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05 - QUADRA PÁG
from DO REGIONAL AO LOCAL - A dimensão dos Problemas Metropolitanos na condução de hipóteses Projetuais
05 - QUADRA
Local de Intervenção
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O Centro de Convenções abandonado é um grande problema na região central de Ferraz de Vasconcelos e da mesma forma é visto como uma grande oportunidade, no sentido de se ter uma área pública livre esperando para ser devidamente aproveitada em um local com muitas potencialidades.
O Centro de Convenções Abandonado.
O centro de convenções de Ferraz de Vasconcelos foi um projeto idealizado para se tornar um importante polo cultural regional, o edifício possui uma área construída de aproximadamente 4.770 m2 e está implantado sozinho em uma quadra de 13.761 m2 .
A obra enfrentou dificuldades em diversos aspectos e foi inaugurada com um orçamento de 2,5 milhões no ano de 2012. Já em sua inauguração o prédio apresentava-se incompleto e com diversos problemas relacionados ao acabamento e impermeabilização.
Pouco tempo depois de inaugurado o espaço foi embargado, pois laudos atestavam que sua estrutura de concreto estava comprometida devido á má execução, sabe-se que grande parte da verba para a construção foi desviada num esquema de corrupção que permanece sob investigação.

Figura 58 - Matéria jornalística, Centro de convenções de Ferraz de Vasconcelos é inaugurado sem acabamento. Fonte - G1, 2013.


Figura 59 - Matéria Jornalística Centro de convenções de Ferraz de Vasconcelos deve ser demolido. Fonte - G1, 2016. Figura 60 - Matéria Jornalística, Falta de manutenção no Centro de Convenções de Ferraz incomoda moradores. Fonte - G1, 2019.


Figura 61- Matéria Jornalística, Centro de convenções de Ferraz continua abandonado. Fonte - G1, 2015.
Figura 62 - Matéria jornalística, Abandono transforma Centro de Convenções de Ferraz em ruínas. Fonte - DIÁRIO DE SUZANO, 2020.
O Centro de Convenções Abandonado
A utilização do complexo permanece embargada desde 2013, nem mesmo a área pavimentada e modestamente servida de aparelhos urbanos permaneceu ao alcance da população devido aos riscos que a estrutura oferece aos ocupantes, o que faz com que o estado de conservação da área piore ao longo do tempo.

Figura 63 - Fotografia Centro de convenções abandonado. Fonte - Acervo pessoal do autor.

Figura 64 - Fotografia Centro de convenções abandonado. Fonte - Acervo pessoal do autor. Figura 65 - Fotografia Centro de convenções abandonado. Fonte - Acervo pessoal do autor.

O Centro de Convenções Abandonado.
Sua deterioração é completa quando a região sofre com alagamentos, de certa forma comuns na área e entendidos como o resultado da ocupação de uma topografia de vale junto a diversos córregos canalizados, as grelhas de escoamento estão constantemente entupidas, as peças de piso intertravado chegam a desencaixar-se, isso em meio a mata que cresce descontrolada.
Pareceres técnicos a respeito da condição da estrutura indicam que a demolição seja a solução menos onerosa, tornando reforços e uma eventual reforma opções a serem descartadas.


Figura 66 - Fotografia Centro de convenções abandonado, detalhes em áreas degradadas. Fonte - Acervo pessoal do autor. Figura 67 - Fotografia Centro de convenções abandonado. Fonte - Acervo pessoal do autor.


Figura 68 - Fotografia Centro de convenções abandonado. Fonte - Acervo pessoal do autor.
Potenciais relativos
A área do centro de convenções permanece como um entrave no desenvolvimento municipal com o seu abandono sendo prejudicial à população. Entretanto, são diversos os fatores que contribuem para que este local seja privilegiado em seu contexto urbano e de relação com a cidade, há uma soma de fatores que revelam oportunidades que não podem ser perdidas, visto que o local é de posse do poder público e sua função social ainda pode ser explorada.
Ocupa-se uma área de aproximadamente 13.796,65 m2 com um edifício que se deteriora sem uso definido ou pretendido.
O prédio condenado encontra-se em uma região estratégica em vista à acessibilidade dos meios de transporte estando a duas quadras da estação Ferraz de Vasconcelos já citada como importante equipamento utilizado por grande parte da população.
A área em que a quadra se encontra possui o maior número de equipamentos públicos encontrados na cidade, como escolas, ginásios, cartório entre outros.
Há também uma relação espacial direta com o centro comercial característico por ser o único conjunto de quadras que abrigam comercios e serviços variados no município, uma área indispensável aos habitantes. A relação com o contexto urbano positiva não se faz somente pelo contato com o centro, mas também por estar na Avenida Brasil, importante eixo de circulação leste e oeste intermunicipal.

