen heeft in het verleden aan 32 huurders een huur-koopproduct aangeboden. De essentie van dit product is dat de partijen de mogelijkheid hebben om op enig moment van huur over te schakelen naar koop en omgekeerd. Hiertoe zijn er aan de huurders koopopties verstrekt en heeft Beter Wonen voor de verkochte woningen een koopoptie ontvangen.

De verstrekte rechten zijn strikt persoonlijk en eindigen tegelijk met het beëindigen van de huurovereenkomst.

Op dit moment hebben 4 huurders het recht om hun woning te kopen voor minstens 70% van de onderhandse verkoopwaarde in lege staat. Deze waarde is naar huidig inzicht hoger dan de waardering zoals in de jaarrekening is verantwoord. Hiernaast hebben 6 woningeigenaren de plicht om bij verkoop de woning aan Beter Wonen aan te bieden tegen de geïndexeerde destijds betaalde koopprijs. Beter Wonen heeft onder bepaalde omstandigheden de plicht om terug te kopen. De maximale verplichting wordt ultimo 2015 berekend op € 399.500. Deze constructie wordt niet meer aangeboden.

Aangegane verplichtingen inzake onroerende goederen De aangegane verplichtingen bedragen ultimo 2015 € 0,6 miljoen (ultimo 2014 € 5,5 miljoen).

Specificatie aangegane verplichtingen Complex

aangegane verplichting

waarvan geactiveerd tot en met einde boekjaar

restant aangegane verplichting

Nieuwbouwprojecten Het Riethuys

€

562.690 €

265.982 €

296.708

Grootonderhoudsprojecten de Hop e.o.

-

544.303 -

367.910 -

176.392

Overige lopende projecten De Koppeling Warmtewet

-

130.131 150.000 -

94.266 104.627 -

35.865 45.373

Totaal

€

1.387.124 €

832.786 €

554.338

Obligo WSW Ultimo boekjaar bedraagt het obligo uit hoofde van geborgde leningen volgens opgave van het WSW € 7,7 miljoen (2014: € 8,5 miljoen). De hoogte van het obligotarief is conform 2014 vastgesteld op 3,85% over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd.

Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de afspraken op het WSW te dekken. Ultimo 2015 zijn er geen signalen/indicaties aanwezig dat deze obligoverplichting zal worden opgevraagd.

Contracten Leasecontracten.

Onderstaande leasecontracten zijn afgesloten:

127

1. Contract voor copiers en printers voor een periode van 5 jaar (2020). De totale contractprijs voor 2016 bedraagt circa € 31.000.

2. Contract voor bedrijfswagens voor een periode van 4 jaar (2019). De totale contractprijs voor 2016 bedraagt circa € 33.000.

Contractonderhoud Voor contractonderhoud zijn contracten afgesloten voor een periode van 1 jaar (2016). In totaal bedraagt de contractprijs voor 2016 circa € 920.000.

Rente-afspraken In het vastgestelde treasury- en beleggingsstatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico's/looptijdrisico's. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nader informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico's, alsmede over de omvang en risico's van deze instrumenten.

Het rente- en looptijdenbeleid van Beter Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico te lopen. Dit wordt gerealiseerd door gebruik te maken van renteswaps en caps in relatie tot onderliggende leningen.

Eind 2015 vertegenwoordigde de marktwaarde van deze derivaten een ongerealiseerd verlies van € 72,9 miljoen (2014 -/- € 77,6 miljoen). De stijging van de marktwaarde is het gevolg van de lichte stijging van de marktrente ten opzichte van 2014. Beter Wonen voert een administratie waarin is vastgelegd dat de doelstelling van deze swaps is om de renterisico's te beperken tot het einde van de looptijd van de leningen.

Ultimo 2015 heeft Beter Wonen de volgende renteswaps (allen afgesloten voor het verslagjaar): Tegenpartij Rabobank Rabobank Deutsche Bank Rabobank Rabobank Deutsche Bank Deutsche Bank Deutsche Bank Deutsche Bank Deutsche Bank Barclays Deutsche Bank Barclays Barclays

IngangsEinddatum datum 1-2-2011 1-2-2021 1-11-2012 2-11-2020 1-3-2013 1-3-2053 1-5-2013 2-5-2018 5-7-2013 5-7-2019 1-11-2013 1-11-2063 1-12-2013 1-12-2062 1-1-2014 1-1-2058 1-6-2014 1-6-2059 19-12-2014 19-12-2060 1-5-2015 1-5-2055 1-9-2015 1-9-2064 1-9-2015 1-9-2056 1-10-2015 1-10-2057 €

Hoofdsom 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 140.000.000

Renteperc.

