Ingatlan Évkönyv 2023

INGATLAN ÉVKÖNYV

ENERGIA

2022/2023

ƒ Az Aréna Business Campus exkluzív „A+” kategóriás irodákat kínál 72 000 m²-en a Hungária körúton.

ƒ A komplexum négy épületből áll, melyek között hatalmas belső kert kap helyet.

ƒ Kiváló elhelyezkedés: csupán 300 méterre az M2-es metrótól és 5 percre az Aréna Mall Bevásárlóközponttól.

ƒ Az első, 21 000 m²-es A Épület 2020 Q2ben került átadásra. A B Épület jelenleg kivitelezés alatt áll.

Kapcsolat: Atenor Hungary Kft. 1138 Budapest, Váci út 121-127.

1 785 52 08

ƒ A RoseVille egy prémium „A+” kategóriás irodaépület 15 000 m² bérbe adható irodaterülettel Óbudán, a Rózsadomb szomszédságában.

ƒ Egy modern ékszerdoboz a Bécsi úton: földszint plusz három emelettel, két mélygarázs szinttel, teraszokkal, belső kerttel és számtalan szolgáltatással a környéken.

ƒ A BREEAM „Excellent” tanúsítvánnyal rendelkező és az Access4You „Gold” minősítés elnyerését megcélzó épület 2023 Q1-ben került átadásra.

Borbély Zoltán Country Director +36

borbely@atenor.eu

Kovács Melinda Development & Leasing Manager +36 1 785 52 08 kovacs@atenor.eu

Galambos Máté Leasing Manager +36 1 785 52 08 galambos@atenor.eu

ALAPOKTÓL A CSILLAGOKIG

A cikkért lapozz a 95. oldalra stratos.hu

TISZTELT OLVASÓINK!

Nagy örömmel köszöntöm Önöket a 16. alkalommal megjelent Ingatlan Évkönyvben, amely a megszokott módon a hazai és nemzetközi ingatlanpiac legfontosabb fejlesztéseit, terveit, trendjeit és megoldásait foglalja össze nagy szakmai alapossággal az ingatlan.com csoporthoz tartozó Az Év Irodája csapata kiadásában.

Az elmúlt évtized aranykora után csaknem két évig a pandémia nehézségeivel néztünk szembe, amelyek a társadalom széles rétegei mellett az ingatlanszektor több szegmensét is erőteljesen érintették. Egyes eszköztípusok fellendültek, így a logisztika új dimenziókat célzott meg, az irodapiac hagyományosan továbbra is az ingatlanszektor egyik legfontosabb szegmense, míg a szállodaipar és a kiskereskedelem szereplői új megoldásokkal és megközelítési módokkal próbálták meg a járvány okozta problémákat menedzselni.

Tavaly azonban újabb válság indult el a nagyvilágban, amelynek jól ismerjük az okait – háború, energiakrízis, infláció, magas kamatok –, de reményeink szerint a gazdasági nehézségek új lehetőségeket, innovatív megoldásokat is tartogatnak, amelyek segítségével egy környezettudatosabb jövőt és még magasabb szintű ingatlanpiacot építhetünk.

A fenntarthatóság mellett új meghatározó trendként lépett az életünkbe az energia, amely az idei Ingatlan Évkönyv meghatározó témaköre. Már évek óta beszélünk az energiahatékonyságról és a környezettudatosságról, azonban most a globális nehézségek e két kiemelt fontosságú trendet közös célok mellé állították, amelyek az ingatlanpiacot is új utak és megoldások felé viszik.

Költséghatékonyság, új technológiák, más szemléletű épületüzemeltetés, körforgásos építészet –mind­mind hozzájárulhatnak egy fenntarthatóbb jövő kialakításához, miközben a megújuló és alternatív energiafelhasználás és ­hatékonyság még fontosabb szerephez jut.

Emellett hagyományosan az irodapiaci trendek –mint például a hibrid modell – szintén alapvető témáink, csakúgy mint a logisztika előretörése, a finanszírozási és befektetési környezet változása, a megújuló városok, a jövő technológiái, épületei és még sorolhatnánk az izgalmas témáinkat. Természetesen Az Év Irodája shortlisteseit és a Real Estate Awards győzteseit és helyezettjeit is bemutatjuk, hiszen e két verseny reprezentálja leginkább a magyar ingatlanpiac törekvéseit, mintegy látványosan összefoglalja az elmúlt évek legújabb eredményeit.

Kellemes időtöltést és jó olvasást kívánok mindannyiunknak!

Fodor Dániel ingatlan.com csoport Az Év Irodája Kft. – Co ­ owner & CEO

IMPRESSZUM

Kiadó: Az Év Irodája Kft.

Cím:

1024 Budapest, Fény utca 16. E­mail: rendezveny@ingatlan.com

ingatlan.com csoport

Az Év Irodája Kft. Co-owner & CEO

Fodor Dániel

+36 70 620 9925 fodor.daniel@ingatlan.com

Head of Sales

Molnár Nilla

+36 30 243 5990 molnar.nilla@ingatlan.com

Senior Account Manager

Nagy Evelin

+36 70 325 7219 nagy.evelin@partner.azevirodaja.hu

Event & Account Executive

Jakabfi Adrienn

+36 30 443 7866

jakabfi.adrienn@azevirodaja.hu

Marketing Manager

Pribelszki­Uzelman Petra

+36 30 316 8305 uzelman.petra@azevirodaja.hu

IT Project Manager

Schimkovits Ádám

+36 20 389 0570 schimkovits.adam@azevirodaja.hu

Senior Event Manager

Varga Dorina

+36 30 252 0220 varga.dorina@partner.azevirodaja.hu

Junior Account & Events Manager

Richter Roberta

+36 70 675 4046 richter.roberta@azevirodaja.hu

Graphic Designer

Teodóra Matisz matisz.teodora@azevirodaja.hu

Senior Sales Manager

Hadi Enikő

hadi.eniko@ingatlan.com

Főszerkesztő

Farkas Tibor

+36 30 636 1810 farkas.tibor@azevirodaja.hu

Újságírók

Ujlaky István

Rozsnyai Gábor

Falus Tamás

Címlaptervezés

Kremmer Branding & Design

Tördelés

Gerő Zsolt

Szöveggondozás

Dékány Zsolt

Nyomda

Oláh Nyomdaipari Kft. www.olahnyomda.hu

Képek forrásai

www.azevirodaja.hu, Pixabay

A kiadvány bármely részének másolásával és terjesztésével kapcsolatban minden jog fenntartva.

Kiadásért felelős személy

Az Év Irodája Kft. ügyvezetője

Szerkesztésért felelős személy Az Ingatlan Évkönyv főszerkesztője

A kiadvány a tavalyi adatokra alapozva, a 2023. január 15. előtti ingatlanpiaci folyamatokat mutatja be.

2 Köszöntő

6 Vezércikk

13 Ez a válság nem az a válság! 2008 vs 2022

18 FÓKUSZBAN AZ ENERGIA

19 Energiakrízis az ingatlanpiacon

23 A fűtés története, azaz hogyan jutottunk el a tábortűztől az energiacellákig

28 Ingatlankezelés és beruházások az energiaválságban

32 A jövő energiái

38 IRÁNYTŰ AZ INGATLANPIACON

39 A járványt tromfolta a háború. Merre halad a magyar irodapiac?

44 A plázák sokfunkciós közösségi terekké válnak

51 A szállodaipar most invesztál, hogy aztán arathasson

56 A magyar logisztika mágnesvonatra szállt

61 Ingatlanbefektetési piac a konfliktusok és pénzügyi nehézségek árnyékában

66 REAL ESTATE AWARDS 2022-2023

80 TRENDEK AZ IRODAPIACON

81 Trendek háborúja az irodapiacon

85 A visszacsábítás művészete, avagy az irodaházak csodafegyverei

90 Új dimenziók a technológiai vállalatok irodastratégiájában

93 Az öt legjelentősebb kihívás az építőiparban

98 Milyen lesz a jövő épülete?

102 High­tech városok és technológiai csodák a nagyvilágban

107 A proptech szerepe az új ingatlanpiaci trendekben

111 INGATLANPIAC MÁS SZEMMEL

112 Hogyan változik az ingatlanfejlesztések finanszírozása?

115 Globális ingatlanügynökségek evolúciója

118 Magyar ingatlanpiaci vállalatok nemzetközi expanzióban

122 AZ ÉV IRODÁJA DÖNTŐSEI 2022-2023

136 ÚJ UTAKON A LAKÁSPIAC

ÉS AZ URBANIZÁCIÓ

137 A kompakt város eszménye Budapesten. Rozsdaövezetek újratöltve

140 Csúcsra ért a lakáspiac! Merre tovább?

144 Mi fán terem a taktikai urbanizmus, és mire jelenthet megoldást?

147 Mire figyeljünk az eladás és a vétel során a lakáspiacon?

ISMÉT BIZONYTALAN IDŐKET ÉLÜNK AZ INGATLANPIACON

2022-BEN ISMÉT BEKÖSZÖNTÖTT A VÁLSÁG. A 2008-AS

VILÁGVÁLSÁGOT KÖVETŐEN MAGYARORSZÁGON VOLT SZŰK

10 ESZTENDŐNK 2012-13-TÓL A PANDÉMIÁIG, AMIKOR A GAZDASÁG

NAGYOBB SEBESSÉGBE KAPCSOLT. EZZEL PÁRHUZAMOSAN AZ

INGATLANPIAC IS ERŐTELJES NÖVEKEDÉSNEK INDULT. AZ

EZREDFORDULÓ IDEJÉN KIBONTAKOZÓ, KIS TÚLZÁSSAL

INGATLANPIACI ARANYKOR UTÁN ELJÖTT A MÁSODIK

FELVIRÁGZÁS IS A RENDSZERVÁLTÁST KÖVETŐ IDŐSZAKOT

TEKINTVE. MOST AZONBAN ISMÉT VÁLTOZNAK A DOLGOK, AMELYEK PERSZE ÚJ LEHETŐSÉGEKET IS TEREMTENEK, VAGYIS

A VÁLTOZÁSOK FELERŐSÍTIK AZ INNOVÁCIÓT ÉS

A FENNTARTHATÓSÁGOT.

A makrotényezők meglehetősen jelentős kihívások elé állítják a magyar gazdaságot, elég csak az inflációt, a magas alapkamatot vagy a csökkenő vásárlóerőt kiemelnünk, de a termelékenység terén is még sokat kell fejlődnünk. Ezen belül az ingatlanpiacra koncentrálva említhetjük a magas építési költségeket és anyagárakat, valamint a munkaerőhiányt, illetve a jelentős kamatok miatt visszaeső hitelkeresletet. Többek között a lakásvásárlás esetében drasztikusan csökkent a hitelfelvétel volumene, de a nagy kereskedelmi ingatlanberuházások esetében is szigorítottak a bankok.

A soktényezős válság idején is érdemes azonban kiemelni, hogy míg az ezredforduló időszakában meglehetősen hektikusan működött a magyar ingatlanpiac, addig a pandémiáig tartó szűk 10 esztendőben már egyre jobban erősödtek a nyugati gazdaságokra jellemző sztenderdek. Vagyis a hazai ingatlanszektor érett korszakába lépett, jelentős felfutásnak lehettünk a tanúi: az irodapiacon évekig nagyon alacsony szinten stabilizálódott az üresedési ráta a jelentős fejlesztési potenciál mellett is. De a logisztika és a lakásépítési piac szintén sokat fejlődött, a kiskereskedelemben a felújításokra és a modernizációra koncentráltak, míg a szállodaipar az egyre pozitívabb turisztikai adatok miatt számos szegmensben fejlesztett új termékeket, miközben a minőségi szolgáltatások kerültek előtérbe.

Nyilvánvalóan a 2008 ­as válságtól eltérő okok eredményezték a tavaly kibontakozó krízist, úgyis fogalmazhatunk, hogy „összejöttek” a dolgok. Kirobbant az orosz–ukrán háború, magával hozta az energiaválságot, miközben a lecsendesedő pandémia is eltérő módon érintette az eszközöket, hiszen amíg a logisztika és e ­kereskedelem szárnyalt, addig a szállodaipar kemény küzdelmet folytatott. De az irodapiac és a kiskereskedelem is jelentős kihívásokkal szembesült az elmúlt években, nem beszélve a plázastop elhúzódó hatásairól.

Energia és fenntarthatóság

A hazai állami rezsicsökkentési trend évei nem serkentették az energiatakarékos beruházásokat, nagy az importkitettségünk energiahordozókból, a megújulóenergia­szektorunkat is gőzerővel kell fejlesztenünk, ugyanakkor az atomenergia szerepe felértékelődött. Érdemes még megjegyezni, hogy míg egyes országokban a távfűtés áldás, addig nálunk történelmi okok miatt nem a legnépszerűbb technológia. Bár az utóbbi időben Budapesten is jelentős fejlesztések zajlottak, ami ismét helyzetbe hozhatja a távfűtést, de érdemes kiemelnünk Szegedet, ahol európai léptékben is magas szinten fejlesztik a geotermikus fűtési rendszereket.

Forrás: CPI - Andrássy Palota irodaház

Az ESG­szempontok és a környezettudatosság egyre fontosabb szerepet kap az energiaválsággal együtt, akik eddig üres szólamoknak vélték ezeket a fogalmakat, most láthatják maguk előtt a reális hasznukat. Nem véletlenül a befektetések piacán is már alapnak számít az ESG, de az elmúlt évek hazai ingatlanfejlesztései is már többnyire fenntartható beruházásokként valósultak meg, illetve épülnek jelenleg is. Egyre több ingatlan szerez zöld minősítést, miközben a WELL is hódít az irodapiacon.

Vagyis nem hirtelen érkezett meg a fenntarthatóság Magyarországra, ám most a vagyon­ és ingatlankezelési üzletágak még inkább koncentrálnak a technológiai megújulásra és a modern, környezettudatos megoldások alkalmazására. Természetesen a régebben épült ingatlanok esetében az átállás vagy a műszaki modernizáció sokkal fájdalmasabb lépés, míg a fiatalabb épületek esetében már a fejlesztési periódusban jobban fókuszáltak a környezettudatosságra. A digitalizáció szintén új impulzusokat kapott, mind a pandémia, mind az energiaválság még hangsúlyosabb szerepet ad a technológiai megoldásoknak, kezdve az okos lakástól az irodaházak parkolási rendszeréig, vagyis a felhasználási kör és volumen folyamatosan erősödik.

Sok váratlan gazdasági körülmény befolyásolta Európában és ezen belül Magyarországon az ingatlanpiacot 2022-ben, és ezeknek a hatásai bőven érződni fognak a 2023-as év folyamán. A háború, az infláció, a fogyasztói szokások átrendeződése, a home office intézményének stabilizálódása és nem utolsósorban a kiszámíthatatlan energiaár-ingadozás mind komoly befolyással bírnak üzletágunkra.

Kulcsfontosságúvá vált a sikeres működéshez az ezekhez a körülményekhez való hatékony alkalmazkodás, ezen belül is talán a legakutabb az energia kérdésének a kezelése. A CPI két irányból vizsgálja az energiakérdést: a) egyrészt az energia beszerzésének diverzifikálása, b) másrészt az ingatlanportfóliónk üzemeltetésének optimalizálásából származó fogyasztáscsökkentés.

A beszerzési oldalon, úgy gondolom, nagyon komoly lépéseket tettünk, hiszen a tavaly beköszöntött energiaválság előtt a CPI már megalapította saját energiakereskedő cégét, és nagy hangsúlyt fektettünk korábban is arra, hogy ne kizárólag hálózatról, hanem egyéb alternatívenergia-forrásokból szerezzük be a szükséges mennyiségű áramot, ezáltal is csökkentve a kitettségünket a szolgáltatók irányába. Így sikerült megteremtenünk annak lehetőségét, hogy a zöld energia arányának növelése mellett nagyobb rugalmassággal kezeljük az árképzést a versenytársainkhoz képest, melynek végső haszonélvezői a bérlőink.

A másik fontos aspektus a fogyasztási oldal felülvizsgálata. Több házunkban komoly beruházást végeztünk az épületfelügyeleti rendszereken, melynek eredményeként 20–30%-os energiaoptimalizálást értünk el a közös területeken, de nagy figyelmet fordítunk a bérlői edukációra is, mert akkor tudunk komolyabb fogyasztáscsökkentést elérni, ha a bérlői oldalon is tudatosabbá válik az irodák/kiskereskedelmi egységek használata az energiafogyasztás tekintetében.

A napelemerőművek telepítése is egy fontos stratégiai cél a CPI-nál a portfólió energiaoptimalizálása szempontjából. Tavaly két napelempark telepítését kezdtük meg, melyek összteljesítménye eléri az 1,5 MW-ot, és idén további öt beruházást tervezünk. Reményeink szerint év végére a portfóliónk teljes energiaigényének 10%-át saját forrásból fogjuk tudni biztosítani.

GEREBEN MÁTYÁS, MRICS, a CPI Hungary country menedzsere

Forrás: CPI - Gateway

A befektetők is egyre nagyobb nagyságrendben összpontosítanak a fenntartható szempontokra, és ez a hatás a fejlesztőktől egészen a bérlőkig mindenkit érint. A magas energiaárak miatt a fejlesztők és a befektetők a hosszú távon gazdaságosan üzemeltethető ingatlanokra fókuszálnak, ezért öröm az ürömben, hogy a válság miatt felértékelődik az energiahatékonyság, illetve a tudatos energiagazdálkodás.

Mi történt az egyes szegmensekben?

2022 egészében az előző évhez képest az építőipari termelés összességében 3% ­kal bővült, ezen belül az épületek építésének volumene 6,3% ­kal nőtt, az egyéb építményeké 1,4% ­kal csökkent. Tavaly 3,1% ­kal kisebb volumenű új szerződést kötöttek. Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) úgy látja az építőipari cégek jelzéseit figyelembe véve, hogy idén az ágazat teljesítménye 10–15% ­kal elmaradhat a tavalyitól.

Emellett 2022 sem múlt el esemény nélkül az építőiparban; a gyorsan felpörgő infláció zavart okozott a hitelpiacon, az építőanyagok és az energia ára az átlag pénzromlás üteménél gyorsabban emelkedett, az állami beruházási boom véget ért, a lakáspiac lassul. Mindemellett a legmeglepőbb stresszfaktor az építőanyag hiánya, ezért számos kapacitásbővítő beruházásra kerül sor hazánkban, hogy e tekintetben is csökkenjen a globális piacoktól való függésünk.

Az irodapiacon már a pandémia is jelentős változásokat hozott, hiszen megérkezett a home office teljes életnagyságában, megjelent a hibrid modell, még ha a mai napig is formálódnak az új munkakultúrák. Ezzel párhuzamosan a már eddig is fontos közösségi terek még fontosabbak lettek, a kisebb terek és a multifunkcionális tevékenységi zónák kerülnek előtérbe.

Az üresedési ráta lassan emelkedik, hiszen 2022­ben elérte a 11,3% ­ ot, de az előző év azonos időszakához képest még mindig csak cirka 2% a növekedés. Hol vannak még a 2010 ­ es évek eleji 20% ­ os arányok? Persze ne bízzuk el magunkat, de az elmúlt években megalapozott gazdasági számítások alapján épültek a házak, vagyis jóval kiegyensúlyozottabbak a fundamentumok. Tavaly 267 ezer m²­nyi új állomány érkezett a piacra, ráadásul felépült a MOL Campus is. Emellett még több százezer m²­nyi új állomány érkezhet az elkövetkezendő két–három évben a piacra, még ha a fejlesztők nyilvánvalóan lassítanak is a beruházások intenzitásán.

A logisztika volt a pandémia nagy nyertese, az e ­kereskedelem szárnyra kapott, az ellátási láncok még több helyet követeltek. Egyre több fejlesztés valósul meg, a bizonytalan gazdasági helyzetben még fontosabb a fogyasztóhoz legközelebb eső kényelmi szolgáltatások kiépítése. A Budapest környéki nagy logisztikai parkok tovább épülnek, illetve új projektek indultak el, sőt, már sok helyen átadták az új fejlesztéseket. Ugyanígy a Budapest Airport is egyre jobb számokat produkál a Cargo City kapcsán, de

Forrás: DVM group - Szervita Square Building

A GTC ZÖLD FEJLESZTÉSEI

PÉLDAMUTATÓK A REGIONÁLIS INGATLANPIACON

A GTC GROUP A KELET-KÖZÉP-EURÓPAI RÉGIÓ ORSZÁGAIBAN

MEGHATÁROZÓ SZEREPLŐKÉNT FEJLESZT ÉS ÜZEMELTET

KERESKEDELMI INGATLANOKAT. A VÁLLALAT MAXIMÁLISAN

A FENNTARTHATÓSÁGRA ÖSSZPONTOSÍT, A MEGÚJULÓ

ENERGIÁK JELENTŐS MÉRTÉKBEN CSÖKKENTIK AZ ÉPÜLETEIK

KARBONLÁBNYOMÁT, MIKÖZBEN NÖVELIK A BÉRLŐIK

ELÉGEDETTSÉGÉT. A BERUHÁZÁSOKRÓL, A BÉRLŐI

IGÉNYEKRŐL ÉS A KÖRNYEZETTUDATOS MEGOLDÁSOKRÓL

BESZÉLGETTÜNK GÁRDAI JÁNOSSAL, A GTC REGIONÁLIS

OPERATÍV IGAZGATÓJÁVAL.

– Milyen fejlesztésekről számolhatunk be, amelyek meghatározók voltak és lesznek a vállalat életében?

– Az elmúlt években számos régiós országban jelentős fejlesztéseket valósítottunk meg, így Bulgáriában megépült a Sofia Tower 2 irodaház, Horvátországban átadásra kész a Matrix C irodaház. Szerbiában befejeződött a már teljesen bérbe adott GTC X irodaház építése, és előkészítés alatt áll egy új, vegyes funkciójú fejlesztés. Budapesten jelenleg zajlik a CenterPoint III. fázisának fejlesztése is, amely a korábbi fázisokkal együtt összesen 75 ezer m² irodaterületet biztosít majd. Emellett a Pusztaszeri irodaház és az Andrássy 40 ­ 42. projektek építése is folyik. További projektjeink Budapesten és Lengyelországban is előkészítés alatt állnak, vagyis számos országban aktívak vagyunk, amelyek a következő évek sikereit megalapozhatják.

– Az elmúlt évtizedben újabb trendek jelentek meg, miközben változnak a gazdasági adottságok. Hogyan képesek integrálni az új bérlői igényeket a beruházások és az üzemeltetés során?

– A jelenlegi makrogazdasági környezet ellenére minden erőnkkel azon dolgozunk, hogy a magas elvárásokkal rendelkező bérlőink számára is az elérhető legjobb megoldásokat kínálhassuk a legújabb uniós adózási rendszabályok és a zöld építési elvek alkalmazásával. Évente tanúsíttatjuk épületeinket, ami új megoldások és növekvő követelmények kidolgozásának igényét rója ránk. Ennek eredményeként a bérlők biztosak lehetnek abban, hogy az általunk átadott bérlemények megfelelnek a világ ezen részén található legmagasabb színvonalnak, és az, hogy IBM­nek, Exxon Mobilnak adjuk bérbe a helyiségeket, szintén azt bizonyítja, hogy nagyszerű munkát végzünk!

– Ma szinte minden az energiáról szól, így hazánkban is ez áll a fókuszban a kereskedelmiingatlan-piacon. Önök milyen fenntartható megoldásokat alkalmaznak?

– A GTC teljes ingatlanportfóliója zöld villamos energiával van ellátva, így nullára csökken a direkt CO 2kibocsátásunk. Folyamatosan vizsgáljuk az új műszaki megoldásokat, amelyekkel csökkenthetjük a karbonlábnyomunkat, illetve olcsóbbá és hatékonyabbá tudjuk tenni a portfóliónk üzemeltetését. A digitalizáció is nagy szerepet játszik az épületeink hatékonyságának fejlesztésében. Minden piacunkon élen járunk a zöld energia beszerzésében, ennek köszönhetően meg tudunk felelni a legmagasabb szintű bérlői elvárásoknak is.

– A fenntartható megoldásokkal milyen megtakarításokat érhetünk el, amelyek a bérlők költségeit is csökkentik?

– Valóban jelentős energetikai megtakarítást tudunk elérni a fejlesztésekkel és a modernizálásokkal. A Duna Tower irodaház 2019 ­ben lebonyolított gépészeti fejlesztése 20% ­ os teljeskörű energiafelhasználás­ csökkenést eredményezett, mindemellett növelte a dolgozók komfortérzetét. A Duna Tower és a CenterPoint irodaházaink jelenleg is zajló teljeskörű felvonócseréje pedig a felvonók éves energiafelhasználásában eredményeznek majd 25% ­ os megtakarítást. Kitekintve az egész régióra, a globális GTC ingatlanportfóliónk fejlesztéseinek eredményeként 20% ­ os teljeskörű energiamegtakarítást kívánunk elérni 2025 ­re. Zöld kötvényünk, amely szintén bizonyítja zöld szemléletünket, kiszámítható hiteleket és stabil pénzügyi környezetet biztosít számunkra, hogy a terveinket valóra válthassuk.

GÁRDAI JÁNOS, a GTC regionális operatív igazgatója

Centerpoint - your new destination on the Váci út office corridor

Centerpoint is a 75,000 m2 state–of–the–art office development in the heart of the office quarter, delivered by GTC in two phases: a complete refurbishment and re-imagination of the existing iconic building and a brand new adjoining development, completing 2024.

Centerpoint connects sustainability, flexibility and efficiency.

For more information on the offices and the conditions of leasing, please contact GTC Leasing Team at leasing@gtc.hu or at +36 1 412 3680.

a fényeslitkei intermodális logisztikai központ is sokat számít a hazai gazdaság számára. A fővárosi parkok mellett egyre nagyobb szerepet kap a vidéki ipariingatlan­állomány, amely jelentős részben a globális szinten számottevő termelőegységekhez is kapcsolódik.

A kiskereskedelem és a szállodaipar is megújul

A kiskereskedelemben látványos fejlesztések már évek óta nem láthatók, az ezredforduló idején tapasztalt plázabummnak régen vége, a plázastop is megtette a hatását, illetve telítődik a piac. Kivétel Budapest esetében az Etele Plaza, amely Dél­Buda egyik új kereskedelmi és szolgáltató központjává vált. Emellett más fővárosi bevásárlóközpontok is ráncfelvarráson és megújításon estek át, mint azt tapasztalhatjuk az Allee vagy a Campona esetében. Továbbra is az élményközpontúság dominál, hogy a teljes családi vertikum megtalálja a maga számítását egy­egy plázában.

A szállodaipar már a pandémia éveit is megsínylette, de most az energiaválság fokozottabban érintette, mint más ágazatokat. A járványt követően megindult az iparág regenerációja, az újabb krízis azonban ismét megpróbáltatások elé állítja majd a hoteleket, miközben a tematikusság még inkább artikulálja egy­ egy projekt versenyképességét. 2022 első kilenc hónapjában Magyarországon 14 új szálloda kezdett üzemelni, mindemellett több kiemelkedő hotelt a tulajdonosai felújítanak. Vagyis bár a válság jelentős hatást gyakorol a szektorra, most lehetőség nyílik a modernizációra, amelynek haszna majd az újabb fellendülés idején érik be.

A lakáspiacon ismét bevezették a kedvezményes 5% ­ os áfát, megerősítettek számos állami támogatást, miközben végül a rezsik sem szálltak el. Bár az albérletpiacon és az eladó ingatlanok piacán jelentősebb áremelkedéseknek lehettünk szemtanúi a tavalyi év első felében, azóta megtorpant a piac. Úgy tűnik, hogy bekövetkezett a lassulás, a kínálati piacot felváltotta a keresleti piac, miközben korábban az eladók voltak nyeregben, most már a vevők alaposan válogatnak és alkudoznak, sőt, elérkezett az árcsökkenés ideje is. Az új építésű lakások piacán is mérséklődött az aktivitás, bár sok fejlesztő előremenekül, és a legújabb igényeket már beépíti a beruházásokba. Az égbe szökő árak és a magas hitelkamatok az MNB szerint is túlárazottsághoz vezettek, így az adásvételek száma éves viszonylatban csökkenhet.

A befektetési piacon a korábbi csúcsokat nem értük el, visszaesést tapasztalhattunk, ami a már felvázolt tényezők miatt nem is csoda. 2019 ­ig fél évtizeden keresztül szárnyalt a befektetési piac, amely 2019 ­ben rekordévet zárt az 1,8 milliárd euró körüli forgalommal. Majd a világjárvány alatt ismét jött egy lejtmenet, hogy 2021­ben ismét 20% ­ os bővülést láthassunk. Ezeket a pozitív folyamatokat akasztotta meg tavaly a háború, az energiaválság, a globális infláció és gazdasági krízis, az emelkedő kamatok, illetve a világszerte erősödő recessziós félelmek. 2022­ben a vártnál lassabban fejlődött az ingatlanbefektetési piac, a teljes hazai volumen nagyjából másfél milliárd euró körül alakult.

A piaci szereplők számára szinte már kötelező lesz az ESG szempontjai szerint működni, vagyis az energiaválság még inkább felerősítette a klímaváltozás miatt előtérbe kerülő trendeket. Az energiahatékonyság és a zöld megoldások viszik a prímet, miközben továbbra is az iroda és a logisztika a sláger. Izgalmas év az idei, hiszen számos globális és hazai körülmény alakítja a magyar ingatlanpiacot, azonban a változás mindig együtt jár a fejlődés és a modernizáció reményével is.

Forrás: Bujnovszky Tamás - Futureal - Etele Plaza

Forrás: GTC - Váci Greens D

EZ A VÁLSÁG NEM AZ A VÁLSÁG!

2008 vs 2022

MEGNÉZTÜK, HOGY MELYEK A HASONLÓSÁGOK ÉS A KÜLÖNBSÉGEK A XXI. SZÁZAD KÉT GLOBÁLIS KRÍZISE KÖZÖTT. ÚGY TŰNIK, HOGY SEM MÉRTÉKÉBEN, SEM HATÁSÁBAN NEM HASONLÍTHATÓ ÖSSZE A 2008–2009-ES A 2022–2023-AS GAZDASÁGI VILÁGVÁLSÁGGAL, DE TÉNY, HOGY AZ INGATLANPIACOT MOST IS NAGYMÉRTÉKBEN BEFOLYÁSOLJÁK A FEJLEMÉNYEK.

Amikor kipukkant az ingatlanlufi

Sokan 2008. szeptember 15 ­ ét tekintik a 2008–2009es gazdasági világválság kezdeti időpontjának, amikor csődvédelmet kért az amerikai székhelyű Lehman Brothers globális pénzügyi szolgáltató holding, amely akkoriban az Egyesült Államok negyedik legnagyobb befektetési bankja volt. Ez az időpont azonban csak egy 2006–2007­től már javában érlelődő pénzügyi válság látványos kirobbanási pontja volt, melynek hátterében nagyobbrészt ingatlanpiaci folyamatok álltak.

Mivel az amerikai jegybank szerepét betöltő FED alacsonyan tartotta az alapkamatot, a bankok szinte bírálat nélkül osztogatták a hiteleket és a jelzálogon alapuló kölcsönöket magánszemélyeknek, reális fedezetként tekintve az egyre dráguló ingatlanokra. A jó üzlet reményében egyre több ház és lakás épült, szárnyalt az amerikai gazdaság, miközben a hitelfelvevőkért nőtt a verseny a bankok között.

Kialakult a másodlagos jelzálogpiac (a jelzálogkölcsönök értékesítése értékpapírként), melyek bevételeiből a pénzintézetek újabb hitelforráshoz juthattak, a kockázat nagy részét pedig az új befektetőkre hárították. A bankok versengésében olyanok is hitelhez

jutottak és adósokká váltak, akik egyébként jövedelmük alapján nem lettek volna hitelképesek.

A hitelezés felélénkülésével tovább emelkedett az ingatlanok iránti kereslet, az árak meredeken emelkedtek, és a kétezres évek derekára már megduplázódtak az ezredforduló áraihoz képest. Mivel a felvett hitelek egy részét nem ingatlanra, hanem tartós fogyasztási javak vásárlására fordították, az amerikai gazdaság egésze pörgött.

Egy idő után azonban a virágzó ingatlanpiac telítődött, az árak bezuhantak, magukkal rántva az értékpapírokat, az ebbe fektető bankokat és az elértéktelenedő fedezettel rendelkező, a hitelüket törleszteni, visszafizetni képtelen adósokat. Sorra mentek csődbe a bankok, a részvényárak esni kezdtek, és mindez az egész gazdaságot a mélybe taszította. Nemcsak az amerikait, hanem a globális pénzügyi folyamatok révén szinte az egész világét.

Magyar hatások: bedőlt devizaalapú hitelek

Magyarországon az ingatlanárak a kétezres évek elejétől 2008 ­ra csaknem a duplájára emelkedtek,

NEO ÉS LEO – 2022, 2023

NTERJÚ VÁGÓ LÁSZLÓVAL, A NEO VEZÉRIGAZGATÓJÁVAL, A LEO ELNÖKÉVEL (LÉTESÍTMÉNYGAZDÁLKODÁSI ÉS ÉPÜLETÜZEMELTETÉSI SZOLGÁLTATÓK ORSZÁGOS SZÖVETSÉGE) VÁGÓ LÁSZLÓ,

Kezdjük egy kis visszatekintéssel! Mit mondanak a számok a NEO tavalyi évéről?

Bár a könyvvizsgálat még folyamatban van, annyit elárulhatok, hogy 2022 az eddigi legeredményesebb pénzügyi évünk, mind bevétel, mind pedig eredmény tekintetében.

Ez a teljesítmény alapozta meg cégünknél az éves infláció fölötti béremelést, örülök, hogy így is megköszönhettük munkatársainknak egész éves munkájukat.

Tavaly Ön a magas energiaárakat és a munkaerőhiányt nevezte meg 2022 meghatározó tényezőjeként. Előrejelzése tökéletesen bevált.

Energiagazdálkodás területén tavaly igencsak kifizetődött a bölcs előrelátás. Azon partnereink, akik hallgattak ránk és még 2021­ben kétéves energiabeszerzési szerződést kötöttek, jelentős piaci előnyre tettek szert azokkal szemben, akiknek tavaly, a háború okozta bizonytalan piaci körülmények közepette kellett szerződniük. Most is olyan, a korábbinál jóval stabilabb időszakot élünk, amikor érdemes hosszabb távra szerződni. Elképzelhető ugyan, hogy az árak továbbra is stagnálnak vagy akár kis mértékben csökkennek, ellenben, ha újra beüt egy váratlan esemény – ahogy tavaly a háború –, a drágulás ismét jelentős lesz.

A szakemberhiány is velünk maradt egész évben. Mérnököt, kvalifikált szakmunkást, de takarítót, segédmunkást sem volt könnyű találni, ahogy ma sem az.

Mi vár a NEO-ra 2023-ban?

A NEO idén is izgalmas és mozgalmas időszak elé néz. Meghatározó megbízásaink közül több szerződés is ebben az évben jár le. Ebből egynek a megújítása, sőt bővítése már megtörtént, a további megbízások ismételt elnyerése idei évünk egyik legfontosabb feladata. Célunk elérésében legfőbb eszközünk ügyfeleink elégedettsége, a korábbi partneri együttműködés jó tapasztalatai. Szeretnénk megőrizni, sőt tovább erősíteni szakmai hírnevünket, különösen a műszaki szolgáltatások területén. Jól jelzi ezt, hogy mérnökeink száma folyamatosan 60–70 fő.

A piac visszaigazolta azon stratégiai döntésünket, hogy az FM lábunk mellé növesszünk egy erős generálkivitelezési lábat is.

A Generálkivitelezési igazgatóság a legfiatalabb és a legdinamikusabban fejlődő üzletágunk, bevétele egy év alatt háromszorosra, létszáma ötszörösre nőtt. Vállalatunk történetében mérföldkő – már csak a beruházás értéke miatt is –, hogy megkezdtük a LIVING Le

Jardin 164 lakásos társasház I. ütemének szerkezetépítési és generálkivitelezési munkáit. Folytatjuk informatikai fejlesztéseinket is. Saját fejlesztésű FM­, PM­, projektkezelő és ügyviteli szoftverünket, az NMBS­t idén az Energia modullal bővítjük.

A fejlesztés elsődleges célja, hogy kiváltsa a mérőleolvasás adatainak manuális rögzítését, egyszerűsítse a riportolást. A szoftver közvetlenül kommunikál az okos mérőórákkal, megemelkedett fogyasztás esetén azonnal riaszt, alkalmas lesz bérlői energia elszámolás készítésére és tervezésre is. Ezzel egy kiváló energiaköltség­optimalizálási alkalmazásunk lesz.

Bevezettük a Salarify alkalmazást, amellyel a munkatársak – sürgős esetben – a fizetésnap előtt, külön engedélyezési procedúra nélkül hozzájuthatnak munkabérük egy meghatározott részéhez.

Legfontosabb idei feladataink között muszáj megemlítenem az ESG­t is, gőzerővel folyik első jelentésünk elkészítése, nyár végére tervezzük megjelenését.

Néhány héttel ezelőtt Önt választotta elnökévé a LEO (Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Szövetsége). Mi a programja, milyen újításokat tervez a LEO-nál elnökként?

A LEO korábbi vezetése kiváló munkát végzett. A LEO tagjainak tevékenységéhez ma már több ezer létesítmény és cca. 15 millió m²­nyi ingatlanvagyon kapcsolódik, a beszállítói lánc figyelembevételével több mint 50 ezer munkavállalót képvisel. Az eddigi eredmények megtartása mellett a következő területeket erősíteném: a kormányzattal és a nemzetközi FM szervezetekkel történő kapcsolattartás kiemelt téma. Elnökségem idejére esik a kötelező ESG­jelentéskészítésre vonatkozó EU­előírások érvénybe lépése, így a LEOnak erre is fókuszálnia kell.

Fontos a digitalizáció, ezen belül kiemelten a BIM, a proptech leghasznosabb megoldásainak tudatos keresése és alkalmazása, valamint az országos ingatlanüzemeltetési adatokra alapuló benchmarking kutatásunk. Reagálnunk kell a piaci helyzetre, ezért LEO ­szinten továbbra is foglalkoznunk kell az iparágat érintő aktuális energetikai és HR­kérdésekkel.

Végül egy rövid választ kérek: mit jósol a létesítménygazdálkodási szolgáltatóknak 2023-ra?

A következő időszakban jó üzletmenetet, fellendülést várok, így a NEO ­ra vonatkozó optimista előrejelzésem a teljes létesítménygazdálkodási szakmára is igaz.

a NEO vezérigazgatója, a LEO elnöke

köszönhetően a jelzáloghiteleknek. A 2004 ­től igényelhető, a piaci kamatozású forinthitelek mellett alacsony kamatszintjével vonzónak tűnő devizaalapú (főleg svájci frank alapú) hitelek mind nagyobb arányúvá váltak az ingatlanpiacon, mely csak fokozta a keresletet és az áremelkedést.

A devizahitel állománya éppen a válság kirobbanását megelőző időszakban vált kritikus mértékűvé, és meghaladta a lakossági hitelállomány kétharmadát. Az árfolyamban rejlő kockázatot nem mérte fel sem a magyar politika, sem a bankvilág jelentős része, de legfőképp a bátorításokra hitelt felvevő lakosság. Már 2007­ben sokat gyengült a forint, de a 2008tól begyűrűző gazdasági világválság elviselhetetlenül drágává tette a menekülővalutává vált, nagyot erősödő svájci frankot, és radikálisan megnövelte a törlesztőrészleteket.

A válság hatására 2010 és 2014 között legalább negyedével csökkentek a lakásárak, évente átlagosan 5% ­kal. Több mint fél évtizedbe telt, mire meg tudott nyugodni a hazai lakáspiac. Míg a válság előtti években 200 ezer körüli volt az adásvételek száma, ugyanez az adat hosszú évekre a felére esett vissza.

Az üresedési ráta az egekbe szökött

Az elbizonytalanodást jellemzi az is, hogy jelentősen kevesebb építkezéssel találkozhattunk az ingatlanpiacon. Az eurózóna elhúzódó válsága, a finanszírozási nehézségek, a csökkenő kereslet, a stagnáló bérleti díjak mind Európában, mind Magyarországon visszavetették a kereskedelmi ingatlanfejlesztések volumenét is. Emellett nálunk a gazdaságpolitika és az átalakuló jogrend nemzetközi megítélése is hátráltatta az építőipar fellendülését.

A finanszírozás szinte ellehetetlenült, ami markánsan tetten érhető az irodapiacon. Míg 2008 előtt

a banki hitelhez elegendőnek bizonyult egy 30% ­ os előbérlet, a 2010 ­ es évek elején sokkal szigorúbb feltételrendszert kellett egy­ egy projektnek, fejlesztőnek teljesítenie: csaknem 50% körüli előbérletet és 40–50% körüli önerőt.

Kétszámjegyűre nőtt az üresedési ráta az irodapiacon, 2009 ­ben már 22% ­ról beszélhettünk, hiszen a válság előtt sok esetben nem a kereslet­kínálat határozta meg a fejlesztéseket, a néhány év alatt a piacra ömlő több százezer m²­nyi állományt – csak 2009 ­ben 300 ezer m²­t – pedig nem tudta felszívni a piac.

A diszkontok, bevásárlóközpontok építését a plázastop is akadályozta, de a logisztikaiingatlan­piacon sem pezsdült fel az élet, spekulatív alapon szinte senki sem fejlesztett ipari ingatlant. A 2008 ­as krízis többéves stagnálást és visszaesést eredményezett a kereskedelmiingatlan­piacon, ezt jól érzékelteti, hogy még 2012­ben is a budapesti befektetési volumen kevesebb mint 150 millió euró volt, ami a 2002 óta rögzített legalacsonyabb értéknek számított, és a piacra jellemző likviditási hiányt mutatta.

Infláció, háború, energiaár-robbanás

A 2010 ­ es évek közepéig kellett várni arra, hogy a lakáspiac túljusson a válságon, amikor az árak már elkezdtek felfelé kúszni. A mind meredekebbé váló áremelkedést még a koronavírus­járvány évei sem igen tudták mérsékelni. A pandémia idején már megugrott a világban az infláció, melynek következményei voltak többek között a meglóduló jegybanki és hitelkamatok.

A 2022 februárjában kirobbant orosz–ukrán háború pedig szinte egy csapásra növelte meg az energia­ és üzemanyagárakat. Mindezek együtt a klímaváltozás okozta károkkal és az óriási aszállyal

élelmiszerár­robbanáshoz is vezettek. Ráadásul a válság hatását csak növelte az importra szoruló Magyarországon a forint gyengülése, különösen a megerősödő dollárhoz képest.

Bár a Nemzetközi Valutaalap (IMF) vezérigazgatója szerint 2023 ­ban a világ keményebb év elé néz a tavalyinál, és az Egyesült Államok, az EU és Kína lassulásával a gazdaságok egyharmada recesszióba fordul, ez a válság nem hasonlítható össze a 2008 ­assal. Akkor a rossz hitelezési politika miatt a bankrendszer omlott össze és okozott gazdasági katasztrófát, ezzel ellenétben 2020–2022­ben nem volt olyan tőzsdei, hitelezési és ingatlanpiaci lufi, mely kidurranhatott volna. A háború okozta energiasokkot új stratégiák váltották fel, melyeket már középtávon kezelni lehet, és bár az ingatlanárak 2022 utolsó negyedévétől lejtőre kerültek az Egyesült Államoktól az Egyesült Királyságon és Svédországon át egészen Magyarországig, a csökkenés egyelőre nem drámai mértékű.

Mi történt és történik nálunk?

Bár a jelentős mértékű infláció és a csökkenő vásárlóerő próbára teszi a társadalom tűrőképességét, ami a kiskereskedelem és az építőipar stagnálásában is tetten érhető, az állami fundamentumok össze sem hasonlíthatók a 2008 ­as állapotokkal. Az bizonyos, hogy az égbe szökő jegybanki kamat következményeként a beruházások lelassulnak, sőt, jó néhány esetben elhalasztják azokat a fejlesztők, de a piac stabilitása nem forog veszélyben. Utóbbit az a tény is alátámasztja, amelyet a nagy piaci szereplők mindig hangoztatnak: a magyar piac érettsége a mindennapi működési mechanizmusokban már közelíti a nyugati sztenderdeket.

A lakásszektort tekintve míg 2022 nyaráig a kínálati piacon még jelentős áremelkedés volt megfigyelhető, addig tavaly ősztől már stagnáltak az árak, az év végén pedig elindultak lefelé. A várhatóan mérsékelt forgalom egyértelműen a gazdasági válság tovagyűrűző hatásaira és következményeire vezethető vissza. Az elmúlt több mint fél évtizednyi időszak lakásdrágulása miatt a vevők minden második otthont már csak hitel segítségével tudtak megvásárolni. Mivel azonban 2023 ­ban egy darabig még nem lehet számítani az infláció számottevő mérséklődésére, valamint a jegybanki alapkamat jelentősebb csökkenésére, az átlagos lakáshitelkamatok is a korábbiakhoz képest magasak maradhatnak. Ezek az adatok radikálisan visszavethetik a vásárlási kedvet, így tovább csökkenhet a kereslet a magyar ingatlanpiacon, amit a válság okozta energiaár­robbanás hatása csak megerősíthet.

A kereskedelmiingatlan­piac zászlóshajójának számító irodapiacot is számos tényező befolyásolta, így a már említett pandémia és energiaválság, azonban a valódi keresleten alapuló fejlesztési tevékenység miatt olyan mértékű üresedési rátaszintek nem várhatók, mint a 2008 ­as válságot követően.

A piaci szereplők a finanszírozókkal együtt mindenképpen tanultak a korábbi világkrízisből, és a kereskedelmi ingatlanszektor jelenleg sokkal szilárdabb fundamentumokkal rendelkezik. Ráadásul a logisztika is egészen más pályát jár be, mint 2008 ­ban, hiszen 15 évvel ezelőtt a fejlesztések volumene elhanyagolható mértékű volt, most pedig a pandémiának és az e ­kereskedelem előretörésének is köszönhetően virágkorát éli a magyar ipariingatlan­piac, amely az egész magyar ingatlanszektorra jó hatást gyakorol és stabilitást biztosít.

FÓKUSZBAN

AZ ENERGIA

ÍGY HAT AZ ENERGETIKAI VÁLSÁG AZ INGATLANPIACRA

ÉVTIZEDES PROBLÉMÁKAT HOZOTT

FELSZÍNRE AZ ENERGETIKAI

VÁLSÁG, A ZÖLDEBB JÖVŐN

FÁRADOZÓ SZEREPLŐK PEDIG

HAMAR FELISMERTÉK, HOGY CSAK

EGYÜTTES ERŐVEL JUTHATUNK

KÖZELEBB A CÉLOK ELÉRÉSÉHEZ.

HOGYAN SEGÍTHETIK

A FENNTARTHATÓSÁGOT

A MINŐSÍTŐ RENDSZEREK, AZ

ESG-SZABÁLYOZÁS VAGY ÉPP

A DÖNTÉSHOZÓI TÖREKVÉSEK?

