Jaarverslag 2012 beter wonen

Jaaroverzicht 2012 Almelose Woningstichting Beter Wonen

2

Jaaroverzicht 2012

Naam van de toegelaten instelling

:

Almelose Woningstichting Beter Wonen

Gemeente, waar de instelling haar vestiging heeft

:

Almelo

Adres

:

Klimopstraat 2a

Oprichtingsdatum

:

17 mei 1914

Datum en nummer van het Koninklijke besluit, waarbij de instelling is toegelaten

:

23 juli 1914, nr. 47

Datum en nummer van de inschrijving in het openbare register, gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken binnen welker rechtsgebied de instelling haar woonplaats heeft :

03 juli 1979, nr. S.027.841

Datum en nummer van de instelling in het handelsregister

15 juli 1965, nr. 060 32903

:

3

4

Volkshuisvestingsverslag

5

6

INHOUDSOPGAVE Volkshuisvestingsverslag 1. Algemene beschouwing.......................................................................... 9 2. Personeel en Organisatie...................................................................... 13 2.1 Organisatie .................................................................................... 13 2.2 Personeel ...................................................................................... 15 3. Leefbaarheid ...................................................................................... 17 3.1 Actief aanwezig zijn ........................................................................ 17 3.2 Wijkteams ..................................................................................... 17 3.3 Binnenstad en Wierdensehoek .......................................................... 18 3.4 De Riet, Kollenveld, Nieuwland 2 en Nijrees........................................ 20 3.5 Beeklust, Ossenkoppelerhoek en Nieuwstraatkwartier .......................... 21 3.6 Schelfhorst, Windmolenbroek en Wierden.......................................... 22 3.7 Maatschappelijk ondernemen ........................................................... 23 4. Het woningbezit .................................................................................. 25 4.1 Kwaliteit van het woningbezit ........................................................... 25 4.2 Investeringsprogramma................................................................... 25 4.3 Sloop ............................................................................................ 27 4.4 Nieuwbouwprojecten ....................................................................... 27 4.5 Verkoop ........................................................................................ 29 4.6 Regulier en jaarlijks onderhoud ........................................................ 29 4.7 Wonen op Maat .............................................................................. 31 5. Het verhuren van woningen.................................................................. 33 5.1 Het aanbieden van woonruimte ........................................................ 33 5.2 Huurtoeslagbeleid ........................................................................... 34 5.3 Huisvesting van doelgroepen ............................................................ 35 5.4 Specifieke doelgroepen en samenwerking met instellingen ................... 36 5.5 Huurprijsbeleid............................................................................... 40 5.6 Leegstand, sloop en mutatiegraad..................................................... 42 5.7 Kwaliteit van de dienstverlening........................................................ 42 6. Betrekken van huurders bij beheer en beleid .......................................... 45 6.1 Visie op participatie......................................................................... 45 6.2 Communicatie ................................................................................ 47 7. FinanciĂŤn ........................................................................................... 49 7.1 Constante verandering .................................................................... 49 7.2 Jaarresultaat.................................................................................. 49 7.3 Eigen vermogen en ontwikkeling solvabiliteit ...................................... 51 7.4 Ontwikkeling rentabiliteit en rendement ............................................. 56 7.5 Treasury........................................................................................ 57

7

7.6 Portefeuillestrategie (strategisch voorraadbeleid) en Financiële Meerjarenprognose (FMP)...................................................................... 61 7.7 Huursom ....................................................................................... 62 7.8 Verbindingen ................................................................................. 62 7.9 Europees dossier staatssteun ........................................................... 64 7.10 Risicomanagement ........................................................................ 64 7.11 Integriteit .................................................................................... 66 7.12 Vooruitblik 2013 ........................................................................... 67 8. Bestuursverklaring .............................................................................. 69 9. Bericht van de Raad van Commissarissen ............................................... 71 9.1 Toezicht ........................................................................................ 71 9.2 Samenstelling ................................................................................ 71 9.3 Werkzaamheden in 2012 ................................................................. 72 9.4 Functioneren Raad van Commissarissen............................................. 74 9.5 Onafhankelijkheid en integriteit ........................................................ 74 10. Goedkeuring van de Raad van Commissarissen ..................................... 76 11. Kengetallen ...................................................................................... 77

Jaarrekening Balans …………………………………………………………………………………………….……………..…80 Winst- en verliesrekening…………………………………………………………………………….....82 Kasstroomoverzicht……………………………………………………………………………………….…83 Toelichting behorende tot de jaarrekening….………………………………….………………84 Toelichting op de balans …………………….…………………………………………………………104 Toelichting op de winst- en verliesrekening ………………………………………………..125 Bijlagen Overige gegevens ……...………………………………………………………………………………..134 Opgave verbindingen …………………………………………………………………………………….135 Tabel Vereniging van Eigenaren (VVE) …………………………………………………………136

8

1. Algemene beschouwing Onze sector heeft in 2012 volop in de belangstelling gestaan. Er werd veel over corporaties en de woningmarkt gesproken. In het bijzonder over de vastgelopen woningmarkt, die de nodige zorg en spanning geeft. Tevens waren we als sector maatschappelijk en politiek bestuurlijk erg in beeld door situaties zoals die speelden bij Vestia, maar zeker ook door veranderd politiek beleid. De nieuwe overheidskoers en de daaraan gerelateerde, nadrukkelijke keuzes inzake het speelveld van corporaties hebben grote consequenties voor het investeringsvermogen van de corporaties.

Reflectie Situaties zoals bij Vestia riepen maatschappelijk allerlei reacties op en illustreerden eens te meer dat risico en rendement rondom vastgoed niet onbeperkt samen op kunnen lopen. Verantwoord ondernemen betekent grenzen stellen en aandacht schenken aan het leggen van een duurzame basis onder de activiteiten van corporaties. Dit alles met als doel betrouwbaar te zijn en blijven voor onze primaire doelgroep.

De maatschappelijke discussie naar aanleiding van diverse incidenten maakt pijnlijk duidelijk hoeveel mensen getroffen worden als een corporatie haar plannen en verantwoordelijkheid naar de samenleving niet meer kan waarmaken. Het is triest te moeten zien hoe de stedelijke ontwikkeling in bijvoorbeeld Rotterdam en Den Haag vanwege Vestia in gevaar is gekomen, omdat plannen noodgedwongen niet meer kunnen worden afgerond. Het maakt duidelijk dat corporaties essentiĂŤle spelers zijn in steden en wijken. Dat we zorgen voor een sterker cement in wijk, buurt en stad. Die bijdrage aan de vitaliteit van stad en wijken vraagt van ons zorgvuldigheid en bewustzijn in ons denken en doen. Het dwingt ons eens te meer toekomstbestendig te handelen en verantwoordelijkheid te nemen voor anderen en met passie te blijven werken. Met onze achtergrond als volkshuisvester en onze kennis van de woonomgeving zullen en willen we blijven bijdragen aan vitale woongemeenschappen en sociaal sterke verbindingen blijven leggen tussen mensen en groepen. Op deze wijze houden we onze naam in ere: beter wonen!

Speelveld Bij de actualisatie van de Woningwet in 2012 zijn de kaders voor corporaties nog eens helder gesteld: focus op de primaire opgave, versterken van de lokale verbindingen en meer ruimte voor participatie van de klant. Een richting die we als Almelose woningcorporatie volledig onderschrijven. In ons Ondernemingsplan ‘Mensen Centraal’ hebben we deze accenten bewust neergelegd en in ons werk inmiddels steeds meer eigen gemaakt. Door het nieuwe kabinetsbeleid komen de marges voor het maatschappelijk ondernemen echter sterk onder druk te staan. Met name in een ontspannen woningmarkt, zoals we die in Twente kennen, leidt dat tot een stevige opgave. Het vraagt lef en ondernemerschap om de passie voor de samenleving nog waar te kunnen blijven maken als corporatie in de veranderende tijden.

De nieuwe Woningwet heeft gelijktijdig ook geleid tot striktere spelregels voor onze bedrijfsvoering: er is meer toezicht en er zijn meer nauwgezette eisen. Dat vraagt van ons de nodige voorbereiding op bedrijfsbreed terrein.

9

Tegelijkertijd verplicht het ons ook om scherp te zijn en het maatschappelijk gehalte van ons handelen onder de loep te nemen en ons af te vragen of we nog steeds de goede dingen voor onze doelgroepen doen? We moeten niet alleen kritisch zijn naar ons eigen handelen, voorgaande in overweging nemend, maar zullen tevens een permanente dialoog met stad en inwoners moeten aangaan, waarin we uitleg geven over waarom we doen wat we doen. Als corporaties deze verantwoordelijkheid nemen en het gesprek aangaan, dan zal het vertrouwen van partners en klanten in onze sector weer groeien en versterkt worden.

Dat vertrouwen wordt ook versterkt door onze bedrijfsprocessen te baseren op de basisprincipes van dienstverlening. Daarvoor hebben we al eerder een klantvisie opgesteld, in 2012 onze belangrijkste klantprocessen herzien, een Woonwinkel geïntroduceerd en de normen voor onze dienstverlening opgeschaald. De resultaten van de periodieke KWH-metingen en onze eigen metingen leren ons dat we concrete stappen voorwaarts maken op de meetlat en positief presteren op de aspecten dienstverlening en bereikbaarheid. Ook in het kader van woningbeheer hebben we nieuwe wegen gezocht om de klant meer te betrekken bij onze activiteiten. In 2012 introduceerden we systematische schouwingen van onze wooncomplexen.

Ons participatiebeleid wordt daardoor zichtbaarder uitgedragen en wij op onze beurt leren als organisatie meer over de wensen van onze klanten en hun woonbeleving. Om de communicatie met klanten verder te versterken en onze werkwijzen en activiteiten te kunnen verbeteren, organiseerden we bovendien een Klantenpanel, waarin klanten hun ervaringen met onze dienstverlening met ons konden delen. Die werkvorm was erg verhelderend en past bij onze wens om te komen tot een duurzame dialoog.

Regionaal en lokaal De Twentse corporaties, verenigd in WoON, formuleerden in 2012 hun visie op de samenleving.

We verkenden daartoe thema's als demografische veranderingen, duurzaamheid en maatschappelijke ontwikkelingen en kwamen overeen dat we in Twente meer moeten en willen afstemmen, samenwerken en verbinden. Voor wat betreft de woningmarkt is ingezet op minder bouwen én dat wat we bouwen in één keer raak moet zijn. In één keer raak veronderstelt een duidelijk zicht op wat klanten willen en waarderen en welk product toekomstbestendig is en bijdraagt aan wonen in een passende omgeving. Gemeenten in Twente zijn uitgenodigd de visie te onderschrijven. Daarmee is ook aan gemeenten gevraagd op een hoger schaalniveau te sturen dan de eigen gemeente én scherpere keuzes te maken.

Voor ons strategisch beleid en onze toekomstige diensten en productenportfolio is monitoring van het regionale beleid van belang. Waar mogelijk kunnen we anticiperen op en aansluiten bij regionale ontwikkelingen op volkshuisvestelijk, economisch of ruimtelijk beleid. Als corporatie verbinden we ons bewust aan de Twentse Woonvisie en hanteren dat als kader voor ons huidig en toekomstig beleid.

In Almelo stelde de gemeente ook een Woonvisie op. Daar namen we actief aan deel en hebben ons dan ook ertoe verplicht concrete bijdragen te leveren aan het realiseren ervan. Vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid werken we met onze collega corporaties aan een prestatievoorstel voor de gemeente.

10

We willen daarmee komen tot een aanbod aan het college van B&W. Het voorwerk daartoe is in 2012 gedaan. Vanuit ons perspectief is in het bijzonder de ‘Sociale Agenda 2020’ een belangrijke onderlegger waarbij we bewust aansluiting zoeken.

Op basis van de portefeuillestrategie en wijkvisies zijn we in 2012 ook weer vol overtuiging voorbereidingen voor nieuwbouwprojecten gestart. Met onze bouwactiviteiten maken we onze verbondenheid met de stad zichtbaar en zorgen we voor verversing in onze woningvoorraad.

Omdat de woningmarkt stevig op slot zit, is het juist voor starters en doorstromers van belang dat deze moet worden opengemaakt. Voor ons verversingsbeleid is verkoop een belangrijke pijler. We kwamen in 2012 tot een geslaagd verkoopresultaat en formuleerden een nieuw verkoopbeleid. Met nieuwe verkoopvormen willen we extra impulsen kunnen geven aan de woningmarkt en eigen woningbezit stimuleren. Bovenal willen we werken aan krachtige wijken waar wonen in huur- en koopwoningen mogelijk moet zijn.

Verbondenheid in stad en wijken Naast ons Ondernemingsplan laten we ons als corporatie ook leiden door de Beleidsagenda 2012/2013. Die agenda stelden we op met onze stakeholders in het Maatschappelijk Café 2011.

Daarin hebben we per BBSH-veld vastgelegd welke bijdragen we aan de stad en de wijken willen leveren en vanuit welke rol we dat doen. We kiezen voor investeren in de bestaande stad.

Nadrukkelijk in samenhang met bewoners, partners, collega’s en gemeente. Prioriteit in de bestaande stad vraagt om het kwalitatief verbeteren van de stad: ruimtelijk, maar zeker ook sociaal en economisch.

We maakten eind 2012 door middel van film zichtbaar waar we als Beter Wonen staan met de realisatie van onze Beleidsagenda 2012/2013. Die verantwoording gaf veel herkenning van onze activiteiten en tevens waardering vanuit onze stakeholders over het feit dat we goed op koers liggen om de geformuleerde ambities te realiseren, samen met partners in wijk en stad.

In het Maatschappelijk Café hebben we in december 2012 met onze stakeholders teruggeblikt op de tussenstand voor de realisatie van onze Beleidsagenda en een gesprek gevoerd over de sociale economie; een belangrijk thema voor een vitale stad en wijken, waarin een ieder van betekenis is en talenten en mogelijkheden van mensen er toe doen. We zien in het thema sociale economie en talentmanagement van bewoners een duidelijke verbinding naar de Sociale Agenda 2020 van Almelo waarin sociale stijging als pijler genoemd staat. De Sociale Agenda 2020 is een belangrijke beleidspijler om Almelo duurzaam verder te ontwikkelen. Als corporatie willen we vanuit onze mogelijkheden en middelen daaraan zeker een bijdrage leveren.

De projecten, de sfeer en de reacties bij het Maatschappelijk Café en de invulling van de Beleidsagenda hebben ons een positieve impuls gegeven om door te gaan op de ingezette weg.

We voelen ons als organisatie gesteund in de richting die we voorstaan voor Almelo en onze klanten en waarderen het samenspel met de diverse partijen. Deze ervaringen smaken zeker naar meer!

Tenslotte Dankzij de inzet van onze medewerkers hebben we 2012 goed kunnen afsluiten. En dat in de dynamische context waarin we ons als corporatie begeven.

11

We zijn ons er als management bewust van dat we, in de veranderingssituatie waar we in zitten, het nodige van onze medewerkers vragen en bedanken hen dan ook graag voor hun getoonde inzet en betrokkenheid.

Tevens zijn we de SHBW, de Ondernemingsraad, de Raad van Commissarissen en onze samenwerkingspartners dank verschuldigd voor een goed en constructief samenspel in het afgelopen jaar. Het vertrouwen dat ons werd gegeven, heeft bijgedragen aan de realisatie van onze ambities in 2012. Door actieve participatie hebben we samen vorm en inhoud kunnen geven aan ons gezamenlijk Beter Wonen. Graag zetten we op basis van de goede ervaringen vanuit het verslagjaar, de samenwerking voort.

Mede namens het MT, Peter van der Hout directeur/bestuurder

12

2. Personeel en Organisatie 2.1 Organisatie Ontwikkelingen In 2012 heeft Beter Wonen zich conform het ondernemingsplan “Mensen Centraal” verder ontwikkeld in de richting van een klantgestuurde organisatie. Er is een voorstel gemaakt om te komen tot een meer programmatische aansturing van de gewenste organisatieverandering. In dat kader is een spoorboekje voor de organisatieontwikkeling opgesteld. Hierbij is uitgegaan van de vastgestelde organisatiewaarden: betrokken, resultaatgericht, klantgericht en samenwerkend.

Daarnaast hebben we zeven richtingwijzers geformuleerd om medewerkers perspectief en houvast te bieden en bovendien systematisch te werken aan vertrouwen. Het spoorboekje biedt kortom een kapstok voor het dagelijkse functioneren. Daarnaast faciliteren de waarden het management bij de sturing van hun bedrijfsonderdeel en teams.

De richtingwijzers zijn: 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

de klant is leidend; we gaan uit van gelijkwaardigheid; we willen een dynamische verbinder zijn en resultaatgericht samenwerken; we willen management commitment op gestelde ambities; leren en groeien vinden we belangrijk; integriteit staat hoog in het vaandel; en we weten dat veranderen de enige continue factor is.

Volgend op deze richtingwijzers is een spoorboekje gemaakt. Dit bestaat uit verschillende deelprojecten die elk bijdragen aan de doelstelling van Beter Wonen om een betrokken, resultaaten klantgerichte en financieel duurzaam gezonde organisatie te zijn. Een organisatie die gaat voor beter wonen en flexibel inspeelt op de bewegingen vanuit de omgeving.

Beter Wonen dag 2012 In september 2012 was er weer de jaarlijkse Beter Wonen dag voor onze medewerkers. Dit keer in het teken van: samen ontdekken, samen leren en samen doen. Met deze dag haken we jaarlijks aan bij de geformuleerde doelstellingen in het kader van onze organisatieontwikkeling.

Hoofddoelstelling dit jaar was het samenspel verbeteren door middel van dialoog en reflectie. In een informele sfeer en op verrassende locaties werkten we samen met elkaar om het ‘wij zijn Beter Wonen’ gevoel versterken. In vier workshops op verschillende locaties in de stad - die we per fiets bereikten - is in steeds wisselende samenstelling en met een aantal plenaire onderdelen het programma vormgegeven. We kozen bewust voor het fietsen van locatie naar locatie, zodat medewerkers de stad Almelo nog beter zouden leren kennen en een duidelijker beeld van ons werkgebied zou ontstaan. Op de locaties hebben samenwerkingspartners korte toelichtingen gehouden over projecten en activiteiten tussen Beter Wonen en de betreffende partij. Het personeel was enthousiast over opzet en inhoud.

13

Verzuimbeleid Afgelopen jaar is het nieuwe verzuimbeleid van Beter Wonen geïmplementeerd. Voor medewerkers zijn voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd om het nieuwe proces toe te lichten.

Leidinggevenden hebben een training verzuimbegeleiding gevolgd. Kern van het verzuimbeleid is dat verantwoordelijkheden duidelijk zijn belegd bij de verschillende betrokkenen: leidinggevende, medewerker, arbodienst en P&O. Daarbij is een hoofdrol weggelegd voor medewerker en leidinggevende; bij verzuim moet tussen hen het eerste contact zijn.

Per 1 januari 2012 is Beter Wonen in het verlengde van het nieuwe verzuimbeleid een samenwerking aangegaan met arbodienstverlener “Perspectief”. De samenwerking over 2012 is positief geëvalueerd door zowel het management als de OR. De regierol ligt bij Beter Wonen; zoals gezegd bij leidinggevenden. De onafhankelijke verzuimconsulent - van Perspectief - is tijdens het verloop van het verzuimproces het eerste aanspreekpunt en de eerste gesprekspartner voor zowel werkgever als medewerkers. De bedrijfsarts opereert in de tweede lijn, op regie en via overleg tussen de verzuimconsulent en de werkgever.

Risico Inventarisatie & Evaluatie Binnen Beter Wonen is in 2012 een Risico Inventarisatie en Evaluatie uitgevoerd. De resultaten zijn gecommuniceerd met management en medewerkers. De komende tijd besteden we aandacht aan het vaststellen van een plan van aanpak met als doel antwoorden te zoeken op de bevindingen en bijzondere risicofactoren uit het onderzoek.

Functioneren Het proces van functiebeschrijvingen en -waarderingen is begin 2012 afgerond. Alle medewerkers hebben een actuele functiebeschrijving en functiewaardering ontvangen. Beroepsprocedures deden zich tijdens dit proces niet voor. Ten aanzien van functioneringsgesprekken is in 2012 op hoofdlijnen dezelfde systematiek gevolgd als voorgaande jaren. Het open en dus prettige karakter van het gesprek is voorop blijven staan Overleg Elke maand zijn er vergaderingen met de Ondernemingsraad van Beter Wonen. In 2012 is intensief gesproken over de samenwerking, opstelling en professionalisering van de OR. De vergaderingen verlopen wisselend onder voorzitterschap van de OR dan wel de bestuurder. Aan het overleg neemt ook de adviseur P&O deel. Tweemaal is met de OR een informeel overleg georganiseerd. We ervaren het overleg met de OR als kritisch, maar bijzonder constructief en dus waardevol. Om vinger aan de pols te houden, is naast het overleg met de OR een commissie Veiligheid, Gezondheid, Welzijn en Milieu opgericht. Ook met deze commissie is regulier overleg, onder andere over de bevindingen van het project rondom werkdruk en werkstress en de Risico Inventarisatie en Evaluatie.

Opleiding en training Beter Wonen hecht belang aan het investeren in opleidingen en trainingen voor medewerkers.

Door te investeren in ons menselijk kapitaal, geven we medewerkers niet alleen een kans om alle ontwikkelingen in en rondom onze organisatie en sector te kunnen volgen, maar juist ook om bezig te zijn met persoonlijk groei. Ook in 2012 is dus veel tijd en geld hieraan besteed.

14

Een greep uit onze collectieve opleidingsactiviteiten in 2012:  Het managementteam organiseerde een conferentie om de onderlinge samenwerking en de sturing binnen Beter Wonen te versterken.  In 2012 is voor leidinggevenden een aantal doelgerichte trainingen en workshops georganiseerd met als onderwerp verzuimbegeleiding, SMART afspraken maken en projectmatig werken. Deze korte, gerichte trainingen hebben bijgedragen aan de gewenste stijl van sturen en leidinggeven binnen Beter Wonen.  Tijdens de Beter Wonen dag in september hebben alle medewerkers vier workshops gevolgd waarbij de vier waarden (betrokken, klantgericht, resultaatgericht en samenwerken) en de zeven richtingwijzers centraal stonden.  Binnen het Klantencentrum is veel aandacht geweest voor opleiding en training. Reden hiervoor was dat in het kader van het project Simelio nieuwe werkwijzen eigen moesten worden gemaakt. Deze trainingen zijn grotendeels door eigen medewerkers gegeven volgens het principe ‘train de trainer’. Daarnaast heeft een cursus mondelinge communicatie plaatsgevonden voor nieuwe medewerkers van de front office van het Klantencentrum.  In het kader van het project Simelio II is een cursus “reparatieverzoeken aannemen” georganiseerd.  De applicatiebeheerders ViewPoint hebben een inhoudelijk trainingsprogramma gevolgd om goed toegerust hun nieuwe rol op te kunnen pakken.  Voor onze huismeesters en buurtconciërges was er een trainingsprogramma om contactvaardigheden te leren en zo klanten van Beter Wonen nog beter van dienst te kunnen zijn.  Tot slot zijn door medewerkers diverse individuele opleidingen en trainingen gevolgd. Deze hadden zowel betrekking op het vergroten van vakkennis als op ontwikkelingen in de sector of het ontwikkelen van gedrag passend bij onze organisatiedoelstellingen.

2.2 Personeel Personeelsopbouw In onderstaand overzicht is het aantal medewerkers van het verslagjaar 2012 weergegeven; zowel in aantallen als in fte. Daarnaast is zichtbaar gemaakt hoeveel medewerkers in vaste dienst zijn, hoeveel een tijdelijk dienstverband hebben en hoeveel medewerkers op tijdelijke basis zijn ingehuurd bij derden. Hierbij zijn de medewerkers die een (gedeeltelijke) WAO/WIA-uitkering ontvangen meegeteld. In de berekening van de fte zijn deze medewerkers ook meegeteld voor het deel dat zij betaalde arbeid verrichten.

Tabel 2.1:

Overzicht aantal medewerkers, aantal fte in 2012-2010 2012

Stand per eind van het jaar

2011

2010

aantal

fte

aantal

fte

aantal

fte

Aantal medewerkers in vaste dienst

87

75,6

90

79,1

98

87,7

Aantal medewerkers in tijdelijke dienst

19

16,8

13

11,1

6

4,8

Aantal medewerkers in tijdelijke dienst via derden

5

2,4

7

5,1

4

3,6

Totaal aantal medewerkers

111

94,8

110

95,3

108

96,1

15

Binnen de organisatie waren per 31 december 2012 in totaal 111 medewerkers actief. Ten opzichte van eind 2011 is dit een stijging van een medewerker. Er is een daling van 0,5 fte ten opzichte van 2011.

Het aantal medewerkers in loondienst (dus met een vast dan wel tijdelijk dienstverband) is gestegen van 103 eind 2011 naar 106 eind 2012. In aantal fte is een stijging van 2,2 fte (vast dienstverband: -/- 3,5 fte en tijdelijke dienstverband: + 5,7 fte) zichtbaar naar 92,4 fte eind 2012 (2,4%). Wat opvalt is de verschuiving vaste dienstverbanden naar tijdelijke dienstverbanden. Een tendens die ook landelijk is waar te nemen en die samenhangt met de wens om meer flexibel in te kunnen spelen op veranderingen.

In 2012 hebben 12 medewerkers ons bedrijf verlaten. Van zes medewerkers liep hun tijdelijke dienstverband af, drie medewerkers maakten gebruik van pensioentoetreding en met drie medewerkers is op initiatief van Beter Wonen de arbeidsrelatie beëindigd. Dit verloop biedt nieuwe kansen voor ons als organisatie. Het geeft ons de mogelijkheid nieuwe vaardigheden en ervaring aan te trekken en daarmee de juiste impulsen te geven aan de organisatieontwikkeling. We hebben in 2012 dan ook 15 medewerkers welkom geheten bij Beter Wonen. Eén nieuwe medewerker heeft een vast dienstverband gekregen. De overige medewerkers werken op basis van een tijdelijk dienstverband.

In 2012 had Beter Wonen twee stagiaires. Eén stagiaire werkte een aantal maanden mee bij projecten van de beleidsmedewerker WKM. De andere stagiaire heeft in het kader van zijn afstudeerscriptie onderzoek uitgevoerd bij de Facilitaire Dienst. Daarnaast is bij de afdeling Post & Archief een medewerker werkzaam geweest in het kader van de Wajong-regeling; een kans voor Beter Wonen om onze maatschappelijk betrokkenheid te tonen en daarnaast heel praktisch invulling te geven aan onze CAO-verplichtingen.

Verzuim Het ziekteverzuimpercentage over 2012 is ten opzichte van 2011 gedaald. Het verzuimcijfer over 2012 was 3,8% (2011: 4,2%). Dit is het cijfer exclusief WAO en zwangerschapsverlof. Door het nieuwe verzuimbeleid en –protocol is er een actievere sturing op verzuimgedrag en is het accent meer komen te liggen op preventie en vroegtijdige signalering. Het nieuwe beleid toont hiermee meteen haar waarde aan.

16

3. Leefbaarheid 3.1 Actief aanwezig zijn In ons ondernemingsplan is nadrukkelijk gekozen voor lokale verankering; inzetten op leefbare wijken en buurten. Inzetten op Almelo. Daarvoor hebben we een praktische regel ingesteld: ons werkgebied is dat deel van onze omgeving dat binnen maximaal een half uurtje fietsen van ons bezoekadres op de Klimopstraat ligt. Wierden hoort daarmee ook tot ons primaire werkgebied. De overige locaties op termijn niet meer.

Samenwerken Leefbare wijken en buurten zijn van cruciaal belang voor onze huurders. Daarom zijn we als volkshuisvester zichtbaar aanwezig met wijkteams. Deze teams werken op hun beurt intensief samen met andere partijen in de wijk, zoals gemeente, zorgorganisaties en Scoop. Uiteraard is er ook de samenwerking met huurders en bewoners, die als geen ander hun omgeving kennen en door hun woon- en leefgedrag de kwaliteit van de omgeving bepalen. Beter Wonen werkt verbindend en faciliterend. We zetten ons ook actief in op buurt- en leefbaarheid gerichte activiteiten om te kunnen sturen op waardeontwikkeling van ons vastgoed. Kwalitatief sterke wijken en buurten versterken immers de uiteindelijke waarde van ons woningbezit.

Netwerk De wijkteams van Beter Wonen – vanaf medio dit jaar aangestuurd door de wijkregisseur - zijn hét aanspreekpunt voor huurders, die vragen, ideeën of opmerkingen hebben, maar die ook klachten ventileren over de woonomgeving. In deze teams sturen we op een actieve dialoog en open communicatie. De wijkregisseur houdt hier toezicht op en is degene die een strategische visie ontwikkelt voor de wijk in samenwerking met andere partijen. In alle wijken waar Beter Wonen werkzaam is, onderhoudt Beter Wonen een uitgebreid netwerk met welzijnswerk, gemeente, gezondheidszorg, politie, onderwijs, collega-corporaties en natuurlijk met bewoners al dan niet vertegenwoordigd in een bewonerscommissie of wijkhuurderscommissie. Een aantal wijken, zoals Ossenkoppelerhoek, Wierdensehoek, de Riet en Nieuwstraatkwartier krijgen meer aandacht, omdat we daar een grote opgave zien. Niet alleen fysiek, met name ook economisch en sociaal.

3.2 Wijkteams Beter Wonen heeft haar werkgebied opgedeeld in een viertal geografische gebieden. In elk gebied is zoals gezegd een wijkteam werkzaam, bestaande uit een wijkregisseur en buurtconciërges en/of huismeesters. Zij werken zeer nauw samen met de diverse organisaties en natuurlijk met de bewoners in de wijk. De wijkregisseur geeft vorm aan de strategische visie op de wijk vanuit de pijlers fysiek, sociaal en economisch. Langs deze verschillende invalshoeken wordt naar de wijk gekeken en worden plannen geformuleerd die op het schaalniveau van de wijk bijdragen aan een vitale wijk. Samen met de projectleiders Wonen zorgen zij voor de uitvoering van de opgestelde actieplannen. De wijkregisseur onderhoudt de contacten met de bewonerscommissies, wijkhuurderscommissies en projectgroepen in de wijk en werkt één dagdeel per week vanuit het wijkcentrum, om op die manier duidelijk zichtbaar te zijn in de wijk. De huismeesters en buurtconciërges zijn aanwezig in de complexen en de buurt en houden toezicht op de gemeenschappelijke ruimtes en zijn aanspreekpunt voor de huurders van de wijk.

17

Ze signaleren niet alleen, maar spreken bewoners ook aan op woon- en leefgedrag om zo een positieve bijdrage te leveren aan de leefbaarheid van de buurt. Daarnaast werken ze met bewoners actief aan projecten zoals het verfraaien van een complex met bloembakken of schoonmaakacties in hoogbouwcomplexen. Met name in woongebouwen met ouderen hebben onze buurtconciërges en huismeesters een sterk sociale rol.

Wijkvisies In 2012 hebben de wijkregisseurs de eerder opgestelde wijkvisies uit 2011 verder aangescherpt en vertaald naar actieplannen en voor activiteiten met bewoners gebruik gemaakt van de eerder ontwikkelde participatie toolkit. In hun wijkvisies wordt ingegaan op de gewenste fysieke en sociale ingrepen en wordt vooruitgeblikt op de komende 5 jaar. Per wijkteam geven we in de volgende paragrafen weer wat de belangrijkste thema’s voor 2012 zijn geweest.

