SEMESTRE
2015: Un any variable. Per Amat Immobiliaris el 2015 ha estat un any molt variable pel que fa al comportament del mercat immobiliari. Ha estat un any on s’han alternat mesos de bona activitat amb mesos d’activitat escassa. Un any on s’han viscut signes positius pel mercat, com la recuperació generalitzada del finançament, i, a la vegada, signes negatius, com una generació d’expectatives de millora d’activitat i de preus poc realista així com un creixement irreal de noves agències; moltes d’elles de poca professionalitat i serietat. Un any on s’alterna la falta de bon producte, tan de venda com de lloguer, amb l’inici de noves promocions d’obra nova de qualitat a Barcelona i rodalies.
SEMESTRE Document elaborat per:
Guifré Homedes Amat @guifre77 2
Renda Lloguer Dades d’Amat Immobiliaris El mercat de lloguer ha tingut un comportament positiu en termes de renda, rotació, etc. El handicap és que, igual que en la venda, l’estoc de producte competitiu al mercat és limitat, tant a Barcelona ciutat com al seu entorn residencial. El número de contractes de lloguer realitzats al 2015 a Barcelona ciutat ha augmentat un 13%, a Sant Just Desvern ha quedat igual que l’any anterior i a Sant Cugat del Vallès ha disminuït. Aquest darrer fet el teníem previst ja que sabíem que deixaríem de comercialitzar un parc important d’immobles en lloguer que ja està en ocupació màxima.
La renda mitjana de lloguer del 2015 ha estat superior a la renda mitjana de lloguer del 2014 per a totes les oficines d’Amat Immobiliaris. Aquest fet no indica que l’increment sigui generalitzat a tot arreu, tot i que ja és el segon any consecutiu on s’observa una millora en aquest sentit. Com es pot veure en les series històriques de cada una de les nostres oficines, hi ha una clara recuperació a partir del 2014. Es consolida la franja d’entre 600-800 €/mes com en la que hi ha hagut més activitat, seguida per la franja de 1.000-1.500 €/ mes i la de <600 €/mes. Mentre que els últims 3 anys la franja dominant havia estat en primer o segon lloc la de <600 €/mes. També cal remarcar que hi ha hagut un augment significatiu dels contractes realitzats per sobre de 2.500 €/mes.
1.500
1.000
De cara als inversionistes o a la gent que voli posar un pis en lloguer, la configuració ideal és el pis de 65-95 m2 construïts amb 2-3 habitacions i un preu de mercat d’entre 750 i 1.000 €/mes. En aquesta configuració i zones el més cèntriques possibles és on està concentrada la demanda.
500 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0
Sant Just
2012 2013 2014 2015
Sant Cugat
Barcelona
Rotació d’immobles en Lloguer Dades d’Amat Immobiliaris La rotació mitjana dels immobles en lloguer s’ha tornat a reduir per segon any consecutiu. Al 2015 en totes les oficines d’Amat Immobiliaris el temps mig per llogar un pis ha estat de 2 mesos. Per les franges més baixes i en ubicacions cèntriques podem parlar dir que en menys d’una setmana es lloga un pis.
Perfil llogater Amat Superficies demandades
Nº habitacions demandades 1
21% 95-120 m2 < 65 m2
>120 m2
2 3
20% 38%
21% 73% 17%
44%
65-95 m2
>3
< 2 MESOS
22%
€/mes
< 600 22% 600-800 27% 800-1.000 9% 1.000-1.500 21% 1.500-2.500 8% >2.500 4%
2-3 MESOS
10% > 3 MESOS Rotació
10% 24%
3
Franges de preu
Preu de Repercussió de Venda Dades d’Amat Immobiliaris
Tipologia d’immoble en Venda Dades d’Amat Immobiliaris
El preu mig de repercussió de venda ha tingut diferent evolució segons la zona:
En la distribució de vendes de segona mà i obra nova hi ha hagut un canvi de sentit en aquest aspecte, sobretot en la zona residencial a l’entorn de Barcelona. Al 2015 les vendes de totes les nostres oficines es van distribuir aproximadament al 50% entre segona mà i obra nova. Ha estat un any on s’ha recuperat la venda sobre plànol de forma important, i esperem que al 2016 sigui un fet significatiu tant a Barcelona com al seu entorn.