Figura 69 - Diagrama de potenciais relativos à quadra do Centro de Convenções Abandonado. Fonte - Elaborado pelo autor.
Figura 70 - Planta, quadra do Centro de Convenções Abandonado, inserida na malha urbana. Fonte - Elaborado pelo autor.

Relação entre construções e vazios
Uso do solo urbano


A relação de cheios e vazios demonstra primeiramente o grande espaço vazio que a quadra representa na malha urbana, depois, o padrão de ocupação das edificações, que apresentam volumes de dimensões uniformes no geral, demonstram através de sua disposição uma falta de regularidade, que pode ser interpretada como o resultado de uma cidade sem uma grande preocupação com o planejamento urbano.
O uso do solo na área é marcado por uma grande diversidade que vai da oferta de serviços até usos industriais. É notável a transição gradual de usos entre os que conformam a centralidade, no canto superior direito, e os que caracterizam áreas residenciais no canto inferior esquerdo e direito.
Figura 71 - Levantamento de cheios e vazios, quadra do centro de convenções abandonado. Fonte - Elaborado pelo autor.
Figura 72 - Levantamento de uso do solo, quadra do centro de convenções abandonado. Fonte - Elaborado pelo autor.
RESIDENCIAL
INDUSTRIAL COMÉRCIO
SERVIÇO MISTO (COMÉRCIO / SERVIÇO E RESIDENCIAL
Gabaritos
Sistema Viário e Arborização


Os gabaritos de maneira geral são baixos, os maiores edifícios apresentam somente 4 pavimentos, a área central é pouco adensada.
A área é servida de grande acessibilidade por transporte público, não somente o ferroviário, mas o transporte por ônibus, o que se evidencia pelo número de paradas. Os níveis de topografia descem a medida que se chega junto à linha férrea, e por essa topografia desce o córrego da Piscina que passa encado pelo centro do lote. As direções do trânsito por vezes entram em conflitos, principalmente nas esquinas ao norte do lote. As porções mais notáveis de vegetação limitam-se aos lotes privados e aos terrenos desocupados, não havendo portanto boa arborização viária.
1 PAVIMENTO
2 PAVIMENTOS
3 PAVIMENTOS
4 PAVIMENTOS
Figura 73 - Levantamento de gabaritos, quadra do centro de convenções abandonado. Fonte - Elaborado pelo autor.
Figura 74 - Levantamento de curvas topográficas, sistema viário e massas de vegetação, quadra do centro de convenções abandonado. Fonte - Elaborado pelo autor.
Histórico do Regramento Urbano em Ferraz de Vasconcelos
Em 1969 Ferraz de Vasconcelos teve pela primeira vez em sua história um plano ordenador urbano que dividia a cidade em zonas e implementava índices urbanísticos para orientar seu crescimento.
Em 2006 o município viu-se obrigado a atualizar seu plano diretor graças ao estatuto da cidade. Contudo, o Plano diretor de Ferraz de Vasconcelos de 2006 nunca foi aplicado na prática, pois além das ações incompletas e comprometedoras durante sua elaboração, o documento não possuía bases cartográficas elaboradas para que se fizesse valer os zoneamentos determinados em lei. Sendo assim a cidade permaneceu sobre o regramento de leis antigas que continuaram a reger o crescimento urbano de maneira antiquada, isso quando o fazia, pois em muitos pontos a cidade cresceu de maneira irregular e sem a fiscalização necessária.
Ainda que a dinâmica da expansão metropolitana tenha sido um fator relevante para Ferraz, a ausência do regramento urbanístico efetivo do plano de 2006 contribuiu para o agravamento das condições do processo de apropriação dos espaços do município, que já vinha ocorrendo há décadas. Isso porque a utilização desregulamentada do solo e a intensa produção de padrões construtivos precários, localizados em áreas impróprias à urbanização e/ou protegidas ambientalmente, tornaram-se regra e definiram, grosso modo, a paisagem urbana de Ferraz de Vasconcelos. (PFV, 2016b, p. 51). e a cidade continua ainda sem o ordenamento necessário não somente para suas questões urbanas mas para suas questões sociais.
Este contexto de vácuo legislativo se apresenta diante a intenção projetual deste trabalho como uma oportunidade de contestação, se por um lado temos válidos índices urbanísticos com zonas urbanas antiquadas, por outro há uma proposta de plano diretor que se apresenta incompleta, determina suas zonas mas as descreve de maneira muito vaga, visto que a elaboração de uma lei de uso e ocupação solo é prevista pelo plano apenas após a sua aprovação. Plano de ordenamento urbano 1969 e lei complementar 1978
Determina para a quadra do centro de convenções a chamada zona residencial, permitindo comércios de pequeno porte, habitações, quando coletivas de até 4 pavimentos e até mesmo industrias de pequeno porte. Os índices aplicados ao lote em relação a habitações, são taxa de ocupação máxima de 50%, coeficiente de aproveitamento de 2,0, recuos em relação a via de 4,00 metros e afastamentos laterais de no mínimo 1,60m, não há menção quanto a área permeável.
-HABITAÇÕES T.O = 50% C.A DE 2,0 A 6,0 PARA HABITAÇÃO MULTIFAMILIAR GABARITO MÁXIMO DE 2 PAV. E ATÉ 4 PARA HABITAÇÃO MULTIFAMILIAR.
-COMÉRCIOS E SERVIÇOS EM ESQUINAS T.O 90% C.A DE 2,0 GABARITO DE 2 PAV.
-PERMITE PEQUENAS INDUSTRIAS EM LOTES DE NO MÍNIMO 1000m2 T.O = 70% C.A 1,0
Em 2014 iniciaram-se os processos e levantamentos necessários para a elaboração da revisão do plano diretor para o ano de 2016, passados dez anos desde a tentativa falha de regramento urbano descrita pelo plano diretor de 2006. Ainda assim a revisão do plano diretor de 2016 continua no ano de 2020 a transitar pelas diversas repartições públicas de Ferraz de Vasconcelos sem previsão de aprovação, o documento desta forma, perde anos valiosos para se fazer valer de seus conceitos