2,835% 3,130% 3,065% 3,900% 4,010% 3,070% 3,065% 3,972% 3,975% 3,975% 3,710% 4,010% 3,540% 3,540%

Op basis van 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor 3-mnd Euribor 3-mnd Euribor 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor 3-mnd Euribor 3-mnd Euribor 3-mnd Euribor 6-mnd Euribor 3-mnd Euribor 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor

Marktwaarde 31-12-2015 -1.528.815 -1.421.356 -4.440.440 -1.202.458 -1.610.347 -5.353.992 -5.231.425 -7.892.145 -8.031.499 -8.225.998 -6.533.438 -8.873.284 -6.222.814 -6.317.102

€

-72.885.113

Met betrekking tot de renteswaps zijn geen CSA's (afspraak om periodiek marktwaardes te verrekenen) gesloten. Dit betekent dat er geen sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan een bepaalde waarde.

128

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende derivaten per 31 december 2015: Type derivaat

Type derivaat

2015 reële waarde

2015 boekwaarde

2014 reële waarde

2014 boekwaarde

Renteswaps

Renteswaps

€

-72.885.113 €

0 €

-77.636.387

€

0

Totaal

Totaal

€

-72.885.113 €

0 €

-77.636.387

€

0

Financiële instrumenten Algemeen Beter Wonen maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de toegelaten instelling blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interest derivaten om toekomstige kasstromen af te dekken.

Beter Wonen handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken.

Bij het niet nakomen door een tegenpartij van aan Beter Wonen verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s.

Liquiditeitsrisico Met betrekking tot de renteswaps zijn geen CSA's gesloten. Dit betekent dat er geen sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan een bepaalde waarde. Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Beter Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd.

Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Beter Wonen gebruik van meerdere gekwalificeerde banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord.

Daarnaast loopt Beter Wonen liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. Daarover staat in hoofdstuk 2.3 en 9.8 van het jaarverslag meer toegelicht.

Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasury- en beleggingsstatuut.

Renterisico en kasstroomrisico Beter Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Beter Wonen risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Beter Wonen risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft

129

Beter Wonen interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente.

Valutarisico Beter Wonen is alleen werkzaam in Nederland en voert alleen transacties in euroâ&#x20AC;&#x2122;s (â&#x201A;Ź) uit. Beter Wonen loopt geen valutarisico.

130

Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2015 12

Bedrijfsopbrengsten

12.1 Huuropbrengsten boekjaar 2015

boekjaar 2014

Te ontvangen nettohuur: - woningen en woongebouwen - onroerende zaken niet zijnde woningen

€ -

38.422.142 € 1.162.513 -

37.809.562 1.157.768

Totaal huren

€

39.584.655 €

38.967.330

Af: huurderving wegens leegstand

-

927.226 -

1.078.469

Totaal

€

38.657.429 €

37.888.861

€ €

438.845 183.028 621.873

-

447.769 -223.433 -350.103

-

121.219

€

617.325

De "te ontvangen nettohuur" is in 2015 t.o.v. 2014 gewijzigd door: De jaarlijkse huurverhoging per: - 1 juli 2014 (gemiddeld 2,4%) - 1 juli 2015 (gemiddeld 1,0%)

-

In verhuur genomen Verkoop van woningen Sloop Overige invloeden (verbeteringen, Wonen op Maat en aanpassingen markthuur)

Toename huuropbrengst

De huurderving over 2015 bedraagt 2,3% (2014: 2,8%).

12.2 Opbrengsten servicecontracten

boekjaar 2015 Te ontvangen vergoedingen inzake leveringen en diensten Af: afrekening servicekosten 2015 resp. 2014 Af: vergoedingsderving wegens leegstand Af: correctie verrekeningen afgelopen jaren

€ -

Totaal

€

1.468.645 117.933 52.619 68.569

boekjaar 2014 € -

1.538.882 93.666 63.919 32.772

1.229.524 €

1.348.525

Dit zijn bedragen die huurders boven de (netto)huurprijs betalen voor onder meer stookkosten, elektra en servicekosten.

