Informe de Mercado Inmobiliario MR-2023

NO AVANZAMOS

El año pasado hablábamos de los dos retos fundamentales que tenemos como sector y como sociedad: el acceso a la vivienda y la transformación energética del parque inmobiliario. Si evaluáramos el 2023 utilizando estos parámetros, hablaríamos simplemente de fracaso, clara y llanamente.

En 2023, se ha hecho evidente el impacto de años acumulados de políticas erráticas y falta de inversión pública en vivienda. Estamos en una situación crítica en cuanto al acceso a la vivienda para diversos segmentos de la población, tanto en alquiler como en compra. En pocas palabras, la oferta de alquiler ha caído significativamente en 2023, la poca que ha salido ha seguido aumentando de precio, y únicamente aquellos que han necesitado poca financiación han podido comprar. Una combinación terrible para el futuro de cualquier sociedad, especialmente si pensamos, como es lógico, que esta situación afecta de manera significativa a la gente joven. Tampoco se ha avanzado en la transformación energética del parque inmobiliario existente, un tema que será crucial en términos de oferta de vivienda mucho antes de lo que pensamos. Además, será importante para el confort, la salud y la economía de las familias, y, sobre todo, afectará a toda la sociedad. En 2023, la Administración Pública, quien debía ser el gran impulsor a través de los Fondos Next Generation, no ha sabido fomentar ni ofrecer los mecanismos adecuados para encauzar proyectos transformadores. La sociedad, desde la responsabilidad individual de cada uno, tampoco ha creído que este sea un tema importante a corto plazo en 2023.

Guifré Homedes Amat Director General

ALQUILER MERCADO DE

Contratos y Precios

Datos de Amat Immobiliaris

Como en años anteriores,2023haestadomarcadoporuncambioimportante en el marco legal, implementado a finales de mayo. Algunos aspectos de la nueva Ley de Vivienda se aplicaron de inmediato y otros todavía están pendientes.Sinembargo,loocurridoenelmercadodealquileren2023hasido básicamentelaaceleraciónyconsolidacióndehechosqueyaarrastrábamos deañosanteriores,comoyahabíamosadvertidoeninformesanteriores.

Ya anunciamos que en 2023 la actividad caería debido a la falta de oferta disponible, y así ha sido de manera inequívoca. En nuestro caso, llevamos ya dos años consecutivos de bajada del número de contratos realizados, siendo consecuencia exclusivamente de la escasez de oferta.

La diferencia respecto a 2022 es que la caída en 2023 ha sido mucho más pronunciada, de un 25%. Acumulando más de un 35% de caída en dos años. El bajo nivel de actividad ha sido bastante constante durante todo el año, y nuestras previsiones indican que seguirá igual en 2024.

EVOLUCIÓN OPERACIONS ALQUILER

Estrechamente correlacionada con la falta de oferta, la evolución de los precios en 2023 ha seguido una tendencia ascendente. Como se observa en todos los gráficos, la tendencia es claramente ascendente en todos los mercados en los que trabajamos.

En cuanto a la renta media, todas nuestras oficinas se sitúan ya muy por encima de los 1.300 €; prácticamente el 75% de los nuevos contratos realizados en 2023 tuvieron rentas superiores a los 1.000 €/mes. Para entender el cambio tan significativo que ha experimentado el mercado de alquiler, este mismo dato hace una década, en 2013, era completamente opuesto; solo el 24% de los nuevos contratos se realizaban con una renta superior a los 1.000 €/mes.

Podemos realizar un análisis similar sobre las repercusiones, que ahora se sitúan claramente por encima de €14/m²/mes y casi llegando de media a los €18/m²/mes en la ciudad de Barcelona. Si observamos su evolución en los últimos años, hubo un período de crecimiento entre 2013 y 2017-2018. Sin embargo, esencialmente, lo que hicimos fue volver a las repercusiones que existían antes de la crisis inmobiliaria de 2007. Entre 2017 y 2020, las repercusiones se mantuvieron más o menos estables, mientras que a partir de 2021, después de la primera regulación, la oferta comienza a desaparecer, provocando un crecimiento pronunciado de las repercusiones.

Se pueden realizar diversas interpretaciones sobre que provoca que, que es una causa y que es un efecto. Uno nuestros análisis es por qué aún existen inquilinos con capacidad económica limitada y esta diferencia no se compensa con ningún tipo de financiación externa.