· A la zona residencial al voltant de Barcelona ciutat (1ª corona – Àrea metropolitana: Sant Cugat del Vallès, Sant Just Desvern, etc.) s’ha experimentat una recuperació en termes de repercussió mitja de venda aquest 2015. A Sant Just ha crescut en un 30% i a Sant Cugat en un 11%. Aquesta dada s’ha de prendre amb precaució perquè en ambdós casos es veu influenciada per obres noves d’alt nivell que marquen una repercussió de venda elevada.
El client estranger també s’inclina a comprar sobre plànol quan abans li costava molt, segurament per falta d’alternativa. El que és molt diferent és com es planteja i qui compra l’obra nova diferenciant si parlem de Barcelona ciutat o del seu entorn. Gran part de l’obra nova venuda per Amat A la ciutat de Barcelona ha estat a estrangers; tot i que alguns nous projectes a la ciutat també han trobat el seu públic nacional. En canvi, a l’entorn de la ciutat el comprador habitual d’obra nova és el nacional i, amb algunes excepcions, molt centrat en franges mitges-baixes de preu.
3000
2000
1000
0 2013
2014
2013
2015
2014
2015
Sant Just
< 300.000 €
· A la ciutat de Barcelona aquest anàlisi s’ha de fer en dos sentits, per barris i diferenciant obra nova i segona mà. En aquest últim cas, podríem dir que en els barris on més treballem nosaltres (Sarrià – Sant Gervasi, Eixample, Les Corts, Gràcia i Diagonal Mar) els preus de segona mà s’han mantingut estables respecte al 2014, fins i tot una mica per sota. En canvi, l’obra nova que ha sortit al mercat durant aquest 2015 i ha estat venuda ha marcat preus de repercussió alts. Per exemple, entre 4.000 i 5.000 €/m2 construït a zones com Les Corts, Gràcia i Poble Sec. Pràcticament 7.000 €/m2 a Sarrià – Sant Gervasi i entre 7.000 i 8.000 €/m2 de mitja a l’Eixample més cèntric.
> 900.001 €
2012
750.001 - 900.000 €
Sant Cugat
2015
60.001 - 750.000 €
2014
450.001 - 60.000 €
2013
300.001 - 450.000 €
2012
La franja baixa de preus continua dominant el número d’operacions realitzades. Molt gradualment milloren les vendes en franges mitges, com entre 600.000 € i 750.000 €, que en el nostre cas era la dominant abans del 2007. Aquesta millora ha estat molt centrada en promocions d’obra nova a l’entorn de Barcelona.
· El preu mig de les operacions de venda dutes a terme s’ha mantingut estable respecte el 2014. · El preu absolut més alt s’ha venut al centre de l’Eixample i la repercussió més alta a Diagonal Mar (10.700 €/m2). · El número d’operacions fetes amb propietats de valor superior a 1 M € ha estat el mateix que al 2014. El 2015 es podria definir com un any amb: demanda oscil·lant, molt poc estoc i molta competència nova.
SEMESTRE
4
MARKET REPORT - 2º semestre 2015 - Amat.
Rotació d’immobles en Venda Dades d’Amat Immobiliaris
Perfil del client Comprador Dades d’Amat Immobiliaris
La rotació mitjana al 2015 ha estat de 6 mesos, menys que la de l’any anterior. Aquesta dada és molt fiable ja que es veu poc afectada per les obres noves que havien trigat molts anys en vendre’s durant la crisi.
Durant tot el 2015 s’ha mantingut la presència de molts compradors estrangers, tal com va passar l’any anterior, sobretot a la ciutat de Barcelona. En el nostre cas el comprador estranger sempre ha dominat les franges més altes de preu, tot i que durant aquest 2015 també han comprat habitatges de preu absolut relativament baix, però d’alta repercussió. Acostumen a ser habitatges nous en les zones més de moda de la ciutat.
En resum, les bones peces, ben ubicades i a preu competitiu de mercat, es venen en menys d’un mes. Tot i així, cal esmentar que aquest paràmetre sempre va lligat al fet que l’immoble tingui un preu de mercat correcte, doncs en zones determinades amb poc estoc i demanda significativa, s’ha fet un numero considerable de vendes en menys d’una setmana.
