Page 1


Document elaborat per:

GuifrĂŠ Homedes Amat @guifre77


LLOGUER Dades d’Amat Immobiliaris Venim d’un 2017 on tots els indicadors al mercat de lloguer havien crescut de forma significativa i pensàvem que el 2018 seria un any continuista però amb creixements més moderats. També prevèiem que aniria entrant més oferta al mercat i que això faria de balança però preveiem que seria més de cara al 2019. Quina ha estat la realitat? Doncs que aquest primer semestre del 2018 ens ha sorprès en alguns aspectes, ja que s’han avançat uns mesos al que nosaltres teníem previst i, com sempre, la ciutat de Barcelona anticipa alguns dels efectes que després es generalitzen al mercat. Per resumir-ho molt, hem tocat sostre en rendes i l’oferta es comença a normalitzar.

LLOGUER - Contractes i oferta Dades d’Amat Immobiliaris Si ens mirem les dades d’aquest primer semestre hem fet un 5% menys de contractes que el mateix període del 2017. Els últims anys sempre havíem dit que la raó principal de fer menys contractes era bàsicament per la falta d’oferta. Aquest 2018 ja no ho creiem així ja que hi ha altres raons importants com, per exemple, una sensació d’haver tocat sostre en rendes en algunes zones, el que ha alentit el mercat. Com es pot veure al gràfic, hem fet menys contractes a les nostres oficines de Barcelona i Sant Just Desvern. En canvi, n’hem fet més a la nostra oficina de Sant Cugat del Vallès. En general l’oferta s’ha mantingut estable o ha pujat en totes les nostres oficines.

comprats per inversors, o dels immobles de lloguer que deixen els compradors que ara ocupen els nous projectes. A això s’ha sumat el re-posicionament a la baixa de les rendes d’alguns immobles, que ja teníem clar que estaven sobrevalorats d’acord amb els preus de mercat al 2017. A Barcelona fer aquests anàlisi és molt més complex ja que el mercat, tan de venda com de lloguer, està significativament influït per la demanda estrangera i altres usos com el lloguer turístic i el lloguer de curta durada. Per això, tot i ser el primer mercat en recuperar-se després de la crisi, la relació entre entregar projectes d’obra nova i que el pisos alliberats es destinin al lloguer tradicional de llarga durada no és tant directa. De cara a finals del 2018 i primer trimestre del 2019 sí que tenim detectats un número significatiu d’immobles que actualment estan llogats a llarg termini que quedaran lliures a la mateixa ciutat de Barcelona, ja que els seus ocupants actuals aniran a viure en projectes nous que s’entregaran a la primera corona de la ciutat, però tampoc tenim la certesa que continuïn sent de lloguer tradicional. A part dels usos i mirant les estadístiques oficials de Sant Cugat del Vallès i Barcelona, el percentatge d’immobles d’obra nova entregats respecte el cens total d’habitatge és a Sant Cugat 5 vegades més gran que a Barcelona. Si hi sumem un ús molt més determinat, l’impacte sobre el mercat de lloguer és molt més significatiu. A Sant Just Desvern i entorn hi ha hagut una millora de l’oferta, tot i que ens hem quedat lleugerament per sota respecte l’any 2017 en el nombre de contractes fets. En aquest àmbit sí que esperem canvis significatius al 2019, ja que confluiran moltes entregues de projectes d’obra nova durant el primer semestre del proper any i s’hi sumaran també alguns projectes significatius només destinats al lloguer.

Contractes vs oferta mitja

ER

Un altre gràfic que mostra aquestes tendències és el següent: Hi comparem de forma agregada Nous Contractes, Renovacions, Renúncies i Oferta Mitja. Com es pot veure les Renovacions segueixen creixent, però també han crescut molt les Renúncies.