Por un lado, el alquiler de habitaciones llevado al extremo, algo con lo que estamos totalmente en contra. Siempre ha existido el concepto de compartir piso, o que personas mayores solas alquilaran alguna habitación, o incluso el co-living bien hecho para cubrir una demanda específica. Sin embargo, extender esto de cualquier manera, aprovechándose de la desesperación de la gente a la hora de no encontrar oferta y presentarlo, encima, como una moda momentánea, es un grave error. El propio sector debería ser el más beligerante con estas prácticas.

Otro factor también que creemos importante, como ya destacamos en nuestro informe de 2022, es el porcentaje de extranjeros que acceden al mercado de alquiler de larga duración. Al igual que el año anterior, en 2023 representaron cuotas significativas: el 37% de los nuevos contratos hechos en la ciudad de Barcelona y el 24% en torno a Sant Just Desvern

PRECIO

y Sant Cugat del Vallès. Por lo general, este tipo de perfil de inquilino es económicamente más competitivo que los inquilinos locales.

Otro dato importante es que cada vez tenemos más nuevos inquilinos en la máxima tasa de esfuerzo familiar permitida. En los últimos años, más familias que alquilan están haciendo un esfuerzo mayor por pagar la renta del inmueble donde viven. Seguimos de cerca esta situación, ya que cualquier cambio general en la economía, sobre todo en las tasas de desempleo, puede ocasionar dificultades a quienes ya están haciendo un gran esfuerzo.

Oferta de alquiler

Datos de Amat Immobiliaris

Ya hemos mencionado en muchas ocasiones que la escasez de oferta, persistente durante años, es la que marca todo lo que ocurre en el mercado de alquiler. En otros informes ya hemos incidido en las causas de regular de manera constante y en caliente, y cómo esto ha derivado siempre en menor oferta. También hemos explicado cómo el desinterés generalizado en el mercado de alquiler durante décadas ha derivado en un parque público insignificante.

Desafortunadamente, esta situación sigue igual. En 2023, no ha supuesto ningún avance importante en la generación consistente de oferta pública para abordar el problema a medio y largo plazo. Tampoco hemos creado un marco legal estable; todo lo contrario, no se han incentivado medidas para evitar que al menos el parque actual disminuya aún más.

Como se ve claramente en la gráfica, seguimos en caída libre, cerca de situarnos en la mitad de la oferta media que teníamos en 2018. Esta oferta se compone principalmente de la rotación de la cartera que gestionamos y, en menor medida, de inmuebles que se incorporan al mercado de alquiler por primera vez. Donde existe una diferencia muy

importante es en la rotación, donde hemos pasado de un estable 14% durante décadas, a un escaso 7% actualmente.

¿Cuáles son los motivos? ¿Por qué la gente no cambia de vivienda cuando está en alquiler?

1. Menos acceso a la compra: Antes, una parte importante optaba por alquilar y, cuando era posible, compraba una vivienda, liberando así el inmueble de alquiler donde estaban.

2. Menos cambios dentro del mismo mercado de alquiler: Los inquilinos se mudaban a una vivienda de alquiler diferente que se adaptase mejor a sus necesidades. Hoy en día, esto no ocurre, ya que muchos no encuentran alternativas adecuadas y, si las encuentran, es probable que no puedan pagarla.

Estos dos factores determinan si hay o no oferta en el mercado. Un aspecto que ya hemos comentado en otras ocasiones es que, una vez liberado un inmueble, el propietario puede tomar decisiones que evitan que el inmueble se reincorpore al mercado de alquiler de larga duración. Estas decisiones han estado, y siguen estando, muy condicionadas por la constante acusación desde el ámbito político-regulador y, también, por el discurso fácil de muchos medios de comunicación.

Cabe destacar que el cambio a otras modalidades de alquiler para nosotros ha sido numéricamente anecdótico, aunque políticamente y mediáticamente se señala como la siguiente gran pandemia del sector. Lo que sí es muy grave, aunque no se habla de ello por ser la constatación del fracaso, son los inmuebles que pasan a la venta y no regresan al mercado de alquiler. Aún vendemos el doble de propiedades anualmente en comparación con los años previos a 2020, 2023 no ha sido una excepción en este sentido.

De cara a los futuros inquilinos, hay una agravante que intensifica la sensación de falta de oferta, y es que ya tenemos porcentajes significativos de propiedades que no se publican, ya que se ofrecen directamente a nuestra extensa lista de espera de personas en búsqueda de vivienda. En 2023, un 15% de los inmuebles disponibles para alquilar no se publicaron.

Respecto a la tipología de inmuebles alquilados en 2023, no hay grandes cambios con respecto a años anteriores. Probablemente, la relajación en los costes de suministros ha ayudado a los inquilinos a mitigar el impacto en sus economías familiares. Sin embargo, no podemos obviar que vivir en una vivienda energéticamente eficiente debería ser un factor diferencial para el inquilino, tanto económicamente como a nivel de salud y confort.

