Informe Mercat Immobiliari MR-2016-1S

Page 1

SEMESTRE


SEMESTRE Document elaborat per:

GuifrĂŠ Homedes Amat @guifre77 2


Mercat de Lloguer Dades d’Amat Immobiliaris

Contractes, Rendes i Rotació: Dades d’Amat Immobiliaris

Els sis primers mesos del 2016 han estat caracteritzats per la poca oferta de pisos de lloguer que hi ha al mercat. Aquest fet és comú a totes les nostres àrees de treball (ciutat de Barcelona, Baix Llobregat i Sant Cugat del Vallès). Es podria dir que la falta de producte ha estat extraordinàriament alta en alguns mesos. Aquest fet té un efecte clar i directe en tres factors del mercat:

Si comparem els mateixos períodes dels últims 4 anys, el 2016 ha estat el pitjor en termes de contractes de lloguer realitzats amb una caiguda de quasi un 20% respecte el mateix període de l’any anterior. En canvi, això contrasta amb el comportament de les rendes de lloguer on sí que hi ha una tendència clara a la pujada. A Barcelona ciutat cada barri pot variar amb renda mitjana però, en tots en els que hem llogat, la renda mitjana ha augmentat. En general, a totes les oficines l’augment ha estat de poc més del 10%. La renda mitja mensual per m2 la tenim situada a 11,57€, un 2% per sobre de la mitjana que té publicada la Generalitat de Catalunya per les zones on treballem. Pràcticament la meitat dels contractes s’han fet en la franja de preu que va dels 800 als 1.500 €/mes.

· Mercat rapidíssim. · Tensions de preu. · Menys contractes. Evidentment, la intensitat d’aquests factors és diferent segons barris o poblacions, però la tendència és molt similar a tot arreu. Des del nostre punt de vista hi ha diversos aspectes que han influenciat en la falta d’oferta del mercat de lloguer:

El que ha variat també és el temps mig necessari per llogar un pis. Al 2014 parlàvem de 4 mesos de mitja, al 2015 de quasi 2 mesos, i aquest primer semestre del 2016 d’1,5 mesos de mitja per llogar un pis.

·M olta oferta de lloguer de llarga durada que s’ha destinat de forma legal o il·legal cap al lloguer turístic (bàsicament a la ciutat de Barcelona). A més, fa un parell d’anys aquesta oferta de lloguer turístic es concentrava a barris molt concrets de la ciutat, però avui ja s’ha estès per tots. ·P olítiques errònies de l’Administració vers als propietaris de pisos de lloguer.

ROTACIÓ

·P olítiques errònies històriques dels Ajuntaments en fomentar l’habitatge públic de venda enfront de l’habitatge públic de lloguer.

4 mesos 2014 2 MESOS 2015 2016 1,5 mesos

·L logaters que esgoten o renoven contractes en vistes a poca possibilitat de millora tal com està el mercat avui en dia. En poc temps l’estada mitja dels llogaters ha passat de 3,2 anys a 4,5 anys. ·F iscalitat errònia en relació al lloguer ( les deduccions van ser suprimides a principis del 2015).

SEMESTRE

MARKET REPORT - 1 semestre 2016 - Amat. er

3


Mercat de Venda Dades d’Amat Immobiliaris ·B arcelona: és la zona on aquest període hem tingut menys activitat que l’any anterior. Tot i així el preu mig es situa en una franja superior a la que havíem tingut els darrers anys, actualment per sobre del 500.000€. El comportament del mercat als barris on més treballem ha estat el següent:

En aquest informe ja apostem novament per diferenciar el mercat d’Obra Nova del de Segona Mà degut a l’augment significatiu d’activitat en el segment d’Obra Nova. En Segona Mà hem fet un 5% més d’operacions respecte el mateix període de l’any anterior. Si comptéssim tant Obra Nova com Segona Mà aquest augment d’operacions seria més del 50% respecte l’any anterior.

– Diagonal Mar: continua sent una zona de baixíssim estoc disponible i gran demanda. Els preus es mantenen molt alts, en el nostre cas, els més alts de totes les zones on hem venut aquest 2016.

Cal destacar que actualment hi ha una oferta de finançament per la compra d’habitatge excepcionalment competitiva que beneficia tant al mercat de Segona Mà com d’Obra Nova, i és un dels motors importants en la recuperació del mercat.