De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks indien noodzakelijk aangepast. De vergoedingsderving bedraagt 3,6% van de te ontvangen vergoedingen (2014: 4,2%).

131

12.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille boekjaar 2015 Totale verkoopopbrengsten bestaand bezit Af: - kostprijs verkopen - dotatie meeverkocht onderhoud

boekjaar 2014

€

2.504.500 €

4.403.723

-

1.522.391 - -

2.999.842 4.932

- dotatie / vrijval meeverkocht onderhoud (corr. voorgaande '''jaren) - verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit

€

-18.340 103.884 896.565 €

103.308 135.616 1.160.025

Verkoopresultaat koopprojecten

-

- -

78.204

Resultaat

€

896.565 €

1.238.229

Het resultaat uit verkoop bestaand bezit heeft betrekking op 26 woningen (2014: 31 woningen) en een garage (2014: twee garages, twee bedrijfsruimtes en een grondpositie).

Meeverkocht onderhoud Er is in 2015 geen woning verkocht waarbij Beter Wonen het onderhoud garandeert voor een resterende periode van maximaal 1 jaar.

12.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf boekjaar 2015

boekjaar 2014

Toerekening kosten inzake renovatie en nieuwbouw

€

417.142 €

747.953

Totaal

€

417.142 €

747.953

Het betreft hier de aan projecten toegerekende bedragen voor rente, toezicht en architectenwerkzaamheden, uitgevoerd door eigen personeel van vastgoedbeheer. Deze toerekening is berekend op basis van uren en uurtarief. Het uurtarief bestaat uit salarissen, huisvesting, overige personeelskosten, algemene kosten en doorberekende kosten van overige afdelingen.

De financieringskosten van projecten worden nacalculatorisch bepaald op basis van de gemiddelde investeringskosten. De daarbij gehanteerde rentevoet is de gemiddeld betaalde rente op langlopende leningen o/g en kortlopende kasgeldleningen van het vorig boekjaar. Voor 2015 is het rentepercentage aldus bepaald op 3,7%.

132

12.5 Overige bedrijfsopbrengsten boekjaar 2015 Aan huurders doorberekende onderhoudskosten Diverse administratievergoedingen Vergoeding onderhoudsabonnement Overige

€ -

Totaal

€

189.532 32.841 278.837 -15.182

boekjaar 2014 € -

153.481 41.209 273.981 17.525

486.028 €

486.196

Diverse administratievergoedingen Dit betreft de administratievergoedingen in verband met: • afhandeling van brandschades; • coördinatie bij woningaanpassingen ten behoeve van gehandicapten; • administratiekosten acceptgiro en contante betalingen.

Vergoedingen onderhoudsabonnement Dit betreft de kostendekkende bijdragen die van deelnemende huurders zijn ontvangen inzake het onderhoudsabonnement. De hiermee verband houdende kosten zijn verantwoord onder de onderhoudslasten.

Overige Woonburo Almelo is een gezamenlijk initiatief van Beter Wonen en Sint Joseph om de woonruimtebemiddeling van huurwoningen in Almelo te organiseren. Er is sprake van gelijke zeggenschap. Het Woonburo heeft een gezamenlijke exploitatie waarbij de inschrijfgelden van woningzoekenden de opbrengsten genereren en waarbij via vooraf bepaalde verdeelsleutels de kosten en daarmee ook het resultaat verdeeld wordt. Ultimo 2015 is sprake van een positief eigen vermogen en er worden geen substantiële tekorten voor de komende jaren verwacht.

13

Bedrijfslasten

13.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

boekjaar 2015

boekjaar 2014

Sociaal vastgoed in exploitatie Activa ten dienste van de exploitatie Overige goederen

€ -

8.328.315 € 504.863 13.814 -

11.838.914 438.188 3.896

Totaal

€

8.846.992 €

12.280.998

133

13.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa boekjaar 2015

boekjaar 2014

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

€

-836.747 €

4.673.069

Totaal

€

-836.747 €

4.673.069

De overige waardeveranderingen bestaan voor € 7,7 miljoen (2014: € 2,6 miljoen) aan onrendabele toppen op projecten en voor € 8,5 miljoen positief (2014: € 2,1 miljoen) uit waardeveranderingen in het sociaal vastgoed welke via de W&V-rekening verwerkt dienen te worden. Voor meer toelichting hierop zie 1.1.