3.3 Binnenstad en Wierdensehoek Binnenstad Kloosterhofflat De Kloosterhofflat maakt onderdeel uit van het project om de binnenstad te vernieuwen. Een gedeelte van het complex staat leeg en wordt ingezet voor herontwikkeling. Het andere deel, bestaande uit 63 woningen, is nog bewoond. Met deze bewoners, die gespannen wachten op hoe de nieuwe ontwikkelingen in het gebied zich voortzetten, is het afgelopen jaar intensief overleg geweest om de leefbaarheid op wenselijk niveau te houden. We hebben drie acties uitgezet en uitgevoerd: de onderdoorgang naast de entree is aangepakt, de tocht- en ventilatieproblematiek is teruggedrongen en er is een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte gerealiseerd. Dit laatste is in samenwerking met Soweco, Scoop Ouderenwerk en Carint Reggeland gedaan. In 2013 kiezen we een aanpak in relatie tot de binnenstadsontwikkeling. Dan is er ook besluitvorming mogelijk over het voorgenomen grootonderhoud van de flat.

Grotestraat Zuid In het zuidelijke deel van de binnenstad heeft Beter Wonen veel bezit en ook belang bij meer vitaliteit en dynamiek. Daarom is voor dit gebied een integrale visie en een uitvoeringsprogramma gemaakt, genaamd: “Op Zuid”. Deze visie wordt in 2013 verder gedeeld met stakeholders in het betreffende gebied en dient als basis om samen met de gemeente verder te praten over de ontwikkeling van de Grotestraat. Doel is om de aantrekkelijkheid van het gebied te vergroten. In het uitvoeringsprogramma zitten naast lange termijn acties een aantal korte termijn acties, waarmee snel en zichtbaar effect kan worden gesorteerd en die al vanaf het najaar in 2012 worden uitgevoerd. Een kleine opsomming: 



We werken aan meer bekendheid van het gebied; onder meer door gezamenlijke activiteiten met ondernemers en het verbeteren van de uitstraling van het gebied door het plaatsen van fotodoeken op het bouwterrein en meer uniforme gevelreclame. We zijn bovendien bezig met de voorbereiding om muurgedichten op kopgevels te plaatsen.

Eind augustus is gestart met de nieuwbouw aan Bavinkstraat. Hier komen 20 nieuwe toegankelijke woningen voor senioren, dichtbij goede voorzieningen. Op de begane grond is ruimte voor de uitbreiding van de winkel van de firma Ter Horst Herenmode. De eigen parkeerplaatsen en de bergingen van het complex worden aan de achterzijde van het terrein geplaatst.

18



We zijn bezig met de vestiging van nieuwe ondernemers en onderzoeken de renovatiemogelijkheden van een pand ter plekke.

Project Tussendoor In een pand aan de Grotestraat zijn omwonenden uitgenodigd om ideeën te geven voor de inrichting van het braakliggende terrein aan de Oude Veemarkt. Op basis van deze ideeën is een plan ontwikkeld om het terrein opnieuw, maar tijdelijk, in te richten met betrokkenheid van AOC. Bovendien hebben studenten van het AOC in een leegstaande winkel aan de Grotestraat een zogenaamde pop-upstore gerund. Gedurende de maanden november en december exposeerden en verkochten zij kunstobjecten. Een mooie gelegenheid voor de studenten om praktijkervaring op te doen. Voor Beter Wonen een kans om meer levendigheid in het gebied te creëren en extra aandacht op het pand te vestigen.

Mennistenhoek In 2012 is samen met en op initiatief van een aantal bewoners, de gemeente en Scoop een plan gemaakt voor de herinrichting van de binnentuin van de Mennistenhoek. Eind 2012 is gestart met de uitvoering: een mooi vervolg op het schilderwerk dat in 2012 is uitgevoerd.

Grondpositie Bornerbroeksestraat Aan de Bornerbroeksestraat ligt al geruime tijd braakliggende grond van Beter Wonen. Grond die in het verleden is aangekocht om woningen te realiseren, maar waarvan de plannen inmiddels zijn bijgesteld vanwege demografische ontwikkelingen. We hebben besloten deze grondpositie af te stoten en kunnen melden dat er inmiddels een particulier initiatief is dat op deze locatie een medisch centrum wil ontwikkelen.

Wierdensehoek Kareliaflat Bewoners van de Kareliaflat - een seniorencomplex in de Aalderinkshoek - wilden hun entree graag verfraaien met groen en kunst. In samenwerking met bewoners en AOC Oost is een plan ontwikkeld en uitgevoerd.

Nieuwbouw RIBW Thorbeckelaan Aan de Thorbeckelaan gaan we 24 woningen voor het RIBW ontwikkelen. In 2012 zijn hiervoor een aantal belangrijke voorbereidende stappen gezet zoals het afsluiten van een intentieovereenkomst, grondruil met de gemeente, uitwerking van een PvE en een stedenbouwkundige visie. In november is het voorlopige ontwerp vastgesteld. De planning is om eind 2013 te starten met de bouw. We vullen hiermee ook een afspraak in uit onze Beleidsagenda 2012/2013.

Groot onderhoud Aalderinkshoek In 2012 zijn we gestart met de voorbereiding voor het groot onderhoud van 240 eengezinswoningen in de Aalderinkshoek. Naast het aanpakken van de woningen willen we samen met de gemeente, Scoop en de bewoners kijken hoe we ook het aanzien van de straat en de leefbaarheid in de buurt kunnen verbeteren. Tijdens het onderhoudsproject gaan we actief aan de slag met signalen die wijzen op problematiek achter de voordeur en zoeken daarbij de samenwerking op met politie, Carint Reggeland, Zorgplus Twente en bewoners, samengebracht in een Klankbordgroep.

19

Afvalbeheersing Kerkelanden In de buurt Kerkelanden gaat de afvalinzameling niet altijd zoals gewenst. In het door bewoners gewaardeerde groen tussen de bebouwing ligt regelmatig (grof) afval. Een schone en veilige buurt draagt bij aan de leefbaarheid en daarom is het beperken van overlast door afval een belangrijk speerpunt voor ons. In het najaar van 2012 hebben we dan ook samen met Twente Milieu, politie, Scoop, de gemeente Almelo en bewoners een actiedag georganiseerd met als doel bewoners meer bewust te maken van de afvalproblematiek en hen te leren dit op een goede wijze aan te bieden en te verwerken.

In zowel het centrum als in de Wierdensehoek zijn we in de zomerperiode de wijk in getrokken om een gesprek aan te knopen met bewoners. De door ons ge誰ntroduceerde straattafels zijn positief ontvangen en hebben veel informatie opgeleverd. We konden direct een aantal kleine maatregelen oppakken, zoals betere verlichting in de fietsenstalling en het opruimen van oud papier en fietsen.

3.4 De Riet, Kollenveld, Nieuwland 2 en Nijrees Het groot onderhoud in de Bos- en Beekstraat is afgerond. De straat is door de gemeente vernieuwd. Een projectcommissie bestaande uit huurders en eigenaarbewoners hebben in samenwerking met Beter Wonen en de gemeente activiteiten georganiseerd om de saamhorigheid in de buurt te vergroten: buurtkinderen gingen op bezoek bij Heracles en de werkzaamheden hebben we afgerond met een druk bezocht buurtfeest.

In de appartementencomplexen de Dotterbloem, Klein Klokkenbelt, Anemone en Magnoliapark zijn samen met de bewoners de schilderijen in de algemene ruimten vervangen door nieuwe frisse doeken.

De bewoners van 32 woningen in de Hortensia- en Duindoornstraat zijn tijdens een uitgebreid gesprek persoonlijk ingelicht over het voorgenomen besluit tot sloop van deze woningen. Met de nieuw opgerichte projectcommissie is het sociaal plan uitgebreid besproken. De sloop staat gepland voor medio 2014. Daarna willen we op deze locatie nieuwe eengezinswoningen bouwen die meer passen bij de bestaande woonomgeving.

In 2012 zijn de procedures voor de herbouw van het pand aan Rietstraat 152-154 volledig doorlopen. In het najaar van 2012 konden we dan ook starten met de bouwactiviteiten. Het pand wordt verhuurd aan de JP van den Bent stichting, die een dagopvang start voor kinderen met een beperking.

In het kader van de opbouw van de woonservicewijk zijn we gestart met de ontwikkeling van nieuwe seniorenwoningen in de Rietmavo (22 woningen) en Berkelstraat (38 woningen). De plannen voor de Berkelstraat zijn voorgelegd aan een klankbordgroep bestaande uit omwonenden en een vertegenwoordiging van de Cosbo, ZorgAccent, wijkplatform Centrum en de bewonersvereniging De Hofkamp.

In de Castelloflat heeft de samenwerking met ZorgAccent verder vorm gekregen en is de verhuurbaarheid van de woningen aanzienlijk verbeterd. Er is een zorgteam van ZorgAccent gestart dat vanuit een eigen ruimte in het gebouw thuiszorg aan bewoners in de flat verleent.

ZorgAccent ondersteunt tevens de nieuw opgerichte ontspanningsgroep bij het organiseren van gezellige avonden en informatiebijeenkomsten voor bewoners.

20

Daarnaast is in de flat door de samenvoeging van drie naar twee woningen, één rolstoeltoegankelijke woning gerealiseerd, zijn de parkeerplaatsen afgesloten met een slagboom en is de stalling voor elektrische fietsen vergroot. Tijdens het druk bezochte open huis in juni was er veel belangstelling van woningzoekenden voor dit nieuwe woonconcept.

3.5 Beeklust, Ossenkoppelerhoek en Nieuwstraatkwartier Ossenkoppelerhoek en Beeklust In de Ossenkoppelerhoek is een vervolg gegeven aan het project “Ossenkoppelerhoek voor iedereen”, dat al in 2009 startte. Om de wijk te verbeteren en te versterken is destijds een aantal pijlers benoemd:  wonen in een veilige omgeving;  persoonlijke groei en ontwikkeling;  opvoeden en opgroeien;  oud worden in de wijk.

Om het gedane werk en de verbetering te bestendigen en omdat we duurzaamheid beogen, zijn extra middelen ter beschikking gesteld waarmee we de aandacht voor en in deze wijk kunnen vasthouden. We hebben inmiddels met de betrokken sociale partners een concept wijkagenda opgezet om diverse projecten succesvol voort te zetten.

Eén van de doorlopende projecten is “Ossenkopjes”, waarbij kinderen uit de wijk door hun bijdrage aan activiteiten een fiets bij elkaar kunnen sparen. Daarnaast werkt in de wijk een TOP team (een samenwerkingsverband van verschillende zorgorganisaties), dat snel kan inspelen op problemen op wijkniveau. In het kader van opvoeden en opgroeien is het project “Ik, mijn kind en de school” voortgezet. Bovendien is in 2012 een plan uitgewerkt voor de inzet van buurtcoaches in de wijk.

Deze buurtcoaches zijn bewoners, die vanaf 2013 op basis van een vertrouwensrelatie worden ingezet bij overlast, maar ook bij het stimuleren van bewoners om activiteiten in hun buurt of straat te organiseren. Dit alles met als doel een leefbaar woonklimaat te creëren.

Naar aanleiding van een sloopbesluit uit 2011 is in 2012 de uitplaatsing van bewoners uit de Albert Cuypstraat gestart. Per 1 maart 2013 moeten alle bewoners verhuisd zijn. Verleden jaar is Beter Wonen, dan ook op basis van persoonlijke gesprekken op zoek gegaan naar passende alternatieve huisvesting voor alle bewoners. Om de leefbaarheid tijdens de herhuisvesting goed te houden, is een aantal woningen tijdelijk verhuurd aan een kleine zorginstantie (thuiszorg). Op deze manier ontstond voor een aantal cliënten (jonge moeders) de mogelijkheid om onder ambulante begeleiding zelfstandig te leren wonen.

Aan de Rombout Verhulstlaan zijn 73 appartementen voor senioren in twee delen, in december 2011 en maart 2012, opgeleverd. Deze nieuwe complexen bieden de wijk een uitbreiding van het aanbod van senioren-woningen. In beide gebouwen bevindt zich een atrium dat in overleg met de bewoners is ingericht. De inmiddels opgerichte bewonerscommissie en de activiteitencommissie verzorgen regelmatig bijeenkomsten om de onderlinge contacten tussen bewoners te bevorderen.

Ook is er een verbinding gelegd met de activiteiten van Carint Reggeland in de Titus Brandsmahof.

Naast de oplevering van fase 1 aan de Rombout Verhulstlaan liep ook de ontwikkeling van woningen uit fase 2. Dit plan bestaat uit 30 grondgebonden woningen waarvan er 10 levensloopbestendig zijn.

21

De levensloopbestendige woningen zorgen voor een flexibel product dat geschikt is voor meerdere doelgroepen. In 2013 starten we met de bouw er van. Zowel de Cosbo als het Voorlichting Advies Commissie (VAC) zijn ingeschakeld om hun visie op de plattegronden van de woning te geven.

Ook dit jaar was Beter Wonen als belangrijke sponsor weer vertegenwoordigd op de Rembrandtfiësta, een multicultureel festival voor de hele stad. Beter Wonen peilde daar onder de bezoekers de ideeën voor een nieuwe invulling van de locatie Albert Cuypstraat. De schilderijen die op het festival door de Rembrandschildertjes gemaakt zijn, zijn later dat jaar tentoongesteld in het nieuwe appartementencomplex aan de Rombout Verhulstlaan.

Gebiedsvisie Ossenkoppelerhoek Beter Wonen heeft samen met IKB Concepten gewerkt aan het ontwikkelen van een gebiedsvisie voor de Ossenkoppelerhoek. Deze gevisualiseerde visie is inmiddels voorgelegd aan zowel de gemeente als STJA met als doel te komen tot een flexibele lange termijn visie met heldere doelstellingen op termijn, maar met eveneens voldoende ruimte voor invullingen op locatie en voor samenspel tussen professionals en bewoners.

Nieuwstraatkwartier Samen met verschillende partners legde Beter Wonen aan de Zwaluwenstraat voor de Voedselbank een moestuin aan. We hadden hier een braakliggend terrein, waarvoor we nog geen invulling hadden, zodat het niet meer dan logisch leek om deze locatie ter beschikking te stellen voor een dergelijk goed doel. De grond is voor een periode van tien jaar aan de Voedselbank voor het gebruik als moestuin beschikbaar gesteld.

In juni organiseerde Aveleijn een zogenaamde Prokkeldag. Prokkelen is te omschrijven als een prikkelende ontmoeting tussen mensen met en mensen zonder een verstandelijke beperking. Net als Beter Wonen wil Aveleijn bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt en onderlinge contacten tussen bewoners bevorderen. Beter Wonen droeg dan ook als sparringpartner en sponsor graag bij aan deze dag. Op de binnenplaats van het wooncomplex Wondedwarsstraat zijn verschillende activiteiten gehouden voor de buren uit het Nieuwstraatkwartier.

In het Nieuwstraatkwartier is in 2012 de integrale aanpak rondom de Wondestraat verder voortgezet. De positieve resultaten naar aanleiding van de samenwerking tussen verschillende partijen hebben ertoe geleid dat de projectgroep Wondestraat eind 2012 is opgeheven. Alle betrokken instellingen blijven hun bijdrage aan de leefbaarheid in en rond de Wondestraat leveren en zoeken elkaar, waar nodig, op.

3.6 Schelfhorst, Windmolenbroek en Wierden Schelfhorst In Groot Bokhove is een samenwerking gestart met de Twentse Zorgcentra. Op de derde verdieping van het complex zijn enkele woningen verhuurd aan cliënten met een verstandelijke beperking. Er is woonbegeleiding aanwezig en er is een gezamenlijke huiskamer gecreëerd. De samenwerking gaat naar volle tevredenheid vanuit alle betrokkenen en zetten we voort in 2013.

Het tuingebied rondom Parkstede, Parkstede+, De Buitenhof en Groot Bokhove is flink aangepakt.

Het gras is opgeknapt, de perken zijn aangepast en er zijn nieuwe haagjes geplant. Dit heeft geleid tot een betere, prettigere en vooral groene woonomgeving voor de bewoners.

22

De parkeersituatie bij de Buitenhof is aangepast op basis van een onderzoek in 2011. De parkeerplaatsen achter het complex zijn opnieuw ingedeeld en inmiddels afgesloten met een slagboom, waardoor mooie exclusieve parkeerplaatsen zijn gerealiseerd behorende bij de woningen.

In De Terp hebben de algemene ruimtes een flinke opknapbeurt gehad. In de gangen en op de liftpleinen zijn de wanden geschilderd in nieuwe frisse kleuren. We hebben ook nieuwe vloerbedekking gelegd in de algemene ruimtes, waardoor het complex een frisse en moderne uitstraling heeft gekregen.

Windmolenbroek Afgelopen jaar is in de Windmolenbroek fysiek veel geïnvesteerd. In 2012 zijn we gestart met groot onderhoud aan de woningen aan de Hop. Dit is de eerste fase van een meerjarig onderhoudsproject dat doorloopt tot en met 2014. De werkzaamheden aan de binnenzijde van de woning omvatten het aanbrengen van vloerisolatie en een keuken-, douche- en toiletrenovatie.

Aan de buitenkant van de woningen is onder andere isolatieglas aangebracht en is de dakbedekking vernieuwd en schilderwerk uitgevoerd. We hebben heel bewust gekozen voor deze investeringen in de woningen, omdat we hiermee een waardevolle impuls kunnen geven aan de toekomstbestendigheid van onze woningvoorraad in de wijk.

Ook de woningen boven winkelcentrum de Gors hebben aan de buitenzijde een opknapbeurt gehad. Zo hebben we de looppaden en dakbedekkingen vervangen en is in overleg met bewoners ervoor gekozen om een kleurwijziging toe te passen.

Daarnaast is in september 2012 het seniorenhuiskamerproject van Scoop gestart in de Windmolenbroek. De huiskamer, bestemd voor ontmoetingen, ligt in het wijkkantoor van Beter Wonen aan de Zeven Bosjes 53 in Almelo.

Wierden In Wierden is in ons woongebouw aan de Akeleistraat het gezondheidscentrum de Oosterhof gerealiseerd. Carint Reggeland gaat hier diverse zorgdiensten aanbieden, zoals thuiszorg, diëtetiek en psychologische zorg. Daarnaast is er een prikpost van Ziekenhuisgroep Twente gevestigd, een Mensendieck therapeut en een huisarts. Het complex, maar ook de buurt heeft er hiermee een mooie voorziening bij!

Verder is in het complex de Oosterhof in samenwerking met bewoners een binnentuin gerealiseerd. De woonomgeving is hierdoor aanmerkelijk verbeterd.

3.7 Maatschappelijk ondernemen Maatschappelijk ondernemen Beter Wonen ziet zichzelf nadrukkelijk als maatschappelijk ondernemer. We hechten aan onze maatschappelijke betrokkenheid bij de Almelose gemeenschap. Onze medewerkers werken dan ook regelmatig mee aan activiteiten, die we met en voor maatschappelijke organisaties uitvoeren.

Het zijn niet alleen activiteiten waar medewerkers van Beter Wonen kennismaken met diverse onderdelen van de samenleving, maar ook werkzaamheden die hen in de gelegenheid stellen collega’s op een andere wijze te leren kennen en onderlinge betrokkenheid te creëren.

23

In Almelo is Stichting De Slinger actief. Deze stichting wil een lokaal platform zijn voor maatschappelijk betrokken ondernemen. Beter Wonen heeft vanuit haar affiniteit met dit thema aan de wieg gestaan van de start van de stichting en haar activiteiten. In 2012 heeft de Slinger wederom een Slingerbeurs gehouden waaraan ook Beter Wonen heeft deelgenomen.

Op deze beurs bieden bedrijven en ondernemers in Almelo gratis hun diensten en middelen aan.

Vervolgens kijken lokale maatschappelijke instanties of zij het aanbod van de bedrijven kunnen gebruiken. Zodra twee partijen elkaar in vraag en aanbod hebben gevonden, is er uiteraard sprake van een match. Beter Wonen heeft ook actief meegedaan en vond vier keer een match.

In 2012 hebben medewerkers zich ingezet bij activiteiten, zoals de begeleiding van een schilderproject bij de Stadsboerderij, bouwwerkzaamheden voor Dimence, hulp bij het afbreken van Huttenland en voorbereidende werkzaamheden voor de moestuin in samenwerking met de Groenderij. Daarnaast hebben we materiaal geleverd voor de elektravoorziening van Stichting Ezra.

Armoedebestrijding In de gemeente Almelo is sprake van een bovengemiddelde score op de armoedegrens, vaak een gevolg van overerving van generatie op generatie. Circa 18% van de huishoudens voldoet aan het criterium van 115% bijstandsniveau en leven daarmee op armoedeniveau. Almelo neemt hiermee helaas een bijzondere positie in Nederland in en behoort tot de top vijf van steden met een concreet armoedevraagstuk.

Met de gemeente zijn diverse maatschappelijke partners verbonden in het Armoedepact. Doel is om de armoedeval te doorbreken en een maatschappelijke betrokkenheid te vormen om armoede te bestrijden. In het bijzonder gaat daarbij de aandacht uit naar jongeren. Als woningcorporatie voelen we ons hierbij uiteraard ook betrokken. Het raakt onze bewoners en dus ons. Bovendien maakt het onderdeel uit van onze opdracht vanuit het BBSH. We willen dan ook huisuitzettingen vanwege armoede voorkomen, participeren in het Meldpunt huurschulden, investeren actief in het vroegtijdig signaleren van betalingsachterstanden, geven voorlichting over wonen en werken en leveren op actieve wijze een bijdrage aan het creĂŤren van een toestroom naar werk.

Almelo Foundation In 2012 zijn we met een aantal partners een samenwerking aangegaan om de sociale structuur van de aandachtswijken van Almelo via de pijlers sport/gezondheid, leren/werken en cultuur te versterken. Het is de bedoeling om nieuwe projecten te initiĂŤren en bestaande projecten te verbeteren. In 2012 heeft een van onze stagiaires onderzoek gedaan om te bepalen op welke manier we deze samenwerking het beste kunnen vormgeven. Voorlopig is gekozen voor een samenwerkingsverband waarin Beter Wonen, STJA, ROC, Heracles, Sportbedrijf Almelo, de gemeente Almelo, GGD en de muziekschool samenwerken, onder de voorlopige werktitel Almelo Foundation.

In 2012 is in de Wierdensehoek de Wijkweekendschool van de Toppers op Zondag van start gegaan. Op deze weekendschool zijn er activiteiten voor jongeren van 10 tot 14 jaar die opgroeien in een minder kansrijke leefomgeving. Als gastdocent hebben wij in 2012 een vijftal lessen verzorgd. Ook hebben we in 2012 een bijdrage geleverd in de vorm van de inzet van een medewerker aan het jeugd- en cultuurfonds. Dit fonds richt zich op jongeren, die mee willen doen aan sport- en cultuuractiviteiten, maar daar financieel geen mogelijkheid voor hebben.

24

4. Het woningbezit 4.1 Kwaliteit van het woningbezit De woningvoorraad van Beter Wonen scoort op het thema energieprestatie ook in 2012 weer bovengemiddeld ten opzichte van het gemiddelde in de branche. Van het bezit van Beter Wonen heeft ruim 56% van de woningen label C of hoger. Ruim 24% heeft label D. Daarmee is de gemiddelde energiescore van onze woningvoorraad beter dan het landelijke gemiddelde op label E. Het is voor ons een wijze om invulling te geven aan onze doelstelling om, binnen de financiële mogelijkheden, tot een woningvoorraad te komen die voldoet aan de energienormering, maar die bovenal de woonlasten voor onze huurders verlagen.

Uiteraard is er nog steeds een deel van het bezit van Beter Wonen dat niet alleen functioneel, maar ook wat betreft energetisch presteren verbeterd kan worden. Binnen ons voorraadbeleid en met de beschikbare middelen blijven we hier onze aandacht op richten. Daarbij kiezen we bewust voor kwaliteit boven kwantiteit en dus voor duurzaamheid. We zijn van mening dat voor een optimaal woonklimaat de aandacht niet alleen bij stenen moet liggen, er dient ook belangstelling te zijn voor een ruimere bandbreedte. Voor leefbaarheid, veiligheid, huisvesting van bijzondere doelgroepen en vele andere onderdelen neemt Beter Wonen dan eveneens haar verantwoordelijkheid.

4.2 Investeringsprogramma Investeringen bestaande voorraad Op basis van onze portefeuillestrategie verbetert Beter Wonen in de periode 2012 - 2021 ruim 2.603 woningen door middel van grootonderhoud. Dit zijn gemiddeld 260 woningen per jaar. De kosten voor het totaal programma voor de periode 2012 - 2021 zijn geraamd op circa € 57 miljoen. Dit is gemiddeld bijna € 22.000,- per woning. Dit bedrag is exclusief investeringen in duurzaamheid en planmatig onderhoud.

Om de bijzondere onderdelen van projecten en (groot) onderhoud te kunnen financieren, dient het voorziene verkoopprogramma op peil te blijven. Het grootonderhoud wordt namelijk veelal uitgevoerd zonder of tegen een geringe huurverhoging. Uiteraard bieden we huurders ook extra keuzepakketten aan tegen huurverhoging. Daarnaast is er voor onze huurders een Wonen op Maat programma. Investeringen in duurzaamheid vinden plaats op voorwaarde dat hiervoor ook opbrengsten, huurverhoging, subsidies of anderszins tegenover staan.

De bouwkosten voor projecten zijn in 2010 en 2011 afgenomen. Redenen hiervoor waren de ontwikkelingen in de bouw, de afname van het bouwvolume en de daaraan gekoppelde prijsconcurrentie. We verwachten echter dat de bouw en dus de kosten binnen een aantal jaren weer zullen toenemen. Daarnaast hebben we te maken met de door de overheid opgelegde wetgeving, Verhuurdersheffing, voorschriften met betrekking tot het milieu en de CO2-uitstoot, de arbeidsomstandigheden, brandweereisen, indekking juridische claims en tevens de prijsstijgingen in de doorberekende uurlonen en materiaalprijzen. Dit legt een druk op onze investeringsruimte.

25

Investeringen in uitvoering In het jaar 2012 is een aantal relatief kleine investeringsprojecten uitgevoerd, dan wel afgerond.

Deze zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Tabel 4.1

Investeringsprojecten afgerond in 2012

Complex

Naam

Woningtype

Aantal woningen

Investering per woning in â‚Ź

Investering 2012

Totale investering t/m 2012

04.01

Bos-/Beekstraat

e.g. woningen

70

28.077

921.141

1.965.385

22.07 22.17

Klimopstraat

e.g. woningen

128

1.900

221.715

243.162

Hofjeswoningen

e.g. woningen

36

33.704

515.790

1.213.357

41.01

Mezenstraat

e.g. woningen

6

3.265

376

19.587

52.01

Resedastraat

e.g. woningen

24

7.636

173.837

183.267

78.49

De Buitenhof

parkeervoorziening

n.v.t.

nb

67.030

67.030

78.61

Bornerbroekse straat (Kanaria)

appartementen

9

24.526

0

220.732

95.56

Gezondheidscentrum Wierden

gezondheidscentrum

n.v.t.

nb

501.698

501.698

2.401.587

4.414.218

Totaal

273

Tabel 4.2

Investeringsprojecten in uitvoering in 2012

Complex

Naam

Woningtype

03.02

Pijlkruidstraat

e.g. woningen

Aantal woningen

Investering per woning geraamd in â‚Ź

Investering 2012

Totale investering t/m 2012

22

10.455

97.465

97.465

23.03

Steffensweg

e.g. woningen

57

42.702

14.002

14.002

23.05

VVE Clematisstraat

e.g. woningen

17

29.706

6.210

6.210

28.01/ 02/03

Aalderinkshoek

e.g. woningen

245

12.792

26.908

26.908

28.06

Brandveiligheid Wooncentrum de Riet

appartementen

n.v.t.

40.685

40.685

40.685

36.01

De Ara e.o.

e.g. woningen

89

17.494

15.219

15.219

30

15.833

120

120

n.v.t.

135.860

0

0

36.02

De Buizerd e.o.

e.g. woningen

40.01

Brandveiligheid Wooncentrum De Hop en De

appartementen

26

Wonde 42.01/ 02

De Hop e.o.

e.g. woningen

23

29.496

555.575

555.575

43.01

Lessenaarswoningen

e.g. woningen

29

19.138

8.604

8.604

95.79

Rietstraat 152 / 154

bedrijfspand + woning

2

614.167

241.298

350.205

1.006.086

1.114.993

Totaal

516

Openbare ruimte Aandacht voor de directe woonomgeving maakt, zoals eerder aangegeven, eveneens deel uit van onze activiteiten om te komen tot een optimaal woonklimaat. Beter Wonen besteedt veel aandacht aan en investeert in factoren die in het geheel de kwaliteit van het bezit en de woonomgeving bepalen. Denk hierbij aan groenonderhoud, herplant en aanplant van bomen, het in samenwerking met de gemeente verbeteren van gemeentelijke trottoirs en verlichting en het aanbrengen van straatmeubilair. In een aantal gevallen voert Beter Wonen actief de regie.

4.3 Sloop Eind 2011 zijn in de wijk Ossenkoppelerhoek de voorbereidingen voor de sloop van de Albert Cuypstraat van start gegaan (zie ook paragraaf 3.5). We hebben een positieve reactie van de bewoners gekregen en de uitplaatsingen zijn van start gegaan. Geheel 2012 is gebruikt om de bewoners van de te slopen woningen te herhuisvesten. De verwachting is dat in 2013 alle woningen zijn gesloopt. Het betreft in totaal 48 appartementen en 10 garages.

Beter Wonen heeft drie woningen aan de Visschedijk. Bij opzegging van de huur, slopen we de woningen in verband met de slechte technische kwaliteit. In 2012 betrof dit een woning. In de Castelloflat heeft een samenvoeging van woningen plaatsgevonden. Er zijn drie kleinere woningen samengevoegd tot twee grotere woningen, die rolstoeltoegankelijk zijn. En uiteraard is hierdoor per saldo een woning onttrokken aan het woningbezit.

Tabel 4.3

Sloop/onttrekking in 2012

Complex

Naam

Woningtype

Aantal woningen

21.09

Visschedijk

woning

1

32.01

Thomas Ainsworthlaan (Castelloflat)

appartementen

3

Totaal

4

4.4 Nieuwbouwprojecten Bij nieuwbouwprojecten houden we rekening met het behoud van de marktpositie en -waarde van woningen op de lange termijn. We doen als woningcorporatie in dat kader bewust geen concessies aan de kwaliteit van wonen en materiaalkeuzes. Onze nieuwbouw is, gezien de demografische ontwikkelingen, voor een deel geschikt voor de doelgroep senioren en/of aangepast wonen.

27

Met de herstructurering in de wijken ontwikkelen wij voornamelijk plannen in de prijsklasse voor onze primaire doelgroep en verliezen wij deze groep dus niet uit het oog.

Voor bijna iedere bouwaanvraag is een wijzigingsprocedure bestemmingsplan noodzakelijk. Met name deze procedure geeft omwonenden gelegenheid bezwaren te maken. Van dit recht wordt veelvuldig gebruik gemaakt met als consequentie dat projecten vertragen en er meer werk moet worden verzet. Daarnaast worden we bij planontwikkeling in toenemende mate geconfronteerd met bodemvervuiling en dus sanering, parkeerproblemen, faunabeperkingen en planschades. Voor veel nieuwbouwprojecten in de bouwvergunningsprocedure moeten we dan ook juridisch advies inwinnen. Ook dit werkt kostenverhogend en vaak vertragend.

