Recurrentment, analitzem què està passant al món de l’habitatge. El 2024 ha representat dues tendències molt diferenciades. Un any d’activitat clarament creixent al món de la venda, i tot el contrari al món del lloguer. El mercat de venda ha mostrat un dinamisme molt destacat, tant en segona mà com en obra nova, en un 2024 on el creixement de l’activitat ha estat molt lligat al descens dels tipus d’interès.
El sentiment després de cada anàlisi quan parlem de lloguer, ja sigui en els nostres informes com en les nostres notes d’opinió, és que cada cop repetim el mateix, però que el punt de partida de cada anàlisi és que estem una mica pitjor.
Quan valorem el concepte pitjor ho fem des del punt de vista de l’accessibilitat a l’habitatge, i aquesta accessibilitat, simplificant molt, té dues variables, preu i oferta disponible. Mentre les dues no s’equilibrin el concepte d’accessibilitat no serà una mínima realitat. L’any 2024 s’ha tornat a intervenir la variable preu en el món del lloguer, mentre l’oferta ha seguit la seva caiguda. Segurament acabem l’any en una situació propera al col·lapse per la falta d’oportunitats d’accés al lloguer.
A l’informe intentem posar de manifest que no anem pel bon camí i com les polítiques que s’han establert l’any 2024 han tingut l’efecte contrari del que teòricament pretenen. Des del nostre punt de vista això demostra dues coses molt clares, primer que no hi ha una visió global ni transversal del problema, i segon, on ens sentim més interpel·lats, que les polítiques que s’estableixen es fan totalment d’esquena al sector, amb la qual cosa es fan des del total desconeixement i desconnectades de la realitat.
Guifré Homedes
Amat
LLOGUER MERCAT
Tambéel2024hasignificatunanydecanvilegalal’entorndellloguer.Almarçdel 2024vaentrarenvigorelnoucontrolderendesenzonestensionadesestablert a la Ley de la Vivienda que s’havia aprovat el mes de maig del 2023. O sigui, aquestinformeanalitzaunanyonunprimertrimestreelmercatdepreusera lliure, però molt influenciat per la imminent arribada de la regulació, i tres trimestres on el mercat ha estat regulat. Segurament falta temps per extreure qualsevol conclusió vàlida a l’entorn del comportament del mercat regulat. I comveurem més endavant, l’activitathacontinuatbaixant,aixíquequalsevol conclusió es basa en un nombre de contractes baix, que és elcontext principal del2024.
Contractes i Preus
Dades d’Amat Immobiliaris
Com ja hem comentat en altres informes la capacitat de fer nous contractes de lloguer va estrictament relacionada amb l’oferta disponible. Com veurem més endavant l’any 2024 hem seguit en clara caiguda en aquest sentit, i conseqüentment hem experimentat una baixada en nous contractes realitzats l’any 2024. Com es pot veure al gràfic d’evolució d’operacions de lloguer és el tercer any consecutiu de caiguda de nous contractes realitzats Respecte al 2023 hem tingut una contracció del 18%, i en els dos últims anys la caiguda ha estat del 43%. Per fer una comparativa menys conjuntural, respecte a la mitja de contractació dels últims 20 anys ens hem instal·lat un 40% per sota.
Les previsions pel 2025 són difícils de fer, ja ens hem equivocat els darrers anys pensant que això s’estabilitzaria, i no ha estat així. A principis d’any pensem que hi haurà estabilització en aquesta franja baixa, però desconfiem enormement de noves regulacions entorn de l’habitatge de lloguer que encara impliquin més desaparició d’oferta.
L’evolució de les rendes s’ha d’analitzar amb molt detall perquè durant el 2024 les condicions han canviat molt. Fem un doble anàlisi ja que si parlem de renda mitja absoluta (€/mes) veurem que ha
pujat, però si parlem de repercussió mitja de la renda (€/mes/m²), veurem que ha baixat. I tot té el seu sentit.