13.3 Lonen en salarissen boekjaar 2015

boekjaar 2014

Salarissen inclusief vakantiegeld

€

3.628.957 €

3.959.712

Totaal

€

3.628.957 €

3.959.712

De kosten hebben betrekking op 74,8 fte (2014: 80,4 fte). De gemiddelde kosten per fte zijn € 48.515 (2014: € 49.250). Deze daling wordt volledig veroorzaakt door een eenmalige ontslagvergoeding in 2014.

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector De informatie in het kader van de WNT is als volgt: naam

P.R.A. van der Hout

functie

datum in dienst

directeur/ bestuurder

1-11-2007

deeltijd factor

belastbaar loon

1 €

sociale verz. premie

134.450 €

belastbare onkosten vergoeding

- €

1.698 €

voorzieningen betaalbaar op termijn 23.781

Op basis van de in november 2013 door minister Blok gepubliceerde staffel bedraagt de maximale bezoldiging voor een topfunctionaris binnen Beter Wonen € 148.800. Binnen Beter Wonen kwalificeert alleen de directeur-bestuurder als topfunctionaris. Het managementteam adviseert de bestuurder en draagt geen integrale bestuursverantwoordelijkheid. De bezoldiging van de directeur-bestuurder bevindt zich met € 159.929 (2014: € 156.956) binnen het overgangsrecht van de WNT. Op basis van gewijzigde wetgeving dienen ook de premies voor VPL (vroeg pensioen) en WIA meegerekend te worden in de WNT bezoldiging, ondanks dat de directeur-bestuurder hier zelf geen rechten aan kan ontlenen. Hiervoor zijn de vergelijkende cijfers over 2014 aangepast (effect +/+ € 5.853).

De ingevolge art 2:383 BW te vermelden bezoldiging voor de directeur/bestuurder bedraagt € 169.025 (2014: € 166.636) Naast de hierboven krachtens de WNT vermelde componenten, bevat deze bezoldiging tevens de verplichte sociale verzekeringspremies.

13.4 Sociale lasten boekjaar 2015

boekjaar 2014

Sociale lasten inclusief ziektekostenverzekering

€

564.563 €

615.811

Totaal

€

564.563 €

615.811

134

13.5 Pensioenlasten boekjaar 2015

boekjaar 2014

Pensioenpremies

€

668.703 €

767.489

Totaal

€

668.703 €

767.489

Uitgedrukt in een percentage van de lonen en salarissen bedragen de sociale lasten en pensioenlasten 34,0% (2014: 34,9%).

De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken.

De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.

Per 31 december 2015 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 109 procent (2014: 114%).

De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 125%. Het fonds heeft dus een reservetekort.

Eind juni 2015 heeft SPW een herstelplan ingediend bij de toezichthouder waarmee wordt aangetoond dat SPW binnen de geldende termijn uit reservetekort kan komen.

13.6 Onderhoudslasten boekjaar 2015

boekjaar 2014

Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Schilderwerk Planmatig onderhoud Cv-onderhoud Contracten Onderhoud rekening huurder Onderhoud betreffende onderhoudsabonnement

€ -

1.395.294 592.230 630.796 1.171.665 636.615 951.962 193.506 258.946

€ -

1.274.544 591.226 564.160 1.183.161 242.203 1.028.917 185.968 277.785

Totaal onderhoudsuitgaven Af: dekking technische dienst

€ -

5.831.014 € 739.796 -

5.347.964 719.211

Totaal

€

5.091.218 €

4.628.753

De kosten van de eigen dienst met betrekking tot het onderhoud zijn onder diverse posten in de winst- en verliesrekening verantwoord, te weten onder lonen en salarissen, onder sociale lasten, onder pensioenlasten en onder de overige bedrijfslasten (huisvestingskosten, algemene kosten en overige personeelskosten).

135

13.7 Lasten servicecontracten boekjaar 2015

boekjaar 2014

Levering goederen en diensten

€

1.001.941 €

1.025.855

Totaal

€

1.001.941 €

1.025.855

Dit betreffen de kosten inzake de servicecontracten. De ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van de gemaakte servicekosten zijn opgenomen onder de opbrengsten.

Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. Beter Wonen voert deze servicecontracten kostenneutraal uit. Het verschil tussen opbrengsten en kosten in de winsten verliesrekening betreft loonkosten van huismeesters.

13.8 Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa boekjaar 2015

boekjaar 2014

Afwaardering grond

€

824.501 €

-

Totaal

€

824.501 €

0

Jaarlijks wordt middels taxatie de waarde van de grondposities getoetst aan de marktwaarde. Dit heeft voorzichtigheidshalve geresulteerd in een afwaardering van € 824.501.

13.9 Overige bedrijfslasten boekjaar 2015 Belastingen Verzekeringen Huisvestingskosten Algemene kosten Overige personeelskosten Interim personeel Algemeen beheer Thrinon / app. Haaksbergen Overige exploitatie baten en lasten Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Saneringssteun Verhuurderheffing Bijdrage Autoriteit Woningcorporaties

€ -

Totaal

€

1.775.808 260.902 202.407 1.791.776 422.858 130.647 11.065 496.282 102.184 2.323.309 16.883

boekjaar 2014 € -

1.129.963 196.622 212.287 1.939.510 370.848 206.483 8.094 431.081 78.033 1.279.771 2.286.610 -

7.534.121 €

8.139.302

Door de gemeente Almelo is besloten om de rioolheffing vanaf 2013 over te hevelen van huurder naar eigenaar. Deze heffing is in 2013 voor 100% verantwoord in de belastingen. In 2014 is bezwaar gemaakt. Dit heeft geresulteerd in een verdeling van 40% eigenaar – 60% gebruiker. De gedeeltelijke vrijval over 2013 is verwerkt in 2014. Daardoor zijn de belastingen in 2014 lager dan in 2015.

In de algemene kosten zijn in 2014 eenmalige kosten voor het 100-jarig jubileum in 2014 opgenomen. Hierdoor zijn de algemene kosten in 2015 lager dan in 2014.

136

In de algemene kosten zijn tevens de kosten voor de Raad van Commissarissen opgenomen. De WNT is ook van toepassing op de RvC. Zij mogen, op basis van de bindende beroepsregels van de VTW, maximaal 7,7% (leden van de raad) en 11,55% (voorzitter van de raad) van het salaris van de directeur-bestuurder verdienen. Uit onderstaande tabel blijkt dat voldaan wordt aan de WNT. De totale bezoldiging 2015 van de Raad van Commissarissen bedraagt € 41.545 (2014: € 32.459).

Dit bedrag bedraagt zowel het honorarium alsmede het belaste deel van de reiskosten.

Functie(s) Duur functie¹ Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoeding Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum (beroepsregel VTW) Wettelijk WNT-maximum Motiveringen indien overschrijding

Dhr. W.A. Joosten

Dhr. J.W. Boomkamp

Dhr. Th. de Bruijn

Dhr. W. Versteeg

Dhr. H. Hammink

Voorzitter 1/1 - 31/12

Lid 1/1 - 31/12

Lid 1/1 - 31/12

Lid 1/1 - 31/12

Lid 1/1 - 31/12

9.250 129 0

9.250 80 0

7.500 127 0

7.500 109 0

7.500 100 0

9.379 17.186 22.500 n.v.t

9.330 11.458 15.000 n.v.t

7.627 11.458 15.000 n.v.t

7.609 11.458 15.000 n.v.t

7.600 11.458 15.000 n.v.t

¹ Per 1-7-2015 is het voorzitterschap overgedragen van dhr. Boomkamp aan dhr. Joosten (zie paragraaf 3.5.2 voor meer toelichting.

De ingevolge art 2:383 BW te vermelden bezoldiging voor (gewezen) toezichthouders bedraagt € 50.269 (2014: € 37.126 ). Naast de hierboven krachtens de WNT vermelde componenten, bevat deze bezoldiging voor zover van toepassing de niet-verrekenbare in rekening gebrachte omzetbelasting.

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Accountantshonoraria

BDO 2015

BDO 2014

Controle jaarrekening Andere controlewerkzaamheden

€ -

39.235 € 8.470 -

55.250 -

Totaal

€

47.705 €

55.250

Om onafhankelijkheid maximaal te waarborgen heeft Beter Wonen fiscaal advies bewust gescheiden van de accountantscontrole en derhalve het fiscaal advies niet door BDO uit te laten voeren.

