Ingatlan Évkönyv 2025 0409

Az első italt mi álljuk!

A megújult theBar Talks évente négyszer, önköltséges formában, de minden alkalommal egy izgalmas előadással vár. Alakítsd Te a témákat, csatlakozz a LinkedIn csoportunkhoz!

TISZTELT OLVASÓINK!

Fodor Dániel

ügyvezető igazgató, Az Év Irodája Kft.

Nagy örömmel köszöntjük Önöket a 15. alkalommal megjelenő Ingatlan Évkönyv kapcsán, hiszen idén szakmai kiadványunk jeles évfordulót ünnepelhet: immár másfél évtizede az ingatlanpiac iránytűje, hiteles krónikása. A hosszú évek alatt a szektor aranykoráról tudósíthattunk, de a hullámvölgyekről is beszámolhattunk, így a pandémia időszakának és a gazdasági válságnak szintén szemtanúi voltunk.

A világpolitikai nehézségek, a háború, az energiaellátás problémái és általában a válság Magyarország gazdaságát és ezen keresztül a hazai ingatlanpiacot is megviselte. Idén azonban már reményteli évnek nézünk elébe, hiszen a tavalyi év a konszolidáció jeleit mutatta, 2025-ben pedig valószínűleg a fellendülés időszakát élhetjük meg. Ezek az évek nemcsak új projektekről szólnak, hanem meglévő épületek megújulásáról is, hiszen az épített örökség megőrzése és modernizálása legalább ugyanakkora kihívás, mint a jövőnek fejleszteni.

Az ingatlanpiac meglehetősen ellentmondásosan teljesített tavaly. A szállodaipar a csúcsokat döntő turizmusnak köszönhetően egyre jobb eredményeket ér el, új szállodamárkák érkeznek, a fővárosban és vidéken színvonalas beruházásokat valósítanak meg.

Ugyanígy az ipari-logisztikai ingatlanpiacon is folyamatosak a fejlesztések, és bár az intenzitás némileg visszaesett, stabilan a magyar kereskedelmiingatlan-piac egyik legfontosabb eszközosztálya.

A kiskereskedelem is egyre inkább magához tér, a retail parkok szerepe folyamatosan nő, miközben a bevásárlóközpontokban egyre igényesebb szolgáltatásokkal találkozhatunk. Ugyanakkor az irodapiac, amely hagyományosan a magyar ingatlanpiac meghatározó szegmense, meglehetősen szerény eredményeket ért el, köszönhetően a vállalati jövőképek bizonytalanságának. Idén itt is felfelé vezet az út.

Az ingatlanbefektetési piac tavaly évtizedes mélypontra került, azonban 2025-ben visszapattanást láthatunk majd a volumenben, és biztató, hogy folyamatosan érkezik a külföldi működőtőke. Ellenben a lakáspiac tavaly már a fellendülés időszakát élte meg, nőttek az árak, és a tranzakciók száma is emelkedett, a kormány új intézkedései pedig a visszaeső lakásépítések számát növelhetik, így az építőipar új megrendelésekhez juthat.

Az egyes szegmensek mellett mindig nagy hangsúlyt fektetünk az aktuális trendekre is, amelyek nemcsak az ingatlanpiacot, hanem általában a mindennapjainkat is meghatározzák. Továbbra is kiemelten foglalkozunk a fenntarthatósággal és a digitalizációval. A zöld megoldások, párosulva a vállalatok ESG-elkötelezettségével, ma már meghatározó tényezők. Sőt, az új fejlesztések mellett fontos szerepet kap az értékmegőrzés, a műemlékek hasznosítása, az épületek megújítása, így a szektor az ökológiai lábnyomát is kordában tarthatja.

Ezzel párhuzamosan az energia került fókuszba az ismert világpolitikai helyzetnek köszönhetően, nem véletlen, hogy a megújuló energiával kiemelten foglalkozunk. Másik alapvető trend a digitalizáció, hiszen az épületfelügyeleti rendszerektől a mesterséges intelligencia felhasználásáig számtalan szakterületen meghatározó szerepre tör az ingatlanszektorban, és nap mint nap új megoldásokkal találkozhatunk.

Hagyományosan az Évkönyv bemutatja az ország legjelentősebb szakmai versenye, Az Év Irodája shortlisteseit és a hozzá kapcsolódó Real Estate Awards helyezettjeit és győzteseit. Újdonságként a megmérettetés idén az Office of the Year kategóriával bővült, ahol az európai országokban átadott vagy felújított irodák pályázatait várták. A verseny minden évben a legfontosabb fejlesztéseket, tervezett projekteket, a legsikeresebben teljesítő szolgáltatókat és szakembereket állítja reflektorfénybe, vagyis az ingatlanpiaci értékek igazi seregszemléje, ahol számba vehetjük a legjobb teljesítményeket.

Jó olvasást kívánok mindannyiunknak!

IMPRESSZUM

Kiadó: Az Év Irodája Kft. 1036 Budapest, Lajos utca 48-66. hello@azevirodaja.hu

Ügyvezető igazgató: Fodor Dániel +36 70 620 9925 fodor.daniel@azevirodaja.hu

Head of Sales: Molnár Nilla +36 30 243 5990 molnar.nilla@azevirodaja.hu

Operations & Account Manager: Nagy Evelin +36 70 325 7219 nagy.evelin@azevirodaja.hu

Event & Project Manager: Jakabfi Adrienn +36 30 443 7866 jakabfi.adrienn@azevirodaja.hu

Event Manager: Varga Dorina +36 30 252 0220 varga.dorina@azevirodaja.hu

Marketing Manager: Altay Csilla +36 20 965 3649 altay.csilla@azevirodaja.hu

Sales Coordinator: Perjes Anita +36 20 497 0903 perjes.anita@azevirodaja.hu

Főszerkesztő: Horváth Balázs horvath.balazs@economx.hu

Újságírók:

Farkas Tibor

Károly Gábor

Rozsnyai Gábor

Ujlaky István

Címlaptervezés: Dialogue Creatives

Tördelés: Gerő Zsolt

Szöveggondozás: Dékány Zsolt

Nyomda: Oláh Nyomdaipari Kft. www.olahnyomda.hu

Képek forrásai: Pixabay, Pexels, Facebook, Az Év Irodája (továbbiakat lásd a képaláírásban)

A kiadvány bármely részének másolásával és terjesztésével kapcsolatban minden jog fenntartva. Fotóink illusztrációk.

Kiadásért felelős személy: Fodor Dániel, Az Év Irodája Kft. ügyvezető igazgatója

Szerkesztésért felelős személy: Horváth Balázs, az Ingatlan Évkönyv főszerkesztője

A kiadvány elsősorban a tavalyi adatokra alapozva, a 2025. január 15. előtti ingatlanpiaci folyamatokat mutatja be.

METAMORFÓZIS

2 Köszöntő

6 Mi mozgatja az ingatlanszektort?

10 Eljött az idő! Az ingatlanpiac 2025-ben ismét felpöröghet

15 PIACOK ÉS SZEGMENSEK

16 Az irodapiac kicsit rápihent a tavalyi évre, idén lassan éledezik

20 Az ipari-logisztikai ingatlanok iránti kereslet nem csökken

23 Az okos plázáké a jövő

26 Jó dolga van a szállodáknak Magyarországon

30 Mi vár az építőiparra 2025-ben?

33 Idén pénzeső hullik a lakáspiacra?

36 Már csak felfelé indulhat az ingatlanbefektetési piac

39 ÚJ TRENDEK

40 Irodaház, hibrid munka vagy coworking?

43 Új korszak az építőiparban: fókuszban az iparosítás, a digitalizáció és a fenntarthatóság

48 Rögös utakon tart a jövőbe az elektromobilitás

52 Forradalmi átalakuláson megy keresztül a logisztika

56 Ilyen a lakáspolitikai helyzet: vannak lehetőségek, de nem mindenkinek segítség

60 Gyorsabb, olcsóbb és fenntarthatóbb – tényleg ez a jövő építkezése?

62 REAL ESTATE AWARDS 2024

74 ENERGIA ÉS FENNTARTHATÓSÁG

75 A napelemek az élre törnek

78 Miért mostohagyerek a szélenergia?

82 Áttörés előtt a geotermikus energia?

86 Így érinti az ingatlanpiacot az AI

91 AZ ÉV IRODÁJA 2024

104 TECH AZ INGATLANPIACON

105 Hogyan hat a tokenizáció a globális ingatlanpiacra és befektetésekre?

110 Robotika az ingatlanpiacon: a jövő elkezdődött

114 Az újabb ipari forradalom: így alakítja a digitalizáció az ingatlanszektort

117 AI és látványtervezés, avagy szükség van még az emberre?

122 OFFICE OF THE YEAR 2024

127 ÚJ HELYZETEK

A LAKÁSPIACON

128 Ez lesz az Airbnb jövője

131 Lakhatási válságban vagyunk, a magyar helyzet az egyik legrosszabb

136 Bérelni vagy saját lakásban lakni?

139 Modern lakóparkok nyomában: mit tudnak az új lakások?

142 Jöhet a rozsdaövezetek évtizede?

146 Tartós örökségünk: a panelházak

SZOLGÁLTATÓI LISTÁK

MI MOZGATJA AZ INGATLANSZEKTORT?

AZ INGATLANPIAC JELENTŐS FEJLŐDÉSEN MENT

KERESZTÜL, ÉS MÁRA ÉRETT SZAKASZÁBA LÉPETT. JELENLEG ÓVATOS STABILIZÁLÓDÁS ÉS LASSÚ ÉLÉNKÜLÉS TAPASZTALHATÓ. A WING STRATÉGIÁJA TOVÁBBRA IS A DIVERZIFIKÁCIÓRA ÉS ÉRTÉKÁLLÓ, PIACVEZÉRELT FEJLESZTÉSEKRE ÉPÜL – MONDTA NOAH STEINBERG. A WING ELNÖK-VEZÉRIGAZGATÓJÁVAL BESZÉLTÜNK MÉG A BERUHÁZÁSI KEDVRŐL, AZ IRODAI MUNKAVÉGZÉS ÁTALAKULÁSÁRÓL, VALAMINT ARRÓL, HOGY A KÜLFÖLDI BEFEKTETŐK MENNYIRE ÉRDEKLŐDNEK A HAZAI INGATLANPIAC IRÁNT.

Hogyan látja a magyar ingatlanpiac jelenlegi helyzetét, különös tekintettel a gazdasági és geopolitikai kihívásokra?

A WING Közép-Európa egyik vezető ingatlanfejlesztő és -befektető csoportjaként 25 éve meghatározó szereplő a magyar és a régiós piacon. 2018 óta nemzetközi terjeszkedésbe kezdtünk, és mára többségi tulajdonunkban van Lengyelország egyik legnagyobb ingatlanfejlesztője, az Echo Investment, valamint a német BAUWERT. Itthon eddig összesen 810 milliárd forint értékben 1,41 millió négyzetméternyi területet fejlesztettünk. Átlagosan évente több mint két új ingatlant adtunk át. Ezek az épületek nemcsak pénzügyi, hanem funkcionális és építészeti értelemben is hozzájárulnak a városfejlődéshez és az épített környezethez. A három országban együttvéve eddig összesen 5,7 millió négyzetméternyi ingatlanállomány fejlesztésében vettünk részt.

Általánosságban pozitívan látjuk a piac működését: minden szegmensünk stabilan teljesít. Lakóingatlanjainkat sikeresen értékesítjük, ipari ingatlanjaink

és irodáink iránt továbbra is stabil kereslet mutatkozik, bevásárlóközpontjaink forgalma erős, szállodáink kihasználtsága pedig magas. Ugyanakkor jelenlegi stratégiánk fókuszában a lakóingatlan-fejlesztések állnak. Ezek jelentik a hosszú távú növekedésünk meghatározó pillérét mindhárom piacunkon, amit a 2024-es eredményeink is alátámasztanak. A kereskedelmi ingatlanjaink, amelyek az irodák mellett az ipari ingatlanokat, szállodákat és a kiskereskedelmi egységeket is magukban foglalják, kiegyensúlyozzák portfóliónkat, és hosszú távon stabil hozamot biztosítanak. 2025-től pedig további élénkülésre számítunk.

A magyar ingatlanpiac az elmúlt években jelentős fejlődésen ment keresztül, és mára érett szakaszába lépett. Jelenleg egyfajta óvatos stabilizálódás és lassú élénkülés jellemzi, amit gazdasági és geopolitikai tényezők is befolyásolnak. Ebben a változékony környezetben a WING stratégiája továbbra is a diverzifikációra, piacorientáltságra és az értékálló fejlesztésekre épül, így ellenállóbb az esetleges piaci hullámzásokkal szemben. Olyan projekteket valósítunk meg, amelyek valódi piaci igényekre válaszolnak,

Liberty (Fotó - Hlinka Zsolt)

Fotó – Móricz-Sabján Simon

NOAH STEINBERG, WING, elnök-vezérigazgató

legyen szó irodáról, ipari ingatlanról, lakófejlesztésről vagy szállodáról. Folyamatosan figyeljük a trendeket és a felhasználói elvárásokat, így minden fejlesztésünknél a lokáció, a funkció, az innováció és a fenntarthatóság egyensúlyára törekszünk.

Milyen hatása van az inflációnak és a magas kamatkörnyezetnek a beruházási kedvre és az ingatlanpiaci keresletre?

A magas kamatkörnyezet és az infláció drágább hiteleket és magasabb tőkeköltségeket eredményez, ami óvatosságra inti a befektetőket. Ez rövid távon lassíthatja az új beruházások ütemét. Azonban még ebben a kihívásokkal teli környezetben is vannak kedvező lehetőségek. Fontos kiemelni, hogy 2024ben nemcsak a hazai, de a külföldi piacokon is sikeres tranzakciókat zártunk, Magyarországon a Honvéd Center irodaház, Németországban a Neue Bockbrauerei egyik irodaháza és a LIV Berlin lakóprojekt, valamint Lengyelországban a React irodaház értékesítése is befejeződött. A lakóingatlanok terén több mint 2500 lakás értékesítésével a várakozásokon felüli eredményt értünk el a három országban. A WING Magyarország, a Bauwert AG és az ECHO Investment együttesen közel 300 millió euró értékű ingatlaneladást bonyolított le a tavalyi évben. Ami a keresletet illeti, a magasabb kamatkörnyezet és az infláció a rövid távú keresletet visszafoghatják, de hosszú távon a fenntartható, jó lokációval rendelkező ingatlanok iránti érdeklődés továbbra is erős marad várakozásaink szerint. Ezt jól mutatja a Liberty, a WING egyik leginnovatívabb fejlesztése, amelynek bérlői köre folyamatosan bővül, bérbeadottsága jelenleg 80 százalék.

Az irodapiacon az utóbbi években nagy változások történtek a home office és hibrid munkavégzés térnyerése miatt. Hogyan reagál a WING ezekre a trendekre? Valóban érezhető, hogy az otthoni munkavégzésből ismét visszahívják az embereket az irodába?

A bérlők ma már elsősorban kisebb alapterületű, ugyanakkor magasabb minőségű, egészségesebb és fenntarthatóbb irodák iránt érdeklődnek. Ez a trend nemcsak új követelményeket, hanem komoly lehetőségeket is rejt magában. Miközben a cégek egyre rugalmasabban kezelik a munkavégzés helyét és módját, a prémium kategóriás, jól megközelíthető és ESG-szempontból is fejlett irodák iránti kereslet továbbra is élénk Budapesten.

Egyre nagyobb igény mutatkozik a személyes irodai jelenlétre. Ugyanakkor a bérlők már nem érik be a hagyományos megoldásokkal, ehelyett olyan inspiráló, prémium munkakörnyezetet keresnek, amely túlmutat a klasszikus irodafunkciókon, és valódi élményt nyújt a mindennapi munkavégzés során.

A WING-nél olyan irodaprojekteket fejlesztünk, amelyek változatos üzleti tevékenységeket is képesek kiszolgálni, és élményalapú közösségi tereket is kínálnak. Jó példa erre a mixed-use szemléletű Liberty projektünk, ahol az irodai funkciók mellett egy szállodaegység is a bérlők kényelmét szolgálja.

Az ipari és logisztikai ingatlanok iránti kereslet folyamatosan nő. Lát ebben még növekedési lehetőségeket Magyarországon/Európában?

Az e-kereskedelem folyamatos növekedése, a nearshoring trendek és az ipari termelés bővülése egyértelműen élénkítette az ipari és logisztikai ingatlanok iránti keresletet, és úgy látjuk, hogy ez továbbra is folytatódik. A szektor növekedési alapjai erősek, ami befektetői szempontból is vonzó, így a jövőben is számos tranzakcióra lehet számítani. Magyarország jelenleg is közkedvelt helyszíne a külföldi működőtőke-beruházásoknak, amelyek bérleti igény formájában az ipari ingatlanok piacán is megjelennek.

Büszkék vagyunk arra, hogy ipari és logisztikai fejlesztésekért felelős üzletágunk, a WING Industrial meghatározó szereplője a hazai piacnak. Fejlesztési stratégiánkban törekszünk a kiegyensúlyozott portfólióra, amelyben egyaránt helyet kapnak a Builtto-Suit és a spekulatív célú projektek – figyelembe véve a piaci igényeket. Ezenkívül, az ipari és logisztikai fejlesztéseinknél a fenntarthatóságot kiemelten kezeljük, mivel biztosak vagyunk abban, hogy a fenntartható megoldások hosszú távon a legmagasabb értéket képviselik. A jelenlegi stratégiai együttműködés keretében a következő két évben a WING Industrial teljes portfóliójának energiaigényét egy napelemparkból származó zöldáram fedezi, így az Airport City, az East Gate, az East Gate PRO és a Login Business Park is megújuló energiaforrásból működik.

A külföldi befektetők mennyire érdeklődnek a magyar ingatlanpiac iránt? Hogyan változott a helyzet az elmúlt években? A finanszírozási mix hogyan alakul?

2024 negyedik negyedévében némi lendület tért vissza a piacra, ami a WING Csoport eredményeiben is tükröződött. Jó hír, hogy ez a pozitív trend 2025 első negyedévében is kitartott, ami jó alapot ad arra, hogy idén a befektetési volumen meghaladja a 2024-es és 2023-as szinteket. A magyar piacot illetően ugyanakkor továbbra sem valószínű, hogy az egymilliárd eurós befektetési volumen elérhető lenne, a járvány előtti, közel kétmilliárd eurós szintekről nem is beszélve. Ennek ellenére reális esélyt látunk arra, hogy a tavalyi, történelmi mélypontot jelentő volumen akár meg is duplázódhat.

Hogyan látja a bérleti díjak alakulását a különböző ingatlanpiaci szegmensekben?

A kereskedelmi ingatlanpiacon változó a kép. Az irodapiacon 2025-ben a bérleti díjak stagnálása vagy enyhe növekedése várható. A budapesti irodapiac havi átlag bérleti díja jelenleg négyzetméterenként 14,85 euró, mely az „A” kategóriás ingatlanokat nézve 17 euró, a „B” kategóriás ingatlanoknál 12,8 euró. A prémium kategóriás irodák bérleti díjai várhatóan stabilak maradnak, míg az „A” kategóriás irodák esetében kisebb ingadozások lehetségesek a piaci kereslet függvényében.

A logisztikai szektorban a bérleti díjak emelkedése várható, mivel a kelet-közép-európai régió egyre vonzóbbá válik az ingatlanbefektetők számára, másrészt a kínálati oldalon is minőségi elmozdulás tapasztalható. A közelmúltban átadott vagy jelenleg kivitelezési fázisban lévő „A” kategóriás big-box csarnokok esetében a headline bérleti díj 5,3-5,75 euró/négyzetméter/hó között mozognak, míg a már működő csarnokok esetében ez az érték négy-öt euró. A bérleti díjak alakulását nemcsak a budapesti piaci kihasználatlanság-mértéke befolyásolja, hanem az egyes régiók – például a déli, nyugati vagy észak-keleti térségek – aktuális üresedési mutatói is. A WING ipari és logisztikai portfóliója továbbra is kiemelkedő teljesítményt és olyan létesítményeket kínál, amelyek megfelelnek a modern logisztikai követelményeknek.

A turizmus fellendülésével a szállodai szektorban is pozitív változások várhatók. A javuló foglaltsági mutatók hozzájárulhatnak a szállodai szobák bérleti díjainak emelkedéséhez, különösen a népszerű turisztikai desztinációkban. Hotelfejlesztéseink közül több is bizonyítja, hogy a minőségi szolgáltatásokra törekvés mindig kifizetődő. Ennek egyik legjobb példája az ibis&TRIBE Budapest Stadium, amely Magyarország első TRIBE szállodájaként nyílt meg a Libertyben, 332 szobával. A TRIBE, az Accor egyik leggyorsabban növekvő európai márkája, a hagyományos szállodai élményt újragondolva kínál kortárs tereket a kikapcsolódásra és munkára. Az idén átadásra kerülő TRIBE Budapest Airport Hotellel a WING azon kevés ingatlanfejlesztők közé lép, amelyek már több mint 1000 szállodai szobát valósítottak meg Magyarországon.

Az elmúlt években a lakóingatlanok négyzetméterárai jelentősen növekedtek, különösen a nagyvárosokban. A 2025-re vonatkozó előrejelzések szerint a kereslet továbbra is erős marad, különösen a könynyen megközelíthető és jó infrastruktúrával rendelkező területeken. A WING lakóingatlan-projektjei, mint például a Kassák Residence, kifejezetten a fenntartható életmódra és az értékállóságra összpontosítanak, alkalmazkodva a piac elvárásaihoz. A Living Service üzletágunk teljes körű megoldást kínál a lakóingatlan-befektetőknek, lehetővé teszi számukra, hogy ingatlanaikat professzionális menedzsmentre

bízzák – a bérbeadástól kezdve, az üzemeltetésen keresztül egészen az értékmegőrzésig.

Nagyobb szerepe van az innovációnak, digitalizációnak – például okos épületek, AI-alapú megoldások – a WING stratégiájában?

A technológiai fejlődés gyors üteme és a piac folyamatos változásai arra ösztönöznek bennünket, hogy proaktívan reagáljunk az új lehetőségekre, igy a digitalizáció kulcsfontosságú a stratégiánkban. Nem csupán versenyelőnyt biztosít, hanem hozzájárul a fenntartható fejlődéshez is. A WING Living üzletága például olyan modern, okosotthon-megoldásokat alkalmaz, amelyek a fenntarthatóságot és a kényelmet ötvözik. Az okos épületek fejlesztése mellett minden fejlesztésünknél nagy figyelmet fordítunk az energiatakarékos megoldásokra és a jövő kihívásainak megfelelő adaptációira.

Egyre több a fenntarthatósági (ESG) előírás a cégeknél. Ez az elvárás megmutatkozik a befektetői/bérlői oldalon is, vagy ez csak egy szükséges plusz nekik?

Tapasztalataink szerint mára a fenntarthatóság alapelvárás. A nemzetközi cégek részéről egyre gyakrabban találkozunk azzal, hogy ESG-megfelelőség nélkül egyáltalán nem is vesznek számításba egy-egy ingatlant. A fenntartható épületek iránti kereslet növekedése nemcsak a környezettudatosságból fakad, hanem a hosszú távú értékteremtés és a működési költségek optimalizálása szempontjából is vonzó. Ugyanez igaz a befektetőkre és finanszírozókra is: a zöld minősítések és a fenntartható működés megléte ma már nem versenyelőny, hanem belépési küszöb.

A WING számára a fenntarthatóság régóta központi kérdés. Legyen szó új építésű projektekről vagy meglévő épületek megújításáról, mindig arra törekszünk, hogy környezeti, üzleti és társadalmi szempontból is hosszú távon értékálló megoldásokat hozzunk létre. Már a lakópiaci belépésünkkor – például a Le Jardin, a Római Park vagy a Kassák Terrace esetében –tudatos célként kezeltük az energiahatékonyságot és a zöld megoldásokat, amelyek a pandémia és az energiaválság hatására még inkább felértékelődtek. Az irodapiacon is hasonló a helyzet: jól látszik, hogy például az épületüzemeltetés legnagyobb energiaigénye gyakran a hűtéshez kötődik. Így, ha egy épület kevesebb energiát fogyaszt, nemcsak fenntarthatóbb, de költséghatékonyabb is a használata.

Emellett kifejezetten büszkék vagyunk azokra a projektjeinkre – például a Liget Centerre –, ahol nemcsak zöld, de műemléki környezetben hoztunk létre modern, ESG-konform munkakörnyezetet. A fenntarthatóság nem csupán környezetvédelmi kérdés, hanem hosszú távon a gazdasági racionalitás részévé is válhat.

Realista Rovat

ELJÖTT AZ IDŐ!

AZ INGATLANPIAC IDÉN ISMÉT FELPÖRÖGHET

2024-BEN A MAGYAR KERESKEDELMIINGATLAN-PIAC EGYES SZEGMENSEIT A KIHASZNÁLATLANSÁG NÖVEKEDÉSE ÉS AZ ALACSONY BEFEKTETÉSI AKTIVITÁS JELLEMEZTE, MÍG MÁS ESZKÖZOSZTÁLYOK JÓL TELJESÍTETTEK. A LAKÁSSZEKTORBAN PEDIG AZ ÁRSZINT ÉS A FORGALOM JELENTŐSEN EMELKEDETT, VISZONT A LAKÁSÉPÍTÉSEK SZÁMA VISSZAESETT. AZ ÉPÍTŐIPAR SZINTÉN TAKARÉKLÁNGON ÉGETT, A KORMÁNY ÚJ LAKÁSPOLITIKÁT HIRDETETT. A BEFEKTETÉSI PIACON FELLENDÜLÉSRE SZÁMÍTANAK A SZAKEMBEREK.

Rögtön az elején érdemes kiemelni, hogy ez nem 2008, vagyis nem újrakezdésről beszélhetünk, hanem átalakulásról. A kereskedelmiingatlan-piacon a hangsúlyok eltolódnak, nem minden áron új fejlesztésekben realizálódnak, hanem a meglévő épületállomány újragondolása, modernizációja is jelentős szerepet kap. A mennyiséget felváltja a minőség és a fenntarthatóság, a felkészülés éve után 2025-ben jöhet a fellendülés.

A remények szerint az orosz-ukrán háborúban pozitív elmozdulás történik annak energiabeszerzési hatásaival együtt, és a Draghi-jelentés nyomán talán az Európai Unióban is az európai versenyképesség növelésére koncentrálnak. A német autógyártás jelenlegi helyzete sem gyakorol jó hatást a magyar gazdaságra. Idén akár pozitívabb adattal is kalkulálhatunk a GDP-re vonatkozóan, a jegybank 1,9 és 2,9 százalék közé várja a gazdasági növekedést az idei évre.

Mi lett az irodaházakkal?

Az irodaházak mindig is a kereskedelmiingatlan-szektor fókuszában álltak, mint a legjelentősebb eszköztípus. Itt folyamatosan nőtt a kihasználatlanság, az irodaházak üresedési rátája elérte a 14 százalékot Budapesten 2024 végén. A hibrid munkarend sem segített a folyamaton, ezért az épületek új szolgáltatásokkal, többek között a coworking funkció erősítésével szeretnének versenyképesek lenni, miközben a digitalizált és energiahatékony épületfelügyeleti rendszerek is nélkülözhetetlenek.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) még tavaly októberben hozta ki 2024 második negyedéves kereskedelmiingatlan-piaci elemzését, amelyben úgy látta, hogy az első fél évben látott keresleti szintek és az újonnan átadni tervezett területek volumene mellett továbbra is fennáll a túlkínálat kialakulásának kockázata.

A teljes budapesti modern irodaállomány 2024 végén 4,46 millió négyzetmétert tett ki, amely mindössze 103 ezer négyzetméter irodaterülettel bővült 2023-hoz képest a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) statisztikái szerint. Összességében fél millió négyzetméternyi nagyságrendben épülhetnek irodaépületek az elkövetkezendő néhány évben, idén azonban az állomány csak szerény mértékben bővülhet. A kihasználatlanság miatt a fokozatosság elve érvényesülhet, mindenesetre jelenleg az állami kereslet élénkíti a piacot.

Új üzletközpontot adnak át

A kiskereskedelmet már régóta nem a nagy fejlesztési bumm viszi előre, sokkal inkább a változó fogyasztói igények és trendek kiszolgálása a cél. Idén azonban hosszú idő után újabb vadonatúj állománynyal bővülhet a szektor, hiszen év végén nyílik meg a 11 ezer négyzetméteres Zenith Corso Zuglóban. Sőt, friss hírként megjelent, hogy a Duna Plaza is az évtized vége felé teljesen megújulhat.

Az ismét növekedésnek induló fizetések és visszaeső infláció a vásárlóerő lassú növekedését támogatják. Visszatérve az MNB elemzésére, a fogyasztói bizalom javuló trendjével összhangban a szegmens kihasználatlansági mutatói javultak mind vidéken, mind pedig a fővárosi bevásárlóközpontokban. A retail parkokban, amelyek a pandémia óta egyre népszerűbbek, a bérlői mix fejlesztésére és egyéb plusz funkciók telepítésére koncentrálnak.

A hazai bevásárlóközpont-iparágat több trend befolyásolja idén is. Az online vásárlás továbbra is erős katalizátorszerepet tölt be a hagyományos kiskereskedelmi szektor átalakulásában. Emellett a fenntarthatósági elvárások és a gazdasági kihívások befolyásolják a szektor fejlődését. Az üzemeltetőknek alkalmazkodniuk kell ezekhez a változásokhoz, hogy versenyképesek maradjanak a piacon.

Újabb hoteleket adnak át

A szállodaipar viszi most a prímet az ingatlanpiacon, ami a bővülő turizmusnak és a növekvő vendégszámnak is köszönhető. 2024-ben a vendégéjszakák száma 8,4, a vendégeké 11 százalékkal meghaladta az egy évvel korábbit a Központi Statisztikai Hivatal

(KSH) adatai alapján. A vendégéjszakák 71 százaléka kötődött a kereskedelmi szálláshelyekhez, ahol a forgalom 5,4 százalékkal meghaladta az előző évit.

Nem véletlen, hogy jelentős mennyiségű új fejlesztés van folyamatban, új márkák érkeznek Budapestre. Ráadásul az ötcsillagos luxusszegmens láthatóan erősödik, vagyis a tömegturizmus mellett más célcsoportok is érkeznek a magyar fővárosba. Sőt, olyan tervek is születnek, amelyek az elavult irodaházaknak szállodafunkciót adnának, természetesen ez egy átfogó megújítási program után lehetséges.

Budapest, illetve a vidéki nagyvárosok és kiemelt turisztikai desztinációk továbbra is számíthatnak új fejlesztésekre és a meglévők bővítésére, modernizálására. A teljesség igénye nélkül Hévízen prémium szálloda épül, de a ferihegyi és a debreceni repülőterek mellett épülő hotelek is megnyílnak, sőt, Budapest belvárosában szintén átadnak egy új hotelt. Az előrejelzések szerint a nemzetközi és a belföldi turizmus élénkülése tovább hajtja majd a szegmenst.

A logisztika tartja jó formáját

Az ipari-logisztikai ingatlanpiac szintén az elmúlt évek nyertese volt. Különösen a pandémia óta az e-kereskedelem felfutásával párhuzamosan nőtt a szegmens szerepe Magyarországon, illetve az elmúlt évtized erőteljes iparosítási politikája is jótékony hatást jelentett a szektor számára. A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) 2024. utolsó negyedéves adatai szerint az országos modern ipari/logisztikai állomány 5,55 millió négyzetmétert tett ki, amelyből a budapesti 3,76 millió négyzetméter, míg a regionális hazai állomány 1,8 millió négyzetméter. Összességében a hatalmas vidéki

iparfejlesztések kiemelkedő termelő- és logisztikai ingatlanberuházásokat generálnak, ami a számokban is megmutatkozik.

Az üresedési ráta Budapest esetében 7,9 százalék volt 2024 végén, ami 0,6 százalékponttal alacsonyabb az egy évvel korábbi adathoz képest. Az országos kihasználatlansági mutató 7,6 százalékot tett ki, összehasonlításképpen a budapesti irodapiac esetében 14 százalék ugyanez az érték. 2024-ben az országos teljes kereslet 833 ezer négyzetmétert ért el, ami 7,3 százalékos csökkenést jelent 2023-hoz képest. A nettó kereslet ellenben 552 ezer négyzetmétert tett ki, ami csupán egyszázalékos csökkenést mutatott 2023-hoz viszonyítva.

Összességében 2025-ben a szegmenst a kínálat bővülése, a fenntarthatósági szempontok előtérbe kerülése és a vidéki fejlesztések felértékelődése jellemzi majd. Emellett a dolgozói jóllét is megjelenik a csarnokokban, illetve a robotika és a digitalizáció más dimenzióba helyezte a szegmenst. A trendek közül kiemelhetjük még a nearshoring-ot, amely a beszállítói láncok megerősítését célozza, ezzel a nagy globális vállalatok az ellátás biztonságát növelhetik.

Az új építésű? Vele gond van!

A lakáspiacot kettősség jellemezte, hiszen miközben a használt lakások piacán két számjegyű áremelkedést és növekvő tranzakciós forgalmat regisztrálhattunk, az újlakás-építések száma visszaesett. A KSH adatai szerint 8709 új lakás épült 2024 I–III. negyedévében, ami 19 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban, viszont az építési engedélyek száma jelentősen nőtt, vagyis van remény. A pislákoló lakásépítések az építőipart is nehéz helyzetbe hozzák, hiszen a kapacitások nincsenek kellő mértékben kihasználva, ami idővel akár a szakképzett munkaerő elvándorlásához is vezethet.

Az új lakhatási tőkeprogram, a Baross Gábor 2.0 keretében az ingatlanalapok mintegy 200 milliárd forintos támogatást kaphatnak, amelynek során túlnyomórészt lakást építenek majd, sőt, a szociális szempontok is megjelennek, vagyis a bűvös „megfizethető lakás” fogalma kerülhet előtérbe.

Ugyanakkor tavaly a második fél évben erősödött az élénkülés a fővárosi újlakás-piacon, mind a kereslet, mind az új kínálat volumene nagyobb fokozatra kapcsolt. A 2024. első félévi 3500 után júliustól decemberig már 5300 kétlakásosnál nagyobb házban épült lakást értékesítettek. Az egy év alatt eladott 8800 lakás közel háromszorosa a 2023-as mennyiségnek, ami 2017 óta a legnagyobb értékesítési volumen az OTP Jelzálogbank Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint.

Az építőipar nehezen támad fel

2024 első 11 hónapjában az építőipari termelés volumene mindössze 0,5 százalékkal bővült az előző év azonos időszakihoz mérten. A stagnálásra már mindenki számított, a szakemberek is azt jósolták korábban, hogy 2024-ben ne várjunk fellendülést. Emellett ugyanebben az időszakban a megkötött új szerződések volumene 51, ezen belül az épületek építésére kötött szerződéseké 35 százalékkal visszaesett az előző év azonos időszakához képest.

A tavalyi évet az építőanyag-kereskedők tevékenysége is jól jellemzi, hiszen 2024-ben csak néhány százalékos forgalombővülést értek el. Általánosságban az építőipari pangás mögött több jelenség hatásai figyelhetők meg. Az állami beruházások többsége kifutott, vállalati megrendelések pedig a magas kamatok és a gyenge gazdasági kilátások miatt szinte alig voltak.

A vidéki otthonfelújítási támogatás, az energiahatékonysági otthonfelújítási program egyszerűsítése, az új építésű ingatlanok értékesítésére vonatkozó ötszázalékos általános forgalmi adó (áfa) meghosszabbítása az építőiparban tevékenykedő vállalatok számára újabb munkákat és projekteket jelentenek, hiszen meg kell őrizni az építőipari kapacitásokat. 2023-ban Magyarországon a foglalkoztatottak több mint nyolc százaléka, 391 ezer fő dolgozott az építőipari vállalkozásoknál a KSH szerint, amelyek legnagyobb hányadát a mikro- és kisvállalkozások adták.

Mi lesz a befektetésekkel?

A befektetési forgalom az előző évhez képest viszszaesett, különösen a külföldi befektetők részéről,

GEREBEN

MÁTYÁS, MRICS Országmenedzser

CPI Hungary

amelynek hátterében a magasabb finanszírozási költségek és a gazdasági kockázatok állnak. A piac élénkülésére és a hozamok javulására csak hosszabb távon lehet számítani, amelyet az iparági szereplők is fenntartható fejlesztésekkel, valamint a fogyasztói elvárásokhoz igazodó stratégiákkal igyekeznek ösztönözni. A CBRE adatai szerint 2024-ben mindössze 300 millió eurós ingatlanbefektetés érkezett Magyarországra, amely 15 éves mélypontot jelent.

A hullámzó gazdasági környezet ellenére a hazai befektetési piac stabil lehetőségeket is kínál, miközben az egyes eszközosztályok között persze különbségek is adódnak. Így például a járvány kezdete óta az ipari ingatlanok értéke jelentősen megugrott. Az irodaházak és a logisztikai létesítmények mellett érdemes diverzifikálni, vagyis kiskereskedelmi egységekbe, hotelekbe vagy akár diákszállókba, energiatermelő építményekbe is invesztálni.

A kockázatvállalási hajlandóság növekedése a magyar befektetői körben már megfigyelhető, sőt, ázsiai befektetők is megjelenhetnek a piacon végfelhasználóként. Az ESG-szempontok szintén egyre fontosabb szerepet játszanak a szegmensben. A piaci szereplők az energiahatékonyságot, a fenntarthatóságot és a társadalmi felelősségvállalást figyelembe veszik a döntéseik során, vagyis továbbra is a zöld és energiahatékony ingatlanok állhatnak a befektetők fókuszában.

Még nem világos, hogy idén folytatódik-e a stagnálás, de nevezhetjük stabilitásnak is, vagy már megindulunk felfelé. Mindenesetre az egyes eszközosztályok eltérően teljesíthetnek, illetve természetesen a világpolitikai konfliktusok és globális gazdasági fejlemények meghatározhatják a hazai tendenciákat is.

2025 továbbra is kihívásokkal teli év lesz a magyar tőkepiacok számára a jelenlegi gazdasági bizonytalanság miatt. Ennek ellenére optimista vagyok, hogy a befektetői érdeklődés a jövő év második felében élénkülni fog. A logisztikai szektor továbbra is népszerű, ugyanakkor növekvő érdeklődést tapasztalunk olyan irodaházak iránt, amelyeket szállodává vagy lakóingatlanná lehet alakítani.

A befektetési aktivitás aránya 80 százalékban hazai, 15 százalékban nemzetközi és 5 százalékban régiós (közép- és kelet-európai) befektetőkhöz köthető. A nemzetközi befektetők valószínűleg akkor térnek vissza, ha csökken a Magyarországgal kapcsolatos országkockázat, illetve, ha kedvezőbbé válnak a finanszírozási feltételek. A hozamokat illetően nem számítok jelentős korrekcióra az idei évben.

Egyre elterjedtebb nézet a fejlesztők körében, hogy a legkevésbé ESG-barát lépés egy új épület felhúzása. Ennek következtében arra számítok, hogy az új fejlesztéseknek nagyon magas ESG-szabványoknak kell megfelelniük, és a fejlesztők egyre inkább a meglévő épületek felújítására koncentrálnak majd. Néhány éven belül nem is fog engedélyezési fázisba kerülni új projekt megfelelő fenntarthatósági tanúsítvány nélkül, és ezzel a megközelítéssel teljes mértékben egyetértek.

A NARBUTAS egy litvániai székhelyű nemzetközi irodabútorgyártó cég, amely több mint 60 országban értékesíti a termékeit.

A NARBUTAS bemutatótermei megtalálhatóak többek között Párizsban, Londonban, New Yorkban, Chicagóban, Washingtonban, Düsseldorfban és Varsóban.

A cég versenyelőnyei közé tartozik a rendkívül széles termékkínálat, a designer kollekciók és a személyre szabott gyártás.

A NARBUTAS stratégiai irányvonalnak tekinti a fenntarthatóságot, ezért kiemelt figyelmet fordít a fenntartható tervezésre, a nyersanyagok kiválasztására, a gyártási folyamatokra és végül, de nem utolsósorban, az alkatrészek válogatására.

PIACOK ÉS SZEGMENSEK

AZ IRODAPIAC KICSIT RÁPIHENT A TAVALYI ÉVRE, IDÉN LASSAN ÉLEDEZIK

2024-BEN A MAGYAR IRODAPIAC

VEGYES KÉPET MUTATOTT.

A TARTÓSAN MAGAS, 14,1 SZÁZALÉKOS ÜRESEDÉSI RÁTA

JELEZTE, HOGY A JELENLEGI

GAZDASÁGI HELYZETBEN A BÉRLŐK

OPTIMALIZÁLNAK ÉS KIVÁRNAK,

EZÉRT INKÁBB HOSSZABBÍTANAK.

EMELLETT AZONBAN A VADONATÚJ, ENERGIAHATÉKONY ÉS ZÖLD

IRODÁK NÉPSZERŰEK, IDÉN PEDIG

AZ ÁLLAMI SZEKTOR LÉP FEL

JELENTŐS TERÜLETIGÉNNYEL.

Számos mérőszámmal jellemezhetjük a budapesti irodapiacot, amelyek jelzik a szektor állapotát, a bérlői aktivitást és a fejlesztők elkötelezettségét. A teljes budapesti modern irodaállomány 2024 végén 4,46 millió négyzetmétert tett ki, amely csak 103 ezer négyzetméter irodaterülettel bővült 2023-hoz képest a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) statisztikái szerint. Ezen belül azonban a spekulatív állomány mindössze 75 ezer négyzetméterrel nőtt, emellett tavaly átadták a Richter új székhelyét és a Knorr-Bremse kutatás-fejlesztési központját is.

Összehasonlításként érdemes egy korábbi adatot megemlíteni, hogy lássuk a változásokat. 2018-ban 230 ezer négyzetméternyi új terület érkezett Budapestre, majd jött a pandémia, a visszarendeződés és

a gazdasági válság, amely igazi hullámvasútra ültette a szektort. A beruházások üteme tehát lassult, de ez nem jelenti azt, hogy a jövőben a fejlesztési potenciál ne realizálódhatna.

Az elmúlt években számos új irodafejlesztés valósult meg, ami túlkínálathoz vezetett a piacon, nem véletlenül Budapesten a kihasználatlansági ráta 2024 végén 14 százalék körül alakult. Egyelőre nem úgy tűnik, mintha ez a tendencia megtörne, sőt, idén még minimálisan akár nőhet is az üresedés, majd indulhat a csökkenés.

A makroadatok sem túl kedvezőek, a globális gazdaságban számos konfliktus alakult ki, az új amerikai politika hatásai majd még csak ezután jelentkezhet-

nek. Bár természetesen az Európai Unió versenyképességi, illetve a magyar gazdaság reorganizációs erőfeszítései növelhetik az üzleti bizalmat és az egészséges vállalati jövőképet Magyarországon is, amely áttételesen fellendítheti a hazai irodapiacot.

Van fejlesztési potenciál

Ugyanakkor jól tudjuk, hogy az ingatlanpiac meglehetősen konzervatív eszközosztálynak tekinthető, ahol a változások nem mennek egyik napról a másikra. Jelenleg a kereslet nem kiemelkedő, ráadásul az egyes fővárosi alpiacok között jelentős eltérések figyelhetők meg. Továbbra is a Váci út és Dél-Buda áll a fókuszban, ott zajlanak a meghatározó fejlesztések, elég csak a Váci úton a Skanska H2Offices irodakomplexumának második fázisára vagy a BudaPart újabb épületeire gondolnunk.

Sőt, a megszokottól eltérően a piaci alapú kereslet mellett most jelentős kormányzati igény is mutatkozik. Az egyes minisztériumok és a nagy költségvetésű intézmények, vállalatok (például MÁV) új helyszínekre költöznek, új székháznyi irodaépületeket vesznek célba, miközben a régi épületek akár felújítást követően funkcióváltáson is keresztülmehetnek.

Többek között az állam megvásárolta a budapesti Dürer Park irodakomplexumot, ahová tucatnyi állami szerv és pénzintézet érkezhet már idén, így a Nemzetgazdasági Minisztérium és a tulajdonosi joggyakorlása alatt álló szervezetek (például Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt., Magyar Fejlesztési Bank, EXIM).

A kiköltöző állami intézmények újabb nyomást gyakorolhatnak az üresedési rátára, ezért itt a valódi változások 2026-ra tehetők. Budapesten nagyságrendileg akár 500 ezer négyzetméternyi irodaterület megépülésére is lehet számítani, azonban bizonytalan, hogy milyen ütemben és idősíkban készülnek el a beruházások.

Idén és jövőre mindenesetre a piacra érkező új épületállomány nagyságrendje meglehetősen szerény lehet, majd 2027-től pöröghet fel a piac, függően a globális és a hazai gazdasági helyzettől. Bárhogy is alakul az üresedési ráta, a régi B és C kategóriás épületek lassan kihullanak a rostán, és kénytelenek más funkció után nézni, vagy a tulajdonosoknak bele kell nyúlniuk a zsebükbe, hogy versenyképesen átalakíttassák az ingatlanokat.

Az egyes fővárosi alpiacok esetében nagy különbségeket mutatnak az üresedési ráták is. Míg Budapesten átlagosan az említett 14,1 százalék volt a kihasználatlanság mértéke 2024 végén, addig az agglomerációban csaknem egyharmadnyi állomány

is üresen maradt. A piac még mindig a pandémia utáni megváltozott munkakultúrát és a gazdasági helyzet hatásait próbálja kezelni, a folyamat már évek óta tart, de lassan mindenhol a hibrid munkavégzés válik döntővé.

Új bérlői igények

A teljes kereslet 2024 negyedik negyedévében 171 ezer négyzetmétert tett ki, amely az előző év azonos időszakához képest 30 százalékos növekedést jelent. Ezen belül azonban a szerződéshosszabbítások kiemelkedően magas arányt, 76 százalékot mutattak. Az új szerződések a bérbeadások mindössze 18 százalékát jelentették, míg a bővülések négy százalékot és az előbérleti szerződések két százalékot tettek ki. A teljes éves kereslet 502 ezer négyzetmétert ért el, ami nyolcszázalékos növekedést jelent 2023-hoz képest. A nettó kereslet azonban tavaly 191 ezer négyzetméternyi területre vonatkozott, amely 20 százalékos csökkenést jelent az előző év éves eredményeihez viszonyítva.

Összehasonlításként a teljes kereslet 2019-ben tetőzött 637 ezer négyzetméterrel. Számos fejlesztőközpontot és céges székhelyet népesítettek be a dolgozók, amelyek jótékony hatást gyakoroltak az akkori statisztikákra. A jelenlegi visszaesés a megváltozott igényekre is visszavezethető, amely természetesen összefüggésben áll a gazdasági válsággal, vagyis jelenleg nincs olyan tevékenységitípus, amely a megszokottnál erőteljesebben hajtaná előre az irodapiacot.

A home office és a hibrid munkavégzés elterjedése miatt a bérlők gyakran újragondolják a területigényüket, ami tovább növeli az üresen álló irodaterületek arányát. A vállalatok egyre inkább a hatékonyságra és a költségcsökkentésre törekednek, miközben átalakulnak a funkciók a munkahelyeken. Az együttműködést segítő kollaborációs és közösségi terek iránti kereslet növekszik, a hagyományos irodaterületek iránti igény csökken. Ez a trend a meglévő irodák átalakítását és a rugalmas bérleti konstrukciók iránti kereslet növekedését eredményezi.

Ezzel összefüggésben az irodapiacon belül megfigyelhető a coworking-irodák térhódítása, nem véletlenül az irodaházakban egyre nagyobb területeket vesznek birtokba az ilyen szolgáltatást nyújtó vállalkozások, mint például az IWG. A rugalmas munkaterületek egyre vonzóvá válnak a vállalatok számára, hiszen akár projektalapon is tudnak szükség szerint újabb tereket birtokba venni, illetve visszaadni akár ugyanabban az épületben, ahol a székhelyük található. Ráadásul a coworking-szolgáltatók csökkenthetik az irodaházak kihasználatlanságát, amely hoszszabb távon a befektetők bizalmát is növelheti.

Történelmi perspektívából nézve

De vajon a 14,1 százalékos üresedési rátát hogyan értelmezzük? Ehhez menjünk vissza az időben: 2008 végén 16,8 százalékos volt ugyanez a szám, a kibontakozó globális krízis után pedig a kihasználatlanság 20–21 százalékon stabilizálódott. Majd 2014-2015 körül beindultak a fejlesztések, és az üresedési ráta 13,5 százalékra csökkent, ami az azt megelőző hét év legalacsonyabb értéke volt.

2020-ig nagyobb mennyiségben kerültek piacra új irodaházak, amelyek jelezték a növekvő bérlői keresletet, a kihasználatlanság 2019 végén pedig rekordot döntött a maga 5,6 százalékos minimumértékével. Vagyis szinte csak strukturális kihasználatlanságról beszélhettünk, tele voltak az épületek bérlőkkel.

Majd érkezett a pandémia, és a fővárosban üresen álló irodák aránya 9,1 százalékon zárta 2020-at. Azóta még öt százalékot romlott a mutató. Azonban ne felejtsük el, hogy időközben forradalom zajlott a munkaerőpiacon, vagyis egyre nagyobb arányban dolgoznak az alkalmazottak távmunkában, a már említett hibrid modellek átvették az uralmat a munkakultúrában is. Az irodák továbbra is a vállalatok székhelyei maradtak, csak a közösségi tér és az employer branding szerepe nőtt meg a munkahelyeken.

Zöld szempontok

Az irodapiacon a válság pozitív tendenciákat is elindított, így az energiahatékonyság párosul a modern technológiákkal, műszaki tartalmakkal és épületfelügyeleti rendszerekkel. A szektorban az ESG-elvárások előnyösen hathatnak a prémium kategóriás irodaházakra, nem véletlenül a több százezer négyzetméternyi állományt jelentő fejlesztésekre

ECSŐDI MIKLÓS, Director, Head of Occupier Services Office Agency

van igény, csak azok intenzitása kissé lelassult. Mind az ingatlanpiaci szereplőknek, fejlesztőknek, mind a bérlőknek meg kell felelniük a fenntarthatósági követelményeknek, amelyek az Európai Unióban még inkább intézményesülnek.

McKinsey & Company – High Tech Resort in a Jungle Továbbá az elavult irodapiaci állomány felújítva akár más funkcióban lehet sikeres. Nem véletlenül egyre többet hallani arról, hogy a jó lokációkban elhelyezkedő épületeket felújítva és átalakítva szállodaként működtetik tovább. Ha nem építünk újat és a régit alakítjuk át energiahatékonyabb módon, akkor az újrahasznosítás révén a környezetterhelés szintjét csökkentjük. Sőt, akár lakásokat és kollégiumokat is ki lehet alakítani elavult irodaházakban.

Összességében az irodapiac az elkövetkezendő időkben a hibrid munkavégzés, a fenntarthatóság és a rugalmasság jegyében alakul, miközben új egyensúlyt keres a megnövekedett üresedési ráta és a fejlesztések között. Bár az állami szektor jelentős irodaterület-igénye 2025-ben fontos tényező lesz, a hosszú távú stabilitás érdekében szükség lesz a piaci kereslet helyreállítására is.

Megfordulni látszik a terület-visszaadási trend a bérlőknél: egyrészt, mert a hibrid munkavégzésre való átállás óta a legtöbb bérleti szerződés már új ciklusba lépett, másrészt pedig egyre több vállalat ösztönzi az irodai jelenlét fokozását, felismerve annak hatékonysági, szervezeti és vállalati kultúrára gyakorolt előnyeit. Ezzel párhuzamosan, mára mérséklődött a korábbi kínálati nyomás, amelyet a pandémia előtt elindult fejlesztési hullám és az ebből fakadó jelentős átadások generáltak. A fejlesztői oldalon egyértelmű a visszaesés a spekulatív beruházások terén: az ingatlanpiaci bizonytalanságok és a finanszírozási feltételek szigorodása miatt a fejlesztők ma már szinte kizárólag előbérleti szerződésekhez kötik új projektjeik elindítását. Az ennek következtében jelentősen csökkenő új kínálat hosszabb távon is érezhető hatással lesz az üresedési rátára, hozzájárulva a piaci egyensúly fokozatos helyreállásához. Mindez trendfordulót vetít előre a bérleti piacon: miközben az állami bérlők költözése rövid távon még kínálati feszültségeket okozhat bizonyos szegmensekben, középtávon az üresedési ráta csökkenése várható, amelyet tovább erősíthet az arra alkalmas irodafejlesztések funkcióváltása is. Bár az elmúlt időszakban a szerződéshosszabbítások domináltak, az iroda mint vállalati tér szerepe ismét felértékelődik, így a keresleti oldal stabilizálódása és a piac egyensúlyának helyreállása is reális forgatókönyv lehet a közeljövőben.

„TOVÁBBRA

IS NAGY LEHETŐSÉGET LÁTUNK

A KELET-KÖZÉP-EURÓPAI RÉGIÓBAN”

AZ ADVENTUM JELENTŐS PIACI ÉRDEKLŐDÉST KIVÁLTÓ TRANZAKCIÓJÁNÁL KOMPLEX PÉNZÜGYI STRUKTÚRÁT ALKALMAZOTT. KIEMELT FIGYELMET FORDÍTANAK AZ INGATLANPORTFÓLIÓ FENNTARTHATÓSÁGÁRA ÉS A RÉGIÓS NÖVEKEDÉSI STRATÉGIÁRA. BÁRÁNY KRISTÓFFAL, AZ ADVENTUM GROUP ALAPÍTÓ PARTNERÉVEL, A SHOPPER PARK PLUS NYRT. IGAZGATÓSÁGÁNAK ELNÖKÉVEL BESZÉLGETTÜNK.

Mi volt a Shopper Park Plus (SPP) legjelentősebb tranzakciója az elmúlt időszakban?

Négy szlovákiai Tesco áruház megvásárlása, amelyet a Shopper Park Plus Nyrt. egyik leányvállalata hajtott végre. Ez azért is mérföldkő, mert az Adventum már jelen volt Lengyelországban és Romániában, míg az SPP Magyarországon kívül négy cseh városban, így ezzel az akvizícióval tovább erősítettük a régiós jelenlétünket. A stratégiai célunk az is, hogy fenntartható módon növekedjünk. A portfólió növelése több szempontból előnyös: egyrészt a részvényeseinknek a diverzifikáció kockázatporlasztó hatása és az erősebb piaci pozíció miatt jobb kondíciókat tudunk érvényesíteni meglévő és új bérlőkkel szemben, másrészt banki, finanszírozási szempontból, sőt a mérethatékonyság miatt kisebb addicionális ráfordítással tudjuk üzemeltetni az új portfólióelemeket.

Milyen fenntarthatósági lépéseket tesznek az ingatlanportfólióban?

Fontos célunk az ingatlanok energiahatékonyságának folyamatos növelése a hazai és nemzetközi klímacélok elérése érdekében. Tavaly öt ingatlanunk kapott BREEAM-szabvány szerint „very good” minősítést. Ez a szám a következő években tovább emelkedik majd.

A szlovákiai tranzakció pénzügyi szempontból is különleges volt.

Egy komplex forrásbevonást is alkalmaztunk: zártkörű tőkeemelést hajtottunk végre, közvetlenül az SPP körülbelül 22 millió eurót vont be, további 14 millió eurót pedig egy joint venture struktúrában biztosítottunk. A banki finanszírozást az UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. biztosította. Egyszerre kellett biztosítanunk a tőkeemelésből érkező forrásokat, a partnerségi együttműködést és a banki finanszírozást. A teljes ügylet értéke több mint 80 millió euró volt, a struktúra sokrétűsége és a túlkereslet a kibocsátás során jól mutatja a piaci érdeklődést és a stratégiánk iránti bizalmat. A kibocsátott részvények iránti kereslet 2,7-szeresen meghaladta a rendelkezésre álló mennyiséget.

A Shopper Park Plus milyen stratégiával dolgozik a régióban?

Az SPP stratégiája egyértelműen a kiskereskedelmi parkokra fókuszál. Ez egy átlátható befektetési modell, könnyen érthető a magán- és az intézményi befektetők számára is. Az általunk alkalmazott pénzügyi struktúra stabil és kiszámítható: a folyamatos 50-55 százalékos tőkeáttétel lehetővé teszi, hogy kedvező osztalékhozamot biztosítsunk euróban a befektetőinknek. Fontos számunkra a likviditás növelése. Az SPP piaci értéke körülbelül 200 millió euró, a célunk ennek jelentős növelése, hiszen egy nagyobb piaci kapitalizációval rendelkező részvény mindig likvidebb és vonzóbb a befektetőknek.

Milyen egyéb fejlesztések történtek az Adventum portfóliójában?

Például a wroclawi Sky Tower esetében jelentős modernizálási munkálatokat végeztünk. Ez Wroclaw legmagasabb (212 méteres) épülete, turisztikai látványosság, a fejlesztéseknek köszönhetően pedig nőtt a látogatószám, és az ingatlan bevételi potenciálja is jelentősen javult. A hotelkapacitás bővítését, további fejlesztéseket is tervezünk.

A budapesti KÖKI Bevásárlóközpont teljesítménye javult, új bérlők érkeztek, és az ételudvar színvonala jelentősen emelkedett. Szerintem a KÖKI Foodport ebben a szegmensben ma az egyik legjobb Magyarországon.

Mik a hosszú távú terveik?

Kelet-Közép-Európa vezető kiskereskedelmi park-üzemeltetőjévé szeretnénk válni. A lengyel és a román piacon is további akvizíciókra készülünk. A régió továbbra is vonzó befektetési célpont, hiszen a hozamok magasabbak, mint Nyugat-Európában, a finanszírozási költségek viszont jelentősen csökkentek az utóbbi időszakban. Ezért az ingatlanon elérhető hozam és a finanszírozási költség között egészséges, bő négy százalékkos különbség érhető el.

A jelenlegi piaci környezet kihívásokat rejt, de mi erre lehetőségként tekintünk. Arra használjuk, hogy tovább erősítsük a pozíciónkat a régióban, stabil cash flow termelő képességgel rendelkező ingatlanokat vásároljunk kedvező hitelkondíciókkal, mérsékelt tőkeáttétel mellett. Így hosszú távon is erőteljes növekedési pályára állíthatjuk vállalatainkat, amely tovább növelheti piaci kapitalizációnkat, és erősítheti a részvény likviditását is.

AZ IPARILOGISZTIKAI INGATLANOK IRÁNTI KERESLET NEM CSÖKKEN

2024-BEN A MAGYAR IPARI-LOGISZTIKAI INGATLANPIACON

JELENTŐS ÚJ ÁLLOMÁNY KERÜLT PIACRA, MIKÖZBEN AZ

ÜRESEDÉSI RÁTA NEM NŐTT, VAGYIS A KERESLET-KÍNÁLAT EGYENSÚLYA ÉRVÉNYESÜLT. A SPEKULATÍV FEJLESZTÉSEK

MELLETT A NAGY VIDÉKI IPAROSÍTÁSI PROJEKTEK ÉS GYÁRAK

JELENTŐS LOGISZTIKAI SZÜKSÉGLETEI HAJTOTTÁK A PIACOT, AMELY IDÉN IS A KERESKEDELMIINGATLAN-SZEKTOR MEGHATÁROZÓ SZEGMENSE LEHET.