El punt de partida va ser un 2023 amb tendència alcista. Els tres primers mesos del 2024 la mala comunicació política anunciant reiteradament dates d’entrada en vigor de la regulació de rendes, dates que a més inicialment eren inconcretes, i que quan es van concretar, a més es van moure algunes vegades, va fer clarament augmentar a un ritme molt més elevat l’increment de rendes. La reflexió era fàcil, anar el més amunt possible abans de la regulació.
A partir d’aquí, si mirem l’evolució global de la repercussió de les rendes durant el 2024 podrem veure una lleugera baixada en totes les places on nosaltres treballem habitualment. Al gràfic es pot veure on s’han situat les repercussions en cada cas. El descens mig ha estat d’un 1,8% respecte al 2023. És lògic que el comportament hagi estat així perquè és l’objectiu de la regulació, i es produeix després de tres anys seguits de pujades en una mitjana anual de creixement del 4%. Probablement, aquest percentatge respecte al 2023 hauria pogut ser més elevat si, com hem dit abans, no hi hagués hagut un creixement per sobre de la mitja durant els tres primers mesos de l’any, degut a la mala gestió que s’ha fet de tot plegat.
Habitualment, analitzem el mercat per districte a la ciutat de Barcelona. Tal com es mostra a la infografia, el comportament ha estat divers segons el districte, i en alguns casos fins i tot ha augmentat. Concretament, l’increment en dos districtes, malgrat la regulació, s’explica pel pes de les operacions realitzades durant el primer trimestre del 2024 en el cas de Ciutat Vella, i per les diferents característiques dels habitatges llogats d’un any a l’altre, com és el cas de Sant Andreu.
Podria semblar paradoxal, però si ens fixem en què ha succeït amb la renda mitja absoluta el comportament durant l’any 2024 ha sigut de creixement en places com Sant Just Desvern i Sant Cugat del Vallès. No es reflecteix al gràfic, però si féssim la mitja agregada de totes les nostres oficines la tendència va ser al creixement.
Això s’explica per la configuració de la poca oferta disponible. Com veurem més endavant, proporcionalment l’habitatge que lloguem és més gran, perquè ens entenguem, de més superfície, i per tant de més renda absoluta i de menys repercussió. És aviat per treure cap conclusió, ni d’afirmar que això serà tendència l’any 2025, però proporcionalment ha desaparegut més oferta d’habitatges mitjans o petits que no pas d’habitatges grans.
EVOLUCIÓ % CONTRACTES DE LLOGUER SEGONS SEGMENT RENDA
Oferta lloguer
Dades d’Amat Immobiliaris
Com ja fa anys que diem la impossibilitat de fer més contractes és deguda a la falta d’oferta disponible. És un fet que fa anys que s’arrossega i que al contrari del que nosaltres vam preveure, ha seguit en descens durant tot l’any. Hem perdut poc més del 50% de l’oferta els darrers tres anys. Respecte al 2023 la contracció ha estat del 5%.
Sovint expliquem com es configura aquesta oferta per intentar entendre per què es redueix. Bàsicament, es composa de dos factors: la rotació de la cartera que gestionem, que és el principal, i molt secundàriament per l’entrada de nous inversors amb habitatges que mai abans havien estat al mercat de lloguer.
La distribució de nous contractes fets l’any 2024 per rangs de renda absoluta també suporta aquesta tendència que comentàvem abans, per exemple, la franja de contractes fets per sobre dels 2.500 €/ mes s’ha duplicat.
EVOLUCIÓ OFERTA LLOGUER
A grans trets podríem dir que la rotació s’ha reduït de forma molt significativa, i que la inversió, degut al context totalment advers cap als propietaris, també s’ha ensorrat. Addicionalment, quan un habitatge de la cartera que gestionem queda buit perquè el llogater ha marxat, han augmentat considerablement les vendes d’aquests habitatges, que sempre s’acaben venent a famílies, la gran majoria de vegades estrangeres. Són habitatges que desapareixen del mercat de lloguer.
Si analitzem per què han venut els propietaris que tenien un habitatge llogat quan ha quedat buit l’any 2024 el motiu és clar, no volen continuar sent el blanc constant del populisme que envolta el món de l’habitatge.