Les nacionalitats predominants dels nostres compradors estrangers del 2015 han estat: països àrabs (bàsicament Egipte i països de l’Orient Mitjà), Europa (destacant els compradors de RU), Sud América (Argentina i Xile) i Àsia (bàsicament Xina). Els estrangers dominen les franges de preu més altes, com en els anys anteriors. Tot i així, també aposten per pisos de preu absolut baix però d’alta repercussió. El 80% de les operacions de venda de tot el Grup Amat han estat fetes pel comprador intern, que en volum generat representa un 70%, i si posem la lupa a la nostra oficina de Barcelona, aquest volum generat es redueix al 41%. En canvi, el comprador estranger representa percentatges totalment inversos, on el 13% de les operacions de venda del Grup Amat han estat realitzades pels nostres 4 principals grups de compradors estrangers (Europa, Àfrica, Orient Mitjà i Sud Amèrica), que en volum generat sumen un 24% i, a la nostra oficina de Barcelona, el volum generat arriba al 51%.
1% 2% 3%
2,3% 4% 1,5% 2,4%
1% 2% 2% 4%
7%
6%
3,3%
4,4%
1,1%
7%
5,1%
4% 6%
12,9% 2,9%
19%
40,7%
9,5%
50%
80%
8,6%
69,6% 27,7%
7%
Grup Amat
Oficina de Barcelona
Grup Amat
4%
Oficina de Barcelona
Volum Operacions Venda
Número Operacions Venda
Es consolida el fet que el comprador nacional domina les compres, un fet que s’havia diluït en el nostre cas durant els anys de crisi més profunda. Tot i així, ja no és un comprador jove com abans de la crisi, el perfil del nostre client comprador actual és majoritàriament familiar, amb 2 fills, entre 40 i 50 anys d’edat, i nivell sòcio-econòmic alt: Directiu, Empresari o Professional Liberal. Els joves, si poden, es focalitzen en el lloguer i no és fins més endavant que es plantegen una possible compra.
SPAIN RUSSIA + UKR NORTH AFRICA MIDDLE EAST EUROPA CENTRAL AMERICA SOUTH AMERICA ASIA
Millora del finançament: ja un 65% de les operacions realitzades al 2015 són finançades amb hipoteca. Signifiquen 10 punts més que al 2014.
SEMESTRE
MARKET REPORT - 2º semestre 2015 - Amat.
5
Continua de forma tímida l’efecte d’haver-hi un moviment de compradors a la zona de Sant Cugat provinents de Barcelona ciutat. Aquest efecte havia estat molt significatiu entre els anys 1995 i 2006, quan els alts preus de Barcelona ciutat “empenyien” a la demanda cap a zones residencials properes. Creiem que aquest efecte cada cop serà més acusat ja que el mercat “dual” de Barcelona, on molta obra nova cèntrica està pensada pel comprador estranger, farà que el comprador de Barcelona que no pugui accedir a aquests preus compri en barris perifèrics de la ciutat o, directament, en poblacions de l’àrea metropolitana com: Badalona, l’Hospitalet de Llobregat, Sant Just Desvern, Sant Feliu de Llobregat, Esplugues de Llobregat o Sant Cugat del Vallès. Els motius de compra han variat una mica respecte al 2014. En el cas dels estrangers va moltes vegades lligat al seu origen; compradors d’Orient Mitjà i Àsia són principalment inversionistes, d’altres àmbits busquen principalment una 2a residència. En el mercat intern, al contrari que durant el 2014, més del 60% són 1ª residència i la resta estan més focalitzats en la inversió.