Magyarországon az elmúlt években az ipari-logisztikai ingatlanpiac a szektor húzóágazatává nőtte ki magát, összességében a teljes logisztikai iparág nagyjából a GDP öt-hat százalékát teszi ki. Azonban még jelentős fejlődés előtt állunk, hiszen az adottságaink ígéretesek.

Hazánk stratégiai fekvése folyamatosan bővülő közlekedési hálózatával együtt kiemelt célponttá teszi az országot, amely hidat képez Nyugat- és Kelet-Európa között. Emellett kiváló légi árufuvarozási és autópálya-összeköttetésekkel rendelkezünk, vagyis ideális találkozási pontban helyezkedünk el a gyorsan

iparosodó kelet-közép-európai gazdaságok és Nyugat-Európa között.

Előnyök, amelyek már be is jönnek

Az olyan autóipari óriáscégek, mint az Audi, a Mercedes-Benz, a BMW vagy éppen a BYD jelentős beruházásai révén Magyarország a szektor és az elektromosjármű-gyártás egyik európai központjává válik Németország és Lengyelország mellett, vagyis kulcsszerepet játszhat Európa zöld átállási céljaiban.

Jól szemlélteti a logisztikai iparág fejlődését a Cargo City a Budapest Airporton, hiszen az elmúlt évek jelentős fejlesztései jelentős eredménnyel párosultak. Míg 2023-ban a 200 ezres határ átlépését ünnepelhette a légi áruszállítás, addig 2024-ben a kezelt áru mennyisége megközelítette a 300 ezer tonnát. Ez csaknem 50 százalékos növekedést jelent az előző évhez képest, ami kiemelkedő statisztikának tekinthető.

Magyarország további előnyeként említhetjük meg, hogy számos ázsiai országgal szoros gazdasági kapcsolatokat ápol, ami ösztönzi az ottani nagyvállalatok piacra lépését nálunk a csúcstechnológiás iparágakban, a gyártásban, valamint a kutatás-fejlesztésben. Magyarország szakképzett munkaerőt, ugyanakkor versenyképes működési költségeket kínál. Az ország fejlődésének ösztönzése érdekében hazánk igen kedvező adórendszerrel rendelkezik.

Bérlők és üresedés

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) 2024 utolsó negyedéves adatai szerint az országos modern ipari/logisztikai állomány 5,55 millió négyzetmétert tett ki, amelyből a budapesti 3,76 millió négyzetméter, míg a regionális hazai állomány 1,8 millió négyzetméter. Összességében a hatalmas vidéki iparfejlesztések kiemelkedő termelő és logisztikai ingatlanberuházásokat generálnak, ami a számokban is megmutatkozik.

Tavaly az utolsó negyedévben öt épülettel összesen 143 ezer négyzetméterrel bővült a spekulatív állomány a fővárosban, míg a regionális piacokon nyolc új épület átadását rögzítették 133 ezer négyzetméteren. Tavaly mintegy 450 ezer négyzetméternyi nagyságrenddel nőtt az összállomány országosan. Ráadásul az üresedési ráta Budapest esetében 7,9 százalék, ami 0,6 százalékponttal alacsonyabb az egy évvel korábbi adathoz képest. Az országos kihasználatlansági mutató jelenleg 7,6 százalék. Összehasonlításképpen: a budapesti irodapiac esetében 14 százalék ugyanez az érték.

2024-ben az országos teljes kereslet 833 ezer négyzetmétert ért el, ami 7,3 százalékos csökkenést jelent 2023-hoz képest. A nettó kereslet ellenben 552 ezer négyzetmétert tett ki, amely csupán egyszázalékos csökkenést mutatott 2023-hoz viszonyítva. A csarnokok összterülete meghaladta az ötmillió négyzetmétert az országban, amelynek döntő hányada Budapest és az M0 környékén koncentrálódik, bár már vidéki desztinációkban is egyre több ipariingatlanfejlesztést valósítanak meg. Utóbbi jelentőségét igazolja, hogy a BIEF már egy ideje a fővárosi állomány mellett a vidéki ingatlanokat, csarnokokat is számba veszi negyedévente.

Iparfejlesztések vidéken

A nagy iparfejlesztések a meghatározó vidéki városaink vonzáskörzetében realizálódnak, így kiemelhetjük Győrt, Komáromot, Tatabányát, Székesfehérvárt, Kecskemétet, Miskolcot, Debrecent és Nyíregyházát. Az autóipari és járműipari megrendelések alapvetőek, Debrecenben és Szegeden gigantikus gyárak kezdik meg a működésüket az elektromobilitáshoz kapcsolódóan.

Azonban a diverzifikáció jelen van, vagyis más iparágak is igényelnek logisztikai kapacitásokat, mivel folyamatosan érkeznek a beruházások az országba. Az autóipari bérlők mellett az e-kereskedelem, a gyógyszeripar és a kiskereskedelem egyre fontosabb megrendelővé lép elő.

Ha a keresleti oldalt nézzük, akkor azt láthatjuk, hogy jelentős növekedést tapasztalhatunk a gyártócégek részéről, szemben a klasszikus logisztikai cégekkel. A növekvő gyártási kereslet miatt egyre több ázsiai vállalat az európai piac számára itt végez termelőtevékenységet. Ők előszeretettel telepednek meg Kelet-Közép-Európában, így hosszú távon megbízható bérlői kört biztosítanak a logisztikai parkok számára.

Mi lesz idén?

2025-ben a magyar ipari- és logisztikaiingatlan-piac további növekedésre számíthat, hiszen a várható gazdasági fejlődés és a kormányzati intézkedések pozitív hatást gyakorolnak a piacra, ami bővülést eredményezhet ebben a szegmensben is. A folyamatos külföldi működőtőke-beáramlás jelzi az ország iránti erős bizalmat, és kedvező befektetési lehetőségeket jelez az ipari ingatlanok piacán.

Az üresedési ráta kapcsán idén az lesz a kérdés, hogy a fejlesztések esetében hogyan alakul a kereslet és kínálat egyensúlya. Az új beruházások volumene továbbra is jelentős, a korábbi évekhez képest stabil, bár figyelembe kell venni az esetleges túlkínálatot. Az ipari és termelési létesítmények iránti növekvő kereslet idén is meghatározó tényező lesz az ingatlanpiacon, a Budapest környéki logisztikai központok mellett a vidéki lokációk egyre nagyobb szerepet játszanak.

A Colliers adatai szerint 2026 második negyedévéig közel 600 ezer négyzetméternyi új állomány érkezhet a piacra, miközben ezen fejlesztések meghatározó része már előbérleti szerződéssel rendelkezik. A beruházások realizálását tekintve jelentős különbség mutatkozik az irodapiac és a logisztikaiingatlanpiac között. Továbbra is a Big-Box típusú épületek vannak fókuszban, mellettük a budapesti city logisztikai fejlesztések eltörpülnek.

BUD Cargo City

A gyártási tevékenységgel kapcsolatos bérleti szerződések egyre fontosabbá válnak a tranzakciókat tekintve, miközben a bérlők nagyobb alapterületet, a megszokott szabványoknál szofisztikáltabb specifikációkat, illetve a beruházások nagyobb tőkebefektetést, valamint sokrétűbb szakértelmet és időt igényelnek.

A kezdeti piacra lépést követően már az első és második szintű beszállítók is megérkeztek Magyarországra, de a logisztikai szektornak még mindig bőven van tere a további növekedésre. A stabil bérlői és fejlesztői aktivitás mellett a diverzifikációt támogatja, hogy újabb globális gyártóvállalatok kezdték meg tevékenységüket Magyarországon, míg a régebb óta itt működő cégek tovább bővülnek.

Mely trendek alakítják a piacot?

A fejlesztések során a legfontosabb szempontok között említhetjük az energiahatékony épületekre való igényt, nem véletlenül a megújuló energiák előtérbe kerültek, és a modern épületüzemeltetési megoldások is ezt támogatják. Megújuló energiákat hasznosítanak a csarnokokban, amely lehet napelem, hőszivattyú vagy éppen minőségi szigetelés. Ezzel összefüggésben az ESG-követelményeknek

megfelelő fejlesztési tevékenység, illetve az épületek környezettudatos működtetése prioritássá vált.

Ezen belül azonban nemcsak a fenntarthatóság kiemelt fontosságú, hanem a társadalmi felelősségvállalás kérdése is. Ez úgy jelentkezhet az ipari-logisztikai ingatlanpiacon, hogy a fejlesztők az adott településeken jelentős közmű-, közúti és jólléti beruházásokat valósítanak meg, amelyek a helyiek életminőségét erősítik. Vagyis ezek az ingatlanegyüttesek nem zárványok az adott települések életében, hanem szerteágazó helyi kapcsolatokat ápolnak, amely win-win szituáció mind a logisztikai parkok, mind az adott települések számára.

A trendek közül kiemelhetjük még a nearshoringot, amely a beszállítói láncok megerősítését célozza, ezzel a nagy globális vállalatok az ellátás biztonságát növelhetik. Szintén fontos tendencia a nearsourcing előtérbe kerülése, vagyis a termelést és a szolgáltatásokat közelebb helyezik az értékesítési vagy fogyasztási helyhez. Ez ugyancsak az ellátási láncokat tehermentesítheti.

Összességében 2025-ben a magyar ipari-logisztikai ingatlanpiacot a kínálat bővülése, a fenntarthatósági szempontok előtérbe kerülése és a vidéki fejlesztések felértékelődése jellemezheti majd.

AZ OKOS PLÁZÁKÉ

A JÖVŐ

AZ ELMÚLT ÉVEKBEN A MAGYARORSZÁGI

BEVÁSÁRLÓKÖZPONTOK ÉS A KISKERESKEDELEM JELENTŐS ÁTALAKULÁSON MENTEK KERESZTÜL. A PLÁZASTOP

SZABÁLYOZÁSÁNAK HATÁSAI, AZ ÚJ FEJLESZTÉSEK

MEGJELENÉSE ÉS AZ INNOVATÍV TECHNOLÓGIÁK TÉRNYERÉSE MIND HOZZÁJÁRULTAK A SZEKTOR DINAMIKUS

VÁLTOZÁSAIHOZ. MILYEN TRENDEK FORMÁLJÁK MA

A KISKERESKEDELMI INGATLANOK, A BEVÁSÁRLÓKÖZPONTOK JÖVŐJÉT?

A kiskereskedelmi szektor Magyarországon az elmúlt évtizedben számos kihívással és változással szembesült. A gazdasági válságok, a fogyasztói szokások átalakulása és a technológiai fejlődés mind hatással voltak a bevásárlóközpontok és a különböző kiskereskedelmi üzletek működésére. A plázastop bő 10 évvel ezelőtti bevezetése pedig új irányt szabott a fejlesztéseknek, miközben a digitalizáció és az automatizáció új lehetőségeket és kihívásokat hozott a kiskereskedelemben.

Húszéves plázaboom

A magyar bevásárlóközpontok fejlődése az 1990-es évek végén és a 2000-es években volt a legintenzívebb, amikor egymás után nyíltak meg az új plázák.

Budapest és a nagyobb vidéki városok ekkor kapták meg azokat a nagyobb bevásárlóközpontokat, amelyek később meghatározták a kiskereskedelmi életet, ahogy sok esetben egész városrészek fejlődési irányát is. A 2012-es plázastop után az új építkezések visszaestek, és a fejlesztések inkább a meglévő központok korszerűsítésére és bővítésére koncentráltak. Vidéken a retail parkok terjedtek el, mivel ezek kisebb, rugalmasabb üzleti modellek, amelyek könynyebben fenntarthatók a kisebb városokban is.

Nemzetközi szinten az Egyesült Államokban és Nyugat-Európában sok hagyományos pláza bezárását okozta az e-kereskedelem térnyerése. Ugyanakkor új típusú plázák, ún. élményközpontok jelentek meg, amelyek nemcsak vásárlásra építenek, hanem szórakoztató- és közösségi funkciókat is kínálnak.

A bevásárlóközpontok jelentősen befolyásolták a városképet és a helyi közösségeket: a belvárosi kisboltok forgalmát csökkentette, ahogy egyre többen választották a kényelmesebb „plázázást”, ahol minden egy helyen elérhető. A plázákban a bérlői összetétel is jelentős átalakuláson ment keresztül az elmúlt években, csökkent a ruházati boltok száma, miközben egyre több szórakoztató és vendéglátó egység jelent meg. Ez részben annak köszönhető, hogy a hagyományos kiskereskedelem egyre inkább az online térbe költözik, míg az emberek élményalapú fogyasztásra vágynak.

Fókuszban a fenntarthatóság

A bevásárlóközpontok nemcsak kereskedelmi létesítmények, hanem a városi élet szerves részei is, hatással vannak a közlekedésre, az infrastruktúrára és a helyi közösségekre. Az elmúlt években egyre nagyobb figyelmet kap a plázák környezetbarát integrációja a városi térbe, ezért felértékelődtek a fenntarthatósági szempontok is – amit jelentősen felgyorsítottak az utóbbi időszakban a megugrott energiaárak is.

A fenntarthatóság egyre nagyobb szerepet játszik az ingatlanpiacon, így a bevásárlóközpontok fejlesztésében is. Nyugat-Európában és Skandináviában már léteznek olyan bevásárlóközpontok, amelyek teljesen karbonsemlegesek, például megújuló energiát használnak vagy újrahasznosítják az esővizet. Magyarországon is egyre több új fejlesztés épít be zöld tetőket, napelemeket és okos világítási rendszereket, továbbá a felújítások során ezek már szinte a kötelező minimumot jelentik. Az ilyen fejlesztések hosszú távon csökkenthetik az üzemeltetési költségeket, és vonzóbbá tehetik a bevásárlóközpontokat

a fenntartható megoldásokat kereső bérlők és vásárlók számára.

Megváltozott fogyasztói szokások

Az online vásárlás térnyerése jelentősen megváltoztatta a hagyományos bevásárlóközpontok szerepét is. Az e-kereskedelem gyors növekedése arra kényszerítette a plázákat, hogy új stratégiákat vezessenek be – például omnichannel megoldásokat, amelyek ötvözik az online és offline vásárlási élményt. A hagyományos üzletek egyre inkább úgy működnek, mint bemutatótermek, ahol a vásárlók kipróbálhatják a termékeket, majd online rendelhetik meg azokat.

A nagyobb plázák digitalizációs fejlesztésekbe kezdtek, például intelligens parkolórendszereket, okosvásárlói alkalmazásokat és személyre szabott hűségprogramokat vezettek be. Az online és offline kereskedelem közötti határ elmosódik, így a vásárlók a lehető legkényelmesebb módon juthatnak hozzá a kívánt termékekhez.

A fogyasztói szokások átalakulásával és a digitális megoldások térnyerésével a vevők egyre inkább tudatosabbá váltak, és kevésbé hajlamosak az impulzusvásárlásra. Ezzel párhuzamosan a gazdasági bizonytalanságok, például az infláció és a recesszió hatására sok fogyasztó visszafogta a kiadásait, ami a plázák forgalmának csökkenéséhez vezetett.

A fogyasztók ma már nemcsak vásárolni járnak a plázákba, hanem közösségi és szórakozási célokra is használják azokat. A plázák egyre inkább élményalapú helyszínekké válnak, ahol az éttermek, mozik, sportlétesítmények és egyéb szolgáltatások

dominálnak. Szintén erősítik ezt az irányt az okos közlekedési megoldások is, például az elektromosautótöltők – amíg a fogyasztó vásárol, töltheti az autóját is –, de a közösségi közlekedéshez való kapcsolódásról sem feledkezhetünk meg, amely egyre nagyobb szerepet kap a fejlesztéseknél.

Mi várható a következő években?

A modern bevásárlóközpontok tehát egyre inkább az „okos plázák” irányába fejlődnek: az innovatív megoldások között megjelentek az intelligens parkolórendszerek, a mesterséges intelligencia-alapú ügyfélszolgálati chatbotok, valamint az önkiszolgáló pénztárak. Magyarországon is egyre több bevásárlóközpont alkalmaz olyan megoldásokat, amelyek a látogatók kényelmét és az üzletek hatékonyságát növelik. Az automatizált boltok – mint például az alkalmazott nélküli kiszolgálásra építő egységek – egyre népszerűbbek. Ezek az új típusú üzletek lehetővé teszik a gyors, személyzet nélküli vásárlást, valamint csökkentik a munkaerőhiányból adódó problémákat, optimalizálják a működési költségeket.

A következő években a plázák, bevásárlóközpontok tovább fejlődnek az élményalapú fogyasztás felé, és egyre inkább közösségi térként funkcionálnak majd. Az új technológiák és a digitalizáció miatt várhatóan egyre több automatizált bolt és önkiszolgáló kaszsza jelenik meg. A retail parkok továbbra is népszerűek lesznek a kisebb településeken, míg a nagyobb városokban új típusú hibrid üzletek jelenhetnek meg, amelyek ötvözik az online és az offline vásárlás élményét.

Hogyan fest ma a bevásárlóközpontok piaca Magyarországon?

A 2012-ben bevezetett plázastop-törvény célja az volt, hogy korlátozza a 300 négyzetméternél nagyobb kereskedelmi létesítmények építését, ezzel védve a kisebb üzleteket és a városképet. Ez a szabályozás jelentősen lelassította az új bevásárlóközpontok építését az országban. Az elmúlt években azonban néhány jelentős projekt mégis megvalósult vagy tervezés alatt áll, összességében azonban így is csökkent az új kiskereskedelmi ingatlanfejlesztések volumene, részben a plázastop miatt. Bevásárlóközpontból a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2013 óta mindössze kettőt adtak át, jelenleg az országban ilyen kereskedelmi egységből 122-t tart nyilván a hivatal. Az új fejlesztések nagy része retail parkok formájában valósul meg, amelyek kisebb alapterületük és rugalmas kialakításuk miatt jobban alkalmazkodnak a piaci kereslethez.

2024 első felében valamennyi kiskereskedelmi ingatlantípus esetén a kihasználatlansági ráta csökkenése volt jellemző, mind Budapesten, mind a regionális városokban, ami a bérlői kereslet erősödésére utal. A kínálati bérleti díjak valamennyi ingatlantípusban stagnáltak. Az online kiskereskedelmi értékesítési csatornák aránya a forgalmon belül 2023-ban 10 százalék alá csökkent, a 2024. január-augusztusi időszakban pedig 9,5 százalék volt.

Befektetési szempontból mi a helyzet?

A Magyar Nemezti Bank (MNB) legfrissebb, vonatkozó jelentése szerint 2024 első felében a hazai kereskedelmiingatlan-piac befektetési forgalma 180 millió eurót tett ki, ami körülbelül ötödével elmaradt az előző év azonos időszakának forgalmától, pedig már a bázis is rendkívül alacsony volt. A jegybanki jelentés szerint a megemelkedett hozamok, az euróban továbbra is magas finanszírozási költségek és a mérsékelt bérleti kereslet további kivárásra ösztönözték a befektetőket, ami már tavaly októberben azt vetítette előre, hogy 2024 egészében alacsony marad a befektetési forgalom. Ezzel szemben, a hazai folyamatoktól eltérően, a közép-kelet-európai régió átlagában 35 százalékkal emelkedett a befektetési forgalom. Csehországban és Lengyelországban például már 2024 egészére is érdemi emelkedést vártak a befektetési forgalomban. A jegybank szerint így a továbbra is magas, mintegy 79 százalékos hazai befektetői arányú, alacsony és csökkenő hazai befektetési forgalom esetleges fennmaradása kockázatot jelenthet a magyarországi piacra nézve is.

Az MNB jelentése szerint 2024 első fél évében a bankok az egy évvel korábbi alacsony bázishoz képest 37 százalékkal több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak, és az időszaki folyósítások 80 százaléka építési célú hitelhez kapcsolódott. A szállodák és az egyéb ingatlanok kategória kivételével, valamennyi ingatlantípus esetében tetten érhető volt az új kibocsátási volumen emelkedése. A piac megítélését azonban továbbra is a kockázatkerülés jellemzi jegybanki jelentés szerint: az MNB hitelezési felmérése alapján 2024 második negyedévében a bankok leginkább az irodaházak esetén szigorítottak a hitelezési feltételeken, és 2024 második fél évére is további szigorítást helyeztek kilátásba, a megváltozott kockázati toleranciára és az iparágra jellemző kihívásokra hivatkozva. A hitelezést nézve összességében a hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége mérlegfőösszeg- és szavatolótőke-arányosan is kevesebb, mint fele a 2008-as válság utáni szintnek, és a nemteljesítő hitelek arányában sem mutatkozott érdemi romlás a portfólión belül.

JÓ DOLGA VAN

A SZÁLLODÁKNAK MAGYARORSZÁGON

2024-BEN SZINTE MINDEN SZEMPONTBÓL REKORDOKAT DÖNTÖTT A SZÁLLODAPIAC, A VENDÉGÉJSZAKÁK SZÁMA KÖZEL EGYMILLIÓ VOLT, RENGETEG ÚJ HOTELT ADTAK ÁT. IDÉN TOVÁBBI BŐVÜLÉSRE LEHET SZÁMÍTANI, ÉS REMÉLHETŐEN A 2019 ELŐTTI SZINTRE IS SIKERÜLHET VISSZATÉRNI. A LUXUSHOTELEK HELYÉT A 2-3 CSILLAGOS, KÖZÉPKATEGÓRIÁS SZÁLLÁSOK VEHETIK ÁT A MAGYAR FŐVÁROSBAN.

Budapest Marriott Hotel

A magyar ingatlanpiacra jellemző, hogy mindig kiemelkedik egy-egy szektor. Az irodapiac sokáig tarolt, a logisztikai és ipari ingatlanok szintén fontosak voltak, különösen a koronavírus-járvány alatt, hiszen az online kereskedelem fellendült, az otthoni munkavégzés pedig igen széles körben elterjedt. Most a szállodaiparág szárnyal.

2024-ben országos szinten a kereskedelmi szálláshelyeken eltöltött vendégéjszakák száma 5,4 százalékkal haladta meg az előző évit – derül ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adataiból.

A kereskedelmi szálláshelyeken 419 ezer belföldi vendéget és 922 ezer vendégéjszakát regisztráltak. Utóbbiak 82 százalékát szállodákban töltötték el, ahol a vendégéjszakák száma 2,4 százalékkal nagyobb volt az egy évvel korábbinál.

Eközben a külföldiek közül 472 ezer vendéget és csaknem 1,2 millió vendégéjszakát a kereskedelmi szálláshelyeken regisztráltak. Utóbbiak 87 százaléka szállodákhoz kötődött, ahol a külföldi vendégek által eltöltött éjszakák száma 12 százalékkal meghaladta az egy évvel korábbit.

A fő küldőpiacok továbbra is az Egyesült Királyság, az Egyesült Államok és Németország, ugyanakkor a környező országokból – különösen Romániából, Lengyelországból és Csehországból – érkező turisták száma szintén határozott növekedést mutatott. Nincs ez másként a kínai turisták esetében sem: ők is gyorsan visszatértek Budapestre, vendégéjszakáik száma megduplázódott az előző évhez képest. Ezzel párhuzamosan az orosz turisták száma a folyamatosan fokozódó geopolitikai helyzet miatt tovább csökkent, mintegy 80 százalékkal maradt el a 2019-es szinttől.

A külföldiek érdeklődését jól szemléltetik a Budapest Airport adatai is, amely szerint 2024-ben összességében 17 millió 526 ezer utast szolgáltak ki, ez több mint egymilliós pluszt jelent a csúcsnak számító 2019-es számhoz képest.

Rekordok dőltek

Összességében a turisztikai szektor is csúcsteljesítményt tudhat maga mögött 2024-ben: 18 millió vendég 44 millió vendégéjszakát töltött el a magyarországi szálláshelyeken – ebben a számban persze benne vannak a magánszállásokon eltöltött napok is.

A Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) célkitűzése szerint egyébként 2030-ig 20 milliós közönséget szeretnének elérni. Itt Ferihegy fejlesztésének is szerepe lehet a külföldről érkező utasforgalomra.

A növekvő tendencia már a Covid-járványt követően egyből, 2021 végén elindult. Azóta – bár kiugró

számokat nem láttunk – 12 havi gördülő átlagon körülbelül 2,5 millió volt az eltöltött vendégéjszakák száma.

Kelet-Közép-Európa valamennyi fővárosában javult a szállodák teljesítménye, de a növekedés üteme minden mutató tekintetében lassul. Tavaly a régiós fővárosok szállodáinak szobafoglaltsága 60-71 százalék között alakult, a budapesti 64 százalékos szint a második legalacsonyabb. A 2019. évi azonos időszaki foglaltsági adatokhoz képest még mindig öt százalékpontos az elmaradás.

A teljesítmény még nem tért vissza, de árban vezetünk

Budapest egyébként nagyon sokat ledolgozott a koronavírus miatti veszteségekből. Az egy kiadható szobára jutó bevételben (REvPAR) és a nyereségességben is legyőzte a környező országok fővárosait –így például Bécset, Prágát és Varsót – a Covid előtti saját teljesítményhez viszonyítva.

Régiós összehasonlításban a budapesti szobaárak a legmagasabbak, 2024 első fél évében 115 eurós szinttel, amely 11 százalékkal haladja meg a régió átlagos szobaárát. A szállodai szobaárak valamennyi fővárosban emelkedtek, éves összevetésben átlagosan négy százalékkal.

A Moore Hungary négy szállodaláncból álló – Marriott, Hilton, InterContinental, Hyatt – mintája alapján 109 ország közel 25 ezer szállodája teljesítményének elemzését végezte el. A RevPAR 2024 első fél évében 114 dollár volt, szemben az egy évvel ezelőtti 110,7 dolláros szinttel. Az idei és tavalyi statisztikák már túlszárnyalják a Covid előtti időszak csúcsértékét, a 2019-ben mért 106,5 dollárt is.

Az átlagos napi szobaár (ADR) 163,9 dollárra nőtt az egy évvel korábbi 160,6 dollárról. Ezt a mutatószámot elsősorban a luxuskategóriás hotelek áremelkedése biztosította: itt egy év alatt 295-ről 310 dollárra nőtt az egyetlen szobaéjszaka átlagára, ami korábban soha nem látott árszínvonalat jelent.

A turizmusban és a hotelpiacon is látszik a fellendülés szinte az egész világon, az átlagos foglaltság például 70 százalék. Ezt erősen támogatja mind a belföldi, mind a nemzetközi turizmus, valamint a szabadidős látogatások mellett az üzleti utazások száma is növekszik a nemzetközi rendezvények és konferenciák számának emelkedésével párhuzamosan. A budapesti hotelekben októberig elérte a foglaltság a 69 százalékot, ráadásul valószínűleg a karácsonyi időszak szezonálisan javított is a számon. Ez az adat azonban még mindig 13 százalékkal marad el

a koronavírus-járvány előtti adatoktól, de jelzi, hogy a szektor elkezdte a visszaépülést, és remélhetőleg jó úton halad.

Van igény a luxushotelekre

Jól látszik, hogy Budapest erősített a luxushotelek terén is, hiszen több emblematikus fejlesztés fejeződött be csak az elmúlt egy-két évben. Az Andrássy úti W Hotelt 2023-ban adták át luxushotelként a Mariott International csoport üzemeltetésében: a világörökség részeként nyilvántartott, a szintén teljes egészében megújult Operaházzal szembeni épületben a rendszerváltás előtt a Magyar Állami Balettintézet működött.

Szintén a Mariott nyitotta meg az ötcsillagos Dorothea Hotelt a Vörösmarty térnél a BDPST Group fejlesztésében. Ők újítják fel a Gellért Hotelt is, amely várhatóan 2027-ben nyitja meg kapuit a nagyközönség előtt, és a Mandarin Oriental hotellánc fogja üzemeltetni.

A 2023-as év igazi szállodanyitási boomot hozott, több mint ezer új szobával a fővárosban. Ez az átadási hullám 2024-re már rendeződött a hotelpiacon, a töredékével számolhatunk. Ennek oka, hogy a finanszírozási nehézségek miatt kevesebb az építkezés, mint a korábbi években, a már folyamatban lévő beruházások átadása és nyitása pedig nehezen tervezhető.

Rekordév

Idén adták át a Kimpton BEM Budapest Hotelt, az ötcsillagos luxushotel 127 szobájával, 11 lakosztályával és három éttermével nemzetközi hangulatot kölcsönöz Budapestnek. A Radisson Hotelt is befejezték, amely a modern munkakörnyezetet biztosító Liberty Irodaház mellett kapott helyet a beruházás részeként.

2024-ben jellemző volt továbbá, hogy a fővároson kívüli helyszíneken is adtak át szállodákat. A vidékiek közül érdemes kiemelni például a Debrecenben átadott Hilton Garden Inn szállodát, amely a szállodalánc első vidéki egysége, és hozzájárulhat a vidéki turizmus fellendítéséhez, különösen a külföldi vendégek körében.

Emellett említésre méltó, hogy nemcsak ötcsillagos hotelek, hanem középkategóriás szállodák is épülnek. Például Esztergomban a Hotel Adalbert Szent Tamás Ház, amely 56 szobával rendelkezik és az Esztergom-Budapesti Főegyházmegye által üzemeltetett Szent Adalbert Központ részeként konferenciahelyszínként is funkcionál.

Idén ismét a főváros a középpontban

2025-ben 1504 szállodai szobát adhatnak át, a fejlesztések 78,5 százaléka fővárosi, míg 21,5 százaléka Budapesten kívüli – mutat rá a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb kereskedelmiingatlan-piaci jelentése.

A jövő évben például a következő szállodaátadások várhatók:

• Marriott BalaPort Lake Balaton, TRIBE Budapest Airport Hotel,

• Le Primore Hévíz, Hotel Silvanus Visegrád.

Jól látható tehát, hogy a Magyarország iránti fokozott turisztikai érdeklődés növelte a fővárosi ikonikus hotelek szerepét, most azonban arra is szükség van, hogy további főként 3-4 csillagos szállodák épüljenek, hiszen a hazai turistáknak is megfelelő ár-érték arányú szálláslehetőségeket kell kínálnia a piacnak. A fővároscentrikusság csökkentése miatt a jövőben újabb vármegyeszékhelyek és egyéb turisztikailag kiemelt desztinációk is számíthatnak hotelfejlesztésekre.

Dorothea Hotel Budapest

„FM NÉLKÜL

NINCS JÖVŐ – CSAK MÚLT”

A LÉTESÍTMÉNYGAZDÁLKODÁS (FM) MÁR NEM HÁTTÉRSZOLGÁLTATÁS, HANEM A HOSSZÚ TÁVÚ INGATLANÉRTÉK-NÖVELÉS EGYIK LEGFONTOSABB PILLÉRE. KARSAI TIBOR NEMZETKÖZI INGATLANSZAKEMBERKÉNT VALLJA: AZ FM VALÓDI STRATÉGIAI ESZKÖZ, AMELY 20+ ÉV TAPASZTALATÁVAL, ADATALAPÚ MŰKÖDÉSSEL ÉS EMBERKÖZPONTÚ RENDSZERÉPÍTÉSSEL HOZ TARTÓS VERSENYELŐNYT.

„Egy jól strukturált FM-rendszerrel akár 25-30 százalékkal is csökkentjük a működési költségeket, 5-12 százalékkal növeljük az ingatlan értékét, és 15-18 százalékkal javítjuk a bérlői elégedettséget” – mondja Karsai Tibor. A pályafutását Ausztriában kezdő szakember már hét országban irányított szervezetépítést, leányvállalat-vezetést és átszervezést.

Két nemzetközi leányvállalatot épített fel zöldmezős alapon, és több multinacionális cég hazai leányát szervezte át. A rendszer- és szervezetépítést nemcsak vezetőként, de oktatóként is képviseli: több évig tanított a Budapesti Műszaki Egyetemen és a WIFI Hungáriánál. Bécsben szerzett Facility Management diplomát, majd a Krems-i Real Estate MSc programot végezte el, miközben gazdasági és menedzsmentdiplomáit is megszerezte Magyarországon.

„A jó FM nemcsak technikai, hanem üzleti és szervezeti szereplő is. Egy leányvállalatnál például a folyamatok újratervezése után 25 százalékkal csökkentettük az élőmunkaigényt, az SLA-teljesítés pedig 92-ről 97 százalékra növeltük fél éven belül” – emeli ki. Európában azonban sok helyen még mindig „tűzoltásként”, költségfaktorként kezelik az FM-et, ami akár évi 20-40 millió forint rejtett veszteséget is jelenthet egy 100 ezer négyzetméteres portfólión.

A jövőt négy fő irány határozza meg: szervezetépítés, ESG, automatizáció és adattudatosság. A mesterséges intelligencia, prediktív karbantartás és IoT-rendszerek ma már nem extra szolgáltatások, hanem alapelvárások, de emellett a legfontosabb a vállalat és a szervezet kiváló felépítése.

„A valódi változást azonban a keresleti oldal fogja kikényszeríteni: ha nem órákat, hanem eredményeket rendelünk, ha nem a legolcsóbb megoldást, hanem a legfenntarthatóbbat választjuk. A szolgáltatók pedig csak akkor maradnak versenyben, ha képesek partnerré válni – rendszert, kultúrát és jövőt építeni.” Mi így építünk és szolgáltatunk.

Karsai Tibor munkássága azt mutatja: a facility management nem a múlt passzív háttérszakmája, hanem a jövő aktív formálója.

KARSAI TIBOR, Rustler Kft., Management Director

AZ ELMÚLT ÉVEKBEN AZ ÉPÍTŐIPAR

TELJESÍTMÉNYE IGEN GYENGE VOLT, 2023-BAN ÉS 2024-BEN CSÖKKENT AZ ÁGAZAT TERMELÉSE. 2025-RE A KORMÁNY

ÉS A MAGYAR NEMZETI BANK MÉRSÉKELT

MI VÁR AZ ÉPÍTŐIPARRA

GAZDASÁGI NÖVEKEDÉST PROGNOSZTIZÁL, DE AZ EDDIG ELÉRHETŐ ADATOK ALAPJÁN NAGYON ÚGY FEST, HOGY AZ ÉPÍTŐIPAR EHHEZ NEM SOKBAN TUD MAJD HOZZÁTENNI: AZ ÁGAZAT JÓ ESETBEN IS CSAK STAGNÁLÁSRA, MINIMÁLIS EMELKEDÉSRE SZÁMÍTHAT, DE NAGYOBB A VALÓSZÍNŰSÉGE ANNAK, HOGY FOLYTATÓDIK A LEJTMENET. MILYEN TÉNYEZŐK ALAKÍTJÁK AZ ÉPÍTŐIPAR JÖVŐJÉT, ÉS MILYEN KILÁTÁSOKKAL SZÁMOLHATUNK?

Az építőipar az elmúlt években számos kihívással szembesült, a termelés csökkenésétől kezdve az építőanyagárak ingadozásáig. A gazdasági környezet bizonytalansága – elég csak az orosz-ukrán háborúra vagy az energiaárak kiszámíthatatlanságára gondolni – tovább növelte a szektor nehézségeit. A 2025-ös évre vonatkozó előrejelzések szerint ezek a kihívások még velünk maradnak, de a különböző kormányzati intézkedések és a piaci szereplők alkalmazkodása reményt adhat – legalább – a stabilizációra.

A Covid óta nem talál magára az építőipar

Az építőipar az elmúlt öt-hat évben jelentős ingadozásokat mutatott, de ha jobban a számok mögé nézünk, az elmúlt időszakban inkább csak a zsugorodás jellemezte az ágazatot, és ebben 2024 sem hozott áttörő változást.

Bár a Covid-járványt követően gyors fellendülés volt tapasztalható – különösen 2021-ben, amikor 12,1 százalékkal nőtt az építőipari termelés, köszönhetően az igen gyenge 2020-as évnek –, de ez nem tartott sokáig. Ezt követően a növekedési ütem mérséklődött, sőt, 2023-ban és 2024-ben is csökkent az ágazat kibocsátása – előbb 5,3, majd 0,4 százalékkal. A termelés visszaesése az épületek építésénél és az egyéb építményeknél is megfigyelhető volt.

A szektor hozzájárulása a magyar GDP-hez szintén hullámzó képet mutatott az elmúlt években. Míg 2021-ben és 2022-ben az építőipar még erősítette a gazdasági növekedést, 2023-ban és különösen 2024-ben a visszaesés már negatívan befolyásolta a makrogazdasági mutatókat. A szektor súlya 2024ben 4,9 százalékra csökkent a GDP-n belül, ami az elmúlt évek átlaga alatti szint.

A jegybank lakáspiaci jelentése szerint az építőipari vállalatok teljesítményét továbbra is a gyenge kereslet fogja vissza leginkább. Az Európai Bizottság felmérésére hivatkozva azt írták, hogy 2024-ben a cégek nagy része – mintegy 45-50 százaléka – úgy gondolja, hogy az elégtelen kereslet korlátozza leginkább az építőipari termelést. Az MNB szerint a lakáspiacon érzékelhető keresletélénkülés még nem jelent meg a lakásfejlesztések felfutásában, így a kínálat lassú alkalmazkodása figyelhető meg. A második helyen a munkaerőhiány állt, melyet az építőipari vállalatok 25-30 százaléka említett, míg a pénzügyi korlátok a válaszadók mindössze 15-30 százalékánál okoztak nehézséget. Az elmúlt években az ellátási láncokban tapasztalt súrlódások oldódásával az alapanyag- és felszereléshiány egyre kisebb problémát jelent, a vállalatok kevesebb mint 10 százalékának termelésében jelentett akadályt ez a tényező 2024 közepén.

Növeli az ágazat problémáit, hogy Magyarországon az építési beruházások finanszírozása – különös tekintettel a közösségi megrendelésekre – erőteljesen függ az uniós forrásoktól, mint arra az Építési Vállalkozások Országos Szakszövetségének egyik 2025-ös jelentése is felhívja a figyelmet. Ugyanis a 2021-2027 közötti pénzügyi ciklus magyarországi forrásainak késéssel történő, részleges lehívhatósága a hazai építőipar problémáit csak tovább tetézi, számos állami megrendelést jobb esetben elhalasztottak, rosszabb esetben teljesen le is fújtak.

Elszállt árak és szakemberhiány

Az építőanyagárak 2021-ben és 2022-ben drasztikusan emelkedtek, egyes alapanyagok ára akár 20–30 százalékkal is nőtt, sőt, a Covid-járvány idején és azt követően rövid távon ennél még nagyobb mértékű drágulást is tapasztalhattak az építők és építtetők. Ennek hátterében az alapanyaghiány, a logisztikai költségek növekedése és az energiaválság állt. 2023-ban az áremelkedés üteme mérséklődött, 2024-ben pedig stagnálás, sőt az év második felében néhány építőanyag esetében már enyhe csökkenés is tapasztalható volt. Azonban a mai napig igaz, hogy egy építkezés vagy felújítás lényegesen drágább, mint öt évvel ezelőtt.

Ezzel párhuzamosan egyre inkább előtérbe kerültek a fenntarthatósági és energiahatékonysági

szempontok. Az építőipari beruházásoknál egyre több fejlesztő törekszik arra, hogy alacsonyabb energiafelhasználású épületeket hozzon létre, ami az emelkedő energiaárak miatt is indokolttá vált. A modern hőszigetelési technológiák, a napelemek elterjedése és az intelligens épületmenedzsment-rendszerek egyre nagyobb szerepet kapnak.

Magyarországon az új építkezéseknél az energiatakarékos megoldások részaránya évről évre növekszik, és ezt az állami támogatási rendszer is igyekszik ösztönözni. Az európai uniós szabályozások is egyre szigorúbb elvárásokat támasztanak az épületek fenntarthatóságával kapcsolatban. Az EU által előírt „zéró energiaigényű épületek” irányelve miatt a jövőben a nagyobb beruházásoknak egyre inkább meg kell felelniük a szigorúbb energiahatékonysági követelményeknek. Ez a tendencia hosszú távon átalakíthatja az ingatlanpiacot, mivel az energiapazarló, régi épületek iránt csökkenhet a kereslet, miközben az energiahatékony ingatlanok prémiumot jelenthetnek a piacon.

Az építőiparban foglalkoztatottak száma csak kis mértékben csökkent a jegybank adatai szerint, az ágazatban tapasztalható erős szakemberhiány miatt. Ezt az MNB azzal indokolja, hogy a vállalatok a munkaerő megszerzésének nehézségére tekintettel a megrendelések és az ágazat termelésének csökkenése ellenére sem hajlandóak leépítésekre. Az Európai Bizottság felmérése pedig arra jutott, hogy a vállalatok jelentős része – majdnem harmada – inkább munkaerőt tartalékol, azaz a kibocsátásuk csökkenése ellenére is inkább a foglalkoztatotti létszámuk stagnálására vagy növekedésére számít.

Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) helyzetértékelése szerint azonban a hazai munkaerőpiacról felvett új munkaerő szakmai képzetlensége rengeteg nehézséget okoz: az élő munka melletti betanítás, képzés nagy kihívás elé állítja a vállalkozásokat. A hatékonyságjavulás akadálya a szakszövetség szerint, hogy „a foglalkoztatási idő jelentős részében nem történik valós munkavégzés”. Az ágazatra jellemző munkaerőhiány ráadásul olyan mértékű, hogy az építési vállalatokat tömörítő szövetség szerint „átmenetileg szükség van az Európai Unión kívüli munkaerő foglalkoztatására is”. A cégek úgy látják, hogy az idei év egyik legnagyobb kihívása a csökkenő munkalehetőségek mellett a hatékony foglalkoztatás lesz, a szakmunkások, mérnökök megtartása mellett.

Mit tett az állam?

Az állam az elmúlt években többféle intézkedéssel próbálta élénkíteni az építőipart és a lakáspiacot: ilyen például a családi otthonteremtési kedvezmény

(csok) – ahogy a csok plusz és a falusi csok is –, az otthonfelújítási hitelprogram, az új lakások kedvezményes, ötszázalékos áfája, de ide sorolható még a babaváró támogatás is, hiszen ezt is sokan otthonuk felújítására, vagy épp egy lakás megvásárlására fordítják.

A csok a 2015-ös bevezetése óta már többször módosult, 2024-ben a városi csokot megszüntették, helyette pedig bevezették a csok plusz támogatást – ami lényegében már „csak” egy kamattámogatott hitel. A falusi csok, amely 2019-ben indult, viszont továbbra is elérhető, és 2024-ben a támogatási összegeket is jelentősen növelték, hogy ösztönözzék a kistelepülések népességmegtartó képességét.

Egy másik jelentős intézkedés a lakásépítések áfájának csökkentése volt: 2016-ban vezették be az ötszázalékos kedvezményes áfát, amelyet 2020-ban ugyan megszüntettek, de 2021-től ismét visszahozták, és

2024-ben is meghosszabbították. Ez az intézkedés főként az új lakások piacán hozott élénkülést, különösen a nagyobb városokban és Budapesten.

Mindezek mellett ott van még a 2025-ben újraindított otthonfelújítási támogatás – mely a Covid-járvány után igen népszerű volt –, valamint a már 11 millió forintos babaváró hitel, illetve akár a legfeljebb négymillió forintos munkáshitel is ide sorolható.

Mit hozhat az idei év?

Az építőipar kilátásait nemcsak a belső gazdasági folyamatok, hanem a globális tényezők is alakítják. Az ukrajnai háború továbbra is komoly feszültséget kelt a régióban, ami befolyásolja az energiaárakat és az alapanyag-ellátást. Emellett Donald Trump amerikai elnöki visszatérése nyomán ismét vámháború fenyeget – sőt, egyes államok már meg is tapasztalhatták ennek kellemetlen következményeit –, amely kedvezőtlenül érintheti az európai ipart és az ellátási láncokat. Ha a nemzetközi kereskedelmi kapcsolatok újabb akadályokba ütköznek, az tovább növelheti a bizonytalanságot a magyar építőipari vállalkozások számára is.

A jövőbeli kilátások vegyes képet mutatnak. A kormány és a Magyar Nemzeti Bank (MNB) előrejelzései szerint 2025-ben a GDP növekedése két–három százalék között alakulhat, de az infláció és a magas kamatkörnyezet továbbra is kihívásokat jelenthet az építőipar számára. A kormány tervei között szerepel a lakáspiac fellendítése, például a hosszú távú megtakarítások felszabadításával, ami akár 300 milliárd forintnyi friss forrást is hozhat a piacra. Ugyanakkor ezt árnyalja, hogy az ÉVOSZ – a rendelésállományt és a cégek véleményét figyelembe véve – arra számít, hogy az építőipar 2025-ben is zsugorodni fog. A szakszövetség szerint minden alágazatban a fizetőképes kereslet csökkenése várható. Ez azt jelenti, hogy ez már sorozatban a harmadik lejtmenetes éve lesz az építőiparnak. A fentebb már említett uniós források hiányában az idén kevesebb állami és önkormányzati megrendelés várható, ráadásul a lakosságnál is arra számítanak az év első felében, hogy kivár a jelentősebb beruházásokkal.

A szakszövetségnél úgy kalkulálnak, hogy 2025-ben körülbelül 10–12 ezer lakás készülhet el a jelenlegi szerződésállomány alapján, további 180 ezer lakást pedig felújíthatnak az idén, ami az ÉVOSZ szerint „jelentős csökkenés”. Szintén nem sok jót vetít előre az ágazat számára, hogy az év elején körülbelül 50 százalékkal alacsonyabb volt az újonnan kötött tervezői és kivitelezői szerződések volumene az előző év azonos időszakához képest – ráadásul a rendelésállomány egy része nem is ebben az évben, hanem a későbbi években valósul majd meg.

IDÉN PÉNZESŐ HULLIK A LAKÁSPIACRA?

Forrás: Wing

A LAKÁSPIAC TAVALY REMÉNYKELTŐEN FELÉLÉNKÜLT, MIND AZ ÁRAK, MIND

A TRANZAKCIÓK SZÁMA EMELKEDETT 2023-HOZ KÉPEST. AZ ÁLLAMPAPÍRPIACRÓL ÉS AZ

ÖNKÉNTES NYUGDÍJPÉNZTÁRAKBÓL ÉRKEZŐ AKÁR EZER MILLIÁRD FORINTNYI TŐKE IS TOVÁBB PEZSDÍTHETI A FORGALMAT, MIKÖZBEN A FELÚJÍTÁSOK NAGYOBB SEBESSÉGBE KAPCSOLHATNAK AZ ORSZÁGOS PROGRAMOKNAK KÖSZÖNHETŐEN. AZONBAN AZ ÚJ

LAKÁSOK SZÁMA JELENTŐSEN VISSZAESETT, EZÉRT A KORMÁNY SZÁMOS INTÉZKEDÉST HOZOTT, HOGY FELLENDÍTSE A BERUHÁZÁSOKAT, ILLETVE AZ ÉPÍTŐIPART IS TÁMOGASSA.

A BEFEKTETŐK SZEREPE MEGHATÁROZÓ LEHET AZ ÉV ELSŐ FELÉBEN, DE A LAKHATÁSI

CÉLRA VÁSÁRLÓK SEM TÉTLENKEDNEK.

A lakáspiac felélénkült 2024-ben, miközben még egy évvel korábban a jelentős infláció, a magas hitelkamatok, illetve a vásárlóerő csökkenése miatt a szektor visszaesett. Bár tavaly is a gazdasági válság idejét éltük, de az inflációt már erőteljesen leszorította a kormány, a vásárlóerő növekedett, illetve a kamatok lassan csökkenni kezdtek.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) tavaly novemberi lakáspiaci elemzése szerint az infláció csökkenésével párhuzamosan a reáljövedelmek is hét–nyolc százalékkal bővültek 2024 első fél évében, ami pozitívan hatott a lakásberuházási szándékra. A lakáspiaci tranzakciók volumenének növekedését

a hitelkamatok csökkenése mellett a 2023-ban elhalasztott kereslet megjelenése, valamint a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) plusz keretében elérhető magas hitelösszegek is támogatták.

Tavaly az erősödő banki verseny miatt az ügyfél által fizetendő átlagos hitelkamat a támogatott konstrukciókat is figyelembe véve 5,5 százalékra, míg a piaci lakáshitelek átlagos thm-szintje 6,8 százalékra sülylyedt 2024 augusztusára az MNB statisztikái szerint.

Az élénkülés jellemzőjeként a korábban elhalasztott vásárlások egy része már megjelent a piacon, amit az Ingatlan.com lakásárindexe is mutat: tavaly

országosan 7,8 százalékkal emelkedtek az árak. Budapesten ennél még jelentősebb, 11,8 százalékos drágulás ment végbe. Idén további lendületet kaphat a szektor, a forgalom további bővülésére, azaz az adásvételek számának emelkedésére számíthatunk.

Ez mindenképpen biztató, hiszen az elmúlt években jelentősen visszaesett a tranzakciók száma. Összehasonlításként érdemes megnézni néhány adatot ezzel kapcsolatban. 2015 és 2022 között 134-164 ezer tranzakcióra került sor, míg 2023-ban csak alig több mint 100 ezer adásvétel történt. 2024-ben már visszapattanást érzékelhettünk, hiszen nagyjából 130 ezer adásvételt realizálhattunk.

Élénkülés és lakhatási válság

A kereslet tovább élénkülhet 2025-ben, hiszen több oldalról is ösztönzést kaphat a lakáspiaci forgalom. Az egyik fontos tényező, hogy az állampapírpiacról a radikálisan visszaeső infláció miatt jelentős tőkét vonhatnak ki, amelynek nagyságrendjét a szakértők úgy becsülik, hogy akár meghaladhatja az 1000 milliárd forintot is.

Emellett az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások is megjelenhetnek a lakáspiacon, illetve a kormány új lakáspolitikai intézkedései az új gazdaságpolitikai akcióterven belül szintén hozzájárulhatnak a fellendüléshez. A kormány az eddigi bevált lakáspiaci ösztönzéseket azért változtatta meg, mert lakhatási válság bontakozott ki, és a korábbi támogatások már nem segítették hatékonyan a családalapítást és otthonteremtést, illetve általában a lakásszektort.

A reálbérek és a lakhatásra fordított összegek is elszakadtak egymástól, vagyis egyre többet kellett költeniük az állampolgároknak a fizetésükből lakáshitelre vagy éppen bérlakásra. A legnehezebb helyzetben az első lakásuk megszerzése előtt álló fiatalok vannak, hiszen minél később lép be valaki a lakáspiacra, annál többet kell fizetnie az emelkedő árak miatt.

Egy garzonlakásért a nagyobb vármegyeszékhelyeken és Budapesten 30-40 millió forintot is elkérhetnek. A kormány ez ügyben is tett intézkedést, vagyis aki első, energiahatékony lakását megveszi, az kedvező thm-mel rendelkező lakáshitelt vehet fel, de ezekből az ingatlanokból arányaiban nagyon kevés van a piacon.

Lakásépítési és -felújítási programok

Az új gazdaságpolitikai akciótervben több intézkedés vonatkozik a lakáspiacra, így az Airbnb szigorítása, a lakásbérleti díjak és szerződések vizsgálata, illetve

a kollégiumi férőhelyek bővítése a felsőoktatási hallgatók számára. Sőt, a kormány bejelentette, hogy az új lakhatási tőkeprogram, a Baross Gábor 2.0 keretében 200 milliárd forintot osztanak szét az ingatlanalapok között.

Az állami befektetés egyrészt legfeljebb 30 milliárd forintot jelenthet alapkezelőnként, másrészt az állam az MFB Zrt.-n keresztül maximum 70 százalékos részesedést szerezhet az alapokban. Az állami befektetés 80 százalékából kell lakást, bérlakást, kollégiumot építeni, és a maradékból húzhatnak fel más kereskedelmi épületeket.

A magas árak ugyanis arra ösztönözték a kormányt, hogy a kínálat erősítésével a kínálati árak további emelkedését mérsékeljék, vagyis megfizethető árú újlakás-projekteket támogatnak. Számos fővárosi rozsdaövezetben indultak már el fejlesztések, amelyek szintén a kormány elképzelései mentén épülhetnek fel. Összességében az a cél, hogy a fejlesztők a jelenlegi éves újlakás-építések nagyságrendjét folyamatosan, évente néhány ezer egységgel növeljék.

Ugyanis a lakásépítési piac meglehetősen ellentmondásosan alakult 2024-ben. Az épített lakások száma a múlt év első kilenc hónapjában nem érte el a 9 ezres szintet, ami elmarad a korábbi évek 10-13 ezres darabszámától. A kiadott lakásépítési engedélyek száma pedig a múlt év első kilenc hónapjában alig haladta meg a hétezret, ami ugyan kedvezőbb a 2023 azonos időszakára vonatkozó több mint hatezres szintnél, de jóval elmarad a 2020 és 2022 első három negyedévében mért 8-13 ezres darabszámtól.

Ugyanakkor tavaly a második fél évben erősödött az élénkülés a fővárosi újlakás-piacon, mind a kereslet, mind az új kínálat volumene nagyobb fokozatra kapcsolt. A 2024. első fél évi 3500 után júliustól decemberig már 5300 kétlakásosnál nagyobb házban épült lakást értékesítettek. Az egy év alatt eladott 8800 lakás közel háromszorosa a 2023-as mennyiségnek, és 2017 óta a legnagyobb értékesítési volumen az OTP Jelzálogbank Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint.

A jelenleg építés alatt álló, idei átadású lakások esetében mintegy 1,59 millió forint/négyzetméter átlagárat várhatunk Budapesten, ami 2026-ban akár 1,61 millió forintos négyzetméterárat is eredményezhet. Továbbra is Angyalföldön és Újbudán épül a legtöbb lakás, de más kerületekben szintén aktivizálódik az építőipar, így Zuglóban és Kőbányán egyre jobb adatokkal kalkulálhatunk.

Emellett jelentős összeget költhetnek az emberek lakásfelújításokra is, amit ki tudnak egészíteni állami támogatással. Az otthonfelújítási program és a vidéki otthonfelújítási támogatás kombinációjával például

egymillió forintos önrésszel akár 13 millió forintos felújítás is finanszírozható lesz. Ezek alapján talán nem túlzás azt állítani, hogy 2025 a lakásfelújítások éve lehet.

Hová drágulunk még?

A már említett múlt évi drágulással a piac egy jelentős része már beárazta a következő időszak keresletélénkülését, amelyet a befektetési célú vásárlók generálhatnak. Ráadásul az állampapírokból átnyergelő befektetők rohama várhatóan az év első felében lecseng, így az év második felében jelentősen lassulhat az áremelkedés tempója.

A 2025-ben várható lakásdrágulás területi szinten és ingatlantípusonként eltérő mértékű lehet, a befektetők ugyanis a slágerlokációkat keresik elsősorban, vagyis a fővároson belül a pesti oldalon a belső kerületek lehetnek fókuszban.

Ennek következményeként a saját célra vásárlók a külső lokációk felé fordulnak, amelyek alacsonyabb árat képviselnek. Országosan a szakértők 10-15 százalékos árnövekedésre számítanak, ami inkább a még olcsóbb ingatlanok áremelkedésének következménye lehet, hiszen a fővárosi használt lakások 1,13 milliós medián négyzetméteráráról már nehéz lesz tovább lépni.

Hogyan alakul a bérlakások piaca?

Rövid

vagy hosszú táv?

A bérlakáspiac szintén megfizethetőségi problémákkal küzd. A fővárosban havonta 250 ezer forint,

Debrecenben pedig 230 ezer forint a bérleti díjak átlaga, ami miatt már nem olyan egyszerű kiadni egy lakást. Az elmúlt években többször is láttuk, hogy az albérletpiaci kereslet megálljt parancsolt a drágulásnak. De nincs olyan pontosan meghatározott bérleti díj, amelynél biztosan azt lehet mondani, hogy ezen a szinten már csökkenés jön, mivel a bérleti díjak a fizetésekkel mozognak együtt.

Újdonság, hogy 2025-től kezdve a bérleti díjak finanszírozására a fiataloknak új lehetősége nyílik, hiszen havi 150 ezer forintig igénybe vehető lakhatási támogatást adhatnak a munkaadók a 35 évnél fiatalabb kollégáknak, amit bérleti díjra és hiteltörlesztésre is fordíthatnak. A támogatást akár a fizetéssel együtt is utalhatják a munkavállalónak: ez a megoldás a munkáltatónak 25 százalékos adó- és járulékmegtakarítást jelenthet a munkabérhez képest, így mindkét fél számára kedvező alternatívát nyújthat.

Térjünk ki végezetül a rövid távú bérlakáspiacra, vagyis az Airbnb-üzletágra is. Tavaly Terézváros ügydöntő népszavazást tartott, amelynek eredménye alapján 2026. január 1-jétől a rövid távú lakáskiadás meg fog szűnni a kerületben. Sokan ugyanis azt gondolják, hogy az ilyen típusú lakások jelentős aránya miatt nagyon drágák a lakások és a bérleti díjak, amely így lakhatási válságot eredményezett.

Mindenesetre a szavazással kapcsolatban felmerült lakhatási válság a kormány részéről is egyre többször hangzik el. Kétségtelenül a hazai gazdaság meghatározó ágazata az építőipar, és a magasépítések markáns részét képezik a lakásépítések. Ha utóbbit sikerül felpörgetni, vagyis a potenciális vevők képesek otthonokat vásárolni, az jó hatást gyakorol az építőiparra és ezen keresztül az államkasszára is.

Forrás: Flatco

MÁR CSAK FELFELÉ INDULHAT AZ INGATLANBEFEKTETÉSI PIAC

A BEFEKTETÉSI FORGALOM AZ ELŐZŐ ÉVHEZ KÉPEST VISSZAESETT A KERESKEDELMIINGATLAN-PIACON, AMELYNEK HÁTTERÉBEN A MAGASABB FINANSZÍROZÁSI

KÖLTSÉGEK ÉS A GAZDASÁGI KOCKÁZATOK ÁLLNAK. A PIAC ÉLÉNKÜLÉSÉRE ÉS A HOZAMOK JAVULÁSÁRA CSAK HOSSZABB TÁVON LEHET SZÁMÍTANI.

A magyar ingatlanfejlesztési piac meglehetősen nagy utat járt be az elmúlt öt évben, hullámhegyek és hullámvölgyek jellemezték a szektort. 2019-ben rekordévet zárt 1,9 milliárd euró körüli forgalommal, majd ez a nagyságrend 2020-ban, a járvány alatt egymilliárd euróra csökkent. Vagyis csaknem a felével mérséklődött a volumen, amely természetesen összefügg azzal, hogy a pandémia idején megdermedt a piac.

Később megindult a látványos bővülési trend, egyre jobb adatok láttak napvilágot, de 2023-ban ismét megtorpant a hazai ingatlanbefektetési szektor. A háború, az energiakrízis, a világszerte megugró infláció, a gazdasági teljesítmények visszaesése, a recessziós félelmek erősödése, továbbá a monetáris szigorítások mind-mind a piaci bővülés ellen hatottak.

A makrogazdasági tényezők sem támogatták a reorganizációt, ezért 2024 szintén meglehetősen rossz statisztikákkal rukkolt elő, sőt, 15 éves mélypontra zuhant a nagyságrend. A tavalyi nagyon mérsékelt aktivitás a 2008-as válság számaival mérhető össze, de szerencsére most nem tapasztalható olyan nagyságrendű krízis.