Els números són clars, a nivell global la cartera de lloguer s’ha contret 3 vegades més que l’any 2023. Al contrari del que es pregona constantment no hi ha hagut moviment cap al lloguer de temporada, en el nostre cas ha estat insignificant.
Des del punt de vista del nou llogater que vol entrar al món de l’habitatge de lloguer en context encara és més advers. Ja hem vist que les possibilitats són poques, però a més l’any 2024 hem deixat de publicar la majoria d’habitatges, hem fet gestió interna dels contactes. Per posar-ho en dades, el 2023 no vam publicar un 15% de l’oferta, al 2024 només hem publicat un 26% de l’oferta disponible, i la renda mitjana del que hem publicat ha estat de 2.300 €. Tot i així, hem rebut un 6% més de contactes l’any 2024 que l’any anterior.
El context ha fet que la comercialització hagi canviat completament respecte al que havíem fet històricament. Molt resumidament diríem que hem passat a gestionar una llista de potencials candidats.
Com ja hem comentat abans l’oferta que ha sortit al mercat i s’ha llogat ha estat de nivell més alt que l’any 2023. La dada per resumir aquesta situació l’hem apuntat anteriorment i és que la superfície mitjana dels habitatges llogats el 2024 ha estat un 20% superior que l’any 2023.
Per últim, fem unes pinzellades de quin perfil de llogater ha estat el que més ha llogat l’any 2024 en el nostre cas. I com ja fa alguns anys anem apuntant l’impacte del llogater de llarga durada de procedència estrangera és molt significatiu. Com es pot veure a les dades els percentatges de nous llogaters estrangers són importantíssims a Barcelona i al seu entorn.
El creixement en percentatge no és tant degut a un creixement en número absolut, que sí que n’hi ha hagut, sinó sobretot a què són els millors candidats per a la poca oferta disponible. El 44% són europeus, el 39% americans (principalment sud-americans), un 11% asiàtics i la resta d’altres continents.
Conclusions
Poder el 2024 ha significat l’any de la gran presa de consciència que el mercat de lloguer estava en clar retrocés. Però aquesta tendència ja feia anys que es veia i que no hem parat d’explicar als nostres informes i notes d’opinió.
Si l’objectiu és millorar l’accessibilitat, totes les dades apunten al fet que els resultats de les polítiques actuals són els contraris als desitjats. Tenim dubtes de què millorar l’accessibilitat sigui l’objectiu perquè és incomprensible que veient el que passa encara s’insisteixi més en polítiques que clarament malmeten l’oferta actual. Si no hi ha una política clara en la banda de l’oferta això no ho capgirarem mai.
Malauradament, la nostra previsió és pessimista, l’accés a l’oferta de lloguer serà limitadíssima la propera dècada.
TEMPORADA LLOGUER DE
Dadesd’AmatImmobiliaris
MOTIUS
Per nosaltres una activitat petita respecte al lloguer de llarga durada, però totalment necessària per cobrir una demanda existent a la ciutat de Barcelona. Ja hem comentat anteriorment, però repetim, que el traspàs de lloguer de llarga durada a temporada ha estat insignificant. Això sí, al contrari del que ha passat amb la cartera de llarga durada, la cartera de temporada s’ha mantingut estable, amb un lleuger creixement.
També complementant el que dèiem unes línies més amunt, la forma de comercialització del lloguer de temporada és totalment diferent del que fèiem abans amb el lloguer de llarga durada i això ha tingut un efecte important en la percepció de la gent que ha visitat els portals buscant oferta de lloguer.
En el nostre cas mai despubliquem l’oferta de temporada, tot i que l’habitatge tingui llogater ja estem cercant el següent per a quan l’actual marxi en finalitzar el projecte que l’ha dut a Barcelona.Si a això li afegim que aquest 2024 quasi no hem publicat res de llarga durada, la percepció des de fora és que ha crescut el lloguer de temporada, però no és real en el nostre cas. Les dades mostren quines característiques han tingut els nostres llogaters de temporada l’any 2024.