Het project Rombout Verhulstlaan is gefaseerd opgeleverd. In december 2011 zijn 34 seniorenwoningen opgeleverd en in maart 2012 de overige 39 appartementen. Inmiddels is aan de Rombout Verhulstlaan de tweede fase voor grondgebonden, deels levensloopbestendige woningen volop in ontwikkeling.

Tabel 4.4

Opgeleverde nieuwbouwprojecten in 2012

Complex

Naam

Woningtype

Aantal woningen

Investering per woning in €

Investeringen totaal circa in €

23.51

Rombout Verhulstlaan

appartementen

39

172.175

6.714.838

32.01

Thomas Ainsworthlaan (Castelloflat)

appartementen

2

22.276

44.553

Totaal

Tabel 4.5

41

6.759.391

Nieuwbouwprojecten in uitvoering of voorbereiding

Complex

Naam

22.30

Thorbeckelaan

appartementen

25.80

Woningtype

Aantal woningen

Investering per woning in €

Investeringen totaal circa in €

24

145.000

3.480.000

6

175.000

1.050.000

Frans Halsstraat

Eengezinswoningen

23.52

Rombout Verhulstlaan 2e fase

Eengezinswoningen (senioren)

30

175.000

5.250.000

78.20

Berkelstraat

appartementen

38

167.500

6.365.000

78.23

Bavinkstraat

appartementen + commerciële ruimte

20 + 1 commerciële ruimte

203.415

4.068.303

78.48

Rietmavo

appartementen

22

215.872

4.749.184

Totaal

140 + 1 commerc. ruimte

28

24.962.487

4.5 Verkoop In 2012 heeft Beter Wonen 42 woningen, drie garages en een bedrijfsruimte verkocht. In 2011 waren dit 36 woningen. Op basis van de realisatie in 2011 is voor 2012 een te verkopen aantal van 30 woningen opgenomen. Uiteindelijk hebben we meer woningen verkocht en dat is, zeker gelet op de sterk verslechterde woningmarkt, een mooie prestatie en leidde tot een positief resultaat.

Inmiddels is in 2012 een keuze gemaakt om alternatieve verkoopvormen op te zetten, waarvan de implementatie in 2013 plaatsvindt. Voor het plan in Wierden (Zuidbroek) is de startersrentelening (SSR) ingezet. In totaal is er nu een woning met dit product verkocht in 2011. In 2012 zijn er geen woningen meer met de SRR verkocht.

4.6 Regulier en jaarlijks onderhoud Implementatie inkoop & aanbestedingsprocedures Het inkoop- en aanbestedingsbeleid hebben we organisatiebreed geïmplementeerd en is inmiddels operationeel. Voor zowel serviceonderhoud, mutatieonderhoud, planmatig onderhoud, groot onderhoud, nieuwbouw en sloop wordt vanaf een vastgesteld drempelbedrag een aanbestedingstraject door ons gevolgd. Dit geldt ook voor alle jaarcontracten in de onderhoudsfeer. Voor het aankopen van veel voorkomende materialen, zoals keukens, hang- en sluitwerk en deuren zijn raamcontracten met leveranciers afgesloten.

Spoorboekje MJOB Het up-to-date brengen van de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) had in 2012 hoge prioriteit.

Vanuit de nieuwe visie op vastgoedmanagement zijn 157 onderhoudselementen voor het vastgoed vastgesteld. De conversie van het oude MJOB naar het nieuwe MJOB model wordt naar verwachting in het eerste kwartaal van 2013 afgerond. De in 2011 en 2012 geconstateerde omissies in zowel de uitvoering als verantwoording van het onderhoudsmanagement, hebben ons ertoe aangezet een forse verbeterslag in de structurering van de MJOB te maken en een aangescherpte regie op de uitvoering van de onderhoudsactiviteiten te voeren. Het opgestelde “Spoorboekje MJOB”, waarin een vastgestelde planning is opgenomen en een brede communicatie met alle betrokkenen is geborgd, levert hier een belangrijke bijdrage aan.

Onderhoudsmanagement De processen en taken van het Bedrijfsbureau zijn afgelopen jaar waar nodig aangepast aan de nieuwe visie op vastgoedmanagement. Ondanks dat er nog facetten zijn waarop verbeterd en ontwikkeld moet worden, zoals kennis van de actuele staat van onderhoud, een systeem voor de MJOB en expertise op verscheidene aanpalende kennisgebieden, is er een stap gemaakt in het onderhoudsmanagement. De inkrimping van het personeel werkzaam op de tekenkamer heeft helaas geleid tot een significante achterstand in de werkzaamheden. Door middel van efficiënter organiseren en waar mogelijk uitbesteden van werkzaamheden (intern/extern) hebben we geprobeerd de achterstand enigszins te beperken.

VvE beheer Voor 2012 zijn geen bijzonderheden te melden voor het VvE-beheer. Wel is besloten dat, met het oog op kostenbeheersing, de vergaderingen met VvE’s waar mogelijk binnen de openingstijden van Beter Wonen moeten plaatsvinden. Klanten hebben hierop overwegend positief gereageerd.

29

Ook wordt vanwege de veranderende rolopvattingen naar corporaties onderzoek gedaan naar de positionering van de VvE-dienstverlening in onze organisatieopzet.

Regulier onderhoud Tabel 4.6

Regulier onderhoud, uitgesplitst naar soort Onderhoud per soort

Onderhoud per woning

(bedragen X € 1.000,-)

(bedragen in €)

Soort onderhoud

2012

2011

2012

2011

Serviceonderhoud

1.856

1.270

291

199

Mutatieonderhoud

1.236

855

194

137

Schilderwerk

1.453

1.413

228

222

Planmatig onderhoud

1.563

1.111

247

174

CV-onderhoud

224

570

35

89

Contracten

949

880

150

138

7.281

6.099

1.145

959

Totaal

De stijging van het planmatig onderhoud (41%) vloeit met name voort uit de geplande werkzaamheden aan de complexen Menistenhoek (trappen) en De Gors (dakbedekking) met een gezamenlijk bedrag ter waarde van € 650.000,-. De daling van het CV-onderhoud (-/-60%) is deels toe te schrijven aan de verdere uitrol van het beleid ‘organisch vervangen’ van CV-ketels zoals dat eind 2011 is ingezet. Deze daling slaat in de loop van de komende jaren weer om naar een stijging, omdat dan weer steeds meer CV-ketels aan vervanging toe zijn. De stijging van de kosten van contracten (8%) is onder meer te verklaren door uitbreiding van het aantal contracten (nieuwbouw).

Onderhoud ten laste van huurders Tabel 4.7 geeft een overzicht - in totalen en per woning - van het kostendekkend onderhoud weer.

Dat wil zeggen het onderhoud dat door de huurder, rechtstreeks of via een abonnement, wordt betaald.

Tabel 4.7

Kostendekkend onderhoud

Soort onderhoud Rekening huurder

Onderhoud per soort

Onderhoud per woning

(bedragen X € 1.000,-)

(bedragen in €)

2012

2011

2012

2011

476

421

78

66

Onderhoudsabonnement

280

258

44

40

Totaal

756

679

122

106

De onderhoudskosten die voor rekening huurder komen, zijn gestegen met € 55 ten opzichte van 2011. De kosten die betrekking hebben op het onderhoudsabonnement zijn gestegen met € 22 naar € 280. Deze stijging heeft met name betrekking op meer reparaties voor sanitair en hogere kosten voor binnenriolering.

30

4.7 Wonen op Maat Onder Wonen op Maat verstaat Beter Wonen het aanleggen van voorzieningen op verzoek van huurders en tegen een kostendekkende huurverhoging. Hierbij kan gedacht worden aan het plaatsen van erfafscheidingen, aanleg CV-installaties en doorvoeren van isolatiemaatregelen. Op complexniveau is bepaald welke voorzieningen we aan de huurder kunnen aanbieden. Jaarlijks actualiseren we, aan de hand van de portefeuillestrategie en de planning van het grootonderhoud, de lijst met werkzaamheden. Een evaluatie van Wonen op Maat heeft inmiddels plaatsgevonden en de uitkomsten zijn eind 2012 gekoppeld aan de beleidsnotitie Basiskwaliteit. Deze notitie scherpen we in 2013 verder aan rekening houdend met de uitgangspunten voor Zelf Aangebrachte Voorzieningen.

De begrotingspost voor Wonen op Maat - met een toename van 17% en een lichte stijging van het gemiddelde bedrag - onderscheidt zich logischerwijs van andere begrotingsposten, omdat het niet gaat om regulier of planmatig onderhoud, maar om kostendekkende voorzieningen die op verzoek van de huurder worden aangelegd.

Tabel 4.8 Jaar

Overzicht Wonen op maat Totaal investering

Aantal

Kosten per

in â‚Ź

verbeteringen

verbetering in â‚Ź

2012

557.763

193

2.890

2011

476.582

187

2.549

31

32

5. Het verhuren van woningen 5.1 Het aanbieden van woonruimte In Almelo worden vrijkomende huurwoningen - in het niet geliberaliseerde gebied - aangeboden volgens het distributiemodel. Criterium bij toewijzing is de inschrijfduur, waarbij we de voorkeuren van de klant en de relatie tussen huishoudengrootte en de grootte van de woningen tegen elkaar afwegen. Sinds 2011 zijn er vanwege Europese regelgeving strenge regels voor het toepassen van het inkomenscriterium bij toewijzing. Van de sociale voorraad dienen we minimaal 90% toe te wijzen aan woningzoekenden met een inkomen beneden de â‚Ź 34.085,- (prijspeil 2012).

De 10% ruimte die we hierin hebben, is primair bestemd voor urgente situaties, zoals bijvoorbeeld herhuisvesting bij sloop. Voor de woningen in het geliberaliseerde gebied is de verhouding tussen huur en inkomen eveneens een belangrijk criterium.

Tabel 5.1 toont het aantal actief woningzoekenden, zoals deze zijn geregistreerd bij het Woonburo Almelo.

Tabel 5.1

Aantallen actief en passief woningzoekenden (per 31 december 2012) Actief

Passief

Totaal

Inkomen uit arbeid

750

690

1.440

AOW/pensioen

289

644

993

Overdrachtsinkomen

580

432

1.012

Overig/onbekend

417

168

462

2.036

2.084

4.120

Totaal

Eind 2012 waren ruim 4.100 woningzoekenden geregistreerd, waarvan 49% actief en 51% passief woningzoekend was. Van het aantal ingeschreven woningzoekenden behoort ruim 73% tot de groep 1 en 2 persoonshuishoudens. Slechts 29% van de actief woningzoekenden zijn gezinnen met kinderen. Als we kijken naar de wachttijden voor woningzoekenden, dan zien we dat 61% van de mensen een huurwoning vonden binnen een jaar.

Het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden is licht afgenomen: van 4.410 in 2011 naar 4.120 in 2012. Het aantal actief woningzoekenden is nagenoeg gelijk gebleven. Het aantal personen dat gehuisvest is binnen een jaar na inschrijving is nagenoeg gelijk gebleven met 2011: van 60 % naar 61% in 2012.

Urgentie Voor woningzoekenden die in een urgente situatie verkeren, geldt dat wij hen uiterlijk binnen zes maanden een woning aanbieden. Dit wordt ook voor nagenoeg alle urgent woningzoekenden gehaald. Helaas zien we een toename van het aantal urgente woningzoekenden op grond van sociale redenen.

33

Naast echtscheiding en relatiebreuk zijn er afgelopen jaar meer statussen urgent toegekend op grond van gedwongen verkoop van woningen, overlast of het ontbreken van vaste woon- of verblijfplaats.

Woonruimteverdeling onder de loep In 2011 is het gezamenlijke woonruimteverdelingsysteem geëvalueerd, waarbij de onderzoeksvragen waren:    

Hoe functioneert het woonruimteverdelingsysteem in Almelo?

Hoe beoordelen beide corporaties en de belanghouders het woonruimteverdeelmodel?

Hoe ervaren de woningzoekenden en bewoners het woonruimteverdeelmodel?

In hoeverre past het systeem bij de visies van betrokken partijen en binnen de veranderende context?

De resultaten van de evaluatie hebben in 2012 geleid tot een vervolgonderzoek naar de verschillende alternatieve modellen voor woonruimteverdeling, samengevat in de notitie “Onderbouwd kiezen”. De gezamenlijke corporaties komen begin 2013 tot een standpunt over het vervolg.

5.2 Huurtoeslagbeleid In deze paragraaf beschrijven we op welke wijze Beter Wonen aandacht schenkt aan de toepassing van de huurtoeslag, een in artikel 14 van de BBSH aangegeven verplichting.

Huurtoeslag Beter Wonen hanteert bij de toewijzing van woningen de categorieën, zoals deze zijn opgenomen in de huurtoeslagregeling (zie tabel 5.2).

Tabel 5.2

Relatie tussen huishouden, inkomen en huur 2012

Cat.

Omschrijving

Toetsingsinkomen

Basishuur*

Aftoppingsgrens**

A

éénpersoonshuishouden

tot € 22.025

€ 216 – € 398

€ 524,37

B

meerpersoonshuishouden

tot € 29.900

€ 216 – € 397

€ 524,37 2-persoons € 561,98 3 of meerpersonen

C

éénpersoonsouderenhuishouden

tot € 20.675

€ 214 – € 398

€ 664,66

D

meerpersoonsouderenhuishouden

tot € 28.225

€ 212 – € 398

€ 664,66

* De huur die men geacht wordt te betalen bij een voor de categorie genoemd inkomen. Bij een hoger huurbedrag wordt het verschil gesubsidieerd: tot € 366 met 100% van het verschil en van € 366 tot de aftoppingsgrens met 75% van het verschil.

34

** Grens die het maximale huurbedrag aangeeft waarbij men nog voor huurtoeslag in aanmerking komt.

Het aantal woningen binnen het bezit van Beter Wonen dat bereikbaar is voor bewoners, die gebruik maken van huurtoeslag, is opgenomen in paragraaf 5.5.

5.3 Huisvesting van doelgroepen Inkomenscategorieën en huurprijzen In tabel 5.3 is aangegeven hoeveel woningen Beter Wonen in 2012 nieuw heeft verhuurd per huurklasse. Er is onderscheid gemaakt in de samenstelling van het huishouden, de leeftijd en het inkomen. De huurklassen en inkomensgrenzen zijn ontleend aan de huurtabellen en huurtoeslaggrenzen, zoals die golden per 1 januari 2012 uit paragraaf 5.2. In totaal zijn in 2012 681 nieuwe huurcontracten afgesloten (exclusief 14 verhuringen aan instellingen).

Tabel 5.3

Aantallen contracten per huishoudgrootte, leeftijdsklasse en inkomenscategorie 2012

Cat.

Leeftijd

huurklasse in €

inkomen in € ≤ 366,37

1-persoonshuishoudens

< 65 jr

>361,37 < 524,37

>524,37

Totaal

< 22.025

93

120

23

236

≥ 22.025

14

25

32

71

< 20.675

-

6

44

50

> 20.675

1

4

16

21

108

155

115

378

≥ 65 jr

Totaal

Cat.

Leeftijd

inkomen in €

huurklasse in € ≤ 366,37

2-persoonshuishoudens

< 65 jr

>361,37 < 524,37

>524,37

Totaal

< 29.900

14

69

18

101

≥ 29.900

-

15

33

48

< 28.225

-

7

14

21

≥ 28.225

-

5

28

33

14

96

93

203

≥ 65 jr

Totaal

35

Cat.

Leeftijd

Inkomen in €

huurklasse in € ≤ 366,37

3-persoonshuishoudens

< 65 jr

≥ 65 jr

≤ 366,37

Totaal

124

>524,37

Totaal

< 29.900

1

73

9

83

≥ 29.900

1

6

7

14

< 28.225

-

1

1

2

≥ 28.225

-

1

-

1

2

81

17

100

Totaal

Totalen

>361,37 < 524,37

>361,37 <524,37

>524,37

332

225

Totaal

681

5.4 Specifieke doelgroepen en samenwerking met instellingen Tot de specifieke doelgroepen behoren senioren, mensen met een verstandelijke of fysieke beperking en mensen die om een andere reden begeleiding nodig hebben, zoals daklozen of probleemhuishoudens. Beter Wonen spant zich in om in samenwerking met diverse instellingen huisvesting voor deze groepen mogelijk te maken, zoals ook mag blijken uit de volgende pagina’s.

Seniorenhuisvesting Beter Wonen heeft 183 seniorenwoningen waar ook zorg geleverd kan worden. De uitbreiding van het aantal seniorenwoningen vindt in de toekomst vooral plaats binnen de aangewezen woonservicezones in Almelo. Woonservicezones zijn gebieden binnen een beperkte straal rondom een zorgsteunpunt, waar zorgfaciliteiten binnen handbereik zijn van senioren.

Tabel 5.4

Afgesloten huurovereenkomsten met personen van 65 jaar of ouder

Jaartal

Aantal

2012

127 (waarvan 18 in de vrije sector)

2011

97 (waarvan 12 in de vrije sector)

2010

73 (waarvan 17 in de vrije sector)

De stijging van het aantal verhuringen aan senioren is af te leiden door de oplevering van de nieuwbouwwoningen aan de Rombout Verhulstlaan.

36

Het aantal ingeschreven woningzoekende senioren per eind 2012 was 1.102. In vergelijking met 2011 is dat een stijging van 10% (2011: 1.001). Wat opvalt is dat deze groep niet tot de actief woningzoekenden behoort. Slechts ongeveer 400 senioren is actief op zoek naar een woning. We concluderen hieruit dat de inschrijvingen grotendeels uit voorzorg zijn gedaan.

Woningaanpassingen In 2012 zijn negen woningen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) aangepast voor gehandicapten (2011: 36). Het gemiddelde bedrag voor een aanpassing was € 1.693,- (2011: € 1.004,-). De gemiddelde kosten per woning zijn ten opzichte van 2011 gestegen. De sterke daling van het aantal aanvragen is te wijten aan de wijzigingen in de WMO. Vanaf 2010 geldt dat voor aanpassingen de aanvrager een eigen bijdrage voor de voorziening betaalt. De bijdrage is afhankelijk van het inkomen. Daardoor is het aantal aanvragen de laatste jaren sterk teruggelopen.

Beter Wonen communiceert actief met huurders die een grotere woningaanpassing nodig hebben.

Doel is om met hen uit te zoeken of verhuizing naar een woning die op langere termijn beter geschikt is, geen betere optie is. Sinds de ondertekening van een voorzieningenconvenant in 2006 (toen nog WVG-convenant) geeft de gemeente een vergoeding voor een gemeenschappelijke voorziening. In 2008 maakten we met de gemeente Almelo afspraken over een gezamenlijke bijdrage aan het passend toegankelijk maken van diverse wooncomplexen (fifty-fifty-beleid).

Hiermee investeren we in de toekomstbestendigheid van onze woningen.

Tabel 5.5

Jaar

Totale kosten en gemiddelde bedragen per jaar en aantallen woningaanpassingen (2012-2010) volgens WMO Aantal

Totale kosten in €

Gemiddeld in €

2012

9

15.239

1.693

2011

36

36.138

1.004

2010

72

64.097

890

Tabel 5.6

Woningaanpassingen in categorieën van bedragen (2012-2010) volgens WMO

Bedragen in €

2012

2011

2010

< 453,80

4

19

39

453,80 - 4.537,80

4

17

31

> 4.537,80

1

0

2

Totaal

9

36

72

37

Huisvesting bijzondere doelgroepen en begeleid wonen projecten Het huisvesten van bijzondere doelgroepen krijgt bij Beter Wonen veel aandacht. Daar waar mogelijk sluit Beter Wonen individuele huurcontracten af met de huurders. Daarnaast kunnen zij een zorgovereenkomst afsluiten met een zorginstelling. Ook sluit Beter Wonen langdurige huurovereenkomsten af met zorginstellingen die de woningen of appartementen eventueel weer doorverhuren met een zorgovereenkomst aan klanten. In 2012 heeft Beter Wonen intensief samengewerkt met een aantal organisaties (zie hieronder). Binnen deze samenwerking draagt Beter Wonen zorg voor het benodigde onroerend goed voor huisvesting.

Aveleijn SDT De instelling Aveleijn biedt een breed scala aan ondersteuning en ontwikkeling. Dit gebeurt vooral op de gebieden wonen en dagbesteding. Eind 2012 werden 199 woningen verhuurd aan Aveleijn (2011: 197). In 2011 is voor een locatie in de Ossenkoppelerhoek een intentieovereenkomst afgesloten met als doel gezamenlijk een kindervoorziening te ontwikkelen. In 2012 is het plan voor de locatie verder uitgewerkt en in 2013 draagt Beter Wonen de grond aan Aveleijn over.

J.P. van den Bent stichting De organisatie J.P. van den Bent focust zich op ondersteuning aan mensen met een beperking op het gebied van wonen, logeren en bij crisissituaties. In het afgelopen jaar is aan hen voor het organiseren van dagopvang de Acaciaschool verhuurd en is in de binnenstad een aantal woningen en een kantoor verhuurd. Eind 2012 zijn vijf woningen verhuurd aan deze stichting (2011: 5).

Voor de toekomst is met hen een overeenkomst gesloten om een buitenschoolse opvang te realiseren aan de Rietstraat 152. De aanpak van het pand is in 2012 van start gegaan. Oplevering vindt plaats in maart 2013.

RIBW De RIBW is de Regionale Instelling voor Begeleid Wonen. In 2012 zijn zes nieuwe woningen (2011: 9) verhuurd aan de RIBW. Voor de locatie aan de Thorbeckelaan hebben we een intentieovereenkomst met hen gesloten met als doel een project van 24 woningen te realiseren.

De grondruil met de gemeente is inmiddels afgerond en verwacht wordt dat de bouw in 2013 kan starten.

Humanitas Onder Dak Twente Humanitas Onder Dak Twente komt op voor een samenleving waarin mensen actief vorm geven aan hun eigen leven en verantwoordelijkheid nemen voor het samenleven met elkaar. In 2011 is gezamenlijk het project Kamer-Raad opgezet. Een project waarbij jongeren huisvesting en begeleiding krijgen op weg naar zelfstandigheid. Dit is in 2012 gecontinueerd. Er zijn geen andere, nieuwe woningen aan hen verhuurd.

Leger des Heils In 2012 is een nieuwe samenwerking gestart met het Leger des Heils. Zij hebben in de Kerkelanden de locatie â&#x20AC;&#x153;bij Bosshardtâ&#x20AC;? waar ze een inloop hebben voor de buurt en een kledingwinkel. De samenwerking tussen onze wijk/complexbeheerder en het Leger des Heils richt zich op mensen, die een steuntje in de rug nodig hebben. Daarnaast is eveneens afgesproken om een aantal woningen aan het Leger des Heils te verhuren voor bewoners, die met begeleiding hun leven weer op de rit moeten krijgen.

38

Tactus Verslavingszorg Tactus Verslavingszorg is specialist op het terrein van de verslavingszorg. In het afgelopen jaar is intensief samengewerkt om te onderzoeken of er behoefte is aan huisvesting voor de doelgroep van Tactus in Almelo en hoe deze dan vorm moet krijgen. In dat kader is ook een woonladder ontwikkeld die de verschillende stadia van wonen aangeeft: van intramurale setting tot volledig zelfstandig wonen. Tevens is er met Tactus een convenant afgesloten om over een periode van 3 jaar 12 woningen ter beschikking te stellen voor huisvesting van hun cliënten. In 2012 zijn drie nieuwe woningen aan Tactus verhuurd (totaal 4).

TZC en Zorgaccent In 2011 is een aantal woningen op de locatie bij de Koppel verhuurd aan de Twentse Zorgcentra (TZC). Deze woningen zijn bestemd voor mensen met een verstandelijke beperking. Er is eveneens een nauwe samenwerking met Zorgaccent. Het aantal woningen bij de Koppel dat eind 2012 verhuurd is aan TZC bedraagt 12 (2011: 11). Dit is tijdelijke huisvesting voor een periode van 5 jaar in combinatie met seniorenhuisvesting. Tevens is afgesproken om de huisvestingsvraag in te vullen voor de periode na deze 5 jaar. We hebben tot slot een tweede locatie in Groot Bokhove voor TZC beschikbaar gesteld; hier zijn in 2012 zes woningen aan TZC verhuurd.

Stichting Zus/Stichting Jonge moeders Aan deze stichtingen hebben we een pand aan de Bavinkstraat en twee woningen voor noodopvang verhuurd. Aan de Bavinkstraat zijn met name activiteiten en themabijeenkomsten voor de jonge moeders georganiseerd. In het te slopen woongebouw aan de Albert Cuypstraat zijn in 2012 tijdelijk 13 woningen verhuurd aan de stichting Zus. Stichting Friso Deze organisatie biedt zorg aan in het woon- en zorgcomplex Friso, dat onder andere toegankelijk is voor bewoners van het door Beter Wonen in 2009 opgeleverde Buitenhof. Ook levert stichting Friso zorg aan de bewoners van de woningen Groot Bokhove, Parkstede en Parkstede+. In het afgelopen jaar is de samenwerking met betrekking tot de toewijzing van woningen in deze complexen geïntensiveerd.

Carint Reggeland Carint Reggeland (CRG) is een organisatie die welzijns-, woon- en zorgdiensten biedt voor de totale levenslijn. Zij doen dit vanuit een duidelijke visie waarde toe te voegen aan de kwaliteit van leven van de klant.

Beter Wonen onderzoekt samen met CRG de mogelijkheid om tot duurzame initiatieven te komen op het terrein van wonen en zorg. Voor de Rombout Verhulstlaan is ingezet op de ontwikkeling van een serviceconcept dat gelieerd is aan de locatie Titus Brandsmahof waar CRG is gevestigd.

Stichting Woonbegeleiding Jong Volwassenen In 2011 is de samenwerking gestart met deze stichting die jong volwassenen begeleidt. In 2011 is één woning aan hen verhuurd en in 2012 een tweede.

39

Brede aanpak kwetsbare huishoudens In 2011 is een convenant afgesloten met een groot aantal maatschappelijke organisaties, gemeente, corporaties en zorgverleningspartijen om bij bewoners met multiproblematiek gezamenlijk op te trekken. Zo kan volgens ons worden voorkomen dat elk van de partijen individueel aan de slag gaat en er overlap ontstaat. Beter Wonen is vaak betrokken bij MDO’s (Multi Disciplinaire Overleggen) om in probleemsituaties mee naar een oplossing te zoeken. In 2011 is eveneens het nieuwe kansbeleid geformuleerd op grond waarvan in 2012 in totaal acht huishoudens opnieuw zijn gehuisvest. We monitoren de ontwikkelingen nauwkeurig en slechts in een enkel geval is terugval te zien. Veel van deze huishoudens zijn gehuisvest na een Multi Disciplinair Overleg, waarin tussen hulpverleners en de betrokkenen zelf een plan van aanpak is opgesteld én getekend om de aanpak van problemen te borgen.

Ontruimingen Helaas waren we in 2012 genoodzaakt de huurcontracten van 30 huurders te ontbinden (2011: 34 woningen en 2 garages). De reden voor ontruiming was in alle gevallen huurachterstand. In één situatie was sprake van huurachterstand in combinatie met overlast. Er is maximale inzet geleverd om te voorkomen dat huurders, zeker met kinderen, op straat komen te staan. Dit is echter maar ten dele gelukt. Indien ontruiming onvermijdelijk is en alle laatste mogelijkheden zijn onderzocht, melden we bij een centraal punt de ophanden zijnde ontruiming, zodat er voor de te ontzetten huurders toch opvang is. De gezinssamenstelling van de 30 huishoudens die uit huis zijn gezet, was als volgt:  24 alleenstaanden;  4 alleenstaande ouders met kind;  2 echtparen met kind(eren).

Ten opzichte van 2011 is het aantal huisuitzettingen van woningen gedaald met 12%. Dit komt doordat we meer preventief inzetten op huurachterstanden met onder andere belacties en huisbezoeken. In 2010 is bovendien gestart met het meldpunt Huurschuld; een samenwerking tussen Beter Wonen, STJA, de gemeente en de Stadsbank. Ondanks een wat moeizame start worden nu frequent huurders met achterstanden aangemeld bij het meldpunt. De overeenkomst was in principe voor een periode van twee jaar afgesproken. Aan het einde van 2011 heeft dan ook de evaluatie plaatsgevonden. Het jaar 2012 is benut om te kijken op welke manier het meldpunt een vervolg kan krijgen. Helaas is de beschikbare formatie sterk teruggelopen, waardoor minder inzet vanuit het Meldpunt aan de orde is. We zullen moeten afwachten welke consequenties dit zal hebben.

5.5 Huurprijsbeleid Evenals in 2011 was het huurprijsbeleid in 2012 er op gericht voldoende woningen bereikbaar te houden voor de primaire doelgroep. Voor mensen met een laag inkomen moeten voldoende woningen beschikbaar zijn en blijven. Op dit moment heeft Beter Wonen ruim voldoende woningen voor deze doelgroep. In de vastgoeddoelen van de portefeuillestrategie is vastgelegd dat we in Almelo minimaal 85% van de woningen beschikbaar houden voor de primaire doelgroep.

Eind 2010 is een Europese richtlijn afgegeven, waarin is vastgelegd dat per 1 januari 2011 wij woningen met een huurprijs beneden de € 664,66 voor 90% dienen toe te wijzen aan huurders met een inkomen beneden de € 34.085. Dit betekent een aanscherping van de toewijzingsregels en een beperking voor mensen met de middeninkomens.

40

Zij kunnen nog maar zeer beperkt terecht bij woningcorporaties. Wij zien dit als een gemiste kans, omdat juist deze doelgroep kan bijdragen aan de opbouw van krachtige wijken. Beter Wonen heeft overigens de doelstelling om minimaal 90% van haar woningen van het niet geliberaliseerde deel toe te wijzen aan de doelgroep met een inkomen beneden de € 34.085 gehaald.

Huurprijsklassen, woningaantallen en kernvoorraad Tabel 5.7 geeft een overzicht van de aantallen woningen per huurklasse en per woningtype, uitgaande van de subsidiabele huurprijs en betrekking hebbend op het bezit per 31 december 2012.

Dit is dus inclusief de voor sloop en verkoop aangewezen woningen.

Tabel 5.7

Woningen per woningtype, huurklasse per 31-12-2012 (excl. woonwagens)

Huurklasse in €

< 366,37

> 366,37 < 524,37

> 524,37 < 561,98

Aangepaste woning

18

56

17

5

1

97

Aanleun/zorgwoning

16

32

110

23

2

183

472

920

253

217

46

1.908

Bedrijfs/serviceruimte

-

3

0

2

2

7

Boven/benedenwon.

244

461

16

8

-

729

Eengezinswoning

248

2.018

463

298

31

3.058

-

1

2

44

340

387

Appartement

Luxe segment Totaal Percentage

> 561,98 < 664,66

> 664,66

Totaal

998

3.491

861

597

422

6.369

15,7%

54,8%

13,5%

9,4%

6,6%

100%

Op 31 december 2012 is van het totale bezit van Beter Wonen circa 70% van de woningen bereikbaar voor de doelgroep één- en tweepersoonshuishoudens (huurprijs tot € 524,37 per maand).

Inclusief de doelgroep van drie- en meerpersoonshuishoudens (huurprijs tot € 561,98) is dat 84%.

Hiermee voldoen we niet meer aan onze in 2010 binnen de vastgoeddoelen van de portefeuillestrategie benoemde doelstelling (minimaal 85% van onze woningvoorraad bereikbaar voor meerpersoonshuishoudens, dus tot € 561,98). De wachttijden voor woonruimte zijn relatief kort.