Különös dolog az energetikai válság: míg a laikusok jó része csak most, a sok tényező következtében elszálló energiaárak miatt figyelt fel igazán az energiahatékonyság fontosságára, a szakemberek már évtizedek óta beszélnek róla. Nem egyszerűen a foszszilis tüzelőanyagoktól való függőség csökkentéséről van szó, hanem az energiaforrások diverzifikálásáról és a fenntartható, energiatudatos módszerek alkalmazásáról is. Úgy látszik, kellett a többszörös válság (nyersanyaghiány, akadozó ellátási láncok, száguldó infláció, háború és annak hatásai, klímaválság és folyamatosan emelkedő karbonkibocsátás), hogy a nagyközönség számára is fontossá váljon, amit a különböző szakterületek kutatói hosszú ideje mondanak.

Mindezeket a problémákat csak rendszerszintű gondolkodással, nagy léptékben kezelhetjük. A háborús helyzet megmutatta, hogy nem lehet lemondani minden energiaforrásról, egy ideig még a fosszilis alapúakról sem, de a mixen belül nyilvánvalóan növelni kell a megújulók részarányát. Maradjunk az építőiparnál, ami direkt és indirekt módon is a legnagyobb karbonkibocsátók közé tartozik: számos szereplőnek kell együttműködnie, ha érdemi változásokat szeretnénk, de a jó hír, hogy erre van is lehetőség.

A labda a szabályozóknál pattog

„A szabályozói oldalon lehetővé kell tenni a fenntartható megoldások széleskörű elterjedését és integrálását, a befektetői oldalnak fel kell ismernie, hogy csak a hosszú távú fenntarthatóság a pénzügyileg is fenntartható megoldás, illetve az épületek használóinak és üzemeltetőinek is integrálniuk kell a mindennapokban a hatékony és tudatos működést” – fogalmazott Bartha Zsombor, a HuGBC (Magyar Környezettudatos Építés Egyesülete) elnöke. Ez bizony azt is jelenti, hogy a nem fenntartható megoldások semmiképp nem lehetnek pénzügyileg kifizetődőek.

Szó szerint kiemelt területek lehetnek az energiatermelésben a logisztikai parkok és ipari létesítmények hatalmas tetőfelületei, amelyek kiválóan alkalmasak napelemek vagy napkollektorok telepítésére. Akadnak pozitív példák, de ezeknek a felületeknek

a zömét még nem használjuk ki energiatermelésre. Ha a szabályozás kedvezővé tenné a tulajdonosoknak, akkor a helyi, decentralizált energiatermelésben fontos szerepet játszhatnának az ipari létesítmények.

Mivel minden tudatosságunk ellenére az energiafogyasztás folyamatosan nő, elkerülhetetlen a folyamat megállítása. Már azzal is sokat spórolhatunk – egyszerű hétköznapi fogyasztókként és állami szinten is –, ha újragondoljuk a meglévő folyamatokat: a lámpák lekapcsolásától a vízfogyasztás csökkentésén és a háztartási gépek energiahatékonyra cserélésén át az éjszakai díszkivilágítás szükségességéig.

Ezerszer ismételt mantra, hogy nem kell egész évben 22 foknak lennie mindenhol: gyakran nyáron túlhűtjük, télen túlfűtjük az épületeinket és a közlekedési eszközöket is. A meglévő épületek korszerűsítésében szinte nincs határ: akár egy Kádárkocka is nullenergiássá alakítható, igaz, a megtérülési ideje a számítások szerint 15–20 év körül alakul. Azt viszont nem lehet számszerűsíteni, hogy abban a 15–20 évben is tisztább levegőt lélegzünk be, és nem kell újat építeni, azaz a meglévő városi infrastruktúrát használhatjuk tovább.

Ha pedig muszáj újat építeni, már nem is érdemes csak a közel nulla energiaigényű (KNE) épületben gondolkodni. Más kérdés, hogy tavaly nyáron az építtetők újabb két év haladékot kaptak arra, hogy használatbavételi engedélyt szerezzenek az energetikai követelményeket nem teljesítő új épületeknek, azaz 2024 júniusáig nem lehet ennek a követelménynek érvényt szerezni.

ESG-szempontok

De ne ragadjunk le a családi házaknál, mert a klímaválságot az sem oldaná meg, ha minden magyar otthont holnap reggel passzívházzá alakítanánk. Éppen ezért fontos, hogy globálisan tettünk már lépéseket a zöldebb jövőért, például a folyamatosan felértékelődő ESG­ (environmental, social, governance, azaz környezeti, társadalmi és irányítási) szempontokkal. Jóllehet, a fogalom pontos használatának még mindig nincs kialakult gyakorlata, mégis

ESG, ZÖLD BÉRLETI

SZERZŐDÉSEK

ÉS EU TAXONÓMIA

Minden, amire az ingatlanpiacon érdemes odafigyelni

A nagyvállalati bérlők, fejlesztők és befektetők a környezeti fenntarthatósági szempontok mellett egyre inkább a társadalmi és vállalatirányítási szempontokat is figyelembe vevő, azaz ESG­nek megfelelő épületeket és ingatlanstratégiát preferálják. Éppen ezért a Colliers­nél helyben támogatjuk az ESG stratégiák kidolgozását és végrehajtását, hogy növeljük a már meglévő ingatlanok és jövőbeli beruházások értékét. Ennek érdekében a zöld épületek minősítése szolgáltatásunkat már komplex ESG stratégiai tanácsadással is kibővítettük.

Megjelennek a zöld bérleti szerződések

A hagyományos bérleti szerződésekben a bérbeadó felel az épületek üzemeltetéséért és karbantartásáért, a bérlő pedig fizeti az energia­ és közüzemi költségeket. Ez egyik felet sem ösztönzi az energiahatékonyság érdekében tett befektetésekre, valamint a hatékony működésre. Olyan bérleti szerződés megfogalmazása, amely sikeresen kezeli ezeket a kérdéseket, az egyik legjobb módszer a bérelt épületek energiahatékonyságának növelésére és a felesleges kiadások csökkentésére, amelynek eredményes kialakításán dolgozunk.

MILYEN VILÁGBAN ÉLÜNK, KIKKEL, HOGYAN, MILYEN HATÉKONYSÁGGAL

ÉS NEM UTOLSÓSORBAN MILYEN

KÖRNYEZETBEN DOLGOZUNK?

AZ INGATLANPIAC MINDEZEKET

A TÉNYEZŐKET KUTATJA, FIGYELEMMEL

KÍSÉRI ÉS REAGÁL RÁ. A GAZDASÁGI, SZOCIÁLIS, ENERGETIKAI, ÖKOLÓGIAI

KIHÍVÁSOK, AZ INFLÁCIÓS NYOMÁS

EGY KOMPLEX FENNTARTHATÓSÁGI

STRATÉGIA MEGALKOTÁSÁRA ÖSZTÖNZI

A SZEREPLŐKET.

SZIRCSÁK NORBERT, a Colliers Magyarország ESG Stratégiai Tanácsadó Üzletág vezetője

Bérbeadói oldalról az egyik legfontosabb az épület fenntarthatósága érdekében tett fejlesztések költségének megosztása, különösen azok, amelyek csökkentik a közös költségeket. A bérlők számára pedig az, hogy legyenek olyan fejlesztési célok, amelyek segítik a saját ESG stratégiájuk megvalósítását, valamint részletes képet kapjanak a saját fogyasztásukról.

EU taxonómia és zöld ingatlanfinanszírozás

Az uniós taxonómia egy tudományos alapokon nyugvó átláthatósági eszköz a vállalatok és a befektetők számára. A taxonómia közös nyelvezetet és egységes fogalomrendszert hoz létre, amelyet a befektetők használhatnak, ha zöld projektekbe fektetnek be. Ingatlanpiaci szempontból három fő tevékenység vizsgálható a taxonómiának való megfelelőség szempontjából: új épületek építése, meglévő épületek felújítása, valamint ingatlanok vásárlása.

AZ ENERGIA

mára egyértelmű, hogy üzleti veszteséget szenved el az az ingatlanfejlesztő, amelyik nem ügyel a fenntarthatóságra.

A legkézenfekvőbb a különböző épületminősítési rendszereket említeni, amelyekből sokféle van, a lényeg, hogy energetikai­környezeti és/vagy jólléti­ egészségi szempontból vizsgálnak át elsősorban kereskedelmi épületeket, irodákat, bevásárlóközpontokat, logisztikai parkokat.

Világszerte folyamatosan nőnek az igények és elvárások, a közép ­ európai régióban a BREEAM excellent (kitűnő) minősítésű épületek aránya már 38, míg itthon 9%. Az ESG­szempontoknak és a minősítő rendszereknek köszönhetően ma már nem lehet greenwashinggal megúszni, azaz csak beszélni a fenntarthatóságról: adatokkal alátámasztott célokat és auditált teljesítményt kell nyújtania a fejlesztőknek, ha javítani akarják az eszközeik finanszírozhatóságát.

Ismét visszaértünk a rendszerszintű változásokhoz, amire immár vállalati oldalról is igény van, és miután a befektetők szintén a zöld kötvényeket keresik, a bankok is kedvezőbben finanszírozzák. A folyamat tehát elindult, és ez akkor is fontos, ha egyébként lassan halad. Egy néhány hónappal ezelőtti felmérés szerint a hazai építőipari szereplők közel fele a fenntarthatóságot tartja az üzleti siker zálogának, ugyanakkor szintén közel a fele semmilyen ESG­követelményt nem támaszt a beszállítóival szemben.

A fenntarthatósági célok elérését a szabályozás mellett az engedélyeztetési eljárásoknak is ösztönözniük kellene. Ma már sok cég rendelkezik az energiafogyasztással kapcsolatos adatokkal, csak nem mindig tudják ezeket felhasználni a hatékonyság növelésére. Pillanatnyilag a továbblépéshez az érintett felek – döntéshozók, fejlesztők, üzemeltetők, tervezők és felhasználók – szorosabb együttműködésére, közös stratégiák kidolgozására van szükség.

Ingatlanbiznisz a klímaváltozás korában

Egyelőre vesztésre állunk a klímaváltozással szemben, amennyiben az eddig meghozott intézkedések és konkrét lépések alapján megközelítőleg sem fogjuk elérni a nemzetközi szerződésben is lefektetett 1,5 °C fokos maximális felmelegedési célt. Mindez extrém időjárási jelenségekkel is járhat, amelyek az épületállományt is érintik, olyannyira, hogy a klímaváltozás kísérőjelenségeként fellépő kockázatokat –az erdőtűz mellett az áradásokat – már több amerikai ingatlankereskedő cég alapból feltünteti az ingatlanjai adatlapján.

Nemcsak a jelenlegi veszélyességi szintet, de a jövőbeli kockázatokat is mérik, az adatok pedig elég riasztóak: nemrég 72 millió amerikai otthont becsült tűzveszélyesnek az egyik intézmény, megjegyezve, hogy a következő 30 évben ez a szám várhatóan 80 millióra emelkedik. Van olyan ingatlanos cég, amelyik az erdőtűz és az áradások mellett a vihar­ és aszálykockázatot is figyeli egy klímaadatokat elemző vállalkozás, a ClimateCheck előrejelzései alapján.

Meglepő módon a home office sem kedvez a folyamatnak: a nagyvárosokat elhagyók gyakran költöznek a magasabb kockázatú erdősebb területekre. Ez is bizonyítja, mekkora áldás lehet a rugalmasság: New York polgármestere, Eric Adams nemrég átfogó tervet mutatott be a használaton kívüli irodák apartmanokká alakítására. A kérdést vizsgáló munkacsoport tanácsai alapján 11 pontot fogalmazott meg, melyek célja összekötni az üres lakások iránti „kétségbeejtő” keresletet az üresen tátongó irodák kínálta lehetőségekkel.

Az ún. zoning szabályozás módosításával közel 13 millió m² irodaterület – ami megfelel a Philadelphiában lévő összes irodaterületnek – válhat átalakíthatóvá. A döntés a tulajdonosoké, de igyekeznek olyan laza szabályozási környezetet teremteni, ami ösztönzőleg hat az átalakításra. A hivatal számításai szerint az intézkedés révén akár 20 ezer új lakást is kialakíthatnak a következő 10 évben.

Persze a New York­i csak egy kiragadott példa, ám világszerte számtalan város gondolkodik hasonló programokban, részben a helyi igényekre, részben a fenntarthatósági célokra reagálva. Párizsban a 15 perces várost igyekeznek megvalósítani, Madrid új, extravagáns parkot épít, Oslóban töltőállomásokat építenek a hidrogénnel működő, üzemanyagcellás autók számára.

Legyenek tehát bármilyen nehézkesek is e folyamatok, ahogy fentebb láttuk, a döntéshozóktól a szakmai szervezeteken és az építőipari cégeken át a bankokig mindenki tesz lépéseket a zöldebb jövő érdekében, így bízhatunk abban, hogy ennek előbbutóbb kézzelfogható eredménye lesz.

A FŰTÉS

TÖRTÉNETE, azaz hogyan jutottunk el a tábortűztől az energiacellákig?

2022 TOP TÉMÁJA VOLT, HOGY LENNI VAGY NEM LENNI, AZAZ VAN ELEGENDŐ GÁZUNK ÉS OLAJUNK, ÉS AZOKAT MEG IS TUDJUK FIZETNI, VAGY SEM? AZ

ENERGIA JELENTI A CIVILIZÁCIÓNK JÖVŐJÉT, EZÉRT

NEM MINDEGY, HOGY HONNAN INDULTUNK ÉS HOVÁ JUTHATUNK. AZ EMBERI KULTÚRA FEJLŐDÉSE

A TŰZZEL KEZDŐDÖTT, KÉSŐBB A FŰTÉS ÖNÁLLÓ

„MŰFAJJÁ” VÁLT, DE JELENTŐSEBB FEJLŐDÉSEN

CSAK AZ IPARI FORRADALOM BEKÖSZÖNTÉVEL

MENT ÁT. ANNAK NÉZTÜNK UTÁNA, HOGY MELYEK

VOLTAK A FŰTÉSTECHNIKA TÖRTÉNETÉNEK LEGFONTOSABB ÁLLOMÁSAI.

A fűtés kezdetei

Az első embereket – az ókori görög monda szerint – Prométheusz, a bölcs titán gyúrta sárból Pallasz Athéné segítségével, majd lehozta számukra az égből a tüzet, mely addig csak az olümposzi istenek kiváltsága volt. Ennek birtokában az emberek megtanulták a mesterségeket, az anyagok megmunkálását és a fémek feldolgozását. A fűtés története pedig a tűz megszelídítésével, a tábortűzzel kezdődött. A barlangokba húzódott emberek nem csupán arra használták, hogy megvédjék magukat a hidegtől és elriasszák a ragadozókat, de segítségével ételt is készítettek maguknak. A régészek szerint a tűzrakóhelyek megjelenése 800 ezer évvel ezelőttre tehető. Az első állandó lakóhely céljára létesített jurtákkal, kalibákkal, kezdetleges kőépületekkel együtt a tűz is beköltözött a lakásokba. A kandalló általában középen helyezkedett el. A tetőn lévő lyuk biztosította, hogy a füst kijusson a szabadba. A tűzrakóhely csak akkor került a fal tövébe, amikor a lakások nagyobbak lettek, illetve többszintessé váltak. Körülbelül 1000 évvel ezelőtt a különböző szinteken lévő tüzet a kéménnyel kapcsolták össze, ami lehetővé tette a füst irányított eltávolítását.

Modern fűtési technológia az ókorban

Az élet számos más területéhez hasonlóan a görögök és a rómaiak a fűtés terén is messze megelőzték a korukat, ám a Római Birodalom bukásával rengeteg tudás és know­how veszett el. A görögök már 2000

évvel Krisztus előtt feltaláltak egy fűtési módot, amelyet a rómaiak fejlesztettek tovább. Ez volt az úgynevezett hypocaustum. A kifejezés valami olyasmit jelent, mint „fűtés alulról”, azaz a rómaiak a sugárzó hőt használták, vagyis ugyanazt az elvet, amelyen a mai padló ­ és falfűtési rendszerek is alapulnak.

A rómaiak a falakat és a padlót üreges szerkezetűre alakították ki, amelyek burkolására tűzálló agyaglemezeket használtak. A padlót tartóoszlopokon rögzítették. A tüzet a házon kívül vagy az épület alatt rakták meg, ahol fát vagy szenet égettek. Az így keletkező forró füstgázokat ezután az üregekbe irányították. Az agyaglemezek felmelegedtek és így a hőenergiát a környezetbe sugározták.

Hypocaustum azonban általában csak egyetlen helyiségben volt; a módszert a kezdetekben kifejezetten a fürdőházak melegítésére szánták. A fűtésnek ez a korai formája csak később jelent meg magánházaknál, illetve katonai létesítményekben. A legnagyobb ilyen rendszer a Caracalla termái nevű fürdőkomplexumban volt Rómában, amelynek caldariuma – azaz fürdőhelyisége – 115 méter (!) hosszú volt.

Zárt kandallók és kályhák a nagyobb kényelem és biztonság érdekében

A középkor folyamán a nyitott kandalló helyett egyre inkább a zárt(abb) égésterű kályhákkal kezdték el megoldani a fűtést, ami nemcsak a lakókomfortot növelte – kevesebb füstgáz és korom maradt az

épületben –, de a biztonság is nőtt. A VIII. században jelentek meg a fatüzelésű konyhai kemencék, amelyek hőleadása a korábbi eszközöknél kedvezőbb volt, ám a korai kandallók és kályhák hátrányát még mindig az jelentette, hogy általában nagy kövekkel vették körül őket.

Ezek viszont lassan vagy alig nyelték el a hőt, így az azokból kisugárzó hő sem volt különösebben jelentős. Ez csak a cserépkályhák kifejlesztésével változott meg a XIV. század folyamán. Az új, égetésen alapuló technológia lényegesen nagyobb hőleadást tett lehetővé, ezzel együtt ez a fajta kályha sokáig mégis csupán presztízs vagy dísztárgy maradt.

Az első kéményseprők

A füst célzott elvezetését a téglakémények vagy füstcsövek tették lehetővé. Ez a technológia csak a késő középkorban, a XV. századtól kezdve terjedt el, és különösen előnyösnek bizonyult a gyorsan növekvő lakosságú középkori városokban. Azonban éppen a sűrűbb beépítés miatt gyakran alakultak ki parázstüzek, és ott, ahol jellemzően fát használtak építőanyagként, egész városrészek égtek le egyetlen éjszaka alatt.

Erre válaszul alkották meg az első tűzvédelmi szabályokat, és megszületett egy emblematikus szakma is: megjelentek a mai napig a szerencsét is szimbolizáló kéményseprők. Ezen a ponton meg kell jegyeznünk, hogy a kései középkorban elkezdődött a főzőhely és a „hőtermelő” egység szétválasztása is. Másik jelentős fejlemény, hogy a középkorra jellemző fatüzelés a XVI. század elejétől kezdve megváltozott, elkezdődött a szén és a tőzeg térhódítása.

A központi fűtés feltalálása

A kályhák, kandallók, kemencék ott termelnek hőt, ahol arra szükség van. A központi fűtés koncepciója ettől jelentősen eltér; a hőtermelő egység jellemzően nem ott kap helyet, ahol a hőre közvetlenül szükség van, hanem egy arra kialakított épületben vagy helyiségben. A mai központi melegvíz­fűtés ötlete már a XVIII. században megszületett. A legrégebbi ismert melegvíz­fűtési rendszert a svéd Marten Trifvald fejlesztette ki 1716­ban. Az ötletet eredetileg egy üvegház számára dolgozta ki az angliai Newcastle­ben: tűzzel melegítette a vizet, amit „körbeküldött” egy csőrendszeren át a helyiségekbe. A csövek és a kezdetleges „radiátorok” leadták a hőt, a kihűlt víz visszaáramlott a kályhába, és a ciklus akár a végtelenségig folytatódott.

Az elv a mai napig nem változott. Körülbelül 1850re datálható, amikor egyes hercegek és gazdag polgárok melegvíz­fűtési rendszereket szereltek be

a kastélyaikba és a villáikba. A magánlakásokban a melegvíz­fűtés 1900 körül kezdett elterjedni. A XVIII. és XIX. században továbbra is a kályhák domináltak. Azonban nemcsak a tüzelőanyagok változtak, hanem a kandallók anyagai is. Bár a vaskályhák elvét már a XV. század óta ismerték, csak az iparosodás és a rendelkezésre álló vas mennyiségének növekedése után váltak egyre népszerűbbé az egyszobás kályhák.

FÓKUSZBAN AZ ENERGIA

Az iparosodás sok területen fordulópontot jelentett. A népesség nőtt, elindult az urbanizáció. A lakóterek kicsik voltak, így a kályháknak is egyre kisebbnek kellett lenniük. Ezzel egyidejűleg a szénfogyasztás óriási mértékben nőtt, hiszen nemcsak a magánháztartásokban, hanem a gyárakban is használták. A városok levegőjének összetételét markánsan meghatározta a korom és a kályhákból származó füst.

Fűtési rendszer a második világháború után

Nem utolsósorban azért, mert a szénégetés erősen környezetszennyező volt, a XX. század elejétől a szilárd tüzelőanyagoktól fokozatosan elindultunk a gáz és az olaj felé. Az első nagyteljesítményű kazánokat már ezekkel az energiaforrásokkal fűtötték, de sok háztartásban megmaradt a „jól bevált” szénfűtés. Ez csak a második világháború és a vele járó pusztítás miatt változott meg. Az újjáépítésekkel összefüggésben az épületekbe már eleve beszerelték a házközponti fűtési rendszereket.

Közben a távfűtés is „demokratizálódott”, az olcsó földgáznak köszönhetően az 1950 ­ es és 1960 ­as években szerte Európában elindult hódító útjára, amely számos esetben a közeli ipari létesítmények „hulladékhőjét” hasznosította. Magyarországon a távfűtés fogalma szinte összeolvadt a panelekkel, pedig valójában egy kifejezetten környezetbarát és hatékony fűtési módról van szó, olyannyira, hogy az Európai Unió tagországaiban a távfűtés az egyik legnépszerűbb fűtési típus.

Budapesten mintegy 240 ezer lakossági és 7000 egyéb fogyasztó van rákapcsolva a Főtáv hálózatára. A fővárosi távhőrendszerek jelenleg is évente

csaknem 230 ezer tonna szén­ dioxid­kibocsátást takarítanak meg. A folyamatban lévő, illetve tervezett távvezetéki és hőforrásokhoz kapcsolódó fejlesztések hosszú távú eredményeként akár újabb, 150−170 ezer tonna szén­ dioxid­kibocsátás maradhat el évente. Magyarországon egyébként a gázfűtés a legelterjedtebb: az összes háztartás 58,5% ­át fűtik ilyen módon, 17,7% ­át távfűtéssel, az „egyéb” módok részesedése 23,8%.

Távolodjunk el a fosszilis tüzelőanyagoktól

Mivel a távhőt biztosító erőművek is jellemzően földgázzal üzemelnek, az ország energiakitettségén ez a fajta fűtési mód nem segít, ám a hatékonyságot ettől függően még nagyságrendekkel lehetne javítani: a panelházak szigetelésével, nyílászárócserékkel, a kazánok korszerűsítésével. De az is válasz lehet az energiaválságra, ha eltávolodunk a fosszilis energiaforrások használatától, és nagyobb teret adunk a megújuló és az alternatív energiaforrásoknak.

Egyre nagyobb jelentőségre tesz szert a hőszivat ytyú, a napenergiával való fűtés, és némileg visszakanyarodva a kezdetekhez, a pelletfűtés. A tüzeléstechnikában a fapelletek, fabrikettek előállítása során faipari hulladékot, azaz fűrészport, faaprítékot vagy faforgácsot préselnek pellet formába, ami így a fűrészpornál könnyebben ég el, ugyanakkor a fánál jóval homogénebb szemcseméretű, és emiatt automatizált házi tüzelőrendszerekben a tűzifánál jobban hasznosítható.

Németországban nagy reményeket fűznek az energiacellák használatához, amely két korlátlanul rendelkezésre álló energiaforrás – a hidrogén és az oxigén –kémiai reakciójából állít elő villamos energiát és hőt. Luigi Galvani olasz orvos és fizikus a kémiai energia elektromos energiává alakításának elméletével már 1780 ­ban – több mint 240 évvel ezelőtt – lefektette ennek a környezetvédelemnek és a környezettudatosság elvének egyaránt megfelelő módszernek az alapjait.

A fűtés története egyidős a civilizáció fejlődésével, a megváltozott élethelyzetekhez való alkalmazkodással és az alternatívák kutatásával. Az emberek már a kőkorszakban saját hasznukra fordították a vad tüzet, majd az idő múlásával egyre kifinomultabb módokon állítottak elő hőt mindennapi életükhöz. Ma a hatékonyság növelése, a források diverzifikálása, a biztonság és a környezettudatosság áll a középpontban. Ez utóbbi számtalan nehéz technológiai kérdés megoldását is szükségessé teszi, hoszszú távon azonban elengedhetetlen a jelen és a jövő generációi számára.

INGATLANKEZELÉS ÉS ÜZEMELTETÉS AZ ENERGIAVÁLSÁGBAN

AZ ENERGIAVÁLSÁGBAN FELÉRTÉKELŐDIK AZ

ÜZEMELTETŐK SZEREPE, A VAGYONKEZELŐK

LÁTÓKÖRÉBE PEDIG A KORSZERŰSÍTÉSEK

ÉS A FELÚJÍTÁSOK KERÜLTEK. MOST

MINDENT VISZ A KÖLTSÉG- ÉS ENERGIAHATÉKONYSÁG, MIKÖZBEN A FENNTARTHATÓSÁG MÁR-MÁR

TÖRVÉNY LETT.

Új trendek

A kereskedelmiingatlan­piacon meghatározó tényezők a felhasználók és a bérlők még nagyobb kényelmét szolgáló trendek, amelyek folyamatosan épülnek be a napi ügymenetbe, hogy biztosítsák az épületek versenyképességét. Az elmúlt évtizedben eleinte a wellbeing hódított, majd lassan a zöld, fenntartható és digitális megoldások is bekapcsolódtak, az utóbbi időszakban pedig az ESG az energiahatékonysággal karöltve a legfontosabb szempontokká váltak, miközben az átfedések nyilvánvalóak.

Az ingatlankezelő vállalatok számára a bérbeadás az egyik legfontosabb tevékenységi kör, ezért a világpiacokon meghonosodott új trendeket érdemes összhangba hozni a vagyonkezelés törekvéseivel, amelyek mind a bérlői, mind a bérbeadói kereteket meghatározzák. Olyan alapvető mutatók jelenthetik a siker mércéjét – mint többek között a kihasználtság, a hozamszintek, a bérleti díjak, az egy egységre jutó energiaköltségek, az épületek ökológiai lábnyoma –, amelyek alapján a befektetők és a bérlők döntéseket hoznak a maguk szintjén.

Az ingatlankezelési piacon a versenyképességet biztosíthatják a gyors reakcióidők, az épületüzemeltetés hatékonysága és rugalmassága, ezen belül a korszerű energiastratégia, miközben a rövid és hosszú időtávon belül jelentkező problémákra és trendekre is szakszerűen kell reagálni.

Felértékelődött a létesítménygazdálkodás

A vagyon­ és ingatlankezelési szektorban már a pandémia miatt felértékelődött a létesítménygazdálkodás szerepe, miközben a járvány idején az ingatlankezelőknek a bérlőkkel kellett a pénzügyi kondíciókról egyezkedni. A COVID ­19 lecsengése után némileg enyhült az aggodalom, hogy kiürülnek az irodák, hiszen a pandémia után a „nagy visszatérés” folyamata megtörtént az irodaházakba, még ha megmaradt a home office is.

Az üzemeltetők számára pedig a higiéniai­biztonsági intézkedések megvalósítása és azok átültetése a gyakorlatba jelentett kihívást, azonban az érintésmentes megoldások és egyéb módszerek meghozták a kívánt eredményt. Sőt, a felhasználói appok és technológiai módszerek bevezetése az irodaházakba turbósebességbe kapcsolt, vagyis abszurd módon a pandémia felerősítette az ilyen irányú folyamatokat. Majd mint derült égből a villámcsapás tavaly tavaszszal megérkezett a háború és azzal együtt az energiaválság, miközben a globális infláció, illetve az emelkedő kamatszintek és építőipari költségek sem kímélték az ingatlanpiaci szereplőket. Minden figyelem az energiaforrásokra szegeződött, a kereskedelmi ingatlanokban pedig természetesen a hatékonyságra és a költségcsökkentésre fókuszáltak.

A régebben épült házak jóval nehezebb helyzetben vannak, mint az újabb ingatlanok, hiszen minél régebbi a technológia és az épületgépészet, annál nehezebb korszerűbb lehetőséget választani. Nem véletlenül sok helyen az üzemeltetési költség vetekszik a bérleti díjjal, és minél korszerűbb egy épület, fajlagosan annál kisebb az üzemeltetési díj. Miközben régebben nyilvánvalóan a bérleti díj volt a legfontosabb tényező, addig most előtérbe került az üzemeltetés.

A felújítások nagyságrendje széles skálán mozog, hiszen a pandémia miatt esztétikai ráncfelvarráson is keresztül ment számos irodaház vagy éppen pláza, sőt, az átalakítások egy része a járvány után átalakuló fogyasztói szokások érdekében történt, így például az irodaházak esetében felértékelődtek a lobby és közösségi terek, míg egyes bevásárlóközpontokban olyan funkciók és szolgáltatások jelentek meg, amelyek az elmúlt néhány évben váltak szükségessé.

Forrás: GTC - Duna Tower

Forrás: DVM group - Major Udvar irodaház

Építészeti, Technikai világítás. Egyedi megoldások.

Light up your ideas.

“

paneleink változatos mintázatokkal elérhetőek.”

FÓKUSZBAN AZ ENERGIA

A létesítménygazdálkodás alapvető kihívásai

Az energiaválság és a drasztikus áremelések komoly takarékosságra ösztönzik az ingatlankezelőket.

A fő kihívás az energiaár­robbanás negatív hatásainak ellensúlyozása és a hatékonyságot növelő megoldások megtalálása. Mindemellett a szakképzett munkaerő hiánya és az üzemeltetésben alkalmazott alapanyagok árának folyamatos növekedése okozza a legnagyobb fejtörést, olvashatjuk a Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Szövetsége (LEO) egyik összefoglaló elemzésében.

A facility menedzsment (FM) szektor szakértői szerint a fenntarthatóság lesz a létesítménygazdálkodás egyik legmeghatározóbb trendje 2023 ­ban.

A környezetvédelmi kérdések egyre nagyobb hangsúlyt kapnak, így egyre több vállalkozás keresi a szén­ dioxid­kibocsátás csökkentésének lehetőségeit. Ez azt jelenti, hogy a fenntartható gyakorlatok, például az energiahatékony világítás és a jobb környezetgazdálkodás magasabb prioritási szintre léptek a létesítménygazdálkodásban.

De nemcsak az aktuális gazdasági helyzetre, hanem a pandémia miatt átalakuló munkakultúra­szokásokra is figyel a létesítménygazdálkodás. A COVID ­19 után a hibrid modell erősödik, amelynek menedzse ­

Forrás: Futureal - Budapest ONE

lése az üzemeltetők számára komoly kihívást jelent. Elvesztegetett időt és kisebb hatékonyságot eredményez, ha a dolgozók nem találnak szabad íróasztalokat vagy megfelelő nagyságú tárgyalókat. Erre megoldást kell találnia az FM­vállalatoknak is, vagy legalábbis erős közreműködést kíván tőlük is. Ebben segíthet az adatgyűjtés, illetve adatelemzés, hogy a property és a facility menedzsment szakemberei megismerjék a munkavállalók szokásait, és ez alapján újragondolhassák többek között a helyhasználatot.

Minden szinten ugyanazok a kérdések

Ha pedig adatgyűjtésről beszéltünk, akkor a vagyonés ingatlankezelési, illetve létesítménygazdálkodási piac minden szegmensében a legfontosabb az információ, ami még inkább előtérbe helyezi a proptechet, vagyis az ingatlanpiacra szakosodott technológiai megoldásokat. Egyre nagyobb szerepet kap az üzemeltetők életében a digitális megoldások implementációja és ezen belül az IoT alapú rendszerek (Internet of Things) széleskörű alkalmazása. Mérés, elemzés és optimalizálás, amelyek szerencsés esetben viszonylag kis költségvetésből is megvalósíthatók, persze a nagy hűtő­fűtő rendszerek cseréje már más dimenzió.

Előtérbe került a property és a facility menedzsment területek együttműködésében rejlő lehetőségek hatékony kihasználása, hiszen a létesítménygazdálkodók munkatársai szoros, napi kapcsolatban állnak a bérlőkkel, ami megkönynyíti a gondok pontos felmérését, gyorsabb megoldását. A tulajdonos szempontjából is az energiagazdálkodás optimalizálása égető kérdés, hiszen nemcsak a bérlők nehézségeit kell kezelni, hanem a kiszámíthatatlan piaci folyamatok, árak nyomon követése, a kedvezőbb beszerzési lehetőségek kihasználása is előtérbe került.

Vagyis a bérlők és bérbeadók közötti kapcsolatot új, intenzívebb szintre kell emelni, és naponta kell reagálni a kihívásokra, amely a párbeszéd aktivitását növeli. A vagyonkezelők kapcsolata is sokkal aktívabb és naprakészebb a PM­mel és közvetve az FM­mel is, hiszen minden lépést úgy kell megkomponálni, hogy a rövid távú megoldások egy hosszú távú megoldásban szintetizálódjanak. Eközben ráadásul a bérlők diverzifikált igényekkel állhatnak elő a saját tevékenységi körüknek és jövőbeli stratégiájuknak megfelelően. Illetve az edukációt se hagyjuk ki a számításból, hiszen eddig a bérlők túlnyomó többsége logikusan nem foglalkozott a műszaki adottságokkal, de tavaly már ők is megtalálták a termosztátot.

A JÖVŐ ENERGIÁI

NAPELEMEK, SZÉLTURBINÁK, BIOMASSZA-ERŐMŰVEK –NAPONTA HALLUNK RÓLUK, HISZEN FOLYAMATOSAN TERJEDNEK ÉS

FEJLŐDNEK. ÁM HA AZ ÉPÍTÉSZET ÉS AZ

ÉPÍTŐIPAR JÖVŐJÉT FÜRKÉSSZÜK, EZ MÉG

CSAK A FELSZÍN: A VALÓDI MEGOLDÁST AZ

EGYMÁSSAL VERSENGŐ, EGYMÁST

KIEGÉSZÍTŐ TECHNOLÓGIÁK

INTEGRÁLÁSA, MAJD FINOMRA HANGOLÁSA JELENTI.

Nincs egyszerű dolgunk, ha a jövő energiáiról szeretnénk írni, és főleg az ingatlanokkal kapcsolatban. Részben nincs a láthatáron őrülten futurisztikus, az emberiség jövőjét megváltó technológia, részben pedig a szabályozás folyamatosan változik, országonként eltér, így ebből a szempontból szinte lehetetlen egy összképet kialakítani. Ezért úgy döntöttünk, leegyszerűsítjük a kérdést, és a meglévő technológiákkal, azok közeljövőjével és „összjátékával” foglalkozunk.

Távfűtés és geotermikus energia

Kezdjük mindjárt egy meglepő felfedezéssel: a távfűtés jó eséllyel a legtöbbünknek egy elavult kifejezésnek tűnik, afféle „szocialista nehézipar” hangulatot áraszt, amit már réges­rég felváltottak korszerűbb megoldások. Ez részben így is van, ám a távhő bizonyos feltételek mellett ma is előremutató megoldás lehet. Magyarország jelenleg évi mintegy 11,5 milliárd m³ gázt használ el, amit 2050 ­re három–négy milliárdra szorítana le, nem fosszilis eredetű energiaforrások segítségével. Ezzel csökkenne a külföldi gázimporttól való függés, nem is beszélve a légszenynyezettségről. A tervek szerint az országosan mintegy 70% ­ban gázzal üzemeltetett távfűtési rendszereket teljes mértékben geotermikus energia váltaná fel, ugyanakkor készül stratégia a biomassza­tüzelésű energia előállítására is.

Mindez nem csak fikció. Jelenleg Szegeden zajlik Európa legnagyobb geotermikus beruházása. Ha elkészül, Reykjavík után Szeged lesz a kontinens második, geotermikus energiával legjobban ellátott települése. A 27 251 lakást és 469 intézményt ellátó távfűtési rendszer kilenc, egymással összekötött hőkörzetből, ún. kaszkádból áll, melyek közül hatot már átadtak, az utolsó kettőt tavaly év végén. Minden helyszínen egy­egy fúrt kutat helyeznek üzembe a 95

fokos meleg víz felszínre hozásához, és mivel minden köbméter kitermelt forró vizet a felhasználás után vissza kell juttatni a mélyrétegekbe – hogy a vízadó rétegek ne merüljenek ki –, ezért minden kúthoz két­két visszasajtoló berendezés is tartozik.

A Szegedi Távfűtő Kft. korábban évente 27 millió m³ gázt égetett el, ami 55 ezer tonna széndioxid kibocsátásával járt, így a cég a város levegőjének legnagyobb szennyezője volt – ha a 2018­ban elindult fejlesztések befejeződnek, ez a kibocsátás a felére csökken.

programmá vált, hiszen a távfűtő gázfelhasználása úgy csökken a felére, hogy közben kevéssé lesz kiszolgáltatott az importnak, és mindezt megújuló energiával sikerül pótolni.

Budapest is fejleszt, az első nagyobb léptékű geotermikus projekttől hasonló nagyságrendű, éves szinten 21 ezer tonna szén­ dioxid­kibocsátáscsökkenést vár a Főtáv Nonprofit Zrt. A beruházás mintegy 10 ezer átlagos budapesti háztartás éves távhőigényét biztosíthatja, és már tervezik a későbbi, hasonló projekteket is.

A fejlesztéssorozat végére a kilenc geotermikus rendszer a távfűtött szegedi lakások 96%­át látja majd el távhővel és használati meleg vízzel. Négy évvel ezelőtt eredetileg egy környezetvédelmi beruházásnak indult ez a nagyszabású program, mára ellátásbiztonsági

Nap, szél, egyebek

Ám ha megújulókról beszélünk, elsősorban még most is a nap­ és szélenergiára gondolunk. A hazai szabályozás nem kedvez a szélerőműveknek, pedig a technológia rohamosan fejlődik. A meg

újulókra való átállásban a világ élvonalához tartozó Dániában 2021­ben az összes megtermelt áram 48% ­át szélparkok biztosították, míg Kínában éppen egy gigantikus, 146 méter magas és 128 méter hosszú lapátokkal rendelkező szélturbinát építenek, ami önmagában 36 ezer (háromfős) háztartást képes ellátni árammal, és 22 ezer tonna szén elégetését spórolja meg egy év alatt.

Persze Dánia zord partjainál állandó tengeri szél fúj, míg Kína a világelső a megújuló energiaforrások gyártásában, de az új fejlesztések fényében talán a hazai szélturbina­ stratégiát is érdemes volna újragondolni. Új formájú lapátok készültek, kisebb, másra nemigen hasznosítható

területekre építhető megoldások születtek, sőt már szabadalmaztattak egy mozgásmentes turbinát, ami a versenyautók légterelőihez hasonlóan használja ki a légáramlatokat. A gyártó Aeromine Technologies főleg raktárépületek, irodaházak, társasházak tetőire szánja a terméket, így még az energiadiverzifikálást is segíthetnék.

Mindez azért is érdekes, mert 2021­ben Európa teljes áramtermelésének a 13,5% ­át szélerőművek adták, míg a napelemek csupán 5,5% ­át a londoni Ember elemző cég adatai szerint. Idehaza a napelemes szabályozás is akadozik, miután a kormány októberben elhalasztotta a lakossági napelemes pályázatok második

szakaszát, mondván, a jelenlegi rendszer nem képes befogadni több, napelemmel termelt áramot, és a napelemekkel termelt energia visszatáplálása is sok gondot okoz. Felszámolták a szaldós elszámolást is, de legalább a Technológiai és Ipari Minisztérium ígéretet tett a minden korábbinál nagyobb villamosenergiahálózat­fejlesztésre, illetve a kormány vállalta, hogy felgyorsítja és egyszerűsíti az eljárást a még könnyebb napelem­telepítés érdekében.

Nyilván mindenki érdekelt a helyzet rendezésében, mert a technológia ezen a téren is fejlődik, így a napelemek felhasználása könynyebb és sokrétűbb lett. Létezik vékony filmrétegre nyomtatott,

A LOGISZTIKAI KÖZPONTOK A FENNTARTHATÓSÁG ÉLHARCOSAI

A LOGISZTIKAI PARKOKBAN FORRADALOM ZAJLIK, HISZEN A DIGITALIZÁCIÓ FÉNYSEBESSÉGBE KAPCSOLT, A MEGÚJULÓ

ENERGIAFORRÁSOK GŐZERŐVEL TERJEDNEK, MIKÖZBEN A DOLGOZÓI

JÓLLÉT IS EGYRE FONTOSABB. SZOBOSZLAY MÁTÉVAL, A VILÁG EGYIK

LEGNAGYOBB IPARIINGATLAN-FEJLESZTŐJE, A PROLOGIS HAZAI

TŐKEALLOKÁCIÓS IGAZGATÓJÁVAL BESZÉLGETTÜNK

A FENNTARTHATÓ MEGOLDÁSOKRÓL, A MEGÚJULÓ ENERGIÁKRÓL

ÉS A KÖRKÖRÖS ÉPÍTÉSZETRŐL.

– Ma már a klímaváltozás és az energetikai válság miatt a legfontosabb alapelv a környezettudatosság. Milyen fenntartható megoldásokat honosít meg a Prologis a saját portfóliójában?

– A Prologis úttörő szerepet vállalt a környezettudatos ingatlanpiac megteremtése érdekében, és már 2021 júniusában megfogalmazta azt a példamutató célt, hogy az új fejlesztéseink és a felújítások 100% ­a fenntartható épület minősítéssel rendelkezzenek. Itt a kivitelezéstől az üzemeltetésen át a bérlők edukációjáig széleskörű tevékenységről beszélhetünk, vagyis az ingatlan teljes életciklusában meghatározók a fenntarthatóság alapelvei.

– A fejlesztéseknél hogyan érvényesülnek ezek a szempontok?

– Két fontos területre fókuszálunk, az ingatlanfejlesztési részre és az ingatlan életciklusát végigkísérő ingatlanüzemeltetésre. Jelenleg az építési tevékenység jelenti a legnagyobb környezetterhelést, az ingatlanok építésénél újrahasznosított/újrahasznosítható anyagokat használunk fel, amelyek az ingatlan életciklusának végén könnyen szétszerelhetők, illetve más célra újrahasznosíthatók. Vagyis a körforgásos építészet alapelvei mentén fejlesztjük az ingatlanállományunkat.

– Egyre fontosabb lesz a beruházásoknál a hulladékgazdálkodás is, hiszen az újrahasznosítás ennek mentén történhet. Hogyan dolgozik e tekintetben a Prologis?

– A Prologis minden építési projektje rendelkezik hulladékgazdálkodási tervvel. A fenntarthatósági tanúsítvány megszerzése érdekében az építési projektjeinkben újrahasznosított anyagokat használunk, az építőanyagokat igyekszünk helyben beszerezni, a hulladék további csökkentése érdekében pedig a már említett körforgásos szemléletű tervezést alkalmazzuk.

– Hogyan ösztönzik a partnereiket, bérlőiket ebben a tevékenységben?

SZOBOSZLAY MÁTÉ, a Prologis hazai tőkeallokációs igazgatója

– Támogatjuk az ügyfeleinket abban, hogy csökkentsék a gépjárműparkok üzemeltetéséből, az épületek építéséből és a helyszíni energiafelhasználásból származó kibocsátásukat. Ezt részben az elektromos járművek töltését szolgáló infrastruktúra biztosításával, 2025 ­ig 1 GW helyszíni napelemes kapacitás kiépítésével és építőipari innovációs partneri együttműködések előmozdításával tervezzük elérni.

– Az energiaválság közepette más alternatív energiaforrások kerültek előtérbe Európában. A Prologis hogyan alkalmazkodik az új igényekhez?

– A Prologis SolarSmart program keretében napelemes rendszereket építünk a tetőfelületeken, amelyeket üzemeltetünk is. 2021­ben körülbelül 60 ügyfelünk kapcsolódott be a folyamatba. Emellett részt veszünk közösségi napenergia­ és közműprogramokban, hogy tiszta energiát biztosítsunk a helyi közösségek és a közműhálózatok számára. Termelőkapacitásunk bővítése mellett azt tervezzük, hogy akkumulátoros tárolást és energiafüggőséget csökkentő szolgáltatást biztosítunk, amely lehetővé teszi a napközbeni felesleges energia tárolását a naplemente utáni felhasználásra.

– Magyarországon a több mint 650 ezer m2 -nyi ingatlanállományával a Prologis a piacvezető vállalatok közé tartozik. Melyik most a legfontosabb fejlesztés a cég életében?

– A legújabb magyarországi fejlesztésünk a Prologis Park Budapest ­ Sziget II, amely már a Prologis ESG irányelvek alapján épült. Itt már két ingatlan rendelkezik Acces4you akadálymentes épület minősítéssel, emellett a napelemes rendszerrel megtermelt energiát nem a hálózatba juttatjuk vissza, hanem az épület gépészeti rendszereit üzemeltetjük. Továbbá hőszivattyúkat használunk a hűtés­fűtésre, mozgásérzékelőkkel működik a LED ­es világítás, illetve a szürkevizet hasznosítjuk. Összességében már a tervezésnél fontosnak tartottuk, hogy a fenntarthatóság az életciklus minden fázisában szerepet kapjon.

hajlítható, olcsó, könnyű napelem, a küszöbön áll a hagyományos szilíciumcellákat felváltó olcsóbb és/ vagy hatékonyabb anyagok tömeggyártásba küldése, már bőven telepítenek kétoldalas napelemeket, de van éjszaka is termelni képes napelem vagy épp áttetsző, amivel üvegfelületeket lehet kiváltani.

Azt, hogy mennyi potenciális energiaforrás áll a rendelkezésünkre, jól mutatja, hogy a teljes európai mixben a nap és a szél mellett komoly szerepet játszik a biomassza (5,8%) és a vízenergia (12,1%) is, miközben a fosszilis energiahordozók használata folyamatosan csökken. Lettországban a hulladékból nyert energia a legfőbb energiaforrás, miután 37% ­ ot tesz ki a teljes mixből. Nincs mód kielemezni a megújuló energiaforrásokban lévő összes lehetőséget, de a fenti példák jól mutatják, hogy célirányos fejlesztésekkel mekkora változás érhető el ezen a téren.

Spórolás és természetesség

Jó hír az is, hogy a spórolásra, pardon, energiatakarékosságra is kiváló megoldások vannak ma már. Abban semmi újdonság nincs, hogy szigeteléssel, ablakcserével egy régi épület fogyasztása is jelentősen csökkenthető, és aki nagyon akarja, akár egy sima családi házat is passzívház közeli szintre fejleszthet (és fűthet mondjuk hőszivattyúval vagy geotermikus energiával). Fontosabb, hogy hatalmas a fejlődés a természetes építőanyagok terén. Rengetegféle építőanyagról beszélünk: vályog, kenderbeton, szalma, döngölt föld, CLT, faforgács­ és birkagyapjú­szigetelés, speciális festékek és vakolatok – egy teljes ház építésekor 95%ban kiváltható minden természetes építőanyaggal, a maradék 5% leginkább azért kell, hogy biztonságosabbak legyenek az épületek.