Veurem com evoluciona el marc legal a l’entorn del lloguer de temporada. Com que no estem aplicant les polítiques correctes i els problemes d’accés persistiran, és probable que hi hagi la temptació d’aplicar qualsevol regulació. Sigui com sigui, d’una cosa n’estem segurs, la demanda de temporada no desapareixerà, i si no poden fer contractes de temporada aniran al mercat de llarga durada, sent clarament bons perfils. El que no estem tan segurs és que passarà amb l’oferta. Probablement no torni tota al lloguer de llarga durada, i acabi venent-se. Fàcilment, es pot entendre que l’accessibilitat al lloguer de llarga durada es veuria reduïda.
VENDA MERCAT
Per causes totalment diferents, i també amb tendències diferents, igual que passa en el lloguer, ja fa uns anys que ens trobem en un context d’oferta baixa en el mercat de venda, ja sigui obra nova com segona mà.
A nivell global podem definir el mercat de venda del 2024 com un any bo i clarament en millora durant tot l’any. Veníem d’un 2023 marcat per la pujada de tipus d’interès i un accés complicat al finançament. A mesura que aquest escenari ha anat canviant els primers mesos del 2024 la recuperació de l’activitat ha estat molt clara.
No entrarem en detall en aquest informe, però el conjunt de la problemàtica que tenim en l’accés a l’habitatge, ja sigui en venda o lloguer, es basa en un dèficit entre la creació de llars (demanda) i la producció de nous habitatges. Ja portem anys amb dèficit negatiu, que a més ja fa quasi una dècada que es va acumulant aquest dèficit. Addicionalment, el factor migratori no massa previst dels últims anys encara ha accentuat més aquest dèficit. És per això que els propers anys seran extremadament complicats, no només has d’anivellar anualment producció versus creació de llars, sinó que a més has d’absorbir el dèficit acumulat.
VENDA 2ª MÀ
Dades d’Amat Immobiliaris
Segurament els dos factors que més afecten l’activitat del mercat de venda de segona mà és la disponibilitat d’oferta i l’accés al finançament. La combinació de les dues variables marquen quin pot ser el ritme d’operacions anuals.
Dit això, els darrers quatre anys hem tingut l’oferta més o menys estabilitzada, amb un repunt del 8% l’any 2024 respecte al 2023. Però si ho comparem amb el període 2017 – 2020 estem un 30% per sota en promig.
Un dels factors claus és entendre d’on prové aquesta oferta. Majoritàriament, es basa en un mercat de reposició, o sigui, propietaris que venen el seu habitatge per comprar-ne un altre. Però l’any 2024 en aquest component cal afegir-hi l’oferta que ha vingut del mercat de lloguer. O sigui, habitatges que havien estat llogats i quan queden buits el propietari decideix vendre-se’l. És un fenomen que sempre ha existit, que anava creixent any rere any, però que en el 2024 s’ha visualitzat de forma claríssima.
La primera conclusió que cal treure és que s’està fent petita l’oferta de lloguer, perquè el 100% dels habitatges que venien del mercat de lloguer s’han venut a famílies, en cap cas a un altre inversor. D’això se’n pot derivar que la suma de polítiques actuals en el món del lloguer no ajuden a l’accessibilitat, ja que els habitatges destinats al món del lloguer són menys.
El segon comentari gira al voltant de què passarà amb els preus si entra “oferta inesperada” al mercat de venda. A curt termini no passarà res, ja que com hem dit uns paràgrafs més amunt el dèficit acumulat és tan gran que no hi ha cap impacte en preu. De fet, més endavant veurem que han seguit a l’alça al 2024.
En aquest context, i com diem habitualment, quan hem tingut l’oferta competitiva a nivell ubicació, característiques i preu, el mercat és molt àgil donant-li sortida. El temps mitjà per vendre un immoble de segona mà ha estat d’aproximadament 4 mesos, una dada molt similar a la del darrer any.