Huurverhoging per 1 juli 2012 Elk jaar stelt het ministerie in de huurbrief het huurbeleid voor het komende jaar vast. Voor 2012 heeft het ministerie van BZK de huurverhoging voor de niet geliberaliseerde voorraad als volgt vastgesteld:  

Een huurstijging gebaseerd op het inflatiepercentage van het voorafgaande jaar. De huurstijging per woning voor 2012 is vastgesteld op maximaal 2,3%.

Een maximale huurprijsnorm voor het gereguleerde gebied op basis van het inflatiecijfer van het voorafgaande jaar. Voor 2012 betekent dat een maximale huursomstijging van 2,3%.

41

Tabel 5.8

Maximale huurverhoging per 1 juli 2012

Maximale huurverhoging per woning

2,3%

Maximale huurprijsnorm

2,3%

In 2012 is in overleg met de SHBW een nieuw huurbeleidsplan opgesteld. De huurverhoging van 2012 past binnen dit beleidsplan.

Beter Wonen heeft per 1 juli 2012 de maximale huurverhoging van 2,3% toegepast voor zowel het geliberaliseerde als het niet geliberaliseerde bezit. Voor een aantal complexen in het duurdere segment is de huur in verband met marktomstandigheden bevroren. Voor een complex waarvoor de woningen op de nominatie voor sloop staan, is eveneens de huur bevroren.

5.6 Leegstand, sloop en mutatiegraad Tabel 5.9 toont de huurderving over 2012 vergeleken met 2011. Hierbij is de huurderving berekend ten opzichte van de totale huursom en onderverdeeld naar enerzijds de bestemming van de woningen (verhuur, sloop en koop) en anderzijds naar huurprijs (gereguleerd of vrije sector).

Tabel 5.9

Huurderving als percentage van de totale huursom (2012-2011)

Als %

2012

2011

Verhuur gereguleerd

1,3

1,3

Verhuur vrije sector

0,8

0,7

Sloop gereguleerd

0,1

0,5

Sloop vrije sector

0,0

0,0

Koop gereguleerd

0,7

0,8

Koop vrije sector

0,0

0,0

Totaal

2,9

3,3

In 2012 is de mutatiegraad licht gestegen. Waren er in 2011 in totaal 680 mutaties, in 2012 is dit met 1% gestegen naar 686 mutaties (aantal vrijgekomen woningen). De mutatiegraad over 2012 is 10,8% tegenover 10,6% in 2011. De mutatiegraad is onder andere gestegen door de oplevering van nieuwbouwwoningen aan de Rombout Verhulstlaan.

5.7 Kwaliteit van de dienstverlening Beter Wonen voert al sinds 2001 het KWH-label. Vanaf 2012 is besloten om deel te nemen aan de continue meting. Op deze manier kunnen we gerichter de ontwikkelingen volgen en hierop sneller inspelen. Omdat er in de onderdelen die worden gemeten wijzigingen zijn opgetreden, is een

42

eenduidige vergelijking met voorgaande jaren niet meer mogelijk. In het algemeen zien we een hogere score ten opzichte van voorgaande jaren. Deze hangt waarschijnlijk samen met de extra inzet op het verbeteren van de dienstverlening.

Hieronder de voorlopige cijfers* over 2012 Klantcontact

Verhuizen

Contact

7.5

Onderhoud

Woning zoeken

Klachten behandeling

7.6

Reparaties

7.9

Onderhoud

7.2

Bereikbaarheid

7.9

Nieuwe woning

8.0

Communicatie

8.5

Huur opzeggen

8.2

7.6

*Op basis van de kwartaalgegevens. KWH stelt de definitieve cijfers later in 2013 vast.

Tabel 5.10

Uitkomsten KWH (2011-2008)

Onderdeel

2011

2009

Corporatie bezoeken

7,1

7,5

Corporatie bellen

7,0

Woning zoeken

7,5

7,7

Woning betrekken

7,5

8,1

Huur betalen

7,8

7,7

Reparatie uitvoeren

7,3

7,7

2008 7,8

Het KWH-participatielabel dat Beter Wonen in 2006 heeft behaald, is in 2009 opnieuw getoetst en ruim voldoende beoordeeld. Dit specifieke label blijft hiermee tot 2013 van kracht.

Klachtencommissie In 2010 is de klachtenprocedure in samenspraak met de Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen geactualiseerd. We hebben er bewust voor gekozen om klachten of meldingen van ontevredenheid op te lossen binnen de lijn van de organisatie. Pas als daar geen oplossing naar tevredenheid voor de klant uit voort komt, kan een klacht worden ingediend bij de Klachtencommissie.

We krijgen gelukkig relatief weinig klachten van klanten. EĂŠn klacht had betrekking op de intrekking van een woningaanbieding. Deze klacht had nog niet de gehele interne procedure doorlopen. Daarom is terugverwezen naar de interne lijn welke vervolgens de klacht heeft opgelost. De tweede klacht had betrekking op een mutatie en is eveneens terugverwezen naar de lijn; de behandeling daarvan loopt nog.

Aantal klachten 2012 : 2 Aantal ontvankelijk : 0 Aantal niet ontvankelijk : 2 Aantal bijeenkomsten in 2012 : 0 Aantal adviezen uitgebracht : 0 Aantal klachten in behandeling naar 2013 : 0

43

44

6. Betrekken van huurders bij beheer en beleid 6.1 Visie op participatie Bij Beter Wonen staat de mens centraal. Bij alles wat we doen, is het dus van belang te achterhalen wat de klant hiervan vindt. Interactie met de klant speelt hierbij een grote rol en bereiken we door op verschillende manieren in gesprek te gaan met onze bewoners. Het stimuleert bovendien bewoners om hun buurt veilig en leefbaar te houden. Niet alleen gaan we de interactie aan, maar we ondersteunen en stimuleren bewoners ook op gebieden als werken, leren en sporten. Het is onze wijze om onze maatschappelijke betrokkenheid te tonen en vooral ook sociale stijging te bevorderen. Bij Beter Wonen hebben we participatie ingedeeld in drie categorieën: traditioneel overleg, overleg bij onderhoud en participatie gericht op deelname aan de maatschappij. Langs deze drie lijnen geven we aan onze bewonersparticipatie invulling, waarbij de traditionele vorm van overleg een langere historie kent, maar met name in de laatste jaren ook andere participatie- en communicatie vormen zijn ingebed in onze organisatie. Deze dragen allen bij aan de betrokkenheid van bewoners bij buurt en woonomgeving. Hieronder volgt een toelichting.

Traditionele overlegvormen Beter Wonen overlegt met regelmaat met bewonerscommissies en projectcommissies. Daarnaast is de Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen voor ons op beleidsniveau gesprekspartner. Het afsprakenkader hiervoor ligt vast in samenwerkingsovereenkomsten gebaseerd op de wet Huurders Verhuurders. We proberen op complexniveau altijd de dialoog aan te gaan door - waar mogelijk - het oprichten van een bewonerscommissie. In 2012 zijn er tot onze tevredenheid enkele nieuwe commissies bijgekomen.

Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen De Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen (SHBW) is de officiële gesprekspartner van de huurders met Beter Wonen op het algemene beleidsterrein; zaken die alle huurders aangaan. Het is voor ons een belangrijke stakeholder. We - de directeur/bestuurder en de manager Wonen/Klant/Markt - overleggen dan ook maandelijks met het Dagelijks Bestuur van de SHBW onder voorzitterschap van de SHBW. In dit overleg komen dus voornamelijk beleidsmatige onderwerpen aan de orde. In 2012 waren dit onder andere:  Huurbeleidsplan;  Huurbeleid 2012;  Beleidsagenda 2012/2013;  Servicekostenbeleid;  Vergoedingsregeling bij groot onderhoud;  Aan- en verkoop van vastgoed;  Begroting 2013;  Dienstverlening Beter Wonen;  Jaarverslag 2011;  Kwartaalrapportages.

Over diverse van bovengenoemde onderwerpen heeft Beter Wonen de SHBW om advies gevraagd.

Beter Wonen heeft in oktober 2012 weer samen met de SHBW een studiebijeenkomst georganiseerd.

45

Aan de hand van de beleidsagenda hebben we met elkaar een investeringsspel gespeeld, waarbij de SHBW deelnemers met elkaar gemotiveerd geld konden inzetten op activiteiten van Beter Wonen. Op deze manier ontstond een levendige en kritische discussie over de prioriteitstelling voor Beter Wonen, waar beide partijen voldaan op terugkijken. Ook is in het afgelopen jaar gediscussieerd over de ontwikkelingen in de sector. Uiteraard kwam daarbij het akkoord Wonen 4.0 aan de orde, maar ook de gevolgen van het regeerakkoord onder Rutte II. In 2012 heeft de SHBW zich beraden op haar eigen rol en structuur. Met advies van de Woonbond is gekozen voor een nieuwe organisatievorm en zijn de statuten en het huishoudelijk reglement aangepast. Ook dit was onderwerp van gesprek met Beter Wonen.

Bewonerscommissies In diverse buurten en complexen van Beter Wonen zijn bewonerscommissies actief. Met deze bewonerscommissies is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten op basis van de overlegwet.

Hierin is ook een matrix opgenomen met thema’s waar sprake is van advies-, informatie- of instemmingsrecht. De bewonerscommissies hebben als taak het behartigen van de gezamenlijke belangen van alle betrokken bewoners. Zo dragen zij actief bij aan een zo groot mogelijk woongenot van elke individuele bewoner in de buurt of het complex. Zij overleggen met Beter Wonen en geven advies over onderwerpen van beleid en beheer betreffende de buurt of het complex.

Onderwerpen waar Beter Wonen de bewonerscommissies bij betrekt zijn onder andere:       

de samenstelling van de servicekosten; beleid bij aankoop en verkoop van woningen betreffende de buurt of het complex; uitvoering complexmatige onderhoudswerkzaamheden; renovatie en sloop; herstructurering; het onderwerp leefbaarheid; en de woonomgeving.

Er zijn maar liefst 13 bewonerscommissies actief. Daarnaast zijn er vier wijkhuurders-commissies en vier projectcommissies. Het aantal projectcommissies is wisselend en afhankelijk van het aantal projecten, dat in de verschillende wijken in voorbereiding of uitvoering is. Ook is sinds 2011 een commissie actief in verband met de voorgenomen sloop van de Albert Cuypstraat. We zien de laatste jaren dat er steeds minder belangstelling is om langdurig in een commissie te participeren.

We zijn dan ook op zoek naar andere participatievormen.

In 2012 is één uitgebreid Klantenpanel georganiseerd met als thema wat huurders verwachten van de basiskwaliteit voor huurwoningen in de huidige tijd. Een groep geïnteresseerde huurders uit verschillende wijken is uitgenodigd om mee te praten en inmiddels zijn de resultaten omgezet naar een beleidsthema.

Als Beter Wonen plannen ontwikkelt in het kader van grootonderhoud en renovatie, dan kunnen deze alleen maar slagen als de bewoners nauw betrokken worden bij de voorbereiding en de uitvoering. Zij zijn tenslotte de direct betrokkenen en de uiteindelijke gebruikers. Maar we praten met hen ook over de dagelijkse gang van zaken in hun complex.

46

Met de verschillende overkoepelende wijkcommissies wordt overlegd over zaken op wijkniveau, zoals met de wijkcommissie Aalderinkshoek, Ossenkoppelerhoek en Windmolenbroek.

In 2012 zijn er voor de hoogbouwcomplexen samen met de bewonerscommissie of een vertegenwoordiging van de bewoners complexschouwen uitgevoerd. Hierbij zijn de huismeesters/buurtconciërges aanwezig geweest met als praktische insteek om waar nodig eventuele afspraken over uitvoering van werkzaamheden te maken. In samenspraak met de SHBW zijn afspraken gemaakt over de uitvoering en de frequentie van de complexschouwen en de aanwezigheid van een vertegenwoordiging van de commissie bij oplevering van planmatig onderhoud van een complex.

Beter Wonen heeft in 2012 voor de tweede keer voor alle vrijwilligers die zich inzetten voor hun buurt een event georganiseerd. In de Bleekkerk is voor hen een theaterproductie opgevoerd door de Stichting OOIT, die als doel heeft om via (theatrale) kunst een bijdrage te leveren aan de multiculturele samenleving.

Participatie bij onderhoud Bij de groot onderhoudsprojecten (onderhoud en renovatie) vragen we een aantal bewoners om met ons mee te denken over het uit te voeren onderhoudsprogramma. We kijken daarbij naar de inhoud van de werkzaamheden en de wensen die bewoners hebben bij de invulling voor bijvoorbeeld kleur of extra voorzieningen. Daarnaast stemmen we met de overige bewoners af hoe de vergoedingenregeling zal worden toegepast.

Afgelopen jaar is zowel in de Windmolenbroek als ook in de Aalderinkshoek gestart met een commissie voor het onderhoud. Voor de Aalderinkshoek is hierbij ook nadrukkelijk de sociale component betrokken. Samen met zorgpartijen is de voorbereiding gestart of we in combinatie met het groot onderhoud eveneens een “Achter de voordeur” project kunnen uitvoeren zodat bewoners, die hulp of zorg nodig hebben dat ook daadwerkelijk krijgen.

Deelname aan de maatschappij en sociale stijging Werken aan de bebouwde omgeving is ons vak, maar wonen gaat verder dan alleen dat. Daarom hechten we veel waarde aan het meedenken met bewoners over werken, leren & opgroeien, integratie en sport; zowel op individueel als collectief niveau. Het is weliswaar niet onze core business, maar we zien wel dat daar waar wij bewoners handvatten kunnen aanreiken, ook een positief effect wordt gesorteerd in leefbaarheid. Zo hebben we afgelopen jaar door de samenwerking met de Weekendschool in de wijk Nieuwstraatkwartier en Kerkelanden actief een start gemaakt met het onderwerp ‘leren’. Navolgend hierop zijn leerlingen van de basisschool in de Riet op bezoek geweest bij Beter Wonen om te ervaren wat het werk van een woningcorporatie inhoudt. Tevens is in een leeg bedrijfspand aan de Grotestraat Zuid ruimte geboden aan leerlingen van het AOC om een tijdelijke winkel in te richten en zo werkervaring op te doen.

6.2 Communicatie Bewonersblad In 2012 is vier keer een bewonerskrant uitgegeven. De vernieuwde opzet vanuit 2011 is doorgezet, met zowel ruimte voor algemene thema’s als ook wijkbewoners aan het woord. Zo geven we niet alleen informatie over onze werkzaamheden, maar geven we ook een gezicht aan onze klanten.

47

Daarnaast is gekozen om per wijk de visie en actiepunten voor 2012 op te nemen en per kwartaal te verantwoorden welke activiteiten zijn uitgevoerd. Voor bijzondere projecten in de wijk realiseren we regelmatig nieuwsbrieven met actuele informatie.

Internet Internet is intussen één van de belangrijkste communicatiemiddelen van Beter Wonen. Wij merken dat de huidige site niet meer voldoet aan onze wensen en die van onze klanten. In het komende jaar zal de internetsite worden vernieuwd tot een interactieve en dynamische site voor al onze (potentiële) klanten.

In verschillende wijken hebben we er voor gekozen om wijkwebsites op te zetten, waar bewoners een actieve rol in vervullen. Langs deze digitale weg informeren we buurtbewoners over diverse voor hen interessante zaken. En we volgen ook de sites om te zien welke activiteiten in de wijken plaatsvinden.

Maatschappelijk Café en E-Brief Voor het verbinden, informeren, verantwoording afleggen en het inspireren van onze maatschappelijke partners (waaronder ook de huurdersvertegenwoordigers van de SHBW), organiseren wij twee activiteiten. Enerzijds verschijnt er vier keer per jaar een E-brief met actuele informatie vanuit Beter Wonen over de resultaten en/of trends op het brede gebied van wonen in Almelo. Anderzijds organiseren wij jaarlijks een Maatschappelijk Café waarin samenwerking centraal staat en waar elk jaar een maatschappelijk thema aandacht krijgt. Dit jaar de (sociale) economie, een belangrijk thema voor een vitale stad en wijken, waarin een ieder van betekenis is en talenten en mogelijkheden van mensen er toe doen.

48

7. Financiën 7.1 Constante verandering De effecten van de crisis waren ook in 2012 zichtbaar in de woningmarkt. Het lijkt erop dat deze trend zich voortzet in 2013. Ook voor Beter Wonen als maatschappelijk vastgoedbedrijf zijn de gevolgen van de crisis nadrukkelijk merkbaar. In lijn van de afgelopen jaren verloopt de verkoop van het bestaande bezit moeizaam en loopt de leegstand van het bedrijfsonroerend goed èn het geliberaliseerde woningbezit op. Dat dit weer gevolgen heeft voor de waarde van het commerciële vastgoed mag duidelijk zijn. Ook neemt de omvang van oninbare huurvorderingen toe en moet Beter Wonen deze vaker afboeken ten laste van het resultaat.

Naast de directe gevolgen van de crisis wordt Beter Wonen vanuit de zijde van de overheid, zowel lokaal als centraal, geconfronteerd met heffingen die ingrijpende gevolgen zullen hebben voor de realisatie van de koers van Beter Wonen. Vanuit de zijde van de centrale overheid zal een verhuurdersheffing worden geheven en zal de saneringsheffing binnen de sector worden verhoogd.

Vanuit de gemeente Almelo wordt Beter Wonen geconfronteerd met een overheveling van de rioolheffing van gebruiker naar eigenaar. De gevolgen van deze maatregelen worden met ingang van 2013 merkbaar in de financiële exploitatie van Beter Wonen.

Al met al een uiterst onstabiele situatie waar Beter Wonen in verkeert. Dit vraagt om een solide en prudent financieel beleid. Daarom voert Beter Wonen sinds 2010 een strak financieel beleid gericht op het verbeteren van de operationele bedrijfsvoering met als doel het bestendigen van de kasstromen van Beter Wonen. Dit is noodzakelijk om de investeringsopgaven van de portefeuillestrategie en de ondernemingsdoelstellingen binnen de financiële kaders te kunnen uitvoeren.

Het gevoerde beleid heeft, ondanks de gevolgen van de crisis, ook in 2012 zijn vruchten afgeworpen. De operationele kasstroom, die de motor is voor de verwerving van kapitaal, ligt (wederom) ruim boven de eis van het WSW en de solvabiliteit ligt ruim boven het vereiste niveau van de bank. Hoewel het financiële resultaat sterk bepaald wordt door de vernieuwde RJ 645, komt deze positief uit in 2012.

7.2 Jaarresultaat Vanaf 2012 geldt de vernieuwde RJ 645 voor woningcorporaties. De gevolgen van deze stelselwijziging zijn doorgevoerd in de balans en winst- en verliesrekening. Voor vergelijkingsdoeleinden zijn de cijfers 2011 waar nodig aangepast. Het gerealiseerde jaarresultaat over 2012 is € 3.317. De samenstelling van dit resultaat is weergegeven in onderstaand overzicht en wordt vergeleken met de jaarrekening 2011.

Bedragen, genoemd in dit hoofdstuk zijn x € 1.000.

49

Resultaten (bedragen * €. 1.000) Resultaat uit operationele activiteiten Resultaat uit (des-)investeringen: - resultaat uit verkoop bestaand bezit - waardeveranderingen materiële vaste activa Niet gerealiseerde waardeveranderingen MVA Vennootschapsbelasting Jaarresultaat

Jaarrekening 2012 -4.571

Jaarrekening 2011 -4.967

1.725 6.721 -558 0 3.317

1.849 -6.782 615 0 -9.285

Toelichting Het jaarresultaat 2012 (€ 3.317) komt € 12.602 hoger uit dan het (herrekende) resultaat in 2011 (-/- € 9.285). De analyse van het hogere resultaat is als volgt: (Bedragen x €. 1000)

Resultaat

Verschillen t.o.v. jaarrekening 2011 * Resultaat uit operationele activiteiten Baten: - Huuropbrengsten - Vergoeding servicekosten - Overige opbrengsten Totaal mutaties opbrengsten

€ -/- € €

Lasten: - Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa - Kosten personeel - Overige bedrijfslasten - Lasten onderhoud - Financiele baten en lasten Totaal mutaties lasten

-/- € -/- € € € -/- €

992 140 369 €

1.221

€

825

43 125 77 1.305 389 -/-

€

396

Totaal mutaties resultaat (des)investeringen

€

13.379

Overige mutaties: Vennootschapsbelasting

€

0

Totaal mutaties resultaat operationele activiteiten Resultaat (des)investeringen Resultaat op verkopen bestaand bezit Waardeverandering MVA

-/- € €

124 13.503

Niet gerealiseerde waardeveranderingen

-/- €

1.173

Totaal mutaties

€

12.601

Resultaat 2011

€

-9.285

Resultaat 2012 na belastingen

€

3.317

* een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent een daling t.o.v. de jaarrekening 2011.

50

Huuropbrengsten € 992 hoger De oorzaak voor de hogere huuropbrengsten is de indexatie van de huren per 1 juli 2012 met gemiddeld 2,2% en de afname van de huurderving in een percentage van de te ontvangen huur van 3,3% in 2011 naar 2,9% in 2012.

Overige opbrengsten € 369 hoger De hogere overige opbrengsten betreft nagenoeg geheel de aan huurders doorberekende (onderhouds)kosten.

Lasten onderhoud € 1.305 hoger De lasten van het onderhoud zijn ten opzichte van 2011 met € 1.305 toegenomen. Dit betreft met name het serviceonderhoud en het mutatieonderhoud.

Financiële baten en lasten (saldo) € 389 lager Het lagere niveau van de financiële baten en lasten is grotendeels toe te schrijven aan de lagere variabele rente in 2012 ten opzichte van 2011.

Waardeverandering “materiële vaste activa” € 13.503 hoger De hogere post waardeveranderingen materiële vaste activa bestaat enerzijds uit een hogere terugneming van de waardeverminderingen (lees: onrendabele toppen) uit het verleden (+/+ € 10.909), lagere onrendabele toppen (+/+ € 1.704) en een lagere afwaardering van de grondposities (+/+ € 890) dan in 2011.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen € 1.173 lager Bij de niet gerealiseerde waardeveranderingen gaat het om commercieel vastgoed en ligt de oorzaak in een daling van de leegwaarde van de woningen.

7.3 Eigen vermogen en ontwikkeling solvabiliteit In onderstaand overzicht staat de samenstelling van de bezittingen en schulden als ook het eigen vermogen in 2012. Deze hebben we uiteraard afgezet ten opzichte van de situatie per 31 december 2011.

51

Jaarrekening 2012

Vermogen (bedragen * €. 1.000)

Jaarrekening 2011

Bezittingen Vaste activa Vlottende activa Liquide middelen Totaal bezittingen

399.794 4.368 18.095 422.256

335.803 4.986 13.763 354.552

Schulden Voorzieningen Langlopende leningen Vlottende passiva Totaal schulden

5.140 210.778 50.841 266.758

2.636 231.392 31.874 265.901

Eigen vermogen (bezittingen -/- schulden)

155.498

88.650

Het eigen vermogen bedraagt in 2012 € 155.498. Ten opzichte van 2011 is er sprake van een stijging met € 66.848. Dit betreft enerzijds het positieve resultaat over 2012 (€ 3.317) dat volledig is toegevoegd aan de algemene reserve en anderzijds de herwaardering van de materiële vaste activa (€ 63.531) dat rechtstreeks is toegevoegd aan het eigen vermogen.

Waardering bezit De waardering van de bezittingen van Beter Wonen is van grote invloed op het resultaat en daarmee op het vermogen. In 2012 betreft dit met name de waardering van het in exploitatie zijnde bezit dat in 2012 een aanzienlijke (waarde)mutatie kende.

Waardering van het in exploitatie zijnde bezit In 2011 zijn alle verhuureenheden tegen een actuele waarde variant - de bedrijfswaarde gewaardeerd. Vanaf 2012 is als gevolg van de herziene RJ645 de waarderingssystematiek van commercieel en sociaal vastgoed, mede naar aanleiding van beleidskeuzes, gewijzigd. De waarderingsmethoden van beide vastgoedsoorten zijn met ingang van 2012 verschillend. Het sociaal vastgoed wordt met ingang van 2012 gewaardeerd volgens de nieuwe bedrijfswaardemethodiek van de herziene RJ 645. Het commercieel vastgoed wordt met ingang van 2012 gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat en volgt daarmee de RJ 213.

Sociaal vastgoed in exploitatie Het sociaal vastgoed in exploitatie van Beter Wonen is gewaardeerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is per complex berekend op basis van de contante waarde van de kasstromen uit toekomstige exploitatieontvangsten en toekomstige exploitatie-uitgaven voor de resterende levensduur. In de berekening van de bedrijfswaarde zijn de verwachte ontvangsten van verkopen uit bestaand bezit voor de komende 5 jaren opgenomen. De investeringsuitgaven in het bestaande bezit en sloopuitgaven zijn eveneens meegenomen mits deze intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. Bij de investeringsuitgaven in het bestaande bezit is een eventuele hiermee samenhangende levensduurverlenging tevens ingerekend.

52

De indexeringen van waarderingsparameters sluiten aan met de beleidsmatig bepaalde indexeringen zoals opgenomen in de begroting en financiële meerjaren prognose. De bedrijfswaarde geeft op basis van de hiervoor genoemde elementen de toekomstige verdiencapaciteit weer van het huidige bezit.

De waardering van het gehele bezit (dus inclusief het commercieel vastgoed) conform de herziene RJ 645 bedroeg per 2011 € 322.406. Ten opzichte van de (oude) bedrijfswaarde 2011 is sprake van een daling van € 33.443. Dit betreft hoofdzakelijk (€ 29.902) de rentabiliteitswaardecorrectie, die onder het nieuwe stelsel van de bedrijfswaardesystematiek niet meer is toegestaan. Deze stelselwijziging is in de beginbalans verwerkt. De rentabiliteitswaardecorrectie is het verschil tussen de nominale waarde van de leningen en de rentabiliteitswaarde van deze leningen.

In 2011 bedroeg de (herziene) bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie exclusief de voorziening negatieve bedrijfswaarde: € 259.168. De bedrijfswaarde is in 2012 gestegen met € 67.597 en kwam afgelopen jaar uit op € 326.765.

In onderstaande tabel is deze toename gespecificeerd.

Bedragen

Mutatie actuele waarde (bedragen x €. 1.000) Bedrijfswaarde 31-12-2011 Effecten stelselwijziging herziene RJ 645 - Afschaffen rentabiliteitswaardecorrectie - Mutatie negatieve bedrijfswaarde Bedrijfswaarde 1-1-2012

357.027

Bedrijfswaarde commercieel vastgoed 1-1-2012 Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 1-1-2012

67.199 259.168

-29.902 758 326.367

326.367 Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 1-1-2012 Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 31-12-2012

259.168 326.765 Mutatie bedrijfswaarde

AF: mutaties in werkelijke kasstromen 2012: - Nieuwbouw/herinvesteringen - Verkopen en sloop - Overige mutaties (w.o. negatieve bedrijfswaarde, investeringen Wonen Op Maat)

67.597

-7.921 1.890 -737 -6.768

Resteert: mutatie actuele waarde

60.829

Analyse mutatie actuele waarde: - Gevolgen herziene RJ 645: levensduren en restwaardesystematiek - Gevolgen toekomstige kasstromen als gevolg van gewijzigd beleid - Gevolgen nieuwbouw en verbeteringen in bedrijfswaarde - Gevolgen verkopen en sloop in bedrijfswaarde

29.836 28.312 1.590 1.091 60.829

53

Analyse mutatie actuele waarde (bedragen x €. 1.000) - Gevolgen herziene RJ 645: gewijzigde levensduren en restwaardesystematiek - Gevolgen toekomstige kasstromen als gevolg van gewijzigd beleid - Gevolgen nieuwbouw en verbeteringen in bedrijfswaarde - Gevolgen verkopen en sloop in bedrijfswaarde

2012 29.836 28.312 1.590 1.091 60.829

2011 0 5.397 3.785 669 9.851

De mutatie actuele waarde 2012 bedraagt € 60.829. De oorzaak van deze toename ligt met name in de gevolgen van de herziene RJ 645 en de gevolgen van gewijzigd beleid op toekomstige kasstromen.

De gevolgen van de herziene RJ 645: gewijzigde levensduren en restwaardesystematiek (+ € 29.836) De minimale levensduur van complexen zonder renovatie of sloopbesluit is onder de nieuwe richtlijn 15 jaar. Door de toepassing van een minimale levensduur van 15 jaar vanaf 2012 neemt de gemiddelde resterende levensduur van de complexen in de bedrijfswaarde toe en stijgt de bedrijfswaarde met € 32.513.

Een andere wijziging in de bepaling van de bedrijfswaarde als gevolg van de nieuwe RJ 645 heeft betrekking op de restwaarde. Tot en met 2011 hanteerde Beter Wonen voor de restwaarde van de grond in de berekening van de bedrijfswaarde de historische kostprijs. In de berekening van de bedrijfswaarde 2012 is aangesloten bij de handreiking herziene RJ 645 en is de restwaarde bepaald als het resultaat van de huidige waarde van de grond gegeven de verwachte bestemming aan het eind van de levensduur en gecorrigeerd voor te maken kosten zoals uitplaatsingskosten, kosten van sloop en opnieuw bouwrijp maken. Voor het sociaal vastgoed in exploitatie heeft deze gewijzigde systematiek een daling van de bedrijfswaarde met € 2.677 tot gevolg.

Gevolgen toekomstige kasstromen als gevolg van gewijzigd beleid (+ € 28.312) De stijging van de bedrijfswaarde is het resultaat van de in de meerjarenbegroting opgenomen besparingsmaatregelen, die leiden tot verbeterde exploitatiekasstromen. Deze besparingsmaatregelen zijn genomen om ook na 2013, rekeninghoudend met de verhuurders- en saneringsheffing, een gezonde financiële exploitatie te behouden. De heffingen mogen we voor de jaarrekening (nog) niet meenemen in de bedrijfswaarde. De verhuurdersheffing vanaf 2014 kunnen we niet opnemen, omdat deze op balansdatum nog niet wettelijk is ingekaderd. De saneringsheffing is niet vastgoed gerelateerd en maakt daarom geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Doordat de besparingsmaatregelen wel zijn ingerekend, maar de heffingen niet, neemt de bedrijfswaarde in 2012 sterk toe. Indien de verhuurdersheffing voor 2014 en verder de goedkeuring krijgt van de Eerste Kamer, dan leidt dit tot een daling van de bedrijfswaarde.

Een andere oorzaak die bijdraagt aan een (beperkte) toename van de exploitatiekasstromen van het sociaal vastgoed betreft het inrekenen van alleen vastgoedgerelateerde kosten in de nieuwe bedrijfswaardesystematiek vanaf 2012. In de oude bedrijfswaardesystematiek hebben we de integrale kostenbenadering gevolgd en zijn alle kosten ingerekend.

54

Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed), zelfstandig verhuurde parkeerplaatsen (al dan niet met beugel), garages en het overige commercieel vastgoed.

De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 62.563 in 2012 (2011: € 63.658). Hieronder is het verloop van de waardering van het commercieel vastgoed in exploitatie weergegeven.

Bedragen

Commercieel vastgoed in exploitatie (bedragen x €. 1.000) Marktwaarde in verhuurde staat 1-1-2012 Marktwaarde in verhuurde staat 31-12-2012

63.658 62.563 Mutatie marktwaarde

AF: mutaties in werkelijke kasstromen 2012: - Nieuwbouw - Verkopen

-1.095

-375 886 511

Resteert: waardeveranderingen

-584

In 2012 is sprake van een kleine waardedaling van € 584. Deze is met name veroorzaakt door een daling van de leegwaarde van de woningen in 2012.