14 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille boekjaar 2015

boekjaar 2014

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

€

3.242.510 €

-2.749.709

Totaal

€

3.242.510 €

-2.749.709

Voor een toelichting zie 2.1.

137

15

Financiële baten en lasten

15.1 Rentebaten boekjaar 2015

boekjaar 2014

Rekening courant banken en deposito's Overige rentebaten

-

131.667 2.813 -

206.232 22.399

Totaal

€

134.480 €

228.631

De rentebaten zijn gedaald als gevolg van de gedaalde spaarrente.

15.2 Rentelasten boekjaar 2015

boekjaar 2014

Rente leningen Rentecaps afschrijving Overige rentelasten

€ -

9.295.898 € 43.951 15.743 -

9.199.216 152.476 21.452

Totaal

€

9.355.592 €

9.373.144

De rentelasten zijn ten opzichte van 2014 vrijwel niet gewijzigd.

138

16

Vennootschapsbelasting boekjaar 2015

boekjaar 2014

Acute belastingen Mutatie actieve belastinglatentie Mutatie belastinglast 2014

€ -

-1.565.127 € 0 484.006 -

-1.256.000 -2.719.321 0

Totaal

€

-1.081.121 €

-3.975.321

Verloopoverzicht van commercieel naar fiscaal resultaat

boekjaar 2015

Commercieel resultaat voor belasting

€

Waardeveranderingen - fiscaal niet erkend Afschrijvingen Resultaat - verkopen (fiscaal HIR toegepast) Onderhoudslasten (Voorziening) fiscaal verlies verkoop grondposities Afwaardering bij sloop Saneringssteun CFV niet aftrekbaar Overige verschillen

-

Belastbaar bedrag Af: herbestedingsreserve Af: verliesverrekening Belastbaar bedrag Verschuldigde winstbelasting

8.383.838 € -3.254.756 7.155.992 -896.565 -1.862.884

boekjaar 2014 -6.275.447

-3.150.108 0 -75.006 -

7.422.778 11.338.998 -1.238.229 -2.686.000 -2.821.000 0 1.279.771 -118.871

€ -

6.300.510 € - -

6.902.000 1.839.000

€

6.300.510 €

5.063.000

€

-1.565.127 €

-1.256.000

Ultimo 2015 resteren er geen compensabele verliezen meer. Voor een verdere toelichting zie 3.1.

139

Overige gegevens Bestemming resultaat De bestemming van het resultaat is conform artikel 3 van de statuten, dit artikel zegt: De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting.

Het resultaat ad â&#x201A;Ź 7.302.716 is toegevoegd aan de overige reserves.

Gebeurtenissen na balansdatum Eind februari 2016 heeft een brand gewoed in de voormalige Rietmavo. Op basis van de meest recente verwachtingen wordt de schade door de verzekering vergoed en heeft de brand geen grote financiĂŤle consequenties voor Beter Wonen. We verwachten nog steeds dat we in de voormalig Rietmavo appartementen kunnen realiseren. Naar verwachting zullen deze bouwplannen enkele maanden vertraging oplopen.

140

Opgave verbindingen We hebben bezit in 30 Verenigingen van Eigenaren (VvE'S) en 1 Coöperatieve Bewonersvereniging, met als vestigingsplaats Almelo. Deze VvE's zijn het directe gevolg van de verkoop van appartementen en ontstaan bij het passeren van de splitsingsakte van een appartementencomplex.

In de meeste VvE’s heeft Beter Wonen geen overwegende zeggenschap. Daar waar wel sprake van overwegende zeggenschap is, vindt in verband met het relatief geringe belang geen consolidatie plaats in de jaarrekening van Beter Wonen.

Het corporatiebelang is gerelateerd aan de stemverhouding. Van alle in de tabel genoemde verenigingen berust het beheer bij Beter Wonen.

Naast de in de tabel genoemde VvE's is Beter Wonen betrokken bij drie overkoepelende Verenigingen van Eigenaren te weten: • VvE complex Aalderinkshof: beheer van 3 appartemententorens waaronder VvE Aalderinkshof Toren B (één stem per appartemententoren).

• VvE Ossenkoppelerhoek: beheer van de VvE-complexen Jacob van Ruysdaelstraat, Frans Halsstraat, Jan van Goyenstraat, Meindert Hobbemastraat en Pieter de Hoochstraat (één stem per VvE-complex).