2024-ben a magyar gazdaság a válság elhúzódó hatásai miatt mérsékelt növekedést tudott felmutatni, de idén és jövőre már pozitív statisztikákat várnak a szakértők. Az Európai Központi Bank (EKB) előrejelzése szerint az euróövezetben az infláció tovább mérséklődhet 2,1 százalékra, ezzel párhuzamosan a Magyar Nemzeti Bank várható lépései a hazai inflációra is kedvező hatással lehetnek.

Az idei fellendülést a befektetői hangulat javulása, az EKB alapkamat csökkenése és az Ázsiából érkező külföldi működőtőke fokozódó jelenléte támogathatja.

A tavalyihoz képest pozitívabb kilátásokat táplálja, hogy számos olyan tranzakció van folyamatban, amely az elmúlt évről csúszott át és az idei évben zárulhat.

Szerény nagyságrendek

A CBRE adatai szerint a tavalyi év első felében 160 millió eurós ingatlanbefektetés mellett a második fél évben is ugyanekkora nagyságrendet regisztrálhattunk, amely csaknem fele a 2023-as volumennek. A néhány adásvétel között említhetjük meg a 16 ezer négyzetméteres Faedra 22 logisztikai parkot, a 6 000 négyzetméteres Honvéd Centert vagy éppen az 50 ezer négyzetméteres Tőzsdepalotát. Vagyis a korábbi évek slágerterméke, a modern és zöld irodaház nem játszott fontos szerepet a tavalyi piacon, amely pedig Magyarországon hagyományosan meghatározó eszközosztályt jelent.

A Colliers elemzése rámutat: a hozamok stagnáltak a legtöbb eszközosztályban, ezen belül az irodaszegmensben szerény, 0,25 bázispontos növekedést regisztrálhattunk. Hosszú távon, vagyis 2026 után a hozamok enyhe mérséklődést mutathatnak a további alapkamat-csökkentések és a megnövekedett befektetői érdeklődés hatására, azonban ez még a jelenlegi világgazdasági helyzetet tekintve meglehetősen bizonytalan előrejelzés.

Tavaly év végén a prémium irodahozam 6,5 százalék körül alakult, vagyis a 2019-2021-es évekhez képest nagyjából egy–másfél százalékpontos emelkedést mérhettünk, míg a logisztikaiingatlan-piac 2024-et 6,75 százalékpontos statisztikával zárta.

A magas kamatkörnyezet és hozamelvárások miatt a kereskedelmiingatlan-piacon, beleértve az irodapiacot is, csökkent a tranzakciók száma. Ugyanakkor a beruházási oldal – a külföldi közvetlen tőkebefektetések – részéről megvan a hajtóerő az ingatlanpiac bővülésére, hiszen jelentős gyártókapacitások és befektetések érkeznek folyamatosan az országba.

A régió jobban teljesített

A hazai mélyponttal ellentétben a régiós befektetési piac lábra kapott a tavalyi év második felében, sőt, az év végén jelentős hajrát indított. 2024-ben 50 százalékkal emelkedett a befektetési forgalom Kelet-Közép-Európában. Alapvetően a nagyon erős decembernek köszönhetően a régió befektetési piaca ismét átlépte a 10 milliárd eurós határt a CBRE statisztikái szerint.

Idén további bővülés lehetséges a világgazdasági kockázati tényezők csökkenésével párhuzamosan.

Nem véletlenül a beruházók arra számítanak, hogy 2025-ben 15-20 százalékos növekedés várható. A közép-európai tőke szempontjából egyértelműen a lengyel piac a legfontosabb, több regionális központjukban diverzifikált a termékportfólió, ami nagyobb dinamizmust is jelent számukra.

Mindemellett azonban növekvő nyomás tapasztalható a regionális hozamokra, különösen Magyarországon, hogy vonzóbbá váljanak a befektetők körében a nyugat-európai piacok ellenében. Ugyanakkor idén több tőkére számíthatunk a régión kívülről, aminek Magyarország is fontos célpontja lehet. Természetesen továbbra is túlnyomórészt a magyar befektetők aktívak a hazai piacon, hiszen a tavalyi tranzakciók csaknem 80 százaléka hazai vásárlókhoz kapcsolódik.

Idén élénkülés várható

Idén lassú élénkülés várható, majd gyorsulhat a szektor aktivitása. Az előző évek gazdasági visszaeséséből való kilábalás, a jövedelmek növekedése és az infláció csökkenése hozzájárulhat a piac fellendüléséhez. Idén jöhet a felpattanás, mert a tavalyi 300 millióval szemben 2025-ben 700-800 millió eurónyi ingatlanbefektetést várnak a szakértők. Ez már közelíti a pandémia idejére tehető nagyságrendet, ugyanakkor jócskán elmarad a már említett 1,9 milliárd eurós volumentől.

Az ingatlanbefektetési forgalom növekedését az iparági szereplők fenntartható fejlesztésekkel, valamint a fogyasztói elvárásokhoz igazodó stratégiákkal igyekeznek ösztönözni. A hullámzó gazdasági környezet ellenére a hazai szektor stabil lehetőségeket is kínál, miközben az egyes eszközosztályok között persze különbségek is adódnak.

Tavaly régiós szinten a kiskereskedelmi ingatlanok taroltak, idén a logisztika lehet a legvonzóbb. Nem véletlenül a járvány kezdete óta az ipari ingatlanok értéke jelentősen megugrott, amely Magyarországon euróban számolva mintegy 25 százalékkal értékelődött fel. A logisztikai létesítmények mellett érdemes diverzifikálni, vagyis kiskereskedelmi egységekbe, hotelekbe vagy akár diákszállókba, energiatermelő építményekbe is invesztálni. Bár például az adatközpontok, amelyek a nyugati országokban már a piac fontos szegmensét jelentik, a régiónkban még nem játszanak jelentős szerepet.

Ami a diverzifikációt illeti, az egyre népszerűbbé váló diákszállók nálunk egyelőre nemigen jelentenek alternatívát az elérhető kínálat szűkössége miatt. A növekvő kínálatot támogathatja a kormány új gazdaságpolitikai akciótervéhez kapcsolódó lakhatási tőkeprogram, a Baross Gábor 2.0, amelynek

keretében 200 milliárd forintot osztanak szét az ingatlanalapok között. Az állami befektetés 80 százalékából kell lakást, bérlakást, illetve kollégiumot építeni, és a maradékból fejleszthetnek más kereskedelmi épületeket.

Az irodák megítélése most meglehetősen negatív, pedig a jelenlegi árazás mellett jó beszállási lehetőségek adódnak, különösen, hogy a fejlesztési volumen Európa-szerte alacsony. Magyarországon sem mondhattuk azt, hogy 2024 az irodapiac éve lett volna, kevés az új fejlesztés, így nem is nagyon van lehetőség jelentősebb tranzakcióra. 2025-ben szintén kevés irodaépület épül, majd 2026-2027-ben várhatunk jelentősebb élénkülést.

Fenntarthatóság és kockázatvállalás

Az ESG-szempontok is egyre fontosabb szerepet játszanak az ingatlanbefektetésekben. A piaci szereplők az energiahatékonyságot, a fenntarthatóságot és a társadalmi felelősségvállalást is figyelembe veszik

SCHŐMER NORBERT, ATENOR cégvezető és RICS Hungary elnök

a döntéseik során. Az ingatlanfejlesztő vállalatoknak egyre szigorúbb feltételeknek kell megfelelniük, sőt, a bérlőik számára is ez az út az üdvözítő, ezért a tulajdonosok a napi üzemeltetés során egyre inkább érvényesítik a környezettudatos szempontokat.

Ezzel együtt a kockázatvállalási hajlandóság növekedése a magyar befektetői körben is megfigyelhető, ami azért fontos, mert már évek óta a hazai piaci tranzakciók több mint 70 százalékát magyarok realizálják. Bár ez az arány az újak érkezésével csökkenhet, továbbra is meghatározó marad a hazaiak aktivitása. Mindenesetre vérfrissítés élénkítheti a szegmenst, hiszen ázsiai befektetők jelenhetnek meg a piacon végfelhasználóként, sőt, a németek számára is idővel ismét érdekes lehet a magyar piac.

Összességében az ingatlanbefektetési piac Magyarországon 2025-ben a növekvő befektetői aktivitás jeleit mutatja, bár a különböző eszközosztályok eltérő dinamikával mozognak. A befektetők számára továbbra is vonzó lehetőségeket kínál a szektor, különösen azokon a területeken, amelyek a gazdasági trendekhez és a fenntarthatósági elvárásokhoz igazodnak.

Európa mégis versenyképes?

Fenntartható vegyes funkciójú ingatlanbefektetések

Európa az elmúlt évtizedben gazdasági és technológiai fejlődésben lemaradt más kontinensekhez képest, ugyanakkor nagyvárosai továbbra is népszerűek mind turisztikai, mind életminőségi szempontból. Bár ázsiai, indiai vagy amerikai metropoliszokban nagyobb a termelési potenciál és a kereseti lehetőség, ezek a régiók küzdenek a túlnépesedés, a környezetszennyezés és a társadalmi egyenlőtlenségek problémáival. Ezzel szemben, aki magas életminőségre vágyik, továbbra is Európa történelmi nagyvárosaiban találja meg a megfelelő környezetet.

A világ ingatlanpiacán Európa nem tudja a legnagyobb irodaközpontot, logisztikai központot vagy kereskedelmi központot építeni, de a rekord mennyiségek helyett olyan minőségi, emberközpontú épített környezetet tud teremteni, ami attraktív, vágyott desztinációvá teszi kontinensünket mind az egyén, mind pedig a dolgozóikra figyelő kis- és nagyvállalatok számára, nem is beszélve az oktatási és kulturális létesítményekről.

Az ingatlanfejlesztők feladata, hogy hosszú távon értéket teremtő, fenntartható befektetéseket hozzanak létre. Az elmúlt évtized – a koronavírus-járvány, háború és politikai extremitás miatt kialakult – ingatlanpiaci hullámvasútja megmutatta, hogy ingatlanfejlesztőként vagy befektetőként egyetlen lábon állni nagyon veszélyes, így Nyugat-Európában és érzékelhetően Magyarországon is egyre többen mozdulnak a gyors exitet kínáló lakó-, illetve a vegyes összetételű (felújítás és új kombinációja) és vegyes funkciójú, diverzifikált fejlesztések felé.

A magyar ingatlanpiacon 15 éve aktív, főként irodaházakat fejlesztő vállalatunk, az ATENOR még a Covid előtt elkötelezte magát a fenntartható irodafejlesztések, majd a vegyes – lakó-kereskedelem-iroda – fejlesztések irányába. Jelenleg Budapesten sikeresen befejeztük és átadtuk a BakerStreet 1 irodafejlesztésünket, amit más funkcióval igyekszünk kiegészíteni, illetve jelenleg folyik a Lake 11 geotermikus fűtő-hűtő rendszerrel rendelkező lakó-szabadidő parkunk első 265 lakásos ütemének az átadása. Budapest központjához közel, a VIII. kerületben található OLYMPIA irodaház fejlesztési projektünket jelenleg diverzifikáljuk lakó-, szálláshely- és szolgáltatásfunkciókkal, hogy még jobban megfeleljünk felhasználóink és az európai ingatlanbefektetési piac elvárásainak.

ÚJ TRENDEK

IRODAHÁZ, HIBRID MUNKA VAGY COWORKING?

A KORONAVÍRUS-JÁRVÁNY ÓTA MÉG NÉPSZERŰBB LETT AZ OTTHONI MUNKAVÉGZÉS.

MOST AZONBAN EGY EZZEL ÉPPEN ELLENTÉTES TENDENCIA RAJZOLÓDIK KI A SZEKTORBAN.

BEFELLEGZETT A HOME OFFICE-NAK, VAGY CSAK ÁTALAKUL?

Az elmúlt években a magyarországi irodapiac jelentős átalakuláson ment keresztül, amelyeket több tényező is befolyásolt. A „békeévek” kőbe vésett szabálya, mely szerint ötéves időtartamra veszünk ki irodaházat, nehezen változtatható kondíciókkal, 2025-ben már egyre kevésbé tartható. A bérlők bizonytalannak és emiatt nemigen tervezhetőnek látják az előttünk álló éveket, ami érthető, ha visszatekintünk az elmúlt fél évtized történéseire: covid, energiaár-robbanás, háborús bizonytalanság és rég’ nem látott mértékű infláció kuszálta össze a gondos munkával összeállított pénzügyi Exceleket.

A piaci szereplők, felismerve a helyzetet, alkalmazkodtak, és rugalmasabbak, mint korábban. Az irodaházak bérbe adói, a landlordok egyre inkább a rugalmasságra, a fenntarthatóságra, a technológiai innovációra és a munkavállalók kényelmére összpontosítanak, hogy vonzóbbá váljanak a különböző cégek és egyéni bérlők számára. Ehhez persze az is kellett, hogy a kihasználatlansági ráta lassan, de szívósan emelkedik.

Koronavírus és a home office

A Covid19-járvány alapvetően változtatta meg a munkahelyi szokásokat, a távmunka elterjedésével sok iroda kiürült, és a vállalatok újragondolták irodaigényeiket. A bérlők jellemzően kisebb, illetve rugalmasabb feltételekkel igénybe vehető irodaterületeket kezdtek keresni. A hibrid munkavégzés a járvány után vált elterjedtté, és sok vállalat azóta is alkalmazza ezt a modellt a munkavállalói elégedettség és a hatékonyság növelése érdekében, ötvözve a távoli

és az irodai munkát. Ez azt jelenti, hogy a munkavállalók bizonyos napokon az irodában dolgoznak, míg más napokon otthonról vagy más helyszínről végzik el a feladataikat.

A hibrid munka előnye a rugalmasság, nagyobb hatékonyság, költségcsökkenés és a nagyobb munkavállalói elégedettség – ezek motiválhatják az alkalmazottakat, akik jobb minőségű munkát tehetnek le az asztalra.

Kihívások is akadnak bőven. A távoli munkavégzés miatt csökkenhet a csapatkohézió, ami kommunikációs nehézségeket okozhat. Megfelelő digitális eszközökre van szükség a hatékony munkához. Nem mindenki tud ugyanolyan hatékonyan dolgozni otthonról, mint az irodában.

A Covid megváltoztatta az irodahasználati szokásokat, de 2025-ben úgy tűnik, hogy az inga visszaleng: a világ élvonalába tartozó, mértékadó cégek is próbálják visszahozni a munkatársakat az irodába, mérsékelni a home office arányát. Nincs radikális változás, de az a munkaadó, aki eddig két nap irodai jelenlétet kívánt meg, most már hármat ír elő, aki eddig hármat engedett, már négyet tart megfelelőnek.

Mivel a távmunka és a hibrid munkavégzés továbbra is velünk marad – különösen a fiatalok, a Z-generáció körében élvez osztatlan népszerűséget –, sok irodaház integrált távmunka-eszközöket és támogatást, például videókonferenciás rendszereket, távoli munkavégzéshez optimalizált helyiségeket és technikai infrastruktúrát alakít ki. De a mosolyuk nem őszinte.

Energiaválság és fenntarthatósági szempontok

Az orosz-ukrán háború miatt kialakult energiaválság újabb kihívások elé állította az irodapiacot. A bérlők és fejlesztők egyre inkább előnyben részesítik az energiahatékony és fenntartható épületeket, mivel ezek hosszú távon költséghatékonyabbak és megfelelnek a környezettudatos elvárásoknak. Azon bérlők esetében, ahol az anyavállalat előírja az éves ESG-jelentés elkészítését, nem is opció a nem ESG-kompatibilis épületekben történő irodabérlet. Ez egyrészt befolyásolja a jövőbeli fejlesztések irányát, másrészt erkölcsi és anyagi értelemben is amortizálja a meglévő irodaállományt.

A tervek szerint 2025 és 2027 között mintegy 530 ezer négyzetméternyi új irodaépület készül el Magyarországon, jórészt Budapesten. Ebből azonban csak 119 ezer négyzetméter lesz elérhető a piacon, mivel a többi állami beruházás keretében valósul meg, ahol már megvannak a bérlők.

Az ESG-től függetlenül is egyre több irodaház helyez hangsúlyt a fenntarthatóságra, beleértve az energiatakarékos rendszereket, zöld tetőket, a napenergia hasznosítását, az esővízgyűjtő rendszereket, az elektromosautó-töltőállomásokat és egyéb zöld technológiákat. A fenntarthatóságra és a környezetbarát közlekedési módokra is gondolnak a kerékpártárolók és zuhanyzók létesítésével, ezáltal is növelve a környezettudatosságot, és élhetőbb munkakörnyezetet teremtve.

Új trendek

A coworking iroda egy közösségi munkatér, amelyet különböző cégek, szabadúszók és vállalkozók közösen használnak. Lényege, hogy rugalmas munkakörnyezetet biztosít azoknak, akiknek nincs állandó irodájuk, de szeretnének professzionális térben dolgozni. Az okos irodaház tulajdonosok/bérbe adók, felismerve a trendeket, gyakran biztosítanak közösségi területeket, ahol a bérlők találkozhatnak, együtt dolgozhatnak, vagy informálisan kapcsolatba léphetnek más cégekkel. Ezenkívül üzleti rendezvényeket, workshopokat és hálózati eseményeket is szerveznek, hogy elősegítsék az együttműködést.

Az egyéni munkavégzés mellett lehetőséget biztosít a kapcsolatépítésre és együttműködésre. Óradíjas, napi, heti vagy havi alapon is bérelhető.

• Gyors internet, tárgyalók, konyha, nyomtatók és egyéb irodai szolgáltatások állnak rendelkezésre.

• Kreatív és dinamikus légkört biztosít, ami elősegítheti a produktivitást.

• Olcsóbb lehetőséget nyújt egy saját iroda fenntartásához képest.

Ez a megoldás leginkább szabadúszóknak és egyéni vállalkozóknak, startupoknak, kisvállalkozásoknak, táv- és hibrid munkarendben dolgozóknak, utazó szakembereknek vagy digitális nomádoknak ideális választás.

A coworking irodák népszerűsége folyamatosan nő, mivel egyesítik a rugalmasságot, a professzionális munkakörnyezetet és a közösségi élményt. Nem azonos a szolgáltatott irodával (serviced office), de sok az átfedés.

Utóbbiak olyan irodai helyiségek, amelyeket vállalkozások, startupok, projektcsapatok, szabadúszók vagy akár nagyobb cégek bérelhetnek, és amelyek már teljes körű infrastruktúrával rendelkeznek. Ezek az irodák az összes szükséges szolgáltatást biztosítják, mint például bútorok, internetkapcsolat, takarítás, recepció, konferenciatermek, valamint a közüzemi költségek (elektromos áram, víz, fűtés) is benne vannak a díjban. Az ilyen típusú irodák nagy előnye, hogy rugalmas szerződéseket kínálnak, amelyek lehetővé teszik a bérlők számára, hogy könnyen bővítsenek vagy csökkentsenek területet, ha szükséges.

A szolgáltatott irodák különösen ideálisak azoknak, akik nem szeretnének hosszú távú elkötelezettséget vállalni, vagy akik gyorsan szeretnének beindítani egy vállalkozást anélkül, hogy sok időt kellene szánniuk az alaptevékenységhez nem illeszkedő adminisztrációs és technikai feladatokra. Az ilyen irodák előnyei közé tartozik a rugalmas költségstruktúra, a professzionális környezet, valamint a közösségi és hálózati lehetőségek, mivel sok szolgáltatott iroda közös teret is biztosít, ahol a bérlők találkozhatnak és együtt dolgozhatnak.

Jelenleg Budapesten 10 százalék alatti a szolgáltatott irodák piaci részesedése, de dinamikusan nő. A szakemberek azoknak ajánlják, akik max. egyéves távlatban gondolkodnak, például egy startup cég, vagy egy projekt erejéig összeálló csapat. Van olyan irodapiaci szakember, aki szerint egyértelműen ez a jövő, és a bővülésnek az irodaházak száma szabhat határt, vagyis ahány irodaház, annyi potenciális helyszín, ahol egy vagy két szintet erre a hasznosítási formára lehet átalakítani. Ám sokan ódzkodnak tőle: nem szeretnek közösködni a recepción, a tárgyalón, a konyhán, a fénymásolón, és még sorolhatnánk. Túl az intimitás hiányán, egyes cégeknél ez biztonsági kérdéseket is felvet, hiszen a gyorsan forgó bérlői mix többi résztvevőjét nem ismerhetjük. De ezzel együtt rövid távon jó megoldás lehet, ha hajlandóak vagyunk megfizetni a költségét, hiszen egy serviced office gyorsan, jellemzően egy héten belül beköltözhető megoldást jelent.

Digitális infrastruktúra és okos technológiák

Egyre népszerűbbek az okos irodaházak, amelyek fejlett technológiákat használnak a helyiségek kezelésére, a biztonsági rendszerek üzemeltetésére, az energiafelhasználás optimalizálására.

Az intelligens világítás, a hőmérséklet-szabályozás, az automatikus nyitás-zárás és a digitális szintű belépés mind kényelmesebbé és hatékonyabbá teszi az iroda működését. Az okos kártya, az applikációalapú és a biometrikus rendszerek növelik a biztonságot, high-tech érzetet adnak, az érintésmentes bejutás pedig a komfortérzetet növelik.

Étkezési és catering szolgáltatások

Az irodaházak étkezőket, kávézókat és éttermeket is kínálnak, amelyek a kényelem mellett lehetőséget adnak a munkavállalók étkezési idejének ésszerű keretek között tartására. Ezenkívül néhány helyen catering szolgáltatások is elérhetők a céges rendezvényekhez.

Megjegyzendő, hogy az éttermet üzemeltetők a hibrid munkavégzés kapcsán nem várt nehézségbe ütköznek. Ha hétfőn és pénteken csak lézengenek az irodákban – mert a munkaadó heti három nap jelenléti munkavégzést ír elő –, marad három olyan nap, amikor a 11 és 14 óra közötti forgalomból kell megélnie az étterem üzemeltetőjének. Hasonló a helyzet az irodaház többi szolgáltatója esetében is: tervezhetetlen és bizonytalan az üzletmenet.

Logisztika és kényelem

Több üzemeltető a szállítási és logisztikai igényeket is figyelembe veszi, például csomagpontokat, futárszolgálatot vagy közvetlen kapcsolatot biztosít a helyi szállítmányozó vállalkozásokkal, hogy a cégek könynyebben kezelhessék a napi logisztikai feladataikat. A serviced office műfaj sikere arra ösztönzi a hagyományos irodaház-bérbe adókat, hogy kiegészítő szolgáltatásokkal kényeztessék a bérlőiket: videókonferencia-lehetőség, jóga- vagy meditációs szobák, zárt telefonfülkék a privát beszélgetésekhez, közösségi tér, fitneszterem. Terjed a virtuális iroda-szolgáltatás, mint például az irodaház jól csengő címének használata, titkárnői szolgáltatás és postafeldolgozás, anélkül, hogy a bérlő fizikailag jelen lenne. Egyre több irodaház-üzemeltető segít a jó minőségű használt irodabútorok beszerzésében – lásd fenntarthatóság –, illetve épít ki 24 órás biztonsági szolgálatot és videófelügyeleti rendszert, amely jól kiegészíti a képzett, nyelveket beszélő recepciósok nyújtotta szolgáltatást.

Jövőbeli kilátások

A klasszikus bérbe adók nem szívesen kínálják a rövid távú, illetve rugalmas bérlés opcióját, és az sincs ínyükre, hogy a bérlők tetszés szerint változtathassák a térigényüket. Ehelyett az egyéb üzleti igények széles spektrumát igyekeznek kielégíteni, a modern technológiai megoldásoktól kezdve a kényelmi és egészségmegőrzési szolgáltatásokig, hogy a munkavállalók számára komfortos, rugalmas és produktív munkakörnyezetet biztosítsanak. Ha ügyesen csinálják, valódi win-win helyzetet teremtenek: az irodaház bérbe adója megtartja a bérlőjét, aki pedig HR-eszközként, munkaerő-megtartó juttatásként használhatja az irodaház szolgáltatásait. A felsoroltak szinte valamennyi aspektusa hozzájárulhat ahhoz, hogy a munkavállaló ne utálja a hétfőt, ne nézze az óráját percenként, és valóban hatékonyan, a munkaadó számára is értékteremtő módon töltse a munkaidejét.

A piacon túlkínálat alakult ki, különösen a régebbi, kevésbé korszerű irodaházak szegmensében. Ezeknek az épületeknek a kihasználtsága csökkent, mivel a bérlők inkább a modernebb, fenntarthatóbb irodákat részesítik előnyben. A várakozások szerint 2025ben a kihasználatlansági ráta tovább növekedhet (jelenleg átlagosan 15 százalék körül van, de alpiaconként szignifikáns eltérést mérnek). A nem A+ kategóriába sorolt épületek üzemeltetőinek előre kell menekülniük: fejleszteni, bővíteni kell a szolgáltatási palettájukat, ha nem akarják elveszíteni a versenyképességüket. Az iroda ma már messze több kell legyen, mint egy hűtött-fűtött dolgozószoba.

ÚJ KORSZAK AZ ÉPÍTŐIPARBAN

Fókuszban

az iparosítás, a digitalizáció és a fenntarthatóság

AZ ÉPÍTŐIPARBAN ZAJLÓ TECHNOLÓGIAI FORRADALOM

NEMCSAK A KIVITELEZÉS GYORSASÁGÁT, HANEM AZ

INGATLANOK MINŐSÉGÉT ÉS FENNTARTHATÓSÁGÁT IS ALAPJAIBAN ALAKÍTJA ÁT. AZ ELŐREGYÁRTOTT ELEMEK, AZ AUTOMATIZÁLT FOLYAMATOK ÉS AZ OKOSOTTHONMEGOLDÁSOK MA MÁR NEM A JÖVŐ ÍGÉRETEI, HANEM A JELEN VALÓSÁGAI.

Az építőipar globális átalakuláson megy keresztül: a hagyományos, helyszíni kivitelezés mellett egyre nagyobb teret nyer az iparosított, előregyártott és moduláris építési technológia. Az automatizáció, a digitalizáció, valamint a fenntarthatósági szempontok nemcsak új trendeket hoznak, de választ is kínálnak az évek óta fennálló munkaerőhiányra és a növekvő építkezési költségekre. Magyarországon is egyre több vállalat fektet be az ipari termelésbe, hogy hatékonyabb, gyorsabb és költséghatékonyabb építési technológiákat alkalmazzon.

Készházak és előregyártott elemek: hatékonyság és gyorsaság

Az elmúlt években számos új építőanyag- és moduláris építési gyár létesült hazánkban. A gyártók egyre inkább az előregyártásra helyezik a hangsúlyt, amely lehetővé teszi az építési idő csökkentését és a minőség javítását. Vannak olyan építőipari generálkivitelezők már Magyarországon is, amelyek korábban „hagyományos” építőanyagokat – téglát – használtak,

de mára teljesen átálltak erre az építési technológiára. Az ilyen épületek a hagyományos építkezésekkel szemben akár 50 százalékkal gyorsabb kivitelezést is lehetővé tesznek, és akár 80 százalékuk már a gyárban készül, a helyszínen csak az összeszerelés történik.

A moduláris építés térnyerése nemcsak a lakóingatlanokat, hanem az irodákat, iskolákat, egészségügyi intézményeket is elérte. Ez a módszer jelentősen csökkenti az építési időt, minimalizálja a hulladéktermelést – az előregyártott elemek pontosan méretezettek, így kevesebb az anyagpazarlás –, és pontosabb, kiszámíthatóbb, jobban tervezhető költségeket tesz lehetővé. Az előregyártott falpanelek és szerkezeti elemek gyártása ellenőrzött környezetben zajlik – tehát nem az építkezés helyszínén –, így kisebb a kivitelezési hibák esélye. Az időjárási viszontagságok hatása is jelentősen csökken, ami különösen fontos tényező a határidők betartásában.

A hagyományos építkezésekkel szemben az előregyártott modulok minősége ellenőrizhetőbb, ezáltal hosszabb élettartamú és fenntarthatóbb megoldások születnek.

Automatizált gyárak, mesterséges intelligencia és adatvezérelt tervezés

A digitalizáció forradalmasítja az építőipart is, az iparági modernizáció egyik fő motorja pedig az automatizáció. Az újonnan épülő gyárakban már robotok állítják elő az építőanyagokat, sőt, egyes helyeken már 3D-nyomtatással is készülnek házak. Ezek a technológiák nemcsak gyorsabbak, de pontosabbak és kevesebb emberi erőforrást igényelnek.

Ezekben a modern létesítményekben már teljesen robotizált rendszerek és gépi vezérlésű folyamatok végzik az előregyártott elemek, például falpanelek, födémszerkezetek vagy moduláris egységek előállítását. Az automatizáció egyik kiemelkedő előnye, hogy kiszámíthatóvá és skálázhatóvá teszi az építkezéseket – míg korábban az időjárási körülmények vagy a munkaerőhiány komoly csúszásokat okozhattak, az ipari gyártás révén az építési ütemtervek sokkal megbízhatóbbá válnak. Az előre programozott gépek pedig képesek naponta akár több száz építőelemet legyártani azonos minőségben, ezzel gyorsítva az építési ciklusokat.

Magyarországon is megindult az ilyen típusú üzemek terjedése, főként a moduláris építés és a készházak gyártása területén. Az automatizált gyárak nemcsak a kivitelezési piacot formálják át, hanem új típusú munkahelyeket is teremtenek: az operátoroknak és

mérnököknek egyre nagyobb szerepük van a gyártósorok felügyeletében, programozásában és karbantartásában. Ezzel együtt szükségszerű a szakképzés átalakulása is, hogy az lépést tartson az építőipari digitalizáció új igényeivel.

A mesterséges intelligencia és az adatvezérelt tervezés teljesen új logikai alapra helyezték mindazt, amit eddig az építésekről gondoltunk, az építőipar új dimenzióit nyitották meg. Ezen technológiáknak köszönhetően a tervezési és kivitelezési folyamatokat ma már nemcsak emberi tapasztalat, hanem nagy mennyiségű, valós idejű adat is támogatja, így segítik a hatékonyabb alapanyag-felhasználást és az építési folyamatok optimalizálását. Az AI-alapú rendszerek képesek elemzéseket készíteni korábbi projektek alapján, optimalizálni az anyagfelhasználást, előre jelezni az esetleges kivitelezési hibákat vagy költségtúllépéseket, és még az időjárási tényezőket is figyelembe veszik a tervezés során.

Kiemelt szerepet kap a Building Information Modeling (BIM) technológia, amely nemcsak háromdimenziós modellezést tesz lehetővé, hanem integrálja a projekt minden adatát – a különböző alapanyaglistáktól egészen a munkafolyamatok időzítéséig. Az AI ezekből az adatokból tanulva optimalizálhatja a teljes projektmenedzsmentet, csökkentve a hibák számát és a beruházások kockázatát. A digitális ikrek (digital twin) technológia révén már a kivitelezés előtt szimulálható az épület viselkedése, működése, ennek köszönhetően a döntések megalapozottabbá válnak már a tervezőasztal mellett. Lényegében ma már az épületek – legyen az egy családi ház vagy épp egy gyártócsarnok – „beállítása”, finomhangolása a ház kitűzése előtt megtörténik, mielőtt a munkások felvonulnának a kivitelezés helyszínére.

Ezek a fejlesztések különösen hasznosak nagyobb volumenű beruházásoknál vagy komplex, többfunkciós épületek esetén, ahol a hagyományos tervezés már kevésbé tud lépést tartani a komplexitással. Az AI nem váltja ki az emberi tudást, hanem kiegészíti azt – gyorsabb, pontosabb és adatvezérelt döntéshozatalt biztosít az építőipar minden szereplőjének.

Fenntartható építőanyagok és zöld technológiák

A fenntarthatóság ma már nem opcionális, már nemcsak elvárás, hanem alapelv ebben az ágazatban is. Az építőipar ugyanis jelentős ökológiai lábnyomot hagy maga után – egyes becslések szerint a teljes globális szén-dioxid-kibocsátás közel 40 százaléka az épített környezethez köthető. Nem meglepő tehát, hogy világszerte – és egyre inkább Magyarországon is – előtérbe kerülnek a környezetbarát anyaghasználatot és energiahatékony építési megoldásokat támogató fejlesztések.

Egyre elterjedtebbek az olyan innovatív, fenntartható építőanyagok, mint például a szén-dioxid-semleges vagy alacsony kibocsátású beton, amelyet alternatív kötőanyagokkal, vagy ipari melléktermékek (kohósalak, pernye stb.) hozzáadásával készítenek. Szintén növekszik az újrahasznosított anyagok, mint az

újrahasznosított fa, műanyag vagy fém felhasználása is, amelyek nemcsak környezetkímélőbbek ezáltal, hanem költséghatékonyabbak is lehetnek. A természetes szigetelőanyagok – például a fagyapot, cellulóz vagy kender – kiváló hő- és hangszigetelő képességgel bírnak, miközben egyszerre lebomló és egészségbarát anyagokról van szó.

A faépítészet is reneszánszát éli, különösen a CLT (keresztirányú rétegelt lemez) technológia révén: ezek a panelek ipari környezetben készülnek, és rendkívül ellenállók, energiatakarékosak. Egyre több hazai és európai beruházás választja ezt az anyagot nemcsak családi házak, hanem irodaházak és középületek építésénél is. Emellett a gyártók egyre gyakrabban alkalmaznak körforgásos gazdasági modelleket, például olyan – fentebb már említett – gyártási rendszereket, amelyek zárt ciklusban használják fel az alapanyagokat, minimálisra csökkentve ezzel a hulladékot és az energiafelhasználást.

Intelligens otthonok és energiahatékonyság

Az intelligens otthonok már nem csupán a technológiai újdonságok kedvelőinek játékszerei – mára az építőiparban is megkerülhetetlenné váltak. Az okosépületek koncepciója túlmutat a kényelmi funkciókon: kulcsszerepet játszanak az energiahatékonyság

növelésében, a rezsiköltségek csökkentésében és a fenntartható életmód támogatásában. Az építtetők és beruházók számára ez azt jelenti, hogy az intelligens megoldások már a tervezési szakaszban értéknövelő tényezőként jelennek meg.

Az automatizált rendszerek – mint a programozható fűtés- és hűtésszabályozók, világításvezérlők, árnyékolók vagy vízfogyasztást optimalizáló eszközök –valós időben reagálnak a felhasználói szokásokra és a külső körülményekre. Egy jól beállított okos rendszer akár 20-30 százalékkal is csökkentheti egy háztartás éves energiafogyasztását, miközben a komfortérzet nem csökken, sőt, gyakran növekszik. Ráadásul ezek ma már egyáltalán nem megfizethetetlen technológiák, és sok esetben már egy „buta otthon is okosítható” – például egy megfelelő wifis termosztáttal akár az otthonunktól távol is bekapcsolhatjuk a fűtést vagy épp a klímát. A megújuló energiaforrások –napelemek, hőszivattyúk stb. – integrációjával még inkább kiszámíthatóbbá és fenntarthatóbbá válhat az otthon működése.

Az építőipar számára ez új tervezési és kivitelezési irányokat is jelent, hiszen alapesetben az intelligens rendszerek megfelelő működéséhez már az alapszerkezetben is biztosítani kell a megfelelő infrastruktúrát

TRIGRANIT

Stabil jelen, új perspektívák

(szenzorok, kábelezés, adatkapcsolatok). Egy tényleges, eleve annak épült okos otthon ugyanis nem egy utólagos extrafunkció, hanem egyre inkább alapelvárás, különösen az új építésű lakások és prémium kategóriás ingatlanok piacán.

Az új kihívások új lehetőségeket hoznak

A nemzetközi – így a hazai – verseny is egyre élesebb: azoknak az országoknak az építőipara és cégei lesznek versenyelőnyben, amelyek időben adaptálják az iparosítás és digitalizáció nyújtotta lehetőségeket. Magyarország számára kulcskérdés, hogy mennyire tudja kiaknázni a fenntartható és hatékony építési technológiákban rejlő potenciált – ez pedig hosszú távon nemcsak gazdasági, hanem társadalmi előnyöket is hozhat.

Az építőipar új korszaka tehát már elkezdődött, az iparosított megoldások, az automatizáció, a fenntartható anyagok és az okos technológiák alkalmazása nemcsak költséghatékonyabbá és gyorsabbá, de környezetbarátabbá is teszi az építkezéseket. A kihívások mellett pedig új lehetőségek is nyílnak – a kérdés csak az, hogy ki és milyen gyorsan tud élni velük.

A TriGranit továbbra is meghatározó szereplője a közép-kelet-európai ingatlanpiacnak, jelenleg három kiemelt irodakomplexumot menedzselve a régióban. Budapesten a Millennium Gardens, a város egyik legmodernebb irodaháza, a Duna-parti lokáció előnyeit kínálja fenntartható megoldásokkal és prémium munkakörnyezettel, az épület a Revetas Capital tulajdona. Varsóban a Signum épülete egy innovatív üzleti központként működik, míg Krakkóban a Bonarka for Business (B4B) komplexum tovább erősíti a város vonzerejét a nemzetközi vállalatok körében.

A cég a jövőben tovább kívánja bővíteni portfólióját, nem csupán földrajzilag, hanem az ingatlantípusok tekintetében is.

A közép-kelet-európai piac mellett egyre nagyobb figyelmet fordítunk a délkelet-európai régióra, és a jövőben lakóingatlan-fejlesztések irányába is nyitunk.

Tomasz Lisiecki Vezérigazgató TriGranit

A TriGranit mindig is az innovációra és a fenntartható növekedésre épített. Jelenlegi prémium irodaházaink mellett a jövőben nagyobb hangsúlyt fektetünk a lakóprojektekre is, hogy még szélesebb ügyfélkört szolgálhassunk ki a régióban" mondta Tomasz Lisiecki, a TriGranit vezérigazgatója.

A vállalat célja, hogy a következő években tovább erősítse piaci jelenlétét, és a régió egyik legdinamikusabban fejlődő, prémium ingatlanfejlesztőjeként új lehetőségeket teremtsen partnerei számára. A TriGranit a DRFG csoport része, amely széleskörű tapasztalatával és stabil pénzügyi hátterével támogatja a vállalat növekedési terveit.

VIDÉKI IPARIINGATLAN-

FEJLESZTÉSEK

MAGYARORSZÁGON

BECK TAMÁS, Director, Head of Industrial Agency

AZ IPARIINGATLAN-PIAC FOLYAMATOSAN NÖVEKVŐ BÉRLŐI AKTIVITÁSÁRÓL ÉS AZ EMELKEDŐ RAKTÁRIGÉNYEKRŐL MANAPSÁG SZÁMOS ESETBEN OLVASHATUNK. DE HOGYAN TUDJA EZEKET AZ IGÉNYEKET LEKÖVETNI A MAGYARORSZÁGI PIAC?

MI A HELYZET A VIDÉKI IPARI ÁLLOMÁNNYAL, HOL KONCENTRÁLÓDNAK LEGINKÁBB AZ ÚJ FEJLESZTÉSEK?

A környező országokban (Csehország, Lengyelország, Románia) a fejlesztői ipari béringatlanpiac multipoláris, erősebb vidéki gyártási és raktározási tevékenységgel, míg Magyarországon ez a piac egyelőre Budapest-központú. A centralizáció fő okai az ország relatív kis mérete, a radiális autópálya-hálózat, valamint a vidéki városok kisebb népessége és ipari kapacitása, leszámítva néhány „mega” gyárat.

A vidéki ipari fejlődés kezdetben az északnyugati régióra (Székesfehérvár, Tatabánya, Győr) koncentrálódott, amely ipari háttérrel, jó infrastruktúrával és munkaerővel rendelkezett. Ezen régió egyik ikonikus lokációja volt a Győr-Bécs-Pozsony „arany háromszög”. Miután ez a térség telítődött, az ipari fejlődés az északkeleti régióra (Miskolc, Debrecen, Nyíregyháza) helyeződött át, főként az elektromosautó-ipar révén. Jelenleg ebben a térségben is kihívást jelent az elérhető munkaerő és infrastruktúra, ezért a kormány a déli régiókat (Szeged, Pécs) támogatja olyan ipari fejlesztésekkel, mint például az Airbus-gyár Gyulán, az SK Dunaújvárosban, vagy a BYD beruházása Szegeden.

A magyarországi ipari béringatlan piac régiói keresleti preferencia alapján

A vidéki állomány lassan fejlődött, heterogén, kevés a „big box” standardnak megfelelő modern épület, így a nagyobb bérlői igényeket elsősorban Budapesten elégítik ki a nemzetközi fejlesztők. A spekulatív fejlesztések ritkák, a legtöbb projekt előbérleti vagy egyedi igények (BTS) szerint épülő, egybérlős épület.

A kihívások mellett mindazonáltal látható az is, hogy vannak fejlesztők, akik felkészültek arra, hogy spekulatív alapon kezdjenek beruházásba a vidéki piacokon, és ez alapján terveznek. A teljes, jelenleg építés alatt álló állomány hozzávetőlegesen 40 százaléka koncentrálódik vidéken, szemben például a 2023-as évvel, amikor ez az arány még csak közel 25 százalék volt, jelezve a növekvő aktivitást. Területi átrendeződés is kirajzolódik az adatokból: míg korábban a nyugati-északnyugati régió volt egyértelmű preferencia a fejlesztők részéről, addig az építés alatt álló projektek döntő hányada Debrecen környékén és Kecskeméten realizálódhat az elkövetkező két év során. Ez a tendencia pedig egyértelműen reflektál az elmúlt időszak nagyberuházásaira, amelyek elsősorban Kelet- és Dél- Magyarországon valósultak meg (például BMW, CATL, BYD).

RÖGÖS UTAKON TART A JÖVŐBE AZ ELEKTROMOBILITÁS

HOVÁ VEZETNEK AZ ÖNVEZETŐ AUTÓK, MELYIK

TECHNOLÓGIA LEHET A NYERŐ HOSSZABB TÁVON, MIT

VÁRHATUNK A „LÉGITAXIKTÓL”, RENDBE LEHET-E TENNI

A JÁRDÁN SZERTESZÉT HEVERŐ ELEKTROMOS

ROLLEREKET? AZ ELEKTROMOBILITÁS TARKA JÖVŐJÉRŐL

CSORDÁS GÁBORRAL, AZ AUTÓ ÉS STÍLUS MAGAZIN FŐSZERKESZTŐJÉVEL BESZÉLGETTÜNK.

Elektromobilitás alatt a többségnek kapásból az elektromos autók ugranak be, de mintha alábbhagyott volna a kezdeti lelkesedés irántuk.

CSORDÁS GÁBOR: Ha a teljes képet nézzük, mostanra már szinte egyértelművé vált, hogy nem egyetlen üdvözítő megoldás lesz. Az autógyártók és az európai döntéshozók is rájöttek mostanra, hogy nem lehet mindent egy lapra feltenni, és egyetlen technológia mellett elköteleződni, mert ha a tervezett átállás bármilyen okból elakad, az súlyos gondokat okoz – ezt néhány autógyártó meg is tapasztalta az utóbbi időkben.

Az Európai Unió (EU) folyamatosan szigorítja az emissziós határértékeket; középtávú célkitűzés, hogy a károsanyagkibocsátás-mentes autók minél nagyobb számban jelenjenek meg az utakon, mígnem teljesen át nem veszik az uralmat a közlekedésben. Néhány gyártó beleállt ebbe, kijelentve, hogy 2030-ra átáll teljesen elektromos flottára, de – mint kiderült – túl merész vállalás volt 2023-ban, hogy a kizárólag benzines/dízel flottáik hét év múlva tisztán elektromosak lesznek. Nem elég megtervezni egy új típust, meg kell oldani az autó töltését, illetve a leselejtezett akkumulátorok kezelését is. A teljes átállást ígérő gyártók pár év alatt belátták, hogy nem tudnak mindenestül lemondani a belsőégésű motorokról. Akadtak típusok, amelyeket csak villanyautóként kezdtek gyártani, de amelyik vevő nem akart

ilyet, az más gyártó konkurens modelljét választotta, illetve amelyik gyártó teljesen leállt a benzinmotorok fejlesztésével, most kénytelen mástól beszerezni naprakész motorokat.

Jó átmeneti megoldás lehet a hibrid, amivel ráhangolódhatnak az autósok az elektromos autóra, miközben nem kell aggódniuk amiatt, hogy mi lesz, ha lemerül az akku.

Ugyanakkor az üzemanyagcellás autók is elektromosnak számítanak, helyi szennyezés nélkül. Hogyan alakulhat e technológia közeljövője?

CS. G.: Ezt ketté kell választani. Van olyan technológia, amikor üzemanyagként tankoljuk a hidrogént, és egy belsőégésű motor égeti el azt, éppúgy, mint mondjuk a dízelmotor a gázolajat. Ez egy tisztább technológia, de körülményes, mert a hidrogént ugyanúgy nagy nyomáson kell tárolni, ugyanúgy nincs hol tankolni, és a motor felépítése is bonyolultabb. Ilyen típusú hidrogénhajtású BMW-kből már 2005-ben készült egy flottányi, 12 hengeres motorral, amit teszteltek is akkoriban.

A másik technológia az üzemanyagcella, ami vízbontással állít elő energiát hidrogénből, a melléktermék pedig a vízgőz. Ez is már elérhető 10 éve, nemcsak prototípusokban, hanem kereskedelmi forgalomban, de korlátozottan kapható autókban is; ilyen a Toyota

Mirai, aminek a második generációja kapható most. Lényegében ezek is elektromos autók, csak itt nem egy hatalmas akkumulátorból kapja az energiát az autó, hanem üzemanyagcella állítja elő, és bár ezekben is van akku, de jóval kisebb, pufferként működő. Ezek jellemzően kis darabszámban gyártott és kínált, nem minden országban forgalmazott modellek. Itthon mindössze egyetlen töltőállomás van, ahová külön be kell jelentkezni, ezért a kereskedők nem forgalmaznak üzemanyagcellás autókat, és éppen emiatt nem épülnek újabb töltők – afféle róka fogta csuka helyzet.

A Toyota január legvégén jelentette be, hogy hidrogéntöltő állomásokat épít Európában, hozzájárulva az alternatív üzemanyag-infrastruktúráról szóló uniós rendelet teljesítéséhez. A rendelet célja 2030-ra nyilvánosan elérhető hidrogéntöltő állomásokat telepíteni 200 kilométerenként a transzeurópai közlekedési hálózat (TEN-T) mentén. Magyarországon ez az M0, M1, M2, M3, M5 és M7 autópályákat érinti, ami lendületet adhat a technológia elterjedésének.

Más rivális technológiával is kísérleteznek?

CS. G.: Léteznek akkucserés elektromos autók, ahol egyszerűen kicseréljük a lemerült akkut egy feltöltöttre egy állomáson, ahogy régen lovakat cseréltünk a postakocsi-állomásokon. Ez durván három percet vesz igénybe egy gépi autómosóhoz hasonló helyen,

ahová begurul a kocsi, felemelkedik, alulról kipattan a használt, majd bekerül a feltöltött akku. Ennek előfeltétele, hogy az akkumulátort csak béreljük, mert nem tudhatjuk, pontosan milyen idős, milyen állapotú kerül bele az állomáson. Másfelől ezzel az akku degradálódása sem az autóst terheli. Most a Nio, egy feltörekvő kínai elektromos brand próbálkozik ezzel Magyarországon: állami közreműködéssel három cserélőállomás megépítését tervezik. Illetve ígéretesek, és már el is kezdtek terjedni a range extenderes elektromos autók, amelyeknél a kerekeket mindig villanymotor hajtja. Az energiaellátásról nemcsak akku gondoskodik, hanem egy benzinmotor is. Csak míg egy normál hibrid autóban a benzin- és a villanymotor is hajtja a kereket, és a két motor összedolgozik, a range extender autókban kizárólag a villanymotor végzi ezt, míg a benzinmotor csak áramot termel – de ehhez elég a monoton üzemet jól tűrő, alacsony fogyasztású benzinmotor is. Ez tűnik most a következő lépcsőfoknak az emissziómentes közlekedéshez vezető rögös úton. Mert azt azért be kell látni, hogy nem öt éven belül lesz itt minden elektromos vagy emissziómentes.

Töltőmatek

Magyarországon jelenleg egyetlen hidrogéntöltő állomás működik Budapesten. Akkumulátorcserélő állomásból háromra van ígéret, a legjobban pedig természetesen a „hagyományos” elektromostöltő-berendezések terjedtek el: 2024. június 30-ig országszerte 2811 épült ilyenből, ebből 970 Budapesten. A vármegyék közül Pest (380) és Veszprém (153) áll a legjobban e téren, míg Nógrád (17) és Tolna (24) lemaradása szembetűnő. Tavaly június végére összesen 5636 csatlakozó állt az autósok rendelkezésére.

Tehát hosszabb idő lesz, mint gondoltuk, mire a hagyományos motorok teljesen eltűnnek?

CS. G.: Még az is lehet, hogy a belsőégésű motorok sem tűnnek el teljesen, amire a megoldás a szintetikus üzemanyag, ami szintén a következő évek kísérlete lesz: a most ismert belsőégésű motorokat nem túl nagy erőfeszítéssel át lehet alakítani szintetikus üzemanyagok használatára, jócskán kitolva ezzel az élettartamukat. Egyelőre ennek a literje mintegy négyszer annyiba kerül, mint a benzin/gázolaj, de a megoldás elég ígéretes ahhoz, hogy egy kicsit finomabbá tegyük az átmenetet az emissziómentes jövőbe. Ezek a megoldások párhuzamosan fejlődnek egymás mellett, és mára mindenki belátta, hogy nem lehet csak elektromos autót gyártani, mert még nem készült fel a világ a teljes átállásra.

Lassan örök ígéretnek tűnnek az önvezető autók. Elérkezik valaha az idejük, és tényleg csökken majd a városok forgalma, vagy ez csak álom?

CS. G.: Ez ugyanaz a történet pepitában. Néhány éve nagyon erős hívószó volt, és születtek is ügyes modellek, amelyek steril körülmények között, autópályán, jó látási viszonyok mellett el tudnak jutni A-ból B-be. Az önvezető autók tájékozódását radar, lidar és nagyfelbontású kamerák rendszere segíti, illetve a holtteret figyelő ultrahangos érzékelők. Ezekkel remekül elboldogul ideális körülmények között, a probléma a kiszámíthatatlansággal van, és azzal, amikor nem tud minden körülményt feldolgozni. Elég belegondolni a városrészbe, ahol nap mint nap jársz, és abba, hogy ott mennyi ilyen körülmény van. Ezek az előre nem látható tényezők jó pár évvel kitolják az önvezető autók valódi elterjedését. Az biztos, hogy az ötös szintű önvezetés, amikor csak beülsz, elalszol, az autó meg visz magától, még nagyon messze van. Pluszban még jogi kérdések is lógnak a levegőben: kié a felelősség, amikor egy ilyen autó balesetet okoz? A tulajdonosé, a gyártóé vagy a fejlesztőé? És ott a sci-fibe illő örök kérdés, amikor vészhelyzetben

Légitaxi, repülő autó, eVTOL

„Ha már a felszíni közlekedésnek annyi kihívása van, mint amennyiről beszéltünk az elektromos és önvezető autókkal kapcsolatban – korántsem mindent feltárva –, akkor képzeljük el ugyanezt három dimenzióban” – magyarázza Gábor a légitaxik iránti szkeptikus hozzáállását.

De mi is az az eVTOL? Az Electric Vertical TakeOff and Landing (elektromos függőleges felés leszállás) rövidítése, amit hívnak légitaxinak, repülő autónak is. „Nagyon ritkán lakott helyeken, ahol nincs lehetőség nagy távokat megtenni, és repülőtér sincs, ott látom a létjogosultságát, de ez egy nagyon kicsi piac – jelenti ki Gábor. – Az Egyesült Államokon és az Arab-félszigeten kívül nemigen látok ilyen helyet.”

Éppen ezen a két helyen, közelebbről a kaliforniai Santa Clarában, illetve Dubajban tervez egy-egy eVTOL-állomást a Norman Foster építésziroda, de míg az előbbit air skyportnak, az utóbbit vertiportnak nevezik. Talán ez a kétféle elnevezés is azt mutatja, hogy itt inkább jól csengő marketingről, mintsem a jövő tömeges mobilizási eszközéről lehet szó.

Bárhogy is, januárban a Toyota és az amerikai Joby Aviation közösen fejlesztett eVTOL-ja végrehajtotta az első próbarepülését Japánban, amit egy részletes, 36 perces videóval is dokumentáltak. A jelenlegi tervek szerint a Joby eVTOL első példányai már 2026-ban repülő taxiként szolgálnak majd Dubajban.

a rendszernek kell döntenie, hogy merre kormányozza az autót: a másik autó felé, a biciklis felé, az árok felé, a gyalogos felé? A benne ülőket mentse vagy az előtte állókat? Hasonló filmszerű kérdés, hogy mi van, ha egy hacker átveszi az egymással is kommunikáló autók irányítását, és mindenféle galibát okoz? Ezek részben költői kérdések, amelyeknél sokkal alapvetőbb akadály, hogy hogyan boldoguljon az autó minden körülmények között.

A mikromobilitásról se feledkezzünk meg: elektromos rollerek, bringák milliók közlekedését segítik már ma is, viszont rengeteg a szabályozásbeli hiányosság – szétdobált rollerek, betiltott segway. Letisztul ez a piac valaha?

CS. G.: Nincs globális, legfeljebb országos szintű szabályozás ezekre az eszközökre, amelyek önmagukban is annyira sokfélék, hogy nehéz őket kategóriákra bontani – számít a kerekek száma, a meghajtás módja, a teljesítmény. Valamiért mintha nem is igazán akarnák őket kategorizálni, pedig egyre fontosabb részei a közlekedésnek, és olykor elég nagy veszélyforrást jelentenek, sok balesetet okozhatnak. A szerteszét hagyott rollereket sok helyen megpróbálják szabályozni, a segwayeket számos helyen betiltották, de több egyéb eszköz is van, mint a Távol-Keleten népszerű elektromos bőröndök, amikre ráülve lehet utazni, közlekedni, és amiket elsősorban reptereken használnak. Ahhoz, hogy ezek egy jól szervezett közlekedés részei legyenek, világszerte – vagy legalább nekünk Európában – egységes szabályozást kellene alkotnunk.

TOVÁBB ERŐSÍTI JELENLÉTÉT A CTP MAGYARORSZÁGON

A CTP MAGYARORSZÁG 2024-BEN A LEGSIKERESEBB ÉVÉT ZÁRTA, MIÓTA BELÉPETT

A MAGYAR IPARI-LOGISZTIKAI INGATLANPIACRA. A SIKER A KIVÁLÓ PARTNERI KAPCSOLATOKNAK, AZ EGYÜTTMŰKÖDŐ, FOLYAMATOSAN FEJLŐDŐ CSAPATNAK ÉS AZ IGÉNYEKRE

AZONNAL ÉS NAPRAKÉSZEN REAGÁLÓ VÁLLALATI MEGOLDÁSOKNAK KÖSZÖNHETŐ.

A PIACVEZETŐ INGATLANFEJLESZTŐ ÉS -ÜZEMELTETŐ BÉRBEADÁSI AKTIVITÁSA IDÉN IS AMBÍCIÓZUS LESZ.

A hazai ipariingatlan-piacon 2016 óta jelen lévő CTP Magyarország tavaly minden eddiginél kiválóbb eredményeket ért el, hiszen a bérbeadási aktivitása meghaladta a 320 ezer négyzetmétert, ezzel 22 százalékra növelte a piaci részesedését. Ez a nagyságrend a teljes hazai piac 38 százalékát, míg a budapesti volumen 42 százalékát tette ki, ami jól mutatja a vállalat gyors reagálását, rugalmasságát és aktív jelenlétét a szektorban. A tavalyi év egyik kiemelkedő tranzakciója között említhetjük meg a Tesco 100 ezer négyzetméteres komplex disztribúciós központjának átadását, idén pedig a ZOOMLION-nel írtak alá hoszszú távú bérleti szerződést, összesen 55 ezer négyzetméteren, logisztikai csarnokra és tesztterületre.

Kiváló menedzsment, egységes csapat

A sikerekben kiemelkedő szerepet játszik a kiváló menedzsment, hiszen 2024 végén két menedzseri pozíció is betöltésre került. A CTP-hez CFO-ként viszszatérő Pekár Tímea, valamint a cégen belülről Construction Director pozícióra kinevezett Paróczi Titusz szakértelme is támogatja a projektek sikerességét. A felkészült, 80 fős csapat, a szervezetfejlesztési megoldások, a folyamatok hatékonyságának növelése, illetve a dolgozói jóllétet és elégedettséget biztosító rendszerek teszik lehetővé a vállalat folyamatosan magas színvonalú működését és piaci pozíciójának további erősítését. A csapat egysége és szakmai kompetenciái a sikeres projektek megvalósítását támogatják, hiszen ma már az ipar és logisztika összetett fejlesztési és ingatlankezelési megoldásokat igényel.

Kompetenciák és trendek

A CTP munkáját az ügyfelekkel való hosszú távú együttműködések, a határidőkre történő pontos teljesítés és a szakmailag megalapozott, magas színvonalú kivitelezés jellemzi – ennek köszönhetően a vállalat portfóliója évről évre egyre több új partnerrel gyarapszik. A kiváló szakmai kompetenciák mellett fontos szerepet kap a világgazdasági folyamatok által meghatározott trendek és igények naprakész és gyors adaptálása.

Egyrészt a fejlesztések során előtérbe kerültek az energiahatékony és az ESG-követelményeknek megfelelő fenntartható ingatlanok. A CTP Magyarország csaknem minden épülete rendelkezik BREEAM-minősítéssel, a kulcsszempontok a költséghatékonyság, fenntarthatóság és a digitalizáció. Másrészt a Budapest környéki parkok mellett a nagy ipari övezetekben hatalmas ingatlanfejlesztések zajlanak, ezért a CTP a hazai portfólióját diverzifikálva, vidéken is erőteljes beruházási tevékenységet végez. Harmadrészt – de talán ez a legfontosabb – maximálisan figyelembe veszik a near-shoring vagy friend-shoring trendet: a termelést és a szolgáltatásokat közelebb hozzák az értékesítési vagy fogyasztási helyekhez, amely az ellátási láncokat tehermentesítheti.

Mi a jövő útja?

A vállalat nagyságrendileg 1,25 millió négyzetméternyi portfólióval rendelkezik Magyarországon 15 logisztikai parkban és egy fővárosi lokációban. 2024ben 240 ezer négyzetméternyi területet adtak át, az idei év kezdetén pedig mintegy 160 ezer négyzetméternyi területen zajlottak kivitelezési munkálatok.

A CTP Magyarország flexibilisen elérhető területeivel kialakított ipari és logisztikai park koncepciója lehetőséget biztosít a bérlőknek az organikus fejlődésre. A vállalat stabilitását a diverzifikált portfóliója biztosítja. Az autóipari és más gyártói partnerek mellett a bérlői tevékenységi körébe tartozik többek között az e-kereskedelem, a gyógyszeripar, a kiskereskedelem, illetve a logisztika.

A termelési tevékenység egyre hangsúlyosabb szerepet játszik a CTP Magyarország parkjaiban, miközben a bérlők nagyobb alapterületet, a megszokott szabványoknál szofisztikáltabb specifikációkat, illetve a beruházások nagyobb tőkebefektetést, valamint sokrétűbb szakértelmet és időt igényelnek. A piaci tranzakciók erős keresletről tanúskodnak, de a logisztikai szektornak még mindig bőven van tere a növekedésre.