Ontwikkeling solvabiliteit De solvabiliteit heeft zich in 2012 positief ontwikkeld met een stijging van 25,0% in 2011 naar 36,8% aan het eind van 2012. In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de solvabiliteit weergegeven afgezet tegen het door de huisbankier gewenste niveau (25%).

De percentages van de jaren 2013 tot en met 2017 betreffen geprognosticeerde cijfers uit de financiële meerjarenprognose 2013-2022. Volledigheidshalve merken we op dat de realisatiecijfers over de periode 2007 tot en met 2010 gebaseerd zijn op de destijds van kracht zijnde RJ 645.

55

Ontwikkeling solvabiliteit 50 45 40 35 % 30 25 20 15 10 5 0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Jaren Norm bank

%

Oordelen Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeelt jaarlijks de financiële positie van corporaties.

Hierbij maken zij een onderscheid tussen het solvabiliteitsoordeel (op basis van de balans per ultimo 2011) en het continuïteitsoordeel (op basis van prognose-informatie over de jaren 2012 tot en met 2016). Het solvabiliteitsoordeel was, ook naar onze tevredenheid, “voldoende solvabiliteit” en het continuïteitsoordeel gaf als classificatie: “A1-oordeel”.

7.4 Ontwikkeling rentabiliteit en rendement Wordt het netto resultaat en het bedrijfsresultaat uitgedrukt in een % van het eigen vermogen respectievelijk het totale vermogen, dan krijg je de rentabiliteit van het eigen vermogen respectievelijk de rentabiliteit van het totale vermogen. In onderstaande tabel is de rentabiliteit op het eigen en totaal vermogen opgenomen. Let wel: de cijfers over 2011 zijn gebaseerd op de destijds van kracht zijnde RJ 645.

Rentabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen

2012

2011

2,72 3,25

11,53 6,11

Indien we het bedrijfsresultaat bekijken ten opzichte van het totaal vermogen, dan kunnen we vaststellen dat het rendement uit verkopen, investeringen en waardemutaties grotendeels het rendement over 2012 bepalen. Dit komt tot uitdrukking in een indirect rendement van 2,03%. Het direct rendement uit beheersactiviteiten komt uit op 1,22%. In onderstaande tabel is het onderscheid in direct en indirect rendement ten opzichte van het vermogen weergegeven. Ook hier geldt dat de cijfers over 2011 gebaseerd zijn op de vigerende RJ 645.

56

Rendement

2012

Direct rendement Indirect rendement Totaal rendement

2011

1,22 2,03 3,25

4,55 1,56 6,11

7.5 Treasury Treasurybeleid Onze doelstelling voor het financiering- en beleggingbeleid is gericht op, in volgorde van prioriteit: het zekerstellen van voldoende liquiditeit, het waarborgen van blijvende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt, het beheersen van rente- en rendementsrisico’s en het realiseren van een passend rendement. Dit betekent een optimaal rendement van beleggingen en een zo laag mogelijke vermogenskostenvoet van het vreemd vermogen.

Waarborgen toegang tot de kapitaalmarkt Met het doel toegang tot de kapitaalmarkt te behouden moet Beter Wonen voldoen aan een aantal eisen die door verschaffers van vreemd vermogen worden gesteld. Eén van de eisen betreft, naast een gezonde solvabiliteit en liquiditeit, een minimale omvang van de rentedekkingsgraad, de Intrest Coverage Ratio (ICR). Deze ICR brengt tot uitdrukking in welke mate wij in staat zijn uit de operationele kasstroom de rentelasten te betalen. Beter Wonen voert sinds 2010 actief beleid om deze ratio te verbeteren en zo te waarborgen dat het gewenste niveau blijft behouden. We hebben over 2012 een Intrest Coverage Ratio gerealiseerd van 1,85. Dit ligt nagenoeg op het niveau van 2011 (1,91). Door het WSW (Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw) wordt een ICR met een minimum van rond de 1,4 als norm gesteld. Wij onderschrijven deze norm en hebben haar uiteraard geïncorporeerd in onze (financiële) bedrijfsvoering. In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de Intrest Coverage Ratio weergegeven. De cijfers van de jaren 2013 tot en met 2017 zijn geprognosticeerde cijfers uit de financiële meerjarenprognose 2013-2022.

Ontwikkeling intrest coverage ratio

ICR

2 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1 2007

2008

2009

2010

2011 ICR

2012

2013

2014

WSW-norm

57

2015

2016

2017

Een andere belangrijke parameter die van belang is voor de financiering van corporaties betreft de ratio “loan-to-value”. Deze parameter geeft aan hoe de omvang van de leningen zich verhoudt tot de marktwaarde (in casu WOZ-waarde) van het bezit. In onderstaande grafiek wordt de ontwikkeling van de ratio weergegeven. Onze loan-to-value bedroeg in 2012 35%. Door het WSW wordt een maximum van 50% als norm gehanteerd en in die zin kunnen we dan ook concluderen, dat we ruim voldoende binnen de gestelde eisen blijven. We doen het goed. Sterker nog. Uit de cijfers blijkt dat onze ICR zich positief ontwikkelt en dat de loan-to-value binnen de kaders van het WSW beweegt. Op deze wijze behouden wij dan ook de toegang tot de kapitaalmarkt.

loan-to-value in %

Ontwikkeling loan-to-value 100 80 60 40 20 0 2007

2008

2009

Loan to value

2010

2011

2012

WSW-norm

Renterisico’s Onder renterisico verstaan wij dat gedeelte van de leningenportefeuille waarop renteontwikkelingen in de kapitaalmarkt rechtstreeks invloed hebben. Ofwel omdat in het desbetreffende jaar renteaanpassing plaatsvindt en herziening van de kredietopslag van basisrenteleningen ofwel omdat sprake is van aflossingen waarvoor in principe weer nieuwe leningen moeten worden afgesloten. De omvang van het renterisico wordt bepaald door het geldvolume dat in het volgende jaar gevoelig is voor rentebewegingen.

In het Treasurystatuut zijn ondermeer de kaders ten aanzien van rentemanagement geformuleerd.

Het doel is te streven naar een gelijkmatige spreiding van renterisico’s en het tegengaan van onaanvaardbare tegenvallers in het jaarlijks renteresultaat. Met het oog op beheersing en spreiding van de renterisico’s is in het Treasurystatuut vastgelegd dat het maximale renterisico in enig jaar niet meer mag bedragen dan 15% van de bestaande leningenportefeuille, hetgeen overeenkomt met de norm van het WSW. Dit betekent een thans toegestaan maximaal renterisico op een geldvolume van circa € 38 miljoen. In onderstaande grafiek is het renterisico dat de komende jaren wordt gelopen inzichtelijk gemaakt.

58

Verloop renterisico t.o.v. WSW-norm 18,00% 16,00% 14,00% 12,00% 10,00% Werkelijk risico

8,00%

WSW-norm

6,00% 4,00% 2,00% 2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

0,00%

Met uitzondering van het jaar 2017 blijft het renterisico binnen de WSW-norm van 15%. Het renterisico in 2017 bedraagt 16%. Dit wordt veroorzaakt door de nieuwe roll-over-leningen. De onderliggende rentecaps hebben namelijk een looptijd tot 2015, terwijl de leningen een looptijd hebben van circa 50 jaar. Daarnaast vinden in 2017 herzieningen van de kredietopslag plaats op twee basisrenteleningen. In de loop van 2013 treffen we maatregelen om het renterisico in 2017 binnen de gestelde kaders te brengen.

Zo laag mogelijke vermogenskostenvoet vreemd vermogen De gemiddelde rentevoet (inclusief derivaten) van alle uitstaande leningen bedroeg in 2012 circa 3,7%. In 2011 was dit 3,9%. Met het doel de rentekosten zo laag mogelijk te krijgen, zijn in 2012 de volgende acties uitgevoerd: 



een aantal renteherzieningen heeft plaatsgevonden met een totale schuldrestant van circa € 1 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage van deze leningen is als gevolg van de renteherzieningen gedaald van 5% naar 1,8%; een tweetal leningen met een totale schuldrestant van € 205.000 en hoge rente is vervroegd afgelost.

Zekerheid De ontwikkeling van de financiële markten in 2011 heeft zich in 2012 voortgezet. Er bestaat nog steeds veel onzekerheid en onrust met als gevolg historisch lage rentetarieven. Dit brengt hogere liquiditeitsopslagen met zich mee. Mede hierdoor heeft Beter Wonen gedurende 2012 een voorzichtige en solide lijn gevolgd, die gericht is op voldoende beschikbare liquide middelen.

Beleidsregels derivaten Per 1 oktober 2012 zijn de beleidsregels van de Minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties met betrekking tot het gebruik van financiële derivaten door toegelaten instellingen in werking getreden.

59

Op verzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is een analyse uitgevoerd van de derivaten-documentatie met het oog op de eventuele aanwezigheid van toezichtbelemmerende bepalingen. De bevindingen zijn gerapporteerd aan het CFV. We verwachten op korte termijn een terugkoppeling van het CFV voor eventuele aanpassingen in onze derivatencontracten.

Financieringsbehoefte en faciliteringsvolume WSW Het per 13 november 2012 afgegeven “overzicht faciliteringsruimte” voor de jaren 2012-2014 van het WSW toont een faciliteringsruimte van € 113,5 miljoen. Dit betrof aanvankelijk een volledige toekenning van het benodigde financieringsvolume over de beschouwingsperiode van 3 jaar. In december 2012 heeft als gevolg van de grote lastenverzwaringen voortvloeiend uit het voorgenomen regeringsbeleid het WSW aangekondigd voor alle deelnemers de borging van de financieringsbehoefte te beperken tot en met 2013. Het WSW geeft derhalve vooralsnog geen faciliteringsvolume af voor 2014 en verder. Het WSW zal op basis van de jaarlijkse prognoseinformatie de effecten van de maatregelen op de beoordelingscriteria van individuele woningcorporaties beoordelen en de borging daarop afstemmen. Onze verwachting is dat de ingediende prognose-informatie voldoet aan de beoordelingscriteria van het WSW en dat het faciliteringsvolume van 2014 en verder zal worden vrijgegeven.

In 2012 is reeds voor een bedrag van € 30 miljoen aan geborgde financiering aangetrokken.

Daarnaast is gezien de hoogte van de verwachte bankstand in 2012 het faciliteringsvolume verlaagd met € 10 miljoen. Voor de jaren 2013 en 2014 resteert dan ook nog een bedrag van € 73,5 miljoen aan faciliteringsvolume.

In de financiële meerjarenplanning 2013-2022 wordt op basis van de verwachte kasstromen van operationele activiteiten, investeringen, verkopen bestaand bezit en financieringen de financieringsbehoefte voor de komende jaren inzichtelijk gemaakt. Deze financieringsbehoefte resulteert in een verwacht faciliteringsvolume voor de komende 3 jaren (2013-2015) van € 116 miljoen. Van dit bedrag heeft € 104 miljoen betrekking op herfinanciering van aflopende leningen en € 12 miljoen op financiering van verversing van de bestaande woningvoorraad. Verwacht wordt dat op basis van de spelregels van het WSW, waaronder een positieve operationele kasstroom gedurende de beschouwingsperiode, het faciliteringsvolume wederom volledig zal worden toegekend aan Beter Wonen.

In 2013 zal de Treasurycommissie maatregelen nemen om aan de hiervoor genoemde financieringsbehoefte te kunnen voldoen.

Liquiditeit De standen van de liquide middelen aan het begin en aan het eind van 2012 waren: (bedragen * €. 1.000)

Jaarrekening 2012

Jaarrekening 2011

1 januari

13.763

2.371

31 december

18.095

13.763

4.332

11.392

Afname / Toename

60

De netto-kasstroom over 2012 bedraagt € 4.332 en ligt € 7.060 lager dan in 2011.

Gedurende 2012 heeft Beter Wonen, mede in het licht van de aanhoudende schuldencrisis en de hiermee gepaard gaande onzekerheid, er voor gekozen haar liquiditeitspositie in de vorm van voldoende liquide middelen te verstevigen. Dit komt tot uitdrukking in een hogere stand van de liquide middelen in 2012, waarvan de kosten budgettair neutraal zijn. We willen een solide partij zijn en willen onze voorgenomen investeringen niet geremd zien worden door eventuele negatieve ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Volgens de liquiditeitsprognoses en de financiële meerjarenraming verwachten wij geen liquiditeitsproblemen binnen afzienbare tijd. Voor het opvangen van onverwachte uitgaven beschikken we over voldoende faciliteiten (waaronder een rekening-courant faciliteit van € 10 miljoen). Voor een verdere specificatie verwijzen we naar het op pagina 83 opgenomen kasstroomoverzicht.

Beleggingen en financiële instrumenten Eind 2012 had Beter Wonen geen uitstaande beleggingen. Beter Wonen heeft in het verleden een aantal leningen afgesloten met een variabele (lage) korte termijn rente. Om de renterisico’s die we lopen met leningen met een variabele rente af te dekken, zijn zowel caps als swaps afgesloten.

Hiervoor voeren we een administratie waarin we vastleggen dat deze caps en swaps er zijn om de renterisico's te beperken tot het einde van de looptijd van diezelfde caps en swaps en onderliggende leningen. Omdat de caps en swaps niet aangetrokken zijn om te verhandelen, zijn ze gewaardeerd tegen aanschafprijs. De caps verminderen we met een afschrijving die is gebaseerd op de looptijd van de caps. De marktwaarde van de derivaten lichten we toe in onze jaarrekening. We willen verder opmerken dat de door ons afgesloten swaps geen marktwaardeverrekening kennen.

7.6 Portefeuillestrategie (strategisch voorraadbeleid) en Financiële Meerjarenprognose (FMP) Portefeuillestrategie Beter Wonen heeft haar (des-)investeringsbeleid vertaald in een portefeuillestrategie. De portefeuillestrategie bepaalt ondermeer de input voor de meerjaren prognose voor wat betreft aantallen te bouwen, te verbeteren en te verkopen woningen. In onderstaand overzicht is de ontwikkeling van het bezit van Beter Wonen voor de komende jaren weergegeven.

61

Woningaantallen (volgens FMP) Jaar

Begin jaar

Sloop

Verkoop

Nieuwbouw

Einde Jaar

Overige

Totaal

2012

6.374

0

-33

34

6.375

100

6.475

2013

6.375

-40

-30

50

6.355

100

6.455

2014

6.355

-66

-121

88

6.256

100

6.356

2015

6.256

-61

-30

25

6.190

100

6.290

2016

6.190

-16

-30

0

6.144

100

6.244

2017

6.144

-193

-30

40

5.961

100

6.061

2018

5.961

-48

-30

40

5.923

100

6.023

2019

5.923

-218

-30

40

5.715

100

5.815

2020

5.715

0

-30

50

5.735

100

5.835

2021

5.735

-68

-30

0

5.637

100

5.737

2022

5.637

0

-30

0

5.607

100

5.707

Overige verhuureenheden in woning equivalenten

Herinvesteringen Naast de hiervoor genoemde (des)investeringsactiviteiten die van invloed zijn op de omvang van de woningvoorraad, zijn voor de periode 2012-2021 verbeteringen gepland aan ruim 2.500 woningen. De totale investering bedraagt ruim € 57 miljoen en dus bedraagt de gemiddelde investering bijna € 22.000,- per woning.

7.7 Huursom In de FMP wordt er van uitgegaan dat de huren jaarlijks stijgen met het inflatiecijfer. Hiermee is rekening gehouden voor 2013 met een percentage van 2,0%. Voor woningen die de streefhuur nog niet hebben bereikt, geldt dat de huur bij nieuwe verhuur ineens tot het niveau van de streefhuur wordt opgetrokken. Per 1 juli is een maximale huurverhoging toegepast van 2,3%; dit is de maximale ruimte. Voor een nadere toelichting verwijzen wij naar paragraaf 5.5.

In 2012 is de totale huurderving, als gevolg van leegstand, gedaald naar 2,9% ten opzichte van 3,3% in 2011.

7.8 Verbindingen Wij verstaan onder verbinding ‘een rechtspersoon waarin Beter Wonen direct of indirect invloed van betekenis uit kan oefenen op het zakelijke en financieel beleid”. In 2008 zijn we één verbinding met aangegaan en wel met Nijhuis. Dit heeft geresulteerd in de vennootschapsakte Beter Wonen met Nijhuis VOF. Dit is een vennootschap onder firma met een particuliere projectontwikkelaar. De zeggenschap is gelijk verdeeld (50/50) en Beter Wonen deelt voor 46,6% in het resultaat.

In dit samenwerkingsverband ontwikkelen we in 3 fases 241 koopwoningen voor Zuidbroek (in Wierden). Daarnaast zijn in hetzelfde plangebied door Beter Wonen zelf nog ongeveer 40 sociale huurwoningen gepland.

62

Voor de koopwoningen geldt in principe dat we met de bouw beginnen als meer dan 70% van een bepaalde categorie woningen is verkocht. De huurwoningen bouwen we in dezelfde periode. Het bestuur van de vennootschap is gevormd door de directeuren van beide deelnemers. Vanwege de huidige ontwikkelingen in de vastgoed volgen we uiteraard nauwlettend de marktontwikkelingen met betrekking tot vraag en aanbod binnen het plan Zuidbroek.

In 2011 is besloten om de bouwstromen voor het resterende nog te ontwikkelen deel, vanwege tegenvallende belangstelling, in twee bouwstromen op te delen. In 2012 heeft oplevering plaatsgevonden van de eerste bouwstroom: 11 rijwoningen en zes twee onder éénkappers. De tweede bouwstroom, waarin de andere negen rijwoningen en nog vier twee onder éénkappers ontwikkeld worden, gaat naar verwachting niet van start voordat 70% verkocht is. Er was oorspronkelijk nog een aantal vrijstaande woningen voorzien in fase 1. Deze worden inmiddels als kavels te koop aangeboden, zodat kopers zelf kunnen ontwikkelen. In 2012 is een aantal kavels verkocht. Daarnaast zijn we er, ondanks de moeizame woningmarkt, in 2012 toch in geslaagd om een aantal woningen te verkopen. Hieruit blijkt dat er bij woningzoekenden toch behoefte is aan het plan Zuidbroek en in het bijzonder onze woningen binnen dit plan, ook al ligt het afzettempo lager dan initieel werd verwacht.

Initieel werd verwacht dat elke fase circa 2 jaar zou duren, dus een doorlooptijd van het gehele plan van 6/7 jaar (beginnend in 2009). Momenteel is de verwachting, als gevolg van slechtere marktomstandigheden, dat fase 2 niet voor 2015 ontwikkeld is. De gemeente Wierden heeft aangegeven vast te willen houden aan het oorspronkelijke uitgangspunt dat fase 2 pas start als minimaal 90% van alle woningen in fase 1 (dus van alle ontwikkelaars) bewoond zal zijn.

Naast de verbinding in de hierboven benoemde VOF heeft Beter Wonen in 28 Verenigingen van Eigenaren en in één Coöperatieve Bewonersvereniging 1.971 stemmen. Het totale aantal stemmen in deze verenigingen bedraagt 3.662. De doelstelling is al de eigendommen binnen een termijn van 10 jaar te verkopen. Voor een verdere opgave van de VvE’s verwijzen wij naar pagina 135 van dit verslag.

In het boekjaar is door Beter Wonen aan VvE’s € 291.284,- aan jaarlijkse bijdragen betaald. In 10 (2011: 10) verenigingen heeft Beter Wonen thans nog de meerderheid van de stemmen.

Voor de hiervoor genoemde VvE’s voert Beter Wonen het beheer uit.

Verder neemt Beter Wonen deel aan drie overkoepelende Verenigingen van Eigenaren. Dit betreft VvE complex Aalderinkshof, VVE Ossenkoppelerhoek en VvE appartementencomplex Magnoliapark.

De laatste twee VvE’s zijn gericht op het tuinonderhoud. Beter Wonen voert hiervoor het beheer uit.

Naast de hiervoor genoemde verenigingen neemt Beter Wonen nog deel in een vereniging van twee appartementsrechten. De ene bestaat uit een aantal winkels en de andere uit 34 woningen.

Het appartementsrecht, bestaande uit 34 woningen, is in bezit van Beter Wonen. Beide verenigingen zijn verbonden aan het complex De Gors.

63

7.9 Europees dossier staatssteun Met ingang van 2011 is de Tijdelijke (ministeriële) regeling diensten van algemeen economisch belang (DAEB) toegelaten instellingen volkshuisvesting in werking getreden. De gevolgen voor de toewijzing van woningen zijn in 2011 door Beter Wonen in kaart gebracht. In 2012 heeft Beter Wonen 94% (moet minimaal 90% zijn) van de voor verhuur vrijgekomen woningen met een huurprijs beneden de € 664,66 toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.085. De gevolgen van de regeling voor de financiering van DAEB- en niet–DAEB-activiteiten zijn van overheidswege nog niet volledig bekend. Aangezien de strategie van Beter Wonen vooral gericht is op DAEB-activiteiten, verwachten we ten aanzien van de financiering op korte termijn vooralsnog geen grote knelpunten.

7.10 Risicomanagement Risicoanalyse Er is een aantal risico’s benoemd voor de bedrijfsvoering. Deze zijn van materiële betekenis voor de financiële bedrijfsvoering van Beter Wonen vanaf 2013. Deze zijn als volgt: 







In de financiële meerjarenplanning is uitgegaan van verkoop van woningen. Gezien de huidige marktomstandigheden, inclusief de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt, bestaat er onzekerheid over de mate waarin de geprognosticeerde verkopen kunnen worden gerealiseerd. Beter Wonen houdt hier rekening mee in de financiering van haar investeringsplannen. Tegenvallende verkopen kunnen leiden tot een temporisering in de uitvoering van de investeringsopgave voor de komende jaren.

Bij bepaling van het fiscaal resultaat past Beter Wonen de herinvesteringsreserve (HIR) toe.

Mede hierdoor hebben we voor de korte termijn geen acute belastingplicht voor de vennootschapsbelasting. Echter, toepassing van de HIR brengt de verplichting met zich mee dat voor verkochte woningen binnen 3 jaar een herinvestering dient plaats te vinden. De daadwerkelijke herinvesteringen in de toekomst kunnen lager uitvallen dan de gewenste omvang, waardoor alsnog afgerekend moet worden met de fiscus over de winsten van de verkochte woningen.

Het woonakkoord dat door het kabinet Rutte II is bereikt, bevat maatregelen op het gebied van de woningmarkt (waaronder aanpak hypotheekrente). De gevolgen van het akkoord voor de verkoop van woningen zijn moeilijk te voorspellen. Daardoor zijn ook de gevolgen voor de toekomstige kasstromen van Beter Wonen onzeker. De gevolgen van de verhuurdersheffing zijn volledig verwerkt in de begroting / FMP 2013. Hiermee wordt in het kader van de financiering vooralsnog voldaan aan de eisen van het WSW. Echter, de werkelijke omvang van de aangekondigde maatregelen kan hoger uitvallen dan de ingecalculeerde inschatting.

In de begroting / FMP 2013 is rekening gehouden met de door het CFV voorgeschreven verwerking van de saneringsheffing voor de komende jaren. Gelet op de zorgwekkende financiële situatie van meerdere corporaties is het de vraag of de getroffen maatregelen door het CFV afdoende zijn. De werkelijke omvang van de aangekondigde maatregel kan hoger uitvallen dan de ingecalculeerde inschatting.

64

We schatten in dat de volgende risico’s op de korte termijn (1 à 2 jaar) bij ons in beginsel niet aan de orde zullen zijn: 





Beter Wonen verwacht geen liquiditeitsproblemen. Zowel de investeringenplannen als de exploitatieactiviteiten zijn voor de komende paar jaren afgefinancierd. Hoewel Beter Wonen één huisbankier heeft, kan Beter Wonen voor het betalingsverkeer terugvallen op één van de andere banken.

Het risico uit hoofde van aangegane verbindingen en de daarmee samenhangende hoofdelijke aansprakelijkheid (Beter Wonen met Nijhuis VOF) wordt als gering ingeschat. Dit controleren we doorlopend.

Gelet op de omvang van de in ontwikkeling zijnde projecten schatten we het totale projectrisico als gering in. Het risico van (af)bouw per project heeft de aandacht en gaan we periodiek na.

Risicobeheersing Met het doel het huidige interne risicobeheersings- en controlesysteem verder te verbeteren heeft de directie eind 2009 een controller aangesteld. Deze controleert onder meer op basis van een gezamenlijke risicobeoordeling de voortgang, actualisering en uitvoering van de (kritische) processen en spoort indien nodig aan tot handelen. Met het doel de controller nog onafhankelijker op te stellen binnen de organisatie, is met ingang van 1 juli 2011 besloten hem direct onder aansturing van de directeur/bestuurder te laten werken. Daarvoor maakt de controller onderdeel uit van de afdeling Financiën en Bedrijfsvoering. In het kader van de herpositionering van de controller zijn zijn uitvoerende taken ten aanzien van het financiële rapportageproces, treasury en fiscaliteit overgedragen aan het team Planning, Controle en Informatievoorziening. In de functiebeschrijving van de controller is opgenomen dat een directe afstemmingsmogelijkheid richting de RvC mogelijk is, zonder tussenkomst van de directeur/bestuurder.

De interne risicobeheersings- en controlesystemen zijn ingericht om significante risico’s te beheersen en om realisatie van strategische, operationele en financiële doelstellingen, alsmede naleving van wet- en regelgeving te waarborgen. Van belang zijn daarbij de opzet en werking van de administratieve organisatie, de interne controle, planning & controlcyclus en de gehanteerde risicobeheersingmethoden en de relevant geachte risicogebieden. Primair vindt risicobeheersing bij ons plaats op basis het proces van planning en control (P&C-cyclus). De jaarlijkse planning is gericht op:    

de totstandkoming van jaarplannen per afdeling in relatie tot de (strategische) doelstellingen; budgetten per (afdelings)budgethouder; een organisatiebegroting; en een financiële meerjarenprognose op organisatieniveau voor de komende 10 jaren.

De directeur/bestuurder stelt bovengenoemde planningsdocumenten vast en legt ze vervolgens ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voor. Als controle-instrumenten past Beter Wonen een systeem toe van maand- en kwartaalrapportages over de financiële bedrijfsvoering. Tevens wordt per kwartaal door de (team)managers gerapporteerd over de realisatie van de afdelingsjaarplannen aan het MT. De managementrapportages zijn inhoudelijk sterk gericht op de prognoses in relatie tot de (financiële) doelstellingen. Daarnaast wordt door de managers (eveneens per kwartaal) bericht over de interne en externe ontwikkelingen die van invloed (kunnen) zijn op de realisatie van de strategie van Beter Wonen.

65

Vanaf 2012 leggen we tevens verantwoording af over de realisatie van de volkshuisvestelijke strategische doelstellingen en de daarbij horende randvoorwaardelijke financiĂŤle doelstellingen. Dit heeft als doel de realisatie van de lange termijn doelstellingen zoals geformuleerd in het ondernemingsplan en de portefeuillestrategie te kunnen monitoren.

In 2012 is bovendien een inkoopprocedure voor bijna alle te verwerven goederen en diensten ingevoerd en is de aanbestedingsprocedure verder aangescherpt. Hieraan gekoppeld is een verplichtingenadministratie geĂŻmplementeerd voor bijna alle budgetten.

Verder wordt jaarlijks een aantal interne audits uitgevoerd door de controller omtrent de werking van de administratie organisatie. Hiervoor stelt hij een controleplan op en rapporteert hij per kwartaal over zijn bevindingen aan het MT. Door de controller is in 2012 een controle uitgevoerd op het proces van de totstandkoming van de MJOB (2013-2063). Zichtbaar is dat met name qua procesmatige aanpak duidelijke verbeteringen zijn gerealiseerd ten opzichte van voorgaand jaar.

De helderheid en transparantie zijn sterk verbeterd. De opgave die er nog ligt, is het verkrijgen van kennis en inzicht in de onderhoudsstatus van alle complexen met als doel een betrouwbare begroting voor de gehele resterende levenscycli van de complexen op te stellen.

Ook houdt de controller de uitvoering door de (team)managers van de aanbevelingen van de accountant - zoals verwoord in de management letter - bij. Hiervoor stelt hij jaarlijks een plan van aanpak op en rapporteert hij per kwartaal over de uitvoering aan het managementteam.

De Raad van Commissarissen informeren we uitgebreid over de stand van zaken met de hiervoor genoemde kwartaalrapportages en de rapportage van de controller. We lichten de leden actief in over de effecten van eventuele maatregelen, zodat zij vanuit hun rol toe kunnen zien op een goede uitvoering.

7.11 Integriteit Beter Wonen staat midden in de samenleving. We zijn er voor onze klanten en werken voortdurend aan onze maatschappelijke verantwoordelijkheid om betrokken en transparant te werken. De medewerkers van Beter Wonen doen hun werk in intensieve wisselwerking met de omgeving. Het is dan ook van groot belang dat onze klanten en onze stakeholders vertrouwen hebben in Beter Wonen als organisatie en in de mensen die met elkaar het gezicht van Beter Wonen bepalen. Om het vertrouwen in ons verder te verhogen is in 2009 onze integriteitscode vastgesteld.

Deze code geldt voor iedereen die optreedt namens Beter Wonen. Dus voor medewerkers, directie, Raad van Commissarissen en ook voor bedrijven en instanties die werken in opdracht van Beter Wonen. Casussen die spelen omtrent de integriteitscode worden besproken in de lijn en dragen bij aan het bewustzijn van medewerkers inzake deze code.

Tot slot is voor de medewerkers van Beter Wonen in 2009 een klokkenluidersregeling vastgesteld.

Wanneer bij een medewerker een vermoeden van een misstand binnen Beter Wonen bestaat en waarbij een maatschappelijk belang in het geding is, is melding mogelijk bij de vertrouwenspersoon mr. A.E. Zweers in Almelo. In 2012 zijn geen meldingen gedaan.

66

7.12 Vooruitblik 2013 In diverse hoofdstukken in dit jaarverslag is ingegaan op de maatregelen van de regering met betrekking tot het wonen. Voor een deel hiervan is het niet zeker of en in welke mate deze ook werkelijkheid gaan worden. Beter Wonen zal op het moment dat de aangekondigde maatregelen in wetgeving en/of beleid worden omgezet, deze ook direct vertalen in haar eigen sturing en bedrijfsvoering. Vooruitlopend hierop zijn de mogelijke maatregelen in beeld gebracht en financieel vertaald. De impact van de aangekondigde maatregelen is beleidsmatig aanzienlijk.

Beter Wonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet Verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. Vanuit de gemeente Almelo wordt Beter Wonen geconfronteerd met een overheveling van de rioolheffing van gebruiker naar eigenaar.

Voor de jaren 2013-2017 heeft Beter Wonen rekening gehouden met een bedrag van circa € 20,8 miljoen aan te betalen heffingen. In dit bedrag zijn de verhuurderheffing, de bijdrage voor de saneringssteun en de te betalen rioolheffing opgenomen. De verhuurderheffing en de bijdrage voor de saneringssteun zijn becijferd op basis van de door het CFV aangegeven verwachte hoogte van deze heffingen.

Beter Wonen heeft in haar kasstroomprojecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende jaren van gemiddeld € 17,5 miljoen per jaar. Beter Wonen vindt het belangrijk om te kunnen blijven investeren in haar woningvoorraad in haar werkgebied en heeft daarom als uitgangspunt gesteld dat er geen concessies worden gedaan aan de geplande investeringen in verversing en kwaliteit van de woningvoorraad. Daarbij wordt nadrukkelijk ook gesteld dat we ons richten op de primaire doelgroep van de corporatie.