PERFIL COMPRADOR AMAT PROCEDÈNCIA DEL COMPRADOR GRUP AMAT
65%
80% NACIONALS
Operacions finançades
OFICINA BARCELONA
50% ESTRANGERS
FINANÇAMENT
14% > 60 anys
20% 50-60 anys
12% 7%
25% 30-40 anys
EDAT DEL COMPRADOR on-line
recomanacions
clients
Off-line
41% 40-50 anys 35%
13%
Procedència contacte
Empresaris Directius Professionals Liberals
33% 18% 20%
6
nivell professional alt
Com veiem el 2016? Just fa un any ens fèiem la mateixa pregunta. En aquell moment vam preveure alguns comportaments del mercat que s’han complit i, d’altres, que no vam encertar de la mateixa manera. En els entorns on treballem habitualment, aquest any serà un any amb la posada al mercat d’una quantitat important de producte nou i caldrà veure com la demanda enfoca aquests projectes i/o es consolida una millora més continua al mercat, sense les oscil·lacions del 2015. D’altra banda, creiem que en segona mà continuarà havent-hi, en general, poc producte i mal gestionat, per la gran quantitat de competència que apareix al sector. Caldrà una tasca important de conscienciació dels propietaris del preu real de mercat ja que els inputs que reben, i habitualment donen per bons, estan basats en unes expectatives que estan clarament per sobre del mercat. La falta de transparència en les dades del sector i la mala praxis de molts agents del mercat generen una opinió en la millora de preus allunyada de la realitat, en la majoria dels casos. Preveiem també que les bones condicions de finançament continuaran al 2016. En lloguers preveiem un any de força activitat, igualment amb poc producte interesant al mercat. Es probable que continuï la millora de rendes, però de forma més moderada que al 2015.
Barcelona
Sant Cugat del Vallès
· Continuarà essent un mercat absolutament dual amb comportaments diferenciats entre mercat estranger i mercat intern.
· Serà un any on probablement sortirà al mercat molt producte d’obra nova. Preveiem que la demanda interna domini les compres d’aquest producte. És probable que molts compradors siguin del mateix Sant Cugat, però preveiem una migració de Barcelona ciutat cap a Sant Cugat del Vallès de gent que principalment no pot accedir a l’habitatge que necessita a la ciutat de Barcelona per qüestions de preu.
· El mercat dels compradors estrangers continuarà actiu i acaparant les compres en els nous projectes ubicats en zones cèntriques o relativament properes al mar. No esperem canvis en l’origen dels compradors estrangers, tot i que això està estretament lligat a l’economia, la política i l’estabilitat mundial. Preveiem que clients d’Europa, d’Orient Mitjà, d’Àsia i del Nord d’Àfrica continuaran dominant les compres.
· Per les pròpies característiques de la zona hi ha un cert segment de comprador estranger, principalment de Luxury, que a Sant Cugat del Vallès pot trobar l’immoble que busca, principalment cases.
· Esperem que la demanda interna es consolidi. Poc a poc apareixen alguns projectes en barris més perifèrics de la ciutat que donaran sortida a aquesta demanda. En general, el gruix de la demanda es concentrarà en la franja mig-baixa de preus.
Sant Just Desvern i entorn · Una previsió similar a la de Sant Cugat tenim per Sant Just i entorn. Al mateix Sant Just Desvern s’espera l’inici de comercialització d’un important parc d’habitatges nous que esperem consolidi la millora en demanda interna. També com a Sant Cugat, creiem que hi haurà una migració de Barcelona ciutat cap a aquests projectes de Sant Just Desvern.
· L’estoc d’obra nova anirà millorant i estarà predominat per projectes pensats principalment per a compradors estrangers i amb repercussions de mercat altes. · En referència al lloguer a la ciutat de Barcelona, els missatges del govern Municipal poden generar incertesa ja que moltes vegades són titulars fàcils sense pensar en les conseqüències immediates. Com gairebé sempre, a l’Administració li falta entendre el sector de veritat.
· La demanda internacional a Sant Just, tant de lloguer com de venda, sempre ha vingut molt lligada a les escoles internacionals que hi ha a la zona i sempre molt focalitzada en cases d’alt standing.
MARKET REPORT - 2º semestre 2015 - Amat.
SEMESTRE
7
Experts locals amb projecció internacional.
Barcelona. Balmes, 345 · Sant Cugat del Vallès. Rambla Can Mora, 10 · Valldoreix. Plaça Can Cadena, 2 · Sant Just Desvern. Bonavista, 63-65
www.amatimmo.cat · 934 803 400 · info@amatimmo.cat Membre de
Servei de Qualitat