FORRADALMI ÁTALAKULÁSON MEGY KERESZTÜL A LOGISZTIKA

SZINTE NINCS OLYAN EMBER, AKI NE RENDELT VOLNA MÁR ONLINE WEBÁRUHÁZBÓL. AZ E-KERESKEDELEM ROHAMOS FEJLŐDÉSE KOMOLY KIHÍVÁSOK ELÉ ÁLLÍTJA A LOGISZTIKAI SZEKTORT. A VÁLLALATOK KÖLTSÉGET CSÖKKENTENEK ÉS NÖVELIK A HATÉKONYSÁGOT, EKÖZBEN A FOGYASZTÓK EGYRE GYORSABB ÉS FENNTARTHATÓBB SZÁLLÍTÁST VÁRNAK EL.

Történelmi és gazdasági okai vannak, hogy a magyarországi ipariingatlan-piac fővároscentrikus, de talán helyesebb úgy fogalmazni, hogy az M0-ás környékére összpontosul. A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma – melynek tagjai: CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, ESTON International, iO Partners és a Robertson Hungary – 2024 negyedik negyedévére vonatkozó ipari/logisztikai ingatlanpiaci adatai szerint 2024 végén a teljes országos modern ipari/logisztikai állomány 5,5 millió négyzetmétert tett ki. Ebből a fővárosban és környékén található 3,7 millió négyzetméter, míg a vidéki állomány közel 1,8 millió négyzetméter.

2024 negyedik negyedévében öt épülettel, összesen 143 ezer négyzetméterrel bővült a spekulatív állomány a fővárosban. A regionális piacokon még ennél is több, nyolc új épület átadását rögzítették összesen több mint 132 ezer négyzetméteren. A fővárosi és vidéki új átadások együtt összesen 276 ezer négyzetmétert tettek ki. Az üresedési ráta 2024 negyedik negyedévében Budapest esetében 7,9 százalék, ami 1,7 százalékpontos csökkenést jelent az előző negyedévben regisztrált kihasználatlansághoz képest, éves összehasonlításban pedig 0,6 százalékponttal alacsonyabb az egy évvel korábbi üresedési rátához viszonyítva. A negyedév végén összesen 298 ezer négyzetméter ipari-logisztikai terület állt üresen Budapesten és környékén. A regionális hazai spekulatív ingatlan-állományban 122 ezer négyzetméter üres területet regisztráltak, ami 6,8 százalékos kihasználatlanságnak felel meg. Az országos kihasználatlansági mutató jelenleg 7,6 százalék. A negyedik negyedévben a teljes bérlői kereslet a fővárosban és környékén közel 226 ezer négyzetmétert tett ki, ami 28 százalékos csökkenést jelent az előző év azonos időszakában regisztrált volumenhez képest.

A szerződéshosszabbítások nélküli nettó kereslet 81,6 ezer négyzetmétert tett ki a negyedik negyedévben. A BRF adatai szerint 2024 évben az országos teljes kereslet 832,6 ezer négyzetmétert ért el, ami 7,3 százalékos csökkenést jelent a 2023. évi volumenhez képest. A nettó kereslet 2024 teljes évben közel 551,6 ezer négyzetmétert tett ki, amely csupán 1 százalékos csökkenést mutatott 2023-hoz viszonyítva.

2024 negyedik negyedévében a fővárosban és környékén az új szerződések 27 százalékkal, míg a szerződéshosszabbítások 64 százalékkal járultak hozzá a teljes kereslethez. A bővülésre vonatkozó szerződések csak kilenc százalékot tettek ki a teljes keresletből, míg előbérleti szerződést nem regisztráltak. A negyedik negyedév legnagyobb szerződése egy új szerződés volt 22,2 ezer négyzetméterre a Prologis Park Budapest – Budaörs ipari parkban, a Budapest és környéke piacon, míg a regionális piacon a legnagyobb szerződés egy 35,2 ezer négyzetméteres új szerződés a CTPark Tatabánya új épületében. 2024 negyedik negyedévében a Budapest és

környéki piacon a BRF összesen 38 bérleti szerződést rögzített, 5,9 ezer négyzetméter átlagos tranzakciómérettel. A tranzakciók száma éppen kétszer annyi volt, mint a 2024 harmadik negyedévében rögzített adat. A tranzakciók közül nyolc mérete haladta meg a 10 ezer négyzetmétert. A szerződések túlnyomó része továbbra is „big-box” logisztikai parkokban került aláírásra. A nettó abszorpció a fővárosban és környékén 2024 negyedik negyedévében 177 ezer négyzetmétert, a regionális piacokon pedig 120,4 ezer négyzetmétert tett ki.

A fenntarthatóság, gyors szállítás és automatizáció kihívásai

Az, hogy az elmúlt néhány évben a hotelüzletág mellett a logisztikai szektor teljesített az ingatlanpiaci szegmensek közül a legjobban, a főváros környékén az e-kereskedelemnek, vidéken emellett a jó ütemben fejlődő autógyártó-beszállító ellátási láncnak köszönhető.

Az e-kereskedelem rohamos fejlődése komoly kihívások elé állítja a logisztikai szektort. A fogyasztók egyre gyorsabb és fenntarthatóbb szállítást várnak el, miközben a vállalatok igyekeznek csökkenteni költségeiket és növelni hatékonyságukat. Az alábbiakban három kulcsfontosságú szempontot vizsgálunk: a fenntarthatóságot, a gyors szállítás kihívásait és az automatizáció szerepét.

Fenntartható logisztika

Az online vásárlás növekedése jelentősen megnövelte a csomagszállítás környezeti lábnyomát. A szállítási folyamatok fenntarthatóbbá tétele érdekében a vállalatok különböző stratégiákat alkalmaznak.

A nagy e-kereskedelmi szereplők, mint például az Amazon és a DHL, egyre nagyobb mértékben alkalmaznak elektromos teherautókat és drónokat a szállítási folyamatban. A mesterséges intelligenciáról és a big data-ról szóló elemzések lehetővé teszik a hatékonyabb útvonalak kialakítását, csökkentve ezzel az üzemanyag-fogyasztást és a károsanyag-kibocsátást. Az energiatakarékos raktárépületek, a napenergia-használat, a csapadék-visszagyűjtők és az intelligens hűtési rendszerek csökkentik a logisztikai központok ökológiai lábnyomát.

A gyors szállítás kihívásai

A modern fogyasztók egyre inkább elvárják az egynapos vagy akár néhány órás kiszállítást, amely jelentős terhet ró a logisztikai infrastruktúrára.

• Elosztott raktárhálózatok: a nagyvárosok közelében elhelyezkedő mikroraktárak lehetővé teszik a gyorsabb szállítást és csökkentik a szállítási időt. Fejlett előrejelző rendszerek: az AI-alapú keresletelemzés lehetővé teszi a raktárkészletek optimalizálását és a szállítási folyamat gyorsítását.

• Drónok és autonóm járművek: az új technológiák, mint az önvezető autók és drónok, forradalmasíthatják a csomagszállítást, jelentősen csökkentve a humán munkaerő és a közlekedési infrastruktúra terhelését.

Automatizáció az e-kereskedelmi logisztikában

Az automatizáció kulcsfontosságú szerepet játszik a költségek csökkentésében és a hatékonyság növelésében. Az olyan vállalatok, mint az Amazon és az Alibaba, egyre inkább automatizált rendszereket alkalmaznak, robotizálnak, ami csökkenti a manuális munkaerő szükségességét és gyorsítja a rendelésfeldolgozást.

Az AI és gépi tanulás alkalmazásával a szállítmányok gyorsabban és pontosabban kerülnek elosztásra, a csomagszortírozást „okosítják”. A vásárlókat a rendelési folyamat során chatbotok és AI-alapú ügyfélszolgálat és rendeléskezelő segíti, csökkentve az emberi beavatkozás szükségességét.

Városok és a logisztikai szektor

A city logisztika a városi áruszállítás optimalizálásával foglalkozik, hogy hatékonyabbá, fenntarthatóbbá és kevésbé környezetterhelővé tegye a közlekedést. Mivel a városokban a közlekedési dugók, a szenynyezés és a zajterhelés komoly problémát jelentenek, a city logisztika célja, hogy ezekre megoldásokat kínáljon.

A city logisztika egyik legfőbb kihívásának tekinthetők a forgalmi torlódások; a szállítójárművek hozzájárulnak a városi dugókhoz, ami növeli a kiszállítási idők bizonytalanságát. Emellett a hagyományos belsőégésű motorral működő járművek légszennyezést és zajterhelést okoznak. A nem megfelelően szervezett kiszállítás sok üresjáratot és felesleges kilométereket eredményez, ezek a hatékonyságot is csökkentik.

Lehetséges megoldások a hatékonyabb city logisztikára:

• Mikroraktárak és átrakóhelyek: a város peremén elhelyezett elosztóközpontok, ahonnan kisebb, környezetbarát járművekkel (például elektromos furgonok, cargo biciklik) történik a kiszállítás.

• Időkapus kiszállítások: az áruszállítás ütemezése forgalomcsökkentő intézkedésekkel kombinálva (például éjszakai szállítás vagy korlátozott zónák). Elektromos és alternatív hajtású járművek használata: csökkenti a károsanyag-kibocsátást és a zajterhelést.

• Okos logisztikai rendszerek: big data és mesterséges intelligencia segítségével optimalizált útvonaltervezés és valós idejű szállítmánykövetés. Megosztott logisztikai megoldások: több vállalat együttműködése a szállítási kapacitás hatékonyabb kihasználása érdekében.

A city logisztika egyre fontosabb szerepet kap a fenntartható városfejlesztésben, és a jövőben a digitalizáció, valamint az intelligens megoldások révén még hatékonyabbá válhat. Fontos azonban megjegyezni, hogy Budapest ehhez kicsi. Igen, egyszerűen nem elég nagy ahhoz, hogy kifizetődő legyen city logisztikai beruházásokat indítani. Az egyik nagy, Európa

12 országában, köztük Magyarországon is jelen lévő logisztikai-fejlesztő cég szakemberei kérdésünkre elmondták, hogy Párizsban, Londonban vannak ilyen projektjeik. Ezeket jellemzően nagy költségvetésből lehet megvalósítani, amit akkor vállal be egy fejlesztő, ha olyan erős kereslet mutatkozik az azonnali kiszolgálásra, ami nálunk nem jellemző. Budapest mérete egyszerűen nem olyan nagy, hogy indokolna egy city logisztikai beruházást. Míg nálunk 25 percre vannak a nagy elosztóközpontok, Londonban többórányi távolságra. Ott érték, ha a belső elosztóközpont 30 percnyi távolságra van az ügyfelektől, akik ennek a költségét hajlandóak meg is fizetni. Nálunk, nem utolsósorban azért, mert közel vannak az autópályák, a vásárlók egyelőre nem igénylik ezt.

Felmerült, hogy a főváros belső kerületeiben, alapvetően jó lokációban lévő elavult raktárakat – amelyek akár a Hungária vagy a Róbert Károly körúton belül helyezkednek el – meg lehetne menteni, felújítani, átalakítani erre a célra. Ám ezek egyrészt olyan rossz állapotban vannak, hogy a felújítás aránytalan költségekkel járna – „nem jön ki a matek” –, másrészt a széttagolt tulajdonosi szerkezet miatt nehézkes az erre a célra potenciálisan alkalmas területek akvirálása.

Az e-kereskedelem és a logisztika fejlődése szorosan összefügg, és a vállalatoknak folyamatosan alkalmazkodniuk kell a változó piaci igényekhez. A fenntarthatóság, a gyors szállítás és az automatizáció integrálása kulcsfontosságú lesz a versenyképesség megőrzéséhez. Az innovációk és technológiai fejlesztések révén a logisztikai iparág hatékonyabbá, környezetbarátabbá és ügyfélközpontúbbá válhat a jövőben.

ILYEN A LAKÁSPOLITIKAI HELYZET

Vannak lehetőségek, de nem mindenkinek segítség

LAKHATÁSI VÁLSÁG, EGYENLŐTLENSÉGEK ALAKULHATNAK

KI, EMELKEDHET A HAJLÉKTALANOK

SZÁMA, HA HIÁNYOS

A KORMÁNYZATOK LAKÁSPOLITIKÁJA.

EGY JÓ LAKHATÁSI RENDSZER

RÁADÁSUL A GAZDASÁGI

NÖVEKEDÉSHEZ IS HOZZÁJÁRULHAT.

MAGYARORSZÁGON ÉVENTE 46 EZER

ÚJ LAKÁST KELLENE ÁTADNI.

A lakhatás alapvető emberi szükséglet, amely meghatározza az emberek életminőségét, társadalmi helyzetét és gazdasági lehetőségeit. A lakáspolitika, amely a lakásépítés, lakhatási támogatások és ingatlanpiaci szabályozások összességét foglalja magában, kulcsszerepet játszik egy ország társadalmi és gazdasági stabilitásában. Ennek hiányában számos társadalmi probléma, például lakhatási válság és lakáspiaci egyenlőtlenségek alakulhatnak ki, emelkedhet a hajléktalanok száma, valamint csökken a gyerekvállalási hajlandóság, erősödik a kivándorlás.

A lakhatáshoz való jog az emberi méltóság és biztonság alapfeltétele. Egy jól működő lakáspolitika biztosítja, hogy minden társadalmi réteg számára elérhető legyen a megfelelő és megfizethető lakhatás. Amennyiben egy állam nem fordít kellő figyelmet erre a területre, az alacsonyabb jövedelmű csoportok kiszorulhatnak a piacról, és a hajléktalanná

válás fenyegetheti őket. A lakáspolitika így hozzájárulhat a társadalmi egyenlőség és kohézió megteremtéséhez.

A lakáspolitika nemcsak a társadalmi jólétet befolyásolja, hanem a gazdaság növekedésére is jelentős hatással van. A lakásépítési programok munkahelyeket teremtenek az építőiparban, serkentik a belső fogyasztást, és hozzájárulnak a gazdasági stabilitáshoz. Emellett a lakástulajdon ösztönzése növeli a lakosság pénzügyi stabilitását, és hosszú távon csökkentheti az állami szociális kiadásokat.

A lakáspolitika eszközei

A kormányok különböző eszközökkel szabályozhatják és támogathatják a lakhatást: • lakástámogatások és kedvezmények: az állam

különböző támogatásokkal, például lakásvásárlási hitelekkel, családtámogatási programokkal és adókedvezményekkel segítheti a polgárokat; • szociális bérlakásrendszer: az alacsony jövedelmű családok számára biztosított kedvezményes bérlakások csökkentik a lakhatási egyenlőtlenségeket; piaci szabályozás: az ingatlanpiacon tapasztalt túlzott áremelkedés elleni fellépés, például árplafonok vagy állami beavatkozás (az áfakulcs csökkentése, kedvezményes hitelkonstrukció) révén, megakadályozhatja a lakásválság kialakulását.

Nagy kihívások

A lakáspolitika előtt álló legnagyobb kihívások közé tartozik a lakásárak gyors emelkedése, az ingatlanpiaci spekulációk, valamint a városok és vidéki területek közötti egyenlőtlenségek kezelése. Relatíve új jelenség az úgynevezett túlturizmus, aminek jelentős hatása van a lakáspiacra is: a rövid távú kiadás céljára megvásárolt és átalakított ingatlanok hiányoznak a „klasszikus” bérleti piacról, rontva a helyiek lakáshoz jutási esélyeit. A lakáspiac érzékeny: a külföldről érkező Erasmus-ösztöndíjasok elmaradása 2024 szeptemberétől érezhetően befolyásolta a kínálati árakat a budapesti bérleti piacon.

A legutóbbi, 2022-es népszámlálás adatai szerint Magyarország lakásállománya elérte a 4,6 milliót, ami az előző, 2011-es népszámláláshoz képest 190 ezerrel (4,3 százalékkal) több. A lakások 21 százaléka a fővárosban, 52 százalékuk a vidéki városokban, 27 százalékuk pedig községekben található.

A lakásépítések száma 2013-ban érte el a mélypontot, majd az évtized második felében élénkülés következett be. Az elérhető legfrissebb adatok szerint 2024ben Magyarországon 13 295 új lakás épült, ami 29 százalékos csökkenést jelent az előző évhez képest. Ez az egyik legalacsonyabb érték az elmúlt években, amelynek okai szerteágazóak, és szinte minden települést érintett.

Ha elfogadjuk azt a tételt, mely szerint évente a lakások egy százalékát kell(ene) újjáépíteni, akkor évente 46 ezer új lakást kellene átadni.

Lakásvásárlási

kedvezmények és támogatások 2025-ben Magyarországon

Családi otthonteremtési kedvezmény plusz (csok plusz): továbbra is a lakástámogatási rendszer egyik központi eleme, amely vissza nem térítendő támogatást és kedvezményes, legfeljebb háromszázalékos kamatozású hitelt kínál a gyermekes családoknak. A támogatás mértéke és a hitelösszeg a gyermekek számától függ.

Babaváró támogatás: egy szabad felhasználású, kamatmentes hitel, amelyet házaspárok igényelhetnek gyermekvállalás esetén. A hitelösszeg legfeljebb 10 millió forint lehet, és a futamidő első öt évében automatikusan kamatmentes. Amennyiben az első öt évben legalább egy gyermek születik, a kamatmentesség a futamidő végéig fennmarad.

Falusi családi otthonteremtési kedvezmény (falusi csok): az ötezer főnél kisebb településeken élők számára nyújt támogatást lakásvásárlásra és -felújításra. A támogatás összege a gyermekek számától és a felhasználás céljától függően változik.

Ötszázalékos kamatozású lakáshitel: 2025. április 1-jétől vezetik be azt az új maximalizált kamatozású lakáshitelt, amely elsősorban az első lakásukat vásárló fiatal házaspárokat célozza meg. A hitel feltételei közé tartozik, hogy az ingatlan energiahatékony legyen, hasznos alapterülete ne haladja meg a 60 négyzetmétert, és a vételár ne legyen magasabb, mint 1,2 millió forint/négyzetméter.

Munkáltatói lakhatási támogatás: 2025. január 1-jétől a munkáltatók havi 150 ezer forintig terjedő adómentes lakhatási támogatást nyújthatnak 35 év alatti munkavállalóiknak. Ez a támogatás felhasználható lakásbérleti díjra vagy lakáshitel törlesztésére is, ezzel segítve a fiatalok lakhatási költségeinek csökkentését. Ez éves szinten akár 1,8 millió forintot is jelenthet, és kedvezőnek mondható, 28 százalékos adó- és járulékterheléssel jár.

Otthonfelújítási támogatás: 2025. január 1-jétől 2026. június 30-ig igényelhető az otthonfelújítási támogatás, amely maximum hárommillió forint vissza nem térítendő támogatást biztosít lakásfelújítási munkálatokra. Emellett lehetőség van legfeljebb hatmillió forintos kamattámogatott hitel igénybevételére is a felújítás finanszírozásához.

Nyugdíjcélú megtakarítások felhasználása lakáscélra: 2025-től lehetőség nyílt a magán-nyugdíjpénztári megtakarítások adómentes felhasználására lakásvásárlás vagy -felújítás céljából. A döntéshozók reményei szerint ezzel az egyszeri akcióval mintegy 300 milliárd forint nyugdíj-megtakarítás mozdulhat meg. Hatvan millió forintos lakásárakkal és 15 százalékos önerővel számolva ez a pénztömeg nagyjából akár 30 ezer tranzakciót is eredményezhet.

Vidéki otthonfelújítási program: akár hárommillió forint vissza nem térítendő támogatást igényelhetnek az ötezer fő alatti kistelepüléseken élő gyermekes családok. Ez közel 400 ezer családot érinthet. A hárommillió forint vissza nem térítendő támogatásból és hatmillió forint kedvezményes kölcsönből álló program a népszerű falusi csok-kal együtt újabb fontos segítség a vidéken élő családoknak.

Széchenyi Pihenő Kártya: a kártyára érkező juttatások felét átmenetileg lakásfelújításra is felhasználhatóvá tették, valamint lehetővé vált az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások lakáscélú felhasználása. Ezen intézkedések célja, hogy a családok rugalmasabban kezelhessék megtakarításaikat lakhatási céljaik elérése érdekében.

Kedvezményes lakásáfa: 2026 végéig meghosszabbították az új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozó ötszázalékos kedvezményes áfakulcsot, ezzel ösztönözve az új lakások építését és vásárlását.

Lakhatási tőkeprogram: a Nemzetgazdasági Minisztérium kezdeményezésére, az állami Nemzeti Tőkeholding (NTH) koordinációjával március 17-én elindult a lakhatási tőkeprogram. Mindez a magánszemélyek lakáshoz jutását és az otthonteremtést támogatja az ingatlan- és építőipari aktivitás, ezáltal a lakáspiaci kínálat bővülésén és ösztönzésén keresztül. A 200 milliárd forint keretösszegű tőkeprogram révén öt év alatt közel 30 ezer lakás épülhet meg. A program iránti előzetes piaci érdeklődés minden várakozást felülmúlt, így a tőkeprogram megvalósítói a keretösszeg emelését is kilátásba helyezték: az induló keret további 100 milliárd forinttal, összesen 300 milliárd forintra történő megemelésére is sor kerülhet a jövőben. A koncepció az ingatlanalapok ingatlanfejlesztésein keresztül célozza meg a lakáspiaci kínálat bővülését, a magánszemélyek lakáshoz jutását és az otthonteremtést. Az elképzelések szerint a program mintegy 800-1000 milliárd forintnyi fejlesztést indíthat meg a lakáspiacon, segítségével ötéves időtávon közel 30 ezer lakás épülhet meg.

A LAKÁSOK FELÉ VESZIK AZ IRÁNYT A FEJLESZTŐK

A BAM CSOPORT NEMCSAK AZ IRODAPIAC FIT-OUT SZEKTORÁBAN ÉRT EL KIEMELKEDŐ SIKEREKET, HANEM A LAKÁSÉPÍTÉSI SZEGMENSBEN IS EGYRE FONTOSABB SZEREPLŐVÉ VÁLIK. DIGITÁLIS

MEGOLDÁSAIK EGYEDI KÉNYELMET KÍNÁLNAK A LAKÁSTULAJDONOSOKNAK, MIKÖZBEN AZ ORVOSTECHNOLÓGIAI FEJLESZTÉSEKBEN IS AKTÍVAN RÉSZT VESZNEK. OROSZ TIBORRAL, A BAM CSOPORT TÁRSTULAJDONOSÁVAL ÉS ÜGYVEZETŐJÉVEL BESZÉLGETTÜNK AZ INGATLANPIAC AKTUÁLIS ÁLLAPOTÁRÓL, A CÉG SOKOLDALÚ TEVÉKENYSÉGÉRŐL ÉS A JÖVŐBELI TERVEIRŐL.

Önök meghatározó szerepet játszanak az irodapiac fit-out üzletágában Magyarországon. Milyen trendeket tapasztalhatunk a szektorban?

A vállalati irodakultúrában markáns változások figyelhetők meg, az irodai helyigények csökkenését tapasztaljuk. A home office és a hibrid munkavégzés elterjedésével a vállalatok költséget optimalizálnak, ennek jegyében csökken az irodabérlemények mérete, a co-working térhasználat és a rugalmas munkavégzés előtérbe kerül. Az optimalizált helykihasználás mellett egyre nagyobb hangsúlyt kap a fenntarthatóság és az energiahatékonyság, amelyek az irodai infrastruktúra fejlesztési irányát is meghatározzák.

Miért mozdult a BAM Csoport a lakásfejlesztés irányába?

2021-ben újraindítottuk lakásfejlesztési üzletágunkat, hiszen a BAM cégcsoport korábban is foglalkozott lakóingatlanok építésével, így részben visszatértünk a gyökereinkhez. 2022-ben fejlesztési területeket vásároltunk, ezt követően 2024-ben elindítottuk BAM living Újpest projektünket, amely jelenleg közel 90 százalékos értékesítési mutatóval büszkélkedhet, az átadást 2026. év végére tervezzük.

A lakáspiac tavaly látványosan fellendült, sőt, az új lakások iránt is nőtt a kereslet. Ennek fényében indítanak új projektet?

Rendelkezünk további fejlesztési területekkel, így lehetőségünk van újabb beruházások indítására. Belső döntésünk alapján 2025. évben expanziós útra lépünk, így a BAM living Újpest mellett a tavalyi év sikereire és a stabil piaci keresletre alapozva párhuzamos, nagyobb volumenű beruházást is megkezdünk.

Az orvostechnológiai üzletágunk európai tőzsdére történő bevezetése az idei év célkitűzései között szerepel, ezt elősegítik a diagnosztikai rendszerünk és a kutatás-fejlesztési tevékenységünk nemzetközi minősítései és a már meglévő tanúsítványaink.

OROSZ TIBOR, BAM Csoport, társtulajdonos és ügyvezető

A lakóingatlanok esetében hogyan változtak az elvárások, a vevői szükségletek az elmúlt években?

Az energiafüggetlenség egyre fontosabb szemponttá válik, így elkerülhetetlen a megújuló energiaforrások – például hőszivattyús rendszerek – alkalmazása.

A modern városi élet elvárásaihoz igazodva ingatlanjainkban adaptív intelligenciával rendelkező energiafelhasználási rendszereket telepítünk, biztosítva ezzel a lakóink számára az optimalizálható fogyasztást és a költséghatékonyságot. Lakásainkban digitális épületmenedzsmentet kínálunk, központi vezérlés lehetőségével és okostelefon-integrációval.

Ha már digitalizáció, mit jelent a proptech vagy konkrétabban az okos otthon kifejezés a BAM csoport életében?

A fejlesztők egy része manapság már igyekszik hangsúlyt fektetni a fenntarthatóságra és az egyszerű, mégis „okos” megoldásokra, a hatékonyság és a valódi funkcionalitás azonban eltérő. Az osztrák Loxone céggel együttműködve egy „simply smart” megoldást hoztunk létre. Három saját fejlesztésű platform és egy mobilalkalmazás is készült, amelyek célja az épületüzemeltetés, az energiafelhasználás hatékonyságának növelése és a lakók digitális élményének fokozása. A „simply smart” rendszer a Loxone intelligens otthonrendszerével összekapcsolva biztosítja a teljes körű épületautomatizálást. Hogyan látják a lakáspiac közeljövőjét? Érdekességként említhetjük, hogy nemrég egy konferencián elhangzott: lassan hozzá kell szoknunk a hárommillió forintos négyzetméterárhoz.

A piaci szereplők láthatóan igyekeznek kompenzálni az elmúlt évek visszaeséseit, de a hárommillió forintos négyzetméterár általános elterjedése rövid távon nem tűnik reálisnak. Az infláció, valamint annak következményeként az anyagárak és a munkabérek alakulása továbbra is jelentősen befolyásolja az ingatlanárakat, ugyanakkor a kereslet stabilizálódása és a minőség iránti növekvő igény is más módon, de hosszú távon kedvező hatással lehet a piacra.

GYORSABB, OLCSÓBB

ÉS FENNTARTHATÓBB

Tényleg ez a jövő építkezése?

AZ ÉPÍTŐIPAR ÁTALAKULÓBAN VAN:

A MUNKAERŐHIÁNY, AZ INGADOZÓ

ANYAGÁRAK ÉS A HOSSZADALMAS

KIVITELEZÉSI FOLYAMATOK EGYRE

TÖBB EMBERT ÉS VÁLLALKOZÁST

SARKALLNAK ALTERNATÍV MEGOLDÁSOK KERESÉSÉRE.

A MODULÁRIS ÉPÍTKEZÉS, A KÉSZHÁZAK ÉS AZ ELŐREGYÁRTOTT

PANELEK OLYAN INNOVÁCIÓK, AMELYEK NEMCSAK FELGYORSÍTJÁK AZ ÉPÍTKEZÉST, HANEM

KÖLTSÉGHATÉKONYABB ÉS FENNTARTHATÓBB ALTERNATÍVÁT IS KÍNÁLNAK.

Az építőipar napjainkban komoly kihívásokkal néz szembe: a szakképzett munkaerő egyre szűkösebben áll rendelkezésre, az építőanyagok ára folyamatosan ingadozik, és az energiahatékonyság kérdése is egyre hangsúlyosabbá válik. Egy hagyományos építkezés időigényes és költséges folyamat, amelyben a kivitelezési határidők gyakran elcsúsznak, az árak pedig sokszor az eredeti tervekhez képest jelentősen megemelkednek. Ebben a bizonytalan környezetben egyre nagyobb az igény olyan alternatív építkezési megoldások iránt, amelyek kiszámíthatóbb, gyorsabb és fenntarthatóbb lehetőséget kínálnak.

Gyárból házat

A moduláris építkezés és a készházak éppen erre a problémára nyújtanak választ. Ezek az innovatív technológiák lehetővé teszik, hogy az építkezés nagy

része előregyártott elemekből, ellenőrzött környezetben, gyárakban történjen, ami nemcsak a kivitelezés gyorsaságát növeli, de csökkenti az építési hibák kockázatát, és minimalizálja az anyagpazarlást is. Mivel az elemek előre elkészülnek, az építkezés helyszínén már csak az összeszerelés zajlik, ami hetekre vagy akár napokra rövidítheti az építési időt.

A családi házak mellett az irodaépületek, munkásszállók, szállodák és egyéb középületek építésénél is kezd terjedni ez a megoldás. Az ingatlanfejlesztők és befektetők számára a gyors megtérülés kulcsfontosságú, és a moduláris építkezés pontosan ezt kínálja: rövidebb kivitelezési idővel hamarabb használatba vehető és kiadható egy ingatlan. A moduláris építési technológia tehát nem csupán egy újabb trend az építőiparban, hanem egy olyan változás, amely alapjaiban alakíthatja át a jövő építkezéseit. Ahogy a fenntarthatóság és az energiahatékonyság

egyre inkább előtérbe kerül, úgy válik egyre nyilvánvalóbbá, hogy az előregyártott elemek és a könnyűszerkezetes megoldások nemcsak gyorsabb, hanem környezetbarátabb alternatívát is jelentenek.

Mi is pontosan a moduláris építkezés, és hogyan működik?

A moduláris építkezésre többféle megoldás is létezik. Az egyik legelterjedtebb módszer az előregyártott panelek használata, amelyek különböző fal-, födémés tetőszerkezetekből állnak. Ezeket darabokban szállítják az építkezés helyszínére, ahol gyorsan összeállíthatók. Ennél még fejlettebb megoldás a teljesen moduláris építkezés, ahol az épület nagyobb egységei – például szobák vagy teljes lakóegységek – már készen érkeznek, és a helyszínen szinte csak össze kell illeszteni őket.

A hagyományos építkezéssel szemben a moduláris megoldások számos előnyt kínálnak. Egyrészt gyorsabbak: míg egy hagyományos épület felhúzása hónapokat vagy akár éveket is igénybe vehet, addig egy moduláris ház néhány hét alatt elkészülhet. Másrészt kevesebb helyszíni munka szükséges, így csökkenthetők a munkaerőköltségek, és az építés közbeni hulladéktermelés is minimálisra csökken. Emellett a költségek is kiszámíthatóbbak, hiszen az előregyártott elemek gyártási folyamata stabilabb árképzést tesz lehetővé.

Mit hozhat a jövő?

A moduláris építkezés Magyarországon is egyre nagyobb teret nyer, elsősorban az ingatlanfejlesztők, irodaház-beruházók és családiház-építők körében. Az utóbbi években több készházépítő cég is megjelent a piacon, amelyek főként fa- vagy acélszerkezetes házakat kínálnak, akár teljes kulcsrakész állapotban. Emellett az előregyártott panelek és moduláris elemek használata a nagyobb volumenű projektek – szállodák, munkásszállók, irodaházak stb. – esetében is egyre elterjedtebb, mivel jelentősen csökkenti a kivitelezési időt és költségeket. Az állami és önkormányzati beruházásoknál is egyre többször merül fel a gyorsan kivitelezhető, moduláris megoldások alkalmazása, például óvodák, iskolák vagy egészségügyi intézmények esetében.

A következő években várhatóan még nagyobb hangsúlyt kap a fenntarthatóság és az energiahatékonyság a moduláris építkezésben. A zöld építészet és az intelligens otthonok térnyerése miatt egyre több fejlesztő fog olyan készházakat és moduláris épületeket kínálni, amelyek előre beépített okosotthon-rendszerekkel és alacsony energiafogyasztású

technológiákkal rendelkeznek. Az innovációk között szerepelhetnek a napenergiát hasznosító rendszerek, a hőszivattyús fűtési megoldások, valamint a környezetbarát, újrahasznosított anyagok alkalmazása az építőelemek gyártásában. Az építkezési folyamatok is tovább gyorsulhatnak a gyártási technológia fejlődésével, lehetővé téve akár napok alatt felépíthető lakó- vagy irodaépületek kivitelezését.

A hazai szabályozás és építési engedélyezés jelenleg még inkább a hagyományos építési formákra optimalizált, ami bizonyos esetekben lassíthatja a moduláris épületek engedélyeztetését. Azonban ahogy nő az ilyen típusú építkezések száma, várhatóan a jogszabályi környezet is alkalmazkodni fog hozzájuk, különösen a fenntarthatósági és energiahatékonysági elvárások szigorodásával párhuzamosan. Egyes országokban, így Németországban vagy épp Skandináviában már külön jogi kereteket hoztak létre az előregyártott épületek gyorsabb engedélyezésére. Ha Magyarország is követi ezt az irányt, az további lendületet adhat a moduláris építkezés hazai elterjedésének.

Fókuszban a gyorsaság

A moduláris építkezés ideális választás lehet mindazok számára, akik gyors, költséghatékony és fenntartható építési megoldást keresnek. Különösen vonzó lehet azoknak a családoknak, akik rövid időn belül szeretnének beköltözni egy új otthonba anélkül, hogy éveket kellene várniuk egy hagyományos építkezésre. Azok számára is előnyös lehet, akik előre kalkulálható költségekkel szeretnék kivitelezni építkezésüket, mivel a moduláris házaknál az árak kevésbé ingadoznak, mint a hagyományos építkezéseknél. Emellett a vállalkozások és ingatlanbefektetők számára is egyre vonzóbbá válik ez a technológia, hiszen irodák, szállodák és egyéb üzleti célú épületek is gyorsabban és hatékonyabban kivitelezhetők moduláris megoldásokkal.

A költségek tekintetében a moduláris épületek általában olcsóbbak a hagyományos építkezéseknél, vagy legalábbis versenyképesek azokkal. Egy könynyűszerkezetes vagy moduláris készház négyzetméterenként akár 20-30 százalékkal is olcsóbb lehet, mint egy téglaépület, főleg a gyorsabb kivitelezés és a kisebb munkaerőigény miatt. Az árak persze függnek az anyaghasználattól, az energiahatékonysági megoldásoktól és a kivitelező cégtől is.

A technológia szélesebb körű elterjedése hosszú távon jelentős hatással lehet a magyar építőiparra, csökkentve a munkaerőhiánytól való függőséget, gyorsítva az építkezéseket, és hozzájárulva egy fenntarthatóbb, energiahatékonyabb ingatlanpiac kialakulásához.

REAL ESTATE AWARDS 2024

AZ ÉV KERESKEDELMI FEJLESZTÉSE

BEM CENTER – GYŐZTES

A Bem Center Irodaház és a Kimpton BEM Budapest szálloda fejlesztése a modern és multifunkcionális városi tér megalkotását célozta meg a Bem téren. Az épületegyüttes az egykor romos állapotú, üresen álló Radetzkylaktanya főhomlokzatának megőrzésével integrált üzleti és vendéglátóipari funkciókat hozott létre, ötvözve a hagyományok tiszteletét és a modern dizájnt. Az épület hosszú éveken keresztül méltatlan állapotban, kihasználatlanul állt, funkció nélkül, azonban a Market Asset Management Zrt. mint bátor beruházó egy új koncepcióval nemcsak az épületet, hanem a környéket is újra életre keltette. A fejlesztés külön figyelmet fordított a belső és külső terek harmóniájára, fenntartható megoldásokra és a környezet kímélésére. Az ingatlanpiacot gazdagító projekt új munkahelyeket teremtett, miközben a turizmus és a vállalati szféra igényeire is válaszolt. A kivitelezés 2021-ben indult, az első bérlők 2024 januárjában költöztek be.

A Bem Center nem csupán egy kiemelkedő ingatlanfejlesztés, hanem a fenntarthatóság mintapéldája is a belbudai piacon – ezért Az Év Legzöldebb Projektje díjat is bezsebelték. Az A+ energetikai besorolás és a LEED Gold minősítés igazolja, hogy az épület energiahatékony megoldásai hosszú távon is minimalizálják a környezeti terhelést.

A Budapest legnépszerűbb egyetemei közelében elhelyezkedő Móricz Student Living ideális szálláshely a kényelmet és praktikus megoldásokat kereső diákok számára. A kollégium környéke kávézók, éttermek és közösségi találkozóhelyek színes kínálatával büszkélkedhet. A hoszszú távon Budapesten tartózkodó diákok igényeinek figyelembevételével megtervezett létesítmény tágas szobákkal, nyüzsgő közös helyiségekkel, valamint kiváló felszereltséggel rendelkezik. A hangulatos, teljesen felszerelt szobáktól a közösségi terekig minden részletet átgondoltan alakítottak ki, hogy olyan támogató környezetet biztosítsanak, ahol a fiatalok a tanulmányaikra is koncentrálhatnak, ugyanakkor a közösségépítés is hangsúlyt kapjon. A számos sport- és fitneszlehetőség (tenisz-, padel- és futópályák, uszodák és edzőtermek) közvetlen közelében található Móricz Student Living aktív és egészséges életmódra ösztönöz. A diákszállás tökéletes példája az innovatív ingatlanfejlesztésnek és az adaptív újrahasznosításnak: kevesebb, mint három hónap alatt az 1970-es években épült irodaépület átfogó felújításon esett át, és két emeleten magánkollégium került kialakításra, ami 2024 őszétől teljes kapacitással üzemel.

A United Illusions a közép-európai régió legnagyobb Arri akkreditációval rendelkező Virtual Production (VP) stúdiójaként új korszakot nyit a kreatív iparban, innovatív hozzáállást képviselve a filmes piacon. A komplexum legfőbb eleme a 800 négyzetméteres stúdió, amelyben egy 28x6 méteres kiemelt ledfal kapott helyet. A fal lehetővé teszi, hogy a speciális effekteket, háromdimenziós háttereket valós időben jelenítsék meg a színészek mögött, ezzel jelentősen csökkentve a filmes utómunka idejét és költségeit, mindezt magasfokú tervezhetőséggel társítva. A létesítményben emellett két 450 négyzetméteres, hagyományos stúdió-műterem is található, ezzel számtalan lehetőséget biztosítva a produkciók egyedi igényeinek kiszolgálására. A különálló műtermek és a hozzájuk tartozó kiszolgálóhelyiségek biztosítják, hogy a projektek professzionális körülmények között valósulhassanak meg. A Virtual Production hatékonyan és gazdaságosan képes kiváltani a kékés zöldhátteres forgatásokat.

UNITED ILLUSIONS VIRTUAL PRODUCTION STUDIO – HELYEZETT

MÓRICZ STUDENT LIVING – HELYEZETT

AZ ÉV TERVEZETT KERESKEDELMI PROJEKTJE

FAEDRA CITY – GYŐZTES

A Faedra City a Faedra Group legújabb city-logisztikai fejlesztése Budapest XXII. kerületében, az M0-ás és M6-os autópályák csomópontjában. Az egyépületes last-mile tevékenységekre optimalizált koncepció keretében 13 ezer négyzetméternyi bérbeadható területen alakítanak ki személyre szabott raktár- és irodaterületeket. A BREEAM-minősítést elnyerő ingatlan a 21. századi műszaki igényeket (például hőszivattyús működés) figyelembe véve kínál rugalmas alternatívát a végfelhasználóknak. A Faedra City egyedileg ötvözi a városszéli nagydobozos, valamint a modern városi logisztikai ingatlanok sajátosságait. Az ingatlanhoz közeli, Budapest belvárosa mellett három metró- és két vasútvonal elérhetőségét is biztosító tömegközlekedési megoldások, a telken belül tervezett elektromos töltők a mobilitás új korszakát és lehetőségeit biztosítják a városi szöveten belül. A Faedra City fejlesztése hiánypótló megoldást kínál a budapesti városi logisztika számára, ötvözve a nagy volumenű raktárkapacitást és a modern city-logisztikai igényeket.

A CTP Magyarország meghatározó ipariingatlan-fejlesztőjeként saját tulajdonban maradó raktárakat, csarnokokat, logisztikai létesítményeket épít és üzemeltet. A vállalat 2016-ban szinte berobbant a magyar ingatlanpiacra, azóta hatalmas tempóban fejlődik, 2024 végére elérte az 1,26 millió négyzetméternyi bérbe adható területet Magyarországon, a teljes európai piacon pedig a 12,6 millió négyzetmétert. A CTP a legújabb piaci trendeknek és követelményeknek megfelelően nagy hangsúlyt fektet az emberközpontú ipari és logisztikai parkok üzemeltetésére, ahol a bérlők valóban otthon érzik magukat. Az új fejlesztéseik során fenntartható technológiákat alkalmaznak, többek között az energiafelhasználás optimalizálása érdekében épületeiket árammal fűtik és hűtik, amelyet részben saját napelemparkjaik biztosítanak. A CTP hosszú távra tervezve hozza létre az ipari és logisztikai ökoszisztémákat a legmagasabb minőségi elvárásoknak megfelelően. Többek között napelemrendszereket telepítenek épületeik tetejére, és következetesen alkalmazzák a legmodernebb technológiákat – például korszerű épületfelügyeleti rendszereket és körforgásos gazdasági megoldásokat – a parkok ökológiai lábnyomának csökkentése érdekében.

A HelloParks Alsónémedi AN1 a vállalat legújabb projektje. A 13,5 hektáros területen épülő 60 ezer négyzetméteres BigBox típusú csarnok az eddigi legnagyobb spekulatív ipari fejlesztés Magyarországon. Az ipari épület az M0-ás és M5-ös autópályák találkozásához közel, Budapest déli alpiacán, logisztikai szempontból az egyik legfrekventáltabb környéken helyezkedik el, így különösen vonzó lehet például az autóipari beszállítók, a logisztikai szolgáltatók, csomagküldő szolgálatok, szállítmányozó társaságok, valamint e-kereskedő és fullfilment-vállalkozások számára is. Az AN1 csarnok a BREEAM New Construction kategória legmagasabb, Outstanding minősítése szerint épül, és megfelel az Európai Unió taxonómiaelvárásainak. A hatékony működést a tetőn elhelyezett napelemek, a hőszivattyús hűtő-fűtő rendszer és a cég saját fejlesztésű mobilapplikációja biztosítják. A csarnok 2024 negyedik negyedévében kapta meg a használatbavételi engedélyt.

CTP – BIA10ABC – HELYEZETT

HELLOPARKS ALSÓNÉMEDI AN1 – HELYEZETT

AZ ÉV LAKÓINGATLANFEJLESZTÉSE

NAPHEGY12 BY CORDIA – GYŐZTES

Bel-Buda egyik legpatinásabb részén, az I. kerületi Naphegyen épült fel a mindössze 41 lakásos Naphegy12, amelynek több lakásából is örökpanoráma nyílik a Budai várra és a budai hegyekre. Bár a társasház egy csendes és nyugodt mellékutcában található a Várnegyed és a Tabán közelében, a belváros minden előnyét kínálja, a minőségi éttermektől a bevásárlási, sportolási, kulturális és közlekedési lehetőségekig. A területen korábban egy leromlott állapotú, régóta üresen álló épület állt, Gellérthegy utcai főbejárattal, melynek a Naphegy utca felé nem volt egységes és illeszkedő homlokzata. Az új, exkluzív, kis lakásszámú társasháznál elsődleges szempont volt, hogy tökéletesen illeszkedjen mindkét utcaképbe, mégis képviselje a fejlesztőtől megszokott friss, modern, letisztult stílust. A prémium kategóriás épületben energiatakarékos, környezetbarát hőszivattyús mennyezethűtés és -fűtés-rendszer biztosítja a teljes komfortot, kifejezetten alacsony rezsiköltségek mellett. A Naphegy12 by Cordia tökéletes példája annak, hogyan lehet egy lakóingatlan-fejlesztés egyszerre exkluzív, időtálló és a városi környezethez harmonikusan illeszkedő projekt. A budai hegyvidék egyik legértékesebb lokációján megvalósult beruházás kiemelkedik a prémium kategóriás építészeti és belsőépítészeti megoldásaival, valamint azzal a gondos tervezéssel, amely a lakók kényelmét és a környék karakterének megőrzését egyaránt szem előtt tartotta.

QUO VADIS CSARNOKOK: A MAGYAR IPARI- ÉS LOGISZTIKAI INGATLANPIAC LEHETŐSÉGEI

AZ IPARI ÉS LOGISZTIKAI PIAC INTENZÍV BŐVÜLÉSE JELENTŐSEN ÁTALAKÍTOTTA AZ ELÉRHETŐ KÍNÁLATOT MIND A BUDAPESTI, MIND A VIDÉKI INGATLANPIACON. A PIACRA VISSZATÉRŐ ÜRES TERÜLETEK EGY ÚJ MINŐSÉGI KATEGÓRIÁT KÉPVISELNEK, AMELYEK BÉRBEADÁSA JELEN GAZDASÁGI KÖRNYEZETBEN ÚJ KIHÍVÁST ÉS EGYBEN ÚJ LEHETŐSÉGET

TEREMT A BÉRLŐK ÉS A BÉRBEADÓK SZÁMÁRA. A CUSHMAN & WAKEFIELD SZAKÉRTŐI CSAPATA EBBEN A VÁLTOZÓ PIACI KÖRNYEZETBEN IS NAPRAKÉSZ INFORMÁCIÓKKAL TÁMOGATJA A FELEK SIKERES EGYÜTTMŰKÖDÉSÉT.

A magyar ipari- és logisztikai ingatlanpiac dinamikus fejlődésen ment keresztül az elmúlt évek során, amely a Budapest és környéki piac mellett a vidékieket is jelentősen átalakította. 2021 óta minden évben minimum 400 ezer négyzetméter új ipari és logisztikai területtel bővült a magyarországi állomány. A 2022 végi mennyiséghez képest 2024 végére 22 százalékkal bővült a spekulatív ingatlanok állománya, és így elérte az 5,5 millió négyzetmétert. A piacra zúduló új kínálatnak köszönhetően a három évnél fiatalabb épületek aránya növekedett, a modern „A” kategóriába tartozó ingatlanok részaránya 28 százalékra emelkedett, ami a teljes állomány megfiatalodásához és a piac minőségi átalakulásához vezetett

A növekvő piaci versenynek köszönhetően egyre nagyobb a nyomás a fejlesztőkön, hogy valóban minőségi fejlesztéseket vigyenek piacra. Az új építésű ingatlanok esetében a fenntarthatósági szempontok térnyerésének köszönhetően mind a bérlők, mind a befektetők számára egyre fontosabbá váltak az energetikai hatékonyságot megcélzó műszaki tartalmak, mint a hőszivattyú vagy a korszerű szigetelési rendszerek. Emellett új elemként egyre nagyobb hangsúlyt kap az új generációs fejlesztésekben a holisztikus szemléletmód. Egy-egy raktárcsarnok

fizikai megvalósulása mellett ma már az ipari parkok zöldítésére, a dolgozói komfort növelésére is figyelmet fordítanak a fejlesztők.

A korábbi években lezajlott fejlesztések felfutása nyomán egyre több az azonnal elérhető terület. Ennek hatására a kihasználatlansági ráta a 2020 előtti 2-4 százalékos szintről 7,6 százalékra emelkedett, igaz, az utóbbi időszakban minimálisan csökkenő tendenciát mutat. A modern területek piacra kerülésével a korábban jellemzően kétpólusú termékkínálat többpólusúvá vált az ipari és logisztikai piacon. A fejlesztési boom előtt alapvetően két minőségi kategória mentén választhattak a bérlők: a modernként aposztrofált új fejlesztések és a több tízéves ingatlanok között, amelyek életkoruknál fogva limitált műszaki minőséget kínáltak. A minőségi kategóriák egyben árazási kategóriát is jelentettek és a spektrum két szélét képviselték. Az elérhető kínálat korábbi szűkössége és a magas építési költségek miatt a modern raktárak bérleti díjai korlátozott mozgásteret engedtek a bérlőknek, így azokat elsősorban nagy nemzetközi vállalatok keresték. A másik kategória esetében ugyan alacsony szinten voltak a bérleti díjak, de műszakilag nem tudtak valós alternatívát kínálni.

A budapesti spekulatív ipari-logisztikai piac legfontosabb mutatói

Forrás: BRF, Cushman & Wakefield Research

A modern állomány bővülésével az elérhető kínálat kiszélesedett, megjelent és elérhetővé vált egy köztes kategória, ahol a raktárak műszakilag teljesíteni tudják az „A” kategória legtöbb feltételét, de koruk, jelenlegi állapotuk és árazásuk miatt inkább „B” kategóriát képviselnek. Ezen új termékszegmens megjelenése olyan típusú bérlőknek teremt lehetőséget, akiknek nem feltétlenül a legmodernebb csarnok a prioritás, de az első generációs épületek nem tudják teljesíteni műszaki igényeiket. Az új kategória megjelenésével az árazás is differenciáltabbá vált. A korábban korlátozott termékkínálattal rendelkező piacon kibővült az elérhető termékek köre: nagyobb a választék minőségben, lokációban és üzleti feltételekben egyaránt. Ez a változás határozottan kedvezőbb lehetőségeket teremt a bérlői oldalon.

A gazdasági környezet változásával egyre óvatosabbak a bérlők, egy-egy projekt előkészítése alaposabb piackutatással, gazdasági és HR-tervezéssel valósul meg. Ennek következtében lelassult a döntéshozatali folyamat, a vállalatok pedig fokozottan prudens magatartást tanúsítanak. Ugyanakkor a piaci aktivitás érzékelhető, a tranzakciók száma nem csökkent, ellenben a kihasználatlanság 2023 és 2024 között mérséklődött. A spekulatív alapon elérhető raktárterületek mennyiségének emelkedése révén 2024-ben növekedett az új tranzakciók száma. Tavaly a teljes kereslet 40 százaléka új szerződéskötés volt, és ezek

részaránya megelőzte mind a szerződéshosszabbítások, mind az előbérletek részarányát, amire 2014 óta nem volt példa.

A szélesebb termékpaletta megjelenésével differenciáltabb lett a potenciális bérlők köre is. Az új típusú bérlők és bérlői igények megjelenésével még fontosabbá vált a tanácsadók szerepe. A Cushman & Wakefield szakértői csapata részletes piackutatással és modern elemzési eszközökkel támogatja a bérlők és bérbeadók közötti kommunikációt és a partnerek sikeres egymásra találását.

Nézze meg új honlapunkat, ahol naprakész információkat talál az ipari és logisztikai piacról!

www.hun-industrial.hu

További információkért olvassa el legutóbbi átfogó iparági elemzésünket, amelyet az alábbi QR-kód beolvasásával érhet el.

Forrás: Cushman & Wakefield

A BudaPart Otthonok ‘L’ a modern és fenntartható városi élet szimbóluma, amely prémium kategóriás lakásaival Budapest egyik legizgalmasabb városnegyedében kínál otthonokat. A BudaPart 15 perces városnegyedként tökéletes harmóniát teremt a nagyváros pezsgése és a természet nyugalma között, miközben olyan életminőséget nyújt, ahol minden kényelmi és szolgáltatási igény egyszerre kielégíthető. Az új lakóépület közvetlenül a Duna partján, a Lágymányosi-öböl mellett helyezkedik el, ahol lenyűgöző, örökpanorámás, az öbölre vagy a budai hegyekre néző otthonok is elérhetőek. Az Óbuda Group által tervezett BudaPart Otthonok ‘L’ lakóépületben a legkorszerűbb építészeti megoldások találkoznak az innovatív és környezettudatos épületgépészettel és épülettechnológiával, úgy, hogy közben tökéletesen illeszkednek a városnegyed kialakult arculatához. Az épület karakteres megjelenésével méltó folytatása lett a BudaPart Dunaparti látképének. A lakások az innováció és a kényelem tökéletes ötvözetét nyújtják. A gépesített, magas minőségű konyhabútorok mellett digitális termosztát, mozgásérzékelők, integrált motoros redőnyök és mennyezetfűtés-hűtés gondoskodik a lakók kényelméről. A belső kialakítás minden elemében a funkcionalitást és a prémium minőséget képviseli, így a lakások valódi otthonként szolgálnak.

Mindössze 10 percre a budai belvárostól, egyedi tervezésű, környezettudatos otthonok, csodás panorámával közvetlenül a Kána-tóra vagy a budai dombokra – ezt kínálja a Lake11 Home & Park. Itt a hatalmas, zöld parkokkal körülvett modern élettérben lehetőség van sportolni, kikapcsolódni, dolgozni, gyereket nevelni, pihenni és feltöltődni. Vajon milyen lehet egyszerre a városban és a természetben élni? Sokáig ez lehetetlennek tűnt, vagy csak nagyon kevesek kiváltsága volt. A projekt legfontosabb célja, hogy ezen változtasson és együtt tegye elérhetővé a várost, kikapcsolódást és a természetet mindenki számára. A Lake11 Home & Park lakásait talajszondás/hőszivattyús geotermikus rendszer látja el. Mind a fűtési, mind a hűtési energiát korszerű hőszivattyús rendszerrel termeli meg, magas energiaátalakítási hatásfokkal, a kimeríthetetlen megújuló energiákat hasznosítva, úgy, hogy közben a lokális környezetére a legkevesebb káros hatást gyakorolja, gázkitettség, zaj- és levegőszennyezés nélkül.

BUDAPART OTTHONOK ‚L’ – HELYEZETT

LAKE11 HOME & PARK – HELYEZETT

AZ ÉV TERVEZETT LAKÓPROJEKTJE

Egyedülálló városfejlesztési koncepció alapján indította el nagyszabású, 14 hektárt felölelő, kilenchektáros autómentes zöldterületet is magában foglaló városnegyed-megújító projektjét a Cordia. A Corvin Sétány volumenéhez mérhető Marina City – neves hazai és külföldi építészirodákkal együttműködve – az Újpestiöböl partján épül, az egykori ipari terület helyén. A fejlesztés révén a környék megtelik élettel: több mint 2500, Dunára és a Budai-hegyekre lélegzetelállító panorámát kínáló otthon várja majd lakóit. A koncepció sikerét mutatja, hogy a 2024. tavaszi alapkőletétel után már a 3. ütem előkészítése is folyamatban van. A 15 perces város koncepcióját követő negyed minden szükséges szolgáltatást helyben biztosít, a belváros csupán néhány perc metróval, az autók pedig a föld alatt kapnak helyet. Itt nemcsak a Dunapart és a panoráma örök, hanem az épületek is örök értéket képviselnek: egy példaértékű, jövőálló, szabad, modern, okos, zöld és kék városrész épül. A terv egyedülálló építészeti megoldásai – a kehelyszerűen szélesedő épülettömegek, a szellősen elhelyezett házak és a zavartalan Duna-kilátás minden lakásból – olyan prémium lakókörnyezetet teremtenek, amely páratlan a főváros ingatlanpiacán.

Az Árnyas 40 Villa Suites a Zugligeti-erdő mellett, két hektár fejlesztési területen megvalósuló exkluzív lakóingatlan-fejlesztés Budapest XII. kerületében. A hat épületből álló villaparkban sétányokkal összekötött, földszint + 4 emeletes épületek kínálnak 102 darab prémium, zöldövezeti otthont több mint 11 ezer négyzetméter alapterületen. A Budai-hegyekre és a városra néző, panorámás, teraszos/kertkapcsolatos lakások mérete 52 és 132 négyzetméter között változik, a nappali + 1 hálószobás alaprajzi elrendezéstől a nappali + 3 hálószobás kialakításig. A két földfelszín alatti parkolóban összesen 204 beállót hoznak létre, lakásonként két egységgel kalkulálva. A projekt a környezetvédelmi elvek szigorú betartása mellett jelentős építészeti, esztétikai és gazdasági értéket teremt, miközben lakói számára egyedülálló életteret, életminőséget, szolgáltatási környezetet és befektetési formát garantál.

MARINA CITY BY CORDIA – GYŐZTES

ÁRNYAS 40 VILLA SUITES – HELYEZETT

A Metrodom Beat Budapest XIII. kerületének dinamikusan fejlődő frekventált övezetében két ütemben épül. A közel 450 lakásnak otthont adó lakóépület-együttest különleges Duna-part közeli fekvése, az alkalmazott építészeti megoldások és a lakóparkon belüli szolgáltatások kínálata teszi igazán egyedivé és valódi prémium kategóriás otthonná. A lakópark már első pillantásra felhívja magára a figyelmet előnevelt, két szint magas növényfalával. A különleges megjelenés mellé emelt szintű, prémium kategóriás szolgáltatások is társulnak, mint az egész évben használható uszoda, wellness-fitnesz részleg, közösségi játszószoba, baba-mama szoba, közösségi tetőterasz, bérelhető irodák, üzletek, elektromosautómegosztó, nagyméretű biciklitároló és minden gépkocsibeállóhoz kizárólagos használatú elektromos töltőpont. A Metrodom Beat Lakópark kiemelkedő és előremutató exkluzív külső- és belsőépítészeti megoldásai méltó például szolgálnak a jövő lakóparkjának.

Az Andor Liget egy modern, természetközeli otthonokat kínáló lakókomplexum Újbuda zöldövezetében, amely kombinálja a városi élet előnyeit a kertvárosi nyugalommal és a modern technológia kényelmével. A beruházás minden fázisa – a tervezéstől a kulcsátadásig – egy kézben összpontosul, a 30 éve stabilan a piacon jelen lévő DVM Groupnál. Az épületegyüttes Pajkos utcai térfalának finom visszahúzásával új kisvárosi tér jön létre, amely méltó bejáratot, előteret biztosít az újonnan létesülő lakófunkciónak. Itt kapnak helyet a szolgáltató-, kereskedelmi, illetve vendéglátó funkciók. A zöldfelület egy részén gumiburkolatú, modern és biztonságos játszóteret hoznak létre, amely bárki számára elérhető lesz. A hat lakótömb bejáratai a belső udvarról nyílnak, melyeket a főbejáratokon keresztül egy-egy gyalogos árkádsorról lehet megközelíteni.

METRODOM BEAT LAKÓPARK – HELYEZETT

ANDOR LIGET – HELYEZETT

HOTELFEJLESZTÉSE

KIMPTON BEM BUDAPEST – GYŐZTES

Az IHG Hotels & Resorts luxus- és lifestyle portfóliójába tartozó Kimpton márka első egységével debütált a magyar piacon. A Kimpton BEM Budapest Hotel a II. kerületi Bem téren nyílt meg, a volt Radetzky-laktanya helyén. A butikhotelben összesen 127 szoba található, belsőépítészeti megoldásait pedig a világhírű holland Marcel Wanders irodának köszönheti. A Kimpton BEM Budapest egyedülálló eleganciával és vibráló energiával gazdagítja a fővárosi szállodakínálatot. A merész belsőépítészeti megoldások, a magyar motívumokat is magában foglaló dizájn és a prémium szintű vendégélmény mind hozzájárultak ahhoz, hogy a projekt kiérdemelje a díjat. A szálloda nemcsak egy exkluzív szálláshely, hanem a gasztronómia és a dizájn szerelmeseinek is kihagyhatatlan úti cél. Az AGOS étterem innovatív konyhája, a Fennen lélegzetelállító panorámája és a Bar Huso különleges koncepciója új színt visz Budapest vendéglátásába. Emellett a prémium lakosztályok, a sokoldalú rendezvényhelyszínek és a wellnessrészleg tovább erősítik a hotel egyedülálló pozícióját a piacon.