Ma már számos minősített, szabványos bio ­ építőanyag van, amit állandó minőségben készítenek el, megvan hozzá az alkalmazástechnikai leírás, tehát nagyobb biztonsággal lehet tervezni, kiszámítani ezeket, és gyorsabban lehet velük építeni. Például a vályognál megmaradtak az anyag alapvető jó tulajdonságai, de már megfelelnek a mai elvárásoknak és előírásoknak: üzemi körülmények között lehet belőlük falakat, födémeket, paneleket készíteni, így nincsenek annyira kitéve az időjárásnak, az építkezés is gyorsabb velük, mint régebben.

De létezik már vályogvakolat és ­tégla is, azaz akár egy iroda falára vagy lakóparki lakásra is tehetünk vályogot, és már akkor is működni kezdenek az előnyös tulajdonságai. A mérések alapján egy minősített vályogvakolat 1,5 cm­ben 92 gr/m² párát tud fölvenni. Egy négytagú család napi párakibocsátását (ami a mosásból, főzésből, teregetésből és a benntartózkodásból adódik) egy 40–50 m²­ es falfelület fel tudja venni.

Ezenkívül sokféle természetes anyagú szigetelés létezik, mindezek szabványosított gyártása pedig afféle „vissza a jövőbe” alapon legalább részben az építészet jövőjét is jelenti. Annál is inkább, mert egy ökoház jól társítható a legmodernebb csúcstechnikával: gond nélkül telepíthetünk rá napelemet, kompatibilis a termo ablakokkal, fűthetjük elektromosan, kaphat okosotthon­megoldásokat.

Valahol ez vezet el az építészet jövőjéhez, ahol a fentiek – megújuló energiaforrások, szigetelések, természetes anyagok, városi infrastruktúra­fejlesztések – mindegyike szerephez jut. A dolog mostani állása szerint nem lesz egy „győztes technológia”, ellenben alapvetően fontos szerep jut majd minden eddigi vívmány integrálásának.

Okos otthon, okos város

Számtalan okosváros­koncepciót láttunk az elmúlt években, több meg is bukott már, de ezek a kísérletek csak nem akarnak véget érni, már csak azért sem, mert a folyamatos fejlődéssel, az IoT terjedésével törvényszerűen próbálgatnunk kell őket. És abban bizony sok igazság van, amit az Egyesült Államokban okos várost fejlesztő Samsung állít: a számtalan technológia, energiaforrás, akkumulátor, háztartási gép, közlekedési eszköz önmagában közel sem tud annyira hatékony lenni, mint együttműködve, amit pedig folyamatos optimalizálással, gépi tanuló algoritmusok segítségével lehet elérni.

A dél­koreai techcég számos partnerrel együttműködve előbb – már meglévő technológiákból! – egy okos otthont rak össze, ahol a vízhasználattól kezdve a hulladékkezelésen át a fogyasztásig, a világításig és a szellőztetésig minden apróságot összehangol, majd a lakók igényei, szokásai alapján folyamatosan finomhangolja.

Csak egyetlen elem a sokból: a Patagonia ruházati céggel közösen új mosógépet fejlesztenek, ami nemcsak víztakarékos, de a szennyvízbe kerülő mikroműanyagokat is szűri. Egy újabb lépésben pedig ezekből a Net Zero Home ­ okból már el is kezdett építeni egy okos várost a Colorado állambeli Sterling Ranchban, ahol 12 ezren lakhatnak majd 30 ezer energiafüggetlen lakásban. De hangsúlyozzuk: nem a cég projektjét méltatjuk most, elvégre számos hasonló létezik ezzel párhuzamosan. Sokkal fontosabb a felismerés: a számos, egymással versengő, de egymást kiegészítő technikai megoldás csak jól összehangoltan működhet igazán hatékonyan, az élhető jövő kulcsa tehát jó eséllyel az integráció lesz.

IRÁNYTŰ AZ INGATLANPIACON

A JÁRVÁNYT TROMFOLTA A HÁBORÚ

Merre halad a magyar irodapiac?

AZ IRODAPIAC AZ ELMÚLT ÉVTIZED HIHETETLEN PROSPERITÁSA UTÁN SZÁMOS

NEHÉZSÉGGEL TALÁLKOZOTT, HISZEN A PANDÉMIA UTÁN A RENDEZŐDNI LÁTSZÓ

HELYZET KELLŐS KÖZEPÉN ÉRKEZETT AZ ENERGIAKRÍZIS. EGYSZERŰEN FOGALMAZVA:

A JÁRVÁNYT TROMFOLTA A HÁBORÚ, AZ ENERGIAVÁLSÁG ÉS AZ ÁLTALÁNOS

VILÁGGAZDASÁGI HELYZET. DE AZÉRT LÁSSUNK OPTIMISTÁN, HISZEN TÖBB SZÁZEZER ÚJ

IRODAÁLLOMÁNY ÉRKEZHET A BUDAPESTI IRODAPIACRA AZ ELKÖVETKEZENDŐ NÉHÁNY

ÉVBEN. TAVALY 267 EZER M²-NYI ÚJ ÁLLOMÁNY ÉRKEZETT A PIACRA, RÁADÁSUL

FELÉPÜLT A MOL CAMPUS IS.

A 2008 ­ban kitört világgazdasági válság következtében 2012 környékén szinte teljesen lefagyott a hazai irodapiac, hiszen alig adtak át új állományt. Majd lassan beindultak a fejlesztések, és az évtized második fele elhozta a szektorban

is az újabb aranykort. Szerencsére azonban a 2008 ­as krízis korábban tapasztalt hibáit, miszerint valós piaci igények nélkül húzták fel az épületeket, már nem követték el, és valóban a kereslet és kínálat dominált.

Vagyis bár a pandémia bizonytalanságot szült az irodapiacon, hatalmas visszaesést nem regisztrálhattunk, hiszen biztos fundamentumok alapozták meg a szektort. Átalakult a munkakultúra, az unalomig ismételgetett home office visszaszorulása után kezdett kialakulni az egyensúlyi helyzet, vagyis a cégek meghatározták a benti munkavégzés és a távmunka arányait.

A terek átalakultak, illetve úgy fogalmazhatunk pontosabban, hogy a korábban megjelenő trendek kiteljesedtek. A közösségi terek már eddig is fókuszban voltak, most még fontosabbak lettek, ezzel összefüggésben az élményre helyeződött a hangsúly, amely pedig a dolgozói jóllétre összpontosít. Ide tartozik az egészséges munkakörnyezet hangsúlyozása, amely a fenntarthatósághoz kapcsolódik, vagyis kirajzolódik teljes egészében az irodapiacot meghatározó értéklánc.

Forrás: GTC -Centerpoint

Újabb sokk érte az európai gazdaságot

Ekkor érkeztünk el a tavaly év elején kitört orosz–ukrán háborúhoz, amely feltárta Európa egyes részeinek energiaellátási gyengeségeit. Az uniós államok gyors tempóban megpróbálták diverzifikálni az ellátási láncaikat, de ez persze nem megy egyik napról a másikra. A növekvő rezsikölt ségek és energiaárak bizonytalanságot szültek az irodapiacon is, előtérbe kerültek a létesítménygazdálkodók.

A megugró üzemeltetési költségek miatt a „tűzoltás” is nagy hangsúlyt kap, miközben a fenntarthatóság és a bűvös ESG még fontosabb szerephez jut. A költségoptimalizálás mind az üzemeltetőket, mind a bérlőket cselekvésre buzdítja. A komplex újratervezési és megújítási módszerek mellett néhány esetben egyszerű megoldásokat alkalmaznak, így nem működik a lift hétvégén, kevesebb lámpa világít, vagy az irodában jobban ügyelnek a belső hőmérsékletre, és egyes terek funkcióit parkolópályára teszik.

A tudatosság és a tudatos térhasználat előtérbe kerülése mellett ráébredhet mindenki, hogy az energia nem végtelen mennyiségben „jár” nekünk, hanem mi is felelősséggel tartozunk a saját bolygónkért, mikróban és makróban egyaránt. Az ESG már egyre nagyobb szerepet kap a befektetői körökben világszerte, minősítik a vállalatokat, így akár az irodaházi bérlőket is, amely újabb ösztönzés a környezettudatos mindennapok megvalósítása irányába. De lépjünk a bérlők falai közé, és gondolkodjunk az ő fejükkel is! Ha új irodáról vagy átalakításról van szó, akkor máris elérkezünk a fitout költségekhez. Rengeteg számot hallhatunk, most csak egyet ízelítőül: az építőanyagok árai 2022 első felében 30%kal emelkedtek az előző év azonos időszakához képest, valamint

OTTHONOSSÁ TESSZÜK A VILÁGOT

Integrált facility management, kivitelezés és fit-out, valamint energetikai szolgáltatásainkra

ügyfeleink mindig számíthatnak

A Frame Group csapatával arra törekszünk, hogy minden nap, az év minden pillanatában otthonossá tegyük a hétköznapokat.

Munkánk több tízezer ember életét teszi könnyebbé, kényelmesebbé és rendszerezettebbé.

az anyagcsoportoktól függően is jelentősen változnak, elég a fára vagy a fémre gondolni. Ez nagyon megnehezíti a kereskedelmi helyiségek átalakításának a költségbecslését, már ha egyáltalán a többtényezős válság idején erre még marad elhatározás.

Mit mutatnak a számok?

Ebben a gazdasági helyzetben a vállalatok növekedési stratégiája, jövőképe a racionalizálás irányába indult el, és nem feltétlenül irodabővülésben, költözésben vagy átépítésben csúcsosodik ki. Az irodaházak továbbra is sorra épülnek, bár a projektek talán lassabban készülnek el, de még mindig több százezer m²­nyi állományról beszélünk.

Az üresedési ráta a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma 2022 negyedik negyedéves statisztikái szerint elérte a 11,3% ­ ot, de az előző év azonos időszakához képest még mindig csak cirka 2% az emelkedés. Bár az is igaz, hogy például a 2019. végi 5,6% ­ os szintekhez képest már markáns elmozdulásnak tekinthető. De elég csak belegondolnunk a 2008 ­as válság utáni időszak 20% ­ os nagyságrendű

kihasználatlansági rátájára, és már mindjárt nem látjuk annyira borúsnak a helyzetet.

A bruttó kereslet 2022 negyedik negyedévében 101 480 m²­t tett ki, közel azonos az előző negyedévben regisztrált értékkel, az előző év azonos időszakához képest viszont 9% ­ os csökkenést jelent. Igaz, hogy a szerződéshosszabbítások jelentették a legnagyobb arányt, de vannak tranzakciók új irodára is. Egyes globális tanácsadók számítása szerint egyszerre a dolgozók 60–70% ­a tartózkodik a munkahelyeken, vagyis szó sincs

arról, hogy kiürültek volna az épületek. Inkább a pandémia utáni „visszatérés az irodába” folyamat után újabb csavart kapott a történet, de nincsenek még átfogó eredmények, csupán tendenciák és irányok.

Az elkövetkezendő két–három évben közel 300–400 ezer m²­nyi új állomány érkezhet a budapesti irodapiacra, vagyis igaz ugyan, hogy a fejlesztők racionalizálták a tevékenységüket, és újraértékelték stratégiai céljaikat, de továbbra is építkeznek. Az irodapiac azonosságot mutat a lakásszektorral a tekintetben, hogy bár drágultak a hitelek, és bizonytalanná vált az egyén megélhetése, folyamatosan igény mutatkozik a lakáspiac megújítására, hiszen egyre több a rossz műszaki állapotban lévő otthon. Ugyanez érvényes az irodapiacra is, sok rossz állapotú épületet láthatunk magunk körül, amelyeket piackompatibilissé kell tenni.

Vagyis a tavaly év végi 4,25 millió m²­ es fővárosi irodaállomány további 10% ­kal nőhet, miközben a felújítások nagyságrendjét se felejtsük el! Jó hír, hogy az épülő új állomány körülbelül 40% ­a már előbérletben elkelt, emellett persze tovább nőhet az üresedési

Forrás: DVM group - Major Udvar irodaház

Forrás: DVM group - Szervita Square Building

ráta. De azt senki sem tudja, hogy hol áll meg a folyamat, mikor lesz vége a háborúnak, hogyan alakul középtávon az energiaválság vagy éppen az infláció. Mivel Magyarország erősen kitett a globális gazdasági folyamatoknak, arra is kell figyelni, hogy Powell, az amerikai jegybank, azaz a FED elnöke mit mond az infláció elleni harcról vagy éppen a kamatcsökkenés idejéről.

Mi épült tavaly?

2021­ben némi visszaesést érzékelhetünk a fejlesztések nagyságrendjében, hiszen mindössze 45 ezer m²­rel bővült a budapesti állomány, ráadásul annak az évnek az utolsó negyedévében nem is volt új nyitás. Számos tényezőt azonosíthatunk, amelyeket már korábban megneveztünk, elég csak a járványra, a magas építési árakra, a bizonytalan jövőre gondolnunk.

De 2022 már jól indult, hiszen a teljes budapesti modern irodaállomány az első negyedév végén átlépte a négymillió m²­nyi volument. Külön kiemelhetjük a tavalyi befejezett átadásokból az OTP

új, modern irodaházát a Madarász utcában a Váci úti irodafolyosón, illetve a MOL Campus megnyitását a BudaPart városnegyedben, amely kétség nélkül Budapestet egy újabb landmark épülettel gazdagította.

Tavaly az első negyedévben három új irodaházzal bővült a piac (78 ezer m²). Többek között átadták a Pillar

irodaházat, amely az ExxonMobil új hazai székházaként és szolgáltató központjaként funkcionál a Dózsa György úton a Váci útnál, illetve felépült a dél­budai Office Garden irodapark 4. üteme is. A második negyedévben 31 ezer m²­nyi állománnyal gazdagodtunk, hiszen átadásra került a Paulay 52, valamint a saját tulajdonban lévő OTP székház. 2022 harmadik negyed­

76 ezer m²­nyi bővülést láthattunk. Átadták a H2O első fázisát, valamint a MOL Campust.

A jövőbeni fejlesztési volument és aktivitást jelentős mértékben befolyásolja a hitelezési hajlandóság. A Magyar Nemzeti Bank szokásos Hitelezési felmérése szerint 2022 harmadik negyedévében szigorodtak a hitelfeltételek a romló

évében a budapesti modern irodaállomány négy új irodaházzal, összesen 82 420 m²­rel bővült. Átadásra került a Millennium Gardens első fázisa, a Budapest One II. és III. fázisa, a Major Udvar, valamint a saját tulajdonban lévő Bosch Campus II. A negyedik negyedévben pedig összesen

Átadták az ikonikus Mol Campust is

kilátások miatt. Ráadásul a gazdasági nehézségek és a magas hitelkamatok következtében eleve visszaesett a kereslet. A bevásárlóközpontoknál a bankok 72% ­a, míg az irodaházak esetében csaknem fele tervez szigorítást, vagyis még nehezebb lesz beruházásokat indítani.

Az év végi hajrát természetesen uralta a MOl Campus átadása a Rákóczi híd budai hídfőjénél a BudaPark városnegyedben, hiszen a méretei elképesztőek. A MOL Campus 143 méter magas, nettó alapterülete 86 ezer m², amelynek megépítését a cég saját forrásból finanszírozta, és ahol 2500 munkatárs dolgozhat. Ez a kilencedik legmagasabb épület Közép ­Európában, hiszen Varsóban történelmi okokból már jóval korábban építettek magasházakat.

Nemcsak az elhelyezkedése és méretei miatt kiemelkedő fejlesztés a MOL Campus, hanem azért is, mert a legújabb építészeti és térszervezési trendek is érvényesülnek a falai között. A technológiai megoldásai, az irodaterületek kialakítása és a fenntartható műszaki tartalom mind­mind a hazai és az euró

pai építészet fősodrába emelik az új székházat.

Forrás: Futureal - Budapest ONE

A PLÁZÁK

SOKFUNKCIÓS KÖZÖSSÉGI TEREKKÉ VÁLNAK

MA MÁR SOK MINDENT MEG LEHET

VENNI ONLINE, EZÉRT

A BEVÁSÁRLÓKÖZPONTOKNAK IS

FOLYAMATOSAN MEG KELL ÚJULNIUK

KÖZÖSSÉGI TÉRKÉNT,

SZÓRAKOZTATÓ KÖZPONTKÉNT

VAGY ÉPPEN SOKFUNKCIÓS

AGORAKÉNT. OLYAN VEGYES

FELHASZNÁLÁSÚ PLÁZÁKRA VAN

IGÉNY, AMELYEK GAZDASÁGILAG, ÖKOLÓGIAILAG ÉS TÁRSADALMILAG

EGYARÁNT FENNTARTHATÓAK.

Az új, teljesen elektromos ID. Buzz

A legjobb dolgok egy mosollyal kezdődnek.

Az ikonikus Bulli elődök formatervein alapuló ID. Buzz a modern arányokat ötvözi az innovatív technológiával. Az új modellek fenntartható mobilitási megoldásokegész sorát kínálják, és ikonikus mosolyuk a megújult fénydizájnnak köszönhetően most még emlékezetesebb. Az ID. Buzz a családi élményekhez kínál egy intelligens és barátságos útitársat.

Az ID. Buzz modellek felszereltségtől függő, kombinált elektromosenergia-fogyasztása: 19,8 - 24,6 kWh/100 km, CO2-kibocsátása: 0 g/km. A megadott értékek a típusjóváhagyás során rögzített, gyári felszereltséggel kerültek megállapításra, és a hirdetés feladásának időpontjában érvényesek. A nevezett értékek nem egyes járművekre vonatkoznak, nem részei a tájékoztatónak, hanem a különböző járműtípusok összehasonlítására szolgálnak, a 715/2007/EK rendelet jelenleg érvényes előírásainak megfelelően. Ezen értékeket egyes többletfelszereltségek, tartozékok, valamint a vezetői szokások és egyéb, nem technikai jellegű jellemzők (pl. környezeti feltételek) is befolyásolják. A képen szereplő gépkocsikon feláras, extra felszereltségek is láthatók. Úton a karbonsemlegesség felé.

Porsche M5

1238 Budapest, Szentlőrinci út, +36 1 421 8100, info@porschem5.hu, porschem5.hu

2022 karácsonya előtt a plázákra és a hipermarketekre ki lehetett tenni a megtelt táblát. Ezek szerint mégiscsak szeretünk sorban állni, nézelődni és fizikai valójukban kiválasztani a dolgokat? Úgy tűnik, hogy igen. Mielőtt továbbmennénk, nézzük meg, hogy mi történt „hardware szempontból”, vagyis a bevásárlóközpontok ingatlanfejlesztése terén az elmúlt évben.

A négyes metró végállomásánál elkészült Etele Plaza 2021­ es átadása óta jelentősebb új bevásárlóközpont nem épült az országban, hiszen a III. kerületi, szinte teljesen visszabontott és átalakított, 25 ezer m²­ es GoBuda Mall csak a felújítás ideje alatt nem szerepelt a statisztikákban. Törökbálinton megnyílt a helyi igényekre reflektáló 8300 m²­ es Tükör Center, Kisvárdán pedig átadtak egy 3500 m²­ es retail parkot.

A visszafogott befektetési kedv okát nem nehéz megtalálni: mint ismeretes, Magyarországon 2012 óta egyedi döntéstől függ, hogy fel lehet­ e építeni bárhol az országban egy nagyobb méretű új retail egységet, vagy sem. Ha ma egy kereskedő az ország bármely pontján 400 m²­nél nagyobb üzletet szeretne építeni zöldmezős beruházás keretében, akkor az építési engedélyhez be kell szereznie az erre kijelölt kormányhivatal engedélyező nyilatkozatát is. A hivatalos indoklás szerint azért, hogy átalakítsák a kereskedelem szerkezetét, mert a kereskedelmi forgalom 69% ­át a nagy­ és közepes, elsősorban nemzetközi hátterű vállalkozások uralják, amelyek ugyanakkor alig 1% ­át képviselik a kereskedelmi vállalkozásoknak, míg a maradék 99% ­ ot képviselő mikrovállalkozások csak 31% ­ban részesülnek a forgalomból.

Építkezés nincs, felújítás van

Nehéz arra vonatkozó statisztikát fellelni, hogy a plázastopnak köszönhetően mennyire kaptak erőre a kisboltok, de az biztos: a már meglévő plázákat a fenti intézkedéssel gyakorlatilag bebetonozták a piaci helyzetükbe. Bár nem ez volt a cél, sikerült elérni, hogy a működő egységeknek nem kell attól tartaniuk, hogy egy új és attraktívabb konkurens elcsábítja a vevőket.

Korábbi adatok szerint a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége 65 bevásárlóközpontot listáz országos szinten. A statisztikájuk tartalmazza a klasszikus plázák mellett a strip mall­ okat is. Ez utóbbi műfajban Magyarországon a 14 egységből álló Stop Shop hálózat fontos szereplő, de ide sorolható a sikeres biatorbágyi Premier Outlet Center is. A lista a közeljövőben valószínűleg nem bővül tovább.

A tervek szerint a Corvin Áruház a teljeskörű felújítás után egyfajta belvárosi plázaként tér majd vissza 2023 ­ban, de gyakorlatilag ez a kivételt erősítő szabály. Óbudán a Szentendrei út és a Bogdáni út kereszteződésébe tervezett, az 52 ezer m² bérbe adható

területű, 170 üzletnek helyet adó plázát a tervek szerint még 2021 végén nyitotta volna meg az Árkádokat üzemeltető, német tulajdonosi hátterű ECE, de a plázastop miatt a fejlesztés lekerült a napirendről.

A szereplők száma tehát nem bővül, de ez nem jelenti azt, hogy ne lenne verseny: az intézményi befektetők tulajdonában álló Allee felújítása 2022 októberében fejeződött be. A 18 millió eurós beruházás kiterjedt a létesítmény külső és belső tereinek újrateremtésére, ami egyszerre járul hozzá a vásárlói élmény növeléséhez, a bérlői összetétel és a fenntartható működés fejlesztéséhez. A kiadásokból önmagában a karbonsemlegesség elérését célzó fenntarthatósági beruházások közel másfél millió euróba kerültek. Pedig a 2009 ­ben átadott Allee korántsem számított elavultnak, a beruházást vélelmezhetően az (is) motiválhatta, hogy a 2021 szeptemberében átadott 55 ezer m²­ es Etele Pláza mindössze két metrómegállóra található innen. A 20 éves, 41 ezer m²­ es Campona bevásárlóközpont teljes felújítására a CPI Property Group mintegy hárommilliárd forintot költött el, és amely során nem valósult meg a korábban tervezett bővítés, de teljesen megújultak a belső terek, nagyobb lett a szabadidős és vendéglátó szolgáltatás aránya.

Mások sem sajnálják a pénzt a felújításokra: Magyarország legnagyobb kereskedelmiingatlan­portfólióval rendelkező befektetéskezelő cégcsoportja, az Indotek Group összesen 38 plázát működtet itthon és külföldön. Szisztematikus munkával szinte valamennyi ingatlant felújították, és olyan közösségi tereket alakítottak ki, amelyek találkozópontként szolgálhatnak a látogatóik számára. Épületeiknek kulturális és szabadidős jelentősége van, nemcsak szolgáltató helyek, hanem fontos közösségi terek is, és ez lehet a plázák megújulásának egyik kulcsa: az agora újraértelmezése.

Az online mindent visz?

Az online áruházakat kiszolgáló háttérlétesítmények még a nem túl fényes számokat produkáló 2022es évben is az ingatlanpiaci átlag feletti keresettséget regisztrálhattak. A fogyasztók láthatóan boldogan vásárolnak, élvezik a szinte korlátlan kínálatot és a 14 napos indoklás nélküli áru­visszaküldési lehetőséget. Úgy tűnik, az online piactér jó dolog, de nem helyettesíti a megfogható dolgok boltjait, mint ahogyan a meghökkentően korszerűtlen rádió is sokadik másodvirágzását éli a csúcstechnikás 3D filmek korában. Megtalálta azt a piacot, ahol a fogyasztók őt akarják.

Nézzük tehát, hogy mit akarnak a vásárlók, milyen előnyei vannak a fizikai shoppingolásnak, és hogyan tudják ezt kiszolgálni a bevásárlóközpontok? Egyrészt

Forrás: Bujnovszky Tamás - Futureal - Etele Plaza

a hazai vásárlók híresen költségérzékenyek, és a boltokban spórolunk a szállítási költségeken. Másrészt az impulzív vásárlás jelentőségét se csökkentsük: néha igazi szerelem első látásra, amikor meglátunk egy ruhát, és úgy passzol, mintha csak ránk szabták volna. Bár vannak olyan webáruházak, amelyek virtuális tükrében megnézhetjük, hogy festenénk a ruhában, azért még van mit fejleszteni a technológián.

További szempontok a bizalom, a szaktanácsadás és a próbalehetőség. Egy jó szaküzletben van kitől kérdeznünk, pláne, ha olyan termékről van szó, amelyben nem vagyunk járatosak; itt említhetjük meg például a műszaki cikkeket vagy az építőipari anyagokat. Az is figyelemreméltó, hogy sokan tagadják, de a plázázás igenis örömet szerez, kikapcsol, vigaszt nyújt vagy éppen megjutalmaz. Hogy ezt online is meg lehet tenni? Nos, döntse el mindenki maga, de a kettő nem is zárja ki egymást.

Ha egy webáruház keresőjébe beírjuk, hogy „koktélruha” vagy „alkalmi öltöny”, jó eséllyel több száz találatot kapunk. Teljesen el vagyunk veszve, oldalról oldalra kattintgatunk, és általában nem tudunk dönteni, így több időt töltünk online vásárlással, mint amennyi valójában indokolt. Németországban erre a konzumsokk, illetve a Qual der Wahl – a választás

kínja – kifejezést használják, pedig a késő hatvanas évek óta szolid jómódban élő németek megtanulhattak élni a pénztárcájukban rejlő lehetőségekkel.

Sokszínűség és multifunkcionalitás

Ami leginkább a plázák mellett szól, az talán a sokszínűség. Az emberek vágynak arra, hogy másokkal töltsék el az idejüket, a valós kommunikáció pedig mindent visz, miközben számos program közül választhatunk egy­ egy bevásárlóközpontban. A COVID után lassan visszatérünk a „cappuccino ­kultúrához”, ahol a plázák az eszmék és áruk cseréjének helyszínei is egyben, és ahol mindenekelőtt élményeket kapunk.

Ezt a fajta sokszínűséget a többfunkciós, alkalmazkodó koncepciókkal érhetik el a plázák üzemeltetői. Jó és fontos dolog a nagy alapterületű mágnesboltok vagy a nélkülözhetetlen közüzemi szolgáltatók kedvezményekkel történő becsalogatása a bevásárlóközpontba, de a hangsúly egyre inkább az egymást kiegészítő és szinergikusan működő funkciók keverése. Ezt a színvonalat azonban csak az építészek, mérnökök, befektetők, projektfejlesztők és felhasználók együttműködésével érhetik el, akik olyan

Forrás: Bujnovszky Tamás - Futureal - Etele Plaza

FÓKUSZBAN AZ IPARI ÉS LOGISZTIKAI INGATLANOK.

multifunkcionális, vegyes felhasználású koncepciókat terveznek, amelyek gazdaságilag, ökológiailag és társadalmilag egyaránt fenntarthatóak.

Ahhoz azonban, hogy a vegyes felhasználásból adódó rugalmasságot lehetővé tegyék, többre van szükség, mint egy koncepcióra: újszerű működési modellekre és különösen a bérbeadók bátorságára és hajlandóságára, hogy ezeket megvalósítsák. A rövid távú elképzelés helyett, miszerint az utolsó négyzetmétert is a legtöbbet ajánlónak adják ki, a vezetés a szociális, gazdasági és ökológiai szempontból is ésszerű bérlői összetétel mellett dönthet, a vegyes felhasználás gondolatának figyelembevételével.

Előremenekülés vagy…

A jövő „ideális” bevásárlóközpontjában az áruk és az értékesítési folyamat csak technikai mellékterméke a vásárlói kapcsolatnak, amelyben a hangsúly az előnyökön és az élményen van. Más szóval: az ügyfél azért jön, hogy jól érezze magát. Ha megfelelő a kínálat, erős a csábítás, akkor sokáig marad, és ez pénzt hoz a kereskedőknek és a szolgáltatóknak. A növekvő szeletet kihasító online kereskedelem azonban továbbra is aggodalomra ad okot.

A központok mindenekelőtt a bemutatóhelyként való működésükkel tudnak ebből egy részt megszerezni, illetve egyes helyeken az online megrendelt áruk átvételi állomásaivá válhatnak. De ha már sikerült a vevőket rávenni arra, hogy betérjenek az üzletbe, akár kedvet is kaphatnak egy újabb vásárlásra.

Nálunk egyetlen pláza sem zárt még be, valamenynyi túlélte a COVID miatti lezárásokat, de most itt az energiaválság, illetve az ESG bevezetésének kényszere, amit sokszor a külföldi befektetői elvárás ösztönöz. Ami a jó hír: az energiafelhasználás csökkentése,

a tudatos energiamonitoring, a tetőkre telepített napelemek és/vagy kertek elterjedése, a szürke vizek felhasználása valóban társadalmi érdek, nem csupán költségcsökkentő elem.

A plázák mellett szól, hogy egy füst alatt számos teendőnket intézhetjük el a fodrásztól a bankon át a ruhajavításig, nem beszélve a klasszikus bevásárlásig. Vásárolni mindig fogunk, és a szakemberek szerint elképzelhetetlen, hogy egy szép napon mindent otthonról akarunk majd beszerezni. Társas, szociális érintkezésre vágyó lények vagyunk, és a találkozások egyik legjobb helyszíne egy télen­nyáron temperált hőmérsékletű, fedett parkolóval ellátott, sokszínű és csábító kínálatot felvonultató bevásárlóközpont.

A SZÁLLODAIPAR MOST INVESZTÁL, HOGY AZTÁN ARATHASSON

A COVID-VÁLSÁG UTÁN

TALPRA ÁLLÓ SZÁLLODAIPART

MEGRÁZTA AZ ENERGIAÁRROBBANÁS, A SZEKTOR VÁLLALKOZÁSAI

KORÁBBAN NEM TAPASZTALT NEHÉZ

HELYZETBE KERÜLTEK. AZONBAN AKINEK

LEHETŐSÉGE VAN HOSSZÚ TÁVON

GONDOLKODNI, AZ SZINTE BIZONYOSAN JÓ

KÁRTYÁKAT TART A KEZÉBEN, HA MOST

A SZÁLLODAIPARBA FEKTET, HISZEN

KÖZÉP- ÉS HOSSZÚ TÁVON AZ UTAZÁS

ÖRÖME ÉS A TURIZMUS

MINDENT VISZ.

2022 novemberében négy hónapra bezárt Budapest és egyben az ország legnagyobb szállodája, a Keleti Pályaudvarra néző 499 szobás Danubius Hotel Hungaria. Előtte még augusztus végén jelentette be a 60 szobás nagyatádi Hotel Solar vezetősége, hogy novembertől öt hónapra bezárnak. E két kiragadott példából is jól látszik, hogy a COVID ­válságból éppen csak lábra állt szálloda­ és vendéglátóipart az energiaár­robbanás megtépázta, a szektor vállalkozásai korábban nem tapasztalt piaci helyzetben találták magukat.

2019 volt az utolsó „békeév” a magyar turizmus és a szállodaipar számára, ennek megfelelően egy sor nagyszabású fejlesztést jelentettek be, sőt, a beruházási kedv a járvány alatt sem hagyott alább számottevően. A pandémia első évében összesen kilenc szálloda nyílt meg 966 szobával, 2021­ben pedig újabb 16 hotelt adtak át, és a beruházási láz azóta is szinte töretlen.

A már folyamatban lévő befektetéseket nyilván nem lehet egyik pillanatról a másikra leállítani, és aki ebben az iparágban dolgozik, az tudja: a szezonalitás itt minden más szektornál erősebben jelentkezik, mint ahogy az is örökérvényű igazság, hogy a fogyasztók, vagyis a szállóvendégek sok esetben pillanatnyi impulzusok alapján döntenek arról, hogy hova utazzanak, vagy éppen hova ne.

Az alapok jók

A hazai szállodaipar már korántsem szenved annyira a szezonalitástól, mint mondjuk az 1990 ­ es évek elején­ derekán, amikor Nyugat­Európa „felfedezett” bennünket, és hirtelen elárasztották a pesti utcákat az angolok, németek és olaszok. Azóta finomodott a piaci struktúra, sikerült széthúzni a szezont, ami elengedhetetlen ahhoz, hogy ne csak néhány hónapig lehessen rentábilisan üzemeltetni a szállodákat.

A budapesti piacon a szeptember és az október a csúcsszezon, a városlátogató turisták ilyenkor rendre 90% feletti foglaltsággal örvendeztetik meg a szálláshelyek üzemeltetőit. Ám idén közbeszólt az, amit korábban mindenki elképzelhetetlennek gondolt: a szomszéd országban háború dúl. A ’90 ­ es évek elején egyszer már átéltük ezt, a délszláv háború közvetlen hatása akkor az volt, hogy a Magyarországra érkező befektetők messzire elkerülték a déli határvidéket, és a Dunántúl telítődése után inkább keleti irányban – Nyíregyháza, Debrecen – kerestek alkalmas helyszínt a terveik megvalósítására.

Most hasonló történik az idegenforgalom terén, a félelemfaktor csúnyán belefirkált az utazási naplókba. Egy belvárosi, tematikus szállodát üzemeltető szakember szeptember­ októberre vonatkozóan 70% ­ os foglalásról számolt be, amit akár jónak

2023 A BUILT-TO-SUIT

FEJLESZTÉSEK ÉVE LEHET

CZIFRA BALÁZS, AZ INFOGROUP ÉRTÉKESÍTÉSI, ÜZLETFEJLESZTÉSI ÉS VAGYONGAZDÁLKODÁSI

IGAZGATÓJÁNAK GONDOLATAI A 2023-AS ÉV INGATLANPIACI „SZTÁRTERMÉKÉRŐL”, A BUILT-TO-SUIT LOGISZTIKAI CSARNOKOKRÓL.

Pandémia, ellátásilánc-problémák, háború, energiakrízis. Mondhatjuk, hogy a válságok időszakát éljük, azonban úgy tűnik, ez a logisztikai, ipari ingatlan-fejlesztések piacát nem érinti hátrányosan, csak meg kell találni a megfelelő lehetőségeket.

A dinamikusan fejlődő piac egyik alappillére a folyamatosan jelen lévő és bővülő kereslet. Ez nemcsak a budapesti – volumenét tekintve domináns – piacra, hanem a vidéki, regionális területekre is igaz. Azaz nemhogy nem érinti hátrányosan, hanem növekszik az igények száma. Ennek bizonyítéka a spekulatív fejlesztések jelenléte (az Infogroup is fejleszt Kecskeméten egy 21 000 m² területű csarnokot). Azt is meg kell jegyezni azonban, hogy az egyik kihívásból lépünk a másikba: a bizonytalan gazdasági környezet, a folyamatosan dráguló kivitelezés vagy finanszírozás mellett az igények, specifikációk is folyamatosan változnak. Ez nagy kihívást jelent a fejlesztőknek, hiszen úgy kell fejlesztenünk, hogy lehet, hogy néhány hónap elteltével egészen más jellegű igényeket kell kiszolgálnia egy épületnek.

A rekordmagas infláció, az építőipari és energiaárak elszabadulása következtében a spekulatív fejlesztések kockázata kiemelkedően magas, ezért számunkra 2023-ban a built-to-suit fejlesztések kerülnek előtérbe.

A kockázat növekedésének számos tényezője van. A régi és új fejlesztések ára között egyre nagyobb a különbség. A finanszírozást nehezíti a változó kamatkörnyezet, a projektidő alatt változó árak, amihez az elhúzódó kivitelezési időszak is jelentősen hozzájárul. Ráadásul egy spekulatív fejlesztés esetében ehhez hozzáadódik az előbérleti konstrukcióban – azaz befejezés

CZIFRA BALÁZS, az Infogroup értékesítési, üzletfejlesztési és vagyongazdálkodási igazgatója

előtti állapotban – az ügyfélszerzés bizonytalansága is. Ha viszont sikerül ügyfelet szerezni, a változó, környezeti hatásokhoz gyorsan alkalmazkodó igények kiszolgálása jelent kihívást. A built­to ­suit (BTS) fejlesztések esetén a jelenlegi gyorsan változó környezet jelentette kockázat jelentősen csökken, ezért is várható az ipari­logisztikai fejlesztések ilyen típusú projektek irányába történő eltolódása.

Ráadásul a BTS fejlesztések olyan területen is megvalósíthatók, amik nem számítanak kiemelt fejlesztési területnek.

A BTS fejlesztések egyik jelentős hozzáadott értékteremtő képessége, hogy olyan lokációkban is megvalósulhat beruházás, ahol spekulatívan nagy valószínűséggel nem indulnának fejlesztések. Értelemszerűen ezek jellemzően a már kialakult ipari­ gazdasági övezetek, mágnesipari beruházások környezetében esélyesek, hiszen a megnövekedett készletezési, gyártósori kiszolgálás­igények, illetve megemelkedett szállítási költségek a közelséget követelik meg.

Az előre egyeztetett, adott cég egyedi igényeire szabott műszaki tartalom bár többletberuházást igényel, de az ehhez gyakran társuló üzleti konstrukció és jellemzően hosszabb bérleti időtartam miatt a kezdeti megtérülés bizonyos szintig garantált.

Ez kölcsönös hasznot jelent mind a beruházó, mind a fejlesztési környezet, települések számára, nem csupán a befektetés által képviselt tőkebeáramlás miatt, hanem a betelepülő cég és a helyi önkormányzat közötti stratégiai együttműködés adta lehetőségek kihasználásával.

Czifra Balázs az Infogroup értékesítési, üzletfejlesztési és vagyongazdálkodási igazgatója. Az Infogroup a kelet­magyarországi régió egyik vezető logisztikaiingatlan­fejlesztője. Portfóliójában a spekulatív fejlesztések mellett kiemelt szerepet kapnak a BTS megállapodások. Az elmúlt években olyan cégek számára fejlesztett ipari­logisztikai épületeket built­to ­suit keretek között, mint a Jabil vagy a Bosch.

is lehetne nevezni, de elvileg ez a csúcsszezon. A hivatalos statisztikák szerint 2022 szeptemberében Budapesten a szállodák átlagos szobafoglaltsága 66% volt, ami 21,7 százalékponttal nagyobb volt a tavalyinál, de 18 százalékponttal kisebb a 2019 szeptemberinél. Vagyis még relatíve messze vagyunk a jó évnek számító 2019es szint újbóli megközelítésétől.

Az ok nem az energiaválság –a fizetővendég az árak és a szolgáltatások arányát nézi, számára érdektelen, hogy miként gazdálkodja ki a tulajdonos az energiaszámlát, illetve, hogy mi az épület

A befektetők optimisták

Budapesten 2020 ­ban kilenc szálloda nyílt meg 966 szobával; 2021ben pedig már 16 szállodát adtak át, összesen 1969 szobával. Országos szinten is hasonló a helyzet: 2022 első kilenc hónapjában Magyarországon 14 új szálloda kezdett üzemelni. Befektetői szemmel érdemes kiemelni a REVPAR­t (Revenue per Available Rooms), vagyis az egy kiadható szobára jutó árbevételt. A szakmában előszeretettel használt mutató szerint 2022 márciusában a közép­kelet­eu­

szobák számát. Ám a szegmensben továbbra is jelentős potenciál van, a lendület, ha nem is töretlenül, de folytatódik.

A 2022 után nyitó fővárosi szállodák némelyike új, izgalmas márkát képvisel. A Liberty irodaprojekt déli szárnyában például két hotelmárkát – Tribe és ibis – nyitnak egyszerre, ami Magyarországon teljesen új, ám valójában teljesen logikus koncepciót valósít meg. A megfizethető luxust újradefiniáló, extravagáns belsőépítészetéről ismert Tribe az Accor egyik leggyorsabban növekvő európai középkategóriájú lifestyle márkája, míg az ibis a középosztályt várja, egyszerű, de kulturált belső terekkel. A Tribe másik új képviselője a Kertész utcában található Tribe Budapest Centrál Hotel lesz, nyitása 2024 ­re várható.

A Marriott Internationalhez tartozó W Hotels fogja üzemeltetni az ötcsillagos W Budapest Hotelt az egykori Balettintézet épületében. A St. Regis a Klotild­palotában nyit luxusszállodát (korábban ezt az épületet Buddha­Bár hotelnek nevezték), szemben a szintén felsőkategóriás, valóban a nemzetközi elitet megcélzó Klotild Palace Hotellel. Az egykori Radetzky­laktanya helyén, a Bem téren Kimpton hotel nyílik. De említsük meg a Gellért Szállót is, ahol a felújítás után az ötcsillagos szintre törekednek.

energetikai besorolása –, hanem a háború. Idén ősszel fájóan hiányoztak a távol­keleti és az amerikai turisták. Az ő térképükön mi –a világ másik feléről vizsgálva – egy olyan országban élünk, amelynek közvetlen szomszédját rakétákkal lövik nap mint nap. Aki járt idén az osztrák vagy a cseh fővárosban, az tanúsíthatja: helyenként lépni sem lehetett a látogatóktól, a bécsi Operánál vagy a Károly­hídnál ugyanazt a zsúfoltságot láthatta. A három fővárost sokan egy túra keretében látogatják végig, de Budapest idén sokaknál kimaradt.

rópai régióban vizsgált öt ország közül a magyarországi szállodák mutatója volt a legmagasabb: 45,5 euró.

Ezzel magunk mögé utasítottuk Ausztriát (42,2 euró), Lengyelországot (41,4 euró), és bőven leszakadva követte ezt a hármast Szlovákia (35,4 euró), valamint Csehország, amelyik mindössze 30 eurót ért el. A statisztikát torzítja, hogy a felsorolt országokban különböző mértékben zártak be (ideiglenesen) szállodákat, ezzel csökkentve a piacon kiadható

A komplex képen több a világos tónus

2022 jól indult a szállodaipar számára, a Giro olasz kerékpáros körverseny magyarországi vendégszereplése a szektorban dolgozó szakértők szerint például telitalálat volt. A hosszú távú imidzsépítést szolgálta a tavaly újraindult és zajos sikert aratott Sziget Fesztivál is. Ugyanez vonatkozik a konferenciaturizmusra: a tavaly átadott, a Vadászati Világkiállítással debütált Expo épületkomplexum

Forrás: Wing - Liberty

hatása hosszabb távon lesz érezhető és kifizetődő.

De akadtak rossz hírek is: 2022ben nem segítették a szállodapiac magához térését az elszálló energiaárak, az infláció (bár euróban számolva ez nem feltétlenül tűnik fel) és a szomszédos háború sem. Budapesten sok idegenvezető panaszkodott a Lánchíd és a Citadella teljes lezárására, mivel így ideiglenesen két fő attrakció is elérhetetlenné vált.

A szállodatulajdonosok ezen nem tudnak segíteni, de azon igen, hogy felgyorsítsák a megújuló energiaforrásokra épülő korszerűsítéseiket. Sokan nyílászárócserékkel, hőszivattyú­beépítéssel, napelemek telepítésével kívánják megoldani a kialakult energiakrízist, illetve olyan költségcsökkentő praktikákra is számítani kell a hotelekben, mint például arra, hogy kevesebb vendég esetén szakaszos üzemeltetésre állítják át az egységeket.

A balatoni szállodákra jellemző szélsőséges szezonalitás miatt már korábban is „ráálltak” a konferenciaszervezésre, ez most még nagyobb hangsúlyt kap: egy 100 fősre tervezett konferenciatermet ugyanannyiba kerül 21 fokra fűteni telt ház esetén, mintha csak tízen lennének jelen. A karácsonyi és szilveszteri rendezvényeken is spóroltak: volt ugyan díszkivilágítás, ám ezúttal a hangulat megteremtésére helyezték a hangsúlyt, kevésbé a csillogásra.

Szálloda mint befektetés

Piaci forrásokra alapozott becslések szerint jelenleg Budapesten az eladók 5,5–6% ­ os éves hozamot kínálnak egy négy­, illetve ötcsillagos szálloda áruba bocsátásakor, de a befektetőjelöltek minimum 6–6,5% ­ ot kérnek. Vidéken az eladók 6–7% ­kal értékesítenék ingatlanjaikat, a vevők

viszont 8–9%­os hozamrátával akarnak üzletet kötni. Egyelőre kevés a tranzakció, mert a nehezebb időszakot átélő hotelek egyrészt a hitelmoratórium miatt átmenetileg fellélegezhettek, másrészt a belföldi turizmus fellendülőben van.

Azonban a szektorban dolgozók szerint nem igazán segítette a turizmus és a vendéglátás helyzetét, hogy eltörölték a SZÉP­kártyák felhasználhatóságának egyik korlátját. A „zsebek” átjárhatóak lettek, azaz a szálláshely alatt tartott pénzt már nem kell szállodára költeni. Így csökkent a korábbi

néhány évtizedben, és éppúgy képes a hátizsákos, kispénzű fiatalok igényeit kielégíteni, mint a Michelin csillagos éttermeket és az ötcsillagos luxushoteleket preferáló, konferenciákra érkező vendégekét. A szektorban dolgozók állítása szerint Budapest látnivalóiért és a vidék egyedülálló csodáiért el kell és el is lehet kérni a méltányos összegeket.

A szállodaipar teljesítménye erősen hullámzik, ám jó hír, hogy a minőségi koncepcióknak és a jelentős összegű befektetéseknek köszönhetően már nem akarjuk fillérekért szórakoztatni a hoz­

„kényszer”, ami arra ösztönözte az ilyen juttatásban részesülő hazai munkavállalókat, hogy válasszanak belföldi szálláshelyet.

Konklúzió

Szállodára mindig szükség lesz, Magyarország turisztikai kínálata rendkívül sokat fejlődött az elmúlt

zánk érkezőket. Az járt jól, aki a „kövér” években folyamatosan fejlesztett: korszerűsítette a hotel energetikai berendezéseit, napelemeket tett a tetőre, nyílászárót cserélt, földszondákat fúrt le az új építésű épületek alá. Rajtunk múlik, hogy a világ egyik legjelentősebb profittermelő ágazatából mennyit tudunk Magyarországon megszerezni.

A MAGYAR LOGISZTIKA MÁGNESVONATRA SZÁLLT

A MAGYAR IPARIINGATLAN-PIAC

TAVALY IS JELENTŐS ÚJ

ÁLLOMÁNNYAL BŐVÜLT, MIKÖZBEN

AZ ÜRESEDÉSI RÁTA KEDVEZŐBB

SZINTET MUTAT, MINT AZ

IRODAPIACON. A PANDÉMIA NAGY

ENERGIÁKAT SZABADÍTOTT FEL

A FEJLESZTŐK RÉSZÉRŐL, ÉS

A BERUHÁZÁSOK LENDÜLETE

AZÓTA IS TÖRETLEN. 2022-BEN

A FŐVÁROSI ÁLLOMÁNY 15%-KAL

NŐTT, A KERESLET TÖBB MINT

20%-KAL BŐVÜLT 2021-HEZ KÉPEST.

A VIDÉKI PIACOT PEDIG A BÉRLŐK

IGÉNYEIRE SZABOTT

BERUHÁZÁSOK ÖSZTÖNZIK.