L’evolució dels preus ha continuat sent a l’alça. En els dos gràfics següents es pot veure l’evolució dels valors mitjos de preus absolut en segona mà a les àrees on treballem, i també l’evolució de forma agregada de totes les oficines. Com ja comentarem més endavant, i seguint la tendència dels darrers anys, la proporció de vendes de cases i pisos grans ha continuat creixent, i això és el que reflecteix també el creixement en valor absolut dels preus venuts. El creixement és l’agregat entre habitatges més grans i creixement de preu unitari.
En la gràfica agregada (pàg. anterior) es pot veure un comportament d’escala, passant dels 400.000 € entre 2016 i 2017, als 600.000 € a partir del 2023.
Als mercats de Sant Cugat del Vallès i Sant Just Desvern l’oferta acostuma a ser molt més homogènia en característiques i preu, són mercats molt petits comparats amb la ciutat de Barcelona. Aquest 2024 han estat dominats per una oferta molt consistent de nivell mitjà – alt.
Igual que hem comentat quan parlàvem de lloguer, si ens fixem en l’evolució dels preus de repercussió es pot veure una situació inversa. Per exemple, Sant Just Desvern que ha tingut el preu mig absolut més alt del 2024, en repercussió ha estat més baixa. Aquí es veu clarament l’impacte del tipus d’oferta venuda, i confirma el que ja dèiem, que proporcionalment els pisos grans i cases venudes ha estat determinant en el conjunt anual.
PREU REPERCUSSIÓ VENDA 2ª MÀ A BARCELONA 2024
SANT JUST DESVERN
Estrictament, a la plaça de Sant Just Desvern ens situem als 4.548 €/m² construïts de repercussió. És quan agreguem Sant Just i el seu entorn quan ens situem als 3.521 €/m² construït. En el propi Sant Just el rang de repercussions és molt ampli, si parlem per exemple d’un pis cèntric ens vam situar per sobre 5.900 €/m² construïts, i a la vegada una casa també cèntrica ens vam quedar just per sobre dels 3.000 €/m² construït. Com ja hem comentat abans, s’ha notat l’augment de vendes d’habitatges grans, que ha duplicat d’un any a l’altre.
SANT CUGAT DEL VALLÈS
El rang de repercussions també va ser bastant ampli, molt lligat a la tipologia i ubicació. Vam fer operacions d’entre 4.053 €/m² construït fins a 6.539 €/m² construït. La mitjana s’ha situat un 12% per sobre de l’any 2023. Al contrari que a Sant Just, el creixement de les vendes no ha vingut tant per les cases, que s’ha mantingut estable, com per pisos.
BARCELONA
La mitja de les nostres vendes a la ciutat s’han situat als 4.956 €/m² construït, un 2,6% per sota respecte al 2023. A la infografia es pot veure en quina repercussió mitja ens hem situat en cada districte. Els darrers anys en el nostre cas Sant Martí i Eixample han estat els dos districtes on consistentment les repercussions s’han mantingut més altes. Però aquest 2024 és a les Corts on hem tingut la mitja més elevada, situant-se als 6.270 €/m² construït. El rang a la ciutat és molt més ampli per la pròpia dispersió dels habitatges venuts, hem tancat vendes d’entre els 2.800€/ m2 fins als 7.300 €/m² construït.
EVOLUCIÓ PREU REPERCUSSIÓ VENDA 2ª MÀ
Com ja hem anat comentant diverses vegades en aquest informe, les tipologies dels habitatges venuts, i també llogats, han estat de superfícies més grans respecte al 2023. És una tendència que ja l’any passat es va notar. Clarament, han dominat les vendes d’habitatges per sobre dels 100 m².
El 2024 tampoc ha marcat cap diferència en la qualitat energètica dels habitatges venuts, segurament cal passar temps per veure si s’estan fent els canvis necessaris en aquest sentit. La nostra experiència, i que ja hem comentat diverses vegades, és que no s’han gestionat bé les ajudes destinades a la rehabilitació de finques.
TIPOLOGIA IMMOBLE VENUT 2ª MÀ 2024
L’any 2024 marcava un punt d’inflexió, sent en molts casos data límit per la presentació de projectes. Tampoc això s’ha fet bé, ja que l’allargament oficial de les dates no es va produir fins a pocs dies abans de la seva finalització.