HONVÉD CENTER – GYŐZTES

A 2024-es Real Estate Awards győzteseinek és helyezettjeinek teljes listája a www.azevirodaja.hu/dijatadok oldalon érhető el.

AZ

ÉV TRANZAKCIÓJA

2024 végén megállapodást írt alá a WING a Budapest belvárosában, az V. kerületben található Honvéd Center irodaház épületeinek értékesítéséről. Az adásvételi szerződés alapján a 6500 négyzetméter alapterületű épületet a hamburgi illetőségű Greve Csoport 100 százalékos tulajdonában álló Greve Honvéd Kft. vásárolja meg. A WING az értékesítés révén felszabaduló forrásokat további ingatlanpiaci tevékenységek finanszírozására kívánja fordítani. A Honvéd Center adásvétele kiemelkedő példája annak, hogy az ingatlanpiacon a valódi piaci alapú tranzakciók továbbra is meghatározó szerepet játszanak. A zsűri döntése mögött az a meggyőződés áll, hogy ez a tranzakció nem csupán egy ingatlanértékesítés, hanem egy olyan befektetési lépés, amely erősíti az irodapiac stabilitását és hosszú távú növekedési potenciálját. A Honvéd Center egyedülálló elhelyezkedése és funkcionális kettőssége – a műemléki épületrész történelmi értékei és a modern irodaépület korszerű megoldásai – kiváló alapot biztosított egy olyan tranzakcióhoz, amely mind a bérlői, mind a befektetői oldalról tartós értéket teremt. Az épület stratégiai elhelyezkedése a Parlament közvetlen közelében, valamint a környék üzleti és intézményi jelentősége tovább növeli a fejlesztés piaci vonzerejét.

ENERGIA ÉS FENNTARTHATÓSÁG

A NAPELEMEK

AZ ÉLRE TÖRNEK

AZ EURÓPAI UNIÓ SZÉNFELHASZNÁLÁSA 2007 ÓTA A FELÉRE CSÖKKENT, MINDEKÖZBEN A NAPENERGIA RÉSZARÁNYA NŐTT A LEGGYORSABBAN AZ UNIÓ ENERGIAMIXÉBEN. ITTHON AZ ENERGIAÜGYI MINISZTÉRIUM (EM) BECSLÉSE SZERINT 2025 TAVASZÁRA A HÁZTARTÁSI NAPELEMES RENDSZEREK SZÁMA

ELÉRI A 300 EZRET. A NAPENERGIA TÉRNYERÉSÉT ELSŐSORBAN A FOTOVOLTAIKUS PANELEK ÁRÁNAK DRASZTIKUS CSÖKKENÉSE SEGÍTI. A NÉPSZERŰSÉG TÖRETLEN MARAD.

A világ egyik leggyakrabban használt megújuló energiaforrása a szélenergia, megelőzve a biomassza-, geotermikus és napenergiát. Használatuk azonban visszaszorulóban van, mivel a kis háztartások ellátásában kevésbé használható. Itt jön képbe a napenergia, hiszen a lakossági szegmensben is kiválóan alkalmazható a hagyományos energiaszerzési mód részleges vagy akár teljes kiváltására.

Az Európai Unió tavaly több villamos energiát termelt a napelemekből, mint szénerőművek segítségével.

2024-ben a napelemek az EU villamos energiájának 11 százalékát adták, míg a széntüzelésű erőművek „csak” 10 százalékot. A földgáz szerepe pedig már az ötödik egymást követő évben csökkent, és a villamosenergia-mix 16 százalékát fedezte – derül ki az Ember kutatóintézet kutatásából.

2030-ra a Nemzetközi Energiaügynökség (IEA) szerint a világ a legtöbb megújuló energiát a napelemekből nyeri majd. A termelőkapacitás tovább gyorsulhat az előttünk álló öt évben a csökkenő

költségek, a pozitív klímapolitikai döntések és a technológia széleskörű elfogadottsága miatt.

Szén helyett napenergia

Bár az öreg kontinens iparosodásának motorja a szén volt, de ez minden más energiaforrásnál nagyobb mértékben járult hozzá a globális felmelegedéshez. Az uniós szénfelhasználás 2007-ben érte el csúcspontját, az azóta eltelt években pedig a felére csökkent. Mindeközben a tiszta villamosenergia-források fellendülést mutatnak, az Ember jelentése szerint a napenergia részaránya nőtt a leggyorsabban az unió energiamixében:

• 2024-re a szél- és napenergia aránya az EU villamosenergia-termelésében 29 százalékra nőtt;

• míg a víz- és az atomenergia a 2022-es mélypont után tovább emelkedett.

A Napból származó energia térnyerését elsősorban a rekordmennyiségű új paneleknek tulajdonítja a kutatóintézet elemzése, tekintve, hogy tavaly kevesebbet sütött a nap Európában, mint 2023-ban.

Bővülő kapacitás itthon

Az Energiaügyi Minisztérium (EM) tájékoztatása szerint az ipariakkal együtt már több mint 300 ezer naperőmű üzemel Magyarországon. A tárca becslése alapján tavasszal a háztartási napelemes rendszerek önmagukban elérik ezt a mérföldkövet.

Februárra 7 750 megawatt fölé nőtt a hazai naperőművek összes beépített teljesítménye. A kapacitás közel kétharmadát, együttesen mintegy ötezer megawattot adott a nagyjából szintén ötezer ipari és saját célra termelő létesítmény – derül ki a Magyar Villamosenergia-ipari Átviteli Rendszerirányító Zrt. (MAVIR) adataiból. A háztartási rendszerekből már több mint 296 ezer működik, többségük családi házak tetején.

Magyarországon a megtermelt energia negyede származott tavaly a naperőművekből. A 25 százalékos adat a legkedvezőbb Európában, ezzel átvettük az első helyet a rangsorban a 2023-as éllovas görögöktől.

Árstop

A kormány 2029-ig befagyasztotta az ipari naperőművektől átvett áram árát. A Magyar Közlönyben megjelent rendelet lényege, hogy 2025. január 1-jei hatállyal a Kötelező Átvételi Rendszerben (KÁT) megszűnik az átvételi árak infláció szerinti indexálása, és „a veszélyhelyzet végéig, de legfeljebb a 2029. év végéig, a kötelező átvételi árak a tárgyévet megelőző

évre megállapított szinten maradnak”. Az még nem derült ki, hogy meddig tart a veszélyhelyzet, az ipari naperőművek üzemeltetőitől átvett áram árát azonban a kormány akár öt évre befagyasztotta.

Fontos, hogy ha az éves infláció hat százalék fölé emelkedik, hatályát veszti a befagyasztásról szóló előírás. A rendelet az ipari naperőművek üzemeltetőit érinti, a lakossági napelemeseket nem.

A minisztérium szerint a beruházások megtérülését az inflációkövetés átmeneti felfüggesztése nem veszélyezteti, mert „a naperőművek üzemanyagköltség hiányában minimális kiadások mellett termelnek, és a KÁT-osoknak az átvételi árak eddig bekövetkezett emelkedése nagymértékű többletjövedelmet biztosított”.

Ezért népszerűek a napelemek

A napenergia térnyerését elsősorban a fotovoltaikus panelek árának drasztikus csökkenése segíti, amely a napelemgyártás utóbbi években tapasztalt dinamikus bővülésének köszönhető – ebben Kína töltötte be a meghatározó szerepet. 2024 végére a globális gyártókapacitás elérhette az 1100 gigawattot, ami több mint kétszerese a várható keresletnek.

A túltermelés hatására a napelemmodulok ára 2023 elejéhez képest kevesebb mint felére esett vissza. Ha az iparág sikeresen kezeli a gazdasági és geopolitikai kihívásokat, a napenergia hamarosan az emberiség elsődleges energiaforrásává válhat.

2024-ben a napelemek átlagára jelentősen csökkent, mivel a hatalmas kínai gyártókapacitás alacsony kínálati árakkal dominálta a globális piacot.

A tendencia várhatóan 2025-ben is folytatódik, így

újabb rekord mélypontokat érhetünk el.

Laptop is működhet saját napelemmel

A Lenovo idén mutatta be Yoga Solar PC-koncepcióját, amely egy környezettudatos, napenergiával működő laptopot jelent. A készülék megjelenése semmiben sem tér el egy hagyományos laptoptól, egészen addig, míg rá nem pillantunk a fedlapjára. Itt találjuk azt a 24 százalékos hatékonysággal működő napelemet, amely iparági szinten is kiemelkedő teljesítménynek számít. A készülék ráadásul nemcsak kifejezetten napfényből tud energiát gyűjteni, hanem a beltéri világítás vagy egy led-csík fénye is táplálni tudja azt.

Az energiagyűjtést a dinamikus napelemkövető rendszer optimalizálja, így 20 percnyi napfény akár egyórányi videólejátszáshoz szükséges energiával is feltöltheti az eszközt.

Mérséklődő árak, költséghatékonyság

A Bloomberg New Energy Finance (BNEF) legfrissebb elemzése szerint az idei évben a tiszta energiatermelési technológiák teljes élettartamra vetített költsége (LCOE) további 2–11 százalékkal mérséklődhet. Ez azt eredményezi, hogy az új nap- és szélerőművek még költséghatékonyabbá válnak, miközben már most is kedvezőbb áron termelnek áramot, mint az új szén- és gázerőművek.

A jelentés kitér arra is, hogy 2024-ben az akkumulátoros energiatárolás globális költsége egyharmadával

esett vissza, és 2025-re további 11 százalékos csökkenés valószínűsíthető. A tengeri szélerőművek esetében szintén jelentős áresés prognosztizálható, így az LCOE akár kilenc százalékkal, 67 dollár/megawattórára csökkenhet. Ezzel párhuzamosan a szárazföldi szélerőművek és a napelemparkok költségei is tovább zsugorodnak, előbbi esetében 38-ról 37, utóbbinál pedig 36-ról 35 dollár/megawattórára.

A Nemzetközi Energiaügynökség (IEA) adatai szerint a nap- és szélenergia már 2023-ban is versenyképesebb volt az Egyesült Államokban és Kínában, mint a kombinált ciklusú gázturbinák. Ez a trend várhatóan folytatódik, különösen, ha az USA tovább növeli a cseppfolyósított földgáz exportját, ami fokozhatja a gázpiaci kitettséget.

Kína kulcsszerepet játszik a tiszta technológiák gyártásában, mivel ott az energiatermelési költségek 11–64 százalékkal alacsonyabbak, mint más régiókban. Ennek egyik oka az, hogy az ország ellenőrzi a teljes ellátási láncot. A BNEF elemzése szerint a komponensek ára 2025-ben további csökkenhet, bár a turbinák árazásában ez csak részlegesen jelenhet meg, mivel a gyártók a profitabilitás javítására összpontosítanak.

Hosszabb távon az LCOE-költségek folyamatos mérséklődése várható: 2035-re a szárazföldi szélerőművek költségei 26 százalékkal, a tengeri szélerőműveké 22 százalékkal, míg a napelemes rendszereké 31 százalékkal csökkenhetnek, az akkumulátoros tárolás pedig akár 50 százalékos áresést is elérhet. A Bloomberg kimutatása szerint a megújuló energiába irányuló beruházások 2024-ben meghaladták a kétezer milliárd dollárt, de a növekedési ütem lassult.

Az e-mobilitás, a megújuló technológiák és az elektromos hálózat fejlesztése további támogatást igényel, miközben az új, feltörekvő technológiákba történő befektetések csökkenő tendenciát mutatnak.

MIÉRT MOSTOHAGYEREK A SZÉLENERGIA?

A SZÉLENERGIA VILÁGSZERTE AZ EGYIK

LEGDINAMIKUSABBAN FEJLŐDŐ MEGÚJULÓ

ENERGIAFORRÁS, AZONBAN MAGYARORSZÁGON ÉVEK ÓTA HÁTTÉRBE SZORUL. MÍG SZÁMOS EURÓPAI ORSZÁG

KOMOLY BERUHÁZÁSOKAT HAJT VÉGRE E TERÜLETEN, ADDIG HAZÁNKBAN A SZÉLENERGIA NEM TÚL

NÉPSZERŰ. DE MIÉRT ALAKULT ÍGY?

Elméletileg új lendületet kaphat itthon a szélenergia kiaknázása, azonban a jelenlegi szabályozási keretek még mindig jelentős korlátozásokat tartalmaznak, amelyek akadályozhatják a technológia szélesebb körű elterjedését.

A Természetvédelmi Világalap (WWF) magyar szakemberekkel, társadalomtudósokkal és ipari szereplőkkel közösen végzett elemzése rámutat, hogy a szélenergia nagyban hozzájárulhatna a fenntartható energiatermeléshez. Ennek elősegítésére kidolgozták a megfelelő telepítési kritériumokat, és jelenleg is készül az az országos térkép, amely kijelöli azokat a területeket, ahol a szélerőművek telepítése a legoptimálisabb lehet.

Jelenleg Magyarország villamosenergia-termelésében a szélturbinák elhanyagolható szerepet játszanak, hiszen a szélenergia mindössze az áramtermelés körülbelül egy százalékát biztosítja. Pedig a fenntartható energiamodellek szerint 2050-re akár az 50 százalékos részarány is elérhető és egyben szükséges lenne. Ezért elengedhetetlen a megfelelő területek kijelölése és a fejlesztések mielőbbi megkezdése.

Ki kellene használni

Európa gazdaságilag életképes szárazföldi (onshore) szélenergia-potenciálja megkétszereződött 2018ról 2025-re a turbinatechnológia fejlődésének és a lakott területek határától számított (védő)távolságok csökkenésének köszönhetően – derül ki az Európai Bizottság Közös Kutatóközpontjának (JRC) technikai jelentéséből.

Magyarországon a 2024-es évtől érvényes 700 méteres védőtávolság betartásával 284,2 gigawatt beépített teljesítőképességgel épülhetnének szélerőművek, ami a 27 tagú Európai Unió (EU) nyolcadik legnagyobb értéke, és összevetésként több mint 25-szöröse az osztrák értéknek.

Egy ekkora flotta a hazai szélviszonyok mellett évente mintegy 681 terawattóra villamos energiát tudna termelni, ami a kilencedik legnagyobb az EU-ban, és hazánk 2024-es éves bruttó villamosenergia-felhasználásának a 13-szorosa.

Tények és tévhitek

A szélturbinák kapcsán számos tévhit és bizonytalanság él a köztudatban. Gyakori kérdés például, hogy elegendő szél áll-e rendelkezésre hazánkban az érdemi energiatermeléshez. A mérések és eddigi tapasztalatok alapján egyértelmű, hogy Magyarország szélviszonyai kedvezőek, sőt, a már meglévő, technológiailag elavult turbinák is jobb

hatásfokkal üzemelnek, mint sok nyugat-európai országban – a potenciál tehát óriási, már „csak” ki kellene használni.

Felmerülnek aggályok a szélerőművek egészségügyi és környezeti hatásaival kapcsolatban is. A mérések szerint azonban maga az energiatermelés elhanyagolható egészségügyi kockázattal jár, és megfelelő telepítési stratégiával ezek a hatások tovább csökkenthetők. Az élővilág védelme szempontjából pedig modern megoldások, például speciális kamerarendszerek és lapátfestési technikák alkalmazása segíthet minimalizálni a madarakra és denevérekre gyakorolt hatásokat. Ezt támasztja alá az is, hogy több neves madárvédő szervezet is üzemeltet már szélturbinákat.

Milyen nagyobb elemekből áll egy szélerőmű?

• Lapátok: akár 65 méteres, mozgatható lapátok fogják be a szélenergiát; percenként körülbelül 10-12 kört tesznek meg szeles időben.

• Gondola: a lapátok mögött található gondolában helyezkednek el azok a berendezések, amelyekkel a levegő mozgási energiája elektromos árammá alakítható; ezek a hajtómű, generátor, inverter és transzformátor.

• Torony: a körülbelül 30 emeletes ház magasságával megegyező toronyban találhatóak azok a vezetékek, amelyek továbbítják a gondolában megtermelt energiát.

Lehetőségek és szabályozási

kihívások

A végleges szabályozást érdemi társadalmi és szakmai egyeztetés nélkül léptette életbe az Építési és Közlekedési Minisztérium, így bizonyos előírások túlzottan szigorúnak, míg mások túl engedékenynek tekinthetők.

Például a katonai repterektől és radarállomásoktól való minimális távolságot 15, illetve 40 kilométerben határozták meg, ami a nemzetközi gyakorlat szerint indokolatlanul nagy korlátozást jelent. Ennek következtében az ország jelentős része kiesik a potenciális fejlesztési területek közül, így többek között Győr-Moson-Sopron és Veszprém vármegye jelentős területei is, ahol pedig kiválóak a szélviszonyok.

A 700 méteres védőzóna a ritkán lakott területeken nem szűkíti be jelentősen a településeken kijelölhető területetek méretét, ugyanakkor a kifejezetten sűrű településszövetű Zala vagy Baranya vármegyében ez erősen beszűkíti a lehetőségeket. Ez részben igaz a szintén kiváló széladottságokkal rendelkező Vas és Győr-Moson-Sopron vármegyére.

Összességében az ország területének mintegy 23 százaléka lenne alkalmas szélturbinák telepítésére elvi szinten, ám a gyakorlati megvalósítás során ez az arány jelentősen csökken. Ugyanakkor a megfelelő helyszínek kijelölésével és a rendelkezésre álló területek

hatékony felhasználásával a jelenlegi szélerőmű-kapacitás akár százszorosára is növelhető anélkül, hogy az más földhasználati módokat ellehetetlenítene.

Stratégiai tervezés a megújuló energia fejlesztéséért

A WWF Magyarország az EUKI RENewLand projekt keretében szakmai együttműködésben dolgozik azon, hogy a megújuló energiaforrások kiaknázására alkalmas területeket azonosítsák. A projekt során összeállított dokumentum a nap- és szélenergia magyarországi lehetőségeit térképezi fel, meghatározva a fejlesztések irányelveit és prioritásait.

A munkában számos klíma- és környezetvédelmi szervezet, madárvédelmi szakember és fenntarthatósági szakértő vett részt, akiknek a célja, hogy Magyarország energiarendszere a lehető legkörnyezetbarátabb és fenntartható legyen. Az ehhez szükséges jogszabályi háttér megteremtése és a társadalmi szemléletformálás kulcsfontosságú lépés a tiszta energia jövőjének megteremtése felé.

A szélenergia továbbra is a világ egyik leggyakrabban használt megújuló energiaforrása, megelőzve a biomassza-, geotermikus és napenergiát. A szélerőművek alkalmazása visszaszorulóban van a napenergiához képest, mivel kevésbé használható a kis háztartások ellátásában.

ÁTTÖRÉS ELŐTT A GEOTERMIKUS ENERGIA?

MÁR A KÖZELJÖVŐBEN JELENTŐS

VÁLTOZÁSOK VÁRHATÓAK

MAGYARORSZÁGON A GEOTERMIKUS

ENERGIA ALKALMAZÁSA TERÉN, MÉG

ÚGY IS, HOGY HAZÁNK HOSSZÚ ÉVEK

ÓTA AZ EURÓPAI TOP ÖTBEN VAN

A KÖZVETLEN HASZNOSÍTÁSÁBAN.

GLOBÁLISAN IS ELŐRETÖRHET

A FÖLDHŐ, AMIT A TECHNOLÓGIAI

FEJLŐDÉS MELLETT A DÖNTÉSHOZÓK

TÁMOGATÁSA SEGÍTHET.

Mielőtt elmélyednénk a technikai részletekben, nézzük meg, egyáltalán miért fontos foglalkozni a geotermikus energiával. Elsősorban azért, mert megújuló energiaforrás, ami a Föld belső hőjéből származik: a Föld magjában lévő hőmérséklet elérheti az 5000 Celsius-fokot is, ez a hő pedig folyamatosan áramlik a felszín felé, ahol geotermikus energia formájában hasznosítható. Többféleképpen is:

• erőművekkel (amelyek a Föld mélyéből feltörő gőzt vagy forró vizet használják áramtermelő turbinák meghajtására), a forró vizet közvetlenül használva az épületek fűtésére vagy ipari folyamatokhoz, illetve olyan hőszivattyúkkal, amelyek a Föld hőjét használják épületek fűtésére és hűtésére.

Megújuló, fenntartható energiaforrás, mert a Föld belső hője folyamatosan rendelkezésre áll, és mivel a felhasználása nem jár károsanyag-kibocsátással, jóval kevésbé szennyezi a környezetet, mint a fosszilis tüzelőanyagok, némi nagyvonalúsággal nevezzük környezetbarátnak. Előnye még, hogy nem függ az időjárási viszonyoktól, és hosszú távon, hatékonyan felhasználva olcsóbb lehet más energiaforrásoknál.

Ugyanakkor hátrányai is lehetnek: nem minden területen érhető el hatékonyan, és a geotermikus

erőművek és fűtési rendszerek kiépítése sem feltétlenül olcsó. Esetenként a felszínre kerülő víz vagy gőz szennyező anyagokat tartalmazhat, továbbá előfordulhat, hogy a kitermelés során megnő a földrengések kockázata.

Langyos jelen, forró jövő

Magyarország stabilan a legaktívabb európai kitermelők közé tartozik. Elég, ha annyit mondunk, hogy már most is Szegeden van az Európai Unió (EU) legnagyobb geotermikus fűtési rendszere, de más nagyvárosaink is jelentős kapacitásokkal rendelkeznek, miközben folyamatosan szaporodnak a geotermikus energiával kapcsolatos kutatások.

Illetve mégsem elég ennyit említeni, mert a geotermikus energia még a jelenleginél is komolyabb szerepet kaphat az energiaellátásban, tekintettel a rendelkezésre álló potenciálra. Az Energiaügyi Minisztérium (EM) tavaly tavasszal társadalmi egyeztetést kezdeményezett a kérdésről, hangsúlyozva, hogy a jövőben a geotermikus energia a magyar zöldgazdaság húzóágazatává válhat.

A földhő hatékonyabb alkalmazása nemcsak az üvegházhatású gázok kibocsátás-csökkentéséhez

járulhat hozzá, de segíthet megfizethető szinten tartani az energiaárakat, valamint az ország energiaszuverenitását is erősítheti – érvelt a hivatal.

Ezeket a nemes célokat a Nemzeti Földhő Stratégia foglalja össze, konkrét számításokkal megtámogatva, melyek közül az egyik legfontosabb, hogy a geotermikus energia 2035-ig több mint egymilliárd köbméter földgázt válthat ki hazánkban. A célkitűzés, hogy ezen forrás jelenleg 6,4 petajoule itthoni felhasználása már 2026-ig nyolcra, a következő évtized elejére pedig már 13 petajoule-ra növekedjen, vagyis a jelenlegi érték duplájára.

Az ország teljes hőtermelését nézve a fenti forgatókönyv szerint a geotermikus energia jelenlegi 6,5 százalékos aránya 25-30 százalékra növekedhet a következő években, és ha mindez megvalósul, az új hasznosítások legalább egymilliárd köbméter földgázt válthatnak ki 2035-ig, érdemben csökkentve az importkitettséget.

Aktívabb kormányzati szerep

De szerepelnek még ennél is konkrétabb számok a Nemzeti Földhő Stratégiában – igen, pénzről van szó. A célok elérését ugyanis aktívabb részvétellel, a kutatás és az infrastruktúra kiépítésének támogatásával segíti a kormány. Összesen mintegy 165 milliárd forint támogatás teremthet stabil pénzügyi környezetet az iparág szereplőinek, ezen belül az egyik legfontosabb elem az első körben 34 milliárd forint kerettel induló geotermikus energia pályázat.

A Geotermikus Beruházási Hitelkonstrukció a fúrások, hőközpontok, vezetékrendszerek megvalósítását kedvezményes és tervezhető feltételrendszerrel könnyítheti meg, ezzel is csökkentve a geológiai és pénzügyi kockázatokat. További legalább 20 milliárd forint támogatást kaphatnak a közintézmények

a „településfűtés” elterjesztésére, végül indul a geotermikus hőszivattyú-telepítési program is.

Ugyanakkor kormányzati elvárás a nagyberuházásokkal szemben, hogy nemzetgazdasági szinten megtérüljenek, növeljék a versenyképességet, és megrendelést adjanak a hazai iparnak, például „zöld alapokra helyezve” az energetikai gépgyártást.

Egy ilyen átfogó projektnek, ha megvalósul, óriási közvetett társadalmi haszna lehet, például – a már említetteken túl – a településfejlesztéssel járó vonzóbb, versenyképesebb turisztikai lehetőségek megjelenése.

Változások világszerte

Magyarország adottságai tehát kiválóak, és a kormányzati szándék is adott, de mi a helyzet globálisan a geotermikus energiával?

Kezdjük az (elméleti) jó hírrel: a geotermikus energia teljes kiaknázása esetén a globális villamosenergia-igény mintegy 140-szeresét is képes lenne kielégíteni. Az újgenerációs geotermikus rendszerek technikai potenciálja villamosenergia-termelésre a második legnagyobb a megújuló technológiák közül, a napelemek után. Nem kérdés, hogy a jövőben a legfontosabb villamosenergia- és hőrendszerek közé emelkedhet az iparág, de ennek előfeltétele, hogy képes legyen megismételni mondjuk a szolárpanelek elmúlt évtizedekben látott diadalmenetét.

Jelenleg, a technikai fejlődéssel megnyílt új lehetőségeket is figyelembe véve, a globális piaci potenciál háromnegyede Kínában, Indiában és az Egyesült Államokban összpontosul. Ez a potenciál azonban folyamatosan bővül, mert egyre mélyebbről, egyre magasabb hőmérsékletű hőforrásokat vagyunk képesek kitermelni.

Fúrás, repesztés, átalakítás

Ilyen új technológia a vízszintes fúrás és a hidraulikus repesztés, ezeket az eljárásokat az észak-amerikai palaolaj- és gázkitermelés ezredforduló utáni felfutása során tökéletesítették. Ugyancsak új lehetőséget jelent a felhagyott, rossz hatékonyságú vagy műszaki élettartamuk végéhez közeledő olaj- és gázkutak geotermikusenergia-termelésre való átállítása.

Az utóbbi – részben magyar mérnökök által fejlesztett – módszer nagy előnye, hogy a projektek során lehetővé teszi a meglévő infrastruktúra, valamint a múltbeli szeizmikus felmérésekből és fúrásokból származó adatok felhasználását. Ezzel „megúszható” a fúrási és egyéb költségek tekintélyes része,

és jelentősen nő a siker esélye. Az olaj- és gázkutak újrahasznosítása ezzel a módszerrel már több kísérleti projektben bizonyított, többek között az Egyesült Államokban és Magyarországon is.

Összességében a három kilométernél mélyebbről feltáró új fúrási technológiák a világ szinte minden országát jelentős geotermikus potenciállal látják el, sőt ma már a nyolc kilométeres mélységekben található források is kitermelhetőek gazdaságosan. A földhő globális potenciálját éppen ezért nyolc kilométeres mélységi fúrásokkal számolva határozták meg.

Mélyebbre a költségekkel!

A Nemzetközi Energiaügynökség (IEA) a technológiai fejlődés mellett a költségcsökkentésre és az innovatív finanszírozási modellekre is felhívja a figyelmet, mert ezek együtt hozhatják meg az igazi áttörést az iparág számára.

Ma még viszonylag magasak az újgenerációs geotermikus energia költségei más, alacsony karbonkibocsátású technológiákhoz képest, ám jelentősen olcsóbbá válhatnak a politikai és innovációs támogatásnak, valamint az olaj- és gázszektor szakértelmének köszönhetően.

Az IEA számításai szerint az újgenerációs geotermikus energia költségei 250 dollár közeléből 50 dollár/ megawattórára (MWh) csökkenhetnek 2035-ig. Ha ez megtörténik, a jövő geotermikus energiája még az akkumulátoros energiatárolással kombinált nap- és szélerőművekkel is rendkívül versenyképes lenne.

Mivel a beruházások mintegy 80 százaléka az olaj- és gáziparban általános készségeket követel, ezek az iparágak főszerepet játszhatnak a geotermikus energia költséghatékonyságának növelésében. Előnyös továbbá, hogy fejlett, szakemberekkel, tudással, adatokkal, megfelelő technológiával és kiépült infrastruktúrával rendelkező iparágakról van szó, amelyeknek szintén megéri diverzifikálni a geotermikus energiára, mivel az új üzletágat nyithat meg számukra, fedezve az olaj és gáz iránt idővel várhatóan visszaeső keresletet.

A kormányok és az olajtársaságok mellett közműcégek és technológiai vállalatok is befektetnek a földhőbe.

Szédítő távlatok

Szükség is van a fejlesztésekre, amennyiben pillanatnyilag a geotermikus energia a globális energiaszükséglet egy százalékát sem fedezi, és csak egy maréknyi ország kiváltsága. Érdemben csak ott termelnek ki földhőt, ahol könnyen elérhető, jó

minőségű források állnak rendelkezésre, mint a sokat emlegetett USA-ban és Magyarországon, valamint Izlandon, Indonéziában, Törökországban, Kenyában és Olaszországban.

Ugyanakkor a technológiai fejlesztésekkel, a költségek csökkentésével és az új finanszírozási módokkal a geotermikus energia 2050-ig a globális villamosenergia-igény növekedésének akár 15 százalékát is kielégítheti. Ez világszerte 800 gigawatt geotermikus áramtermelő kapacitás kiépítését jelentené, ami egyfelől ötvenszeres növekedés a jelenlegi 16 gigawatthoz képest, másfelől megfelel az USA és India együttes áramszükségletének.

Mit adhat a földhő az ingatlanszektornak?

A geotermikus energia kiemelt jelentőséggel bír az ingatlanok és a távhőhálózatok számára, lévén folyamatosan alacsony és közepes hőmérsékletű hőforrást is biztosíthat. De nem csak ezért. A meglévő távhőrendszerek műszakilag átállíthatóak geotermikus üzemmódra, ezzel dekarbonizálhatóak.

Miután folyamatosan, az időjárástól függetlenül képes termelni, a geotermikus energia hozzájárulhat a hálózatok stabilitásához, támogatva az olyan megújulók működését, mint a nap- és a szélenergia. Nem mellékes szempont, hogy az ingatlant vásárlók és a befektetők is egyre inkább keresik a környezetbarát megoldásokat.

Különösen sokat profitálhatnak a geotermikus energia használatával az irodaházak, szállodák, raktárak és más kereskedelmi egységek, mivel a nagy alapterületű épületek fűtése és hűtése jelentős költségeket emészt fel.

Ígéretből valóság?

Mindez rendkívül szépen hangzik, de csak akkor válhat valósággá, ha az említett technológiai fejlesztéseket hatékonyan segítik a kormányok, és nemcsak a kutatás-fejlesztés terén, hanem a bürokratikus akadályok lebontásával, a projektek gyorsításával is. Jelenleg akár egy évtizedig is eltarthat egy-egy új földhőprojekt üzembe helyezése.

Ahogy láttuk, Magyarországnak van földhőstratégiája, globálisan viszont kevesebb mint 30 ország dolgozott ki hasonló szakpolitikai kereteket, konkrét célokkal és ütemtervvel. A nap- és szélenergia esetében több mint 100 ország megtette ezt. Tehát „a geotermikus potenciál” adott ugyan, de a kiaknázásáért még nagyon sokat kell tenni.

ÍGY ÉRINTI AZ

INGATLANPIACOT

AZ AI

A MESTERSÉGES INTELLIGENCIA (AI) SZÉLES KÖRŰ

ELTERJEDÉSE MIATT EGYRE TÖBB ADATKÖZPONT

VAN VILÁGSZERTE, HISZEN A RENDSZEREK

MŰKÖDTETÉSÉHEZ TEMÉRDEK KÖZPONTOSÍTOTT

ADATRA VAN SZÜKSÉG. EZEN INGATLANOK

ENERGIAIGÉNYE RENDKÍVÜL MAGAS, AMI

SZÁMOS ESG-KOCKÁZATOT JELENT

A VÁLLALATOKNAK. A BEFEKTETŐK 70 SZÁZALÉKA

MÉGIS A PIAC TOVÁBBI NÖVEKEDÉSÉRE SZÁMÍT

A KÖVETKEZŐ KÉT ÉVBEN.

Az adatközpontok egyre meghatározóbb helyet foglalnak el a globális ingatlanpiacon, hiszen speciális infrastruktúrájuk és kiemelt jelentőségük kulcsszereplővé teszi őket a digitális gazdaság fejlődésében. Ezek az ingatlanok nem csupán technológiai szempontból kiemelkedőek, hanem befektetési oldalról is vonzóak, mivel stabil és hosszú távú bérleti szerződéseket kínálnak, gyakran nagyvállalatokkal vagy technológiai óriásokkal.

Az adatközpontok fejlesztéséhez szükséges ingatlanok kiválasztásakor kiemelt szerepet játszik

a megfelelő energiaellátás, a hűtési lehetőségek, valamint a kiváló hálózati kapcsolat és az alacsony késleltetés biztosítása.

Fontos kihívások

Az AI-megoldások iránt folyamatosan növekvő kereslet soha nem látott ütemben fejleszti az adatközpontokat, ugyanakkor jelentős energiaigényük kapcsán a fenntarthatósági kihívások, az energiahatékonyság és az ellátásbiztonság egyre inkább központi kérdéssé válik.

A DLA Piper nemzetközi riportja szerint a befektetők számára továbbra is vonzó a szektorban rejlő növekedési potenciál, a szereplők 70 százaléka további növekedésre számít a következő két évben.

A mesterséges intelligencia-alapú megoldások terjedése növeli az adatközpontok iránti keresletet, amely a beruházások volumenének akár 30-50 százalékos emelkedését is eredményezheti a jövőben. Az ágazat előtt álló kihívások ellenére az adatközpontok továbbra is kulcsszerepet játszanak a digitális szolgáltatások fejlődésében.

Az Egyesült Államokban különösen nagymértékű fellendülést tapasztalhattunk az olyan nagy technológiai vállalatok, mint a Microsoft és a BlackRock jelentős beruházásainak köszönhetően. A tranzakciók mennyisége és az ügyérték esetében is számottevő a növekedés: az elmúlt évben a globális adatközpont-felvásárlási tranzakciók száma 52 százalékkal, míg az átlagos tranzakciós érték 42 százalékkal emelkedett.

ESG és fenntarthatóság

Az adatközpontok rohamos bővülése komoly kihívásokat vet fel, mivel az AI-alkalmazások működéséhez szükséges környezet biztosítása rendkívül energiaigényes. A Goldman Sachs előrejelzése szerint az iparágnak 2030-ra 160 százalékkal több energiára lesz szüksége. Emiatt az adatközpontok fejlesztésére és az ezekre irányuló beruházásokra vonatkozó szabályozásokban hangsúlyosan kell kezelni a fenntarthatósági és ESG-szempontokat is.

Az Európai Unió az elmúlt években számos olyan intézkedést vezetett be, amelyek az uniós nagyvállalatok – köztük az adatközpontok – számára kiemelten kezelik az ESG-követelményeket. A vállalati fenntarthatósági jelentéstételi irányelv (CSRD) és a taxonómiarendelet több környezeti kérdésre kiterjedő jelentéstételi kötelezettséget ír elő. Emellett a legújabb, a vállalati fenntarthatósági átvilágításról szóló irányelv (CSDDD) előírja, hogy az érintett vállalkozások olyan átfogó átvilágítási politikát és eljárásokat vezessenek be, amelyek képesek mérsékelni az általuk azonosított káros környezeti és társadalmi hatásokat.

„Meglátásaink szerint az EU-s szabályozás támogatja és erősíti azokat az egyébként meglévő piaci trendeket, amelyek az adatközponti szolgáltatások minél hatékonyabb működtetését (vagyis az egységnyi számítási kapacitásra jutó minél alacsonyabb energiafelhasználást) célozzák. Az adatközpont-üzemeltetők és -fejlesztők minél hatékonyabb hűtési rendszerek (például folyadékhűtéses rendszerek) alkalmazására, illetve a hulladékhő hasznosítására törekszenek, valamint igyekeznek az adatközpontok működését akár

AI segítségével optimalizálni (például hűtési kapacitások valós idejű összehangolása a tényleges felhasználással). Ezenfelül az energiahatékony és fenntartható működés megteremtése miatt egyre inkább napirenden van az energiaellátás biztonságát megteremtő diesel generátorok kiváltása zöldebb technológiákkal, például akkumulátoros energiatárolási lehetőségekkel” – mondta kérdésünkre Balogh Tamás, a DLA Piper Hungary vezető ügyvédje, Real Estate Service Stream Leader.

Összességében úgy látják, hogy az adatközponti szolgáltatások minél hatékonyabb működtetése (vagyis az egységnyi számítási kapacitásra jutó minél alacsonyabb energiafelhasználás) ma már alapvető piaci elvárás, amelyeket az uniós szabályozások támogatnak és erősítenek.

Amennyiben az üzemeltetők ezeket az előírásokat ténylegesen beépítik ESG-stratégiájukba és mindennapi működésükbe, az adatközpontok kulcsszerepet tölthetnek be az EU éghajlat- és környezetvédelmi céljainak megvalósításában. Emellett profitálhatnak a fenntartható és felelős üzleti gyakorlatok iránti egyre növekvő piaci keresletből is.

Milyen

különbségek

vannak regionálisan?

A befektetők számára az adatközpontok ingatlanpiaci vonzerejét az iparág folyamatos növekedése és stabilitása biztosítja. Az adatközpontok földrajzi elhelyezkedését leginkább a helyi energiaárak, az energiaellátás megbízhatósága, a környezeti tényezők, valamint a szabályozási környezet határozza meg.

Az Egyesült Államokban a gyors növekedés és a nagy beruházások már annyira megterhelték a meglévő elektromos hálózatot, hogy az az egyes régiókban új projektekre vonatkozó tiltásokat eredményezett.

Eközben Európában a szabályozási környezet és a fenntarthatósági szempontok alakítják a piacot, és hasonló moratóriumokkal a fejlesztők nem szembesültek. A KPMG legfrissebb adatai szerint az öreg kontinensen körülbelül 1 200 adatközpont található. Az európai országok között Németország és az Egyesült Királyság több mint 500 központtal büszkélkedhet. Hazánk önállóan nem szerepel semmilyen listán, nem véletlenül, hiszen nem vagyunk technológiai nagyhatalom, bár fontos kiemelni, hogy a digitalizációban – például a pénzügyi szektorban – az élen járunk.

Balogh Tamás kérdésünkre elmondta: Európában az adatközpontok villamosenergia-ellátása viszonylag alacsonyabb szén-dioxid-kibocsátású, köszönhetően a kontinensen egyre elterjedtebb

megújulóenergia-termelésnek, ugyanakkor az energiaárak magasabbak, mint sok más régióban. A kontinens földrajzi adottságai számos előnyt kínálnak az adatközpontoknak, az északi régióban ugyanis viszonylag mérsékelt, hűvösebb éghajlat uralkodik, amely csökkenti az adatközpontok energiaigényét.

„Sajátosság ugyanakkor az is, hogy a kontinens tagolt más területekhez képest, nehezebb nagy és az adatközpontok szempontjából egységesen kezelhető területeket találni a kulcsfontosságú csomópontokat jelentő nagyvárosok környékén, nem is említve az eltérő szabályozási környezetből fakadó kihívásokat” – húzta alá.

A legnagyobb magyarországi adatközpontok jellemzően Budapesten és környékén találhatók, ahol adott az optikai gerinchálózathoz való jó kapcsolódás. Ezek közül is kiemelkedik néhány, nemzetközi szolgáltatóhoz tartozó létesítmény, de Magyarország továbbra is elmarad a nyugat-európai legjelentősebb adatközpont-huboktól (Frankfurt, London, Amszterdam, Párizs), és a régióban is szerényebb a szerepe, mint például Varsónak vagy Prágának.

A hazai jogszabályi környezetet szorosan követi az uniós előírásokat, kifejezetten az adatközpontokat átfogóan szabályozó előírás egyelőre nincs.

Bár az északi országok távolabb helyezkednek el az adatközpontok szempontjából alapvetően kulcsfontosságúnak tekintett területektől, ugyanakkor a hűvösebb éghajlatnak köszönhetően lényegesebben alacsonyabb energiaköltségek merülnek fel, miközben az elektromos hálózat nagyfokú sta-

bilitása, a megújuló energiaforrások széles köre és a fejlesztési területek elérhetősége további előnyöket biztosít.

Az ázsiai-csendes-óceáni térségben, különösen Japánban, Dél-Koreában és Ausztráliában szintén jelentős növekedési lehetőségek rejlenek.

Eközben a Közel-Keleten a kormányok egyre több beruházást indítanak, annak érdekében, hogy csökkentsék függőségüket a fosszilis energiahordozók felhasználásán alapuló gazdaságoktól. Ennek egyik példája az Egyesült Arab Emírségekben található Khazna 100 megawatt teljesítményű, mesterséges intelligencia-optimalizált adatközpontja is.

Fényes jövő

Az adatközpontok ingatlanpiaci jelentősége a jövőben várhatóan tovább nő, ahogy a mesterséges intelligencia térnyerése egyre több adat feldolgozását és tárolását teszi szükségessé. Ez a tendencia nemcsak a meglévő adatközpontok bővítését, hanem új létesítmények építését is ösztönzi, különösen azokban a régiókban, ahol a fenntartható működéshez szükséges feltételek – például a megújuló energiaforrások és a környezeti szabályozások – kedvezőek. Az adatközpontok tehát nemcsak technológiai, hanem ingatlanpiaci szempontból is a jövő digitális infrastruktúrájának alapkövei maradnak.

A globális adatközpontpiac 2024-ben elérheti a 300 milliárd dolláros értéket, a következő öt évben pedig évi 10 százalékos növekedés várható. Az innovációk – mint például az egyre fejlettebb hűtőrendszerek és az egyre inkább energiahatékony szerverek – kulcsfontosságúak lesznek a jövőbeni növekedés szempontjából.

FENNTARTHATÓ BURKOLATOK: TRENDVÁLTÁSBAN VAGYUNK

ITTHON EGYELŐRE NAGYON SZŰK AZ A RÉTEG, AKI KÉPES ÉS HAJLANDÓ TÖBBET FIZETNI A ZÖLD MEGOLDÁSOKÉRT. A TOP TRADE UGYANAKKOR HISZ A FENNTARTHATÓ FEJLŐDÉSBEN. MIRE ELJUT IDE IS A MAGASABB FOGYASZTÓI IGÉNY A KÖRNYEZETTUDATOS VÁSÁRLÁSRA, A VÁLLALAT KÉSZEN FOG ÁLLNI ÉS NAGY VERSENYELŐNYÜK LESZ A PIACON. A FENNTARTHATÓ BURKOLATOK HELYZETÉRŐL FEHÉRVÁRI TAMÁS ÜGYVEZETŐVEL ÉS FRIDRIK LORÁND CÉGVEZETŐVEL BESZÉLGETTÜNK.

FEHÉRVÁRI TAMÁS, ügyvezető

Hogyan látja a fenntarthatóság szerepét a burkolatok piacán? Valóban egyre nagyobb az igény a zöld termékek iránt, érzékelhető a trendváltozás?

Fehérvári Tamás: A fenntarthatóság, illetve a fenntartható fejlődés mint primer cél egyre nagyobb szerepet kap nyugaton, mind a gyártók fejlesztési stratégiájában, mind pedig a közületi végfelhasználók burkolati választásaiban. Természetesen ritka az, hogy a dizájn rovására hajlandó legyen egy cég vagy szálloda a fenntarthatóbb megoldást választani, ezért a közületi burkolatok fejlesztésénél fontos szerepet kap, hogy a fenntartható fejlődés eléréséhez ne dizájn-kompromisszumon keresztül vezessen az út.

Mindez természetesen azt jelenti, hogy lényegében elérhető a piacon fenntartható és kevésbé fenntartható választás is, azonban ez utóbbi ára értelemszerűen jóval magasabb lehet az előbbinél.

A lakossági felhasználók szintjén még nem érezni annyira, hogy a fenntartható fejlődés komoly szerepet játszana a beruházási döntésekben, azonban itt jegyezném meg, hogy a lakosság jóval korlátozottabban fér hozzá információkhoz, amely alapján tudatos döntést hozhat, ha fokozottan érzékeny esetleg a fenntarthatósági kérdésekre. Itthon trendváltozást még nem észlelünk. Magyarországon a beruházók számára látszólag továbbra is az idő-pénz-minőség háromszögben egyensúlyozva, messze a pénz tűnik a legfontosabb szempontnak. Tegyük hozzá rögtön, hogy a burkolatok általában egy projekt legvégén kerülnek beszerzésre, amikorra a pénz sokszor lényegében elfogy, így költséghatékony megoldásokra kényszerülnek más szempontok helyett.

Milyen kihívásokat jelent a fenntartható burkolatok piaci bevezetése Magyarországon?

F. T.: A gyártás során nem mindegy, hogy az adott termék milyen újrahasznosított kontenttel rendelkezik, mint ahogy az is számít, hogy a gyártás során milyen

FRIDRIK LORÁND, cégvezető

energiákat használunk, milyen munkaerő dolgozik, vagy éppen milyen a karbonlábnyoma egy terméknek. Általánosságban elmondhatjuk, hogy egy Dániában előállított termék vélhetően jóval kisebb karbonlábnyommal rendelkezik, mint egy Kínában előállított hasonló termék. Persze lehetnek kivételek. Mindazonáltal, az újrahasznosított tartalomtól függetlenül igaz lesz az, hogy egy tekercses linóleum-burkolat zöldebb lesz, mint egy tekercses PVC-burkolat, tekintettel arra a tényre, hogy a linóleum egy közel 100 százalékban természetes összetevőket tartalmazó anyag. Nyilván a két tekercses burkolat mechanikai tulajdonságai eltérőek, így nem teljesen összehasonlíthatóak, nincs jó vagy rossz, csak más.

A legfőbb kihívás annak megértetése a fogyasztóval, hogy ha fenntarthatósági szempontból tudatos döntést szeretne hozni, akkor melyek a valóban fontos szempontok, melyek a marketinglózungok, illetve melyek azok a gyártók, akik ténylegesen a fenntarthatóságot tűzték a zászlajukra.

Mik a legfontosabb technológiai innovációk a fenntartható burkolatok gyártásában?

Fridrik Loránd: A burkolatok gyártását három fő tényezőre bontanám: maga a gyár, a felhasznált alapanyagok és a gyártási folyamat.

Gyár: minél nagyobb mértékű fenntartható energia felhasználása (napelem, szélenergia), a gyártás során felszabaduló energiák újrahasznosítása (hő, víz), gyártási hulladék minimalizálása, újrahasznosítása. Akár a munkakörnyezet javítása is beleszámítható a végelszámolásba.

Alapanyagok: beszerzési távolság csökkentése, gyáron belüli előállítás lehetőségének kialakítása, újrahasznosított és újrahasznosítható alapanyagok felhasználása. Ebben a témában a dán EGE szőnyeggyárat tudnám kiemelni. Ők a modulszőnyegeket használt halászhálókból készült fonalakból, illetve PET-palack újrahasznosításából származó filc

hátoldallal készítik. A termelés során keletkezett forró vizet pedig beforgatják a város távhőrendszerébe.

Egyre többen kísérletezgetnek sikeresen a teljes körforgásos termékek gyártásával. Mit értek ez alatt? Például egy gyárból származó padlószőnyeget az életciklus végén/csere esetén a gyárba visszaszállítják, a szálból újra szál, a hátoldalból újra hátoldal készül. Több általunk képviselt gyártónak is ez a középtávú víziója.

Az Amtico LVT gyárban legújabb technológiaként a biomasszából előállított vinil használatát emelném ki.

Hogyan alakul a kereslet a fenntartható burkolatok iránt? Készek a fogyasztók többet fizetni ezekért a megoldásokért?

F. T.: Nyugaton egyértelműen igen lenne a válaszom. Itthon ennél árnyaltabb a kép. Van olyan gyártónk, aki kizárólag úgynevezett craddle to craddle termékeket gyárt. Ez a rendszertervezés egy bionikus megközelítése, mely az ember által létrehozott ipart természeti folyamatokkal modellezi, az anyagokat táplálékoknak vagy tápanyagoknak fogja fel, amelyek biztonságos, egészséges és zárt rendszerben keringenek. A vásárló így mindenképpen fenntartható terméket vásárol, azonban a terméket a minősége és a dizájn miatt veszik itthon, a fenntarthatóság csak hozzáadott plusz.

A Top Trade stratégiájában milyen szerepet játszik a fenntarthatóság? Ez inkább piaci elvárás vagy tudatos vállalati döntés?

F. T.: Mi úgy vesszük észre, hogy jelenleg Magyarországon még nagyon szűk az a réteg, aki képes és hajlandó többet fizetni a zöld megoldásokért. Mindazonáltal a Top Trade hisz a fenntartható fejlődésben, és úgy gondoljuk, hogy mire eljut ide is a magasabb fogyasztói igény a környezettudatos vásárlásra, mi készen fogunk állni és nagy versenyelőnyünk lesz a piacon azokkal a szereplőkkel szemben, akik kizárólag a kedvezményes árra fókuszálnak.

Miket milyen anyagok váltanak fel? Melyik az a fenntartható burkolattípus, amely iránt most a legnagyobb kereslet mutatkozik?

F. L.: Anyagváltás, -választás szempontjából leginkább a bitumen hátoldal helyettesítése, a bitumen összetételének a megváltoztatása a kiemelendő (PVC vagy filc hátoldal, vagy módosított bitumen), de akár a fentebb említett kőolajszármazékot felcserélő/ kiváltó/kiegészítő biomassza alapú PVC-t is említhetném. Vagy a 6,0-ás poliamid szál a 6,6-os helyett; ez utóbbi, bár több előnyös tulajdonsággal rendelkezik, nem használható fel újra.

Milyen különbségek vannak egy hagyományos és egy fenntartható burkolat gyártási folyamataiban? Tudna említeni néhány példát?

F. L.: Az általunk ismert gyártóknál nem a folyamatokban, hanem az alapanyag-használatban keresendő a válasz. Magában a folyamatban talán a gyártási veszteség minimalizálása, illetve annak újrahasznosítása az, ahol eredményeket tudtak elérni. Tehát nem feltétlenül a gyártás közben, hanem előtte és utána keresendőek a fenntarthatósági törekvésekkel kapcsolatos lépések. Talán a PVC és a linóleum gyártási folyamata közötti különbség a legszembetűnőbb, de ennek sem a fenntarthatóságra való törekvés az oka. Erről szívesen mesélek bárkinek, de inkább „szakbarbár” hangulatú összejöveteleken.

Milyen anyagokat használnak fel az új generációs, környezetbarátabb burkolatoknál?

F. L.: Ez egy nagyon jó kérdés, melynek megválaszolásához elengedhetetlen a „mitől környezetbarát egy anyag” kérdésének boncolgatása. Anyagösszetétel, karbonlábnyom, újrahasznosíthatóság – bonyolult összetevős kérdés.

Amit általánosan elmondhatunk, a vinil burkolatoknál a ftalátmentes műanyagok használata, a padlószőnyegeknél a folttaszító teflonszerű bevonat használatának a korlátozott használata, és nem győzöm hangsúlyozni az újrahasznosított és újrahasznosítható alapanyag-használatot.

Apró nyelvi különbség van az újrahasznosít és újrafelhasznál szavak között (recycle/regenerate), de nem összekeverendőek a folyamatok. Újrahasznosítás az, amikor egy anyagból olyan alapanyagot készítünk, amiből valamilyen új termék lesz (például PET-palack –PVC-granulátum – filc hátoldal). Újrafelhasználás során halászhálóból vagy szálhulladékból újra fonal lesz.

Ha egy dolgot emelhetne ki a fenntartható burkolatok előnyei közül, mi lenne az?

F. L.: Az élhető, egészséges, károsanyag-mentes környezet biztosítása mindenképp idetartozik. Felelősséggel tartozunk a jelenünk és a jövőnk iránt, nem kellene mindent az anyagi haszonszerzés érdekében félredobni. Olyan világot szeretnénk – érdemes – teremteni a jövőnek, amelyben a gyerekeink legalább olyan körülmények között élhetnek majd, mint ahogyan mi most élünk. Ezért is vizionáljuk azt, hogy a jövőben a környezettudatosság jegyében készült burkolatok egy olyan elvárást/sztenderdet jelentenek majd, amelyek választása nem anyagi kérdés, és mindenki számára elérhetőek, megfizethetőek lesznek.

Amint Tamás is említette, itthon továbbra is elsődleges szempont a dizájn és az ár. Bár az egyik legnagyobb felület a padló a fal/padló/bútor hármasból, mégis egy épület összértékelésében viszonylag kis szerepet kap. Az építészek és megrendelők igyekeznek jól zsonglőrködni a dizájn/ár/funkcionalitás/fenntarthatóság összetevőkkel, de nem tudnék egyértelmű választ arra, hogy azért padlószőnyeg/vinil/parketta vagy más termék a befutó, mert fenntarthatóbb technológiával készült. Szeretném azt mondani, hogy a linóleum a reneszánszát éli, mivel természetes anyag, de sajnos a korlátozott dizájnadottságai miatt nemigen gyakori alternatíva.

AZ ÉV IRODÁJA KATEGÓRIA

ALBEMARLE HUNGARY

A cél egy egyedi és nemzetközi színvonalú, komplex irodatér-struktúra létrehozása volt Budapest szívében egy globális vegyipari cég, az Albemarle Hungary üzleti szolgáltatóközpontjának. Egy olyan otthonos, fiatalos, de nem futurisztikus irodát álmodtak meg, ahova az emberek szeretnek munkába járni, ahol a formális és informális kollaboráció is teret kap. Többfunkciós irodaterületek, különböző tárgyalóterek, valamint kreatív-interaktív közösségi zónák képviselik ezt a sokszínű téregységet. Számos elemet helyi iparművészekkel terveztek és kiviteleztek.

Az Ambi Light az elmúlt 15 évben az ország legszebb irodáinak világítását tervezte, és ezt a professzionalizmust és luxust a saját irodájukban referenciaként tudták megalkotni a Metrodom Panoráma új építésű zöld lakóépületének földszintjén. A neves Moooxdesign Studio által tervezett, közel 500 négyzetméteres tér igazi egyedi fúzió lett: bemutatóteremként és irodaként is működik. A nagy ablakokkal és magas belmagassággal, hatalmas terekkel ellátott bemutatóterem és iroda több száz, a világ vezető dizájnbútorát és -lámpáját sorakoztatja fel.

ARTIFICIAL GROUP ÉS OPTINVEST

AMBI LIGHT ÉS AMBI HOME BEMUTATÓTEREM ÉS IRODA

Az Artificial Group Kontent és Digitális Divíziójának új otthonát indusztriális alapokon nyugvó, street art falfeliratokkal és mid-century bútorokkal lakták be. Az új irodára ugyanaz a számunkra otthonos eklektika jellemző, amit az Artificial headquarterben megszokhattunk, a részletek viszont a két divízió sajátos kis világáról árulkodnak. Míg a kialakítást az Optinvest Zrt. csapata végezte, az interior dizájnért Haberland Anita volt a felelős. Ahogy fogalmaznak, a komplex funkcionalitás mellett (open office tér, profi fotóstúdió, reprezentatív tárgyaló, tágas közösségi terek a pénteki sörözésekhez) fontos volt, hogy a Group iroda DNS-ét is magukkal vihessék.

Innovatív, egységes munkakörnyezet, modern megoldásokkal – így jellemezhető a BiotechUSA legújabb óbudai Campus-fejlesztése. A beruházás annak az épületkomplexumnak a legújabb tagja, amely a 2020-as Év Irodája-díj győztese. 2024 februárjától a cég munkatársai fokozatosan vehették birtokba a Huszti úti új épületet. Az átfogó fejlesztés eredményeként egy háromszintes, modern létesítmény készült el, amely nem csupán 170 új munkaállomással gazdagodott, hanem az ott dolgozók számára prémium színvonalú sportolási és rekreációs lehetőségeket is biztosít. A belső kialakítás koncepcióját a funkcionalitás és az esztétika harmóniája jellemzi.

BIOTECHUSA CAMPUS

A cég új irodája a Váci úti irodafolyosón található. Bemutatótermükben megtekinthetők termékeik, valamint felvilágosítást kaphatnak szolgáltatásaikról az érdeklődő ügyfelek. Azzal a céllal hozták létre, hogy a jelenlegi trendeket és irodai életet egy kis térben be tudják mutatni, mindezt az „Életet viszünk az irodába” mottójuknak megfelelően. A legnagyobb hangsúlyt a növénydekorációs megoldásokra helyezték, de az irodabútorok, faldekorációk és a világítások is szerepet kaptak. A napi szintű irodai munkavégzés mellett lehetőséget biztosítanak partnereiknek, hogy bármikor bemehessnek tanácsot kérni, inspirálódni irodai dekorációjukkal kapcsolatban.

CMS CAMERON MCKENNA NABARRO OLSWANG BUDAPESTI IRODA

Magyarország egyik legnagyobb presztízsű ügyvédi irodája, a CMS az elegáns Ybl-palotában találta meg otthonát, immár két évtizede. A MádiLáncos Studio tervei szerint megújult irodatér itthon ritkán látható minőségben, rendkívül igényes anyagokkal és művészeti koncepcióval nyerte el új formáját. Az iroda néhány évvel ezelőtt még klasszikus, középfolyosós elrendezést mutatott. A tervezők ezt sok üvegfal alkalmazásával jelentősen fellazították, de – az ügyvédi munka jellegéből adódóan, illetve megrendelői kérésre – kerülték a nagyobb léptékű open office kialakítást.

CITYPLANT IRODA SHOWROOM

„Támogató. Egyedi. Időtlen” – így foglalja össze a Colliers a márka legfontosabb értékeit. 2024 júliusától pedig az irodájuk is ezt tükrözi méltó módon. Egy olyan teret kerestek, amely támogatja a csapatok közötti integrált működést és a vállalkozószellemű kultúrát. Olyan anyagokat, formákat, tárgyakat terveztek és építettek be, melyek időtállóak, fenntarthatóak és kényelmesek. Így férhet meg egymás mellett egy dizájn klasszikus Brauer Marcell szék, egy márványpult és az újrahasznosított PET-padló.

DENTONS

– ÚJ IRODA

A BEM CENTERBEN

COLLIERS IRODA

A DENTONS Budapest nemzetközi ügyvédi iroda 2023 nyarán úgy döntött, hogy az Andrássy úton több épületben bérelt irodáit áthelyezi egy új, központi, egységes irodába, a nemrégiben átadott felső kategóriás Bem Center Irodaház ötödik és hatodik emeletére. A helyszín kiválasztásánál nagy szerepet játszott a központi elhelyezkedés, a Duna és a Budai Vár lenyűgöző panorámája, valamint a tágas, növényekkel gazdagított teraszok. A térszervezés fontos elemei a műtárgyak, amelyek a központi tengelyre felfűzve, magukra vonják a figyelmet, és finoman terelik a látogatót. A belsőépítészeti megoldások a környezetet helyezik fókuszba, így a recepció mögötti üvegfal kialakítása indirekt módon irányítja az érkezők figyelmét a tájra.