Y volviendo a las reflexiones de siempre, en un contexto legal en constante cambio y con la persistente amenaza de regular el mercado, ¿qué incentivo tiene la propiedad para mejorar el parque inmobiliario?

En los países vecinos, la eficiencia energética de un inmueble es ya un valor de mercado; aquí, prácticamente nadie está remando en esa dirección.

Ya hemos comentado anteriormente el impacto de los inquilinos extranjeros en este mercado. Respecto a la tipología de inquilino, los datos continúan indicando las dificultades de la gente joven para emanciparse, un aspecto con enormes implicaciones sociales y económicas que marcan el futuro de nuestra sociedad.

Conclusiones

Datos de Amat Immobiliaris

Por desgracia, ya hemos señalado muchos temas que seguirán igual o peor en 2024. No será un año diferente en este sentido, pero sí acumulativo. Llevamos muchos años donde la situación cada vez se tensa más. Para la gente que quiera incorporarse al mercado de alquiler, los próximos años se presentan difíciles.

Por eso como sector tenemos que luchar sin cesar por aportar sensatez en este mercado, desde todos lados. Si no encontramos un equilibrio entre todas las partes, estamos cerca del colapso. Datos por encima de ideologías, combinando soluciones a corto plazo y establecer de forma sostenida soluciones a medio y largo plazo.

TEMPORADA ALQUILER DE

Datos de Amat Immobiliaris

Para nosotros, es una actividad que llevamos a cabo desde hace años, pero a una escala significativamente menor en comparación con el alquiler a largo plazo. Hasta 2023, no hemos tenido datos consistentes para destacar tendencias.

Primero hay que señalar que casi todo el mundo, incluso personas y medios supuestamente bien informados, hablan mal del alquiler de temporada. Siempre lo enmarcan entre

un mínimo de 32 días y un máximo de 11 meses; sin embargo, la ley no dice eso. Un contrato temporal básicamente es un contrato donde debe acreditarse una temporalidad justificada, que te lleva a un lugar que al ser temporalmente no se considera tu primera residencia. Si bien especifica un mínimo de 32 días, no hay un techo establecido para la temporalidad; el límite lo establece el proyecto que requiere desplazarse temporalmente.

Para proporcionar algunos datos sobre contratos realizados por nosotros en 2023:

13,5

LABORALES 29% MESES

TEMPORALIDAD MEDIA DE LOS CONTRATOS HECHOS

Veníamos de un 2022 muy extraordinario desde el punto de vista del número de transaccionesqueserealizaron,ytambién, como ya hemos dicho, con un escenario mucho más complicado desde el punto de vista del acceso a la financiación hipotecaria. Sin embargo, en nuestro caso la actividad en el mercado de segunda manohasidomuysimilaralade2022.

OTROS- MÉDICOS 17%

(Desde el punto de vista del paciente) y familiares.

ESTUDIOS 54%

Escuelas de Negocios

MOTIVOS PRINCIPALES PARA DESPLAZARSE

TEMPORALMENTE A BARCELONA

OTRAS ZONAS DE ESPAÑA

17% EXTRANJEROS

83% Básicamente de Europa y Sudamérica

PROCEDENCIA

VENTA 2ª MANO

Datos de Amat Immobiliaris

Hay un factor que no ha cambiado respecto a 2022, y es que el nivel de oferta disponible se ha mantenido en un nivel bajo, situación que ya arrastramos de hace años. Esto es lo que condiciona nuestro ritmo de venta; con ofertas competitivas en términos de ubicación, características y precio, el mercado es bastante ágil para darle salida. El tiempo medio para vender un inmueble de segunda mano durante 2023 ha sido de poco menos de 4 meses, una cifra ligeramente superior a la de 2022.

Creemos que cabe destacar el claro aumento del precio medio de todas las ventas realizadas en 2023 respecto a 2022. Este año, nos hemos acercado mucho a los 600.000 € de media, incluso por encima en algunas zonas, como Barcelona y Sant Just Desvern, y en otras muy cerca, como Sant Cugat del Vallès.

Este dato no indica la evolución de los precios, sino que refleja la oferta que hemos introducido en el mercado y que hemos vendido durante el año. Indica claramente qué franjas de compradores son las que han estado más activas en el mercado de compraventa.

El gráfico de evolución de repercusiones muestra claramente que en todos los mercados en los que trabajamos, nos situamos con repercusiones superiores a los de años anteriores en varios trimestres de 2023. De media, oscilamos entre 3.700 €/m² y 5.000 €/m², ligeramente superior en 2022. A pesar de la compleja dinámica de la demanda, la tendencia de los precios se ha mostrado estable, con pequeños repuntes ocasionales en algunas zonas.

En cuanto a franjas de precios, las operaciones entre 450.000 € y 750.000 € son las que más han crecido respecto a años anteriores. Además, cabe destacar que, a pesar de ser numéricamente modesto, en 2023 duplicamos con creces las transacciones por encima de los 900.000 €

BARCELONA

Este año, la media de la ciudad se ha situado en 5.120 €/m² construido, un 15% más respecto a la media del año anterior. En la infografía se observan las repercusiones medias en los distritos donde más hemos trabajado este año. En distritos como Sant Martí y l’Eixample nos hemos situado claramente por encima de las cifras del año anterior, aunque esto siempre está muy condicionado por la oferta disponible en cada momento. En Sant Martí es donde hemos tenido la mayor repercusión, superando los 11.000 €/m² construidos.

SANT CUGAT

En mercados como Sant Cugat, se ha de analizar bien la evolución de las repercusiones, dado el significativo mercado de venta de casas. Estas propiedades suelen tener precios absolutos altos, pero bajas repercusiones debido a sus grandes superficies. Aun así, la media ha superado los 4.000 €/m² construido, concretamente los 4.250 €/m² construido. Al igual que en la ciudad de Barcelona, la media se sitúa un 15% por encima de la de 2022. El rango sigue siendo amplio por los motivos explicados anteriormente y el máximo ha alcanzado los 6.250 €/m² construido en las zonas más céntricas de la ciudad.

SANT JUST DESVERN

En el entorno de Sant Just, la repercusión media se ha situado en los 3.550 €/m² construido, un 4% inferior respecto al año anterior. Aquí, al igual que en el mercado de Sant Cugat, hay que tener en cuenta el mercado de casas vendidas durante el año. El rango, al igual que años anteriores, se ha mantenido amplio y el máximo ha alcanzado los 4.600 €/m² construido en la zona centro de Sant Just Desvern.

La tipología de inmuebles vendidos en 2023 ha cambiado respecto al año anterior, como ya ocurrió justo después de la pandemia; la venta de inmuebles de grandes superficies ha vuelto a ganar. Seguramente, los motivos difieren de los de 2020 y 2021, cuando estaban estrechamente relacionados con la necesidad de espacio. En 2023 lo relacionamos más claramente a las franjas de precios más elevadas, donde hemos tenido más actividad.

TIPOLOGIA INMUEBLE

VENDIDO 2ª MANO 2023

En el ámbito energético, los inmuebles vendidos continúan siendo bastante pobres, siendo la mayoría calificadas

energeticamente con letra E o peor, lo que representa más del 60% de las propiedades vendidas. Al hablar sobre el mercado de alquiler, ya decíamos que, tarde o temprano, esto será un valor diferencial en los inmuebles.

En otros informes ya hemos comentado que, junto al acceso a la vivienda, la transformación energética del parque inmobiliario existente es el otro gran reto que tenemos como sector y sociedad.

Tampoco en 2023 ha habido avances significativos en este sentido, y la implementación de los Fondos

Next Generation destinados a esta transformación ha sido mínima, un fracaso respecto a los objetivos iniciales. Como suele ocurrir cuando las cosas no funcionan, hay múltiples causas que impiden el buen funcionamiento de los FNG, entre las que destaca una: la mala estructuración que han hecho las diversas

catalanas por la implementación de proyectos a través de los fondos. Se ha generado un contexto muy complejo y que genera cero confianza en los propietarios sobre la posibilidad real de recibir estas ayudas. El 2024 marcará la última oportunidad para capitalizar o no estas ayudas; cualquier obra que no se inicie este año probablemente no podrá cumplir con el plazo estipulado para recibir estas subvenciones. Para finalizar el análisis del mercado de segunda mano, nos fijamos en quiénes han sido los compradores en cada mercado. Los rasgos que nosotros destacaríamos son los siguientes:

• El porcentaje de operaciones financiadas continúa disminuyendo, alcanzando los niveles más bajos de los últimos años.

• Continuamos en un mercado basicamente de reposición, con compradores de entre 40 y 60 años dominando claramente las operaciones.

• El porcentaje de compradores extranjeros ha aumentado ligeramente por segundo año consecutivo.

• El perfil inversor se mantiene en niveles muy bajos respecto al pasado. Este es otro factor que incide en la falta de oferta en el mercado de alquiler.