Figura 75 - Zoneamento Ferraz de Vasconcelos. Fonte - PMFV 2019. Adaptado pelo autor.
Plano Diretor 2016 - Revisão - ainda não aprovado
Ao dividir as macrozonas da cidade, classifica toda a porção urbanizada ao longo do eixo ferroviário como Macrozona Urbana e determina de maneira geral coeficientes de aproveitamento básico de 2,5 e máximo por outorga onerosa de 5,0. A zona onde encontra-se a quadra do centro de convenções abandonado é nomeada “Zona Mista Adensável 2 – ZMA-2”, assim descrita “Correspondente às parcelas do território ocupadas por bairros residenciais, providas de infraestrutura básica, com ocorrência de comércio e serviços locais.”
Observamos pelo mapa de zoneamento que a quadra encontra-se no limite com a zona mista adensável 1 que é encarada como parcela do território que apresenta comércios e serviços, e neste contexto possui dinâmicas mais condizentes com a centralidade e que vão refletir nos índices urbanísticos que serão elaborados para a mesma, provavelmente mais progressistas, no sentido do crescimento da cidade, em relação aos índices que serão formulados para a Zona Mista Adensável 2.
COEFICIENTES DE APROVEITAMENTO BÁSICO DE 2,5 E MÁXIMO DE 5,0
OUTROS ÍNDICES NÃO DEFINIDOS
Situação Adotada
Como exposto, o regramento urbano aprovado no ano de 1978 segue em regimento no município, essa situação é extremamente negativa, pois além de ser um plano urbano antiquado que é incapaz de considerar as novas dinâmicas de crescimento da cidade, deixa margem para que os detentores do poder público ordenem implantações da maneira que os convêm.
O Plano diretor elaborado para o ano de 2016, além de já ter perdido anos preciosos para se fazer valer, não trata a quadra do centro de convenções como parte integrante de dinâmicas do centro de Ferraz de Vasconcelos, o que também não é visto como positivo haja vista a coleção de potenciais que a área soma e a possibilidade de transformação desta quadra em um equipamento de impacto regional, o que implicaria na adesão de índices urbanísticos maiores, condizentes à centralidade.
Por fim o que se adota é uma postura que tenta moldar o edifício dentro do que se considera, a partir das análises e levantamentos o melhor para a cidade. Adiantando, o único índice que acaba por ser extrapolado dentro da antiquada lei que vigora, é o número máximo de pavimentos, o que de certa forma já é comum por parte de outros empreendimentos no município. Dentro do conceito do projeto, a altura do edifício, superando os gabaritos ao redor, se justifica por seu caráter de marco e pela intenção de adensamento desta área central.
Figura 76 - Zoneamento Ferraz de Vasconcelos. Fonte - PMFV, 2016d. Adaptado pelo autor.