Per la nostra part sí que hem engegat aquest 2024 diversos projectes de rehabilitació vinculats als Fons Next Generation, molt menys dels que hauríem volgut. El mal plantejament ha fet que un tema que hauria d’haver estat proactiu s’ha convertit en un tema de desgast. Tot i així, el repte segueix sobre la taula, i no hi ha futur sense un model de rehabilitació sostinguda per les properes dècades.
Sant Cugat Sant Just Barcelona
El darrer anàlisi que fem del mercat de venda de segona mà és la tipologia de comprador que hem tingut en cada plaça. Les infografies mostren en detall aquestes característiques. Ens agradaria destacar els següents fets:
• Hi ha hagut un clar repunt de les operacions que han estat finançades. Un fet que és lògic, ja que les condicions de finançament han anat sent molt més competitives a mesura que ha avançat l’any.
• En diverses places ha crescut la proporció de compradors estrangers. Destacar que la comunicació política a l’entorn del Golden Visa va fer accelerar vendes d’aquest perfil, amb l’agreujant que en el nostre cas van ser els principals compradors dels habitatges sortints del mercat de lloguer. És l’exemple perfecte de dues polítiques que han sortit al revés del que s’ha pensat.
• Augment de les vendes a menors de 40 anys. El perfil seria parella que no entra al mercat de lloguer, ajudats per la família per pagar entrada, i evidentment tenen perfil adequat per aconseguir hipoteca.
• Perfil inversor segueix en percentatges inferiors a altres èpoques. En valor absolut menys inversors que habitatges venuts de la cartera de lloguers.
Esperem un 2025 amb més activitat que l’any 2024, ja que el context global és aparentment millor. Probablement tindrem més oferta disponible, alguna provinent del món del lloguer, que facilitarà que hi hagi més transaccions. La impossibilitat d’accedir al món del lloguer també pot desviar segments joves cap a la compra, que poden rebre ajuda familiar i tenen capacitat de finançar-se.
Un factor “advers” des del punt de vista de la demanda és la caiguda del Golden Visa (març 2025). La nostra experiència és que des del 2013, quan es va implantar aquest programa, l’èxit ha sigut relatiu, i tampoc està clar que un cop cancel·lat sigui una demanda que desaparegui del mercat. Nosaltres tendim a pensar que el motiu principal de compra no era la possibilitat d’aconseguir un Golden Visa
PERFIL COMPRADOR 2ª
MÀ 2024
Altres mesures anunciades, i que veurem si es materialitzen o no durant l’any, és una imposició addicional pels compradors extracomunitaris. Ja es veuria l’efecte que podria tenir això. Per posar-ho en context l’any 2024 un 12% de les vendes corresponien a un comprador extracomunitari.
OBRA NOVA VENDA
Dades d’Amat Immobiliaris
El 2024 ha estat un any clarament millor que el 2023 en nombre d’operacions fetes. El creixement en vendes ha estat de quasi el 20%. Així com la segona mà el 2024 ha estat un any clarament de menys a més, en obra nova l’any ha estat molt més estable, i l’activitat ja era dinàmica a principis d’any, millorant també mes a mes. Aquestes dades són sempre dependents dels projectes en comercialització, i aquest 2024 n’hem tingut en diferents fases, la qual cosa ens ha permès donar sortida a molts tipus diferents de demanda.
Els ritmes de venda han estat molt lligats a les fases de comercialització, en fases inicials ens hem situat en 3-4 habitatges venuts al mes, i en projectes més avançats en 1-2 vendes al mes.
Les tipologies d’habitatges d’obra nova més venuts se situen als dos extrems, han dominat les vendes d’habitatges per sota dels 90 m² construït, però seguidament, això sí, a distància, han dominat les vendes d’habitatges per sobre dels 180 m² construïts.
Energèticament, els habitatges d’obra nova estan molt millor que els de segona mà, sent el 100% de categoria A o B.