SEMESTRE

MOLTS LLOGATERS MARXEN ABANS DE LA FINALITZACIÓ DEL CONTRACTE

2013

2014 BCN

St Cugat Contractes

2015 St Just

2016 BCN

2017 St Cugat Oferta

2018 St Just

3 Nous contractes, renovacions, renúncies i oferta mitja

L’OFERTA S’HA MANTINGUT ESTABLE O HA PUJAT EN TOTES LES NOSTRES OFICINES A Sant Cugat ja teníem clar que milloraria l’oferta ja que va ser un dels primers mercats a recuperar-se després de la crisi i, per això, des de principis d’aquest any s’han començat a entregar alguns projectes d’obra nova importants iniciats dos anys abans. Com a conseqüència, han aflorat nous immobles al mercat de lloguer, ja sigui dels immobles nous

2013

2014 Contractes

2015 Renovacions

2016 Renuncies

2017

2018 Oferta mitja


Una dada que no se’n parla gaire és del gran percentatge de llogaters que marxen abans de la finalització del Contracte. Semblaria lògic pensar que en un mercat alcista amb molt poca oferta els llogaters complirien molt més el període establert en els seus contractes. De fet, és així, i el màxim històric dels últims anys es va produir al 2017, potser l’any que representarà un pic o l’establiment d’un màxim en Rendes, on un 54% dels contractes finalitzats era perquè havien arribat al seu final. Aquest ha estat l’únic any on s’ha superat el 50%. Tot i així, sobta molt que amb prou feines se superi el 50% en un entorn de mercat lloguer tan advers en termes d’Oferta i de Renda pel llogater. L’anàlisi que cal fer lligat a aquesta dada és saber si la gent marxa perquè ha comprat, perquè ha llogat un altre immoble o perquè li ha canviat la situació econòmica i no pot pagar el que tenia contractat i torna a casa els pares.

Evolució repercussió renda € /m2 /mes 16 14 12 10 8 6

2008 2009 2010

2011

Barcelona

2012

2013

2014

Sant Cugat

2015

2016

2017

2018

Sant Just Desvern

Davant l’increment de renúncies d’aquest 2018, l’anàlisi que fem és que la majoria són degudes a famílies que han comprat obra nova. I, en segon lloc, a llogaters que tornen “a la casa familiar” perquè no poden afrontar les Rendes que tenien contractades

En aquest informe tornem a insistir en la necessitat que es treballi amb l’Índex de Preus de Lloguer. És una bona eina que reflexa bé el mercat de lloguer. Les Administracions s’haurien de posar d’acord per a fomentar-ne el seu ús. Una forma senzilla seria que en tota publicitat que es fes d’un immoble de lloguer per qualsevol canal s’informés de la Renda demanada respecte l’Índex, així el futur llogater podria veure ràpidament si un immoble està per sobre o no de l’Índex. Això sí, l’Administració s’ha d’assegurar que tothom ho posa (particulars, portals immobiliaris, agències, etc), no com el que passa amb el Certificat d’Eficiència Energètica, que avui en dia encara està ple d’Agències Tradicionals, Noves Plataformes Online, Particulars i Portals Immobiliaris que anuncien immobles directament sense informar del CEE o posant “en tràmit” de forma perpètua.

LLOGUER - Rendes i Índex preus lloguer Dades d’Amat Immobiliaris

L’Administració també hauria de fer l’esforç de fer extensiu l’Índex de Preus de Lloguer a més poblacions, sobretot a les que estan en Àrees Metropolitanes, on la pressió del mercat de lloguer és més alta i l’Índex té més utilitat.

Un altre factor que tenim clar que s’ha notat a Barcelona ciutat és que les Rendes ja han tocat sostre o ja estan a un nivell on el potencial creixement és molt baix. Som conscients que encara són molt lluny dels preus de les grans ciutats europees, però el seu límit va molt relacionat amb els sous i aquests tenen un creixement limitat, de moment.

Tendència renda real vs index lloguer

A LA CIUTAT DE BARCELONA, LES RENDES JA HAN TOCAT SOSTRE

15

ER

SEMESTRE

20

4

En canvi, a Sant Just Desvern i el seu entorn, i a Sant Cugat del Vallès encara hem vist una tendència a l’alça de les Rendes a les que hem llogat immobles aquest primer semestre del 2018. A Sant Cugat és més acusada perquè hem llogat una proporció important d’immobles nous, amb la qual cosa puntualment en aquests immobles ens trobem una Renda per sobre de la que tindrien al mercat si no s’estrenessin. Seguint aquest argument veurem com s’equilibra l’any 2019 pel que hem dit abans: aparició d’oferta nova significativa respecte al fet que molts d’aquests immobles que apareixeran al mercat seran nous i la Renda estarà a la franja alta. A la gràfica es veu l’evolució de la repercussió de la Renda en cada una de les nostres oficines. Veurem el pròxims mesos com evolucionen aquests indicadors, però la nostra previsió és que s’estabilitzin gradualment.