A CTP MEGDUPLÁZTA PORTFÓLIÓJÁT A MAGYAR IPARIINGATLAN-PIACON

A CTP PIACVEZETŐ SZEREPET TÖLT BE A MAGYAR IPARIINGATLANPIACON, ILYEN GYORS TERÜLETNÖVEKEDÉST MÉG NEM LÁTTUNK

MAGYARORSZÁGON AZ INGATLANSZEKTORBAN, AMELYET A VÁLLALAT

PRODUKÁLT AZ ELMÚLT ÉVEKBEN. DR. GONDI FERENCCEL, A CTP

MAGYARORSZÁG VEZETŐJÉVEL AZ EREDMÉNYEKRŐL, A VÁLLALAT

TERVEIRŐL, A BÉRLŐI KAPCSOLATOKRÓL, A FENNTARTHATÓSÁGRÓL

ÉS A WELLBEINGRŐL BESZÉLGETTÜNK.

– A CTP 2016-ban jelent meg a magyar ipariingatlan-piacon, és azóta hatalmas tempóban fejleszti a logisztikai parkjait. Hol tartunk most, ha nevesíteni szeretnénk az összállományt?

– A 2020 végi cirka 500 ezer m²­nyi logisztikaiingatlan­állományunkat rövid idő alatt megdupláztuk, hiszen 2022. decemberben Magyarországon elértük az 1 millió m²­nyi bérbe adható területet. A Full­Speed mottónkat jól jellemzi, hogy 2022 utolsó két hónapjában több mint 40 ezer m²­nyi területet adtunk bérbe. A vállalat idén sem lassít, 2026­ra pedig szeretnénk ismét megduplázni a portfóliónkat, és elérni a 2 millió m²­t. A legnagyobb projektünk keretében Szigetszentmiklóson egy 62 hektáros területen új ipari parkot nyitunk, ahol Budapest környékének a legnagyobb, már előbérleti szerződéssel rendelkező, 100 ezer m²­es alapterületű ipari csarnoka fog felépülni, ez egyben a cég magyarországi történetének legnagyobb egybefüggő alapterületű csarnoka is.

– Mi a vállalat sikerének a titka?

– Komplex módon saját tulajdonú ipari ingatlanok fejlesztésével, bérbeadásával és üzemeltetésével foglalkozunk, vagyis ügyfeleinknek teljeskörű és magas színvonalú szolgáltatásokat kínálunk. A vállalat egy startup cég rugalmasságát és innovációját egyesítve villámgyorsan reagál a piaci igényekre, és magas minőségű szaktudással fejleszti a logisztikai parkjait, a CTParkokat. A létesítményeinkben a legmodernebb műszaki adottságok mellett innovatív és fenntartható megoldásokat alkalmazunk, hogy így is támogassuk a bérlőink energiahatékony, emberközpontú és versenyképes működését. Kiemelten fontosnak tartjuk a bérlői elégedettséget, hiszen egyrészt velük együtt fejlődünk, gyarapodunk mi is, másrészt a parkjainkban jelen lévő cégek közötti kooperáció különleges mikroklímát hoz létre.

– Ma már megkerülhetetlen szempont a fenntarthatóság a beruházások során. A CTP hogyan kíván érvényt szerezni a környezettudatos szemléletnek?

– A vállalatcsoport életében kiemelkedő szerep jut az ESG szempontjainak megfelelő befekte ­

tési, vállalatirányítási és fejlesztési tevékenységnek, illetve a régiós portfóliónk szinte teljes egészében BREEAM­tanúsítvánnyal rendelkezik. Az új állományra is folyamatosan készülnek a minősítések, sőt, minden épületünket már a BREEAM jegyében tervezzük. Emellett 2021­től szén­ dioxid­semleges működésre tértünk át, zöld kötvényeket bocsátottunk ki, a megújuló energiakapacitásunk közül kiemelhetjük a logisztikai központjaink napelemparkjait.

– A logisztikai parkok egyre nagyobb hányada innovatív megoldásokkal az ügyfélközpontúságra és az energiahatékonyságra összpontosít. E tekintetben mit kínál a bérlőinek a CTP?

– Az innováció nemcsak a környezettudatos megoldásokban jelentkezik, hanem a CTP nagy figyelmet szentel a dolgozói jóllétre is. Erre legjobb példa az úgynevezett Clubhaus koncepcióra épülő ingatlanegyüttes Biatorbágyon; a sikerre tekintettel Üllőn nyitjuk meg a második Clubhaus lokációnkat. Ez egy unikális munkavállalói zóna a logisztikai parkokban, amely számos funkciót ötvöz, így közösségi teret, irodát, kávézót és meeting roomot jelent. Sőt, rendezvényhelyszín is erősíti a helyi közösséghez és bérlőkhöz fűződő kapcsolatokat. Emellett nagyon fontos célkitűzésünk, hogy a közösség szerves részei legyünk azokon a településeken, ahol jelen vagyunk a parkjainkkal, így többek között adományokat, támogatásokat nyújtunk a közintézményeknek, helyi rendezvényeket támogatunk, illetve a beruházásaink során jelentősen hozzájárulunk a városfejlesztési projektekhez.

– Hol helyezkedik el a vállalat a nemzetközi mezőnyben?

– A CTP elérte a 10 millió m²­t 10 európai országban. A siker legfontosabb szegmense, hogy az európai ellátórendszerek legfontosabb lokációiban vagyunk jelen, vagyis ingatlanállományunk behálózza majdnem egész Európát. A járvány és a jelenlegi válság próbára tette az ellátási láncokat, és ezekben az időkben aranyat ér egy olyan hálózat, amely a teljes európai gazdasági vérkeringést és legfontosabb gazdasági­közlekedési csomópontjait lefedi.

GONDI FERENC, dr., MBA a CTP Magyarország vezetője

Már nem csak ígéret a magyar logisztika?

A magyar ipariingatlan­piac az elmúlt években nagyobb sebességbe kapcsolt, és a hazai kereskedelmiingatlan­paletta egyik húzóágazata lett az irodaházak mellett. Nagy utat járt be a szegmens, hiszen már a rendszerváltás óta halljuk, hogy Magyarország kiváló lokációban fekszik, geopolitikai adottságaink kiemelkedőek, több nemzetközi közlekedési korridor halad rajtunk keresztül. 1990 után még­

határ közelében: a széles és normál vasúti nyomtáv találkozásánál fekvő East­West Gate (EWG) évente akár egymillió darab húszlábas konténert is képes átrakni. Az EWG­n irányítják Európában elsőként távolról, 5G­technológiával a darukat.

De ugyanígy a Budapest Airport számára is jó befektetésnek tűnik a Cargo City, amely évről évre folyamatosan kiemelkedő számokat és teljesítményt produkál. Nem véletlenül tavaly ősszel a magyar főváros repülőtere elnyerte Az év cargo repülőtere ­ díjat is. A Budapest Airport még 2020 ­ban 50 millió eurós

sem sikerült ezt a kedvező földrajzi elhelyezkedésünket olyan mértékben kihasználnunk, mint ahogyan arról a szakemberek évtizedek óta beszéltek. A cseh és a lengyel logisztika kiemelkedő eredményekkel büszkélkedhetett a múltban is, míg mi mostanában kezdünk felzárkózni.

Több fronton jelentős fejlesztések

Egyre több közlekedési ágazat tekintetében expanziót figyelhetünk meg, így a közúti fuvarozás mellett egyre nagyobb szerepet kaphat a vasút, nem véletlenül zajlik a Budapest–Belgrád közötti vasútvonal korszerűsítése. Emellett a V4 ­ es gyorsvasút projekt előkészítés alatt áll, egy évtizeden belül reális cél lehet, hogy valódi gyorsvasúti összeköttetés valósul meg a V4 ­ es fővárosok és Bécs között.

Tavaly elkészült a fényeslitkei intermodális logisztikai terminál is több mint 40 milliárd forintból. Európa legnagyobb és legmodernebb, zöld koncepciójú szárazföldi termináljáról beszélünk a magyar–ukrán

beruházást jelentő fejlesztésként adta át légiáru­kezelő komplexumát azzal a hosszú távú célkitűzéssel, hogy ez legyen a kelet­közép ­ európai régió elosztóközpontja. Tavaly a január–augusztusi időszakban 47% ­ os cargovolumen­növekedést regisztráltak az üzemeltetők, vagyis úgy tűnik, hogy a tervek valóra válnak.

Az intermodális fuvarozás gyors terjedése azért is fontos, hogy az európai zöld megállapodásban (European Green Deal) lefektetett célok megvalósuljanak, azaz 2030 ­ra 55% ­kal, 2050 ­re 90% ­kal csökkenjen a környezet terhelése.

Jók a számok is

A logisztika elmúlt évekbeli fejlődését jól jelzik a számok is. Míg 2020 ­ban 128 ezer m²­rel nőtt az állomány, addig 2021­ben már 340 ezer m²­nyi logisztikai ingatlan épült fel. Ráadásul a szegmens diverzifikáltan fejlődik, amit igazol, hogy a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) tavaly

a negyedéves jelentései során már nemcsak a budapesti, hanem a vidéki logisztikai állományt is regisztrálta. (Ellentétben az irodapiaccal, ahol jelenleg még nincs jelentősebb állomány vidéken, hogy érdemes volna statisztikát vezetni arról.)

A tavalyi év utolsó negyedévében a teljes országos modern ipari/logisztikai állomány 4,58 millió m²‐t tett ki. Ebből a fővárosi agglomerációban található 3,14 millió m², míg a regionális hazai állomány 1,44 millió m². Vagyis az összállomány csaknem harmada már vidéken található, illetve a fővárosi meghatározó hányada pedig az M0 ­áshoz kötődik.

Az üresedési ráta 2021 negyedik negyedévének végén 3,17% ­ on állt, míg tavaly év végén a fővárosi agglomeráció esetében 3,8%‐ot mért a BIEF, ami nem sokkal magasabb az egy évvel korábbi értéknél. A regionális spekulatív ingatlanállományban pedig 5%‐os kihasználatlanságot jegyeztek fel, vagyis a piacra érkező új állományt túlnyomó részben felszívja a piac, nagy a kereslet a logisztikai piacon.

2022‐ben az éves bérlői kereslet 680 ezer m²‐t tett ki, ami 7%‐kal meghaladta a 2021‐ben regisztrált rekord értéket. A szerződéshosszabbítások nélküli nettó kereslet 188 ezer m² volt a negyedik negyedévben, ami az előző év azonos időszakához képest 7%‐os növekedést mutatott. További érdekesség, hogy tavaly az utolsó negyedévben egy előbérleti szerződést kötöttek több mint 118 ezer m²‐re a CTPark Szigetben, ami a budapesti ipariingatlan­piac valaha regisztrált legnagyobb kontraktusa volt.

Érdemes kitekinteni Európára is: a CBRE tavaly novemberi adatai szerint az európai logisztikai területek kínálata új mélypontra esett, az átlagos üresedési ráta kevéssel 2,3% alatt volt, ami 50 bázispontos csökkenést jelentett az előző évhez képest. Európa számos helyszínén történelmi mélyponton van az üresedés, a kínálatbővülést azonban a magas hitelfelvételi költségek, a növekvő építési költségek és a magasabb kilépési hozamok akadályozzák.

Újabb iparágak erősödnek

A vidéki piac erősödésének meghatározó motivációja az elmúlt évtizedben kormányzati szinten is támogatott újraiparosítás, hiszen globális szinten jelentős gyártóvállalatok telepedtek meg Magyarországon, amelyek azóta is bővülnek. Elég csak az Audira gondolni Győrben, vagy éppen a Mercedesre Kecskeméten. Nyilvánvalóan meghatározó a magyar iparban a járműgyártás szerepe, nem véletlenül BMW­ gyár épül Debrecenben, de kiemelkedő a járműiparhoz kapcsolódó kiegészítő termelési folyamatok jelenléte is, mint például a gumiabroncs­ vagy akkumulátorgyártás.

Az utóbbi időszakban az elektromosautó ­ipar előretörésével párhuzamosan a kormányzat stratégiai célként tekint arra, hogy Magyarország nemzetközi léptékkel mérve is meghatározó szereplője legyen a klímaváltozás miatt is erősödő, feltörekvő iparágnak. Emellett természetesen más szektorok is folyamatosan bővülnek, így például hagyományosan

erősek vagyunk a gyógyszeriparban, de a pandémia következményeként az e ­kereskedelem is más sebességbe kapcsolt, ennek következményeként jelentős logisztikai szükségletek merülnek fel.

De általában az ellátási láncokról szóló változó vállalati stratégiák is ösztönzik az újabb beruházásokat. A járvány miatt előtérbe került, hogy ezeket a láncokat megerősítsék, még közelebb hozzák a fogyasztókhoz a termékeket. Számos nagy beruházást nevesíthetnénk az elmúlt évekből, így például a JYSK 80 milliárd forintos beruházásból valósította meg új, ecseri régiós logisztikai központját, amely 143 ezer m²­ en 205 ezer paletta áru tárolására képes.

Átalakulóban a fejlesztői piac

Hol vannak már a 2008 ­as válság utáni idők, amikor alig épült spekulatív alapon logisztikai állomány Magyarországon? Továbbra is toronymagasan az M0 ­ás körgyűrű a legnépszerűbb zóna, az itt található településeken folyamatosan állománybővülés tapasztalható. A régi szereplők mellett az elmúlt években több beruházó is megjelent Magyarországon, vagy legalábbis bővítette tevékenységét.

A jól ismert szereplők között található a Prologis, a világ egyik legnagyobb szakvállalata, amely Magyarországon mintegy 639 ezer m²­nyi volumennel rendelkezik és 98% ­ os kihasználtsággal működik. De más vállalatok is aktivizálják magukat a hazai piacon, mint például a Panattoni, a GLP vagy éppen a magyar Infogroup, amely más szegmensekben is aktív. A VGP hazai indulása óta 165 ezer m² logisztikai és ipari ingatlant adott át bérlőinek, és az idén várhatóan még 100 ezer m²­nyi épület készül el. A magyar cégek közül a Wing közel 300 ezer m²­ es ipari portfólióval rendelkezik, és további 200 ezer m²­nyi fejlesztési potenciált nevesített; sőt, tavaly év elején megvette a CPI­tól az Airport City logisztikai parkot.

Két szereplőt külön is érdemes kiemelni, amelyek a hazai piac egyre meghatározóbb szereplői. A CTP 2016 ­ban jelent meg Magyarországon, és ma már vezető szerepet játszik a logisztikaiingatlan­fejlesztések terén. Nemrég duplázták hazai állományukat, hiszen az összterületük elérte az egymillió m²­t, és további expanziós törekvéseik vannak. 2025 ­ben ezt az állományt is szeretnék megduplázni. A Futureal­ csoporthoz tartozó HelloParks is nagy lendülettel indított 2020 ­ban: Budapest vonzáskörzetében, három helyszínen, összesen közel 270 ezer m²­ en fejleszt megaparkokat.

Bár a városi logisztika szerepe jóval kisebb számos tényező miatt, érdemes megemlíteni, hogy tavaly ősszel megkezdődtek a földmunkák a Campona mellett, a XXII. kerületben, ezzel elindult a Park22 építése. A White Star Real Estate és befektető partnere, az Europa Capital célja, hogy korszerű, irodaterületekben gazdag városi logisztikai ingatlanokat kínáljanak leendő bérlőiknek.

Rugalmasság és technológia

A tavalyi gazdasági nehézségek és politikai konfliktusok vagy éppen az orosz–ukrán háború jelentős próba elé állította a globális ellátási láncokat, világszerte fennakadásokat tapasztalhattunk tavaly, miközben már­már fellélegeztünk, hogy megszűnnek a COVID ­járvány által előidézett problémák. A munkaerő ­ és egyéb termelési költségek jelentősen emelkedtek, az energiakrízisről nem is beszélve, vagyis még rugalmasabb logisztikai szolgáltatásokra lesz szükség a jövőben, miközben az új technológiák tovább hódítanak.

Forrás: Wing - East Gate PRO

MEGTORPANT AZ INGATLANBEFEKTETÉSI PIAC

a konfliktusok és globális nehézségek árnyékában

2022-BEN A VÁRTNÁL LASSABBAN FEJLŐDÖTT

AZ INGATLANBEFEKTETÉSI PIAC, A TELJES HAZAI VOLUMEN

NAGYJÁBÓL MÁSFÉL MILLIÁRD EURÓ KÖRÜL ALAKULT.

A KORONAVÍRUS-JÁRVÁNY UTÁN MEGINDULT GYORS NÖVEKEDÉS

BIZAKODÁSRA ADOTT OKOT, DE A POZITÍV TRENDET

MEGAKASZTOTTA AZ UKRAJNAI HÁBORÚ, AZ ENERGIAKRÍZIS, A TÖBB ÉVTIZEDE NEM LÁTOTT NAGYSÁGRENDŰ INFLÁCIÓ, A HITELKAMATOK NÖVEKEDÉSE, A RECESSZIÓS FÉLELMEK ERŐSÖDÉSE, TOVÁBBÁ A MONETÁRIS SZIGORÍTÁSOK.

Makrotényezők fogságában

A Magyar Nemzeti Bank jelentése szerint jelenleg a konzervatívabb finanszírozási környezet a jellemző, de a bankok a tőkeerős ügyfeleknek továbbra is nyújtanak finanszírozást. 2023. január közepén a Fitch Ratings megerősítette Magyarország államadósság­besorolását, vagyis továbbra is befektetésre ajánlott BBB osztályzatot tart érvényben hazánk esetében.

A hitelminősítő szerint 2023 ­ban nő az inflációs nyomás a gazdaságban, ugyanis a fogyasztóiár­ emelkedés továbbra is magas marad. Várakozásaik szerint a HICP­infláció 20% felett marad az első fél évben. Úgy látják, hogy idén a csökkenő reálbérek és az alacsony fogyasztói hangulat visszafogja a háztartások fogyasztását, miközben a beruházások növekedése is lelassul.

Az ingatlanbefektetők hosszú távra terveznek és a biztonságos makrokörnyezetet keresik, de hazánkban a magas infláció és a magas jegybanki alapkamat gátat szab az optimizmusnak. 2022 decemberében a magyar pénzromlás üteme volt a legmagasabb az Európai Unióban az Eurostat január közepén publikált adatsora szerint. A 25% ­ os adatot egyedül Lettország és Litvánia közelítette meg a maguk 20% ­ os éves rátájával.

De hogyan hatnak a makrogazdasági számok az ingatlanbefektetésekre? Ha minden a prognózisok szerint alakul, akkor némi lassulás várható, de azért drámai fejleményekről nem beszélhetünk. A piacok túlélték a 2008 ­as válságot, a Covidot, a hibrid munkavégzéssel kapcsolatos elvárásokhoz is ügyesen adaptálódtak, és úgy néz ki, hogy megbirkóznak az energiaár­robbanással is. Hagyni kell a piaci erőket dolgozni, a szereplők sok esetben rugalmasabbak, mint ahogyan azt sokan gondolnánk.

Visszaesett a volumen

Pedig 2021 vége felé a piac optimistán tekintett 2022re, úgy tűnt, hogy újabb rekordévet regisztrálhatunk. A pandémia után fellélegeztek a piaci szereplők, hogy a nagyjából kétéves periódust felölelő lezárások után növekedhet az aktivitás. A finanszírozási hajlandóság az átmeneti visszaesés után ismét erős volt, a bankok is szívesen hiteleztek, relatíve olcsón lehetett forráshoz jutni, majd kitört a háború, ami minden forgatókönyvet átírt.

Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület adatai szerint a koronavírus­járvány kitörése előtt, 2019 ­ig öt éven át töretlenül szárnyalt az ingatlanfejlesztési piac: 2019 ­ben rekordévet zárt 1,8 milliárd euró körüli befektetési forgalommal. A COVID ­19 alatt 2020 ­ban

gyengébb statisztikák láttak napvilágot, de 2021ben a CBRE adatai szerint a 40 végrehajtott tranzakció volumene már elérte az 1,23 milliárd eurót, amely éves összehasonlításban 21% ­ os növekedést jelentett 2020 ­hoz képest.

Tavaly pedig az említett okok miatt ismét megtorpanást mérhettünk, amit már a Colliers első féléves adatai is jeleztek. A vállalat statisztikái szerint Magyarországon a tranzakciós volumen 550 millió eurós szinten zárt 2022 első fél évében, amely 20%kal elmaradt az előző év azonos időszaki értékéhez képest. A második fél év azonban erősebbnek bizonyult, hiszen a CBRE összesítései szerint összességében 1,4 milliárd eurót fektettek be hazánkban 2021ben. Az egyes eszköztípusokat nézve az irodaházak és a logisztikai központok jól teljesítettek, sőt, még a retail szektorban és a szállodaiparban is feljegyezhettünk kiemelkedő tranzakciókat.

A magyar piac alapvetően továbbra is vonzó célpont, de jelenleg kivárnak a befektetők. A más földrészről érkezők számára a háborús övezet epicentruma roppant közel található hazánkhoz, ami eltántorítja a befektetések realizálását. Nem különbözünk azonban a régiós versenytársainktól, hiszen a kelet­közép ­ európai régióban mindenhol csökkent a forgalom, és bár a lengyel és a cseh piac nagyobb, mint

a magyar, Szlovákiát és Romániát megelőzzük. A V4 tagországokat összehasonlítva továbbra is a magyar piacon a legerősebb a hazai tőke jelenléte, amely egyes adatok szerint meghaladja a 70% ­ ot is.

Az irodapiac továbbra is fókuszban

Tavaly 267 ezer m²­nyi új irodaállományt adtak át, vagyis továbbra is erős szegmenst képvisel a szektor az ingatlanpiacon és a befektetések terén is. Azonban a vállalatok működését az emelkedő költségek veszélyeztetik leginkább. Az MNB vállalati konjunktúrafelmérése szerint a termelést leginkább akadályozó tényező az emelkedő energiaár. A vállalatok jelentős hányada 2022/23 telén szembesült először a megemelkedő gáz­ és áramárakkal, amelyek a korábbi évek szintjének többszörösére nőttek.

A magasabb költségek a vállalatokat alkalmazkodásra késztethetik, ami történhet az árak emelésével, az energiahasználat visszafogásával, a termelés mérséklésével, illetve a vállalkozás megszüntetésével is. Emellett szóba kerülhetnek az energetikai hatékonyságot növelő beruházások, valamint a költségeket visszaszorító intézkedések, többek között a létszámcsökkentés. Ez pedig nyilvánvalóan hatást gyakorol az irodabérlési aktivitásra is.

Öröm az ürömben, hogy Budapesten a modern irodaállomány fele nagyjából az elmúlt 15 évben épült, vagyis többségükben válságálló épületekről beszélhetünk, ettől függetlenül náluk is komoly kihívás az üzemeltetés dekarbonizációja. De a jó lokációban található, jó minőségű irodaházak továbbra is kiemelt befektetési lehetőségek, főleg akkor, ha energiahatékonyan tudnak működni. Ennek fényében a dél­budai vagy a Váci úti irodafolyosón megépült vagy épülő új projektek a befektetők célkeresztjében maradnak.

Hasít a raktárpiac

Tavaly minden eszközosztályban volt aktivitás, de a logisztikai ingatlanok iránti keresletet érdemes külön is kiemelni. Az ipari ingatlanok bérleti piacának „slágerszereplője” 2022. első fél évben a logisztikai szolgáltató szektor volt, a teljes bérbeadás 47% ­a köthető hozzá, de a késztermék­forgalmazási tevékenység 38% ­ os részesedése is magas volt. A cégek sok esetben növelték a raktárkészletet, ilyenek például az online kereskedelemben érdekelt vállalkozások.

Külön említést érdemel a gyártással foglalkozó cégek igénye: ők azért készleteznek, hogy az ellátási lánc esetleges sérülése miatt kieső veszteséget minimalizálják. Nem gyártani sokkal drágább, mint raktározni. A továbbra is erős kereslet és az emelkedő kivitelezési költségek mellett az ipari­logisztikai ingatlanok bérleti díjai emelkedtek. 2022 végén a fővárosi 3,8%os és a vidéki 5% ­ os kihasználatlansági ráta mellett nincsenek olyan volumenben kiadatlan területek, amely alapján a bérleti díj mérséklődésére lehetne számítani. A befektetők éppen ezért nem aggódnak, a Budapest környéki autópályák mentén töretlenül folytatódnak a fejlesztések, bár a járműipari beruházások egyre inkább Magyarország keleti, észak­keleti szektorát preferálják.

Az új igényekkel piacra lépő cégek a lokáció kiválasztásánál azt is megnézik, hogy hol mennyi ingatlanadót kell fizetni a raktárak után. Relatíve új fejlemény, hogy a bérlők a korábbiakhoz képest sokkal erőteljesebben fordulnak a megújuló energiaforrások felé, ami egyértelműen az energiapiacon végbement változások hatása.

Kivárás a lakáspiacon

A lakáspiacon természetesen nem intézményi befektetők vannak jelen, hiszen ez a szegmens gyerekcipőben jár Magyarországon, de a magánbefektetők különösen a főváros belvárosi negyedeiben és a Balaton frekventált településein mindig is meghatározó szereplők voltak. Bár a KSH és az Eurostat legfrissebb adatai sem biztatnak közeli fellendüléssel a lakáspiacon, természetes folyamatnak vagyunk a tanúi,

melynek lehetnek nyertesei is. A KSH lakásárindexe 256,4% ­ ot mutatott, ami arra utal, hogy egy ugyanolyan lakásért 2022 őszén közel 2,6 ­szer többet kellett fizetni, mint a bázisévben, 2015 ­ben.

Az várható volt, hogy a lakásárak folyamatos kétszámjegyű növekedése nem tarthat örökké, és már 2022 tavaszán is érzékelhető volt az érdeklődés enyhe csökkenése. Ám e folyamatra ezúttal nagyon sok egyéb hatás is rárakódott, és ez most egyszerre kezd meglátszani a számokban. Most egyelőre a kivárás jellemző, ami nem is feltétlenül ugyanúgy hat majd a piac minden szegmensében. A Covid idején az erkélyes lakások, a családi házak iránt megugró kereslet szabta át a befektetési piacot, most az energiahatékony és így rezsibarát, jellemzően kisebb lakások iránti kereslet lehet a hajtóerő.

Aki befektetési – albérlet, airbnb – céllal vásárol lakást, nem is nagyon tehet mást: a nehezen felfűthető, nem szigetelt, korszerűtlen fűtésű ingatlanok nehezen „üzemeltethetők”, és ezt a piac gyorsan be is árazta, a korábbinál lényegesen nagyobb alkulehetőséget biztosítva a korszerűtlen ingatlanok iránt érdeklődőknek. Az idegenforgalom vártnál lassabb felpörgése, illetve az a tény, hogy az albérletpiac fizetőképessége elérte a felső korlátot, csökkenti a befektetési céllal vásárolt lakóingatlanok jövedelmezőségét. Ám, ahogy mondani szokták: aki lakást vesz, gondolkodjon legalább 10 éves távlatban.

Az idei évben lassítanak a fejlesztők

Összességében az idei évben sok korábban elindított fejlesztés átadása várható, ugyanakkor a felsorolt makrogazdasági tényezők miatt kevesebb beruházás indulhat el, vagy esetleg halasztják azokat, amelyek a jövő évi befektetési számokat is ronthatják. Az energiaárak tartósnak ígérkező magas szintje miatt a fejlesztők és a befektetők is azt keresik, hogy melyik projekt tartogat gazdaságosan üzemeltethető és tényleg jó üzleti lehetőséget hosszú távon. Ehhez kapcsolódva a válság egyik pozitív hozadéka az energiahatékonyság, ami felgyorsítja az innovatív megoldások alkalmazását, és meghatározza a befektetők preferált célpontjait.

A JÖVŐ MUNKAÁLLOMÁSA, AMELY EGYSZERRE ENERGIATAKARÉKOS

ÉS KÉNYELMES

AZ ENERGIAELLÁTÁS KORUNK EGYIK LEGFONTOSABB KÉRDÉSE ÉS KIHÍVÁSA, MELYRE

IRODAI SZINTEN IS EGYRE NAGYOBB FIGYELEM ÖSSZPONTOSUL. BÉRLŐI ÉS ÜZEMELTETŐI

VONALON IS ÁTALAKÍTÁSOKRA, FEJLESZTÉSI DÖNTÉSEKRE VAN SZÜKSÉG, ÚGY, HOGY KÖZBEN A PANDÉMIA UTÁN AZ IRODÁBA VISSZATÉRŐ DOLGOZÓK KOMFORT IRÁNTI

IGÉNYEINEK, ILLETVE IRODAI ELVÁRÁSAINAK IS MEG KELL FELELNI. EZEKRE

A SZEMPONTOKRA REFLEKTÁLVA ALKOTTA MEG A HUGBC WELL MUNKACSOPORTJA

A WELL COMFORT MUNKAÁLLOMÁST.

A szakértői csoport célja egy olyan egészséges asztalkoncepció megalkotása volt, amelynek fókuszában az ember áll, és amely úgy növeli a dolgozók komfortját, hogy közben az iroda kevesebb energiát használ a megfelelő szellőzés és hőmérséklet biztosításához.

A koncepció központi eleme az Ahrend Balance kollekció Comfort munkaállomása , mely tökéletesen illeszkedik bármilyen irodai környezetbe. Az asztal magassága elektronikusan állítható, így ülő ­álló tevékenységre egyaránt alkalmas. Ezzel a kollégák egészséges munkavégzése is biztosított, hiszen a rendszeres mozgás és helyváltoztatás az egészségükre is jó hatással van.

A munkaállomás másik két nagyon fontos eleme, mely az energiahatékonyságot segíti, az asztallapba épített fűtőpanel az alkar és kézfej melegen tartására, valamint a beépített szellőzőrendszer. Ez a két, személyre szabható elem új korszakot jelent, hiszen egyszerre energiahatékony és biztonságos. Az asztalba épített légtechnika megszűri a levegőt, mielőtt közvetlenül a felhasználóhoz juttatja. Így hatékonyabban jut el az a dolgozóhoz, ráadásul ezzel kiküszöbölhetőek betegségek is. A friss levegő mennyisége és iránya szintén állítható, mely tovább növeli a komfortérzetet.

Habár az állandó ülés rossz hatással van a szervezetre, az álló munkavégzésnek is vannak hátrányai. A folyamatos testhelyzetváltásokkal lehet ezeket a legjobban kiküszöbölni, melyekre számos megoldás létezik, mint például álláskönnyítő szőnyeg, vagy üleptámasz, vagy a leggyakoribb az ergonómiai labda használata.

Egy munkaállomás komfortját illetően elengedhetetlen, hogy a megfelelő világításról is szó essen. Az Ahrend megoldása erre egy olyan biodinamikus világítás, amely követi a cirkadián ritmust, ennek

megfelelően teljesen személyre szabható, applikációval irányítható. A napszakhoz igazodó világítás segíti a megfelelő hormonháztartás megtartását és a pihentető éjszakai alvást.

A komfortérzet tovább növelhető levegőtisztító berendezésekkel, zöld környezettel, akusztikai panelekkel, töltési lehetőséggel vagy állítható monitorokkal is.

A megváltozott irodahasználati szokások következtében a jövő munkahelyei az egyedi igényeknek és élethelyzeteknek kell, hogy megfeleljenek, melynek az egyik nagyon fontos sarokköve, hogy a munkaállomások személyre szabhatóak legyenek. Ehhez nyújt tökéletes megoldást ez a koncepció.

REAL ESTATE AWARDS 2022-2023

A Millennium Gardens irodaház a TriGranit által alapított Millennium Városközpont méltó befejező projektje a Müpa és a Nemzeti Színház szomszédságában, a FINTA Stúdió tervezésében. A fejlesztés első fázisa valósult meg, a beruházás befejezése után a két épületszárny összesen több mint 37 ezer m² bérbe adható területtel rendelkezik majd. A Revetas Capital által finanszírozott épület a magyar piac egyik reprezentatív irodaprojektje, az ESG szemléletű fejlesztések zászlóshajója. Az irodaház Budapest egyik legdinamikusabban fejlődő városrészében található, a Soroksári úti irodafolyosón, amelynek vonzáskörzetében folyamatosak a fejlesztések.

Az épület mintázatát a dunai panorámát biztosító tetőteraszok határozzák meg, emellett a földszinti kert, illetve a szomszédos zöld terület és sétány, továbbá maga a folyó biztosítja a természetközeli környezetet. Okos és kényelmi megoldások is segítik a bérlőket, így a QR kódos beléptető rendszer, a rugalmasan foglalható parkolóhelyek, a közösségi épület applikáció, illetve az 1000 m²­ es étterem, amely valódi kulináris élvezeteket nyújt a dolgozóknak. Az épület elnyerte a BREEAM excellent tanúsítványt is, a tervezés során innovatív megoldásokat alkalmaztak a CO 2­kibocsátás és az energiafogyasztás minimalizálása érdekében, valamint környezetbarát építőanyagokat használtak.

AZ ÉV KERESKEDELMI FEJLESZTÉSE

A Fővárosi Vízművek egykori telkén található és annak örökségére épülő H2Offices Budapest egyik legforgalmasabb pontján kínál zöld környezetet. Az összesen több mint 67 ezer m²­ es komplexum három épületből áll majd, amelyek közül az első, 27 ezer m²­ es ingatlan már elkészült a Skanska fejlesztésében. Az irodakomplexumot olyan jövőképes munkahelynek álmodták meg, amely jótékony hatással van az emberi egészségre és produktivitásra, miközben energiahatékonysága révén csökkenti az épület használóinak ökológiai lábnyomát. A LEED és WELL minősítések elveivel összhangban a projekt fenntartható megoldásaival, a környezettel való kapcsolat erősítésével és az intelligens funkciókkal emelkedik ki.

Az Arrow Architects Studio és az IN­EX tervei alapján a Váci út és a Dózsa György út kereszteződésénél, a Váci úti irodafolyosó szívében felépülő projekt kiváló elhelyezkedése révén kiemelkedő láthatóságot és könnyű elérhetőséget biztosít a bérlők számára. Az épületek között a multifunkcionális kert a kikapcsolódás helyszíne az itt dolgozók és a környéken élők számára egyaránt, ezenkívül zöld teraszok kapnak helyet a magasabb emeleteken. A rekreációs lehetőségeket bővíti az egészséges étkezést kínáló étterem és az első épület tetején található panorámás futópálya. A kerékpárral érkezők számára tárolók, szek

rények és zuhanyzók állnak rendelkezésre, míg az elektromos autót használókat töltőállomások várják.

MILLENNIUM GARDENS I. FÁZIS – GYŐZTES

H2OFFICES I. FÁZIS – DÖNTŐS

A MOL Campus a főváros és az ország legmagasabb toronyháza, olyan ikonikus épület Budapesten, amelynek technológiai megoldásai a dizájnnal, a belsőépítészettel és a fenntartható üzemeltetéssel együtt példamutató a magyar ingatlanpiacon. A vállalati székházat a Kopaszi­ gát és a BudaPart által körül határolt területen, a Duna által feltöltött partrészen építették fel. A stabilitását több mint 300 talajszonda biztosítja, miközben a homlokzatot 5500 üvegpanel borítja, a hatalmas üvegfelületeknek köszönhetően pedig a munkaterületek 90% ­át természetes fény árasztja el. A 28 emeletes épület teljes szintterülete közel 86 ezer m², a tervezésben pedig a Foster + Partners, a FINTA Stúdió, a Kinzo, a Market Építő és a Minusplus működött közre.

Az elsődleges cél a harmonikus munkakörnyezet és a hatékony munkavégzést kínáló, személyre szabott és emberközpontú tér megteremtése volt. A toronyrészben hármas egységek, ún. tripletek biztosítanak összefüggő, változatos belterű struktúrákat az egyes szervezeti egységeknek, emellett nagyobb, közösségi munkaterek is rendelkezésre állnak. Az épület alacsony ökológiai lábnyom és üzemeltetési költségek mellett képes kiemelkedő munkahelyi komfortot biztosítani a dolgozók számára. A fenntarthatósági törekvések magas szintű megvalósítása révén az épület a BREEAM Excellent és LEED Platinum fokozatot képviseli.

Hazai és nemzetközi viszonylatban is számos ötcsillagos, luxusélményt, „adults­ only”, valamint ökotudatos szolgáltatásokat kínáló szálloda működik. A vendégek elvárásai és utazási szokásai ugyanis megváltoztak: olyan kikapcsolódási lehetőségeket és helyszíneket keresnek, ahol megfér egymás mellett a hedonizmus és a környezettudatosság, ahol luxusszínvonalon élvezhetik a nyugalmat. A jólét és a jóllét közötti egyensúly az emberiség folytonos dilemmája, ezért Balatonfüred új szállodájának a koncepciója a tudatosság és a luxus metszéspontjában formálódott az Sz.Z. Szállodafejlesztő beruházásában.

A KÖZTI tervei alapján megvalósult épület 5*­os szállodaként funkcionál, amelyben az ehhez szükséges összes szolgáltatás megtalálható: kényelmes luxus szállodai szobák, wellness, étterem, rendezvényhelyszín, sportolási lehetőségek, gasztronómia. A Balatonfüred új kikötője előtt álló szállodában az egészséges és ökotudatos életmódot, a felnőtt elvonulás lehetőségét, valamint a szálloda kínálta exkluzív programokat és személyre szabott szolgáltatásokat luxusszínvonalon élhetjük meg. A funkcionális kialakításában Magyarországon egyedülálló, közel 1000 m²­es wellnessközpont két szinten kapott helyet. A tervezők számára fon

tos szempont volt, hogy a beavatkozás során a lehető legke

vesebb fát kelljen kivágni a terület értékes faállományából.

PARKSIDE OFFICES – GYŐZTES

A ParkSide Offices

egy teljes mértékben az ESG gondolatisága mentén megvalósuló ingatlanfejlesztés: a 95%­os betonburkolatot magába foglaló, elhanyagolt ipari terület helyén egy 35%os zöldfelülettel rendelkező modern irodaház épül. A Horizon Development beruházásában épülő komplexum a természeti és épített környezet, valamint a szűkebb és tágabb közösség szempontjainak figyelembevételével megálmodott építészeti koncepció életre keltése. A 20 ezer m²­es fejlesztést a fenntarthatóság, a közösség és a rugalmasság vezérelvei határozzák meg, ezáltal befogadó, egészséges és kellemes munkateret kínál a környezettudatos irodaházat kereső cégek számára.

A DVM group tervezése alapján a komplexum változatos munkaterei kiegészítik a hagyományos beltéri irodamegoldásokat és a home office élményét, így segítve a vállalatokat személyre szabott és rugalmas hibrid modelljük kialakításában. A jó levegőjéről ismert lokáció olyan kültéri építészeti megoldásokat sorakoztat fel, mint a kiszélesített sétány, a vizes elemeket és műalkotásokat is megjelenítő előkert, az edzőpark, a védett belső kertek, az okos bútorokkal felszerelt exkluzív szabadtéri munkaállomások és a tetőtéri teraszok, amelyek mind­mind egészséges munkahelyi alternatívákat kínálnak. Az épület külső és belső tereinek tervezését egyaránt az egyén, valamint a természeti és épített környezet szempontjai határozták meg.

AZ ÉV TERVEZETT KERESKEDELMI PROJEKTJE

ACADEMIA – DÖNTŐS

ACADEMIA néven születik újjá Budapest egyik legjobb elhelyezkedésű, közvetlen Duna­parti kereskedelmi ingatlana a BuildEXT tervei alapján. A főváros üzleti, kormányzati, turisztikai és kulturális negyedében álló belvárosi irodaház az ESG szellemében kiemelkedő digitális kapcsolatokat, okos megoldásokat, akadálymentességet és közösségi funkciókat is biztosít. A tervezett belsőépítészeti és műszaki megoldások, a közös területek és az irodahelyiségek megújulása a fenntarthatóság jegyében zajlik, a környezettudatos minősítések megszerzése mellett pedig az épület a nettó zéró kibocsátást is megcélozza.

Az átalakítással és újrapozicionálással a Europa Capital és a ConvergenCE a legújabb bérlői elvárásoknak megfelelő épületet hoz létre, amely innovatív üzemeltetést, kényelmi „concierge” szolgáltatásokat és flexibilisen alakítható irodaterületeket kínál. Az Academia a klasszikus luxust a modern technikával ötvözve nyújt professzionális munkakörnyezetet és kimagasló ügyfélélményt. Az irodaház elsőként pályázik a belvárosi épületek közül a WELL minősítés legmagasabb fokának megszerzésére, a Platinumra. Az ingatlan újjáépítésénél és kialakításánál az egészséges munkakörnyezet létrehozása került fókuszba, emellett az épületbe integrált, a jövőben használt okos felületek kiválasztásának középpontjában is a munkavállaló állt.

A WING fejlesztésében a Liget Center és Auditórium elhanyagolt épületkomplexuma új funkciót kap a műemléki örökség megtartásával, hozzájárulva a dinamikusan fejlődő városrész arculatának formálásához. A Dózsa György út mentén található irodaház a város egyik legszebb modernista épülete, amely most egy felújítási program keretében megújul és kiegészül a Liget Auditórium épülettel. Mindkét helyszínre az RTL kötött hosszú távú bérleti szerződést, ennek jegyében az Auditóriumban a hírstúdió, míg a Liget Centerben a központi iroda kerül kialakításra.

A Városligeti fasorról nyíló ikonikus Liget Auditórium felújítása kapcsán megjelenő letisztult vonalvezetés, térszervezés és építészeti minőség új dimenzióba emeli a Liget Center irodaházat is a Tiba Építész Stúdió tervei alapján. Mindkét épület örökségvédelmi szempontból védett, 1948 és 1950 között készültek el a magyar és nemzetközi modernista trendeknek megfelelően, letisztult természetes kő, üveg és fém homlokzati elemekkel. Az épületek kialakításánál hangsúlyosan jelent meg a természeti környezet beengedése a belső terekbe, minden szint természetes megvilágítást kap, köszönhetően a parkosított zöld kertnek és a felülvilágítóknak. Az új székház nem mindennapi belső kialakítása számos lényeges szempont figyelembevételével zajlik. A bérlő hosszú távon hibrid munkavégzésre rendezkedik be, amelynek során a kollégák az irodában töltött munkanapok mellett otthonukból is dolgoznak.

A Wagner Palota az OPTINVEST Zrt. által fejlesztett Arany Paloták sorozatának első, 2023 ­ban elkészülő darabja, egyben a legkevesebb bontással és építéssel érintett beruházása. Az irodaterek három szinten, közösségi és kiállítótér­funkcióval állnak majd a leendő bérlő rendelkezésére összesen 2100 m² alapterülettel a PYXIS NAUTICA tervezésében. A ház magán viseli a változó építészeti korok és irányzatok nyomait; az eredeti épülettől eltérő legjelentősebb hatást a 90 ­ es évek elején megvalósuló posztmodern átriumfedése és az épületszárnyak telekhatárig történő, új épületrészekkel való meghosszabbítása jelentette, amely az addigi fedetlen udvarrészt kapcsolta az épület tömegéhez, a tér közepére pedig szabadon álló liftet helyezett. A klasszikus épületrész élénk színeket kap, ez lesz a legdíszesebb, falfülkéi és fali kazettái kiállítási tárgyaknak, szobroknak adnak majd helyet, bútorzata pedig visszafogottan, fehérben jelenik meg. A toldalék épületrészek és a tetőtér éppen ellentétesen viselkedik majd, terei fehérek, míg bútorzata és kiegészítői a választott élénk színekre reagálnak. Az átrium posztmodern rajzolatú szerkezete megmarad, de színében fehérre vált, mivel új funkciója szerint kortárs galériaként funkcionál majd, ahol a 15 méter magas lifttorony is a kiállítás állandó része lesz.

Az A47 egy minden részletre kiterjedő és a műemlékvédelem irányelveit szem előtt tartó tervezéssel és kivitelezéssel újjávarázsolt épület, amely régi fényében a sugárút díszeként pompázik. Mivel a ház világörökségi helyszínen áll és egyedi, különlegesen igényes kialakításokkal rendelkezik, a nagyívű munka az értékvédelmi tervdokumentáció gondos tanulmányozásával kezdődött. Az épületet a maga teljességében megtartották, hiszen részleteiben és egészében is igényesen tükrözi kora nagyvárosi magyar építészetét. Az 1880 ­as években elkészült ingatlan a felújítás után is megőrizte a korábbi karakterét, ahol modern luxuslakásokat alakítottak ki a régi és az új találkozása jegyében, vagyis a klasszikus megjelenést ötvözték a modernnel a Lima Design tervei szerint. Az országos egyedi védettség alatt álló épület műemléki restaurálása, az emelt funkciójú, prémium kialakítása, a tetőszerkezet elbontása, majd beépítése mind­mind professzionális hozzáállást igényeltek. Az A47­ben 13 luxuslakás és három kereskedelmi egység került kialakításra a Bayer Property fejlesztésében. Lokációja kiváló, hiszen az Andrássy úton ma világmárkák üzletei, kiváló éttermek és cukrászdák váltják egymást, nem is beszélve a nemrég szintén felújított Operaház és az éppen megújuló Balettintézet közelségéről, de csak egy ugrás a Szent István­bazilika, a Városliget, a Múzeumnegyed vagy a „pesti Broadway” is.

AZ ÉV LAKÓINGATLANFEJLESZTÉSE

A Grand Corvin a számos rangos díjat kiérdemelt

Corvin Sétány újabb lakóépülete a Futureal­ csoport fejlesztésében a Nagykörút és az Üllői út találkozásánál lévő megújult városnegyedben. A LAB5 tervei alapján két ütemben megépült ingatlan különlegességét az adja, hogy ez a környéket megújító beruházássorozat befejező eleme, vagyis az utolsó lakóházépítés a sétány mentén. Ez egyben azt is jelenti, hogy ez az épületegyüttes zárja a sétány térfalait, ráadásul egyszerre illeszkedik a korábban létrejött házakhoz, és mutat fel egyedi karaktert.

Az épület beépítési kontúrja a Corvin Sétányt záró két irodaház tömegformálására is finoman reagál, átmenetet képezve a már meglévő és újonnan épülő házak eltérései között. A beépítés fellazítja a sétány vonalát, és sok teret, napfényt enged a mellékutcákra is. Az egyes tömegek szerinti karakterekre bontott homlokzat a felhasznált anyagok és színek miatt is különleges. Kihívást jelentett a telek tájolása, de az északi homlokzat elhelyezkedésből adódó túlsúlyát az aranyosan, bronzosan, finoman tükröződő fém homlokzatburkolatnak köszönhetően a fény becsillantásával ellensúlyozták.

A47 – GYŐZTES

GRAND CORVIN – DÖNTŐS

A WING lakófejlesztésekre specializálódott ernyőmárkája, a LIVING fejlesztésében épülő Kassák Projekt újabb mérföldkőhöz érkezett, amikor második üteme, a Kassák Passage megkapta a használatbavételi engedélyt. A Váci úti irodafolyosóhoz közeli lakóparkfejlesztésben energia­ és költséghatékony lakások, környezettudatos megoldások és LIVING Service szolgáltatások váltak elérhetővé a lakók számára az Aspectus Architect tervezésében. Az épületeket hatékony alaprajz és az átlagnál magasabb szintű kivitelezési minőség jellemzi, szem előtt tartva a környezettudatosságot és az energiahatékonyságot. A kulturális örökség és a hagyományok megőrzése, így a névadó Kassák Lajos szellemisége megjelenik a lakópark kertépítészetében is. A 9000 m²­ es belső parkot – ami a harmadik ütem elkészültével válik majd teljessé – Kassák Lajos egy­ egy festménye által inspirált pihenők tarkítják. A kertrészletek kialakítása követi a művek vonalvezetését, amely a magasból nézve rajzolódik ki markánsan. A harmadik ütem, a Kassák Terrace pedig várhatóan 2025 első felében készül el.