Beter Wonen heeft niet-DAEB bezit met een marktwaarde in verhuurde staat van € 62,6 miljoen.

Over de jaren 2011 en 2012 zijn hierin beperkte investeringen gedaan welke geheel zijn gefinancierd met eigen middelen. Binnen de geplande investeringen zijn vooralsnog geen significante niet-DAEB investeringen gepland. Hiermee past een en ander binnen het eigen middelenbeleid van het WSW. Beter Wonen vindt het van belang om te voldoen aan de kengetallen zoals die door WSW en CFV worden gehanteerd en heeft deze daarom ook geïncorporeerd in haar bedrijfsvoering. Om te blijven voldoen aan deze kengetallen die relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt en het investeringsvolume op peil te kunnen houden, heeft het bestuur in de begroting reeds rekening gehouden met een noodzakelijke bijstelling inzake onze operationele kasstroom. Deze taakstelling dient gerealiseerd te worden met ingang van 2014. Gedurende 2013 zal onderzocht worden welke maatregelen precies getroffen gaan worden om de taakstelling te concretiseren. Er zal gekeken worden naar alle onderdelen van de operationele kasstroom. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat er wezenlijke bijstellingen aan de orde zullen zijn voor wat betreft ons huurbeleid en de personeelsbezetting. Het is nog niet geheel duidelijk wat de consequenties zullen zijn voor onze maatschappelijke prestaties. Dit is mede afhankelijk van de effecten van de aangekondigde Herzieningswet en de opvatting vanuit het Ministerie inzake de taken van de woningcorporatie op het gebied van leefbaarheid.

67

Het is mogelijk dat de bijstelling een (beperkt) negatief effect heeft op de maatschappelijke prestaties. De uitdaging is om door anders te organiseren te zorgen dat de impact zo minimaal mogelijk blijft. Bij het opstellen van de financiĂŤle (meerjaren)prognose 2014-2023 zullen de oplossingen geconcretiseerd zijn. Al met al is het een stevige maar volgens ons, mede op basis van reeds eerder ingezet beleid, een haalbare opgave.

68

8. Bestuursverklaring Het bestuur van de Almelose Woningstichting Beter Wonen verklaart hierbij dat de gelden die in 2012 uitgegeven zijn, besteed zijn in het belang van de volkshuisvesting.

Het bestuur heeft het volkshuisvestingsverslag alsmede de jaarrekening over het verslagjaar 2012 vastgesteld.

Almelo, 22 mei 2013

P.R.A. van der Hout directeur/bestuurder

69

70

9. Bericht van de Raad van Commissarissen 9.1 Toezicht De Raad van Commissarissen van de Almelose Woningstichting Beter Wonen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie. De Raad van Commissarissen staat tevens het bestuur met raad ter zijde.

De       

Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: realisatie van de doelstellingen van de corporatie; strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; kwaliteitsbeleid; kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; financieel verslaggevingsproces; naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 6 tot en met 24 van de Statuten van de Almelose Woningstichting Beter Wonen omschreven. Een en ander is uitgewerkt in het Reglement Raad van Commissarissen van de Almelose Woningstichting Beter Wonen, herzien op 22 april 2009. Verder vindt de toezichthoudende taak plaats binnen de kaders zoals die gesteld zijn door het BBSH en de Governance Code van Aedes.

In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, met het oog op de maatschappelijke rol van de corporatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij in 2012 invulling heeft gegeven aan zijn taken en bevoegdheden.

9.2 Samenstelling Per 31 december 2012 was de Raad van Commissarissen van Beter Wonen als volgt samengesteld.

Tabel 9.1:

Samenstelling Raad van Commissarissen per 31 december 2012

Naam

Functie

Leeftijd

Benoemd per

Jaar herbenoeming

Jaar mogelijke herbenoeming

Mw. A.D.Th.M. van der Lof-de Groen

voorzitter

51 jaar

maart 2003

2011

-

Dhr. J.C. de Boer

vicevoorzitter

66 jaar

februari 2001

2009

-

Dhr. N.S. Groenendijk

lid

50 jaar

september 2005

2009

-

Dhr. W.A. Joosten

lid

62 jaar

september 2008

2012

-

Dhr. J.W. Rollerman

lid

57 jaar

september 2006

2010

-

71

De maximale zittingstermijn voor leden van de Raad van Commissarissen bedraagt 8 jaar, conform de Governance Code van Aedes. Omdat in de nabije toekomst (2013 en 2014) diverse leden het eind van hun benoemingstermijn zullen bereiken, is in 2012 een aanvang gemaakt met de open wervingsprocedure voor nieuwe leden van de Raad van Commissarissen. Daarbij wordt gebruik gemaakt van een algemeen functieprofiel voor leden van de Raad van Commissarissen. Tevens wordt in de werving gewaarborgd dat essentiële expertisedomeinen (financiën, volkshuisvesting en governance) in de Raad - in vernieuwde samenstelling - adequaat zijn vertegenwoordigd.

De huidige leden hebben de volgende achtergrond.

Tabel 9.2:

Achtergrond van de leden van de Raad van Commissarissen

Naam

Beroep

Relevante nevenfuncties

Expertise

Mw. A.D.Th.M. van der Lof-de Groen

ondernemer

diverse bestuursfuncties en commissariaten

bestuur en beleid

Dhr. J.C. de Boer

registeraccountant

diverse bestuursfuncties en commissariaten

financiën, organisatie, fiscaliteit

Dhr. N.S. Groenendijk

hoogleraar bestuurseconomie

voorzitter Rekenkamercommissie gemeente Hengelo

financiën, bestuur en beleid

Dhr. W.A. Joosten

secretarisdirecteur waterschap

voorzitter district Overijssel, Veilig Verkeer Nederland bestuurslid Stichting Zorg voor Ouderen Thuis, Hengelo

volkshuisvesting, ruimtelijke ordening

Dhr. J.W. Rollerman

fabrikant

Geen

ondernemer

9.3 Werkzaamheden in 2012 De   

Raad van Commissarissen kent een drietal verschillende soorten bijeenkomsten: reguliere vergaderingen die besluitvormend zijn; themavergaderingen; (wijk)bezoeken.

Daarnaast vindt regelmatig informeel overleg plaats tussen leden van de Raad van Commissarissen.

In 2012 zijn er zes reguliere vergaderingen gehouden. In deze vergaderingen zijn onder andere besluiten genomen aangaande:

72

       

Kwartaalrapportages; Begroting/Jaarplan 2013, Financiële Meerjarenplanning 2013-2022, Treasuryjaarplan 2013; Beleidsagenda 2012-2013; Managementletter accountant, plan van aanpak, controleprotocol; Goedkeuring van diverse bestuursbesluiten met betrekking tot verkopen en investeringsprojecten; Jaarstukken 2011, gekoppeld aan het jaarlijks overleg met de accountant; Herbenoeming dhr. W.A. Joosten; Honorering RvC-leden.

De reguliere vergaderingen van de Raad van Commissarissen zijn steeds voorbereid in het agendaoverleg tussen bestuurder, voorzitter en vice-voorzitter van de Raad van Commissarissen.

Voorafgaand aan de vergaderingen is de Raad van Commissarissen door het bestuur steeds voorzien van de nodige schriftelijke informatie over bovengenoemde onderwerpen. Tijdens de vergaderingen is de Raad van Commissarissen van aanvullende mondelinge informatie voorzien door de bestuurder en andere leden van het managementteam. Direct voorafgaand aan de vergaderingen, is er steeds vooroverleg tussen de leden van de Raad van Commissarissen onderling.

In 2012 is geen van de leden van de Raad van Commissarissen frequent afwezig geweest. Gelet op de omvang, kent de Raad van Commissarissen van Beter Wonen géén kerncommissies.

Veelal in combinatie met de reguliere besluitvormende vergaderingen, heeft de Raad van Commissarissen in 2012 over onder andere de volgende thema’s van gedachten gewisseld:          

Actuele landelijke kwesties (Vestia, rijksbeleid inzake huren en heffingen) en de mogelijke gevolgen voor Beter Wonen (diverse vergaderingen); Beleidsregels derivaten en de gevolgen daarvan voor de derivatenportefeuille van Beter Wonen (diverse vergaderingen); RJ 645/daeb-niet deab (14 maart 2012 en 21 mei 2012); Grondposities Beter Wonen (19 september 2012); Ontwikkelingen binnenstad Almelo (diverse vergaderingen); Jaarlijks overleg met de huurdersvereniging Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen, SHBW (20 september 2012); Jaarlijks (informeel) overleg met de Ondernemingsraad (20 september 2012); Stand van zaken beleid en strategie ICT (31 oktober 2012); Onderhoudsontwikkeling/-analyse (31 oktober 2012); Benchmark Woningcorporaties (31 oktober 2012).

De Raad van Commissarissen richt zich in de contacten met stakeholders primair op de huurdersvertegen-woordiging van Beter Wonen, georganiseerd in de SHBW. Formeel is de SHBW een adviesorgaan van de bestuurder van Beter Wonen. In het jaarlijkse overleg tussen Raad van Commissarissen en SHBW staat de evaluatie van het maandelijkse overleg tussen bestuurder en het dagelijkse bestuur van de SHBW centraal. De bestuurder is niet aanwezig bij dit jaarlijkse overleg, zodat er alle ruimte is voor een onafhankelijke evaluatie. Daarnaast komen in het overleg zo nodig andere zaken aan bod.

73

Het jaarlijkse overleg is niet het enige contact tussen de SHBW en de Raad van Commissarissen.

Vanuit de Raad van Commissarissen is de heer Joosten contactpersoon voor de SHBW. Naast dit contact onderhouden individuele commissarissen op basis van persoonlijke netwerken tal van contacten met maatschappelijke organisaties die voor het functioneren van de Raad van Commissarissen en van Beter Wonen van belang kunnen zijn. Zowel de Raad van Commissarissen als de SHBW ervaren de contacten als constructief en waardevol.

Op 6 juni 2012 vond informeel overleg plaats tussen de Raden van Commissarissen van Beter Wonen en St. Joseph Almelo. In dat overleg zijn presentaties verzorgd over actuele ontwikkelingen op het terrein van governance (herziening Woningwet) en over de Woonvisie Almelo. Op 19 september 2012 is verder van gedachten gewisseld over de Woonvisie Almelo en de mogelijke bijdrage van beide corporaties aan de realisatie daarvan.

Medio april 2012 is door de voltallige Raad van Commissarissen het avondsymposium bezocht over de Twentse Woonvisie, georganiseerd door de vereniging WoON. Tijdens dit symposium presenteerden de Twentse woningcorporaties hun visie op de gewenste ontwikkeling van het woonaanbod in Twente.

In het verslagjaar hebben individuele leden van de Raad deelgenomen aan verschillende symposia en (vaktechnische) bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Zij hebben de daar vergaarde kennis in de reguliere vergaderingen van de Raad met hun medeleden gedeeld.

9.4 Functioneren Raad van Commissarissen Eind 2012 heeft de Raad van Commissarissen haar eigen functioneren geëvalueerd en aan de hand van een eigen checklist de volgende aspecten van haar functioneren besproken:     

rol als toezichthouder op de corporatie; rol als adviseur van de bestuurder; werkgeversrol ten aanzien van de bestuurder; bemensing en expertise van de Raad van Commissarissen; voorbereiding en verloop van de vergaderingen van de Raad van Commissarissen.

Op grond van deze evaluatie zijn verdere afspraken gemaakt omtrent het bijwonen van scholingsen informatiebijeenkomsten van Aedes en van de VTW. Overigens zijn alle leden van de Raad van Commissarissen lid van de VTW. 9.5 Onafhankelijkheid en integriteit De Statuten van de Almelose Woningstichting Beter Wonen (van 18 april 2001), het Reglement van de Raad van Commissarissen (van 22 april 2009) en de Algemene profielschets voor leden van de Raad van Commissarissen (eveneens van 22 april 2009) bevatten bepalingen omtrent onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen en onverenigbaarheden van functies en/of belangen. Deze bepalingen zijn inhoudelijk overeenkomstig met die uit de Governance Code van Aedes (bepaling III 2.2).

74

In 2012 hebben alle leden van de Raad van Commissarissen volledig onafhankelijk gefunctioneerd.

In 2012 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Commissarissen en of het bestuur betrokken waren, zowel voor beroepsmatige activiteiten als voor de relevante nevenfuncties.

9.6 Honorering van de leden van de Raad van Commissarissen De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke normen en waarden. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van de Almelose Woningstichting Beter Wonen. De vergoeding bedroeg in 2012 voor leden € 7.380,- en voor de voorzitter € 10.020.

Met ingang van 1 januari 2013 treedt de Wet Normering Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking, op grond waarvan deze vergoedingen vanaf 2013 een teruggang kennen naar € 5.250,- (leden) en € 7.875,- (voorzitter). Besloten is de normering van de WNT in 2013 direct te volgen (en dus af te zien van de mogelijkheid die de WNT biedt om gebruik te maken van een overgangsperiode).

Tot slot spreekt de Raad van Commissarissen zijn dank uit aan de directie en de medewerkers van Beter Wonen voor hun inzet en hun bijdrage aan de voorspoedige gang van zaken in 2012.

Namens de Raad van Commissarissen, mw. A.D.Th.M. van der Lof - de Groen voorzitter

75

10. Goedkeuring van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over het verslagjaar 2012 goedgekeurd.

Almelo, 22 mei 2013

Mw. A.D.Th.M. van der Lof - de Groen Voorzitter

Dhr. J.W. Rollerman

Dhr. N.S. Groenendijk

Dhr. W.A. Joosten

76

11. Kengetallen Kengetallen over de afgelopen vijf jaar per ultimo

2012

2011

boekjaar

2010

2009

2008

actuele waarde

Gegevens onroerend goed Aantal verhuureenheden in exploitatie - woningen/woongebouwen (excl.woonwagens)

6.369

6.374

6.424

6.450

2

2

2

3

3

6.371

6.376

6.426

6.453

6.584

594

584

619

643

632

64

65

66

72

49

318

331

338

342

388

7.347

7.356

7.449

7.510

7.653

- aantal opgeleverd

41

36

26

68

54

- aantal aangekocht

0

0

0

1

0

- aantal verkocht

-42

-36

-28

-46

-91

- aantal gesloopt

-4

-50

-29

-145

-49

0

0

4

-9

20

- aantal opgeleverd

0

5

0

8

0

- aantal aangekocht

0

0

0

0

0

- sloop

0

-44

-28

-26

-27

-4

-3

-5

-4

-6

0

-1

-1

10

-1

-9

-93

-61

-143

-100

- woonwagens Totaal woningen (incl. woonwagens) - garages - bedrijfsruimten - overige verhuureenheden (incl.standplaatsen) Totaal

6.581

Mutaties in het onroerend goed Woningen en woongebouwen (incl. in beheer)

- overige mutaties Garages,bedrijfsruimten en overige verhuureenheden

- verkocht - overige mutaties Totaal Aantal woningen naar huurprijsklasse (incl. in beheer) - laag (< â&#x201A;Ź 366,37 in 2012)

*1)

- overig

998

1.295

1.388

1.365

1.750

5.373

5.081

5.038

5.088

4.834

1,5

Kwaliteit - aantal reparatieverzoeken per woning - percentage woningen groot onderhoud en verbetering - kosten onderhoud per woning (excl.grootonderhoud) - kosten onderhoud eigen dienst per woning

1,7

1,6

1,7

1,2

12,4

4,6

3,5

7,3

3,7

1.261

1.063

997

987

1.165

102

109

112

131

116

Prijs-kwaliteit verhouding - gemiddeld aantal punten WWS

141

136

136

135

134

- gemiddelde nettohuurprijs (huurwoningen)

463

455

445

438

407

10,8

10,5

9,5

10,8

13,3

4,0

4,2

7,4

7,8

9,0

- huurderving in % jaarhuur (huren en vergoedingen)

3,0

3,3

4,3

5,4

5,7

- huurderving in % jaarhuur (huren)

2,9

3,3

4,1

5,3

5,6

Het verhuren van woningen - mutatiegraad - huurachterstand in % jaarhuur

*2)

*1) Het aantal woningen is in 2012 berekend op basis van de subsidiabele huurprijs.

Van 2008 t/m 2011 is dit op basis van de kale huurprijs. *2) Huurachterstanden vanaf 2008 zijn berekend exclusief voorziening dubieuze debiteuren.

De vergelijkende cijfers 2007 zijn niet aangepast en zijn nog berekend inclusief voorziening.

77

Kengetallen over de afgelopen vijf jaar per ultimo

2012

2011

2010

2009

2008

actuele waarde

boekjaar

Financiële continuïteit - solvabiliteit - liquiditeit

36,8

31,4

29,9

27,0

28,0

0,4

0,6

0,3

0,2

0,7

155.498

88.650

108.782

96.723

102.136

24.407

13.904

16.928

14.989

15.513

389.382

322.884

343.295

322.547

308.714

Balans - eigen vermogen ( x € 1.000) - eigen vermogen per woning - activa in exploitatie ( x € 1.000) - activa in exploitatie per woning - langlopende schulden, incl kortlopend deel ( x € 1.000) - langlopende schulden, incl kortlopend deel per woning

61.118

50.641

53.423

49.984

46.888

252.702

253.547

244.140

248.111

248.802

39.664

39.766

37.993

38.449

37.789

Winst- en verliesrekening (per woning) - netto huuropbrengsten (inclusief huurderving)

5.567

5.407

5.280

5.084

4.842

- onderhoudskosten (inclusief kosten TD)

-1.261

-1.063

-997

-987

-1.165

- overige bedrijfslasten (excl. kosten TD, incl. Vogelaarheffing)

-1.513

-1.548

-1.543

-1.607

-1.252

- rentelasten (inclusief rentebaten)

-1.461

-1.521

-1.554

-1.654

-1.673

- afschrijving per woning

-2.050

-2.055

-92

-72

-88

271

290

291

372

735

1.394

-47

-1.836

-232

-852

947

-536

-452

903

547

- vpb per woning

0

0

0

-1.032

911

- mutatie actuele waarde per woning

0

0

2.328

-710

-2.520

947

-536

1.877

-839

-1.062

- verkoopresultaat per woning - waardeveranderingen per woning - resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening per woning

- resultaat per woning

78

Jaarrekening 2012

79

Activa

Ref.

31-12-2012

31-12-2011

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.

1.1 1.2 1.3

€ -

326.819.274 € 5.492.217 4.101.591 -

259.226.139 8.297.574 3.754.404

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2.

2.1 2.2

-

62.563.000 0-

63.658.000 262.988

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen

3.

3.1 3.2

-

337.713 480.000 -

503.898 100.000

€

399.793.795 €

335.803.003

3.033.773

Subtotaal

Vlottende activa Voorraden

4.

4.1

€

2.932.954 €

Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen gemeente Overige vorderingen Overlopende activa

5.

5.1 5.2 5.3 5.4

-

375.066 16.151 581.510 462.200

Liquide middelen

6.

-

410.301 21.038 873.591 647.105

-

18.094.563 -

13.762.723

Subtotaal

€

22.462.444 €

18.748.531

Totaal

€ 422.256.239 € 354.551.534

De vergelijkende cijfers zijn aangepast ter verbetering van de vergelijkbaarheid en vanwege de doorgevoerde presentatiewijzigingen. Voor een toelichting verwijzen we naar de toelichting behorende tot de jaarrekening 2012 onder het hoofd Algemeen.

80

Balans per 31 december 2012 na resultaatbestemming

Passiva

Ref.

Eigen Vermogen

7.

Eigen vermogen Subtotaal

7.1

Voorzieningen

8.

8.1 8.2 8.3

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening negatieve bedrijfswaarde Voorziening meeverkocht onderhoud Subtotaal

Langlopende schulden

9.

9.1 9.2 9.3

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Subtotaal

31-12-2012

31-12-2011

€ €

155.498.047 € 155.498.047 €

88.650.064 88.650.064

€ -

4.399.391 € 130.477 609.662 -

1.533.674 478.450 624.179

€

5.139.530 €

2.636.303

€ €

22.489.988 188.172.453 115.305 210.777.746

€ €

27.374.181 203.903.940 113.536 231.391.657

€ -

45.454.200 2.173.069 642.744 2.138.096 432.807

€ -

25.790.875 3.324.563 837.585 1.517.303 403.184

Subtotaal

€

50.840.916 €

31.873.510

Totaal

€

422.256.239 €

354.551.534

Kortlopende schulden

10.

10.1 10.2 10.3 10.4 10.5

Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

De vergelijkende cijfers zijn aangepast ter verbetering van de vergelijkbaarheid en vanwege de doorgevoerde presentatiewijzigingen. Voor een toelichting verwijzen we naar de toelichting behorende tot de jaarrekening 2012 onder het hoofd Algemeen.

81

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2012 boekjaar 2012

Ref. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

11.

11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6

boekjaar 2011

€ -

35.470.026 1.333.666 1.508 1.725.382 573.903 836.659

€ -

34.477.528 1.473.871 4.728 1.849.259 499.762 539.401

€

39.941.144 €

38.844.549

€ -

13.059.260 -6.900.378 4.226.877 636.095 825.508 7.385.911 1.161.866 178.819 6.183.547

€ -

13.102.093 5.712.966 4.445.702 584.024 784.275 6.080.092 1.125.089 1.068.643 6.143.572

Som der bedrijfslasten

€

26.757.505 €

39.046.456

Bedrijfsresultaat

€

13.183.639 €

-201.907

Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Lasten servicecontracten Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Overige bedrijfslasten

12.

12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

13.

€

-557.956 €

615.000

Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten

14.

14.1 14.2

-

364.629 9.673.685 -

345.457 10.043.255

€

3.316.627 €

-9.284.705

€

0 €

0

€

3.316.627 €

-9.284.705

Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Vennootschapsbelasting

15.

Resultaat na belasting

De vergelijkende cijfers zijn aangepast ter verbetering van de vergelijkbaarheid en vanwege de doorgevoerde presentatiewijzigingen. Voor een toelichting verwijzen we naar de toelichting behorende tot de jaarrekening 2012 onder het hoofd Algemeen.

82

Kasstroomoverzicht 2012 boekjaar 2011 x € 1.000,-

boekjaar 2012 x € 1.000,Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

13.184

Aanpassingen voor: - afschrijvingen - overige waardeverminderingen - bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa - dotatie/vrijval voorzieningen - resultaat verkoop onroerende zaken - veranderingen in werkkapitaal: . voorraden materialen . vorderingen . kortlopende schulden (excl schulden kredietverschaffers, exclusief overlopende rente)

202-

13.059 6.900179 539 1.725-

13.102 5.713 1.069 163 1.849-

42 39 696-

30 3691.540

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

19.197

17.720

Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

345 10.206-

365 9.780-

9.8619.336

9.4158.305

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa . sociaal vastgoed in exploitatie . vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie . onroerende zaken t.d.v. exploitatie Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa

54410.8021993.855 114439

1.0855.5147504.439 405191

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

7.365-

3.124-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opname langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Mutatie overig Kasstroom uit financieringsactiviteiten

23.808 14.40114

21.504 22.3494849-

Netto-kasstroom

4.332

9.421 11.392

De vergelijkende cijfers zijn aangepast ter verbetering van de vergelijkbaarheid en vanwege de doorgevoerde presentatiewijzigingen. Voor een toelichting verwijzen we naar de toelichting behorende tot de jaarrekening 2012 onder het hoofd Algemeen.

83

Toelichting behorende tot de jaarrekening 2012 Algemeen Toegelaten instelling Almelose Woningstichting Beter Wonen (hierna: Beter Wonen), gevestigd aan de Klimopstraat 2a te Almelo, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Beter Wonen heeft een regionale toelating conform artikel 4 van de statuten.

Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing.

In dit jaarverslag is aangesloten bij de terminologie van de hiervoor genoemde regelgeving.

Continuïteit Beter Wonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet Verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun.

De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Beter Wonen op van € 0,1 miljoen in 2013 naar € 3,1 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 1,4 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Beter Wonen in de kasstroomprognose in totaal rekening met een totale saneringsteun heffing van € 3,1 miljoen.

Het bestuur heeft in haar kasstroomprojecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende jaren van gemiddeld € 17,5 miljoen per jaar. Beter Wonen vindt het belangrijk om te kunnen blijven investeren in haar werkgebied en heeft daarom als uitgangspunt gesteld dat er geen concessies worden gedaan aan de geplande investeringen in verversing en kwaliteit van de woningvoorraad voor de primaire doelgroep.

Beter Wonen vindt het van belang om te voldoen aan de kengetallen zoals die door WSW en CFV worden gehanteerd en heeft deze daarom ook geïncorporeerd in de bedrijfsvoering. Om te blijven voldoen aan deze kengetallen die relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt en het investeringsvolume op peil te kunnen houden, heeft het bestuur in de begroting reeds rekening gehouden met een noodzakelijke bijstelling inzake onze operationele kasstroom. Deze taakstelling dient gerealiseerd te worden met ingang van 2014.

84

Gedurende 2013 zal onderzocht worden welke maatregelen precies getroffen gaan worden om de taakstelling te realiseren. Er zal daarbij gekeken worden naar alle onderdelen van de operationele kasstroom. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat er wezenlijke bijstellingen aan de orde zullen zijn voor wat betreft ons huurbeleid en de personeelsbezetting. Het is nog niet geheel duidelijk wat de consequenties zullen zijn voor onze maatschappelijke prestaties. Dit is mede afhankelijk van de effecten van de aangekondigde Herzieningswet en de opvatting vanuit het Ministerie inzake de taken van de woningcorporatie op het gebied van leefbaarheid. Het is mogelijk dat de bijstelling een (beperkt) negatief effect heeft op de maatschappelijke prestaties. De uitdaging is om door anders te organiseren te zorgen dat de impact zo minimaal mogelijk blijft. Bij het opstellen van de financiĂŤle (meerjaren)prognose 2014-2023 zullen de oplossingen geconcretiseerd zijn. Al met al is het een stevige maar voor Beter Wonen, mede vanwege reeds eerder ingezet beleid, een haalbare opgave.

Met de kostenbesparingen op de exploitatiekasstroom kan Beter Wonen in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. Wij verwachten blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen van het borgbare bezit (ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt.

Bovenstaande maatregelen betekenen dat het de verwachting van het bestuur is dat Beter Wonen geen wezenlijke aanpassingen in de bedrijfsvoering hoeft te doen en slechts beperkt gebruik hoeft te maken van de verruiming van het huurbeleid om aan de in de sector gebruikelijke kengetallen te kunnen blijven voldoen.

Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld uitgaande van de continuĂŻteitsveronderstelling.

85

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde.

Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.

In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Van de kwalificatie “extern gecommuniceerd” is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. De kwalificatie “intern geformaliseerd” is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering alsmede de statuten. Van interne formalisatie is slechts sprake indien de directie het investeringsbesluit heeft genomen.

Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen.

Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde.

De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben.

Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper.

De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.

86

Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: 

Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus.



Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit-yield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en, -opzeggingen, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige.



Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa en onder vastgoedbeleggingen): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen.

Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Van de kwalificatie “extern gecommuniceerd” is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling en haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het investeringsbesluit in het besluitvormingsproces. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers.



Voorraad grond- en ontwikkelposities: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties en de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden.



Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de

87

waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

Stelselwijziging Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn:

  

Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening.



Het is niet langer toegestaan om bij de bepaling van de bedrijfswaarde de rentabiliteitswaarde correctie op de leningenportefeuille toe te passen.

   

Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting.

Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie.

Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed hetgeen doorwerkt bij impairments en voorzieningen voor onrendabele investeringen.

De methode van afschrijvingen.

De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

Positieve en negatieve resultaten binnen gecombineerde bouwproducten kunnen niet langer gesaldeerd worden.

De Richtlijn is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. In 2012 zijn naast de overgang naar de herziene RJ645 geen andere stelselwijzigingen doorgevoerd door Beter Wonen.

Zoals toegelicht onder het hoofd ‘Kwalificatie sociaal vastgoed’ van deze toelichting zijn de visie, missie en het beleid van Beter Wonen er primair op gericht om volkshuisvestelijke doelen te realiseren. Het sociaal vastgoed wordt dan ook vooral gezien als bedrijfsmiddel om sociale doelen te realiseren. Beter Wonen blijft evenals voorgaande jaren het sociaal vastgoed waarderen tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor het sociaal vastgoed de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het bezit zien voor de resterende levensduur.

Tot en met 2011 werd bij de bedrijfswaarde conform de Richtlijn 645 versie 2005 rekening gehouden met een rentabiliteitswaardecorrectie. Dit is het verschil tussen de nominale waarde van de leningen en de rentabiliteitswaarde. In de huidige bedrijfswaarde is deze rentabiliteitswaardecorrectie niet langer toegestaan om aansluiting te waarborgen met de bestaande Richtlijnen.

Tevens werd tot en met 2011 niet afgeschreven op de bedrijfswaarde. In het huidige stelsel worden de kosten van het actief stelselmatig toegerekend aan de levensduur in de vorm van jaarlijkse afschrijvingen die ten laste van het resultaat worden gebracht.

De actuele waarde voor het commercieel vastgoed was voorheen ook de bedrijfswaarde. In het nieuwe stelsel is de actuele waarde de marktwaarde in verhuurde staat. Een en ander is voor sociaal vastgoed nader toegelicht bij de grondslagen voor waardering van ‘Materiële Vaste Activa’ en voor commercieel vastgoed bij ‘Vastgoedbeleggingen’.

88

De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is afgenomen met een bedrag van € 33,4 miljoen.

De afname van het eigen vermogen per 1 januari 2012 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd. (x € 1.000) Eigen vermogen per 1 januari 2012, voor stelselwijziging:

€ 122.094

Materiële vaste activa (RJ model oud): 

Onroerende en roerende zaken in exploitatie



Voorziening negatieve bedrijfswaarde



Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling



Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

€ 357.085 - € 1.236 € 8.561 - € 1.534

€ 362.876

Materiële vaste activa (RJ model nieuw): 

Sociaal vastgoed in exploitatie



Voorziening negatieve bedrijfswaarde

- € 478



Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

€ 8.298



Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

€ 259.226

- € 1.534

€ 265.512 Vastgoedbeleggingen (RJ model nieuw): 

Commercieel vastgoed in exploitatie



Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

€ 63.658 € 262

€ 63.920

Eigen vermogen per 1 januari 2012, na stelselwijziging

89

€ 88.650

Het resultaat over 2011 is als gevolg van de stelselwijziging afgenomen met EUR 22,6 miljoen en komt uit op een negatief resultaat van EUR 9,3 miljoen.

De afname van het resultaat over 2011 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd.

Resultaat over 2011, voor stelselwijziging:

€ 13.312

Afschrijvingen

- € 12.405

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

- € 957 € 615

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

- € 9.850

Resultaat over 2011, na stelselwijziging

- € 9.285

Presentatiewijzigingen In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd, zoals sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie (voorheen samengevoegd als onroerende en roerende zaken in exploitatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (voorheen onroerende zaken in ontwikkeling). Ook is een nieuwe categorie vastgoedbeleggingen toegevoegd bij de activa, waar de hiervoor genoemde posten onderdeel van zijn. Tevens is voor de resultatenrekening naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. Beter Wonen kiest voor het categorale model.

Schattingswijzigingen Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is de schatting van de levensduur, vastgoedgerelateerde kosten en de restwaarde bepaald aan de hand van de Handreiking voor het toepassen van de RJ 645 (2011). Bij toepassing van de oude schattingen was het resultaat € 5.002.000 lager geweest.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te bepalen posten.

Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening.

90

Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering.

In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract.

Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Vorderingen Vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode.

De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende schulden.

Afgeleide financiële instrumenten Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs hedge model wordt toegepast.

Indien kostprijs hedge accounting wordt toegepast vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst-en-verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans van een niet-financieel actief past de onderneming de kostprijs van dit actief aan met de afdekkingsresultaten die nog niet in de winst-en-verliesrekening zijn verwerkt.

Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winsten-verliesrekening. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor hedge accounting, maar het financiële instrument niet wordt verkocht, wordt ook de hedge accounting beëindigd. Dan dient het financiële instrument tegen kostprijs of lagere marktwaarde te worden verwerkt.

91

Voorwaarden aan hedge accounting De onderneming documenteert de hedgerelaties en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument met de afgedekte positie. Indien sprake is van een overhedge wordt de hiermee samenhangende waarde op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

In contracten besloten afgeleide instrumenten Besloten afgeleide instrumenten in contracten worden door de onderneming niet afgescheiden van het basiscontract en niet apart verantwoord, maar toegelicht onder het betreffende balanshoofd.

Bijzondere waardeverminderingen financiĂŤle activa Een financieel actief dat niet tegen reĂŤle waarde wordt verantwoord met waardewijzigingen in de winst-en-verliesrekening wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt.

Objectieve aanwijzingen dat financiĂŤle activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van een aan de onderneming toekomend bedrag onder voorwaarden die de onderneming anders niet zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan, en het verdwijnen van een actieve markt voor een bepaald effect.

Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door de onderneming worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief niveau in aanmerking genomen. Van alle individueel significante vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering. Alle individueel significante vorderingen en beleggingen waarvan is vastgesteld dat deze niet specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering worden vervolgens collectief beoordeeld op een eventuele waardevermindering die zich al heeft voorgedaan maar nog niet is vastgesteld. Van individueel niet significante vorderingen wordt collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering door samenvoeging van vorderingen met vergelijkbare risicokenmerken.

Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt de onderneming historische trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en de hoogte van gemaakte verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als de ondernemingsleiding van oordeel is dat de huidige economische en kredietomstandigheden zodanig zijn dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren.

92

Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief.

Verliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering onderhevige actief blijft verantwoord worden via oprenting van het actief.

Als in een latere periode het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en het herstel objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het bijzondere waardeverminderingsverlies wordt het bedrag uit hoofde van het herstel opgenomen in de winst-en-verliesrekening.

Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overige sociale vastgoed.

Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciĂŤle vastgoed.

De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van BZK wordt vastgesteld.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor toegelaten instellingen.

De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar.

Kwalificatie sociaal vastgoed Binnen Beter Wonen staat het volkshuisvestelijk beleid centraal. Wij vinden dat onze primaire verantwoordelijkheid het beheren van het sociale vastgoed is. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.

93

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de bedrijfswaarde.

Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur.

Onder punt 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.

Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Beter Wonen is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan.

Afschrijvingen De afschrijvingen worden berekend volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Beter Wonen maakt onderscheid in twee componenten: opstal en grond. De economische levensduur van de opstal bedraagt 50 jaar. Op grond wordt niet afgeschreven.

Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’.

Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

Waardemutatie Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugname zijn van eerder ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkte waardeverminderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) worden echter in de winst- en verliesrekening verwerkt, en wel onder de post “Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa”.

94

Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen zijn verwerkt, rekening houdend met de realisatie van dergelijke waardeveranderingen door afschrijvingen. Indien de waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post “Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa”.

Er wordt geen gebruik gemaakt van de recycling optie om rechtstreeks verwerkte baten en lasten in het eigen vermogen bij latere realisatie te verwerken in de winst-en-verliesrekening.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.

Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’.

Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille in het vorige verslagjaar.

De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering.

Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouwprojecten. De kwalificatie “intern geformaliseerd” is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering alsmede de statuten. Van interne formalisatie is slechts sprake indien de directie het investeringsbesluit heeft genomen.

Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineair systeem. Op grond van het kantoor en de werkplaats wordt niet afgeschreven.

95

Afschrijvingsmethoden en termijnen Omschrijving

Termijn

Methode

Kantoorpand en werkplaats

50 jaar

lineair

Inventaris

5 / 10 / 20 jaar

lineair

Automatiseringssysteem / hard -en software

3 jaar

lineair

Vervoermiddelen

5 jaar

lineair

Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat.

Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn.

Onder punt 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht.

Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan.

Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post â&#x20AC;&#x2DC;niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuilleâ&#x20AC;&#x2122;.

Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.

96

Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet van de aangetrokken leningen.

De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering.

Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouwprojecten. De kwalificatie “intern geformaliseerd” is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering alsmede de statuten. Van interne formalisatie is slechts sprake indien de directie het investeringsbesluit heeft genomen.

Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans.

In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de geschatte totale projectkosten vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het project (‘percentage of completion’methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze waardemutaties wordt rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening in de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.

Financiële vaste activa Te vorderen BWS subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.

97

Deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Aangezien AWS Beter Wonen in de deelneming met Nijhuis 50% zeggenschap heeft en derhalve geen sprake is van overwegende zeggenschap, vindt er geen consolidatie plaats van deze deelneming met de jaarrekening van Beter Wonen.

Vlottende activa Voorraden Voorraad onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen, welke gebaseerd zijn op de laatst bekende inkoopprijs, verminderd met een noodzakelijk geachte voorziening voor de incourante voorraad.

Voorraad grond De voorraad grond wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grondposities de bestemming ontwikkeling krijgen, vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling/onderhanden projecten. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grondposities periodiek getoetst aan de marktwaarde.

Vorderingen De grondslag voor de waardering van vorderingen is beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten.

Eigen vermogen Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen.

Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Een voorziening wordt in de balans opgenomen wanneer:  Sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en

98

 

een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.

Voorziening negatieve bedrijfswaardes Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, binnen een complex met bestaande onroerende zaken in exploitatie, worden betrokken in de waardering van dit complex. Indien de afwaardering uit hoofde van de verwachte uitgaven hoger is dan de boekwaarde van het complex waartoe de onroerende zaak behoort dan wordt dit complex op nihil gewaardeerd en een voorziening getroffen. Voor 2012 betreft dit voornamelijk een complex waarvoor een (onrendabel) investeringsbesluit inzake groot onderhoud is genomen.

Voorziening meeverkocht onderhoud Beter Wonen heeft woningen verkocht waarbij het onderhoud voor 15 jaar, gerekend vanaf het moment van beschikbaar komen voor verkoop, voor rekening van Beter Wonen is. De verwachte onderhoudsuitgaven variëren per complex en zijn afhankelijk van de onderhoudstoestand van de woningen. Aan de voorziening zal jaarlijks rente worden toegerekend, terwijl de uitgaven voor onderhoud hieraan zullen worden onttrokken.

Langlopende schulden Leningen Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen nominale waarde rekening houdend met agio of disagio. De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of fixe. In het laatste geval vindt geen aflossing plaats zolang de exploitatie van de activa die met deze klimleningen worden gefinancierd, voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren.

Gedurende die periode worden deze leningen jaarlijks met de voorgecalculeerde verliezen verhoogd.

Kortlopende schulden De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.

99

Grondslagen voor de resultaatbepaling Bedrijfsopbrengsten Huren Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar “Huurvast” geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen:  vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen;  overige overheidsbijdragen.

Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken.

Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte).

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

100

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde).

Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur.

Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.

Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed).

De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering.

Personeelsbeloningen/pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.

Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen.

Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

101

Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, serviceonderhoud en contractonderhoud verantwoord.

Het service- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.

Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Grondposities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs danwel lagere marktwaarde (minimumwaarderingsregel). De afwaardering wordt verantwoord onder de bijzondere waardeverandering in het jaar dat deze zich heeft voorgedaan. Deze afwaardering ontstaat door een jaarlijkse toets van de marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde.

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed).

Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva.

Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Voor latente belastingen wordt een vordering danwel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiĂŤle verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten.

102

Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil danwel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde.

Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd.

103

Toelichting op de balans per 31 december 2012

1

Materiële vaste activa

1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie woningen en woongebouwen

overige goederen

totaal

Saldo per 1 januari - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

€ -

403.527.398 € -144.359.700 -

482.229 € -423.788 -

404.009.627 -144.783.488

Bedrijfswaarde

€

259.167.698 €

58.441 €

259.226.139

Mutaties: - overboekingen van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie - desinvesteringen - afschrijvingen - negatieve bedrijfswaarde - waardeveranderingen verantwoord in W & V - waardeveranderingen verantwoord in eigen vermogen

€ -

7.920.687 1.084.552 -1.889.868 -12.652.841 -347.973 9.951.118 63.531.356

-3.896 -

€ -

7.920.687 1.084.552 -1.889.868 -12.656.737 -347.973 9.951.118 63.531.356

Saldo

€

67.597.031 €

-3.896 €

67.593.135

Saldo per 31 december: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

€ -

414.036.375 € -87.271.646 -

482.229 € -427.684 -

414.518.604 -87.699.330

Bedrijfswaarde

€

326.764.729 €

54.545 €

326.819.274

€ -

Bedrijfswaarde De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt € 326,8 miljoen (2011: € 259,2 miljoen). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De verwachte verkoopopbrengsten zijn voor een periode van 5 jaar ingerekend. Kosten voor sloop en groot onderhoud zijn ingerekend voor zover de plannen intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Na 10 jaar wordt voor de beheerskosten uitgegaan van genormeerde lastenniveaus.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.

104

De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt € 8.000 per woning (prijspeil ultimo 2012), € 6.000 per bedrijfsruimte (maatschappelijk vastgoed).

De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden onder andere de volgende uitgangspunten: 

jaarlijkse huurverhogingen vanaf 2013 van 2,0% (voorgaand jaar: 2,0%);



jaarlijkse huurderving 2013 3,7% en daarna 3,4% (voorgaand jaar: vanaf 2013 2,0%);



de mutatiegraad wordt berekend op basis van ervaringscijfers per complex (laatste 5 jaar gemiddeld);



huurharmonisatie voor de eerste vijf jaar op basis van het gewenste streefhuurpercentage per complex (gemiddeld 75% van de maximaal redelijke huur; 2011: 69%);



stijging van de onderhoudskosten van 1,0% in 2013 en 2014, 2015 tot en met 2017 1,5%, daarna 3,0% (voorgaand jaar: 2013 1%, 2014 tot en met 2016 1,5% en daarna 3,0%);



stijging van de lonen van 1,0% in de jaren 2013 tot een met 2017 en daarna 2% (voorgaand jaar: vanaf 2013 2,0%);



stijging van de variabele lasten van 1,0% in 2013 en 2014, 1,5% in de jaren 2015 tot en met 2017 en daarna 2,0% (voorgaand jaar: 2013 1%, 2014 tot en met 2016 1,50% en daarna 2,0%);



de eerste 10 jaar onderhoud gemiddeld € 1.190,- (voorgaand jaar: € 1.010) en algemeen beheer € 1.260,- (voorgaand jaar: € 1.263) per verhuureenheid;



genormeerde klachtenonderhoudskosten bedraagt € 199 (voorgaand jaar: € 189) en mutatieonderhoudskosten € 1.316 per mutatie (voorgaand jaar: € 1.176);



kosten van planmatig onderhoud zijn conform onderhoudsbegroting voor de restant levensduur per complex;



de disconteringsvoet bedraagt 5,25% (voorgaand jaar 5,25%); welke jaarlijks wordt bepaald door de sectorinstituten met in achtneming van de bepalingen van RJ 121;



de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering waarbij rekening is gehouden met eventuele verlengingen voortvloeiend uit levensduurverlengende investeringen en waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar;



kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model;



alleen de verhuurdersheffing voor 2013, zoals goedgekeurd door de Eerste Kamer, is ingerekend in de bedrijfswaarde;



voor de komende 5 jaar zijn 30 woningen per jaar als verkopen ingerekend tegen € 98.750 gemiddelde opbrengstwaarde (voorgaand jaar 30 woningen jaarlijks tegen ongeveer € 93.500 gemiddeld);



Wegingsfactor voor de verdeling van de kosten is voor woningen en bedrijfspanden 1,0 en voor overige verhuureenheden 0,2.

105

Waardeveranderingen Uit het verloop van de bedrijfswaarde in 2012 blijkt een positief saldo aan waardeveranderingen van € 73,5 miljoen. Deze sterke stijging van de bedrijfswaarde wordt met name veroorzaakt door de in de meerjarenbegroting opgenomen besparingsmaatregelen. Deze maatregelen zijn genomen om als gevolg van de verhuurders- en saneringsheffing ook na 2013 een gezonde financiële exploitatie te behouden. De heffingen mogen echter voor jaarverslaggevingsdoeleinden niet worden ingerekend in de bedrijfswaarde. De verhuurdersheffing niet omdat deze op balansdatum, met uitzondering van 2013, nog geen wet is. De saneringsheffing is niet vastgoedgerelateerd en daarom geen onderdeel van de bedrijfswaarde.

Door het wel inrekenen van de besparingsmaatregelen, maar niet de heffingen, neemt de bedrijfswaarde sterk toe in 2012. Indien de verhuurdersheffing voor 2014 en verder wordt goedgekeurd door de Eerste Kamer zal dit tot een daling van de bedrijfswaarde leiden. Uitgaande van een verhuurdersheffing oplopend tot € 1,75 miljard op sectorniveau, zoals afgesproken in het woonakkoord van februari 2013, zal dit leiden tot een daling van de bedrijfswaarde met circa € 43 miljoen.

De bedrijfswaarde neemt daarnaast toe doordat bij de bepaling van de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie tot en met 2011 een andere basis voor de bedrijfswaarde werd gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De integrale kostenbenadering is gewijzigd in een benadering met alleen nog vastgoedgerelateerde kosten en sinds 2012 wordt een minimum levensduur van 15 jaar gehanteerd bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens. De effecten van deze wijzigingen zijn opgenomen onder het hoofd schattingswijzigingen in de toelichting behorende bij de jaarrekening.

Het verloop van de bedrijfswaarde is als volgt samen te vatten: Bedragen 259.168 326.765 Mutatie bedrijfswaarde 67.597

Mutatie bedrijfswaarde (bedragen x €. 1.000) Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 1-1-2012 Bedrijfswaarde sociaal vastgoed 31-12-2012

AF: mutaties in werkelijke kasstromen 2012: - Nieuwbouw/herinvesteringen - Verkopen en sloop - Overige mutaties (w.o. negatieve bedrijfswaarde, investeringen Wonen Op Maat)

-7.921 1.890 -737

Resteert: mutatie actuele waarde

-6.768 60.829

Analyse mutatie actuele waarde: - Gevolgen herziene RJ 645: levensduren en restwaardesystematiek - Gevolgen toekomstige kasstromen als gevolg van gewijzigd beleid - Gevolgen nieuwbouw en verbeteringen in bedrijfswaarde - Gevolgen verkopen en sloop in bedrijfswaarde

29.836 28.312 1.590 1.091

Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 7.3 van het jaarverslag.

106

60.829

Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is nagenoeg geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.

1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2012 Saldo begin boekjaar

€

Mutaties: - investeringen - onttrekking voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - (terugnemingen van) waardeverminderingen - overboeking naar onroerende en roerende zaken in exploitatie - overboeking naar voorraad grond bestemd voor verkoop

€ -

2011

8.297.574 €

5.428.094 -527.996 215.232 -7.920.687 -

€ -

9.910.478

10.539.371 -4.681.792 -929.943 -4.963.598 -1.576.942

Saldo mutaties

€

-2.805.357 €

-1.612.904

Saldo einde boekjaar

€

5.492.217 €

8.297.574

Investeringen De investeringen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Herinvesteringen Nieuwbouwprojecten Toegerekende rente (rentepercentage 3,9%; 2011: 4,1%)

2012 € 3.569.317 € 1.749.601 € 109.176 € 5.428.094

2011 € 1.776.009 € 8.480.083 € 283.279 € 10.539.371

In de investeringen is voor een bedrag van € 464.727 (2011: € 216.483) aan doorberekende kosten van eigen personeel van het projectbureau opgenomen.

107

1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie kantoorpand

inventaris

vervoermiddelen

totaal

Saldo per 1 januari 2012: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen

€ -

5.411.437 € -2.092.211 -

2.679.178 € -2.244.000 -

329.088 € -329.088 -

8.419.703 -4.665.299

Boekwaarde

€

3.319.226 €

435.178 €

0 €

3.754.404

Mutaties: - investeringen - desinvesteringen - cumulatieve afschrijvingen desinvesteringen - afschrijvingen

€ -

450.428 -192.740

Saldo

€

257.688 €

Saldo per 31 december 2012: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen

€ -

Boekwaarde

€

€ -

299.282 -209.783

€ -

-

€ -

749.710 0 0 -402.523

89.499 €

0 €

347.187

5.861.865 € -2.284.951 -

2.978.460 € -2.453.783 -

329.088 € -329.088 -

9.169.413 -5.067.822

3.576.914 €

524.677 €

0€

4.101.591

De investeringen hebben hoofdzakelijk betrekking op de verbouwing en inrichting van de woonwinkel en het klantenplein.

Afschrijvingsmethode en termijnen Omschrijving Kantoorpand Inventaris Automatiseringssysteem Vervoermiddelen

termijn

methode

50 jaar 5/10/20 jaar 3 jaar 5 jaar

lineair lineair lineair lineair

Verzekering Het kantoorpand en een deel van de inventaris is per 31 december 2012 voor € 5.809.000 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade en inbraak. Dit bedrag wordt jaarlijks gecorrigeerd met het prijsindexcijfer voor de bouwkosten. De vervoermiddelen en de automatisering zijn afzonderlijk verzekerd.

108

2

Vastgoedbeleggingen

2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 2012 Saldo per 1 januari - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

€ -

75.259.944 -11.601.944

Marktwaarde

€

63.658.000

Mutaties: - overboekingen van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - desinvesteringen - waardeveranderingen

€ -

375.000 -886.408 -583.592

Saldo

€

-1.095.000

Saldo per 31 december: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen

€ -

75.384.465 -12.821.465

Marktwaarde

€

62.563.000

Actuele waarde De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt EUR 62.563.000 (2011: EUR 63.658.000).

De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn.

Hierbij wordt de marktwaarde in verhuurde staat berekend op basis van de scenario’s doorexploiteren en uitponden. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn: 

disconteringsvoet van 7-8%;



leegwaarde van gemiddeld € 195.000 per woning;



exit yield na 15 jaar van gemiddeld 7,5%.

Alle parameters zijn complexgewijs bepaald door een extern taxateur op basis van complexspecifieke kenmerken en marktgegevens. De op de markt, waarop de toegelaten instellingen actief zijn, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur. De gehele actuele waarde van het commercieel vastgoed is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur. Hierbij heeft voor elk taxatiecomplex een bezichtiging plaatsgevonden.

109

Aangezien 2012 het eerste jaar is dat waardering op marktwaarde in verhuurde staat plaatsvindt, is de stand eind 2011 gebaseerd op de waardering ultimo 2012 minus een correctie voor de waardemutaties gedurende het jaar.

Waardeveranderingen In 2012 is er sprake van een kleine waardedaling van € 584.000. Deze wordt met name veroorzaakt door een daling van de leegwaarde van de woningen in 2012. Deze daling wordt slechts deels gecompenseerd door een stijging van de huuropbrengsten.

Bedrijfswaarde Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt eind 2012 € 50.782.000 (2011: € 67.199.000). De forse daling wordt met name veroorzaakt door het hanteren van de best practice inzake de restwaarde. Eind 2011 is deze nog gebaseerd op de historische kostprijs, eind 2012 is deze berekend op basis van gemiddelde kavelprijs minus kosten voor uitplaatsing, sloop en bouwrijp maken.

Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is deels gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en deels zonder borging van het WSW. Het commercieel vastgoed is voor een bedrag van € 14,7 miljoen met hypothecaire zekerheden bezwaard.

2.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2012 Saldo begin boekjaar

€

262.988

Mutaties: - investeringen - (terugnemingen van) waardeverminderingen - overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie

€ -

86.376 25.636 -375.000

Saldo mutaties

€

-262.988

Saldo einde boekjaar

€

0

Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie heeft betrekking op drie commerciële woningen in het nieuwbouwproject R. Verhulstlaan (fase 1). De woningen zijn begin 2012 opgeleverd.

110

3

Financiële vaste activa

3.1 Te vorderen BWS-subsidies 2012

2011

Saldo begin boekjaar Mutaties: - bijgeschreven rente - ontvangen bijdragen

€

503.898 €

679.301

-

25.070 -191.255 -

33.729 -209.132

Saldo einde boekjaar

€

337.713 €

503.898

De toegekende BWS subsidies worden getemporiseerd uitbetaald. Jaarlijks wordt rente toegerekend aan het nog te ontvangen bedrag terwijl de werkelijk ontvangen bedragen in mindering worden gebracht. Het kortlopend deel bedraagt € 91.326. Het overige deel zal binnen vijf jaar zijn afgewikkeld.

3.2 Deelnemingen 2012

2011

Saldo begin boekjaar Mutaties: Kapitaalstorting "Beter Wonen met Nijhuis VOF" Kapitaalonttrekking "Beter Wonen met Nijhuis VOF"

€

100.000 €

250.000

-

380.000 -

80.000 -230.000

Saldo einde boekjaar

€

480.000 €

100.000

4

Voorraden

4.1 Voorraden 2012

2011

Voorraad onderhoudsmaterialen Voorraad kantinebenodigdheden Voorraad grond (bestemd voor verkoop)

€ -

206.405 € 5.858 2.720.691 -

249.416 4.993 2.779.364

Totaal

€

2.932.954 €

3.033.773

Voorraad onderhoudsmaterialen De omloopsnelheid van de voorraad onderhoudsmaterialen is 1,4 (2011: 1,2).

Voorraad grond (bestemd voor verkoop) De post grond bestemd voor verkoop is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs danwel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op een externe toetsing ultimo boekjaar.

111

5

Vorderingen

Alle vorderingen, met uitzondering van de rentecaps, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.

5.1 Huurdebiteuren Ouderdom huurachterstand

aantal huurders 31-12-2012 31-12-2011

bedrag 31-12-2012 31-12-2011

Tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden > 3 maanden

100 58 50 333

109 57 36 350

Totaal huidige huurders Vertrokken huurders

541 405

Totaal huurdebiteuren

946

€ -

30.175 21.740 27.482 304.010

€ -

34.167 23.190 18.905 280.125

552 € 461 -

383.407 € 1.022.197 -

356.387 1.089.307

1.013 €

1.405.604 €

1.445.694

Af: voorziening dubieuze debiteuren

-

1.030.538 -

1.035.393

Totaal

€

375.066 €

410.301

De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 4% van de brutojaarhuur (2011: 4,2%). Exclusief de vertrokken huurders is dit 1,1% (2011: 1%).

Voorziening dubieuze debiteuren Er is een voorziening getroffen voor debiteuren die naar verwachting oninbaar zullen blijken. In de navolgende tabel is het verloop van deze voorziening weergegeven.

2012

2011

Saldo begin boekjaar - Toevoeging ten laste van het resultaat - Onttrekkingen

€ -

1.035.393 € 477.888 -482.743 -

2.099.000 162.727 -1.226.334

Saldo einde boekjaar

€

1.030.538 €

1.035.393

Gedurende 2012 is door Beter Wonen samen met de deurwaarder een beoordeling gemaakt van de inbaarheid van de openstaande huurachterstanden. Op basis van deze gezamenlijke beoordeling is in totaal voor € 4.855 gemuteerd op de voorziening.

5.2 Vorderingen gemeente 2012

2011

Specificatie te vorderen posten: - te vorderen aanpassingen inzake WMO

€

21.237 €

26.380

Totaal te vorderen

€

21.237 €

26.380

Specificatie te betalen posten: - nog af te dragen inschrijfgeld woningzoekenden

€

5.086 €

5.342

Totaal te betalen Per saldo te verrekenen met de gemeente Almelo

€ €

5.086 € 16.151 €

5.342 21.038

112

5.3 Overige vorderingen 2012

2011

Vorderingen op niet huurders Af: afwaardering wegens oninbaarheid Saldo Te vorderen van Verenigingen van Eigenaren Nog te ontvangen rente banken Te vorderen brandschades Te vorderen bijdrage PC privé en fietsregeling Te vorderen afrekeningen beheerscomplexen Vooruitbetaalde kosten Diversen

€ € -

115.211 -20.000 95.211 8.810 305.638 0 3.771 81.611 0 86.469

€ € -

328.709 -25.000 303.709 17.852 231.856 10.558 8.021 88.948 205.328 7.319

Totaal

€

581.510 €

873.591

5.4 Overlopende activa 2012

2011

Rentecaps Vooruitbetaalde assurantiepremie

€ -

370.687 € 91.513 -

557.835 89.270

Totaal

€

462.200 €

647.105

Rentecaps 2012

2011

Saldo begin boekjaar (boekwaarde) Bij: aankopen Af: afschrijvingen

€ -

557.835 € 0 -187.148 -

273.879 427.500 -143.544

Saldo einde boekjaar

€

370.687 €

557.835

Beter Wonen heeft leningen met een variabele rente aangetrokken om hiermee te kunnen profiteren van de lage korte termijn rente. In totaal staat er eind 2012 nog een bedrag open van € 55 miljoen op deze leningen. Om de renterisico's deels af te dekken zijn, naast renteswaps (zie: Niet op de balans opgenomen activa en verplichtingen), een aantal caps afgesloten. Hiervoor voert Beter Wonen een derivatenadministratie waarin is vastgelegd dat de doelstelling van deze caps is om de renterisico's te beperken tot het einde van de looptijd van de caps.

Tussen de hiervoor genoemde leningen met een variabele rente en de afgesloten rentecaps bestaat een directe relatie. Omdat de caps niet aangetrokken zijn om ze te verhandelen zijn de caps gewaardeerd tegen aanschafprijs, verminderd met afschrijving, welke is gebaseerd op de looptijd van de caps. De hiervoor genoemde transacties passen binnen het treasurystatuut.

113

Alle aanwezige caps zijn ultimo 2012 operationeel en zijn in onderstaande tabel gespecificeerd.

Contract partij ABN-AMRO Rabo Rabo Deutsche Bank Deutsche Bank Rabo Rabo

periode

strike/ Euribor

7-7-2003 t/m 7-7-2013 1-10-2004 t/m 1-10-2014 1-9-2005 t/m 1-9-2015 13-4-2011 t/m 13-4-2015 13-4-2011 t/m 13-4-2015 1-5-2011 t/m 1-5-2015 1-2-2012 t/m 1-2-2015

4,0% 3-mnd 5,0% 1-mnd 5,5% 3-mnd 3,5% 1-mnd 3,5% 3-mnd 3,5% 6-mnd 3,5% 6-mnd

Totaal

6

verzekerd bedrag

premie

boekwaarde

koerswaarde

€

5.000.000 €

295.000 €

15.195 €

0

-

7.000.000 -

261.400 -

45.691 -

302

-

15.000.000 -

218.000 -

58.113 -

1.963

-

10.000.000 -

144.000 -

82.500 -

1.336

-

12.500.000 -

178.000 -

101.979 -

1.348

-

3.700.000 -

54.500 -

31.792 -

241

-

4.000.000 -

51.000 -

35.417 -

146

€

57.200.000 €

1.201.900 €

370.687 €

5.336

Liquide middelen

6.1 Liquide middelen 2012

2011

Direct opvraagbaar: - rentecompensabele bankrekeningen - spaarrekening - overige bankrekeningen - kas Totaal liquide middelen - gelden onderweg

€ € -

2.884.828 15.124.924 62.048 22.568 18.094.368 195

€ € -

2.382.595 11.043.725 310.787 6.778 13.743.885 18.838

Totaal direct opvraagbaar

€

18.094.563 €

13.762.723

Er is een rekening courant faciliteit van € 10 miljoen bij de Rabobank. De omvang van het saldo van de liquide middelen ligt ruim € 4 miljoen hoger dan vorig jaar. Dit saldo is aangehouden ten behoeve van af te lossen leningen begin 2013 en geplande investeringsuitgaven in het kader van nieuwbouw en herinvesteringen.

7

Eigen vermogen

7.1 Eigen vermogen 2012

2011

Saldo begin boekjaar Toegevoegd uit het jaarresultaat (Terugname) herwaardering mva via het eigen vermogen

€ -

88.650.064 € 3.316.627 63.531.356 -

91.746.703 -9.284.705 6.188.066

Saldo einde boekjaar

€

155.498.047 €

88.650.064

114

8

Voorzieningen

8.1 Voorziening onrendable investeringen nieuwbouw 2012

2011

Saldo begin boekjaar - Dotatie aan de voorziening - Onttrekking aan de voorziening

€ -

1.533.674 € 3.393.713 -527.996 -

1.459.631 4.755.835 -4.681.792

Saldo eind boekjaar

€

4.399.391 €

1.533.674

De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 3.533.000. Het gehele bedrag van de voorziening zal naar verwachting binnen vijf jaar zijn afgewikkeld.

8.2 Voorziening negatieve bedrijfswaarde 2012

2011

Saldo begin boekjaar - Dotatie aan de voorziening - Onttrekking aan de voorziening

€ -

478.450 € 124.083 -472.056 -

819.164 371.489 -712.203

Saldo eind boekjaar

€

130.477 €

478.450

De negatieve bedrijfswaarde op 31-12-2012 betreft hoofdzakelijk een complex met een geplande onrendabele verbetering in 2013.

8.3 Voorziening meeverkocht onderhoud 2012

2011

Saldo begin boekjaar Mutaties: - rente - dotaties - overige mutaties - afgedragen BTW - onttrekkingen

€

624.179 €

586.463

-

31.209 21.450 -57.571 -3.425 -6.180

-

29.323 21.325 -3.407 -3.405 -6.120

Saldo einde boekjaar

€

609.662 €

624.179

Per verkochte woning wordt een vooraf vastgesteld bedrag voor toekomstig onderhoud toegevoegd aan de voorziening. Daarnaast wordt jaarlijks rente toegevoegd, terwijl de uitgaven voor onderhoud ten laste van deze voorziening worden gebracht.

115

9

Langlopende schulden

9.1 Leningen overheid 2012

2011

Saldo begin boekjaar Reguliere aflossingen

€ -

30.240.233 € -2.866.053 -

35.412.853 -5.172.620

Subtotaal einde boekjaar

€

27.374.180 €

30.240.233

Aflossingsverplichting < 1 jaar

-

-4.884.192 -

-2.866.052

Saldo einde boekjaar

€

22.489.988 €

27.374.181

2012

2011

9.2 Leningen kredietinstellingen

Saldo begin boekjaar Mutaties: - nieuwe leningen - extra aflossingen - reguliere aflossingen

€

223.193.097 €

208.721.602

-

21.500.000 -204.978 -19.275.484 -

23.700.000 -7.591.404 -1.637.101

Subtotaal einde boekjaar

€

225.212.635 €

223.193.097

Aflossingsverplichting < 1 jaar

-

-37.040.182 -

-19.289.157

Saldo einde boekjaar

€

188.172.453 €

203.903.940

Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet (inclusief rentederivaten) van de uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 3,7% (2011: 3,9%). De leningen van overheid en kredietinstellingen worden lineair, ineens (fixe) of op basis van annuïteiten afgelost.

Het aflossingsbestanddeel in de komende 5 jaren bedraagt € 141.651.000 (2011: € 162.449.000) De rente van de vastrentende leningen is danwel voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: 

op het moment van renteherziening indien deze hoger dan wel lager is dan de oude contractrente;



de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente.

De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn gebaseerd op 1-3of 6-maands Euribor. De rente van de roll-over leningen kent een spread van 2 tot en met 50 punten boven Euribor. Het renterisico van de roll-over leningen is afgedekt met renteinstrumenten (zijnde rentecaps en -swaps).

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen.

116

De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te worden.

De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0% en 0,25%.

De samenstelling van de leningportefeuille ultimo 2012 van Beter Wonen is als volgt: Leningen overheid en kredietinstellingen 62% 22% 8% 8%

Fixe / annuïtair Variabel met rentecap Basisrentelening Roll over - swap

100%

Totaal

Renterisico Het rente- en looptijdenbeleid van Beter Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico te lopen. De geldende norm van het WSW wordt hierbij als uitgangspunt genomen.

Voor een overzicht van het renterisico van de komende jaren wordt verwezen naar paragraaf 7.5 van het jaarverslag.

Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2012 8,4 jaar (2011: 9,8 jaar).

Reële waarde De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningenportefeuille waarbij een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor soortgelijke leningen wordt gehanteerd. De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2012 € 286.363.000 en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van de forwardcurve. De boekwaarde bedraagt ultimo 2012 € 252.587.000.

Tegenpartijrisico De samenstelling van de leningenportefeuille naar geldgever is als volgt:

117

Leningen overheid en kredietinstellingen 43% 38% 11% 6% 2% 100%

Nationale Waterschapsbank N.V. N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Gemeente Almelo Rabobank Overige Totaal

Uit voorgaande opstelling blijkt dat het tegenpartijrisico is geconcentreerd bij de Nationale Waterschapsbank (NWB) en de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). De BNG is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap.

Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap.

NWB is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd.

Herfinancieringsrisico De concentratie van de leningenportefeuille bij twee aanbieders wordt veroorzaakt doordat slechts een beperkt aantal financiële instellingen actief financiering aanbiedt op de kapitaalmarkt voor woningcorporaties. Dit beïnvloedt het herfinancieringsrisico. Het herfinancieringsrisico betreft het risico dat een vervallen financiering niet opnieuw gefinancierd kan worden. Door spreiding aan te brengen in looptijden en open te staan voor nieuwe aanbieders probeert Beter Wonen het herfinancieringsrisico te mitigeren.

Zekerheden Een tweetal nieuwbouwcomplexen (in Hengelo en Wierden inzake de Schering) buiten de gemeente Almelo is hypothecair bezwaard. Daarnaast zijn de huurpenningen verpand aan de huisbankier.

De overige materiële vaste activa zijn niet hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van die leningen wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd, waarbij de gemeente Almelo als achtervang optreedt.

118

9.3 Waarborgsommen 2012

2011

Saldo begin boekjaar Mutaties: - mutaties waarborgsommen . uitbetaalde waarborgsommen . ontvangen waarborgsommen - mutaties rente waarborgsommen . uitbetaalde rente . bijgeschreven rente

€

113.536 €

5.599

-

-1.900 2.100 -

107.870

-

-384 1.953 -

67

Saldo einde boekjaar

€

115.305 €

113.536

Nader te specificeren in: - waarborgsommen - rente waarborgsommen

€ -

112.674 € 2.631 -

112.474 1.062

Totaal

€

115.305 €

113.536

De waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst ontvangen bedragen van huurders van met name bedrijfspanden. De waarborgsommen dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder eventueel verschuldigd is aan mutatiekosten en aan achterstallige huur.

10

Kortlopende schulden

10.1 Schulden aan kredietinstellingen 2012

2011

- aflossingsverplichting < 1 jaar - niet vervallen rente

€ -

41.924.374 € 3.529.826 -

22.155.209 3.635.666

Totaal

€

45.454.200 €

25.790.875

2012

2011

10.2 Schulden aan leveranciers

Schulden aan leveranciers

€

119

2.173.069 €

3.324.563

10.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2012

2011

Nog te verrekenen sociale lasten Nog te betalen loonbelasting Nog te betalen BTW

€ -

34.593 € 193.871 414.280 -

22.622 159.090 655.873

Totaal

€

642.744 €

837.585

10.4 Overige schulden 2012

2011

Voorschot huurtoeslag over januari 2013 Afrekening servicekosten Nog te verrekenen met bewoners commissies Nog te betalen accountantskosten Nog te betalen energiekosten Nog te betalen personeelskosten Uitkeringen brandschades Overig

€ -

358.562 298.031 47.944 30.000 42.444 133.226 211.819 1.016.070

€ -

368.726 149.602 42.188 29.750 26.314 432.454 468.269

Totaal

€

2.138.096 €

1.517.303

Onder de post overig is in 2012 voor een bedrag van € 448.000 aan overloop met betrekking tot het onderhoud opgenomen.

10.5 Overlopende passiva 2012

2011

Vooruitontvangen huren

€

432.807 €

403.184

Totaal

€

432.807 €

403.184

120

Niet op de balans opgenomen activa en verplichtingen Huur-koopwoningen Beter Wonen heeft in het verleden aan 32 huurders een huur- koopproduct aangeboden.

De essentie van dit product is dat de partijen de mogelijkheid hebben om op enig moment van huur over te schakelen naar koop en omgekeerd. Hiertoe zijn er aan de huurders koopopties verstrekt en heeft Beter Wonen voor de verkochte woningen een koopoptie ontvangen.

De verstrekte rechten zijn strikt persoonlijk en eindigt tegelijk met het beëindigen van de huurovereenkomst.

Op dit moment hebben 4 huurders het recht om hun woning te kopen voor minstens 70% van de onderhandse verkoopwaarde in lege staat. Deze waarde is naar huidig inzicht hoger dan de waardering zoals in de jaarrekening is verantwoord. Hiernaast hebben 7 woningeigenaren de plicht om bij verkoop de woning aan Beter Wonen aan te bieden tegen geïndexeerde destijds betaalde koopprijs. Beter Wonen heeft onder bepaalde omstandigheden de plicht om terug te kopen. De maximale verplichting wordt ultimo 2012 berekend op € 513.000. Deze constructie wordt niet meer aangeboden.

Deelneming Almelose Woningstichting Beter Wonen kan als beherend vennoot aansprakelijk worden gesteld voor alle schulden van Beter Wonen met Nijhuis VOF. In het kader van risicomanagement evalueert Beter Wonen periodiek de performance van de partner in de VOF. Aangegane verplichtingen inzake onroerende goederen De aangegane verplichtingen bedragen ultimo 2012 € 3.436.192 (ultimo 2011 € 4.501.954).

Specificatie aangegane verplichtingen Complex

Nieuwbouw 78.23

De Bavink

aangegane verplichting

geactiveerd tot en met einde boekjaar

restant aangegane verplichting

€

3.382.239 €

302.081 €

3.080.158

Grootonderhoudsprojecten 42.01/42.02 De Hop e.o.

95.74 Rietstraat 152 Overige projecten

-

569.699 547.660 289.597 -

547.567 337.920 165.435 -

22.132 209.740 124.162

Totaal

€

4.789.195 €

1.353.003 €

3.436.192

Obligo WSW Obligo aan het WSW uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat de aan het WSW betaalde disagio's en achtergestelde leningen bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op het WSW te dekken.

Ultimo 2012 zijn er geen signalen/indicaties aanwezig dat deze obligo verplichting zal worden opgevraagd. Ultimo boekjaar bedraagt het obligo volgens opgave van het WSW € 9.068.829.

121

Contracten Leasecontracten Er zijn leasecontracten afgesloten voor copiers en printers voor een periode van 6 jaar (2016).

De totale contractprijs voor 2013 bedraagt circa € 28.000.

Overige contracten onderhoud Voor het onderhoud van de liften zijn 2 contracten afgesloten:

Naam Kone ThyssenKrup Totaal

Periode begin 1-1-2011 1-1-2011

Periode eind 1-1-2014 € 1-1-2014 €

Bedrag p/j 48.501 51.578 100.079

Voor de centrale verwarming is een 6 jarig contract afgeloten met Feenstra en eindigt op 1-72013. Het jaarlijkse bedrag is € 303.600.

Rente-afspraken In het vastgestelde treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico's/looptijdrisico's. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder wordt nader informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van rente- en looptijdenrisico's, alsmede over de omvang en risico's van deze instrumenten.

Het rente- en looptijdenbeleid van Beter Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% risico te lopen. Dit wordt gerealiseerd door gebruik te maken van rente swaps en caps in relatie tot onderliggende leningen.

Eind 2012 vertegenwoordigde de marktwaarde van deze derivaten een ongerealiseerd verlies van € 39,1 miljoen. Beter Wonen voert een administratie waarin is vastgelegd dat de doelstelling van deze caps en swaps is om de renterisico's te beperken tot het einde van de looptijd van de caps en swaps. Hierdoor zal de marktwaarde, die nu negatief is, niet resulteren in een verlies.

Ultimo 2012 heeft Beter Wonen de volgende renteswaps:

122

Tegenpartij Rabobank Rabobank Deutsche Bank Rabobank Rabobank Deutsche Bank Deutsche Bank Deutsche Bank Deutsche Bank Deutsche Bank Barclays Deutsche Bank Barclays Barclays

EindIngangsdatum datum 1-2-2011 1-11-2012 1-3-2013 1-5-2013 5-7-2013 1-11-2013 1-12-2013 1-1-2014 1-6-2014 19-12-2014 1-5-2015 1-9-2015 1-9-2015 1-10-2015

Hoofdsom 1-2-2021 1-11-2020 1-3-2053 1-5-2018 5-7-2019 1-11-2063 1-12-2062 1-1-2058 1-6-2059 19-12-2060 1-5-2055 1-9-2064 1-9-2056 1-10-2057

Renteperc.

10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000

€

2,835% 3,130% 3,065% 3,900% 4,010% 3,070% 3,065% 3,972% 3,975% 3,975% 3,690% 3,965% 3,500% 3,500%

Op basis van 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor 3-mnd Euribor 3-mnd Euribor 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor 3-mnd Euribor 3-mnd Euribor 3-mnd Euribor 6-mnd Euribor 3-mnd Euribor 6-mnd Euribor 6-mnd Euribor

140.000.000

Marktwaarde 31-12-2012 -1.435.254 -1.470.566 -2.149.689 -1.572.383 -1.796.201 -2.027.767 -1.983.201 -4.690.356 -4.591.102 -4.440.431 -3.270.803 -4.289.391 -2.706.026 -2.705.672 -39.128.842

Met betrekking tot de renteswaps zijn geen CSA's gesloten. Dit betekent dat er geen sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan een bepaalde waarde.

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende derivaten per 31 december 2012: Type derivaat

2012 reële waarde

2012 boekwaarde

2011 reële waarde

2011 boekwaarde

Renteswaps Rentecaps

€ -

-39.128.842 € 5.336 -

0 € 370.687 -

-26.934.851 € 114.658 -

0 557.835

Totaal

€

-39.123.506 €

370.687 €

-26.820.193 €

557.835

123

Financiële instrumenten Algemeen Beter Wonen maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de toegelaten instelling blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interest derivaten om toekomstige kasstromen af te dekken.

Beter Wonen handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken.

Bij het niet-nakomen door een tegenpartij van aan Beter Wonen verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s.

Liquiditeitsrisico Met betrekking tot de renteswaps zijn geen CSA's gesloten. Dit betekent dat er geen sprake is van een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de marktwaarde lager is dan een bepaalde waarde.

Kredietrisico Beter Wonen loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen.

Renterisico en kasstroomrisico Beter Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Beter Wonen risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Beter Wonen risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft Beter Wonen interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente.

Valutarisico Beter Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s.

124

Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2012 11

Bedrijfsopbrengsten

11.1 Huuropbrengsten boekjaar 2012

boekjaar 2011

Te ontvangen nettohuur: - woningen en woongebouwen - onroerende zaken niet zijnde woningen

€ -

35.402.147 € 1.142.488 -

34.508.260 1.138.583

Totaal huren

€

36.544.635 €

35.646.843

Af: huurderving wegens leegstand

-

1.074.609 -

1.169.315

Totaal

€

35.470.026 €

34.477.528

De "te ontvangen nettohuur" is in 2012 t. 2011 gewijzigd door: De jaarlijkse huurverhoging per: - 1 juli 2011 (gemiddeld 1,2%)

€

210.930

- 1 juli 2012 (gemiddeld 2,2%)

€

368.340

€

579.270

- In verhuur genomen

€

469.769

- Verkoop van woningen

€ -

233.274

- Sloop

€ -

135.956

- Overige invloeden (grootonderhoud, à la carte en aanpassingen markthuur) €

196.239

Toename huuropbrengst

897.792

€

De huurderving kan als volgt worden gespecificeerd:

Bruto huurderving

2012

2011

€ 1.301.101 (3,6%)

€ 1.302.980 (3,7%)

Af: ontvangen dervingsvergoeding

€ 226.492

€ 133.665

Netto huurderving

€ 1.074.609 (2,9%)

€ 1.169.315 (3,3%)

125

11.2 Opbrengsten servicecontracten boekjaar 2012

boekjaar 2011

Te ontvangen vergoedingen inzake leveringen en diensten Af: afrekening servicekosten 2012 Af: vergoedingsderving wegens leegstand

€ -

1.533.692 € 130.107 69.919 -

1.536.972 0 63.101

Totaal

€

1.333.666 €

1.473.871

Dit zijn bedragen die huurders boven de (netto)huurprijs betalen voor onder meer stookkosten, elektra en servicekosten. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks indien noodzakelijk aangepast. De vergoedingsderving bedraagt 4,6% van de te ontvangen vergoedingen (2011: 4,1%).

11.3 Overheidsbijdragen boekjaar 2012

boekjaar 2011

WVG-bijdragen

€

1.508 €

4.728

Totaal

€

1.508 €

4.728

11.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille boekjaar 2012

boekjaar 2011

Totale opbrengsten Af: - kostprijs verkopen - meeverkocht onderhoud - verkoopkosten

€

4.648.110 €

3.934.564

-

2.714.021 21.450 187.257 -

1.984.312 21.325 79.668

Resultaat

€

1.725.382 €

1.849.259

Het resultaat uit verkoop heeft betrekking op 42 woningen (2011: 36 woningen), alsmede 3 garages en 1 bedrijfsruimte.

Meeverkocht onderhoud Er zijn in 2012 vijf woningen verkocht waarbij Beter Wonen het onderhoud garandeert voor een resterende periode van maximaal 5 jaar.

11.5 Geactiveerde productie eigen bedrijf boekjaar 2012

boekjaar 2011

Toerekening kosten inzake renovatie en nieuwbouw

€

573.903 €

499.762

Totaal

€

573.903 €

499.762

126

Het betreft hier de aan projecten toegerekende bedragen voor rente, toezicht en architectenwerkzaamheden, uitgevoerd door eigen personeel van het projectbureau. Deze toerekening is berekend op basis van uren en uurtarief. Het uurtarief bestaat uit salarissen, huisvesting, overige personeelskosten, algemene kosten en doorberekende kosten van overige afdelingen.

De financieringskosten van nieuwbouwprojecten worden nacalculatorisch bepaald op basis van de gemiddelde betaaldatum. De daarbij gehanteerde rentevoet is de gemiddeld betaalde rente op langlopende leningen o/g en kortlopende kasgeldleningen van het vorig boekjaar. Voor 2012 is het rentepercentage aldus bepaald op 3,9%.

11.6 Overige bedrijfsopbrengsten boekjaar 2012

boekjaar 2011

Aan huurders doorberekende onderhoudskosten Diverse administratievergoedingen Vergoeding onderhoudsabonnement

€ -

474.679 € 98.455 263.525 -

166.413 110.409 262.579

Totaal

€

836.659 €

539.401

Diverse administratievergoedingen Dit betreft de administratievergoedingen in verband met: 

afhandeling van brandschades;



coördinatie bij woningaanpassingen ten behoeve van gehandicapten;



beheer van Verenigingen van Eigenaren.

Vergoedingen onderhoudsabonnement Dit betreft de bijdragen die van deelnemende huurders zijn ontvangen inzake het onderhoudsabonnement. De hiermee verband houdende kosten zijn verantwoord onder de onderhoudslasten.

12

Bedrijfslasten

12.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa boekjaar 2012

boekjaar 2011

Sociaal vastgoed in exploitatie Activa ten dienste van de exploitatie Overige goederen

€ -

12.652.841 € 402.523 3.896 -

12.404.685 697.408 -

Totaal

€

13.059.260 €

13.102.093

127

12.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa boekjaar 2012

boekjaar 2011

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

€

-6.900.378 €

5.712.966

Totaal

€

-6.900.378 €

5.712.966

De specificatie van de overige waardeveranderingen materiële vaste activa is als volgt: boekjaar 2012

Specificatie waardeveranderingen materiële vaste activa

Nieuwbouw - complex De Bavink - complex Berkelstraat - complex Rietmavo - complex R. Verhulstlaan (fase 2) - complex R. Verhulstlaan (fase 1) - Waardevermindering/terugname waardevermindering sociaal vastgoed in exploitatie Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa

boekjaar 2011

€ -

440.245 76.873 1.784.011 1.092.584 -342.973 -9.951.118

€ -

1.099.257 2.023.578 488.000 1.145.000 957.131

€

-6.900.378 €

5.712.966

12.3 Lonen en salarissen boekjaar 2012 Salarissen inclusief vakantiegeld

€

boekjaar 2011

4.226.877 €

4.445.702

De kosten hebben betrekking op 89,5 FTE (2011: 87,8 FTE). De gemiddelde kosten per FTE zijn € 47.227 (2011: € 50.634).

Op grond van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens dient te worden opgenomen een overzicht van medewerkers die in het verslagjaar meer verdiend hebben dan het gemiddelde belastbaar loon van de ministers. Dit gemiddelde belastbare jaarloon is voor 2012 vastgesteld op € 194.000.

Binnen Beter Wonen zijn geen medewerkers die een salaris ontvangen boven deze grens.

Beter Wonen wil ook transparant zijn over de beloning van de bestuurder.

Voor 2012 is hieronder een overzicht opgenomen met het honorarium van de directeur/bestuurder.

Functie

Duur dienstverband in het verslagjaar in dienst vanaf

Directeur/ bestuurder

1-1-2012

Belastbaar jaarloon

in dienst tot

2012

31-12-2012 €

128

115.917 €

Voorzieningen t.b.v. beloningen op termijn 2012

24.766 €

Totaal

2012

140.683

Onder de voorzieningen ten behoeve van beloningen op termijn zijn alleen de pensioenlasten van de werkgever opgenomen. In 2011 betroffen dit zowel de werknemers- als werkgeverslasten van de pensioenregeling.

12.4 Sociale lasten boekjaar 2012

boekjaar 2011

Sociale lasten inclusief ziektekostenverzekering

€

636.095 €

584.024

Totaal sociale lasten

€

636.095 €

584.024

12.5 Pensioenlasten boekjaar 2012

boekjaar 2011

Pensioenpremies

€

825.508 €

784.275

Totaal pensioenlasten

€

825.508 €

784.275

Uitgedrukt in een percentage van de lonen en salarissen bedragen de sociale lasten en pensioenlasten 34,6% (2011: 30,8%).

De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken.

De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.

Per 31 december 2012 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 106 procent. De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.

129

12.6 Onderhoudslasten boekjaar 2012

boekjaar 2011

Serviceonderhoud Mutatieonderhoud Schilderwerk Planmatig onderhoud Cv-onderhoud Contracten Onderhoud rekening huurder Onderhoud betreffende onderhoudsabonnement

€ -

1.855.850 1.236.037 1.452.770 1.563.423 223.507 948.424 476.698 279.959

€ -

1.269.916 855.000 1.413.000 1.111.000 570.000 880.000 421.000 258.000

Totaal onderhoudsuitgaven Af: dekking eigen dienst

€ -

8.036.668 € 650.757 -

6.777.916 697.824

Totaal

€

7.385.911 €

6.080.092

De kosten van de eigen dienst met betrekking tot het onderhoud zijn onder diverse posten in de winst- en verliesrekening verantwoord, te weten onder lonen en salarissen, onder sociale lasten, onder pensioenlasten en onder de overige bedrijfslasten (huisvestingskosten, algemene kosten en overige personeelskosten).

12.7 Lasten servicecontracten boekjaar 2012

boekjaar 2011

Levering goederen en diensten

€

1.161.866 €

1.125.089

Totaal

€

1.161.866 €

1.125.089

Dit betreffen de kosten inzake de servicecontracten. De ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van de gemaakte servicekosten zijn opgenomen onder de opbrengsten.

Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. Beter Wonen voert deze servicecontracten kostenneutraal uit. Het verschil tussen opbrengsten en kosten in de winsten verliesrekening betreft loonkosten van huismeesters.

12.8 Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa boekjaar 2012

boekjaar 2011

Afwaardering grond

€

178.819 €

1.068.643

Totaal

€

178.819 €

1.068.643

130

12.9 Overige bedrijfslasten boekjaar 2012

boekjaar 2011

Belastingen Verzekeringen Huisvestingskosten Algemene kosten Overige personeelskosten Interim personeel Algemeen beheer Thrinon / app. Haaksbergen Overige exploitatie baten en lasten Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Bijdrage Saneringssteun Bijdrage wijken (Vogelaarheffing)

€ -

1.208.609 179.642 211.812 2.383.979 725.348 213.123 49.899 630.942 477.888 0 102.305

€ -

1.120.954 178.769 191.463 2.112.977 974.254 262.897 50.122 738.220 162.727 154.320 196.869

Totaal

€

6.183.547 €

6.143.572

De stijging van de algemene kosten is het gevolg van een eenmalige ontvangst van de Belastingdienst in 2011 over eerdere jaren in het kader van de BTW van circa € 450.000.

In de algemene kosten zijn tevens kosten voor leefbaarheid opgenomen. De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Beter Wonen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

De totale vergoeding 2012 (incl. onkostenvergoeding) uitbetaald aan de Raad van Commissarissen bedraagt € 39.540 (2011: € 35.340).

Bezoldiging RvC

Als lid van de Raad van Commissarissen 2012 2011

Overige kosten vergoedingen 2012 2011

Naam Mw. A.D.Th.M. van der Lof - de Groen (Voorzitter) Dhr. J.C. de Boer Dhr. N.S. Groenendijk Dhr. W.A. Joosten Dhr. J.W. Rollerman

€ -

10.020 € 7.380 7.380 7.380 7.380 -

8.400 5.760 5.760 5.760 5.760

€ -

€ -

780 780 780 780 780

Totaal

€

39.540 €

31.440 €

0€

3.900

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Accountantshonoraria

KPMG 2012

2011

Controle jaarrekening Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

€ -

52.325 € - 5.236 -

49.393 -

Totaal

€

57.561 €

49.393

Vanaf 2009 is KPMG de controlerend accountant van Beter Wonen.

131

13

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed-portefeuille boekjaar 2012

boekjaar 2011

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed)

€ -

-583.592 € 25.636 -

615.000 0

Totaal

€

-557.956 €

615.000

14

Financiële baten en lasten

14.1 Rentebaten boekjaar 2012

boekjaar 2011

Rente BWS subsidie Rekening courant banken en deposito's Overige rente

€ -

25.069 € 306.066 33.494 -

33.729 250.237 61.491

Totaal

€

364.629 €

345.457

14.2 Rentelasten boekjaar 2012

boekjaar 2011

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Rentecaps afschrijving Rente swaps Rente voorziening meeverkocht onderhoud Overige verschuldigde rente

€ -

1.162.774 8.013.824 187.148 212.394 31.209 66.336

€ -

1.476.866 8.456.287 143.544 -65.713 29.323 2.948

Totaal

€

9.673.685 €

10.043.255

De daling van de rentelasten wordt met name veroorzaakt door de lagere variabele korte rente in 2012 ten opzichte van 2011.

132

15

Vennootschapsbelasting boekjaar 2012

Vennootschapsbelasting

€

-€

boekjaar 2012

Verloopoverzicht van commercieel naar fiscaal resultaat

Commercieel resultaat

€

Waardeveranderingen - fiscaal niet erkend Afschrijvingen Resultaat - verkopen (fiscaal HIR toegepast) Onderhoudslasten Voorziening verkoop grondposities Overige verschillen

-

Belastbaar bedrag Af: herbestedingsreserve Af: verliesverrekening

€ -

Fiscaal resultaat

boekjaar 2011 -

boekjaar 2011

3.316.627 € -6.163.603 12.113.260 -1.725.382 -3.212.000 -4.151.382 -118.000

-

6.166.609 11.827.093 -1.849.259 -1.620.000 0 -23.000

59.520 € 0 59.520 -

5.216.738 5.216.738 0

0

Van de verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

133

-9.284.705

0

Overige gegevens Bestemming resultaat De bestemming van het resultaat is conform artikel 3 van de statuten, dit artikel zegt: De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting.

Het positieve resultaat ad € 3.316.627 is toegevoegd aan de overige reserves.

Gebeurtenissen na balansdatum Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een Verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. Het regeringsbeleid was op balansdatum nog onderdeel van wetsvorming. Op 13 februari 2013 is het Woonakkoord tussen kabinet en een aantal oppositiepartijen gesloten. Op 16 maart 2013 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de verruiming van het huurbeleid voor de jaren 2013 en 2014. Het wetsvoorstel inzake de Verhuurderheffing is op dit moment nog niet gereed.

De voorgenomen Verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Beter Wonen op van € 0,1 miljoen in 2013 naar € 3,1 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 1,4 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Beter Wonen in de kasstroomprognose in totaal rekening met een totale saneringsteun heffing van € 3,1 miljoen.

Het ligt niet in de lijn der verwachting dat er wezenlijke bijstellingen aan de orde zullen zijn voor wat betreft ons huurbeleid. Wel zal Beter Wonen in 2013 beperkt gebruik maken van het inkomensafhankelijke huurbeleid.

Indien deze voornemens daadwerkelijk in wetgeving worden verankerd dan heeft dit belangrijke invloed op de financiële positie van Beter Wonen.

In paragraaf “Continuïteit” van de jaarrekening zijn de consequenties van deze voornoemde financiële effecten uitgezet. In het jaarverslag is in paragraaf 7.1 een uitgebreide toelichting van de effecten van het (voorgenomen) regeringsbeleid opgenomen.

134

Opgave verbindingen Beter Wonen heeft samen met Nijhuis in 2008 een Vof opgericht. Deze verbinding heeft tot doel het realiseren van woningen in Zuidbroek te Wierden.

Hiernaast zijn we betrokken bij 28 Verenigingen van Eigenaren (VVE'S) en 1 Coöperatieve Bewonersvereniging, met als vestigingsplaats Almelo.

Deze VVE's zijn het directe gevolg van de verkoop van appartementen en ontstaan bij het passeren van de splitsingsakte van een appartementencomplex.

In de meeste VVE´s heeft Beter Wonen geen overwegende zeggenschap. Daar waar wel sprake van overwegende zeggenschap is, vindt in verband met het relatief geringe belang geen consolidatie plaats in de jaarrekening van Beter Wonen.

Het corporatiebelang is gerelateerd aan de stemverhouding. Van alle in de tabel genoemde verenigingen berust het beheer bij Beter Wonen.

Naast de in de tabel genoemde VvE's is Beter Wonen betrokken bij drie overkoepelende Verenigingen van Eigenaren te weten: 

VvE complex Aalderinkshof: beheer van 3 appartemententorens waaronder VvE Aalderinkshof Toren B (één stem per appartemententoren).



VvE Ossenkoppelerhoek: beheer van de VvE-complexen Jacob van Ruysdaelstraat, Frans Halsstraat, Jan van Goyenstraat, Meindert Hobbemastraat en Pieter de Hoochstraat (één stem per VvE-complex).



VvE appartementencomplex Magnoliapark: beheer van 4 appartemententorens waarvan 3 torens in eigendom bij Beter Wonen (één stem per appartemententoren).

De laatste twee VvE's zijn gericht op het tuinonderhoud waar Beter Wonen eveneens het beheer uitvoert.

Naast de hiervoor genoemde verenigingen neemt Beter Wonen nog deel in een vereniging van twee appartementsrechten. De ene bestaat uit een aantal winkels en de andere uit 34 woningen. Het appartementsrecht, bestaande uit 34 woningen, is in bezit van Beter Wonen.

Beide verenigingen hebben betrekking op complex De Gors.

135

Tabel Vereniging van Eigenaren (VVE) Tabel: Verenigingen van Eigenaren (VVE) Naam VVE

VVE J. Israëlsstraat 1-41 VVE Windmolenbroeksweg 21-61 Coöp. Bewonersvereniging Beter Wonen UA VVE Aalderinkshof Toren B VVE Fr. Halsstraat VVE J. van Ruysdaelstraat VVE J. van Goyenstraat VVE M. Hobbemastraat VVE P. de Hoochstraat VVE Bartokstraat VVE Paganinistraat VVE Bellinistraat VVE Bizetstraat VVE Chopinstraat VVE Ravelstraat VVE Rossinistraat VVE Smetanastraat VVE Fr. van Eedenstraat VVE P.C. Boutensstraat 37-95 VVE P.C. Boutensstraat 97-191 VVE P.C. Boutensstraat 193-239 VVE P.C. Boutensstraat 241-287 VVE Berlagelaan 1-23 VVE J. van Campenstraat 1-23 VVE L. de Keystraat 1-23 VVE H. de Keyserstraat 1-23 VVE P. Poststraat 1-23 VVE Clematisstraat 11-53 VVE Clematisstraat 55-85

Totaal Woningen Totaal aantal aantal Beter stemwoningen Wonen men 21 21 32 22 24 24 24 24 24 10 10 10 10 10 10 10 10 24 30 48 24 24 12 12 12 12 12 22 16

7 5 25 20 4 3 5 8 9 1 5 4 5 6 2 4 4 9 23 41 18 12 7 6 9 8 6 10 6

21 21 32 185 228 228 228 228 228 10 10 10 10 10 10 10 10 244 305 488 244 244 124 124 124 124 124 22 16

544

272

3.662

Eigen vermogen 31-12-2011

Aantal stemmen Beter Wonen 6 5 25 161 44 31 49 74 93 1 5 4 5 6 2 4 4 94 241 409 185 126 73 62 97 88 62 9 6

€ -

1.971 €

85.003 59.830 291.066 24.836 30.104 34.346 40.713 29.838 28.805 18.719 18.360 20.654 21.136 16.883 17.350 21.237 15.614 27.990 34.523 34.548 24.246 33.766 41.031 43.033 45.896 52.235 42.239 36.845 34.014

Balans Totaal 31-12-2011 € -

1.224.860 €

85.993 61.120 301.266 30.285 30.985 35.597 41.821 30.618 29.748 22.004 18.630 20.922 22.065 17.612 17.611 21.908 15.946 29.285 38.325 40.597 30.114 39.003 41.944 43.640 46.372 53.138 42.994 37.493 34.138

Totaalbijdrage 2012 € -

1.281.174 €

23.148 24.336 23.040 42.714 28.426 22.737 30.110 24.966 26.914 9.176 9.972 8.327 8.328 10.452 10.548 9.684 9.945 25.509 27.296 49.428 24.194 24.359 14.786 12.859 14.395 14.472 14.497 12.672 9.216

Totaalbijdrage Beter Wonen € -

8.004 8.856 18.000 37.314 5.261 3.546 6.458 8.121 10.912 1.002 4.986 3.883 4.860 6.271 2.110 3.874 3.970 9.797 20.627 41.078 17.964 12.161 7.672 6.379 11.071 9.990 7.190 6.384 3.542

566.506 €

291.284