10

5

Tendència real Tendència índex mitjà Real Índex inferior Índex mitjà

Tend. índex superior Índex superior

A la gràfica mostrem com la tendència d’aquest 2018 és que la Renda Real estigui per sota de l’Índex Superior i s’acosti a l’Índex pròpiament dit. En el 90% dels casos on la Renda Real està per sobre de l’Índex Superior es tracta d’immobles d’obra nova que hem llogat.


VENDA - Resultats globals i oferta Dades d’Amat Immobiliaris El mercat de venda en general segueix actiu, per tercer any consecutiu aquest primer semestre hem venut més que el mateix període de l’any anterior. Hem crescut en nombre d’operacions (un 12% més) i en volum (un 2% més). El creixement, com ja teníem previst, ha estat més moderat que els anys anteriors. La diferència de creixement entre operacions i volum en el nostre cas creiem que té tres explicacions principals. Per una banda, cada cop comercialitzem en zones més allunyades del que era el nostre mercat més natural; el preu mig comercialitzat és menor, i per altra

banda, a la ciutat de Barcelona, on el preu mig és considerablement més alt, encara no hem notat una recuperació clara de la demanda estrangera, que és la que en el nostre cas invertia en el immobles de preu superior. I per últim, que la demanda local té molt clar el límit de preu absolut on pot arribar, i és menor del que estàvem habituats. En termes d’oferta seguim la tònica de l’any 2017. Podríem dir que l’obra nova està bastant normalitzada a l’Àrea Metropolitana de Barcelona, tot i que és molt diferent la pròpia ciutat que el seu entorn. I, en Segona Mà, ens movem en un nivell mig-baix d’oferta, potser un pèl millor que al 2017, però encara molt fragmentada en moltes agències i particulars.

Nombre vendes

Volum vendes

200

70

180

60

160

Millons/€ 50

140 120

40

100 80

30

60

20

40 10

20 2015

2016

2017

2018

2014

2015

2016

2017

2018

gon trimestre. En termes de repercussió, aquest primer semestre ha estat, de mitja, un 16% més alta que el mateix període de l’any anterior i que en tot el 2017.

VENDA SEGONA MÀ - Preus Dades d’Amat Immobiliaris Mostrem l’evolució de les repercussions, trimestre a trimestre, de les vendes de segona mà realitzades a les nostres oficines. A Barcelona la tendència segueix lleugerament a l’alça. Respecte al mateix període de l’any anterior la repercussió mitja ha estat un 5% més elevada i respecte a tot el 2017 un 6%. A l’entorn dels 400.000 € de preu mig absolut és on hi ha més activitat de mercat i on els immobles es venen més ràpidament. A Barcelona hi ha forces variacions ja que els tipus d’immobles comercialitzats són bastant diferents i les zones també. En altres oficines d’Amat Immobiliaris els immobles comercialitzats són molt més consistents d’un trimestre a un altre. A Sant Cugat del Vallès la tendència segueix clarament a l’alça. Aquest 2018 ens ha costat arrencar, sent el primer trimestre de l’any bastant fluix, però recuperant bé al se8000

2013

Un dels mercats més actius de Sant Cugat, que no es reflexa en aquestes dades i del que en som especialistes, és el mercat de solars per a construir habitatge unifamiliar. A Sant Cugat és realment difícil establir-ne un preu mig i fer una comparativa ja que cada ubicació i les pròpies característiques del solar marquen molt el preu. Però una cosa sí que tenim clara, aquest 2018 hi ha hagut un salt endavant en la comercialització d’aquest tipus de producte. A Sant Just Desvern i entorn la tendència també és a l’alça, de forma més moderada que a Sant Cugat, però a l’alça. La repercussió mitja del primer semestre del 2018 respecte al 2017 ha crescut un 3%. Probablement, ha estat el mercat més consistent i amb més activitat de totes les zones on treballem durant aquest primer semestre del 2018, tant en Segona Mà com en Obra Nova.