A LIVING a XIII. kerületi Ferdinánd negyedben adta át a Park West első ütemét, ahol a lakások a budai hegyekre és a Városligetre nézve fiatalos dinamikával töltik fel az itt élőket. A BB energetikai besorolású lakópark a nagyvárosi, aktív életmódot kedvelő közönséget célozza meg, akiknek fontos szempontot jelent a kiváló elhelyezkedés és megközelíthetőség. Egy könnyed sétával mindössze 10 percre található a Városliget létesítményeivel és zöld felületeivel együtt, illetve a belváros is gyorsan elérhető akár tömegközlekedéssel, akár autóval. Minden lakáshoz tartozik terasz, az épület földszintjén pedig változatos méretű üzlethelyiségek érhetőek el a Casiopea Group tervei szerint. A művészeti értékek támogatása jegyében a lakóparkfejlesztéshez tartozó tűzfalra egy élettel teli alkotást festettek. A falfelületre a lakópark bizonyos lakásaiból nyílik kilátás: a fejlesztő a Színes Város csapatával együttműködve szeretett volna a beköltöző lakóknak kedveskedni, ami Budapest városképébe is illeszkedik.

KASSÁK PASSAGE – DÖNTŐS

PARK WEST 1 – DÖNTŐS

A Metrodom Green a IX. kerület különleges lakóépülete, homlokzatán 7200 m²­nyi zölddel, napelemmel, GreenGo és elektromos töltőpontokkal felszerelve, a Metrodom Green Acer fejlesztésében. Az épület környezettudatos innovációs megoldásaival együtt válik igazi otthonná, ahova mindig jó hazatérni. A Vaskapu utca környéke az 1800 ­as évek közepétől egészen az ezredfordulóig főként ipari tevékenységnek adott otthont, míg az elmúlt évtizedekben a terület kulturális, iroda­ és lakónegyedként kezdett újjáéledni. Az ipari múlt szellemiségében és néhány elszórt elemében azonban tovább él: ilyen a rendkívül tisztán, racionálisan szerkesztett alaprajz, a homlokzatnyílások kiosztása és persze a kisméretű tégla mint építőanyag. Az épület jól illeszkedik Középső ­Ferencváros egyedi hangulatú, ipari múltú, de megújult közegébe. A fejlesztés Budapest különösen izgalmas lakóépülete, amely jövőbe mutató zöld megoldásaival évtizedekig friss és aktuális marad a város szövetében a Hajnal Építésziroda tervei alapján.

AZ ÉV TERVEZETT LAKÓPROJEKTJE

Az Atenor fejlesztésének vezérelve a meglévő környezetbe illeszkedő, a terület természetes adottságaira épülő, a tó és a dombos táj egységét összekapcsoló épülettelepítési koncepció. A tóparton változatos kialakítású és méretű társasházak épülnek, amelyekben a lakások szinte mindegyike a tóra vagy a környező budai hegyekre néz. A lakásmixben minden lakástípus elérhető a stúdiótól a nagy alapterületű otthonokig, továbbá belső kétszintes Duplex vagy prémium családi lakások is helyet kapnak a fejlesztésben. A projekt teljesen geotermikus mennyezeti hűtés­fűtés rendszerrel valósul meg a több mint nyolchektáros területen.

Emellett több mint két hektáron újul meg a zöldfelület, illetve a tó revitalizációja is fontos szerepet kap a projektben. Továbbá számos szabadidős tevékenységre nyílik lehetőség, amelyet támogat a 2,35 km­ es sétány és a 2,25 km­ es rekortán futópálya. De érdemes megemlíteni még az 1000 m²­ es játszóteret vagy a hatalmas kültéri fitneszparkot, vagyis minden korosztály és igény számára kínálnak a fejlesztők lakásmegoldást az Artonic, a Stúdió’100, a Vikár&Lukács és a Demeter Design Stúdió Coldefy tervei szerint.

METRODOM GREEN – GYŐZTES

LAKE11 HOME&PARK – DÖNTŐS

Eddigi „legzöldebb” lakófejlesztését indította el a LIVING a XIII. kerületben, a Rákos­patak partján. A Le Jardin – franciául a kert – a városközponttól gyorsan elérhető, mégis minden oldalról kertekkel határolt, csendes, zöld környezetben épül fel közösségi szolgáltatásokkal és okos megoldásokkal. A projekt kitűnő választást jelent családoknak, fiatal pároknak, idősebb házaspároknak és mindazoknak, akiknek fontos a kertvárosi hangulat és a fenntarthatóság.

A lakásokat átlagon felüli műszaki tartalom, energiahatékony és gazdaságos üzemeltetés és AA+ energetikai besorolásnak megfelelő kialakítás jellemzi. A háromrétegű műanyag nyílászárókkal hatékonyabb a hő ­ és hangszigetelés, az éves hűtési­fűtési költségek sokkal alacsonyabbak lehetnek egy hagyományos kialakítású lakáshoz képest.

BÖSZÖRMÉNYI 20–24 – DÖNTŐS

A Hegyvidék főutcájában két, a városszövetbe nem illeszkedő irodaépület bontásával és egy új lakóépülettel a fejlesztők helyreállítják az eredeti keretes struktúrát a Value4Real Group tervei alapján. A projekt során hatalmas belső kertet hoznak létre, amely élhető zöldövezeti életteret biztosít a leendő lakói számára. A Németvölgy városrész szempontjából is jelentős projekt minden korszerű elvárást kielégítő anyaghasználattal, épületgépészeti és ­villamossági rendszerrel valósul meg a BBSZ 2022 Ingatlan fejlesztésében.

A felső szinteket visszahúzzák, így az utca felől nézve jóval alacsonyabb lesz a látvány a korábban itt álló monumentális épülethez képest. Az épületeket hőszivattyúkkal fog

ják hűteni és fűteni, különböző szintű okosotthon­felsze

reltséget is választhatnak a jövőbeli tulajdonosok. Minden lakásnak külön légcserélő rendszert is építenek. Emellett üzleteket alakítanak ki, illetve felnőtt és gyermek háziorvosi rendelők is helyet kapnak a földszinten.

LE JARDIN – DÖNTŐS

AZ ÉV LEGZÖLDEBB PROJEKTJE

A H2Offices kialakításának középpontjában a természetközeliség és a környezettudatosság áll. Az irodaépület különleges elegyét kínálja a jövőképes városi infrastruktúrának, az innovatív megoldásoknak és a parkosított közösségi tereknek, miközben a koncepció összekapcsolódik a hely örökségével. A multifunkcionális, a víz elemet kiemelő 5000 m²­ es kert a nagyközönség előtt is nyitva áll, számos kikapcsolódási lehetőséget nyújtva, így egyszerre fog találkozási pontként és a közösségi élet színteréül is szolgálni.

A beruházás az ESG elvekkel összhangban tervezett és fejlesztett, fenntartható és a dolgozók jóllétét szolgáló épületkomplexum. A több mint 67 ezer m²­ es irodaegyüttes első, 27 ezer m²­ es fázisa már elkészült, és már az építés során kiemelt figyelmet fordítottak a vízhasználat racionalizálására, a keletkezett hulladék újrafelhasználására és az alacsony karbonlábnyommal rendelkező anyagok használatára. Energiatakarékos világítás, hűtés­fűtés, szén­ dioxid­alapú légcsere, intelligens vízhasználat, fenntartható és rugalmas kialakítás jellemzi – mindez a természet közelségének magasabb szintre emelésével.

AZ ÉV INGATLANFEJLESZTÉSE KÜLÖNDÍJ

Az új székház az innováció és a MOL megújulásának megtestesítője, miközben a régió vezető energiavállalatának újító szellemét szimbolizálja. Budapest új ikonikus landmark épülete meghatározó eleme a BudaPart városfejlesztési projektnek, a főváros és az ország legmagasabb toronyháza. A komplexum minden apró részlete, építészeti megoldása ugyanazt az igényességet és átgondoltságot tükrözi, amely már a tervezés során is megnyilvánult. A fizikai méreteit és a kihívás összetettségét tekintve is páratlan alkotás született a Kopaszi­ gátnál, a környezettudatos és emberközpontú székház olyan technológiai megoldásokkal rendelkezik, amelyek a dizájn, a belsőépítészet és a fenntartható üzemeltetés terén is példamutatóak.

A 28 emeletes épület teljes bruttó szintterülete közel 86 ezer m². A közösségi közlekedéssel is kényelmesen megközelíthető MOL Campus a fenntarthatóság terén is a nemzetközi élvonalat képviseli. Az olyan innovatív megoldásoknak köszönhetően, mint a pódium épületrész tetőszerkezetén telepített 900 m²­nyi napelem, a magas hatásfokú hűtő ­fűtő mennyezet, a geotermikus energiát használó fűtő ­ és klímarendszer vagy az esővíz sokoldalú hasznosítása, az épület alacsony ökológiai lábnyom és üzemeltetési költségek mellett képes kiemelkedő munkahelyi komfortot biztosítani a dolgozók számára.

H2OFFICES IRODAKOMPLEXUM I. FÁZISA

MOL CAMPUS

AZ ÉV LOGISZTIKAI PROJEKTJE AZ ÉV TRANZAKCIÓJA

A GLP név 2020 ­ban vált ismertté a hazai piacon, ekkor lépett színre a több mint 30 évnyi tapasztalattal rendelkező globális fejlesztő ­ és befektetőcsoport. Európában a vállalat 12 országban van jelen, valamennyi kiemelkedő logisztikai piacon meghatározó szereplőként tevékenykedik. Ezekben az országokban mintegy 10 millió m²­nyi ingatlanfejlesztés fűződik a csoport nevéhez. Magyarországon a GLP portfóliója a korábban épült üllői és gyáli létesítmények mellett magában foglalja a Sziget Logisztikai Központot is.

A lokáció a GLP első magyarországi ingatlanberuházása, amely Budapest szomszédságában, Szigetszentmiklós határában valósul meg több ütemben. A projekttel a cég új mércét állított fel a magyarországi raktárpiac műszaki megoldásai számára. A GLP Design Standard egy összetett műszaki specifikáció, amely egyszerre veszi figyelembe a hatékony térkihasználás és a gördülékeny logisztikai operáció iránti igényt. A GLP Szigeten az elkészült, mintegy 70 ezer m²­ es első ütem mellett rövidesen újabb kezdődik, hiszen a szomszédos, 22 hektáros területen folytatódik a fejlesztés. A beruházás két üteme összesen 150 ezer m² első osztályú raktárterületet foglal majd magában. A logisztikai központ épületei a BREEAM fenntarthatósági szabvány minősítési kritériumai szerint épültek.

A több mint 20 ezer m² bérbe adható területtel rendelkező Green Court Office 2021 végén került átadásra egy vegyes funkciós fejlesztés befejező elemeként. A BREEAM Excellent és Access4you Gold minősített két ikonikus épületből álló komplexum közel 100% ­ os bérbeadottsággal üzemel. A hatalmas belső kert, az egyes irodaszintek nagy teraszai és a szomszédos Kassák park együttese biztosítja, hogy ez a belvárosi projekt páratlan kapcsolatot jelentsen a szomszédos zöld környezetével.

Az épületegyüttes a Codic Hungary és a Pesti Házak fejlesztésében valósult meg a DPI Design tervei szerint. Az ingatlant 2022 végén értékesítették a Groupama Gan REIM­nek, amely a francia SCPI Affinités Pierre ingatlanbefektetési társaság képviseletében 77,1 millió eurós vételáron vásárolta meg a Váci úti irodafolyosó emblematikus irodakomplexumát.

GLP SZIGET I LOGISZTIKAI KÖZPONT

GREEN COURT OFFICE

TRENDEK HÁBORÚJA

AZ IRODAPIACON

AZ IRODAPIACON AZ ELMÚLT ÉVTIZEDBEN GYÖKERES ÁTALAKULÁSNAK LEHETTÜNK

A SZEMTANÚI, MIKÖZBEN A MUNKAKULTÚRA IS ÚJ UTAKON INDULT EL. DE ÚGY TŰNIK, NINCS MEGÁLLÁS, HISZEN A PANDÉMIA UTÁN MOST ITT AZ ÚJABB VÁLSÁG, AMELY

EGYÜTT JÁR AZ ENERGIAKRÍZISSEL, HOGY ISMÉT ÚJ MEGOLDÁSOKRA ÖSZTÖNÖZZE AZ IRODAPIACI SZEREPLŐKET ÉS A BÉRLŐKET.

A kilencvenes évek statikus irodamodelljétől eljutottunk az aktivitásalapú irodáig, a nagyteres iroda forradalmát követte a fenntarthatóság alapeszméje szoros összefüggésben a klímaváltozás elleni globális küzdelemmel, miközben a digitalizáció már szinte mindenhová beférkőzött. A kényelmi szolgáltatásokkal, a wellbeinggel együtt az irodabútorok piacát is felforgatták az egészséges munkakörnyezet jegyében, a dizájn pedig elképesztő szinteket ért el.

Azonban érdemes az irodapiaci változások elmúlt két évtizedét más szemmel is nézni, illetve új szempontok szerint megvizsgálni az átalakulás egyes fázisait. A munkaerőpiac – hasonlóan az ingatlanpiachoz –a társadalmi­ gazdasági változások igazi lakmuszpapírja, amellyel leírhatók a globálisan jelentkező civilizációs folyamatok. Ha így nézzük a piacot, akkor láthatjuk, hogy a közelmúltban új civilizációs trendek határozták meg az új igényeket.

Demokrácia az irodában

Visszatérve az ezredforduló környékére, társadalmi változások indították el az új folyamatokat az irodában, gondoljunk csak a demokratizálódási hullámra, amelynek keretében az alárendelő viszony helyett a mellérendelő viszonyok hódítottak a munkahelyeken, vagyis a főnök–beosztott kontextusban a párbeszédre és nem az utasítások rendszerére helyeződött a hangsúly, hogy valóban minden kreatív elme és ötlet kibontakozhasson.

A vezetőség kimerészkedett az üvegkalitkák közül, a dolgozók sem egyenasztalok mögött, egyenfülkékben várták a munkaidő végét, hanem lebontották a határokat képletesen és a fizikai valóságában is. Az egyterű irodák terjedésével együtt a sokszínűség is kiemelt szerephez jutott, a brainstorming lett a „minden”, kisebb munkacsoportokba szerveződtek a dolgozók, a projektcsapatok önálló életteret kaptak, a megosztott munkaállomások is megjelentek.

Multifunkcionális és multikulturális terek

A 2008 ­as válság után még inkább fókuszáltak az irodaterek minőségére, vagyis az egyterű irodák minden egyes négyzetméterének funkciót szerettek volna adni. A sokszínű iroda evolúciója során hangsúlyosabb szerepet kapott a multifunkciós tér, vagyis egyetlen helyen lehetett dolgozni, beszélgetni, ötletelni.

A jól ismert aktivitásalapú zónák ideje jött el, amely hihetetlenül

Forrás: DVM group - Deloitte iroda

szofisztikált megoldásokat eredményezett a munkahelyeken. Az irodaszakértők mérnöki pontossággal formálták a tereket, miközben előzetesen az adott cégek működését a legapróbb részletekig elemezték. Vagyis az irodapiac mint iparág kitermelte a maga specialistáit, hiszen a költöztetők, fitout cégek, bútorosok mellett már a terek kialakításán, a vállalati kultúrán és a humán erőforráson is dedikált szakemberek dolgoztak.

De nemcsak a terek lettek sokszínűek, hanem a munkaszervezet is. A globális cégek újabb és újabb irodákat nyitottak a világ számos pontján, ahol a céges értékek mellett multikulturális közeg alakult ki. Számos országból érkeznek a dolgozók, akik a saját identitásuk megőrzésével együtt sokszínű kulturális közeget hoztak létre. Vagyis a meghatározott vállalati értékek ernyője alatt a nagyobb irodákban szinte az egész világ megjelenik a maga egyedi jellemzőivel.

Fókuszban a közösség

Majd a sokszínű terek mellett a közösség került a fókuszba, egyre többet hallottunk az employer brandingről, a céges értékekről, amelyek mentén a dolgozókat közösségekbe szervezték. Később még inkább artikulálódtak ezek a folyamatok, hiszen már az office branding is megjelent a közbeszédben, amely a kvalifikált munkaerőhiány miatt a csábítás tárgyává tette a csilli­villi irodákat.

Időközben átalakultak a bérlői igények, új generációk jelentek meg új igényekkel, új cégek tűntek fel másfajta attitűdökkel. Nálunk is jól megfigyelhető, hogy az irodapiacon 10–20 évvel ezelőtt jelentős szerepet játszó pénzügyi szolgáltatók helyett a szolgáltató központok kaptak kiemelt szerepet, de ugyanúgy a technológiai vállalatok és fejlesztőközpontok is alakítják az ízlést, miközben a kisebb startup cégek is jelen vannak.

A dolgozói jóllét és a környezettudatosság került a fókuszba, ráadásul már nemcsak az iroda falain belül, hanem azon kívül is, vagyis az adott irodaház közösségi tereiben a kényelem és az otthonosság visz mindent. Nem véletlenül beszélhetünk egyre több épület esetében szállodai szolgáltatásokról, kibővítve az új trenddel, miszerint az irodaházak az adott mikroközösség központjai lehetnek, vagyis a környék lakói is igénybe vehetnek egy­ egy éttermet vagy éppen konditermet.

A fenntarthatóbb irodaépületeké a jövő? Nem is kérdés.

Az EU hosszú távú klíma- és környezetvédelmi direktíváival összhangban a nagyvállalati bérlői oldalon is egyre jobban megjelenik a klímasemlegesség elérése a hosszú távú stratégiákban. E célkitűzések megvalósítása jellemzően már a következő bérleti periódusra tervezett, így egyre lényegesebb hatása van a keresleti oldalra.

Az energiaárak emelkedése emellett a fenntarthatóbb, modernebb épületeket már pénzügyi oldalról is szemmel látható előnyhöz juttatja. Bár ezek az épületek magasabb bérleti díjjal érhetőek el, mégis az üzemeltetési költségek és a karbonsemlegesség eléréséhez potenciálisan szükséges offset-ek miatt összköltségben akár jelentősen is szűkülhet az olló a régebbi, kevésbé effektív épületekkel szemben.

Ebben a környezetben bérbeadás szempontjából azok a tulajdonosok lesznek versenyelőnyben, akik hosszú távon fenntartható, megújuló energiaforrásból, tudatosan üzemeltethető épületekkel rendelkeznek. Emellett számos egyéb előnnyel is jár a fenntartható irodaportfólió, többek között likvidebb, nagyobb iránta a kereslet, a jelenlegi hátrányos finanszírozási környezetben könnyebben és alacsonyabb kamattal juthat forráshoz magasabb bérleti díj mellett.

ECSŐDI MIKLÓS, a Colliers Magyarország Occupier Services üzletág vezetője

Forrás: CPI - mycowork - myhive Átrium Park

Surrounded by greenery, with a beautiful view on the Danube – YOUR next office in Millennium Towers

Further information:

Pandémia és a gáz

Az előbb vázolt folyamatok alapvetően a globális civilizáció változó társadalmi viszonyaihoz és igényeihez igazították az irodatereket, miközben ne felejtsük el, hogy a nagy globális cégek – különösen a technológiai vállalatok – diktálják az irodadivatot. Ez köszönhető a digitalizációnak, hiszen ott vannak a laptopunkon, a mobilunkon, az alkalmazásainkban, vagyis a mindennapjaink minden egyes fázisában, így nyilvánvalóan reflektorfényben tündökölnek a nap 24 órájában.

Azonban a sors úgy akarta, hogy az emberiség rájöjjön: még nem ült Isten helyére, vagyis nagyon is sebezhető a civilizációnk. Ennek általános lenyomata a klímaváltozás elleni küzdelem, amellyel szemben sokan szkeptikusok a sok esetben áthallásos politikai motivációkkal tűzdelt aktivitások miatt. Ellenben a pandémia mindenkit kijózanított, hiszen az bőrszínre, vallásra és politikai elkötelezettségre tekintet nélkül hatott az emberiségre. A COVID ­19 hirtelen és gyökeresen felforgatta az életünket, és így természetesen befolyásolta az ingatlanpiacot is.

Bár lecsengőben a járvány, jól tudjuk, hogy vannak fölöttünk álló biológiai realitások, ezért a pandémia alatt bevezetett intézkedések egy része itt marad velünk az irodában. A COVID ­19 elleni küzdelemben felgyorsultak a digitalizációs folyamatok a kereskedelmi ingatlanokban is, így az érintésmentes technológiák turbósebességbe kapcsoltak, legyen az beléptető rendszer, liftek vagy a mosdók használata. Az épületekben appok jelentek meg, amelyek a beléptetést, a vendégfogadást, a meetingeket, a tárgyalók foglalását, az adott terek világítási vagy éppen hőmérsékleti kondícióit szabályozhatják.

De nemcsak az irodaházakkal szembeni emberi interakció változott meg, hanem a munkakultúra is új utakon indult el. Már eddig is létezett home office, azonban most újabb szintre jutott, hiszen a pandémia évei alatt akik tehették, otthon dolgoztak. Ha pedig egyszer kiengedjük a szellemet a palackból, akkor nagyon nehéz visszatuszkolni. Elindult egy nemzetközi alku, vagyis hány napig legyen benn a munkatárs, és hány napig dolgozhasson távmunkában. A hibrid modell még egyáltalán nem kiforrott, hanem folyamatosan alakul, mindenhol más és más a deal, miközben az irodaterek használata is változóban van.

2022 más, mint a többi

Tavaly pedig szinte egyszerre jött össze minden, hogy így fogalmazzunk. A globális infláció, a kamatemelkedések, a munkaerőpiaci zavarok mellett politikai ellentétek határozzák meg a mindennapjainkat,

Forrás: DVM group - Transferwise iroda

amelyek egyik negatív eredménye az orosz–ukrán háború. Utóbbi fegyveres konfliktus rávilágított Európa számos országának kiszolgáltatottságára energiafronton, a gázellátás sem zavartalan. Bár korábban már szó volt a fenntartható megoldásokról, most még inkább égető probléma lett az irodaházak energiahatékonysága, felértékelődik az ingatlanüzemeltetés szerepe.

Az üzemeltetési költségek emelkedése ismét új szemléletet hoznak az irodaterekbe, a dizájn mellett a költséghatékonyság még fontosabb lesz. Az elmúlt években hódító trendek egymást erősítik, hiszen a zöld megoldások az energiatakarékosságot is megcélozzák a felmelegedés elleni küzdelem mellett. Ráadásul a digitalizáció a proptech háza táján még inkább új impulzusokat kap, az épületappok és a műszaki technológiák más szintre emelhetik az üzemeltetést, miközben az új megoldások hatékonyabbá tehetik az energiafelhasználást.

Rugalmasabb terek és épületek

Az irodapiac mind a befektetők, mind a bérlők szemszögéből jelentős átalakuláson megy keresztül, egyre rugalmasabb munkakultúrák honosodnak meg. Ezzel párhuzamosan a flex irodaterek egyre fontosabb bevételi forrásai lehetnek az épületeknek, amelyek a gyorsan változó igényekre jól reagálnak, egyelőre azonban a rugalmas terek még nem meghatározók az összterülethez képest.

Úgy tűnik, ezt a tendenciát egyre jobban preferálják az intézményi befektetők is, hiszen a rugalmas irodaterületek pozitív hatást gyakorolhatnak az épületek értékelésére és teljesítményére. Szakértői előrejelzések szerint 2030 ­ra az irodák több mint 30% ­a flexibilis munkatér lesz, ahol a bérlők teljeskörű szolgáltatásokat élvezhetnek majd a cateringtől a közösségi lehetőségeken át a konferenciaközpontok igénybevételéig. A perspektíva tehát adott, csak oda kell érnünk.

A VISSZACSÁBÍTÁS MŰVÉSZETE

Avagy az irodaházak csodafegyverei

BÁR A COVID-19 UTÁN A HIBRID MODELL EGYRE

FONTOSABB SZEREPET KAP A MUNKAERŐPIACON, AZ IRODÁK TOVÁBBRA IS MEGMARADNAK, MÉG HA AZ EGYES FUNKCIÓK FOLYAMATOSAN VÁLTOZNAK IS.

MINDINKÁBB A KÖZÖSSÉGI SZEREP KERÜL ELŐTÉRBE, AHOL A CÉGES IDENTITÁS ÉS AZ ÖSSZETARTOZÁS

A LEGFONTOSABB SZEMPONTOK. A VÁLLALATOK

MELLETT AZ IRODAHÁZAK IS EGYRE NAGYOBB

FIGYELMET SZENTELNEK ARRA, HOGY FALAIK KÖZÖTT

OTTHONOS ÉS KÉNYELMES TEREK VÁRJÁK

A DOLGOZÓKAT, MIKÖZBEN SZÁMOS PLUSZ

SZOLGÁLTATÁS ÉRHETŐ EL. Forrás: Wing - Liberty

Az irodapiacon a legfontosabb trendek között már évek óta nevesítjük a közösségi terek jelentőségét, amelyeket a munkahelyek egyik legfontosabb funkciói között emlegetünk. Míg korábban az irodák kitüntetett helyszínei voltak, ma már szinte kis túlzással az egész munkahely egy nagy közösségi térré változik. A COVID ­19 után az irodákba való visszatérés folyamatának meghatározó eleme, hogy a munkaadók a céges központokban is megpróbálják a pandémia alatt megszokott otthoni kényelmet prezentálni.

De nemcsak a bérlők, hanem a bérbeadók is folyamatosan fejlesztik az irodaházak közös területeit, legyen az étterem, kávézó, konferenciaterem, sportlehetőség vagy igényes belső park kültéri tárgyalóval.

A pandémia után az irodaházak lobby terei, előcsarnokai felértékelődtek, hiszen a belépők ezt a helyszínt látják elsőre, és ez az élmény határozhatja meg akár az egész napjukat is.

A fogadózónák mindig is fontos részei voltak az épületeknek, de többnyire csupán néhány másodpercig kapnak feladatot, amíg a dolgozók és a vendégek áthaladnak rajtuk, hogy felmenjenek a lifttel. Az irodaházakban az előcsarnokok gyakran ridegek, ahol a recepció hatalmas pultja mögött igazítják el a vendégeket. Ez a funkció azonban lassan változik az elmúlt éveket tekintve, a megújult lobbyk barátságos, lounge terekké formálódnak, ahol a sokszínűség és a formagazdagság uralkodik.

Indul az utazás

Egyre több képzőművészeti alkotás díszíti a lobbykat, kényelmes fotelek és kanapék növelik a komfortot. A világítás és a dizájnos lámpák, valamint a burkolatok mind­mind közelítenek a szállodai nívóhoz. Ha egy vendég belép egy új vagy egy megújított lobby zónába, akkor olyan érzése lehet, mintha hamarosan egy új utazás várna rá, amint megérkezik hozzá az egyik irodából a vendéglátója. De nem csak a látogatók érzékelik a pozitív változásokat, az alkalmazottak számára is olyan élményeket kínálnak az épületek, amelyek ösztönözhetik a dolgozókat, hogy visszatérjenek az irodába.

A valóságban megjelenő környezet mellett a virtuális valóság is új szolgáltatásokat és kényelmet kínál. Az applikációk segítségével felgyorsul a beléptetés, így a zsúfoltság egyre kisebb, a cirkuláció zökkenőmentesebbé válik. Az előterek az irodaházak virtuális névjegyei lettek, akár már az utcáról kirajzolódnak a belső terek, de ha belépünk az ajtón, rögtön felmérhetjük a hely szellemét.

A lobbyk megújítása szimbolikus jelentéssel is bír, hiszen jelzi a bérlőknek, hogy az adott irodaház és természetesen a tulajdonosa készen áll a legújabb kihívások és igények teljesítésére, vagyis versenyképes

a piacon, és a legmagasabb színvonalú szolgáltatásokat kínálja. Emellett a járvány után kialakuló új irodatrendeket valósítja meg az épület, ha a tereit a menedzsment újraértékeli és a bérlőket aktív használatra serkenti.

Új funkcióban az épületek

A flex irodaterek terjedése mellett általában az épületek multifunkcionalitása erősödhet, hiszen a falak között jól megférnek az üzletek, éttermek, edzőközpontok, irodák és lakások. Ez az opció növeli a bevételi források biztonságát, egyszersmind a nyitva tartást és a használatot is kitolja akár 0–24 óra időtartamra. Ráadásul a sokrétű szolgáltatások plusz élményfaktort jelenthetnek a dolgozóknak, amiért érdemes befáradniuk az irodába.

Jó példát szolgáltatnak a hotelek, ahol egyes esetekben a tematikus előcsarnokok az adott város, ország vagy a környező negyed történelmét és kultúráját mutatják be, és így segítik elő, hogy a vendégek addig a pár napig, amíg itt tartózkodnak, a helyi közösség tagjainak érezhessék magukat. E gondolatmenet mentén már nemcsak az iroda belső tereire kell koncentrálni, hanem az egész épületre, vagyis a tulajdonosoknak a vonzóképesség növelése

Forrás: ConvergenCE - Academia

érdekében meg kell teremteniük a genius locit, a hely szellemét.

A világjárvány után amúgy is az irodaházak egyre több kényelmi szolgáltatást alakítottak ki, legyen az egy kávézó vagy arra hajazó társalgók, illetve szabadtéri terek, ahol mintha egy kerthelyiségben lennénk. Ezeket a zónákat – amelyeket már eddig is előszeretettel szállodai szolgáltatásoknak neveztek – most egyre több helyen megnyitják a nagyközönségnek is.

A helyi közösség központjai

A tetőteraszokat, futópályákat, konditermeket, játékszobákat és konferenciatermeket is érdemes egyre inkább a helyi városi közösség számára felkínálni, hogy az irodaházak kvázi a helyi negyedek, körzetek központjai lehessenek. Így az épületek nem csupán az irodaház és a bérlők, valamint a vállalatok és az alkalmazottak vonatkozásában működnek, hanem az irodisták és a helyi lakosok összekapcsolódása is intenzívebbé válik. Ez pedig végső soron azt jelentheti, hogy a kollégák egyszerre tekinthetik munkahelynek és második otthonnak is az irodát.

Az új irodaházak építésénél már egyre inkább törekednek a multifunkcionalitásra, vagyis egyre több

szolgáltatás található az épületben, miközben az ingatlan sem zárvány az adott városszövetben, hanem annak integráns része, amely folyamatos kommunikációban áll a lakókörnyezetével. A jövő irodaházai beépülnek a nyilvános térbe, közülük azok lesznek a vonzó és izgalmas munkahelyek, amelyek nem fordítanak hátat a helyi közösségnek.

Magyarország sem kivétel

Magyarországon is hódít ez a trend, nálunk is egyre fontosabbak a fogadóterek. Az új fejlesztések esetében nem kérdés a barátságos és sokszínű lounge kialakítása, míg a régebbi épületek esztétikai ráncfelvarrása és műszaki megújulása együtt jár az újjászülető lobby terekkel. Néhány példát emeljünk ki a teljesség igénye nélkül!

Az Arena Corner irodaházban korábban a főépület és a Kerepesi úti épületszárny lobbyjának felújítására került sor, ma már egy letisztult és kényelmes közösségi tér fogadja az ide érkező bérlőket és vendégeket. A myhive Haller Gardens irodaház nemrégiben teljesen megújult, amelynek keretében a lobbyk is új funkciót és dizájnt kaptak. Ehhez kapcsolódva rugalmas coworking terekkel és egyéb funkciókkal bővült az irodakomplexum.

Forrás: CPI - myhive Átrium Park

A City Center irodaház előcsarnoka is megújult, ahol különleges képzőművészeti elemek ékesítik az újjászületett tereket. Ugyanígy a Park Átrium Irodaházban is jelentős felújítások zajlottak, a fogadóterek átalakultak és új külsőt kaptak. Megemlíthetjük még az újjávarázsolt Atrinova irodaházban a hatalmas belmagasságú, impozáns központi földszinti csarnokot, ahol az elegáns és letisztult esztétika jelenti a nagybetűs élményt a látogatók számára.

A jövőben is az újjászülető belvárosi kisebb épületek, a felújításra szoruló irodaházak és az új beruházások közös jellemzője, hogy már nem is irodát kínálnak, hanem második otthont, kezdve az előcsarnokok barátságos lounge tereitől a fitnesztermen át a finom croissant­ig. Ki ne szeretne ilyen helyen dolgozni?

„Az ingatlanfejlesztési piac 2019-ben rekordforgalommal zárt. A 2020-as koronavírus-járvány azonban nem tett jót az ágazatnak, ettől függetlenül a következő év már újra az erősödésről szólt, 20%-kal bővült az ágazat. A szomszédos háború következményeként magas szintre ugró energiaárak miatt a fejlesztők és a befektetők is a gazdaságosan üzemeltethető, hosszú távú projektek felé fordultak. A bérlői igények listáján a kiváló minőség és széleskörű szolgáltatások mellett az elsődleges szempontok közé került az energiatakarékosság. A WELL minősítés lassan már alapkövetelményként említhető, kiemelten fontos az olyan zöld környezet kialakítása, amely a munkavállalókat helyezi a középpontba, és minden feltételt megteremt a jó minőségű munkavégzéshez. Az ACADEMIA projekt keretein belül többek között kiemelt figyelmet fordítunk a légszennyezettség teljes kiszorítására, az egészséges táplálkozásra, a zaj, a kellemetlen légáramlatok csökkentésére és az egyenletes hőmérséklet biztosítására. A legmodernebb technológiák alkalmazására is figyeltünk, irodaházunk elsőként szerezte meg a WiredScore tanúsítványt Magyarországon, ebben pedig nagy segítségünkre volt többek között a VTS Rise bérlői platformrendszerének az integrálása.”

KOVÁCS GÁBOR, a ConvergenCE projektmenedzsment vezetője

Forrás: DVM group - Eiffel irodaház

Forrás: DVM group - Promenade Gardens irodaház

Forrás: DVM group - Park Atrium irodaház

ÚJ DIMENZIÓK

A TECHNOLÓGIAI VÁLLALATOK IRODASTRATÉGIÁJÁBAN

A GLOBÁLIS TECHNOLÓGIAI VÁLLALATOK MINDIG IS KIEMELKEDŐ SZEREPET

JÁTSZOTTAK AZ IRODAKULTÚRA ALAKÍTÁSÁBAN, AZ ÚJ TRENDEK TÖBBNYIRE

A FALAIK KÖZÖTT INDULTAK EL VILÁGHÓDÍTÓ ÚTJUKRA. ÉRDEMES MEGNÉZNI,

HOGYAN REAGÁLTAK EZEK A CÉGEK A PANDÉMIA UTÁNI REORGANIZÁCIÓS

IDŐSZAKBAN, HOGYAN ALAKUL AZ INGATLANSTRATÉGIÁJUK.

A müncheni ifo gazdaságkutató intézet még 2022 közepe táján 27 országban végzett felmérést, ez alapján tartósan beépült az otthoni munkavégzés a vállalatok foglalkoztatási gyakorlatába és az alkalmazottak elvárásaiba. A cégek többségében nagyjából egy vagy két nap a home office maximális időtartama, vagyis ez a trend tartósan jelen lesz a munkakultúrák világában.

A hibrid modell – vagyis az irodai és otthoni munkavégzés keveréke – meghatározza a vállalatok ingatlanstratégiáját is. E tekintetben a nemzetközi tech

cégeket érdemes górcső alá venni, hiszen ők méreteikből fakadóan is számtalan irodát működtetnek világszerte, sőt, kampuszokat és székházakat fejlesztettek vagy egész irodaházakat béreltek ki a világ számos lokációjában.

Jól látható, hogy 2022 első felében a nagy cégek lassítottak, vagyis egyre kevesebb új állást kínáltak, miközben az ingatlanstratégiájukat is megpróbálták ésszerűsíteni. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a megalomán kampuszépítési idők helyett eljött az irodaállomány optimalizálásának a trendje. Többek között a Twitter teret csökkentett, a Meta és az Amazon pedig lassította expanziós törekvéseit.

Emellett hatalmas méreteket öltött a fluktuáció a technológiai cégeknél, sokan új állásban gondolkodtak, a dolgozók rákaptak a home office ízére, és olyan munkakört kerestek, ahol még jelentős a távmunka szerepe. Az irodába való visszatérés folyamatát sokan ellenzik, de úgy tűnik, hogy mára már csak egy vagy két nap maradt a távmunkából a legtöbb helyen.

Eljött a racionalizálás ideje

A Szilícium­völgyben aktív tech cégek folyamatosan módosították az ingatlanpiaci elképzeléseiket, ami nem is csoda, hiszen éppen kikecmeregtünk a pandémiából, amikor a világgazdasági válság ismét beköszöntött. A Google háza táján is megkezdődött a dolgozók visszahívása a munkahelyekre, azonban a kollégák ellenállása miatt végül teret adtak a távmunkának is, noha a hibrid modell egyes összetevőinek arányai még ma is alakulnak.

A Google még 2022 áprilisában bejelentette, hogy 9,5 milliárd dollárt költ az Egyesült Államokban irodákra és adatközpontokra, és legalább 12 ezer új állást kínál abban az évben. San Joséban a Google egy 80 hektáros vegyes felhasználású projektben gondolkodik, amelyet előreláthatólag idén indítanak el a gazdasági helyzettől függően. A leendő kampuszban 4000 otthon épülne fel, míg az új irodákban várhatóan 25 ezer alkalmazott fog dolgozni. De azért nem vennénk mérget a tervekre, hiszen a Google később, még a tavalyi év végén újabb bejelentést tett, miszerint a munkaerő 6% ­át leépíti, azaz 12 ezer dolgozótól fognak megválni.

A Twittert tavaly vette meg Elon Musk, és költségoptimalizációs tevékenysége a cég San Franciscó ­i központját is gyorsan utolérte, hiszen az alkalmazottak ezreinek elbocsátása mellett kétharmadára csökkentette a cég székhelyét. A négy irodaszint két szintre való összevonását extrém költségcsökkentő lépésnek tekintik a felesleges irodaterületek felszabadítása érdekében.

A Facebook, vagyis a Meta is egyre inkább optimalizálja az ingatlanállományát, így például korábban kihátrált egy manhattani irodabővítésből, és a Hudson Yards projektben is visszalépett egy fejlesztéstől. Már a világjárvány előtt is a statisztikák szerint a Meta irodái általában 75% körüli kihasználtsággal üzemeltek. Nyilván az új ingatlanhasználati stratégiában azok lesznek az elsődleges célpontok, amelyek bérlemények vagy már előkészítés alatt álltak. Észak­Amerikában a Meta legalább 50 városban rendelkezik irodákkal, vagyis azért van honnan visszavenni.

Sokat veszítettek

A jól látható változások az egyik értelmezés szerint csupán annyit jelentenek, hogy az elmúlt évtizedben a nagy tech óriásokra jellemző ingatlanpiaci expanziót némileg mérséklik, és átértékelik a várakozásaikat az elkövetkezendő évekre. Ez az infláció, a munkaerőpiaci adatok és egyéb globális gazdasági tényezők miatt amúgy is logikus lépés.

Másik értelmezés szerint viszont kisebb helyen csaknem ugyanannyi munkatárs fog dolgozni, vagyis a nagy hodályok ideje lejárt, már nem a végtelennek tűnő open office ­ban látják a jövőt. Erősödik a multifunkcionális használat, a megosztott munkaállomások hangsúlyosabb szerepet kapnak, nagyobb lesz a vetésforgó, pörgősebben használják majd a tereket.

A változó ingatlanstratégiákkal összefüggésben érdemes megjegyezni, hogy a Forbes 2022 végén összesítette azokat az amerikai milliárdosokat, akik jelentősebb vagyonvesztést voltak kénytelenek elkönyvelni. Köztük Mark Zuckerberg, a Facebook alapítója vagyonának csaknem kétharmadát veszítette el, amelynek értéke 42 milliárdra csökkent, míg a Google társalapítója, Larry Page 40 milliárdos veszteség után 76 milliárd dollárral rendelkezett. Természetesen továbbra sem kell aggódnunk értük, de az adatok jelzik, hogy a válság a globális tech cégekre sincs tekintettel, elég csak a részvénypiacra néznünk.

Időszerű a korrekció

Az elmúlt évtized aranykorában az amerikai fejlesztők sorra építették az irodakomplexumokat a nagyvonalú szövetségi adókedvezmények, az alacsony kamatlábak és az induló vállalkozások megnövekedett kereslete miatt. Túlfűtött lett a piac, sok a kihasználatlan terület, így mindenképp időszerű az irodapiaci korrekció. Összességében tehát a nagy cégek az irodaterületek csökkentésével próbálnak reagálni a változó időkre, de hosszú távú következtetéseket még korai volna levonni.

CTPark Network HUNGARY

Simply put—we build parks, not just boxes. We create environments where business can thrive—with energy-efficient buildings, natural landscaping, bike lanes, pedestrian paths, exercise areas, on-site public transport, restaurants and a central community centre for events, networking and co-working. We make sure that our ctParks are convenient, comfortable and healthy, enabling you to concentrate on your core business. The CTPark Network—the most productive and pleasant work environment in CEE.

1.0 million sqm

16 locations

Parkmakers

CTPark Network Hungary

With 16 locations around the country, we are everywhere you need to be! CTP has over 1 million sqm of A-class warehouse space in Hungary and 10.5 million sqm throughout Europe, with new parks already opened this year to meet your location needs.

Balaton

Vienna

Maribor

Zagreb

Belgrade

Bucharest

Cluj Oradea

Bratislava Brno Prague

Košice

Parkmakers

A JÖVŐ ÉPÜLETEI

AZ ÖT LEGJELENTŐSEBB KIHÍVÁS AZ ÉPÍTŐIPARBAN

2022 SEM MÚLT EL ESEMÉNY NÉLKÜL AZ

ÉPÍTŐIPARBAN; A GYORSAN FELPÖRGŐ INFLÁCIÓ ZAVART OKOZOTT

A HITELPIACON, AZ ÉPÍTŐANYAGOK ÉS

AZ ENERGIA ÁRA AZ ÁTLAG PÉNZROMLÁS

ÜTEMÉNÉL GYORSABBAN EMELKEDETT, AZ ÁLLAMI BERUHÁZÁSI BOOM VÉGET ÉRT, A LAKÁSPIAC LASSUL.

A LEGKELLEMETLENEBB ÉS SOK

SZEMPONTBÓL A LEGMEGLEPŐBB

STRESSZFAKTOR AZ ÉPÍTŐANYAG HIÁNYA.

2022 egészében az előző évhez képest az építőipari termelés összességében 3,0 százalékkal bővült, ezen belül az épületek építésének volumene 6,3 százalékkal nőtt, az egyéb építményeké 1,4 százalékkal csökkent. Tavaly 3,1 százalékkal kisebb volumenű új szerződést kötöttek. Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) úgy látja az építőipari cégek jelzéseit figyelembe véve, hogy idén az ágazat teljesítménye 10–15% ­kal elmaradhat a tavalyitól.

Az anyaghiány és az energiaárak elképesztő emelkedése már az ukrajnai háború előtt elkezdődött, de kétségtelen, hogy a szállítási útvonalak kényszerű újratervezése, egyes beszállítók ellehetetlenülése sem segített a helyzeten. Akárhogy is, mindez hatással van szinte valamennyi építőipari vállalat mindennapjaira. A kormányzati beruházásoknál Magyarországon nem az anticiklikus modell alapján döntenek az új projektek elindításáról – vagyis nem akkor kapcsolódik be az állam mint megrendelő, amikor a magánszféra ereje kezd kifulladni –, hanem nagyrészt az EU­s források hozzáférhetősége alapján. Várhatóan azonban idén már megnyílik az európai támogatások egy része, amely akár pozitív hatást is gyakorolhat a magyar építőiparra. Mindenesetre a világjárvány és a háború alatt is azonosíthattunk olyan trendeket és adottságokat, amelyek szintén nagy hatással lesznek a szektorra. Nézzük meg, hogy mi az öt legkomolyabb veszély vagy – kissé eufemisztikus megfogalmazással – lehetőség, amely az építőipar előtt áll 2023 ­ban.

1. A szakképzett munkaerő hiánya

Az elmúlt néhány évre visszatekintve nemcsak az építőipart, hanem számos más ágazatot is érintett a szakképzett munkaerő hiánya. A helyzet tovább romlik, különösen az építőiparban, de nem csupán nálunk. A nürnbergi székhelyű Institut für Arbeitsmarkt­ und Berufsforschung (IAB) is azt közölte, hogy 2022­ben közel 200 ezer betöltetlen álláshelyet számoltak össze a német építőiparban. Tíz éve ez a szám még csak 50 ezer volt.

Magyarország ezen a téren „beszállító”, hiszen az nem újdonság, hogy a tapasztalt és megbízható munkaerő jelentős része már a COVID előtt áttette a székhelyét Németországba. A szakképzett munkaerő hiánya tehát a következő években is meghatározó lesz az építőiparban. Az új belépőkre vonatkozó előrejelzések nem mutatják e hiány csökkenését, ami azt jelenti, hogy az építőipari vállalatoknak alternatív megoldásokat kell keresniük.

Az erőforrások megtakarítása, a folyamatok optimalizálása és a jelenlegi alkalmazottak munkater­

helésének csökkentése az építőipari cégek előtt álló, sürgősen megoldandó feladatok között szerepel. Néhány szakvállalat már most is jó példával jár a többiek előtt, megmutatva, hogy a digitális eszközök miként könnyíthetik meg a mindennapi munkaszervezést, és hogyan lehet minimalizálni az időigényes feladatokat. Nagyon komoly megtakarítás rejlik a hatékonyság növelésében, a BIM ­ es tervezésben, a folyamatszervezésben.

2. Anyaghiány, szűk ellátási keresztmetszetek

Az építőipar rendelésállománya az ukrajnai háború ellenére továbbra is relatíve magas, így számos cégnél anyaghiány van: nem hivatalos statisztikák szerint minden második magasépítő cég beszállítói ellátási gondokkal küzd, a mélyépítésben 40% körüli ez az arány. A vállalatok számára ez azt jelenti, hogy a meglévő beszállítókkal való kapcsolatuk „optimalizálása” mellett bővíteniük is kell a beszállítói hálózatukat.

A raktárépítés egyik hajtóereje 2022­ben az volt, hogy a gyártással is foglalkozó cégek az eredetileg a japánok által kifejlesztett just in time beszállítói rendszerről kénytelenek voltak részben vagy egészben visszatérni a készletfelhalmozás „jól bevált” módszeréhez, ehhez pedig több hely kell.

De a megnövekedett keresletet kielégítő kivitelező cégeket ugyanez a jelenség sújtja: az alapanyaghiány. A kényszerű készletezés viszont költségnövekedést eredményez, amely végigfut a teljes értékláncon. Már 2021 őszén jelentkeztek az első jelei annak, hogy bizonyos területeken hamarosan szűk lesz

STRATOS: MEGALAPOZOTT NÖVEKEDÉS

PAPP GÁBORT, A STRATOS MAGASÉPÍTŐ ZRT.

VEZÉRIGAZGATÓJÁT HALLGATVA AZ EMBERNEK AZ AZ

ÉRZÉSE TÁMAD, HOGY AZ ÉPÍTŐIPARBAN EGYSZERŰEN JÓL

KELL CSINÁLNI A DOLGOKAT, ÉS A SIKER NEM MARAD EL.

AZONBAN JOBBAN ODAFIGYELVE KIDERÜL, HOGY VALÓJÁBAN EZER APRÓSÁGOT KELL SZEM ELŐTT TARTANI

– ENÉLKÜL MOST NEM ÉPÍTHETNÉNEK PÉLDÁUL EGY EURÓPÁBAN IS EGYEDÜLÁLLÓ FILMSTÚDIÓT.

– A Stratos „megkülönböztetett prémium generál kivitelezőként” definiálja magát. Mit jelent ez pontosan?

– Ezt a kifejezést inkább alázattal szeretjük használni, mintsem kategorikusan kijelenteni. Ez a definíció valamennyi tevékenységünk során tetten érhető. Az elején kezdve az árajánlatkérést némi gyakorlattal és egy Excel táblával szinte bárki meg tudja oldani. Abban hiszek, hogy megtartva az eredeti műszaki tartalmat, alternatívákat kell kínálnunk, hogy növeljük a versenyképességünket. A value engineering jegyében változtatási, áttervezési és ebből eredően egy megtakarítási csomagot is leteszünk a potenciális megrendelő részére. Ez a beruházónak megtakarítást jelent, amit fordíthat pl. belsőépítészeti megoldásokra. A pénzügyi forrásokat jól és okosan kell elkölteni, mi ezekkel a projektre szabott megoldásokkal támogatjuk ügyfeleinket.

– A value engineering fogalmát az Egyesült Államokban olyan értelemben használják, hogy csak a feltétlenül szükséges, műszaki értelemben elengedhetetlen dolgokat kell megépíteni, az építészeti kvalitás nem szempont.

– Úgy fogalmaznék, hogy a tudatos és gyakorlatias megoldásokat preferáljuk, amelyek munkaerőt kímélő módon, gyorsan, nagy precizitással és gazdaságosan építhetők meg. Az építészet művészetként nyilvánul meg egy projektben, ami miatt 100 év múlva is öröm ránézni egy épületre. Ez elérhető belsőépítészeti megoldásokkal, homlokzatépítési lehetőségekkel, és ez nem mond ellent annak, hogy az alapkoncepció rentábilisan kivitelezhető és funkcionálisan használható. Olyan egyensúlyra törekszünk, hogy a műszaki, a pénzügyi és az esztétikai szempontok egyaránt érvényesüljenek.

PAPP GÁBOR, a Stratos Magasépítő Zrt. vezérigazgatója

– Ma már alapvető igények a digitalizáció és a fenntarthatóság. E téren hogyan működik a vállalat?

– A projektmenedzselési folyamatainkat teljes mértékben digitális alapokra helyezzük, beleértve az alvállalkozói koordinációt és a CRM rendszerünket is. Emellett a környezettudatosság jegyében készítjük a szerződéseinket, a teljesítésigazolásokat, digitálisan, felhő alapú tárhelyen történik a dokumentáció tárolása és átadása. Az a filozófiánk, hogy ne csak elvegyünk a bolygótól, de adjunk is vissza. Úgy szervezzük a munkáinkat, hogy alacsony költséggel, hatékonyan, ám prémium minőségben tudjuk kiszolgálni az ügyfeleinket. Hosszú távon gondolkodunk, idővel szeretnénk élen járni az új megoldásokban, benchmarkolni, mintát mutatni az új, feltörekvő építőipari szereplők számára.

– Az elmúlt másfél év alatt nagyot fejlődött a Stratos: a 2022-es árbevétele 1,8 milliárd forint volt, és ez egy fiatal vezérigazgatótól valóban páratlan eredmény. A jelenlegi gazdasági helyzetben mi a stratégiájuk?

– Olyan projektek generálkivitelezésére vállalkozunk, amelyek megbízási összege 0,5 ­ 4 mrd Ft között van, de esetenként ki tudunk lépni e keretekből; ezek is referenciaértékűek, tapasztalatot gyűjtünk, növeljük az árbevételünket. Ugyanakkor arra törekszünk, hogy mindig legyen egy olyan nagy munka, egy koronaékszer, ami az adott évben a legtöbb odafigyelést igényli és meghatározza a mi életünket is.

– Most mi a koronaékszer?

– A Visual Europe megbízásából építünk egy új székházat, egy háromszintes irodaépülettel rendelkező raktárcsarnokot, amely mellett egy Európában is egyedülálló technikát magába foglaló filmstúdió létesül. Büszkék vagyunk rá, hogy nekünk is részünk lesz abban, hogy egy darab Hollywood valósul meg Fóton.

a keresztmetszet. Például az acél metrikus tonna ára 220 dollárra ment fel a néhány éve jellemző 80 dollárról. Nagyon hasonló a helyzet a hirtelen rendkívül kapóssá vált napelemek piacán is; azok a hazai cégek, amelyek egy nagy nyugat­ európai vagy észak­amerikai cég hazai leányvállalataként működnek, könynyebben hozzáférnek a beszerzési forrásokhoz.

3. Megnövekedett (anyag) költségek

Az építkezések ára a ’90 ­ es évek eleje óta nem látott tempóban emelkedik, ám az építőipari vállalatok nem képesek a megnövekedett értékesítési számokat nyereségre váltani, ugyanis ritkán tudják teljes egészében áthárítani a magasabb költségeket. Közben a beszállítók sem tudnak megbízható árinformációkat adni az anyagokról, ezért az építőipari cégek sem tudják konzekvensen megtervezni projektjeiket és ajánlataikat.

A napi áremelések és kiigazítások a mindennapi élet részét képezik. Az építőipari vállalatoknak azt tanácsolják, hogy vásárolják meg a raktáron lévő anyagokat a „lehető legjobb áron”. Ezt nehezíti, hogy a gyakorlatban az áringadozásokat nem könnyű előrejelezni, és számos tényező befolyásolja azokat. A jelenlegi magas anyagköltségek elleni küzdelem leghatékonyabb módszere valószínűleg a beszállítókkal való szoros információcsere.

4. Fenntarthatósági elvárások

Bár az ESG nem elsősorban a kivitelező cégekre helyez nyomást, de a fenntarthatóbb kivitelezés teljesen jogos elvárás nemcsak a megbízók, de a társadalom egésze felől nézve is. Az EU Zöld Megállapodás (Green Deal) Programja és a CO2­kibocsátás csökkentésével kapcsolatos törekvések megvalósításához az építési folyamatot és az anyagválasztást az elkövetkező években tovább kell optimalizálni, hogy ezeket a célokat elérjük.

A járvány miatt megváltozott életmód hatásai hosszú távon is fennmaradhatnak, és új igényeket támaszthatnak épületeinkkel, valamint azok energia­ és erőforrás­felhasználási jellemzőivel szemben, ami tovább növeli az épületek alapos és széles körű felújításának szükségességét. Az Európai Bizottság az EU Zöld Megállapodása részeként, a 2030. évi éghajlat­politikai céltervben azt javasolta, hogy a tagállamok 2030 ­ig az 1990 ­ es szinthez képest legalább 55% ­kal csökkentsék az üvegházhatást okozó gázok nettó kibocsátását.

Az energiahatékonyság a cselekvési terv alapvető eleme, és az építőipar az egyik olyan terület, ahol fokozni kell az erőfeszítéseket. Az 55% ­ os kibocsátáscsökkentési cél elérése érdekében az EU­ban 2030 ­ig 60% ­kal kell csökkenteni az épületek üvegházhatású­

gáz­kibocsátását, 14% ­kal a végső energiafogyasztását és 18% ­kal a fűtési és hűtési célú energiafogyasztását. Elképesztő számok, ugyanakkor elképesztő lehetőségek is.

Az épületek újragondolása, felújítása, energetikai korszerűsítése óriási perspektívát jelent: ha nekivágunk, nemcsak a fenti célok kerülnek elérhető közelségbe, de az építőipar valamennyi szegmense előtt egy hatalmas piac nyílik meg. Ám a fenntarthatósággal kapcsolatos módszerek bevezetése és megvalósítása még nem igazán nyert teret a hazai építőiparban, vagy fogalmazhatunk úgy is, hogy komoly tartalékok vannak ezen a téren.

5. BIM

A Building Information Modeling (BIM) a tervezési módszertan egy új megközelítése, és nem – mint ahogy azt sokan gondolják – egy szoftver, licenc vagy tanúsítvány. A BIM az épületek tervezési és építési folyamatainak átfogó, digitális modellek segítségével történő szimulálását és optimalizálását jelenti. Az épületek üzemeltetése szempontjából, azok teljes életciklusát tekintve, a BIM jelentős előnyöket kínál a hagyományos tervezési módszerekkel szemben, segítségével bármikor részletes információkhoz juthatunk az épület bármely alkotóelemét illetően.

Mindenki tudja, hogy a BIM jön, a bevezetése mégis döcög. Pedig akkora ugrást jelentene, mint amikor valaki a fekete ­fehér kisképcsöves TV­jét lecseréli egy 55 colos 4K­s házimozira, és mellé vesz még egy komoly hangrendszert mélynyomóval. Az épületeink egyre összetettebbek, ezért lenne fontos, hogy hatékony legyen a tervezési workflow, amiben a tervezést kiegészíti a virtuális (információmodell) építés, majd

gyorsan és hibamentesen fel tudjuk építeni a ház prototípusát, az elkészült modellt pedig egy appal ki tudjuk vinni az építkezésre.

Vagy közelítsük meg a témát máshonnan: ha a szakágak együttműködését a ma megszokott hagyományos koordinációval próbáljuk megoldani, az átlagosan 20% pótmunkát és négy–hét havi csúszást okoz. Ez a veszteség szinte kódolva van a magyar nagyberuházások többségébe. Ez egy egymilliárd forintos beruházásnál 200 millió forint, egy 10 milliárdosnál kétmilliárd forint. Ezt lehet megfogni a kivitelezés alatt egy jól felépített workflow­val. Ezért állítják a BIM­ guruk, hogy érdemes rászánni plusz 2% ­ ot a tervezésre, ami egy éven belül visszahozza legalább a tízszeresét, majd a következő 20 év üzemeltetése során a teljes kivitelezési költséget.

Konklúzió

Egy irodaházat 50 évre, egy lakóházat vagy egy hidat 100 éves élettartamra építenek. Nem mindegy, hogy milyen költségekkel, anyaghasználattal, és általában: milyen minőségben valósulnak meg azok az épületek és utak, amelyek nélkül az életünk elképzelhetetlen lenne. Az építőiparunk korábban már bizonyította, hogy képes a világszínvonalra; gondoljunk csak arra, hogy a glóbusz ezernyi tájáról érkező turistáknak ma is azokat az épületeket mutogatjuk, amelyeket bő 100 éve emeltünk.

A ’90 ­ es évek elejének nagy átalakulásán már túl vagyunk. Emlékszünk még arra, amikor a Budapest Sportcsarnok 1999 ­ben három óra alatt teljesen leégett, és a francia Bouygues építőipari céget kérték fel az új Budapest Aréna felépítésére? Ma már itthon is megvan a szükséges tapasztalat, géppark és tudás is ahhoz, hogy a hazai ingatlanfejlesztés és az építőipar megmutassa, hogy van helyünk a világ élvonalában.

MILYEN LESZ A JÖVŐ ÉPÜLETE?

SŰRŰBB VÁROSSZÖVET, CÉLZOTT

FEJLESZTÉSEK ÉS A KÖRFORGÁSOSSÁG

ELVEI – DIÓHÉJBAN EZEK HATÁROZHATJÁK

MEG AZ ÉPÜLETEINK FEJLŐDÉSÉT A KÖVETKEZŐ ÉVTIZEDEKBEN. AHHOZ

VISZONT, HOGY AZ EGÉSZ

PROBLÉMAHALMAZT JOBBAN

MEGÉRTHESSÜK, TESZÜNK EGY GYORS KITÉRŐT EGY TELJESEN MÁS IRÁNYBA, TÁVOL A NAGY INGATLANFEJLESZTŐK VILÁGÁTÓL.

Aki ma bármilyen szinten épületekkel foglalkozik, biztosan találkozott már a kabinházak divatjával. A világ számos országában lassan napi beszédtéma a lakhatási válság, a tiny house iparág – miniház, kisház és a szintén ide sorolható mobilház – élelmes, marketinges vénával megáldott szereplői pedig ügyesen hozzák meg a kedvet akár egy életformaváltáshoz. Kis alapterület, megfizethető otthon, olcsó fenntarthatóság, szinte teljes függetlenség a közművektől – ezek a racionális érvek, ám aki konyít a marketinghez, az természetesen apellál az érzelmekre is.

„Természetes anyagból van, minimalista, ami minimalista életszemléletet is jelent: dobj ki minden felesleget, szabadulj meg a felesleges tevékenységektől, rossz szokásokól, élj elvonultan, csendesebben, hogy kizárólag a számodra fontos dolgokra összpontosíthass! Felejtsd el a stresszt, jógázz, meditálj a szabad levegőn, testi­lelki értelemben hagyd magad mögött a város zaját, bűzét, koszát!” – nagyjából így hangzik az érvkészlet, ami magától értetődően rezonál a városi stressztől, zajtól, bűztől, kosztól megcsömörlött emberben.

Csakhogy!

De az ember társas lény, így a civilizációból kivonulni csak nagyon kevesek – jellemzően művészek –számára valós opció. És bár a csendes, stresszmentes élet iránti igény érvényes, ezt egyetlen építmény önmagában nem tudja nyújtani, szembejön ugyanis a valóság. 2023 ­at írunk, a városaink már kiépültek, nemigen tehet le senki egy kabinházat valahol a belvárosban, hogy kedve szerint síri csendben meditálhasson, ugyanakkor elérje a következő hetes buszt, ha épp arra van igény.

Minden gondolatunk beilleszkedik egy kulturális szövetbe, minden tettünk egy társadalmi szövetbe, és minden lépésünk egy városi szövetbe. Ha pedig várostervezőkkel vagy építészekkel beszélgetünk, lényegében konszenzus van arról, hogy a jövő társadalmát jól szervezett városokban lehet működtetni, az erdőbe kimenekülő hobbi filozófusok hada nem opció.

Gondoljunk bele: már az agglomerációs ingázás is temérdek problémát generál, holott az agglomeráció nem a civilizáción kívül van, még csak nem is a peremén, egyszerűen csak távol a mindennapi tevékenységektől, munkahelyektől, szórakozóhelyektől. Már a Budapest körüli agglomerációban is felütötte a fejét a vízhiány, ismerőseink járnak autópályán bevásárolni, mert nincs bolt az elővárosi településen, a dugóban üldögélés pedig állandó élménye szinte mindenkinek. Legjobb esetben is itt, de inkább ennél távolabb lehet kabinházazni. A fenntarthatóságnak ugyanis a közlekedés is a része: akinek van egy kis ökológiai lábnyomú háza, amihez azonban folyamatosan autózni kell, akkor amit megnyert az egyik területen, azt nyomban el is veszti máshol.

Akkor mi a megoldás?

Mit mondanak hát a várostervezők és építészek?

fenntarthatóságot a város újra feltalálásával vagy legalábbis újragondolásával valósíthatjuk meg. A legtisztább energia a fel nem használt energia, tartja a pólóra kívánkozó mondás, ehhez pedig autósok milliói helyett jól szervezett, vonzó tömegközlekedés kell (egy újabb jól csengő mondás szerint „akkor megfelelő a járatsűrűség, ha már eszedbe sem jut megnézni a menetrendet”), sőt, még inkább olyan városi alközpontok, ahol akár tömegközlekedésre sincs szükség. Ez a 15 perces város koncepciója, ahol óvoda, iskola, játszótér, gyógyszertár, bolt mind­mind elérhető sétálva vagy biciklivel.

Szép gondolat, de ehhez át kell alakítani a városainkat. Az elmúlt évtizedekben sok városfejlesztés roszszul sült el, például a funkciók szerinti városrészek koncepciója elbukott. Ilyen a 70 ­ es évektől kiépült párizsi La Défense üzleti negyed, ahol az irodaházak megtelnek napközben, az utcák ebédidőben, aztán visszatérnek a dolgozók az irodákba, hogy éjszakára kísértetvárossá váljon a környék jó része. A bejáráshoz ingázni kell, ahogy sok minden máshoz is, részben erre reagál az új irány, az önálló alközpontok fejlesztése.

Városi akupunktúrák

Mivel jól kiépült városokról beszélhetünk, az ingatlanfejlesztőknek, várostervezőknek roppant körültekintően kell eljárniuk: a cél felkeresni a városszövetben lévő hézagokat, felhagyott ipartelepeket, szlemesedő környékeket, rosszul kihasznált területeket, és

ott célzott fejlesztéssel életképes és a korábbi hiányosságokat megszüntető funkciókat telepíteni. Ez a szakirodalomban városi akupunktúrának nevezett művelet, ami ebben a formában talán kicsit elvontan hangzik, holott vannak rá jó példák.

A dél­spanyolországi Murcia egyik periférikus, leromlott városrészét, az Espritu Santót valósággal újjáélesztették 2008 és 2012 között; a finom, nem agreszszív, mini beavatkozások sokaságára találták ki a „városi DNS” és a „városi akupunktúra” kifejezéseket. Kulcskérdés volt a lakosság bevonása, egy egyszerű alapelv mentén: először azonosították a problémákat, majd közösen kerestek rájuk megoldást.

Sok leromlott házat elbontottak, az üres telkeket kulturális, sport és szórakozás céljára hasznosították, nőtt a közcélú zöldterület. Családsegítő szolgálatot és önsegítő csoportokat alakítottak, segítve a különféle közösségek együttélését. Indult képzés a környezetvédelemről, a hulladék szelektív gyűjtéséről és újrafelhasználásáról, valamint szemléletformáló gyakorlat az esélyegyenlőségről és a diszkrimináció elkerüléséről. Murcia önkormányzata azóta újabb városrészben végzett hasonló fejlesztéseket, felhasználva az Espritu Santo ­i tapasztalatokat.

Nem kell mindent lerombolni!

Ma már a lakosság bevonása alapvetés, gondolhatunk itt számtalan budapesti fejlesztésre is, de a bontás­ építés helyett az irányelv a meglévő épületek megmentése. Tudjuk, hogy a beton előállításának az egyik legmagasabb a karbonlábnyoma, az építőipar felel a globális környezetszennyezés mintegy 40%áért, éppen ezért szükséges menteni, ami menthető, mert így nemcsak új betont nem kell készíteni, de sűrűbb lesz a városi szövet is.

Ne felejtsük: nem csak az autózásról beszélünk. Az agglomerációig ki kell építeni az úthálózatot, a csöveket, vezetékeket, egy komplett infrastruktúrát, ami megint csak rengeteg gyártással, anyaghasználattal jár. És ha már anyaghasználat: az újabb fejlesztések a beton mindenható szerepét is megkérdőjelezik. Bár a keresztrétegelt fapanel (cross laminated timber, CLT) még mindig elsősorban a készház­ gyártásban hódít, a technológia rengeteget fejlődött, aminek gyakorlati jelentősége is van: Milwaukee belvárosában tömörfa szerkezettel épült egy 86,5 méter magas toronyház, a 25 emeletes Ascent lakótorony, a világ jelenlegi legmagasabb faépülete.

Persze európai példák is vannak szép számmal, mint a már épülő, 98 méteresre tervezett berlini Woho, amely önmagában is vegyes funkciójú épület lesz, csak a 60% ­ába költöznek majd lakók, mellette lesznek irodák, üzlethelyiségek, óvoda, iskola

utáni klubok, műhelyek, fedett játszótér, tetőtéri nyilvános kávézó és még egy nyitott szauna is. Akár egy kisváros önmagában, és gyorsan tegyük hozzá, hogy a lakásmix is vegyes lesz, egyforma részben szövetkezeti lakások, bérlakások és saját tulajdonú, piaci alapon eladott egységek alkotják majd.

Említhetjük még a norvég Mjösa­tornyot, az osztrák HoHo Wient vagy a svájci Rocket&Tigerli tornyot is. Másfelől uszoda, templom, irodaépület és közösségi ház is épült már CLT­ből, így egyértelműen ez a jövő lakhatásának egyik iránya. Fontos a faanyag előállításának módja is, elvégre fából építeni is csak akkor értelmezhető, ha nincsenek benne kémiailag szenynyező, nem újrahasznosítható anyagok. És persze a fák száma is véges a világon, a betongyártás pedig biztosan nem áll le egyik napról a másikra, de a meglévő épületek felújítása és a CLT­ építészet mellett a betonból is sok mindent ki lehet hozni.

HIGH-TECH VÁROSOK A NAGYVILÁGBAN

Technológiai csodák a metropoliszokban

AZ OKOS VÁROS KIFEJEZÉS EGY OLYAN TELEPÜLÉS VÍZIÓJÁT JELENTI, AHOL

A TECHNOLÓGIA ÖSSZES VÍVMÁNYA AZ EMBERI JÓLLÉTET SZOLGÁLJA. A VILÁG TÖBB

PONTJÁN SZINTE A SEMMIBŐL ÉPÍTENEK FEL VAGY TERVEZNEK OKOS VÁROSOKAT ÉS

VÁROSNEGYEDEKET, AMELYEK BÁR MÁR A JÖVŐT KÉPVISELIK, DE ÚGY TŰNIK, HOGY EGYELŐRE NEM VÁLTOTTÁK BE A HOZZÁJUK FŰZÖTT REMÉNYEKET. EGYRÉSZT AZ

ANYAGIAK MIATT, MÁSRÉSZT AZ UTÓPIÁKAT MÉGSEM SZERETIK ANNYIRA AZ EMBEREK.

VAGYIS AZ INTELLIGENS VÁROSOKAT IS INTELLIGENSEN KELL ÉPÍTENI, ÉS NEM ERŐBŐL MEGVALÓSÍTANI.

Világszerte számos gigantikus méretű próbálkozás zajlik olyan városi ökoszisztéma létrehozására, amely a technológia és az infrastruktúra egyesítésével értéket és új életminőséget teremt az ott élők és dolgozók számára. Nem könnyű konkrétan megfogalmazni, hogy mit is jelent a valóságban az okos és intelligens város, de nagyjából az a lényege röviden: ezek a települések a világháló segítségével képesek adatokat gyűjteni szinte minden emberi tevékenységről, amelyek jobbá teszik a lakók mindennapjait, és folyamatosan tökéletesítik a városi szolgáltatásokat, emelve az általános életminőséget. Hosszabban fogalmazva az intelligens városok egy városfejlesztési víziót jelentenek, hogy integrálják a sokrétű információkat és a kommunikációs csatornákat a technológiai és IoT­megoldások segítségével valós idejű felügyeleti rendszerekkel a város eszközeinek kezeléséhez, beleértve az információs és közlekedési rendszereket, az iskolákat, a könyvtárakat, a kórházakat, az erőműveket, a vízellátó hálózatokat, a hulladékgazdálkodást, a rendvédelmet és egyéb közösségi szolgáltatásokat. Számos esetben pedig a mostoha

időjárási és földrajzi viszonyokat szeretnék az új civilizációs megoldásokkal ellenpontozni, hogy az egyre zsúfoltabb Földön új helyszíneken élhessenek az emberek.

Keleti projektek

A nagyvilágban több ismert példát is említhetünk, ahol törekedtek az intelligens város felépítésére. Az egyik legismertebb az Abu Dhabiban 2006 ­ban bejelentett Masdar City terve, amelyet a világ legfenntarthatóbb városaként harangoztak be, és ahol egyesítik a zöld energia és a technológia minden vívmányát. Nagyjából 20 milliárd dollárra becsülték a kivitelezési költségeket akkoriban, de közben 2008 ­ban megérkezett a válság, és néhány évnyi építkezés után a fejlesztők feladták az ambiciózus nettó nulla kibocsátású intelligens város tervét. Jelenleg a megújuló energia csak részben látja el a városi infrastruktúrát, és bár Masdar City építése várhatóan 2030 ­ig befejeződik, a már kész épületek jelenleg többnyire lakatlanok.

Maradjunk még az arab civilizációnál, hiszen SzaúdArábia is előállt egy gigantikus projekttel: Neom az egyik legambiciózusabb intelligens városprojekt a világon, ahol a technológia a mindennapi élet minden egyes mozzanatát meghatározná. Sokáig nem történt semmi, de aztán tavaly ősszel elindult a projekt, persze kérdéses, hogy mikor lesznek kézzelfogható eredmények.

Az Egyiptommal és Jordániával is határos megapolisz akár 10 millió embert is képes lenne befogadni, és nagyjából az a lényege, hogyan képes az emberi civilizáció a sivatagi körülmények között egy élhető és modern életteret kialakítani magának. A tervek szerint az első lakók már 2024 ­ben beköltözhetnek a megakomplexumba, az építkezések azonban csak közel 20 évvel később, körülbelül 2045 környékén fejeződhetnek be.

A gigaprojekt legizgalmasabb eleme a „The Line”, amely a legvadabb sci­fi elképzeléseinket is túlszárnyalva, 170 kilométer hosszan nyúlik majd el, és csupán 200 méter széles és 500 méter magas lesz. Vagyis gyakorlatilag egymással párhuzamos falakból áll majd az új város, amelyek között új otthonra lelhet az emberiség. Az új csoda ráadásul abszolút zéró kibocsátású lesz, hiszen nap ­ és szélenergiát fognak hasznosítani. Az élelmiszereket vertikális farmok termelnék, ahová a vizet a Vörös­tengerből nyernék, amit előzőleg egy speciális eljárással sótalanítanak.

Jól ismert példa keletebbre a dél­koreai Songdo, amelyet egy teljesen fenntartható, csúcstechnológiás városként képzeltek el, és ahol az autós közlekedés, a környezetszennyezés és a zsúfolt területek a múlté lesznek. Songdo egy nagyjából 1500 hektáros területre épült város, amelyet a Sárga­tengertől nyertek vissza, és egy olyan jelentős közlekedési csomópont a reptérrel együtt, amely könnyen elérhető a belföldi és a nemzetközi utasok számára egyaránt. Songdo azon ritka okos városok egyike, ahol nagyjából befejezték az építkezéseket. A város víziója azonban egy olyan utópia, amelyért nem rajonganak az emberek, így aztán ide is lasszóval kell fogni a betelepülőket. A település sok más okos város közül kiemelkedik azzal is, hogy beváltja számos technológiai ígéretét, hiszen nincsenek szemeteszsákok és kukásautók az utcákon. A speciális csövek a hulladékot közvetlenül a lakók otthonából szállítják egy föld alatti létesítménybe, ahol szétválogatják, újrahasznosítják vagy elégetik energiatermelés céljából.

A lakásokban a világítástól kezdve a hőmérsékletig minden módosítható központi vezérlőpanel vagy okostelefon segítségével. Noha ezek a szolgáltatások minden bizonnyal futurisztikusak és kényelmesek, de sajnos még drágábbá tették a fejlesztéseket. A Songdóban lakók magasabb társadalmi­ gazdasági státuszú emberek, így a város egyfajta elitgettó, mintsem hogy magasabb életminőséget biztosítana mindenki számára.

Tisztán elektromos, új Audi SQ8 Sportback e-tron.

jövő hozzáállás kérdése

Porsche M5

1238 Budapest, Szentlőrinci út +36 1 421 8100 info@porschem5.hu www.porschem5.hu

Amerika sem akar lemaradni

De Észak­Amerika, közelebbről Kanada sem maradt okosváros­vízió nélkül, hiszen Torontó keleti partján egy vegyes funkciójú városnegyedet terveznek létrehozni. A Sidewalk Toronto névre hallgató projekt összekapcsolja az előremutató városi tervezést és az új digitális technológiákat, hogy egy olyan emberközpontú környezetet hozzon létre, amely a fenntarthatóság, a megfizethetőség, a mobilitás és a gazdasági lehetőségek új mintáját testesíti meg.

A Sidewalk Toronto valójában a Waterfront Toronto és a Sidewalk Labs közös projektje. Az előbbi a kanadai kormány, Ontario megye és a város közös szervezete, az utóbbi cég pedig a Google anyacégének, az Alphabetnek egyik leányvállalata. A projektgazdák egy teljesen új közösség létrehozásában gondolkodnak, amely javítja a lakosság, a munkavállalók és az ide látogatók életminőségét. Azonban az Alphabet még 2020 ­ban leállította a fejlesztést a Sidewalk Labs projektben, hiszen a pandémia nem várt nehézségeket állított a beruházás elé. Sőt, egyelőre az is szerepet játszik a kudarcban, hogy a tökéletesen okos város kialakításához szükség lenne az állampolgárok szenzitív adatainak egy részéhez is, amelyek a szokásaikra és viselkedéskultúrájukra vonatkoznak, ez pedig nem teljesen kompatibilis a jelenlegi demokráciafelfogásunkkal. Ez a probléma egyébként Szaúd­Arábiában is akadályt jelent, csak másként, hiszen az okos városok egyfajta liberalizációt is jelentenek a mindennapokban, amely nehezen összeegyeztethető az ottani vallási meggyőződéssel.

De nézzünk körül délebbre is, pontosabban látogassunk el Panamába, amely ma már Közép ­Amerika – vagy tágabban értelmezve Latin­Amerika – egyik legstabilabb állama, ahol a Panama­ csatorna jelentős bevételeket generál, nem véletlenül az ország bankrendszere is kiemelkedő gazdasági ágazat. Itt építik fel a főváros, Panamaváros egyik külterületén az ún. Innovation Smart District­ et (ISD), ahová olyan multinacionális vállalatokat várnak, amelyek globális tényezők a kutatási, fejlesztési és innovációs tevékenységben.

Az ISD keretein belül egy körülbelül 13 hektáros területen modern, környezetbarát és intelligens irodaházak, lakások, coworking terek, egyetemek, üzletek és egyéb szükséges szolgáltatások épülnek, vagyis egyfajta Szilícium­völgyet fejlesztenek kisebb mértékben, Latin­Amerikára igazítva. Az első irodaház átadását 2024 ­ben tervezik.

A felsorolást pedig zárjuk le egy bónuszprojekttel, hiszen El Salvadorban még tavaly májusban bejelentették, hogy egy intelligens várost kívánnak létrehozni a Conchagua vulkán tövében, amely teljes mértékben a bitcoin (BTC) használatán alapul. A Bitcoin

City elképzelése szerint a kriptovaluták eladásából származó többletbevételből finanszíroznák az építkezést és a várost, miközben helyi forrásból származó energiát használnának fel a kriptovaluták bányászatára. Indulásként – a likviditás érdekében – Salvador 1 milliárd dollárnyi tokenizált, 10 éves lejáratú kötvényt bocsátana ki, amely segítségével elindulna a gigaberuházás. Tekintettel arra, hogy a teljes finanszírozási stratégia a BTC értékének jövőbeni növekedésén alapul, egyelőre nem vennénk mérget arra, hogy fel is épül az új csodaváros. Ráadásul a kriptobányászat olyan mértékben pazarolja az energiát, hogy egyre többen számon kérik a fenntarthatóság elvét ezen a téren is.

Még idő kell

Összességében számos gazdasági és társadalmi tényező befolyásolja az okos városok kialakulását. De az eddigi eredményeket látva még nem jött el az ideje annak, hogy jól működő és vonzó intelligens városokat építsünk, ahová tényleg szívesen költöznek az emberek. Továbbá egyelőre az okos városok nem tudnak boldogulni jelentős állami támogatások és adókedvezmények nélkül, hogy a fejlesztők meg is valósítsák az álmaikat A­tól Z­ig. Az is fontos tanulság, hogy a jövő intelligens városai nem feltétlenül lesznek utópisztikusak, vagyis nem biztos, hogy a semmi közepére kell ezeket tervezni. Továbbá az okos városokat már csak a nevükhöz méltóan is intelligensen kell megtervezni, hogy képesek legyenek kezelni a kulturális és technológiai változásokat és különbözőségeket.

A PROPTECH SZEREPE ERŐSÖDIK AZ ÚJ

INGATLANPIACI TRENDEKBEN

A PROPTECH A FINTECH-HEZ KÉPEST KÉSŐBB INDULT EL HÓDÍTÓ

ÚTJÁRA, DE MA MÁR EGYRE TÖBB MEGOLDÁST KÍNÁL AZ INGATLANPIACI

SZEREPLŐKNEK, LEGYENEK AZOK LAKÁSOK VAGY ÉPPEN KERESKEDELMI

INGATLANOK. SZÁMTALAN STARTUP JELENT MEG A PIACON, RENGETEG

INNOVÁCIÓ LÉTEZIK SZÁMOS PROBLÉMÁRA. MAGYARORSZÁGON MÉG

CSAK MOSTANÁBAN KEZD IGAZÁN MEGHATÁROZÓ LENNI AZ IPARÁG, AMELYET FELERŐSÍTETT A PANDÉMIA, AZ ENERGIAVÁLSÁG ÉS

A FENNTARTHATÓSÁG IRÁNTI EGYRE NAGYOBB ELKÖTELEZETTSÉG.

Az ingatlanpiac korábban az egyik legkevésbé digitalizált szektorok egyike volt, ami annak köszönhető, hogy a 2015–2020 közötti időszakban kiemelten sikeres volt az ágazat, ezért nem voltak rákényszerítve a szereplők, hogy hatékonyan bánjanak az erőforrásokkal. Most azonban változnak az idők, amely ösztönzi a digitalizációt is. Olyan történelmi időszakban élünk, amikor megtapasztalhattuk a világméretű járványt, most pedig háború zajlik, emellett globális energiakrízis lépett fel, különösen Európában.

Ma már a proptech (property+technology) számos ingatlanpiaci kihívást képes megoldani, szinte már a bőség zavarától szenved a piac. Nehéz megtalálni a fogyasztó számára legjobb módszereket, illetve

az egyes technológiákat össze is kell csiszolni, hogy azok kompatibilisek legyenek egymással. A pandémia felerősítette az új technológiák térnyerését, kezdve a tervezéstől (pl. BIM) az érintésmentes megoldásokon át egészen a kihasználatlansági adatokig, most pedig a mesterséges intelligencia (MI) hódít.

Ma már mindenre ráhúzzák, hogy MI, még a legegyszerűbb felhőalkalmazásra is, de az jelzésértékű, hogy Elon Musk is azt tweetelte januárban, hogy ez az év az MI­ é lesz. Többek között az épületekbe, irodákba telepített szenzorok által összegyűjtött rengeteg adat feldolgozását lehet rábízni az új megoldásokra, amelyek akár a fenntartási kiadások mérséklésére is lehetőséget biztosítanak.

A proptech számos ponton kapcsolódhat be egy épület életciklusába, így alkalmazhatunk digitális technikákat a befektetés, a tervezés vagy éppen az építés során, de a tranzakciók, az üzemeltetés, valamint a mindennapok világában is jelen vannak. Ma még a legtöbb proptech cég az üzemeltetés kategóriában dolgozik, de az ingatlanpiac digitális átalakulását felgyorsítják a klímaváltozás ellen hozott intézkedések vagy az utóbbi időkben egyre többet emlegetett ESG, illetve a hihetetlen energiaárak miatt az ingatlanpiaci cégek költségoptimalizálásai szintén digitális technológiákat igényelnek.

Jön a konszolidáció

Bár a járvány felerősítette az igényeket a digitális megoldások iránt, ugyanakkor a kibontakozó világgazdasági válság elhozza a konszolidáció időszakát is, hiszen már annyi megoldás létezik, hogy ezeknek most bele kell simulniuk a nagy ingatlanpiaci ökoszisztémába. Már korábban megfigyelhettük, hogy a nagy globális ingatlanpiaci cégek akvizíciókkal építették be a napi ügymenetükbe az új alkalmazásokat, idén tovább folytatódhat a piaci integráció.

Tavaly a részvénypiacot is megtépázta a válság, de azok a nagy cégek, amelyek alaptevékenységéhez illeszkednek egy­egy startup megoldásai, továbbra is be fognak vásárolni. Vagyis a legjobb projektek, amelyek a legjobb alkalmazásokat kínálják, továbbra is sikeresen vonzhatják a befektetéseket. Az is lényeges szempont, hogy egy­ egy ingatlanpiaci tevékenységhez vagy szegmenshez kapcsolódó tech megoldások egy szolgáltatási csomagba kerüljenek, vagyis például egy ingatlankezelő szeretne minél kevesebb szolgáltatóval koncentráltan együttműködni. Globálisan a befektetők jelenleg elemzik a világ történéseit, az innovációt és annak eredményeit, hogy újabb lökést kapjon a technológia az ingatlanpiacon.

Az energiaválság meglökte az iparág szekerét

Az energiaválság egyrészt óriási problémákat vet fel, másrészt óriási lehetőségek adódnak a proptech fejlődésére. Eddig az innováció nehezen tudta

kimutatni a költségmegtakarítást, de most a krízis miatt a digitalizációs termékek hatékonysága és mérhetővé tétele előtérbe került, az adatok elemzése pedig a versenyképesség felé mutatja az utat.

Az energiával kapcsolatban rengeteg adat keletkezik, amelyeket strukturálni kell, majd a következtetések levonása után jöhet a döntéshozatal. A megtakarítások elérése érdekében a rendszereket egyre inkább automatizálni kell, vagyis a bejövő adatok alapján ne csak analizálni tudjunk, hanem hatékony beavatkozásokat is eszközölhessünk. A kulcsszó a mérés, hiszen az adatok tudják kimutatni az új megoldások hatékonyságát.

Az energiaválság még inkább előtérbe helyezte a fenntarthatóságot, amelyek a kereskedelmi ingatlanokban – legyenek azok plázák, irodaházak, szállodák vagy logisztikai csarnokok – az épületüzemeltetés szerepét emelték ki. Sokrétű feladatokról beszélhetünk, hiszen egyrészt az ingatlanok kezelése, üzemeltetése során az új eszközöket integrálni kell a már meglévő struktúrákba. Másrészt a felújí­

tások, korszerűsítések nyilvánvalóan új digitális eszközöket igényelnek, amelyek számtalan adatot termelnek, hogy folyamatosan optimalizálni lehessen a mindennapi használatot.

De nemcsak ingatankezelési szempontból kell alkalmazni a forradalmi újdonságokat, hanem a bérlők oldaláról is erősödik az igény a hatékonyabb térhasználatra. Ráadásul a bérlők környezettudatos szemlélete nélkül nehéz a fenntartói oldalról sikereket elérni.

ERDEI BÁLINT KOVÁCS ANDRÁS SASVÁRI GABRIELLA

Horizon Development Managing partner - Development director

Indotek Group

Nemzetközi Értékesítési Igazgató

„Innováció és Star Park összetartozó fogalmak, melyet a prémium ingatlanfejlesztés területén megtapasztaltam közel egy évtizedes kiváló közös üzleti kapcsolatunk során.”

„Budapest belvárosának új, luxus kategóriájú épületéhez, a Szervita Square Buildinghez nagy körültekintéssel választottunk parkolási szolgáltatót. A több évtizedes tapasztalattal bíró Star Park szerződtetése az 5 szintes mélygarázs üzemeltetésére sikeres és eredményes döntésnek bizonyult .”

„A szakmai megfelelőség a szolgáltatások belépő szintű feltétele. A Star Park csoportra azért esett választásunk, amit ezen felül nyújt.”

DUBITZ ANDRÁS

Star Park Group | Vezérigazgató

RedWood Holding Alapító

Ezért folyamatos a bérlők edukációja, minden korábbinál jelentősebb a szimbiózis a bérbeadók és a bérlők között.

Új trendek

Nem csupán az ingatlanok energiaellátása és fenntartható működése határozza meg a proptech fejlődését, a bérlők jólléti igényei is folyamatosan szofisztikálódnak. Egyre több irodaház, logisztikai park vagy bevásárlóközpont rendelkezik saját applikációval, amellyel a parkolást, a beléptetést, a tárgyalófoglalást kezelhetik a dolgozók és a vásárlók. De ha nem vendéglátó és ügyfél vagy nem pláza és látogató viszonylatában nézzük a dolgokat, akkor házon vagy irodán belül a bérlő vállalkozások napi ügymenetét is segítik az appok, kezdve a hőmérséklet, páratartalom beállításától a tárgyalók foglalásáig szinte minden zökkenőmentes lehet.

adatok biztonsága és biztonságos megosztása, a fizikai térben és a virtuális térben jelenlévők közös platformra hozása például egy online meeting keretében és még sorolhatnánk.

Az elmúlt évek változásai az új vásárlási szokásoknak adtak teret a kibontakozásra, beindult az e ­kereskedelem, amely jelentős digitális fejlesztést kíván a piaci szereplőktől, de ugyanígy a logisztikában is megnő a proptech, ezen belül a robotika szerepe. A készletgazdálkodás sokkal rugalmasabb módszereket igényel, a globális ellátási láncok megerősítése pedig elképzelhetetlen a digitalizáció nélkül.

A kereskedelmi ingatlanok mellett a digitalizáció már a lakásszektorban is hódít, hiszen az új lakásokkal együtt előtérbe kerültek az intelligens megoldások, egyre több okos módszert építenek be, amelyek ráadásul az energiahatékonyságot is növelik. Távolról indíthatjuk be a fűtést és optimalizálhatjuk a belső hőmérsékletet, de ugyanúgy a kamera segítségével szinte mindig biztonságban tudhatjuk az otthonunkat.

Mindent visz az adat

A proptech innovatív eszközei adatokat gyűjtenek, így a vállalatok nem becslésekkel, hanem pontos számokkal dolgozhatnak, amely nagy segítséget nyújthat többek között az energiafogyasztás optimalizálásában, ezáltal pedig a költségek csökkentésében is. A karbantartások tervezésében és időzítésében is hatékonyak az elemzett adatok, vagy éppen a mindennapi működés során az elektronikai berendezések és a hőmérséklet távoli szabályozásával elkerülhető a szélsőséges hőmérséklet­ingadozás és a felesleges használat.

Sőt, ez egy irodaházban a terek optimalizálását is jelenti, vagyis kisebb terekben is hatékonyan működhetnek a cégek. Az új munkakultúrák, amelyek a hibrid modell felé indultak el, szintén erős proptech támogatást igényelnek. Nem véletlenül a pandémia időszakában a cégek gőzerővel fejlesztették digitális megoldásaikat, hogy a fizikai terek mellett a virtuális mezőben sikeresek legyenek, például a hibrid tárgyalások élményét növelik a metaverzum megoldások. De olyan igényeket is meg kell említeni, mint az

Még sorolhatnánk a digitalizáció gyakorlati előnyeit, amelyek átalakítják az épületek és a használóik mindennapjait, legyenek azok bérlők, lakók, látogatók vagy bérbeadók. De a proptech nem csupán egyes munkafázisokra és tevékenységi körökre terjed ki, nem csupán egy­ egy rész elméleti problémáira nyújt gyakorlati megoldást, hanem az épületek teljes életciklusát meghatározhatja, a kisebb ­nagyobb települések működési elveit módosíthatja, vagyis összességében az emberi civilizáció életminőségét javíthatja és formálhatja.

INGATLANPIAC MÁS SZEMMEL

HOGYAN VÁLTOZIK AZ INGATLANFEJLESZTÉSEK

FINANSZÍROZÁSA?

A VÁLSÁG, AZ ENERGIA- ÉS AZ

ANYAGÁRAK ERŐTELJES

NÖVEKEDÉSE, VALAMINT

A GLOBÁLIS KONFLIKTUSOK AZ

INGATLANFEJLESZTÉSI PIAC

FINANSZÍROZÁSI FELTÉTELEIT IS

ÁTALAKÍTOTTÁK. ANNAK JÁRTUNK

UTÁNA, HOGY MINDEZEK

A TÉNYEZŐK HOGYAN HATNAK

A JÖVŐBENI BERUHÁZÁSOKRA.

Infláció és más veszélyek

Közgazdasági alapvetés, hogy az infláció arra ösztönzi a gazdasági szereplőket: keressenek olyan befektetést, amely segít megőrizni, illetve növelni a pénz, a vagyon értékét, értelemszerűen az inflációnál és az elérhető banki betéti kamatoknál, illetve a legbiztonságosabb állampapíroknál nagyobb mértékben. Egy konszolidált piacon az ingatlanbefektetések kockázata és hozama egyaránt vállalható; olyan még nemigen volt, hogy egy ingatlan 10 éves távon veszített volna az értékéből, sőt…

Azonban a 2022 végén mért kétszámjegyű pénzromlás már elbizonytalanítja a piaci szereplőket, ilyenkor ugyanis a hitelezés költsége megugrik, nehezebbé válik az előbérleti szerződések megkötése például egy irodaházprojekt esetében. A magyar irodapiacon fehér holló az olyan fejlesztő, amely banki finanszírozás nélkül nem a klasszikus pénzpiacokról szerzi be a projektek elindításához az önerőn túli pénzt, hanem például a külföldi anyavállalat segítségével.

A budapesti irodapiacon euróban számolnak, hiszen a devizaalapú finanszírozás csökkenti a nemzeti valuta volatilitásából fakadó rizikót. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2022­ben a bankok lakásprojekteket is tartalmazó, kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel­állományának 76% ­a volt euróalapú finanszírozású, amely 85% ­ban változó kamatozású. Az ok egyértelmű: az eurózóna inflációja 10% alatt maradt, az irodaházak bérleti, üzemeltetési költségét eddig is euróban állapították meg, és ez jelentős mértékben csökkenti a kitettséget.

Emellett az energiaárak az üzemeltetésen, bérlői működésen és az építőanyagárakon keresztül is jelentős költségemelkedést okoznak, nem beszélve az új fejlesztések kivitelezési költségeinek növekedéséről. A járvány megjelenése a kínálati oldalon már 2020ban is átmeneti ellátási problémákat okozott: egyes építőanyagok jelentősen megdrágultak. Az árak 2021ben általánossá váló emelkedése különösen nagy mértékben érintette az energiahordozókat, mely tendenciát a 2022 februárjában kitört orosz–ukrán háború még inkább felerősített.

Mindezek hatására az üzemeltetési költségek is jelentősen megemelkedtek: az energetikai szempontból kevésbé hatékony irodaházak esetén a bérlők által fizetendő üzemeltetési költségek akár a bérleti díjak összegét is elérhetik, ami jelentős növekedés a korábbi évek legfeljebb 50% ­ os üzemeltetési költség/bérleti díj arányához képest. A vállalati költségek emelkedése beruházások elhalasztását eredményezheti az előttünk álló időszakban, ami a kereskedelmi ingatlanok iránti igény csökkenésében, az üres területek növekedésében csapódhat le.

Nincs dráma, de…

Az előbb említett változásoknak köszönhetően a kereskedelmiingatlan­piacon szakértői vélemények alapján sokkal konzervatívabb finanszírozási környezet következik, a bankok a bizonytalan gazdasági kilátások miatt biztosan szigorítanak a projektfinanszírozási feltételeken. A romló pénzügyi környezet negatív hatását tompítja, hogy a korábbi években

elérhető alacsony költségű finanszírozás következtében egyes beruházásokat előrehoztak a vállalatok, illetve több piaci szereplőnél likviditási tartalékok halmozódtak fel.

A szakemberek szerint szigorodó hitelkondíciókat várhatunk, így többek között magasabb önerőelvárás, magasabb előbérleti, előértékesítési arányok jelenthetik a követelményeket. Bár szigorúbb feltételek mellett, de a bankok a tőkeerős ügyfeleknek továbbra is nyújtanak majd finanszírozást. Figyelmeztető jel, hogy a hitelkérelmek száma csökkenő tendenciát mutat.

Mi az az EU-taxonómia?

A változó beruházási környezet mellett egyre erőteljesebben jelennek meg a fenntarthatósági szempontok. A már jól ismert ESG mellett az EU­taxonómia alakítja át a legmarkánsabban az ingatlanfejlesztések finanszírozását. Az iparági szakemberek szerint nagyjából a budapesti irodaterületek 50% ­ának van zöld minősítése, hiszen a vállalati ügyfelek már most is nagyon érzékenyek az ESG­megfelelőségre, mivel jelentést kell tenniük a részvényeseiknek. A kisebb ügyfelek követni fogják ezt a példát.

A tőkepiac pedig teljesen a fenntartható befektetések irányába mozdul el. Nem véletlenül az EU­taxonómiát is kifejezetten azért találták ki, hogy a pénzt a fenntartható befektetésekbe irányítsák. Az EU 2050 ­ es klímasemlegességi céljainak elérése érdekében alkotta meg a Green Deal cselekvési tervet, amelynek része egy Fenntartható Finanszírozási Akcióterv is. Ennek keretében lépett hatályba 2020. július 12­ én az EU Taxonómia (2020/852 rendelet), amely hat környezeti cél mentén azonosítja be azokat a zöld tevékenységeket, amelyek lényegesen hozzájárulnak a fenntartható gazdasági működésbe való átmenethez.

A fentiekkel összhangban a Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2021. augusztus 31­ én meghirdette a „Zöld vállalati és önkormányzati tőkekövetelmény kedvezmény” programját, majd 2022 márciusában kiterjesztette ennek feltételeit. Ezzel egy zöld finanszírozási ösztönzőt hozott be a kereskedelmi bankok hitelezési mechanizmusába. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy bizonyos „zöld” célú tevékenységek hitelezése során, a megfelelő követelmények teljesülése esetén, ún. tőkekövetelmény­kedvezmény vehető igénybe. Ingatlanokkal kapcsolatban például 5%, illetve 7% lehet a kedvezmény mértéke.

Zöldnek lenni kifizetődő

A célkitűzés esszenciája az, hogy Európa 2050 ­re klímasemlegessé váljon, amihez az ingatlantulajdonosok a meglévő épületek átalakításával járulhatnak hozzá. De ne legyünk naivak, a piac nem a magasztos célok mentén határozza meg az elvárásait, hanem a kőkemény üzleti érdekek alapján. Ha egy befektetés nem felel meg az ESG­szabályoknak, 2025 ­ben már nemigen lesz piacképes, 2024 ­től ugyanis már az összes EU­s hitelintézetnél mérni kell majd az EU Fenntarthatósági Taxonómiájának megfelelő finanszírozási arányt.

A bankok követni fogják a hitelminősítő intézetek kockázatelemzését, és továbbadják a követelményeket a bérbeadóknak. Vagy egyáltalán nem, vagy csak jelentős kockázati felárral finanszírozzák majd a nem ESG­ eszközöket. Ráadásul az ESG­nek, azaz a környezeti, társadalmi és vállalatirányítási szabványoknak megfelelő irodaházak az átlagnál magasabb bérleti díjakat érnek el, függetlenül attól, melyik évben épültek a CBRE egyik elemzése szerint. A budapesti irodák esetében 9–10% ­ra becsülhető ez a „zöld prémium”, ami arra ösztönzi a befektetőket, ingatlantulajdonosokat és a finanszírozókat, hogy ebbe az irányba lépjenek.

GLOBÁLIS INGATLANÜGYNÖKSÉGEK EVOLÚCIÓJA

MAGYARORSZÁGON IS NEMZETKÖZI INGATLANÜGYNÖKSÉGEK DOLGOZNAK

ALAPVETŐEN A KERESKEDELMIINGATLAN-PIACON, AHOL NEMCSAK

BEFEKTETÉSSEL, ÉRTÉKESÍTÉSSEL ÉS BÉRBEADÁSSAL FOGLALKOZNAK, HANEM INGATLANKEZELÉSI TEVÉKENYSÉGET IS VÉGEZNEK, SŐT, MÁR A MUNKATÉRKIALAKÍTÁSI FELADATOKAT IS FELVETTÉK A PORTFÓLIÓJUKBA. DE HONNAN INDULTAK EL ÉS HOL TARTANAK MOST? ENNEK JÁRTUNK UTÁNA.

Az ingatlanközvetítői és/vagy ingatlanügynöki szakma a XIX. századig nyúlik vissza, és a tevékenységi köre a mai napig folyamatosan szofisztikálódik és bővül mind a lakáspiacon, mind a kereskedelmi ingatlanok szegmensében. Azóta természetesen hatalmas fejlődésen és koncentráción mentek keresztül a tanácsadó cégek, nemzetközi vállalatok jöttek létre, amelyek a világ számos pontján piacvezető szerepet töltenek be. Az ingatlanügynökségek jelentősége meghatározó a világgazdaságban, hiszen a Statista 2018 ­as adatai szerint a brókerügyletek az ingatlanágazat alapvető vertikumát képviselik hozzávetőleg 235 ezer milliárd dolláros globális bevétellel és több mint 210 ezer vállalattal.

A közvetítők, tanácsadók, ügynökök vagy brókerek titka alapvetően az információ birtoklása, hiszen az ingatlankeresés során az információk megszerzése időigényes és költséges mind az eladók, mind a vevők számára. A technológia és az internet térnyerése azonban olyan változást hozott, amely sokkal olcsóbbá és egyszerűbbé tette az ingatlankeresést.

Az ingatlanügynöki szolgáltatások mégis velünk maradnak, hiszen az ügyletek során jelentős az emberi tényező is, vagyis a vevők és az eladók értékelik a szakemberek személyes jelenlétét, tudását, illetve a brókerek megbízhatóságát, szükségleteikre való reagálását és empátiáját. A tanácsadóknak alapvetően két fontos

jellemzőjük van, ami sikert eredményezhet, ez pedig a piaci információk szolgáltatása és a felek közötti koordináció javítása. Ezzel párhuzamosan a kereskedelmiingatlan­piac összetett és sokrétű tudást igényel, amelyet professzionális, nemzetközi színtéren is elismert szakértők értékelnek az ügyfeleik számára.

Új trendek jelentek meg

Manapság azonban a modern szoftverek lehetővé teszik, hogy a vevők és az eladók virtuálisan kapcsolatba lépjenek egymással, vagyis nemcsak a válságok, de a digitalizáció is próbára teszi

a szakvállalatokat. Az ingatlanpiaci globális tanácsadók ennek ellenére továbbra is erős szereplők maradnak, hiszen a befektetőknek egyre inkább érdekük a széles körű diverzifikáció, amit a korábbiaknál sokkal nagyobb menynyiségű adat feldolgozásával és természetesen brókerek közreműködésével érhetnek el, ami csökkentheti a piaci kitettségüket, és növelheti a versenyképességüket.

A globális ingatlanpiac jelentős átalakuláson ment keresztül az elmúlt 15–20 évben. A 2008 ­ban kirobbant válság felgyorsította a fúziókat és a felvásárlásokat, amelyek átformálták a rangsorokat is. Majd a COVID ­19 világjárvány újabb versenyhelyzetet teremtett, többek között növekedési potenciállal rendelkező,

újonnan kialakult ágazatok jelentek meg.

De a pandémia után is számos gazdasági kihívással szembesülünk, amelyekkel az ingatlanszektornak meg kell birkóznia. A jelenlegi makrogazdasági környezet minden eszközosztályra hatással van, így az ingatlanok pontos értékelésénél jelenleg olyan tényezőket kell figyelembe venni, mint például a jelenlegi magas kamatlábak hogyan befolyásolják az adósságállományokat, mekkora infláció hárítható át a bérlőkre és még sorolhatnánk.

De az evolúció azt is jelenti, hogy lépést tartunk a trendekkel és az új prioritásokkal. Ezek közül az ESG sok befektető számára már alapkövetelménnyé vált, ami nyilván

új készségeket is kíván az ingatlanügynökségektől, hiszen a nagy tanácsadók már szinte éjjel­nappal erről beszélnek. A proptech is új utakat nyitott meg, mert az épületek működésének optimalizálása és a mostani energiaválság még inkább fókuszba helyezte a digitalizációt.

Egyre komplexebb szolgáltatásokat nyújtanak

A nemzetközi ügynökségek folyamatosan bővítik tevékenységüket. Az elmúlt másfél évtized krízisperiódusai miatt a több lábon állás stratégiai cél lett, ma már nemcsak értékesítéssel, bérbeadással foglalkoznak, hanem ingatlankezeléssel is több szektorban. Sőt, az irodapiac az egyik legerősebb szegmens a kereskedelmiingatlan­piacon, ezért munkakultúrával, irodatervezéssel is megbízzák a tanácsadó cégeket, amelyek már amúgy is házon belül vannak például a bérbeadási tevékenységükkel.

A komplex szolgáltatások irányába indultak el a piaci szereplők, hiszen a teljeskörű tevékenységbe tartozik a befektetési és fejlesztési tanácsadás, a műszaki és ingatlanszakmai támogatás, a teljeskörű bérlőképviselet, az értékbecslés és kutatások lebonyolítása. Ez komoly támogatást jelent azoknak a gazdasági szereplőknek, akik igénybe veszik ezeket a szolgáltatásokat, hiszen így költséghatékonyabbá és könnyebbé válnak az ingatlanokkal kapcsolatos folyamatok, döntések.

A koronavírus­járvány a globális ingatlan­tanácsadói piac nagy szereplőit sem hagyta érintetlenül, erősen megcsappantak a bérbeadásból és más szolgáltatásokból érkező bevételek, a nagyvilágban több alkalommal váltak ismertté fúziók. Emellett az itthon is jelen lévő nagy cégek sok esetben részesedést

vásárolnak proptech vállalatokban, hogy ezáltal is támogassák bővülő tevékenységportfóliójukat, mint például a már említett ingatlankezelés.

Stabilak a magyar piaci szereplők

A rendszerváltás után Magyarországon is megjelentek a nagy globális szereplők, így a Cushman & Wakefield Budapesten 1991ben nyitott irodát a nagy nemzetközi ingatlanügynökségek közül elsőként, amely egyébként jóval később felvásárolta a DTZ­t is. Majd további ügynökségek érkeztek, amelyek – ellenétben a lakáspiaccal, ahol a globális hálózatok szerepe kevésbé jelentős – a mai napig a magyar piac meghatározó szereplői. Ennek nemcsak az az oka, hogy a know how, amelylyel rendelkeznek, jelentős értéket képvisel, hanem az is, hogy a kereskedelmiingatlan­piac egyre inkább globalizálódik, globális tulajdonosokkal és így globális szolgáltatókkal, ügynökségekkel.

A legnagyobb piaci szereplők már jóval korábban megalakították a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fórumát (BIEF) is, ezáltal formálva és hitelesítve a magyar ingatlanszektor egyes szegmenseit és folyamatait. A fórum negyedévente közzéteszi a hiánypótló iroda­ és ipariingatlan­piaci adatokat a fejlesztésekről, bérbeadásokról, üresedésről, és egyéb releváns információkat is megoszt. A BIEF mindenképpen meghatározó abból a szempontból, hogy egyre transzparensebben működhessen a hazai ingatlanszektor, amely mind a bérbeadók és bérlők, mind a fejlesztők és befektetők számára jelzi a nyugaton már meghonosodott sztenderdek jelenlétét.

Emellett két éve megalakult az ACORA (Alliance of Commercial Real Estate Advisors) is, amely alapvetően magyar tulajdonban

lévő, üzleti ingatlanokkal foglalkozó vállalkozások szakmai szövetsége. Sőt, tavaly két további együttműködési megállapodást is tető alá hoztak, ahol a magyar szakvállalat partnere egy nemzetközi szereplő lett. Az amerikai Newmark Group a magyar VLK Consultinggal lépett együttműködésre, míg a szintén amerikai NAI Global a magyar CE Land­del alakított partnerséget. De a Savills is már régebb óta szorosan együttműködik a magyar Estonnal. Emellett még 2018­ban belépett a magyar piacra a londoni székhelyű Knight Frank: korábban

szoros szakmai kapcsolata volt a Newmark Grouppal, majd 2021ben már a Cresával jelentett be stratégiai partnerséget.

Összességében Magyarországon is vezető szerepet játszanak a nemzetközi ingatlanügynökségek, amelyek alapvetően a kereskedelmiingatlan­piacon tevékenykednek. Ahogy folyamatosan fejlődik a piac hazánkban, és az azzal összefüggő szolgáltatások sztenderdjei meghonosodnak, magyarán éretté válik a szektor, úgy bővítik tevékenységi körüket is a nagyvállalatok.

MAGYAR INGATLANPIACI VÁLLALATOK NEMZETKÖZI EXPANZIÓBAN

HOSSZÚ UTAT JÁRT BE A MAGYAR INGATLANSZEKTOR 1990 ÓTA, HISZEN

A VADKAPITALISTA ÉVEK UTÁN AZ ELSŐ BUMMOT MEGAKASZTOTTA A 2008-BAN

KIBONTAKOZÓ VÁLSÁG. AZ ELMÚLT ÉVTIZEDBEN EGYRE ÉRETTEBB LETT A HAZAI

SZEKTOR, AZ ERŐS FUNDAMENTUMOK ELHOZTÁK AZ ÚJABB INGATLANPIACI VIRÁGZÁST, ÉS A MEGERŐSÖDÖTT MAGYAR VÁLLALATOK KILÉPHETTEK A NEMZETKÖZI PORONDRA IS.

A 2008 ­as válság előtti sokszor nem a piaci igényekre alapozott beruházások helyett a 2012­től ismét fellendülő ingatlanszektorban a valódi kereslet­kínálat törvényszerűségei alapján fejlesztettek új épületeket. A hazai ingatlanpiaci vállalatok látványosan a 2010es évektől kezdve egyre nagyobb arányt és volument képviseltek a magyar fejlesztési szektorban, nemcsak minőségben értek el egyre jobb eredményeket, hanem pénzügyi stabilitásban és lehetőségeikben is folyamatosan fejlődtek.

Hol vannak már azok az idők, amikor nagy építőipari kivitelező vállalatok csődöltek be a piaci törvényszerűségeket mellőző növekedési stratégiák és más szakmai inkompetenciák miatt? A banki finanszírozás is szigorúbb feltételeket határozott meg, így például jelentős előbérletet igényeltek az új irodaházi beruházásoknál, de a gazdasági fundamentumok is segítették a vállalati fejlődést és növekedést.

Ennek eredményeként már hazánkban is működnek olyan magyar központú vagy gyökerű vállalatok, amelyek finanszírozási lehetőségeik és szakmai felkészültségük, valamint a megfelelő munkaerő ­állományuk miatt képesek más országokban is megjelenni akár önállóan, akár a helyi piacon tevékenykedő cégekkel együttműködésben.

Forrás: Cordia - Grand Corvin2

Az országhatárok átlépését magyar szemszögből az is ösztönzi, hogy Magyarország történelmi okokból köztudomásúan „vízfejű”, vagyis igazán nagy piac Budapesten alakult ki. A nagyobb egyetemvárosok vagy megyeszékhelyek súlyuknál és lélekszámuknál fogva meg sem tudják közelíteni a főváros potenciálját, vagyis a hazai vállalatok nem számíthatnak arra, hogy nemzetközi mércével is jelentős piacokat szerezhetnek vidéki helyszíneken.

Az expanziót támogatta az MNB korábbi Növekedési Kötvényprogramja (NKP) is, aminek keretében a jegybank összesen 450 milliárd forint keretösszegig vásárolt hazai székhelyű vállalatok által kibocsátott, legalább B+ minősítéssel rendelkező vállalati kötvényeket. A program során többek között a Cordia és a WING is jelentős forrásokhoz jutott, ami segítette a bővülésüket.

Irány a régió!

Az EY egy korábbi vállalati összeolvadásokat és felvásárlásokat (M&A) értékelő tanulmánya szerint 2021ben 132 felvásárlást tettek közzé Magyarországon, ezek összértéke 4,64 milliárd dollár volt. A szektorokat tekintve abban az évben az ingatlanpiacon 10 felvásárlás zajlott le, vagyis egyes esetekben koncentrálódnak az erőforrások, amelyek segítik az expanziót. Évről évre egyre nő azoknak a tőkeerős hazai cégeknek a száma, amelyek külföldön tudnak terjeszkedni, pedig az elmúlt 10–20 évben alig néhány szereplő tudta meglépni ezt a szintet.

Az elmúlt évtizedben jól megfigyelhető tendencia, hogy a kelet­közép­európai régió országaiban működő ingatlanpiaci cégek megjelentek a szomszédos vagy közeli államokban. Csehek, lengyelek, szlovákok és magyarok is átlépték az országhatárokat, hogy új piacokon fokozzák a versenyt. A magyar cégek jellemzően Lengyelországban és Romániában aktívak, sok esetben külföldi cégfelvásárlással vagy tulajdonrészvétellel kerülnek be a helyi piacok vérkeringésébe.

Romániában természetesen fontos szempont Erdély történelmi szerepe és az erdélyi magyarság jelenléte, ezért keleti szomszédunknál a fejlesztési aktivitás nem ismeretlen „terepen” zajlik. Lengyelország pedig méreténél fogva emelkedik ki a régióban, hatalmas területet jelent, ahol számos nagyváros helyi piaca kínál jó befektetési és fejlesztési lehetőséget; ráadásul a magyar–lengyel történelmi viszony pozitív kisugárzása is ösztönzi az üzleti kapcsolatokat.

Ők kezdték

Az egyik legjelentősebb szereplő a nemzetközi expanzióban a Revetas tulajdonában lévő TriGranit, amely

Közép­Európában egyedülálló ingatlanfejlesztési platformként működik, és magyar kötődése nyilvánvaló.

A vállalat megjelent többek között Lengyelországban, Szlovéniában, Horvátországban és Szlovákiában is, közel 50 projekt keretein belül 1,7 millió m²­nyi bérbe adható területet fejlesztett hét régiós országban.

A Futureal­ csoporthoz tartozó lakásfejlesztő Cordia is az elmúlt években egyre nagyobb nemzetközi terjeszkedésbe fogott: a lengyel és német piac mellett már Nagy­Britanniában is megvetette a lábát, ahol egy bérlakásépítésre szakosodott ingatlanfejlesztő céget vásárolt, és már építkezik is Birminghamben. Lengyelországban olyan nagyvárosokban van jelen, mint

Krakkó, Gdansk vagy éppen Varsó. Tavaly elkezdődött a Cordia legújabb átfogó városnegyed­rehabilitációs fejlesztése, a lengyelországi Poznanban található egykori Modena ruhagyár területének revitalizációja.

De a Cordia Románia újlakás­kínálati piacainak középés felsőközép szegmensében, továbbá Spanyolországban is jelen van, ahol a népszerű tengerparti üdülővárosban, Fuengirolában épít lakóházat. A célok sem lebecsülendők, hiszen arra törekszik a cég, hogy Európa egyik vezető és leginkább diverzifikált lakóingatlan­fejlesztő csoportjává váljon.

Az anyavállalat Futureal­csoport Magyarországon kívül szintén aktívan megjelent befektetőként is, többek között Lengyelországban és az Egyesült Királyságban 2019­ben két irodaházat is vett. 2021 végén pedig bejelentették, hogy megalapították a Futureal Investment Partners­t, amely magas értéknövekedési potenciállal rendelkező befektetésekre összpontosít. Ennek érdekében magántőke­befektetőkkel közösen fog beruházni az irodai, logisztikai és kiskereskedelmi szektorban, Közép­ és Nyugat­Európában egyaránt. Majd ezután három, összesen közel 70 ezer m²­nyi ingatlanbefektetést jelentett be a cég: két lengyel bevásárlóközpontot és egy irodaházat vásárolt meg.

Forrás: Cordia - Grand Corvin2

Cégeket vagy projekteket vesznek

A WING a lengyel piacon egy hatalmas akvizícióval jelentkezett, hiszen még 2019 ­ben lett az Echo Investment többségi tulajdonosa, amely az egyik legnagyobb lengyel ingatlanfejlesztő cég. Majd tavaly jött az újabb hír, hogy többségi tulajdont szereztek az egyik legnagyobb német ingatlanfejlesztőben, de a bolgár piacon is jelen vannak. Lengyelországban hét városban aktívak – többek között Varsóban, Krakkóban, Katowicében –, a WING és az Echo együtt már több mint 250 projektet valósított meg. A lengyelországi terjeszkedés cégvásárláson keresztül zajlott, míg a bolgár piacra projektvásárláson keresztül lépett be a vállalat.

A külföldi terjeszkedés kiemelt fontosságú az Indotek Group számára is, amely a jövőben még az eddigieknél is nagyobb fókuszt szeretne helyezni a nemzetközi expanzióra. A vállalat Magyarországon kívül 12 országban van jelen, így például Olaszországban, Romániában, Spanyolországban, Görögországban, Szerbiában, Horvátországban, Lengyelországban és Portugáliában is rendelkezik üzleti, kereskedelmi,

ipari ingatlanokkal és szállodákkal. A terjeszkedés intenzitását jelzi, hogy három évvel ezelőtt még csak öt–hat országban volt jelen, a széleskörű diverzifikált nemzetközi tevékenységét pedig mutatja, hogy Bukarestben és Belgrádban irodaházakat, Marosvásárhelyen vagy éppen Olaszország több lokációjában kiskereskedelmi portfóliót vásárolt.

De más magyar vállalatok is átlépték vagy átléphetik az országhatárokat, mint ahogyan azt az Appeninn is új stratégiájában tervezte tavaly év elején a régióban található irodaépületek akvizíciójával. Az Adventum már jó ideje közép ­ és kelet­ európai ingatlanbefektetésekkel foglalkozik aktívan, többek között nemrég vásárolt meg három irodaházat Bukarestben, 2021­ben pedig szintén a román fővárosban vette meg a Hermes Business Campust. De tavaly zárult a cég eddigi legnagyobb akvizíciós ügylete is, hiszen Magyarországon és Csehországban összesen 18 kiskereskedelmi parkot vásárolt 360 ezer m²­ es összterülettel. Tavaly tavaszi adatok alapján a 2016 ­ban alapított Adventum már akkor 700 ezer m²­nyi kereskedelmi ingatlant birtokolt és kezelt. Ki lesz a következő? Majd meglátjuk!

Jöjjön és tapasztalja meg Ön is!

A Dunapart gyöngyszemében, a MILLENNIUM GARDENS második fázisában a munka kikapcsolódás.

AZ ÉV IRODÁJA DÖNTŐSEI 2022

ARTIFICIAL GROUP

Nagypolgári street art? Kiszámított lazaság? Nehéz tömören összefoglalni az Artificial Group új irodájának különleges stílusát. Az impozáns bérpalota 700 m²­ es irodájában a közösségi terek egyszerre alkalmasak az ügyfelek fogadására, a napi meetingekre, az ebéd elfogyasztására és az esti lazításokra. Nem véletlenül találkozhatunk egy teljesen felszerelt bárral rögtön a bejárati ajtó mellett: ez testesíti meg azt a jókedvet és remek hangulatot, amiért a munkatársaknak érdemes mindennap bejárni.

A munkahely az irodatervezés szakterületeinek összehangolt, közös gondolkodásából született és magas minőségben, érzékeny dizájnmegoldásokkal, mindvégig a dolgozók igényeit szem előtt tartva valósult meg. Az új, közel 580 m²­ es irodatéren belül a recepciót, a lounge­t és a tárgyalókat az ügyfelek fogadására alakították ki, míg a back office a munkatársak igényeit szolgálja. Az irodateret magyar művészek alkotásai, festmények és szobrok teszik egyedivé.

Az enteriőr kialakításánál figyelembe vették, hogy a cégcsoporton belül különböző tevékenységek zajlanak, ezért minden csapat számára egyéni stílusú munkateret hoztak létre.

A hatalmas közösségi terület az iroda központi zónája, ahol a tágas konyha is található. A pihenősarokban hinta, babzsák, TV és Playstation is elfér, emellett az ebédlő rendezvények helyszíneként szolgál. A fogadótérbe érkező ügyfeleket egy indusztriális és letisztult hangulat fogadja, amely rögtön megalapozza a pozitív hangulatot.

BAM GROUP

BASIC COLLECTION

A Basic Collection bemutatóterme mellett az irodatér is helyet kapott. A munkakörnyezet tervezése során egy olyan adaptív tér kialakítását tartották szem előtt, amely kényelmesebbé teszi és ezáltal támogatja a munkafolyamatok hatékonyságát, és növeli a kollégák komfortérzetét. Egy olyan inspiratív enteriőr jött létre, amely mindenki számára világossá teszi a céges értékeket, miközben a munkahely rugalmasan tud alkalmazkodni az alkalmazottak és a projektcsapatok eltérő, folyamatosan változó igényeihez.

A Bosch a saját irodáinak átalakítási programját a New Way of Working címmel határozta meg, amelynek első állomásaként újult meg az egyik épületének teljes belső tere. Nagy hangsúlyt fektettek a rugalmasan használható, könnyen alakítható közösségi helyiségekre. Az ívelt felületekkel és üvegfalakkal, valamint a karakteres lámpatestekkel meghatározott tereket növényszigetek köré szervezték, mind a négy szinten egy­ egy megújuló energia forrást megidéző szín­ és anyaghasználattal, búto rokkal, valamint a témát hangsúlyozó tapétákkal.

Az új iroda már a post­ covid­hibrid világ elvárásainak a figyelembevételével készült. Nagyobb hangsúly került a személyes találkozások, beszélgetések támogatására, a közösségi eseményekre, a kreativitás kibontakoztatására. A tágas, fényes lounge terület a biliárdasztallal és a darts táblával a szociális események központi helyszíne. A hatalmas teraszokon és a kávézószekcióban elmélyült beszélgetések zajlanak. Minden tárgyaló alkalmas a hibrid megbeszélések megtartására, tárgyalók és akusztikus boxok segítik a kollégákat, ha be kell csatlakozniuk egy online egyeztetésbe.

BCA HUNGARY

BOSCH BP106

BOSCH BUDAPEST INNOVÁCIÓS KAMPUSZ

A fejlesztés nem kevesebbet tűzött ki céljául, minthogy életre keltse azt, amit a Bosch a jövő munkahelyéről gondol. A vállalat Budapesten egy olyan komplex központ kialakításába fogott, amelynek keretében egy épületegyüttesbe rendezte szakterületeit és munkaformáit, hogy azok összehangolt egységével ne csak a hatékonyság, de a brand és annak megtartó ereje is nőjön. Egy olyan, környezetére érzékenyen reagáló, válságbiztos és innovatív kampusz jött létre, amely lebontja a szervezeti egységek közötti falakat, integrálja az irodai és labormunkát, valamint megfelelő teret biztosít a projektalapú munkaszervezésnek.

Ma már alapvető igény, hogy a logisztikai parkokban az alkalmazottak irodaterei is magas színvonalon készüljenek, ahol a dolgozói jóllét maximálisan érvényesül. A CTP a saját biatorbágyi irodájának kialakítása során is arra összpontosított, hogy mindazokat a vállalati értékeket megjelenítse, amelyeket a partnerei és bérlői felé közvetít. A munkahely egy több mint 20 éves épület fejtömbjében kapott helyet, amelynek modernizálása biztosította a megfelelő kereteket a kialakításra.

DIAGEO

A Diageo Budapest új irodájának kialakításakor egy energizáló, szórakoztató, befogadó és barátságos tér létrehozása volt a cél, amely egyaránt ünnepli a márkákat, a céges értékeket, valamint az itt dolgozók sokszínű közösségét. A belsőépítészeti koncepció az italgyártás folyamata köré épül, ami visszaköszön a felhasznált anyagokban: réz, fémek, fa, különböző színű gabonák és gyümölcsök. A teljes épület egyúttal egy kalandos utazásra invitál, amely a földszinttől a csúcsig a vállalat nagymúltú márkáinak történetét meséli el.

CTP HQ

DLA PIPER

A tanácsadó cég megváltozott igényekre reagáló, innovatív és közösségformáló erővel bíró új irodája egy korszerű és vonzó koncepcióra épült, amely hatékonyan támogatja a flexibilis munkarendet, illetve különös figyelmet fordít a dolgozói igényekre. A munkahely maximálisan kihasználja a lokáció adottságait: a kollaborációs terek a szalagablakos rendszerre felfűzve valósultak meg, így a munkatársak a budai hegyvidék látványát élvezve tölthetik az idejüket.

DVM ARCHVIZ

A DVM tervezőcsapata különleges megbízást kapott, hiszen a velük együtt dolgozó látványtervező kollégáik külön részlegét alakították ki. Az épület posztmodern hangulatára reflektálva az iroda belső világát alapvetően a fekete ­fehér kontraszt használata és az élénk lazac és zöld színpár alkalmazása uralja. A flexibilis terek kialakításával, a fluid helyiségek létrehozásával megvalósult a kívánt műhelyhangulat. Az irodatér minden olyan eleme, amely a működéshez és az üzemeltetéshez szükséges, nyitott maradt és a dizájn részévé vált.

EXXONMOBIL – PILLAR IRODAHÁZ

Az új irodaházban olyan térbeli ökoszisztémát hoztak létre, amely lehetővé teszi a dolgozók számára, hogy az adott feladathoz illeszkedve megtalálják a megfelelő munkateret és körülményeket. Különböző típusú hubokat különítettek el, ahol többek között közösségi és egészségügyi szolgáltatások, helyszínek érhetők el. Az egyik emeleten pedig egy hatalmas közösségi teret alakítottak ki, amely teljesen otthonossá teszi az irodát a kollégák számára. Emellett a minőségi anyaghasználatra és az impozáns színekre is nagy hangsúlyt fektettek: egyfajta „wow” faktorra törekedtek, vagyis ha belépnek a dolgozók az új terekbe, akkor azt érezzék, hogy egy különleges helyszínen járnak.

Pécs belvárosában, mindentől egy karnyújtásnyira sikerült kialakítani egy olyan komfortos cégközpontot, amely 100% ­ban a csapat igényeire szabott. A modern megjelenés és a korszerű technikai felszereltség mellett rengeteg növényt helyeztek el, valamint kiemelt figyelmet kaptak a közösségi terek is, hogy minél családiasabb legyen az a környezet, ahol a dolgozók az idejük nagy részét töltik. A munkahely kialakítása során megjelenítették az aktív munkavállalói generációkat, így mindegyik irodát egy­ egy generációhoz illő korszak szerint rendezték be.

Az iroda meghatározó eleme az indusztriális épület izgalmas kazettás födéme, amit a lehetőségek szerint előtérbe hoztak. A kerület és az épület történetére utal az adottságként kapott brutalista konstrukció, amelyet a pasztellszínű felületkezelés puhít és tesz befogadhatóvá. Az álpadlóba süllyesztett növényekkel kísérletezve természetközeli hatást igyekeztek elérni. A munkaállomások elhelyezése nagyvonalú, szellős elrendezést eredményezett, amelyet magas szintű ergonómia jellemez a mobiliák és az egyedi bútorok esetében.

KÉSZ METALTECH

A KÉSZ Metaltech új irodája Budapest szívében nem csupán modern és kreatív dizájnszempontok alapján született meg, amely inspirációként szolgál a munkatársak és a látogatók számára, hanem ajánlólevél is az ügyfeleknek és a partnereknek. Az impozáns dizájn és struktúra perspektívái alapján tökéletesen tükrözi a cég szakmai elhivatottságát és az acélszerkezet szerelésével, valamint az esztétikai­ipari homlokzatok gyártásával kapcsolatos szaktudását.

AZ OPTINVEST-ÉLETÉRZÉS LEGÚJABB ÁLLOMÁSAI

AZ OPTINVEST EGYEDI IRODÁI ÍZIG-VÉRIG BUDAPEST SOKSZÍNŰ MÚLTJÁBÓL

TÁPLÁLKOZNAK, MIKÖZBEN PÁRIZSTÓL NEW YORKIG MEGÁLLNÁK A HELYÜKET.

CÉGFILOZÓFIÁJUKBAN AZ ÉRTÉKMEGŐRZÉS FRISS SZEMLÉLETTEL PÁROSUL, MUNKÁSSÁGUK PEDIG NEM CSAK A HAZAI IRODAPIACON EGYEDÜLÁLLÓ, MŰEMLÉKVÉDELMI SZEMPONTBÓL IS HIÁNYPÓTLÓ SZEMLÉLETET KÉPVISELNEK.

Az Optinvestnél a nagy múltú, belvárosi épületek felújítása nem poros, kizárólag a nosztalgiára építő múltba révedés, hanem aktuális és időtálló állítások megfogalmazása. Bevett szófordulatuk szerint „kézműves jelleggel” állnak az ingatlanfejlesztéshez, nem kímélve a belefektetett időt és munkát egyegy évek óta elhagyatottan álló épület újragondolásába. Egyfajta kortárs eklektikus stílust képviselnek a hazai ingatlanpiacon, amelyben a múltat a jelen és a jövő igényeivel szinkronizálják, hosszú távú megoldásokat keresve. Az irodákat nem csupán munkaállomásokként értelmezik, hanem olyan sokrétű platformokként, amik teret adnak a kreativitásnak, a kikapcsolódásnak és a változatos közösségi funkcióknak. Hisznek abban, hogy egy magas színvonalú iroda jelentősen növelheti egy cég értékét, valamint

a munkavállalóik motiváltságát. Az épületek történetének kihangsúlyozásával pedig még tovább árnyalják a befogadói élményt.

Az elmúlt években számos sikeres projekttel mutatták be, hogyan képzelik mindezt a gyakorlatban. Maguk köré építettek egy olajozottan működő csapatot, többek között a Pyxis Nautica építészeit, akikkel közösen az Év Irodaháza és Év Irodája díjat is elnyerték. 2022­ben például az Aranypalota kampánnyal hívták fel magukra a szakma és a városlakók figyelmét. Négy belvárosi épületet, az Almásy, a Dreher, a Kincsem és Wagner palotát látványosan leomló aranyponyvába burkolták, ezzel is jelezve, hogy nem mindennapi változások zajlanak a színfalak mögött. Elsőként a Wagner palota kerül majd átadásra, ami

a tervek szerint 2023 végére lesz költözhető. Az egész épületes projekt összesen 2100 m²­ en, közösségi és kiállítótér funkcióval újul meg. Az U alaprajzú, eredetileg historizáló épületben többféle korszak lenyomatai rétegződnek, ezt írja tovább az új koncepció. Buja növényzet, élénk rózsaszínek, türkizek és sárgák visznek lendületet a térbe és a munkavállalók leendő munkanapjaiba.

Az Aranypalota projektek mellett egy hasonlóan ikonikus belvárosi épületben is nagy erőbedobással zajlottak a munkálatok. 2022­ben átadásra került három iroda a Deák téri Breitner házban 1700 m²­nyi területen. Bár itt az Aranypalotákkal ellentétben kizárólag belsőépítészeti megújulásról volt szó, az egykori áruház minőségbeli változása kívülről is tapasztalható. Az emeleti ablakok formáira rímelő, geometrikus mennyezeti falbetétek és fényjátékok ugyanis kifelé is sugallják, hogy az épület belsejében egy új fejezet kezdődött, friss színekkel töltve meg a több mint 100 éves helyszínt. A magasföldszinten és félemeleten átadott IT cég, valamint a könyvelő ­ és ügyvédi iroda terei egymás testvérprojektjei. A belsőépítészeti koncepció kulcsa, hogy minél inkább érvényre juttassák az épület eredeti szerkezetét, reflektáljanak a történetére, és kihasználják azt a pazar belvárosi panorámát, ami a saroképület hatalmas ablakai mögül tárul fel. Kardinális kérdés volt továbbá, hogy a tér vizuálisan inspiráló legyen, és változatos

opciókat nyújtson az együttlétre és az elvonulásra is. Ezt a célt például a hatalmas vaskeretes üvegfalak, a bevállalós színkompozíciók, a multifunkcionális közösségi konyha, az akvárium névre hallgató lounge ­sarok és a gondosan válogatott műalkotások támogatják a modern ügyvédi irodában. A Breitner házban hamarosan átadásra kerülő harmadik projekt egy exkluzív esztétikai klinika. Szellemiségében itt is a korhű és a kortárs harmóniája, valamint a látogatói élmény finomra csiszolása dominál. Színeiben és textúráiban azonban itt egy letisztult, puha és vajszínű esztétika valósult meg.

Mindeközben új vizekre evezett a cég, ugyanis elindult a Franklin Ház projekt, ahol most először, kisebb területen is ki lehet próbálni az Optinvest­ életérzést. 150 m²­től akár 450 m²­ig lehet majd bérbe venni irodákat a Reáltanoda utcában. Az épülethez ráadásul egy 240 fős automata garázs is csatlakozik, így azok is kipróbálhatják a belvárosi munkabázis előnyeit, akiket eddig a parkolás tartott vissza. A bérlők a város pezsgő szövetében közelebb kerülhetnek az ügyfeleikhez, részt vehetnek Budapest történelmi hagyatékainak megőrzésében és újraírásában, miközben semmilyen kényelmi faktorról nem kell lemondaniuk. Ez az a misszió, ami a kezdetek óta hajtja az Optinvest csapatát, ami évről évre egyre jobban kikristályosodik, és amit folyamatosan megerősítenek a már átadott irodáik.

MEYER & LEVINSON

A pesti belváros közepén, kiváló lokációban finom megoldások, visszafogott belsőépítészet, a környező épített környezet beengedése jellemzi az irodát. A munkahely funkcionálisan és koncepciójában is reagál a home office egyre nagyobb arányára, azaz elsősorban nem munkaterületként, inkább élettérként definiálja magát, ahol jó lenni. A sokszor embertelen digitalizáció ellenpólusaként egy emberközpontú és a kreativitás dominanciáját hangsúlyozó munkahelyi és üzleti környezetet hoztak létre.

MSD MAGYARORSZÁG

A kollégákkal való együttműködés eredménye egy színes, vidám, otthonos, modern, kényelmes és funkcionális iroda lett, amely nemcsak a munkának, hanem a társasági életnek is teret ad, és ahova a hibrid munkavégzés szellemében a home office mellett is egyre többen kapnak kedvet bejárni. Az iroda közepén egy nagyobb, céges összejövetelekre, „town hall” prezentációkra is alkalmas, íves kanapék kal tagolt, projektorral és hangosítással felszerelt, tágas közösségi tér kapott helyet.

A vállalat székházaként működő 28 emeletes épület teljes bruttó szintterülete közel 86 ezer m². Az elsődleges cél a harmonikus munkakörnyezet és a hatékony munkavégzést biztosító, személyre szabott és emberközpontú tér megteremtése volt. Az irodák kialakítása az Activity­Based Workplace modellt követi, azaz egy­ egy munkavállaló adott tevékenységétől, feladatától függően maga dönthet a munkakörnyezetéről, és ezt bármikor rugalmasan változtathatja. A toronyrészben hármas egységek, ún. tripletek biztosítanak összefüggő, változatos belterű struktúrákat az egyes szervezeti egységeknek, emellett nagyobb, közösségi munkaterek is rendelkezésre állnak.

MYOFFICE – BARRÉ TECHNOLOGIES, NOVA SERVICES, NOVA HUMAN RESOURCES

A myhive Haller Gardens irodaházban közel 1345 m² területen három vállalat osztozik. Az egységes dizájn és koncepció megtartása mellett a tervezők igyekeztek mindegyik cég számára meghagyni annak a lehetőségét, hogy irodatereibe saját arculati elemeket csempészhessen, valamint a munkatársaik ötleteit is beépítve személyesebbé formálhassák a munkakörnyezetüket. A közösségi terek kényelmes helyszínt biztosítanak a közös kávézásoknak és ötleteléseknek, valamint a munka utáni kikapcsolódásoknak és a csapatépítő aktivitásoknak.

Az OTP Bankcsoport Madarász utcai irodaháza belsőépítészeti, kertészeti megoldásait tekintve is kiemelkedik a hazai irodaház­ építészet példái közül. Az épített környezethez tökéletesen illeszkedő komplexum olyan értékeket rejt, amelyeket nem csupán a külső szemlélők, de az irodaterekben otthonra találó munkatársak is nagyra értékelnek. Az ingatlan igazi különlegessége, hogy az épületben és a parkjában olyan hangulatot tudtak teremteni, ahol a természetközeliség, az emberközpontúság, a biofília meghatározó elemeinek jótékony hatása dominál.

A projekt a P&G két szinten elhelyezkedő, körülbelül 2400 m²­ es irodájának felújítását foglalta magában, hogy a tereket alkalmassá tegyék agilis munkavégzésre. A fő tervezési vezérelv a feltöltődés, energizálás és stresszcsökkentés elősegítése volt, emellett a biofílikus dizájn alkalmazásával a munkahelyi produktivitást és wellbeing szerepét szerették volna növelni. A természetközeli elemek a belsőépítészetben direkt és indirekt módon is megjelennek a színek és textúrák formájában. Az új kollaborációs terek pedig változatos lehetőségeket kínálnak a munkavállalók számára.

OTP M12 IRODAHÁZ

P&G

RTL MAGYARORSZÁG PILOT 2

A pilot projekt elsődleges célja a későbbi irodakialakítás tipikus megoldásainak bemutatása és a dizájn élő tesztelése a meglévő irodaházban. Az átalakított irodarészt ezért úgy tervezték meg, hogy az minél szélesebb hozzáférhetőséget biztosítson a teljes munkaszervezet számára, és mindenki napi szinten megtapasztalhassa a terv funkcionalitását és egyedi hangulatát. A projekt a cég működésén, a mozgóképek készítésének sajátos világán alapul, így például a stúdiók színes egyedi elemei és a kiszolgáló sötét­monokróm terek adaptációja a funkciókat is meghatározza.

SMART OFFICE SOLUTIONS

A tervezés során alapkövetelmény volt, hogy az irodában legyen egy fix terület a munkahelyeknek, egy zárt tárgyaló és egy fókuszszoba, egy konyha lounge területtel és egy flexibilisen, több funkcióra is használható zóna, amely az aktuális igényeknek megfelelően könynyen átalakítható. A térszerkezetnek köszönhetően az iroda egy része gyorsan átszabható, így kisebb rendezvények lebo nyolítására is alkalmassá válik, legyen az saját vagy akár külső cég rendezvénye.

GLOBAL OPERATIONS

A Sanofi magyarországi központjának költözése nem csupán logisztikai, hanem kulturális misszió is volt. Egy ipari telephely elavult épületeit hátrahagyva költöztek egy a XXI. századnak és a vállalati kultúrának megfelelő, az Activity Based Working modelljét követő irodatérbe. A munkavégzés támogatására szolgáló zónák, tárgyalóhelyiségek és fókuszszobák mellett a komfortérzet megteremtéséhez úgy alakították a tereket, hogy egyaránt tudjanak a munkatársak közösségi és privát szférát biztosító helyszíneket is találni.

SANOFI

SOFT FLOW

A Soft Flow csaknem 2000 m²­ es épülete egyszerre kutatóközpont és irodaház, ahol a letisztult formavilág minőségi anyagok kombinációjával valósul meg. Az épület a maga nemes egyszerűségében, tömegében és színvilágában pozitívan, meghatározó térelemként uralja a környezetét. Az ingatlan nemcsak nappal nyújt eredeti látványt, hanem éjszaka is, amikor „eltűnik” az épület, és a belső tér fénye kerül fókuszba a hatalmas homlokzati nyílászárók segítségével.

SZOVA IRODAHÁZ UNI-INVEST

A vállalati székhelyet Budapest centrumából a kertvárosba helyezték át egy saját irodaház megépítésével, önálló beruházásban. Olyan környezetet szerettek volna létrehozni, amely mindannyiuk közérzetére, munkájára és belső lelki egyensúlyára ösztönzően hat. Az irodaépület saját kerttel, zöldterülettel, veteményessel és gyümölcsössel, valamint téli kerttel teszi komfortosabbá az itt töltött időt. A modern enteriőr és látványos belsőépítészet harmóniája az építőipar és a művészet összhangjával egyesül.

Az Unilever nyírbátori gyárában az új irodatér egyszerre tükrözi a nagyvállalat különleges, színes arculatát az élénk színhasználattal, és őrzi ezt a történelmi hagyományt a tárgyalók elnevezéseivel és a régi gyár elemeinek megjelenítésével. Az irodatér a gyár fizikai dolgozói számára is nyitott, ahol egyszerre tudnak kávézni és beszélgetni. A közösségi konyha az iroda szíve, és a meghitt relax szoba is népszerű wellnesshelyiség. Az iroda berendezésének különlegessége, hogy számos elemet a csapat közösen tervezett és rendezett be.

UNILEVER NYÍRBÁTOR VODAFONE

Az új iroda a Vodafone szellemiségében született, és katalizátorként szolgál a még jobb munkahelyi élményhez. Kihívás volt, hogy a tervezés a járvány kirobbanásának időszakában kezdődött, és ebben a turbulens időszakban kellett megálmodni a jövő irodáját. A munkahelyi dizájn esetében kiemelten fontos volt, hogy megtartsák a természet és a technológia, illetve az analóg és digitális világ egyensúlyát.

A térhasználat kialakításánál hangsúlyos szerepet kapott a cég víziója, működése és a hibrid alapelvek megfelelő reprezentációja.

WEBSTAR CSOPORT

A pécsi irodafelújítás során a munkavégzésre optimalizálás mellett a személyes találkozások tereinek létrehozása volt a cél. A belsőépítészeti koncepció alapján a munkavégzés módjait a koncentrált figyelemtől a nyüzsgő informális megbeszélésig, valamint az egyénitől a csoportos munkáig mátrixba rendezték. A betérőt először a város lenyűgöző panorámája fogadja, majd rögtön a WorkCaféban találjuk magunkat, ahol a munkahely központi tereként egy hatalmas bárpult és kávézó található. A kiala kítást alapvetően két szemlélet határozta meg: a design thinking és a befogadó tervezés.

ÚJ UTAKON AZ URBANIZÁCIÓ ÉS A LAKÁSPIAC

A KOMPAKT VÁROS ESZMÉNYE BUDAPESTEN

„BUDAPEST SZÉTTERÜL, MINT

A TEHÉNLEPÉNY” – FOGALMAZOTT

EGYSZER ERŐ ZOLTÁN, A VÁROS FŐÉPÍTÉSZE, A KOMPAKT VÁROS ESZMÉNYÉRE ÉS ANNAK

BUDAPESTEN MEGHIÚSULT MEGVALÓSULÁSÁRA

UTALVA. PEDIG A SZAKÉRTŐK – ÉPÍTÉSZEK, VÁROSTERVEZŐK, INGATLANFEJLESZTŐK, KÖZLEKEDÉSMÉRNÖKÖK – KÖRÉBEN ALAPVETŐEN

KONSZENZUS VAN ARRÓL, HOGY BUDAPESTET IS

A KOMPAKT VÁROSOK ÚTJÁRA ILLENE TERELNI.

ÁM MÉG SINCS OLYAN ERŐ, AMI ÖSSZE TUDNÁ

RÁNTANI A VÁROST. KÖRKÉP BELVÁROSSAL ÉS

AGGLOMERÁCIÓVAL, ROZSDAÖVEZETEKKEL ÉS LAKÓPARKOKKAL.

AZ URBANIZÁCIÓ ÉS A LAKÁSPIAC

Erő Zoltán a főépítészi kinevezése után, 2020 februárjában szellemesen megjegyezte, hogy a Budapest­vízióját két szóban is össze tudja foglalni: kompakt város. Aztán szerencsére bővebben is kifejtette, elvégre egy szakmai körökben mintegy 20 éve használt fogalomról van szó, amivel a laikusok viszont csak most ismerkednek. A lényege, hogy az elhagyott ipari területek, átmeneti zónák felélesztésével mentesíteni lehet a várost a további terjeszkedéstől. Az urban sprawl, a város szétfolyása világszerte ismert jelenség az utóbbi évtizedekben. „Kiderült, hogy az állandóan bővülő családi házas lakóövezetekre épülő városfejlesztés, vagyis az amerikai álom kiteljesítése fenntarthatatlan” – magyarázta Erő Zoltán.