– Sant Gervasi: continua sent una zona molt activa. En aquesta zona l’estat i característiques dels pisos té molta influència en el preu. De mitja, les vendes d’aquest semestre del 2016 han estat a un preu superior a les de l’any anterior. La repercussió mitja ha estat 3.800€/m2 construït, però en una forquilla que va dels 2.600 als 4.800 €/m2.

En totes les àrees on treballem el mercat de Segona Mà continua marcat per la falta de producte, una mica com el que passa en el mercat de lloguer. Per això el mercat és una mica fluctuant. Quan s’aconsegueix tenir en cartera bons immobles a preu de mercat i en les franges on hi ha demanda acreditada s’activen les vendes, quan no es tenen aquest immobles, o es tenen immobles a preu però en franges de preu on la demanda és molt més baixa, les vendes s’alenteixen.

– Gràcia: en aquest districte hem mantingut un nivell de vendes i de preus pràcticament igual que al del mateix període de l’any anterior. – Eixample: com passa a Sant Gervasi, el preu pot ser molt variable dins del mateix districte, en aquest cas més per la seva ubicació que pel seu estat.

Si analitzem el mercat de Segona Mà en funció de les nostres oficines hi ha comportaments diferenciats:

La venda dels pisos s’ha accelerat una mica respecte al mateix període de l’any anterior. Al 2015 teníem la rotació de segona mà centrada en 6 mesos aproximadament, i aquest primer semestre del 2016 ha estat de 5 mesos.

·S ant Cugat del Vallès: potser és la zona on el mercat ha canviat de forma més significativa, tant en nombre d’operacions com en increment de preus. Clarament, aquest primer semestre s’ha venut en unes franges de preu molt més altes que el mateix període de l’any anterior, passant d’un preu mig de quasi 350.000€ a un preu mig de quasi 600.000€. El preu mig de repercussió ha pujat un 15% respecte el mateix període de l’any anterior.

Tal com hem destacat abans el finançament és molt competitiu avui en dia, aquest primer semestre el 55% dels compradors de Segona Mà hi han accedit. Aquest és un percentatge similar al del mateix període de l’any anterior. Com sempre destaquem, aquestes dades són pròpies d’Amat Immobiliaris i venen marcades per l’estoc d’immobles disponible que disposem en cada moment. La mitjana de repercussió s’ha mantingut estable respecte anys anteriors i s’ubica en un rang que va dels 3.200 €/m2 als 5.400 €/m2 construïts.

·S ant Just Desvern i entorn: en aquesta zona també s’ha experimentat millora, però molt més lleugera. El preu mig venut continua estant proper als 400.000€. Els preus de repercussió s’han mantingut similars als del mateix període de l’any anterior, i l’activitat ha augmentat aproximadament un 10%.

SEMESTRE

4

MARKET REPORT - 1er semestre 2016 - Amat.


Obra Nova: Dades d’Amat Immobiliaris Des del nostre punt de vista, aquest primer semestre del 2016, sobretot a partir del mes d’Abril, en la comercialització d’Obra Nova sobre plànol és on s’ha produït un dels grans canvis del mercat immobiliari, tot i que durant el 2015 ja es va notar un canvi centrat bàsicament a la ciutat de Barcelona i en alguns petits projectes de la primera corona residencial.

·R itmes de venda elevats, més de 10 pisos al mes. ·E l 100% dels compradors són nacionals. ·E l 54% dels compradors tenen 40 anys o menys. ·U n 75% tenen intenció de finançar la compra.

Què caracteritza aquests nou escenari de mercat? · Projectes de gran envergadura.

·L a majoria dels compradors de cada promoció viuen en l’entorn més proper a les promocions.

·M olts centrats en la primera corona residencial de Barcelona, ja no només en la ciutat.

·N úmero significant de compradors actualment estan de lloguer.

· Varis promotors competint en les mateixes zones, ja no són projectes aïllats.

Tot i que totes aquestes dades són especialment bones, creiem que els resultats són aquests perquè hi ha moderació de preus de venda i aquests es troben dintre del que realment pot pagar la gent.

·C entrats en el comprador nacional. ·C om hem dit abans, oferta de finançament molt competitiva (tot i que fins a l’entrega dels immobles no es farà efectiva).

Tot i així, una de les dades que encara no és del tot bona és l’Esforç per la Compra de l’Habitatge que mesura el rati entre el preu habitatge i la renda bruta anual per llar, que és de 6,93 anys al primer semestre 2016. Com es veu a la gràfica està dintre dels valors mitjos dels últims anys (6,3 al 3er Trimestre 2015 segons Banc d’Espanya). Tot i la baixada de preus de l’habitatge durant la crisi, aquest índex està encara per sobre del que es considera acceptable (entre 3 i 4,5 anys), la qual cosa pot indicar que tenim més un problema de rendes que del preu de l’habitatge.

A Amat Immobiliaris tenim la sort de comercialitzar tres grans projectes a Badalona, Sant Cugat del Vallès i Sant Just Desvern, i dos més petits a Barcelona. Les conclusions que podem treure d’aquests dos mesos i mig de comercialització són les següents:

Mesures d’accessibilitat %

anys

80

10

70

9 8

60

7

50

6

40

5

30

4 3

20

2

10 0

1 2004

2005

2006

2007

Preu habitatge/RBD per llar (eix dret)

2008

2009

2010

2011

2012

Esforç teòric anual sense deduccions

2013

2014

2015

2016

0

Esforç teòric anual amb deduccions

Font: Banc d’Espanya

Dels compradors un 35% són assalariats, un 26% Professionals Liberals, Directius o Empresaris, un 17% funcionaris, un 15% autònoms i un 7% són jubilats. Recentment varis mitjans de comunicació han destacat l’augment d’activitat del mercat de Segona Mà bastant per sobre del d’Obra Nova. Cal especificar que l’augment de les vendes en Obra Nova no queden reflectides en les dades oficials perquè el document que sustenta aquestes transaccions no és una escriptura de compra-venda (que té accés el Registre de la Propietat i, per tant, és una dada pública), sinó que es sustenta en contractes de compra-venda privats que queden entre les dues parts. Fins a dia d’escripturació i entrega del pis (dintre de 18-24 mesos) no serà comptabilitzat oficialment.

SEMESTRE

MARKET REPORT - 1 semestre 2016 - Amat. er

5


PERFIL COMPRADOR obra nova PROCEDÈNCIA DEL COMPRADOR

75%

100% NACIONALS

dels entorns directes MÉS PROPERS DE LES PROMOCIONS

Operacions finançades

FINANÇAMENT

20,5% 40-50 anys

54% < 40 anys 13% 50-60 anys

EDAT DEL COMPRADOR

ASSALARIAT PROFESSIONALS LLIBERALS, DIRECTIUS, EMPRESARIS

12,5% > 60 anys

35% AUTÒNOMS

FUNCIONARIS

JUBILATS

17% 26% 15% 7% nivell professional

6


Màrqueting Dia a dia millorem els nostres coneixements, aprenem i posem en pràctica noves tècniques de màrqueting i venda.

ENTREVISTES · Conservem una estreta relació amb clients i col·legues del nostre entorn · Participem activament en fires i congressos immobiliaris d’arreu del món

Mantenir, enfortir i ampliar aquestes relacions ens permeten: Conèixer millor els nostres clients per tal d’oferir-los allò que cerquen, aprendre dels èxits dels nostres col·legues, enfortir i ampliar la nostra xarxa de col·laboradors internacionals, augmentant així les possibilitats de captació de clients per a les propietats que comercialitzem, i ser agents de referència a Barcelona per a moltes altres empreses immobiliàries d’arreu del món.

NOTÍCIES · Premsa i Tv ens entrevisten com a experts del mercat

Memòria Amat 2015

SOPARS

ENTORN

IMMOBILIARI

2009-2016

Saben que analitzem les nostres dades d’activitat i del mercat, ens mantenim constantment informats del que bull al sector i reflexionem sobre la situació actual.

7


Experts locals amb projecció internacional.

Barcelona. Balmes, 345 · Sant Cugat del Vallès. Rambla Can Mora, 10 · Valldoreix. Plaça Can Cadena, 2 · Sant Just Desvern. Bonavista, 63-65

www.amatimmo.cat · 934 803 400 · info@amatimmo.cat Membre de

Servei de Qualitat