Evolució repercussió mitja 2a mà

BCN

STC

STJ

7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000

€/m2

1T

2T 3T 2013

4T

1T

2T 3T 2014

4T

1T

2T 3T 2015

4T

1T

2T 3T 2016

4T

1T

2T 3T 2017

4T

1T

2T 2018

SEMESTRE

2014

ER

2013

5


V

EN

U

T

VENDA OBRA NOVA Dades d’Amat Immobiliaris Aquest 2018 ja comencen a tancar-se els cicles dels primers projectes importants que vam començar a comercialitzar després de la crisi. Això és un fet important perquè hauria de fer girar la roda per iniciar altres projectes.

V

EN

U

T

Cal destacar que les entregues dutes a terme aquest 2018 han estat reeixides i pràcticament la totalitat del compradors ha pogut completar les compres, la qual cosa indica estabilitat laboral i accés al finançament. Cal puntualitzar que, de moment, als projectes entregats encara hi ha un percentatge important de compradors amb un nivell d’estalvi important i que la necessitat de finançament és menor de la que venia sent habitual al sector immobiliari.

Entrega de claus de la promoció Dalt La Vila (Badalona)

En termes generals, el mercat segueix actiu, tot i que hi ha algunes places on costa més vendre algun immoble concret. Els principal eixos d’aquest semestre en l’Obra Nova serien els següents: Se segueix ampliant el radi on s’inicien projectes respecte a la ciutat de Barcelona. Cada cop s’aposta per zones amb demanda, però més lluny de la ciutat

ER

SEMESTRE

En zones properes i ben connectades a Barcelona, on ja fa més de dos anys que es comercialitza obra nova de forma important, els projectes tenen continuïtat i segueixen funcionant

6

Segueix predominant el comprador que ve del lloguer, primer accés a l’habitatge, d’uns 40 anys i local. A la ciutat de Barcelona hem iniciat la comercialització d’alguns projectes en barris menys cèntrics i a preu “moderat” on el comprador predominant és el local, al contrari del que passa en altres barris i projectes de la ciutat Les repercussions mitges s’han mantingut estables o han crescut un 3% aquest primer semestre 2018 respecte l’any 2017 dintre un mateix projecte, un comportament bastant més moderat que l’any anterior Ritmes de venda més moderats. De 8-10 pisos al mes al 2017, passem a 5-7 pisos al mes aquest 2018, de mitja.

Per la resta de l’any esperem una tònica similar, on som a un ritme més contingut que els darrers dos anys, però encara en un nivell de vendes elevat

AMAT LUXURY Dades d’Amat Immobiliaris El mercat d’alt standing és el que més estable està en general. El dolent darrer quadrimestre que vam tenir a Barcelona al 2017 encara no s’ha recuperat del tot, com a mínim no hem trobat una continuïtat, sí que hi ha moments on sembla que tot torni a agafar velocitat, però al cap de poc torna a afluixar. En zones com Sant Just Desvern, el seu entorn i Sant Cugat del Vallès, el número d’operacions fetes s’ha mantingut estable respecte al 2017. Bàsicament és un mercat de venda de cases unifamiliars de segona mà, la majoria amb necessitat d’una gran reforma a posteriori. Com ja hem comentat abans, a Sant Cugat del Vallès un dels mercats més actius és el de solars, en aquest cas els compradors ja es fan la casa a la seva mida enlloc de reformar-ne una d’existent. En aquests casos, la ubicació del solar és sempre un dels factors claus. El mercat de lloguer d’alt standing segueix actiu, el nombre d’operacions ha estat similar, però en aquest segment sí que hem experimentat un creixement de rendes respecte l’any anterior. Com dèiem abans, la ciutat de Barcelona no acaba d’arrencar, la continuïtat de l’inversor estranger no s’acaba de consolidar, i els immobles dels barris més cèntrics estan principalment destinats a aquest públic, sent el factor preu una de les grans barreres per al comprador local.

En resum, el mercat immobiliari gaudeix de bona salut, cal però tenir especial cura per part de tots els seus actors per garantir que la bona salut continuï!!


Barcelona · Via Augusta, 3 · Sant Cugat del Vallès · Av Rius i Taulet, 17 · Sant Just Desvern · Bonavista, 63

Profile for Amat Immobiliaris

Informe Mercat Immobiliari MR-2018-1S  

Fem balanç de la situació del mercat immobiliari 1er semestre 2018

Informe Mercat Immobiliari MR-2018-1S  

Fem balanç de la situació del mercat immobiliari 1er semestre 2018

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded