Ingatlan Évkönyv 2024

ƒ Az Aréna Business Campus exkluzív „A+” kategóriás irodákat kínál 72 000 m²-en a Hungária körúton.

ƒ A komplexum négy épületből áll, melyek között hatalmas belső kert kap helyet.

ƒ Kiváló elhelyezkedés: csupán 300 méterre az M2-es metrótól és 5 percre az Aréna Mall Bevásárlóközponttól.

ƒ Az első, 21 000 m²-es A Épület 2020 Q2ben került átadásra. A B Épület jelenleg kivitelezés alatt áll.

Kapcsolat:

Atenor Hungary Kft. 1034 Budapest

Bécsi út 68-84.

Schőmer Norbert

Country Director

+36 1 785 5208

info@atenor.hu

Enzsöl Krisztina

Leasing Manager

+36 1 785 5208

enzsol@atenor.eu

www.arenabusinesscampus.com

ƒ A BakerStreet Újbuda legújabb két fázisban épülő 42 000 m2 bérbe adható területtel rendelkező irodakomplexuma.

ƒ A projekt sikerét az első fázis 100%-os bérbeadottsága igazolja.

ƒ A BREEAM „Excellent” tanúsítvánnyal rendelkező és az Access4You „Gold” minősítés elnyerését megcélzó első épület 2024 júniusában kerül átadásra.

Püschl Nikolett Development & Leasing Manager

+36 1 785 5208

puschl@atenor.eu

Galambos Máté Leasing Manager

+36 1 785 52 08

galambos@atenor.eu

TISZTELT OLVASÓINK!

Fodor Dániel

United Platforms csoport

Az Év Irodája Kft. – Co-owner & CEO

A Tisztelt Olvasó már a 14. Ingatlan Évkönyvet tartja a kezében. Büszkék vagyunk minden kiadványunkra, hiszen az évkönyv hosszú története során számtalan izgalmas korszakot és eseményt éltünk át közösen. A nagy ingatlanpiaci aranykornak is aktív részesei lehettünk, mivel a 2008-as válságot lezáró reorganizáció után csaknem évtizedes prosperálás köszöntött be, amikor kiemelkedő fejlesztések valósultak meg a hazai ingatlanszektorban is.

Majd a pandémia utáni fellendülést újabb krízis követte, tavaly pedig beköszöntött a stagnálás időszaka. Többek között növekedett az üresedési ráta az iroda- és az ipariingatlan-piacon, a csökkenő vásárlóerő pedig a kiskereskedelemre gyakorolt negatív hatást. Ugyanakkor a nehézségek mindig új esélyt is kínálnak, így a fejlesztések visszafogása és az óvatosabb hitelezési politika mellett a szektor a meglévő épületállományra fókuszál.

Ilyen hektikus években eljön a kreativitás, az új ötletek és az innováció időszaka, amikor még izgalmasabb projektekkel találkozhatunk. A lakóépületeink és a kereskedelmi ingatlanjaink használatát optimalizálhatjuk, többek között energiahatékonysági beruházásokkal, újraértelmezhetjük a bérlői elégedettség szempontrendszerét, illetve a fenntarthatóság még inkább fókuszba kerülhet a körforgásos gazdasággal együtt. De eközben a logisztika és a szállodaipar előtérbe került, vagyis az ingatlanszektor mindig rendelkezik olyan tartalékokkal, amelyek tovább erősítik az ágazat szerepét a gazdasági életben.

Az erőgyűjtés időszaka ez, amikor a tudásunkat és megoldásainkat fejlesztjük, hogy – mikor ismét beindulnak a növekedés motorjai – felkészülten állhassunk egy új ingatlanpiaci ciklus startvonalánál. A változás most nem feltétlenül jelenti a gyökeres átalakulást, sokkal inkább finomhangolásról és tanulásról szól ez az időszak.

Ennek tükrében az idei évkönyvünkben az ingatlanpiac meghatározó szektorainak hagyományosan átfogó bemutatása és fejlesztései mellett a környezettudatos megoldásokra, az energiára és a globális felmelegedés elleni küzdelemre összpontosítunk, amelyek ha nem is revolúciót jelentenek az ingatlanpiacon, de evolúciót mindenképpen. Vagyis bemutatjuk a változás és az alkalmazkodás iránti vágyat és erőfeszítéseket, hogy unokáink is élvezhessék a zöld bolygó adta perspektívákat.

Természetesen – szokásunk szerint – Az Év Irodája shortlisteseit és a Real Estate Awards győzteseit és helyezettjeit is bemutatjuk, hiszen ezek a fejlesztések valóban reprezentálják a magyar ingatlanpiac és építőipar teljesítményét, értékeit és képességét arra, hogy világszínvonalon alkosson. Mindenképpen optimisták vagyunk, és reméljük, hogy közel van már az újabb fellendülés.

Jó olvasást kívánok mindannyiunknak!

IMPRESSZUM

Kiadó: Az Év Irodája Kft.

United Platforms csoport

Cím: 1024 Budapest, Fény utca 16.

E-mail: rendezveny@ingatlan.com

Co-owner & CEO

Fodor Dániel

+36 70 620 9925

fodor.daniel@ingatlan.com

Head of Sales

Molnár Nilla

+36 30 243 5990

molnar.nilla@ingatlan.com

Operations & Account Manager

Nagy Evelin

+36 70 325 7219

nagy.evelin@azevirodaja.hu

Event & Project Manager

Jakabfi Adrienn

+36 30 443 7866

jakabfi.adrienn@azevirodaja.hu

Event Manager

Varga Dorina

+36 30 252 0220

varga.dorina@azevirodaja.hu

Marketing Manager

Altay Csilla

+36 20 965 3649

altay.csilla@azevirodaja.hu

IT Project Manager

Schimkovits Ádám

+36 20 389 0570

schimkovits.adam@azevirodaja.hu

Sales Operations Coordinator

Richter Roberta

+36 70 675 4046

richter.roberta@azevirodaja.hu

Főszerkesztő

Farkas Tibor

+36 30 636 1810 farkas.tibor@azevirodaja.hu

Újságírók

Falus Tamás

Rozsnyai Gábor Ujlaky István

Címlaptervezés

Kremmer Branding & Design

Címlapfotó

W Budapest

DVM group / Hlinka Zsolt

Tördelés

Gerő Zsolt

Szöveggondozás

Dékány Zsolt

Nyomda

Oláh Nyomdaipari Kft.

www.olahnyomda.hu

Képek forrásai

www.azevirodaja.hu, Pixabay

A kiadvány bármely részének másolásával és terjesztésével kapcsolatban minden jog fenntartva.

Kiadásért felelős személy

Az Év Irodája Kft. ügyvezetője

Szerkesztésért felelős személy Az Ingatlan Évkönyv főszerkesztője

A kiadvány a tavalyi adatokra alapozva, a 2024. január 15. előtti ingatlanpiaci folyamatokat mutatja be.

(R)EVOLÚCIÓ

TOVÁBBRA IS VÁLSÁGÁLLÓNAK BIZONYULT AZ INGATLANPIAC

AZ ELMÚLT ÉVEKBEN SZÁMOS KIFEJEZÉSSEL JELLEMEZTÜK AZ

INGATLANPIACOT, SOKSZOR HASZNÁLTUK A HULLÁMVASÚT, A VÁLSÁG, AZ ÁTALAKULÁS, A FENNTARTHATÓSÁG ÉS AZ ESG

SZAVAKAT, DE EZÚTTAL SEM TEHETÜNK MÁSKÉNT. A GAZDASÁG

NEHÉZSÉGEI ELLENÉRE AZ INGATLANPIAC STABIL MARADT, ÉS

IDÉN MÁR BIZTATÓ JELEKET IS TAPASZTALHATUNK, NOHA MÉG

SOK A KÉRDŐJEL. A SZEKTOR MEGHATÁROZÓ ÁGAZATKÉNT A GLOBÁLIS FELMELEGEDÉS ELLENI KÜZDELEM FÓKUSZÁBAN

ÁLL, HISZEN AZ ÉPÜLETEINK ÉS A HOZZÁJUK KAPCSOLÓDÓ

TEVÉKENYSÉGEK FENNTARTHATÓSÁGA AZ EGYIK

LEGFONTOSABB GLOBÁLIS CÉL.

Folyamatos átalakulásnak lehetünk a szemtanúi, egyvalami állandó, a változás. A 2008-as válságot követően jó néhány évig tartott a reorganizáció időszaka, majd az ingatlanpiac virágzásának és a globális gazdaság prosperálásának csaknem egy évtizede következett. Rengeteg fejlesztés valósult meg, új technológiák épültek be az üzemeltetési megoldásokba, előtérbe kerültek a jólléti és kényelmi szolgáltatások, és még sorolhatnánk a változásokat, amelyek jellemezték azt az időszakot.

Majd érkezett a pandémia, amely nem köthető ingatlanpiaci ciklushoz vagy egyéb korábbi tapasztalathoz,

hiszen egyedülálló volt a maga nemében, és ezzel együtt különleges megközelítést is igényelt. De ismét megkezdődött a visszarendeződés, amelyet újabb válságos időszak követett. Most itt tartunk: a háborús helyzet, a globális geopolitikai feszültségek, az infláció, a magas kamatlábak, a bizonytalan jövő rányomta a bélyegét az ingatlanpiacra is.

A Magyar Nemzeti Bank 2023 őszi Kereskedelmiingatlan-piaci jelentése szerint a gazdasági konjunktúra lassulásával párhuzamosan emelkedtek a kockázatok az ingatlanszektorban. Többek között ciklikus és strukturális változásokat nevesíthetünk. A ciklikus

Nemzeti Média- és Hírközlési Hatóság

kockázatok közé sorolhatjuk a lassuló gazdasági aktivitást, a magas inflációt és a magas kamatokat. Míg a strukturális kockázatok között említhetjük a hibrid munkavégzést, az e-kereskedelmet, az energiahatékonyságot és a nearshoringot, azaz a termelés és a beszállítók közelebb telepítését a piacokhoz.

Már a tavalyi év elején-közepén lehetett látni, hogy a stagnálás elhúzódik, és majd csak 2024-ben kezdődhet meg az ismételt fellendülés. Bár ez utóbbi is bizonytalan, hiszen idén a stabilitás fogalma kerül előtérbe, és sokan 2025-ben várják a világgazdaság igazi fellendülését. De ha optimisták akarunk lenni, akkor úgy fogalmazhatunk, hogy ebben az évben már egyre több jel utal a pozitív jövőre. Olyan jelenségeket és folyamatokat azonosíthatunk, amelyek az elmúlt évek viszontagságai után ismét növekedési pályára állítják a globális gazdaságot. Ezen belül Magyarországon a csökkenő infláció és kamatok mutathatják a fényt.

Befektetési piac

Az ingatlanbefektetési piac az egész régiónkban viszszaesett, még ha Magyarországon ez a volumencsökkenés kisebb is volt, mint néhány kelet-közép-európai országban. Azt is láthatjuk, hogy az igazán zöld, fenntartható, vadonatúj irodaházakat azért viszonylag gyorsan megveszik a befektetők, vagyis az értékteremtés a nehézségek ellenére sem veszett el az ingatlanpiacon.

A hazai befektetési piac adatai meglehetősen lehangolóak, hiszen az első fél évben 0,25 milliárd eurós forgalmat regisztrálhattunk, ami 60%-kal alacsonyabb az egy évvel korábbi adatnál. A tranzakciós volumen 80%-a hazai befektetőkhöz kötődött, ez a tendencia már korábban is jellemző volt. Az ingatlanfejlesztési piac 2019-ben rekordévet zárt, 1,8 milliárd euró körüli befektetési forgalommal, majd ez 2020-ban, a pandémia alatt egymilliárd euróra csökkent. 2023-ban –előzetes adatok alapján – 500 millió euró körüli volumenre lehetett számítani, október végén 350 millió eurós befektetési forgalomnál tartottunk.

A befektetések nagyságrendjének csökkenése a gazdaság lassulásával, a bizonytalan növekedési kilátásokkal és a magas finanszírozási költségekkel függ össze. Ez nem csak Magyarországon általános jelenség, hiszen a régió legtöbb országában csökkent a befektetési forgalom és emelkedett a prime irodahozam. A piaci szereplők arra a belépési pontra várnak, amelynél megfelelő hozamot tudnak realizálni.

Irodapiac

Ez a kihasználatlanság mégsem jelenti a mélypontot, hiszen ennél ez a változó sokkal rosszabbat is mutatott például a 2008-as válság után. Vagyis nevezhetjük stabilnak a piacot, ahol a kereslet és kínálat egyensúlya nem borult fel, sőt, az új zöld épületek népszerűek. Inkább a régebbi épületek és az agglomerációs területek kerültek bajba, vagyis ezeken a helyszíneken és ezekben a házakban van szükség új stratégiára. Új megközelítések, megkerülhetetlen felújítások, modernizációs megoldások szükségesek, hogy ismét versenyképesebb állapotba hozhassák a tulajdonosok és kezelők ezeket az épületeket.

2023-ban 103 ezer m²-nyi területet adtak át. Idén folytatódhat a fejlesztések kivitelezése, majd a 2025-ös várható megtorpanás után 2026-ban ismét egy felpattanásnak lehetünk a szemtanúi részben az állami megrendelések miatt az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület véleménye szerint.

Logisztika

A logisztika az elmúlt években felzárkózott az irodapiac mellé. Évtizedek óta hallgatjuk, hogy az ország kiváló földrajzi pozíciója miatt az ipariingatlan-piac fényes jövő előtt áll, de a lengyel és cseh piac is meghatározóbbnak bizonyult a korábbi időszakban. A pandémia az e-kereskedelem rohamszerű penetrációja következtében fellendítette a logisztikai igényeket, a növekvő kereslet pedig együtt járt a fejlesztők intenzívebb tevékenységével. Azóta az e-kereskedelem konszolidációs pályára lépett, ellenben más termelőágazatok egyre jelentősebb igényekkel lépnek fel a raktárpiacon.

Így sok éve tart az iparosítás, új gyárak épülnek, reflektorfénybe kerültek az autógyárak az elektromobilitási átalakulással, ehhez kapcsolódnak az akkumulátorüzemek, amelyek mind-mind jelentős raktározási igényekkel léptek fel, de emellett is számos hasznosítási lehetőség áll egy modern csarnok előtt. Sőt, az élelmiszer- vagy az egészségipar is fontos megrendelője az ágazatnak, ezenkívül pedig a geopolitikai és általános gazdasági nehézségek miatt fontos szerep jut az ellátási láncok megerősítésének, hiszen a biztonságos ellátás egyik alapvetése, hogy a termelést minél közelebb hozzuk a fogyasztóhoz.

Az irodapiac továbbra is meghatározó eszköz az ingatlanpiacon, hiszen jelenleg is épülnek irodaházak, százezres nagyságrendről beszélhetünk. Összehasonlíthatjuk a korábban említett egyes időszakok volumenével, de ha egy átlagot veszünk, akkor nem beszélhetünk mélypontról. Emelkedik az üresedési ráta, ami 2023 negyedik negyedévében elérte a 13,5%-ot. De az elkezdett fejlesztéseket be kell fejezni, miközben a cégek a hibrid modell terjedésével, az átalakuló munkakultúrával és a bizonytalanabb jövőképpel együtt nem feltétlenül az irodai expanzióban gondolkodnak.

A Budapest Research Forum adatai szerint 2023 végén a teljes bérbe adható országos modern ipari-logisztikai állomány meghaladta az ötmillió m²-t, ebből a fővárosban és környékén található csaknem 3,5 millió m², míg a regionális hazai állomány elérte az 1,6 millió m²-t. Az éves átadási volumen miatt összesen több mint fél millió m²-rel nőtt az állomány 2013-ban.

Bár az üresedési ráta a logisztikaiingatlan-piacon is nőtt, ez szerényebb mértékű az irodapiacon tapasztaltnál. A magas új átadási volumen hatására ez az adat 2023 végén a főváros esetében 8,6%-on állt, ami összességében 470 bázisponttal haladja meg az egy évvel korábban mért értéket. A regionális hazai spekulatív ingatlanállományban 5,7%-os kihasználatlanságot regisztráltak, míg összesen az országos üresedési ráta 7,7% volt tavaly év végén.

Az a kérdés, hogy ez a mutató hogyan alakul a jövőben. Mindenesetre a továbbra is meghatározó Budapest környéki, az M0-ás körgyűrűre felfűződő nagy logisztikai parkok és központok mellett számos vidéki alpiac erősödik, természetesen a termeléshez kapcsolódóan. Így az M3-as vonalán található nagyvárosok agglomerációjában nő az ipariingatlan-állomány, még ha itt jelentősebb is a saját tulajdonú csarnokok szerepe, mint a spekulatív fejlesztéseké.

Átalakuló bevásárlóközpontok

A válság a retail szektort viselte meg leginkább, hiszen a növekvő terhek és az elinflálódó bevételek miatt a fogyasztás visszaesik, amely nemcsak a kisebb boltoknak okoz nehézséget, hanem a bevásárlóközpontoknak is. Továbbra sem beszélhetünk nagy plázafejlesztésekről, talán az aranykor már nem jön vissza többet. Ez nem csupán a csökkenő fogyasztás eredménye, hanem az átalakuló vásárlói igényeknek is köszönhető, amelyhez az e-kereskedelem felfutása is kapcsolódik. A tavalyi év üde színfoltja

volt, hogy októberben átadták a Blaha Lujza téren a felújított Corvin Palace-t, korábbi nevén Corvin Áruházat, ami még 1926-ban épült és a magyar kiskereskedelem évszázados hagyományait jelképezi.

Ettől függetlenül a bevásárlóközpontokat folyamatosan fejlesztik, új funkciókat honosítanak meg, az élményszerűség még mindig és egyre inkább meghatározó hívószó, akárcsak a szórakoztató funkció. A plázák továbbra is városi találkozóhelyekként működnek, legyenek azok fővárosi vagy más nagyvárosi bevásárlóközpontok. A komplexumok szintén a fenntarthatóságra összpontosítanak, emellett látványosabb felújítások jellemzik a közösségi tereket vagy éppen az ételudvarokat, mint azt például a Westend vagy a KÖKI esetében is láthatjuk.

Szállodaipar

A szállodaipar, amely a pandémia alatt szintén jelentős visszaesést könyvelhetett el, egyre inkább magára talál. A szektor a nehézségekre rugalmasan reagált és növelte ellenálló képességét, mára pedig minden korábbinál versenyképesebbé vált. A tavalyi első fél évben az egy kiadható szobára jutó árbevétel 19,5%-kal, az átlagos napi szobaár 6,4%-kal haladta meg az egy évvel korábbi értéket, miközben az átlagos szállodai foglaltság 61,2%-ról 68,9%-ra emelkedett a Moore Global elemzése szerint.

Budapesten számos márka és koncepció települt meg, újabb és újabb fejlesztésekről hallani. Ráadásul több ötcsillagos hotelt adtak át a fővárosban, elég csak az Andrássy úti W Hotelre a Drechsler-palotában vagy a Dorothea Hotelre gondolnunk, amelyek új dimenziókat nyitnak a hazai piacon. De nemcsak a fővárosban, hanem vidéki helyszíneken is egyre nívósabb hotelek nyílnak, így többek között a Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér után a debreceni repülőtérnél is épül egy újabb minőségi szálláshely.

Az ingatlanpiacnak számos kihívással kellett megküzdenie az elmúlt évben. A gazdaságilag fenntartható működés kulcsa a bérlőmegtartásban és a jövőbemutató szolgáltatási paletta fejlesztésében keresendő.

2023-ban a Covid és az energiapiac volatilitásának közvetlen hatásai már kevésbé voltak érzékelhetők, azonban a makrogazdaság látványos lassulása, a finanszírozási lehetőségek szűkülése, illetve azok átrendeződése, az ESG és egyéb fenntarthatósági követelmények térhódítása, valamint a mesterséges intelligencia megjelenése nagymértékben befolyásolta a CPI csoport működési stratégiáját.

A jövőre nézve nagyon fontosnak tartjuk, hogy a CPI-ra ne úgy tekintsenek mint egy ingatlantulajdonosra, aki irodát és kiskereskedelmi területeket ad bérbe, hanem egy olyan szolgáltatóra, aki – reagálva a bérlői igényekre – átfogó megoldást és szolgáltatási palettát kínál a bérlőinek, ideértve a flexibilitást, az átjárhatóságot az irodaépületeink között (egyet bérel, többet használ), a mobilitási problémákra nyújtott megoldásokat, a fenntartható működést és sok más jövőbe tekintő innovatív megoldást.

GEREBEN MÁTYÁS, MRICS, a CPI Hungary country menedzsere

A hotelpiac jól teljesít, folyamatosan emelkednek a szobaárak, a régió Bécs utáni legdrágább piaca lettünk, ami az itt végbement minőségi váltásnak is köszönhető. A budapesti turizmust és hotelpiacot a külföldi, a vidékit a magyar vásárlóerő hajtja, utóbbi esetben 2024-ben szintén felpattanás várható.

Lakáspiac

A lakáspiac és ezzel együtt az újlakás-piac természetesen megsínylette a magas kamatokat, nem véletlenül tapasztalják az ingatlanközvetítők, hogy szinte csak készpénzes vevőkkel találkoznak. Az éves szinten visszaeső adásvételi volumennel együtt az érdeklődés az energiahatékony és felújított otthonok iránt megélénkült, míg a renoválást igénylő, korszerűtlen, rossz lokációban található ingatlanok iránt csökkent a kínálat. Már szó sincs az aranykorról, amikor mindent megvettek alku nélkül.

A KSH adatai szerint 2023 első három negyedéve alatt 10 808 lakást vettek használatba az országban, ami 21%-kal kevesebb az egy évvel korábbinál, míg Budapesten 29%-os visszaesés történt, hiszen csupán 3234 lakás épült. Az ingatlan.com lakásárindexe szerint országosan mindössze 1,8%-kal voltak magasabbak a lakásárak 2023 utolsó negyedévében az előző év azonos időszakához képest. Ez drasztikus lassulást jelent a korábbi évekhez képest, hiszen a 2019 és 2022 közötti időszak utolsó negyedéveit tekintve 20–24%-os volt az éves áremelkedés üteme. Az albérletpiacot pedig hullámzó teljesítmény jellemezte tavaly, 2023 októberében éves szinten 13%-kal kerültek többe a kiadó lakások a KSH-ingatlan.com lakbérindexe szerint.

A lakóingatlanoknál a CSOK Plusz a gyermekvállaló fiataloknak ad jó lehetőséget, ők minden bizonynyal meg fognak jelenni lakásvásárlóként 2024 első negyedévében a piacon. Noha ez egy szűk réteg, az új kereslet a nagyon alacsony intenzitású piacon már érzékelhető elmozdulást jelenthet. Az igazi forgalmat a hitelkamatok jelentősebb csökkenése és újabb kamattámogatott hitelkonstrukciók hozhatják meg. Jó jel, hogy a csökkenő trend megindult, az építőipari árak konszolidálódtak, a belső kereslet újból erősödik, így idén áremelkedést is láthatunk majd.

Építőipar

Az építőipar is visszaeső rendelésállománnyal néz szembe, így tavaly novemberben az építőipari termelés volumene a nyers adatok szerint 12,8%-kal elmaradt az egy évvel korábbitól a KSH adatai alapján. Az építőipari vállalkozások 2023. november végi szerződésállományának volumene 21,2, ezen belül az épületek építésére vonatkozó szerződéseké 15,6, az egyéb

építményekre vonatkozóké 25,3%-kal elmaradt az előző év azonos időszakitól. A múlt év első 11 hónapjában az építőipari termelés volumene 5,3%-kal csökkent az előző év azonos időszakához képest. Azonban a szakértők szerint bár a magyar építőipar 2023-ban is drámai visszaesést élt át, a mélypont 2024 lesz. Talán ez az ágazat sínyli meg legjobban a hirtelen zajló változásokat, hiszen az építőipar nem tud gyorsan reagálni arra, hogy többéves ciklusokban hol kapacitáskihasználatlansággal, hol túlterheltséggel küszködik. Az ÉVOSZ (Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége) tavaly októberi statisztikája szerint az építőipar rendelésállománya a 2008–2009-es válsághoz hasonlóan 30%-kal esett vissza. Akkor a szakma legképzettebb és leginnovatívabb krémje, összesen 35 ezer vállalkozó és szakmunkás próbált szerencsét Európában. Jelenleg 15 ezer képzett ember hiányzik a szektorból, sokak helyét már kóklerek vették át. A következő két évet az fogja túlélni, aki kiemelkedő hatékonysági mutatói miatt bele tud menni az árversenybe, és jobban együtt tud működni a kollégáival. Ráadásul a magyar építőipar hatékonysága az uniós átlag egyharmada, vagyis van még hová fejlődni.

Összességében

Tavaly egy meglehetősen hullámzó évet zártunk, ahhoz képest egészen jól tartotta magát az ingatlanszektor. Bár sokan összehasonlították 2023-at a 2008-ban kibontakozó válsággal, a kettőt nem érdemes egy lapon említeni. 2024-re már várunk egy jelentősebb gazdasági növekedést, aminek több lába van. Többek között az alacsonyabb infláció, illetve a magasabb reálbér és vásárlóerő beindíthatja a belső fogyasztást, ami gyengébb volt tavaly.

Az európai uniós támogatások egyre nagyobb volumenben érkeznek Magyarországra, amely újabb impulzust jelenthet a beruházásoknak, illetve a befektetői hangulat is kedvezőbbé válhat. Az érkező források az építőiparra és az ingatlanpiacra is pozitív hatást gyakorolhatnak. Továbbra is a kereskedelmi szektorban az irodaházak és a logisztikai csarnokok építése a legmeghatározóbb fejlesztési tevékenység.

A szektor a globális felmelegedés elleni küzdelem fókuszában áll, nem véletlenül a fenntarthatóság és az energiahatékonyság a legfontosabb hívószavak az ingatlanpiacon. Az épületeink és a hozzájuk kapcsolódó tevékenységek fenntarthatóvá tétele az egyik legfontosabb globális cél, és Magyarországon sincs ez másként. Az új kereskedelmi épületek mindegyike már zöld minősítésre pályázik, míg a régebbieket korszerűsítik, hogy versenyképesek lehessenek. De a lakáspiacon is a korszerű hűtés-fűtési technológiákkal felszerelt ingatlanok a slágerek, az új építésűeknél pedig ezek már alapkövetelmények.

A FÓKUSZBAN NEM ÁLLHAT MÁS, CSAKIS A BÉRLŐ

VÁGÓ LÁSZLÓ, A NEO PROPERTY SERVICES ZRT.

VEZÉRIGAZGATÓJA, EGYBEN A LÉTESÍTMÉNYGAZDÁLKODÁSI ÉS

ÉPÜLETÜZEMELTETÉSI SZOLGÁLTATÓK ORSZÁGOS SZÖVETSÉGE

(LEO) ELNÖKE SZERINT A LEGFEJLETTEBB TECHNOLÓGIA IS CSAK AKKOR JÓ, HA ABBÓL A BÉRLŐ PROFITÁL.

ENERGIAKÖLTSÉGEKRŐL, 7/24-ES SZOLGÁLTATÁSRÓL ÉS

A PROFESSZIONALIZMUS ÉRTÉKÉRŐL BESZÉLGETTÜNK.

– Sok esetben még a szakmabeliek sem határolják el egymástól tisztán a facility management, a property management és az asset management fogalmakat. Melyik mire szolgál?

– Ez a három fogalom mint a piramist alkotó szintek épülnek egymásra. Az alap a facility management, létszámban is ez a legjelentősebb, hiszen itt történik az épületek karbantartása, takarítása, védelme és még sorolhatnám. A középső szint a property management, amely összekötő kapocs, egyrészt a tulajdonos és a facility manager között, másrészt a bérlő és a tulajdonos között is. Ők közvetítik például a bérlők elvárásait, észrevételeit a tulajdonosok, de leginkább az üzemeltetők felé. Legfelül a tulajdonos, az asset manager dolgozik, aki stratégiai döntéseket hoz például az ingatlan vásárlására, bérlésére, értékesítésére vonatkozóan.

– Álnaív kérdés következik: milyen előnyöket jelent, ha profi property menedzsmentet bízunk meg mondjuk egy irodaházzal kapcsolatos feladatok ellátására?

– A mi tapasztalatunk az, hogy egy professzionális üzemeltető eleve úgy nyúl az épülethez, hogy a gondolkodásának és tevékenységének középpontjában a bérlő áll. Mondok egy egyszerű példát: nem fogunk munkaidőben olyan karbantartást – pl. klímatisztítást – végezni, amely akadályozná a bérlőt. A NEO működtet egy magas színvonalú, felhasználóbarát digitális platformot – ez a neo managing buildings –, amely interneten, mobiltelefonról is elérhető, és leegyszerűsíti pl. a hibák bejelentését, illetve az azok elhárítására tett erőfeszítések nyomon követését. Folyamatosan teszünk ügyfélre szabott javaslatokat proptech újítások bevezetésére, takarító robotok alkalmazására vagy éppen automatizált recepció kiépítésére. Látjuk és értjük, hogy miként állíthatjuk a tulajdonosok és a bérlők szolgálatába a mesterséges intelligenciát: már egy kisebb ingatlanportfólió esetén is olyan mennyiségű adatot kell – de talán helyesebb úgy fogalmazni, hogy érdemes – elemezni, amit a hagyományos metodikával lehetetlen, de megéri foglalkozni vele: a kiértékelt adatok alapján javaslatokat tehetünk a változtatásokra.

VÁGÓ LÁSZLÓ, NEO Property Services vezérigazgatója, a LEO elnöke

– A háború kitörése után előfordult, hogy az energiaköltségek elérték, sőt, meghaladták az összes többi – a bérleti díjon kívül eső – kiadás összegét. Ilyen helyzetben mit javasolnak?

– A professzionális üzemeltetőkről kérdezett: nos, az üzemeltetőnek tudnia kell, hogy mihez és hogyan nyúljon, és ez nem feltétlenül jelent azonnali beruházást. Van olyan ügyfelünk, ahol pusztán azzal, hogy részletekbe menően elemeztük a napi munkameneteiket, és ezek alapján javaslatokat tettünk az asztalra, sikerült 30 százalékos megtakarítást elérni a gázfogyasztás terén. Régebbi, kevésbé korszerű épületek esetében még nagyobb jelentősége van az üzemeltetésben rejlő tartalékok kiaknázásának. Még egy fontos dolog: számunkra alapelv, hogy mindig minden beruházási javaslatunk megalapozott, kimutatásaink transzparensek. A bérlők részéről teljesen érthető, hogy látni és érteni akarják, hogy miként épülnek fel az egyes költségelemek, mit és miért fizetnek.

– A NEO honlapját böngészve feltűnt, hogy szerteágazó tevékenységet folytatnak, a felsoroltak mellett még generálkivitelezést is végeznek, sőt, ingatlanjogi tanácsadást is nyújtanak. Hány kollégát foglalkoztatnak?

– 630 kollégával dolgozom országos szinten, köztük 76 mérnökkel, akiknek jelentős része több évtizedes tapasztalattal rendelkezik a kivitelezés és az integrált üzemeltetési szolgáltatások terén. Ez már az a létszám, ami lehetővé teszi, hogy 7/24-ben legyünk elérhetőek, országosan. Ha vasárnap éjjel kettőkor csörög a telefon, vagy az említett applikáción bejelentik a hibát, két órán belül az ország legtávolabbi helyszínén is meg tudjuk kezdeni a hibaelhárítást.

– Ön egy éve tölti be a 2013-ban alakult LEO elnöki tisztét. Ebbéli minőségében kérdezem: merre halad a szakma?

– Csak címszavakban: digitalizáció – értem ezalatt a proptech, az MI és a BIM térnyerését –, robotizáció, energetikai fejlesztések és az ESG megkérdőjelezhetetlen szerepe.

MÚLT, JELEN, JÖVŐ

MESTERSÉGES INTELLIGENCIA AZ

INGATLANPIACON

2023-BAN AZ EGYIK LEGFONTOSABB HÍVÓSZÓ A MESTERSÉGES INTELLIGENCIA (MI) VOLT, SZINTE MINDENKI ERRŐL BESZÉLT VILÁGSZERTE. AZ MI MÁR AZ INGATLANPIACON IS EGYRE NAGYOBB SZEREPHEZ JUTHAT, LEGYEN AZ OKOS OTTHON VAGY ÉPPEN

ÉPÜLETÜZEMELTETÉS KERESKEDELMI INGATLANOKBAN. DE TERMÉSZETESEN MÉG CSAK AZ ÚT ELEJÉN JÁRUNK, ÉS FOLYAMATOSAN KRISTÁLYOSODIK KI, HOGY AZ

INGATLANSZEKTORBAN VAJON MILYEN HASZNA LEHET AZ MI-NEK.

Elemzések és adatok

Az elmúlt évek hihetetlen tempójú fejlődési periódusában olyan fogalmak jelentek meg, mint a felhőalapú számítástechnika vagy az IoT-rendszerek, amelyek az adatelemzéseket más dimenzióba helyezik, hiszen lehetővé teszik a szakemberek számára, hogy a döntésmechanizmusokban szintet ugorjanak. E tekintetben az MI potenciális fejlődési íve szinte felfoghatatlan számunkra, mint ahogy azt sem gondoltuk 30 éve, hogy szinte egy okostelefonnal százféle tevékenységet végezhetünk.

Az ingatlanpiacon szintén számtalan módon hasznosíthatjuk az adatokat, kapott mintákat és elemzéseket. Így a kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó cégek egyre több piaci adathoz férhetnek hozzá, és kihasználhatják a technológiákat az épületek hatékonyságának növelése és a kockázatok csökkentése érdekében. Ezek pedig végső soron a befektetések és a portfóliók teljesítményének optimalizálására is lehetőséget biztosítanak.

Többek között a gépi tanulás és a mesterséges intelligencia lehetőséget teremt arra, hogy a kereskedelmi

ingatlanoknál a befektetési társaságok, alapkezelők elemezzenek egyes ingatlanokat, hogy melyek lehetnek az elkövetkezendő évek legjobb befektetései. Információkat gyűjthetnek a piaci helyzet, az üzemeltetés, a bérlői érdeklődés és az előttünk álló társadalmi-gazdasági élet kihívásait figyelembe véve, ezek alapján pedig döntéseket készíthetnek elő.

A vállalatok a technológiák és a pénzügyi elvárások alapján elemzési modelleket alkothatnak, de ahogy az adattudomány világa folyamatosan erősödik és fejlődik, úgy nagy változtatásokra van szükség a felhasznált adatbeviteli módszerekben, illetve az elemzések korszerűsítésében is. Egyre több platformot kell telepíteni, azokhoz a munkatársakat betanítani, vagyis a készségeiket fejleszteni.

eszközöket a kereskedelmi ingatlanpiac számára is. De összességében a gépek még nem hoznak döntéseket az emberek helyett, maximum az emberi intelligenciát segítik hatékonyabb eszközökkel a jobb döntések meghozatalában.

Irodatervezéstől a kiterjesztett valóságig

Ma már az ingatlanpiacon is egyre több esetben találkozhatunk okos megoldásokkal, amelyek az MI egyre több lehetőségét alkalmazzák. Nem véletlenül használjuk a smart vagy éppen az okos kifejezést, elég csak az okos otthonra, az okos városra vagy éppen az okos irodára gondolni. Mi most csupán néhány lehetséges alkalmazási lehetőséget villantunk fel a teljesség igénye nélkül.

Azonban nehézségek is adódnak az adatdivíziók létrehozása kapcsán az ingatlanszektor vállalatai számára. Egyrészt jelentős kiadás informatikai rendszereket telepíteni, másrészt a szakemberek elcsábítása sem könnyű dolog, hiszen az igazán nagymenőket a globális tech multik viszik el, azokkal meg nehéz versenyezni. Mindenesetre a proptech szektorba áramló kockázati tőke menynyisége egyre jobban fejleszti az adatplatformokat, és adaptálja az

Az irodák tervezésében az MI akár több száz változót is figyelembe vehet, hogy olyan terveket tegyen le az asztalra, amelyek a legjobban illeszkednek az adott céghez és a dolgozói közösségéhez. Ma már egyre több társaság alakít ki mesterséges intelligencia eredményeiből dolgozó csapatokat, amelyek segítik a fő tevékenységet. Az is igaz, hogy az MI hozott anyagból dolgozik, vagyis a rendszerbe bevitt információkat tudja feldolgozni. Minél több

alternatívát kell bevinni a rendszerbe, különböző statisztikákkal megspékelve, és akkor az MI is több lehetőséget tud ajánlani.

A tervezésnél a mesterséges intelligenciának nemcsak egy adott iroda használati szokásaival kapcsolatos adataihoz kellene hozzáférnie, hanem sokféle példához is, amelyek bemutatják a különböző irodai kialakításokat és azok felhasználását. De a mesterséges intelligencia szépsége a folyamatos önfejlesztés képességében rejlik, amelyhez persze az építészek és a munkahelyi tervezők is hozzájárulhatnak.

Emellett a virtuális valóság az irodatervezés során is egyre fontosabb szerepet kap, hiszen ezek segítségével előzetesen megmutathatják például a tárgyalók elrendezését és kialakítását. Sőt, egy napon akár interaktív AR-elemeket (augmented reality – kiterjesztett valóság) is láthatunk az irodákban, amelyek segítségével megismerkedhetünk a közösségi munkaterületekkel vagy az épületen belüli étel- és italárusítókkal. Emellett a 3D-s megoldások segítenek döntéseket hozni az alaprajzok újrakonfigurálásával kapcsolatban és tájékozódni a látogatóknak az irodaházakban, még mielőtt megérkeznének.

Izgalmas példa a MOL Campus, ahol a smart épületirányító rendszer (building management system – BMS) alapján minden vezérlés távolról megvalósítható és automatikával beállítható, legyen az világítás, fűtés, redőnymozgatás, levegőztetés vagy épp szellőztetés. Eközben a digitális eszközök a rendszerből nagyon sok információt nyernek ki, amelyek alapján különböző algoritmusokat tudnak futtatni, akár mesterséges intelligenciával is. A kapott adatok alapján végzett előrejelzések pedig vonatkozhatnak az épületüzemeltetés tökéletesítésére, de akár a munkavállalói élményt is fokozhatják a levont tanulságok alapján.

Lakáspiaci sajátosságok

A Gartner egyik elemzése a mesterséges intelligencia alkalmazásának fontosságára hívja fel a lakásfejlesztők figyelmét. Az okosotthon-alkalmazások általában négy fő kategóriába sorolhatók: biztonsági rendszerek, energiagazdálkodási rendszerek, egészségügyi rendszerek, valamint a lakók kényelmét szolgáló alkalmazások. Ezek között a legismertebbek a világítást, a hűtést/fűtést és például az árnyékolást szabályozó alkalmazások. De a technológia töretlen fejlődése révén számtalan egyéb funkció is rugalmasan elérhető és integrálható ezekbe a nyitott rendszerekbe, így például multimédiás eszközök vagy éppen okos háztartási gépek is a hálózatba kapcsolhatók.

Az összekapcsolt IoT-eszközök többek közt az épületek hatékonyságának növelését, biztonságát, az energiaköltségek csökkentését és a környezeti károk minimalizálását támogatják az érzékelők és a jelzőrendszer segítségével. Például az érzékelőknek köszönhetően az okos épületek dinamikusan reagálnak a lakók jelenlétére, optimalizálva ezzel az energiaköltségeket. Emellett az ott tartózkodók számától vagy éppen a különböző jogosultságoktól függően szabályozzák a bejutást az épület különböző helyiségeibe a szolgáltatásokat nyújtók – például futárok, karbantartók – számára.

Más ágazatokban is

töretlenül fejlődik

A logisztikai parkok és ipari gyártócsarnokok is hihetetlen változáson mennek keresztül, nemcsak esztétikai nívójukban és a dolgozói jóllét tekintetében, hanem a digitális megoldásaikban is, legyen az a robotika vagy éppen egy intelligens árukészletezési rendszer. Nem véletlenül az MI-alapú fejlesztések a magyarországi Bosch működésének is az egyik fókuszterületét jelentik. A cégcsoport hazai telephelyein számos területen használja ezt a technológiát, amelynek a gyártási folyamatok során van meghatározó szerepe, legyen szó a gyártásoptimalizáláshoz szükséges adatelemzésekről, egyes folyamatok optikai ellenőrzéséről vagy a gyártósori berendezések karbantartásának tervezéséről.

A smart megoldások sokkal személyre szabottabb szolgáltatásokat kínálnak a szállodákban is, hiszen például a vendégek beállíthatják a hőmérsékletet és a világítást, de a szobaszervizt is sok helyen a virtuális térbe terelték. A pandémia óta a szállodák olyan technológiákat is elkezdtek alkalmazni, mint a kiterjesztett és a virtuális valóság. Ezt a technológiát olyan interaktív elemek biztosítására használják, mint térképek és látnivalók, digitális történeti túrák, valamint hozzáférés egyes információkhoz, például éttermi

menük. Összességében tehát az érintésmentes bejelentkezéstől a rendelésen át a robotikáig a technológiai újítások átformálják a szállodaipart, és új szintre emelik a vendégélményt.

Hatalmas a tempó

Mivel hatalmas tempóban terjed az MI szerepe a globális társadalmi-gazdasági élet számos területén, felmerülnek komoly aggályok, amelyekkel foglalkoznunk kell. Tavaly például a brit kormány összehívott egy magas szintű nemzetközi MI-biztonsági konferenciát, amelynek nyitónapján 28 ország és szervezet aláírta a Bletchley Declaration nevű nyilatkozatot. Ebben sürgős feladatnak nevezték a mesterséges intelligencia jelentette potenciális kockázatok felismerését és kollektív kezelését. A rizikótényezők közé tartoznak többek között a kiberbiztonsági, a biotechnológiai és a dezinformációs kockázatok.

Még számos példát említhetünk. Így az EY 1200 vezérigazgató bevonásával 2023-ban készített nemzetközi kutatása szerint a döntéshozók az MI társadalmi, etikai és biztonsági kockázataitól tartanak leginkább. A felmérés alapján az MI legalább annyi munkahelyet fog teremteni, mint ahányat kivált majd. Az üzleti világnak komolyan foglalkoznia kell az MI rosszindulatú alkalmazásának következményeivel, vagyis az a paradox helyzet állt elő, hogy a vállalatoknak egyszerre kell befektetniük a mesterséges intelligenciába, és felkészülniük arra, hogy hogyan óvhatják meg tőle a szervezetüket.

CIKLUSOK ÉS ANTICIKLUSOK HÁLÓJÁBAN

Most

akkor recesszió van?

MIÉRT TEKINTIK A SZAKEMBEREK VESZÉLYESNEK A RECESSZIÓT, MIÉRT ÖRÜL MINDENKI A GDP NÖVEKEDÉSÉNEK, ÉS HOGYAN FÜGG EZ ÖSSZE AZ INGATLANOKKAL?

HA PEDIG ISMÉT BEKÖSZÖNT A KONJUNKTÚRA, AKKOR MAJD JOBB LESZ?

Boldog békeidők

A témáról számtalan kötetet írtak, több Nobel-díjat is kiosztottak már, mi most csak a legfontosabb összefüggések feltárására vállalkozunk. A konjunktúra – kissé leegyszerűsítve – fellendülést jelent: legalább két, egymást követő negyedéven keresztül nő a bruttó hazai össztermék, azaz a GDP, szerencsés esetben bővül a foglalkoztatottság, alacsonyak a kamatok és az infláció, növekszik a vállalatok megrendelésállománya, csökken az államadósság, így végső soron mindenki boldog.

De ez nem tart örökké, még akkor sem, ha ez az időszak hosszú évekig érvényesül látható eredménynyel, így növekvő életszínvonalat, sok-sok építkezést,

gyarapodó és növekvő városokat, hosszabb élettartamot, a politikusoknak pedig újraválasztást jelent. Ilyen boldog időszak volt a Kiegyezés utáni Monarchia, amikor a nagypolitikai alku gazdasági stabilitást teremtett; komoly beruházások indultak a magánszektor és az állam kezdeményezésére. A Budapestre látogató turistáknak a mai napig azt mutogatjuk, amit eleink akkor építettek.

A boldog békeidőknek az első világháború, míg az elmúlt időszak magyar konjunktúrájának a Covid, az orosz–ukrán háború, az infláció és az EU-források körüli viták együttesen okozták a végét. De a ciklikusság a gazdasági élet velejárója, minden hegymenet egy csúcson ér véget, hogy aztán lefelé induljunk a gödör aljáig, ahonnan a tanulságokat leszűrve ismét felfelé haladhatunk.

Aztán jön a fekete leves

A legfontosabb esszencia talán az anticiklikus gazdaságpolitika (lenne). Lényege, hogy amikor a magángazdaság szereplőinek tevékenysége miatt – megtámogatva a kedvező világgazdasági háttérrel – „magától” is erős a gazdaság, az állam spórol, azaz visszafogja a saját beruházásait, megpróbálja féken tartani az inflációt, a növekvő állami adóbevételeknek köszönhetően kihasználja a költségvetésbe befolyó bevételeket, és csökkenti – például idő előtti adósságtörlesztéssel – az államadósságot, felkészülve a későbbi, óhatatlanul is bekövetkező szűk esztendőkre. (Ha már itt tartunk: a Biblia is említi a hét szűk és hét bő esztendő teóriáját, ami a gazdaság ciklikus jellege lényegre törő leírásának is tekinthető.)

Majd jön a fekete leves, lejtmenetbe kapcsol a gazdaság, „kifullad” a lendület. Ennek oka lehet például, hogy felmegy az olaj ára, beszűkülnek a külpiaci lehetőségek, vagy a piac egyszerűen megtelik a konjunktúrát eredményező termékekkel; és még számtalan tényezőt említhetünk. Ilyenkor következhetne az állam fokozottabb szerepvállalása, hiszen beruházások indításával – pl. infrastruktúra-fejlesztés, kórház- és iskolabővítések stb. – segíthet mozgásban tartani a gazdaságot, egyebek mellett a GDP tekintélyes részét szállító építőipart. Ezekhez mind közpénz, vagyis adóbevétel, de legalábbis EU-s forrás kell, így a jól ütemezett programoknak köszönhetően lassítható a fékezés, kitolható a konjunktúra.

Az elmúlt néhány év hazai gazdaságpolitikája azért nem tudta ezt a modellt követni, mert az EU-s pénzek felhasználhatósága időhöz volt kötött, jelentős összegeket kellett (lehetett) célzottan, értsd például infrastruktúra-fejlesztésre költeni, és mindezzel párhuzamosan a privát szféra is lendületben volt. A következmények mindenki számára ismertek: az út- és stadionépítések elszívták a munkaerőt és az építőanyagot például az irodaházak fejlesztői elől, nagyon megdrágultak egyes alapanyagok, ami jelentős aránytalanságokat eredményezett.

Sokáig mégis működött a dolog, az üresedési ráta a budapesti irodapiacon rekordalacsony szintre zuhant, emelkedtek a bérek, híztak a profitok, repkedtek a bónuszok. Mindez egy újabb példa arra, hogy az élet miként mutat fricskát a tankönyvi szabályoknak – legalábbis egy ideig.

Összességében, „normális” gazdasági környezetben a ciklusok teljesen szabályszerűek, a fellendülést követi a csúcs, majd lejtmenet, visszaesés jön. A recesszió (az angolszász irodalomban depresszió) a mélypont – nevezhetjük gazdasági válságnak is, különösen, ha sokáig tart –, utána következik a kilábalás, a felfutási szakasz újra növekvő kereslet mellett. Ráadásul a különböző iparágak egymástól függetlenül eltérő gazdasági fázisokon mennek keresztül. Ezek a nemzetgazdaság egészére hatnak, és a bruttó hazai termék (GDP) keretein belül értelmezhetők. Az egyes szektorok összgazdaságon belüli súlya alapján dől el, hogy recesszióba csúszunk, vagy kitart a konjunktúra.

A leghíresebb gödör

A gazdaság saját erejében, annak önjáró jellegében hívők a recesszióért szívesen teszik felelőssé az államot. Kedvencük az 1929–33-as nagy gazdasági világválság, amikor több millió ember lett földönfutó, és eladhatatlan kávéval fűtötték a gőzmozdonyokat. A pénzügyi megközelítés szerint pedig a pénzmenynyiség növelése és csökkentése okozza a gazdasági fellendüléseket és a recessziókat.

Ez utóbbit jól példázza, hogy még a válság előtt az amerikai jegybank szerepét betöltő FED 1929. augusztus 9-én megkezdte a friss pénzek visszatartását a kamatráta emelése révén, amit néhány nappal később a Bank of England is megtett, valamint ezzel párhuzamosan elkezdte az állampapírok értékesítését, amely miatt szintén csökkent a gazdaságban lévő pénz mennyisége.

Az új hitelek visszatartása, valamint a meglévők viszszahívása a spekulánsokat is érintette, így nem sokkal ezután, szeptember 19-én a részvénytőzsde elérte csúcspontját, majd esni kezdett, míg végül október 24-én összeomlott. A FED végül 1929 és 1933 között 33%-kal csökkentette a nemzet pénzkészletét. A többi már történelem.

A válságra különféle válaszok születtek: az amerikaiak elindították a New Dealt, egy gigantikus állami beruházási programot, egyebek mellett megteremtve az USA autópálya-hálózatának gerincét, kirántva ezzel az országot a gödörből. Közgazdasági körökben többé-kevésbé konszenzus van a tekintetben, hogy elsősorban a FED okozta a Nagy Gazdasági Világválságot, és erről a Nobel-díjas közgazdász, Milton Friedman egy amerikai közszolgálati rádióban készített interjúban is beszámolt 1996-ban. Ezt 2002-ben, Milton Friedman 90. születésnapján a FED volt elnöke, Ben Bernanke is beismerte.

A gazdasági ciklusok különbségei

A közgazdaságtan háromféle gazdasági ciklust különböztet meg: léteznek néhány hónapig tartó szezonális ciklusok (például télen az építőipar az időjárás miatt), ám a gazdasági ingadozások jellemzően több évig tartanak. Ezek a kereslet és a kínálat közötti egyensúlyhiányból erednek, de léteznek ennél hosszabb ciklusok is. A legismertebb a Kondratyjev- (gyakran Kondratyev-) ciklus, amely a „szokásos”, 10–15 éves gazdasági ciklusokon kívül egy hosszabb, 40–80 éves periódus létezését állítja, és amelynek oka a világgazdaságot alakító nagy találmányok elterjedése, illetve a gazdaság átállása az új iparágakra.

Ezen elmélet szerint az első ciklus a gőzgép széles körű elterjedéséhez kapcsolódik 1770 és 1830 között, a második ciklus a nagyszabású vasútépítések kora volt 1830 és 1870 között, amelyet a harmadik szakasz követett az elektromossághoz és a nehéziparhoz köthető korszakban, az 1870-es évektől kezdődően az 1900-as évek kezdetéig. Ezt az olaj és az autógyártás kora – illetve ezek dominanciája – követte a negyedik ciklusban, egészen az 1973-as első olajárrobbanásig. Az ötödik ciklus már kifinomultabb, az informatika, a lézertechnika időszaka volt, és nagyjából a 2008-as válságig tartott.

A kilábalás utáni időszak ma is tart robotizációval, digitalizációval, néhány éve a mesterséges intelligenciával és például az űrtechnológiákkal. Mindig a trenddiktáló országokban, illetve iparágakban keletkezik a legnagyobb profit, ők a trendszetterek. A hagyományos iparágak sem tűnnek el teljesen, de már nem ezek hozzák a nagy pénzt. Az autógyártásban sem a vas – nevezhetjük hardvernek is – biztosítja a profitot, hanem ahogy a járművek egyre okosabbak lesznek, a szoftver.

Az ingatlanpiac azért sajátos terület, mert olyan még nem volt, hogy az ingatlan – 10 éves távlatokban számolva – ne lett volna biztos befektetés, de a brick and mortar – alias tégla és malter – már nem elég az üdvösséghez. Okos épület kell high-tech épületgépészettel, alacsony rezsivel, fenntartható megoldásokkal, rugalmasan alakítható belső terekkel, nem beszélve az ott dolgozókat kényeztető ergonómiáról.

A varázsszó a fenntarthatóság

A fenntarthatóság veszély és lehetőség is egyben. Akinek ilyen épülete van, az magasabb kihasználtsági rátára és bérleti díjakra számíthat, akinek nincs, az lemarad. Különösen igaz ez, amikor a gazdaság leszállóágban van: míg korábban a bérlőjelöltek egymásra licitálva vittek el egymás orra elől komplett irodaházszinteket, ma háromszor is meggondolják, hogy aláírjanak-e egy ötéves szerződést.

Mindez jól látszik a budapesti számokon: amíg a fentieknek megfelelő kvalitású házak üzemeltetői nem panaszkodnak, addig a B-kategóriába lecsúszó, egykor szebb napokat látott, mára azonban mindenféle értelemben megkopott épületek szenvednek. De itt jön a képbe az ingatlanbefektetés semmilyen más szakmára nem érvényes hármas alapigazsága: lokáció, lokáció és ismét csak lokáció. Akinek van egy metró közeli, alapjaiban – ez most szó szerint értendő – jól megépített háza, az felkészülhet a jövőre. Sok ilyen történetet láttunk pl. a Váci úton.

De hol van a párhuzam az ingatlanpiaccal? Akinek van tőkéje, türelme és érzéke hozzá, az akkor kezdjen el vásárolni, amikor az első remegő kezű ingatlanbefektetők elbizonytalanodnak. Ha – remélhetőleg néhány éven belül – ismét elkezd növekedni az irodaterületek iránti igény, az akkor piacon lévő szereplők begyűjthetik a befektetéseik után járó profitot, némi bónusszal megfejelve. De ehhez ma kell lépni.

Akár van konjunktúra, akár nincs

A gazdasági ciklusok kikerülhetetlenek, de a pontos kimenetelükre fokozottan érvényes, amit Woody Allen mondott egyszer: jósolni nehéz, különösen, ami a jövőt illeti. Ha visszatekintünk az elmúlt néhány év váratlan, de a konjunktúrát jelentős mértékben befolyásoló tényezőire, melyiket lehetett előre látni: a Covidot vagy a szomszédban zajló háborút? Utólag mindenki okos, de a Nostradamus-kategóriát most tegyük félre.

Ami biztosnak látszik: megtört a liberálisnak hívott, az állam szerepét minimalizálni igyekvő, Margaret Theacher egykori brit miniszterelnök és néhai Ronald Reagan amerikai elnök nevéhez köthető trend. (Az ideológiai zűrzavart jelzi, hogy mindketten büszke konzervatívnak vallották magukat.) Ma az államok merészen, sokszor és igazán „kreatív” módon avatkoznak be a gazdasági életbe, nem egy esetben ad hoc módon.

A felgyorsult technológiai fejlődés, Kína felemelkedése, az AI-korszak eljövetele, az olaj évszázadának elmúlása – és még lehetne sorolni a főbb trendeket – ellenére a gazdasági ciklusok görbéje, a négy fő szakasz váltakozása örökérvényű igazságnak bizonyul. Az ingatlannal foglalkozó szakemberek dolga most még inkább az, hogy befogják a szelet, meglovagolják a hullámokat, és kitalálják, hogy milyen szállodában akarunk pihenni 10 év múlva, milyen irodában akarunk dolgozni és miként fogunk lakni.

André Kostolany, a XX. század egyik legjelentősebb tőzsdei spekulánsa annak köszönhette vagyonát, hogy volt bátorsága a közvélekedéssel szemben lépni: kitört a pánik, estek az árak, mindenki szabadulni akart a papíroktól? Nos, ő csendben bevásárolt. Az árak egyre feljebb mentek, már a háziaszszonyok is a tőzsdére vitték a pénzüket, hiszen ott mindenki csak nyerhetett. Kostolany ilyenkor sürgősen kiszállt (lásd a Több mint pénz és mohó vágy című könyvét).

AZ INGATLANSZEKTOR

KLÍMÁJA IS VÁLTOZIK

Mit okoz a másfél fokos felmelegedés?

A KLÍMAVÁLTOZÁS JELEN VAN, ÉS KÉZENFEKVŐ MÓDON HAT

NEM CSAK AZ INGATLANPIACRA ÉS AZ ÉPÍTŐIPARRA.

AMERIKÁBAN MÁR BEÉPÍTIK AZ ÁRBA A TERMÉSZETI

KATASZTRÓFÁK JELENTETTE KOCKÁZATOKAT, UGYANOTT

– KÖZELEBBRŐL FLORIDÁBAN – PEDIG LÉTEZIK REZILIENS

TELEPÜLÉS, AMI MEGÚSZTA KARCOLÁSOKKAL AZ ÁLLAM

TÖRTÉNETÉNEK LEGPUSZTÍTÓBB HURRIKÁNJÁT.

SOKFÉLEKÉPPEN ALKALMAZKODHATUNK A VÁLTOZÓ

KÖRNYEZETHEZ, AZ MINDENESETRE BIZTATÓ, HOGY VANNAK

MÁR „JÓ GYAKORLATAINK” AZ ÉLES HELYZETEKRE.

Rengeteget beszélünk a klímaváltozásról, ezért ebben a zűrzavarban indítsunk két alapvető tény rögzítésével: teljes a konszenzus abban, hogy van klímaváltozás, azt viszont senki nem tudja, pontosan milyen hatásai is lehetnek. Nagyon nehéz a globális felmelegedésről beszélni, mert az egyik nagy tábor szerint a riogatásnak semmi értelme, csak rosszat tesz, a másik mainstream álláspont, hogy drasztikus megfogalmazásokkal kell ráébreszteni a tömegeket: nagy a baj. Emellett természetesen a kettő között mindenféle egyéb stratégia létezik. De haladjunk tovább a biztos alapok mentén!

Másfél fok

Kezdjük az egyik, alighanem mindenki által ismert számmal, a „másfél fokkal”! A Párizsi Megállapodásban a Föld országai vállalták, hogy a globális átlaghőmérséklet nem emelkedhet jobban 1,5 Celsius-foknál az ipari forradalom előtti szinthez képest. Tudjuk-e, mit jelent ez pontosan? Mert könnyen elintézhetjük egy vállrándítással, mondván „23 fok helyett 24,5 lesz, na és?” Abba gondoljunk bele, hogy egy egyszerű lakás felfűtése is érezhető, mérhető energiafelhasználással, költségekkel jár; a másfél fok

viszont globális átlaghőmérsékletet jelent, vagyis éppen a Föld teljes légkörét melegítjük fel (legalább) másfél fokkal – ez iszonyatos hőmennyiség.

Tehát valóban óriási változásról van szó, aminek a pontos következményeit senki sem tudja. Rendkívül összetett rendszerről beszélünk, nyilvánvalóan nemcsak a levegő melegszik fel, de a növény- és állatvilág is változik. Az átalakulást nem a tudósok klímamodelljei érzékeltetik a legjobban, hanem a természetben élők (erdészek, madarászok stb.) napi tapasztalatai. Érdekes

ivóvíz nélkül marad. Távol álljon tőlünk bármiféle riogatás, de teljesen reális forgatókönyvnek tűnik a klímaváltozás miatti migráció, ami társadalmi változásokat is elindít, és… Nagyjából ez az a pont, amiről senkinek nincs biztos tudása, főleg a többszörösen áttételes következményekre is gondolva.

Ingatag ingatlanpiac

Maradjunk biztosabb talajon, már csak azért is, mert értelmetlen volna fiktív forgatókönyveket vázolgatni. Bár az ingatlanpiacnak pár tized fok nem számít, de

példa a norvég Aftenposten színes riportja: egy újságíró-fotós páros végigjárta az ország tájegységeit, beszélgetett helyi gazdálkodókkal, termelőkkel, jegyzetelt és fotózott.

A sok tanulság egyike az volt, hogy már néhány tized fok átlaghőmérséklet-változás is jelentős hatást gyakorol az élővilágra, ezért – sok egyéb mellett – évek óta termelnek borokat Norvégiában. Ehhez vegyük hozzá az áttételes következményeket, amelyek közül még a pofonegyszerűek közé tartozik, amikor egy sokmilliós város

attól még nem úszhatja meg a klímaváltozás következményeit. Az Egyesült Államokban már több ingatlaniroda beépítette a hirdetési paraméterei közé a természeti katasztrófák kockázatát. Például a Realtor.com a szokásos kategóriák (ár, alapterület, helyiségek, építés éve, kert, garázs stb.) mellett feltünteti azt is, hogy mekkora az „enviromental risk”, azaz egy természeti csapás valószínűsége.

Amerika egyik legnagyobb ingatlankereső portáljának egy New York-i nonprofit szervezet, a First Street Alapítvány szolgáltatja az

adatokat, amely emellett modellezte és térképre tette országos szinten is a fenti kockázatokat. A Realtor az erdőtüzeket és az áradásokat „árazza be”, míg a Seattle-i Redfin a viharok és hőhullámok kockázatát is figyeli egy klímaadatokat elemző vállalkozás, a ClimateCheck előrejelzései alapján, és ezekről külön-külön térképpel, adatokkal ellátott részletes riport is lekérdezhető.

A First Street Alapítvány modellje szerint a következő 30 évben Washington állam egyre több otthona válik kockázatossá. Azt az ingatlant tekintik tűzveszélyesnek, ahol éves szinten legalább 0,03% vagy 30 éves távlatban 1% az erdőtűz kockázata, keresni pedig irányítószám alapján lehet. Nemrég 72 millió otthont becsült tűzveszélyesnek az alapítvány, megjegyezve, hogy a következő 30 évben ez a szám várhatóan 80 millióra emelkedik.

Ugyancsak figyelembe veszik a történelmi adatokat és a hatósági intézkedéseket is, és nemcsak megbecsülik egy adott terület leégésének valószínűségét, de a lehetséges tűz intenzitását és a visszahulló pernye mennyiségét is megadják. Alacsony veszélynek mondják, ha a következő 30 évben 1%, extrém magasnak, ha 26% az erdőtűz kockázata. A Seattle Times idézi az 1985 óta ingatlanokkal foglalkozó Rory Savage-t, aki szerint a vevők is egyre inkább érdeklődnek az erdőtüzek kockázata iránt.

2020-ban a Whitman megyei Malden és Pine City otthonainak 80%-a erdőtűz martalékává vált, és ez a veszély csak fokozódik évről évre, így aztán nem csoda, hogy egyfajta hatósági protokoll is kialakult már. A veszélyeztetett területre költözőknek az ingatlanügynökök felhívják a figyelmét a kockázatokra, azok kezelésére, és tájékoztatják a helyi tűzoltóságot is az új beköltözőkről, miközben az állam ismertetőket mutat és tanácsokat ad nekik a ház körüli teendőikről.

Mindez nem csak elmélet: a First Street Alapítvány jelentése szerint a hurrikánok által érintett területeken a kereskedelmi ingatlanok értéke a vihar után egy évvel hat, két évvel később pedig 10,5%-kal csökkent, míg az árvízveszélynek kitett házak az Egyesült Államokban 7,4 milliárd dollárt veszítettek értékükből 2005 és 2017 között. Ráadásul a felmérésben megtisztították az adatokat más tényezőktől, tehát ez a veszteség kimondottan a tengerszint emelkedésének a rovására írható.

Florida, a paradicsom

Mindezt persze nem kell tétlenül néznie az építőiparnak, és nem is nézi. Maradjunk az Egyesült Államokban, annak is egy különleges vidékén, Floridában, ami kívülről paradicsomnak tűnik, közelebbről nézve viszont bonyolultabb a helyzet. A félszigeten rendszeresen söpörnek végig pusztító hurrikánok, és a tengerszint-emelkedés is fokozottan fenyegeti, olyanynyira, hogy egy ingatlanberuházó szerint 100 éven belül „egész Miami víz alá kerül”. A város buszai egy időben „A klímaváltozás valós tény” felirattal az oldalukon közlekedtek, a Miami Herald pedig már 2019ben külön rovatot indított a témában.

1992 óta hét centiméterrel nőtt a tengerszint magassága, de az utóbbi 15 évben a folyamat felgyorsult. 2060-ra a vízszint akár 86 centiméterrel is emelkedhet. Florida, amely egykor mocsár volt, és alig emelkedik ki az Atlanti-óceánból, a legvédtelenebb amerikai állam az egyre sűrűbb áradásokkal szemben. Az őszi szuperdagályok (king tides) különösen pusztítóak: ilyenkor a szennyvízkivezetők víz alá kerülnek, a sós víz bejut a rendszerbe, és a szennyvízzel együtt visszaáramlik a csatornahálózaton keresztül, napokig elárasztva az utakat és a terepszint alatti parkolókat. Geológiai hátrány a térség porózus mészkő talaja, amely valóságos szivacs – ez nagy különbség más tengerparti városokhoz, New Orleans-hez vagy New Yorkhoz képest.

Florida tehát kiváló laboratórium az alkalmazkodóképesség felmérésére. Az államot 2022-ben letarolta a története legsúlyosabb hurrikánja, de akadt egy város, ahol áram, net és ivóvíz is volt mindvégig, és csak minimális anyagi kár érte. Jegyezzük meg tehát, hogy nem egyszerűen „reziliens épületekről” van szó (bár nyilvánvalóan sok olyan is épül Floridában), hanem egy komplett városról.

A hős város

A főhős Babcock Ranch város, az ellenfél a Ian hurrikán volt, ami 241 km/órás szelet hozott, amikor elérte Florida partjait. A tengerben ötméteres hullámokat korbácsolt, 24 órán belül 43 centiméter eső esett,

legalább 150 halálos áldozatot követelt, és négymillióan maradtak áram nélkül. A vihar kellős közepén lévő 73 km²-es Babcock Ranch viszont szinte karcolás nélkül megúszta a vihart.

A 2018-ban átadott, öt Manhattan méretű település azóta más komoly hurrikánt is átvészelt, holott nincs is különösebb titka: egyszerűen a tervezéstől kezdve mindent megtettek, ami a tudomány és az építőipar aktuális állása szerint lehetséges volt, hogy ellenállóvá tegyék. Jóval drágább is lett a hasonló léptékű beruházásoknál, cserébe helytállt, amikor beütött a baj.

Babcock Ranch éppen olyan, amilyennek látatlanban elképzelnénk egy floridai várost: élénkzöld gyep, gondozott golfpályák, erdei ösvények, kerékpárutak. A helyiek napelemes golfautóval közlekednek, esetleg kajakoznak a tavakon, ellátogatnak egy madárleshez, vagy összegyűlnek valamelyik közösségi medencénél. De mindennek a csillogásnak van egy rejtett célja is: a tavak visszatartó tóként védik a házakat az áradástól, az utcákat úgy tervezték, hogy elnyeljék a felesleges csapadékot, a közösségi csarnok pedig megerősített menedék is egyben. Nem mellesleg ez Amerika első napenergiával működő városa, amelyet – a környező közösségekkel együtt – egy hatalmas, 352 hektáros napelemfarm lát el energiával.

Ám mindez csak elmélet volt egészen a Ian megérkezéséig. A város fejlesztője, Syd Kitson úgy érezte, hogy „a szél tehervonatként ront neki a házamnak”. Babcock Ranch egyetlen házában sem ment el az áram, az internet, és tiszta víz is volt mindvégig. Befogadták viszont a menedékszállássá átalakított sportcsarnokba azokat a környékbelieket, akiknek a hurrikán elvitte a házát. Kitson másnap reggel felmérte a károkat a településén. Azt találta, hogy néhány kidőlt pálmafa és letört közlekedési tábla kivételével szinte sértetlenül élték túl a vihart. Kiderült: története negyedik évében máris megtérültek azok a tetemes költségek, amelyekkel Babcockot extrán ellenállóvá tették.

Rendhagyó eset, de a város elkészült, létezik, ezzel is bizonyítva, hogy a reziliencia nem csak üres szólam lehet. A klímaválságra oly jellemző továbbgyűrűző következmények azonban itt is hatnak: Floridában már ismerik az „éghajlati dzsentrifikáció” kifejezést, és valóban elég nyilvánvaló, hogy egy méregdrágán felépített új településre csak a tehetősebbek költözhetnek.

A rezilienciához kapcsolódnak a technológiai fejlesztések is, hiszen ha zöld energiával vagy kevesebb energiával működik egy ház, és megújuló anyagokból épül fel, már azzal hozzájárul egy fenntarthatóbb üzemmódhoz. Ellenben az új építőanyagokkal való kísérletek, a fejlesztések már egy másik cikk témáját adják.

MIT TUD A KÖRFORGÁSOS

ÉPÍTÉSZET, ÉS EGYÁLTALÁN MIÉRT FONTOS?

A KÖRFORGÁSOS GAZDASÁG ELVEINEK GYAKORLATBA ÜLTETÉSÉVEL SOKAT

TEHETÜNK A VALÓDI FENNTARTHATÓSÁGÉRT. JÓ HÍR, HOGY A GONDOSAN

KIFEJTETT ALAPELVEK MELLETT SZÁMOS KONKRÉT PROJEKT ÉS JÓ

GYAKORLAT MEGVALÓSULT MÁR, ÍGY BŐVEN VANNAK KÖVETHETŐ PÉLDÁK. ÁM EZEK SZOLGAI MÁSOLÁSÁNÁL IS FONTOSABB NYITOTT SZEMMEL JÁRNI, MEGLÁTNI A LEHETŐSÉGEKET, ÉS ÁTGONDOLTAN DÖNTENI, MERT

A FENNTARTHATÓSÁGNAK EZER ARCA VAN.

Riasztó számok

Egy mostanában sűrűn idézett kínai mondás szerint „a legjobb időpont egy fa elültetésére 20 évvel ezelőtt volt, a második legjobb időpont pedig most van”. Az ipari forradalom óta kitartóan növekvő környezetszennyezés és annak katasztrofális következményei kellettek ahhoz, hogy visszatérjünk ehhez az ősrégi bölcsességhez. Mivel azt már betéve tudjuk, hogy a szén-dioxid-kibocsátás mintegy 40%-áért az építőipar felel, tegyünk mellé még két erősebb példát: az EU-ban felhasznált nyersanyagok és az energia 50%-áért (és az összes hulladék egyharmadáért) felel az építőipar; továbbá Kína 2011–2013 között több nyersanyagot használt fel, mint az USA a teljes 20. században.

Minden igyekezetünk ellenére a világ nyersanyag-felhasználása abszolút értékben még mindig növekszik. Sok minden kijön ebből, de az biztosan nem, hogy egykettőre megállíthatjuk a környezetszenynyezést. Ugyanakkor bűn volna ebbe beletörődni, pláne azért, mert nem állunk eszköztelenül a zöldebb jövőért vívott küzdelemben.

Bölcsőtől bölcsőig

Számtalan módon tehetünk a zöldítésért az egyszerű otthoni praktikáktól kezdve az átfogóbb elvek gyakorlatba ültetéséig – az építőiparban az utóbbinak van értelme. Ilyen átfogó elv a bölcsőtől bölcsőig, amit William McDonough építész és Michael Braungart vegyész fogalmazott meg a 2002-es Cradle

to Cradle című könyvükben. A bölcsőtől bölcsőig a nyersanyagok áramlására utal, különös hangsúlylyal arra, hogy az anyagok élete nem ér véget az általuk betöltött funkció végével: visszakerülnek egy új „anyagfolyamatba”.

Braungarték megfogalmazásában a hulladék = élelem, amennyiben az egyik anyagfolyam vége egyben egy másik folyamat kezdete. Ebből indul ki a körforgásos gazdaság elmélete, amelynek felettébb ambiciózus célja van: a bölcsőtől bölcsőig tartó folyamatok globális összekapcsolásával a mostani lineáris gazdasági modellt körforgásos modellé alakítaná, amely leépíti (vagy minimalizálja) a hulladékképződést, valamint visszaállítja a természet és társadalom egyensúlyát.

Nézzük kicsit konkrétabban is a körforgásos gazdaságot! Mindenekelőtt az anyagok körforgásos áramlását négy részre bonthatjuk: 1. nyersanyagok beszerzése, 2. termék gyártása, 3. termék használata, 4. termék hulladékká válása. Innen megkülönböztethetünk kétféle ciklust, biológiait és technikait. Értelemszerűen az előbbi termékeit biológiai lebontás útján újra vissza lehet forgatni a természetbe, mondjuk egy természetes anyagból készült, biológiailag lebomló csomagolóanyagot. A technikai ciklus az emberi használatot mutatja, azt, ahogyan egy-egy termék visszakerül a felhasználóhoz – ez lehet javítás, újrahasznosítás vagy újragyártás is.

Törekedni kell tehát a legyártott termékek hoszszú élettartamára, javíthatóságára, újrahasznosíthatóságára és a természetes, lebomló anyagok magas

arányára, noha a két ciklust praktikus szétválasztani. Például egy amúgy lebomló CLT (keresztrétegelt fapanel) akkor ér igazán valamit, ha természetes anyagokkal ragasztják, illetve azok segítségével építik be a házba. Ma már ezekre figyelnek a gyártók és a tervezők, míg korábban hiába alkalmaztak faanyagot sok épületben, azok olyan kémiai felületkezelést kaptak, ami lehetetlenné tette, hogy visszaadjuk a fát a természetnek.

Fontos kitérni az energia kérdésére is. Eddig ugyan az anyagok használatáról volt szó, de nyilvánvalóan a gyártáshoz rengeteg energia is kell, ezen a téren pedig szintén törekedhetünk a megújuló energiák használatára. Ami azt illeti, a körforgásos szemlélet jegyében törekednünk is kell. Mind az anyag-, mind az energiafelhasználás szempontjából alapvető fontosságú helyben, az építőipar esetében az építkezés közelében kitermelt és feldolgozott anyagokat használni, nemcsak a takarékosság kedvéért, hanem azért is, mert így jobban ellenőrizhető a folyamat. A jelenlegi lineáris szisztéma legnagyobb hátránya éppen az, hogy tetteinkkel és életmódunkkal olyan helyen okozunk pusztítást, melyre nincs rálátásunk.

Ha tehát a természet körforgását a termelés/gyártás során képesek vagyunk modellezni, az valódi tartalommal töltheti meg a fenntarthatóság mára lépten-nyomon puffogtatott, ezért kiüresedett fogalmát. Komplex gazdasági, társadalmi kérdésekbe most nem megyünk bele mélyebben, viszont idézzük Török Bence körforgásos építőiparról írt kutatását, amely szerint „az eddigi bölcsőtől bölcsőig szemlélettel tervezett termékek azt a feltevést igazolják vissza, hogy a szemlélet nem veszélyezteti a gazdasági versenyt, sőt azok a szereplők nyernek vele, akik hamarabb át tudnak állni, mert a visszaforgatással versenyelőnyre tehetnek szert”. Vagyis az építőipar számtalan módon tehet a fenti elvek gyakorlatba ültetéséért, és szerencsére erre gyakorlati példák is vannak szép számmal.

A legtisztább

energia a nem felhasznált energia

Az alcím alaptézise persze a nyersanyagok használatára is vonatkozik. A lehető legkevesebb nyersanyagot kell kitermelni, amit a tudásalapú gazdaságban megtehetünk, akár a növekedés fenntartása mellett is. Praktikusan tekintsünk erőforrásként a már meglévő, legyártott anyagokra és termékekre. Kézenfekvő a meglévő épületállomány felújítása, átalakítása, akár funkcióváltással is.

Az energiahatékony LED-lámpák használatával 50%kal kevesebb villamosenergia-fogyasztást ér el a reptér a hagyományos világítási rendszerekhez képest. A szolgáltató tehát folyamatos bevételre számíthat, míg a repülőtérnek nem kellett megvásárolnia a lámpákat, ráadásul a rezsiköltsége is alacsonyabb.

Ha már gyártunk, így gyártsunk

Szép dolog az újrahasznosítás, de nem reális kizárólag így fenntartani mindent, mindig is szükség lesz új termékekre, épületekre. Ugyanakkor a gyártást igazíthatjuk a körforgásos gazdaság elveihez, mint a 3D-s nyomtatás esetében: ma már akár vályogból, közvetlenül az adott helyről származó anyagból képesek vagyunk épületet nyomtatni, ráadásképp a nyomtató maga is üzemelhet megújuló energiaforrásból. Városi környezetben ismert példa az új venlói városháza, melynek tervezésekor elkülönítették a majdani bontás után újrahasznosítható és nem újrahasznosítható elemeket – az utóbbiakat pedig eleve könnyen lebomló anyagból készítették el.

A beépített anyagok ismételt felhasználása jelentősen meghosszabbíthatja egy-egy legyártott termék életciklusát. Van már példa olyan épületre, amelynek 80%át korábbi helyi épületekből „dobták össze”. A korábbi anyagok beépítése nemcsak a körforgásos szemlélethez illeszkedik, de gesztusértékkel is bír: amikor új stadiont építettek a Juventus focicsapatának, „nullkilométeres műveletet” végeztek, azaz az előző aréna, a Stadio delle Alpi bontási helyén zajlott szinte minden.

Újrahasznosították a régi stadion és környező építkezések anyagait, 40 ezer m³ beton, 5000 tonna acél, 2000 m² üveg és 300 tonna alumínium ártalmatlanításával kapcsolatos problémákat oldva meg ezzel. Nem mellesleg a régi tovább élése az új arénában folytonosságot képez a klub történelmével is. Bónuszként a számtalan, helyben lévő anyag újrafelhasználásával a szállítással járó karbonlábnyom is minimális maradhatott.

Előnyben a moduláris építészet

Említettük, hogy a már legyártott, felhasznált termékek is újrahasznosíthatóak, ezt a módszert tudatosan alkalmazza a moduláris építészet. Erre megint csak

De jó gyakorlat a csökkentésre az is, ha szolgáltatásként tekintünk az erőforrásokra. Híres példa az amszterdami Schiphol repülőtér, amelynek üzemeltetője okoségőket szereltetett fel a komplexumban, de nem megvásárolta őket, hanem a fényért mint szolgáltatásért fizet a villanykörték gyártójának. A Philips így tulajdonosa maradt az égőknek, és az időjárástól, illetve a napi természetes fény mennyiségétől függően tudja állítani, hogy milyen fényerősséget kell szolgáltatnia a repülőtérnek.

egy stadion ad extrém példát, ugyanis a legutóbbi, katari focivébé egyik stadionját mindenestül újraépíthetőre tervezték. A Stadium 974 lett a világ első szétszerelhető, szállítható és újrafelhasználható stadionja. A szám egyrészt Katar nemzetközi hívószáma, másrészt éppen ennyi újrahasznosított hajózási konténerből építették a 40 ezres stadiont.

A moduláris felépítésnek köszönhetően alacsonyabbak voltak az építési költségek, lényegesen kisebb az anyagveszteség, és még a vízfogyasztást is csökkentették a beépített rendszerek. Nem volt szükség mesterséges hűtésre, mert a konténerek közötti hézagokban szabadon áramlott a levegő, amit a tengerparti elhelyezkedés is segített. A vb után pedig egyszerűen szétszerelték a stadiont, és részenként elszállították Uruguayba, ahol újabb nagy rendezvények helyszíne lesz.

Persze hagyományos épületnél is bőven van példa moduláris építészetre: az amszterdami Ideiglenes Bíróság épületének minden részét – még a lépcsőt is – előregyártott elemekből rakták össze, majd miután az épület betöltötte a funkcióját, az elemeket szétszerelve egy másik helyszínre szállították, és egy másik ingatlant raktak össze belőle. Bár az amszterdami építési költségek valamivel meghaladták egy hasonló léptékű hagyományos épület költségeit, 2016-ban ez az eljárás még pilot projektnek számított, amelyhez nem kapcsolódott kiforrott technológia és jól bejáratott építési protokoll.

10R (és még ki tudja, mennyi)

A fenti alapelvek mellett létezik a 10R fogalma (lásd a keretest), benne például olyan kifejezésekkel, mint a továbbhasznosítás vagy a visszanyerés. Számunkra ezek inkább a szavakkal való zsonglőrködésnek tűnnek, mert sokszor nincs éles határvonal az egyes kategóriák között. A használt farmer például még mindig lehet kiváló hangszigetelő, ami a továbbhasznosításra példa, de sokkal fontosabb ennél nyitott szemmel járni, szabadon gondolkodni, meglátni a lehetőségeket. Számtalan módon szolgálhatjuk a körforgásos szemléletet, amihez nemhogy jól jön, de egyenesen elengedhetetlen az említett hozzáállás. A betont például gyakran kárhoztatják, mert az előállítása sok vizet igényel, és magas CO₂-kibocsátással jár, ugyanakkor, ha nem fordulunk el tőle kapásból undorodva, akkor észrevesszük, hogy a már meglévő betonstruktúrákat sokkal célszerűbb újrahasznosítani, mint a lehető legrövidebb úton megszabadulni tőlük.

A körforgásos gazdaság építészeti alkalmazásának idehaza is vannak követői, sőt, gyakorlati példákat is találunk rá. Az egyik legismertebb a Bánáti + Hartvig Építész Iroda új stúdiója, a Fehérvári úti egykori

Alba Regia Vendéglő átalakítása, ami egyben az építészeti gondolkodásmódjuk reprezentációja is. Azaz afféle showroomként működik, ahol az ügyfeleknek számos példát mutathatnak a fenntarthatóbb építészetről. Mondjunk egyet? A régi radiátorokat megmentették a felújításkor, így a jelentős mennyiségű vas még sokáig betöltheti az eredeti funkcióját. És persze a MOL és a Pannon Egyetem által alapított Körforgásos Gazdaság Tudományos és Innovációs Parkról se feledkezzünk meg, illetve azokról a példákról, amikor bármely épületbe új életet lehel egy építésziroda.

A 10R fogalmai

• Refuse – visszautasítás: a fogyasztás és a termelés újragondolása és átalakítása, tulajdonlás helyett szolgáltatásként vesszük például igénybe a termékeket.

• Reduce – csökkentés: törekvés az anyaghasználat csökkentésére a termelésben, törekvés a számunkra nem szükséges dolgok vásárlásának elutasítására.

• Renew – megújítás: úgy tervezzük újra a termékeket, hogy azok hosszabb ideig, illetve az eredeti rendeltetésük vége után is használhatóak legyenek valami másra. Újragondoljuk az eddigi termelési rendszereinket és magukat az alapanyagokat is (természetes, biológiailag lebomló alapanyagok).

• Reuse – újrahasználat: amikor csak lehet, vásároljunk használt termékeket, amit pedig mi már nem használunk, annak igyekezzünk új tulajdonost találni.

• Repair – megjavítás: javítsuk meg, amit csak lehet, kisebb hibák esetén akár mi magunk, más esetben szakember vagy szerviz segítségével.

• Refurbish – felújítás: igyekezzünk felújítani, karbantartani a termékeket, meghosszabbítva így az élettartamukat.

• Remanufacture – újragyártás: kapjon nagyobb hangsúlyt az új termékek second hand termékek alkatrészeiből való gyártása.

• Repurpose – továbbhasznosítás: a termékeket igyekezzünk új, az eredeti rendeltetésükhöz képest más célokra felhasználni (pl. raklapból bútor, virágtartó).

• Recycle – újrahasznosítás.

• Recover – visszanyerés: a hulladékok elégetése során kinyert energia hasznosítása.

PIACOK, SZEGMENSEK, SZÁMOK

DESIGN & BUILD: A KÖLTSÉGOPTIMALIZÁCIÓTÓL A MINŐSÉGI

KIVITELEZÉSIG

DYBISEWSZKY GÁBOR, a Design & Build üzletág operatív vezetője

MARADNI? OPTIMALIZÁLNI? KÖLTÖZNI? GYAKORI KÉRDÉSEK MA AZ

INGATLANPIACON. A COLLIERS DESIGN & BUILD ÜZLETÁGA A KERESKEDELMI

INGATLANOK KOMPLEX FELÚJÍTÁSÁBAN

ÉS ÁTALAKÍTÁSÁBAN NYÚJT ÁTFOGÓ

SEGÍTSÉGET BÉRLŐK ÉS

ÉPÜLETTULAJDONOSOK SZÁMÁRA.

DYBISEWSZKY GÁBOR 2024

JANUÁRJÁBAN CSATLAKOZOTT

A COLLIERSHEZ, ÉS VETTE ÁT A DESIGN & BUILD ÜZLETÁG OPERATÍV VEZETÉSÉT.

A Design & Build csapat a költségoptimalizációtól kezdve egészen a kivitelezés felügyeletéig széles spektrumban figyel az egyes projektekre. A Colliersnél a különböző kompetenciákat egyetlen, zökkenőmentesen végigvitt folyamatba ötvözik a kereskedelmi ingatlanok – főként iroda, gyártás és logisztika – tereinek kialakítása, illetve átalakítása érdekében. Itt érdemes megemlíteni, hogy 2024 januárjától a Colliers új lendülettel tér vissza a kiskereskedelmi piacra is, hogy segítse a az ügyfeleket az üzlethelyiségek kiadásában, kibérlésében és a kialakításban.

A hibrid munkavégzés sok tekintetben átalakította a keresleti oldalt, megváltoztatta a munkatérre vonatkozó céges igényeket, amelyek szektoronként természetesen eltérhetnek egymástól. Egy közös pont azonban látható: rugalmas megoldásokat, vonzó munkakörnyezetet kell biztosítani.

A Colliers Design & Build üzletága – együtt a Workplace Advisory-val és Project Managementtel – a központi láncszem a teljes körű szolgáltatásnyújtásban. Azzal, hogy felméri az igényeket, megtervezi és kivitelezi az új munkatereket, egyrészről támogatja a cégek stratégiai célkitűzését, miszerint a dolgozók lehetőleg újra térjenek vissza az irodába, és legyen az a munkavégzés primer helyszíne. Másrészt pedig a fenntartható kialakítással ahhoz is aktívan hozzájárul, hogy a bérlők hosszú távon az irodaházban maradjanak.

Az ügyféligények folyamatos változása mellett az üzletág célja a partnerek magas hozzáadott értékű támogatása. A Define. Design. Deliver. elnevezésű UX-inspirált folyamattal többdimenziósan alakítjuk az épületeket, a belső tereiket és a munkakörnyezetet. A fit-out szolgáltatásaink a teljes folyamat utolsó szakaszát jelentik. A „Deliver” fázisban a tér általános kivitelezése történik a költségoptimalizációtól a kivitelezés felügyeletéig, és ebben a szakaszban teljesen megvalósult teret szállítunk az ügyfél igényeinek és költségvetésének megfelelően, kulcsrakészen.

Dybisewszky Gábor 2024 januárjában csatlakozott a Colliers-hez a  Design & Build üzletág vezetőjeként, és kiváló tapasztalattal rendelkezik a budapesti kereskedelmiingatlan-piacon. Az elmúlt 10 évben több mint 85 projektet vezetett végig, közel 100 ezer m² összterülettel, beleértve irodai, kiskereskedelmi és ipari felújításokat is. A legfontosabb ügyfelei között megtalálható a Vodafone, a Mastercard, a DWS / RREEF, az Union Investment, a STENA Property, a Ringier Axel Springer, az EATON Enterprises, a Roche, a Wolf Theiss, a Kinstellar, az ARM, a Foot Locker, a HubHub, az AstraZeneca, az H&M / COS, a Microsoft, az Itron, az IdomSoft és a Szerencsejáték Zrt.

AZ IRODAPIAC

A NÖVEKVŐ ÜRESEDÉSI RÁTA ELLENÉRE IS STABIL MARADT

A GAZDASÁGI NEHÉZSÉGEK

TERMÉSZETESEN AZ

INGATLANSZEKTORT IS ÉRINTIK, AZON BELÜL AZ IRODAPIACOT.

A BIZONYTALAN JÖVŐKÉP MIATT

A VÁLLALATOK

KÖLTSÉGHATÉKONYABB MŰKÖDÉSRE

VÁLTOTTAK, AMELYEK AZ

IRODAMEGOLDÁSAIKBAN IS TETTEN

ÉRHETŐK. TAVALY MINTEGY

103 EZER m²-NYI ÚJ ÁLLOMÁNY

ÉRKEZETT A FŐVÁROSI PIACRA, MIKÖZBEN ÖTÖDÉVEL NŐTT

A BÉRBEADÁS VOLUMENE. AZ

ÜRESEDÉSI RÁTA 2023 NEGYEDIK

NEGYEDÉVÉBEN ELÉRTE A 13,5%-OT.

Metrodom Teve Irodaház

2023-ban cirka 100 ezer m²-nyi új irodaterület került átadásra, és bár növekszik az üresedési ráta, nem feltétlenül az új házakban tapasztalható a kihasználatlanság növekedése. Sokkal inkább a régebben épült ingatlanok számára egyre nagyobb erőfeszítés az üresedési ráta kordában tartása, hiszen nehezebben felelnek meg a mostani követelményeknek és trendeknek. A jó minőségű, ESG- és fenntarthatóságkompatibilis épületek jól teljesítenek, de vannak olyan részpiacok, ahol erős a túlkínálat.

Az irodapiacon a 2020-as zuhanás óta emelkedett a bérleti kereslet, a fejlesztési volumen viszont csökken. Várhatóan idén még nagyobb mennyiséget adnak át, majd 2025-ben visszaesés következhet be. 2026-ra egy újabb felpattanást várhatunk, ami leginkább majd az állam által hajtott fejlesztéseknek lesz köszönhető az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület szerint.

Hogyan nézzen ki a jövő irodája?

A legújabb igények a zöld és energiahatékony bérleményekre fókuszálnak, ahol a dolgozói élményt is „kimaxolhatják” a vállalatok. Ha a keresletet és kínálatot nézzük, akkor jó hír, hogy az új fejlesztések meghatározó arányára már előbérleti szerződést kötöttek. Ez is igazolja, hogy bár folyamatosan változik a munkahelyi kultúra, az iroda mégiscsak a vállalati közösség helyszíne marad. Vagyis sokszor temetik az irodát, de az él és virul, hiába terjednek a digitális újdonságok, a techvállalatok pedig bár újabb és újabb szenzációval rukkolnak elő, az emberek, dolgozók közötti interakció legfontosabb dimenziója a személyes kapcsolattartás marad.

Természetesen a vállalatok újragondolják az irodastratégiájukat: mekkora térre van szükségük, hogyan illesztik be a céges kultúrába a hibrid modellt, heti

leasing managere

hány napon szükséges a dolgozók személyes megjelenése az irodában, és mikor engedélyezett a home office? Milyen technológiai feltételek szükségesek az új munkakultúra elterjesztéséhez, hogyan viszonyuljon a személyes és a virtuális együttműködési metódus az adott munkára, csapatra vagy éppen projektre lebontva?

Az is alapkérdés, hogy ha meghatározták a szükséges irodatér méretét, akkor azon belül hogyan alakítsák át az alaprajzi struktúrát, mely zónák kerüljenek fókuszba. Mennyi dedikált és megosztott munkaállomásra van szükség, mekkora legyen a közösségi zóna, milyen funkciók kellenek, legyen az tárgyaló, kötetlen munkatér, fókuszszoba, kávézó, étkező vagy éppen multifunkcionális tér.

Mind-mind új válaszokat igényelnek az átalakuló mindennapokban, amelyeket egyre inkább uralnak az ESG-szempontok a globális felmelegedés elleni küzdelem jegyében. Illetve a vállalatok jól felfogott érdeke, hogy az energiahatékonysággal ne csak a fenntarthatóság iránti elkötelezettségüket bizonyítsák, hanem kiegyensúlyozottabb költségszerkezettel induljanak a jövő felé vezető úton.

A szolgáltatóközpontok szerepe továbbra is meghatározó

A CBRE kutatása szerint Magyarországon az üzleti szolgáltatóközpontok 98%-a továbbra is alkalmazza a távmunkát, de a teljes otthoni munkavégzés helyett egyre inkább a hibrid forma felé terelődik a hangsúly. Ha már a szolgáltatóközpontoknál tartunk, akkor érdemes megemlíteni, hogy a Business Services Hungary 2023 konferencián elhangzott: már több mint 200 üzleti szolgáltatóközpont működik

2023 az ambivalencia éve volt az irodapiacon. Miközben az irodabérleti piac a pandémia, a kedvezőtlen finanszírozási és kamatkörnyezet, az energiaválság, valamint a háborús hírek okozta gazdasági megtorpanásból ébredezett, a befektetési piac rég nem látott hanyatlásnak indult.

A fejlesztői hajlandóság is alábbhagyott a bizonytalansági tényezők megjelenése miatt, így a már 4,3 millió m²-t is meghaladó irodaállomány gyarapodása lassulásnak indult. A bérleti oldalon egyre növekedett az év során az új bérleti szerződések aránya a korábban domináló hosszabbításokkal szemben, ami a piac élénkülésére utalt, azonban mindössze három befektetési tranzakciót regisztráltunk a hazai piacon, amiből egy ügylethez az Atenor neve fűződik.

A megváltozott bérlői igények kielégítésében egyre inkább kulcsfontosságúnak ítéltük a rugalmasságot, a hatékonyságot, a fenntarthatóságot és a minőséget. Hiszünk abban, hogy 2024-ben is az a piaci szereplő tud sikereket elérni, aki ezeket az értékeket tartja szem előtt mind bérbeadói, mind tanácsadói oldalon.

GALAMBOS MÁTÉ, az Atenor

Magyarországon, az általuk foglalkoztatottak száma meghaladta a 100 ezret. Vagyis a szektor az irodapiacon évtizedes távlatban meghatározó bérlői csoportot jelent, miközben folyamatosan átalakulnak az itt működő nemzetközi vállalatok.

A szolgáltatóközpontok esetében az elmúlt időszakban magas hozzáadott értékű tevékenységeket is elkezdtek Magyarországra szervezni. A kezdetben főként telefonos ügyfélszolgálatot és egyszerűbb számviteli feladatokat ellátó irodák mára olyan központokká fejlődtek, ahol megjelent a tevékenységi körökben a magasabb szintű informatikai szolgáltatás, a kiterjesztett projektmenedzsment, a matematikai modellezés és a különféle kutatás-fejlesztési funkciók is.

A visszajelzések alapján a vállalatok több mint fele tervezi újabb tevékenységekkel szélesíteni a portfólióját, és több mint 80%-uk növelné a hozzáadott értéket. A szolgáltatóközpontok többsége a fővárosban működik, de az egyetemvárosok is egyre komolyabb eredményeket tudnak felmutatni, hiszen a szektorban foglalkoztatottak csaknem 25%-a vidéki telephelyen dolgozik.

Mi lesz a régebben épült irodaházakkal?

A nagy cégeknek egyre inkább jó minőségű irodára van szükségük, amely magával hozhatja az elavultabb irodaházak funkcióváltását. Nyugat-Európában ezeket bérlakásokká alakítják, Magyarországon inkább a hotel lehet a reális irány egyes esetekben, de túlnyomó többségben megkezdődnek a felújítások. A régebbi épületek tulajdonosai lépéskényszerben vannak, várhatóan többet fognak invesztálni

ZELEY CSABA, a ConvergenCE ügyvezető igazgatója

nemcsak a külső megjelenés frissítésére, hanem az ESG-megfelelésre és az energiahatékony fejlesztésekre is, hogy növeljék irodáik vonzerejét a potenciális bérlők számára.

Az okos megoldások fejlődésével a régebbi ingatlanokat is meg lehet újítani kardinálisabb beavatkozások nélkül. A digitalizáció nyújtotta eszközök megteremthetik a dolgozói jóllétet ezekben az épületekben is, így a beléptetési, ellenőrzési rendszerek, a személyre szabott klímavezérlés és okos világítás növeli a kényelmet és a dolgozói jóllétet. Bár nyilvánvalóan a költséghatékonyság mellett a megújuló energiaforrásokra is nagyobb figyelmet kell fordítani, ami már jelentősebb kiadást is jelenthet.

A számok tükrében

A szerződések volumenét tekintve, a hosszabbítások határozzák meg a kontraktusok jelentős hányadát, hiszen a cégek meghatározó része ebben a hektikus geopolitikai és gazdasági környezetben optimalizálja a működését, és inkább növeli az ellenálló képességét. Más piaci szereplők ellenben a hatékonyabb és zöldebb irodamegoldások felé indulnak, ezért népszerűek az újabb fejlesztések is.

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma adatai szerint a teljes budapesti modern irodaállomány 2023 negyedik negyedévében elérte a 4,37 millió m²-t. A tavalyi év egészét tekintve a teljes bruttó kereslet 464 570 m²-t, míg a nettó kereslet ugyanezen időszakban 238 250 m²-t tett ki. Az üresedési ráta 2023 negyedik negyedévében elérte a 13,5%ot, amely az előző negyedévhez képest 0,3 százalékponttal, az előző év azonos időszakához képest pedig 2,2 százalékponttal emelkedett. A legalacsonyabb üresedési rátát Észak-Buda alpiacon regisztrálták

Összességében pozitívan tekintek az irodapiac jövőjére. A kiváló lokációval, minőséggel és magas színvonalú szolgáltatásokkal rendelkező ingatlanoknál nem érzékeljük a receszsziót. Átalakult a piac, azonban a megfelelően pozicionált épületekre továbbra is van kereslet. A gazdasági mutatók fokozatos javulása pedig további lehetőségeket hordozhat a tőkepiaci tranzakciókat illetően is. Egyre több cég vezeti be az ún. „office first policy”-t, mely szerint elsődlegesen az irodai jelenlétet preferálja a munkavállalók esetében. Bár az egyes tranzakciók mérete összességében csökkent 2020 előtthöz képest, a kis- és közepes vállalkozások továbbra is aktívak az irodapiacon, és keresik a jó minőségű ingatlanokat, akár egy hosszabb távú elköteleződés mellett. Az ACADEMIA Irodaház egy kivételes projekt, minden új bérlőnk minimum öt évre, de nem egy esetben még hosszabb távra köteleződött el, ami azt mutatja, hogy a minőséget előtérbe helyező cégek továbbra is bizalmat szavaznak a jövőbiztos, ellenálló épületeknek.

(8,7%), míg a legmagasabb érték változatlanul az agglomerációban volt mérhető (36,8%).

De érdemes a bérleti díjakat is górcső alá venni! A Colliers adatai szerint a prime bérleti díj 25 euró/ m²/hó (+4,2 év/év), az A kategóriájú épületek átlagos bérleti díja 16 euró/m²/hó, míg a B osztályúaké 12,4 euró/m²/hó volt tavaly, amelyek az utóbbiak esetében 7,5%-os, illetve 3,3%-os növekedést jelentettek éves szinten.

Továbbra is tendencia, hogy a nem központi területek régebbi épületei nehézségekkel néznek szembe, sokkal nagyobb marketingre van szükségük, hogy a sikeres működésüket biztosítani tudják. Egyre több irodaházban bővülnek a rugalmas irodaterületek, a flex irodaszolgáltatók folyamatosan terjeszkednek, amelyek az épületek bevételeit is növelhetik, és csökkenthetik az üresedést.

Ezeket a fejlesztéseket adták át

2023 első negyedévében a budapesti modern irodaállomány két új irodaházzal, összesen 26 ezer m²-rel bővült. Átadásra került a felújított BIF Tower (8530 m²), valamint a Corvin Innovation Campus első fázisa (17 520 m²). Az utóbbi irodakomplexum lesz a Corvin sétányra felfűzött új városnegyed záródarabja. A Futureal-csoport több évtizedes projektje ezzel a végéhez közelít, amelynek keretében Közép-Európa legnagyobb városrész-megújítási programja valósult meg 22 hektárnyi területen.

Az AA+ minősítésű, szinte teljesen érintésmentes megoldásokkal felszerelt, fenntartható és emberközpontú irodaházat már az energiaköltség-érzékeny bérlők elvárásai szerint tervezték és valósították meg. A komplexumot a dolgozók egészségi állapotára és hangulatára pozitív hatást gyakorló szempontok szerint alakították ki a WELL Platina és a legszigorúbb BREEAM Excellent minősítéseknek megfelelően.

2023 második negyedévében a budapesti modern irodaállomány három új irodaházzal, összesen 38 ezer m²-rel bővült. Átadásra került az F99 Irodaház (14 040 m²), a Roseville irodaház (15 540 m²), valamint a BudaPart Downtown (8420 m²). A Roseville rendelkezik BREEAM Excellent és Access4You minősítéssel, vagyis a dolgozói igényekre szabott szolgáltatásaival környezettudatosan működik. A hőszivattyús rendszernek köszönhetően az épület több mint 30%-a megújuló fűtési energia-használatra képes, továbbá újrahasznosítják a talaj- és esővizet.

A Rákóczi híd mentén épülő új budai városnegyedben átadták a BudaPart Downtown vegyes funkciójú épületet is, hiszen az irodaház 8420 m²-nyi területe mellett a 4 csillagos Radisson Blue szálloda várja az ide érkezőket. Az ingatlan a legmagasabb fenntarthatósági és minősítési rendszerek követelményeit szem előtt tartva valósult meg. Az épület energiaés vízigényét a minimálisra csökkentik, az intelligens épületgépészeti megoldások pedig előtérbe helyezik a megújuló, zöld energiafelhasználást.

GREE Légköndicionálók Vezérképviselet Irodaháza

2023 harmadik negyedévében a budapesti modern irodaállomány két új irodaházzal, összesen 13 460 m²-rel növekedett. Átadták a Liberty Irodaház Déli szárnyát (9720 m²) a Groupama Aréna és a Telekom-székház szomszédságában, valamint elkészült a HomeWork Irodaház (3740 m²) a Margit körúton. Utóbbi az irodák mellett lakásoknak is helyet ad, és a beruházás érdekessége, hogy egy sokáig üresen álló, műemléki, 1883-1884-ben emelt iskolaépület felújításával és bővítésével jött létre.

A Wing vegyesfunkciós zászlóshajó-ingatlanfejlesztése, a Liberty déli szárnyában elkészült irodaterület mellett átadták az ország első, új építésű dual-branded combo hotelét a komplexumban ibis & Tribe Budapest Stadium néven. Mindeközben zajlik az északi szárny – összesen 20 ezer m²-nyi – irodaterületének kivitelezése, amely előreláthatólag 2024 első felében nyitja meg kapuit.

A tavalyi év utolsó negyedében pedig elkészült a BEM Center is a Buda Központ alpiacon a Market Asset Management Zrt. fejlesztésében, ahol 25 320 m²-nyi irodaterület található. Ez valójában az egykori Radetzky-laktanya

újjáépítésének eredménye. A projekt során a 19. századi épület homlokzatának megtartása mellett egy szálloda- és irodakomplexum jött létre a Duna közelében.

Jól állunk régiós szinten

A tavaly átadott 100 ezer m²-nyi új állomány több nézőpontból is szemlélhető, hiszen a korábbi évek ingatlanpiaci bummjának nagyságrendjéhez képest szerényebb mértékű a bővülés, ha azonban a jelenlegi régiós versenytársakat nézzük, akkor jól állunk. Így

például az iO Partners statisztikái szerint Prágában és Pozsonyban alig épül irodacélú ingatlan, ha egyáltalán épül, míg Budapesten az említett volumen mellett két év alatt, azaz 2026 végéig még akár 280 ezer m²-nyi új területtel is számolhatunk.

A CBRE statisztikái alapján a varsói és prágai piac után a bukaresti is behúzta a féket, míg a legnagyobb közép-európai piacok közül Budapesten készülhetünk legtöbbször irodaavatóra. Vagyis lassan a budapesti állomány átlépi a 4,5 millió m²-nyi nagyságrendet, és már nincs elérhetetlen távolságban az 5 millió m² sem.

ECSŐDI MIKLÓS, MSC. LEED GREEN ASSOCIATE Director, Head of Occupier Services Hungary Office Agency, Colliers

A „post-Covid” átalakulás szakasza az irodapiacon a végéhez közeledik. Az új munkarendre történő átállások a cégek többségénél megtörténtek vagy a következő egy–két évben lezárulnak. Egyre több vállalat hívja vissza szabályozott körülmények között az irodába a munkavállalókat, a legnagyobb foglalkoztatóknál az irodában töltött napok száma már meghaladja az otthoni munkavégzés idejét. A bérleti szerződések kifutásával a munkaterek döntő többsége is megújult, a terület-visszaadások üresedésre gyakorolt hatása fokozatosan, rövid távon eltűnik a piacról. Hosszú távon ugyanakkor továbbra is mérsékelt keresletnövekedéssel számolhatunk, mivel a jövőbeni létszámbővülések jelentős részét kiszolgálják a hibrid terek.

Az ingatlanpiaci változások mentén a tanácsadók szerepe is egyre hangsúlyosabbá válik. Míg korábban leginkább a bérlői oldalra volt jellemző, hogy egy tanácsadó cég komplex szolgáltatási megoldásokat nyújt egy projekt során (együttesen tranzakciómenedzsment, munkatér-tanácsadás, tervezői, mérnöki és változásmenedzsment), most már a bérbeadói oldalon is megjelent az igény a stratégiai együttműködésre, hogy a bérbeadási, marketing, PM/FM, tervezői és kivitelezési ágak közötti szinergiákat maximalizálni tudják.

Corvin Innovation Campus

A LOGISZTIKA

A MAGYAR INGATLANPIAC

EGYIK HÚZÓSZEKTORA

BÁR AZ ÜRESEDÉSI RÁTA AZ IRODASZEKTORHOZ HASONLÓAN AZ IPARI-

LOGISZTIKAI CÉLÚ INGATLANOK PIACÁN IS NŐTT, UTÓBBI ESETÉBEN KEVÉSBÉ

SZÁMOTTEVŐ. AZ IS MEGFIGYELHETŐ, HOGY A VIDÉKI INGATLANÁLLOMÁNY

KIHASZNÁLTSÁGA MAGASABB, MINT A BUDAPEST VONZÁSKÖRZETÉBEN

TALÁLHATÓ CSARNOKOKÉ. VAGYIS AZ IPAROSÍTÁS ÉS AZ ÚJ GYÁRAK ÉPÜLÉSE

FOLYAMATOSAN IGÉNYLI AZ UTÁNPÓTLÁST A VIDÉKI HELYSZÍNEKEN, DE A FŐVÁROS MENTÉN ELHELYEZKEDŐ LOGISZTIKAI PARKOK SEM

PANASZKODHATNAK.

Felértékelődő ágazat

Magyarországon a logisztikai szektor a gazdasági élet egyik fontos szegmense, hiszen csaknem 2500 vállalat tevékenykedik ezen a területen, több mint 280 ezer embert foglalkoztat, és a GDP 5%-át állítja elő. Ráadásul a kormány deklarált célja, hogy ez az arány 2030-ig 10%-ra növekedjen a teljes GDP-n belül.

A szektor versenyképességének további növelése érdekében a kormány egy új minősítési rendszert hozott létre, amely három kategóriába sorolja a logisztikai parkokat: intermodális, regionális és helyi logisztikai park. A címet elnyerők célzott támogatási programokra pályázhatnak, célzott kedvezményeket kaphatnak, és a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházássá nyilvánításra vonatkozó kérelmük elbírálása egyszerűsített eljárásban történik.

A kormány azt reméli, hogy így Magyarország hatékonyabban használja ki kedvező földrajzi adottságait, az egyes régiókat, nagyobb földrajzi egységeket összekapcsoló hídszerepét. Nem véletlenül kerülnek egyre inkább fókuszba az intermodális csomópontok, ahol a különböző szállítmányozási

opciók találkoznak. Ezek közül több már nemzetközi szinten is számításba jön. Elég csak a 2022 októberében átadott fényeslitkei East-West Gate (EWG) intermodális központra gondolni, amelynek méreteit jól jelzi, hogy 85 hektáron terül el 225 ezer m² betonozott felülettel, ami nagyobb, mint a fővárosi Margitsziget.

Ráadásul a globális felmelegedés elleni küzdelemben is fontos szerepet tölthet be az intermodális szállítás, hiszen csaknem kétharmadával csökkenhet a károsanyag-kibocsátás a nagytávolságú fuvaroknál, ha a kamionokat és a pótkocsikat vasútra vagy vízre rakják át. Amúgy is felértékelődnek a vasúti terminálok, hiszen ez a szállítási mód környezetbarát, ellentétben a közúti fuvarozással.

Ha Magyarország teljesíteni szeretné a vállalt klímacélokat, akkor évente 50–100 ezer kamionnyi forgalmat kellene közútról az intermodális fuvarozás felé terelni a Magyarországi Logisztikai Szolgáltató Központok Szövetségének (MLSZKSZ) adatai szerint. Ennek érdekében sorra nyílnak az új intermodális vasúti terminálok Magyarországon a következő években, hogy kiszolgálják az épülő ipari üzemeket, valamint az egyre növekvő igényt a közúti áruszállítás helyett a vasútra tereljék. Mindemellett a Belgrád–Budapest

CTPark Budapest Vecsés

vasútvonal korszerűsítéséről se feledkezzünk meg, amelynek vonzáskörzetében szintén várhatók újabb beruházások.

A vidék is erősít

Az intermodális csomópontok mellett az ipari ingatlanok teljes piacán is erős a fejlesztési volumen. A Magyar Nemzeti Bank tavaly őszi adatai szerint az ipari beruházások révén több mint ötödével bővülhet az országos ipari-logisztikai ingatlanállomány 2023-ban, amely tavaly június végén országos szinten mintegy 13,3 millió m²-t jelentett, beleértve a bérbeadási célú és saját használatú ingatlanokat is.

Ehhez kapcsolódik a Budapest Research Forum statisztikája, hiszen ők a bérbe adható modern állományt regisztrálják: 2023 végén a teljes országos modern ipari-logisztikai állomány meghaladta az 5 millió m²-t (5,09 millió). Ebből a fővárosban és környékén található csaknem 3,5 millió m², míg a regionális hazai állomány elérte az 1,6 millió m²-t. Az éves átadási volumen a fővárosban és környékén meghaladta a 358 ezer m²-t, míg a regionális piacokon közelítette a 160 ezer m²-t, azaz összesen több mint félmillió m²-rel nőtt az állomány 2023-ban. Vagyis a bérbe adható ingatlanterület 10%-kal emelkedett éves szinten, ami azért jelzi a szektor erejét és dinamikáját.

A CBRE adatai szerint egyre inkább felértékelődnek a vidéki területek, ráadásul míg a kihasználatlanság a fővárosban emelkedett, a kereslet eltolódott a vidéki városok irányába, így Észak-Magyarország az M1 és M3 vonzáskörzetében kiemelt célpont lett. Budapesten a legtöbb beruházás a keleti agglomerá-

cióban található, az M0 körgyűrű M2 és M4 közötti szakaszán, ahol a kereslet leginkább a termeléshez köthető bérlők körében kiemelkedő.

A magas új átadási volumen hatására emelkedett a budapesti és környéki ipari-logisztikai piac üresedési rátája. Ez az adat 2023 végén a főváros esetében 8,6%-on állt, ami 140 bázisponttal alacsonyabb az előző negyedévben regisztrált adatnál, vagyis csökkenő tendenciát mutat a csökkenő beruházási volumen miatt, de összességében 470 bázisponttal haladja meg az egy évvel korábban mért értéket. A regionális hazai spekulatív ingatlanállományban 5,7%-os kihasználatlanságot regisztráltak, míg összesen az országos kihasználatlansági mutató 7,7% volt tavaly év végén.

Az ipariingatlan-szektorban 2023-ban a teljes kereslet elérte a 630 ezer m²-t, ami 7%-os csökkenés az előző évhez képest. A szerződéshosszabbítások nélküli nettó kereslet 158 ezer m²-t tett ki a negyedik negyedévben, az egész éves viszonylatban a hoszszabbítások nélküli teljes kereslet pedig elérte a 332 ezer m²-t, ami az előző évhez képest 37%-os csökkenést jelent.

Összességében a Magyar Nemzeti Bank 2023 őszi elemzése szerint a hazánkban folyamatban lévő ipari nagyberuházások és a hozzájuk kapcsolódó beszállítói kör jelentős igényt támasztanak az ipari-logisztikai fejlesztések iránt, azonban az igények nagy része saját tulajdonú ingatlanok építésében csapódik le. A bérbeadási célú ipari-logisztikai projektek Budapesten kívüli megvalósítása szempontjából pedig további kihívás a piaci benchmarkok hiánya és a települések felkészületlensége a fejlesztések kezelésére.

Rossmann BTS fejlesztés

Új átadások 2023-ban

2023 első negyedévében öt épülettel, összesen 111 ezer m²-rel bővült a spekulatív állomány a fővárosi agglomerációban, míg a regionális piacokon négy új átadást rögzített a Budapest Research Forum összesen 46 ezer m²-rel. Az előbbi esetében a legnagyobb új épület a HelloParks Maglód volt (46 275 m²), míg vidéken a legnagyobb új átadást egy 20 ezer m²-es csarnok jelentette Miskolcon.

2023 második negyedévében hat épülettel, összesen 66 ezer m²-rel bővült a spekulatív állomány Budapesten, míg a regionális piacokon egy új átadást rögzítettek. Az előbbi esetében a legnagyobb új épület a CTPark Ecser ECS1 épülete volt (42 460 m²), míg vidéken átadásra került az IGPark Miskolc első fázisa (18 480 m²).

A harmadik negyedévben öt épülettel, összesen 141 ezer m²-rel bővült a spekulatív állomány a fővárosban, a regionális piacokon szintén öt új átadást rögzítettek, ami 93 ezer m²-t tett ki. A legnagyobb új épület a főváros környékén a HelloParks Páty PT1 (57 760 m²), míg vidéken a legnagyobb átadás a VGPark Beta A (38 000 m²) volt Győrben.

2023 utolsó negyedévében négy épülettel, összesen 40 370 m²-rel bővült a spekulatív állomány a fővárosban, míg a regionális piacokon csupán egy épület átadását rögzítették, ami 2880 m²-t tett ki. Az előbbi esetében a legnagyobb új épület a Budapest Dock Szabadkikötő D2-es épülete volt (13 770 m²).

Jól áll a régió

A Colliers az ExCEEding Borders „Ipari és logisztikai ingatlanpiac a CEE-12 régióban” című 2023 nyári tanulmánya megerősíti, hogy a szektor továbbra is kiemelkedően teljesít. A kelet-közép-európai régióban a 65 millió m²-es gyártási és raktározási állományból 25 millió m² koncentrálódik jellemzően a fővárosokra és azok környékére.

Miközben még a pandémia hatásait igyekezett a piac ellensúlyozni, az ukrajnai háború új kihívások elé állította Európát, különösen a régió országait. A globális ellátási láncok zavarán túl az infláció hozta nehéz helyzetbe az európai gazdaságokat. De 2022 végére az árak elkezdtek stabilizálódni, így a tavalyi év már kiegyensúlyozottabb volt.

A tanulmány szerint bár az e-kereskedelmi bérlők továbbra is aktívak a piacon, a járvány időszakában tapasztalható dominanciájuk már nem annyira jellemző, még ha természetesen a jövőbeni fejlesztések egyik fontos alanyai is lesznek. Ellenben a gyártási szektor továbbra is aktív, ezek közül kiemelkedő ágazat az autóipar, amelyet most az elektromobilitás ösztönöz a növekedésre. Továbbá egyre erősödő trend az ún. nearshoring, vagyis hogy a gyártás a fogyasztóhoz minél közelebb valósuljon meg, hogy az ellátási láncok még stabilabbak lehessenek.

Mi a jövő?

Európában az irodapiac, a retail és a lakásszektor körül is sok a bizonytalanság, ellenben a logisztikai ágazat erős fundamentumokkal rendelkezik, idén pedig újabb fellendülésre lehet számítani. Bár már egyes régiós helyszíneken nőttek a bérleti díjak, még mindig jelentős befektetési lehetőségként kezelik a piaci szereplők Kelet-Közép-Európát.

Természetesen a globális felmelegedés elleni küzdelem jegyében a fenntarthatóság előtérbe került, a bérlők részéről egyre erőteljesebb az igény korszerű és energiatakarékos létesítményekre. Az új beruházások egyre inkább igazodnak a párizsi megállapodás és a 2050-ig megvalósítandó nettó nulla kibocsátási szint célkitűzéseihez.

A korszerű üzemeltetés feltétele ma már az elektromos áram, a víz és más természetes erőforrások hatékony, költségkímélő felhasználása. A logisztikai központok versenyképességének megőrzésében pedig meghatározó szerepük van a nemzetközi zöld minősítő szervezeteknek, amelyek bővülő szempontrendszerében már a legújabb globális igények is megjelennek.

Raben Group

A CTP TOVÁBBRA

IS ERŐSÍTI PIACVEZETŐI

POZÍCIÓJÁT. FÓKUSZBAN A BÉRLŐI IGÉNYEK ÉS AZ INNOVÁCIÓ

A MAGYAR IPARI-LOGISZTIKAI INGATLANSZEKTORBAN PIACVEZETŐ CTP 2023-BAN 31 SIKERES

BÉRBEADÁST ZÁRT LE ÖSSZESEN TÖBB MINT 187 EZER m²-NYI TERÜLETRE, AMELY A TELJES HAZAI

BÉRBEADÁSOK KÖZEL 30%-ÁT TETTE KI A SZEGMENSBEN. A VÁLLALAT VERSENYKÉPESSÉGÉNEK

TITKA, HOGY AZ ÜGYFELEK IGÉNYEIT MAXIMÁLISAN FIGYELEMBE VÉVE RUGALMAS, FENNTARTHATÓ ÉS ENERGIATAKARÉKOS INGATLANOKAT, SZOLGÁLTATÁSOKAT ÉS ÜZEMELTETÉSI MEGOLDÁSOKAT KÍNÁL. IGAZI KÖZÖSSÉGEKET ÉPÍT PARKJAIBAN, VALAMINT FEJLESZTÉSEKKEL ÉS PROGRAMOKKAL

TÁMOGATJA A HELYI ÖNKORMÁNYZATOKAT ÉS A TELEPÜLÉSEN ÉLŐKET.

A CTP az új bérbeadásoknak és épülő projektjeinek köszönhetően nemcsak megtartotta piacvezetői pozícióját, de folyamatosan erősíti is azt Magyarországon. 2024-ben már 1,23 millió m²-nyi saját tulajdonban lévő területet kínál bérlői számára. Ráadásul nemcsak a korábbi bérlők hosszabbítottak szerződést vagy bővítették ingatlanterületüket, hanem számos új bérlőt is köszönthettek a CTParkok közösségében, amelyek a cégcsoporthoz is hazánkban csatlakoztak elsőként. A vállalat logisztikai parkjai kulcsfontosságú lokációkban helyezkednek el, többnyire az M0-ás körgyűrű és az autópályák mentén, így a bérlők hatékonyan bekapcsolódhatnak a nemzetközi gazdasági vérkeringésbe logisztikai és gyártótevékenységeik során egyaránt.

Emellett a CTP nemcsak magas minőségű, fenntartható ingatlanokat épít, hanem azokat minden esetben saját tulajdonban tartja, kezeli és üzemelteti, vagyis a „You Grow We Grow” mottó jegyében az ügyfelekkel hosszú távú, kölcsönös bizalmon alapuló stratégiai együttműködések alakulnak ki. A korszerű épületek – ahol az előremutató és innovatív megoldások egyre nagyobb szerepet kapnak – sokrétű tevékenységet támogatnak a raktározástól kezdve a csúcstechnológiás gyártáson át egészen a K+F-tevékenységekig.

A fenntarthatósági és ESG-szempontok alapján a CTP csaknem teljes magyarországi portfóliója BREEAM-tanúsítvánnyal rendelkezik. A vállalat megújuló energiaforrásokat hasznosít, hőszivattyús épületeket épít, gázt egyáltalán nem használ, a felhasznált áramot pedig egyre nagyobb mértékben biztosítják saját napelemparkjai. Az új beruházások mellett nagy hangsúlyt fektet a már meglévő csarnokai folyamatos korszerűsítésére is.

A CTP a folyamatos fejlesztések mellett kiemelten kezeli a közösségépítést is, így a bérlői munkavállalói élmény jegyében – az ún. Clubhaus koncepció keretein belül – kínál változatos eseményeket és ingyenesen igénybe vehető rendezvényhelyszínt. Tavaly

többek között véradás, mentorprogram, jótékonysági esemény és egyéb szakmai képzések is megvalósultak a közösségi térben.

A társadalmi felelőségvállalás keretében 2023-ban számos helyszínen valósított meg közcélú fejlesztéseket és jólléti programokat, hiszen a vállalat célja, hogy az ipari-logisztikai parkjai illeszkedjenek azon települések mindennapjaiba, ahol jelen van. Például Üllőn a helyi iskola játszóterének felújítását támogatta, a Biatorbágyi Innovatív Technikummal együttműködve pedig a logisztikai és pénzügyi képzésbe bekapcsolódva, mentorálási programon keresztül kínál szakmai fejlődési lehetőséget a diákok számára. A CTP az ünnepi időszakban az Ökumenikus Segélyszervezet nagyszabású karácsonyi ajándékozási programjához is csatlakozott, mintegy 150 gyermek karácsonyi kívánságát teljesítették.

A vállalat továbbra is szilárdan bízik a magyar piacban, ezért a „Full Speed” mottó szellemiségének megfelelően ezután sincs megállás, újabb nagyszabású projekteket valósít meg hazánkban, és tovább fejleszti a meglévő ipari és logisztikai parkokat. A CTP munkatársai a legmagasabb szintű szakmai tudással rendelkeznek ahhoz, hogy minden téren támogatni tudják bérlőiket. Ha tökéletes lokációban, világszínvonalú bérleményt keres, ahol a közösség és a dolgozói jóllét párosul a legújabb, versenyképességet biztosító megoldásokkal, akkor a CTP-ben hosszú távon kiváló és megbízható partnerre talál.

MILYEN JÖVŐ VÁR

A BEVÁSÁRLÓKÖZPONTOKRA?

DÖNTSE EL A PIAC! – MONDHATNÁNK, DE A HELYZET ENNÉL BONYOLULTABB. TOVÁBBRA IS VÁLTOZATLAN, HOGY AZ ONLINE KERESKEDELEM DIADALMENETE MELLETT AZ

EMBEREK EL AKARNAK MENNI VÁSÁROLNI. A KÉRDÉS AZ, HOGY A FOLYAMATOS MEGÚJULÁSI IGÉNY, AMELY IGAZODIK A KOR SZELLEMÉHEZ, HOGYAN CSAPÓDIK LE A BEVÁSÁRLÓKÖZPONTOKBAN.

Corvin Palace

1996-ban átadták a Duna Plázát és a Pólus Centert, amelyek új fejezetet nyitottak a hazai kiskereskedelem történetében. Valóban, a plázák új minőséget hoztak Magyarországra, már ami a kiskereskedelmet, a vendéglátást és a szórakoztatást illeti. Pedig a műfaj Magyarországon sem teljesen új, hiszen tavaly októberben vehették ismét birtokukba a vásárlók a Blaha Lujza téren felújított Corvin Palace-t. Az 1926-ban épült Corvin Áruházban működött az ország első mozgólépcsője, de nem ez tette vonzóvá: árukínálata, a mindent egy helyen koncepció évtizedekre kijelölte a helyét a budapesti kereskedelem élbolyában.

A mostani újranyitás lépcsőzetes, első ütemben az alsóbb szinteket adták át, a felsőbb emeleteken irodák kialakítását tervezik. A szakemberek szerint a szomszédos Europeummal együtt a Corvin Palace már érezhető alternatívát kínál a belváros közepén, és ezzel egy komoly lépés történt abba az irányba, hogy visszacsábítsák a vásárlókat a belső kerületekbe. Ettől függetlenül a többfunkciós központok az életünk részét képezik, és az a furcsa, ha nem látogatunk el időről-időre valamelyik plázába.

A statisztikák szerint az elmúlt 20 évben 40-ről 122-re nőtt Magyarországon a bevásárlóközpontok száma, a jelentős felfutás 2009-ig zajlott. Ezekben a központokban 2013-ig folyamatosan bővült az egységek száma a KSH adatai szerint. Az elmúlt 10 évben azonban szinte változatlan számú bevásárlóközpont működik Magyarországon, amely jelentős részben a plázastopnak is köszönhető, miközben a falak között működő szolgáltatók és kiskereskedők üzleteinek száma, ha nem is drasztikusan, de folyamatosan csökken, amire a pandémia még rá is erősített.

Nehezíti a tisztánlátást, hogy sokan a bevásárlóközpontok közé sorolják a nagy alapterületű hipermarketeket – Auchan, Tesco – is, amiben van némi igazság: mozit itt biztosan nem találunk, de sok minden mást igen. Jól megvannak az úgynevezett strip mall-ok is, ahol egy nyitott tér – jellemzően a parkoló – köré rendezve helyezkednek el az üzletek. A COVID alatt praktikusan igyekeztek előnyt kovácsolni a „nem-egyterűségből”: itt is sokszínű a kínálat, de csak abba az egyetlen boltba kell az utcáról betérnünk, amelyet aznapra kiszemeltünk.

A plázastop megtette a hatását, hiszen az elmúlt években alig épültek nagy volumenű bevásárlóközpontok, a meghatározó kivétel talán az Etele Plaza. Emellett felújításokra és újrapozicionálásokra került sor, vagyis a meglévő állománynak folyamatosan lépést kell tartania az új vásárlói szokásokkal és a változó életstílustrendekkel. Budapesten említhetjük e tekintetben az Allee-t vagy éppen a Camponát, sőt, vidéken korábban az Indotek Group tulajdonában álló plázákban is ráncfelvarrásra került sor. Külön kiemelhetjük a közösségi terek erősödő hatását, nem véletlenül az ételudvarok egyre nagyobb szerepet játszanak, többek között a Westendben és a KÖKI-ben is megújult a gasztronómiai-közösségi zóna.

Azonban kivételek mindig is voltak és lesznek a fejlesztések terén is. 2024. január közepén jelentették be, hogy a budapesti kettes metró felett új multifunkcionális központ, pláza nyílik majd a Kerepesi út és a Hungária körút kereszteződésénél a Puskás Ferenc Stadion metrómegállóra épülve. A 29 000 m²-es Centraléban nemcsak üzleteket, hanem irodateret és hotelt is kialakítanak. Az épület legfelső szintjén, a Hungária körút felőli oldalon egy közel 5000 m²-es,

háromemeletes, modern irodatorony, míg a Puskás Aréna felőli oldalon egy 170 szobás, 4 csillagos szálloda kap helyet.

A létesítmény várhatóan 2026-ban készül el, és egy nagyméretű zöld tetővel is kiegészül, amely több mint 5000 m²-ével Magyarország egyik legnagyobb kereskedelmi zöld tetője lesz. Valószínűleg a vegyes funkció teszi majd igazán versenyképessé a budapesti plázapiac újoncát, bár a környéken meglehetősen erős szereplők jelentik a konkurenciát.

Vajon mi a vonzerejük?

Számos tényezőt sorolhatunk fel a teljesség igénye nélkül, amelyek mind a mai napig meghatározzák a bevásárlóközpontok sikerét. Természetesen a vásárlás és beszerzés a legnyilvánvalóbb ok. Gyakran megyünk a bevásárlóközpontokba, hogy különböző árucikkeket – ruhákat, élelmiszereket, elektronikai berendezéseket és ezernyi más terméket – vásároljunk.

Az egyik legfontosabb versenyelőnyük a kényelem: a bevásárlóközpontokban sokféle üzlet és szolgáltatás – posta, bank, tisztító, kulcsmásoló stb. – található egy helyen. Ha minden egy fedél alatt van, időt és energiát takaríthatunk meg, egyszerűbben intézhetjük a beszerzéseinket és az ügyeinket. Közösségi élményként a plázák kiváló helyek a szociális interakciókra is, ahol barátainkkal és családtagjainkkal találkozunk, közös időt töltünk együtt, étkezünk vagy együtt vásárolunk. A szociológusok szent borzongással említik, hogy a fiatalok körében a „plázázás” nem egyszerű időtöltés, hanem gyakorlatilag életforma.

Szinte valamennyi bevásárlóközpontban található szórakozási lehetőség, például éttermek, játékok vagy rendezvények, amelyek azok számára is

vonzóak, akik nem akarnak vásárolni. A legtöbb helyen úgy igyekeznek kialakítani a food court kínálatát, hogy a hamburger-pizza-kínai hármas hívei mellett a steak vagy a sushi kedvelői is leülhessenek. Valamint terjednek a kávézóláncok is, amelyek új szintre emelik az ilyen típusú szolgáltatásokat.

A mozi a legtöbb helyen alapszolgáltatás, olyanynyira, hogy az életben maradásukért keményen küzdő művészmozikat leszámítva nem is nagyon van máshol filmszínház. Érdekes, hogy a német ECE által üzemeltetett Árkádokban nincs mozi. Nem is volt és nem is lesz, ez a koncepció szintén működik. Emellett a bevásárlóközpontok gyakran szerveznek különféle akciókat, kedvezményeket, leárazásokat, amelyek vonzóvá teszik az emberek számára a vásárlást. A plázák marketingbüdzséjébe belefér, hogy esetenként kifejezetten színvonalas eseménysort fűzzenek fel különféle ünnepnapokhoz kapcsolódva.

Emellett a bekamerázott mélygarázs biztonságot sugall, és sokkal egyszerűbb ott helyet találni, mint mondjuk a belvárosban. A cél az, hogy jöjjön el a család, és ha már ott vannak, a többit elvégzik a marketingszakkönyvek alapján megvalósított csábító és komfortnövelő eszközök: mozgólépcsők, jellemzően ablaktalan belső terek – feledkezz el a külvilágról –, tisztaság, óránként takarított mosdók, kellemes zene, ruhatár, kutyabarát hozzáállás és egyáltalán olyan miliő, amiről mindannyian azt gondoljuk, hogy jár nekünk: szép, tiszta, elegáns.

De hogyan tovább?

A bevásárlóközpontok jövője számos tényezőtől függ, beleértve a technológiai fejlődést, a fogyasztói szokások változását és a gazdaság állapotát. Soroljunk fel néhány trendet, amelyekre érdemes figyelni a jövőben!

Az online és offline világ harca

Az e-kereskedelem növekedésére választ kell találni bemutatótermek, személyre szabott tanácsadás, élményvásárlás, próbalehetőség és hasonló módszerek segítségével. Az online kereskedelem először azoknak a termékeknek az „élő” eladását teszi gyötrelmessé, amelyek nem unikálisak: könyv, írószer, játék. De még ők sem kell, hogy bezárják a boltot: az olvasók szeretnek beleolvasni a kiszemelt könyvbe, nagy az impulzusvásárlás szerepe a jól kihelyezett áruk esetén. Kóstoltatás, ruhapróba, illatszerteszt –egyik sem online műfaj. Az illatok, a zene, a színek, a fények mind-mind erősíthetik a vásárlási hajlandóságot – de csakis élőben.

Élményközpontúság és közösségi tér

A bevásárlóközpontoknak olyan élményeket kell nyújtaniuk, amelyeket az online vásárlás nem képes reprodukálni. Ezek lehetnek tematikus rendezvények, szórakoztató programok, kulináris élmények vagy egyedi szolgáltatások. Offline nem tudunk meginni egy lattét, miközben a mester a kulcsunkat másolja, a garázsban pedig kitakarítják az autónkat. Emellett a plázák nemcsak a fogyasztás célpontjai lehetnek, hanem olyan helyek is, ahol a környékbeliek egy

divatbemutató vagy fotókiállítás apropóján találkoznak egymással, vagyis közösségi térként is funkcionál az üzletközpont.

Digitalizáció

Az önkiszolgáló kasszák, illetve a mesterséges intelligencia segíthet az áramvonalas készletgazdálkodásban és a humánerőforrás-költségek szinten tartásában. A hűségprogramokra épülő big data technológiák és analitikai módszerek segítségével a bevásárlóközpontok személyre szabott ajánlatokat és élményeket nyújthatnak a vásárlóknak, ami növelheti az elégedettséget és a visszatérő vásárlók számát. „Ez a kedvenc plázám” – jelentik ki sokan, és nem is feltétlenül tudják megindokolni, hogy miért. Azért, mert a marketinges jól végzi a dolgát – tehetnénk hozzá.

Fenntarthatóság

A környezettudatosság iránti növekvő igény miatt a bevásárlóközpontoknak egyre inkább szem előtt kell tartaniuk a környezetbarát elvárásokat. Ez magában foglalhatja az energiatakarékos megoldásokat, a zöld teraszokat, kerteket, a környezetbarát csomagolási módszereket és az éttermekben vagy

Monori Center - DVM group

üzletekben felszolgált ételek fenntartható forrásból származó alapanyagait.

Ingatlangazdálkodás másként

Magyarországon a Lidl toronymagasan vezeti a kereskedelmi láncok toplistáját. Az Aldi, a Spar és a Penny is ott van az élbolyban. Ebből többféle tanulság is levonható. Már nem feltétlenül a nagy alapterületű, óriási hipermarketek a menők, hanem a diszkontok. Lássuk be, hogy egy szerda esti bevásárlás során nem akar az ember végignézni 10 sornyi autófelszerelést, barkácskelléket és lakberendezési holmit. A vásárlás nem sport, az idő drága – szorítkozzunk a lényegre.

Ezért a hipermarketek a megváltozott fogyasztói szokásokra reagálva elkezdték csökkenteni a vásárlóteret, felismerve, hogy óriási kincs van a kezükben: olyan sok tízezer m²-nyi kereskedelmi terület, amelyet már ma bérbe adhatnak, kialakítva egy egészséges szimbiózist.

A csökkentett területen árulják a gyorsan forgó, napi szükségleti cikkeket, amelyeket a vásárlók ismernek és szeretnek, a felszabadított helyekre pedig jöhetnek a bérlők: kisállat-kereskedés, barber-shop, bankfiók,

telekommunikációs szaküzlet, játszóház és még lehetne sorolni. Ezzel elmozdultak egy olyan sokoldalú bérlői mix irányába, ami közelít az igazi bevásárlóközpontokéhoz. Ráadásul a jellemzően városszéli elhelyezkedés okán a parkolás szinte korlátlan.

Talán ezt az új trendet ismerte fel az Indotek Group, amely az Auchan kiskereskedelmi tevékenységét irányító, valamint több áruházát és benzinkúthálózatát is birtokló Auchan Magyarország Kft. 47%-át, illetve a kereskedelmi egységek korzóterületén működő üzlethelyiségek 100%-os tulajdonrészét vásárolta meg. A cél az, hogy az Auchan a következő öt–hat évben a harmadik legnagyobb piaci részesedéssel rendelkező áruházlánccá váljon, megelőzve számos vetélytársat.

A személyesség varázsa

Összességében tehát továbbra is változatlan, hogy az online kereskedelem diadalmenete mellett az emberek el akarnak menni vásárolni. Meg akarják szagolni a parfümöt, fel akarják próbálni a zakót, és össze akarnak futni a barátokkal egy kávéra a mozi előtt. A szegmens erős, jelentős tartalékokkal bír, és képes megújulni. Kíváncsian várjuk a fejleményeket!

KÖKI Foodport

Find out more about unique experiences and the future of shopping.

www.ses-european.com

GYÉMÁNTOK

ÉS CSILLAGOK A SZÁLLODAIPARBAN

A JÁRVÁNY ALATTI JELENTŐS VISSZAESÉS MÁR A MÚLTÉ, A SZÁLLODAIPAR

A TURIZMUSSAL EGYÜTT EGYRE INKÁBB MAGÁRA TALÁL. A FELLENDÜLÉS

BIZONYÍTÉKAKÉNT SORRA ÉPÜLNEK A HOTELEK BUDAPESTEN ÉS VIDÉKEN, SŐT, A FŐVÁROSBAN MÁR ÚJ LUXUSSZÁLLODÁK IS NYÍLTAK, AMELYEKET A VILÁG VEZETŐ SZÁLLODAÜZEMELTETŐI MŰKÖDTETNEK.

A turisztikai szektor elemzésekor megkerülhetetlen, hogy „megemlékezzünk” a Covidról. 2020-ban a kereskedelmi szálláshelyek 90%-át be kellett zárni, a Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér üres csarnokokkal volt kénytelen átvészelni a kényszerű pihenőt. Abban az évben mindösszesen 3.859.379 utas indult, illetve érkezett, ami 76%-os visszaesést jelentett az előző évhez képest. Összehasonlításképpen: a repteret üzemeltető Budapest Airport 2019-ben történetének legjobb évét zárta 16,2 millió utassal.

A nagymértékű forgalomcsökkenés közel sem volt egyedülálló jelenség: az Eurocontrol adatai szerint 2020-ban Európa-szerte 1,7 milliárd utas „tűnt el” a légi közlekedésből, az éves járatszám pedig hatmillióval csökkent a koronavírus-járvány, illetve az annak kapcsán hozott, országonként eltérő szigorítások miatt. Innen kellett a turisztikai szektornak visszakapaszkodni, és úgy tűnik, hogy sikerült. Míg 2022-ben, az októberi szezonban a 70%-os foglaltsági arány kiemelkedően jónak számított, 2023-ban már senki sem panaszkodott.

W Budapest - DVM group - Hlinka Zsolt

Az üzleti és a magáncélú turizmus egyaránt magára talált, és az energiaköltségek sem emelkedtek meg olyan mértékben, mint ahogy az várható volt, ám továbbra is jelentős a szakemberhiány. Alapvetően a szállodaipar – akárcsak a turizmus egésze – a többi nemzetgazdasági ágazatnál érzékenyebben reagál a világpiaci és világpolitikai fejleményekre, ám cserébe magasabb hozamrátával kecsegtet. Ennek tükrében nem meglepő, hogy 2023 második felében több olyan szállodaipari beruházás is elkészült, amelyeket méltán nevezhetünk csillogó gyémántnak a hazai turizmus koronáján.

A legragyogóbb ékkövek

Igazi csipkerózsika-történet az Andrássy úti W Hotel. A világörökség részeként nyilvántartott, a tavaly szintén teljes egészében megújult Operaházzal szembeni épületben a rendszerváltás előtt az Állami Balett Intézet működött. Az intézmény 2002-ben költözött ki a palotából, cserébe kaptak egy teljesen új, igényeiknek megfelelő épületet a Kisföldalatti végállomásának közelében. Így az épület felújítását akár el is lehetett volna kezdeni. Az eredetileg Drechsler-palotának nevezett épületet 1997-ben értékesítette 220 millió forintért Budapest VI. kerületének önkormányzata.

Ezután több tulajdonosváltozás következett: először az Andrássy 25. Kft., majd egy izraeli tulajdonos, ezt követően egy portugál cég, majd 2014 júniusától a katari uralkodócsalád egyik tagja lett a tulajdonos. A vásárló valójában egy luxembourgi cég, a 2015ben bejegyzett Balett Properties S.A., amely mögött a Katari Iszlám Bank, a világ ötödik legnagyobb iszlám pénzintézetének elnöke áll.

Közben az épület állaga folyamatosan romlott. Időnként hírek jelentek meg a sajtóban az ingatlan jövőbeni hasznosításáról, végül 2023-ra luxusszállodává

alakították, és úgy tűnik, hogy kiemelkedő minőségben. Bowler James Brindley (London) és a Bánáti + Hartvig tervezőcégek gondosan restaurálták és újragondolták a Drechsler-palotát, ihletet merítve annak gazdag kultúrtörténetéből és sokrétű identitásából – egykori kávéház, közösségi központ és a Magyar Állami Balettintézet épülete –, hogy ezekből lenyűgöző dizájnnarratívákat alkossanak. A projekt generálkivitelezője, műemléki felújításának és belsőépítészeti kiviteli terveinek felelőse a DVM group volt.

A palota játékosan egymás mellé helyezi a város két oldalát, Budát és Pestet. Két méltán híres magyarországi kötődésű művész, Harry Houdini és Gábor Zsa Zsa inspirálta a belső tér koncepcióját, ami tükrök segítségével a hollywoodi csillogás optikai illúzióját és nosztalgikus hatását keltik életre. Az összefonódó designnarratívák jelen vannak a szálloda 151 jellegzetes szobájában, köztük 45 lakosztályban. Az ötödik emelet egyedi stílusa rokonságban áll a palota eredeti, helyreállított tetőterével, míg a szálloda baletthez fűződő kapcsolatát tükrözi a teljesen fekete Extreme WOW és a fehér WOW lakosztályok, melyek a híres balettmű, a Hattyúk tava előtt tisztelegnek.

A szállodát a Marriott Internationalhez tartozó W Hotels üzemelteti. A Marriott globális szálláshely-szolgáltatási rendszere 2023 első negyedéve után közel 8400 szálláshelyet számlált több mint 1.534.000 szobával. A világ legnagyobb szállodaláncát üzemeltető vállalat a W mellett 2023 utolsó hónapjaiban megnyitotta az ötcsillagos Dorothea Hotelt is a Vörösmarty tér mellett 216 szobával és több gasztronómiai egységgel a BDPST Group fejlesztésében. A három különböző korban és stílusban épült háztömbben életre kelt új szálloda nevét Mária Dorottya württembergi főhercegnőről, az 1800-as évek befolyásos közéleti személyiségéről kapta.

Mindkét belvárosi prémiumkategóriás hotel példa arra, amire a befektetők továbbra is törekednek: az ingatlan értékének növelése céljából annak átpozicionálására, felújítására vagy átalakítására. A két beruházást emellett akár környezettudatosnak is nevezhetjük, hiszen meglévő épületeket alakítottak át a mai igényeknek megfelelően.

További jelentős fejlesztések

Budapesten

A BDPST Group a budai oldalon is aktív: a tulajdonában álló Gellért Hotel 2024-től teljes körű, műemlékvédelmi előírások mentén zajló komplex felújításon megy keresztül és várhatóan 2027-ben nyitja meg újra kapuit, mint a Mandarin Oriental első Magyarországon üzemeltetett hotelje. A Gellért Hotelben az előzetes tervek szerint 143 szobát, köztük 38

Hotel Vinifera Wine & Spa

lakosztályt alakítanak ki, amelyek időtlen és elegáns kialakításáért az Alexander Waterworth Interiors Ltd. londoni belsőépítészeti stúdió felel.

A háborús sérülések, majd az azt követő újjáépítések során az épület eredeti belső terei gyakorlatilag megsemmisültek: a beruházó-fejlesztő szándékai szerint a négy legikonikusabb belső teret – a Lobby, a Duna terem, a Zeneterem és a Gobelin terem – eredeti pompájának megfelelően rekonstruálja a fennmaradt fotók és tervek alapján. A cégcsoport álláspontja szerint a szálloda újranyitása által Budapest még vonzóbbá válhat a luxus és a kultúra iránt érdeklődő látogatók számára.

Kevesebb reflektorfényt kapott egy VI. kerületi foghíjbeépítés: 2023 szeptemberében Terézvárosban nyílt meg a Hampton by Hilton Budapest City Centre. A hatemeletes szálloda 219 szobával rendelkezik, a hivatalos adat szerint már a nyitáskor 60%-os volt a foglaltsága. Az ingatlan tulajdonosa a Long Bridge Dessewffy utca Kft., üzemeltetője a Hilton. Nyitáskor azt közölték, hogy az egyéni vendégek kétharmada amerikai, és növekszik a távolkeletiek aránya is, ami, ha valóban így van, segíthet visszacsábítani a legtöbbet költő, egyébként jellemzően három napig nálunk tartózkodó külföldieket.

Érdekességképpen a Wing ennek kapcsán is a reptér közelségét hangsúlyozza, miközben a Liszt Ferenc Repülőtérnél fejleszt egy újabb hotelt, ott is az Ibisés a Tribe-márkákkal együttműködve. A már ott működő Ibis Styles 5200 m²-es, ötszintes, átriumos, belső udvaros szállodában összesen 145, a repülőtér hangulatát idéző, a jelenkor belsőépítészeti trendjeit követő szobát alakítottak ki. Míg a jelenleg kivitelezés alatt álló Tribe hotel 8000 m² alapterületen 167 szobával várja majd az utazókat a márkára jellemző közösségi szolgáltatásokkal és kortárs dizájnkoncepciójával.

De végre befejeződött az egykori Radetzky-laktanya újjáépítése is. A Market Építő Zrt. kivitelezésében a 19. századi épület homlokzatának megtartása mellett egy szálloda- és irodakomplexumot alakítottak ki. A terület Bem tér felé eső oldalán kap helyet az ötcsillagos luxury lifestyle kategóriájú Kimpton Hotel & Étterem. Külön érdekesség, hogy a szinergikus kapcsolódásnak köszönhetően a 127 szobás hotel több működő funkciója válik elérhetővé az irodaház bérlői számára.

Ugyancsak 2023 végén megnyílt Budapest első Tribe szállodája is, amely az Accor szállodaüzemeltető egyik leggyorsabban növekvő európai hotelmárkája. Az újonnan épült, az Ibis márkával közös dualbranded szálloda a Liberty-ben, a Wing egyedülálló többfunkciós projektjében kapott helyet a Telekom-székház mellett, a Könyves Kálmán körúton.

Ibis&TRIBE Budapest Stadium, Liberty

Miként néz ki a szállodaipar jövője?

A már megvalósult és a fejlesztés alatt álló hotelek kapcsán a szállodaipar fejlődését és prosperálását meghatározó tényezők számos változótól függenek, beleértve a gazdasági helyzetet, a technológiai fejlődést, a fogyasztói preferenciákat és a környezetvédelmi szempontokat is. Néhány általános irányvonal és tendencia azonban felismerhető és azonosítható.

Technológiai fejlesztések

Az új technológiák, mint például a mesterséges intelligencia, az automatizáció és az adatelemzés továbbra is meghatározó szerepet játszanak a szállodaiparban. Az okos szobák, a virtuális asszisztensek, az online foglalási rendszerek és az élményorientált technológiák teret hódítanak. A teljesen digitalizált szállodáknak, ahol szinte nincs is jelen személyzet, az az előnye is megvan, hogy az alacsonyabb üzemeltetési költségek miatt még alacsonyabb kihasználtság mellett is nyereségesek lehetnek.

Fenntarthatóság

A fenntarthatóság és a környezettudatosság fontos tényezővé válik. A szállodák egyre inkább törekednek az energiahatékonyságra, a hulladékcsökkentésre és az egyéb környezetbarát megoldásokra, mivel a fogyasztók is egyre inkább értékelik a környezettudatos üzleti gyakorlatokat. A hajtóerő itt az lesz, ha az üzleti turizmus szereplőinek előírják, hogy csak olyan kereskedelmi szálláshelyen foglalhatnak szállást, amely megszerzett valamilyen fenntarthatósági tanúsítványt. Vagyis az ESG-kritériumok hatása az ingatlanok értékelésére és a finanszírozási kötelezettségvállalásokra nézve is egyre fontosabbá válik.

Flexibilitás

A fogyasztói elvárások változnak, és a szállodáknak alkalmazkodniuk kell az új trendekhez és igényekhez. Rugalmasabb lemondási feltételek és az egyéb flexibilis lehetőségek jelentős szerepet játszhatnak egy hotel vagy lánc népszerűségében.

Digitális marketing és online jelenlét

Az online jelenlét és a digitális marketing továbbra is kulcsfontosságú a szállodák számára. Az online foglalási rendszerek, a webes értékelések és a közösségi média mind fontos szerepet játszanak a vendégek megszerzésében és megtartásában.

Higiénia

A pandémia hatására az egészségügyi és biztonsági intézkedések kiemelkedő fontosságúvá váltak. A szállodáknak továbbra is kiemelt figyelmet kell fordítaniuk a tisztaságra, a higiéniai szabályokra és az egészségvédelmi intézkedésekre.

Többszólamúság

A budget szegmensben a folyamatokat automatizálják, hogy vonzóak maradjanak az árérzékeny közönség számára. Egy szinttel feljebb a szállodák igyekeznek személyre szabottabb élményeket nyújtani a vendégeiknek. A prémium szegmens a személyre szabott kiszolgálásra, illetve az árnak megfelelő termékek és szolgáltatások széles választékára összpontosít. Mindez segíthet növelni a Revenue per Available Rooms mutatószámot, vagyis az egy kiadható szobára jutó árbevételt.

Ezek a tényezők csupán általános irányvonalak, miközben a szállodaipar folyamatosan változik a környezeti, gazdasági és társadalmi tényezők hatására. A sikerhez az alkalmazkodókészség és a folyamatos innováció kulcsfontosságú lesz a szállodaipar számára a jövőben.

Jó úton jár Magyarország

A világ 10 legnagyobb szállodalánca jól ismert nevekből áll: Best Western International, Inc., InterContinental Hotels Group PLC., Marriott International, Choice Hotels Internationals, Inc., Indian Hotels Company Limited, Wyndham Destinations, Inc., Hilton Worldwide Holdings Inc. Accor SA, Hyatt Hotels Corporation, Radisson Hospitality A.B. Ha a hazai szállodaipar jelenét és jövőjét szeretnénk röviden jellemezni, akkor elég csak annyit mondani, hogy a felsoroltak közül egyedül az Indian Hotels nincs jelen Magyarországon (a Wyndham a Ramada by Budapest City Centerrel képviselteti magát az V. kerületben, a szintén kevésbé ismerősen csengő Choice három fővárosi épület üzemeltetésében is részt vesz).

Budapest és az ország adottságai, a szállodaszektor jövedelemtermelő képessége – a sérülékenysége ellenére – továbbra is vonzó befektetési célpont. Ha a kamatszintek és az energiaárak tovább mérséklődnek, véget ér a szomszédban a fegyveres konfliktus és szolid konjunktúra kezdődik, minden adott lesz ahhoz, hogy a hotelszektorba újabb komoly befektetők érkezzenek, munkahelyeket teremtve, egyszersmind olyan épületeket helyreállítva, amelyek Budapest legjobb korszakait idézik.

HOVA TŰNTEK A DARUK? MERRE HALAD AZ ÉPÍTŐIPAR?

AZ ELMÚLT EGY ÉVTIZEDBEN MEGSZOKHATTUK, HOGY AZ ÉPÍTŐIPAR

PROSPERÁLT. BUDAPESTEN, HA ÁTMENTÜNK VALAMELYIK HÍDON –

BÁRMERRE TÉVEDT IS A TEKINTETÜNK –, DARUERDŐT LÁTTUNK. AZONBAN

A SIKERTÖRTÉNET MEGTORPANT: A PANDÉMIA UTÁN MOST TÖBBEK

KÖZÖTT AZ INFLÁCIÓ, AZ ENERGIAÁR-ROBBANÁS ÉS ÁLTALÁBAN

A GAZDASÁGI KRÍZIS FÉKEZTE A LENDÜLETET. AZ SEM SEGÍT, HOGY AZ

EURÓPAI UNIÓVAL FOLYÓ VITÁK MIATT EGYELŐRE CSAK A BEFAGYASZTOTT

FORRÁSOK EGY RÉSZÉT SIKERÜLT MEGSZEREZNI. MINDENESETRE

A BERUHÁZÁSOK ÁTMENETI CSÖKKENÉSÉVEL PÁRHUZAMOSAN ELŐTÉRBE

KERÜLNEK A SZERVEZETI HATÉKONYSÁGNÖVELŐ INTÉZKEDÉSEK, A DIGITÁLIS MEGOLDÁSOK, AZ ENERGIAPROJEKTEK ÉS A MEGLÉVŐ

ÉPÜLETÁLLOMÁNY MEGÚJÍTÁSI TERVEI.

A KSH 2024 januárjában közzétett statisztikái szerint 2023 novemberében az egy évvel korábbihoz viszonyítva 12,8%-kal, míg az előző hónaphoz képest 2,6%kal csökkent az építőipari termelés volumene. Az építőipari vállalkozások november végi szerződésállományának volumene 21,2%-kal, ezen belül az épületek építésére vonatkozó szerződéseké 15,6%-kal elmaradt az előző év azonos időszakától. Tavaly az első 11 hónapban az előző év azonos időszakához képest az építőipari termelés volumene 5,3%-kal csökkent.

A beruházások általános visszaeséséhez a legtöbb nemzetgazdasági ág hozzájárult. A beruházási teljesítményérték mindössze a feldolgozóiparban, a közigazgatás nemzetgazdasági ágában, illetve néhány, összességében kisebb súlyú területen emelkedett. Ami most bennünket érdekel: a beruházási tevékenység 12,1%-kal mérséklődött, de ezen belül a teljesítményérték mintegy 60%-át képviselő építési beruházások volumene 22%-kal csökkent.

De nem csak Magyarországon esett vissza a szektor, általánosságban az európai statisztikák sem túl biztatók. Havi és éves összevetésben egyaránt csökkent az euróövezet és az Európai Unió (EU) építőipari termelése is 2023 novemberében az EU statisztikai hivatala, az Eurostat szerint. Vagyis az egy évvel korábbihoz képest az EU építőipari termelése 2,1%-kal esett az októberi 0,5%-os zsugorodást követően.

Azonban sajnos a visszaesés idén is folytatódhat. Az Euroconstruct tavaly decemberi adatai szerint 2024-ben a legtöbb európai építési piacon visszaesés várható az infláció, a magasabb árak és a gyengébb kereslet miatt. 2025-ben és 2026-ban azonban a növekedés újraindulhat, bár viszonylag szerényebb számokkal. Ráadásul az Európai Központi Bank felmérése szerint 2023 harmadik negyedévében minden hitelkategóriában szigorodott a hitelezés Európában, miközben jelentősen visszaesett a vállalatok és a háztartások hitelkereslete. 2025-re az elkészült lakások száma várhatóan 2016 óta nem látott alacsony szintre esik majd vissza, ami jól jelzi az európai gazdaság megtorpanását.

Hazánk építési piaca idén tovább fog zsugorodni az Euroconstruct előrejelzése szerint. Növekedési potenciál az ipari és raktárépületek szegmensben, illetve az energetika területén és a vízzel kapcsolatos beruházásokban lehet. A teljes építési piac bővülésére 2025től lehet számítani, melyen belül eleinte a mélyépítés gyorsabban növekedhet, mint a magasépítés.

Hiányzó kohéziós források

A beruházások és az építőipar relációjában érdemes azonban nagyobb perspektívában is nézni a folyamatokat. Magyarországot a szakirodalom a külföldi

működő tőkétől (foreign direct investment, FDI) függő piacgazdaságok közé sorolja, melynek fő ismérve, hogy az üzleti beruházásokat – különösen az exportra termelő ágazatokban – döntően külföldi tulajdonú vállalatok végzik, és ezeknek a cégeknek a teljesítménye részben meghatározza a gazdasági növekedést is. A külföldi beruházások az 1990-es évek óta a magyar gazdaság egyik legfontosabb külső finanszírozási forrását jelentik.

Azonban a kohéziós politika forrásai nagyságrendjükben elérték, sőt, olykor meg is haladták az FDI-beáramlás mértékét. Melléjük zárkózott fel a külföldön munkát vállalók hazautalása, tehát a magyar gazdaság immár legalább háromféle külső forrástól is függ, melyek mindegyike szorosan kötődik az ország EU-tagságához. Ráadásul a kohéziós politika pénzei az FDI-nál jóval kiszámíthatóbb forrást jelentenek vagy jelentettek.

A 2004 óta a közép-kelet-európai tagállamoknak a benyújtott számlák ellenében kifizetett forrásokat vizsgálva azt állapíthatjuk meg, hogy Magyarország a legnagyobb kedvezményezettek közé tartozik. Amennyiben ezek a pénzek nem jöttek volna meg, a hazai költségvetés bizonyos mértékben

kompenzálhatta volna őket, hiszen az utófinanszírozás miatt az állami büdzsé „megelőlegezi” a költségeket a kedvezményezetteknek. Ennek azonban határt szab a hazai költségvetés teherbírása, vagyis Magyarország jelentős eladósodás nélkül nem tudná kiváltani az uniós fejlesztési forrásokat.

Kemény évek állnak előttünk?

Jelenleg az ágazatot az általános gazdasági bizonytalanság sem kíméli, így az építőipar helyzetét jól mutatja az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) átfogó felmérése. Az elemzés a tagszervezetek és az építőipar további jelentős szereplői véleményét szintetizálva összefoglalta, hogy a piaci körülmények hatására hogyan alakult a 2023as üzleti év, illetve milyen várakozásokkal tekintenek a vállalkozások az idei esztendőre.

Az eredmények pedig meglehetősen lesújtó képet festenek az ágazatról, és úgy tűnik, hogy a stagnálás idén is folytatódik, így fellendülésre leghamarabb 2025-ben számíthatunk. A vállalkozások tevékenységét leginkább a megrendelések hiánya, az infláció és a szakemberhiány akadályozta.

A vállalkozások a szűkülő piaci lehetőségek közepette azonban fontosnak tartják a hatékonyság növelését, vagyis hogy emelkedjen a termelékenység szintje. Ehhez pedig elengedhetetlen a digitális felkészülés, az okos megoldások adaptálása és a folyamatos képzés. Természetesen az innováció befektetést is jelent, ráadásul hosszú távon, viszont azok a cégek, amelyek máról holnapra élnek, nehezen tudnak modernizálni. Emellett többen terveznek létszámcsökkentést, hiszen alapvetően a nagyobb cégek tudják a munkaerőt nagyobb arányban megtartani. Minél kisebb egy piaci szereplő, annál hektikusabban tud új munkákra szerződni, így a bizonytalan jövőkép a kollégák elvándorlásához vezet.

Az ÉVOSZ tagszervezeteinek tevékenységét emellett hátráltatják a kintlévőségek, illetve a megrendelőik felé kevésbé tudják érvényesíteni az árváltozást. Vagyis az infláció és a kereslet csökkenése miatt mérséklődő építőanyagárak mellett is kompenzációra lenne szükségük a munkaköltségek tekintetében, de a jelenlegi pangó piacon ezt meglehetősen nehéz érvényesíteni, mert könnyen vezethet piacvesztéshez.

A válaszadók közel háromnegyede 2024-ben roszszabb üzleti évre számít a tavalyinál. 2023-ban csak a vállalkozások egyharmadának nőtt az árbevétele az előző évihez képest, míg a cégek közel fele nyilatkozott úgy, hogy 2023-ban csökkent az árbevétele 2022höz képest, 20%-uknál pedig változatlan maradt. Az állami beruházások jelentős visszaesése, valamint az orosz-ukrán háború negatív hatásai miatt a vállalkozások alig 16%-a számít árbevétel-növekedésre, míg 45%-uk csökkenéssel kalkulál.

Látszik a fény az alagút végén

Összességében 2023-ban az építőanyagárak és a kivitelezési költségek díjai mérséklődtek a kereslet hiánya miatt, emellett az alapkamat csökkenése következtében némileg kedvezőbb hitelkörnyezetben valósulhatnak meg a beruházások, ha fellendül majd a piac. A remények szerint a szerződésállomány növekedésére az év második felében számíthatunk, ahol a fellendülésben az ipari és infrastrukturális beruházások lehetnek a meghatározók.

De alapvetően ismét az ÉVOSZ véleményéhez kell visszatérnünk, mert a szakszövetség szerint idén folytatódik a stagnálás, vagyis a visszaeső aktivitást követő reorganizáció hosszabb ideig tarthat. A nehéz időszakban az építőipari cégek számára a hatékonyság növelése jelentheti az egyik megoldást, hiszen a vállalatoknak olyan szemlélettel kell rendelkezniük, hogy megőrizzék a gyors alkalmazkodóképességüket.

Az új technológiák és eszközök megjelenése az építési folyamatok hatékonyságát, minőségét és fenntarthatóságát javítja, ugyanakkor emiatt a dolgozók folyamatos változással találják szemben magukat, ami rugalmasságot igényel. Az építkezések jellege az új technológiák és anyagok miatt módosul, ezért a szakembereknek alkalmazkodniuk kell a változó munkafolyamatokhoz.

Ha pedig végezetül a szektor európai perspektíváit nézzük, akkor a jövőben fontos hajtóerők lehetnek a megújítási projektek és az energiahatékonyság növelése. Az Európai Unióban az épületek 75%-a nem energiatakarékos, márpedig Európában 2001 előtt több mint 220 millió ingatlan épült. Vagyis az új beruházások mellett a nagybetűs felújítás is az európai építőipar meghatározó témája lesz az idei évben: az épületek szigetelésének és fűtési rendszereinek javítása ugyanolyan fontos marad, mint a megújulóenergia-termelésbe való beruházás.

OTHONOSSÁ TESSZÜK A VILÁGOT

Integrált facility management, kivitelezés és fit-out, valamint energetikai szolgáltatásainkra ügyfeleink mindig számíthatnak

Hiszünk abban, hogy az otthonosság érzése a lakásból kilépve is elkísérheti az embert, akár dolgozik, vásárol vagy ügyeket intéz. A Frame Group csapatával gondoskodunk róla, hogy ehhez minden feltétel biztosítva legyen ügyfeleink számára.

Szem előtt tartva a fenntarthatóságot, rugalmasan alkalmazkodunk világunk és ügyfeleink igényeihez annak érdekében, hogy munkánkkal több tízezer ember életét tegyük könnyebbé, kényelmesebbé és rendezettebbé.

www.frame.hu

HEKTIKUSAN ALAKULT A LAKÁSPIAC

Idén már fellendülésre számíthatunk

A LAKÁSPIAC ALAKULÁSÁT BEFOLYÁSOLÓ TÉNYEZŐK KÖZÉ TARTOZIK A GAZDASÁGI

NÖVEKEDÉS, A KAMATLÁBAK ÉS AZ INFLÁCIÓ MÉRTÉKE, A MUNKANÉLKÜLISÉG, AZ ÉPÍTÉSI KÖLTSÉGEK VÁLTOZÁSA, A KORMÁNYZATI ÖSZTÖNZŐK ÉS EGYÉB

MAKROGAZDASÁGI MUTATÓK. EZEN SZEMPONTOK 2023-BAN MEGLEHETŐSEN

HEKTIKUSAN ALAKÍTOTTÁK A LAKÁSPIACOT, HISZEN A GAZDASÁGI NEHÉZSÉGEK

PÁROSULTAK A MAGAS INFLÁCIÓVAL ÉS HITELKAMATTAL, MIKÖZBEN AZ ÉPÍTŐIPAR

VISSZAFOGOTT TELJESÍTMÉNYT MUTATOTT, AMELY A LAKÁSÉPÍTÉSEKRE IS KIHATOTT.

A REMÉNYEK SZERINT AZ IDEI ÉV MÁR A MÉRSÉKELT FELLENDÜLÉSÉ LEHET, AMELYET

A CSOK PLUSZ IS ÖSZTÖNÖZ.

A legutóbbi népszámlálás szerint 2022 végén Magyarország lakásállománya megközelítette a 4,6 milliót. Közismert, hogy hazánkban kimagasló a saját tulajdonú lakásban élők aránya. Az Eurostat látványos statisztikája szerint az EU 27 tagállamából csak Románia, Szlovákia és Horvátország előz meg bennünket a sorban; nálunk 2022-ben 90,1% volt a tulajdonosok aránya. A K&H közelmúltban publikált kutatása azt mutatja, hogy Magyarországon 2020 és 2023 között számottevően, 64%-ról 75%-ra nőtt a saját lakással rendelkezők aránya a 30–59 évesek táborában is.

A kutatás alapján a tulajdonosok átlagosan 12 évvel ezelőtt vásárolták az ingatlant, a legfiatalabb, harmincas korosztály tagjainak 52%-a pedig az elmúlt öt évben jutott saját lakáshoz. A válaszadók több mint fele önálló családi házban lakik, arányuk a harmadik negyedévben 56%-os volt. A kutatás szerint az átlagos lakásméret 82 m²-t tesz ki, ez nem változott a korábbi évekhez viszonyítva.

Vagyis a saját ingatlan a kívánságlista élén szerepel, a magyar polgárok számára ez egy alapvető életcél,

ezért is meghatározó a lakásszektor szerepe a hazai gazdasági-társadalmi életben. Számos tényezőt említhetünk az okok között, most néhányat említsünk meg a teljesség igénye nélkül: a magántulajdonú otthon lehetőséget nyújt a fokozott stabilitásra, önrendelkezésre és az életstílus személyre szabására. Emellett befektetésként szolgálhat, hiszen a lakás értéke idővel nőhet, így ez egyfajta megtakarítás is, amely örökölhető, elajándékozható és akár életjáradékra váltható.

Sokan a gyerekvállalás előtt döntenek úgy, hogy saját otthont szeretnének. A gyerekeknek biztos, stabil környezetet akarnak teremteni, és a saját otthon ezt a kiszámítható hátteret nyújthatja. Sokan úgy látják, hogy a lakásvásárlás hosszú távon költséghatékonyabb lehet, mint a bérleti díjak fizetése, hiszen utóbbi számos esetben megegyezik a banki törlesztőrészlet nagyságával. Továbbá az állami támogatási rendszerek miatt előtérbe kerülhetnek az adó- és illetékkedvezmények, amelyek milliókat jelenthetnek egyes esetekben.

Ennyi lakás épült Magyarországon

Ennek tükrében a lakáspiac dinamikájának alapvető tényezője, hogy az állomány meghatározott hányadának folyamatosan meg kell újulnia: ez biztosíthatja az élhető környezetet társadalmi volumenben, illetve a piac kiszolgálhatja az aktuális trendeket és igényeket. A KSH adatai szerint 2023 első három negyedéve alatt 10 808 lakást vettek használatba az országban, ami 21%-kal kevesebb az egy évvel korábbinál, míg Budapesten 29%-os visszaesés történt, hiszen csupán 3234 lakás épült.

Ezzel összefüggésben a fővárosban alacsony számban adtak el új lakásokat a harmadik negyedévben, az előző év azonos negyedévi eladásaihoz képest 41%-kal kevesebbet. Ellenben a jövőre nézve biztató lehet, hogy a fővárosi fejlesztés alatt álló társasházi projektek száma 2023 harmadik negyedévében 14%kal nőtt éves összevetésben, illetve bővült azon építési engedélyt szerzett projektek lakásszáma is, ahol a kivitelezés és az értékesítés még nem kezdődött el. Ez pedig mindenképpen növekedési tartalékot jelenthet a kereslet élénkülése esetén, amely 2024 elején már érzékelhető volt.

Merre tartanak az árak?

2023 második negyedévében országos átlagban 0,8%-kal mérséklődtek a lakásárak, ami azért lényeges statisztika, mert előtte éves szinten csökkenésre kilenc esztendeje nem volt példa. Természetesen még így is magasak a költségek: Budapesten 2023 harmadik negyedévében 16,9 évnyi országos

átlagjövedelem volt szükséges egy 75 m²-es lakóingatlan megvásárlásához, ezzel a hetedik legkevésbé megfizethető főváros európai összehasonlításban.

Az ingatlan.com lakásárindexe szerint országosan mindössze 1,8%-kal voltak magasabbak a lakásárak 2023 utolsó negyedévében az előző év azonos időszakához képest. Ez drasztikus lassulást jelent a korábbi évekhez képest, hiszen 2019 és 2022 közötti időszak utolsó negyedéveit tekintve 20–24%-os volt az éves áremelkedés üteme. Ez alól csak 2020 volt kivétel, amikor a járvány miatt 6%-ra lassult az éves lakásdrágulás tempója. Az árnövekedés leállására számítani lehetett, hiszen sokan elhalasztották a vásárlást a tavalyi magas kamatszintek, illetve az idén januárban induló új állami lakásprogram miatt.

Budapesten a használt lakások átlagos négyzetméterára 955 ezer forint volt 2024 elején, amely nagyjából megegyezik az egy évvel korábbival. A fővárosi új lakásoknál pedig az 1,31 millió forintos szint enyhe drágulást jelent az egy évvel korábbi 1,29 millióhoz képest. A vármegyeszékhelyeken minimális drágulás következett be: a használt lakások négyzetméterára átlagban 592 ezer forintot tett ki január elején, vagyis szinte stagnált az egy évvel korábbi állapothoz képest. Ugyanezekben a nagyvárosokban az új építésű lakóingatlanok átlagára lényegében nem változott, hiszen 844 ezer forintnál jár az ingatlan.com statisztikái szerint.

Megéri bérbe adni? Hogyan alakulnak a bérleti díjak?

Az eladási árak mellett beszélnünk kell a bérleti díjakról is, amelyek az MBH elemzése alapján bár jelentős emelkedésen vannak túl az elmúlt években, ez részben a 2020-as erőteljes visszaesés korrekciója volt. Az MBH kalkulációja szerint a mostani fővárosi használt lakáspiacon 3,4–5,8% közötti hozamokra lehet számítani, míg vidéken 3,1% és 6,6% között mozgott a számított sajáttőke-arányos nyereség. A budapesti új lakások esetében jóval alacsonyabb, mintegy 1,7–3,4% közötti hozamszint volt mérhető, amely részben a magas hitelkamatoknak is köszönhető.

Ugyanezt a piacot a Nemzeti Bank más aspektusból vizsgálja. Szerintük a stagnáló lakásárak és emelkedő bérleti díjak hatására nő a bérleti hozam, de az állampapírpiac rövid távon továbbra is kedvezőbb alternatívát kínál a befektetőknek. Az elmúlt hét év csökkenő tendenciáját megtörve, 2022 második fél éve óta emelkedett a lakásvásárlással és bérbeadással elérhető, egyéves előretekintő bérbeadási hozam. Míg 2022 elején Budapesten kívül átlagosan még 6,5%-os, Budapesten pedig 5% bruttó bérleti hozamot lehetett elérni egy év alatt, addig ez a szám 2023 júniusára 7%-ra és 5,5%-ra emelkedett.

Duna Terasz Vista

Ami pedig a volument illeti, a kiadó albérletek kínálata éves szinten stagnált, csak a belső pesti kerületekben emelkedett, ahol 2,4 ezer lakást kínáltak kiadásra tavaly szeptember végén, ami éves összevetésben 10%-os bővülést jelentett. Ezzel párhuzamosan a kiadó lakások iránti kereslet 2023 harmadik negyedévében 12%-kal csökkent éves szinten az ingatlan.com portálon, ez pedig hatást gyakorolt az árakra is. Ezért nem véletlen, hogy a KSH-ingatlan. com lakbérindex szerint Budapesten 2022 azonos időszaki, 24,6%-os, rekord magas ütemről 2023 harmadik negyedévére 13,1%-ra lassult a bérleti díjak éves növekedési rátája, országos átlagban pedig 22,9%-ról 12,9%-ra mérséklődött egy év alatt.

Fellendülés a lakáspiacon?

Összességében 2023-ban visszafogottabb volt a lakáspiac 2022-höz képest, sőt, utoljára 2014-ben volt ilyen alacsony szintű a forgalom. Nagyjából egy év alatt negyedével csökkent az adásvételek száma, ami jelentős visszaesésnek tekinthető. Idén élénkülhet a lakáshitelpiac, az MBH Bank elemzői mintegy 940 milliárd forint értékű új jelzáloghitel-volument prognosztizálnak. Az átlagos kamatszint a jelenlegi 7–8%-os szintről 6–7%-os tartományba süllyedhet az elemzők szerint, azonban különösen a 6% alatti kamatok elérése esetén várható jelentős változás a piacon. E tekintetben 2024 a jelzálog-hitelezés fellendülésének kezdő éve lehet.

A CSOK Plusz hitel januári bevezetése is lendületet adhat az új kihelyezéseknek, várhatóan a piac harmadát jelentő 300 milliárd forint realizálódhat ebben a hitelkörben. A konstrukció bevezetése keresleti oldalon új ügyfélszegmensek megjelenését eredményezheti, hiszen itt az elemzők 12 ezres nagyságrendűre becsülik az idei évben várható szerződések számát. Emellett az állami támogatású otthonfelújítási program várható elindulása, illetve a lakáshitel-igénybevételi feltételek javulása szintén élénkítheti a piacot, így akár egyes lokációkban és lakástípusoknál áremelkedés is lehetséges. Szakértők az első fél évben kisebb, a másodikban nagyobb mértékben számítanak élénkülésre, amelyet az alacsony munkanélküliségi és a magas foglalkoztatottsági ráta is támogat. Mindenesetre az ingatlanfejlesztők készen állnak arra, hogy gyorsan reagáljanak az újra élénkülő keresletre.

AZ INGATLANBEFEKTETÉSI PIAC TÍZ ÉVET LÉPETT VISSZA AZ IDŐBEN

AZ INGATLANBEFEKTETÉSI PIAC AZ

EGÉSZ RÉGIÓNKBAN VISSZAESETT, MÉG HA MAGYARORSZÁGON EZ

A VOLUMENCSÖKKENÉS KISEBB IS VOLT, MINT NÉHÁNY KÖRNYEZŐ

ORSZÁGBAN. AZT IS LÁTHATJUK, HOGY AZ IGAZÁN ZÖLD, FENNTARTHATÓ, VADONATÚJ

IRODAHÁZAKAT AZÉRT VISZONYLAG

GYORSAN MEGVESZIK A BEFEKTETŐK, VAGYIS AZ ÉRTÉKTEREMTÉS

A NEHÉZSÉGEK ELLENÉRE SEM

VESZETT EL AZ INGATLANPIACON, CSAK AZ ÁRAZÁSBAN TÖRTÉNTEK

HANGSÚLYELTOLÓDÁSOK.

A Magyar Nemzeti Bank 2023 őszi Kereskedelmiingatlan-piaci jelentése szerint a gazdasági konjunktúra lassulásával párhuzamosan emelkedtek a kockázatok az ingatlanszektorban. A befektetési piacon az alacsony aktivitás és a hozamok további emelkedése mellett az ingatlanértékek csökkentek. Az irodapiaci és az ipari-logisztikai kihasználatlansági ráták emelkedtek. A kiskereskedelmi és a szállodaszektorra az átmenetileg mérséklődő reálbérek hatottak negatívan. A hitelintézetek ellenálló-képessége ugyanakkor továbbra is erős, tőkeellátottságuk megfelelő szintű, amelyet az MNB preventív tőkepuffer-előírással tovább erősített.

2023 első fél évében jelentős visszaesést azonosíthattunk, hiszen a bankok 44%-kal kisebb volumenben folyósítottak kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleket, mint az azt megelőző év azonos időszakában. Sőt, a szállodák és lakóparkok kivételével valamennyi ingatlantípus esetén csökkent az új kibocsátások volumene. A Hitelezési felmérés alapján a második negyedévben – másfél évnyi szigorítást követően – a bankok összességében változatlanul hagyták az üzleti célú ingatlanhitelek feltételeit, amelyen 2023 második fél évében sem terveztek változtatni.

Tavaly nagyot esett a hazai volumen is

Az ingatlanfejlesztési piacon az elmúlt években is kirajzolódtak a világgazdasági változások, amelyeket egyértelműen a pandémia, majd a visszarendeződés, illetve az újabb gazdasági nehézségek és geopolitikai konfliktusok befolyásoltak. Magyarországon az ágazat 2019-ben rekordévet zárt 1,8 milliárd euró körüli befektetési forgalommal, amely 2020-ban a járvány alatt egymilliárd euróra csökkent.

Majd 2021-ben a CBRE adatai szerint a volumen már elérte az 1,23 milliárd eurót, vagyis úgy tűnt, hogy a pandémia enyhülése után ismét fellendülésnek lehetünk a szemtanúi. De a pozitív trendet megakasztotta az ukrajnai háború, az energiakrízis, a magas infláció, a hitelkamatok növekedése és a recessziós félelmek erősödése. Ezek következtében 2022-ben a vártnál lassabban fejlődött az ingatlanbefektetési piac, a teljes hazai volumen nagyjából másfél milliárd euró körül alakult.

Ez a kiemelkedő volumencsökkenés csaknem 10 éves visszalépést jelent a befektetési forgalomban, azonban idén megkezdődhet a lassú kilábalás, amit 2025–2026-ban felpattanás követhet a Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) szerint. Öröm az ürömben, hogy a magyar piaci visszaesést mérsékelte a szélesebb hazai vásárlókör, hiszen Magyarországon a volumen több mint 80%-a hazai befektetőkhöz kötődik. Ez az arány jócskán meghaladja az uniós átlagot, így a helyi piac erősebben tudta a válságos időszakot átvészelni.

Európában és a régióban sincs másként

A radikális volumencsökkenés azonban nem csak Magyarországon általános jelenség, hiszen Európában is az ingatlanbefektetési forgalom nagyjából 60%-ot esett. A CBRE 2023. decemberi adatai szerint nagyságrendileg 150–160 milliárd eurós volumenről beszélhetünk az öreg kontinensen 2023-ra vonatkozóan. A visszaesés különösen a 2021-es adatokhoz mérten látványos, hiszen két éve még a volumen 350–400 milliárd euró között mozgott. Idén a CBRE 5–10%-os bővülésre számít a befektetési piacon Európában, ami meglehetősen óvatos becslésnek tekinthető 2023 végén, és majd meglátjuk, hogy mit hoz a jövő.

Az európai adatokhoz viszonyítva a kelet-közép-európai régió 45%-os csökkenése még szinte kedvezőnek számít. De azért itt is lehangoló adatokkal találkozhatunk, hiszen az egyik kulcsállamban, Lengyelországban 2023-ban 70%-kal zsugorodott a befektetési piac egyéves távlatban. Összességében Kelet-Közép-Európában a befektetési volumen értéke 4,4 milliárd euró körül alakult tavaly a CBRE statisztikái szerint.

A Colliers adatai sem túl biztatóak, hiszen az általuk vizsgált hat régiós országban a teljes irodapiaci befektetések alig kétmilliárd eurót értek el 2023 első fél évében, amely hozzávetőlegesen 65%-os csökkenést jelent éves összehasonlításban. Bár a Colliers becslése szerint 2023-ban a befektetések értéke elérheti a négymilliárd eurót a régióban, de még ez is jóval kevesebb, mint a 10 éves átlag, amely nagyjából 11 milliárd euró. Vagyis a tavalyi volumen az egyik legalacsonyabb 2012 óta.

Néhány nagyobb deal

Hazánkban megszokott módon a kisebb volumen mellett is a nagy irodatranzakciók viszik a prímet

Tavaly pedig újabb nagy zuhanást regisztrálhattunk, hiszen meglehetősen alacsony nagyságrendben valósultak meg tranzakciók. 2023 első fél évében 0,25 milliárd eurós forgalmat jegyezhettünk fel, ami 60%-kal alacsonyabb az egy évvel korábbi adatnál. 2023-ban előzetes adatok alapján 500 millió euró körüli volumenre lehetett számítani, október végén 350 millió eurós befektetési forgalomnál tartottunk.

a befektetési piacon, ezek közül emelünk ki két meghatározó beruházást, amelyek gyorsan új gazdára találtak. Az Atenor Óbudán fejlesztette a RoseVille irodaházat, amelynek bruttó bérbe adható területe 15 500 m², és 2023 nyarán adták át. A bérlők között szerepelnek többek között olyan nemzetközi cégek, mint a Veeva Systems, a L’Oréal és a Red Bull. Egy magyar ingatlanbefektetési alap vásárolta meg, amely igazolja, hogy továbbra is valós kereslet mutatkozik a prémium helyeken magas minőségű, fenntartható ingatlanprojektek iránt.

A Váci úton sem állt meg az élet, ennek bizonyítéka a Skanska fejlesztésében megvalósult H2Offices irodaház első fázisa. A vadonatúj fenntartható épületet az ERSTE Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap vásárolta meg. A tranzakció már a harmadik akvizíció a két cég együttműködésében, hiszen az alap előzőleg megvette a Nordic Light irodaházat és a Mill Parkot is. A legutóbbi deal során a Váci út és a Dózsa György út kereszteződésében épült 27 ezer m²-es ingatlan cserélt gazdát, ahol olyan jelentős bérlők vannak jelen, mint a Colonnade Biztosító, a Cofidis Magyarország vagy éppen az MBH Gondoskodás Pénztárak.

Árazási gondok

Összességében a befektetések nagyságrendjének csökkenése a gazdaság lassulásával, a bizonytalan növekedési kilátásokkal és a magas finanszírozási költségekkel függ össze. Az általános makrogazdasági bizonytalanság és a közismert geopolitikai sokkok komoly árazási gondokhoz vezettek mind az eladók, mind pedig a vevők oldalán az iO Partners szerint.

A bizonytalan időkben jelentős árazási eltérést tapasztalhatunk az eladók és a vevők között, így egyre nehezebb közös nevezőre jutni, pedig az árazásnak tükröznie kellene a kereslet zsugorodására és a finanszírozás drágulására mutató folyamatokat.

A piaci szereplők arra a belépési pontra várnak, amelynél megfelelő hozamot tudnak realizálni, mindenesetre 2024-ben mérsékelt konszolidáció veheti kezdetét.

Az egyes szegmenseket tekintve szembetűnő a szállodaipar feltámadása, itt a régióban a befektetési volumen 72%-kal nőtt. Ez jól látszik a magyar piacon is, hiszen sorra adják át a hoteleket, sőt, az ötcsillagos kategóriában is hiánypótló jelleggel nyíltak meg szállodák.

A logisztikai ingatlanok szegmensében és az irodapiacon nőtt az üresedési ráta, csökkent a kereslet, ezzel együtt emelkedtek a prémiumhozamok. Így például Magyarországon a prime irodahozam elérte a 6,75%ot, míg az ipari-logisztikai szegmensben ugyanez a szám 7%. A növekvő számok az egész régióban jellemző adatok.

Mindenesetre a mérsékelt kereslet miatt a jelenleg építés alatt álló irodaprojekteket a fejlesztők viszszafogják, ez majd év vége felé és jövő év eleje táján okozhat kínálatszűkülést, ami a bérlői verseny élénkülésén és a várható üresedésiráta-csökkenésen keresztül támogathatja a jövőbeli beruházásokkal, tranzakciókkal kapcsolatos döntéseket. Nem véletlenül a tavalyi év első felében új irodaprojektek már alig indultak, de az ipari-logisztikai szegmensben is megfigyelhető az új fejlesztések volumenének csökkenése, noha itt jobb a helyzet.

A prime irodahozamok és bérleti díjak alapján számított tőkeértékek a régióban átlagosan 10%kal, Budapesten 19%-kal csökkentek 2023 második negyedévének végére az egy évvel korábbihoz képest. A leértékelődés mértéke egyelőre kisebb, mint a 2008-as válság kitörését követően, ugyanakkor az ingatlanok értékváltozásával kapcsolatos aktuális folyamatokat pénzügyi stabilitási szempontból kiemelt figyelemmel kell kísérni, olvasható a Magyar Nemzeti Bank 2023 októberi Kereskedelmiingatlan-piaci jelentésében.

IRODÁK ÉS TRENDEK

A HIBRID MUNKÁÉ ÉS AZ ÚJ TÍPUSÚ IRODÁKÉ A JÖVŐ

MÁRA KIDERÜLTEK A TÁVMUNKA

HOSSZÚ TÁVÚ ELŐNYEI ÉS

MÉRSÉKELHETŐ HÁTRÁNYAI, ÍGY

A HOME OFFICE EGYRE INKÁBB

TERET NYER A MUNKAVÁLLALÓK

ÉLETÉBEN. MINDEZ

MEGVÁLTOZTATJA A CÉGEK

IRODÁK IRÁNTI IGÉNYEIT ÉS

ELVÁRÁSAIT IS.

A járvány előtt a home office vagy távmunka kevéssé volt elterjedt. Már heti egy–két nap otthoni munkavégzés is inkább egyfajta kedvezménynek, kuriózumnak számított. A járvány idején és azt követően viszont már széles körben alkalmazott megoldássá vált, számos ágazatban a munkavállalók csábításának, megtartásának eszköze lett. Sőt, sok munkaadó a hatékonyság javulását látja a rendszerben, míg más cégvezetők azt tartják a legelőnyösebbnek, ha a dolgozó csak a hét néhány napján végzi a feladatát otthon, a többi napot a munkahelyén tölti. A szellemi munkát végzők körében a hibridnek is nevezett munkavégzésé lehet a jövő, amely egyesíti a home office és az irodai munka előnyeit, mérsékelve mindkét forma hátrányait.

De vannak és lesznek is olyan munkakörök, amelyekben végleg a távmunka lesz a nyerő. Bármely megoldást választják is a vállalatvezetők, tény, hogy a járványt követően gyökeresen megváltoztak az irodahasználati szokások, amelyek a szakemberek szerint már soha nem lesznek olyanok, mint a pandémia előtti időszakban. Márpedig e változások érdemben befolyásolhatják az irodák jövőbeni kihasználtságát, a velük szemben támasztott követelményeket, és tartósan kihathatnak a teljes ingatlanpiacra, legyen az iroda vagy lakás.

A home office előnyei…

Az otthoni munkavégzés előnyeit és hátrányait sokan felfedezhettük és megtapasztalhattuk a járvány hosszú hónapjaiban. A legfőbb előnyét az jelentette, hogy saját időbeosztással, rugalmasan lehet elvégezni a feladatokat. Az IKT, vagyis az információs és

kommunikációs technológiákon alapuló munka több önállóságot nyújt a munkavállalóknak. Saját tempónkban dolgozhatunk, ha elfáradunk, pihenhetünk, sétálhatunk egyet. Nem kell a kollégák megvető pillantásától tartanunk.

Akár hajnalban is kezdhetünk, vagy éppen sokáig aludhatunk, mert a délután vagy az este is rendelkezésünkre állhat. Nincs munkába járás, az utazás idejét reggel és este is megtakaríthatjuk. Munkánkat nem zavarhatják meg felesleges kérdéseikkel a főnökök vagy a beosztottak, nem kell kényszerűen a kollégákkal együtt kávészünetet tartani. Jól kialakított dolgozószobánkban vagy dolgozósarkunkban saját eszközeinkkel végezhetjük el a feladatainkat.

Az otthoni munkával növekedhet a hatékonyságunk, és több időt tölthetünk a családdal, összességében pedig elmaradhat a stressz. Nem kell a munkába járás költségeivel kalkulálnunk, a társadalmi hasznosság pedig abban mutatható ki, hogy kisebb lehet a karbonlábnyomunk, ha nem közlekedünk autóval reggel és este.

…és hátrányai

A hátrányok között szokás megemlíteni, hogy az otthoni munkavégzés, az otthontartózkodás több energiaköltséggel jár. Az is hátrány, hogy a munkavállaló úgy érezheti, magányosan, másoktól elszigetelve dolgozik. Bár a közösségi platformokon van lehetőség munkahelyi megbeszélésekre, hiányozhatnak a személyes találkozók, a szociális kapcsolatok. Zavarók lehetnek a családtagok, akik alkalmanként elvonhatják a figyelmet, megzavarhatják az elmélyült

alkotófolyamatot. Káros lehet az is, ha otthonunkban nem tudjuk időben abbahagyni a munkát, emiatt felborulhat a magánélet és a munka egyensúlya. A pihenőidők elmaradása, a mozgásszegény életmód miatt akár tartós nyak- és hátfájás alakulhat ki, alvászavarok is felléphetnek.

Már a pandémia első hullámának idején végzett európai felmérésből kiderült: a távmunkás válaszadók 27 százaléka szabadidejében is dolgozott, hogy teljesíthesse a rá szabott vagy maga által teljesíteni kívánt feladatokat. A családban 12 év alatti gyermekeket nevelő, home office-ban dolgozók 22%-a számolt be arról, hogy nehézséget jelent koncentrálnia a munkára.

Holiday office és bleisure

A home office újabb sajátos formája pedig a munka és a szabadság összekapcsolása, a holiday office. Miért ne lehetne a nyári pihenést úgy meghosszabbítani, hogy a munkavállaló tovább marad üdülőhelyén, akár belföldön, akár külföldön, s a szabadság lejártával onnan veszi fel újra a munkát?

Így az egy- vagy kéthetes pihenés kitolható további néhány nappal vagy héttel. Együtt lehet maradni a családdal, és a munkaidő lejártát követően tovább lehet élvezni a szabadságot tengerparton vagy a hegyekben. Ehhez csupán állandó internet-hozzáférés kell, valamint a szállásfoglalás meghosszabbítása. És nem utolsósorban a főnöki engedély.

Már neve is van e munkaformának: bleisure (business+leisure). Egyre több német és amerikai vállalat engedi dolgozni munkavállalóikat a világ minden tájáról, általában néhány héten át. A cégvezetők ugyanis rájönnek: a fiatalabb generáció már igényli a nagyobb szabadság jegyében a meghosszabbított szabadságot – a még nagyobb rugalmasság és bizalom jegyében.

A hibrid áll nyerésre

Bár a munkáltatók jó része változatlanul támogatja a távmunkát, ám egyben azt is elvárja, olykor megköveteli, hogy a munkavállaló a hét egy vagy több napján bejárjon az irodába, és ott dolgozzon. Akik e módszerben hisznek, úgy gondolják, egyszerre lehet kihasználni az otthoni munka előnyeit, anélkül, hogy a hátrányaival számolni kellene. E hibrid változatosságban nincs elmagányosodás, megmaradhat a kollégákkal a személyes kapcsolat, és a hatékonyság sem csökken. Cége válogatja, miként alakítja ki ezt a fajta munkarendet. Van, ahol heti egy napot kötelező az irodában tölteni, máshol csak egyetlen napot engedélyeznek távmunkában.

Hibrid munkában az iroda továbbra is fontos munkavégzési helyszín maradhat. A járványt követően 2023-ra Magyarországon a távmunkában és a legalább részben otthonról dolgozók aránya tartósan magasabb szinten stabilizálódott, igaz alacsonyabban, mint más európai országokban. Az Eurostat adatai szerint 2022-ben a munkaképes korú magyar munkavállalók 10,6%-a dolgozott hibrid (7,8%) vagy otthoni (2,8%) munkavégzés keretében, ami összességében kevesebb mint a fele az EU 27 országa 22,4%-os arányának.

Nemcsak a nyugat-európai országokkal összehasonlítva jelentős az elmaradás, hanem még a régió országaihoz képest is: Csehországban 15,7%, Szlovákiában 13,1%, Lengyelországban 12,6% volt a vegyes vagy teljesen otthoni munkavégzés aránya, miközben Ausztriában 27,5%! Egy magyarországi felmérés szerint 2023 első negyedévében a szellemi foglalkozású budapesti munkavállalók 46%-a dolgozott hibrid munkamodellben, 42%-uk viszont kizárólag az irodában végezte a tevékenységét.

A hibrid munkavégzés a jövőben várhatóan még inkább elterjed, és már soha nem fog visszatérni a pandémia előtti állapot. Ezt állapítja meg az Eurofound, a szociális, foglalkoztatási és munkaügyi kérdésekkel foglalkozó uniós ügynökség 2023-as, Hibrid munka Európában: Fogalom és gyakorlat (Hybrid work in Europe: Concept and practice) című jelentése is. Ebben az ügynökség összefoglalja a tagállamokban a hibrid munka körül kialakult főbb vitákat, és bemutatja, miként valósult meg a gyakorlatban a vegyes munkavégzés Európa-szerte.

A kutatók szerint a politikai döntéshozók és a szociális partnerek számára döntő fontosságú lesz, hogy megállapodásra jussanak azokról a feltételekről, amelyek mellett e munkavégzés megvalósítható. E feltételek részei az egészséggel, a biztonsággal, a munka és a magánélet egyensúlyával, valamint a munkaidővel, a munkaeszközök biztosításával, a költségek (berendezések, energia- és

Forrás: CPI Hungary iroda

internethasználat) megtérítésével, valamint az ingázással összefüggő kérdések. Mindemellett fontosnak tartják a szükséges vezetői és irányítási készségekkel kapcsolatos szempontokat is. Úgy vélik, a különböző megoldások megvalósíthatósága és sikere függ az egyéni igényektől, a szervezeti és csapatszintű célkitűzésektől, a feladatleírásoktól, valamint a már meglévő és a még megalkotásra váró jogszabályoktól is.

Az irodák változó szerepe

A hibrid munkával az iroda továbbra is fontos munkavégzési helyszín marad, ám átalakul szerepe, funkciója, jelentősége. Már nemcsak a munkatevékenység helyszíne lesz, hanem a találkozások, eszmecserék, a kapcsolatok építésének, sőt a lelki biztonságnak a színtere is, amely egyensúlyt teremt a home office és az irodai munka között, és egyben hozzájárul a dolgozó elégedettségéhez.

Az ingatlanok, irodaházak tulajdonosainak, bérbeadóinak és bérlőinek egyaránt rá kell jönniük, hogy a korábbi időszakhoz képest másfajta berendezkedésre van szükségük. Egyrészt a munkaadóknak kevesebb terület kell, és várhatóan a korábbitól eltérő igényekkel is jelentkeznek. A bérbeadóknak jobban kell versenyezniük a bérlőkért, és felértékelődik az ingatlankezelési szolgáltatások minősége is.

Új irodai terekre van szükség: mivel az érdemi munkát az emberek jórészt otthonról végzik, amikor felkeresik az irodát, gyakrabban igénylik a személyes találkozókat. A nagy, nyitott irodák ideje lejár – vélik a szakemberek. A tárgyalásokra, beszélgetésekre kialakított helyiségeknek rugalmassá kell válniuk: mozdítható, állítható falakkal, összecsukható bútorokkal. A tér egyszerre válhat alkalmassá csapatmunkára vagy egy szűkebb kör összejövetelére, a hagyományos vezetői irodák szerepe így csökken.

Ugyanakkor alkalmanként néhány kisebb irodára, szobára is igény lehet, mert lesznek kollégák, akik online csatlakoznak egy-egy megbeszéléshez, és más cégek tárgyalópartnerei is dolgozhatnak otthonukban, akikkel a digitális térben kell felvenni a kapcsolatot. Fontos, hogy egyes irodákban ott legyenek a videohívásra alkalmas modern technikai eszközök is.

Változóban az egy íróasztal, egy munkatárs elve is. Hibrid munkát végezve a munkavállalónak már nem kell biztosítani íróasztalt az év minden napjára. Elég megosztható munkaállomásokat felállítani, melyeket mindig azok foglalnak el, akik a hét egyes napjain felkeresik az irodát, és ott végzik el feladataikat, ha éppen nincsenek meetingen. Felértékelődik a konyhák szerepe is, melyeket érdemes mini kávézókká átalakítani kényelmes székekkel, fotelekkel. Így

barátságosabb légkörben folyhatnak az informális beszélgetések.

Így látja a Magyar Nemzeti Bank

Mivel 2023-ra Magyarországon a távmunkában és legalább részben otthonról dolgozók aránya tartósan magasabb szinten stabilizálódott, ez azt eredményezte, hogy az egyébként bérbe adott és az irodapiaci statisztikákban kihasználtként számontartott területek egy része időnként vagy részlegesen üres, használaton kívül van. Így az irodát bérlő vállalatok számára költségcsökkentési lehetőséget jelenthet a bérelt irodaterületek egy részének visszaadása. Ez kockázatossá válhat az aktuálisan emelkedő kihasználatlansági rátával jellemezhető irodapiacon az ingatlantulajdonosok és a finanszírozó bankok számára is –olvasható a Magyar Nemzeti Bank 2023 októberében megjelent Kereskedelmiingatlan-piaci jelentésében.

Az MNB idéz egy 2023. júniusi felmérésből is, amely szerint a cégek valamivel több mint a fele legfeljebb 40%-os átlagos irodai jelenlétet figyelt meg, 60%nál magasabb arányról pedig mindössze 9%-uk számolt be. Nem véletlenül a home office térnyerésével az elmúlt három évben a vizsgált vállalatok többsége már csökkentette felhasznált irodaterületét, miközben az irodaportfóliók leépítése még elmaradt a más európai lokációk esetében tapasztalttól, így a folyamat felgyorsulására lehet számítani.

A következő három évben 10-ből három régiós vállalat irodaterületének 10–30% közötti csökkentését tervezi, és csaknem ugyanilyen arányban 10%-nál kisebb mértékű területcsökkentésben gondolkodik, miközben az irodaportfóliójukat bővíteni tervezők aránya nem éri el a 30%-ot. Az MNB egy másik kutatást idézve hangsúlyozza: megalapozott az a feltételezés, hogy az irodai jelenlét jelenlegi, a koronavírus-járvány előttihez képest alacsonyabb szintje hosszabb távon is fennmarad.

Modellszámítások szerint a világ nagyvárosaiban 2030-ra 13%-kal lesz alacsonyabb az irodaterület iránti kereslet a pandémia előtti, 2019-es szinthez képest. Az irodai jelenlét mértékét övező bizonytalanság a bérlőket rövidebb futamidejű szerződések kötésére ösztönzi, ez pedig a bérbeadók számára megnehezítheti a finanszírozást.

A honi irodapiaci kínálat a korábban nagy menynyiségben indított fejlesztések befejezéseként még bővülni fog a következő negyedévekben, így a kihasználatlansági ráta további emelkedésére számítanak az ingatlanpiaci szereplők. Az elmúlt évek jelentős kínálati bővülésének időszaka 2025-re lecsenghet, onnantól a kihasználatlansági ráta stagnálása, csökkenése várható a keresleti folyamatok fényében.

SZOLGÁLTATOTT

IRODÁK, RUGALMAS

MUNKATEREK

NYOMÁBAN

AZ IRODAPIAC AZ UTÓBBI ÉVEKBEN FOLYAMATOS

KIHÍVÁSOKKAL KÜZD, AMELY JELENTŐSEN BEFOLYÁSOLJA

AZ IRODAHÁZAK BÉRLEMÉNYEIT IS. A TULAJDONOSOK ÉS

ÜZEMELTETŐK SOK ESETBEN – TALÁN KÉNYSZERBŐL IS – EGYRE

RUGALMASABB BÉRLŐI MIXBEN GONDOLKODNAK, AMELYEK

BIZTOSABBÁ TEHETIK A FOLYAMATOS BEVÉTELEKET. ENNEK

EGYIK MÓDJA A FLEXIBILIS IRODATEREK, VAGYIS

A SZOLGÁLTATOTT IRODÁK VOLUMENÉNEK NÖVELÉSE.

A modern coworking, a közösségi irodák koncepciója a 2010-es évek közepén indult el hódító útjára, és azóta már a munkakultúra szerves része lett, köszönhetően a digitalizációnak. Azonban ezeket a tereket sok esetben kisebb bérleményekben, kávézókban, egyéb kereskedelmi egységekben alakították ki, vagyis a klasszikus irodaszektor jövedelmezőségét jellemző módon nem határozzák meg. Ellenben a szolgáltatott irodák, azaz a flexibilis irodaszolgáltatók a népszerű lokációkban elhelyezkedő épületekbe költöznek, és részben a gazdasági nehézségek időszakában tapasztalható piaci bizonytalanságot kompenzálják.

Ugyanis a növekvő finanszírozási és építési költségek, valamint a hibrid- és távmunka strukturális következményei rövid távon továbbra is kulcsfontosságú kihívást jelentenek az irodaszektor számára. Nem véletlenül a költség- és energiahatékonyság került a fókuszba, mindenhol a fenntarthatóságról hallani, emellett a terek újraértelmezése és használatmódjuk változása is az érdeklődés középpontjába került.

A COVID-19 indította el a lavinát, a járvány alatt elterjedt távmunka és hibrid modell miatt a rugalmas munkaterek még népszerűbbé váltak. Sok esetben a vállalatok csökkentik a saját irodaterületeiket, a munkatársak a munkahetük egy részét az irodától távol, otthon töltik el, ahol a technológiai vívmányok segítségével teljes értékű munkát tudnak végezni. Ez a tendencia töretlenül hódít az elmúlt két–három évben, és úgy tűnik, hogy hosszabb távon is velünk marad a munkaerőpiac meghatározott területein.

A hibrid módszer miatt viszont a vállalatok és munkavállalóik igényei is folyamatosan változnak, és

nemcsak a belső terek alakulnak át, hanem más funkciókra és zónákra helyeződik a fókusz, többek között a közösségi helyszínekre, valamint a bérlemények nagyságát is folyamatosan vizsgálják a cégek. Az átalakulás nyilvánvalóan kockázatot jelent az irodaházak számára, hiszen az üresedési ráta folyamatosan emelkedik a budapesti irodapiacon. Még ugyan nem beszélhetünk historikus értékekről, és valószínűleg a stagnálás ellenére is stabil marad a szektor, azért a tulajdonosoknak és ingatlankezelőknek biztosítaniuk kell a házak hosszú távú jövedelmezőségét.

Előtérbe kerülnek a flex

irodaszolgáltatók

Így kerülnek előtérbe a szolgáltatott irodák, flexibilis irodaszolgáltatók, akik egyre nagyobb bérleményeket vesznek birtokba az épületekben. Egyes szakértői előrejelzések szerint 2030-ra az irodák több mint 30%-a flexibilis munkatér lesz, ahol a bérlők teljeskörű szolgáltatásokat élvezhetnek majd a cateringtől kezdve a közösségi lehetőségeken át a konferenciaközpontok igénybevételéig. A globális ingatlantanácsadók és a nagy portfólióval rendelkező bérbeadók is egyre nagyobb számban saját irodamárkát indítanak el a piaci részesedés növelésének reményében, ráadásul a technológia is folyamatosan fejlődve, még jobban támogatja a virtuális munkamódszereket, amely a rugalmas terek bővülését hozza magával.

A trendek ezt igazolják globálisan is, bár érdemes megfigyelni, hogy a világhírű szolgáltatottiroda-márkák jelentős hullámvasutazásban vettek részt, vagyis

NARBUTAS is an international office furniture manufacturer based in Lithuania. The company sells its products in over 60 countries. NARBUTAS has showrooms in Paris, London, New York, Chicago, Düsseldorf, Warsaw and other cities.

NARBUTAS’ competitive advantages are a very broad product portfolio, designer collections and customised production. Sustainability is a strategic direction for the company and thus much attention is paid to sustainable design, raw material selection, manufacturing processes, and lastly, sorting of product parts.

roppant érzékenyek a globális gazdasági átalakulásokra. A 2010-es években szerepük folyamatosan nőtt, elég csak a WeWork elképesztő expanzióját megfigyelnünk: a cég még 2010-ben jelent meg a rugalmas irodák piacán, és alig egy évtizeddel később, 2019-ben érte el a csúcsát, amikor a vállalat értéke 47 milliárd dollár volt. A cég ekkor több mint 800 helyszínt kínált tagjainak 30 országban.

Majd jött a megtorpanás, hiszen a pandémiával együtt járó lezárások nagy veszteséget okoztak a flex irodaszolgáltatóknak is. Itt említhetjük meg az IWG-t, amelyet szintén megviselt a COVID-19, ennek következményeként 2020-ban csaknem 100 lokációban tárgyalták újra a bérleti szerződéseiket. De három évvel később az IWG ismét visszatért a növekedési pályára, és újabb partnerségek révén terjeszkedik. Sőt, célul tűzte ki a hibrid munkavégzés kínálatának bővítését más iparágak szereplői számára is, így például szállodákkal és légitársaságokkal partnerségeket alakítanak ki.

A járvány után újjáéledő és átalakuló irodapiacon pedig ismét egyre jobban megtalálják a számításaikat. Az IWG a vállalkozások növekvő igényeire reagálva a következő évben világszerte 1000 új helyszínnel bővíti portfólióját. Ugyanúgy Magyarországon is nagyon aktívak, több helyszínen nyitottak új irodákat. A hibrid munkavégzés révén a bérlők jelentősen alacsonyabb költségalappal dolgoznak, amely a cégeknek alkalmazottanként átlagosan akár 11 ezer dolláros megtakarítást jelenthet.

Miféle előnyökkel jár?

A rugalmas munkavégzés előnyei közé sorolhatjuk a termelékenység, a hatékonyság, az agilitás és az elérhetőség növelését a vállalati működés tekintetében. De ugyanúgy fontos, hogy az irodaszolgáltatók valóban flexibilis tereket kínálnak, hiszen az alkalmazottaknak számos alternatívát kell biztosítani akár az irodán belül, akár a távmunkában, vagyis az iroda fizikai terén túlmutató munkahelyi ökoszisztémát kell kialakítani.

A pandémia után még inkább növekszik a rugalmasság preferálása, de ez nem jelenti azt, hogy a szolgáltatók mindenki számára megfelelő stratégiát nyújthatnak, hiszen sok dolgozó az irodában található erőforrásoktól függ. A munka jellege azonban folyamatosan változik, a dolgozók egyre sokoldalúbbak és együttműködőbbek lesznek, ehhez pedig új megoldások egyre szélesebb köre társul az irodában és azon kívül is.

Persze adódnak más kihívások, így sok munkavállaló eddig is nehezen találta meg a privát szféráját a munkahelyén, ráadásul ezt a nagyteres koncepció minden tekintetben rombolta. Most pedig a közösségi zónák térhódítása miatt jöhetnek a patikamérlegen

kiegyensúlyozott munkaterek, hogy a csendes/technológiamentes zónák, könyvtárak és fókuszszobák, valamint a relax zónák és a szabadtéri munkaterületek is megfelelő hangsúlyt kapjanak.

A járvány után a hibrid munkamodell sokáig velünk marad még, így többek között az irodában tartott megbeszélések meghatározó része is hibrid, azaz személyes és virtuális résztvevőkből áll. Ahhoz azonban, hogy az irodában virtuálisan együtt dolgozhassunk másokkal, minőségi technológiára, új viselkedési mechanizmusokra, valamint jobb munkamódszerekre van szükség.

Nem véletlenül a szolgáltatott irodák is nagy hangsúlyt fektetnek a magas színvonalú technológiai megoldásokra. Ma már nem egy szimpla közösségi irodáról beszélünk, ahol színes székeken ülhetünk és megihatunk egy babzsákon egy finom olasz kávét, hanem a digitalizációban is a legmagasabb nívót kell kínálniuk a flex szolgáltatóknak.

Mennyit ér az irodaház?

Nyilván az épülettulajdonosok számára előnyösebb a hosszú távú bérleti szerződések megkötése, azonban a szükség törvényt bont, és az üresedési ráta növekedésének időszakában, amit jelenleg tapasztalhatunk, jól jönnek a flex szolgáltatók, hogy könynyebben átvészeljék a krízis időszakát.

Az egyes irodaépületek értékét nyilvánvalóan befolyásolja, hogy milyen bérleti konstrukciók alapján, mennyi időre, kiknek adják bérbe az irodatereket. De vajon az értékbecslők és a befektetők hogyan kezelik azt az irodaházat, ahol meghatározó teret foglalnak el a szolgáltatott munkahelyek? Meglehetősen nehéz a flexibilis tereket beárazni, hiszen ezeket a munkaterületeket a szolgáltatók havi vagy néhány havi szerződésekkel értékesítik, nem pedig többéves bérleti konstrukciókkal, amelyek a hagyományos megoldások esetén megszokottak.

Természetesen a válságos időkben az irodaházak bérleti portfólióját sikeresen kiegyensúlyozzák. Ennek is betudható, hogy a hitelpiaci szereplők egyre jobban beépítik a konstrukcióikba a szolgáltatott irodaterekkel összefüggő szempontokat, hiszen korábban alig voltak ilyenfajta szerződések.

De a fő különbség a rugalmas irodaszolgáltatók és a hagyományos bérlők között a bérbeadó és a bérlő közötti megállapodás. Előbbiek egyre inkább a bevételmegosztási kontraktusok irányába mozdulnak el, vagyis az irodaszolgáltatást nyújtó vállalat kezdetben gyakran alacsonyabb bérleti díjra törekszik, miközben cserébe valamilyen bevételrészesedést kínál a bérbeadónak.

DIGITÁLIS

NOMÁDIA: CIVILIZÁLT NÉPSZERŰSÉG

KÜLÖNLEGES VÍZUMOKKAL IS

CSÁBÍTJÁK EGYES ORSZÁGOK

AZOKAT A SZELLEMI

FOGLALKOZÁSÚAKAT, AKIK A VILÁG

SZINTE BÁRMELY PONTJÁN, TÁVMUNKÁBAN IS EL TUDJÁK LÁTNI

FELADATAIKAT. NAPJAINK NÖVEKVŐ SZÁMÚ

ÚJ NOMÁDJAI MÁR HATÁSSAL VANNAK A VILÁG

TURIZMUSÁRA ÉS IRODAPIACÁRA IS.

Digitális falu Madeirán

Madeira nem csupán arról híres, hogy az örök tavasz szigete, ahol mindig jó az idő. Valóban, a növényzete állandóan zöld, napi hőmérséklete 20–25 Celsius-fok körül alakul, legyen tél vagy nyár. De a Portugáliához tartozó, az Atlanti-óceánban fekvő szigetcsoport legnagyobbika arról is nevezetes, hogy 2021 februárjában itt nyílt meg Európa első digitális nomád faluja. Pontosan Ponta do Solban, mely szépségével amúgy is a turisták kedvence.

A sziget délnyugati, óceánparti településén, a Centro Cultural dos Passos épületében közösségi irodákat alakítottak ki erős, ingyenes internet-hozzáféréssel, hogy a világ bármely részéről idevonzza azokat, akik távmunkában egyetlen laptoppal is tudnak dolgozni, akár heteken, hónapokon, netán éveken át.

A hírre érkeztek is a digitális nomádok, vagyis azok a munkavállalók, vállalkozók, akik helyfüggetlen módon, munkaadóik vagy megrendelőik központjától nagy fizikai távolságra, hosszabb távon is képesek ellátni munkájukat. Akár más településen, más országban, netán más földrészen. Digitálisak, mert munkaeszközük a laptopjuk, tabletjük, mobiltelefonjuk, és csak internet-hozzáférésre (wifire) van szükségük. Nomádok, mert sehol nem kell tartósan letelepedniük. Ha úgy tartja kedvük, bármikor továbbállhatnak személyes holmijukkal, és új tájakat fedezhetnek fel.

Madeira önkormányzata helyi vállalkozásokkal fogott össze – szállást kínálókkal, autókölcsönzőkkel –, hogy kedvező feltételekkel tudják a településre csábítani a digitális nomádokat, akiket a munka mellett elkápráztathatnak a szépséges tájak, a kirándulóhelyek, a helyi kávézók és éttermek.

Bátorság és kalandvágy

Madeirán jókor és idejében léptek. A koronavírus-járvány még tombolt, épphogy megjelentek a vakcinák. A már egy éve bezárkózásra ítélt emberek vágytak arra, hogy elhagyják otthonaikat, és kinyílhasson előttük a világ – igaz, megfelelő ellenőrzéseket (szigorú teszteket) követően. A távmunka, a home office valójában kényszerűségből, a Covid időszaka alatt terjedt el, sok munkaadó és munkavállaló számára ekkor vált nyilvánvalóvá: egyes munkakörökben úgy is el lehet végezni a feladatokat, hogy ahhoz nem feltétlenül kell ott lenniük az irodában, a személyes tárgyalásokat, meetingeket felválthatja a kommunikáció a digitális térben. Így könnyen válhattak, válhatnak digitális nomádokká IT-szakemberek, programozók, mérnökök, grafikusok, írók, vágók, fordítók, online-szerkesztők, marketingesek, tanácsadók, elméleti tudósok, filozófusok, de akár nyelvtanárok is. Szabadúszók és szerződésben állók egyaránt.

Nyitottság és önfegyelem

Azonban természetesen nem válik digitális nomáddá mindenki, akinek lehetősége nyílik arra, hogy ne mindennap járjon be dolgozni munkahelyére. Ahhoz kell egyfajta bátorság, kalandvágy, a világ megismerésének igénye, hiszen a „nomádság”, ha ideiglenesen is, de lakhely- és egyben életstílus-, életmódváltással is jár. Ha csak nem rokonnal, baráttal kelünk útra, akkor a helyváltoztatás kezdetben esetleg egyedülléttel, magánnyal is társulhat.

Kiszakadunk, elszakadunk a szülőföldtől, a hagyományos családi, baráti kötelékből. Ezért nem árt nyitottnak lenni az új helyszín, új szokások és új ismerősök befogadására. Jobban meg kell ismerni önmagunkat, és nagyobb önfegyelemre is szükség van. Hiszen nem meghatározott időre kell beérnünk a munkahelyre, elvileg akkor kezdhetjük, szakíthatjuk meg, fejezhetjük be a munkát, amikor csak kedvünk tartja, de a feladatot mindenképp el kell végeznünk.

Ha viszont véget ért a munka, hatalmas lehetőségek nyílhatnak meg, hiszen kezdetben turistaként tekinthetünk a minket körülvevő új világra. Ha már sikerült kiválasztanunk és elfoglalnunk a szállásunkat, fel kell fedeznünk a környező üzleteket, kávézókat, étkezési lehetőségeket, amelyek elengedhetetlenek a mindennapi szükségleteinkhez. Megismerhetjük részleteiben is a települést, előbb a szűkebb környezetet, majd a távolabbi vidéket is.

Nyitva szinte az egész világ

A koronavírus-járvány néhány kemény évet követően lecsengett. Bár időről időre még felbukkanhat, az oltásoknak, a korábbi fertőzéseket követő védettségnek köszönhetően a betegség sokak számára szerény „megfázássá” szelídült. Ám a népszerűvé vált távmunka intézménye nem szűnt meg. A munkaadók és munkavállalók számára egyaránt nyilvánvalóvá vált az előnye, értéke és egykori kényszerűsége mára választási lehetőséggé nőtt. A home office és a digitális nomádia nem divat, hanem választható okos munkamódszer, munkastílus, melynek hosszú távon még nagyobb lehet a hatása – immár gazdasági, jólléti okok miatt is.

Jelentőségével települések, országok, térségek döntéshozói is tisztában vannak. Kis túlzással, ma már szinte bármely térség a digitális nomádok célpontjává válhat, óriási a választási lehetőség kontinensek, éghajlatok, tengerparti övezetek, nagy- és kisvárosok, aprófalvak, szálláshelyek között. Azt is el lehet dönteni, hogy újonnan választott ideiglenes otthonunkban kívánunk-e dolgozni, megteremthető-e ott az internetszolgáltatás, vagy inkább közösségi tereket keresünk fel (például kávézókat), esetleg coworking munkahelyet választunk. Vagyis olyan wifivel rendelkező közösségi irodát, ahová ingyen vagy szerény díjazás ellenében járhatunk dolgozni. Ahol nincs állandó munkaasztalunk, hanem oda ülünk (állunk) be elvégezni a munkánkat, ahol éppen van szabad hely.

Éves vízum, adómentesség

Fontos azzal is tisztában lenni, hogy egyes országokhoz, térségekhez milyen vízumlehetőségek és -kötelezettségek tartoznak, milyen társadalombiztosítás köthető baleset vagy betegség esetére, illetve milyen az egészségügyi ellátás minősége. Az Európai Unió polgárai könnyű helyzetben vannak, mert az Unió országaiba bárhová szabadon elutazhatnak, és tölthetnek el rövidebb-hosszabb időt digitális nomádként.

Ahogy nő a nagyvilágban ezt az élet- és munkaformát választók száma, úgy lesz egyre több a számukra vízumot kínáló desztináció is. Ezt állapította meg az

PARKOLÁSBAN UTAZUNK.

HA VAN…

• 2000 m2-nél nagyobb, üres építési telke a belvárosban,

• tervezés alatt álló épülete teremgarázzsal,

• beléptetés / parkolás korszerűsítésére szoruló irodaháza,

• parkolási nehézségekkel küzdő bevásárlóközpontja,

• kihasználatlan hotelgarázsa,

• bármilyen nagy autóforgalmat bonyolító helyszíne,

...akkor Önnek is van egy ajánlatunk!

DUBITZ ANDRÁS STAR PARK GROUP | VEZÉRIGAZGATÓ

ENSZ Turisztikai Világszervezetének (UNWTO) 2023. novemberi jelentése is, mely hiteles áttekintést nyújt a digitális nomadizmus állapotáról. A szervezet elemzése 54 úti célra terjed ki.

Ebből kiderül, hogy az országok csaknem fele egy évre szóló vízumot kínál a nomádoknak. A legrövidebb, 30 napra szóló vízumot Kanadában lehet kérvényezni, a legtöbb ország három–hat hónapos vízumokat ad ki, melyek lejáratuk előtt meghosszabbíthatók. Az országok 39%-a az adófizetés alól is mentesít, például Portugália vagy Horvátország. Sok helyen 183 napi tartózkodást követően kell adót fizetni.

Az országok 17%-ánál minimumjövedelem-követelmény sincs, például Marokkóban, a Bahamákon, Anguillában (Nagy-Britannia tengerentúli területén), Curaçaóban (Hollandia társult államában, a Karib-tenger térségében) és Saint Luciában (a Kis-Antillák szigetállamában). A vizsgált országok annyira igyekeznek befogadni a digitális nomádokat, s ezzel megfelelni a piaci irányoknak, hogy háromnegyedüknek erre a célra már van online nyomtatványuk, és négyötödük 30 napon belül feldolgozza a kérelmeket.

Vízumdíjat azonban a vizsgált országok 94%-ában kell fizetni. Anguillában, Antiguában és Barbudán (a közép-amerikai szigetországban), Barbadoson, a Kajmán-szigeteken és Grenadán a vízum több mint 1000 eurót kóstál, ellenben Arubán, Georgiában (Grúzia) és a Mauritiusi Köztársaságban nincs vízumdíj.

Magyarország: Fehér Kártya

A digitális nomádokért folytatott világversenybe Magyarország is beszállt. 2021 novemberében egy „salátatörvényben” (a 2021. évi CXX. törvény 11. alcímében) hozott döntést a magyar parlament a Fehér Kártya nevet viselő tartózkodási engedélyről, mely szerint annak külföldi birtokosa ugyan Magyarországon kívül áll foglalkoztatási jogviszonyban, de munkáját Magyarországról, fejlett digitális technológiai megoldással folytatja. Vagy Magyarországon kívüli országban, igazolt nyereséggel rendelkező vállalkozásban rendelkezik tulajdoni részesedéssel, és munkáját, vállalkozása irányítását Magyarországról látja el, ugyancsak fejlett digitális technológiával. De nem kaphatnak ilyen kártyát – az uniós állampolgárokon kívül – olyan harmadik országbeli állampolgárok, akik más módon, például letelepedési engedélylyel vagy menekültként tartózkodhatnak legálisan Magyarországon.

Becslések szerint legalább 5000 digitális nomád dolgozhat az országban, elsősorban Budapesten, de számuk akár 10 ezerre is ugorhat nyaranta, beleértve az uniós állampolgárokat is, akiknek nincs szükségük

engedélyre. Azt viszont még megbecsülni sem lehet, hányan lehetnek a határon belül kalandozó magyar nomádok, akik hosszabb-rövidebb időt töltenek lakóhelyüktől távol: akár úgy, hogy falvakban parasztházakat bérelnek ki, akár úgy, hogy rendszeresen vándorolnak településről településre.

Több mint 60 millió digitális nomád

De hány digitális nomád él a nagyvilágban? A mértékadó Nomad List nemzetközi portál kimutatása szerint 2023-ban már több mint 60 millió! A legtöbben az Egyesült Államokból, mely majdnem az összes nomád felét teszi ki. Őket a britek követik csaknem ötmillióan, ami 7%-nak felel meg. Az oroszok és a kanadaiak száma eléri a hárommilliót (5–5%), a németek 2,5 milliónyian vannak (4%). A franciák 2,1 millióval büszkélkedhetnek (3%). Meghaladták az egymillió digitális nomádot a spanyolok, a hollandok, az ausztrálok és a brazilok (1–1%). Népességükhöz képest még szerény az indiaiak száma (994 ezer), ám magas a lengyeleké (775 ezer) és az íreké (445 ezer).

A Nomad List és a Statista kimutatása szerint a digitális nomádok több mint fele a 25–38 éves korosztály tagjai közül kerül ki. Ők azok, akik még többnyire családalapítás előtt állnak, életstílusukból fakadóan könnyebben váltanak helyszínt. Az életkor növekedésével a nomádok száma egyre csökken. A férfiak–nők aránya kétharmad–egyharmad, s ugyanekkora az egyedülállók–párok aránya. A nomádok között meghatározó a magas iskolai végzettség. 60%-ban home office-ban dolgoznak, közösségi irodákban 15%-uk, kávézókban 8%-uk végzi munkáját. Teljes munkaidőben a nomádok csaknem fele dolgozik. A szabadúszók és a startup-alapítók aránya 16–17%. Ami a jövedelmeket illeti, a digitális nomádok csaknem 70%-a évente 50 ezer és 250 ezer dollár között keres, 5%-a 25 ezer és 50 ezer dollár között.

Érdekesség, hogy a Nomad List felmérése szerint a férfiak körében Porto és Barcelona után Budapest a legnépszerűbb város, a nőknél Playa del Carmen (Mexikóban, a Karib-tenger partján), Csiangmaj (Thaiföld) és Barcelona. Arra a kérdésre, hová vágynak a legjobban, Madrid, Chicago, Róma, Medellín (Kolumbia) és Portimao (Portugália) mellett Budapestet említik meg.

A következő években a digitális nomádok számának további emelkedésére lehet számítani, amelyre Magyarországon is – elsősorban Budapesten – fel kell készülni, további szálláshelyekkel, közösségi irodákkal.

RETHINKING – MI KELL A BÉRLŐNEK? MI VÁR AZ IRODAPIACRA?

A CUSHMAN & WAKEFIELD OBSOLENCE EQUALS OPPORTUNITY TANULMÁNYA ALAPJÁN

ELMONDHATÓ, HOGY A PRODUKTIVITÁS TÁMOGATÁSA ÉS NÖVELÉSE ÉRDEKÉBEN

NAGYON FONTOS, HOGY AZ EMBEREK JÓL ÉREZZÉK MAGUKAT A MUNKAHELYÜKÖN.

FONTOS, HOGY ÉREZZÉK AZ ELISMERÉST, A TÁMOGATÁST, VALAMINT A MEGFELELŐ

JUTALMAZÁS SEM ELHANYAGOLHATÓ. BÁR AZ ELISMERÉS RÉSZE LEHET EGY

ELŐLÉPTETÉS VAGY JUTALOM, A MUNKAVÁLLALÓK SZEMPONTJÁBÓL KIEMELT

JELENTŐSÉGŰ AZ IRODA ÁLTAL NYÚJTOTT MEGFELELŐ ÉS TÁMOGATÓ KÖRNYEZET.

Az épületek tulajdonosainak elképzelései és a dolgozók elvárásai összhangban kell, hogy legyenek, úgy az üzleti, mint a személyes jóllét, a well being esetében. A világjárvány utáni nehéz időszakban az épülettulajdonosoknak nagyon tudatosan kell kezelni a bérlők részéről felmerülő igényeket és nagy hangsúlyt kell fektetni mind a bérlőkkel, a döntéshozókkal és az épületben dolgozókkal való zökkenőmentes együttműködésre.

A bérlők az alábbi dolgokat keresik leginkább:

• A bérlemények sokoldalúsága és a rugalmas kialakítás – Csak a mai elvárásoknak felel meg az irodaterület, vagy alkalmas lesz a munkavégzésre a jövő hónapban vagy a jövő évben is?

• Az egészség és a well being támogatása – A jó iroda nem csak arról szól, hogy van benne pilates stúdió, pingpongasztal és friss gyümölcs. Ennél fontosabb a jó levegőminőség, a szabályozható fűtési és energetikai rendszer, a külső területek könnyű elérése, a tiszta és jó minőségű víz, a biofília vagy az alapzaj csökkentése. Ez a megértésről, az alkalmazkodásról és a bérlők igényeire történő reagálásról szól.

• Az irodának tükröznie kell a vállalati elköteleződést – Az iroda egy óriási felület, melyen keresztül kommunikálhatók a márka értékei. A legfontosabb ezek közül a lokáció, a helyi közösségbe történő integráció, a helyi közösségek támogatása, valamint a minőség és a dolgozók rendelkezésére álló szolgáltatások.

• Az irodáknak fenntarthatónak kell lenniük –Bár minden munkaadó másképpen gondolkodik a fenntarthatóságról, a legfontosabb, hogy az irodaház minden törvényi előírást teljesítsen, illetve, hogy a jövőben is megfeleljen ugyanezen feltételeknek. Ha például a net zero érték elérése a cél, akkor ebben mutasson elköteleződést, segítve a cél megvalósítását.

• A bérbeadó sokkal inkább partner legyen, mint bérbeadó – Elvárt a folyamatos kommunikáció, a green lease, és a közösen meghozott jó döntések legyenek alapértelmezettek.

• A lokáció fontos – A lokáció elengedhetetlenül fontos az elérhetőség, a helyi közösség, a közlekedés és a kényelem szempontjából. Amennyiben egy épület lokációja nem megfelelő, sokkal többet kell tennie, hogy kompenzálja a bérlőket a hiányzó feltételekért.

• Az élmény fontossága – Fontos az olyan ökoszisztéma megteremtése, ahol a munkavállalók együtt lehetnek, tanulhatnak, fejlődhetnek, szocializálódhatnak, együtt étkezhetnek, vagy akár együtt sportolhatnak. A jó iroda helyet ad közösségi eseményeknek, valamint olyan szolgáltatásokat nyújt, melyek megfelelnek egy tudatos bérlő igényeinek.

A Cushman & Wakefield új nemzetközi RETHINKING programja erre nyújt megoldást. A  RETHINKING egy olyan, számos szakterületet összefogó megoldás, mely segít az ügyfeleknek felmérni, elemezni és akciótervet készíteni olyan ingatlanok fejlesztésére vagy átalakítására, amelyek a gazdasági, környezeti, valamint a munkahelyi stratégia változásai miatt már nem felelnek meg az elvárásoknak.

A változó munkakörülmények, a szintén folyamatosan módosuló bérlői igények, az Európai Uniónak a minimális fenntarthatósággal kapcsolatos jogalkotási lépései és a bizonytalan gazdasági helyzet

mind kockázati tényezők az irodaházak esetében. A kihívásokkal teli, nehéz gazdasági időkben a rethinking a legolcsóbb és leghatékonyabb stratégia az elavult épületek felvirágoztatására.

A pandémia hibrid munkavégzési modellt hozott mind Európában, mint az USA-ban, mely előtérbe helyezte a minőség fontosságát, aminek hatására 2019 és 2022 között a bérbeadások több, mint fele felső kategóriás épületben történt. Ez a trend várhatóan tovább erősödik, ha a várakozásoknak megfelelően a kereslet a felső kategóriás ingatlanok iránt meghaladja a kínálatot az olyan piacokon is, mint Prága, Budapest, Milánó, Varsó, Madrid, Barcelona és London.

A legfrissebb előrejelzéseink azt mutatják, hogy 2030-ra a top kategóriás ingatlanok iránti kereslet Prágában, Budapesten, Milánóban, Varsóban, Madridban, Barcelonában és Londonban bőven meghaladja a várható új kínálatot. Ez a lehetőségek további szűküléséhez vezet majd ezekben a lokációkban. A mai állás szerint ez a megnövekedett kereslet hasonló helyzetet idéz majd elő Brüsszelben, Párizsban, Frankfurtban és Münchenben is.

Az elöregedett irodaállomány újrapozicionálása nagyszerű lehetőség és sok esetben elengedhetetlen. Azon bérbeadók, akik hajlandóak tőkét viszszaforgatni a fenntarthatóságba, a kényelmi szolgáltatásokba és a közösségi szerepvállalásba, hogy

Forrás: BRF, Cushman&Wakefield Research

ingatlanjaiknak magasabb minőséget biztosítsanak, biztosan profitálnak belőle hosszú távon. Azon bérbeadóknak, akik ezt nem teszik meg, csökkenő hozamokkal kell majd szembenézniük. Véleményünk szerint, ha a tulajdonosok nem fektetnek be jelentős felújítási munkálatokba épületeik minőségének javítására, komoly versenyhátrányba fognak kerülni. Várakozásaink szerint 2030-ra a teljes irodaállománynak mindösszesen csak 24%-a felel majd meg a bérlői elvárásoknak.

A budapesti irodapiac életkora változatos. Az elmúlt négy évben közel 650 ezer m²-nyi új irodaterület érkezett a piacra, ami jelentősen növelte az ötévesnél fiatalabb épületek számát, Budapesten az új – azaz öt évnél fiatalabb – irodaterületek a teljes állománynak csak 30%-át teszik ki. Ma az egyik legfontosabb kérdés az irodákkal kapcsolatban azok felgyorsult avulása, és habár ennek üteme régiónként eltérő, ez egy globális folya-

ESG-szempontból az energetikai tanúsítványok hatása is jelentős, hiszen az ingatlanok globális szinten az egyik legnagyobb szén-dioxid-kibocsátók.

A statisztikák alapján a jelenlegi irodaállomány legnagyobb része CC kategóriába tartozik. Ez alatti DD-től GG-ig menő besorolással is több, mint 1 millió m²-nyi iroda rendelkezik a piacon, amelyek gépészeti felújításra és megújulásra szorulnak. Jelenleg 410 ezer m²-nyi irodaterület van építés alatt Budapesten, amely a tervek szerint 2024-2025-re készül el. A 2026-ra bejelentett projektek hiánya azonban a piac óvatosságára és talán a felújítási lehetőségek felé való elmozdulására utal. Ez a jövőbe tekintve bizonyosan az egyik fő üzenete lesz az ingatlanpiacnak, azaz a fókusz az új fejlesztésekről kifejezetten a felújítások irányába terelődik. Számtalan példa van már most is az irodapiacon, ami a koncepció sikerét mutatja, illetve a folyamatban lévő projektek között is egyre több az újragondolt

A BUDAPESTI IRODAPIAC ÉLETKOR SZERINTI MEGOSZLÁSA

Forrás: BRF, Cushman&Wakefield Research

mat, ami mindenhol zajlik. A budapesti irodapiacon a 15 évnél idősebb irodák aránya 34%, ami azt jelenti, hogy az irodapiac harmada jelenleg is korosnak számít, felújításuk és energetikai korszerűsítésük elengedhetetlen a versenyképesség megtartása érdekében.

irodaprojekt. Remek példa a Hungária Office Park a WING fejlesztésében, vagy az Academia, ZenGarden és Krausz Palota teljeskörű megújulása. A jelenleg folyamatban lévő vagy tervezés alatt álló projektek mérete meghaladja az 50 ezer m²-t.

A magyar kereskedelmiingatlan-piac helyzetéről, jelenlegi és jövőbeli kihívásairól legújabb kiadványunkban még több információt és elemzést talál! Töltse le a Cushman&Wakefield 2024-es Outlook riportját!

A HelloParks

Páty Budapest

nyugati részén, az M0-ás autópálya mentén fekszik, amelynek első üteme a 2023 nyarán átadott, 58 ezer m² alapterületű PT1 csarnok a Futureal-csoporthoz tartozó HelloParks fejlesztésében. A helyszínen a tervek szerint összesen 354 ezer m² területű, bérbe adható, modern raktári és ipari infrastruktúra valósul meg, ezáltal az ország egyik legnagyobb ipari központja lesz. A létesítmény a BREEAM New Construction Outstanding minősítése szerint épült: a fenntarthatóságot támogatja a hőszivattyús hűtő-fűtő rendszer, illetve az épületfelügyeleti rendszer (BMS). Az irodák primer energiafogyasztása akár nulla is lehet a telepítendő napelemeknek köszönhetően, de a csapadék szintén felhasználásra kerül, amelyet locsolási célra külön gyűjtenek. A bérlők kényelme érdekében a tervek szerint a WELL Standard Mind és Community kritériumoknak megfelelően kerülhet majd kialakításra a ParkCenter is. A bérlők között olyan ismert vállalatok találhatók, mint a DHL Supply Chain és a drogerie markt. A beruházás már számos olyan megoldást tartalmaz, amely jelentősen csökkenti a beépülő karbonlábnyomot – ilyen például a műanyag szálas ipari padló, illetve a 100%-ban újrahasznosított forrásból származó betonacél.

AZ ÉV KERESKEDELMI FEJLESZTÉSE

KÖKI

2019-ben a KÖKI új tulajdonosaként az Adventum Group az üzletterek bővítésével és igényes mosdóblokkok kialakításával indította el a bevásárlóközpont fejlesztését. Majd a ProInterier fitout kivitelezésében lezajlott a 2000 m²-es ételudvar teljeskörű átalakítása, amelynek belsőépítészetét az Art Front Hungary jegyezte, a lebonyolítást és a műszaki ellenőrzést az AddVal menedzselte. A KÖKI FoodPort megújulása mögött átgondolt üzleti stratégia áll: a felújítást követően mérnöki megoldásaiban és esztétikájában is attraktív, a természetet a beltérben megjelenítő, a KÖKI fejlesztéseinek minőségével és ESG szemléletével harmonizáló, külön brandként is helytálló, élettel teli közösségi tér jött létre. A bevásárlóközpont fontosabb belső forgalmi útvonalairól könnyedén megközelíthető gasztro-térben a látogatóközönség szerint három fő – üzleti, fiatalos és családi – zónát alakítottak ki, ahol szinteltolással, megfelelő világítási megoldásokkal és zöldben úszó lugasokkal oldották meg a tér felosztását. A tervezés és a kivitelezés során adottság volt a meglévő anyag használata, és így fokozottan összpontosíthattak a hulladékmennyiség csökkentésére is.

HELLOPARKS PÁTY PT1 – GYŐZTES

FOODPORT – HELYEZETT

A CTP a legújabb piaci trendeknek és követelményeknek megfelelően nagy hangsúlyt fektet az emberközpontú logisztikai parkok üzemeltetésére, ahol a bérlők valóban otthon érzik magukat. Az elmúlt év egyik legjelentősebb hazai logisztikai fejlesztése a CTPark Szigetszentmiklós 100 ezer m²-es SZG1 csarnoka volt. Az egybefüggő épület hatalmas területen zajló fejlesztési folyamatát teljes egészében a CTP Hungary bonyolítja. Az új épület a legkorszerűbb technológiákkal, például BMS-rendszerrel, napelemekkel és hőszivattyúval felszerelve, a bérlői igényeket maximálisan szem előtt tartva került megépítésre, a minőségi szigetelésnek köszönhetően pedig a csarnoknak remek az energiahatékonysága. A környezettudatos kivitelezés keretein belül 15 MW teljesítményű napkollektort is telepítettek a komplexumban. A CTP a szigetszentmiklósi önkormányzattal együttműködve kiemelkedő városfejlesztési beruházásokat valósít meg. Többek között az úthálózat-fejlesztés során háromés négysávosítás, jelentős csomópont- és körforgalom-kialakítások, fejlesztések, illetve a halásztelki M0-csomópont megterveztetése és az építési engedélyek megszerzése, valamint zajvédő fal megépítése szerepel a megállapodásban.

A Raben Trans European Hungary dunaharaszti cégközpontjában a raktárcsarnok bővítése és a mellette létesült új központi irodaépület a Value 4 Real Group három üzletágának összehangolt munkájával, Design & Build konstrukcióban, közel 1,5 év alatt valósult meg. A 3500 m² alapterületű, előregyártott betonelemekből felépült, többfunkciós csarnokhoz kapcsolódik a kétszintes fejépület, amelyben irodák, tárgyalók és egy kantin kapott helyet. A projekt egyedisége, hogy a meglévő csarnokhoz való csatlakozással egy több mint 7000 m² alapterületű, egybe nyitott raktárépület jött létre. Az épület egyik különleges megoldása az a külön szabályozható hőmérsékletű kamra, amely hűtést vagy melegítést igénylő áruk biztonságos átmeneti tárolására is alkalmas. A bővítés során elsődleges szempont volt a fenntarthatóság, a cégcsoport ökológiai lábnyomának csökkentése. Az új cross-dock raktár világítását energiatakarékos, digitálisan címezhető LED-es eszközök biztosítják. Az energiahatékonyságot olyan paszszív megoldások is fokozzák, mint a hatékony hőszigetelés és az árnyékolás. Az épület villamosenergiaellátásának jelentős részét pedig a tetőn elhelyezett napelemes rendszer szolgáltatja.

CTPARK SZIGETSZENTMIKLÓS SZG1 – HELYEZETT

RABEN GROUP DUNAHARASZTI – HELYEZETT

A Budapest Liszt Ferenc Repülőtéren a Wing fejlesztésében, a Budapest Airporttal együttműködésben, egy újabb hotel építése kezdődött el, amelyet várhatóan 2025-ben adnak át. A 2018-ban megnyílt ibis Styles Budapest Airport Hotel mellett épül fel az új TRIBE, a 8000 m² alapterületű, 167 szobás, funkcionális dizájnhotel. A szálloda kiemelkedő vendégélményt nyújt majd az üzleti céllal utazók és a turisták számára egyaránt a minőségi szolgáltatásoknak és a bővülő konferenciakapacitásnak köszönhetően. Elérhető lesz egy 150 fős konferenciaterem és két tárgyaló is, emellett a legfelső emeleten fitneszterem várja a sportolni vágyókat, illetve egy skybar nyújt kiemelkedő gasztronómiai élményt és fantasztikus kilátást. A meglévő ibis Styles és az újonnan épülő TRIBE közvetlen összeköttetésben áll majd, ez pedig fontos mérföldkő lesz a repülőtér életében, hiszen a fejlesztéssel tovább bővül a helyi infrastruktúra. A szálloda kialakítása a fenntarthatósági szempontok figyelembevételével zajlik, egyike lesz az első BREEAM minősítésű hoteleknek Magyarországon. A terveket az Aspectus Architect készítette el, a belsőépítészetért pedig az Ester’s Partners felel.

BUDAPART

A BudaPart WATERFRONT landmark jellegű irodaházként épül fel kilátással a Dunára és a Lágymányosi-öbölre, a tervek szerint 2026-ra. Az A+ energetikai besorolású épület a legmagasabb fenntarthatósági és minősítési rendszerek követelményeinek megfelelően innovatív és környezetbarát megoldásokkal valósul meg. Az exkluzív elhelyezkedésű, új generációs épület tovább erősíti a Property Market fejlesztésében épülő BudaPart törekvéseit, hogy a közeli irodaházakkal, Budapest első toronyházával és a szomszédos egyetemi kampusszal együtt a budapesti irodapiac egyik legjelentősebb szereplőjévé váljon. A 22 150 m²-es épület state of the art külső megjelenése elegánsan illeszkedik a mellette álló MOL Campushoz, ugyanakkor karakteres homlokzata egyértelműen megkülönbözteti a környező irodaházaktól. Az elegancia az épületen belül is folytatódik, a légies, reprezentatív lobbival együtt a közösségi terek aránya az épületben közel 10%ot fog kitenni. Az energiahatékony és fenntartható fűtés-hűtés lehetőséget ad a geotermikus fűtés kiaknázására is. A tervezés a PLANT – Atelier Peter Kis munkájának eredménye.

TRIBE HOTEL BUDAPEST AIRPORT – GYŐZTES

WATERFRONT – HELYEZETT

Az Atenor

BREEAM Excellent és

Access4You Gold-minősített BakerStreet projektje Budapest XI. kerületében épül az Artonic tervei alapján. Két irodaépületből áll majd, összesen 42 ezer m²-nyi bérbe adható területtel. Az E.ON Hungária Csoport lesz az első bérlő, mint a fejlesztés első fázisának kizárólagos használója. A BakerStreet kiemelkedő példája a fenntarthatóság és az ESG iránti elkötelezettségnek az alkalmazott csúcstechnológiáival, fenntartható megoldásaival, zöld kertjeivel és teraszaival, amelyek az emberközpontú élményt helyezik középpontba anélkül, hogy ez hátrányosan érintené a környezetet. Néhány kiemelkedő példát említsünk meg a teljesség igénye nélkül: a frisslevegőellátórendszerbe épített UV-C szűrők az irodaterekbe fújt levegőt fertőtlenítik; a mélygarázsban pedig közel minden parkolóhely rendelkezik majd elektromos autótöltővel vagy a kapacitással annak felszerelésére.

A Budapest X. kerületében található Monori Center kereskedelmi központ újragondolásával és a jelenleg is működő funkció megtartásával további új kereskedelmi, szolgáltatói és vendéglátó, valamint lakóés diákszálló-funkciók jönnek létre. A meglévő közel 20 ezer m² bruttó szintterületű ingatlanok mellett további két új egység épül 53 ezer m² bruttó szintterülettel, ezzel összesen 83 ezer m²-re növelve a hasznos területet. A túlnyomórészben rozsdaövezeti zóna a projekt megvalósulásával a kerület egyik újonnan létesülő alközpontjaként a városrész lüktető motorjává és a megújulás katalizátorává válik. A tervezési terület környezetében a lakók és a dolgozók számára is hozzáférhető új funkciókkal együtt gyalogoskapcsolatok, rekreációs zöld felületek, kisvárosi terek, teraszok jönnek létre. A nagy, egybefüggő zöld felületek mellett az új épületek tetején is hatalmas zöldtetőket alakítanak ki. Az épületegyüttes három tornyának „táncoló” sziluettjével a városrész szimbólumává, egy különleges városépítészeti jellé válik a DVM group fejlesztésében.

BAKERSTREET I – HELYEZETT

MONORI CENTER – HELYEZETT

A Duna

Pearl Újlipótvárosban, a Pozsonyi úton 193 lakást, egy 103 szobás

Four Points by Sheraton szállodát és kereskedelmi egységeket foglal magában. A Duna partján, természetközeli területen található lenyűgöző épületegyüttes a török Polat csoport fejlesztésében készült el. Az építkezés keretében megújították a környező utcákat, új parkrészeket alakítottak ki, és minden oldalról megnyitották az újonnan létrehozott közösségi tereket a látogatók számára. Kedvező elhelyezkedésével, szállodai és kereskedelmi területeivel a Duna Pearl a városrész új központjává válik. A lakópark arany fokozatú minősítést szerzett a LEED energetikai tanúsítvány rendszerében, ami rendkívül ritkának számít, hiszen a zöld minősítést alapvetően irodaházak, más kereskedelmi ingatlanok esetében alkalmazzák. Az egyedülálló építészeti és a legmodernebb okosotthon-megoldások nyújtotta kényelem mellett a konyhákat felsőkategóriás berendezéssel vehetik át a lakók. Emellett a Duna Pearl hűtésre és fűtésre megújuló energiát használ, ideértve a hőszivattyúrendszert, valamint a szerkezetbe épített megoldásokat.

A Duna mellett, a Lágymányosi-öböl partján az Óbuda Group által tervezett BudaPart Otthonok ‚L’ lakóépületben a modern építészeti megoldások találkoznak az innovatív épületgépészettel és épülettechnológiával. A lakóház egyedi formavilággal, 18 emeleten kínál teraszos otthonokat. Az épületben a lakások mindegyikéhez tartozik üvegkorlátos terasz vagy loggia, amelyeket homokfúvott üvegpanelek választanak el egymástól. A lakások az eddigieknél is modernebb és magasabb minőségű gépesített konyhabútorral, mozgásérzékelővel, digitális termosztáttal, smart home rendszerrel, valamint mennyezetfűtéssel és -hűtéssel érhetők el, amelyek kiemelkedő komfortot nyújtanak a modern életérzésre vágyó vásárlók számára. Az épületben privát, tágas, világos belső kert, 24 órás portaszolgálat és videós kaputelefon található.

DUNA PEARL – GYŐZTES

BUDAPART OTTHONOK ‚L’ – HELYEZETT

A Winghez tartozó LIVING 2020-ban indította el a négy ütemben épülő, közel 900 lakásos Park West lakópark-beruházást: első ütemét 2022 elején, míg második ütemét 2023 szeptemberében adta át. A lakópark a XIII. kerületi Ferdinánd negyed szívében, a Szabolcs utcában található. Környéke kitűnően megközelíthető autóval, kerékpárral, közösségi közlekedéssel, továbbá sétával 10 percen belül elérhető a Westend és a Városliget is számtalan szolgáltatással és funkcióval. A Park West 2 tervezésénél elsődleges szempont volt az energetikai mutatók tekintetében előnyös alaprajz készítése, a benapozás vizsgálata és a környezettudatos megoldások kialakítása. Ennek megfelelően az energiahatékony lakóépület két hőszivattyúval rendelkezik, illetve az ingatlanban négy gázkazán biztosítja a kombinált fűtés lehetőségét és a meleg víz előállítását. Az épületben több mint 300 parkolóhelyet alakítottak ki, ezekből közel 70 elektromos töltőállomásként működik.

A Balance Garden Budapest X. kerületében, az Üllői úttal párhuzamos csendes mellékutcában épült fel, 298 lakást kínálva. A hétemeletes épület különlegessége, hogy a földszinti részen három külön részből áll, amelyek az első és a második emeleti szinten összeépülnek, majd a harmadik emelettől kezdve ismét különálló tornyokká válnak. A harmadik emeletnél két tetőkertet is kialakítottak az átkötő részek tetején, valamint az épületek tetejére is zöld tetőt terveztek. A lakóparknál nagy hangsúlyt fektettek az energetikára: az inverteres, hűtő-fűtő klímák minden lakásban megtalálhatók, emellett a hatékony és olcsó távhőszolgáltatás szintén fenntartható megoldás. A társasház minden lakása erkélyes vagy teraszos. Továbbá a Balance Garden lifttel ellátott előcsarnokai elegáns, tágas kialakításúak, megteremtve a hangulatos és otthonos légkört. Az ingatlan saját kertrésze egy könnyen fenntartható, többszintes zöld környezetben épült meg, ahol minden korosztály számára megfelelő szabadidős tevékenységek végzésére alkalmas eszközök is megtalálhatók.

PARK WEST 2 – HELYEZETT

BALANCE GARDEN – HELYEZETT

VÁRKERT LAKÓPARK – GYŐZTES

A történelmi Eszterházy-kastély várkertje

Pápa „tüdeje”, a település legnagyobb zöldterülete. A Belső Várkerthez a sport- és rekreációs funkciókkal rendelkező Külső Várkert természetes növényzettel borított területe kapcsolódik, ahol helyet kap a Várkert lakópark fejlesztése a Tibor Csillag Architects tervei alapján. A projekt a jól működő lakófunkciók megalkotásán túl jelentős társadalmi és fenntarthatósági szerepet is vállal, hiszen a belvárosig húzódó zöldterület áramlását a fejlesztés szinte észrevétlenül engedi tovább és olyan tereket hoz létre, amelyek támogatják a lakosság aktív és minőségi közösségi életét. Az építészeti koncepcióalkotást meghatározta a természethez kapcsolódás, míg az átgondolt nyitásokkal és zárt felületekkel a lakások intimitását valósítják meg. Az U alakú épülettömeg közepét megbontó intenzív zöldfelületű park teret ad a közösségi kapcsolatépítés számára. A tematizált vadregényes park meghatározó eleme az újrafelhasznált és patakként a felszínre érkező termálvíz, amely dinamikát hoz az épített környezetbe.

EÖTVÖS12 – HELYEZETT

A Hegyvidéken, az egykori Svábhegyi Szanatórium területén épülő Eötvös12 a természetre és a nyugalomra vágyók leendő otthona. A 3,5 hektáros, ősfás területen felújításra kerül az 1927-ben épült ikonikus főépület és további hat kisebb kortárs villaépület is helyet kap, ahonnan lélegzetelállító panoráma nyílik a városra. A páratlan adottságú, hatalmas park tájépítészeti koncepciója szerint a zöldfelületet maximalizálják, ahol különleges kortárs és műemléki tájépítészeti elemek találhatók. A tervezéskor kiemelt szempont volt a főépület értékeinek megőrzése, miközben az új házakkal olyan harmónia alakul ki, amely értékálló designt eredményez. A műemlék épület új funkcióval történő életre keltésével, illetve a kortárs villaépületek megépítésével, a nap útját figyelembe vevő gondos tájolással, a tartós és természetes építőanyagok válogatásával, hőszivattyú alkalmazásával és a gépészeti rendszerek okos szabályozásával egy kiemelkedő, környezettudatos, prémium lakóegyüttes jön létre a XII. kerületben, a Széchenyihegy vonzáskörzetében.

Az Andor Liget egy Újbuda központjához közeli lakópark nagyobb teraszos, zöld tetős, kulcsrakész lakásokkal, nyugodt, kertvárosi elhelyezkedéssel, kiváló közlekedéssel a DVM group fejlesztésében, tervezésében, kivitelezésében. Összesen 141 jó akusztikájú, zajvédett, zöld energiájú lakás kerül kialakításra 3560 m²-nyi zöldterülettel, amelynek legnagyobb részét az impozáns belső kert teszi ki. Az épületegyüttes egyik térfalának finom visszahúzásával új kisvárosi tér jön létre, amely méltó bejáratot és előteret biztosít a lakófunkciónak. Az egyes lakótömbök bejáratai a belső udvarról nyílnak, amelyeket a főbejáratokon keresztül egy-egy gyalogos árkádsorról lehet megközelíteni. A belső udvar a lakók számára közös használatú zöld felületként kerül kialakításra pihenésre alkalmas kerti pavilonnal, bútorokkal, közösségi terekkel. A földszinti lakásokhoz magánkertek tartoznak, az emeleti lakások mindegyikéhez biztosítanak erkélyt, loggiát vagy teraszt. Az építészeti tömegnek jellegzetes karaktert ad a minden szinten körbefutó terasz.

METRODOM BEAT LAKÓPARK – HELYEZETT

A Metrodom Beat Lakópark Budapest XIII. kerületének dinamikusan fejlődő, frekventált övezetében kerül két ütemben megépítésre a Metrodom fejlesztésében. A közel 450 lakásnak otthont adó épületegyüttest különleges Duna-parti fekvése, az alkalmazott építészeti megoldások és a lakóparkon belüli szolgáltatások kínálata teszi igazán egyedivé a Hajnal Építész Iroda és a Storiz Studio tervezésében. A lakópark már rögtön felhívja magára a figyelmet előnevelt, egyedi kétszint-magasságú növényfalával. A különleges megjelenés mellé emelt szintű, prémium kategóriás szolgáltatások társulnak, mint az egész évben használható uszoda, wellness-fitnesz részleg, közösségi játszószoba, baba-mama szoba, közösségi tetőterasz, bérelhető irodák, üzletek, elektromos autómegosztó, Green Go állomás, nagy méretű biciklitároló és minden gépkocsibeállóhoz kizárólagos használatú elektromosautó-töltőpont. A fejlesztés kiemelkedő és előremutató, exkluzív külső- és belsőépítészeti megoldásai méltó például szolgálnak a jövő lakóparkjai számára.

ANDOR LIGET LAKÓPARK – HELYEZETT

BERNECKER ZRT.: A MEGBÍZHATÓSÁG ÉS KISZÁMÍTHATÓSÁG A FUNDAMENTUM

BAKONYI ATTILA VEZÉRIGAZGATÓ ÉS TOMÁN ZSOLT BUSINESS

DEVELOPMENT DIRECTOR EGYBEHANGZÓAN ÁLLÍTJÁK: A CÍMBEN

FOGLALTAK AZ ALAPPILLÉREI A CÉG KÖZEL NEGYED ÉVSZÁZADOS

SIKERTÖRTÉNETÉNEK. AZ ELMÚLT ÖT ÉVBEN DINAMIKUS BŐVÜLÉS

MELLETT TÖBB MINT 200 EZER m²-NYI TERÜLETEN DOLGOZTAK. EZ

TÖBB MINT 1000 LAKÁST, 600 HOTELSZOBÁT ÉS SZÁMTALAN IRODAI, KISKERESKEDELMI ÉS IPARI INGATLANT JELENT: FORGALMUK MÁRA

MEGHALADJA AZ ÉVI 15 MILLIÁRD FORINTOT. OLYAN MUNKÁK

FŰZŐDNEK A NEVÜKHÖZ, MINT A GOBUDA-EUROCENTER TELJES

REKONSTRUKCIÓJA, AHOL 10 HÓNAP ALATT KELLETT 45 EZER m²

STRUKTURÁLIS ÁTALAKÍTÁST ELVÉGEZNIÜK, VAGY A LIBERTY

IRODAHÁZ, AMELY EGY 332 SZOBÁS DUAL BRANDED SZÁLLODÁT IS MAGÁBA FOGLAL.

– Számos kivitelező cég szakosodik, Önök viszont éppen ellenkezőleg, valamennyi piaci szegmensben jelen vannak. Miért?

– Bakonyi Attila (B. A.): Az alapítás óta eltelt 24 év során mindig is a tudatos piacépítés stratégiáját követtük, kezdetek óta törekszünk a több lábon állásra. Az egyes szegmensekben máshol vannak a fókuszpontok, különböző tudásra van szükség, amelynek eredményeként szélesebb a kollégáim rálátása, és ebből a megrendelőink is profitálnak.

– Tudnának példát említeni?

– B. A.: A megszerzett tapasztalatokat, újításokat átültetjük a többi területre is. Az ipari épületeknél nagy az előregyártott szerkezetek szerepe, rövidek a határidők, kiemelten fontos a folyamatszervezés. Egy hotel- vagy lakóingatlan kivitelezése során a szakipari munkák részleteire kell különös gondot fordítani. Az így megszerzett tudás, szellemi eszköztár és tapasztalat máshol is kamatoztatható.

– Tomán Zsolt (T. Zs.): Az építőipar különböző szegmensei az egyes időszakokban eltérően viselkednek; van, amikor a lakásépítés a favorit, máskor az ipari szektor húzza fel a piacot, vagy új területek virágoznak fel, gondolok itt a hotelekre vagy a jelenlegi slágerre, a munkásszállókra. Meggyőződésünk, hogy minél szélesebb spektrumú a tudásunk, annál alkalmazkodóbb, rugalmasabb és válságállóbb a cégünk.

– B. A.: Olyan fejlesztőkkel dolgozunk együtt, akik látván az elkötelezettségünket, más területeken is bizalmat szavaznak nekünk. Mi viszont „cserébe” a megbízók fejével is gondolkodunk: a költséghatékonyság, a value engineering szerepe egyre hangsúlyosabbá válik, amit mi úgy tudunk támogatni, hogy már a tervezési szakaszban vagy akár menet közben költségcsökkentési javaslatokat teszünk.

– Ez egyben azt is jelenti, hogy a jelenlegi gazdasági hullámvölgyben sem aggódnak?

– B. A.: A válságok jönnek-mennek, majd ismét viszszatérnek, ez nem újdonság. A talpon maradás záloga a hosszútávfutás, a perspektívákban történő gondolkodás. Hosszú távú partnerkapcsolatokat építünk, melyeknek az alapja a megbízhatóság és kiszámíthatóság. Minden más – ár, határidő, műszaki tartalom – csak akkor kerül terítékre, ha az előző kettő szilárd.

– T. Zs.: Nem aggódunk, és erre több okunk is van. Egyrészt az adott piaci helyzethez való alkalmazkodás képessége mindig is a Bernecker erőssége volt. Másrészt látjuk, hogy a projekteket nem törlik a beruházók, hanem a magas kamatszint csökkenésére várva csak halasztják, és folyamatosan kapunk újabb megkereséseket is. Harmadrészt a jelenlegi helyzet egyedülálló lehetőséget jelent az építkezésre: olyan nagy tapasztalattal rendelkező szakembereket tudunk behozni a piacról, akik a következő fellendülés során a további működésünk pilléreit képezik majd.

– A beruházók szempontjából tehát a kiszámíthatóság és a megbízhatóság a legfontosabb. Mit mérlegelnek még?

– B. A.: Ez a kettő a két legfontosabb üzleti szempontunk, ezek nélkül gyakorlatilag mindegy, hogy milyen ajánlatot teszünk. Piaci értelemben az ár, a költséghatékonyság a legmeghatározóbb szempont. A kamatszint emelkedése miatt még hangsúlyosabb lett a határidők tartása, bár erre mi mindig is nagy hangsúlyt fektettünk.

– T. Zs.: Egyre inkább a projekt teljes életciklusán alapuló gazdasági számításokon múlik, hogy milyen anyagokat, berendezéseket épít be a beruházó a jövő épületeibe, és egyre hangsúlyosabb kérés a kivitelezés során az ESG-szempontok figyelembevétele is.

– B. A.: De bármilyen új igényt is támasszanak a megrendelőink, ahogy eddig is, úgy a jövőben is, a Bernecker megbízható és professzionális partnerként fogja teljesíteni ügyfelei elvárásait.

TOMÁN ZSOLT business development director

BAKONYI ATTILA vezérigazgató

FEJLESZTÉSE

Az UNESCO Világörökség részét képező Andrássy úton található W Budapest 151 stílusos szobával és lakosztállyal, valamint háromféle innovatív gasztronómiakoncepcióval várja vendégeit, amelyeket Budapest gazdag történelme, kreativitása és sokszínűsége ihletett. A korábban a Balettintézetnek otthont adó, történelmi Drechsler-palotában a szálloda kreatív dizájnnal, eklektikus gasztronómiával és a kozmopolita fővárosból merített társasági szellemiséggel együtt nyílt meg a Bánáti + Hartvig Építész Iroda tervezői munkájával. Az épület belsőépítészetét a Bowler James Brindley gondolta újra, ihletet merítve a palota gazdag kultúrtörténetéből és sokrétű identitásából. A DVM group pedig a projekt kivitelezőjeként, műemléki felújításának és belsőépítészeti kiviteli terveinek felelőseként két és fél év alatt újította fel az évtizedek óta üresen álló, rendkívül rossz állapotú palotát.

A palota története mellett az újonnan felhelyezett díszítőelemek révén a szálloda „második réteg” dizájntörténettel is rendelkezik, amely játékosan egymás mellé helyezi a város két oldalát, Budát és Pestet. A lágy rétegezéstől a fémes rácsozásig a perspektíva és az izgalom megteremtése érdekében a szálloda nyilvános helyiségeiben és vendégszobáiban a tervezés során olyan tereket hoztak létre, amelyek mindig

W BUDAPEST (DRECHSLER-PALOTA)

újabb és újabb mélységeket tárnak fel az ott tartózkodók számára. Magyarország nyüzsgő és eklektikus kulturális szcénája, beleértve a város híres sakkszeretetét és a baletthez való mélyen gyökerező kötődését, szintén megtalálható az új szálloda hangulatában. Két méltán híres, magyarországi kötődésű művész –Harry Houdini és Gábor ZsaZsa – kreatív víziót adtak a belső tér koncepciójához. Ezt tükrök segítségével valósítják meg, amelyek a hollywoodi csillogás optikai illúzióit és nosztalgikus hatását keltik életre. Az összefonódó design narratívák jelen vannak a szálloda jellegzetes vendégszobáiban, köztük 45 lakosztályban. Az ötödik emelet egyedi fa-központú stílusa rokonságban áll a palota eredeti, helyreállított tetőtervével, míg a szálloda baletthez fűződő kapcsolatát tükrözi a teljesen fekete Extreme WOW és a fehér WOW lakosztály, amelyek A hattyúk tava előtt tisztelegnek.

AZ ÉV TERVEZETT LOGISZTIKAI PROJEKTJE

A Park22 a White Star Real Estate és az Europa Capital üzleti és ipari park fejlesztése Dél-Budán, a XXII. kerületben az ARTONIC építészeti és generáltervezésében. A Campona bevásárlóközpont szomszédságában kiváló tömegközlekedési adottságokkal és közvetlen vasúti kapcsolattal rendelkezik. A hat épületből álló projekt több fázisban valósul meg, és összesen 60 800 m² bérelhető területet kínál, amely magában foglal 45 600 m² raktárterületet és 15 200 m² irodaterületet. A Park22-ben a zöldövezeti elhelyezkedés legalább annyira fontos előny, mint a kiváló közlekedési adottságok. A budapesti M0-ás körgyűrű mindössze egy kilométer távolságban található, így Magyarország nemzetközi autópályái gyorsan elérhetők. Már a tervezési folyamatok során kiemelt figyelmet fordítottak a zöld felületek és az épületek optimális egyensúlyának megtartására. A növényzet mellett a biodiverzitás növelésének és a fenntarthatóságnak is fontos szerepe van. A projektben megújuló energiaforrásokat használnak fel, hőszivattyúk biztosítják a hűtést/ fűtést az épületekben, és vizsgálják a napelemek telepíthetőségét. A kivitelezés során nagy hangsúlyt fektetnek az újrahasznosított anyagok használatára, valamint az effektív kivitelezési hulladékkezelésre.

AZ ÉV

TRANZAKCIÓJA

SHOPPER PARK PLUS RÉSZVÉNYEINEK BEVEZETÉSE A BÉT-RE

A négy csehországi és 14 magyarországi kiskereskedelmi ingatlanból álló portfóliót közvetlenül és leányvállalatain keresztül tulajdonló Shopper Park Plus (SPP) több mint 320 ezer m² bruttó bérelhető területén közel 1000 bérlő osztozik. Az SPP hosszabb távon a kelet-közép-európai régió jelentős retailpark-portfólió tulajdonosává és üzemeltetőjévé szeretne válni, és ennek érdekében további terjeszkedés is szerepel a távlati régiós tervekben. Az SPP-ben egy leányvállalaton keresztül részesedéssel rendelkezik az Adventum egyik befektetési alapja is. A Shopper Park Plus nyilvános részvényértékesítés (IPO) keretében összesen mintegy 37,2 millió euró értékben vont be tőkét, egyúttal bevezette részvényeit a BÉT Prémium Kategóriájába. A részvényértékesítés felülmúlta az előzetes várakozásokat: a lakossági befektetők részéről 67, az intézményi befektetők részéről közel 78%-os túljegyzéssel zárult. A részvényjegyzést forgalmazóként a Concorde Értékpapír Zrt. és az OTP Bank támogatta, a 2022es akvizíció során a portfólió megvásárlásának finanszírozására hitelkeretet biztosító banki konzorciumot pedig az OTP Bank és az Erste Group alkotta.

PARK22 ÜZLETI ÉS IPARI PARK

NAGYÍTÁS

MIÉRT FONTOS

A BUDAPEST AIRPORT?

Hogyan jutottunk el a lebombázott reptértől a többszörösen díjazott légikikötőig?

A LISZT FERENC NEMZETKÖZI REPÜLŐTERET ÜZEMELTETŐ BUDAPEST AIRPORT EGYRE

TÖBBSZÖR BUKKAN FEL A HÍREKBEN, MIKÖZBEN STRATÉGIAI JELENTŐSÉGŰ VÁLLALATOT EMLEGETNEK. KORÁBBAN SOKÁIG ELMARADTAK A FEJLESZTÉSEK, MAJD NAGYOBB

SEBESSÉGBE KAPCSOLTAK A BERUHÁZÁSOK. ELÉG CSAK A MEGÚJULT „FAPADOS”

JÁRATOKAT KISZOLGÁLÓ LÉTESÍTMÉNYRŐL VAGY ÉPPEN A BŐVÜLŐ CARGO CITYRŐL

BESZÉLNI, ÉS AKKOR MÉG SZÓBA SEM KERÜLT A SZÁLLODAIPAR VAGY AZ ÉPPEN

ÚJONNAN ÉPÜLŐ UTASTERMINÁL. DE HONNAN JÖN ÉS MERRE TART MAGYARORSZÁG

ELSŐ SZÁMÚ LÉGIKIKÖTŐJE?

A repülőtér megépítését már a második világháború előtt tervezték Pestszentlőrinc, Rákoshegy és Vecsés határában, ahol végül a munkálatok 1942-ben kezdődtek el. Egy gyorsforgalmi utat is kiépítettek 1940 és 1943 között, hogy a fővárosból gyorsan kijuthassunk a repülőtérre. Sajnos az elérhetőség tekintetében azóta sem épült ki igazán versenyképes közlekedési alternatíva, mind a mai napig ez az állam adóssága.

A háború a repülőteret sem kímélte, a romhalmaz helyén az új épületet 1950-ben adták át. Fokozatosan fejlődött az utasforgalom, de ez a régi rendszerben nem volt számottevő, 1974-ben érte el az egymillió

főt. A rendszerváltás, 1990 után minden megváltozott, és lassan újabb fejlesztések kezdődtek, sőt, az ezredforduló időszakára már kevésnek bizonyult az évente négymillió utast kiszolgáló két terminál. 1997ben elkezdődött a 2B Terminál építése: a több mint 30 ezer m² alapterületű új épületet a forgalmi előtérrel együtt 1998 végén adták át.

Az utasforgalom folyamatosan nőtt, amelyet táplált a diszkont légitársaságok gyors térhódítása is. 1998 és 2005 között megkétszereződött a Budapest Airport forgalma: 3,9 millióról 7,9 millióra nőtt. Vagyis újabb beruházások váltak szükségessé, hogy a növekvő forgalmat kapacitásnöveléssel kezeljék.

Privatizációs időszak

Majd egy fontos pillanatához érkezett a repülőtér története, hiszen a Magyar Állam a részleges privatizáció mellett döntött. 2005 végére a tender sikeresen lezárult, és a repülőtér irányítását a brit BAA vette át. Másfél évvel később, vagyis 2007-ben azonban újabb változás történt, miután a BAA eladta tulajdonrészét a német HOCHTIEF AirPort vállalatnak és három pénzügyi partnerének.

A fejlesztések továbbra sem álltak le, hiszen a világturizmus évről évre újabb rekordokat döntött. A 2. Terminál új központi csarnokát 2009-ben kezdték építeni, és 2011 márciusában avatták fel. A mintegy 28 ezer m²-es új, központi épület szervesen kapcsolódik a két régi épülethez, a 2A és 2B terminálokhoz, létrehozva az egységes 2. Terminált. Emellett az átadás évében, Liszt Ferenc születésének 200. évfordulója alkalmából, a repülőteret átnevezték Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtérre.

Még ugyanebben az évben, azaz 2011-ben a kisebbségi tulajdonos Magyar Állam a maradék tulajdonrészét is eladta a többségi tulajdonos befektetőcsoportnak, így az üzemeltetésért teljes mértékben a HOCHTIEF felel. Sajnos egy évvel később történelmi pillanatnak lehettünk szemtanúi, hiszen a Malév 2012 elején csődbe ment, amely jelentősen visszavetette a repülőtér forgalmát. A Malév helyére szép lassan érkeztek meg az újabb légi fuvarozók. A repülőtér üzemeltetője számos fejlesztést befagyasztott, többek között elhalasztotta a Cargo City beruházást.

Újabb rekordok

De talpra állt a repülőtér, hiszen 2014 után 2015-ben és 2016-ban is új utasforgalmi rekordot ért el, miután története során először sikerült átlépnie a 9, a 10, majd a 11 milliós éves utasszámot. A kiemelkedő

statisztikák újabb fejlesztésekre ösztönözték az üzemeltetőt, aki 2016 elején egy ötéves fejlesztési tervet mutatott be BUD 2020 néven.

Az 50 milliárd forintos fejlesztési programot a Budapest Airport saját erőforrásból finanszírozta, legfőbb eleme pedig egy új utasforgalmi épület, a 2B Terminálhoz csatlakozó B-oldali utasmóló volt, amelynek kivitelezési munkálatai 2017 elején kezdődtek el és 2018 második felében adták át az utasforgalomnak. 2019 novemberében elkészült az elmúlt évek egyik legnagyobb repülőtér-fejlesztési projektje, a BUD Cargo City légiáru-kezelő komplexum is.

Járvány után

Majd a COVID-19 ismét visszavetette a világturizmust és ezzel együtt a repülőtér forgalmát is. 2022ben nem csupán a járványból való kilábalás érdekében tett újabb nagy lépéseket az üzemeltető, hanem olyan váratlan, előre nem látott szituációkkal is meg kellett küzdenie, mint az ukrán–orosz háború és a gazdasági válság következményei vagy éppen az energiakrízis.

2022-ben, a nyári hónapokban az utasforgalom már ismét elérte a járvány előtti szint 80%-át. Azonban a gazdasági helyzet hatására az őszi hónapokban ismét csökkenésnek indult a forgalom, a magas euróárfolyam hatására megváltozott a repülőtéri utasösszetétel a külföldi turisták javára, az előrejelzések pedig azt mutatták, hogy a járvány előtti utasforgalom teljes visszaépülése 2024-re tolódik.

Mindemellett tavalyelőtt elindult minden idők legnagyobb, három éven át tartó zajvédelmi programja, összesen 1,2 milliárd forint értékben. A kibővített, immár 4000 ingatlant érintő program célja, hogy a Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér közelében élők zajterhelése csökkenjen, többek között a nyílászárók utólagos szigetelése vagy cseréje segítségével.

Fejlesztések futószalagon

A tervek szerint területileg duplájára növelt és felújított 1. Terminálnak legkésőbb 2025 nyarán meg kell nyitnia ahhoz, hogy az üzemeltető a növekvő utasforgalom kezelését a megszokott magas minőségű szolgáltatásokkal ki tudja elégíteni, továbbá az ország turizmusa tovább tudjon fejlődni.

Mindeközben 2023-ban már zajlott a felkészülés a 3. Terminál építésére is, amelynek első fő szegmensei a tervek szerint 2030-ban fognak elkészülni. Tavaly hatalmas, soha korábban nem látott elismeréssel gazdagodott a komplexum, hiszen a Repülőterek Nemzetközi Tanácsa (ACI) a budapesti légikikötőnek

ítélte a legjobb európai repülőtér díjat a 15–25 milliós utasforgalmat bonyolító repülőterek közül. Korábban, még 2022-ben a Budapest Airport elnyerte az Air Cargo News Awards, „Az év cargo repülőtere” díját is.

A repülőteret kiegészítő szolgáltatások is tovább fejlődnek. Így már a szállodaipar is megjelent a Budapest Airport területén, hiszen a WING fejlesztésében az ibis Styles Budapest Airport Hotel 2018-ban nyitotta meg kapuit. A 145 szobás szállodát fennállása óta többszörösen díjazták, a szakmai elismerésekre és az eredményes működésére alapozva pedig – szintén a WING fejlesztésében – egy újabb TRIBE szálloda épül, várhatóan 2025-ös átadással.

Az új hotel is jelzi, hogy a Budapest Airport hoszszú távú fejlesztési elképzelései nemcsak az utasterminál, hanem a hozzá kapcsolódó infrastruktúra és szolgáltatások bővítésére is kiterjednek. A terveket úgy alakította ki az üzemeltető, hogy az elsőként megépült hotel szomszédságában még egy szálloda helyet kapjon. A felhasználható terület a tervezett többszintes parkolóház, a központi intermodális csomópont és a további irodaházakat magában foglaló Airport City fejlesztéssel integráltan került kijelölésre.

Logisztikai aranybánya

A Budapest Airport még 2020-ban adta át 50 millió eurós beruházást jelentő fejlesztésként a BUD Cargo City névre keresztelt légiáru-kezelő komplexumát azzal a hosszú távú célkitűzéssel, hogy a bázis Kelet-Közép-Európa elosztóközpontjává váljon. Az utasszállítás mellett egyre fontosabb szerep jut a logisztikának is. Nem véletlenül az egyre jobb számokat produkáló Cargo City bővítése is megkezdődött 2022-ben, amelyet követően a jelenlegi évi 250 ezer tonna helyett már 300 ezer tonna áru kezelésére van kapacitás a repülőtéren. 2000 m²-nyi irodával, 6500 m²-es raktárral és egy olyan fedett területtel bővült a központ, amely élő állatok fogadására is alkalmas.

A Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér vonzáskörzete amúgy is számos logisztikai parkot foglal magában. Így többek között a VGP VGP Park Budapest Aerozone néven logisztikai központot épít a Budapest Airport közelében, amelynek első üteme már 2022-ben elkészült. Korábban pedig a WING megvásárolta a repülőtér vonzáskörzetében az Airport City Logisztikai Parkot a CPI-tól: a 12 hektáros telken található üzleti park mintegy 44 ezer m²-nyi modern raktárépületet, valamint 8000 m²-nyi irodaterületet foglal magában.

Fenntartható célok

A Budapest Airport elkötelezett a fenntartható fejlődés mellett is, így stratégiájának egyik alappillére a

fenntarthatóság. A fejlesztései során kiemelt szempontként kezelik az épületek energiafelhasználásának optimalizálását, a megújuló energiaforrások használatát és az építési munkák során keletkező hulladék újrahasznosítását. Az erőfeszítéseiket igazolja, hogy a Budapest Airport belépett a Magyar Környezettudatos Építés Egyesületbe (HuGBC) is, amely az egyik legfontosabb zöld szervezet Magyarországon.

A Repülőtéri Karbon Akkreditáció keretében az üzemeltető 2010 óta végzi üvegházhatásúgáz-kibocsátásának a törvényileg előírt szabványhoz képest összetettebb, részletesebb felmérését. 2018-ban elérte és azóta is fenntartja a karbonsemleges (Level 3+) szintet, míg 2023-ban megcélozta a legmagasabb (Level 4+) minősítést is. További látványos statisztika, hogy az egy utasra eső szén-dioxid-kibocsátás 2013 és 2018 között közel 50%-kal csökkent. Emellett a repülőtér 2019-ben csatlakozott az ACI NetZero by 2050 elnevezésű kezdeményezéséhez, amelynek keretében másik 190 repülőtérrel együtt vállalta, hogy legkésőbb 2050-ig nullára csökkenti a működésből eredő szén-dioxid-kibocsátását.

Stratégiai jelentőség

Végezetül említsük meg, hogy a kormány stratégiai jelentőségű létesítménynek tartja a Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőteret, már csak azért is, mert a korábbi privatizációs szerződés szerint annak 100 kilométeres vonzáskörzetében nem épülhet ilyen ingatlanegyüttes 75 évig. Érdemes rögtön értelmezni is, hogy a stratégiai ágazatok közé azok a szektorok tartoznak, amelyek az adott ország gazdasági és társadalmi életét, illetve az életminőségének emelését befolyásolhatják.

A stratégiai ágazatok országonként eltérőek lehetnek, hiszen függnek az egyes államok adottságaitól, ezek alapján minden ország más és más komparatív előnnyel rendelkezhet. Magyarországon a stratégiai ágazatok közé tartozik többek között a mezőgazdaság, az élelmiszeripar, a gyógyszeripar vagy éppen az egészségipar a gyógyvizekre alapozva. Azonban általában minden államban közös, hogy többnyire az energiaszektor és a közlekedés szintén alapvető fontosságú.

Itt kerül a képbe a repülőtér, amely egyrészt a turizmus és az üzleti célú kapcsolatépítések hazai kapuja a világ valamennyi régiója számára, másrészt fontos logisztikai központtá válhat a környező agglomerációval együtt. Vagyis összességében a repülőteret üzemeltető Budapest Airport nemzetstratégiai szempontból kiemelt jelentőségű vállalat, amelynek fejlesztési tervei katalizátorszerepet töltenek be jóval nagyobb gazdasági perspektívában is.

ELEKTROMOBILITÁS ÉS AZ AKKUGYÁRAK

Előnyök és hátrányok

MAGYARORSZÁGON KIEMELT

JELENTŐSÉGŰ A JÁRMŰIPAR, AMELYEN BELÜL A KORMÁNYZAT

DEKLARÁLT CÉLJA, HOGY AZ

INNOVÁCIÓ ÉS A FENNTARTHATÓSÁG

JEGYÉBEN EGYRE NAGYOBB TERET

NYERJEN AZ ELEKTROMOSAUTÓGYÁRTÁS. EHHEZ KAPCSOLÓDVA

A FELÉPÍTETT ÉS ÉPÜLŐ

AKKUMULÁTORÜZEMEK VOLUMENÉT

TEKINTVE HAZÁNK MEGLEHETŐSEN

JÓ POZÍCIÓT SZERZETT A GLOBÁLIS

GAZDASÁGBAN. AZONBAN

HATALMAS VITÁK ZAJLANAK

AZ AKKUGYÁRAKRÓL. MOST

MEGPRÓBÁLJUK RÖVIDEN FELTÁRNI

AZOKAT A TÉNYEZŐKET, AMELYEK

A SZEKTOR NEURALGIKUS PONTJAI.

Az elektromosautó-gyártást a feltörekvő új iparágak között említhetjük meg, hiszen a globális felmelegedés elleni küzdelem jegyében az elektromobilitás felértékelődik, amelyhez kapcsolódik az akkumulátorgyártás és -tárolás is. Az Európai Unióban a tervek szerint ugyanis 2035-től befejezik a belső égésű motoros autók, azaz a benzin- és a dízelüzemű járművek értékesítését.

Hazánkban számos globális autógyár működik, amelyek nem csupán fejlett technológiát hoztak magukkal, hanem a munkaerőpiacon is meghatározó vállalatokat jelentenek. Nem beszélve arról, hogy a gyáraknak helyet biztosító városok virágzásnak indultak, elég csak Győrre vagy éppen Kecskemétre gondolnunk.

Emellett a gyártók a magyar üzemekben is elkezdtek átállni az elektromos modellekre, így Győrben az Audi, Kecskeméten pedig a Mercedes is elindította az elektromosautó-gyártást. De a tervek szerint Debrecenben is a BMW új üzemében a legújabb elektromos modellek készülnek, a világ legnagyobb elektromosautó-gyártójának számító kínai BYD pedig Szegeden építi meg első európai üzemét.

Kellenek az akkugyárak

Vagyis a hazai autógyáraknak is egyre nagyobb szükségük van akkumulátoripari beszállítókra, nem véletlenül Európa-szerte növekszik a kereslet az akkumulátorok iránt. Ennek következtében egyre több beruházás érkezik az országba elsősorban a Távol-Keletről.

Tavaly már öt akkugyár működött hazánkban. Komáromban a dél-koreai SK ON társaság működtet üzemet, amelynek alapkövét 2018-ban tették le. Gödön a szintén koreai Samsung SDI gyára 2016-ban barnamezős beruházásként jött létre a korábbi tévéképernyőgyár átalakítása után. A termelés 2018-ban indult meg, majd 2019-ben bejelentették a gyár bővítését.

A Samsung SDI gödi üzeméhez kapcsolódik a szintén dél-koreai Sangsin EDP jászberényi üzeme. 2019-ben települt Magyarországra a japán GS Yuasa, amely Miskolcon hozott létre új Li-ion akkumulátorgyárat. A legutóbbi fejlesztés eredményeként pedig az SK ON Komárom után Iváncsán adta át a következő hazai üzemét.

Az autógyártás azonban egy komplex vállalati ökoszisztémát jelent, vagyis az üzemekhez kapcsolódva jelentős alkatrészgyártólánc épült ki. A beszállítók pedig szintén emberek tízezreinek adnak munkát és biztosítanak megélhetést. Így többek között Tatabányán a dél-koreai Soul Brain az akkumulátorokhoz szükséges elektrolitot, míg Környén a dél-koreai Volta Energy Solutions akkumulátor-rézfóliát gyárt, Gödöllőn pedig a kínai Shenzen Kedali állít elő akkumulátor-alkatrészt.

Vagyis nagy volumenben épültek ki akkumulátoripari kapacitások Magyarországon, majd 2021-től újabb beruházási hullám indult meg az országban. Ennek során Debrecenben a kínai CATL épít akkumulátorgyárat, amely többek között a Mercedes-Benz és a BMW beszállítója. Szintén Debrecenben létesül a kínai EVE Power akkumulátorgyára is, amely az épülő BMW gyár igényeit fogja kiszolgálni 2026-tól.

Az akkumulátorgyárak mellett újabb alkatrész-beszállítók is az országba települnek. Ácson a kínai Huayou Cobalt fog évente 100 ezer tonna katódanyagot előállító üzemet megvalósítani, Nyíregyházán a koreai W-Scope Corporation épít gyárat, vagy éppen Vácon a dél-koreai Nice LMS hoz létre akkumulátoralkatrész-gyárat.

Összességében hazánk 2027-re várhatóan 194 gigawattóra akkumulátorgyártó kapacitással fog rendelkezni, ami világszinten a negyedik legnagyobb lesz Kína, az Amerikai Egyesült Államok és Németország után.

Nem sokat tudunk róla. Víz, energia és újrahasznosítás

A társadalom széles rétegei számára ismeretlen iparágról beszélünk, ezért nem csoda, hogy az ország érintett településein megindult a vita arról, hogy ezek a gigagyárak hogyan hatnak az épített és a természetes környezetre. A debreceni CATL beruházás kapcsán többen megkérdőjelezték, hogy a vízhiányos Hajdú-hátság területén lesz-e elegendő víz az akkumulátorgyártáshoz, illetve az épülő gyár energiaellátása és a környezetre gyakorolt hatása kapcsán is kérdőjelek merültek fel. A jelenlegi tervek szerint a helyi vízközművek fejlesztésével az új üzem jelentős részben szürke vizet fog használni, így nem veszélyezteti az ivóvizet.

Emellett fontos tényező az üzemek energiaellátása, hiszen meglehetősen energiaintenzív iparágról beszélünk, miközben Magyarország áramimportőr ország. Azonban a paksi bővítés és a jelenlegi erőmű üzemidejének meghosszabbítása sokat javíthat a helyzeten, továbbá a más energiaforrást hasznosító erőműviblokk-építések is segíthetnek. Mindemellett azonban az új akkumulátorgyártók a jövőben további erőművi beruházásokat igényelhetnek.

Mindenesetre a lítiumionakkumulátor-gyárakról és -tárolásról nem rendelkezünk pontos információkkal. A gyárak üzemeltetése valóban jelentős energia- és vízigénnyel jár, azonban ez az iparág gőzerővel fejlődik, egyre több innovatív megoldást alkalmaznak.

Az üzemek környezetszennyezésének mértéke változó, és függ a gyártási folyamatoktól, a használt anyagoktól és a szabályozóktól. Vagyis nem elhanyagolható tényező, hogy az adott vállalat mennyire hasznosítja a naponta fejlődő innovatív technológiákat, amely a fenntarthatóság irányába tett lépések összessége, illetve ezeket mennyire teszi kötelezővé a szabályozó hatóság.

Az innovatív megoldások alkalmazásával fokozatosan áttérnek a vízmentes folyamatokra, vagy alternatív megoldásokat keresnek a vízfogyasztás csökkentésére. Emellett a gyártás során csökkentik és minimalizálják az üvegházhatású gázok és a szennyezőanyagok kibocsátását, illetve egyre inkább környezetbarát anyagokat használnak. Az energiaigény miatt a gyárak napelemparkokat, naperőműveket telepítenek, hogy zöld energiával lássák el a termelőegységeket. Az akkumulátorok újrafeldolgozása is fontos tényező, amely szintén növeli a környezettudatos megoldásokat, ezzel csökkentve az új anyagok feldolgozásának szükségességét. A megfelelő védőtávolság kialakítása a gyár és a települések között minimalizálhatja a környezeti és az egészségügyi kockázatokat.

Többek között a már említett CATL az akkumulátorait és a technológiát folyamatosan fejleszti, így a gyártás során csökkentette az üvegházhatású gázok és minimalizálta a szennyezőanyagok kibocsátását, illetve az akkumulátorok összetétele is környezetbarátabb, mint a korábbi típusok. Az energiaszükséglet kapcsán például egy 100 MW-os naperőmű a gyár energiaigényének egyharmadát képes biztosítani.

Komplexen kell szemlélni

Összességében az üzemek építése és működtetése gyakran kapcsolódik zaj-, por- és vízszennyezéshez, amelyek negatív hatást gyakorolhatnak a helyi közösségre és a környezetre. Azonban számos olyan eset is van, amikor az akkumulátorgyárak hozzájárulnak a helyi gazdaság fejlődéséhez, munkahelyeket teremtenek és támogatják az új technológiák elterjedését. Vagyis az akkumulátorgyártás és -tárolás hatalmas perspektíva előtt áll, hihetetlen új módszerek fognak születni, amelyek egyre zöldebb megoldásokat kínálnak.

MAGYARORSZÁGON IS VÉGET ÉRT A TÉRDIG ÉRŐ

VÁRAK KORSZAKA. DE MIRE JUTOTTUNK?

A MAGYAR MŰEMLÉKÁLLOMÁNY MEGLEHETŐSEN SOK MEGPRÓBÁLTATÁSNAK

VOLT KITÉVE AZ ELMÚLT ÉVSZÁZADOKBAN. KÜLÖNÖSEN A TÖRTÉNELMI VÁRAINK

SÍNYLETTÉK MEG AZ IDŐT, HISZEN A KÜLÖNBÖZŐ KOROKBAN JELENTŐS

ROMBOLÁSNAK LEHETTEK A SZEMTANÚI. A TÖRÖK IDŐKBEN, MAJD A RÁKÓCZISZABADSÁGHARC OKÁN, ÉS MÉG KÉSŐBB IS AZ IDŐJÁRÁSI VISZONTAGSÁGOK

VAGY A GONDOS GAZDA HIÁNYA MIATT FOLYAMATOSAN ROMLOTT HÍRES

VÁRAINK ÁLLAGA. MAJD JÖTT A NEMZETI VÁRPROGRAM, AMELYNEK EGY RÉSZE

MEGVALÓSULT, AZONBAN A VÁLSÁG KÜLÖNBÖZŐ HULLÁMAI SOK PROJEKT

ESETÉBEN FELÜLÍRTÁK AZ EREDETI TERVEKET. LEGALÁBBIS EGYELŐRE.

Eredetileg a 2015 júliusában kihirdetett Nemzeti Várprogramról szóló kormányrendeletben több mint 30 várat nevesítettek, később már csupán 15 várról beszélhettünk. Az indulásnál 25 milliárd forintos költségvetés állt rendelkezésre, amely összeg ma már teljesen anakronisztikusnak tűnik, de később persze a finanszírozási volument is emelték.

Akkoriban 17 helyszínen terveztek komplex fejlesztést, így a Nemzeti Várprogram kiemelt helyszínként nevesítette Esztergomot, Visegrádot, Gyulát, Egert, a soproni várfalat és a múzeumnegyedet, illetve Diósgyőrt. Időközben azonban számos erődítmény kikerült a programból, vagy legalábbis a megvalósítást későbbre halasztották. Jó néhány vár a programtól függetlenül újult meg részben, sőt, az is előfordult, hogy több forrásból kapott pénzt egy-egy projekt, vagy kombinálták a programot a korábbi renoválási munkálatokkal.

Szintén fontos tényezőként merült fel, hogy az előzetes régészeti feltárások milyen mélységig tudták rekonstruálni az adott erősség eredeti elrendezését és épületeit, hiszen ezek alapján lehetett megkezdeni a visszaépítést, illetve a romok kiegészítését.

Egyes helyszíneken a teljes viszszaépítést-rekonstrukciót támogatták, máshol jelképes megújításokra került sor, így például az elburjánzó növényzet kiirtására és bejárható sétányok kiépítésére a romok körül.

Időközben a program a Nemzeti Kastély- és Várprogram elnevezést kapta, és érzékelhetően a hangsúly eltolódott a kastélyok irányába. A Széchenyi 2020 program keretében 18 kastély és 12 vár megújítása szerepel a célok között.

Eredeti vagy hamisítvány?

A kastélyok esetében szerencsére nem fedetlen falakról és romokról beszélhetünk, hanem roszszabb állapotú épületekről, amelyek amúgy sem 500–800 éves műemlékek, hanem többnyire 200–300 évesek, így jól dokumentálva vannak az alaprajzok és a belső terek. Egy vár esetében azonban meglehetősen nehéz meghatározni az eredeti elrendezést, néhányan éppen ezért hamisításról beszélnek.

Sokan azt sem veszik figyelembe, hogy nincs „eredeti” vár, hiszen a katonai technika és a stratégiaitaktikai megoldások fejlődésével párhuzamosan folyamatosan alakultak, formálódtak ezek az erősségek. Új védelmi objektumokkal látták el a várakat, jelentős átalakulások zajlottak akár évszázadokon át. Vagyis a várak a fénykorukban szinte „élő szervezetek” voltak, amelyek evolúciója az adott történelmi kor színvonalának megfelelően alakult.

Mindenesetre már jó néhány tapasztalattal rendelkezünk a felújítások kapcsán. Így a füzéri várat sokan hitelesnek tartják, akárcsak a diósgyőri vár első felújítási fázisát, míg a miskolci erősség újabb renoválási üteme a mai anyaghasználat miatt nemigen nyerte

el a nagyérdemű tetszését. Illetve utóbbi esetében statikai problémák is felmerültek, a plusz források pedig a válság kellős közepén lassan érkeznek. Szakmai és laikus viták kereszttüzében állnak a váraink, erre jó példa a már említett füzéri vár felújítása: építtetői Pro Architectura-díjat és Citrom-díjat is kaptak egyszerre.

A Balaton vonzáskörzete

Magyarországon számos régióban zajlanak rekonstrukciók, sok erősség található a török korban kialakult végvárrendszerben, míg mások anno egészen más helyszínen épültek. Most a teljesség igénye nélkül fókuszálunk a fejlesztésekre. A Balaton környékén is jelentős felújítások zajlottak, a Balaton-felvidéken a sümegi vár már évtizedek óta szépül. Az első nagy felújítási körben, 2009–2011 között, megújultak a tornyok, a várkápolna, a teljes tetőszerkezet, és megerősítették a bástyákat, renoválták a falakat. Azóta is számos épületrész megújult, és a mai napig folyamatosan fejlesztik az erősséget.

A tó közvetlen közelében, Szigligeten az ezredfordulót követően nagyobb sebességbe kapcsoltak a rekonstrukciók, majd 2013 végére fejeződött be a következő nagy ütem. Többek között zárhatóvá vált a vár, amely a turisztikai hasznosítás fontos mérföldköve. Azóta folytatódott a részleges rekonstrukció, fedést és oldalfalakat kaptak egyes terek, sőt, már a magasabb épületek is kezdenek hasonlítani az eredeti formavilágukra.

A Balaton-felvidéken Kinizsi Pál törökverő hadvezér híres erőssége, a nagyvázsonyi vár is részben megújult. A tervezett átalakítás látványosan a palotaszárnyat és a tornyot érintette, de itt a viszszaépített árkádíves loggiasor váltott ki ellenérzést. Természetesen

ízlések és pofonok, és ehhez járulnak még a szakmai viták, vagyis egy várfelújítás komplex kérdéskör, amelyet szinte lehetetlen minden igényt kielégítően megválaszolni.

Még északabbra a dobai Somlói vár meglehetősen romos állapotban maradt ránk, így a megújítások is részbeni fejlesztést tartalmazhattak. 2022-ben az erősségben megújult a délnyugati kaszárnyaszárny és az oda vezető híd, a sütőház, ahol interaktív kiállítást rendeztek be, valamint megerősítették az alsóvárat.

A Kelet-Bakonyban található cseszneki várban szintén zajlottak munkálatok, de itt nagyon messze vagyunk attól, hogy a teljes várat újjáépítsék. Pedig itt viszonylag könnyebb dolgunk van, hiszen jóval a török idők után egy villámcsapás rongálta meg az erődítményt 1750 körül, amelyet aztán a tulajdonosok elhanyagoltak. A 2015-ös felújítási munkák során az alsóvár területén felépült az új fogadóépület, helyreállították az alsókaput, a felvezető út melletti támfalat és a keleti lezáró falat. Bízzunk a további fejlesztésekben!

Haladva Budapest felé, a várpalotai Thury-vár esetében is látványos a megújulás. Az első felújítási szakasz még 2011-ben fejeződött be, melynek keretében a vár belső terei újultak meg – a kiállítóterek, illetve a konferenciaterem –, de azóta is számos beruházás történt. Az Európa Kulturális Fővárosa címet elnyerő Veszprémben szintén nagyszabású felújítási munkálatok kezdődtek, 18 műemlék megújítása a cél a várnegyedben.

A közeli Székesfehérvár fölött, Csókakő esetében már korábban jelentős felújítások zajlottak: még 2013-ban készült el az új kaputorony a működő felvonóhíddal, majd 2014-ben átadták a kápolnát is. A kaputorony mellett megújult a hozzá kapcsolódó délnyugati várfalszakasz pártázattal, fa gyilokjáró folyosóval és feljáróval.

Itt is törésvonalak keletkeztek a felújítás filozófiájával kapcsolatban, hiszen a romokhoz épített új részek elütnek, szinte hangsúlyozzák az utólagos toldást.

Egy pillanatra tekintsünk a Balaton déli vonzáskörzetére is, ahol alig maradtak romok, éppen ezért érdemes kiemelni a Kerekiben található fehérkői várrom környékének megtisztítását és az odavezető sétányok, valamint egy pihenőterasz kiépítését.

Északkeleten sem ülnek a babérjaikon

A magyar tenger vonzáskörzete mellett az északkelet-magyarországi régióban zajlanak jelentős várfejlesztési programok. Az egri vár felújítása is évek óta zajlik, amely szerencsére elég jó állapotban volt a többi romos erősséghez képest. Az elmúlt években fontos beruházások készültek el a létesítmény falai között: többek között megújult és látogathatóvá vált a Szép bástya, a Török kert, létrejött egy új sétány, nagy jelentőségű fejlesztés történt a kazamatákban is, illetve helyreállították a Zárkándy-bástyát és a kálváriát.

Felújították részlegesen a siroki várat is Eger közelében, így már zárható lett az építmény és több látványosság is fogadja az érdeklődőket. Barlangvárnak is hívják, amely különleges megoldásokkal épült, hiszen nemcsak a várhegyen, hanem a vár belsejében is kialakítottak helyiségeket. A riolittufából álló hegy gyomrába hatalmas járatokat, lépcsőket és termeket vájtak.

A diósgyőri várat is felújították, részben már korábban, különösen a lovagterem sikerült látványosra. Azóta hatalmas lendülettel folytatódtak a megújítási munkálatok. Már a külső várfalak is visszaépültek, de itt jelenleg statikai problémák merültek fel, és az esztétikai

megjelenésük sem váltott ki csodálatot. Ha teljesen elkészülne a vár, akkor a Nagy Lajos király idejében virágkorát élő lovagkultúra elevenedhetne meg.

A távolabbi Kisvárdán sem tétlenkednek, a beruházás keretében elbontották a vár 20. században épült részeit, konzerválják a várromot, valamint egyes részek megújulnak. A szlovák határ mellett elhelyezkedő Szádvár részleges megújítása is megtörtént, új sétányokat, lépcsőket alakítottak

Zemplén vadregényes tájain

Az Északi-Középhegységen belül érdemes külön is kiemelni Zemplént, amely jó néhány csodálatos várral büszkélkedhet. A már többször említett füzéri erősség felújításának első üteme 2016-ra valósult meg, majd pár év múlva a második ütem is befejeződött. Nemcsak a falakat és a tetőket húzták fel, de a látogatók számára megelevenedik a középkori hangulat is.

ki, így a hatalmas területen elhelyezkedő rom bejárható. A vár kálváriáját ismerjük: már majdnem elnyelte a természet, és végleg az enyészeté lett, amikor várbaráti kör alakult, és fokozatosan szabadították ki a romokat.

Ismét haladjunk Budapest felé! Világörökségi helyszínen, Nógrádban található a hollókői vár, amely igazi kuriózum az erősségek között, hiszen magas falaival egy lovagvárat formál a maga romantikus sziluettjével. Itt is folyamatosak a felújítások, többek között látogathatóvá vált a 700 éves Öregtorony, a felső várban visszaállítottak számos teret, míg az alsó várban a 16. században épült gazdasági épületek is részben megújultak. A cél az volt, hogy egy autentikus, 14–15. századi várképet és váréletet mutathassanak be.

A közeli regéci erősség, II. Rákóczi Ferenc gyermekkorának színhelye is épül-szépül. Az öregtornyot már korábban helyreállították, ahonnan pazar kilátás nyílik a környékre, később pedig a vár reneszánsz palotájának rekonstrukciójára és a csatlakozó épületrészek állagvédelmére került sor.

Boldogkőváralján pazar látványt nyújt a sziklákra ültetett erősség. Itt 2012-ben zajlottak jelentősebb felújítási munkálatok: lefedték a palotaszárnyat, helyreállították a szárazmalmot, a háromszögű torony védőfedést kapott, rekonstruálták az északi védművet és az alsóvár kapuját. A lovagteremben a teljes magyar történelmet bemutató ólomkatona-kiállítást láthatnak az érdeklődők, ez Közép-Európa legnagyobb ilyen látványossága.

A szerencsi Rákóczi-vár szerencsére jobb állapotban vészelte át a történelem viharait, mint más erősségek. Még 1979 és 1991 között felújították, késő reneszánsz stílusúvá formálták az építményt. A 2011-es renoválási munkálatok során átalakították a szállodaként működő külső vár helyiségeit, és a teljes épületen kicserélték a tetőzetet. Most pedig a várkert megújítása van soron. Emellett a közeli sárospataki várban is fejlesztéseket terveztek, hogy erősítsék a turisztikai vonzerejét. Ez utóbbi vár a Vörös-toronnyal együtt már eleve jó állapotban fogadhatta eddig is a turistákat.

Más helyszíneken is szépülnek a várak

A fentieken kívül még számos helyszínen zajlanak felújítások. A mosonmagyaróvári projekt esetében alapvetően a turisztikai funkciót fejlesztették, hiszen a belső várat a múlt megőrizte a jelen generációinak. Itt a kivitelezési munkálatok során egyebek mellett megvalósult a földszinti területek funkcionális átalakítása, illetve a homlokzatok részbeni felújítása.

Sopronban a városfalat újították meg több helyen, sőt, a közeli Kőszegen is zajlottak munkálatok. A kőszegi vár funkcióbővítő felújítása 2012 és 2015 között két ütemben zajlott. A munkálatoknak köszönhetően megújultak a történelmi épület belső terei, homlokzati része, valamint a turistaszállónak is használt szárnya.

A Balatontól délkeletre, a Duna irányában újabb gyöngyszemre bukkanhatunk, hiszen Ozorán található a reneszánsz Ozorai Pipo-várkastély. Még 2002ben került sor a várkastély teljes restaurálására. 2014-ben folytatódtak a felújítási munkálatok, majd elkészült a második ütem, amelynek keretében helyreállították az egykori várfalat és szárazárkot, hidat alakítottak ki, létrehozták az Esterházy Fogadóközpontot. A remények szerint a közeli simontornyai várban is felújításokat láthatunk majd.

A Dunántúl déli részére látogatva a siklósi vár is kompakt módon megmaradt az utókornak, már A Tenkes kapitánya című ifjúsági sorozatban láthattuk, hogy nem romokról beszélünk. A vár rekonstrukciós munkálatai több fázisban, 2007 óta tartanak. A fejlesztések első szakaszában a déli, múzeumi szárnyat felújították, valamint a keleti szárny műemléki helyreállítása is megtörtént. A második szakaszban a gyilokjárókat, a várkápolnát, a Barbakán-kaput és a felhajtót újították fel. A fejlesztések harmadik, 2013–2015 közötti fázisában megújult a vár északi szárnya, így az épület külső homlokzata egységessé vált.

Az Alföldön található várak közül szinte az összes megsemmisült vagy az országhatáron kívülre került. Így a bácsi, az aradi vagy a nemrég felújított nagyváradi vár jelenleg más országok számára vonzzák a turistákat. A korábbi alföldi várak közül a szegedi, a szolnoki vagy éppen a tokaji az enyészeté lett, viszont megmaradt a gyulai téglavár. Ezért is lenne látványos, ha az eredeti tervek szerint helyreállítanák a külső várat: a védműveket, a falakat és a tornyokat.

Végezetül említsük meg a visegrádi erősséget, amely Magyarország egyik leghíresebb látványossága, és már a kezdetektől fogva tervezték a program keretein belül a megújítását. Itt számos elemet említhetünk, ennek jegyében 2022-ben Visegrád 700 címmel történelmi jelentőségű kormányzati programot jelentettek be.

A visegrádi királytalálkozó 700. évfordulójára, 2035-re megújul a Fellegvár, a Királyi palota, az Alsóvár, a Salamon-torony, a völgyzárófal és a vízibástya. Ráadásul az erődrendszer két pontjának összekapcsolásával teljesen átjárhatóvá teszik a területet. A királyi palota egykor lovagi tornáknak helyet adó területe közparkként születik újjá, megújul a műemlékegyüttes közvetlen környezete, létrehoznak egy új konferencia- és rendezvényközpontot.

Mire jó a várfelújítás?

Fontos szempont az építkezéseknél, hogy az adott vár fellendítse a környék turizmusát, mindemellett megfelelő minőségű programot kínáljon az ide érkezőknek, így legyen igényes kiállítás, bemutatóterem vagy éppen vendéglátási opció. Elég megnéznünk a közeli cseh várakat, ahol elképzelhetetlen, hogy a falak között vagy mentén ne legyen egy étterem, kávézó, söröző.

Ha pedig hátrányos helyzetű régióban található az erősség, akkor a cél az, hogy a helyi gazdaság egyik ösztönzője, zászlóshajója lehessen. Ezért is fektetnek nagy energiákat az észak-magyarországi erősségek felújításába, legyen az Füzér, Boldogkő, Regéc vagy Diósgyőr. Mindemellett egy ilyen típusú történelmi épületegyüttes megújítása identitásképző elem is a helyiek mindennapjaiban. Hiszen büszkék lehetnek ezekre a több száz éves műemlékekre, amelyekhez az ősök dicső tettei kötődnek, és a megújulásuk egy egészséges jövőképet is szimbolizál mind az itt lakók, mind az ide látogatók számára.

Tavaly befejeződött a szigetvári vár fejlesztése is, hiszen a Dél-Dunántúl egyik legmeghatározóbb, 2016 óta a Nemzeti emlékhely címet viselő műemlékén elvégzett beruházások során megújult a várkert, a várfalsétány, különleges, interaktív kiállítást építettek, sőt, a korábban használaton kívüli kazamata épületébe is új múzeumi funkciókat telepítettek.

MELY TERVEZETT FEJLESZTÉSEK

A VÁLSÁG LEGNAGYOBB

VESZTESEI?

RENGETEG BERUHÁZÁST FÜGGESZTETT FEL TAVALY LÁZÁR JÁNOS ÉPÍTÉSI ÉS

KÖZLEKEDÉSI MINISZTER TÁRCÁJA, KÖZTÜK HÍD- ÉS ÚTÉPÍTÉSEKET, ILLETVE OKTATÁSI, SPORT- ÉS EGÉSZSÉGÜGYI LÉTESÍTMÉNYEK FEJLESZTÉSEIT. AZ ÉPÍTŐIPART ÉRZÉKENYEN

ÉRINTETTE A REÁLBÉREK ESÉSE, A NAGYON MAGAS KAMATOK, AZ ÁLLAMI BERUHÁZÁSOK

LEÁLLÁSA, AZ UNIÓS FORRÁSOK ELAPADÁSA, ILLETVE A RECESSZIÓ ÜZLETI BIZALMAT

GYENGÍTŐ HATÁSA. AZ ÁLLAM TAVALY KÖZEL HÁROMEZER MILLIÁRD FORINT ÉRTÉKŰ

BERUHÁZÁS MEGVALÓSÍTÁSÁT FÜGGESZTETTE FEL, ÍGY MINDEN ORSZÁGRÉSZBEN ÉS MINDEN FUNKCIÓBAN BŐVEN TALÁLUNK PÉLDÁKAT. EZEKBŐL SZEMEZGETTÜNK

A TELJESSÉG IGÉNYE NÉLKÜL.

Dél-budai

szuperkórház

Noha a 2016-ban bejelentett eredeti tervek szerint a dél-budai szuperkórház mostanra már betegeket fogadna, még el sem kezdődött az építkezés a XI. kerület Dobogó városrészében, az M1–M7-es autópályák bevezető szakaszánál, Gazdagréttel szemben. Pedig a szuperkórház igen jelentős fejlesztés lett volna, 50 ezer m²-en felnőtt ellátással, további 20 ezer m²-en anya-gyermek szárnnyal, összesen 1,2 millió beteg ellátásával. Közel négy éve felásták a leendő intézmény területét, ám ezzel egyelőre véget is ért a beruházás gyakorlati krónikája, jelenleg ugyanis még jóváhagyott tervek sincsenek.

De miért a feltételes mód? Három tényező is súlyosan aláaknázza a projektet. Jóváhagyott kiviteli tervek nélkül a kivitelező sem választható ki, a csúszás viszont a projekt finanszírozását is veszélyezteti: a kormány a tervek szerint a 330 milliárdra becsült megvalósítási költségből 260 milliárdot az uniós helyreállítási alapból fedezne.

Ez talán a legkomolyabb csapás a kórház felépülésére, de van más is. Sokan bírálták a helyszínt, mert az nehezen megközelíthető tömegközlekedéssel. Ezért a tervek szerint a beruházáshoz átfogó közlekedésfejlesztés is tartozott volna, ám a kormány által erre szánt 673 millió forint jóváhagyását is kukázta Lázár János Építési

és Közlekedési Minisztériuma. Ha ennyi nem lenne elég, rossz hír a projekt iránt lelkesedőknek Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter bejelentése, miszerint az állam a továbbiakban már azt a projektcéget sem tartja fenn, ami a teljes kórházberuházást előkészítette volna.

Kelenföldi indóház

A Kelenföldi pályaudvart a mai budapestiek már eleve romnak ismerték meg: utoljára 39 éve újították fel, és akkor is csak részlegesen. 2021 nyarán úgy tűnt, végre sínre kerül a sorsa. Addigra már – hiába kapott 10 évvel előtte országos műemléki státuszt – az indóház funkcióját végképp elveszítette. De nem is ebben a formában született volna újjá, hanem mint a Közlekedési Múzeum fióklétesítménye kulturális és közösségi céllal, korhű formában, de mai rétegekkel. Most viszont izgulhatunk, hogy az 1884-ben épült létesítmény összedől magától, vagy valahogy mégis kibekkeli egy későbbi felújításig.

A 3,6 milliárd forintos projekt bukását több okból is sajnáljuk. Egyrészt valóban egy minden budapesti

számára ismert épület, már csak azért is, mert rengetegen innen jutnak el a Balatonra, másrészt egy értőn, okosan felújított műemléképület feltette volna a koronát az Etele tér megújulására/átalakulására. Márpedig az Építész Stúdió tervéért valóban kár: a teljes körű épületszerkezeti és homlokzati műemléki felújítás során az épületet korhű módon rekonstruálták volna, egy-egy, a régi épület karakterét nem elnyomó, csak kiegészítő kortárs gesztussal.

Alapvetően egy vasúti fókuszú, családbarát tárlatot terveztek látványos, nagy méretarányú vasútmodellekkel, terepasztallal. A kiállítótermi funkciók mellett ugyanakkor a közösségi helyekre is gondoltak. Kávézót, rendezvényhelyszínt és a vasúti pályák mellett elhúzott teraszt is terveztek. Ezenkívül a szabadtéren, az épület déli oldalánál egy mozdonyt állítottak volna ki, az északinál pedig kertmozi és kerthelyiség lett volna, különböző szabadtéri rendezvényekkel. Kár érte.

Semmelweis Egyetem Anyasági Centrum

A beruházó a Gazdaság-újraindítási Akcióterv, 2021–2027-es programozási időszak című európai uniós forrásból kívánta finanszírozni a projektet, a nyílt tender eredményét is az uniós közbeszerzési közlönyben közölték. De egyelőre nem épül meg. Milyennek tervezték az Anyasági Centrumot, és miért lett volna fontos? A földszint+négyemeletes épület nettó alapterülete 4906 m² lett volna, két gépjárműlifttel és a lapostetőn lévő gépészeti szinttel. Két fő részből állt volna: az Asszisztált Reprodukciós Osztályból és az In Vitro Fertilizációs Központból. Becslések alapján ugyanis Magyarországon minden hetedik pár küzd meddőségi problémákkal, azaz mintegy 150 ezer meddő pár él itthon. Rajtuk segített volna az intézmény.

Nagy kár tehát az épületért, amely a korabeli beszámolók szerint mind minőségében, mind méretében a legjobb és legnagyobb központok egyike lett volna nemzetközileg is. Még ha talán túlzó is volt ez az állítás, attól még végre elindulhattak volna Magyarországon a hiányzó, államilag finanszírozott ellátások, például preimplantációs genetikai diagnosztika, onkofertilitási részleg, pszichológiai előszűrés. Mindezeken felül kutatások is folyhattak volna, hiszen azok a nagy esetszámú központokban valósíthatóak meg.

Póka Egon Művészeti Akadémia

Meglepő, de a Kőbányai Zenei Stúdió alapítójáról Póka Egon Művészeti Akadémiának (PEMA) elnevezett könnyűzenei központ nagyjából annyiba került volna, mint a Kelenföldi Indóház felújítása és az Anyasági Centrum együtt. Alig több mint két éve, 2021 decemberében nyilvánította a kormány kiemelt beruházássá a projektet. Demeter Szilárd (jelenleg a Petőfi Irodalmi Múzeum főigazgatója) még miniszteri biztosként fogadtatott el egy 23 milliárdos könnyűzenei stratégiát a kormánynyal, az ő ötlete volt a Póka Egon Akadémia is.

Az Anyasági Központhoz képest teljesen más területen, de ez is egy rendkívül pozitív kezdeményezés. Az intézményt a 2021 szeptemberében, 68 évesen elhunyt basszusgitárosról, zeneszerzőről, a Kőbányai Zenei Stúdió alapítójáról nevezték el, és az Északi Járműjavító területén tervezték megvalósítani, 3459 m²-en, nyolcméteres belmagasságú koncertteremmel. Ebben az esetben legalább annyi happy end van, hogy ha az önálló központ nem is épül fel, a könynyűzenei egyetem képzései azért elindulnak. Az egykori rockzenész álmát, a kortárs könnyűzenei alapképzést a Miskolci Egyetemmel közösen viszi majd a PEMA.

Képeznek továbbá zenetanárokat, de az erről szóló hírt már a Magyar Zene Házában jelentették be.

Kőbányai

Multifunkcionális Sportcsarnok és Uszoda

A X. kerület nemcsak egy zenei, hanem egy sportközpontot is elbukott. A 47 milliárdos projektet a Magyar Építő Zrt. és a ZÁÉV Zrt. konzorciuma nyerte el, akik alvállalkozóként a Közgép Zrt.-t is készültek bevonni a munkába. A sportközpont hasznos alapterülete 30 ezer m², az uszodáé 15 ezer m² lett volna. A Mázsa tér két oldalára tervezett épületeket egy 40 méteres fesztávolságú acél tetőszerkezet kötötte volna össze, megjelenítve ezzel a Kőbánya kapuja építészeti koncepciót.

Az uszodához 500 fős lelátót, a Nemzetközi Úszószövetség előírásainak megfelelő, azaz FINA-minősítésű, 50 méteres versenymedencét, valamint bemelegítő- és tanmedencét is terveztek. Talán még látványosabb lett volna a kosárlabdára optimalizált sportcsarnok a maga 3000 fős tribünjével, köztük mobil lelátókkal, szintén a nemzetközi sportági szövetség szabványainak megfelelve. Épült volna még 360 (+ kilenc akadálymentes) férőhelyes parkolóház, 4000 m²-es zöldtető és közel 5000 m²-es park is.

Ide költöztek volna át az 50 éves Kőér utcai uszodából az úszóakadémia sportolói, továbbá itt készült új alapokra helyezni a kosárlabdát a budapesti szövetség, a beruházás fő céljának ugyanis az utánpótlás-nevelés biztosítását szánták. De ne csak a két meghatározó sportágat emeljük ki: a Mázsa téri pálya röplabdának, kézilabdának és teremfocinak is helyet adott volna, és még a küzdősportokra is gondoltak, ökölvívó-, birkózó- és szumós edzőtermek létesítésével.

A LÉTESÍTMÉNYGAZDÁLKODÓK

EVOLÚCIÓJA: ŐK MÁR ROBOTOKKAL DISKURÁLNAK

AZ INGATLANPIACON MINDIG

A FEJLESZTŐK, A BEFEKTETŐK ÉS

A VÉGFELHASZNÁLÓK ÁLLTAK

A KÖZÉPPONTBAN, AZONBAN AZ

ELMÚLT ÉVEK TURBULENS

GAZDASÁGI-TÁRSADALMI

FOLYAMATAI – LEGYEN AZ PANDÉMIA

VAGY VÁLSÁG – AZ ÁRNYÉKBÓL

A FÉNYBE HELYEZTÉK AZ

INGATLANÜZEMELTETÉSI SZEKTOR

SZEREPLŐIT.

AZ ENERGIAHATÉKONYSÁG, A KÖLTSÉGOPTIMALIZÁLÁS, A FELHASZNÁLÓI ÉLMÉNY MINDMIND A LÉTESÍTMÉNYGAZDÁLKODÁSI PIAC KULCSTÉNYEZŐI LETTEK, NEM BESZÉLVE A DIGITÁLIS MEGOLDÁSOK

TERJEDÉSÉRŐL.

A létesítménygazdálkodási piac előtérbe kerülése Magyarországon is jól megfigyelhető folyamat az ingatlanszektorban. Az FM (facility management)-szektor evolúcióját tekintve jó példa a hazai szakipari vállalatokat összefogó Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Szövetségének (LEO) fejlődése és térnyerése az elmúlt évtizedben.

A szövetséget 2013-ban alapította meg az FM-szektor néhány meghatározó szereplője azzal a céllal, hogy segítsék a szektor egységes kommunikációját, valamint szakmai sztenderdeket és átláthatóságot teremtsenek a létesítménygazdálkodási piacon, ezzel magasabb szintre emeljék a teljes iparág működését. A kezdetben 11 vállalatból álló szervezet tagsága 10 év alatt megötszöröződött, és ma már az ágazat közvetve 50 ezer alkalmazottját tömöríti, akik országszerte összesen több millió m² alapterületű, több ezer létesítmény üzemeltetését látják el.

Itt érdemes kiemelni a szakmai sztenderdek felállítását, hiszen a minőségi kritériumok megfogalmazása után lehet értékelni az FM-tevékenységet, növelni a hatékonyságot, mérhetővé tenni a teljesítményt. A szervezet többek között naprakész innovációk bemutatásával és benchmarking adatokkal határozza meg a szektor kereteit, emellett szakmai partnerként az ingatlanpiac összes szereplőjével párbeszédet folytat, sőt, a kormányzat felé is ajánlásokat tud megfogalmazni.

A LEO egyik fontos terméke az LVHI, azaz a Létesítménygazdálkodási Vezetői Hangulatindex, amelyben

negyedévente a tagszervezetek piaci várakozásait és tapasztalatait összegzik. Most említsük is meg a tavalyi negyedik negyedéves hangulatindex értékét (53,24 pont), amely erős növekedést vetít előre, persze elsősorban a szektorra jellemző szezonalitásból fakadóan. Az elmúlt öt év értékeihez képest is jelentős ez az eredmény, ennél magasabb legutoljára 2018-ban volt ez az adat (55,39).

A 2023 utolsó negyedévére várt erős fellendülés mögött a befejezésre kerülő beruházások és az év végére jellemző nagyvállalati kiköltekezés áll. Az orosz-ukrán konfliktus energiaárra gyakorolt hatása enyhült ugyan, de a közel-keleti háború akár újabb turbulens hatásokat generálhat mind az energia-, mind az anyag- és alkatrészellátás területén. A munkaerőhiány továbbra is érezteti hatását, de az infláció erősen mérséklődik, miközben az építőipar teljesítménye szintén jelentősen visszaesett.

Milyen trendek hódítanak?

Az energiahatékonysági és fenntarthatósági szempontok 2024-ben továbbra is a létesítménygazdálkodási piac legmeghatározóbb trendjei lesznek. Emellett a digitalizáció penetrációja megállíthatatlan a folyamatosan érkező innovatív technológiáknak köszönhetően. Egyre inkább terjed a valós idejű energiafigyelési rendszerek kiépítése, a megújuló energiaforrások integrálása és a folyamatos fenntarthatósági adatelemzés, vagyis egyre több információ keletkezik az épületfelügyeleti rendszerekben, amelyek egyre szofisztikáltabb beavatkozási és optimalizálási lehetőségeket kínálnak az üzemeltetők számára.

Ezen belül az energiafelhasználás hatékonysága már többszereplős folyamat eredménye lehet, hiszen a tulajdonosoknak és az üzemeltetőknek be kell vonniuk a bérlőket is. Vagyis folyamatos edukációra van szükség, hogy a megszokott viselkedésmintákat átalakítva környezettudatosabb szemlélet mentén működjenek a kereskedelmi ingatlanok, illetve a bennük dolgozó bérlők munkafolyamatai is illeszkedjenek a célokhoz.

Emellett természetesen az ESG-szempontok is elérték a létesítménygazdálkodási piacot, hiszen mind az épülettulajdonosok, mind a befektetők, mind a bérlők egyre inkább követik a fenntartható működési elvek mögött álló jogszabályokat. Sőt, tavaly például a NEO Property Services Zrt. a piac meghatározó szereplőjeként már közzé is tette első ESG jelentését. A környezettudatos mindennapokat és működési módszereket pedig még szélesebb körben értékelik a globális épületminősítési módszerek, mint például a LEED és a BREEAM, vagyis már a létesítménygazdálkodók számára is meghatározó az ingatlanok zöld minősítése.

Összességében az ingatlanüzemeltetés világa egyre inkább a szolgáltatás- és élményalapú folyamatok felé halad. Vagyis már nemcsak kékruhás karbantartókra kell gondolnunk, hanem olyan komplex folyamatok irányítására, amelyek egyrészt hozzáadott értéket és szaktudást igényelnek a létesítménygazdálkodóktól, másrészt minőségi kommunikációs képességekkel folyamatos párbeszédet kell folytatniuk a bérlőkkel is.

Emellett az ún. zöld bérleti szerződésekkel párhuzamosan az üzemeltetők adatokkal alátámasztva megmutatják a bérlőknek, hogy mi is az a megújuló energia, milyen technológiák állnak már rendelkezésre, hogyan lehet hatékonyan és takarékosan működtetni egy épületet vagy egy adott irodát, helyiséget. A szellőztetési, hűtési, fűtési rendszerek optimális működtetése akár munkaidőben, akár holtidőben tudatosodhat a bérlőkben, így ők az élet más területein is fenntarthatóbb módon viselkedhetnek, és akár társadalmi méretekben is részt vehetnek a globális felmelegedés elleni küzdelemben.

A digitális forradalom már ide is elért

Érdemes külön is kiemelni a digitalizáció nyújtotta új eszközöket, hiszen ezek látványos módon alakítják át az FM-piac szereplőinek munkáját. A fenntarthatóság mellett, illetve azzal együtt a technológiai vívmányok gyakorlatba ültetése is az FM-szektor fontos új feladatai közé került. Az épületfelügyeleti rendszerek egyre szofisztikáltabb technológiákat alkalmaznak, az új szoftvermegoldások a hibák behatárolásában és a karbantartásokban is növekvő szerepet játszanak, de a BIM-ről se feledkezzünk meg, amely ezen a szakterületen is nagyszerűen hasznosítható.

Biometrikus megoldások és takarító robotok

Érdemes megemlíteni néhány technológiát, amelyek már egyre több épületben működnek. Így többek között a pandémia alatt az érintésmentes megoldások kerültek előtérbe, amelyek egyre meghatározóbb jelentőséggel bírnak az irodaházakban és a plázákban. Az elmúlt néhány évben olyan csúcstechnológiás módszereket fejlesztettek, amelyek felértékelték a biometrikus adatokat, vagyis az ún. virtuális kulcsok megjelentek az épített környezetben is. A biometria egy sokrétű technológia, amely fiziológiai és viselkedési jellemzőket használ az egyén személyazonosságának ellenőrzésére, és ez a hitelesítés a szoftverrel együtt szó szerint ajtókat nyithat meg. Ahogy a biometrikus adatok folyamatosan fejlődnek, a hozzáférés-szabályozás új megoldásai kiválthatják a hagyományos kulcsokat és akár a plasztikkártyákat is. Az új opcióknak a pandémia adott egy nagy lökést, de azóta is töretlenül terjednek az új módszerek. Az ingatlantulajdonosok is támogatják, hogy az emberek zökkenőmentesen, minél gyorsabban lépjenek a házak egyes területeire a biztonságot szem előtt tartva, így a biometria a kereskedelmiingatlan-szektorban is egyre meghatározóbb digitális termék lesz.

Szintén fontos vívmány a takarító robotok folyamatos fejlődése a mesterséges intelligencia segítségével. Az ipari takarító robotok újabb generációi egyre megbízhatóbb munkát végeznek, amelynek jellemzője a 80%-os vízmegtakarítás, az édesvíz-védelem és az ökolábnyom csökkentése az épületekben. Sőt, némelyik robot a hasznos akkumulátorfeltöltés mellett óránként már több ezer m²-nyi felületet képes megtisztítani. Ha kell, önállóan visszamegy a dokkolóhoz, miközben leengedi a szennyvizet, feltölti magát árammal és tiszta vízzel.

Az IoT-technológiák, a mesterséges intelligencia-vezérelt és felhőalapú megoldások, a robotok és az automatizálási technikák bővülése arra ösztönzik a létesítménygazdálkodókat, hogy a hagyományos karbantartási módszerek mellett az algoritmusok alkalmazásával már előre meghatározhassák az egyes működési funkciókat. Számos előnyt említhetünk e tekintetben, hiszen csökkenhetnek a javítási költségek, miközben az üzemeltetők növelhetik az épületek teljesítményét és a felhasználói élményt is. Az épületfelügyeleti szoftvereket is folyamatosan fejlesztik a nagy globális vállalatok, az épülethasználat és a károsanyag-kibocsátás mértéke egyre pontosabban elemezhető lesz, így átfogó intézkedéseket lehet megalapozni a költségek csökkentése, az energiahatékonyság javítása, az időmegtakarítás és a magasabb kényelmi szint elérése érdekében. Az épületüzemeltetési információk központosítása felhőalapú szolgáltatásként segít abban, hogy a létesítménygazdálkodók valós időben nyomon követhessék az épületadatok és a közműszolgáltatások igénybevételének alakulását. Végső soron az egyre cizelláltabb technológiák az épület dekarbonizációja felé vezető úton fontos támaszt nyújthatnak.

Külföldön már számos helyen ezek a robotok végzik a takarítást: hipermarketekben, üzletekben, repülőtereken, autógyárban, vasútállomáson, stadionokban, raktárakban és még hoszszasan sorolhatnánk a felhasználási területeket.

Várhatóan hazánkban is egyre nagyobb szerephez jutnak, amelyek szintén az FM-piac állandó fejlődését támogatják.

AZ ÉV IRODÁJA KATEGÓRIA

ASTRAZENECA

Az AstraZeneca tovább bővítette irodáját, amelynek során optimális munkakörülményeket teremtettek, hiszen kiemelten fontos volt a csendben végzett, koncentrált munka lehetőségének kialakítása. A nagyteres részben és a projektszobában hangelnyelő akusztikai paneleket helyeztek el, illetve kialakítottak egy ún. csendes zónát is. Emellett a WELL-szempontok dominálnak, így az alkalmazottak az üvegfront mellett dolgozhatnak, élvezve a beáramló természetes fényt és napsütést.

Az új munkahelyet egy védett ipari épületből átalakított irodaházban rendezték be, ahol a környezet inspirálta indusztriális stílus mellett a cég profiljához illeszkedve a légi és vízi szállítmányozás elemei is megjelennek. A modern irodai trendek és ergonómiai követelmények figyelembevételével olyan munkakörnyezet jött létre, amely szervesen illeszkedik az ingatlan stílusához, miközben a vállalat személyiségjegyeit is képviseli.

A Bluebird irodája nem csupán egy munkahely, hanem egy virágzó kultúra bizonyítéka, amelyet olyan egyedi funkciók támogatnak, mint a közösségi központként működő koktélbár és az otthonos konyha. A dolgozók jólléte és kreativitása iránti elkötelezettség jegyében a professzionalizmus találkozik a kényelemmel. A tervezési filozófia azon a meggyőződésen alapult, hogy az alkalmazottak környezete közvetlenül befolyásolja a kreativitásukat, a termelékenységüket és az általános komfortérzetüket.

A kollégák aktív bevonásával felmérték az igényeket, majd megkezdődött a belsőépítészeti tervezés, ahol elsődleges szempont volt a vállalat egyes funkcióinak összehangolása a cég stratégiájával és arculatával. A recepció és az ügyfélzónák mellett kiemelt figyelmet kaptak a kollégák együttműködését és rekreációját szolgáló közösségi és munkaterek. Az arculati színek és a textúrák a különböző funkciójú helyiségekben hol dinamikusak és karakteresek, máshol pedig megnyugtató és otthonos érzést keltenek.

BUSINESS LEASE

BLANCARGO HUNGARY

BLUEBIRD INTERNATIONAL ZRT.

A vállalat egy olyan központ megalkotását tűzte ki célul, amely nemcsak támogatja a fejlődést, de tükrözi a jövő biztosítóját és az iparágban betöltött szerepét. A fenntarthatóság és a korszerű munkaterek megalkotása kiemelt szempontként érvényesült, nem véletlenül az irodába látogatót azonnal elvarázsolja a modern elegancia és a természetközeli harmónia. Olyan zöld megoldásokkal rendelkező irodába költözött a cég, amely csökkenti a tevékenysége környezeti hatását és az ökológiai lábnyomát.

CPI HUNGARY

Az arculati ráncfelvarrás mellett a meglévő funkciók újragondolása volt a cél: a cellás kialakítás fellazítása, az új tárgyalók létrehozása és a közösségi életnek otthont adó terek – vendégváró, konyha – átalakítása. A hangsúlyt a vállalat által képviselt értékekre, a globálisan meghatározott ESG politikára és a domináns ingatlankezelői szerepre helyezték, így végül egy valóban reprezentatív iroda formálódott. Az enteriőrt visszafogott forma- és színhasználat, illetve minőségi anyagok, bútorok jellemzik.

GENESYS HUNGARY

COLONNADE

A tervezés során a vállalat mottója – „Nem csupán négyzetmétereket kínálunk, hanem vonzó és funkcionális teret teremtünk” – alapján álmodták meg azt a tér-funkció egyensúlyt, ahol a csapat a leghatékonyabb módon rugalmas és inspiráló környezetben dolgozhat. A magas minőségű dizájn és a modern technológiai megoldások mellett olyan otthont idéző iroda született, amely nemcsak munkatér, hanem az ügyfelek számára is jelzi a vállalat világszínvonalú tevékenységét.

ERSTE ASSET MANAGEMENT

A Genesys új kutatás-fejlesztési központja Budapest belvárosában nyílt meg. Ez az emberközpontú és együttműködésre tervezett iroda fontos szerepet játszik abban, hogy a vállalat a régió legjobb szakembereit tudja bevonzani és megtartani. Olyan teret alakítottak ki, amely inspirálja és motiválja az alkalmazottakat az innovatív és kreatív munkavégzésre. A munkahely sikeresen ötvözi a környezettudatosságot, a fenntarthatóságot és a kollaboráció elősegítését, ahol a hibrid munkavégzés áll a középpontban.

A megnövekedett létszámot a meglévő iroda már nem tudta befogadni, így egy új munkahely kialakítása mellett döntöttek, ahol a természet közelségét és az otthon melegét csempészték egy open office térbe, miközben a hatékonyságra koncentráltak. Az alapkoncepció az volt, hogy a meglévő elrendezéshez igazodva a nyitott, világos terekben lévő munkaállomásokat pihenők, beszélgetősarkok, szigetek törjék meg, így támogatva a dolgozói jóllétet. A fenntarthatóság jegyében pedig a cég korábbi bútorai, padlóburkolatai új funkciót kaptak.

GIVAUDAN

HAWORTH BUDAPEST SHOWROOM

A Haworth megújult budapesti bemutatóterme a „Work from Anywhere”, azaz a „Dolgozz bárhonnan” mottó jegyében egy olyan vibráló tér lett, amely tükrözi a munkastílusok változó világát, illetve hangsúlyozza a kreativitás, a kommunikáció és az együttműködés fontosságát. Az egyedi hub-koncepció a közösségre és az ügyfélközpontúságra épül, miközben az egyén szabadságát is szem előtt tartja, így mindenki maga döntheti el, hol, mikor és milyen eszközökkel, erőforrásokkal szeretne dolgozni.

A ruházati márka a folyamatos növekedésnek köszönhetően az elmúlt években rendszeresen szembesült a kapacitásai szűkösségével, ezért saját irodaházat és raktárat építettek. A cél egy modern, időtálló és energetikailag is hatékony komplexum létrehozása volt, amely méltó módon fejezi ki a márka értékeit. A 6600 m²-es beruházás során a sportos elegancia, a stabilitás és az értékteremtő, folyamatos innováció határozta meg a tervezést és a kivitelezést.

HELLOOFFICE

HEAVY TOOLS SZÉKHÁZ

A HelloParks bővülése új központi iroda kialakítását tette szükségessé, amely egyszerre ad teret az interaktív csapatmunkának és a nyugodt munkavégzésnek, miközben támogatja a pezsgő közösségi életet. A munkahely arculatában jelentős szerepet játszanak a vállalat fő tevékenységére utaló indusztriális építőanyagok, így nyers betont, szinuszlemezeket, homlokzati paneleket használtak fel, amelyeket élénk színek és buja zöld növényzet tesz barátságossá és közvetlenné.

Az iroda kialakításánál a cég nagy hangsúlyt fektetett a munkáltatói márkaépítésre, a funkcionális terekre, az emberközpontúságra és a high-tech megoldásokra. A Duna-parti kilátáshoz igazítva a belsőépítészeti megoldásokban az organikus elemek, a természetes anyagok és a növények is megjelennek, amelyek hozzájárulnak a modern és élhető munkakörnyezet kialakításához. Egy exkluzív, kényelmes, inspiráló és kollaboratív munkahely jött létre, amely nemcsak a dolgozók motivációját növelte, hanem az ügyfelek számára is professzionális hátteret biztosít.

IDBC CREATIVE SOLUTIONS

A fintech világa izgalmas kontrasztokban villan fel az irodatérben. A tárgyalók a tradíciót, a pénzügyi területek hagyományos világát elevenítik meg, míg a technológiai elemek az innovációt, a jövőbe mutató megközelítést sugallják. A hatékony munkavégzés terei friss és változatos dizájnmegoldásokkal találkoznak, ahol az egyedi terekben egyrészt megjelenik az amerikai életérzés, másrészt markáns tematika a Mars, amely különleges hangulatú közösségi helyszínt kínál a dolgozók számára.

„A varázslat a személyes találkozásokban rejlik” – ez a mottó vezérelte a vállalat új irodájának és bemutatótermének kialakítását egy új lokációban. Olyan helyet alkottak, ahol a kollégák és a partnerek élményt kapnak, és ahol a tudásmegosztásnak és a párbeszédnek minőségi színteret biztosítanak. Az inspiráció és a kreativitás a kulcsszavak, ahol mindenki megtapasztalhatja a skandináv dizájnt és azokat az értékeket, amelyek mind fenntartható módon a sikerre koncentrálnak.

KOSTAL

KINNARPS SHOWROOM

Az autóipari vállalatcsoport Budapesten nyitotta meg első szolgáltatóközpontját. Alapvető célként a rugalmasság a dizájnban is megmutatkozik, hiszen mindenki számtalan lehetőség közül választhat, hogy az adott napon hogyan és hol szeretne dolgozni. Emellett a fenntarthatóság a vállalati örökség része, ennek jegyében fontos szempontként merült fel a csökkentett energiafogyasztás és az erőforrás-hatékonyság iránti igények megteremtése. A karakterisztikus tér kialakítása során pedig megjelenítették a cég alapértékeit is.

Az ideális lokációval rendelkező nagypolgári lakás teljes műszaki felújítást igényelt a modern enteriőr aprólékos megtervezésén túl. A transzparens tereket a magas nyílászárók, a sallangmentes formavilág és a csúcsminőségű anyaghasználat támogatja, a belsőépítészet ugyanakkor fejet hajt az 1890-ben épült bérház reprezentatív megjelenése előtt is. A megszokott „ügyvédi irodás” klisék és öncélú reprezentativitás elhagyásával egyedi megoldások uralják a teret.

MCKINSEY & COMPANY

LFB ÜGYVÉDI IRODA

Az iroda hazánkban egyedülálló módon elnyerte a LEED Platina minősítést, amelyet a fenntarthatóság mellett a különleges térszerkezet jellemez. A munkahelyet két részre osztották: a dzsungel ihlette zónára és az irodaterületre, amelyek egyensúlyt biztosítanak a munka és a pihenés között. A barátságos és befogadó zónák maximálisan támogatják a hatékony munkavégzést, miközben a dizájnmegoldások növelik a termelékenységet, az együttműködést és a kreativitást, egyedi élményeket kínálva az alkalmazottak számára.

A Mediator a teljes megújulás mellett döntött: új márkaalapok, új szakmai credo, új arculat. A minőséget középpontba helyező új márkaesszenciát támogatja az employer branding szempontból is komoly előrelépést jelentő új iroda kialakítása. Funkcionális, de barátságos munkahelyként, egyben igazi közösségépítő erőként is működő tereket álmodtak, amelyek kerülik a reklámügynökségi kliséket. Nem játszótér épült, hanem hatékony, multifunkcionális munkahely, amely a lazítást és az elmélyülést is szolgálja.

MEDIATOR

MOBIL HOMES

A mobilházak kereskedésével foglalkozó cég olyan kreatív ötletekben gazdag inspiráló munkakörnyezetet hozott létre, amely egyszerre szolgálja az itt dolgozók és az ide látogató ügyfelek kényelmét. Az iroda egy leromlott állapotú ipari csarnok átalakításával és átformálásával családias hangulatú nappali térként újult meg. A tervezés és kialakítás során hangsúlyos szerepet kapott a fenntarthatóság, így többek között energiatakarékos világítási rendszer jött létre okos vezérléssel, illetve napelemeket is telepítettek.

A meglévő irodák újratervezése integrálta a pandémia utáni követelményekből fakadó megváltozott dolgozói szükségleteket, ezzel együtt jelentősen csökkent a munkahely területe. Több közösségi és kreatív zónát hoztak létre, emellett a fenntarthatóság és a mértékletesség elveit helyezték a középpontba. Nagy hangsúlyt helyeztek arra, hogy az irodába csábítsák a dolgozókat, így többek között a dizájnmegoldások az elköteleződést erősítik a tér és az ember között.

A Prím cégcsoport új irodaépülete egy Gyömrői úti régi gyár teljeskörű felújítása és bővítése során jött létre. Az újjávarázsolt ingatlan ipari megjelenése és a minimalista dizájnt képviselő bővítmény letisztult stílusjegyei egymást kiegészítve alkotnak visszafogott, mégis érdekes részletekkel teli modern belső világot. Az alaprajzi koncepció a megszokott elrendezéseket átlátható és világos térstruktúrában fogalmazta újra. A kialakítás a dolgozók számára élhető, kényelmes és innovációban gazdag környezetet biztosít.

A tervezésnél fontos szempont volt, hogy olyan irodakörnyezetet alakítsanak ki a kollégák számára, ahol barátságos, otthonos, kényelmes körülmények között dolgozhatnak, éppen ezért a koncepció elnevezése is a „Homy version” volt. A munkahely a járványt követően átalakult munkavállalói elvárásoknak megfelelően a lehető leginkább támogatja az együttműködést, hogy az alkalmazottak az otthoni munkavégzésből szívesen térjenek vissza az irodába dolgozni.

A biotechnológiai vállalat nemzetközi szolgáltatóközpontja egy modern, új irodával bővült, ahol a kollégák munkáját egy inspiráló, rugalmas zóna támogatja. A lenyűgöző tér az utazás élményét hozza el a mindennapokba: a koncepció azoknak a kreatív embereknek szól, akiknek fontos a változatosság, ugyanakkor kötődnek a helyi értékekhez. Az iroda nem csupán egy statikus munkaterület, hiszen a kialakítás és a dizájn illeszkedik a dolgozók változó igényeihez és a modern munkastílusok dinamikájához.

SANOFI HUB2

Egy olyan közös tér megvalósítása volt a cél, amely alapjaiban változtatja meg az eddigi tradicionális környezetre épülő munkakultúrát. Az innovatív shared desk iroda közvetíti a vállalati értékeket, az innovációra való elkötelezettséget, a közösség fontosságát és a munkavállalói jóllét kiemelt szerepét. Olyan dinamikus enteriőrt álmodtak meg, ahol a legkülönbözőbb alkalmazotti igényeket is kielégítik, miközben a tervezéskor a vállalati identitást és esztétikumot összehangolták.

SERVIER

A Siemens New Normal irányelvrendszerének részeként fejeződött be a vállalat egyes helyiségeinek új belsőépítészeti koncepció mentén történő átalakítása. Egyszerre teljesül a tevékenységalapú munkavégzés megvalósítása, a pihenő-, közösségi és fókuszzónák bevezetése, illetve a teljes dolgozói létszám egyidejűleg történő kiszolgálása. A munkaállomások mellett a tárgyalók és a lounge-ok egyvelege biztosítja a rendelkezésre álló terület optimális kihasználását.

A víztisztítási technológiákkal foglalkozó cég balatonfüredi épületében a funkció, a fenntarthatóság, a költséghatékonyág és a dizájn szempontjait hozták közös nevezőre. Az alaprajzi kialakítás lehetővé teszi az elmélyült munkavégzést, ugyanakkor az open office, a tárgyalók és a teakonyha a csapatmunka helyszíneiként szolgálnak. A letisztult, funkcionális bútorozást az üveg- és hagyományos falakon végigfutó géprajzokból, illetve a környék nevezetességeiből és a logóból készült montázs teszi játékossá.

SILEX WATER TECHNOLOGIES

A Gödöllőn található TRUMPF irodaházban bemutatóterem is működik a régióban tevékenykedő ügyfelek részére. A tárgyalók a legmodernebb IT technológiával felszereltek. Többek között az auditórium a mozgó falat szétnyitva akár 70 vendég befogadására is alkalmas, így ott rendezvényeket lehet szervezni. A fenntarthatóság jegyében az épület nem rendelkezik földgázcsatlakozással, a megújuló energiát talajszondás hőszivattyúk biztosítják.

Az új iroda váratlan anyaghasználattal és innovatív térelhatárolással fejezi ki a Turbine AI kísérleti és újító szemléletét, miközben új perspektívát kíván nyitni a hazai belsőépítészetben. A tervezők az egybefüggő irodaszint adta szabad téralakítás lehetőségét használták ki, ahol kreatív megoldásokkal inspiratív környezetet biztosítanak a kutatóknak és a fejlesztőknek. Az irodaterek és a kapcsolódó labor együttesen kínálnak változatos munkakörnyezetet.

TURBINE AI

SIEMENS ZRT.

TRUMPF HUNGARY

A WorldQuant az elmúlt néhány évben több ütemben bővítette a munkahelyét, most az irodaterek, illetve a változatos tárgyaló- és fókuszszobák mellett egy flexibilis közösségi zóna és előadótér kialakítása volt a cél. A dizájn a cég profilját, értékeit tükrözi, és minden ütemben új értelmezéssel bővíti az itt dolgozók által már ismert és szeretett munkakörnyezetet. A cég tevékenységére utalva, a piackutatás és -elemzés két alapvető jellemzőjéből, a globalitásból és a kvantitatív, analitikus módszerekből kiindulva született meg a koncepcionális belső rend.

AZ ÉV KÖZÖSSÉGI TERE KATEGÓRIA

COWORKING UNIVERZUM – EVOSOFT HUNGARY

A Ferencvárosban kialakított HOM12 különleges színfolt a palettán, hiszen ezt a professzionális közösségi irodát egy lakásban hozták létre. Mintha csak otthon lennénk, megpihenhetünk egy fotelben vagy egy babzsákon, de akár egy kanapén is kényelembe helyezhetjük magunkat. Az egyedi dizájn támogatja a barátságos és bensőséges miliő megteremtését, miközben Pest pezsgő belső részeit gyorsan elérhetjük.

Egy olyan közösségi teret hoztak létre, ahol a vidám és attraktív, többfunkciós enteriőr figyelembe veszi a fókuszált munkavégzés igényeit is, miközben otthonos hangulatot teremt. A coworking tér egy különleges kis mintaműhelylyel bővült, ahol az evosoft Hungary bemutathatja legújabb mérnöki és technológiai megoldásait. Ez az egyedi univerzum nem csupán a munkavégzés helyszíne, hanem kreatív és innovatív események színtere is, amely közösségépítőként és a vállalati megjelenés ikonikus helyszíneként szolgál.

JUNGLE COWORKING HOM12

A Jungle coworking egy kis dzsungel Szegeden, ahol különleges dizájnnal megáldott terek várják a dolgozókat. Elég csak az Oroszlán vagy a Tukán tárgyalókra vagy éppen a Majom vagy a Tigris szobákra gondolni. Az egyedi atmoszférájú zónák összességében egy inspiráló helyet jelentenek, ahol számtalan aktivitási forma lehetséges, legyen az fókuszmunka vagy éppen kollaboráció. Az iroda a családias légkörével, világos tereivel, soksok növényével együtt igazi ékkő a coworking irodák között. WORLDQUANT

A Mammut Bevásárlóközpontban található Kollab közösségi helyszín a Széna térre panorámás kilátást kínáló, marasztaló belsőépítészeti megoldásokkal felvértezett egyedi lokáció. Délelőtt coworking zóna és kávézó, délután kultúrhely és snack bár, az esti zárásig pedig lazulóhely, amely sokszínű programoknak ad otthont. Dizájnpiac, galéria, gasztrobüfé, szabadegyetem, színház, koncerttér vagy művészmozi, vagyis mindenki megtalálhatja a számítását.

KOLLAB

LOFFICE DÉRI

A budapesti francia könyvesbolt nem csupán egy könyvek vásárlására szolgáló hely, hanem egy kulturális gazdagodásra és közösségépítésre szánt tér is. A PRÉLUDE jelentése: zenei nyitány, amely olyan teret kínál, ahol a művészet átlépi a határokat, miközben erősíti a francia és a magyar kulturális kapcsolatokat az irodalom és zene találkozásával, megteremtve a kulturális sokféleség ünnepét. Egy igazi franciás, párizsias, bisztró hangulatú, pozitív kisugárzású teret hoztak létre.

A hazai közösségiiroda-koncepció úttörőjeként a Loffice újabb helyszínt nyitott a józsefvárosi Déri Miksa utcában a Rákóczi tértől pár lépésre. Ide költöztették a brand közösségi funkcióit, így a coworking irodát és a rendezvénytereket. A Bauhaus jellegű társasház földszinti üzletében a híres Panton papírüzlet második hazai boltja üzemelt több mint 30 évig, most pedig a közösség visszajelzéseit is figyelembe véve alakították át a tereket és a funkciókat.

PRÉLUDE LA LIBRAIRIE FRANCAIS

AZ ÉV IRODAHÁZA KATEGÓRIA

Az ACADEMIA a klasszikus luxust a modern technikával ötvözve nyújt professzionális munkakörnyezetet és kimagasló ügyfélélményt. Az átalakítással és újrapozicionálással a Europe és a ConvergenCE a legújabb bérlői elvárásoknak megfelelő épületet hozott létre, amely innovatív üzemeltetést, kényelmi „concierge” szolgáltatásokat és flexibilisen alakítható irodaterületeket kínál. A fejlesztők nagy hangsúlyt fektettek a fenntarthatóságra a felújítás során, az épület több tanúsítvánnyal is rendelkezik.

CORVIN INNOVATION

CAMPUS I. ÜTEM

ACADEMIA

A Corvin Sétány meghosszabbításában épült meg az új generációs, fenntartható és emberközpontú Corvin Innovation Campus irodaház első fázisa, ami új színt hozott Közép-Európa legnagyobb városrehabilitációs projektjének életébe. A szinte teljesen érintésmentes megoldásokkal felszerelt fejlesztés Magyarország egyik legenergiahatékonyabb irodaépülete. Már az energiaköltség-érzékeny bérlők igényei szerint tervezték meg a környezetbarát ingatlant, amely megszerezte az egyik legszigorúbb, AA+ energetikai minősítést.

A Skanska fenntartható fejlesztés iránti elkötelezettségének példája a H2Offices komplexum első fázisa a Váci úti irodafolyosón. Skandináv dizájn, környezettudatos megoldások, természetes anyagok alkalmazása, újrahasznosított alumínium felhasználásával készült homlokzat, őshonos növények a kertben. A fenntarthatóság és az egészséges irodaterek iránti törekvését a LEED Platimun tanúsítvány igazolja. Az emberközpontú munkahelyi környezetre irányuló fókusz megfelel a modern vállalkozások és dolgozó emberek igényeinek.

ILLÉS HOLDING HQ

A felújítás és átalakítás során a régi háromszintes épület földszintjén egy rendkívül rugalmasan berendezhető modern és professzionális rendezvényhelyszín jött létre, amelyet a cégcsoport fő tevékenységéhez, a logisztikához szervesen illeszkedő e-mobilitást népszerűsítő bérlő üzemeltet. A két felső szinten a cégközpont reprezentatív voltát megőrizve kaptak helyet az irodák mellett a tárgyalótermek, a kiszolgáló helyiségek és a kiváló panorámával rendelkező teraszok.

H2OFFICES 1. FÁZIS

Az Andrássy úton található Krausz Palota kiválóan ötvözi a történelmi nagyságot a kortárs kifinomultsággal. Az eredetileg 1885-ben épült, A+ prémium kategóriás irodaház ma már BREEAM tanúsítvánnyal rendelkezik, és 2023-ban aprólékos felújításon esett át. Az épület öt emeleten első osztályú irodaterülettel és prémium földszinti üzlethelyiséggel büszkélkedhet, így állítva példát az időtlen eleganciának és a funkcionális modernitásnak.

KRAUSZ PALOTA

LIBERTY

A Liberty a Wing vegyesfunkciós zászlóshajó-ingatlanfejlesztése, amelyben az A+ kategóriás irodaterek, a három- és négycsillagos szobaegységekkel rendelkező szálloda és a kereskedelmi helyiségek együttesen szolgálják a felhasználók kényelmét és funkcionális igényeit. A komplexum két ütemben épül fel, a déli szárny már elkészült, miközben előkészítés alatt állnak az épület északi szárnyának befejező munkái is. A prémiumkategóriás, emberközpontú komplexum lokációjában és az elérhető szolgáltatásokban is minőségi és fenntartható környezetet kínál.

LOFFICE SALÉTROM

A több építészeti díjat nyert, minimális ökológiai lábnyommal üzemelő ingatlan eredetileg egy többfunkciós közösségi központnak készült, ahol a földszinten kertkapcsolatos rendezvénytér, kávézó és étterem, az első emeleten teraszra kifutó közösségi iroda és tárgyalók, a felső szinteken pedig különböző méretű lakások, lakásirodák és egy tetőteraszos penthouse találhatók. A munka- és életterek kreatív kombinációját felsorakoztató irodaház egyik büszkesége a kortárs homlokzat: az épület funkcióit ábrázoló fémfátyol, amely rövid idő alatt a kerület egyik ékkövévé avanzsált. A budapesti Millennium Gardens A+ kategóriás irodaház első üteme a Lechner Ödön fasoron nyitotta meg kapuit. A TriGranit által fejlesztett és a Revetas Capital által finanszírozott épület jelenleg a magyar piac egyik legreprezentatívabb irodaprojektje, amelyet az ESG-kritériumok maximális figyelembevételével terveztek és valósítottak meg. Már a fejlesztési fázisban elnyerte a BREEAM „Excellent” minősítést. Az irodakomplexum második üteme idén készül el a Millennium Városközpont befejező elemeként.

MILLENNIUM GARDENS

AZ ÉV SZÉKHÁZA KATEGÓRIA

GREE

LÉGKONDICIONÁLÓK

VEZÉRKÉPVISELET

IRODAHÁZA

A vállalat a folyamatos növekedésnek köszönhetően az elmúlt években rendszeresen szembesült az irodai és raktárkapacitások szűkösségével, ezért is döntött a saját telephely építése mellett. A beruházás során a márkára jellemző sportos elegancia és az értékteremtő, folyamatos innováció alapjaiban határozta meg az építészeti hozzáállást, minőséget és kivitelezést. Minden szinten találhatók olyan többfunkciós közösségi terek, ahol a kollégák találkozhatnak és beszélgethetnek.

Szarvason, a Holt-Körös partján, a védett mocsárciprusok által övezett festői szépségű telken kapott helyet a város első modern hi-tech épülete, amelynek teraszáról a Körös folyó és a patinás óváros tárul elénk. Többek között az épületben intelligens rendszerek vezérlik a frisslevegő-betáplálást, a hőmérséklet-szabályozást, az árnyékolást, a világítást, a professzionális audió- és videótechnikát, illetve többek között az épület azt is tudja, hogy melyik évszakban járunk.

HEAVY TOOLS SZÉKHÁZ

LIDL MAGYARORSZÁG

KÖZPONTI IRODAHÁZ

C ÉPÜLET

A vállalat hazai központjának bővítése az új, „C” épület átadásával zárult le, amely az évek alatt megnövekedett dolgozói létszám miatt vált szükségessé. Az irodaház kialakítása alkalmazkodik az utóbbi években előtérbe került munkavégzési formákhoz. Az irodák open office jellegűek, minden szinten találhatók tárgyaló- és közösségi terek. Az ingatlan smart épületként funkcionál, a technológiáknak köszönhetően energiatakarékos és fenntartható módon alkalmazkodik az időjáráshoz.

A Metrodom Teve Irodaház Budapest XIII. kerületének egyik legizgalmasabb klasszikus barnamezős területén megvalósult újragondolt épülete. A gondos tervezésnek köszönhetően a korábban alulhasznosított, leromlott állapotú üzem és gyárépület különleges modern és energiatakarékos irodaházzá alakult át. Az ingatlan magas műszaki és minőségi szintet képvisel – a portaszolgálattól a teremgarázson át az energiahatékony, környezettudatos, fenntartható megoldásokig –, amellyel a jövő irodaházainak kiemelkedő és méltó példája.

METRODOM TEVE IRODAHÁZ

NEMZETI MÉDIAÉS HÍRKÖZLÉSI HATÓSÁG

A Tura Group saját tulajdonú cégközpontja összetett létesítmény, hiszen a főépület nemcsak modern és impozáns irodaházként funkcionál, de külön elszeparálva szálláshelyet is biztosít a vállalat dolgozói számára. A földszinten az irodaszárny fogadó része mellett kialakításra került egy konferencia-kiállító terem és a munkásszálló földszintjén egy modern étterem, amely közösségi térként is működik. A főépülethez pedig kapcsolódik egy raktárcsarnok is a szükséges anyagok tárolására.

Az EMC mérőlabor a hozzá tartozó kiegészítő helyiségekkel és szerverközponttal, valamint az irodák alapvetően egy többfunkciós műszaki épületet alkotnak. A tervezés a zöld szemléleten alapult: megújuló energiaforrások és környezetkímélő megoldások biztosítják, hogy az új székház a lehető legkisebb mértékben terhelje a környezetet. Ennek megfelelően az épületben a fűtést és hűtést levegő-vizes hőszivattyús technológia biztosítja. A szervertermeknél – ahol extrém hőterhelés keletkezik – a hűtést egy nagyon takarékos, trópusi körülményekre optimalizált, folyadékhűtős rendszer végzi.

TURA GROUP CÉGKÖZPONT

A TRUMPF irodaház egyben délkelet-európai központ is okosgyár bemutatótermével a régióban tevékenykedő ügyfelek részére. Az épületet fenntartható módon tervezték, nincs földgázcsatlakozás, a megújuló energiát talajszondás hőszivattyúk biztosítják. Az épület reprezentatív tereiben az ipari hatás miatt több helyen alkalmaztak magas minőségű látszóbeton felületet. A bemutatóterem üvegfala, amely a Gödöllői dombság látványát hivatott becsalogatni a beltérbe, az épület legmeghatározóbb stíluseleme.

TRUMPF HUNGARY

ENERGIA ÉS DEKARBONIZÁCIÓ

Itt az idő!

Elérhető tisztán elektromos

Audi Q4 e-tron Business modellek akár 18 990 000 Ft-tól.

Porsche M5

1238 Budapest, Szentlőrinci út, +36 1 421 8100 info@porschem5.hu, www.porschem5.hu

Audi A fejlődés, amit érzel.

Az Audi Q4 e-tron modell kombinált elektromosáram-fogyasztása: 16,2–19,5 kWh/100 km, kombinált CO2-kibocsátása: 0 g/km.

Az Audi Q4 Sportback e-tron modell kombinált elektromosáram-fogyasztása: 15,6–18,9 kWh/100 km, kombinált CO2-kibocsátása: 0 g/km. A megadott értékek a típusjóváhagyás során rögzített, gyári felszereltséggel kerültek megállapításra, és a hirdetés feladásának időpontjában érvényesek. A nevezett értékek WLTP szerint mértek, nem egyes járművekre vonatkoznak, nem részei a tájékoztatónak, hanem a különböző járműtípusok összehasonlítására szolgálnak a 715/2007/EK rendelet jelenleg érvényes előírásainak megfelelően. Ezen értékeket egyes többletfelszereltségek, tartozékok, valamint a vezetői szokások és egyéb, nem technikai jellegű tényezők (pl. környezeti feltételek) is befolyásolják. A képen látható gépkocsi illusztráció, és többletfelszereltségeket is tartalmazhat. A tájékoztatás nem teljes körű, további részletek a márkakereskedésekben!

AZ UTAZÁS ÚJ SZINTJE

AZ ÚJ VOLKSWAGEN TIGUAN ÉS PASSAT MODELLEK MÁR ELÉRHETŐEK A PORSCHE M5 KERESKEDÉSÜNKBEN.

PORSCHE M5

Látogasson el a Porsche M5-höz, és fedezze fel ajánlatainkat!

1238 Budapest, Szentlőrinci út, +36 1 421 8100 info@porschem5.hu, www.porschem5.hu

A modellek felszereltségtől függő, kombinált átlagfogyasztása: 5 – 7 l/100 km, CO₂-kibocsátása: 128-170 g/km. A megadott értékek a típusjóváhagyás során rögzített, gyári felszereltségekkel kerültek megállapításra, és a hirdetés feladásának időpontjában érvényesek. A nevezett értékek nem egyes járművekre vonatkoznak, nem részei a tájékoztatónak, hanem a különböző járműtípusok összehasonlítására szolgálnak, a 715/2007/EK rendelet jelenleg érvényes előírásainak megfelelően. Ezen értékeket egyes többletfelszereltségek, tartozékok, valamint a vezetői szokások és egyéb, nem technikai jellegű tényezők (pl. környezeti feltételek) is befolyásolják. A kép illusztráció.

A ZÖLD

ÉPÜLETMINŐSÍTŐ RENDSZEREK EVOLÚCIÓJA

MIKÖZBEN A KERESKEDELMI INGATLANOK TULAJDONOSAI

ÉS ÜZEMELTETŐI FOLYAMATOSAN FEJLESZTIK AZ ÉPÜLETEK MŰSZAKI ADOTTSÁGAIT ÉS FENNTARTHATÓ MEGOLDÁSAIT, UGYANÍGY AZ ÉPÜLETMINŐSÍTÉSI RENDSZEREKET IS AKTUALIZÁLJÁK, HOGY A LEGÚJABB TECHNOLÓGIÁKNAK

ÉS GLOBÁLIS GAZDASÁGI-TÁRSADALMI SZÜKSÉGLETEKNEK

MEGFELELJENEK. ENNEK ÉRDEKÉBEN A VILÁG KÉT

LEGELTERJEDTEBB MINŐSÍTŐ RENDSZERE, A BREEAM ÉS A LEED IS MEGÚJUL.

Globális célok

Az Európai Unió és az USA 2050-re a nettó nulla kibocsátás, vagyis a klímasemlegesség elérését tűzte ki célul, és ebben a gigantikus tervben az ingatlanszektornak és az építőiparnak kulcsfontosságú szerep jut. Már csak a statisztikák miatt is, hiszen az épületek felelősek a szén-dioxid-kibocsátás mintegy 40%áért, amelynek 28%-a az üzemi kibocsátásokból származik, beleértve az épületek fűtéséhez, hűtéséhez és energiaellátásához szükséges energiát is.

A riasztó adatok miatt a társadalmi-gazdasági élet egyre szélesebb rétegei gyakorolnak nyomást a kereskedelmiingatlan-piacra is, hogy a tulajdonosok bizonyítsák fenntarthatósági erőfeszítéseiket. Nem beszélve az ESG követelményeiről, amelyek szinte már meghatározó szempontokká váltak a nagy befektetői döntések során. Ebben a világméretű folyamatban és törekvésben pedig az épülettanúsítványok is fontos szerepet játszanak, miközben az új igényeknek megfelelően kell alakítaniuk az értékelési szempontjaikat.

Az épületekre vonatkozó tanúsítványok megszerzése szinte kötelezővé vált az ingatlanfejlesztők számára, különösen a kereskedelmi épületek vonatkozásában. A tanúsítványok az épülettulajdonosok számára jó lehetőséget adnak, hogy kielégítsék a bérlők növekvő környezettudatos igényeit az irodaházakban, plázákban, logisztikai központokban, szállodákban, építőiparban és akár lakóépületekben is. Ennek köszönhetően egyre több ingatlan érdemel ki zöld minősítést.

Egyre nagyobb szerephez jutnak

De a minősítő rendszerek is hatalmas utat jártak be az elmúlt évtizedekben. Fokozatosan fejlődtek a kritériumaik, nem véletlenül újabb és újabb verziókat publikálnak, hogy a folyamatosan változó világhoz igazítsák a rendszerüket. Jelenleg az a legfontosabb szempont, hogy a globális felmelegedés elleni küzdelemmel összekapcsolódó fenntarthatóság egyre nagyobb szerephez jut az ingatlanpiacon, mindemellett a legújabb digitalizációs megoldások is beépülnek a tervezéstől kezdve a kivitelezésen át az üzemeltetésig az épületek életciklusába.

Magyarországon az ezredfordulót követően indult el az épületek zöld minősítése, és ez a folyamat azóta töretlenül fejlődik és erősödik a hazai ingatlanszektorban. Hazánkban az Egyesült Királyságban székelő BREEAM nagyobb szerepet tölt be, de az amerikai LEED is meghatározó a minősített épületek számát tekintve. Röviden fogalmazva: nemcsak új épületeket, hanem meglévő ingatlanokat, felújításokat is lehet minősíteni különböző kategóriák alapján.

Emellett a Németországban elterjedt DGNB rendszer az egyik legfiatalabb és egyben a legkomplexebb minősítő rendszer, ezért ennek a minősítési típusnak a jelenléte Közép-Európában még jóval kisebb, mint az angolszász rendszereké. Az Egyesült Államokból származó WELL minősítés pedig az egyik legújabb nemzetközi minősítő rendszer, amely kifejezetten az egészséges és élhetőbb belső terek kialakítására, illetve értékelésére helyezi a hangsúlyt. Éppen ezért a WELL minősítés együtt járhat a már említett három másik szisztéma alkalmazásával.

Mivel azonban a környező világunk percről percre változik – hogy egy közhellyel éljünk –, a zöld minősítő rendszerek is folyamatos megújuláson mennek keresztül, miközben formálódik a követelményrendszerük is. Az egyes rendszerek újabb „evolúciós” termékeiről előzetesen globális szakmai konzultációkat tartanak, különböző konferenciákon mutatják be a fejlesztési terveket, illetve széleskörűen várják az érintett szakmai közvélemény meglátásait, hogy minél komplexebb és aktuálisabb új verziókkal rukkolhassanak elő.

A tervek szerint a BREEAM új verziója (V7) 2024-ben lesz elérhető, míg a LEED V5 az előzetes bejelentés szerint 2025-től működik majd élesben, bár egyes vélemények szerint idén már kész lesz.

Változóban a BREEAM

A BRE (Building Research Establishment) még 1990-ben vezette be a BREEAM-et, azaz a Building Research Establishment Environmental Assessment Method-ot azzal a céllal, hogy az épített környezetet olyan fenntarthatósági szabványokon keresztül alakítsa át, amelyek tudományos megközelítésen alapulnak.

Az Egyesült Királyságban székelő BRE jelenleg a BREEAM épülettanúsító rendszer frissítésén dolgozik. A hetes verzió 2024-ben élesedhet, ahogy már említettük, amely az energiára és a szén-dioxid-kibocsátásra fókuszál majd. A cég a globális statisztikák és információk begyűjtésével szeretné alátámasztani, hogy a BREEAM V7 a rendelkezésre álló legfrissebb tudományos eredményeket tükrözi. A frissítési folyamat részeként a BRE az ügyfeleitől, a partnereitől és kiemelt szakértőitől fogadja a visszajelzéseket a világ minden tájáról.

A frissítési folyamat során a BRE együttműködik az Energy Starral, hogy a BREEAM új verziójában szinkronizálja a tanúsítási rendszerét az Energy Star besorolási rendszerével. Az Energy Star az Egyesült Államok Környezetvédelmi Ügynöksége és Energiaügyi Minisztériuma által működtetett program, amely az energiahatékonyságot támogatja. A program

különböző szabványosított módszerekkel ad tájékoztatást a termékek és eszközök energiafogyasztásáról.

A remények szerint a két online platform közötti adatcsere erősíteni fogja a kompatibilitást a legfrissebb globális ESG-követelményekkel. A felülvizsgált verzió frissítést jelent majd a BREEAM új építésű kereskedelmi és lakóingatlanokra, az épületfelújításokra vagy -átalakításokra és a meglévő kereskedelmi ingatlanokra vonatkozó minősítési rendszerében.

A dekarbonizáció került a fókuszba

A BRE tavaly egy közvélemény-kutatást is végzett, ahol a szakmai válaszadók 92%-a a nettó nulla szén-dioxid-kibocsátásra való átmenetet jelölte meg a legfontosabb növekedési lehetőségként. Vagyis az új verzión nemcsak azért dolgoznak a szakértők, hogy az lépést tartson a tudományok új eredményeivel, hanem azért is, hogy segítse az ingatlanszektort és az építőipart korunk legégetőbb problémáinak megoldásában. Az energiára és a dekarbonizációra fókuszáló rendszerfrissítés segíteni fogja a piaci szereplőket abban, hogy még ambiciózusabb célokat tűzzenek ki az épületeink környezeti hatásának csökkentésére.

A BREEAM V7 segítségével a tulajdonosok és az üzemeltetők nyomon követhetik egy ingatlan vagy a teljes portfólió környezeti terhelését, a nettó nulla szén-dioxid-kibocsátást – beleértve a Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) funkciót is –, és meghatározhatják a javítandó területeket. A legújabb verzió még számos, világszinten egyedülálló opciót is tartalmaz majd, így például a felhasználók megalapozottabban választhatnak anyagokat és termékeket, illetve az adatrendszerek is folyamatosan fejlődnek. A V7 a tervek szerint 2024-ben kerül a piacra, és fokozatosan egyre több minősítési kategóriába fog beépülni.

A LEED sem ül a babérjain

Az amerikai LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) az 1998-as bevezetése óta globálisan az egyik legelterjedtebb rendszer, azonban a BREEAM mellett a minősített épületek számát tekintve hazánkban és a régióban is nagyon sikeres. A LEED zöld épületek tanúsítási programjának legújabb verziója a LEED V5 lesz, amely a BREEAM-hez hasonlóan előkészítés alatt áll. Ez a verzió az épített környezetet a Párizsi Klímaegyezmény 2030-as és 2050-es céljai mentén vizsgálja.

A minősítési rendszer olyan kulcsfontosságú kérdésekkel foglalkozik, mint a méltányosság, az egészség, az ökoszisztéma és a rugalmasság. Ennek tükrében a legfontosabb szempontok a klímaváltozás, az életminőség, valamint az ökológiai rendszer megőrzése és helyreállítása. Ezekre az említett fogalmakra alapozzák az értékelési rendszer következő verzióját.

Vagyis a rendszert átfogóan a már jól ismert törekvések mentén frissítik, így előtérbe kerül az építőipar gyors szén-dioxid-mentesítése, hogy tükrözze az éghajlati válság elleni fellépés fontosságát. Emellett az új verzió inspirálja az épített környezetet, hogy rugalmasabban alkalmazkodjon a megváltozott igényekhez, folyamatosan vizsgálja az épületek szerepét a modern kor kihívásai mentén, és azok tervezése, építése és üzemeltetése illeszkedjen a legújabb gazdasági-társadalmi elvásárokhoz.

Összefoglalva, a LEED V5 alapfilozófiája, hogy a szükséges változásokkal olyan befektetéseket eszközlünk, amelyek globálisan hozzájárulnak az emberiség jóllétéhez, vagyis élhető bolygót biztosítunk a jövő generációinak is. Az újabb verzió olyan épített környezetet támogat, amelyben társadalmi dimenziókat tekintve alapérték az egyenlőség és a sokszínűség, vagyis virágzó és fenntartható ökoszisztéma, társadalmi közösségek kialakítása a cél, amelyet az építőipar és az ingatlanszektor is teljes mellszélességgel támogatni tud.

Belsőépítészet

Projektmenedzsment Mérnöki szakértelem

Bemutatjuk a Rustler új design&build szolgáltatását, ahol az egyedi, testreszabott design és belsőépítészeti megoldások, a vállalatcsoport 90 éves üzemeltetői tapasztalataira épül, mely által az fenntarhatóvá, funkcionálissá és költséghatékonnyá válik. Új irodájának belső tereit megtervezzük és kulcsrakészen átadjuk, mindezt egy helyen, egy szakértő csapat támogatásával.

Csodálja meg új irodáját a virtuális valóságban, VR szolgáltatásunk segítségével, így élethű 3D modellben járhatja be személyesen a megtervezett belső tereket.

Design & Build

AZ ESG REJTELMEI, AZAZ MIT JELENTENEK A BŰVÖS

NAGYBETŰK?

AZ ESG AZ UTÓBBI IDŐKBEN EGYRE GYAKRABBAN EMLEGETETT MOZAIKSZÓVÁ

VÁLT A GAZDASÁGI ÉLETBEN, EZEN BELÜL AZ INGATLANPIACON ÉS AZ

ÉPÍTŐIPARBAN IS SOKSZOR ELŐKERÜL. ALAPVETŐEN A KÖRNYEZETI

ASPEKTUST TÁRSÍTJÁK HOZZÁ, PEDIG A HÁROM BETŰ KÖZÜL EZ CSUPÁN

AZ EGYIKET TAKARJA. DE VAJON MIT JELENTENEK EZEK A BETŰK?

Mi az az ESG?

Az ESG az Environmental (környezeti), Social (társadalmi) és Governance (irányítási) angol szavak rövidítése, egy olyan keretrendszer, amely három fő területre összpontosít: a környezeti hatások vizsgálatára, a társadalmi kérdések kezelésére és a vezetői döntéshozatal, vállalatirányítás folyamatára. A klímaváltozás miatt egyre nagyobb felelősség hárul a vállalatokra, hogy ne csak pénzügyi szempontból vizsgálják a piacukat és a tevékenységüket, hanem a körülöttük lévő társadalmi közeg, vagyis a szűkebb és tágabb környezetük számára is – mint céges szervezet – hozzáadott értéket jelentsenek. Emellett

egyre több befektető várja el a fenntartható működést és az erről való beszámolást, már csak azért is, mert így nagyobb esély van a magasabb hozamra.

Az ESG-jelentések alapján a pénz- és tőkepiaci szereplők a környezettudatosság szempontjából objektívebben ítélhetik meg az egyes vállalkozások, szervezetek tevékenységét. Nem véletlenül az ESG-átvilágítások célja kettős: egyrészt jól szolgálják a különböző szabályozási irányelvek átültetését a gyakorlatba, másrészt jelentős üzleti előnyökkel is járnak. A szabályozó hatóságok a bankokat is figyelemmel kísérik, amely arra ösztönzi a pénzintézeteket, hogy az ESG-szempontoknak megfelelő vállalkozásoknak nyújtott hiteleket részesítsék előnyben. Ezért egyre több tőke áramlik olyan cégekbe, amelyek a fenntarthatósági szempontok és a hármas ESG-megközelítés alapján jól teljesítenek.

Az egész folyamat önmagát erősíti, vagyis az egyre több szabályozás és az EU üvegházhatású gázok kibocsátásának csökkentésére vonatkozó célkitűzései arra késztetik a kormányzati szerveket, hogy a támogatások nyújtásakor és a közszférában megvalósuló projekteknél figyelembe vegyék a fenntarthatósági tényezőket. Ezzel párhuzamosan a nemzetközi vállalatok egyre inkább olyan környezettudatos partnereket keresnek, amelyek elkötelezettek az éghajlatváltozásra gyakorolt hatásuk csökkentése iránt.

Egyre sokrétűbb szabályok

A szabályozási szigorítások, illetve a befektetők és a társadalom növekvő igénye a felelős vállalati működés iránt új kihívások elé állítják a cégeket. Az ESG az ingatlanpiacon és az építőiparban működő vállalkozásokat is alapvetően érinti, hiszen az épületek a globális energiafogyasztás meghatározó hányadáért felelősek. Az energiahatékonyság egyre fontosabb szemponttá válik az épített környezetben, vagyis egyre nagyobb intenzitással egyre több ingatlanpiaci vállalkozásnak kell majd megfelelnie az új kötelezettségeknek.

Érdemes nevesíteni néhány konkrét intézkedést! 2022-től alkalmazzák az EU Taxonómia fenntarthatósági kritériumrendszert, amelynek segítségével értékelik a vállalati tevékenységek fenntarthatóságát. Korábban az EU az NFRD (Non-Financial Reporting Directive) által vezetett be évenkénti fenntarthatósági jelentéstételi kötelezettséget a kijelölt nagyvállalatok számára, amely azonban nem bizonyult elég hatékonynak. Így most az NFRD újragondolása és kiterjesztése zajlik, amelynek következményeként a CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) egy 2024-ben életbe lépő fenntarthatósági riporting keretrendszer lesz.

A vállalatoknak ennek alapján kell bemutatniuk, hogy a működésük milyen hatással van a környezetre, a klímaváltozásra, továbbá milyen kockázatokkal néznek szembe és mit tesznek ezek kezelése érdekében. A korábban önkéntes keretrendszerektől eltérően az új szabályozás jóval szélesebb körű jelentéstételi kötelezettséget ír elő, és folyamatosan nő azon vállalatok köre, amelyekre vonatkozik.

Ennek kapcsán érdemes megemlíteni az Európai Zöld Megállapodást is, amely a fenntartható és igazságos gazdaságra való áttérésre vonatkozó uniós terv. Ennek célja, hogy 2030-ra 55%-kal csökkenjen a kibocsátás, 2050-re pedig elérjük a nettó nullát, azaz a klímasemlegességet, amely az egész Európai Unióban érvényesül majd.

A környezeti

elemről

már sokat hallottunk

Az ESG-n belül a legtöbbször az E betűt takaró környezeti faktort emlegetik, ez a rendszer legkézelfoghatóbb és legegyszerűbben megérthető eleme. Gyakorlatilag minden ide sorolható, amely egy vállalat környezetre ható tevékenységével összefügg: hulladékkezelés, üvegházhatású gázok, lég-, víz- és talajszennyezés satöbbi.

De ennél sokkal komplexebb a kérdés, hiszen a körforgásos gazdaság alapelvei szerint a termékek, a gyártási alapanyagok a keletkezéstől az újrahasznosításig nyomon követhetők. A cél az, hogy minél több anyag folyamatosan visszakerüljön más formában a gazdaságba, és ne a hulladéklerakóban végezze.

Az ingatlanpiacra összpontosítva az energiafogyasztás és a szén-dioxid-kibocsátás csökkentése került a fókuszba. Nem véletlenül az új és a régebbi

épületek esetében a fenntartható megoldásokról van szó, amelyek mind a kivitelezés, mind az üzemeltetés során folyamatosan érvényesülnek. Hűtés-fűtés, vízgazdálkodás, megújuló energiaforrások, légkezelés, intelligens szabályozó rendszerek, hulladékkezelés, anyaghasználat, újrahasznosítás – mindmind hozzájárulnak ahhoz, hogy egy zöld épületről beszélhessünk.

Összességében a fizikai környezetünk minden elemére kiterjed az E, vagyis a termőföldek, az erdők, a vízkészletek, a biodiverzitás védelme átfogó és hosszú távú stratégiát követel a vállalati szférától, az épülethasználattól kezdve a működési mechanizmusig. A természeti erőforrások megőrzése a jövő generációi számára lassan minden törekvést felülír.

Társadalmi dimenzió

Az ESG társadalmi aspektusába tartoznak többek között a vállalatok munkavállalói, azok jólléte, egészsége, fizikai és mentális szinten tartása, illetve a céges működés átfogó perspektívája a széleskörű társadalmi célok dimenziójában. Itt a cégek termékeinek biztonságától és minőségétől kezdve a munkahelyi biztonság- és egészségvédelmen át az etikátlan beszállítói magatartással kapcsolatos kérdésekig számtalan tényezőt sorolhatunk fel.

Ez az aspektus a környezeti szempontok miatt kissé háttérbe került, pedig az irodapiacon ez már régóta alapvető szempont. Gondoljunk csak a vállalatok munkaügyi gyakorlataira, az egészségügyi és jólléti kezdeményezésekre, valamint a közösségi szerepvállalásra. Egyszerűen fogalmazva masszázsszék, futópálya, egészségügyi csomagok, közös grillezés, csapatépítés, akadálymentesítés satöbbi.

Említhetjük a globális társadalmi dimenziók okozta igényeket is, mint egyenlőség, szólásszabadság, önkifejezés, sokszínűség, amelyekkel a befogadást is erősíthetjük. A nagy globális vállalatoknál a munkaerő sokszínűsége már-már alapvető adottság, amely hozzáadott értékként egy sokoldalú közösséget teremthet. Ide tartozik a munkavállalók és ügyfelek kezelése, az emberi jogok figyelembevétele, valamint a személyes adatok védelme.

Az ESG társadalmi kritériumainak való megfelelés érdekében egyre több hiteles adatot kell prezentálniuk a tulajdonosoknak, hogy mind a bérlői, mind a befektetői igényeket kielégítsék. Már komplex rendszereket dolgoztak ki arra, hogy bemutassák: egy épület hogyan képes működni a közösség életminőségének megőrzése érdekében.

Itt megint jöjjön az éghajlatváltozás, hiszen az időjárással összefüggő események sokszor negatív hatást gyakorolnak a komfortérzetünkre. Például az ingatlantulajdonosok növelhetik a fák lombkoronáját, hogy csökkentsék a levegő hőmérsékletét, vagy porózus felületeket építhetnek be, amelyek megkötik a nedvességet és így csökkentik az árvíz kockázatát.

Összességében az S betű rendkívül komplex feltételrendszert jelent a gyakorlatban. Van és lesz is elég dolguk ezzel az ingatlantulajdonosoknak, hogy meggyőzzék a bérlőket és a befektetőket.

Vállalatirányítás felsőfokon

A mozaikszó utolsó tagjáról, a G betűről se feledkezzünk meg! Ebben a kontextusban a vállalatirányítás azt a célt szolgálja, hogy az adott társaság működése a leghatékonyabban illeszkedjen az ESG-célok eléréséhez, és megfeleljen valamennyi szabálynak. Mindezzel hatékonyan ismerhetjük fel a kockázatokat, és a vállalati reputációt növelve érhetjük el az üzleti célokat.

A fenntarthatóság mindig jelen kell legyen a vállalat üzleti stratégiájában, miközben a legmagasabb szintű etikai normák teljesülnek. Egy nagyobb cég esetében nagy a hatósugara ennek a pillérnek, hiszen kiterjedhet a részvényesek jogaira, az igazgatótanács diverzitására és a vezetőségre. Itt kell megemlítenünk a versenyellenes magatartást és a korrupcióval kapcsolatos tényezőket is, illetve további szempontok a transzparens működés és a financiális áttekinthetőség. Ezek a tényezők együttesen alakítják, formálják egy vállalat jó hírnevét, növelik az elfogadottságát, és segítik az integrációját a társadalom lokális és globális szövetébe.

De még beszélhetünk az ergonomikus bútorokról, a WELL-rendszer térhódításáról, az étrendünkről és a vállalatok társadalmi munkájáról, például amikor kifestenek egy óvodakerítést, vagy fát ültetnek oda, ahol még nincs. Ugyanúgy már a logisztikai parkokban is hódít a well-being, az irodai nívójú csarnok ma már egyre inkább alapkövetelmény lesz.

A DEKARBONIZÁCIÓ MINDENT VISZ!

Hogyan csökkentsük az épületeink szénlábnyomát?

AZ INGATLANPIACON ÚJABB ÉS ÚJABB TRENDEK

JELENNEK MEG, AMELYEK A FOLYAMATOSAN VÁLTOZÓ

GAZDASÁGI-TÁRSADALMI ÉLETÜNKRE REFLEKTÁLNAK.

A DEKARBONIZÁCIÓ AZ EGYIK LEGFONTOSABB

KULCSSZÓ AZ ELMÚLT ÉVEKBEN, AMELY – SZOROS

ÖSSZEFÜGGÉSBEN A FENNTARTHATÓSÁGGAL,

A GLOBÁLIS FELMELEGEDÉS ELLENI

KÜZDELEMMEL ÉS AZ ESG ALAPELVEIVEL

– LASSAN TELJESEN MEGHATÁROZZA

AZ ÉPÍTŐIPARI ÉS INGATLANPIACI

VÁLLALATOKAT, ILLETVE TEVÉKENYSÉGÜKET.

A fenntartható világgazdaság alapvető szerepet játszik a klímasemleges jövő megteremtésében. Ennek érdekében fontos cél, hogy világszerte folyamatosan csökkentsük a szénlábnyomunkat, miközben a megújuló energia térhódítása mellett fokozatosan teret nyernek a digitalizáció új megoldásai. Pár éve még csupán pozitív trendnek gondolták szerte a nagyvilágban a globális felmelegedés elleni küzdelmet, mára azonban egyre szélesebb körben tudatosul, hogy ez az élhető bolygónk és az újabb generációk jövője.

Jelenleg a dekarbonizáció az emberiség egyik legfontosabb feladata, vagyis rövidebb távon törekednünk kell a szén-dioxid-kibocsátás csökkentésére, míg a távlati cél szerint el kell érnünk a karbonsemlegességet.

A klímaváltozás egyik legfőbb kiváltó oka ugyanis az üvegházhatás, amelyet a légkörbe jutó káros gázok idéznek elő.

Különösen sokat beszélünk a szén-dioxid-kibocsátásról, amely alapvetően a fosszilis energiaforrásokhoz köthető. Ezek az ipari forradalom ideje óta egyre meghatározóbb szerepet töltenek be, hiszen a fejlődő emberi civilizáció óriási lendülettel kezdte el hasznosítani a kőszenet, a kőolajat és földgázt. Mind a mai napig meghatározók a mindennapi életünk alakításában, mint a legfontosabb energiaforrásaink. Az emberi szén-dioxid-kibocsátás 85–90%-a abból ered, hogy fosszilis tüzelőanyagokat égetünk. Különösen a szén a legnagyobb probléma, hiszen minden egyes tonna szén elégetésével nagyjából 2,5 tonna

szén-dioxid kerül a levegőbe. A CO 2-kibocsátás mellett egyéb üvegházhatású gázok is hozzájárulnak a globális felmelegedés problémájához. Az évszázadok alatt a légkörbe került káros anyagok felborították a természetes egyensúlyt, ami veszélyezteti az emberi létet a Földön.

Jelenleg a villamos energia meghatározó része származik fosszilis tüzelőanyagok elégetéséből, és mivel az ipar energiaigénye hatalmas, itt a legfontosabb a változások felgyorsítása. Emellett a logisztika, tágabb értelemben a szállítmányozás, az áruk mozgatása is rengeteg szén-dioxidot szabadít fel, illetve a közlekedés is nagy fogyasztó, amely alapvetően kőolajalapú üzemanyagokat használ. De említsük meg még az erdőirtásokat, hiszen a fák nagy szerepet játszanak a légkör megtisztításában. Ha a fákat elégetik, akkor a légkör szén-dioxid-tartalmát növelik.

Mit lehet tenni?

Az üvegházhatású gázok elleni küzdelem egyre jobban körvonalazódik, konkrét cselekvési tervek születtek globálisan. E szerint a gazdaságilag fejlett országoknak, többek között az Egyesült Államoknak és az Európai Unió tagállamainak, 2030-ig 50%kal kell csökkenteniük a szén-dioxid-emissziót, 2050re pedig el kell érni a klímasemlegességet, különben nagy bajok lehetnek. Más országokban az eltérő fejlődési pálya miatt más célkitűzéseket fogalmaztak meg. Kínában az erős szmog okán már évek óta dolgoznak a CO2-kibocsátás csökkentésén, azonban még sok munkájuk lesz. Ugyanígy Indiában 2070 körül várható a klímasemlegesség elérése.

A legtöbb tudós úgy gondolja, hogy körülbelül 2050ig kellene teljesen dekarbonizálnunk, mielőtt viszszafordíthatatlan és esetleg katasztrofális hatások

érvényesülnek a bolygón. Többek között az európai klímatörvény szerint az Európai Unióban 2030-ig legalább 55%-kal kellene csökkenteni az üvegházhatású gázok nettó kibocsátását, és 2050-re kötelező lenne a klímasemlegesség. Ide kapcsolódik egyébként az üvegházhatású gázokról szóló protokoll (Greenhouse Gas Protocol), ahol a kibocsátásokat csoportosítják (pl. Scope 1., 2. és 3.).

Számos területen lehetséges beavatkozni a dekarbonizáció érdekében, amelyek a gazdasági tevékenységeket és az épített környezetet is lefedik. Többek között fókuszba került már a hulladékgazdálkodás, ahol nemcsak a hulladék csökkentésére, hanem az újrahasznosításra szintén nagy hangsúlyt helyeznek. De ezzel már érintjük a körkörös gazdaság erősödését is, emellett szintén népszerű hívószó az energiahatékonyság, amely most a válság miatt még fontosabb szempont lett.

Egyre nagyobb teret hódítanak a megújuló energiaforrások, amelyek amellett, hogy korlátlan menynyiségben állnak rendelkezésre, a környezetet sem szennyezik, hiszen a felhasználásuk során nem keletkezik semmiféle káros anyag. A megújuló energiaforrások mellett az energiatakarékos készülékek és világítás alkalmazásával is jelentős sikereket érhetünk el.

A vállalatok is törekszenek a karbonlábnyomuk csökkentésére. Ez már az ESG egyik alapvetése is, nem véletlenül ez a szabályozási rendszer fokozatosan teret hódít a nagyvállalatok után már a kisebb cégek körében is. Többek között a vállalatok erdőket telepítenek, vagy éppen a környezetbarát csomagolásnál figyelembe veszik az újrahasznosított vagy biológiailag lebomló termékeket. De általában az ellátási lánc egészében egyre inkább felelősségteljes beszerzési gyakorlatot kell követni, amely a beszállítók elkötelezettségét is jelenti.

Mi legyen az épületekkel?

Mivel az épületek szénlábnyoma meghatározó, itt is nagyon fontos a beavatkozás. Számos szervezet próbálta kiszámolni az épületek élettartama során keletkező szénlábnyom volumenét. A World Green Building Council becslése szerint az épületek általi szén-dioxid-kibocsátás az összes kibocsátás 38%a, ebből 28% a működésből, 28% az anyagokból és 11% az építkezésből származik. Ez alapján egy épület kibocsátásának nagyjából 60%-áért az üzemeltetés, 40%-áért pedig az építés felel. Más tanulmányok 80-20%-ra becsülik ezt az arányt.

De ezek a számok csupán kalkulációk, hiszen nem tudjuk pontosan, hogy mennyi szén kapcsolódik az építőanyagokhoz. Egyes termékek rendelkeznek Környezetvédelmi Terméknyilatkozattal (EPD), azonban

például szerelvények vagy mechanikai berendezések esetében gyakorlatilag az egész globális ellátási láncot kellene vizsgálni. Itt jön a képbe a már említett Scope 3., amely az értékláncban máshol keletkező közvetett kibocsátásokat foglalja magában.

Még sorolhatnánk az összefüggéseket, amelyek látszólag távoli szempontokat kapcsolnak össze a dekarbonizációs törekvések mentén. Vagyis a lokális és globális szereplők együttműködésére van szükség, hiszen minden összefügg mindennel. Így például egy építkezésen az egyik anyag helyből származik, ezért a szállítás környezetterhelése alig jelentkezik, míg egy másik anyag a tengerentúlról érkezik, miközben a köztes állomásokat alig ismerjük. Van persze néhány új technológia, amely csökkentheti a gyártási folyamat során keletkező szén-dioxidot, de további szabályozásra lenne szükség a technológiai változások elősegítése érdekében.

Bontsunk vagy újítsunk?

Vagyis a klímaváltozás megállítása érdekében a világnak csökkentenie kell többek között az épületek szén-dioxid-kibocsátását, az azonban még kérdéses, hogy mi ennek a legjobb módja, hiszen minden épület más és más paraméterekkel rendelkezik. Ráadásul óvatosan kell egyensúlyozni, hiszen a gyors változás növelheti az építőipar amúgy is emelkedő költségeit, így aztán felborulhat a piacot meghatározó kereslet-kínálat egyensúly.

Mindenesetre továbbra is nehéz eldönteni, hogy korszerűsítsük a meglévő épületeinket, vagy bontsuk le és húzzunk fel hatékonyabb ingatlanokat. Ha egy új épület úgy tudja csökkenteni az energiafogyasztását, hogy több szén-dioxidot takarít meg élettartama során, mint egy régebbi épület, illetve az építés környezetterhelése is kedvező, akkor ésszerű lehet bontani és újat építeni. A számításokat azonban nehezíti – mint ahogy korábban említettük –, hogy még mindig nem tudjuk pontosan, mennyi szén kapcsolódik az egyes építőanyagokhoz és építési folyamatokhoz.

Jól ismerjük a kifejezést: újrapozicionálás. Ez számos ingatlanpiaci vállalat életében nyerő stratégia, legyen szó fejlesztőről vagy kezelőről. Sokszor előfordul, hogy rossz a bérlői struktúra és a mix, nem jó a térszerkezet, a hírnévvel is gond van, ilyenkor jöhet az újrapozicionálás. Ez a folyamat együtt jár az értéknöveléssel, hiszen nincs kizárva, hogy eleve is az volt a tulajdonos célja, hogy kipofozza az ingatlant, majd jobb pénzért eladja. Az értéknövelő befektető számára tehát az alulteljesítő épületek vásárlása az alapvető stratégia, amelyeket megújítva profitért továbbadhat.

Az értéknöveléssel foglalkozó vállalatok sokféleképpen növelhetik a portfóliójuk értékét. Egyesek

átalakítják a belső tereket, mások pedig teljesen megváltoztatják az épület funkcióját. A közelmúltban megjelent egy új típusú értéknövelő megoldás: energiahatékonysági és szén-dioxid-mentesítési fejlesztésekkel a fenntarthatóbbá tétel a cél, amely egyrészt növeli az ingatlan értékét, csökkenti az üzemeltetési és energiaköltségeket, másrészt tolonganak a bérlők, hiszen mindent visz az ESG-mantra.

Jönnek a szakértők

Természetesen itt is fontos a méretarányosság és a valós fizikai adottságok, hiszen nem minden ingatlan alkalmas arra, hogy három–öt–tíz év alatt elérje a nettó nulla kibocsátást. Amúgy az ingatlantulajdonosok is alkalmazhatnak tanácsadókat a szén-dioxid-kibocsátás kiszámításához, de gyakran ezek a cégek nem rendelkeznek elég nagy projektekkel, hogy a dekarbonizációs költségeket ki tudják gazdálkodni.

Nagy szakértelem és speciális ismeretek kellenek ahhoz, hogy az egyes épületeknél elemezzék a helyi hálózatok energiakörnyezetét, és kiszámítsák az egyes üzemeltetési megoldásokhoz kapcsolódó kibocsátásokat. Itt szinte mindent vizsgálni kell, az egyes építőanyagok és építési folyamatok teljes életciklusától kezdve a működésből fakadó napi logisztikai tevékenységeken át a hulladékgazdálkodásig, és akkor még nem beszéltünk a bérlői aktivitásról.

Azonban vannak eleve olyan fizikai adottságok, amelyek korlátokat jelentenek a teljes dekarbonizáció előtt. Vagyis sok esetben nem a nulla kibocsátás a cél, hanem a hatékonyság maximális növelése az adott kereteken belül. Így a jobb szigetelés, a villamosítás és az intelligens épületrendszerek telepítése viszonylag gyorsan és olcsón csökkentheti az épület által termelt szén-dioxidot, de a nullát nem érheti el.

Ahhoz, hogy az épületek szén-dioxid-semlegesek legyenek, fontos megújuló forrásokból, így például szél- és napenergiából beszerezni az energiát, vagy saját megújuló energiát kell termelniük. Ez azonban nem könnyű és nem olcsó feladat, ráadásul sok adottságnak meg kell felelni hozzá. A kulcsmomentum a zöld energia előállítása, és persze annak volumene is alapvető.

Mindenesetre az energia emelkedő ára folyamatosan emlékeztet minket arra, hogy nem könynyű megbecsülni egy ingatlan jövőbeli kiadásait, és akkor még nem beszéltünk a túlterhelt hálózatok miatt bekövetkező esetleges zavarok (pl. áramkimaradások) növekvő veszélyéről, ami az energiafüggetlenség fontosságát bizonyítja. Mindenesetre a dekarbonizáció az ingatlanpiac egyik legújabb bűvös hívószava és a jövő ingatlanpiacának legfontosabb trendje.

ÚJ

Adatvezérelt megoldások

adat.ingatlan.com

Az árindex 2015-ös fix bázison mutatja be az országos lakásárak alakulását (2015=100%).

Az ingatlan.com saját adataiból készült lakásárindexe szorosan együttmozog az MNB és a KSH árindexeivel, azonban 6 hónappal hamarabb mutatja be az ingatlanárak változását.

Miben segíthetünk?

• Mi készítjük magyarország legfrissebb lakásárindexét

• Egyedülálló keresleti statisztikákkal rendelkezünk

• Nálunk érhető el az ingatlanpiacot érintő adatok legszélesebb köre

Részletesebb lakáspiaci adatokra van szükséged? Látogasd meg adat.ingatlan.com weboldalunkat!

HOGYAN KERÜLHET A MAINSTREAMBE AZ ÖKOÉPÍTÉSZET?

ÉVEK ÓTA LÉTEZNEK TERMÉSZETES

ÉPÍTŐANYAGOK, AMELYEK TÖBB

CÉLRA IS HASZNÁLHATÓAK EGY-EGY

ÉPÍTKEZÉSEN. A LEGSZENNYEZŐBB

IPARÁGAK KÖZÉ TARTOZÓ

ÉPÍTŐIPARNAK ELEMI ÉRDEKE

LENNE MINDEN EGYES TIZEDES

LEFARAGÁSA

A KARBONKIBOCSÁTÁSBÓL, ÁM EZ

A MŰVELET ERŐSEN AKADOZIK.

MÉGIS, MIN MÚLIK, HOGY SZÉLESEBB

KÖRBEN IS ELTERJEDJENEK AZ

ÖKO-ÉPÍTŐANYAGOK? HOGYAN

LÁTJA EZT A KÉRDÉST EGY NAGY

NEMZETKÖZI ÉPÍTÉSZIRODA EGYIK

VEZETŐ TERVEZŐJE, ÉS HOGYAN

A HAZAI SZAKEMBEREK?

Sok minden eszünkbe juthat az építőipar és környezettudatosság említésekor, elsőre talán az, hogy ez egy axióma, nyomban utána pedig a két fogalom összetett viszonya. Az építőipar a nyersanyagok előállításakor, az építkezés idején, végül az üzemeltetés és karbantartás alatt is szennyezi a környezetet, így érdemes külön-külön vizsgálni e területeket. Ha építőanyagokról beszélünk, akkor természetesen az első fázisra, a beépített karbonra gondolunk. A beépített karbonkibocsátás magában foglalja az anyagkitermelést, a szállítást a gyártóhoz, a gyártást, a szállítást az építkezés helyszínére, az építést, a felhasználási fázist, a karbantartást, a javítást, a cserét, a felújítást, a bontást, a szállítást a lerakókba, a feldolgozást, az ártalmatlanítást – tehát mindent, ami az építéshez használt nyersanyagokkal összefügg.

Mivel az épületek üzemeltetése egyre hatékonyabb, a beépített szén-dioxid a következő évtizedekben az

új építésű ingatlanok teljes szénlábnyomának közel felét teszik majd ki, és erre már a szabályozóknak is reagálniuk kell – foglalta össze Klopfer András, a Denkstatt Hungary fenntarthatósági tanácsadója. A terület szabályozása országonként jelentősen eltér. Klopfer szerint Svédországban van az egyik legszigorúbb szabályozás, de persze máshol is „nagy nyomás nehezedik majd az építőanyag-gyártókra, mivel termékspecifikus információkat kell nyújtaniuk a kivitelezők számára, és ehhez rengeteg adatra lesz szükségük.”

És ugyanide lyukadunk ki, ha nem szabályozói, hanem építészeti szemszögből közelítjük meg a kérdést. Svédország helyett induljunk el most a szomszédjától, Dániától, ahol a világszerte megaprojekteken dolgozó Henning Larsen (HL) építésziroda (Siemens globális központ, München; The Springs, Sanghaj; King Abdullah pénzügyi központ, Rijád; Volvo Világa látogatóközpont, Göteborg) egy rendhagyó projektbe vágott bele 2022-ben.

Léptékében kicsi, hatásában óriási

A szóban forgó projekt egy iskolabővítés volt a Dánia szívében lévő Rønde városkában. Mindössze 250 m²-t tettek hozzá a Feldballe iskolához, anyagilag nem is érte meg a Henning Larsennek ezzel foglalkoznia, ám a pénzügyi szempont csak egy volt a sok közül. Csak az építőanyagok előállítása a globális karbonlábnyom 11%-áért felel – írja a HL –, ebből a cementgyártás önmagában 8%-ért, míg a sokat becsmérelt légi közlekedés csak 3%-ért. Éppen ezért elkezdtek visszanyúlni az évezredek óta használt természetes építőanyagokhoz. De nézzük, mit jelent ez a dániai suli esetében!

Egy ökotudatos település meglévő iskolája egy-egy új tanteremmel és laborral bővült a munka során. Magnus Reffs Kramhøft vezető tervező elmondása szerint a projekt ideális kísérleti terepet jelentett a landmark épületeket jegyző iroda számára. Ez egyben a válasz is arra, hogy miért éri meg egy világhírű építészirodának egy kis vidéki iskolával bíbelődni.

A Feldballe-projekt kíváncsiságból és bátorságból született, amiből nem üzletileg, hanem tudás- és tapasztalatszerzésben profitálhat a Henning Larsen. A stúdió a nagyobb projekteknél is alkalmazhatja majd ezt a tudást, azon belül is a Design for Disassembly (tervezés és szétszerelés) elvet, amit Peter Tegner Matz dolgozott ki. Ez az elv meghatározó szerepet játszott az iskola építésénél: a házon számos specialista (anyag- és fenntarthatósági szakértők) dolgozott, de mindent alárendeltek ennek az elvnek, ami biztosítja, hogy az épület elemeit később újra felhasználhassák, az életciklusuk végén pedig visszaadhassák a természetnek.

Megpróbáltak minél több természetes elemet beépíteni, hogy lássák, milyen messzire juthatnak a bioalapú koncepcióval. Mindenekelőtt egészségesebb beltéri levegőt szerettek volna, aminek érdekében vályogot és természetes szellőzést alkalmaztak. A hőszigetelés szalmából készült, aminél fenntarthatóbb építőanyagot nem is találhattak volna: mezőgazdasági hulladékból gyártották, és később maradéktalanul a természeté lehet ismét. A szalma gyorsan megújuló, természetes anyag, ami minden építészeti előírásnak megfelel. A stúdió itt használt először szalmát, most pedig keresi a lehetőséget, hogy nagyobb alapterületű, többszintes épületnél is tervezhessen vele. Kramhøft szerint sok „szép és okos, fenntartható” projektet terveztek különböző igények szerint, de anyaghasználatban ez az iskola a legelőremutatóbb.

Ugyanakkor nem csak a „körforgásos anyagokban” lehet gondolkodni: hasonlóan fontos szempont újrafelhasználni a már legyártott és felhasznált anyagokat, megújítani a meglévő épületeket. A HL vezetője ennek érdekében egyszerűsítené az épületek komplexitását, amivel pénzt és munkát lehetne megspórolni. Mint mondja, tovább kell tesztelni különböző anyagokat, mert a szalma csak egy a sok lehetőség közül. Fontosnak tartja a tudatosságot, a határok feszegetését is, az új ismeretek gyűjtését, hogy később könnyebben alkalmazhassanak egyszerű megoldásokat és természetes anyagokat.

Tudásban, anyagismeretben, know-how-ban tehát jelentős előrelépés, viszonyítási pont a Feldballe iskola a Henning Larsennek, de ez még nem magyarázza azt, hogy miért nem terjedtek el szélesebb körben a már évek óta ismert ökoalapú, de szabványosított szigetelések, vakolatok, festékek stb. Elvégre

elérhetők sorozatgyártott, meghatározott műszaki paraméterekkel rendelkező anyagok, akár szigetelést, akár burkolatot, akár szerkezeti elemeket keres az építész.

Vannak ugyan nagyobb léptékű projektek, de azok a maguk módján szintén kísérletnek számítanak. Elég itt annyit megjegyezni, hogy a világ legnagyobb CLT (cross laminated timber – rétegragasztott fapanel) felhőkarcolója, a Milwaukee-beli Ascent eleve nem felelt volna meg az amerikai szabványnak. Az USA-ban mindössze 26 méter a nehéz faépítmények magassági korlátja, az Ascent pedig 86,6 méteres –„próba és teszt” alapon épült, külön hatósági felügyelettel, nem utolsósorban annak köszönhetően, hogy a megbízott ellenőrnek volt erdészeti háttere, és ismerte a CLT technológiát.

Továbbá durva egyszerűsítés volna faépületnek nevezni a tornyot: az épület alapja egy betonvázas, hatszintes platform, erre jön a 19 emeletes, fából készült torony, CLT oszlopokkal, gerendákkal és padlókkal. Szintén betonból készült a liftaknák és a lépcsőház magja, hogy az épület könnyebben megbirkózzon a szél okozta és szeizmikus mozgásokkal – de tűzvédelmi okokból is. Bárhogy is nézzük, a megújuló anyagok alkalmazása még csak kísérleti fázisban jár a nagyobb léptékű építkezéseknél.

Miért tartunk még csak kísérleti fázisban?

Itthonról nézve mindez nem meglepő: CLT-ből jellemzően félreeső telkekre épülnek családi házak, kiadásra szánt kabinok, középületet még nem csavaroztak össze nálunk ilyenből. De miért nem alkalmaznak a nagy beruházásoknál természetes építőanyagokat, miért van velük szemben bizalmatlanság, ha amúgy is évszázadok óta ismerjük ezeket?

Egyszerűen az elmúlt évtizedekben annyira elterjedt a vasbeton alkalmazása, hogy a nagy projekteknél, ahol sok pénz forog kockán, a megrendelők, a fejlesztők és a kivitelezők is megmaradnak annál, mert nem jelent kockázatot, ismeretlen tényezőt, biztosabban számolhatnak költségekkel, megtérüléssel. Ezzel együtt egyre több piacképes öko-építőanyagot gyártanak, amelyekre mindinkább figyelnek a „hagyományos” építőiparban is. „Ha pedig az új anyagokhoz pontos adatok, teljesítménymutatók és tanúsítványok is járnak, akkor hirtelen reálisabbá válik ilyen megoldásokat találni és meggyőzni erről a megrendelőt vagy a vállalkozót” – mondja az építész.

A pénzügyi kérdéseket ne becsüljük alá: Kramhøft a saját háza építésekor is hozott „ostoba döntéseket” anyagi kényszerből. Nem örült neki, de „ez volt

a realitás”. Következésképpen egyenlőbb árazást szeretne, akár magasabb adót a szennyezőbb építőanyagokra. Merthogy a nagy gyártók termékei mindig olcsóbbak egy kicsit, és innentől „ez egy folyamatos probléma, amit politikai úton kell megoldani. Állami szinten kell elérni, hogy a nagy szereplők jobban hozzájáruljanak a klímamegoldásokhoz.”

Vagyis építészeti oldalról megközelítve ugyanoda lyukadtunk ki, mint a cikk elején idézett fenntarthatósági szakértő: szabályozásokkal kell kikényszeríteni a változást. Részben ezért is született meg az ESG (environmental, social, governance – környezeti, társadalmi, vállalatirányítási) szabályozás, és ezért vannak zöld hitelek.

Logikusan a megbízók tehetnének még a természetes építőanyagok elterjedéséért, de ők ebben a komplex rendszerben jóval eszköztelenebbek még az építészeknél is. Ha esetleg ismerik is a lehetőségeket, a műszaki paraméterekhez – mi megvalósítható és mi nem – már szinte biztosan nem tudnak hozzászólni. Ilyenformán hiányzik még egyfajta ismeretterjesztés is: a megbízóknak elég lenne tisztában lenniük a természetes építőanyagok adta előnyökkel és lehetőségekkel, az építészeknek viszont napi szinten illene követniük ezt a ma még nem mainstream, ellenben rohamosan fejlődő szférát.

Azért vannak jó példák Magyarországon is, ahogy Bíró Péter épületbiológus megjegyezte: a Budapest One irodaházban, apartmanokban, szállodákban és több 100 családi házban alkalmaztak már természetes építőanyagokat, sőt, itthon gyártanak is az ÉMI által minősített vályogtéglát, vályogvakolatot és minősített szalma hőszigetelést. Ám több szakértő szerint az építészeket is edukálni kell itthon, és akkor ott vannak még azok a bizonyos számítások és szabályozási kérdések, amelyek meggyőzhetik végül az ingatlanbefektetőket is.

MILYEN ÚJ FORRADALMI

ÉPÍTŐANYAGOK VISZIK ELŐRE AZ INGATLANPIACOT?

Zacc, moszat, alga, gomba és amit akartok!

AZ ÉPÍTŐIPAR DIGITALIZÁCIÓJÁRÓL SOK SZÓ ESIK A SZAKMAI FÓRUMOKON, HISZEN

A MESTERSÉGES INTELLIGENCIA, A 3D-NYOMTATÁS VAGY ÉPPEN A FELHŐALAPÚ

SZOFTVEREK HATÁSAI VALÓBAN ÓRIÁSIAK. UGYANAKKOR, HA VISSZALÉPÜNK EGYET

A FOLYAMATBAN AZ ANYAGVÁLASZTÁSHOZ, LÁTHATJUK, HOGY EZEN A TÉREN IS ZAJLIK AZ ÉLET. EGYRÉSZT A MEGLÉVŐ ANYAGOK ÚJ FORMÁIT KÍSÉRLETEZIK KI A LABOROKBAN, MÁSRÉSZT OLYAN TERMÉSZETES ANYAGOKKAL PRÓBÁLKOZNAK, AMELYEK HALLATÁN

VALÓSZÍNŰLEG KIKEREKEDNE AZ EGYSZERI MEGRENDELŐ SZEME. NÉZZÜNK MOST SZÉT

A FORRADALMI ÉPÍTŐANYAGOK KÖZÖTT!

Beton, beton és beton

Az innováció akkor indul virágzásnak, amikor megállunk, szemlélődünk, majd megkérdőjelezzük és újragondoljuk a körülöttünk lévő világot. Ezt tette a Prometheus Materials is, amikor egy ősi és roppant széles körben elterjedt építőanyag, a beton gyártásán

töprengett el. Manapság a beton, mint a globális CO₂-kibocsátás jelentős részéért felelős anyag, csaknem közellenségnek számít: becslések szerint egymaga felel a világ éves CO₂-kibocsátásának mintegy 8%-áért, naponta 11 millió tonna szén-dioxidot pumpál a légkörbe, és a világ éves ipari vízfelhasználásának 9%-át adja.

Igazán nem akarjuk tovább borzolni a kedélyeket, de a világ épületállománya 2060-ra várhatóan megduplázódik, ami 36 éven keresztül minden egyes hónapban egy New York-méretű város felépítésének felel meg. Vagyis jobb lenne valahogy megszelídíteni a betont, mert már azzal is sokat nyerhetünk, ha csak kicsit kevésbé szennyezően állítjuk elő.

Furcsa módon az újításhoz az USA Védelmi Minisztériuma is kellett, amely fenntartható és könnyen hozzáférhető nyersanyagokat keresett erőforrás-hiányos környezetben történő építkezésekhez. A coloradói Boulder Egyetem négy professzora öt éven át dolgozott ki egy új eljárást, amely a természetet utánozza, és mikroalgákat használ építőanyagként. Vagyis ahelyett, hogy egy új nyersanyagot hoztak volna létre, inkább termesztettek egyet. A professzorok és a mostani igazgató, Loren Burnett együtt alapították meg a Prometheus Materials céget.

De miről is van szó? A természetes vizekben előforduló mikroalgákat a bioreaktorokban diódákkal klorofill termelésére serkentik. A tápanyagokkal és természetes összetevőkkel átitatott víz elősegíti a kalcium-karbonát képződését az ún. biomineralizáció révén. A folyamat a kagylók és a korallzátonyok keletkezéséhez hasonlít, de sikerült annyira felgyorsítani, amivel a rendkívül hatékony, karbonmentes biocementgyártás alapanyagává vált.

Ez a folyamat elkerüli a hagyományos cement gyártásával és szállításával járó szén-dioxid-intenzív műveleteket, megköti a mikroalgákból és a biomineralizációból származó beépített karbont, ráadásul a gyártás során felhasznált víz szinte teljes egészében visszakerül a földbe. Mindezeken felül a Prometheus beton számos paraméterében jobb a hagyományos társánál: mintegy 15–20%-kal könnyebb, a hajlítószilárdsága három–négyszer, a kötésszilárdsága háromszor nagyobb. Közben a nyomószilárdsága is vetekszik a hagyományos betonéval, összességében pedig ezekkel a mutatókkal bizonyos

felhasználási módoknál csökken az acél megerősítés szükségessége.

Jobbak az új beton akusztikai tulajdonságai is, de mindenekelőtt hőszigetelés terén kiemelkedő: a hagyományos betonhoz képest 90%-kal csökkenti a hőátbocsátást, így mérsékli a karbonkibocsátást az üzemeltetés során. A vállalat gyártási és biotechnológiai létesítményekkel is rendelkezik, ahol jelenleg a karbonmentes biocement és biobeton termékeit finomítja. Azért, hogy valóban hatással legyen a globális CO₂-kibocsátás csökkentésére, a cég változatos termékcsalád kidolgozásán fáradozik.

Van már gyakorlati példa is: a 2023-as Chicagói Építészeti Biennále megnyitóján a világhírű Skidmore, Owings & Merrill (SOM) építésziroda mutatta be a Prometheusszal együtt fejlesztett Bio-Block™ Spiralt. A SOM egy spirális installációt tervezett a bioblokkokból a Fulton Market kerületbe. Az építmény egyes tégláinak elforgatásával feltárták azok szerkezetét, egyben demonstrálták a téglaépítés egyszerűségét és sokoldalúságát. Egyes kiválasztott projektekhez máris elérhető az anyag, fenntartható alternatívát kínálva az építkezéseken általánosan elterjedt beton falazóelemeknek.

És még mindig a beton

Számos más kísérlet is folyik a betonnal, említsük meg az ausztrál RMIT University kutatását, amelyben a betonkészítéshez használt homok 15%-a helyett hőkezelés utáni zaccot kevertek az anyagba. A zaccot a kísérletek során 350 és 500 fok közötti hőmérsékletekre melegítették, hogy egy faszénhez hasonló anyag, a bioszén keletkezzen. Végül azt találták, hogy a betonkeveréshez a legjobb a 350 fokon kiégetett kávémaradvány. Eredetileg a munkahelyeken megmaradt, kidobásra szánt kávézacc hasznosításán gondolkodtak, de a módszernek további két nagy előnye is lehet.

Az egyik nyilvánvalóan az, hogy erősebb lesz tőle a beton, miután a (hőkezelt) zacc megköti a nedvességet, így meggátolja a beton kiszáradását, és megelőzi a mikrorepedések kialakulását. A másik előny, hogy az építkezésekhez használható homok fogytán van, olyannyira, hogy 2050-re teljesen eltűnhet a Föld felszínéről, így sokat számít, ha egy részét meg lehet spórolni. Mennyiségileg a zacc kevés: Ausztráliában évente 72 millió tonna betont állítanak elő, amihez közel 29 millió tonna homok szükséges, míg az összes rendelkezésre álló zaccból 22 500 tonna adalékanyagot lehetne előállítani. Ugyanakkor mégsem kell teljesen lemondani róla, a kutatók máris tárgyalnak helyi önkormányzatokkal a lehetséges jövőbeli felhasználásról, például járdák építéséhez.

A turnézó bioház

Mikroalgák és kávé – két természetes anyag, nem véletlenül. Az új építőanyagok kutatásának jelentős része a biológiai alapú, az életciklusuk végén a természetnek visszaadható anyagokra irányul. A sajátos műfaj sajátos szereplője az „Exploded View Beyond Building” (EVBB) nevű modulház, amely Németalföld különböző pontjain bukkan fel. Szerepelt már Eindhovenben és Amszterdamban, legutóbb pedig a belgiumi Westerlo Kamp C kiállításán csodálhatták meg a látogatók. Azért turnézik a ház, mert küldetése van, pontosabban a házat megalkotó Biobased Creations stúdiónak. Az EVBB több mint 100 természetes építőanyagból áll, ami máris elérhető, vagy a közeljövőben az lesz.

Könnyítendő az eligazodást a hatalmas felhozatalban, a Biobased Creations a honlapján létrehozott egy adatbázist, ahol témakörökre (föld, víz, gomba, baktérium, növények, élelmiszer) lebontva részletesen bemutatja a házban található rengeteg anyagot. Például a baktériumalapú zuhanyfüggönynél demonstrálják, hogy miből készül, milyen eljárással, milyen összetevőkkel, milyen műszaki paraméterei vannak, hogyan alkalmazható, tömeggyártásra alkalmas-e satöbbi. Majd így tovább minden anyagot részletesen bemutatnak. A nagy felhozatalból most kiválasztottunk néhány anyagot, ami rámutat a jövőbeli lehetőségeinkre.

Deszka tengeri moszatból

A tengeri moszat gyorsan nő, nem igényel friss vizet, földet, műtrágyát vagy növényvédő szereket, miközben CO₂-t köt meg. A Seaweed pedig az MDF-hez vagy a forgácslaphoz hasonló anyag fa- és papírfeldolgozó iparból származó maradékokból, amelynek a természetes kötőanyagát magából a tengeri moszatból nyerik ki. A kész deszkát szükség esetén „lakkozhatják” is, vagyis elláthatják a szintén az Északi-tengerből gyűjtött moszat kivonatából készített fényes bevonattal. A hínárpanelek belső falakhoz, akusztikai, szigetelő- és tűzálló burkolatokhoz, valamint bútorokhoz használhatók.

Akusztikai lapok gombából

Először sterilizálják a pamutmaradványokat, majd beoltják micéliummal zsákokban, hogy lehetővé tegyék a megfelelő növekedést és a teljes kolonizációt. Utána a frissen termesztett anyagot ledarálják és erre a célra kialakított formákba helyezik, ahol a micélium tovább növekszik, amíg el nem éri a kívánt sűrűséget/alakot. Miután a növekedési folyamat befejeződött, a termékeket lassan kiszárítják és finiselik. A keletkező termék 100%-ban körkörös és biológiailag lebomló, miután nem használnak hozzá sem kőolajalapú kötőanyagokat, sem műanyagokat, sem formaldehidet.

Csempe tejfehérjéből és tojáshéjból

Hollandiában az élelmiszer-pazarlási listán előkelő helyen állnak a tejtermékek. Sebastian Guzman Olmos megtalálta a módját annak, hogy a kazeint –egy gyakori tejfehérjét – és a növényi maradványokat csempévé dolgozza fel: burgonyakeményítőből készült kötőanyaggal és fűrészporral összekeverve őket komposztálható kazein biorostlemezt hoz létre. Más utat jár be a tojás: mielőtt bedobozolják őket, kiszűrik a szennyeződött, sérült, hibás példányokat.

A kidobásra ítélt tojások bármiféle adalékanyag nélkül hőformázhatók bioplasztikká. A tojásfehérjét 70°C-on dehidratálják (ez 15 órát vesz igénybe), majd porítják. Ezt a port összekeverik a tojáshéjjal, és 195°C-on, 30 tonna nyomáson formába préselik. Egy tárgyat 40 perc alatt lehet a kívánt formába préselni – jellemzően tál vagy váza készül belőle, de világítórendszerrel és csempével is kísérleteznek már. Ezeket a termékeket kizárólag tojásból állítják elő bármiféle adalékanyag nélkül, mivel a tojásfehérjében lévő albumin hő és nyomás hatására megkötődik.

Ez a jövő útja

Az adatbázis számos eleme még csak kísérleti fázisban tart, másfelől találhatunk megvásárolható minősített építőanyagokat is. De ha pusztán az anyagok mennyiségét és sokféleségét nézzük, látható, hogy komolyan lehet számolni a bioalapú építéssel.

A fenntartható építés mint iparág tehát kilépett már a gyerekcipőből: az EVBB ház építésében mintegy 150 partner segített a kezdetektől fogva, köztük az iparágban világszerte ismert cégek is. A fenti adatbázis ismeretében pedig érthetővé válik a turnézó modulház alkotóinak lelkesedése, miután az „az anyagok potenciálisan végtelen áramlását” mutatja be a tervező Pascal Leboucq szavaival élve.

A Mogu Acoustic csempe egy tanúsított termék, amelyet textilipari pamutmaradványokon kiválasztott micélium (a gomba vegetatív része) fermentálásával hoznak létre. Ráadásul nem egy sík csempéről, hanem afféle „térplasztikáról” van szó, amit a kiváló hangelnyelés érdekében terveztek ilyenre. Négy különböző formában készül, hogy mindenféle környezetbe illeszkedjen, és saját, könnyen felszerelhető, csavarmentes rögzítési rendszerrel rendelkezik. A micéliumot olyan értéktelen maradványokon (pamutszálak, kenderszárak) tenyésztik, amelyeket egyébként kidobnának.

AUTONÓMIA, SZIGET, ÖNELLÁTÁS

Az ingatlanpiac utópisztikus kísérletei

MANAPSÁG SZIGET-MÓDBAN ÜZEMELŐ (OFF-GRID) HÁZNAK HÍVJUK,

ÉVTIZEDEKKEL EZELŐTT MÉG AUTONÓM

HÁZRÓL BESZÉLTÜNK. HOGYAN

KÉPZELTÜK AZ ENERGIAFÜGGETLEN

OTTHONT AZ EZREDFORDULÓ

ELŐESTÉJÉN? MIÉRT BUKOTT EL

A KÍSÉRLET – AHOGY AZÓTA EGY ÚJABB, A CSENDES-ÓCEÁNON FOGANT NEMES

ELKÉPZELÉS IS –, ÉS HOGYAN

VALÓSULHATNÁNAK MEG SZÉLESEBB

KÖRBEN IS AZ AUTONÓM HÁZ ALAPELVEI?

Az önellátó háznak sokféle megtestesülése létezik, értelmetlen volna mindegyikre kitérni, ezért nem is cél. Helyette nézzük meg az egyik első koncepciót, és annak mai utódait. Autonóm Házról csak a közműhálózatok kiépülése utáni korszakban lehet beszélni, végtére is csak onnantól lehet megkülönböztetni hálózatra kötött és hálózatfüggetlen házakat.

Először a 70-es évek nyugatnémet zöld mozgalmai használták az „autonómia”, illetve a „szelíd technológia” kifejezéseket, miután akkor már egyre többen kezdték kapiskálni, hogy a Föld nyersanyagait nem aknázhatjuk ki korlátlan mennyiségben hoszszú távon, és ezen a technológiai fejlődés sem segít. Környezeti katasztrófák, olajválság és a nyersanyagkészletek végessége jelezte a rendszerszintű problémákat, ugyanakkor az is látszódott, hogy „visszatérni a természetbe” nem alternatíva, és nemcsak a fejlett technológia révén elért kényelmesebb élet kedvéért, hanem mert lényegében nem maradt többé érintetlen természet.

A savas eső, az UV-sugárzás bárhol utolér, az ózonlyuk is ott van a fejünk fölött, mondták már a 70-es években. Mára pedig ehhez hozzávehetjük a klímaváltozás

okozta kiszámíthatatlan, szélsőséges időjárást is, ami elől szintén nincs hova elbújni. Közben – 1987-ben – megszületett a fenntartható fejlődés első igazán kiforrott definíciója, méghozzá az ENSZ Brundtlandjelentésben: „A fenntartható fejlődés olyan fejlődési folyamat, amely kielégíti a jelen szükségleteit anélkül, hogy csökkentené a jövendő generációk képességét, hogy kielégítsék a saját szükségleteiket.”

Nem felhagyni kell a technológia használatával, sokkal inkább átalakítani – mondták már a „szelíd technológia” fogalmának megalkotói is, akik „az emberi tevékenység és a technika pusztító erejét arra a szintre kívánták visszaszorítani, ameddig az előidézett pusztulást a természet megújuló képessége be tudja gyógyítani.” Az idézet Ertsey Attila összefoglalójából származik, aki a szelíd technológia elveit az Autonóm Ház koncepciójában érvényesítette.

Így működik az Autonóm Ház

Az épület az 1996-os nyári Naturexpón mutatkozott be, tervezője szerint jellemző módon egy eldugott helyen, messze a fő pavilontól és a fő látványosságoktól. Az 50 m²-es lakóházban egy mai sziget-módban üzemelő épület szinte minden alapeleme megvolt, a berendezések öt funkció köré csoportosultak: fűtés és melegvíz-készítés; áramellátás; vízháztartás és szennyvízkezelés; hulladékgazdálkodás; természetes anyagok használata.

Fűtésről és meleg vízről napkollektor gondoskodott, illetve kiegészítésképpen faelgázosító kazán vagy biobrikett-kandalló. Ertsey úgy számolt, hogy a Nap az éves hőigény háromnegyedét fedezi, a fafűtés a további egynegyedét, és lényegében a mai napkollektorok is az év három évszakában képesek termelni. A konyhába fafűtéses, üvegajtós sütőt és kerámia főzőlapot tervezett, míg az áramellátást a tetőn lévő napelemek és szélmotor oldotta meg, a rendszert inverter és akkumulátor egészítette ki. A koncepció szerint a (főleg nyáron) megtermelt áramtöbbletet a ház visszatáplálja a hálózatba, az ebből származó bevétel pedig fedezi a kiegészítő fűtéshez szükséges tüzelő árát.

Vízhasználat terén gondolt a víztakarékos csaptelepekre, vízöblítést teljesen nélkülöző komposztáló toalettre, szürkevíz- és esővíz-újrahasznosításra, amivel drasztikusan csökkentette az ivóvíz fogyasztását, legalábbis elméletben. A kibocsátott szennyvizet nádgyökérzónás tisztítón keresztül tervezték visszajuttatni a természetbe, a hulladékot már akkor szelektíven gondolták gyűjteni, természetesen a szerves hulladékot egyből komposztálva. Különös módon a nem komposztálható, nem elégethető szemetet hulladékpréssel a negyedére tömörítették volna, hogy kevesebb helyet foglaljon, és olcsóbb legyen leadni.

Az építéshez számos megújuló anyagot terveztek használni: fa, vályog, parafa, linóleum, újrahasznosított műanyag, növényi olajokból-gyantákból és méhviaszból készült favédőszerek szerepeltek a listán. Úgy számoltak, hogy egy akkor tipikus háznál 20–30%-kal drágábban építhető az Autonóm Ház, ami aztán kevesebb, mint 10 év alatt behozza az árát, de persze a valódi haszon nem pénzben mérhető.

Az Autonóm Ház csupa szelíd technológiát vonultat fel, amelyben az autonómia nem önellátást, hanem önállóságot jelent, Ertsey szerint „együttműködésre való hajlandóságot, csakis kényszer nélkül, szabad akaratból”. A sok Autonóm Ház végül egy decentralizált rendszert alkot, ám a házak és lakóik együttműködnek, alkalmasak a kooperációra, akár országos léptékben is. A korát megelőző építész olyan hálózatot vizionált, ahol „nem utópia Hamvas Béla állítása: 10 ezer fősnél nagyobb városokat nem lenne szabad építeni.”

Új korszak, hasonló sors

Ertsey végül is kimondta, ami a legnagyobb kérdőjel az Autonóm Házzal kapcsolatban: utópia. Technikailag simán megvalósítható, viszont társadalmi szinten lenne igazán értelme, amihez nemhogy meglévő házakat, de komplett városokat kellene átalakítani. Innen nézve érdekes az a két évtizeddel későbbi kísérlet – a Noah House sorsa –, ami egy „sziget-módban” üzemelő ház (volt). A szóhasználat új, a jelentés és a működési elv nagyon-nagyon hasonló: Blaskovich Ákos ötletgazda a Csendes-óceánon hajózva gondolt bele, hogy ott, a semmi közepén, egy kis hajóban is megvan minden: napelem termeli, akku tárolja az áramot, egy berendezés tengervízből ivóvizet készít. Miért ne működne ugyanez a szárazföldön is egy házban? Ráadásul ehhez semmi újat nem kellett feltalálni, csupán meglévő technológiákat integrálni és harmonizálni.

A Noah House hálózatfüggetlenséget ígért, ökológiai lábnyom nélkül, természetes építőanyagokkal, ergonomikus, modern designnal és a hálózatba

visszatáplált árammal – bár mindezekkel együtt is jóval kevesebb utópisztikus felhanggal, mint két évtizeddel korábban az Autonóm Ház. Aki jártas az ingatlanpiacon, már tudja: ez a kísérlet is befucscsolt, akárcsak az elődje. Noah House-ból legyártottak több példányt is, de aztán a finanszírozása elakadt. Jelenleg nem kapható, nem rendelhető, és csak nagyon halvány remény van arra, hogy a szabadalmak birtokában újraindul a gyártása.

A prototípus előrevetítette a Noah sorsát: Pilisjászfalun, kéthektáros, két oldalt természetvédelmi terület által szegélyezett telken áll.

a természetbe, a szabad, független, önellátó élethez – mégsem tolonganak a jelentkezők.

Borsos Béla 1991-ben fogalmazott meg egy kiáltványt Álmodom egy helyről címmel, amelyben lényegében a gyűrűfűi ökofalu alapelveit fektette le. „A cél tehát egy decentralizált, autonóm közösség, egy posztindusztriális törzsi társadalom létrehozása, amely a hagyományos közösségektől elsősorban abban különbözik, hogy az információs forradalom teremtette csatornákon keresztül folyamatos kapcsolatban áll a külvilággal” – írta Borsos fényévekkel a home office vagy a covid előtt,

Nyilvánvalóan nem lehet a civilizált világban mindenkinek saját kéthektáros birtoka, körben természetvédelmi területtel, ahogy nem bonthatjuk vissza a városainkat 10 ezer fősnél kisebbre sem, éppen ellenkezőleg, folyamatos urbanizáció zajlik ma is, ahogy a történelem folyamán mindig.

Egy sajátos kísérlet

Vagyis hiába gondolták át a fenti házakat a puszta műszaki tervezésnél sokkal alaposabban, hiába igyekeztek átfogóbb társadalmi keretek közé elhelyezni őket, ennek a narratívának egyszerűen nem volt realitása. Mert közben olyan kísérlet is akadt, amelynek keretében tényleg bárki visszatérhetett (és még ma is megteheti!)

és ami azt illeti, még az Autonóm Ház előtt is.

Fanatikusan dolgoztak egy új település létrehozásán az 1970-ben kihalt falu helyén, egy hivatalosan gyepként nyilvántartott területen –merthogy Gyűrűfű önállóan nem is létezik, közigazgatásilag Ibafa külterülete. Hiába a valóban csodás természet, a kristálytiszta levegő és „a csillagokkal együtt létezés öröme”, az első 10 évben mindöszsze hét ház épült, majd a következő 10-ben – amikor Borsos nem volt tagja a kuratóriumnak – csak egy-kettő. Öt éve került vissza az elnök, ez idő alatt a sok érdeklődőből csak kevés odaköltöző lett.

Ma, bő 30 évvel a falu megalapítása után, 11 telken élnek, és még mintegy 30-ra lehet építkezni, de

várhatóan 40–50 családnál több nem is fog itt élni Borsos szerint. Miért? Mert az idilli, természetközeli élet másik oldala, hogy nincs villany és víz, általában semmilyen infrastruktúra. Mindent magadnak kell megteremtened a semmiből. Tévhit az is, hogy a semmi közepén a helyi vályogból olcsón lehet építkezni: bár az anyag tényleg ingyen van, de ott van az alap, a tető, a gépészet, a távolsággal járó plusz idő, a munkások bére. Néhány telken semmi nincs, csakis sziget-üzemmódú házakat lehet építeni. Végül a tartós elszigeteltség is erősen próbára tesz, csak akkor ajánlott költözni, ha egységesen és erősen akarja az egész család.

Vannak sikertörténetek, mint a 17 hektáron gazdálkodó Tündérmajor kecskefarm vagy egy ide költöző informatikai vállalkozó, aki a lakóháza mellett felépített egy vendégházat, erdei iskolát és egy lovardát. A völgy teljes egészében természetvédelmi terület, semmilyen vegyszerezés nincs, mindenhol kötelező az ökológiai gazdálkodás, de a teljes önellátás még így is messze van. A terület szántóföldnek nem alkalmas, ezért majdnem mindenki állattartásra rendezkedett be. A nehézkes közlekedés miatt a gyerekesek majdhogynem teljesen kiesnek a körből… és a kör lassan bezárul. Sok érdeklődőből kevés komoly érdeklődő lesz, még kevesebb odaköltöző, végül a legkevesebb, aki meg is marad. Még Borsos is úgy számol, hogy legalább 20 év kell, mire Gyűrűfű igazán jól funkcionáló településsé fejlődik.

Így működnek az utópiák a gyakorlatban, szóval szerencsésebb volna reálisabb keretek között mozogni, például a meglévő városok átalakításával, energiahatékonyabbá, élhetőbbé tételével. Erre is van számos kísérlet, és könnyen lehet, hogy ember és természet is jobban járna, ha „nem szétterülő”, szűk területen maradó, jól szervezett városaink lennének, a természet pedig a lehető legérintetlenebb maradna körülötte.

SZOLGÁLTATÓI LISTÁK

Ahrend

Art Front Hungary Kft.

AV Spring Kft.

AVmax

BAM Group

Basic Collection Kft.

Blue Business Interior

Bravosincord

Capstone Management Kft.

Cityplant Növénydekoráció

DigiFol

Dome Group

Europa Design

Eurotrend 2000

Frame Group Kft.

Fürge Füge Kft.

G-Green

GMB Solutions Zrt.

Horsens Partners Kft.

Irodabútor

Tervezés / belsőépítészet

Technológia és innovácó

Audiovizuális rendszerek

Ingatlanfejlesztő

Irodabútor

Irodabútor

Irodabútor

Projektmenedzsment

Növénydekoráció

Mobil és üvegfalak

Kivitelezés / fitout

Irodabútor

Design & Build

Kivitelezés / fitout

Növénydekoráció

Irodabútor

Mobil és üvegfalak

Kivitelezés / fitout

https://ahrend.azevirodaja.hu/

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ art-front-hungary-kft-14407/14407

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ av-spring-kft-36043/36043

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ avmax-rendszertechnika/36688

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ bam-group/36652

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ basic-collection-kft-36185/36185

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ blue-business-interior-kft-36315/36315

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ bravosincord-kft-25/25

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ capstone-management-kft-35419/35419

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ cityplant-novenydekoracio-208/208

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ digifol-36304/36304

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ dome-group-36256/36256

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ europa-design-62/62

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ eurotrend-2000-36058/36058

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ frame-group-kft-36008/36008

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ furge-fuge-kft/36318

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/ adatlap/g-green-interior-kft-25900/25900

https://gmb.azevirodaja.hu/

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ horsens-partners-kft-35716/35716

Kávé Profi Kft.

Nanavízió

Neudoerfler

Nowy Styl Hungary Zrt.

Office and Lockers Kft.

Office Line

Officium Irodafejlesztő Zrt.

Plantart

Pont Light Kft.

Poziteam Hungary Kft.

ProInterier Kft.

SIMO Group

Kávé & catering

Tervezés / belsőépítészet

Irodabútor

Irodabútor

Irodabútor

Irodabútor

Kivitelezés / fitout

Növénydekoráció

Világítástechnika

Irodabútor

Kivitelezés / fitout

Mobil és üvegfalak

Stratos Magasépítő Zrt. Kivitelezés / fitout

Tarkett

Irodaszőnyeg, padló

TriGranit Fejlesztési Kft. Design & Build

UPPER Design Studio

Viador Átrium Group

Vivax Irodabútor

Tervezés / belsőépítészet

Tervezés / belsőépítészet

Irodabútor

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ jura-store-budapest-kave-profi-kft-35721/35721

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ nanavizio-25335/25335

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ neudoerfler-35707/35707

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ nowy-styl-hungary-zrt-25668/25668

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ office-and-lockers-kft-35813/35813

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ office-line-kft-3641/3641

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ officium-irodafejleszto-zrt/36557

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ plantart-35725/35725

https://pontlight.azevirodaja.hu/

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ poziteam-hungary-kft/36492

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ prointerier-kft-26529/26529

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ simo-group-kft-36157/36157

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ stratos-magasepito-zrt-36311/36311

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ tarkett-35337/35337

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ trigranit-fejlesztesi-kft-36089/36089

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ upper-design-studio-36055/36055

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ viador-atrium-group-35705/35705

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ vivax-irodabutor/36320

IRODAHÁZ

Emke Irodaház Budapest 1072 Rákóczi út 42.

Expert Irodaház Szigetszentmiklós 2310 ÁTI-Sziget Ipari Park

Expo

F1

Fészek

Flórián

József Nádor Irodaház Budapest 1051 József nádor tér 5-6.

Kalash

Kálvin

Kelenhegyi

Komplex Budapest 1061 Király utca 26.

Köki Bevásárlóközpont Irodaház Budapest 1191 Vak Bottyán utca 75/A-C

Krausz Palota Budapest 1061 Andrássy út 12.