Anticipamos un 2024 muy similar a 2023. Si el acceso a la financiación se vuelve algo más competitivo, puede facilitar no solo un mercado de reposición, sino también la incorporación de nuevos compradores. No esperamos ningún cambio significativo en la oferta; probablemente seguirá siendo relativamente baja y, por lo tanto, no anticipamos ningún cambio en la tendencia de la evolución de los precios.

PERFIL COMPRADOR 2ª MANO 2023

OBRA NUEVA VENTA

Datos de Amat Immobiliaris

El 2023 ha sido un año mejor que 2022 en la actividad de obra nueva, aunque el entorno de incertidumbre, en muchos casos, no ha facilitado la toma de decisiones.

Uno de los factores complicados que hemos encontrado en 2023 ha sido, principalmente, en proyectos muy incipientes de comercialización, donde había una alta exigencia de preventa por parte de los promotores, pero la incertidumbre en torno a las tasas de financiación dificultó la toma de decisiones de los compradores. Esto prolongó significativamente la fase de preventa, con el riesgo de que los primeros compradores perdieran la paciencia si los proyectos no avanzaban.

Sin embargo, como hemos dicho, la actividad fue mejorando claramente con el paso de los meses y todos los proyectos se han consolidado definitivamente.

En nuestro caso, hemos tenido un ritmo de venta bajo comparado con el que habíamos tenido años atrás. La mayoría de proyectos se han situado en 1-2 ventas al mes.

En lo referente a las tipologías de proyectos, los inmuebles vendidos han sido más pequeños que en años anteriores, predominando superficies por debajo de los 90 m² construidos y de 2 habitaciones.

Para el comprador, la eficiencia energética es un factor crucial al elegir entre obra nueva y segunda mano. En todos los casos, las propiedades de obra nueva se califican como A o B, lo que garantiza un buen rendimiento energético para los futuros compradores, lo que se traduce en confort y ahorro.

La tipología de comprador se ha mantenido similar a otros años como puede verse en la infografía. Lo más destacable es que en algún proyecto muy concreto hemos recuperado el perfil inversor, que había casi desaparecido en los últimos años. Este factor es muy importante de cara a mitigar los problemas de oferta que arrastramos en el mercado de alquiler.

La evolución de las repercusiones está muy ligada a la fase y tipología de cada proyecto. En la mayoría de los proyectos nos hemos movido entre los 4.000 y los 4.600 €/m² construido, sobre todo en torno a la ciudad de Barcelona. En la propia ciudad, claramente nos hemos situado por encima de estas repercusiones. A pesar de las diferentes fases del proyecto, no hemos visto mucho recorrido al alza en los precios durante la comercialización.

En Sant Just Desvern hemos comercializado dos proyectos de alto standing que han situado la repercusión por encima de los 8.000 €/m² construido.

LUXURY MERCADO

En nuestro caso, uno de los principales motores de 2023. Hace ya 2 años que el segmento de propiedades de altostanding mantiene, proporcionalmente, más actividad durante todo el año.

El 50% de las ventas han sido casas, principalmente ubicadas en Sant Just Desvern y Sant Cugat del Vallès, alguna ubicada también en Barcelona. Si sumamos los  solares unifamiliares vendidos para construir casa de lujo, vemos que más de la mitad del mercado ha girado en torno a viviendas unifamiliares.

En la ciudad de Barcelona, nuestras ventas de alto standing se han centrado principalmente en dos áreas específicas: la zona alta de Barcelona y Diagonal Mar.

En cuanto a repercusiones, hemos superado los 8.000 €/m² construidos en varios casos, especialmente en pisos nuevos vendidos en diversas zonas de Sant Just

Desvern y la ciudad de Barcelona.

Desde la perspectiva de la demanda, el mercado continúa combinando compradores locales de reposición y compradores extranjeros en busca de una segunda residencia. El mercado internacional nos ha facilitado vender en algunos de los proyectos más emblemáticos de la ciudad.

VEDIDA

VEDIDA VEDIDA

¿QUÉ ESPERAMOS PARA EL 2024?

La verdad es que no esperamos cambios significativos respecto a 2023. Sin embargo, sí que prevemos que la oferta en el mercado de alquiler seguirá siendo muy baja, dificultando el acceso a la vivienda, tanto si regulan como si no, debido a escasez de propiedades disponibles.

El mercado de venta creemos que seguirá patrones muy similares a 2023, y veremos cómo evoluciona la capacidad de compra de aquellos que necesitan más financiación en función de la evolución de los tipos de interés.

Y en lo referente a las mejoras del parque inmobiliario, esperamos que las modificaciones introducidas a final de año impulsen, de una vez, proyectos de transformación que marquen tendencia al mercado.