Az már más kérdés, hogy mit lehet tenni ellene érdemben, lehet­ e tanulni más kárából, hogyan lehet kiküszöbölni a már elkövetett hibákat? Budapest, ha nem is amerikai típusú világváros, mégis nagyon hasonló folyamatokat él át: az elmúlt 30 évben nagyjából két és félmillióan éltek a fővárosban és vonzáskörzetében, csakhogy egészen más arányokban. Háromszázezren költöztek az agglomerációba, és itt válik igazán fontossá a kompakt város eszménye, amennyiben a közlekedés fejlesztése, a szebb vonatok forgalomba állítása csak tüneti kezelés.

A valódi megoldást a kompakt város jelenti, ahol kis távolságban érhetők el a szükséges intézmények, munkahelyek. Láttunk már 15 perces várost, ötperces várost és sétálóvárost is – marketingese válogatja. A lényeg, hogy az alapszolgáltatásokat egy rövid sétával, legfeljebb bicikliúttal elérhessük: iskola,

óvoda, közért, gyógyszertár, orvosi rendelő, boltok, éttermek, sportolási lehetőség. Akinek ez adott a közelében, Budapesten is úgy élhet, akár egy faluban. Illetve sokkal könnyebben.

Az ellentétek nem vonzzák egymást

Nem segít a probléma kezelésében a főváros és a kormány ellentéte, igaz, közvetlenül nem is hátráltatja azt. Közvetve viszont igen: más viszi el az energiát, másra terelődik a figyelem, és nem születik meg egységes, vaskézzel betartott fejlesztési irány. A főváros azóta elkészítette az Integrált Településfejlesztési Stratégiát (ITS), ami egyrészt úgy beszél a kompakt városról, hogy ne csak a várostervezők és az építészek értsék, hanem a köznyelv is, másrészt a Budapestet sújtó problémákat nem a felszínen, hanem a gyökerüknél próbálja kezelni.

„Az én megközelítésemben Budapesten három válság van, amelyek ráadásul egymást erősítik: ez a lakhatás, a közlekedés és a zöldfelületek válsága” – fogalmazott tavaly tavasszal Balogh Samu várostervező, Karácsony Gergely főpolgármester kabinetfőnöke, aki a folyamatot is leírta. A lassan megfizethetetlen lakhatás miatt sokan kiköltöznek Budapestről, az agglomeráció nem tudja kezelni a növekvő lélekszámot, zsugorodnak a zöldfelületek, nem egy helyen roskadozik az infrastruktúra, az ingázás és a helyi szolgáltatások hiánya pedig előre nehezen kalkulálható nehézségeket okoznak. Közben a Budapestre „visszaingázók” hatalmas közlekedési terhet

Forrás: Living - Kassák Terrace

jelentenek a városnak, az óriási „közlekedési nyomás” pedig felszámolja a városban a köztereket, csökkennek a zöldfelületek, súlyosbodik a környezeti válság.

Ezt a helyzetet az ingázás kényelmesebbé tétele vagy más tüneti kezelés nem oldja meg. Budapest adottságai szerencsések, a barnamezős területei, a XIX–XX. században kialakult ipartelepek közül sok egészen beékelődik a városba, így ezek átgondolt fejlesztése érdemi lépés lehet a kompakt város kialakításában. A belvárosi és külvárosi részek közé beékelődött egy „rozsdagyűrű”, ahol új városi alközpontokat lehet létrehozni, kisegítve a központhiányos külvárosi­kertvárosi részeket. A barnamezős területek jelentős része már meglévő, jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkezik, és ezek a helyszínek a lakhatás mellett lehetőséget kínálnak a hiányzó intézményi és kereskedelmi funkciók pótlására, illetve munkahelyteremtésre.

Rozsdaövezeti projektek

Ebben a kérdésben akár egyetértést is láthatunk, elvégre a kormány előrukkolt a rozsdaövezeti akciótervvel, ami ha nem is túl gyorsan, de beindult. Egyelőre hat fejlesztés kapott zöld lámpát a Rozsdaövezeti Bizottságtól, a legelső fecske egy teljesen új, városrészléptékű projekt, a volt Láng Gépgyár területe a Váci úton, ahová egymilliárd euró értékű fejlesztést tervez egy cégcsoport. Másodikként a IX. kerületben, a Közvágóhídnál akkor már épülő mini városközpont, a City Pearl kapta meg az akcióterület minősítést.

Majd egyszerre négy projektet jelentettek be: a Budafoki kocsiszínnel szemközt lévő másfél hektáros területen az OTP Tetris Ház projektjének második üteme valósulhat meg; a XI. kerületi Barázda utcában az Elite Park már épülő második és harmadik ütemét minősítették akcióterületté; a X. kerületben szintén egy OTP­fejlesztés, a Somfa Liget kapott engedélyt; végül pedig a Kopaszi­ gátnál már javában épülő BudaPart is elnyerte – méltán – az akcióterület minősítést.

A Rozsdaövezeti Bizottság által kijelölt területek legnagyobb előnye, hogy az oda költözők még az 5% ­ os áfát is visszaigényelhetik, illetve ahol a már zajló beruházásokat minősítették át menet közben akcióterületté, ott visszamenőlegesen nem igényelhető vissza az áfa. Lehetnek határesetek: aki már kifizette a lakása árának egy részét a rendelet hatálybalépéséig, akkor arra az összegre már nem igényelhette vissza az áfát, de a fennmaradó összeg után igen. Aki pedig a rendelet törvényre emelkedése után vásárolt, az értelemszerűen a teljes ár utáni áfát visszaigényelhette.

Ugyanakkor barnamezős övezetet fejleszteni nem egyszerű: problémát jelenthet, ha nagyon erősen szennyezett a terület, mert ilyenkor elképesztő költség a talaj rendbetétele. Előfordultak olyan részek, ahová nem is lehetett lakásokat fejleszteni, kizárólag park jöhetett létre: már külön tudományág van arra, hogy megvizsgálják a talajt, és megállapítsák, milyen növények segítségével lehet megtisztítani.

Tény, hogy egy idő után maga a növény válik veszélyes hulladékká, de számítások szerint a növény gyökerét vagy szárát már könnyebb elvinni, mint az egész talajt. Ugyancsak gondot jelenthetnek a kusza tulajdonviszonyok, sokszor rengeteg részre felparcellázott ipartelepekről van szó, ahol nem is minden esetben ismert a tulajdonos. Végül szintén tetemes költséget jelenthetnek a megmentendő ipari műemlék épületek.

Szerencsés adottságok

Mindezzel együtt Budapest adottságai ebben is szerencsések: a barnamezős területeinek jelentős része állami kézben van, jellemzően vasúti területek, így a három problémából legalább kettő, a szennyezettség és a tulajdonviszonyok kérdése kezelhető. A kormányzati szerepvállalás tehát még az ellenzék szerint is „felpörgeti a barnamezős fejlesztéseket” – Balogh Samu fogalmazott így –, viszont a kabinetfőnök attól tart, hogy magánberuházók jutnak így extra profithoz, akiknek nem érdeke emberléptékű, élhető, közösségi funkciókkal és parkokkal jól ellátott új városrészek tervezése.

Holott a cél valójában közös, mert a szétterülő város, az ingázás nemcsak nagyobb környezetterhelést jelent, hanem másképp ugyan, de egyaránt élhetetlen agglomerációt és Budapestet is. És még sokkal hosszabb úthálózatot, vezetékeket, csöveket, azaz folyamatos karbantartásra ítélt infrastruktúrát is, egy seregnyi probléma kiszervezését a jövőnek. Észszerűbb lenne okosan tervezett, jól szervezett kompakt várost kialakítani, ami viszont a döntéshozókon túl (vagy innen) az egyszerű lakók akaratán és hozzáállásán is múlik.

CSÚCSRA ÉRT A LAKÁSPIAC!

Merre tovább?

2022 ELSŐ FELÉBEN KEDVEZŐ MAKROGAZDASÁGI KÖRNYEZETBEN TÖBBÉVES

CIKLUSÁNAK CSÚCSÁRA ÉRT A LAKÁSPIAC. TAVALY A HARMADIK NEGYEDÉVBEN MÁR

TÖBB JEL IS ARRA MUTATOTT, HOGY FORDULAT KÖVETKEZETT BE, ELŐRETEKINTVE PEDIG

A BIZONYTALANNÁ VÁLÓ GAZDASÁGI KILÁTÁSOKKAL ÉS AZ EMELKEDŐ

HITELKAMATOKKAL ÖSSZHANGBAN A HAZAI LAKÁSPIAC TOVÁBBI LASSULÁSÁRA

SZÁMÍTHATUNK. 2023-BAN A HÁZTARTÁSOK RENDELKEZÉSRE ÁLLÓ REÁLJÖVEDELME

VÁRHATÓAN CSÖKKEN, AMELY A LAKÁSPIACI KERESLET MÉRSÉKLŐDÉSÉT VETÍTI ELŐRE.

szinten 24,8% ­kal nőttek a lakásárak országos átlagban, szemben a 2021. év végi 21,4% ­kal. Ezek után szinte törvényszerű volt, hogy a tavalyi harmadik negyedévben jelentősen mérséklődött a kereslet a magyar piacon az előbb említett tényezőket figyelembe véve.

Csökkenő tranzakciók és hitelvolumenek

Változó számok, adatok

A világgazdaságban számos tényezőt azonosíthatunk, amelyek begyűrűztek Magyarországra is, és jelentősen befolyásolják a hazai piacot. A kimagasló infláció, a háborús helyzet, az energiaválság, a kedvezőtlen forintárfolyam, a kiugró hitelkamatok és ezekkel összefüggésben a csökkenő vásárlóerő mindmind hozzájárultak ahhoz, hogy a korábbi évek dinamikus, kétszámjegyű áremelkedése véget érjen, és a lakáspiac új pályára álljon itthon is.

Az elmúlt években hatalmas utat járt be a magyar lakáspiac, így a makrogazdasági tényezők mellett is várható volt, hogy korrekcióra fog sor kerülni. Lássunk egy beszédes adatot! 2022 harmadik negyedévében a KSH lakásárindexe 256,4% ­ ot mutatott, vagyis egy ugyanolyan lakásért 2022 őszén közel 2,6szor többet kellett fizetni, mint 2015 ­ben.

Pedig még 2022 első fél évében is dinamikusan folytatódott a hazai lakáspiac drágulása. Az MNB ­lakásárindex alapján 2022 második negyedévében éves

A tranzakciók száma 22,6% ­kal csökkent, amin belül szeptemberben 34,2% ­ os volt a mérséklődés éves szinten. Az árak tekintetében a növekedés megállt, sőt, több szegmensben korrekciót vagy legalábbis stagnálást figyelhettünk meg 2022 végén és 2023 elején, vagyis ciklusfordulóhoz ért a hazai lakáspiac. De az árnövekedés lassulása az egész Európai Unióban általános jelenség az Eurostat adatai alapján.

2022 második negyedévében a hitelintézetek még rekord volumenű lakáshitel­szerződést kötöttek. Ezt követően augusztusban már 19%­kal csökkent éves alapon a szerződéskötések száma. A rosszabb adatokban az NHP Zöld Otthon Program szerződéskötéseinek lecsengése, az emelkedő kamatkörnyezet miatt a korábbi hónapokra előrehozott kereslet, illetve a lakáspiaci aktivitás mérséklődése is szerepet játszott.

A kamatok folytatódó emelkedése és a lakáspiaci drágulás következtében a vásárlás elérhetősége az otthonteremtési támogatásokra nem vagy kisebb mértékben jogosult háztartások számára évek óta nem látott alacsony szintre esett. Emellett az elmúlt évek 20 ezer körüli megépített éves lakásszáma a fejlesztői várakozások alapján a következő két esztendőben a romló gazdasági kilátások miatt fokozatosan csökkenhet.

Forrás: Cordia - Grand Corvin2

legyen a saját weboldalad a lakopark . ingatlan . com

Spórold meg a milliós fejlesztési és üzemeltetési költségeket

Bízd ránk az onlinine markeging feladatok nagy részét

Teljeskörű média és kommunikációs csomag

Extra kiegészítő csomagok (PR, display, social media)

Mit vesznek?

2022 elején szinte mindent el lehetett adni, ami alkalmas volt kedvezmények igénybevételére, ám azóta nagyot fordult a világ. A tavalyi év utolsó három hónapjában drasztikusan visszaesett a kereslet, aminek több oka is van. Egyrészt a romló hitelezési környezetben már nem olyan vonzó 15–20 éves periódusra hitelt felvenni. Ez is közrejátszott abban, hogy csökkent a vételi hajlandóság, a potenciális vásárlók most azt mérlegelik, hogy mit jelent a gyakorlatban a megemelkedett rezsiszámla, milyen hatása lesz az elhúzódó energiaválságnak, a szakemberhiánynak és a több évtizede nem látott ütemű inflációnak.

2023 ­ban kinyílhat a keresleti–kínálati olló, vagyis legalább 20% ­kal több eladó ingatlan juthat 30–40% ­kal kevesebb vevőre. Idén 100 ezer adásvételre kerülhet sor a tavalyi 120 ezerrel szemben,

Egyre okosabbak lesznek az otthonaink

Az ügyféligények, az otthon felszereltségével kapcsolatos elvárások átalakulása az építőiparnak is komoly kihívást jelent, amire az egyik lehetséges megoldás a digitalizáció szélesebb körű alkalmazása az ágazatban. Iparági szakemberek szerint a jövő okos otthonaiban három tendencia lesz az uralkodó. A világítási rendszereknél lesz a legfontosabb a fejlett technológiai megoldások alkalmazása, ami nem meglepő, mert így jelentős mennyiségű energiát lehet megtakarítani, arról nem beszélve, hogy a jól megválasztott fények erőteljesen befolyásolják a lakók kényelemérzetét, hangulatát. Minden valószínűség szerint fokozódó keresetnek örvendenek az okostermosztátok és a biztonsági rendszerek, olyannyira, hogy meghatározóak lesznek az okos otthonok felszereltségében. A különösen Európát sújtó energiaválságban hasonlóképpen felértékelődik a költséghatékonyan működtethető fűtési rendszerek szerepe, így gyorsabban terjedhetnek el azok a technikai megoldások, amelyekkel mérni és szabályozni is lehet az egyes berendezések fogyasztását. Az okos biztonsági eszközök is beépülnek a lakásokba, a riasztók, kamerák, tűzvédelmi eszközök és a ma még ritkaságszámba menő egészségügyi szenzorok is el fognak terjedni a jövőben.

ezen belül a saját célra vásárlók adhatják a lakáspiaci adásvételek gerincét az ingatlan.com statisztikái szerint. Idén továbbra is a legnagyobb kihívást a magas hitelkamatok okozta bizonytalanság jelenti, a kevesebb adásvétel miatt pedig a vevők alkupozíciója sokat javult.

Magyarországon az emberek több mint 90% ­a saját tulajdonú ingatlanban lakik, ezért a vásárlók nagy része eladóként is piacra lép, vagyis egy új ügylet finanszírozása érdekében értékesíteni kell a meglévőt. Az elmúlt éveket jellemző két számjegyű drágulással szemben 2023 ­ban jóval lassabban, átlagosan 4–5% ­kal növekedhetnek az árak. A korábbi dinamikus áremelkedéshez képest ez inkább már stagnálásnak felel meg.

A nagy alapterületű, rossz energiahatékonyságú és elosztású, „többgenerációs” ingatlanokat már eddig is csak jelentős árengedmények révén lehetett értékesíteni. A vevők jellemzően átalakításban, korszerűsítésben és továbbértékesítésben gondolkodnak; beárazzák a korszerűsítés költségét, és természetesen valamennyi haszonra is szeretnének szert tenni. Mindent összevetve a relatíve kis alapterületű, egy–másfél szobás, alacsony rezsijű és korszerű társasházi lakások a keresettek, amelyek akár azonnal költözhetőek, illetve bérbe adhatók.

Mennyi az annyi?

Az ingatlan.com adatai szerint az eladó lakások esetében Budapesten tavaly decemberben a 955 ezer forintos átlagos négyzetméterár 18% ­kal haladta meg az egy évvel korábbit. Ugyanezen időszakban a fővároson kívüli piacon a megyeszékhelyeken és a megyei jogú városokban 2021 decemberéhez képest 31% ­kal 593 ezer forintra nőtt az átlagár. A kisebb városokban 22% ­ os áremelkedés következett be egy év leforgása alatt, így 2022 decemberében 562 ezer forint volt az átlag a kínálati piacon. A községi lakóingatlanok esetében pedig 13% ­kal 393 ezer forintra drágult egy négyzetméter.

A kínálati piac januári KSH adatai is egyértelműen a drágulás lassulására utalnak, hiszen a fővárosi kerületekben decemberhez képest 0,9% ­kal 976 ezer forintra, a vármegyeszékhelyeken 1,9% ­kal 588 ezer forintra csökkentek az átlagos négyzetméterárak. Az is figyelemreméltó, hogy a kedvező megítélésű panelek (Gazdagréti lakótelep, Pók utca) négyzetméterára elérte, sőt, egyes esetekben meg is haladta az egymillió forintos lélektani küszöböt. További érdekesség, hogy a külföldi vásárlók aránya a hazai lakáspiacon az előző év azonos időszaki 3,3% ­áról 2022 második negyedévében 6,1% ­ra emelkedett országosan, ami már meghaladja a koronavírus­járvány előtti időszak 4–5% ­ os szintjét is.

Új építésű lakások piaca

Tavaly az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) 2023 eleji becslése szerint nagyjából 22 ezer új lakás épülhetett, miközben 250 ezret felújítottak. Ezek a számok 2023 ­ban és 2024 ­ben a felére eshetnek vissza kormányzati intézkedések nélkül. Azonban a nagy lakásfejlesztő cégek nem engedhetik meg maguknak, hogy megálljanak, még relatíve kedvezőtlen piaci környezetben sem tehetnek mást, mint előre menekülnek, és olyan ingatlanokat fejlesztenek, amelyek lényegesen versenyképesebbek, mint az akárcsak néhány éve épült lakások.

A recept egyszerű: az akár több száz lakást magába foglaló projektek esetében fontos szempont a kiváló közlekedési infrastruktúra mind tömegközlekedéssel, mind autóval. Emellett az új lakásokat AA, illetve AA+ energetikai besorolásnak megfelelően alakítják ki, és ha a trendeket figyeljük, könnyen elképzelhető, hogy egy–két éven belül általános elvárás lesz a teljesen megújuló energiát használó hőszivattyús rendszer, a mennyezethűtés­fűtés és a háromrétegű nyílászárók beépítése. A lakásokhoz tartozó okosotthon­rendszerek pedig az elektromos árammal való gazdálkodást teszik hatékonnyá.

Mennyiért épülnek otthonok Budapesten és vidéken?

A budapesti újlakás­piacra fókuszálva a keresleti és a kínálati oldal is szűkült. 2022 harmadik negyedévében a fővárosban a fejlesztés és értékesítés alatt álló új társasházi projekteken belül a még szabad kínálat éves összevetésben 36% ­kal csökkent az első fél év előrehozott vásárlásai okán az ELTINGA adatai szerint. A harmadik negyedévben éves és negyedéves alapon is 40% ­kal csökkent az eladott fővárosi új lakások száma, miközben a szabad kínálatot dinamikus áremelések jellemezték. Ennek ellenére a piaci szereplők nem számítanak az új lakások esetén az árak csökkenésére, elsősorban az építési költségek elmúlt években tapasztalt jelentős emelkedése miatt.

A budapesti új lakások átlagos négyzetméterára 2022 végén közelítette a másfél millió forintot, így éves szinten a drágulás csaknem 30% ­ os volt. Budapest az ötödik legkevésbé megfizethető főváros volt Európában 2022 harmadik negyedévében a lakásárak jövedelmekhez viszonyított arányát tekintve. Vidéken szintén kevesebb új lakás épül, de az drágábban. 2022 negyedik negyedévében a fővároson és a Balaton­parti településeken kívül még sosem kínálták ilyen magas áron az ingatlanokat, és az áremelkedés üteme is rekordot döntött. Az átlagos négyzetméterár 2022 végére már több hazai városban is meghaladta vagy elérte az egymillió forintot (többek között Debrecenben, Győrben vagy Szegeden).

Módosuló kedvezmények

2022 utolsó napjaiban a kormány több családtámogatási kedvezményt is meghosszabbított, amelyek közül a három legfontosabb változás:

1. Az új lakások építésénél és vásárlásánál az áfa­visszaigénylési kedvezmény 2022. december 31­ én lejárt volna. Ezt a rendeletet a kormány két évvel, 2024. december 31­ig meghosszabbítja változatlan feltételekkel. Azaz a jogosult családok maximum ötmillió forintig visszaigényelhetik az építési vagy vásárlási költségeik áfáját. (Utóbbi esetben akkor, ha CSOK­ ot is felhasználnak az új lakás megvásárlásához.)

2. A használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) szabályait is megváltoztatta az új rendelet. Ezek közül a legfontosabb, hogy a CSOK­nál kedvezőbb feltételekkel igényelhető falusi CSOK nem járt le 2022. december 31­ én, hanem 2024. december 31­ig vehető igénybe. Az új rendelet frissítette azoknak a településeknek a listáját is, ahol ez a támogatás felhasználható. A felsorolás most 2631 falut, községet tartalmaz.

3. A babaváró támogatásnál is egyetlen dátum a változtatás. Ez alapján a babaváró hitel és a babaváró támogatás igénybevételéről szóló szerződés 2024. december 31­ éig köthető meg. A határidő tehát két évvel meghosszabbodik, de a támogatás egyéb feltételei nem változnak. A babaváró hitel összege továbbra is 10 millió forint, amit szabadon lehet felhasználni. Az igénylő családok számára egy gyermek megszületése esetén kamatmentessé válik a hitel, három gyermek esetén pedig a 10 millió forint támogatássá válik.

Forrás: Living - Park West

MI FÁN TEREM A TAKTIKAI

URBANIZMUS

és mire jelenthet megoldást?

ELŐTTE-UTÁNA: A BAL OLDALI KÉPEN EGY VÁROSI ÚT SZÉLÉN AUTÓK PARKOLNAK, ALIG

VAN ZÖLD MEG SZABAD HELY A GYALOGOSOKNAK, A JOBB OLDALI KÉPEN ELLENBEN

A GYALOGOSOK GYŐZTEK AZ AUTÓSOK ROVÁSÁRA, BOLDOG, KISIMULT ARCÚ EMBEREK

KÁVÉZNAK, GYERMEKEK SÉTÁLNAK SZÜLŐK KEZÉBE KAPASZKODVA, BURJÁNZIK SOKSOK ZÖLD, ÉS MÉG A NAP IS KISÜTÖTT. MINDEGYIKÜNK TALÁLKOZOTT MÁR HASONLÓ

KÉPPÁROKKAL A KÖZÖSSÉGI MÉDIÁBAN, NAGYON RÖVIDEN EZ A TAKTIKAI URBANIZMUS (TU). MOST VISZONT RÉSZLETESEBBEN IS BEMUTATJUK, ELŐBB EGY IZGALMAS KANADAI PÉLDÁVAL, MAJD EGY HAZAI MINI KÖRKÉPPEL.

A taktikai urbanizmus (vagy taktikai városfejlesztés) gyorsan, könnyen és sok érdekelt fél bevonásával megvalósított kísérlet egy jól meghatározott városi térben. Sokszor csak átmeneti, mégis a hoszszabb távú változás igénye mozgatja. Lényegében laborként működik, a kísérletnek pedig logikusan két kimenetele lehetséges: működik vagy nem.

Ha nem, akkor nincs túl nagy vesztenivaló, az ideiglenes installáció hipp ­hopp elbontható, a tanulságok levonhatóak, ilyen formában ez is befolyásolhatja a városfejlesztést. Ha viszont működik, az akár példát is jelenthet a város (sőt más városok) további fejlesztéseihez. Vannak városok, ahol anyagi forrás híján a taktikai urbanizmussal lehet változásokat elérni,

mert olcsó és gyors módszer, és persze akad olyan is, ahol ezt is profin, többéves program keretében gondolják végig, és több lépcsőben valósítják meg.

Egy kis színes a tengerentúlról

Úgyis mint végcélt vagy ideált érdemes megismerni egy jelenleg is zajló kísérletet, a kanadai Montreal latin negyedében megvalósult fejlesztést, amelyet két építészcsapat, a LAAB Collective és a Signature Design Communication jegyez. Ez az Agora Maximus, ami már a taktikai urbanizmus határait feszegeti, amennyiben rendkívül tartós, integrált, sűrűn beültetett modulok képezik az alapját, és hároméves ciklusban valósul meg, 2022­től 2024 ­ig – azaz nevezhetjük akár stratégiai urbanizmusnak is.

Az építészek egy erőteljes, élénk átmeneti utcaképet terveztek, ami erősíti a latin negyed – a várost alapító francia intézmények helyszíne – történelmi szerepét. Ezenkívül játékosságot és életörömet csempész a híres Saint­Denis utcába. A klasszikus városi utcából egy befogadó városi teret csináltak a nyári fesztiválok idejére, ennek érdekében gyalogosbaráttá alakították az utcát, mini teraszokkal és kilátókkal, hogy a helyiek és a látogatók élvezhessék a forgatagot. Az átalakítás neve a latin kultúra két klasszikusa, az Agora és a Circus Maximus összeadásából származik; lényegében egy lineáris színpaddá alakították át az utcát, modern, rugalmasan áthelyezhető, pixelszerű ülőkék és tárolók segítségével, sok­sok színnel.

Ahogy említettük, az installáció többlépcsős kísérlet: 2022 nyarán a St. Sulpice könyvtár előtt jelent meg, de 2023 ­ban és jövőre végighúzódik majd a hosszú St.

Denis utcán. A pixelmodulok a Quartier Latin kulturális intézményeinek fő lépcsőházaira utalnak, befogadnak sok zöldet, maguk is a fesztiválok részévé válnak, de pihenőhellyé is a megfáradt nézelődőknek. Átgondolták a színkódokat is: a szürke illik az épített környezethez, a fehér a modernitást képviseli, a narancs kikacsintás az útburkolati jelek vizuális kódjára.

Az egyes modulokat pixelmintákból álló street art grafikák kötik össze az utca teljes hosszában, de nemcsak ez szórakoztatja a gyalogosokat, hanem a nagyobb üzletek kirakatainak vizuális­grafikus díszítése is. A modulok acélból és fából készültek, öt különböző magasságban, úgy, hogy a következő két szezonban is használhatóak maradjanak – de akár teljesen más variációban, mint a galéria ábrái mutatják.

Vissza Budapestre, milánói átszállással

Itthon a KÉK­ben (Kortárs Építészeti Központ) tavaly év végén a milánói köztérfejlesztési program (Piazze Aperte, azaz Nyitott Terek) részleteit mutatta be Demetrio Scopelliti és Stefano Ragazzo, a programot a milánói önkormányzat számára kidolgozó Agenzia Mobilità Ambiente Territorio szakértői. Az előadáson rengeteg konkrét példát mutattak be képeken, és beszéltek is róla.

A nagy tanulságok egyike az volt, hogy a legtöbb projekt simán lehet tartós, ugyanis a kezdeményezések döntő többsége (legfeljebb minimális módosítással) bevált – annak ellenére is, hogy az érintettek egy része kezdetben hevesen tiltakozott ellene. Akadt

boltos, aki a forgalmát féltette, akadtak lakók, akik a megszokott környezetüket, akadtak szülők, akik a gyermekeiket óvták volna a félig­meddig játszótérré alakított köztéren. De az esetek mintegy 90%ában teljesen felesleges volt az aggodalom.

Más tanulság is akadt azonban: az átalakításoknak van egy tipikus mintázata, amit érdemes szem előtt tartania annak, aki ilyesmire adná a fejét. Jellemzően az iskolák előtti területek, illetve a nem térként funkcionáló, de szellős városi teresedések alkalmasak az átalakításra. Tipikus megoldás lehet egy veszélyes, gyakori baleseteket előidéző kereszteződés átalakítása úgy, hogy az autós forgalmat kitolják a tér egy szűkebb részére, és új, egységes teret nyernek például az iskola bejárata előtt.

Ehhez képest már csak hab a tortán, amikor még látványos, színes jeleket is festenek az aszfaltra. Sok esetben a körforgalom logikájára átszervezett (noha nem szükségképpen kör formájú) autós közlekedés a megoldás, amivel szintén egyszerűsíthető a forgalmi rend. További, talán nem kevésbé lényeges tanulság, hogy az átalakított tereket a felnőttek is élvezték, az apukák ugyanúgy beálltak tengózni és pingpongozni, mint a gyermekeik – jóllehet a pingpongasztalok a szűkebb területeken veszélyesnek bizonyultak, így ott azokat idővel elbontották.

Újra itthon

Budapesten sokszor kisebb léptékben jelenik meg a taktikai várostervezés: rengeteg apró közösségi kert jött létre az elmúlt években, csak tavaly számos tűzfalra került profi falfestés, a Fővárosi Önkormányzat pedig a közösségi költségvetésből valósít meg civil ötleteket. Az utóbbiak közt a tipikus igények (zöldfelületek, köztéri vécék, kerékpáros­ és

gyalogosbarát közlekedés) mellett olyanokat is találunk, mint a „Legyenek közérthetőek a hivatali levelek, dokumentumok” vagy a „Legális graffitifal létrehozása”, melyek mindegyike nyert a szavazáson, így most „megvalósítás alatt áll”.

Nagyobb léptékre jó példa a közelmúltból a Valyo (Város és Folyó Egyesület) beavatkozása, a budai alsó rakpart átmeneti átalakítása. Kihasználva a Lánchíd felújítása miatti kényszerű autómentességet, a Halász utca és a Döbrentei tér közötti másfél kilométeres szakaszt padok, növények, szobrok és legfőképp emberek foglalták el. Helyzetéből adódóan a „Budai__Alsó” projekt csak ideiglenes lehetett, akárcsak korábban a Szabadság híd, illetve a pesti oldal id. Antall József rakparti szakaszának átalakítása.

A lényeg azonban nem ez: a projekt emlékeztette a város lakóit és vezetőit is, hogy a terek funkciói a mostaninál sokkal rugalmasabban is alakíthatóak, akár a nyári szezonra, akár egy­ egy hétvégére is élhetőbbé tehető a város. A Budai__Alsó esetében a szakasz tömegközlekedéssel átjárható maradt, lebontották a szalagkorlátot, hogy az emberek kiülhessenek a Duna­part lépcsőjére, az elbontott szalagkorlátokat máshol ülőfelületként vagy asztalként/pultként alkalmazták, a fás szakaszra homokozó és óriás napágy került, a famentesen árnyékos területeket hoztak létre. Bekerültek dézsás növények, mozgatható piknikasztalok, óriás napágyak, aszfaltfestések, grillezők és kortárs művészek tematikus szobrai is.

Ahogy a fenti példákból látszik, alapvetően egyszerű ötletekről van szó. A hangsúly sokkal inkább azon van tehát, hogy akarunk­ e változásokat a közterületeken, és meg tudunk­ e egymással egyezni arról, hogy milyeneket. Mert az nem kérdés, hogy a taktikai urbanizmus színesebbé, élhetőbbé és emberibbé teheti a városainkat.

MIRE FIGYELJÜNK AZ ELADÁS ÉS A VÉTEL SORÁN A LAKÁSPIACON?

JELENLEG ALAPVETŐEN KÍNÁLATI PIACRÓL BESZÉLHETÜNK, AZ ÁRAKBAN NAGYOBB A TARTALÉK, MEGNŐTT A VÁSÁRLÓK ALKULEHETŐSÉGE.

MAGYARUL MOST AZOKNAK A VEVŐKNEK ÁLL A ZÁSZLÓ, AKIKNEK

MÓDJÁBAN ÁLL NÉHÁNY HETET, HÓNAPOT VÁRNI. ÖSSZEGYŰJTÖTTÜK

A LEGFONTOSABB SZEMPONTOKAT, AMELYEKET ELADÓKÉNT ÉS

VEVŐKÉNT MÉRLEGELNÜNK KELL AZ ÉRTÉKESÍTÉSI FOLYAMAT SORÁN.

Nincs pontos meghatározása annak, mikor keresleti vagy kínálati jellegű az ingatlanpiac, de ha a lakások, házak átlagosan hat hónapon belül új gazdára találnak, akkor nagyobb a kereslet, mint a kínálat, azaz keresleti a piac jellege. Ekkor a vevők egymással versengve igyekeznek új otthonhoz jutni, az eladók pedig több ajánlatból válogathatnak. Az árak emelkednek, és még a rosszabb adottságú ingatlanokat is el lehet adni, a vevők ugyanis attól tartanak, hogy még feljebb mennek az árak, így aztán elindul egy önmagát gerjesztő spirál.

A jelenlegi kínálati piacon azonban vevőként érdemes kivárásra játszani. Mivel tudjuk, hogy nem kelnek el gyorsan a lakások, megvárhatjuk, míg a kinézett ingatlan eljut az első árengedményig. Akkor telefonálhatunk, persze tovább alkudva. Ez a módszer azonban kifejezetten kockázatos: ha a kiszemelt lakás vagy ház életünk álma, akkor egyszerűen bele kell vágni!

Eladóként az esetleges engedmény mértékét az határozza meg, mennyire sürgős eladni a lakást. Ha az értékesítés nem létszükség, tehát nem munkahelyváltás vagy a család bővülése ­szűkülése miatt értékesítünk, érdemes elhalasztani az eladást. Ha komoly az ok, akár jelentős engedményre is kényszerülhetünk. A jó ár ilyenkor a lehető legalacsonyabb, amit

még elfogadhatónak tartunk. De a kivárásnál mérlegelnünk kell az elmaradt alternatív haszon fogalmát is. Eladom ma az ingatlant 10% engedménnyel, vagy várok tovább, és egy év múlva eladom amennyiért most kínálom, de addig az infláció erodálta a pénz értékét 18% ­kal.

Eladóknak

Mire kell még figyelni a pénzen kívül? Nincs általános recept, de van néhány aranyszabály. Rögtön az első az eladók esetében: döntsünk! Mi az az ár, amenynyiért hajlandóak vagyunk értékesíteni az ingatlant? Mennyi időn belül van szükségünk a pénzre? Elfogadunk­ e hitellel, CSOK­kal „bajlódó” vevőt? Az első hirdetés megjelenése után öt perccel nyolc tanácsadó keres majd fel bennünket, és a számok azt mutatják, hogy egyre többen veszik igénybe a szolgáltatásaikat. Az alapján döntsünk, hogy milyen hozzáadott értéket jelent a bevonása az értékesítés folyamatába: meg tudja szűrni a vevőket? Segít­ e a lebonyolításban, mutatásban? Esetleg tanácsokat is ad a lakás vonzóbbá tételében? Ha pl. örököltük a lakást, egy jó ügynök sokat segíthet a helyismeretével is.

Készüljünk fel: mikor és miből épült a ház. Kérjük ki a tulajdoni lapot, nézzük meg a neten a környékbeli

ingatlanok jellemző árait. Ha nincs alaprajzunk, készítsünk egyet, akár kockás papírra! Beszéljünk a közös képviselővel, hogy meg tudjuk mutatni a soha nem látott pincénket. Írjuk fel magunknak, hogy miért szeretünk ott lakni: az emlékek felejtősek, de a buszmegálló, iskola, kiserdő, játszótér, bolt, orvosi rendelő közelsége mind­mind plusz pont. Még akkor is, ha ezek számunkra sohasem voltak fontosak.

Vevőknek

Szűkítsük le a környéket és a keresést: mit, hol, mekkorát és mennyiért keresünk. Ez a hirdetési oldalakon is jelentősen megkönnyíti az egyébként szinte áttekinthetetlenül nagy kínálat átfésülését. Tisztázzuk magunkkal, hogy milyen célból vásárolunk, milyen időtávra tervezünk, mennyi a büdzsénk, melyik kerületben és mekkora lakást/házat szeretnénk.

Készüljünk fel a kérdésekből: ne aggódjunk amiatt, hogy sokat kérdezünk, az eladóknak ez tetszik, komoly érdeklődőnek fogunk tűnni. Ha kézpénzzel fizetünk, komoly előnyben vagyunk a hitelbírálatra váró ügyfelekkel szemben. Ha ügyesen érvelünk, ezt forintosíthatjuk a vételár megbeszélésénél. Nézzük meg az ingatlan tulajdoni lapját! 2023 ­tól az ügyfélkapunkon keresztül bárki díjmentesen kérheti le két tetszőleges ingatlan teljes tulajdoni lapját.

Ne ugorjunk be a sürgető csapdákba: „már ketten is nagyon komolyan érdeklődnek”. Egy ház vásárlása hosszú évekre szóló döntés, nem kell kapkodnunk. Menjünk vissza sötétedés után, nézzük meg, hogy a cuki kisbolt nem alakul­ e át estére kocsmává. Hívjuk fel a közös képviselőt, akinek nem érdeke, hogy becsapjon bennünket: el fogja mondani, hogy van­e tartaléka a háznak, milyen a főnyomócső állapota, és legfőképpen van­e a tulajdonosnak számottevő tartozása.

A lakás jelenlegi állapota, a jó ízlésű berendezése, a vonzó színek és hangulat nem a lakás részei. A berendezés az eladó kiköltözése után általában nem marad, kivéve a konyhabútort. Ehelyett inkább kérjük el az alaprajzot, képzeljük el a saját bútorainkat a házban/lakásban. Ha megengedik, készítsünk fotókat. A negyedik megtekintett lakás után ez különösen hasznos lesz az összegzésnél.

A műszaki tartalom most az energiaválságban és a rezsinövekedés időszakában felértékelődött. Mérlegelni kell a régi cirkókazán kondenzációsra történő cseréjét, plusz a kéménybélés akár milliós költségét. Milyenek a falban futó vezetékek, jól zárnak­ e a nyílászárók? Ha van merszünk és bátorságunk, jelentős árengedménnyel tudunk felújítás előtt álló ingatlant vásárolni, de vegyük figyelembe a szakemberhiányt és a jelentős mértékben megnőtt építőanyag­költségeket is! Az esztétikailag felújított lakások sokszor

eltakarják a lényeget: pl. korszerűtlen a vezetékrendszer, vagy ne adj isten, vizesedik a fal.

Hagyjunk magunknak tartalékot az ügyvédi költségekre, illetékre, tisztasági festésre, felújításra, költözésre, új bútorra. Az időfaktor is számít: akkor vegyünk felújítandó ingatlant, ha ennek időtartama alatt lesz hol laknunk.

De milyen lakást vegyünk?

Mennyi? – szól le a kapitány a gépházba. 600! – kiabál vissza a gépmester. Mi 600? – kérdez vissza a kapitány. Mi mennyi? – reagál a kazánműszerekkel bíbelődő, az izzadtságtól és a kosztol szinte felismerhetetlen arcú mester. A szakállas vicc esetünkben arra utal, hogy a válasz attól függ, hogy mire van szükségünk. A magyarok magántulajdonú lakáshoz való ragaszkodása – ha nem is példa nélküli, de – nagyon erős szempont, bőven 90% feletti a saját lakásban/házban élő háztartások aránya.

Sokaknak ez az egyetlen komolyabb vagyontárgya, életük főműve, amit hátrahagynak az utódokra. Ennek megfelelően az érzelmi faktor sokszor eltorzítja a kínálati árakat. Hiába kedves az eladónak a nagypapa által épített szaletli és a konyhai lambéria, ha a vevőnek ez csak lom, amihez sittes konténert kell majd rendelni a felújítás legelső fázisában.

Ennél fontosabb, hogy mi az az élethelyzet, amihez a lakást párosítani akarjuk. Ha elfogadjuk, hogy a lakás az élet kiszolgáló eszköze, nem pedig a célja, máris objektívebben közelíthetjük meg a kérdést.

A ’90 ­ es évek elejétől kezdve Budapest 300 ezer lakost „vesztett”, ennyién költöztek ki a zöldbe, az agglomerációba. Ahol aztán kiderült, hogy se út, se iskola, se munkahely, reggelente be kell autózni a városba. Mára sokat finomodott a helyzet, de tény, hogy aki megrögzött városi ember, annak nem a fogyókúra, hanem az Érdre költözés jelenti az igazi életmódváltást.

Ha már a 70 ezres megyei jogú városnál járunk: százával árulják azokat a befejezetlen tetőterű házakat, amelyeket az építtetők arra számítva emeltek, hogy az emeletet majd a felcseperedő gyerekek foglalják el a saját családjukkal. Akik aztán az első alkalommal költöztek vissza a fővárosba, közel az iskolához, munkához, bulihoz, plázához. A szülők pedig maradtak a kifűthetetlen és feleslegesen nagy házukkal. Sokan az egész életüket leélik egyetlen ingatlanban, de ez nem jó: hiába érkezik egy jó állásajánlat mondjuk Győrből, ha nem vagyunk hajlandóak megválni az ingatlantól.

A lakás­ vagy házvásárlásnál ez persze csak egyetlen szempont, hiszen nincs két egyforma sztori: a VIII. kerület ingatlanforgalmát komoly mértékben fellendítette az Airbnb, hiszen a néhány napra érkező turistákat nem érdekli az egyébként jó lokációjú környék

vegyes megítélése; ha a lakásnak jó az ár/érték aránya, pozitív értékelést fognak írni.

Hasonló a helyzet a kifejezetten „albérletezésre” szánt ingatlanokkal: a bérlők jellemzően diákok, fiatal párok, akiknek prioritás az elfogadható ár és a centrumközeli elhelyezkedés. A ’90 ­ es évek elejének egyik kulcskérdése az volt, hogy „van­ e fővonal a lakásban”. A fiatalabbak közül sokan nem is értik ezt a felvetést. A vezetékes telefon megléte nem szempont, ellentétben a fűtési költséggel és a társasház általános állapotával.

Aggasztóan kevés az állvány a főváros belső negyedeiben: a pályázati források elapadtak, a hitelek és az építőanyagok megdrágultak, a lakók csak a halaszthatatlan dolgokat javítják; ha a gázművek levágja a házat a hálózatról, muszáj lesz elvégezni a ház saját csővezetékeinek régóta halogatott cseréjét, a vakolat ráér. Ugyanígy a panelprogramon már átesett –hőszigetelt és korszerűbb nyílászárókkal rendelkező –panelek ára sem véletlenül magas: ezek a házak már túl vannak egy komoly értéknövelő, élettartam­meghosszabbító beruházáson, amelybe mostanában nagyon kevés társasház tud, mer vagy akar belevágni.

A lakásvásárlás, az új otthon az egyik legnagyobb öröm minden ember életében. Ha jól csináljuk, évtizedekre meghatározza az életünket, biztos keretet teremtve a családi harmóniához, karrierépítéshez, kikapcsolódáshoz és sok minden máshoz.

Csatlakozz

azevirodaja.hu

szolgált atói adatbázisához!

Kérj ajánlatot Az Év Irodája csapatától

Ahrend Hungary

Art Front Hungary Kft.

AV Spring Kft.

Basic Collection Kft.

Bravosincord Kft.

Capstone Management Kft.

CityPlant Növénydekoráció

D11 Studio

DigiFol

Dome Group

Europa Design

Irodabútor

Tervezés/ belsőépítészet

Technológia és innováció

Irodabútor

https://ahrend.azevirodaja.hu/

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ art­front­hungary­kft/14407

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ av­spring­kft/36043

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ basic­ collection­kft/36185

Irodabútor https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ bravosincord­kft/25

Projektmenedzsment

Növénydekoráció

Tervezés/ belsőépítészet

Mobil és üvegfalak

Kivitelezés/Fitout

Irodabútor

Eurotrend-2000 Design & Build

Floor by Blue

Irodaszőnyeg, padló

G-Green Interior Kft. Irodabútor

GMB Solutions

Horsens Partners Kft.

JURA Store Budapest - Kávé Profi Kft.

Mobil és üvegfalak

Projektmenedzsment

Kávé

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ capstone ­management­kft/35419

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ cityplant­novenydekoracio/208

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ d11­studio/35722

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ digifol/36304

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ dome ­ group/36256

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ europa­ design/62

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ eurotrend­2000/36058

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ floor­by­blue/33810

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/ adatlap/g­ green­interior­kft/25900

https://gmb.azevirodaja.hu/

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ horsens­partners­kft/35716

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ jura­store ­budapest­kave ­profi­kft/35721

Kinnarps Hungary Kft.

Nanavízió

Irodabútor

Tervezés/ belsőépítészet

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ kinnarps­hungary­kft/35620

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ nanavizio/25335

Nespresso Professional Kávé https://nespresso.azevirodaja.hu/

Neudoerfler

Tervezés/ belsőépítészet

Novacolor Design & Build

Nowy Styl Hungary Zrt.

Office and Lockers Kft.

Office Line Kft.

OPUS Magnum Kft.

Plantart

Pont Light Kft.

ProInterier Kft.

Simo Group Kft.

Tarkett

TriGranit Fejlesztési Kft.

UPPER Design Studio

Viador Átrium Group

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ neudoerfler/35707

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ novacolor/36047

Irodabútor https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ nowy­styl­hungary­zrt/25668

Irodabútor

Irodabútor

Kivitelezés/Fitout

Növénydekoráció

Világítástechnika

Kivitelezés/Fitout

Mobil és üvegfalak

Irodaszőnyeg, padló

Design & Build

Tervezés/ belsőépítészet

Tervezés/ belsőépítészet

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ office ­and­lockers­kft/35813

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ office ­line ­kft/3641

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ opus­magnum­kft/36008

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ plantart/35725

https://pontlight.azevirodaja.hu/

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ prointerier­kft/26529

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ simo ­ group ­kft/36157

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ tarkett/35337

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ trigranit­fejlesztesi­kft/36089

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ upper­ design­studio/36055

https://azevirodaja.hu/szolgaltato/adatlap/ viador­atrium­ group/35705

BICSKE

H2Offices

IRODAHÁZ NEVE

Hattyú

House

Hungária

IP

IRODAHÁZ NEVE LOKÁCIÓ IRÁNYÍTÓSZÁM CÍM

József Nádor Irodaház Budapest 1051 József nádor tér 5 ­ 6.

Kalash Irodaház Budapest 1107 Makk utca 9 ­11.

Kálvin

Kelenhegyi

Kiskorona

Kocka Irodaház

Komplex

Köki Bevásárlóközpont Irodaház Budapest 1191 Vak Bottyán utca 75/A­ C

Krausz

Krisztina

Laki

Laurus

Liberty Irodaház

Liget Center

György út 84/a

Lindner Irodaház Budapest 1138 Esztergomi út 48.

Lion Irodaház Budapest 1134 Angyalföldi út 5/A

LOFFICE Irodaház Budapest 1085 Salétrom utca 4.

LOFFICE Irodaház - Paulay Ede Budapest 1061 Paulay Ede utca 55.

Log2 Budaörs 2040 Gyár utca 2.

LOGIN Business Park Budapest 1044 Ezred utca 2.

Lónyay 29 Irodaház

Lurdy Ház Bevásárló- és Irodaközpont

M3 Irodaház

M9 Irodaház

Madarász Irodapark

Major Udvar

Margit Palace

Máriássy Ház Loft

Máriássy Ház Modern

Maros BC

utca 7.

utca 7.

Nyolcésfél

ÓBUDA

IRODAHÁZ NEVE

IRODAHÁZ NEVE LOKÁCIÓ IRÁNYÍTÓSZÁM CÍM

„Szívesen dolgozom olyan irodaparkban, ahol fontos a környezettudatosság és a közösségépítés.”

#sustainability

#socialresponsibility

#tenantwellbeing