• VvE appartementencomplex Magnoliapark: beheer van 4 appartemententorens waarvan 3 torens in eigendom bij Beter Wonen (één stem per appartemententoren).

• VvE app. Complex P.C. Boutensstraat: beheer van VvE-complexen P.C. Boutensstraat 37-95, P.C. Boutensstraat 97-191, P.C. Boutensstraat 193-239, P.C. Boutensstraat 241-287.

De laatste drie VvE's zijn gericht op het tuinonderhoud.

Tot en met 2013 heeft Beter Wonen het beheer voor de VvE’s als zelfstandige activiteit uitgevoerd.

Vanaf 1-1-2014 is Beter Wonen met deze activiteit gestopt en is het beheer voor alle VvE’s overgedragen aan een andere beheerder.

141

Tabel Vereniging van Eigenaren (VvE) Naam VVE

VVE J. Israëlsstraat 1-41 VVE Windmolenbroeksweg 21-61 Coöp. Bewonersvereniging Beter Wonen UA VVE Aalderinkshof Toren B VVE Fr. Halsstraat VVE J. van Ruysdaelstraat VVE J. van Goyenstraat VVE M. Hobbemastraat VVE P. de Hoochstraat VVE Bartokstraat VVE Paganinistraat VVE Bellinistraat VVE Bizetstraat VVE Chopinstraat VVE Ravelstraat VVE Rossinistraat VVE Smetanastraat VVE Fr. van Eedenstraat VVE P.C. Boutensstraat 37-95 VVE P.C. Boutensstraat 97-191 VVE P.C. Boutensstraat 193-239 VVE P.C. Boutensstraat 241-287 VVE Berlagelaan 1-23 VVE J. van Campenstraat 1-23 VVE L. de Keystraat 1-23 VVE H. de Keyserstraat 1-23 VVE P. Poststraat 1-23 VVE Clematisstraat 11-53 VVE Clematisstraat 55-85 VVE complex De Gors te Almelo VVE Bavinkstraat

Totaal aantal woningen

Woningen Beter Wonen

Totaal aantal stemmen

Aantal stemmen Beter Wonen

21 21 32 22 24 24 24 24 24 10 10 10 10 10 10 10 10 24 30 48 24 24 12 12 12 12 12 22 16 34+19 21

7 5 26 20 4 3 5 8 9 1 5 4 4 6 2 4 4 9 23 41 18 12 7 6 9 8 6 10 6 34 20

21 21 32 185 228 228 228 228 228 10 10 10 10 10 10 10 10 244 305 488 244 244 124 124 124 124 124 22 16 2 5

618

326

3.669

6 5 26 161 44 31 49 74 93 1 5 4 4 6 2 4 4 94 241 407 185 126 73 62 97 88 62 9 6 1 4

Eigen vermogen 31-12-2014

€ -

1.974 €

82.739 84.197 323.619 20.225 79.270 85.950 90.620 63.166 79.795 18.540 27.552 36.287 37.380 26.930 31.419 32.214 32.384 67.180 91.089 128.696 68.905 78.729 46.885 45.437 53.861 59.732 46.413 61.972 49.435 132.704

Balans Totaal 31-12-2014

€ -

2.083.325 €

83.102 85.155 338.115 21.235 79.610 86.125 90.711 63.116 79.880 19.639 30.877 36.611 37.528 27.187 32.427 39.471 32.490 68.729 92.562 131.349 71.167 80.916 51.354 50.025 58.744 64.459 51.038 61.993 49.454 151.817

Totaalbijdrage 2015

€ -

29.194 32.800 21.120 43.670 31.115 29.919 32.254 28.443 33.125 10.409 10.224 9.948 11.172 11.844 12.000 11.280 10.132 27.823 32.496 60.569 27.171 25.778 11.870 13.226 14.793 14.472 15.111 15.592 9.898 28.000 1.198

Totaalbijdrage Beter Wonen 2015 € -

9.123 7.517 17.160 38.005 5.695 4.033 6.912 9.260 13.415 1.041 5.112 3.979 4.469 7.106 2.400 4.512 4.053 11.820 24.532 50.463 20.181 13.150 6.777 6.367 11.379 10.020 7.556 7.087 3.712 17.464 954

2.166.886 € 666.646 €

335.254