A DLA Piper exkluzív budapesti irodatere több szakaszban újult meg, és a beruházás a mostani, második és harmadik fázissal vált teljessé. Elegáns megjelenésük minden része koherens, visszafogott, időtálló dizájnnal, rendkívül igényes anyagokkal és szép részletekkel újult meg, amelyet valóban ritkán látni a magyar piacon. Az új munkaterekben dedikált munkaállomások és az online rendszeren keresztül foglalható hot deskek is megtalálhatóak. A visszafogott, hivalkodástól mentes dizájn minden eleme az elmélyült munkavégzést támogatja neutrális, meleg színeivel, az akusztikus szeparálással, a növényekkel. Az üvegfalas térelválasztások természetes fénnyel rendelkező, világos belső tereket hoznak létre.

DLA PIPER HUNGARY

Az Év Irodája brandje alatt ezernyi

eseményt, marketingkampányt és digitális projektet vittünk sikerre –marketingügynökségünk ezzel a tudással és tapasztalattal támogatja partnereit.

Miben tudunk segíteni?

Rendezvényszervezés

Grafika & arculattervezés

Digitális marketing upagency.hu

DOKA – MEGÚJULT IRODAKÖZPONT

„Az innováció és munkakörnyezet harmóniája” – így jellemezte a vállalat a megújult irodáját. A Magyar Doka Zsalutechnika Kft., a betonozási zsaluzatok és állványozási rendszerek piacvezető szakértője Óbudán található irodaépületét korszerűsítette. Az osztrák anyacég 153 éves, míg a magyar leányvállalat 30 éves múltra tekint vissza. Ez a projekt nem csupán a modern munkakörnyezet kialakítására fókuszált, hanem egy hosszú távra szóló, dolgozói elégedettséget és hatékonyságot támogató megoldást eredményezett.

A feat. reklámügynökség „slow furniture” felfogásban (a lakberendezés tudatos, emberközeli, fenntartható formája) létrehozott irodájában a 20. század legikonikusabb, de modern formában újragondolt lakberendezési tárgyai mellett fiatal kortárs festők alkotásai, valamint a helyszín hitvallását kifejező fényreklámok egyaránt helyet kapnak. Ezen elemek összehangolt találkozása olyan popkulturális teret alkot, ami képes nap mint nap inspirálóan hatni az ügynökség tagjaira és a látogatókra.

A karizmatikus arculattal rendelkező Foodora új irodaterének fókuszában a lezser városi stílus, a közös étkezés, a találkozások öröme, illetve a biciklisfutárok dinamikája állt. Az új iroda három központi közösségi térrel valósult meg, ezek mind egyedi, friss és fiatalos dizájnt kaptak. A teljes irodateret a lendületes dizájn vezeti: a márkaszínek mellett több helyen látványos szlogenekkel, a márka híressé vált, humoros üzeneteivel tették otthonossá a teret a tervezők. Visszatérő elemként több helyen jelen vannak a biciklialkatrészek és futárkellékek: a futártáskákból virágtároló, a bicikliláncokból lámpa készült.

FOODORA

HYDRO INNOVATION & TECHNOLOGY HUB

Az utóbbi években bevezetett rugalmas, hibrid munkavégzés igényéhez igazodva a vállalat egy kisebb területű irodába költözött a Krausz Palotában, amelynek kiválasztása a munkavállalók preferenciáinak előzetes felmérésével történt. A gyönyörű műemléképületet – 2023-as átfogó felújítását és modernizálását követően – a múltbeli és kortárs dizájnelemek izgalmas kontrasztja teszi ma különleges munkahelylyé, ahová élmény bejárni nap mint nap. Az új enteriőrben a geometrikus, ívelt formavilág került főszerepbe, kiemelt hangsúlyt kaptak a belsőépítészetet kiegészítő, térélményt erősítő, egyedi grafikai megoldások.

A Hydro vezető alumínium- és megújulóenergia-cég iparterületén egy meglévő épület bővítésével egy új kutatás-fejlesztési központ jött létre, ami összekapcsolja az itt működő gyártói, mérnöki és innovációs tudást egy helyen. A korábban egymástól távol működő prototípusgyártás és fejlesztő-mérnöki munka összekapcsolódik térben is. Az új épületrész fontos szerepet tölt be a kutatás-fejlesztési folyamatok hatékonyabbá és átláthatóbbá tételében azáltal, hogy új emberi kapcsolódásokra ad lehetőséget. Az építészeti/belsőépítészeti kialakítás során az innovációra inspiráló környezet megteremtése volt a cél, mely támogatja az együttműködés lehetőségeit a belső partnerek és külső iparági szereplők, valamint más oktató-kutató központok számára is.

MARKET ASSET MANAGEMENT ZRT.

ITRON

A Bem Center Irodaház első emeletén található Market Asset Management Zrt. 300 négyzetméteres irodája egyedi koncepció mentén valósult meg, és harmonikusan ötvözi a modern munkakörnyezet elvárásait és a reprezentatív megjelenést. Az iroda homlokzati üvegfala a Fekete Sas utcára néz, a túloldalon pedig a ligetes kialakítású belső udvarral és a hozzá tartozó terasszal kapcsolódik közvetlenül, megteremtve a külső és belső terek között áramló, átjárható kapcsolatot. A tér különleges atmoszférája közelebb áll egy elegáns lobby vagy kulturális közösségi tér hangulatához, mint egy hagyományos iroda megjelenéséhez, tükrözve a 21. századi innovatív munkavégzés megközelítését.

A Mastercard új irodája a fenntarthatóság, innováció és a hazai művészet jegyében készült. 2024 szeptemberében közel 200 alkalmazott költözött be a Váci úti West End Business Centerben található új irodába. Az iroda kreatív koncepcióját a Csárdás tánc ihlette, amely a tér kialakításában, a színek és anyagok használatában is visszaköszön. Az iroda a fenntarthatóságra és a helyi beszállítókra épít: magyar cégek által gyártott, természetes anyagokból készült elemekkel dolgoztak, hogy csökkentsék a környezeti terhelést.

MASTERCARD BUDAPEST OFFICE

A cégcsoport központja, a PPF Hungária Kft. 25 évvel ezelőtti alapítása óta meghatározó szereplő a hazai és európai kisállat-eledelek gyártásában és forgalmazásában. Korábbi budaörsi irodájuk már szűknek bizonyult a csapatnak, és a várható létszámnövekedésnek is gátat szabott, ezért ideje volt új otthont találni. Első lépésként feltérképezték a legfontosabb szempontokat. A jó megközelíthetőség, a tágas tér és a nagy terasz mellett kiemelten fontosnak tartották, hogy kutyabarát helyet találjanak. Így esett a választás a Budapest ONE irodaházra, ahol elképzeléseiket valóra válthatták.

A hazai McDonald’s étteremlánc a többéves étteremfelújítási programjának egyik záró lépéseként központi irodáját egy 950 négyzetméteres, innovatív, a márkához méltó munkakörnyezetbe költöztette a BEM Centerbe. Az új iroda kiválasztásánál és kialakításánál fontos szempont volt, hogy amikor a kollégák megérkeznek, azt érezzék, hogy a második otthonukba jöttek. Éppen ezért az iroda kiemelkedő minőségű anyaghasználatával, kreatív dizájnjával és a rugalmas, kényelmes munkavégzést támogató megoldásaival új szintre emeli a munkahelyi élményt.

PPF – PARTNER IN PET FOOD

MCDONALD’S HQ IRODA

PROFIRENT KÖZPONTI IRODA

A Profirent fő profilja nagy és kisgépek, eszközök, emelők, áramfejlesztők, felvonók, állványok, kerítések bérbeadása. Első irodájuk ipari környezetben, lényegében egy csarnokban működött. Új irodájuk kialakításakor azt szerették volna, ha ez a tevékenység valamilyen formában megjelenik a belső terekben is. A MádiLáncos tervezői ezért egy olyan koncepciót képzeltek el, ami vegyíti az irodai dolgozók és a főként fizikai munkát végzők világát, a gépalkatrészeket, állványokat, csöveket művészi szintre emelve.

A Profirent csapata hamar beleszeretett az ötletbe és abba, hogy mindezt meg is valósíthatják.

A Richter Gedeon Nyrt. új irodaépületének kialakításakor a fenntarthatóság és környezettudatosság kiemelt figyelmet kapott: a föld hőjét hasznosító talajszondák biztosítják a fűtést és a hűtést, megújuló energiaforrásból biztosítva az épület energiaigényét. Az épületben és környezetében kialakított zöldfelületek javítják a mikroklímát, elősegítik a helyi biodiverzitás növelését, A zöld tetőkert – az esővíz összegyűjtésével – hozzájárul a fenntartható vízgazdálkodáshoz. Az épület „LEED Gold” minősítést kapott. A vállalat az innováció és kollaboratív munka szimbóluma. Ezért egy olyan épületet álmodtak meg, amelyet kollégáik nemcsak használnak, hanem meg is szeretnek, és otthonosan érzik magukat benne, ahol egyaránt lehetőség van csendes, fókuszált munkára és közösségi életre, amely ösztönzi a csapatok közötti együttműködést.

ROTOVILL ZRT. SZÉKHÁZ

A klímatechnikai berendezések, szerelési anyagok, valamint alkatrészek importjára és nagykereskedelmi forgalmazására szakosodott Rotovill Zrt. új székháza Pécsett, a város tengelyén épült fel, 14 ezer négyzetméteres területen. Az épületegyüttes nemcsak modern irodáknak ad otthont, hanem egy interaktív bemutatóteremnek, képzési központnak, egy különleges szerviz- és tesztlabornak, valamint raktárcsarnokoknak is. Az új székház szimbolizálja a családi tulajdonú vállalat innováció iránti elkötelezettségét és kiemelkedő szerepét a klímatechnikai piacon, mindezt egy élhető, a dolgozókat minél inkább előtérbe helyező munkahely megteremtésével.

25 évvel megalapítása után a Volvo Hungária Kft. új korszakot nyitott, amikor 17. kerületi, Cinkotai úti bázisáról egy zöldmezős beruházás keretében megvalósult, klímasemleges irodaház- és szervizépület-együttesbe költözött. Az épület kettős funkciója és a különböző felhasználói igények miatt az enteriőr többféle minőséget és hangulatot ötvöz. A terek magukban foglalják az irodaterületeket, oktatótermeket, fogadóteret, szervizcsarnokot, valamint a hozzájuk tartozó kiegészítő funkciókat. Az irodai és fizikai dolgozók számára kialakított terek egységes belsőépítészeti színvonalat képviselnek, ezzel is hangsúlyozva az egyenrangú munkavállalói élményt. Az irodákban az otthonos, ergonomikus és kellemes munkakörnyezet áll a középpontban, míg a közösségi terekben – például a fogadótérben és az új autók átadóterében – az épület ipari funkciójából adódó indusztriális stílus dominál.

VOLVO TRUCKS IRODAHÁZ ÉS SZERVIZKÖZPONT

RICHTER KÖZPONT

OFFICE BRANDING KÜLÖNDÍJ

DOKA – MEGÚJULT IRODAKÖZPONT

PPF – PARTNER IN PET FOOD

FOODORA

MCDONALD’S HQ IRODA

AZ ÉV

KÖZÖSSÉGI

TERE KATEGÓRIA

CPI CLUB CORNERS

A CPI Club központjában a lokális mobilitás koncepciója áll. Ez lehetővé teszi a munkavállalóknak, hogy a széleskörű ingatlanhálózat bármelyik épületében dolgozhassanak, biztosítva a rugalmasságot és kényelmet. A „Club Sarkok” stílusosan tervezett lounge jellegű közösségi terek, amelyek mindennel felszereltek, ami szükséges a rövid munkablokkok lebonyolításához vagy egy üzleti megbeszéléshez. Akár úton van a bérlő, az irodája zsúfolt, vagy csak egy kis változatos környezetre vágyik, ezek a helyszínek kényelmes, komfortos megoldást kínálnak. A gondosan megtervezett dizájnelemek és modern kiegészítők frissítő atmoszférát biztosítanak a munkavégzésre vagy pihenésre, így zökkenőmentesebbé és hatékonyabbá téve a bérlő napját.

Harmadik helyszínükkel – Budapest szívében, az újlipótvárosi építészeti örökség egyik gyöngyszemében, egy több mint 100 éves ikonikus épületben nyílt meg a „coworking” iroda – ismét sikeresen megvalósították közösségi és fenntarthatósági missziójukat. „Újrateremtünk, nem pusztítunk” –ez a KUBIK alapelve. Minden irodájuk egy korábban már létező épületet vagy teret kelt életre új funkcióval, modern környezettel és közösségi értékekkel. A vállalat úgy véli, itt a helye azoknak a szerencséseknek, akik úgy dolgoznak egy multinál, hogy nem kell feltétlenül a cégnél ülniük, vagy nincs is irodájuk, mégsem szeretnének, vagy nem tudnak otthonról vagy zajos kávézókból dolgozni.

KUBIK RAKPART

PUZL COWORKING BUDAPEST

A Puzl CowOrKing Közép- és Kelet-Európa legjobb informatikai coworking hub-ja. IT-szakemberek építették IT-szakemberek számára. Olyan produktív munkakörnyezetet és közösségi támogatást kínálnak, amely elengedhetetlen a sikeres vállalkozások növekedéséhez. A vállalat régi ipari és gyárépületeket alakít át gyönyörű közösségi irodákká, ahol az IT-cégek és szakemberek megtalálhatják a leginkább megfelelő, rugalmas munkakörnyezetet. Az épített környezet felújítása nemcsak azért fontos számukra, mert így hihetetlenül értékes történelmi épületeket menthetnek meg az enyészettől, hanem 50 százalékos károsanyag-kibocsátást is megtakarítanak azzal, hogy felújították és nem lebontották a gyárépületet.

AZ ÉV SZÉKHÁZA KATEGÓRIA

A dél-budai városrész új és izgalmas eleme, a csúcskategóriás BakerStreet első épülete nyolc irodaszinttel, belső kerttel, modern szolgáltatásokkal és a felhasználók kényelmét szolgáló négyszintes mélygarázzsal épült meg. 2024. június elején az E.ON Hungária Csoport székházává vált. Izgalmas formavilág, különleges, minőségi homlokzati elemek, közösségi térként funkcionáló, átjárható zöld felületek jellemzik az Artonic Design Építész Stúdió tervei alapján készült irodaházat, amely nemcsak külső jegyeiben előremutató, hanem a műszaki tulajdonságaiban is kiemelkedő.

BEM CENTER

BAKERSTREET I

A Bem Center Irodaház fejlesztése a modern és multifunkcionális városi tér megalkotását célozta meg a Bem téren. Az épületegyüttes az egykor romos állapotú, üresen álló Radetzky-laktanya főhomlokzatának megőrzésével integrált üzleti és vendéglátóipari funkciókat hozott létre, ötvözve a hagyományok tiszteletét és a modern dizájnt. A fejlesztés külön figyelmet fordított a belső és külső terek harmóniájára, a fenntartható megoldásokra és a környezet kímélésére. Az ingatlanpiacot gazdagító projekt új munkahelyeket teremtett, miközben a turizmus és a vállalati szféra igényeire is válaszolt. A kivitelezés 2021ben indult, az első bérlők 2024 januárjában költöztek be.

METRODOM IRODAHÁZ, ROZSDAÖVEZETI FUNKCIÓVÁLTÁS

A Metrodom Irodaház Budapest XIII. kerületének egyik legizgalmasabb, klasszikus barnamezős területen megvalósult, újragondolt épülete. A gondos tervezésnek köszönhetően a korábban alulhasznosított, leromlott állapotú gyárépület különleges, modern és energiatakarékos irodaházzá alakult át. A környék egészen az ezredfordulóig főként ipari tevékenységnek adott otthont, míg az elmúlt évtizedekben a terület iroda- és lakónegyedként kezdett újjáéledni. A koncepció célja az alulhasznosított rozsdaövezeti terület fejlesztése mellett, modern, minőségi urbánus környezet, komfortos munkahelyek, magas építészeti minőségű irodák létrehozása.

RICHTER KÖZPONT

A Richter Gedeon Nyrt. Magyarország egyik legfontosabb gyógyszeripari vállalata, 50 országban vannak jelen, több mint 11 ezer alkalmazottat foglalkoztatnak világszerte, és ezt a hatalmas csapatot budapesti székhelyükről irányítják. 2024-ben adták át új székházukat, a Richter Központot Kőbányán. Új irodaépületük hat emelet magas, alapterülete nettó 15 ezer négyzetméter, 650 dolgozójuk állandó munkahelye, 420 munkaállomással, több mint 40 tárgyalóval és soksok közösségi térrel. A kisebb, zárható terek, dedikált asztalok világából érkeztek meg a nyitott irodaterekbe, a „shared desk” rendszerbe.

Az Év Irodája 2024-es versenyéről részletek a www.azevirodaja.hu/dijatadok weboldalon olvashatók.

Az új Tayron Az élet tele van felfedezésekkel

Tágas, akár 7 üléses belső tere kényelmet kínál a családnak, a barátoknak, vagy épp a nagy kalandokhoz szükséges felszereléseknek. Modern technológiáival és dinamikus formavilágával minden pillanatot különlegessé tesz – csak üljön be, és induljon el!

A Tayron modellek felszereltségtől függő, kombinált átlagfogyasztása: 5,3-9 l/100 km, CO₂-kibocsátása: 120-203 g/km. A megadott értékek a típusjóváhagyás során rögzített, gyári felszereltségekkel kerültek megállapításra, és a hirdetés feladásának időpontjában érvényesek. A nevezett értékek nem egyes járművekre vonatkoznak, nem részei a tájékoztatónak, hanem a különböző járműtípusok összehasonlítására szolgálnak, a 715/2007/EK rendelet jelenleg érvényes előírásainak megfelelően. Ezen értékeket egyes többletfelszereltségek, tartozékok, valamint a vezetői szokások és egyéb, nem technikai jellegű tényezők (pl. környezeti feltételek) is befolyásolják. A kép illusztráció.

Az Ön Volkswagen márkakereskedője: Porsche M5

1238 Budapest, Szentlőrinci út, telefonszám: +36 20 881 3100 info@porschem5.hu, www.porschem5.hu

volkswagen.hu

TECH AZ INGATLANPIACON

HOGYAN HAT

A TOKENIZÁCIÓ

a globális ingatlanpiacra és befektetésekre?

A BLOKKLÁNC-TECHNOLÓGIA ÉS A KRIPTOPIAC MINDÖSSZE

EGY-KÉT ÉVTIZEDES MÚLTRA TEKINT VISSZA, ÁM A TERJEDÉSE MEGÁLLÍTHATATLAN. EZEN BELÜL A TOKENIZÁCIÓ MÁR ELÉRTE

A KÜLÖNBÖZŐ TÍPUSÚ VAGYONTÁRGYAKAT ÉS

TERMÉSZETESEN AZ INGATLANPIACOT IS, AMI

ÚJ DIMENZIÓBA EMELHETI A SZEKTORT.

A tokenizáció segítségével különböző eszközöket – többek között ingatlanokat – digitális érmeként (tokenként) jelenítünk meg a blokkláncon, amelyek eladhatók és megvásárolhatók. A tokenek úgy működnek, mint a tulajdonjogot igazoló digitális tanúsítványok, amelyek szinte bármilyen értéktárgyat képviselhetnek. A blokkláncon ott szerepel az okosszerződés, amely igazolja a vásárolt tokenek tulajdonjogát.

A tokenizáció révén a kripto ökoszisztémán belüli pénzügyi megoldásokhoz férnek hozzá a befektetők, amely azonnali és átlátható elszámolást biztosít a blokklánc-technológia miatt, valamint lehetővé teszi a platformok közötti átutalásokat is.

Megérkeztek a kriptóba a globális alapkezelők

A tokenizáció fokozatos térnyerése összefüggésben áll azzal, hogy tavaly a nagy alapkezelők, így többek között a BlackRock is megérkeztek a kripto világába. Hogyan történt mindez? Tavaly a SEC (U.S. Securities and Exchange Commission – Egyesült Államok Értékpapír- és Tőzsdefelügyelete) beadta a derekát, és engedélyezte a BTC ETF-eket (exchange traded fund – tőzsdén kereskedett alapok).

A hagyományos befektetők az ETF-ek segítségével könnyebben hozzáférhetnek a bitcoinhoz anélkül, hogy közvetlenül birtokolnák az eszközt. A bitcoinnal ellentétben a Bitcoin ETF-ekkel szabályozott tőzsdéken kereskednek, így a szélesebb közönség számára is elérhetők. Ráadásul ezek a termékek szükségtelenné teszik a privát pénztárcákat, így nem kell a tárolással kockázatot vállalniuk.

A BlackRock el is indította a saját, úgynevezett BlackRock iShares Bitcoin Trust (IBIT) vállalkozását. Hatalmas sikert értek el, ezért újabb kriptós területre merészkedtek, hiszen a BlackRock az IBIT mellett létrehozta az első tokenizált alapját BlackRock USD Institutional Digital Liquidity Fund (BUIDL) néven az Ethereum láncon.

Mi az az RWA?

De mivel is foglalkozik a BUIDL konkrétan? Az alap lehetőséget kínál a befektetőknek, hogy digitális, tokenizált változatokat tartsanak amerikai kincstárjegyekből és hasonló készpénz-helyettesítő értékpapírokból. Általánosságban pedig a hagyományosan illikvid eszközök, mint többek között az ingatlanok, a műalkotások, a részvények, a kötvények és az értékpapírok tokenizálását az RWA (Real

World Asset) coinokra alapozott vállalkozások valósíthatják meg. Vagyis a valós eszközök, vagyontárgyak tokenizációjával könnyebbé teszik azok hozzáférhetőségét, kereskedelmét és likviditását.

A Coinmarketcap.com oldalon megnézhetjük, hogy hányféle RWA-token létezik már, és bizony a bőség zavarában nehéz választani. Az RWA érmék tokenizációs folyamata több lépésből áll, kezdve az eszköz kiválasztásától a jogi keretek meghatározásán át az eszköz szakmai értékeléséig, a smart contractok (okosszerződések) írásáig és auditálásáig, végül a tokeneladás kezdeményezéséig.

Ez a folyamat lehetővé teszi az eszközök tulajdonjogának kereskedelmét, növelve ezzel a likviditást és a piacokhoz való hozzáférhetőséget. Az rwa.xyz mostani adatai szerint már több milliárd dollár értékű vállalkozást, vagyonelemet tokenizáltak, és még csak az út elején járunk.

Az RWA egyik alapkategóriája az ingatlan, beleértve a telkeket, lakó- és kereskedelmi ingatlanokat. Ezek tokenizációja lehetővé teszi a befektetők számára, hogy könnyen vásároljanak és adjanak el ingatlanrészvényeket, diverzifikálják a portfóliójukat, és részt vegyenek a szektorban megvalósuló befektetési projektekben.

Idén robbanhat a szektor

A tokenizáció a kriptovilágban az egyik legújabb trend, amely várhatóan uralja majd a piacot 2025-ben a mesterséges intelligencia-projektek mellett. 2024-ben ez a folyamat már jelentős előrehaladást ért el, hiszen a tokenizált eszközök világszerte több mint 60 százalékkal nőttek, így a 2023 végi 8,4 milliárd dollárról 2024 decemberében már 13,5 milliárd dollárra emelkedett az összállomány az rwa.xyz szerint.

A növekedés elképesztő méretű lesz, hiszen az előrejelzések szerint az RWA-szektor legalább kétbillió dollárra emelkedhet, sőt, a következő öt évben elérheti a 30 billió dollárnyi volument is, vagyis potenciálisan több tízszeres növekedés előtt áll a szektor. 2024-ben az USA-ban a tokenizált értékek több mint háromszorosára, 760 millió dollárról 2,6 milliárd dollárra nőttek a tavaly decemberi statisztikák alapján.

A Nickel Digital Asset Management 2024-es felmérése kimutatta, hogy a vagyonkezelők és az intézményi befektetők 75 százaléka azt jósolja, hogy a következő öt évben a befektetési alapok tokenizálása drámai növekedést érhet el. A BNY Mellon kutatása szerint pedig az intézményi befektetők 97 százaléka úgy gondolja, hogy ez a módszer forradalmasítja a vagyonkezelést.

Előnyök és hátrányok

A tokenizáció előnyei közé sorolhatjuk, hogy az eszközökkel potenciálisan éjjel-nappal kereskedhetnek a globális platformokon, miközben az új piaci szegmensekhez és ügyfelekhez való hozzáférés, illetve a likviditás biztosított. Emellett a piaci részesedés növelését és a kockázatok mérséklését is elérhetjük a termékek diverzifikációján keresztül.

A hagyományos befektetések – például kötvények és alapok – tokenjeinek létrehozása a blokkláncok gyorsan növekvő felhasználási területe, mivel a digitális eszközök és a hagyományos pénzügyek (TradFi) egyre jobban összefonódnak. Ez nemcsak befektetői oldalról előnyös, hanem az alapkezelők számára is dinamikusabb és rugalmasabb alapstruktúrákat biztosít, amelyek a befektetők számát és a portfóliók teljesítményoptimalizálását növelik.

Ugyanakkor a szakértők három fő kihívást is azonosítottak a nyilvános blokkláncon történő tokenizálással kapcsolatban. Az első az intelligens szerződések kihasználásának vagy a privát kulcsok kiszivárgásának technológiai kockázata. A második az infrastruktúra kiépítésének kockázata. Sok cég ugyanis egyelőre nincs felkészülve arra, hogy nyilvános és privát kulcsokat kezeljen a blokkláncokhoz és a felhasználói hozzáférés-kezeléshez kapcsolódóan. Például a szervezet különböző egységeinél dolgozó alkalmazottaknak kell korlátozott hozzáférést biztosítani a vállalati pénztárcához. A harmadik és talán a legfontosabb, hogy be kell tartani a KYC (Know Your Customer) és

az AML (Anti-Money Laundering) szabályozásokat, amelyek egyrészt megkövetelik a pénzügyi szolgáltatóktól, hogy azonosítsák és ellenőrizzék az ügyfeleiket, másrészt a pénzmosás elleni küzdelemben alapkövetelmények. A pénztárca-ellenőrzési folyamat jelentősen javulni fog 2025-ben, ami a gyanúsan nagy pénzmozgásokat hatékonyabban nyomon követheti.

Ez a jövő útja

Összességében a vagyonkezelők és a pénzintézetek egyre inkább elfogadják a hagyományos eszközök tokenizálását nyilvános blokkláncokon, amelyek lehetővé teszik a szinte azonnali elszámolásokat, a hét minden napján, 24 órában nyitva tartó kereskedést, illetve egyszerűsíthetik a műveleteket, mérsékelhetik a kockázatot.

Természetesen ezek az erőfeszítések saját egyedi kihívásokkal szembesülnek, beleértve a likviditás széttagoltságát több láncon, bár ez ügyben már jelentős előrelépések történtek. Végső soron a tokenizálás fokozatosan teret nyer, míg a jelenlegi időszak kiváló lehetőséget kínál a kísérletezésre, biztosítva, hogy a cégek a technológiai fejlődés élvonalában maradjanak.

Az okosszerződések intézményesítése nem spekulatív megoldás, hiszen a gyorsabb elszámolás, a csökkentett tranzakciós költségek és a megnövekedett tőkehatékonyság előnyei már most is világosan látszanak.

RadivojeNijemcevic Tulajdonos

MonokiTamás Ügyvezető

SzabóGergely Ügyvezető

Ipari létesítmények

Országoslefedettséggeléstöbbmint 20évszakmaitapasztalattal nyújtunkmagasszínvonalúFMésPM szolgáltatásokat.Szakértőcsapatunk megbízhatóanéselkötelezetten gondoskodikazingatlanokhosszú távú,fenntarthatóműködtetéséről.

FACILITY MANAGEMENT

PROPERTY MANAGEMENT

PROJECT MANAGEMENT

Szerbia

ROBOTIKA AZ INGATLANPIACON

A jövő elkezdődött

AZ INGATLANIPAR HAGYOMÁNYOSAN

AZ EGYIK LEGLASSABBAN

DIGITALIZÁLÓDÓ ÁGAZAT, DE A ROBOTIKA FEJLŐDÉSE ITT IS EGYRE

ERŐTELJESEBBEN ÉREZTETI HATÁSÁT.

AZ AUTOMATIZÁLT MEGOLDÁSOK SEGÍTENEK CSÖKKENTENI AZ

ÉPÍTKEZÉSI IDŐT, OPTIMALIZÁLNI

A KARBANTARTÁST, ÉS HATÉKONYABBÁ TENNI AZ INGATLANOK ÉRTÉKESÍTÉSÉT.

A MUNKAERŐHIÁNY,

A KÖLTSÉGCSÖKKENTÉSI IGÉNY ÉS

AZ EGYRE NAGYOBB TECHNOLÓGIAI

LEHETŐSÉGEK MIATT A ROBOTOK

JELENTŐS SZEREPET KAPNAK

AZ INGATLANPIACON.

Robotok az építőiparban

Az egyik legnagyobb hatást az automatizálás az építőiparban fejti ki, ahol a gyorsaság és a költségcsökkentés kulcsfontosságú. Az automatizáció egyik leglátványosabb megnyilvánulása az építőiparban a robotok megjelenése: ezek a gépek egyre több munkafolyamatot képesek kiváltani, ma már falaznak, vakolnak, betonoznak, sőt, akár egész épületszerkezeteket is összeállítanak. A robotok alkalmazása különösen előnyös a monoton, ismétlődő vagy fizikailag megterhelő feladatoknál – miközben pontosabbak, gyorsabbak és kevésbé hibáznak, mint az emberi munkaerő.

Az automatizált rendszerek nagy szerepet játszanak az előregyártó üzemekben is, ahol robotkarok végzik az építőelemek gyártását, összeállítását vagy akár a minőség-ellenőrzést is. Egyes fejlesztések már 3D-nyomtatással is képesek építkezni

– például betonszerkezeteket hoznak létre rétegről rétegre –, ezzel forradalmasítva a hagyományos építési technológiákat.

A robotizáció nem csupán a gyorsaságról szól, hanem a munkaerőhiányra is választ ad: mivel az építőiparban továbbra is nehéz megfelelő számú és képzettségű szakembert találni, a robotok részben áthidalhatják ezt a hiányt – már ahol erre van mód. A robotok emellett lehetőséget teremtenek arra, hogy az emberi munkaerő értékesebb, kreatívabb és magasabb hozzáadott értéket képviselő feladatokra összpontosítson, például tervezésre, rendszerfelügyeletre vagy innovációra.

Az építőiparban ma már léteznek téglafalazó és betonozó robotok – ezek olyan rendszerek, amelyek automatikusan rakják le a téglákat, gyorsabban

és precízebben, mint a munkások. Ott vannak a 3D-nyomtatott épületek, amelyek egyre gyakoribbá válnak, hiszen akár olcsóbbak is lehetnek, és gyorsabban felhúzhatók. Drónokkal, légi felmérések segítségével pontosabb tervezés valósulhat meg, valamint ott vannak még az autonóm építőipari gépek is. Például az önvezető markolók és betonszivattyúk éjjel-nappal is képesek dolgozni, minimális emberi beavatkozás mellett.

Automatizált épületüzemeltetés és karbantartás

A modern okos épületek nemcsak a használatukban kényelmesebbek és energiahatékonyabbak, hanem az üzemeltetésük és a karbantartásuk is forradalmi változáson megy keresztül. A beépített szenzorok, adatgyűjtő rendszerek és mesterséges intelligencia-alapú vezérlők valós időben figyelik az épület működését, legyen szó hőmérsékletről, páratartalomról, légminőségről vagy éppen az energiafogyasztás alakulásáról.

Az automatizált rendszerek képesek önállóan optimalizálni a fűtés, hűtés, világítás vagy szellőztetés működését, figyelembe véve a külső időjárási körülményeket, a bent tartózkodók számát és adott esetben szokásait is. Ez nemcsak jelentős költségmegtakarítást eredményez, de növeli a komfortérzetet, és csökkenti az épület környezeti terhelését is. A rendszerek folyamatos visszajelzést adnak az üzemeltetőknek, akik így gyorsabban reagálhatnak az esetleges hibákra.

Egy épület karbantartását nézve is elmondható ma már, hogy az egyre inkább proaktív és prediktív: a mesterséges intelligencia-alapú rendszerek előre jelzik, mikor szükséges például egy szűrő cseréje, egy ventilátor tisztítása vagy egy kazán javítása, még azelőtt, hogy az a szűrő, az a ventilátor vagy az a kazán meghibásodna. Ezzel csökkenthető az állásidő, elkerülhetőek a sürgősségi javítások, és hoszszabb távon az eszközök élettartama is nő. A jövő okos épületei tehát nemcsak önállóan működnek, hanem önmaguk „egészségét” is képesek felügyelni.

Robotika az ingatlankereskedelemben

A robotika térhódítása itt még nem áll meg, az ingatlankereskedelemben is egyre több területen jelenik meg. Bár a klasszikus, emberi kapcsolatokra építő értékesítési folyamatok továbbra is megmaradnak, a háttérműveletek, az ügyfélkiszolgálás és a marketing egyre inkább automatizálttá válik. A mesterséges

intelligencia révén a chatbot-alapú rendszerek képesek az érdeklődők előszűrésére, információk gyors átadására, vagy akár lakások bemutatására virtuális túrák keretében – akár valós időben, távolról is.

A fejlettebb rendszerek amellett, hogy statikus információkat közölnek, képesek a látogatók viselkedése alapján személyre szabott ajánlatokat tenni, vagy akár időpontot foglalni egy valós ingatlanbemutatóra. A mesterséges intelligencia a keresési szokások és preferenciák alapján tanul, így hatékonyabbá teheti a kereslet és kínálat összehangolását. A nagyobb fejlesztők vagy franchise-hálózatok ma már gyakran alkalmaznak ilyen digitális asszisztenseket a weboldalaikon és mobil alkalmazásaikban. Szintén ide sorolhatók még az okos szerződések – a blokkláncalapú szerződések automatikusan képesek feldolgozni az adásvételi folyamatokat –, vagy épp az AI-alapú értékbecslés, ahol nagy adathalmazok elemzésével pontosabb piaci előrejelzések készíthetők.

Bár humanoid robotok még ritkán vesznek részt személyes bemutatókon, Japánban és az Egyesült Államokban erre is volt már példa: robotok fogadták az ügyfeleket bemutatóterekben vagy okos otthonokban. Ezek a megoldások egyelőre inkább figyelemfelkeltő marketingfunkciót töltenek be, de az automatizált ingatlanmarketing és ügyfélkapcsolat-kezelés gyors fejlődése is azt mutatja, hogy a robotika az értékesítés és a vásárlói élmény szerves részévé válhat már a közeli jövőben.

Robotok a bérlakáspiacon: automatizált adminisztrációtól a lakáskezelésig

A bérlakáspiac hatékonysága és jövedelmezősége egyre inkább azon múlik, hogy a tulajdonosok és az üzemeltetők milyen mértékben képesek digitalizálni és automatizálni a folyamataikat. A robotika – legyen szó fizikai vagy szoftveres megoldásokról – egyre hangsúlyosabb szerepet kap a bérbeadás, az üzemeltetés és az ügyfélkezelés területén is. Az okos algoritmusok és automatizált rendszerek segítségével ma már nemcsak hirdetéseket lehet kezelni, hanem bérleti szerződéseket generálni, online hitelesíteni, számlákat kiállítani és késedelmi értesítőket küldeni – akár emberi beavatkozás nélkül is.

Az ilyen folyamatautomatizáló rendszerek egyre több ingatlankezelő cégnél jelennek meg, különösen ott, ahol több száz vagy ezer lakás kezeléséről van szó. Ezek a „digitális asszisztensek” fáradhatatlanul végzik az ismétlődő feladatokat: figyelik a bejövő bérleti díjakat, kezelik a karbantartási igényeket, automatikusan frissítik a lakásportfólió adatait, és akár

lakókkal történő kommunikációt is menedzselnek előre beállított szabályok alapján.

A fizikai robotika is megjelent – igaz, még inkább kísérleti jelleggel. Egyes országokban, például Japánban és Dél-Koreában már tesztelnek olyan épületen belüli robotokat, amelyek kiszállítják a postát vagy a karbantartáshoz szükséges eszközöket, sőt, egyszerű javítási feladatokat is ellátnak. Ugyanilyen fontos az épületgépészeti rendszerek automatizálása: a robotizált érzékelők és vezérlők már képesek figyelni a kazán működését, a légkondicionáló rendszer teljesítményét vagy éppen a vízfogyasztást – és jeleznek, ha beavatkozás szükséges.

A bérlakásszektor digitalizációja és a robotika alkalmazása különösen a nagyobb portfóliót kezelő szereplők számára kínál versenyelőnyt, de a kisebb ingatlantulajdonosok számára is egyre több könnyen elérhető, felhőalapú megoldás létezik. A jövő bérlakás-üzemeltetője nem feltétlenül egy ember, hanem egy adatvezérelt rendszer lesz, amely mindig pontos, gyors, és sosem felejt el egy e-mailt elküldeni vagy egy számlát időben kiállítani.

Mégis mik lehetnek a robotika árnyoldalai?

Bár a robotika és az automatizáció az ingatlanpiac minden szegmensében látványos fejlődést hoz – és már hozott is –, a technológiai áttörések új kihívásokat is teremtenek, különösen humán, gazdasági és szabályozási szinten. A legnagyobb kérdés talán az, hogy milyen hatással lesz mindez a munkaerőpiacra.

A robotok és szoftveralapú rendszerek kiszoríthatják a rutinfeladatokat végző dolgozókat, miközben új, technológiaorientált szerepköröket hoznak létre.

Azaz egyes munkakörök megszűnhetnek, míg új szakmák születhetnek, például a robotkarbantartás vagy az AI-vezérelt ingatlanmenedzsment terén, ehhez azonban új készségekre és folyamatos képzésre lesz szükség. Tehát a hangsúly így egyre inkább az átképzésen, a digitális kompetenciák fejlesztésén lesz, leginkább azoknál a szereplőknél, akik lépést szeretnének tartani az új folyamatokkal.

Szabályozási szempontból is új helyzet áll elő. Mi történik, ha egy robot rossz adatok alapján hibás döntést hoz, vagy ha egy AI-alapú rendszer mégis nem várt módon elrontja a bérleti díjak számítását, szerződéseket generál hibásan? Jelenleg a jogi környezet nem teljesen felkészült az ilyen esetek kezelésére. A felelősség kérdése – hogy a gyártót, a szolgáltatót vagy az ingatlantulajdonost terheli-e a következmény – gyakran szürke zónában marad, a szabályozásnak tehát alkalmazkodnia kell az új technológiai realitásokhoz.

A robotizáció gazdasági és pénzügyi hatásai is egyre jobban kirajzolódnak. Az építőipari és ingatlanpiaci automatizálás hosszú távon csökkentheti az ingatlanárakat és az építési költségeket, ugyanakkor a kezdeti beruházások magas költségei miatt sokan még óvatosak e technológiák bevezetésével. Az új üzleti modellek, például az AI-alapú ingatlanpiaci predikciók, vagy az önállóan üzemelő, teljesen automatizált épületek azonban hatalmas növekedési potenciált rejtenek magukban.

Emellett a magas kezdő beruházási költségekről sem szabad megfeledkezni, amelyek különösen a kisés középvállalkozások számára jelentenek belépési korlátot. Egy automatizált gyár, egy komplex digitális bérbeadási rendszer vagy egy robotizált karbantartó egység bevezetése komoly kezdeti ráfordítást igényel – és a megtérülés gyakran csak hosszú távon realizálódik. Ugyanakkor a hosszú távú jövőkép biztató: a robotika és az automatizáció nem az ember helyét veszi át, hanem a munkavégzés módját alakítja át. Az ingatlanpiaci szereplők számára ez lehetőséget jelent: hatékonyabb működésre, pontosabb döntésekre és jobb ügyfélélményre. A robotizáció továbbá nemcsak az építésben és az üzemeltetésben hoz változást, hanem az urbanisztika jövőjét is befolyásolja, hiszen a technológiai innovációk újfajta városi struktúrákat és építészeti megoldásokat eredményezhetnek.

A robotika tehát teljesen átformálhatja az ingatlanpiacot is, amely az innovációk gyorsulásával egy teljesen új működési modellre állhat át, és a következő évtizedben akár radikálisan megváltoztathatja annak dinamikáit.

ÚJABB LÉPÉST TETT A JÖVŐ LOGISZTIKÁJA

FELÉ A WABERER’S

Az innovatív „one-stop-shop” modell révén a Waberer’s teljes körű szolgáltatást nyújt az ellátási lánc minden pontján, miközben fenntartható és modern infrastruktúrát épít ki.

A cégcsoport nemcsak itthon, hanem a közép-kelet-európai régióban is terjeszkedik.

A logisztika többé nem csupán áruszállítás, hanem stratégia, infrastruktúra és jövőbe mutató gondolkodás. A Waberer’s Csoport, Európa egyik vezető logisztikai szolgáltatója ezt az új szemléletet képviseli, amikor több évtizedes szakértelmét a logisztikában az ingatlanfejlesztés terén szerzett tapasztalataival ötvözi. „Az volt a célunk, hogy a logisztikai folyamatok kiszolgálását már az első lépéstől, a megfelelő telephely kiválasztásától támogassuk. Egy olyan komplex rendszer kialakításán dolgozunk, amelyben az ügyfél minden szükséges szolgáltatást egy kézből, fenntartható és költséghatékony módon kap meg” – mondta Szucsány György, a Waberer’s ingatlanfejlesztési igazgatója.

A vállalat által kialakított „one-stop-shop” modell ennek megfelelően olyan szolgáltatásokat is magában foglal, mint az ingatlanfejlesztés (build-to-suit vagy build-to-own konstrukcióban), projektmenedzsment, létesítményüzemeltetés, logisztikai tanácsadás, biztosítási és szállítmányozási szolgáltatások – egészen az utolsó kilométeres kiszállításig. A fejlesztést alapvetően az indokolta, hogy a magyarországi telephelyválasztás esetén felmerült az átfogó szolgáltatások hiánya, ami egyrészt az átfutási idő növekedéséhez vezetett, másrészt magasabb ellátásilánc-költségeket is magával hozott.

Fenntarthatóság és modern infrastruktúra

energiahatékonysági besorolásával is példát mutat a fenntarthatóság terén is.

Az újabb központok már épülnek: Debrecenben egy 22 ezer négyzetméteres multifunkcionális regionális elosztóközpont jön létre – az egyik legnagyobb európai autógyártó közvetlen szomszédságában –, hamarosan pedig újabb vidéki nagyvárosban veszi kezdetét egy jelentős méretű, zöldmezős ingatlanfejlesztés. Emellett a cégcsoport kiemelt hangsúlyt fektet a multimodális szolgáltatások és a vasúti logisztikai platform fejlesztésére.

Terjeszkedés és regionális szerepvállalás

A bővülés nem áll meg az országhatáron belül: a szerb MD International akvizíciójával és belgrádi beruházások előkészítésével a vállalat célja, hogy a Nyugat-Balkánon is meghatározó logisztikai szereplővé váljon. Emellett harmadik fél számára végzett beruházások is szerepelnek a portfólióban, ilyen például az Ecseren épülő, 25 ezer négyzetméteres új csomaglogisztikai központ a Magyar Posta részére.

Több mint szolgáltatás, stratégiai előny

Waberer’s saját tulajdonú, modern és energiahatékony raktárak sorával építi ki országos és regionális lefedettségű logisztikai hálózatát, amely az iparág élvonalába emeli a céget. Az ecseri központ, a vállalat történetének eddigi legnagyobb zöldmezős beruházása 48 ezer négyzetméteres területével nemcsak a legkorszerűbb technológiákat vonultatja fel, hanem BREEAM Very Good minősítésével és A++

„A one-stop-shop modell számunkra nem csupán egy szolgáltatáscsomag, hanem egy új üzleti filozófia. Ez a megközelítés lehetővé teszi, hogy ne csupán reagáljunk az ügyfelek igényeire, hanem proaktívan formáljuk is azokat, integrált megoldásokat kínálva a logisztika, az ingatlanfejlesztés és az üzemeltetés metszéspontján” – tette hozzá Szucsány György.

A Waberer’s célja, hogy ügyfeleinek stabil és kiszámítható partnere legyen a logisztikai és ingatlanfejlesztési piacon. Innováció, digitalizáció, fenntarthatóság és stratégiai gondolkodás – ezek az alapelvek, amelyekkel a vállalat a jövő logisztikai kihívásaira válaszol. Legyen szó gyártóról, kereskedőről vagy e-kereskedelmi szereplőről, az ügyfelek testre szabott, hatékony és fenntartható megoldásokat kapnak – egy helyen, egy kézből, a legmagasabb színvonalon.

AZ ÚJABB IPARI FORRADALOM

Így alakítja a digitalizáció az ingatlanszektort

A DIGITALIZÁCIÓ FORRADALMI

VÁLTOZÁSOKAT HOZHAT AZ INGATLANPIAC MINDEN SZEGMENSÉBEN, LEGYEN SZÓ

KERESKEDELMI VAGY

LAKÓINGATLANOKRÓL. AZ INTELLIGENS TECHNOLÓGIÁK, AZ ADATALAPÚ

DÖNTÉSHOZATAL, AZ AUTOMATIZÁCIÓ ÉS A MESTERSÉGES INTELLIGENCIA EGYRE

INKÁBB ÁTALAKÍTJÁK AZ INGATLANKEZELÉST, NÖVELVE ANNAK

HATÉKONYSÁGÁT ÉS FENNTARTHATÓSÁGÁT.

AZ ELŐTTÜNK ÁLLÓ ÚT AZONBAN MÉG

HOSSZÚ ÉS KIHÍVÁSOKKAL TELI.

Ma már nem versenyelőnyt jelent, hanem szinte kötelező beépíteni a vállalati stratégiába a digitalizációs folyamatokat. E tényező a mindennapjaink részévé vált, életünk minden területén jelen van, így az ingatlanpiacon is. A szegmens kereskedelmi és lakórészére is kihatással vannak a változások.

Az intelligens technológiák, mint a mesterséges intelligencia (AI), az épületinformációs modellezés (BIM) és az IoT-alapú (Internet of Things, magyarul a dolgok internete) megoldások lehetővé teszik az energiahatékonyság növelését, a költségek csökkentését és a felhasználói élmény javítását.

A mesterséges intelligencia jelentős szerepet játszik az ingatlanpiac optimalizálásában, az energiafelhasználás csökkentésében és az épületüzemeltetés automatizálásában. Az AI-alapú algoritmusok pontos piaci előrejelzéseket adnak, segítve a befektetőket a hatékonyabb döntéshozatalban. Dinamikusan nő a passzív befektetési termékek iránti igény, amelyeket szinte teljes egészében algoritmusok kezelnek, ugyanis ezek általában valamilyen indexet követnek. A klasszikus befektetési alapok várhatóan átalakulnak a jövőben, így csak passzív és aktív tőzsdén forgalomba kerülő alapok (ETF-ek) lesznek.

Az épületinformációs modellezés (BIM) lehetővé teszi az ingatlanok teljes életciklusának digitális modellezését, amely pontos adatokat biztosít a karbantartás, az építkezés és az üzemeltetés számára. Az Advanced Facility Managament Technologies adatai szerint 20 százalékkal mérsékelhető az építési projektek költsége a BIM alkalmazásával, ráadásul az építési hulladék mennyisége is jelentősen csökkenhet.

Az IoT-alapú megoldások révén az épületek valós idejű adatgyűjtésre és automatizált menedzsmentre képesek. Az okosérzékelők folyamatosan figyelik az energiafelhasználást, a hőmérsékletet és a levegőminőséget, így a rendszer optimalizálhatja a működést.

Betöri a szegmenst az AI

Az emberi civilizáció komplex és bonyolult ökoszisztémájában olyan sokoldalú kapcsolatrendszerek épültek ki, hogy az ebbe belépő AI hatását még képtelenek vagyunk teljes volumenében felfogni és értelmezni. Az elmúlt évek hihetetlen tempójú digitális forradalmában olyan fogalmak jelentek meg, mint a felhőalapú számítástechnika, vagy az IoT-rendszerek, amelyek az adatelemzéseket más dimenzióba

helyezik, hiszen lehetővé teszik a szakemberek számára, hogy a döntésmechanizmusokban szintet ugorjanak.

Az ingatlanpiacon számtalan módon hasznosíthatjuk az adatokat, kapott mintákat és elemzéseket, amit a vállalatok kihasználnak az épületek hatékonyságának növelése és a kockázatok csökkentése érdekében. Ezek pedig végső soron a befektetések és a portfóliók teljesítményének optimalizálására is lehetőséget biztosítanak.

A nagy globális tanácsadó cégek is gőzerővel fejlesztik az informatikai rendszereiket, adatplatformjaikat, speciális startup vállalkozásokat vásárolnak fel és integrálnak a saját adatalapú tevékenységi köreikhez.

Okosabb lakóingatlanok

Az intelligens otthonok egyre nagyobb teret nyernek, köszönhetően az automatizált rendszereknek, amelyek kényelmesebb és energiahatékonyabb életvitelt biztosítanak. Az intelligens világítás, a programozható fűtési és biztonsági rendszerek hozzájárulnak a költségek csökkentéséhez és nem utolsó szempontként a lakók komfortérzetének növeléséhez.

Az ENSZ Kereskedelmi és Fejlesztési Szervezetének, az UNCTAD-nak digitális gazdaságról szóló jelentése szerint az elmúlt öt évben az egy főre jutó eszközök és kapcsolatok átlagos száma világszerte 2,4-ről 3,6-ra emelkedett. Ezen eszközök jelentős része pedig közvetlenül vagy közvetve kapcsolódik otthonainkhoz.

A digitalizáció lehetővé teszi az energiafogyasztás optimalizálását, csökkentve a felesleges felhasználást és a környezeti terhelést. Az intelligens rendszerek segítségével például az épületek hőmérséklete

automatikusan igazítható a lakók életmódjához. Az Európai Unió fenntarthatósági céljai szerint 2030-ra az épületek energiafelhasználásának legalább 32,5 százalékkal kell csökkennie, amelyet a digitalizáció nagymértékben elősegíthet.

Bár a digitalizáció számos előnyt kínál az ingatlanpiac számára, a bevezetés útja nincs arannyal kikövezve. A kezdeti beruházási költségek, a megfelelő szakemberek hiánya és az adatbiztonsági kockázatok mind akadályokat jelenthetnek a széles körű adaptáció előtt. Ugyanakkor a technológiai fejlődés, a fenntarthatósági célok és az okosmegoldások iránti növekvő kereslet miatt a digitális átalakulás elkerülhetetlen.

Digitalizálódó üzemeltetés?

Az ingatlanüzemeltetés (FM) területén különösen nagy segítséget nyújthat a munkafolyamatok digitalizációja, hiszen egy kifejezetten emberierőforrás-igényes iparágnak tekinthető. Ráadásul a szektor továbbra is súlyos munkaerőhiánnyal küzd, különösen a betanított munkakörökben (például takarító, biztonsági őr és karbantartó), miközben a szakképzett fizikai dolgozók utánpótlása is akadozik. A Létesítménygazdálkodási és Épületüzemeltetési Szolgáltatók Országos Egyesülete (LEO) szerint a helyzetet tovább nehezíti a szakképzési rendszer problémás működése. Az iparág egyre inkább digitalizálódik, ám a robotizáció és az AI elterjedése még távoli. Bár az utóbbi években kis mértékben csökkent a betanított munkakörök esetén a hiány, a legutóbbi, 2024. októberi Nemzeti Foglalkoztatási Szolgálathoz (NFSZ) bejelentett 16 ezer betöltetlen állás közel háromnegyedét ezek teszik ki. A szakképzett fizikai dolgozók esetében viszont semmiféle javulást nem tapasztalnak a tagvállalatok, és a közeljövőben nem is számítanak ilyesmire, aminek okát a jó szakemberek kiöregedésében és az utánpótlás hiányában látják, mivel a fizikai munka iránt itthon csökken a kereslet.

A LEO szerint sokan külföldre mennek, a jelenlegi szakképzési rendszer, azon belül is főleg a középszintű szakoktatás helyzete pedig igencsak problémásnak tekinthető.

„Kevés a hiteles szakoktató, és nagyon komoly a hiány valós, életszerű gyakorlati oktatásból. A cégeknek ugyan jó lehetőség lenne gyakorlati helyet biztosítani, de az oktatási rendszerben jellemző bürokrácia és az életszerűtlen elvárások nem teszik lehetővé, hogy egy átlagos középvállalkozás élni tudjon ezzel a lehetőséggel. El kellene indítani egy érdemi párbeszédet az érintett cégek és a tantervet meghatározó szakértők között, hogy a szakadékot az igények és a lehetőségek között enyhíteni tudjuk” – hangsúlyozták.

FM szempontból fontos az adatleolvasási és -gyűjtési technológiák bevezetése, az épületfelügyeleti rendszerekkel való harmonizáció, valamint azok a technológiák, amelyek komfortot vagy bérlői igényeket szolgálnak ki.

Sok kihívás

A vállalatoknak a munkaerőhiány mellett a digitális átalakulás stratégiai jelentőségű kihívást jelent. A technológiai fejlesztések nemcsak a hatékonyságot növelik, hanem az ágazatban dolgozók munkakörülményeire is hatással vannak. Az intelligens épületvezérlési rendszerek elterjedése például jelentősen átalakítja a létesítményüzemeltetést: az ellenőrzési folyamatok digitalizációja és az automatizált hibajegykezelő rendszerek egyre inkább csökkentik az adminisztrációs terheket.

Sőt, a karbantartási munkák tervezése és végrehajtása is egyre inkább digitális platformokon – mobilalkalmazásokon, tableteken – történik, ami gyorsabb reakcióidőt és jobb átláthatóságot biztosít valamenynyi szereplő számára.

Készségek és biztonság

A vállalatok egyre nagyobb figyelmet fordítanak a digitális képességek fejlesztésére, hiszen a digitalizáció nemcsak a hatékonyságot növeli, hanem újfajta kockázatokat is magával hoz, különösen a kiberbiztonság területén. Az adatalapú üzemeltetés térnyerése miatt a munkavállalóknak elengedhetetlen, hogy megfelelő kibervédelmi ismeretekkel rendelkezzenek, hiszen az automatizált rendszerek és az intelligens eszközök fokozott adatvédelmi kihívásokat jelentenek.

Bár a robotizáció a közeljövőben még nem helyettesíti az emberi munkaerőt a létesítményüzemeltetésben, a mesterséges intelligencia alkalmazása hosszú távon átalakíthatja az iparágat, kezdve az automatizált hibajegykezeléstől a toborzási folyamatokig.

A nyugat-európai országokban a digitalizáció üteme gyorsabb, és az iparági szereplők szélesebb körben alkalmazzák az intelligens technológiákat. Itthon azonban még mindig kihívást jelent, hogy a digitális lehetőségeket már a tervezési szakaszban figyelembe vegyék az ingatlanszektorban.

Milyen jövő vár ránk?

Az iparág fejlődésének érdekében a szakmai szervezetek egyre inkább az adatgyűjtésre, a nemzetközi tudástranszferre és az oktatásra helyezik a hangsúlyt, hogy az új technológiai megoldások hatékonyabban beépülhessenek a mindennapi működésbe.

Azt bizton állíthatjuk, hogy az ingatlanpiacon folyamatos a digitalizáció. Ez egyrészről jó, hiszen sok új lehetőséget kaphatnak a szektorban dolgozók, ami megkönnyítheti és leegyszerűsítheti a munkafolyamatokat, másrészről azonban a bőség zavarát is eredményezi. Az ingatlanpiaci szakértők szerint jól látszik az a tendencia is, hogy számottevően nem érződik a technológia, továbbra sem csökkent ugyanis a szakemberek iránti igény. Annyit lehet észlelni, hogy egyre speciálisabb szaktudású emberekre van szükség.

Megnyugtató tehát, hogy nem kell attól tartani, hogy az AI és más digitalizációs, automatizációs megoldások elveszik az emberek helyét. Az azonban egész biztos, hogy munkakörök szűnnek meg és közben létrejönnek teljesen újak is.

AI ÉS LÁTVÁNYTERVEZÉS

Avagy szükség van még az emberre?

A NEMZETKÖZILEG IS AKTÍV THE GREYPIXEL LÁTVÁNYTERVEZŐ

STÚDIÓBAN AKTÍVAN HASZNÁLJÁK A MESTERSÉGES INTELLI-

GENCIÁT (AI), OLYKOR MEGLEPŐ MÓDON IS.

AZ ALAPÍTÓKKAL, MÁTÉTELKI

ÁKOSSAL ÉS LIPKA JÓZSEFFEL

A TECHNOLÓGIA JELENLEGI

KÉPESSÉGEIRŐL ÉS JÖVŐBELI

LEHETŐSÉGEIRŐL BESZÉLGETTÜNK. ELMONDÁSUK SZERINT AZ AI ELSŐSORBAN A KONCEPCIÓALKOTÁST ÉS A FINOMHANGOLÁST SEGÍTI.

Kezdjük az alapkérdéssel: mire használjátok jelenleg az AI-t?

Mátételki Ákos: Mi egyelőre a hatékonyság növelésére használjuk ezt az elképesztő sebességgel fejlődő technológiát. Akár hétről hétre új cégek és platformok jönnek létre, ezzel együtt nem félünk attól, hogy elveszi a munkánkat. Most a képek minőségét fejlesztjük AI-jal, például részletek hozzáadásával, de az eddigi workflow-nkat nem bolygatta meg, inkább plusz lépésként került a folyamat elejére, a koncepcióalkotást segíteni, ötletelni, illetve a folyamat végére, a finomhangolásra.

Finomhangolásra jó példa a holland Piet Boon stúdió kerámiakollekciójához készített termékvizualizációnk, ami bekerült a látványvilágára nagyon sokat adó Dutch Vogue Living magazinba. Dönthetett volna a designer hagyományos fotózás mellett, de mivel a MOYA-kerámiák többféle méretben és színben kaphatók – és a jövőben bővülhet a kollekció –, érdemes volt 3D-s fotorealisztikus megjelenítést használni. Ez a képalkotási módszer lehetővé teszi a sorozat új elemeinek megjelenítését ugyanabban a környezetben, azonos fényviszonyok között. További előny az említett finomhangolás is, amely során nemcsak a termék, de a környezet megjelenítésén is dolgoztunk. Például figyelembe vettük az épület elhasználódását, felületeinek egyenetlenségeit, illetve különböző variációk alapján az AI részletgazdagabbá tette a növényeket, a kérgüket, a leveleiket.

Meglepett, hogy létezik egy AI-render hibrid. Van erre speciális szoftver?

M. Á.: Nincs igazán. Bármelyik szoftver tudja ezt, ami képből indul ki, és képet tud alkotni. Sok szoftver van, ezek analizálják a képet, majd a promptok alapján megpróbálják újraálmodni. Az újraálmodás attól függ, hogy mit engedsz neki: ha ragaszkodsz az eredetihez, csak nagyon finom dolgokba nyúl bele, plusz részleteket visz bele, hogy még élethűbb legyen a kép. Például egy ismétlődő betonfelülethez odamaszkol egy felületet a számára korábban bevittek közül, ami várhatóan sokkal realisztikusabb lesz, mint amit 3D-ben beállítottunk, és ahol egy 2x2 méteres textúradarab ismétlődik.