Igual que ha passat en la segona mà el perfil de comprador se situa per sota dels 40 anys. En molts casos és un primer accés a l’habitatge. Sí que també en obra nova el percentatge d’inversors, tot i haver estat més baix que anys enrere, es manté més constant al llarg dels darrers dos anys. En el moment de formalitzar les entregues es veurà cap a on es dirigeixen aquests habitatges. El context de canvi constant a l’entorn de lloguer pot influenciar en com arribaran definitivament aquests habitatges al mercat. Com ja hem comentat diverses vegades, la societat, l’administració pública i els mitjans de comunicació que conformen opinió sobre l’habitatge haurien de veure els propietaris inversors com a aliats, els millors socis per aportar el seu granet de sorra en resoldre l’accessibilitat a l’habitatge de lloguer. Malauradament, estem segurament en un estat d’opinió oposat al desitjable.
TIPOLOGIA IMMOBLE VENUT OBRA NOVA 2024
QUALIFICACIÓ ENERGÈTICA
PERFIL COMPRADOR OBRA NOVA 2024
PREU REPERCUSSIÓ
L’evolució de les repercussions respecte al 2023 va molt lligada a la fase de comercialització de cada projecte. Si féssim un agregat es veuria que hi ha un creixement mig del 5%, que no es dona en totes les promocions que hem comercialitzat. A la ciutat de Barcelona aquest anàlisi encara és més complicat degut a les poques promocions que hi ha en comercialització, i que fa les comparatives quasi impossibles. Ja fa diversos anys que la ciutat està pràcticament paralitzada, un fet que afecta negativament tant al mercat lliure com al mercat concertat o social, els números globals de nova construcció són ridículs per una ciutat com Barcelona. No entra en aquest apartat, però tampoc ajuda en la rehabilitació de finques i la seva millora energètica. Resumidament, es pensi com es pensi, ningú pot defensar que la mesura del 30% tal com està estructurada avui en dia ha tingut cap impacte positiu en l’accessibilitat a l’habitatge.
Esperem un 2025 amb una tendència similar a la de l’any 2024, segurament un pèl millor. Tindrem un escenari d’oferta molt similar i això ens fa pensar que seguim la mateixa línia.
LES CORTS SANTS MONTJUÏC
LUXURY MERCAT
Un mercat que segueix creixent any a any, i el 2024 també ha estat així. Ja portem quatre anys on l’alt estànding és un dels segments més actius.
El 60% de les operacions han estat de cases o solars per construir-hi cases unifamiliars. Principalment, les ubicacions han estat Sant Just Desvern, Sant Cugat del Vallès i Barcelona per aquest ordre. Al contrari que altres anys, les vendes de Barcelona s’han concentrat a la Zona Alta.
El mercat s’ha dividit en dos segments de preu diferenciats: Un mercat actiu situat a l’entorn de propietats amb preu absolut mig d’1.400.000€, i d’altra banda, un altre segment amb operacions entre 2.500.000 € i 5.000.000 €, amb menys operacions però molt significatives.
Al contrari del que es pugui pensar el 85% de les operacions els compradors han estat locals, o sigui que han dominat clarament aquest segment de preus.
VENUDA
VENUDA VENUDA
VENUDA
VENUDA
QUÈ ESPEREM PEL 2025?
Per resumir-ho en una frase seria que el nivell d’activitat anirà estrictament lligat a la disponibilitat d’oferta. La disfunció entre oferta i demanda és prou gran com per pensar que així serà. Evidentment, això serà així tenint en compte el component del preu, és molt clar quin és límit assumible pel gran gruix de potencials compradors.
La previsió en la venda és que seguim en un nivell d’oferta mig-baix, però amb tendència creixent, similar amb l’obra nova. En lloguer tot el contrari, el panorama pel 2025 el preveiem pitjor que l’any 2024, no tenim cap indicador que ens faci pensar que l’oferta creixerà, tot el contrari. Malauradament, aquesta previsió serà constant per als pròxims anys, estem en un pou que alguns s’entesten a seguir fent més profund.
Barcelona · Via Augusta, 3 i Balmes, 345 | Sant Cugat del Vallès · Av Rius i Taulet, 17 | Sant Just Desvern · Bonavista, 63