A promptírás mennyire körülményes? Egy bizonyos rutinnal már könnyen megy?

Lipka József: Ez egy elég széles spektrum. A koncepcionálási szakaszban – amikor az épület csak tömegvázlatformában van jelen, és arra próbálunk valamilyen hangulatot generáltatni – fontos, hogy ismerd az általad használt rendszer működését, mert nem feltétlenül egyértelmű, hogy milyen promptokra hogyan reagál. Ákos példájánál maradva, ha csak annyit írunk, hogy „betonfal”, az még nem elég, mert nagyon sok mindent jelenthet. Később,

a koncepcionálási szakasz után már csak részleteket adunk hozzá a képhez az AI-jal – egy olyan képhez, amin már eleve definiálva vannak dolgok, és ezektől nem nagyon engedjük, hogy eltérjen az AI.

Mennyire gazdagítja a munkátokat jelen pillanatban az AI?

L. J.: Azt mondanám, hogy nagyon, és semennyire. Attól függ, honnan nézzük. Az elmúlt időszakban leginkább arra használtuk, hogy növényzetet javítsunk fel vele, valamint megfelelően belefestett embereket tegyünk a képekre. Ezt a munkafolyamatot amúgy is elvégeztük volna, viszont most gyorsabb lett. Kicsit nehéz megállapítani, mennyi pluszt ad, mert nem feltétlenül lehet tudni egy-egy projektnél, hogy lett volna-e idő ugyanezeket a folyamatokat hagyományos munkával elvégezni. Sok olyan projektünk van, ahol magára az AI-szakaszra sincs idő, mert van három nap összerakni a képet, és még kellene egy az AI-jal is, de az már nem fér bele. Sokszor pedig olyan változásokra kell nagyon gyorsan reagálnunk, amelyeket nem lehet lekövetni AI-workflow-val, mert nagyon esetleges, hogy egy AI-algoritmus mit generál.

Megoldható, hogy egy AI-algoritmus nagyon konzisztensen generáljon, de ehhez sok előkészítő munkát kell végezni, amire ismét csak nincs idő. Például kapunk egy projektet, amiből három nap alatt látványtervet kell készíteni úgy, hogy férjenek bele változások, mondjuk az épület kicserélése oly módon, hogy csak az épületet cseréljük ki, a többi felületnek változatlannak kell maradnia. Minderre felkészülni egy AI-modellel nem fér bele az időbe; a nagyon szűkre szabott időkeretben a 3D-tervezés és a hagyományos eszközök sokkal konzisztensebbek. El tudom képzelni, hogy egy építésziroda, ahol egy adott stílussal dolgoznak, rászán egy évet, és felépít egy, csak az ő stíluseszközeit használó AI-modellt, amivel már lehet nagyon gyorsan iterálni úgy, hogy közben konzisztens marad. De ebbe megint csak nagyon sok munkát és időt kell beletenni.

És abban az egy évben az AI is fejlődik, és kijön számtalan újdonság, ami megint csak nincs „idomítva”.

L. J.: Így van. Hasonló már történt is, amikor mindenki Stable Diffusiont használt, rengeteg eszközt építettek bele, de az SD a német Flux modell érkezésével elavult, így hát minden eszközt újra kellett tanítani a Fluxra. Az építészeti látványtervezés nem feltétlenül az a terület, ahol gyorsan lehet adaptálni ezeket a technológiákat.

Mert kifinomultabb?

L. J.: Mert az építészeti látványtervezés szempontjából pont rosszak az AI-modellek: itt széles látószögben nagyon sok minden rákerül a képre. Ha egy

valamire kell fókuszálni, például fotóportrét készítenék valakiről a Marson, akkor sokkal egyszerűbb a dolgom, és sokkal könnyebben hozhatok létre fotórealisztikus képet, akár régi eszközökkel is. Minél számosabbak és sokszínűbbek a részletek egy képen, annál bizonytalanabbá válnak az algoritmusok, annál kevésbé tudnak mit kezdeni vele – ez pusztán abból jön, hogy milyen matek dolgozik mögöttük.

Nincs tehát speciális látványtervező AI?

L. J.: Nincs, illetve a Stable Diffusionnek vannak finomhangolásai, az alapmodell kiegészítései. Például valaki tanított egy csodás modellt, ami Google Earth mentésekből nagyon szép légi fotókat generál mind esti, mind nappali verzióban, és ezt kifejezetten építészeti látványtervezéshez készítette. Ez rendkívül hasznos, mert sokszor kérnek madártávlati kép készítésére, de drónfotót nem adnak, vagy ha mégis, akkor gyakran az önmagában használhatatlan, mert rosszkor, rossz időben készítették. Egy borongós, zajos téli felvételből csak sok munkával lehet barátságos, zöldlombos nyári éjszakát csinálni.

Használjátok olyan területen, ami a nem szakmabelinek nem evidens?

L. J.: Azt is látom, hogy ahol nagyon nagy mennyiségű pontfelhőadatot dolgoznak fel, ott rengeteg

AI-algoritmust használnak szegmentálásra, kiváltva az emberi munkát. Illetve éppen ma reggel egy kifejezetten összetett szerződéstervezeten dolgoztam, amihez az AI segítségét vettem igénybe. Mintha lenne egy tanácsadóm, aki tudja, hogyan kell megfogalmazni egy angol jogi szöveget, nekem pedig csak alaposan át kell olvasnom a javaslatait, hogy biztosan ne legyen benne sületlenség. De többnyire már eleve nincs benne.

Hogyan látjátok az AI közeli és távolabbi jövőjét?

L. J.: A generatív AI át fog venni minden kreatív alkotási folyamatot a képtől a mozgóképen át az audióig, ez nem kérdés. Ha a fejlesztés és a matematikai felfedezések sebessége megmarad az elmúlt évek görbéjén, akkor biztosan ez lesz. Vannak feltörekvő technológiák, amiket igazából még fel sem tudunk fogni. Van AI-modell, ami egyetlen, kétdimenziós képből alkot komplett 3D-s jeleneteket, olyan részletek hozzáadásával, amikre eddig nemhogy precedens nem volt, de elképzelni sem tudták az emberek.

Abszolút reális, hogy 5-10 év múlva egy NFL-döntőt teljes egészében 3D-ben, mozgásban nézhetek majd egy streaming szolgáltatással, ezt meg lehet majd állítani, egy VR-headsettel be tudsz lépni a pályára, mintha tényleg ott lennél a játékosok között – és ehhez bőven elég lesz néhány kamera a helyszínen,

amelyek képéből algoritmusok számítják ki, hogy hogyan is néz ki mindez 3D-ben. Ez olyan valóság, amihez igazából már most is adott a technológia nagy része, csak ilyen léptékben felskálázva még nem hasznosították. Nem tudjuk megmondani, hogy ezek a technológiák hogyan változtatják meg a mi szakterületünket, de az biztos, hogy alapjaiban formálják majd át.

Az is kérdés, hogy a különböző feladatokra optimalizált modellek hogyan kapcsolódnak majd egymáshoz. El tudtok képzelni olyan jövőfantáziát, ahol egy alapos promptból komplett lakóparkot készít az AI, vagyis a telek adottságainak felmérésétől az illeszkedés problémáin és a BIM-tervezésen keresztül az alaprajzok és a látványtervek elkészítéséig, sőt a majdani karbantartás ütemezéséig mindent megoldjon egyetlen sugallatból? Akár egy egész várost is tervezhetne.

L. J.: Ez teljes mértékben benne van a pakliban. Szerintem a mérnökök validáló szerepkörbe kerülnek majd. Ha belegondolsz, egy nagy irodában most is ez történik: adott egy-két vezető, aki megmondja, milyen formákat vár, egy csapat pedig alájuk dolgozva létrehozza ezt – azt a csapatot lehet majd lecserélni AI-ra.

Miért kell minden dizájnba emberi érintés?

Ezzel a címmel közölt nemrég angol nyelvű szakcikket a The Greypixel, több alapvető fontosságú mozzanatot felsorolva. Mivel mindegyik jó érvnek tűnik, nézzük is meg őket!

A tervező a brief mögé lát, jobban megérti az ügyfél igényeit és vágyait, akár a kimondatlanokat is. Egy (szak)ember ismeri a kulturális, társadalmi kontextust, egy ülőbútor esetében van élménye, emléke annak használatáról, és nem pusztán adatokkal dolgozik.

Ellentétben a géppel, az ember ügyesen egyensúlyoz innováció és tapasztalat között. Például a high-end piacon gyakran fontos a csúcstechnikát időtlen eleganciával ötvözni, ami nem sablonos, hanem sokkal inkább árnyalt döntéshozatali folyamat.

Ugyancsak fontos a storytelling, mert valójában az érzelmi hatása teszi emlékezetessé a designt. Bár az AI segíthet létrehozni látványelemeket, hiányzik belőle az az ösztön, hogy valóban rezonáló narratívákat alkosson.

Amikor az emberi tényező megkerülhetetlenségéről írtatok, felmerült a történetmesélés is. Hogyan mond el egy történetet a látványterv?

M. Á.: Mindenekelőtt úgy, hogy beindít egy narratívát a befogadó fejében. Vagyis amikor meglátsz egy képet, ideális esetben odaképzeled magad a térbe, és máris hat rád a kép hangulata, átjárnak az általa közvetített érzések. Ha ránézek a Piet Boon-Domani-féle látványtervre, könnyen elképzelhetem, ahogy sétálok a teraszon, lefekszem a napozóágyra, pihenek egyet. Sokszor emberekkel, illetve különböző asszociációkat kiváltó elemekkel segítik a történetmesélést az építészeti látványterveken – de ez még jellemzően az ember feladata.

Kapcsolatteremtő asset menedzsereket keresünk új parkolási lehetőségek feltárásához, bármilyen helyszínen meglévő parkolók fejlesztéséhez és ingatlanprojektek magas ügyfélélményű parkolási megoldásainak kialakításához.

OFFICE OF THE YEAR 2024 NEVEZŐI

IDÉN ELŐSZÖR A HAZAI MELLETT A NEMZETKÖZI SZÍNTÉRRE IS NYITOTTUNK. ELINDÍTOTTUK AZ OFFICE OF THE YEAR KÜLFÖLDI KATEGÓRIÁT, AHOVA OLYAN MAGYARORSZÁGON KÍVÜLI EURÓPAI IRODÁK JELENTKEZÉSÉT VÁRTUK, AMELYEK IDÉN KÖLTÖZTEK VAGY LETTEK FELÚJÍTVA. ÍGY A SZERVEZŐK NEMCSAK A KEREK MÁSFÉL ÉVTIZEDES ÉVFORDULÓ ELŐTT TISZTELEGNEK, HANEM EZZEL IS JELZIK, HOGY A MAGYAR IRODAPIAC TOVÁBBRA IS MINŐSÉGI TEREKET HOZ LÉTRE, EGYRÉSZT A MULTIKULTURÁLIS VÁLLALATI KÖZEG POZITÍV HATÁSAINAK, MÁSRÉSZT A HAZAI SZOLGÁLTATÓK VILÁGSZÍNVONALÁNAK KÖSZÖNHETŐEN.

OFFICE OF THE YEAR 2024 NEVEZŐI

Az Area London elképzelése az volt, hogy olyan dinamikus környezetet hozzanak létre, amely az alkalmazkodóképességet helyezi előtérbe, változatos tereket és pihenőhelyeket biztosít az együttműködés elősegítése és a kreativitás kibontakoztatása érdekében a csapattagok között. Az új stúdió három alapelvre épül: fenntarthatóság, jólét és együttműködés.

Az AstraZeneca bécsi irodájánál arra törekedett, hogy új szintre emelje a dolgozói élményt, és egy modern, progresszív környezetet teremtsen, ahova a munkavállalók szívesen járnak be. Az irodába való belépés már önmagában lenyűgöző élményt nyújt, hiszen a fantasztikus panoráma és a rengeteg természetes fény körülöleli a dolgozókat, miközben a munkahely nemcsak funkcionális, hanem inspiráló is.

Az Avis iroda fő tervezési feladata az volt, hogy egy otthonos hangulatú, dolgozóbarát teret hozzon létre, amely kivitelezésében utal a befektető üzletágára, és figyelembe veszi a márka színeit. Az egész tér részletekben és szokatlan megoldásokban gazdag, és minden egyes helyiséget úgy terveztek, hogy kiemelkedjen a többi közül.

CATO NETWORKS CAMPUS

A tervezési koncepció az „entrópia” fogalmából ered, azaz a rendszer mindig az egyensúlyi állapot elérésére törekszik. Az egyes emeleteken belüli közlekedést szalagként használták, ami egyensúlyt teremtett a különböző funkciók között, amelyek mind az épület magját, mind pedig a függönyüveg peremét körbeölelték. A campus kiemelkedően rugalmas és alkalmazkodó munkakörnyezetet biztosít az alkalmazottaknak.

COCA COLA HQ @ GLOBALWORTH

CAMPUS B / FLOORS 4 & 12

A körülbelül 4500 négyzetméteres területen megvalósuló projekt tökéletesen tükrözi a vállalatnak a kiválóság, az innováció és az alkalmazkodóképesség iránti elkötelezettségét. Egy merész elképzelést alakítottak át funkcionális és esztétikai valósággá, a legmagasabb minőségi követelményeknek megfelelően. Személyre szabott megoldásokkal és innovatív tervezéssel valósították meg a projektet, a kreativitást és a hatékonyságot ötvözve.

AREA LONDON

ASTRA ZENECA OFFICE

AVIS

A modern és kényelmes munkaterület nem csupán egy munkahely, hanem az innováció, a kreativitás és az erős kapcsolatok kiépítésének inspirációs forrása is. A Cushman & Wakefield új központjának belső terében a fehér, a szürke és a fatónusok elegáns és minimalista kombinációja kellemes és zavarmentes légkört teremt. A tervezés alapja az „underdesign” koncepció volt, amely minimalizálja a zavaró színeket és elemeket az irodában, így a dolgozók teljes mértékben a munkájukra koncentrálhatnak.

DECERTO

CUSHMAN & WAKEFIELD NEW OFFICE DESIGN – MORE THAN JUST A PLACE TO WORK

A belső tereket erős stílus jellemzi, ahol a domináns réz a beton nyers szürkeségével kombinálva egységes és jellegzetes esztétikát teremt. A sötétszürke mennyezetek, a szabálytalan irányban elhelyezett dizájnervilágítás és a geometrikus tagolású üvegfalak ipari, mégis elegáns hangulatot kölcsönöznek a térnek. A dekoratív festmények, indák és cserepes növények formájában megjelenő növényzet megtörik a belső tér szigorúságát, és a természetesség és a frissesség elemét hozzák be.

A tervezési folyamat során egyedi szekrényeket és polcokat, akusztikus falpaneleket hoztak létre, amelyek pontosan megfeleltek az ügyfél igényeinek. Ez magában foglalt egy egyedi építésű, diófából és helyben beszerzett kőből készült tárgyalótermi asztalt is. A gondosan kiválasztott, prémium minőségű anyagok használatával olyan egyedi megjelenést és hangulatot értek el, amely egyszerre exkluzív, merész és az ügyfelek magas színvonalú igényeinek bizonyítéka.

GIUFFRÈ FRANCIS LEFEBVRE

FSN CAPITAL PARTNERS

A Giuffrè Francis Lefebvre irodája a Monte Rosa 91. legfelső emeletén található az olaszországi Milánóban. A Renzo Piano stúdió által felújított épületet az átláthatóság, a belső terek és a város közötti kapcsolat jellemzi, patkó alakú kialakításával, amely egy zöld, fákkal borított magot és egy belső teret/agorát foglal magában.

A kortárs irodabelsők esztétikai, funkcionális és ergonomikus kialakításukkal rugalmasságot kívánnak biztosítani, lehetővé téve az egyéni és a közös munkát egyaránt. Mivel multifunkcionális terek, barátságos légkört teremtenek és elősegítik az integrációt, arra ösztönözve a munkavállalókat, hogy a világjárvány után visszatérjenek az irodába. A legtöbb ügyvédi irodához hasonlóan kulcsfontosságú elem lett a reprezentatív bejárati terület.

GREENBERG TRAURIG

HEGELMANN GROUP

A németországi Hegelmann Grouphoz tartozó ProInterier s.r.o.-nál a kereskedelmi belső terek kialakításához és berendezéséhez szükséges termékek és szolgáltatások átfogó választékát kínálják. „A kiválóságra való törekvés” filozófiájuk fontos szerepet játszott az iroda kialakításában. Többségében a márka színei dominálnak, indusztriális elemekkel kiegészülve.

Az iroda harmonikusan ötvözi a funkcionalitást és a márka karakterét. A belső kialakítást a vállalat márkajelzése ihlette, a tengerészkék szín a „H” motívum és a befektető grafikai mintáiban is megmutatkozik. Ez az esztétika hangsúlyozza a márka identitását, miközben olyan környezetet teremt, amely elősegíti a dolgozók jólétét. Az olyan természetes anyagokat, mint a fa, a beton és a filc, zöld elemekkel egészítették ki, kellemes, ökológiai jelleget kölcsönözve az irodának.

IL PRISMA LIVE – IL PRISMA’S MILAN HEADQUARTERS

Az Il Prisma Live a munkahelyek tervezésének előremutató megközelítését testesíti meg, igazodva a mai szakemberek változó igényeihez, és elősegítve az együttműködésben, a jólétben és az innovációban gyökerező munkakultúrát. A multidiszciplináris megközelítés biztosítja, hogy minden elem kényelmes, intuitív és inspiráló legyen.

A JDE Peet’s irodája a dizájn kvintesszenciája, ahol a funkcionalitás találkozik a márka egyedi karakterével. A több mint 800 négyzetméteres térben a természet és a márka termékei által inspirált meleg színpaletta a munkához és a pihenéshez egyaránt kedvező légkört teremt. Ez egy olyan iroda, amely harmonikusan ötvözi az esztétikát, az ergonómiát és a vállalati identitást.

A Lenovo Farnborough-i irodája nemcsak a fenntarthatóságról, hanem a globális világjárvány nyomán változó munkahelyi dinamikára szabott innovatív megoldásokról is tanúbizonyságot tesz. A koronavírus előtt hiányzott az együttműködés, a koncentráció és a kreativitás elősegítéséhez szükséges sokoldalúság és vonzerő az irodákból, ezeket most megvalósították.

LENOVO

HOOGWEGT

JDE PEET’S

A Lingaro központja egy olyan iroda, amely harmonikusan ötvözi a funkcionalitást, az esztétikát és a márkaidentitást. Az építészek több mint 3000 négyzetméteren, két szinten elosztva olyan munkakörnyezetet hoztak létre, amely egyszerre segíti elő a hatékonyságot és a kényelmet. A tervezés kiemelkedő eleme a multifunkcionális konyha, amely az iroda szívévé vált, és elősegíti a csapat integrációját.

Az Office Space in Town (OSiT) az Egyesült Királyság egész területén kínál butik-irodahelyiségeket, amelyek innovatív és tematikus irodai környezetükről híresek. A New Broad Street 46. szám alatti új irodaterületük Monopoly témájú, egyszerre játékos és kifinomult. Amint belépünk, a teret az aranyszín dominálja, az ikonikus „GO” felirat pedig a társasjátékra emlékeztető utazásra kalauzol.

A nemrégiben felújított épületben a lenyűgöző art deco stílusjegyek és a kortárs dizájnelemek zökkenőmentesen ötvöződnek, elegáns geometrikus mintákkal és luxus anyagokkal. Az Orega The Strand projekt egyedülálló és izgalmas lehetőséget kínált egy olyan munkaterület létrehozására, amely nemcsak az ikonikus környezet pompáját tükrözi, hanem az Orega kiválóság iránti elkötelezettségét is megtestesíti.

A cél olyan környezet létrehozása volt, amely túllép a hagyományos munkahelyi paradigmákon, elősegítve a termelékenységet, a holisztikus jólétet és az összekapcsolhatóságot. A TD SYNNEX a jólétre összpontosító különféle terek – például többvallásos területek, játéktermek és szülői szobák – integrálásával a befogadás és a jól(l)ét iránti elkötelezettségét demonstrálja.

A Tetra Pak irodája remek példája a helyi vonatkozású dizájnnak, a tartósságnak, a márkaépítésnek és az emberek jólétének. Céljuk, hogy még gyakrabban járjanak be az irodába a dolgozók, akik azt érezhetik, mintha otthonról hazaérkeznének. A dizájn 80 százalékban a márkához kapcsolódik, 20 százalékban pedig helyi hatások játszanak szerepet.

A 2024-es Office of the Year kategóriáról részletek a www.azevirodaja.hu/dijatadok weboldalon olvashatók.

TETRA PAK – PROTECTS WHAT’S GOOD

LINGARO GROUP

OFFICE SPACE IN TOWN

TD SYNNEX

OREGA THE STRAND

ÚJ HELYZETEK A LAKÁSPIACON

EZ LESZ AZ AIRBNB JÖVŐJE

A HOTELEK HELYETT EGYRE TÖBBEN

VÁLASZTJÁK AZ AIRBNB-T SZÁLLÁSKÉNT, HA NYARALNI MENNEK. A SZABÁLYOZÁS NAGYON ELTÉRŐ A VILÁG MINDEN RÉSZÉN. A MAGYAR FŐVÁROSBAN 2025TŐL KÉTÉVES MORATÓRIUM LÉPETT ÉLETBE, ÍGY 2026 VÉGÉIG NEM LEHET ÚJ MAGÁNSZÁLLÁSHELYEKET NYILVÁNTARTÁSBA VENNI.

Ma az Airbnb a világ egyik legnagyobb szállásközvetítő platformja, amely nemcsak turistáknak, hanem digitális nomádoknak, üzleti utazóknak és hosszabb távú bérlőknek is vonzó lehetőségeket kínál. A cég folyamatosan fejleszti szolgáltatásait, például mesterséges intelligencia (AI) segítségével javítja a keresési élményt és az ügyfélszolgálati rendszereit.

Bár hatalmas siker lett, számos kritikát is kapott, főként amiatt, mert hozzájárult az ingatlanárak emelkedéséhez és a lakhatási válság súlyosbodásához. Egyes városok szigorú szabályozásokat vezettek be a rövid távú lakáskiadás ellen, hogy csökkentsék a turisták által okozott túlterhelést, és megvédjék a helyi lakosok érdekeit.

A 2020-as koronavírus-járvány súlyosan érintette a turizmust, így az Airbnb is jelentős veszteségeket szenvedett el. Az utazási korlátozások miatt a foglalások száma drámai módon csökkent, és a vállalat kénytelen volt alkalmazkodni a megváltozott helyzethez. Ennek részeként bevezettek hosszabb távú bérleti lehetőségeket és szigorúbb egészségügyi szabályokat. A pandémia után azonban a szegmens gyorsan visszatért a növekedési pályára, mivel az emberek egyre inkább alternatív szállásmegoldásokat kerestek a hagyományos hotelekkel szemben.

Gyors növekedés és nemzetközi terjeszkedés

2008: az alapítás éve

• 2011: elérték az egymillió foglalást, és megnyitották első irodájukat Európában (Londonban)

• 2012-2014: a vállalat exponenciálisan növekedett, egyre több országban lehetett elérni, és felhasználóinak száma milliókra emelkedett 2016: elindították az „Airbnb Experiences” szolgáltatást, amely lehetővé tette, hogy helyi lakosok élményeket és programokat is kínáljanak az utazóknak

• 2019: az Airbnb hétmillió szálláshellyel rendelkezett világszerte, és több mint 220 országban volt elérhető

Sok helyen korlátozzák

Az Airbnb világszerte forradalmasította a rövid távú lakáskiadást, azonban számos városban és országban szigorú szabályozásokkal korlátozták a működését. A helyi önkormányzatok és kormányok legfőbb aggodalma az, hogy az Airbnb hozzájárul az

ingatlanárak és bérleti díjak emelkedéséhez, valamint a lakhatási válság súlyosbodásához. Emellett sok helyen panaszkodnak a turisták által okozott zajra és a lakóközösségek megváltozására.

Az Airbnb korlátozásai világszerte változóak, de a leggyakoribb szabályozások közé tartozik a maximális bérbeadási napok meghatározása, az engedélyezési rendszer bevezetése, valamint az ingatlanpiacra és a helyi lakosokra gyakorolt hatások minimalizálása. A városok célja, hogy fenntartható egyensúlyt teremtsenek a turizmus előnyei és a helyi lakosság érdekei között. Az alábbiakban bemutatjuk néhány ország és nagyváros korlátozó intézkedéseit.

Barcelona vezette be az egyik legszigorúbb Airbnbszabályozást Európában. Az önkormányzat megtiltotta az új rövid távú lakáskiadási engedélyek kiadását, és szigorúan ellenőrzi a már meglévő engedélyek betartását. A hatóságok keményen büntetik az engedély nélküli kiadó lakásokat.

Párizsban az Airbnb-s lakáskiadás maximális időtartama 120 nap évente. Ezt a határt automatikusan figyelik, és az ingatlantulajdonosok kötelesek regisztrálni lakásaikat a városi hatóságoknál. Az engedély nélküli lakáskiadás súlyos pénzbírságot vonhat maga után. 2025 februárjában a rendőrök dátumozott matricákat ragasztottak a rácsokra, kerítésekre és kapukra felerősített kulcsszéfekre, és a feltüntetett dátumtól számítva a tulajdonosoknak két hetük volt arra, hogy eltávolítsák a miniszéfeket. A határidő leteltével a dobozok talált tárgynak minősültek, és automatikusan eltávolították őket a közterületről.

Jacques Baudrier lakhatásért felelős polgármesterhelyettes szerint az intézkedés része annak a küzdelemnek, amelynek célja a fővárosban található illegális bútorozott turistaszálláshelyek felszámolása. A szakember szerint Párizsban 95 ezer bútorozott turistaszállás van, amelyből 25 ezret illegálisan adnak ki.

Berlin 2016-ban vezette be az egyik legszigorúbb szabályozást, amely szerint magántulajdonú lakásokat csak engedéllyel lehetett rövid távra kiadni. Később ezt enyhítették, de továbbra is szigorú ellenőrzés van érvényben, és a lakáskiadás évente maximum 90 napra korlátozott.

Amszterdamban a rövid távú lakáskiadás maximum 30 nap évente, és legfeljebb négy vendég tartózkodhat egy időben egy lakásban. Az engedély nélküli kiadók jelentős pénzbírságra számíthatnak.

New Yorkban a vonatkozó rendeletek kimondják, hogy a 30 napnál rövidebb időre történő lakáskiadás tilos, kivéve, ha a tulajdonos is az ingatlanban tartózkodik a vendégekkel egy időben. Az állam ezzel próbálja megakadályozni, hogy ingatlanbefektetők nagy mennyiségű lakást vonjanak ki a hosszú távú piacról. Az Airbnb szülővárosában, San Franciscóban is szigorú szabályok vannak érvényben. A lakástulajdonosoknak engedélyt kell kérniük, és évente maximum 90 napra adhatják ki a teljes lakásukat. A platformok kötelesek törölni azokat a hirdetéseket, amelyek nem felelnek meg a szabályoknak.

Tokióban az Airbnb-szolgáltatásokat évente maximum 180 napig lehet nyújtani, és a szállásadóknak kötelező regisztrálniuk az ingatlanukat. Egyes kerületek ennél is szigorúbbak, és teljes mértékben tiltják a rövid távú lakáskiadást.

Szingapúrban tilos a 90 napnál rövidebb lakáskiadás társasházakban. Az engedély nélküli szállásadók jelentős pénzbüntetést kaphatnak.

Az Airbnb folyamatosan együttműködik a helyi önkormányzatokkal a megfelelő szabályozások kialakításában, de a vita a lakhatási válság és az ingatlanpiac torzulása miatt továbbra is aktuális téma.

Milyen a hazai helyzet?

Budapesten az Airbnb és más rövid távú lakáskiadási platformok működését az utóbbi időben jelentősen korlátozták, amelynek célja a lakhatási problémák enyhítése és a helyi lakosok érdekeinek védelme.

2025. január 1-jétől kezdődően kétéves moratórium lépett életbe a fővárosban, amelynek értelmében 2026. december 31-ig nem lehet új magánszálláshelyeket, például Airbnb-lakásokat nyilvántartásba venni a fővárosban. Ez azt jelenti, hogy ebben az

időszakban új engedélyeket nem adnak ki rövid távú lakáskiadás céljából. Fontos megjegyezni, hogy a jogszabály tartalmaz egy kiskaput: azok a lakástulajdonosok, akik 2024. december 31-ig benyújtották kérelmüket, még regisztrálhatták szálláshelyüket, és így mentesülhetnek a moratórium alól.

Az új szabályozás részeként 2025-től a magánszálláshelyek után fizetendő éves átalányadó a jelenlegi 38 400 forintról 150 ezer forintra emelkedik lakószobánként Budapesten. Az adóemelés célja, hogy csökkentse a rövid távú lakáskiadás vonzerejét, és ösztönözze a hosszú távú bérbeadást.

2024. szeptember 2-től két héten át online és személyesen is szavazhattak Budapest VI. kerületének lakói arról, hogy az önkormányzat engedje-e a rövid távú szálláskiadást, más néven az Airbnb-t. A résztvevők szűk többséggel úgy döntöttek, hogy 2026-tól tiltsák be a rövid távú lakáskiadást a kerületben. Ez a döntés tükrözi a helyi lakosok azon szándékát, hogy megőrizzék lakókörnyezetük nyugalmát és stabilitását. Két hét alatt 6083 terézvárosi voksolt, közülük 3265en, azaz 54 százalék szavazott igennel, 2818-an pedig nemmel.

A szavazás utáni hetekben az 50 négyzetméternél kisebb lakások – klasszikusan ezeket használják a tulajdonosaik Airbnb-s kiadásra – négyzetméterárai mintegy öt százalékkal 1,037 millió forintra csökkentek. Ezzel párhuzamosan az eladó ingatlanok száma pedig mintegy 130-ról 200 közelébe emelkedett, vagyis ezen ingatlanok kínálata alig három hónap alatt 50 százalékkal megugrott. Összehasonlításul, a szomszédos VII. kerületben például ezen idő alatt enyhe áremelkedés volt tapasztalható. A képet árnyalja, hogy az Airbnb-s lakások sűrűsége éppen a VI. kerületben, Terézvárosban a legmagasabb. Ott ugyanis 2700 olyan ingatlan található, amelyet erre a célra használnak. Ez a teljes lakásállomány nyolckilenc százaléka. Ezzel szemben, ha teljes Budapestet vizsgáljuk, akkor 15 ezer ilyen lakás található, amely a teljes fővárosi ingatlanportfóliónak mintegy 1,5 százalékát teszi ki.

Kompromisszum formálódik

A rövid távú lakáskiadás esetében a teljes tiltás és a jelenlegi szabályozás közötti kompromisszumot javasolják a hazai turisztikai szakmai szövetségek a kormánynak. Huszonhat szakmai szervezet közös álláspontot alakított ki az ügyben, amelyet az új Fővárosi Közgyűlés megalakulásának apropóján, 2024 októberében tettek közzé. A szakmai szervezetek szerint a rövid távú lakáskiadás egyfelől lakhatási és szociális, másfelől turisztikai kérdés. A turisztikai célú rövid távú lakáskiadás egy budapesti, azon belül is a belső fővárosi kerületeket érintő ügy, sem a külső

kerületekben, sem a vidéki városainkban nem vet fel kérdéseket. Az amúgy is megbolydult ingatlanpiacon és azon belül az albérleti piacon tovább fokozná a káoszt, ha egyes kerületekben tilos lenne, míg más kerületekben engedélyezett maradna a rövid távú lakáskiadás.

A főváros turizmusának szüksége van a sharing economy modellben működő szálláshelyekre, az ide érkező vendégek kifejezetten kedvelik az ilyen típusú szállásokat, összhangban a „be like a local” trenddel. A főváros vendéglátóhelyeinek, az attrakcióit üzemeltető vállalkozásoknak éppúgy komoly veszteséget jelentene a teljes tiltás, mint a Budapest Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtérnek, tágabb perspektívába helyezve a teljes nemzetgazdaságnak. Ugyanakkor tiszteletben kell tartani a helyiek érdekét és véleményét is, akik érthető módon tiltakoznak a túlturizmus egyelőre szórványosan felbukkanó jelei ellen.

A kormány adatai szerint 2025 januárjában országszerte több mint egymillió vendég érkezett a szálláshelyekre, ami 18 százalékos emelkedést jelent az előző év azonos időszakához képest. A főváros 28 százalékkal több turistát fogadott, emellett valamennyi turisztikai térség növelte vendégforgalmát, miközben a vendégéjszakák száma megközelítette a 2,3 milliót, mintegy kilenc százalékkal meghaladva az egy évvel korábbi eredményt.

Mindennek fényében a teljes tiltás jogi nonszensz és gazdaságilag irracionális lépés lenne. A szakmai szövetségek az alábbi javaslatokat tették:

• Moratórium: a magán- és egyéb szálláshelyek számára a működési engedélyek kiadása Budapesten átmenetileg – 2026. január 1-jéig – kerüljön felfüggesztésre. Ez idő alatt új szálláshely-minősítési eljárást sem lehet indítani ebben a szálláshelytípusban. Azon szálláshelyek esetében, amelyek már megindították a szálláshely-minősítési eljárást, azt le kell folytatni, és a működési engedélyt is ki kell adni.

• Hatástanulmány: a nemzetközi gyakorlatot ismerő tanácsadó cég bevonásával készüljön átfogó elemzés a szálláshelypiacról, azon belül konkrétan a sharing economy modellben működő szálláshelyek szegmenséről, kiemelten a rövid távú lakáskiadás mennyiségi és minőségi jellemzőiről, annak a szálláshelypiacra és Budapest turisztikai teljesítményére gyakorolt hatásairól.

• Szabályozás: a vizsgálat eredményei alapján készüljön majd – minden érintett érdekeit figyelembe vevő – szabályozási koncepció.

Ezek az intézkedések együttesen azt a célt szolgálják, hogy szabályozzák a rövid távú lakáskiadások piacát Budapesten, elősegítve a hosszú távú bérlakások kínálatának növekedését és a lakhatási problémák enyhítését.

LAKHATÁSI VÁLSÁGBAN

VAGYUNK, A MAGYAR

HELYZET AZ EGYIK

LEGROSSZABB

AZ EMELKEDŐ LAKÁSÁRAK ÉS BÉRLETI DÍJAK SOK EURÓPAI SZÁMÁRA OKOZNAK KOMOLY FEJTÖRÉST, A LAKHATÁSI VÁLSÁG ÖSSZEURÓPAI JELENSÉG. A FIATALOK, ALACSONY KERESETŰEK, EGYEDÜLÁLLÓK ÉS AZ IDŐSEBB KOROSZTÁLYOK VANNAK A LEGNAGYOBB VESZÉLYNEK KITÉVE. 2015 ÉS 2023 KÖZÖTT AZ UNIÓBAN 47 SZÁZALÉKKAL EMELKEDTEK A LAKÁSÁRAK, MAGYARORSZÁGON A LEGNAGYOBB MÉRTÉKBEN, 173 SZÁZALÉKKAL.

A lakhatási válság azt jelenti, hogy egy adott területen az emberek jelentős része nem jut megfizethető és megfelelő lakhatási lehetőséghez. Ez világszerte és Európában is egyre nagyobb problémát jelent, főként a nagyvárosokban. De mi okozza a lakhatási válságot?

Magas ingatlanárak és bérleti díjak. Az ingatlanok árai gyorsabban nőnek, mint a bérek, ezért egyre kevesebben engedhetik meg maguknak a saját lakást vagy a megfizethető bérlést. Ez régiónként változik, és a gazdasági ciklustól éppúgy függ, mint például az adórendszerbe integrált ösztönzőktől vagy az inflációtól.

Lakáshiány. Sok helyen nincs elég új építésű vagy szociális lakás, így a kereslet meghaladja a kínálatot. Magyarországon a rendszerváltást követően az ún. tanácsi lakások túlnyomó többségét a bent lakó bérlők nyomott áron – a piaci ár töredékéért, kárpótlási jegyért – megvásárolhatták. A deklarált cél a középosztály vagyonhoz juttatása volt, igaz, a sok esetben 100 éves, szebb napokat látott bérpalotákban kialakított lakások, illetve a teljes házak felújításának terhe az új tulajdonosokra maradt. Az esztétikai, műszaki jellegű vagy veszélyelhárító beavatkozások koordinálását korábban a mindenható szerepben tetszelgő IKV-k helyett a közös képviselet vette át. A felújítások ütemét a lakók által befizetett közös költség –ennek mértékét ők maguk határozzák meg – és az ad hoc jelleggel elérhető, jellemzően önkormányzati

pályázati források hozzáférhetősége határozza meg. A privatizáció során az ingatlanokban található üzlethelyiségek bérleti jogát a legtöbb esetben nem az immár magántulajdonba került társasházak kapták meg, hanem a területileg illetékes önkormányzatok, akik a legritkább esetben fordítják a bevételeket a lakhatás támogatására.

Az ilyen módon értékesített önkormányzati lakásokat nem pótolták, ez a kategória, ha nem is szűnt meg, de elenyésző részét teszi ki a hazai lakásállománynak. Az önkormányzatoknak – roppant kevés kivételtől eltekintve – nem áll rendelkezésre elegendő erőforrás lakások építésére. Az „állami lakásépítési program” kifejezés sem gyakran bukkan fel a reggeli hírösszefoglalókban.

Spekuláció és befektetési célú vásárlások. A nagy ingatlanbefektetők felvásárolják a lakásokat, hogy kiadják vagy üresen tartsák őket az árak növekedésére várva. 2024 végén, 2025 elején szabályos hisztéria tört ki a budapesti és kisebb mértékben a vidéki lakáspiacokon: a robbanásszerűen emelkedő kereslet, a korábban magas kamatozású állampapírokból felszabadult pénzek sokak szerint irreális szintre emelték az árakat. A kormány 2025-ben összesen 1700 milliárd forintot fizet ki az állampapírral rendelkező ügyfeleknek kamatok és részleges vagy teljes tőketörlesztés formájában. Ebből 1300 milliárd forint a Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) sorozataihoz kapcsolódik. Csak 2025 első fél évében több

mint 1200 milliárd forintnyi likviditás jelenik meg így a hazai háztartásoknál, amelynek egy része – a tőke már csak ilyen – keresi az alacsony kockázat, ésszerű haszon kombinációját. Irány a lakáspiac! A dolog kétélű: aki most akar eladni, dörzsölheti a markát, hiszen a soha nem látott magasságokba emelkedő lakáspiaci árfolyamok prémium hozamot biztosítanak. Azoknak keserű foglalatosság a hirdetések reggeli böngészése, akik életük első lakását szeretnék most megvásárolni. Mindig a „lakáslépcső” első állomása a legmagasabb, ezt az akadályt a legnehezebb meglépni. Járulékos kár, hogy sok befektető – felismerve a kislakások iránti fokozott érdeklődést – nagy alapterületű, harmonikus beosztású és élhető tereket biztosító lakásokat alakít át két–három minigarzonná. Az esetenként 20-25 négyzetméter alapterületű „otthonok” inkább Airbnb-kiadásra alkalmasak, lakáscélra kevésbé. A felosztást a tulajdoni lap nem követi le: az „ügyvédi megosztással” rendezett tulajdon értéke viszonylagos, a frissen festett gipszkarton falak mögötti műszaki tartalom minőségét pedig az első meghibásodáskor fogják a lakók megtapasztalni.

Alacsony jövedelmek és növekvő megélhetési költség. Az emberek nagy része keresetének egy jelentős hányadát lakhatásra költi, így kevesebb marad más kiadásokra.

Hitelpiaci problémák. A magas kamatok vagy szigorú banki feltételek miatt sokan nem tudnak hitelt felvenni. 2025 elején a jelzálogalapú lakáspiaci kamatok hét százalék körül vannak, ami már elfogadható szintet jelent.

A Covid-járvány hatására rengeteg digitális nomád választotta otthonául az olcsóbb kelet-európai városokat, felhajtva ezzel a keresletet, növelve az árakat.

Szociális lakások hiánya. Kevés az állami vagy önkormányzati lakás, amelyek megfizethetőbb alternatívát kínálhatnának. Budapesten szinte csak a XIII. kerület épít pályázat útján megszerezhető önkormányzati lakásokat (egy önkormányzati ciklus alatt néhány tucatot), amelyek aránya Budapesten 10 százalék alatti. Összehasonlításképpen: ma Bécs lakosságának legalább 60 százaléka valamilyen támogatott lakóingatlanban él. Az önkormányzati bérlakások száma eléri a 220 ezret, a főváros pénzügyi támogatásával épülő szövetkezeti lakások száma pedig a 200 ezret, ami együtt a teljes lakásállomány felét teszi ki. A bécsi önkormányzat évente átlagosan ötezer új önkormányzati lakást ad át. Egy 50 négyzetméteres önkormányzati lakás bérleti díja Bécsben jelenleg maximum 125 ezer forint lehet.

Kik a leginkább érintettek a lakhatási válságban, és mi a megoldás?

Fiatalok és pályakezdők: nehezen tudnak első lakáshoz jutni.

Alacsony keresetűek: jövedelmük nagy részét lakhatásra kell költeniük.

Egyedülállók és kisgyermekes családok: nekik különösen nehéz stabil és megfizethető lakást találni.

• Idősek és nyugdíjasok: a növekvő költségek miatt egyre többen nem tudják fenntartani korábbi lakásukat.

Lehetséges megoldásként jöhet szóba több megfizethető lakás építése, állami és magánberuházások ösztönzése. Szociális lakások fejlesztése és a lakbértámogatások növelése is segíthet. Emellett, a bérlői szegmensben a piac szabályozása árplafon bevezetésével vagy a hosszú távú bérleti szerződések támogatásával szintén előnyös lehet. Segíthet még a lakástulajdon támogatása kedvezményes hitelek nyújtásán és az első lakást vásárlók segítésén keresztül. Fontos kiemelni, hogy a rövid távú szálláskiadás korlátozása is javíthatja az ingatlanpiac helyzetét.

Mi az a megfizethető lakhatás?

Az egyik módszer annak mérésére, hogy a lakhatási költségek (túl) magasak-e, ha megvizsgáljuk a lakásárak/jövedelem arányt. Ha a lakhatási költségek meghaladják a rendelkezésre álló jövedelem 40 százalékát, az azt jelzi, hogy a háztartások lakhatási problémákkal küzdenek. Az Európai Unióban 2023-ban a városi háztartások 10,6 százaléka, míg a vidéki háztartások hét százaléka esetében a lakhatási költség több volt a rendelkezésre álló jövedelem 40 százalékánál. A városokban élő görögök több mint egynegyedének (31 százalék) a lakhatási költségei meghaladták a jövedelem 40 százalékát, míg

a városokban élő szlovákok mindössze hat százaléka szembesült ezzel a problémával. Magyarországon a statisztikák ellentmondásossága, a be nem jelentett jövedelmek relatív magas részesedése és a sajátos urbanizáció – egyetlen igazi nagyváros – miatt nehéz egyetlen számmal kifejezni a lényeget.

Hazánkban inkább az alacsony lakhatási mobilitás okoz gondot: egy békéscsabai polgár hiába értékesíti szépen felújított lakását, az árából nem tud magának egy másik, hasonló paraméterű otthont vásárolni például Győrben, ahol jóval kedvezőbbek a munkaerőpiaci feltételek. Ez utóbbi másokat is odavonz, a növekvő kereslet további áremelkedést generál a lakáspiacon. Emberünk vagy jelentős bankkölcsönnel kezdi új életét, vagy bérelt lakásba kényszerül.

A lakhatási költségek növekedése

az EU-ban

Kevesebb mint 10 év alatt, 2015 és 2023 között a lakásárak átlagosan 47 százalékkal emelkedtek az EU-ban. A legnagyobb növekedést Magyarországon mérték, ahol 173 százalékkal nőttek a lakásárak, míg Finnországban mindössze öt százalékkal. Az árak emelkedéséhez hozzájáruló fő okok a magasabb építési költségek és jelzáloghitel-kamatlábak, az építkezések csökkenése, amely korlátozta a kínálatot, valamint az ingatlanok befektetési céllal történő megvásárlásának növekedése a további jövedelemszerzés érdekében. Magyarországon az adórendszeren keresztül is támogatják a saját tulajdonszerzést, ez is árfelhajtó tényező. Az ökölszabály az, hogy az ingatlan hosszú távú és alapvetően alacsony rizikójú befektetés, az esetleges nyereséget/veszteséget 10 éves távlatban érdemes vizsgálni.

A magyar lakosság körében a saját lakás – sok esetben az egyetlen vagyontárgy – megszerzésének vágya túlmutat a lakhatás megoldásának kérdésén: presztízs- és biztonsági kérdés, befolyásolja a gyermekvállalási hajlandóságot, sok esetben mérsékli a társadalmi mobilitást, vagy erősebben fogalmazva: növeli a röghöz kötést. Alternatíva a bérlés, de Magyarországon, illetve az EU egészében az ingatlanok bérlése is drágább lett. 2010 és 2022 között a bérleti díjak átlagosan 18 százalékkal emelkedtek, részben a rövid távú bérleti módozatok (Airbnb) térnyerése miatt, amelynek következtében a házak és lakások egy része kikerült a klasszikus piacról.

Az EU lépései a lakhatással kapcsolatban

2021-ben az Európai Parlament állásfoglalást fogadott el, amelyben felszólította az uniós országokat, hogy ismerjék el a megfelelő lakhatást olyan alapvető emberi jogként, amely törvényi úton érvényesíthető. Mindenkinek egyenlő hozzáférést kell kapnia a tisztességes, egészséges lakhatáshoz, jó minőségű ivóvízhez, megfelelő higiéniához, szennyvízelvezetéshez és megbízható energiához – mondták ki a képviselők. 2024 júliusában a Parlament második ciklusra is Ursula von der Leyent választotta az Európai Bizottság (EB) elnökévé. A szavazás előtti nyilatkozatában von der Leyen bejelentette, hogy a lakhatás az EU prioritása az új ciklusban, hozzátéve, hogy az EU-nak először lesz lakhatásért felelős biztosa.

2024 októberében a képviselők az EB alelnökével, Margaritis Schinassal a fenntartható, tisztességes és megfizethető lakhatás szükségességéről tárgyaltak. Aggodalmukat fejezték ki a hajléktalanok nagy száma miatt, illetve azért, hogy a fiatalok nem tudnak saját lakást vásárolni, és hangoztatták a szociális lakhatási beruházások fontosságát. 2024 decemberében az Európai Parlament jóváhagyta egy különbizottság felállítását, amelynek megoldásokat kell javasolnia arra vonatkozóan, hogy az EU hogyan kezelje a lakhatással kapcsolatos problémákat. A bizottság egy évig fog működni. Reméljük, hogy a sok bába között nem vész el a gyerek!

És ha már gyerekekről van szó, a gyermekvállalási hajlandóság egyenes arányban nő a lakhatás minőségével, vagyis egy olyan problémáról van szó, amely a társadalom, illetve a gazdaság számos szegletére hatással van. A méltányos és megfizethető lakhatás elősegítése katalizátorszerepet tölthet be a társadalom elöregedésének lassításában, a gyerekszám növelésében, jó hatással van az építőiparra, a lakberendezési és bútorpiacra, valamint a gazdasági élet egy sor egyéb területére.

A fentiek eredőjeként az európaiak több mint kétharmada saját tulajdonú otthonában él, Magyarországon ez a szám 90 százalék. Az európaiak 17 százalékának olyan otthona van, amely nem nyújt megfelelő teret, ami legalább egy szoba felnőtt páronként, egyedülálló felnőttként, 12 és 17 év közötti testvérpárok esetében, illetve gyerekenként. Az európaiak 34 százalékának otthonában több hely van, mint amenynyit megfelelőnek tart, amit remekül ki lehet használni például mamahotel céljára: az európai fiatalok átlagosan 26,3 évesen hagyják el szüleik otthonát. Ez a szám azonban nagyon eltérő a tagállamok között, a finnországi 21,4 évtől a horvátországi 31,84 évig terjed, Magyarországon ez a szám átlagosan 27,1 év. Skandináviában, a Baltikumban már huszonévesen kirepülnek a gyerekek, a mediterrán térségben – Spanyolország, Olaszország – még a harmadik x-et is otthon ünneplik a „gyerekek”. Visszatér a többgenerációs családmodell, ennek minden előnyével és hátrányával?

BEM CENTER IRODAHÁZ & KIMPTON BEM BUDAPEST HOTEL

Innováció, fenntarthatóság, magas színvonalú kivitelezés.

BÉRELNI VAGY SAJÁT LAKÁSBAN LAKNI?

A MAGYAR MENTALITÁS EGYIK ALAPJA A SAJÁT INGATLAN,

A NYUGATI ORSZÁGOKBAN AZONBAN EZZEL SZEMBEN

A LAKÁS SOKKAL INKÁBB CSAK EGY ESZKÖZ, NEM ÉLETCÉL.

CIKKÜNKBEN ÁTTEKINTJÜK NÉHÁNY EURÓPAI ORSZÁG

LAKHATÁSI SZOKÁSAIT ÉS AZ AZOKAT BEFOLYÁSOLÓ

TÉNYEZŐKET.

A lakhatás kérdése minden országban kiemelten fontos társadalmi és gazdasági tényező. Európában jelentős különbségek figyelhetők meg a tekintetben, hogy az emberek inkább bérlik vagy megvásárolják otthonaikat. Ez számos tényezőtől függ, beleértve a gazdasági helyzetet, a lakáspiaci sajátosságokat, a történelmi hagyományokat és a lakásfinanszírozási lehetőségeket.

A saját tulajdonú lakás előnyei

Pénzügyi stabilitás és befektetés

Értéknövekedés: az ingatlan értéke hosszú távon általában nő, így a vásárlás jó befektetés lehet. Aki 10 éves távlatban gondolkodik, az biztosan nem fog értékvesztést elkönyvelni.

Lakástörlesztés vs. bérleti díj: a hitellel vásárolt lakás esetében a havi törlesztőrészletek végül saját tulajdont eredményeznek, míg a bérleti díj mindig másnak hoz hasznot.

Öngondoskodás és nyugdíjbiztonság: saját ingatlan birtoklása idős korban anyagi biztonságot jelenthet, mivel a lakhatási költségek csökkenthetők.

Biztonság és kontroll

• Nincs bérleti bizonytalanság: nem kell attól tartani, hogy a bérbe adó felmondja a szerződést, vagy emeli a bérleti díjat.

Stabil lakhatási helyzet: a saját lakás biztos otthon, amelyet nem érintenek a bérleti piac ingadozásai.

Örökölhető és továbbadható: a saját ingatlan egy hosszú távú vagyontárgy, amely generációkon át örökölhető. Az ingatlant megöröklő leszármazottak életkezdeti szakaszában jelentős mértékű segítség a szülők/nagyszülők után kapott ingatlan.

Személyre szabhatóság és életminőség

• Szabadon alakítható: a tulajdonos saját ízlése szerint újíthatja fel, rendezheti be és változtathatja meg az ingatlanát.

• Nincs korlátozás a háziállatokra, gyerekekre: a bérlakásoknál gyakran korlátozzák a háziállatok tartását, a gyerekek beköltözését, míg saját tulajdonban ezek szabadon megvalósíthatók.

• Közösségi beilleszkedés: a saját lakásban élők gyakran jobban beilleszkednek a környezetükbe, mivel hosszabb távra terveznek az adott helyen.

Költségek optimalizálása

Rugalmasabb pénzügyi tervezés: a bérleti díj folyamatos kiadás, míg egy saját lakás esetén a hitel törlesztése után a lakhatási költségek csökkennek.

• Fix törlesztőrészletek: egy fix kamatozású lakáshitel esetén a havi költségek előre tervezhetők, míg a bérleti díjak gyakran emelkedhetnek.

Természetesen a saját tulajdonú ingatlan fenntartása is költségekkel és felelősséggel jár, de hosszú távon sokan mégis ezt a megoldást tartják kedvezőbbnek a stabilitás, a személyes szabadság és a pénzügyi előnyök miatt.

Érvek a bérelt ingatlan mellett

Rugalmasság és mobilitás

Könnyebb költözés: ha új, kecsegtetőbb lehetőségek adódnak egy másik városban vagy országban, a bérlakásból sokkal könnyebb kiköltözni, mint egy saját ingatlanból. Nincs röghöz kötés.

Nem kell hosszú távra elköteleződni: a bérlés lehetővé teszi, hogy rugalmasan alkalmazkodjunk az adott élethelyzethez anélkül, hogy egy nagy értékű ingatlanba fektetnénk. A legtöbb bérbe adó ragaszkodik a minimum egyéves időtartamú szerződéshez. A bérlő részéről történő idő előtti felmondás a kaució elvesztésével jár, ezt és az egyéb feltéteket ideális esetben a felek közjegyző előtt, szerződésben rögzítik.

Kisebb pénzügyi kockázat és kezdőtőke

• Nincs szükség nagy önerőre: lakásvásárlásnál gyakran szükség van jelentős önerőre és hoszszú távú hitelre, míg a bérléshez csak a kaució és a havi bérleti díj szükséges.

• Nincsenek hitelkockázatok: egy lakásvásárlás sok esetben hitelfelvétellel jár, amely kockázatokat is hordozhat (például kamatemelkedés, hitel bedőlése; ld. devizahitel-válság). Bérlés esetén ezek fel sem merülnek.

Alacsonyabb fenntartási költségek és felelősség

• Nincs váratlan javítási költség: egy saját lakás esetében magunknak kell állnunk az esetleges javításokat és felújításokat (például kazáncsere, csőtörés). A bérlakásban ez jellemzően a tulajdonos feladata. (A szerződés aláírásakor érdemes tisztázni, hogy ki köt, illetve ki fizeti a lakásbiztosítást.)

• Nem kell ingatlanadóval és biztosítással foglalkozni: egyes országokban az ingatlanadó és a lakásbiztosítás jelentős költségeket jelenthet, amely a bérlőket nem terheli.

• Kevesebb felelősség: a bérlőnek nem kell aggódnia az ingatlan piaci értékének változása vagy az esetleges ingatlanpiaci válság miatt. Jobb pénzügyi likviditás és befektetési lehetőségek.

• A tőke szabadon felhasználható: lakásvásárlás esetén a pénz az ingatlanban áll, míg a bérlők a megtakarításaikat más befektetésekbe (például részvények, vállalkozás) is fordíthatják.

• Jobb cash-flow-kezelhetőség: a bérlés fix havi költséget jelent, amely jobban tervezhető, míg egy használtan vásárolt saját lakás esetén a karbantartási, felújítási költségek meglepetéseket okozhatnak.

Rugalmasabb életmód és jobb lehetőségek Drágább környékeken is lehet lakni: sok városban egy saját lakás megvásárlása rendkívül drága lehet, míg a bérléssel mégis lehetőség nyílik jobb lokációban élni.

Nem kell hosszú távú ingatlanpiaci trendektől tartani: egyes időszakokban az ingatlanárak csökkenhetnek, ami veszteséget jelenthet a tulajdonosoknak. A bérlők számára ez nem okoz problémát.

Saját vagy bérelt?

A bérlés ideális lehet azok számára, akik mobilisabb életet élnek, nem szeretnének hosszú távú elköteleződést vagy pénzügyi kockázatot vállalni, és inkább rugalmas megoldásokat keresnek. Különösen fiatalok, diákok, pályakezdők vagy gyakran költöző szakemberek számára lehet előnyös a bérleti konstrukció. Bár a saját lakás birtoklása hosszú távon előnyös befektetés lehet, a bérlés biztosítja a szabadságot és a kisebb felelősséget, ami sok élethelyzetben praktikusabb megoldást jelenthet. Mindez persze csak elmélet. Hiába szeretne valaki saját tulajdonú ingatlant, ha ezt nem engedheti meg magának, illetve, ha nem hitelképes.

Számos európai országban a saját tulajdonú ingatlan a preferált lakhatási forma. Ezekben az országokban az emberek gyakran hosszú távú befektetésként tekintenek a lakásvásárlásra, és az adórendszerek is támogatják ezt a modellt. Magyarországon a bérbe adott ingatlan utáni adózás kifejezetten kedvező: magánszemélyek esetében az ingatlanból származó jövedelem után 15 százalékos személyi jövedelemadót (szja) kell fizetni a kiadások és költségek levonását követően. Ez a módszer adminisztratív munkával jár, de rugalmasságot biztosít a költségek és jövedelem optimalizálásában, különösen, ha jelentős kiadások merülnek fel a bérbeadással kapcsolatban. A kata-adózás egyszerűsített, alacsony adminisztratív terhelést jelentő rendszer, amely fix összegű adót ír elő, függetlenül a jövedelem nagyságától. Fontos megjegyezni, hogy a kisadózó vállalkozások tételes adója (kata) esetében nem engedélyezett a hosszú távú ingatlan-bérbeadás vállalkozási tevékenységként. Emiatt a tulajdonosnak gondosan meg kell fontolnia vállalkozási formáját, és annak megfelelően kell eldöntenie, hogy magánszemélyként vagy vállalkozásként adja-e bérbe az ingatlant. A kata és a személyi jövedelemadó közötti választás az ingatlan bérbeadásánál kritikus fontosságú lehet.

A volt szocialista országokban, például Magyarországon, Lengyelországban és Romániában a saját tulajdonú lakás a legelterjedtebb. Ennek az az egyik oka, hogy a rendszerváltás után az állami tulajdonban lévő lakásokat kedvező feltételekkel privatizálták, így nagyon sokan saját lakáshoz jutottak. Magyarországon például a lakástulajdonlás aránya már meghaladja a 85 százalékot. Másrészt éppen az állami, önkormányzati lakások értékesítése miatt nincs elegendő szociális alapon bérelhető lakás. A témáról bővebben olvashatnak a lakhatási válságról szóló összeállításunkban.

Dél-Európában is jellemző a magas lakástulajdonlási arány, amely Spanyolországban 75–80 százalék, Olaszországban pedig 70 százalék körüli. Az emberek inkább hosszú távú befektetésként tekintenek az ingatlanra, és a családi öröklési rendszer is hozzájárul a magas tulajdonosi arányhoz.

A bérlés dominanciája

Németországban a lakosság több mint 50 százaléka bérlakásban él. Ennek egyik oka a jól szabályozott bérlakáspiac, amely stabil árakat és hosszú távú biztonságot kínál a bérlők számára. Az önkormányzatok nagy számban rendelkeznek bérlakással.

Hasonló helyzet figyelhető meg Ausztriában is, ahol a bérlakások aránya kimagasló. Bécs városa évente 5000 (!) lakást épít, amelyet szociális szempontok figyelembevételével lehet kedvező áron bérelni.

Svájcban a bérlők aránya meghaladja a 60 százalékot, amely részben a magas ingatlanáraknak köszönhető. Az ingatlanvásárlás költséges és szigorúan szabályozott, így sokan a bérlést választják.

Hollandiában a lakosság jelentős része bérlakásban él, részben az állami támogatású szociális lakások miatt.

Az Egyesült Királyságban a bérlakások aránya az elmúlt évtizedekben növekedett, főként a szabadpiacon elérhető lakásárak emelkedése miatt.

Gazdasági és társadalmi tényezők hatása

A lakhatási szokásokat számos tényező befolyásolja. Az olyan országokban, ahol a lakásárak magasak és a jövedelmek nem teszik lehetővé a könnyű vásárlást (például Svájc, Németország), illetve magasabb a mobilitás, a bérlés gyakoribb. Ahol kedvező hitelezési feltételek és támogatott lakásprogramok érhetők el (például Magyarország, Spanyolország), ott a lakásvásárlás népszerűbb. Azon országokban, ahol a munkahelyi mobilitás magas (például Egyesült Királyság, Hollandia), a bérlés rugalmasabb megoldást jelent. A családi öröklés gyakorlata és az ingatlantulajdonhoz való hozzáállás nagyban befolyásolja a lakhatási preferenciákat.

Európában országonként eltérő a lakhatási preferencia, amelyet a történelmi múlt, a gazdasági feltételek és a társadalmi szokások határoznak meg. Míg Kelet- és Dél-Európában a saját tulajdonú lakások dominálnak, addig Észak- és Nyugat-Európában a bérlés a gyakoribb. A jövőben a lakásárak változása, a pénzügyi szabályozások és az urbanizációs trendek tovább formálhatják ezt a képet.

A déli és keleti országokkal szemben Nyugat- és Észak-Európa egyes országaiban a bérlakás lényegesen jelentősebb szerepet játszik, amely mögött különböző társadalmi és gazdasági okok állnak. Durva leegyszerűsítéssel azt szokták mondani, hogy míg a nyugati társadalmak esetében a lakás egy eszköz, addig például nálunk életcél. Európa nyugati felén viszont olyan eszköz, amely biztosítja a méltó lakhatást, kiszolgál, kényelmet, biztonságot ad, de nem feltétlenül kell, hogy saját tulajdonban legyen. Bár, azt még a német szakemberek is elismerik, hogy a külföldön sok esetben irigyelt német nyugdíjasok csak akkor vannak kényelmes anyagi helyzetben, ha az aktív éveikben megoldották a saját tulajdonú lakhatást. Annak a társadalmi rétegnek, amelynek tagjai időskorukban is bérlakásban laknak, már korántsem olyan jó a pénzügyi mérlege. Nem ők fizetnek be a fél világot körbejáró hajóútra. A havi kiadásaik nagyobb részét jellemzően a lakbér teszi ki. A fentiekkel ellentétben Kelet-Közép-Európában a lakás vagy ház megszerzése a legtöbb háztartás esetében a legfőbb cél, az álom. Nézzük meg, hogy a kontinensen belül miként változik a saját, illetve bérelt ingatlanok aránya.

MODERN LAKÓPARKOK NYOMÁBAN: MIT TUDNAK AZ ÚJ LAKÁSOK?

A LAKÓPARKOK MODERN, KÉNYELMES ÉS BIZTONSÁGOS LAKÓKÖRNYEZETET BIZTOSÍTANAK, AHOL A ZÖLDTERÜLETEK, KÖZÖSSÉGI LÉTESÍTMÉNYEK ÉS OKOSOTTHON-MEGOLDÁSOK NÖVELIK AZ ÉLETMINŐSÉGET, ÉS ÁLTALÁBAN A LEGTÖBB ALAPVETŐ SZOLGÁLTATÁS ELÉRHETŐ A LÉTESÍTMÉNYEN BELÜL. DE MI A KÜLÖNBSÉG A LAKÓPARKOK ÉS A TÁRSASHÁZAK KÖZÖTT?

A lakópark definíció szerint egy olyan terület vagy települési egység, amelyet kifejezetten lakhatási célokra alakítottak ki, és jellemzően vonzó elrendezéssel, valamint különböző létesítményekkel és zöldterületekkel rendelkezik. A lakópark a lakótér, az infrastruktúra és a közösségi létesítmények kombinációját kínálja, hogy az ott lakók számára kellemes és kényelmes környezetet biztosítson.

A lakópark különböző formákat ölthet. Lehet egy nagyobb, több épületből álló, különböző típusú ingatlanokat, például családi házakat, sorházakat, saját tulajdonú lakásokat vagy bérlakásokat tartalmazó együttes. Itt a hangsúly a zöldterületek, parkok vagy játszóterek kialakításán és integrálásán van, hogy kellemes és élhető környezetet teremtsenek.

A lakópark eredeti értelmezése szerint egy körülhatárolt, egységes beépítésű terület, ahol bizonyos építészeti szabványok és közösségi szabályok érvényesek. Az egységes megjelenést biztosító harmonikus mesterterv következetes megvalósítására, a magas

életminőségre és a természetbe való jó integrációra helyezik a hangsúlyt. A lakóparkok további létesítményeket is kínálhatnak, mint például sportolási és bevásárlási lehetőségek, óvodák vagy közösségi területek.

BudaPart Otthonok L

A lakóparkok városi, külvárosi és vidéki területeken egyaránt megtalálhatók, a cél azonban azonos: a lakhatás alapszükségletének és az életminőség magasabb szintjének ötvözése. Ideális esetben csendes és zöld környezetet biztosítanak, amelyben az emberek jól érezhetik magukat és közösséget alkothatnak. A lakóparkokat gyakran kifejezetten bizonyos célcsoportok, például családok, idősek vagy diákok számára tervezik. Utóbbi két piaci szegmens egyelőre kívül esik a hazai befektetők érdeklődési körén.

Kényelem és biztonság

Egy modern lakópark számos kényelmi és biztonsági szolgáltatást kínál lakóinak, amelyek jelentősen hozzájárulnak az ott élők komfortjához és életminőségéhez. A zöldterületek, parkok, játszóterek és sétányok kellemes környezetet biztosítanak a kikapcsolódáshoz, míg a sportolási és rekreációs lehetőségek, például a futópályák, fitneszparkok és uszodák, aktív életmódot tesznek lehetővé. A közös használatú terek, mint a közösségi helyiségek és játszószobák, elősegítik a lakóközösség építését, míg a bevásárlási lehetőségek – boltok, pékségek és kávézók – növelik a mindennapi élet kényelmét.

A biztonságot és a megfelelő infrastruktúrát zárt lakóövezetek, sorompóval vagy kapuval ellenőrzött bejáratok garantálják, amelyeket gyakran 24 órás

biztonsági szolgálat, kamerarendszer és járőrszolgálat egészít ki. A rendszeres karbantartás és gondnokság gondoskodik a tisztaságról, a kertgondozásról és a szükséges javításokról. A lakók számára dedikált parkolók, garázsok és vendégparkolók is rendelkezésre állnak, amelyek megkönnyítik a parkolást.

A modern életvitel támogatása érdekében egyes lakóparkok okosotthon-megoldásokat is kínálnak, például digitális kapunyitást, okostermosztátokat vagy elektromos redőnyöket. Az energiahatékonyság is kiemelt szempont, amelyet napelemek, esővízgyűjtő rendszerek és geotermikus fűtési megoldások alkalmazásával valósítanak meg, törekedve az A+ energiahatékonysági kategória elérésére. A jó közlekedési kapcsolatok szintén fontos tényezőt jelentenek, hiszen a lakóparkok gyakran a tömegközlekedéshez vagy autópályákhoz közel helyezkednek el.

Mindezek a szolgáltatások és funkciók lakóparktól függően eltérőek lehetnek, hiszen a kínált lehetőségek nagyban függnek az adott ingatlan árkategóriájától és a célközönségtől, amelyet kiszolgálnak.

Okos megoldások

A 2020-as években épült, illetve fejlesztés alatt álló lakások technológiai értelemben egyre fejlettebbek, okos megoldásokat és energiatakarékos rendszereket kínálnak.

Az okosotthon-megoldások egyre népszerűbbé válnak, hiszen kényelmet, energiahatékonyságot és biztonságot kínálnak a modern háztartásoknak. Az okostermosztátok, például a Nest vagy a Tado rendszerek, lehetővé teszik a fűtés és hűtés távolról történő vezérlését, így optimalizálva az energiafelhasználást. Az okos világítás mozgásérzékelős vagy távirányítható led-lámpákkal növeli a komfortérzetet és csökkenti a fogyasztást. Az okoszárak és beléptetőrendszerek – legyen szó ujjlenyomatos, kódos vagy telefonos kapunyitásról – biztonságosabbá és egyszerűbbé teszik az otthonok elérését. Emellett a hangvezérlés és automatizáció, amely olyan rendszerekkel működik együtt, mint az Alexa, a Google Assistant vagy a Siri, lehetőséget ad a háztartási eszközök egyszerű és gyors irányítására.

Az energiatakarékosság és fenntarthatóság szempontjából a hőszivattyús fűtési-hűtési rendszerek kiemelkedően hatékony és környezetbarát megoldásokat kínálnak. A napelemek és energiatárolási rendszerek csökkentik az energiafüggőséget, miközben akár elektromos autók töltésére is alkalmasak. A passzívház-technológia – amely extra szigeteléssel és hővisszanyerős szellőztető rendszerekkel működik – tovább fokozza az energiahatékonyságot. Az okosmérők valós időben monitorozzák a víz-, gáz- és

BudaPart Otthonok L

villanyfogyasztást, és rendkívüli esemény esetén riasztást küldenek, ami nemcsak a fogyasztás optimalizálásában, hanem a biztonság növelésében is szerepet játszik.

A kényelem és az egészségmegőrzés szempontjából az okos fürdőszobák egyre fejlettebb funkciókat kínálnak, például automatikus zuhanyhőmérséklet-beállítást és okostükröket. A légminőség-ellenőrző rendszerek biztosítják a megfelelő szén-dioxid- és páraszintet, valamint a hatékony légszűrést, míg a csendes szellőztető rendszerek folyamatos friss levegőt garantálnak nyitott ablak nélkül.

A digitális infrastruktúra fejlődése szintén fontos szerepet játszik az okos otthonokban. A gyors internetkapcsolatot biztosító optikai hálózatok lehetővé teszik a stabil és gyors adatátvitelt. A távfelügyeleti rendszerek – kamerák, szenzorok és riasztórendszerek – mobilalkalmazáson keresztül is elérhetők, így növelve az otthon biztonságát. Az okos garázsok rendszámfelismeréssel és távoli vezérléssel működnek, ami még kényelmesebbé és gördülékenyebbé teszi a parkolást.

A felsoroltak természetesen nemcsak lakóparkokban lehetnek az egyes lakások részei, hanem egy társasház esetében is megvalósíthatóak. A lakópark definíciója Magyarországon kissé elmosódott, Budapesten, illetve vidéken a teljesen zárt, a külvilágtól kerítéssel, sorompóval, portaszolgálattal elszeparált lakóparkok nagyon ritkák. A fejlesztők szívesen használják marketing-hívószóként, ám ez sok esetben „csak” egyfajta magas minőséget, prémium szolgáltatásokat, a felső középosztályt csábító elit miliőt sugall.

Miért akarnak az emberek lakóparkban élni?

Hasonló életmód és értékek Az azonos anyagi helyzetű és társadalmi státuszú emberek hasonló életmódot folytatnak, így kevesebb a konfliktus.

• Közös érdekek és elvárások (például nyugodt környezet, tisztaság, gyerekbarát közösség).

• Hasonló szokások (például milyen zajszintet tartanak elfogadhatónak, hogyan kezelik a közös tereket).

Biztonság és komfortérzet

Az emberek kényelmesebben érzik magukat olyan közegben, ahol hasonló gondolkodású emberek élnek.

• Kevesebb esély van társadalmi súrlódásokra vagy feszültségekre.

• Egy lakóparkban például a hasonló anyagi helyzetű lakók miatt kisebb a vagyonkülönbségből adódó feszültség vagy bűnözési kockázat.

Közösségi élet és kapcsolatok

• Könnyebb kapcsolatot építeni/ápolni hasonló háttérrel rendelkező szomszédokkal.

• Hasonló érdeklődési körök (például sport, kulturális programok, gyereknevelési szemlélet).

• Egy zárt lakóközösség erősítheti az összetartozás érzését, közös eseményeket szervezhetnek, segíthetik egymást.

Minőségi életkörülmények fenntartása

Az egymáshoz közel álló státuszú emberek általában hasonló elvárásokat támasztanak a környezetükkel szemben.

• Egy elit lakóparkban például mindenki elvárja a tisztaságot, a jó karbantartást és a nyugalmat, míg egy heterogénebb közösségben eltérő igények lehetnek.

• Könnyebb az érdekképviselet és a közös döntések meghozatala, például közös költségek kezelése, szervezési és működési szabályzat, házirend megalkotása és betartatása.

Társadalmi státusz és presztízs

Egy adott lakókörnyezet tükrözheti az egyén sikerét, státuszát és társadalmi helyzetét.

Az emberek szeretik, ha környezetük is tükrözi azt az életmódot, amit elértek.

Egy luxus lakópark nemcsak kényelmi, hanem presztízsértékkel is bír.

Az azonos társadalmi réteghez tartozó emberek együttélése csökkenti a konfliktusokat, erősíti a közösségi érzést, és biztosítja a komfortos, kiszámítható életteret. Ezért vonzóak a lakóparkok vagy más homogén lakókörnyezetek azoknak, akik fontosnak tartják az életminőséget, a nyugalmat és a közösségi harmóniát. A lakópark eredeti formájában hamisítatlan észak-amerikai találmány, a befutott városi középosztály kedvenc élettere, amely Magyarországra is megérkezett, igaz, nálunk egyelőre a kevesek kiváltsága.

Lake 11 Home & Park

JÖHET A ROZSDAÖVEZETEK ÉVTIZEDE?

A ROZSDAÖVEZETEK UTÓBBI PÁR ÉVE KICSIT OLYAN

VOLT, MINT EGY IFA, AMI NEHEZEN INDUL BE, DE AZTÁN

SZINTE MEGÁLLÍTHATATLAN. MÁRA A ROZSDAÖVEZETI

INGATLANFEJLESZTÉS LETT A SZEKTOR EGYIK

LEGNÉPSZERŰBB FORMÁJA, MÉG ÚGY IS, HOGY

TÁVOLRÓL SEM KORLÁTLANOK A LEHETŐSÉGEI.

Számos mozzanat teszi izgalmassá a jelenlegi rozsdaövezeti fejlesztéseket, de mielőtt ezekre rátérnénk, mindenképpen érdemes vetni egy pillantást a program indulására. A kormány 2020 májusában jelentette be, hogy külön fejlesztési programot indít a rozsdaövezetek újjáélesztésére szerte az országban. Az ún. „rozsdaövezeti akcióterv” a leromlott állapotú, felhagyott és szennyezett ipari területek helyreállítását célozta, illetve a kármentesítés után főként lakások építését a szóban forgó területekre. A projekt részeként eleinte ötszázalékos lakásáfát és áfamentes bérleti díjakat hirdettek minden itt megvalósuló beruházásra.

Igen ám, de a terv rögtön a kihirdetése után parkolópályára került, részben mert az ötszázalékos áfát visszavezették minden újlakás-fejlesztésre. Eltelt egy esztendő. A következő tavaszon felállították a Rozsdaövezeti Bizottságot, amelynek az egyik fő feladata a rozsdaövezeti akcióterületek kijelölése volt, a másik pedig meghatározni az érintett területek elbírálásának kritériumait.

Kiderült, hogy kizárólag a legalább egymilliárd forint teljes költségigényű építési beruházásokat támogatják, igaz, ez a kármentesítési eljárással együtt könnyen összejön egy ilyen területen. Továbbra is prioritás maradt a lakásfunkció az arra alkalmas területeken – vagy a szükséges feltételek megteremtése esetén –, és kiderült, hogy nincs korlátozva a pályázók köre: magánszemélyek, önkormányzatok és az állam is tehet javaslatot a bizottság részére.

Az első fecske

Lassan beindult a program, és 2022 januárjában már az első rozsdaövezeti fejlesztés látványterveiben gyönyörködhettünk. A volt Láng Gépgyár területéről van szó, amelyet mind a XIII. kerületi önkormányzat, mind a főváros lehetséges rozsdaövezeti akcióterületként jelölt meg. A nyolc hektáron elterülő fejlesztés értéke nemhogy forintban, de euróban is elérte az egymilliárdot, ennek megfelelően nem is holmi lakótömbről volt szó, hanem egyenesen egy kisebb

városrészről, benne kéthektáros közparkkal, lakóépületekkel, irodaházakkal (külön-külön is több mint 130 ezer négyzetméternyivel), egy közel 250 szobás hotellel, étteremmel, bevásárlóközponttal, üzletekkel, parkolókkal.

Egy ideig a projekt tulajdonosi köre – élén a magyar állampolgársággal is rendelkező Ruszlan Rahimkulovval –, illetve a Vizafogó utca felőli négy torony 65 méteres magassága vert visszhangot a sajtóban, de aztán ezek a hangok elhalkultak, a beruházás pedig szép lassan halad: az első három lakóépület 2022 októberében megkapta az építési engedélyt, egy évre rá pedig már ott tartott gálát az úszó- és medencés sportok világszövetsége, a World Aquatics, amelynek szintén erre a telekre épül majd fel a székháza és sportkomplexuma, várhatóan 2026-2027-re.

A lassuló piac hozta meg az áttörést

Ha nem is szélsebesen, de csak beindult a program, a 2022-ben fellángolt vita után annak az évnek a végére már a Láng Negyeden kívül további öt akcióterülettel bővült, de várható volt, hogy ennél sokkal jobban felpörög majd a kezdeményezés, elvégre csak a fővárosban 3300 rozsdaövezeti telket tartanak nyilván.

Aztán 2023 meghozta a fordulatot: az újlakás-piac döcögött, a rozsdabizottság dolgozott, és év végére már 53 egykori ipari terület kapta meg a rozsdaövezeti akcióterület minősítést – immár vidékiek is. Ráadásul a beruházók többségében is 2023-ban tudatosultak a rozsdaövezeti pályázati lehetőségek előnyei. Akkor már egyedül Angyalföldön további 13 telekterület kapott besorolást a fent említett Láng Negyeden kívül, és Budára is nagy lendülettel átért a program 12 újbudai és egy óbudai telekkel. Összességében egy év alatt megtízszereződött a kijelölt rozsdaövezeti akcióterületek száma.

Vidéken Pécs, Debrecen, Kecskemét, Sárvár, Salgótarján és Vác került fel a listára, illetve a speciális helyzetben lévő, a fővároshoz egyik legközelebb lévő agglomerációs település, Törökbálint.

Ne kizárólag lakásokra gondoljunk, mert bár többnyire erre pályáznak a beruházók, vonzók a vegyes fejlesztések is, amelyek keretében irodaházakat építenek, illetve megjelenik a kereskedelmi és a rekreációs funkció is, sőt óvoda, nyugdíjas otthon, orvosi rendelő és gyógyszertár építésére vagy felújítására is van példa.

A rozsdaövezet sem csupán használaton kívüli vasúti területet vagy felhagyott gyárat jelenthet: Kecskeméten egykori laktanyát, Salgótarjánban az egykori Számviteli Főiskola kollégiumát alakítanák át, de a program lehetőséget kínál akár egy korábban

elindított lakóparkfejlesztés befejezésére is. Ne félbemaradt beruházásra gondoljunk, egyszerűen egy folyamatban lévő „megaprojekt” átminősítésével a beruházó kedvezőbb feltételekhez jut, mint például a City Pearl esetében, vagy a Duna túlpartján, több XI. kerületi projektnél.

Óvatosan az átminősítéssel

Sajátos esete a rozsdaövezeti programnak, amikor a kedvezményekre jogosító akcióterületi státuszt egy, már futó beruházás kapja meg. Ha egy vevő már kifizette a lakása vételárának egy részét, amire rozsdaövezetté nyilvánították a területet, az áfát csak a projekt befogadása után kifizetett részletekre igényelheti vissza.

Előnyben a nagyobb fejlesztők

Eleinte a zöld otthon program lezárása és az új építkezések befulladása hajtotta fel a rozsdaövezetek iránti érdeklődést, újabban viszont a tempósan emelkedő ingatlanárak nyomán kibontakozó lakhatási problémák. Különösen a nagyvárosokban tartja jó megoldásnak a kormány az akcióterületek beépítését, ennek részeként néhány helyszínen hamarosan elindulhat a kijelölt lakóövezetek tesztüzeme.

A kormány célja nagyobb fejlesztők bevonása, akár tőkejuttatással is, hogy megfizethető áron, nagy volumenű lakóingatlan-beruházások valósuljanak meg célzott helyszíneken. A nagyobb fejlesztők előnye, hogy saját eszközparkkal és kivitelezőkkel rendelkeznek, így költséghatékonyabban tudnak építkezni.

Helyszínválasztáskor előnyt élveznek az ipari beruházásokkal érintett (jellemzően vármegyei jogú) városok, vármegyeszékhelyek, de az ingatlanok értékesítését szem előtt tartva lényeges szempont a tömegközlekedés megléte, illetve a már adott városszövetben való elhelyezkedés is – vagyis minél közelebb vannak a munkahelyek, iskolák, szolgáltatások, annál értékesebb a telek. Végül természetesen a rendelkezésre álló terület nagysága sem elhanyagolható.

Számos rozsdaövezeti teleknek kimondott erénye, hogy a város „körülnőtte”, így a lokáció, lokáció, lokáció mantrát jól ismerő vevőknek sem kell különösebben érvelni mellette.

Megvalósul a 15 perces város

Kérdés, hogy a rozsdaövezetek benépesülése menynyire tudja megfékezni az áremelkedést az ingatlanpiacon, elvégre ahhoz erőteljes lakásszámbővülésre

volna szükség. Mindenesetre a lehetőség adott a rozsdaövezetekben, ahol a fent említetteken túl még lehetőség nyílik városrészszintű beavatkozásra is. A Láng Negyed esetében például kifejezetten figyelembe vették, hogy a XIII. kerületnek milyen hiányosságai vannak, mely funkciók telepítésével válna élhetőbbé a környék.

Hasonló húrokat pengetnek a Marina City fejlesztői, a 15 perces város koncepcióját hangsúlyozva, amelynek „egyik fő motívuma, hogy nincs szükség autóra”, mert negyedóra alatt elérhető minden, amire a mindennapi élethez szükség van – valójában a legalapvetőbb funkciók már az új városrészen belül is megtalálhatóak. Aki valamelyik helyi irodában talál munkát, és boltba, parkba, játszótérre, gyógyszertárba is le tud ugrani, lényegében úgy élhet, akár egy faluban – ahonnan csak olyan komolyabb szolgáltatások hiányoznak, mint a színház, a mozi, a múzeumok, az állatkert, a koncerttermek vagy a különlegesebb éttermek.

A föld alatti közlekedéssel megoldott, így a felszínen autómentes Marina City kivitelezői hazai híján nemzetközi példákból merítettek ihletet, köztük tengerparti nyaralóövezetekből, ahol a pihenés és a szórakozás a két meghatározó szempont, illetve tanulmányozták a 15 perces városhoz közel jutó Koppenhága, Bécs, és Milánó koncepcióját is.

Nem minden rozsda rejt nemesfémet

Eddig a rozsdaövezetek napos oldalával foglalkoztunk, de egy-egy nagyobb gyártelep revitalizálása számos buktatót is rejthet. Sok területet nem lehet egy négyéves kormányzati ciklus alatt rehabilitálni, Németországban a Ruhr-vidék szanálása egy bő 30 éves projekt volt. Külön tudományág foglalkozik a talaj vizsgálatával és annak megállapításával, hogy milyen növényzet segítségével lehet helyreállítani. Igaz, akkor a növény válik veszélyes hulladékká, de számítások szerint a növény gyökerét vagy szárát már könnyebb elvinni, mint az egész talajt. Sokszor egyszerűbb parkot csinálni volt ipari területen, mint lakóövezetet, amire szintén jó példa a Rurh-vidék, ahol nemcsak az erős szennyeződést tisztították meg, de a sűrűn lakott környék élhetőségén is sokat javított, hogy az ipari területek egy részéből park lett.

Kelet-Európában nagyon elterjedt kulturális funkciót adni az egykori ipari épületeknek, viszont gazdaságilag irreális ekkora tereket eltartani kulturális funkcióval – itthon Budapesten kívül szinte értelmezhetetlen. Szintén problémát okozhatnak a kusza tulajdonviszonyok. Sokszor egy-egy nagyobb gyárterületen rengeteg kisebb üzem, műhely működött, ezért nemcsak

rengeteg tulajdonossal kellene megegyezni egy-egy nagyobb terület egységes kezeléséhez, de már a felkutatásuk is rendkívül körülményes lehet. Ugyancsak kockázatot jelent, ha a lakosságszám nagyarányú bővülésétől elmaradnak a környék infrastrukturális (közlekedési, intézményi) fejlesztései.

Végül a nagy, elhagyatott területek környékén gyakran komoly társadalmi problémák vannak, nagy a munkanélküliség, a környék szlömösödik, tehát alapos szociológiai vizsgálatot is kell végezni egy-egy projekt tervezési fázisában.

Epilógus, avagy a Grand Budapest

A mostani „rozsdakrónika” szempontjából különösen érdekesek a Rákosrendezőről szállingózó hírek. A tervezett beruházást előbb „mini”, majd „maxi-Dubajként” ismertük meg, a hivatalos neve aztán Grand Budapest lett.

Ez a projekt a rozsdaövezetek állatorvosi lova: egy 100 hektáros területről van szó, amiről sokáig úgy tűnt, hogy megveszi az egyesült arab emírségekbeli Eagle Hills ingatlanfejlesztő vállalat közel 51 milliárd forintért. Csak a terület megtisztítását 20 milliárd forintra taksálták, a vasúti pályák megújítását egymilliárdra.

A beruházás 2025 első heteiben országos vezető témának számított, miután éles pengeváltást hozott a kormány és a főváros között. Február elején a főváros érvényesítette az elővásárlási jogát, majd némi meglepetésre a kormány ezt tudomásul vette. Jelenlegi legjobb tudásunk szerint nem lesz 500 méter magas felhőkarcoló, sem mecset Rákosrendezőn, elvégre a főváros – legalább részben – megfizethető bérlakásokat szeretne egy nem túlzottan sűrű, parkos beépítés mellett.

Vélhetően rengeteg hírben halljuk még a Rákosrendező szót, és amíg bizonytalan a terület sorsa, jut időnk átgondolni a rozsdaövezetek célzottabb fejlesztését.

Eagle Hills Csoport

TARTÓS ÖRÖKSÉGÜNK: A PANELHÁZAK

A PANELHÁZAKAT SOKÁIG A SZOCIALISTA

ÉPÍTÉSZET EGYIK JELKÉPEKÉNT TARTOTTÁK SZÁMON, DE AZ UTÓBBI ÉVEKBEN EGYFAJTA RENESZÁNSZUKAT ÉLIK. EGYRE TÖBBEN FEDEZIK FEL ÚJRA AZ ELŐNYEIKET, EGYES ORSZÁGOKBAN KIMONDOTTAN KERESETTEK LETTEK, ÉS A HELYZET MAGYARORSZÁGON IS HASONLÓ. ÚJ PANELHÁZAT MÁR ÉVTIZEDEK ÓTA NEM ÉPÍTETTEK, A HÁZGYÁRAKAT IS RÉGEN FELSZÁMOLTÁK, DE A MEGLÉVŐ ÉPÜLETEK MÉG

ÉVTIZEDEKIG A VÁROSKÉP ÉS AZ ÉLETÜNK RÉSZEI MARADNAK. AZ OKOKAT VIZSGÁLTUK.

A panelház vagy panelépület előre gyártott vasbeton elemekből készült épülettömb. Magassága Magyarországon átlagosan 20-30 méter. Jellemzően a lakótelepek többemeletes lakótömbjeit építették ezzel a technológiával, de épültek ilyen módon szállodák, irodaházak és közintézmények is. A volt keleti blokk államaiban a legelterjedtebb, de számos egyéb országban is próbálták a II. világháborúi után kialakult lakáshiányt ezzel a viszonylag gyors és olcsó építési technológiával csökkenteni. Magyarországon közel 788 ezer lakás található panelépületben, ezekben él a lakosság ötöde. (A téglaépítésű, öntött falas, csúsztatott és alagútzsalus építésmódok nem tartoznak ebbe a kategóriába.)

A Szovjetunióban Nyikita Hruscsov pártfőtitkársága alatt indult az első nagy panelház-építési hullám. Ezeket az általában ötemeletes, lift nélküli panelházakat a népnyelv „hruscsovkaként” emlegette és gyakran vicc tárgyává tette, mint a padló és a menynyezet keresztezésére tett legsikeresebb micsurini kísérletet, mivel a lakások belmagassága mindöszsze 230 centiméter volt. Ezeket a hatvanas évek eleji épületterveket elfogadhatatlan életminőségük miatt nem exportálták a kommunista országokba. Brezsnyev pártfőtitkársága idején indult meg a „brezsnyevkának” becézett panelházak építése, amelyeket lifttel és 265-270 centiméter belmagasságú,

a korábbinál nagyobb alapterületű lakásokkal alakítottak ki. Ezeket a terveket és házgyári technológiákat már exportálták is.

Idehaza az első kísérleti jellegű panelház 1959-ben épült fel kohósalakos technológiával Dunaújvárosban. Az 1961-ben induló első 15 éves lakásépítési tervben több százezer lakás felépítését irányozták elő az átvett és részben továbbfejlesztett szovjet házgyári technológia alapján. A döntést hosszas lakáspiaci és városszerkezeti elemzés előzte meg, és természetesen figyelembe vették az ország rendelkezésre álló anyagi forrásait is. Ennek keretében három házgyár építését határozták el. Ezekben a korai házgyárakban készültek az 1960-as évek Magyarországára jellemző vakolt falú, négy-öt emeletes, egy-három lépcsőházas, zömmel faltömbös blokkelemekből összeállított pont- és szalagházak elemei. Elsőként Győrben és a fővárosi Lágymányosi-lakótelepen, később többek között a József Attila-lakótelepen is. A lakások többségében kétszobásak, átlagosan 53-55 négyzetméter alapterületűek, és korukból adódóan ezek szorulnak rá legjobban a felújításra.

A hetvenes években Magyarországon is gyorsan nőtt a népesség, és az akkori döntéshozók úgy látták, hogy egyedül a paneltechnológia képes felvenni a versenyt a növekvő igényekkel. Azok számára, akik egy gangos

ház szoba-konyhás lakásából, társbérletből vagy albérletből költözhettek egy központi fűtéses, fürdőszobás új lakásba, a „lakótelep” vagy a „panel” nemhogy pejoratívan nem csengett, de egyenes egy „magasabb szintre léphet” kártyát jelentett az élet elnevezésű társasjátékban. Az akkori szociálpolitikában is voltak a gyermekvállalást különböző kedvezményekkel ösztönző elemek, így egy átlag magyar család számára egy panellakás megvásárlása – sok esetben 30 éves részletre – nem volt különösebben megterhelő.

A legtöbb lakást, szám szerint 93 905 darabot 1976ban adták át. A házgyárak egyik nyersanyagigényét biztosító dunai ipari kavicskitermelés is ebben az évben tetőzött. A nagypaneles épülettömbök nem csupán a később továbbfejlesztett szovjet házgyári technológia alapján készültek, hanem a tágasabb dán (Larsen-Nielsen típusú) módszer szerinti típustervek alapján is. A szovjet technológia a fővárosban Kelenföldön 1965-ben, a dán a zuglói Füredi utcai lakótelepen 1967-ben debütált. Budapesten a négy házgyár termelése nem bizonyult minden esetben elegendőnek, emiatt vidéki városok (Győr, Veszprém, Szeged, Kecskemét, Dunaúj város) gyárainak elemeiből is épültek lakótelepek. Arányaiban a legtöbb panellakás Komárom-Esztergom vármegyében található (az összes lakás 25 százaléka van panelházban). Az arányokat tekintve a sorban a második Budapest (az összes lakás 22,6 százaléka, 189 667 darab).

Panelházak élettartama

A panelházak élettartamát tekintve tehát nincs jelentős hátrányuk a téglalakásokkal szemben. Sőt, a panelépületek egyik előnye, hogy minőségellenőrzött, előregyártott elemekből épültek, így szerkezetük rendkívül megbízható. Bár a szocialista korszak építési normái nem mindig feleltek meg a mai elvárásoknak, a legtöbb panelház jó állapotban van, és megfelelő felújításokkal az élettartamuk további évtizedekkel növelhető.

Távfűtés és költségek: mennyire drága egy panelház fűtése?

A távfűtést gyakran drágának tartják, pedig valójában egy hatékony és környezetbarát megoldás. A panellakások fűtése emiatt sok esetben olcsóbb lehet, mint az egyedi fűtésű lakásoké, hiszen nincs szükség kazánra, kéményre és egyéb karbantartási költségekre.

A közkeletű tévhit szerint a panelházak csupán átmeneti időszakra, néhány évtizedre épültek, és már rég’ le kellett volna bontani őket. Ez azonban nem igaz. Az építési tervek szerint a panelházak tartószerkezetét 80–100 éves élettartamra tervezték. A megfelelő karbantartás és felújítás jelentősen meghoszszabbíthatja a panelházak élettartamát. Az első komolyabb szerkezeti problémák csak 2060 körül várhatók, ha egyáltalán felmerülnek majd ilyenek.

Miért

olcsóbbak a panellakások?

Sokan úgy gondolják, hogy a panellakások azért olcsóbbak, mert a régebbi, téglából épült lakások jobb minőségűek. Ez azonban nem feltétlenül igaz. A panelházak szerkezetileg stabilak, és az ipari jellegű építési technológia miatt nagyobb mennyiségben, szabványosított módon készültek. Ez a tömeges gyártás lehetővé tette, hogy a lakások hasonló elrendezéssel és alacsonyabb költségekkel épüljenek meg, ezért nagyobb a kínálat a piacon.

Az utóbbi években sok panelházban egyedi fűtésmérőket szereltek fel, így a lakók pontosan követhetik a fogyasztásukat, és akár jelentős fűtési költséget is megtakaríthatnak. A hoszszú távú megoldást a nyílászárók cseréje, illetve a házak hőszigetelése jelenti. A panelházak hangszigetelése gyakran hagy kívánnivalót maga után, ami hozzájárulhat a panellakások olcsóbb árfekvéséhez. A betonszerkezetek miatt a hangok könnyebben terjednek, mint a téglából épült házak esetében. Ennek ellenére modern szigetelési technikákkal (hangszigetelő anyagokkal) a legtöbb zajprobléma nagymértékben csökkenthető.

Elavult technológia vagy modern megoldás?

A panelházak élettartamát gyakran alábecsülik, pedig a panelépítési technológia egyáltalán nem számít elavultnak. Az 50-60 évnél régebbi, téglából épült házak gyakran hajlamosak a vizesedésre és penészesedésre, míg a panelházaknál ezek a problémák ritkábbak. A modern társasházak is sokszor vasbeton szerkezettel készülnek, hasonló technológiával, mint a panelépületek.

A panelházak élettartama jelentősen megnövelhető rendszeres karbantartással és időnkénti felújítással. A homlokzati hőszigetelés, a nyílászárók cseréje és az épületgépészeti felújítások mind hozzájárulnak ahhoz, hogy a panelházak élettartama akár az

évszázad végéig is kitolható legyen. A legfiatalabb paneleket is 35 éve adták át, az elektromos hálózat, a strangok, a nyílászárók, a liftek felújítása elkerülhetetlen, de ez valamennyi, hasonló korú épület esetében elmondható.

Népszerűek a házgyári lakások

Több oka is van annak, hogy a házgyári lakások iránt ismét megnőtt a kereslet, a továbbiakban ezeket mutatjuk be.

Megfizethetőség

A panellakások jellemzően még mindig olcsóbbak, mint a téglalakások vagy az új építésű ingatlanok. A lakhatási válság és a növekvő ingatlanárak miatt sok fiatal és első lakásvásárló számára ezek az ingatlanok az egyetlen elérhető lehetőségek. Az alacsonyabb presztízs azonban nem minden lakótelepre érvényes: a fővárosi III. kerületi Pók utca, a zuglói Füredi úti és a gazdagréti panelek árai egyáltalán nem alacsonyak.

Praktikus elosztás és élhető terek

A panellakások funkcionális elrendezésűek: jól kihasználható alapterület: kevés a felesleges tér, jók az arányok; világos lakások: a nagy ablakok miatt több természetes fény jut be;

• zárt lakóközösségek: gyakran kialakul egyfajta „kisvárosi” érzés.

Kiváló infrastruktúra és lokáció

A panelek többsége még a szocializmus idején épült, és relatíve gondosan megtervezett lakótelepeken helyezkedik el. Ez azt jelenti, hogy:

• jó a közlekedés (villamos, busz, metró közel van);

• iskolák, óvodák, boltok, rendelők is a közelben vannak;

• sok lakótelepen parkok, zöld területek is találhatók. Ez olyannyira így van, hogy sok mai lakóparki lakás tulajdonosa csak álmodozhat annyi zöldről, amennyi egy átlagos lakótelepen van. Ez utóbbiak építésekor azt a szabályt követték, hogy ha egy panelházat lapjára döntöttek volna, akkor nem érhette volna el a mellette lévő épületet. Költői kérdés: melyik új építésű lakónegyed teljesíti ezt a normát?

Felújítások és energetikai fejlesztések

Sok helyen panelprogram keretében szigetelték az épületeket, cserélték a nyílászárókat, és korszerűsítették a fűtési rendszereket. Ezek után a panelek energiahatékonyabbak, így csökkentek a fenntartási költségek.

Retró életérzés és dizájnlehetőségek

Egyre több fiatal fedezi fel a panelekben rejlő lehetőségeket. A retró életérzés, az indusztriális dizájn

és a modern lakberendezési megoldások vonzóvá teszik azokat. Sok lakást egyedi stílusban újítanak fel, kihasználva a panel szerkezetének előnyeit. Bár tagadhatatlan, hogy az eredeti felosztás, a térkiosztás nem módosítható.

Közösségi élet és nosztalgia Sokan jó emlékeket őriznek a panellakásokról, és viszszatérnek gyerekkoruk helyszíneire. A panelházakban sokszor összetartó közösségek alakulnak ki, ami különösen a nagyvárosokban lehet vonzó.

A panelek azért lettek újra menők, mert olcsóbbak, jó az elhelyezkedésük, felújítva pedig modern és kényelmes otthonokká alakíthatók. Ráadásul a retró és az urbanista életérzés is hozzájárul a népszerűségükhöz.

Az ország legnagyobb panelelemekből épült lakóháza, a Faluház Budapesten, Óbudán, a Flórián tér nyugati szélén áll. Az 1970-ben épült, 315 méter hosszú, 15 lépcsőházas szalagház 886 lakásában megközelítőleg háromezren élnek. A legkisebb panelház Újszegeden, a Dorottya utcában található. A 32 négyzetméter alapterületű, földszintes épület 1974-ben készült. A legmagasabb hazai panelépület az 1976-2016 között állt pécsi magasház volt, ahol 25 emeleten 250 lakás kapott helyet. A hibás építési technológia miatt 1989-ben kiürítették. Ezt követően a folyamatosan pusztuló torony bekerült a Guinness Rekordok Könyvébe is Közép-Európa legmagasabb lakatlan épületeként, ami 80 méteres magasságot jelent. 2016-ban kormányzati támogatással lebontották, helyén új játszóteret és közparkot alakítottak ki. Teljesen más okból bontották le a Finta József Kossuth-díjas és Prima Primissima-díjas építész tervei alapján emelt, eredetileg Hotel Volga néven megnyílt panelépületet. Itt egyszerűen arról volt szó, hogy az épületet megvásárló ingatlanbefektetőnek nem jött ki a matek: olcsóbb volt lebontani az utolsó években az Ibis lánc által üzemeltetett szállót, mintsem felújítani azt, és megfeleltetni egy új kor követelményeinek.

Helyén most a Vision Towers három szárnyból álló épületegyüttese áll. A Volga Szálló – és egyáltalán egy panelház – bontása 2012-ben annyira új fejlemény volt Magyarországon, hogy először ki kellett találni annak mikéntjét. A jó hír, hogy az épület bontásakor nem derült fény semmilyen szerkezeti károsodásra, ami előrevetíti, hogy a panelek jóval masszívabb épületek, mint ahogyan azt sokan feltételezik. Nem kell hozzá nagy jóstehetség, hogy megállapítsuk: még évtizedeken keresztül az életünk részei lesznek.

SZOLGÁLTATÓI LISTÁK

Ahrend Hungary

Art Front Hungary Kft.

AV Spring Kft.

irodabútor 1117 Budapest, Neumann János utca 1., Infopark A

tervezés/ belsőépítészet 1024 Budapest, Kis Rókus utca 39/A

technológia és innováció 1117 Budapest, Infopark sétány 1., C épület

AVmax audovizuális rendszerek 1113 Budapest, Bocskai út 54.

BAM Group ingatlanfejlesztő 1138 Budapest, Népfürdő utca 22. Duna Tower B. torony 5. emelet

Basic Collection Kft. irodabútor 1054 Budapest, Aulich utca 4-6.

Blue Business Interior Kft. irodabútor 1138 Budapest, Váci út 135-139.

Bravosincord Kft. irodabútor 1149 Budapest, Róna utca 120-122.

CityPlant növénydekoráció növénydekoráció 1172 Budapest, Rétifarkas utca 6.

Femmennyezet - Eurotrend-2000 design & build 1117 Budapest, Budafoki út 70.

Frachtmeister International Hungary Warehouse irodaköltöztetés 1238 Budapest, Szentlőrinci út 17.

G-Green irodabútor 1139 Budapest, Teve utca 18-28.

GMB Solutions mobil és üvegfalak 1139 Budapest, Lomb u. 37-39. B3 - Ferrum irodaház

Grofie - Gourmet Garden Kft. növénydekoráció 1146 Budapest, Thököly út 64.

Horsens Partners

kivitelezés / fitout 1054 Budapest, Szabadság tér 7. Bank Center Citi 10. em.

Kinnarps irodabútor 1138 Budapest, Esztergomi út 31-39. HUB 1. ép. 1. em

Nanavízió tervezés / belsőépítészet 1061 Budapest, Andrássy út 45. 3. emelet (DANU)

Neudoerfler Office Systems

Nowy Styl Hungary Zrt.

Office and Lockers Kft

Office Line Kft.

irodabútor 1115 Budapest, Bartók Béla út 105-113.

irodabútor 1133 Budapest, Váci út 116-118. Agora Tower 1, 10. emelet

irodabútor 1097 Budapest, Nádasdy utca 15/B

irodabútor 1117 Budapest, IP West Irodaház, Budafoki út 91-93. C. épület földszint

Officium Irodafejlesztő Zrt. kivitelezés / fitout 1106 Budapest, Tarkarét utca 2.

Plantart

Pont Light Kft.

növénydekoráció 2045 Törökbálint, Torbágy utca 14/A

világítástechnika 1036 Budapest, Nagyszombat utca 1.

Poziteam irodabútor 1113 Budapest, Tarcali utca 11.

Prizma Csoport

Rustler

üzemeltetés 1134 Budapest, Róbert Károly körút 76−78.

design & build

Buda Center Irodaház, 1016 Budapest, Hegyalja út 7-13.

SIMO Group Kft mobil és üvegfalak 6321 Újsolt, Táncsics Mihály utca 4.

Solinfo

design & build 1077 Budapest, Wesselényi utca 16. Central Udvar Irodaház C épület

Stratos Magasépítő Zrt. kivitelezés / fitout 1044 Budapest, Váci út 83.

TriGranit Fejlesztési Kft.

design & build 1095 Budapest, Lechner Ödön fasor 10/B

UPPER Design Studio tervezés / belsőépítészet 1111 Budapest, Bartók Béla út 33.

Viador Átrium Group tervezés / belsőépítészet 1143 Budapest, Gizella út 51-57.

Visual Europe Project Kft.

audovizuális rendszerek 2151 Fót, Telkes Mária út 7.

IRODAHÁZ NEVE

A66 Budapest 1062 Andrássy út 66.

Academia Budapest 1054 Akadémia utca 6.

Ady 32 Budapest 1191 Ady Endre út 32-40.

Agora irodaház Debrecen 4025 Barna utca 23.

Amfi Center irodaház Budapest 1034 Tímár utca 20.

Andrássy Palace Budapest 1061 Andrássy utca 9.

Arcadia Irodaház Budapest 1043 Lórántffy Zsuzsanna utca 15/B

Aréna Business Campus Budapest 1087 Hungária körút 30.

Arena Corner Budapest 1087 Hungária körút 40-44.

Árpád Center Budapest 1133 Árbóc utca 6.

AsiaCenter Irodaház és Bevásárlóközpont Budapest 1152 Szentmihályi út 167-169.

Ausztria Ház Budapest 1052 Vármegye utca 3-5.

Autóker Logisztikai Park Budapest 1097 Ecseri út 14-16.

B56 Budapest 1015 Batthyány utca 56.

B6 Budapest 1054 Báthory utca 6.

BakerStreet Budapest 1116 Hengermalom út 18-20.

Balance Hall Budapest 1139 Váci út 99.

Balance Loft Budapest 1139 Váci út 99.

Barázda Center Budapest 1116 Barázda utca 42.

Bartók Ház Budapest 1114 Bartók Béla út 43-47.

Bartók Udvar Budapest 1115 Bartók Béla út 105-113.

Bartók Udvar II Budapest 1115 Bartók Béla út 105-113.

BC 91 Budapest 1139 Váci út 91.

Bécsi Corner Budapest 1023 Lajos utca 28-32.

Belle Epoque Irodaház Budapest 1012 Márvány utca 18.

BEM Center Budapest 1027 Bem József tér 3.

Bethlen Irodaház Debrecen 4026 Bethlen utca 7.

BFI Irodaház Budapest 1117 Fehérvári út 84/A

Bicske irodaház Bicske 2060 Kossuth utca 61/C

BIF Tower Budapest 1101 Üllői út 114-116.

IRODAHÁZ NEVE

Blue Cube Budapest 1138 Váci út 182.

Bud Cargo City Handling Épület Budapest 2220 Ferihegy

Buda Business Center Budapest 1027 Kapás utca 11-15.

Buda Center Budapest 1016 Hegyalja út 7-13.

Buda Plaza Irodaház Budapest 1117 Budafoki út 111.

Buda Square Budapest 1036 Lajos utca 48-66.

Budaörs - Shark Park II emelet

Budaörs - Terrapark Next Irodaház A és B

Budaörs Office Park

Budaörs 2040 Vasút utca

Budaörs 2040 Puskás Tivadar út 12.

Budaörs 2040 Szabadság út 117.

BudaPart CITY Budapest 1117 Dombóvári út 27.

BudaPart CORSO Budapest 1117 Dombóvári út 24.

BudaPart DOWNTOWN Budapest 1117 Dombóvári út 28.

Büro Center West Budapest 1111 Nagyszőlős utca 11-15.

C21 Iroda és Raktárbázis Budapest 1135 Béke utca 21-29.

Canada Square Budapest 1027 Ganz utca 16.

Capital Square Budapest 1133 Váci út 76.

Centerpoint Budapest 1139 Váci út 81.

City Center Budapest 1051 Bajcsy-Zsilinszky út 12.

City Corner Irodaház Budapest 1091 Üllői út 25.

City Gate Irodaház Budapest 1092 Köztelek utca 6.

CityLab Irodaház Budapest 1094 Tűzoltó utca 34.

CityZen Irodaház Budapest 1134 Váci út 37.

D2 Irodaház Budapest 1094 Tűzoltó utca 57.

Deák Palota Budapest 1052 Deák Ferenc utca 15.

Debrecen Fórum Irodaház Debrecen 4024 Csapó utca 30.

Dévai Center Budapest 1134 Dévai utca 26-28.

Dobos Ház Budapest 1094 Tűzoltó utca 59.

Dorottya Udvar Budapest 1113 Bocskai út 134-146.

Duna Plaza Offices Budapest 1138 Váci út 178.

Duna Tower Irodaház Budapest 1138 Népfürdő utca 22.

IRODAHÁZ NEVE

Emke Irodaház Budapest 1072 Rákóczi út 42.

Expert Irodaház Szigetszentmiklós 2310 ÁTI-Sziget Ipari Park

Expo & Trade Center Budapest 1148 Kerepesi út 52.

F1 Irodaház Budapest 1106 Fehér út 1.

F99 Irodaház Budapest 1119 Fehérvári út 99.

FBG Center Budapest 1066 Teréz körút 46.

Fészek Irodaház Pécs Pécs 7621 Rákóczi út 17.

Flórián Udvar Budapest 1033 Polgár utca 8-10.

Focus Point Irodaház Budapest 1074 Dohány utca 12-14.

Frangepán19 irodaház Budapest 1139 Frangepán utca 19.

FRANKLIN HÁZ Budapest 1053 Reáltanoda utca 5.

Gateway Office Park Budapest 1138 Dunavirág utca 2.

Gellért Terasz Irodaház Budapest 1118 Ménesi út 24.

Globe3 Irodaház Budapest 1033 Kórház utca 6-12.

Gold Irodaház Budapest 1139 Forgách utca 19.

Green Court Office Budapest 1134 Dózsa György út 148.

Greenhall Irodaház Budapest 1036 Árpád fejedelem útja 79.

H2Offices Budapest 1134 Váci út 23-27.

Hamvas Center Budapest 1191 Hamvas utca 7-9.

Hattyú Ház Budapest 1015 Hattyú utca 14.

Helsinki út 120 Budapest 1238 Helsinki út 120.

Honvéd Center NEW Budapest 1055 Honvéd utca 20/A

House of Business Bank Center Budapest 1054 Szabadság tér 7.

House of Business MOM Park Budapest 1123 Alkotás utca 53.

House of Business Roosevelt Budapest 1051 Széchenyi István tér 7.

Hungária Irodaház Budapest 1146 Hungária körút 140-144.

Hungária Office Park Budapest 1143 Hungária körút 128-132.

IN15 Office Park Budapest 1158 Késmárk utca 11-13.

IP West Budapest 1117 Budafoki út 91-93.

IQ Offices Budapest 1064 Vörösmarty utca 67.

IRODAHÁZ NEVE

József Nádor Irodaház Budapest 1051 József nádor tér 5-6.

Kalash Irodaház Budapest 1107 Makk utca 9-11.

Kálvin Square Budapest 1085 Kálvin tér 12.

Kelenhegyi Irodaház Budapest 1118 Kelenhegyi út 43.

Kiskorona Irodaház Budapest 1032 Kiscelli utca 7-9.

Kocka Irodaház Budapest 1211 Színesfém utca 4-10.

Komplex Budapest 1061 Király utca 26.

Köki Bevásárlóközpont Irodaház Budapest 1191 Vak Bottyán utca 75/A-C

Krausz Palota Budapest 1061 Andrássy út 12.

Krisztina Palace Budapest 1123 Nagyenyed utca 8-14.

Laki Irodaház Budapest 1131 Róbert Károly körút 59.

Laurus Irodaházak Budapest 1103 Kőér utca 2/A

Liberty Irodaház Budapest 1097 Könyves Kálmán körút 32.

Liget Center Budapest 1068 Dózsa György út 84/A

Lindner Irodaház Budapest 1138 Esztergomi út 48.

Lion Irodaház Budapest 1134 Angyalföldi út 5/A

LOFFICE Irodaház Budapest 1085 Salétrom utca 4.

LOFFICE Irodaház - Paulay Ede Budapest 1061 Paulay Ede utca 55.

Log2 Budaörs 2040 Gyár utca 2.

LOGIN Business Park Budapest 1044 Ezred utca 2.

Lónyay 29 Irodaház Budapest 1093 Lónyay utca 29-31.

Lurdy Ház Bevásárló- és Irodaközpont Budapest 1097 Könyves Kálmán körút 12-14.

M3 Irodaház Budapest 1134 Klapka utca 11.

M9 Irodaház Budapest 1107 Mázsa utca 9.

Madarász Irodapark Budapest 1138 Madarász Viktor utca 47-49.

Major Udvar Budapest 1122 Városmajor utca 12-14.

Margit Palace Budapest 1027 Henger utca 2.

Máriássy Ház Loft Budapest 1095 Máriássy utca 7.

Máriássy Ház Modern Budapest 1095 Máriássy utca 7.

Maros BC Budapest 1122 Maros utca 19-21.

IRODAHÁZ NEVE

MBC Business Center Budapest 1012 Vérmező út 4.

Medimpex Irodaház Budapest 1134 Lehel utca 11.

Merkúr Palota Budapest 1065 Nagymező utca 54-56.

Metrodom Panoráma Budapest 1047 Wolfner utca 6.

Metropol South Irodaház Budapest 1135 Hun utca 2.

Mill Park Budapest 1095 Soroksári út 44.

Millenáris Avantgarde Irodaház Budapest 1024 Fény utca 16.

Millennium Gardens Budapest 1095 Lechner Ödön fasor 12.

Millennium Tower H Budapest 1095 Lechner Ödön fasor 9.

Millennium Tower I Budapest 1095 Lechner Ödön fasor 6.

Millennium Tower II Budapest 1095 Lechner Ödön fasor 7.

Millennium Tower III Budapest 1095 Lechner Ödön fasor 8.

Minelake Irodaház Budapest 1108 Bányató utca 13.

Mogyoródi 32 Irodaház Budapest 1149 Mogyoródi út 32.

Mosaic Irodaház Budapest 1123 Alkotás utca 17-19.

MOZIUM Irodaház Budapest 1026 Pasaréti út 122-124.

Multi Plaza Budapest 1119 Fehérvári út 89-95.

myhive Átrium Park Budapest 1134 Váci út 45.

myhive Greenpoint 7 Budapest 1077 Kéthly Anna tér 1.

myhive Haller Gardens Budapest 1095 Soroksári út 30-34.

myhive Thirteen | Globe Budapest 1139 Teve utca 1/A-C

myhive Thirteen | Xenter Budapest 1139 Pap Károly utca 4-6.

Népliget Center Budapest 1097 Könyves Kálmán körút 11.

Nordic Light Budapest 1133 Váci út 96-98.

North Point Center Irodaház Budapest 1134 Róbert Károly körút 62-64.

Nyolcésfél Irodaház Budapest 1084 Német utca 16.

ÓBUDA Gate Budapest 1023 Árpád fejedelem útja 26-28.

Office Garden IV Budapest 1117 Alíz utca 3.

Oktogon Ház Budapest 1062 Aradi utca 8-10.

OnLine Vállalkozói Inkubátorház Budapest 1183 Gyömrői út 89.

IRODAHÁZ NEVE

Orczy Forum Irodaház Budapest 1086 Szeszgyár utca 4.

Pajzs Irodaház Budapest 1221 Duna utca 1-3.

Pálya 4 Budapest 1012 Pálya utca 4-6.

Panoráma House Budapest 1134 Váci út 19.

Panorama Office Budapest 1024 Ady Endre utca 19. park22 Budapest 1223 Növény utca 6-10.

Pauler 2 Offices Budapest 1013 Pauler utca 2.

Páva Point Irodaház Budapest 1094 Páva utca 8.

Petőfi udvarház Budapest 1052 Petőfi Sándor utca 3.

Pilis Logisztikai és Iroda Park Pilisjászfalu 2080 Bécsi út 32.

Pódium Budapest 1065 Nagymező utca 44.

Pólus Pont Irodaház Budapest 1152 Szentmihályi út 137.

PP Center Budapest 1033 Szentendrei út 95.

R48 Irodaház Budapest 1139 Röppentyű utca 48.

Ráth György Irodaház Budapest 1122 Ráth György utca 56.

Ravak Business Center Budapest 1142 Erzsébet királyné útja 125.

Residenz Tölgyfa Irodaház Budapest 1027 Tölgyfa utca 24.

Révay 10 Irodaház Budapest 1065 Révay utca 10.

River Estates Budapest 1134 Váci út 35.

RiverLoft Irodaház Budapest 1138 Révész utca 27.

RiverPark irodák Budapest 1093 Közraktár utca 30-32.

Rokolya Irodaház Budapest 1131 Rokolya utca 1-13.

Róna Office Center Budapest 1149 Angol utca 38.

RoseVille Budapest 1034 Bécsi út 68-84.

Rózsaházak A+B Budapest 1022 Bég utca 3-5.

Self Store Debrecen Debrecen 4028 Kassai út 131/A

Self Store Plaza Budapest 1039 Pünkösdfürdő utca 52-54.

Self Store Udvar Budapest 1044 Váci út 83.

Skylight City Budapest 1134 Róbert Károly körút 54.

Start Irodaház Budapest 1116 Temesvár utca 20.

IRODAHÁZ NEVE

studiO-Offices Irodaház Budapest 1013 Pauler utca 1.

Szépvölgyi Business Park Budapest 1037 Szépvölgyi út 35-37.

Szerémi Irodaház Budapest 1117

Szerémi út 4.

Szugló 81 Irodaház Budapest 1141 Szugló utca 81.

Szugló 9-15 Irodaház Budapest 1145 Szugló utca 9-15.

Tara Irodaház Budapest 1101 Kismartoni út 1.

Terra Corner Budaörs 2040 Puskás Tivadar út 8-10.

Tópark - Be My City I. ütem Biatorbágy 2051 Sasbérc út 1.

Tudáspark Irodaház Debrecen Debrecen 4032 Vezér utca 39.

TÜSZ Budapest 1044 Váci út 77.

V40 Budapest 1044 Váci út 40.

Váci 184 Business Center Budapest 1138

Váci út 184.

Váci Greens D Budapest 1138 Váci út 121-127.

Váci Greens E és F épületek Budapest 1138 Váci út 129-133.

Váci Utca Center Budapest 1056

Váci utca 81.

Várna Budapest 1149 Várna utca 12-14.

Videoton Irodaházak Budapest 1021 Hűvösvölgyi út 54.

Vital Business Center Budapest 1134 Róbert Károly körút 70-74.

Víziváros Office Center Budapest 1027 Kapás utca 6-12.

Wagner Palota Budapest 1056

WestEnd City Center Offices Budapest 1062

Molnár utca 28.

Váci út 1-3.

WestPoint Business Center Budapest 1132 Váci út 18.

White Office irodaház Budapest 1106 Fehér út 10.

Zay irodaház Budapest 1037 Zay út 3.

ZenGarden Budapest 1027 Horvát utca 14-24.

Stílusos érkezés

Az új A5 Avant

modell

már tesztelhető márkakereskedésünkben.

Porsche M5

1238 Budapest, Szentlőrinci út +36 1 421 8100 info@porschem5.hu www.porschem5.hu

Az új Audi A5 Avant modell kombinált üzemanyag-fogyasztása: 4,9–7,9 l/100 km, kombinált CO2-kibocsátása: 128–180 g/km. A megadott értékek a típusjóváhagyás során rögzített, gyári felszereltséggel kerültek megállapításra, és a hirdetés feladásának időpontjában érvényesek. A nevezett értékek WLTP szerint mértek, nem egyes járművekre vonatkoznak, nem részei a tájékoztatónak, hanem a különböző járműtípusok összehasonlítására szolgálnak a 715/2007/EK rendelet jelenleg érvényes előírásainak megfelelően. Ezen értékeket egyes többletfelszereltségek, tartozékok, valamint a vezetői szokások és egyéb, nem technikai jellegű tényezők (pl. környezeti feltételek) is befolyásolják. A képen látható gépkocsi illusztráció, és többletfelszereltségeket is tartalmazhat. A tájékoztatás nem teljes körű, további részletek a márkakereskedésekben!

Elindult a CPI CLUB!

Hálózatban gondolkodunk

Egyedi bérlői előnyrendszer, több mint 25 budapesti helyszínen elérhető exkluzív szolgáltatásokkal és irodatermékekkel.