Aedes-Magazine 1/2016

CORPORATIES EN DE WONINGMARKT / 1 / 2016

Doorstromers

VOOR ELKE LEVENSFASE EEN WONING » JOEP RATS OVER TOEKOMST VAN CORPORATIES » » PASSEND TOEWIJZEN: HOE DOE JE DAT? » » ‘MEER INNOVATIE NODIG IN TIJDELIJKE BOUW’ » » CORPORATIEBESTUURDERS: WONINGEN UIT VERKOOP VOOR VERGUNNINGHOUDERS »

“Zoekt u de verbindende factor?”

NCCW ESB+ dé BUS met inhoud! VERSCHILLENDE ICT-DIENSTVERLENERS Een corporatie heeft te maken met verschillende ICT-dienstverleners zoals ERP-leveranciers, leveranciers van klantportalen en betaalsystemen. Maar ook integraties met de Belastingdienst, deurwaarders of notarissen vragen veel tijd. Bij elke integratie of koppeling die u tot stand wilt brengen, is er sprake van een nieuw ICT-project waarbij het lijkt alsof u het wiel opnieuw moet uitvinden en koppelingen onmogelijk blijken. KAN DAT NIET ANDERS? ZEKER WEL! Dankzij onze ESB+ dienst kunt u verlost worden van de vele integraties tussen de verschillende individuele applicaties, zogenaamde point-to-pointkoppelingen. Door berichten, o.b.v. markstandaarden (zoals bijvoorbeeld VERA, maar er zijn er nog meer) aan te sluiten op onze ESB+ dienst, kunt u deze meerdere keren gebruiken binnen de diverse componenten binnen uw landschap.

Wij integreren of koppelen nagenoeg elke applicatie en zorgen voor de afhandeling van berichten. Berichten die niet afgeleverd worden zijn te monitoren zodat u 100% controle heeft. VOORDELEN: • Hergebruik van integraties • Governance op berichten verkeer • Geen overbodige software • VERA compliënt • Regie over uw eigen ICT landschap • Onderling integreren van oplossingen • SLA op maat • Realtime dataverkeer Wilt u meer weten over ESB+ of andere innovaties op het gebied van automatisering voor vastgoedbedrijven? Wij laten u graag het nieuwe geluid van NCCW horen. Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

www.nccw.nl

commentaar ONMISBARE INZET

De uitkomsten van de Corporatiebarometer zijn er weer: de jaarlijkse peiling onder corporatiebestuurders over actuele onderwerpen. Verderop in dit nummer kunt u lezen wat zij denken over bijvoorbeeld de effecten van de Woningwet en het vertrouwen in de sector. Ik licht er alvast één onderwerp uit: de

In 2016 blijft het aantal vergunninghouders

huisvesting van mensen met een ver-

groeien; gemeenten zullen 43.000 mensen

blijfsvergunning. Voordat we overgaan naar

moeten huisvesten. Het gaat dan om mensen

2016, wil ik terugkijken op vorig jaar. Toen

die een verblijfsvergunning krijgen, maar ook

kregen meer dan 28.000 vluchtelingen die in

om mensen die zo’n vergunning al hebben en

Nederland mogen blijven een woning. Dat is

nog steeds wonen in een asielzoekerscentrum.

ruim 97 procent van de taakstelling. En dat zijn

Ook dit jaar is onze inzet dus echt onmisbaar.

vier keer zoveel mensen als in 2012. Voor het

Driekwart van de deelnemers aan de Corpora-

overgrote deel hebben corporaties daar samen

tiebarometer kan voldoen aan de vraag van hun

met gemeenten voor gezorgd. Logisch, want

gemeente. Maar hoe? Uit de barometer blijkt

ook mensen die hier een nieuw bestaan

dat bijna een derde van deze corporaties wo-

opbouwen behoren tot onze doelgroep.

ningen uit de verkoop haalt. Ook de ombouw

Maar dat betekent niet dat het makkelijk is. We

van complexen en het neerzetten van tijdelijke

hebben alle zeilen bij moeten zetten sinds

woningen zien corporaties als een oplossing

vorig jaar zomer, toen er steeds meer mensen

om het aantal beschikbare sociale huurwonin-

vluchtten. Dat gaat verder dan huisvesten. We

gen snel uit te breiden.

droegen ook veel creatieve oplossingen aan

Een kwart nam deze bijzondere maatregelen het afgelopen jaar nog niet, maar verwacht dit in 2016 wel te doen. Daarbij kan de subsidie

‘Ik ben trots dat we zoveel vergunninghouders geholpen hebben’

die vanaf volgende maand beschikbaar is op verschillende plekken behoorlijk helpen. Vooral voor de huisvesting van alleenstaande vergunninghouders. Met snellere bouwconcepten is het mogelijk om de mensen te huisvesten die daar nu al recht op hebben. Kleinschalige

om die huisvesting nog sneller te laten gaan.

huisvesting met werk, onderwijs en sociale

Alleen al in december kregen bijna 4.000

activiteiten in de buurt. Bovendien kunnen

mensen een woning, het hoogste aantal ooit in

woningen die met deze subsidie zijn gereali-

een maand tijd. Dat lukte dankzij de goede

seerd na vijf jaar worden ingezet als een nor-

samenwerking met corporaties, volgens de

male sociale huurwoning. Wij blijven bij het

Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Stelt

kabinet aandringen op meer structurele oplos-

u zich eens voor wat deze mensen hebben

singen. Want die zijn nodig om ook in de toe-

doorstaan voordat zij in Nederland kwamen.

komst iedereen een woning te bieden.

Dat we zoveel vluchtelingen met een verblijfsvergunning hebben kunnen helpen, geeft mij

Marc Calon

dan ook een gevoel van trots.

Voorzitter

3

4

PASSEND TOEWIJZEN HOE DOEN CORPORATIES DAT?

34 3 6 16 17 18 30 40 45 52 55 56 58 58

COMMENTAAR Onmisbare inzet ONDERTUSSEN IN Brummen OPINIE ‘Tijdelijke bouw kan innovatiever’ – Floris Alkemade COLUMN Bouwdrift – Yasmina Aboutaleb OPINIE ‘Alleen ècht goedkope woningen helpen huurder met smalle beurs’ – Bram Klouwen 16/32 Zestien vragen aan Suze Gehem GOEDEMORGEN Lex Collignon FEITEN & CIJFERS over de invloed van huurtoeslag op betaalrisico’s PRIKBORD Weetjes en tips MENSEN EN WONEN Lavina Borsboom HUISVESTER VAN HET VOLK Leonard Ankersmit ACHTERAF Hoge nood – Nienke Gorter COLOFON

inhoud

9

CORPORATIEBAROMETER Hoe kijken corporatiebestuurders aan tegen actuele zaken zoals de huisvesting van vergunninghouders, de Woningwet en de verkoop van woningen? De uitkomsten van de jaarlijkse enquête.

21

DOORSTROMING Bij elke levensfase hoort een woning. Starters beginnen klein en hopen door te groeien naar een grotere woning. Ouderen verhuizen juist vaak naar iets kleiners. Drie huurders in beeld die onlangs verhuisden.

46

JOEP RATS ‘Als de taak van corporaties zo makkelijk was, deed een andere partij het wel’, aldus Joep Rats, directeur bij Bouwend Nederland. Een interview over de keuzes die corporaties moeten maken voor de toekomst.

5

6

11/01 Energieslurper Meneer en mevrouw De Bruin kunnen per

gemeente Brummen. Sinds dit najaar kunnen

jaar zeker 300 euro besparen op hun energie-

inwoners van de gemeente een gratis advies-

kosten. Dat heeft energiecoach John van Dijk

gesprek bij hen aanvragen. Om een gedegen

(in het midden op de foto) ze net voorgere-

advies te kunnen geven, volgden Van Dijk en

kend. Vooral hun oude vriezer in de schuur is

zijn collega’s een driedaagse training. Het is

een energieslurper. Maar ook kleine dingen

een samenwerkingsproject van de gemeente

als spaarlampen en een tochtvrije brievenbus

Brummen, Stichting Welzijn Brummen en

schelen op jaarbasis geld. Of wat dacht je van

de corporaties Sprengenland Wonen en

elke dag een minuutje korter douchen?

Woningstichting Brummen. Het draagt bij

Scheelt per jaar 22 euro. John van Dijk is een

aan de ambitie van de gemeente om in 2030

van de zes vrijwillige energiecoaches in de

energieneutraal te zijn.

ondertussen in Brummen tek st : margriet pflug

|

foto : babet hogervorst

7

ADVERTENTIE

Advertentie

Wat is Wocozon?

Zorgeloos profiteren van de zon Steeds meer corporaties schakelen Wocozon in om hun woningvoorraad te verduurzamen. De stichting Wocozon plaatst zonnepaneel-installaties op daken van bestaande woningen zonder dat de corporatie of de huurder daarin hoeft te investeren. In 2015 heeft de stichting zonder winstoogmerk al meer dan een MegaWatt aan zonnepanelen geplaatst en in 2016 zal die grens ruimschoots gepasseerd worden. Voor Wocozon betekent duurzaam­ heid veel meer dan niet­fossiel. De stichting gebruikt producten die in alle opzichten duurzaam zijn. In de installa­ ties worden alleen maar materialen gebruikt die minimaal twintig jaar mee gaan: mooie zwarte panelen van JA Solar, micro­omvormers van Enphase en bruto productiemeters van Landis & Gyr met dezelfde specificaties als de meters die grote netwerkbeheerders gebruiken. Roland van der Klauw, algemeen directeur van Wocozon: “We vinden het belangrijk dat corporaties geen omkijken hebben naar de installaties die we voor hen plaatsen. Daarom gebruiken we producten die kwalitatief beter zijn dan standaardproducten. Onze installaties kunnen minimaal twintig jaar zorgeloos gebruikt worden.” De panelen van JA Solar hebben een gelijkwaardigheidsverklaring. Daarnaast

hebben ze een gelijkwaardigheidsver­ klaring. Dennis de Jong van importeur Solarcentury heeft zich speciaal voor Wocozon en haar klanten ingezet die verklaring binnen te halen. “Corpora­ ties mogen hierdoor 30% meer dan de standaardwaarden optellen bij de berekening van de energieindex”, legt hij uit. “Het was een flinke klus om de verklaring binnen te halen, maar voor Wocozon zetten we ons graag extra in. Ze hebben daar echt hart voor duurzame energie.” Bij de meeste installaties moet de omvormer na tien, hooguit vijftien jaar vervangen worden. Wocozon maakt echter gebruik van de micro­omvor­ mers van Enphase die gegarandeerd twintig jaar meegaan. Peter van Berkel, general manager EMEA bij Enphase: “De keuze voor Enphase is een logische als je kiest voor kwaliteit en geen vervangingskosten wilt hebben.” De wensen van de huurder stonden centraal bij de ontwikkeling van het

• Wocozon is een stichting zonder winstoogmerk die reeds diverse woningcorporaties begeleidt in hun transitie naar een duurzaam gebouwde omgeving. • Bij Stichting Wocozon staat de betaalbaarheid van woonlasten van huurders centraal. • Wocozon biedt een totaalconcept inclusief financiering, project­ ontwikkeling, onderhoud, monitoring en beheer. Het exploitatierisico ligt bij Wocozon. • Wocozon organiseert en financiert haar zonnestroom­ projecten in een separate regionale vennootschap en biedt u als woningcorporatie zeggenschap over strategie, rendement en prijsbeleid.

aanbod van Wocozon. Huurders willen een hoge kwaliteit, maar geen hoge kosten. Een gemiddeld gezin verdient € 100,­ per jaar via de zonnepanelen. Alleen de daadwerkelijk opgewekte kilowatturen worden betaald en bij een verhuizing hebben huurders geen verplichtingen. Met Wocozon kunnen huurders zorgeloos profiteren van de zon. Meer weten over Wocozon? Ga dan naar wocozon.nl of mail naar contact@wocozon.nl of bel 085 744 10 58

Partners van Wocozon

EBU ECONOMIC BOARD UTRECHT

peiling 9 TEK ST TEK : ST NA:AM QUINTEN | BEELDSNIJDERS : NA AM

Corporatiebarometer 2016

WONINGEN UIT DE VERKOOP VOOR VERGUNNINGHOUDERS De helft van de woningcorporaties nam in 2015 bijzondere maatregelen om vergunninghouders aan een woning te helpen, zoals het uit de verkoop halen van woningen. Verder zien corporatiebestuurders dat de Woningwet een licht positief effect heeft op de betaalbaarheid, maar negatieve effecten op het gebied van investeringen, nieuwbouwproductie en leefbaarheid. Dat blijkt uit de Corporatiebarometer, de jaarlijkse enquĂŞte die Aedes hield onder 142 corporatiebestuurders, 39 procent van het totaal aantal bestuurders.

10 Ze zouden verkocht worden. Maar nu

kiezen ook vaak voor de transformatie van kantoren en zorgcomplexen

mogen ze zich toch nog een tijd corpora-

tot wooncomplex ( procent) en het bouwen van tijdelijke woningen

tiewoning noemen. Vijf woningen in Noord-

( procent).

wijkerhout bieden de komende jaren onderdak aan vergunninghouders. Woningstichting Sint

Ook in Noordwijkerhout overwogen corporatie en gemeente om een

Antonius van Padua haalde de woningen dit

oud verzorgingshuis om te bouwen, maar dat bleek op dit moment te

jaar uit de verkoop, nadat de gemeente de

complex. Bovendien lukte het de corporatie om in  aan de vraag van

corporatie vroeg een woning beschikbaar te

de gemeente te voldoen. Daarin staat de woningstichting niet alleen:

stellen voor vergunninghouders. ‘Het gaat om

 procent van de corporaties kon in  aan de vraag van hun gemeente

wat grotere woningen, aangezien we vooral

voldoen. Sint Antonius van Padua loopt zelfs voor op de taakstelling van

grotere gezinnen moesten huisvesten’, zegt

de gemeente. Maar of dat zo blijft is nog de vraag, aldus Verkade.

directeur-bestuurder Aad Verkade. ‘De huren

‘De kans is groot dat de toestroom van vergunninghouders de komende

hebben we aangepast aan de nieuwe regels

periode groter wordt. Is dat zo, dan komt het plan van het transformeren

voor passend toewijzen, die zijn dus laag.

van dat verzorgingshuis weer uit de kast.’

Natuurlijk, dit kost geld. Maar we kunnen het aan. Ik vind het onze verantwoordelijkheid’,

EFFECTEN WONINGWET

zegt directeur-bestuurder Aad Verkade.

 was niet alleen het jaar dat het aantal vergunninghouders flink toenam. Het was ook het jaar van de invoering van de nieuwe Woningwet.

BIJZONDERE MAATREGELEN

De verantwoordelijke minister Stef Blok is dan ook niet voor niets voor

Verkade is niet de enige corporatiebestuurder

het derde jaar op rij de meest invloedrijke persoon in de corporatiesec-

die in  bijzondere maatregelen nam om

tor, aldus de respondenten. De respondenten zijn over het algemeen

zijn gemeente te helpen het toenemende aan-

neutraal over de effecten van die Woningwet, maar benoemen wel

tal vluchtelingen met een verblijfsvergunning

vaker negatieve effecten dan positieve. De enige uitzondering is het

te huisvesten. De helft van de corporaties deed

thema betaalbaarheid: ruim  procent denkt dat de betaalbaarheid van

dit, terwijl nog eens een kwart van de corpora-

corporatiewoningen beter wordt door de Woningwet.

ties van plan is daar in  mee te beginnen. Woningen uit de verkoop halen is veruit

Zo ook directeur-bestuurder Mirjam Depondt van de Limburgse corpo-

het populairst ( procent). Maar corporaties

ratie Woonpunt. Dat komt door de invoering van passend toewijzen,

FINANCIËLE STABILITEIT ZEER EENS

NEUTRAAL

ONEENS

ZEER ONEENS

ZEER EENS

60

60

50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

0

BRON : AEDES

EENS

27 18 10 3

53 59 57 17 11 10 15 17

8 12 19 36 1

1 0 28 %

0

1

EENS

0 0 1 32 19 5 1

NEUTRAAL

ONEENS

42 45 24 3

23 31 55 38

Ik verwacht dat de financiële positie van mijn

Ik verwacht dat de financiële positie van de

CORPORATIE de komende  jaar stabiel blijft.

SECTOR de komende  jaar stabiel blijft.

2016

2015

2014

2013

ZEER ONEENS

3 5 16 57 %

peiling 11 merkt zij op. Vanaf  januari moeten corpora-

WIE IS – BINNEN DE VOLKSHUISVESTING – DE MEEST INVLOEDRIJKE PERSOON VAN DIT MOMENT?

ties huishoudens met recht op huurtoeslag in principe een woning toewijzen met een huur

directeur-bestuurder

onder de aftoppingsgrenzen (rond  euro).

Hubert Möllenkamp

‘Dat voorkomt dat mensen hun huur niet meer

Jeroen Dijsselbloem

kunnen betalen’, zegt Depondt. ‘Maar of ze

Marc Calon corporatiemedewerkers

Brigitte van Hoesel

een woning van hun keuze kunnen krijgen is

Tweede Kamer

een tweede. Niet alle corporaties hebben daar namelijk voldoende goedkope woningen voor. Je moet dan de huur van duurdere woningen flink verlagen, wil je ze toegankelijk houden voor huurtoeslagontvangers.’

niemand

BESPAREN OP KWALITEIT De meest genoemde negatieve effecten van

de politiek huismeesters

huurder

ambtenaren van Blok

Autoriteit woningcorporaties

Henk Kamp

de Woningwet zijn die op de investeringen

Ronald Plasterk

( procent), de nieuwbouwproductie ( procent) en de leefbaarheid ( procent). Dat geldt ook voor Woonpunt, aldus Depondt. De terugloop van de nieuwbouwproductie en andere investeringen hangt volgens Depondt

een hoge energierekening en een relatief lage huur. ‘Maar daar houdt de

ook samen met passend toewijzen. ‘Bij grote

overheid geen rekening mee. Vrij ironisch: wij kunnen wel grootschalig

investeringen in nieuwbouw, onderhoud of

woningen blijven verduurzamen, maar daar hebben we bijna geen

renovatie wilden wij altijd aan de modernste

doelgroep meer voor.’

eisen voldoen. Daar hangt wel een prijskaartje aan. Bij nieuwbouw of renovatie komen we

LEEFBARE BUURT

uiteindelijk altijd op een huur boven de aftop-

De beperking van de leefbaarheidstaken mist zijn uitwerking niet: bijna

pingsgrenzen. En een onrendabele top, die met

de helft van de corporaties verwacht dat de Woningwet een negatief

passend toewijzen alleen maar groter wordt.

effect heeft op de leefbaarheid. Depondt: ‘Ik snap de gedachte achter

We moeten dus wel besparen op kwaliteit.’

deze regels, maar tegelijkertijd wordt er bezuinigd in de zorg, trekt de overheid zich terug en vergrijst de bevolking. De overheid vraagt ons

Belangrijk punt daarbij is duurzaamheid. Bij

moeilijkere doelgroepen te huisvesten, zoals mensen met psychische

passend toewijzen gaat de overheid uit van

problemen en vergunninghouders. Die mensen redden zich vaak niet

alleen huur, niet van de totale woonlasten

alleen. Daardoor zien wij een toenemend appèl op corporaties om iets

inclusief de energierekening. Wonen in een

aan leefbaarheid te doen. En dan heb ik het niet over een buurtbarbecue,

‘groene’ woning met een zeer lage energie-

hè. Dan gaat het echt om het helpen van huurders met problemen. Wij

rekening en een relatief hogere huur, is uitein-

hebben een maatschappelijke taak: mensen van goede huisvesting

delijk vaak goedkoper dan in een woning met

voorzien. Daar hoort een leefbare buurt bij.’

EFFECTEN WONINGWET OP ACTIVITEITEN CORPORATIE 3%

2%

23%

48%

48%

4%

4%

4% 30%

37%

49%

33%

49%

61%

59% 73% Nieuwbouw

Leefbaarheid

Kwaliteit woningen

35%

37% Woningvoorraad

Betaalbaarheid

•

Positief

Investeringen

•

Neutraal

•

Negatief

12 RUSTIGER VAARWATER

.  procent van de corporaties verwacht dit jaar maatregelen te

Qua financiën zijn corporaties in  in rus-

moeten nemen, vorig jaar dacht nog  procent dat.

tiger vaarwater terechtgekomen. Iets meer bestuurders dan de voorgaande jaren ( pro-

Standvast Wonen (Nijmegen) kijkt bijvoorbeeld na twee zware jaren

cent, ten opzichte van  procent vorig jaar)

weer positief naar de toekomst. Directeur-bestuurder Esther Lamers:

zien de financiële positie van de eigen corpora-

‘We hebben bij de invoer van de heffing maatregelen moeten nemen:

tie positief in. Over de financiële positie van de

we verlaagden de bedrijfs- en onderhoudskosten en stelden investerin-

sector als geheel zijn ze minder positief: die

gen uit waar dat kon. Dat was niet zonder consequenties voor bijvoor-

is nu volgens  procent stabiel. Dat is wel

beeld de nieuwbouwproductie. Maar het leidde wel tot een betere fi-

positiever ten opzichte van , toen slechts

nanciële positie.’ Voorlopig, in ieder geval. ‘De verhuurdersheffing moet

 procent van de corporaties dat vond.

niet nóg hoger worden. Nijmegen is een groeiende stad; we kunnen qua nieuwbouw nu al niet het tempo aanhouden dat de gemeente graag wil.’

Daarnaast hebben minder corporaties in  maatregelen moeten nemen om de verhuur-

Standvast Wonen bespaarde het meeste door inkrimping van het perso-

dersheffing te kunnen betalen ( procent,

neelsbestand. ‘Daar zijn we voorzichtig mee omgegaan’, zegt Lamers.

tegenover  procent in ). De meest ge-

‘Daarom doen wij het geleidelijk: wij besparen vijf jaar lang elk jaar

bruikte maatregel is het inkrimpen van per-

 procent op personeelskosten.’ Daarnaast bespaarde de corporatie flink

soneelsbestand ( procent). Maar corporaties

op onderhoud. Bijvoorbeeld doordat huurders betalen voor een extra

bezuinigen ook vaak op advieskosten en in-

servicepakket. ‘Ook is de kwaliteit van onderhoud iets naar beneden

huur, ze bouwen minder nieuwe woningen of

bijgesteld. Goed is goed. Wel kwaliteit, geen luxe.’

verhogen de huren (alle drie circa  procent). De trend dat corporaties minder maatregelen

WONINGVERKOOP

hoeven te nemen om de verhuurdersheffing te

Een andere manier om geld vrij te maken voor de verhuurdersheffing is

kunnen betalen, lijkt zich door te zetten in

het verkopen van corporatiewoningen.  procent van de corporaties

Kunt u aan de vraag van uw gemeente naar huisvesting voor vergunninghouders voldoen?

ja

73% 27% nee

NEE

25%

25%

Neemt u nu al bijzondere maatregelen om aan de vraag van huisvesting voor vergunning houders te voldoen?

8 JA wij versnellen de nieuwbouw

10 JA wij bouwen semipermanente woningen

(meerdere antwoorden mogelijk)

NEE maar de plannen zijn er wel

9 3

JA alleenstaande vergunninghouders krijgen alleen nog huisvesting via woningdelen of tijdelijke contracten JA wij kopen woningen op

29%

8 14%

JA wij stellen sloop van complexen uit

JA wij transformeren kantoren tot woningen

JA wij halen woningen uit de verkoop

peiling 13 CORPORATIEBAROMETER 2016 De corporatiebarometer is een online enquête die de verkocht in  om die reden. ‘Die verkopen

redactie van de Aedes-media sinds  jaarlijks houdt

hebben we absoluut nodig om de verhuurders-

onder alle directeur-bestuurders van corporaties om de

heffing te kunnen betalen’, zegt Lamers. Bijna

meningen te peilen over (ontwikkelingen in) de sector.

 procent van de corporaties verkocht wonin-

In december  hield de redactie de enquête voor de

gen in . Veruit de belangrijkste reden om

vierde keer. In totaal vulden  bestuurders de enquête

dat te doen is om te kunnen investeren in

in, dat is  procent van alle bestuurders.

nieuwbouw ( procent).

MEER VERTROUWEN Het vertrouwen van de buitenwereld in woningcorporaties stijgt de komende jaren, verwacht ruim  procent van de bestuurders. De belangrijkste aanleiding voor dit herstel van vertrouwen is een zogeheten cultuuromslag in de sector, denkt de meerderheid. Zo ook Margriet Drijver, interim directeur-bestuurder van de Groningse corporatie Acantus. De oorzaak? Nieuw bloed in de top van de sector.

WONINGVERKOOP Verkoopt uw corporatie woningen?

‘Niet dat het vroeger fout was. Maar het was

11% Nee

te eenzijdig. Je hebt diversiteit nodig, anders verlies je draagvlak’, zegt Drijver.

13%

Voor een echte cultuuromslag heb je minstens

Ja, vrijesectorhuurwoningen

 procent nieuwe bestuurders nodig, aldus Drijver. ‘En dat gaat volgens mij hard. Toen ik bijvoorbeeld in  voor het eerst op een Aedes-congres kwam, was ik een van de weinige vrouwelijke corporatiebestuurders.

54%

Het afgelopen jaar kwam ik al veel meer vrouwen tegen op het congres.’ Meer diversiteit betekent volgens Drijver niet alleen meer vrouwen en meer mensen met een

Ja, vrijesectorhuurwoningen en sociale huurwoningen

22%

Ja, sociale huurwoningen

kleurtje aan het roer van woningcorporaties. Ook is het volgens haar belangrijk dat er steeds meer zakelijkheid komt in de sector. ‘Als we maar goede dingen doen, maakt het niet uit wat het kost; dat was vaak de houding toen

Zo ja, waarom verkoopt uw corporatie woningen?

ik twaalf jaar geleden de sector binnenkwam. Dit zie je nu een stuk minder. Ook zie ik een verschuiving van “de corporatie weet wat goed voor u is” naar “wij doen de dingen samen, in overleg met huurders”. Daarnaast zetten we op het gebied van transparantie stappen, onder andere met de Aedes-benchmark. En, ook belangrijk: durven toegeven dat je fout zat. Zoals het bestuur van Aedes dat ook deed de afgelopen jaren. Dat helpt ons zeker.’

8%

33%

34%

57%

37%

I.v.m. terugtrekken in eigen kernregio

Stimuleren ontstaan gemengde wijken

Betalen verhuurdersheffing

Investeren in nieuwbouw

Anders

“een nieuw geluid bij NCCW”

Wat wij doen? NCCW ontzorgt als ICT dienstverlener meer dan de helft van alle corporaties in Nederland. Wij leveren ERP systemen en applicaties voor uw processen.

Hoe doen wij dat? • Door naar u te luisteren • Met ervaren professionals • Met hart voor de sociale huursector • Een eigen SAAS centrum met uitwijk

Wat levert het u op? • Hogere klant(huurder)tevredenheid • Lagere kosten • Meer inzicht in uw dienstverlening • Zekerheid dat uw systeem altijd beschikbaar is

Kortom: U ontzorgen op ICT gebied Kijk op onze website voor meer informatie. Wilt u persoonlijk contact bel dan 036 539 13 93 of stuur een e-mail naar info@nccw.nl.

www.nccw.nl

16

opinie FLORIS ALKEMADE RIJKSBOUWMEESTER

‘TIJDELIJKE BOUW KAN INNOVATIEVER’ Op het vlak van flexibele en tijdelijke bouw valt nog veel te innoveren, vindt Rijksbouwmeester Floris Alkemade. Hij werkt samen met het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) aan een prijsvraag voor innovatieve huisvestingsoplossingen voor asielzoekers, vergunninghouders en andere doelgroepen. Bijvoorbeeld in leegstaande kantoren. ‘Vaak is er meer mogelijk dan mensen denken.’

woning nodig heeft. Bijvoorbeeld studenten of seizoenswerkers.’

Welke rol ziet u voor woningcorporaties weggelegd? ‘We hebben al  inschrijvingen voor de kick-off, ik zou het geweldig vinden als corporaties ook inzenden. De expertise die zij hebben is juist bij dit vraagstuk uiterst nuttig.’

U ziet veel potentie in leegstaande gebouwen. ‘Het is idioot dat er zoveel leegstand is en dat we tegelijkertijd de vraag om mensen snel te huisvesten niet kunnen beantwoorden. Leegstaande kantoorruimtes bieden bovendien

Waarom is een prijsvraag nodig?

Aan wat voor concepten denkt u?

‘De tijdelijke bouw vernieuwt zich de afge-

‘Het kan gaan om woningen die heel gemak-

woontypes. In Amerikaanse series zie je vaak

lopen jaren nauwelijks. Containerwoningen

kelijk te demonteren zijn, waardoor opslag

dat mensen woningen delen. In Nederland is

zijn inmiddels technisch wel heel goed, maar

efficiënter wordt. Of zelfs een woning die je

dat type heel interessant voor alleenstaanden.

architectonisch en qua flexibiliteit weinig in-

na gebruik weer tot grondstof terugbrengt.

Verder kunnen mensen steeds meer vanuit

novatief. Een groot deel van de kosten zit nog

Of hele slimme ideeën waarbij je met

huis doen en ook qua zorg aan huis is er meer

steeds in vervoer en opslag. Er kan veel meer

minimale middelen kantoorruimte als woon-

mogelijk. Ik denk dat het wonen daar in

met alle nieuwe materialen en technieken.

ruimte in kan zetten. Tijdelijke en flexibele

aansluiting op zal veranderen.’

Goedkoop en sober moet niet synoniem zijn

woningen zijn in eerste instantie nodig om

met slecht en lelijk, maar met verrassend en

bijvoorbeeld vergunninghouders te huis-

intelligent.’

vesten. Daarna kunnen ze gebruikt worden door iedereen die tijdelijk een goedkope

prachtige experimentteerruimte voor nieuwe

U zei in dagblad Trouw ‘Vaak kan er meer dan je denkt. Veel barrières zijn niet in regels gevat maar in

column Bouwdrift gewoontes.’ Wat bedoelde u daarmee?

Ze zeggen vaak dat huurders voor overlast zorgen. Nou, kopers

‘Ik kom telkens mensen tegen die zeggen:

Onlangs kocht ik een bed dat mij better nights beloofde. Toe-

we zouden dit wel willen doen maar het mag

gegeven, het bed ligt heerlijk. Daar valt niets op af te dingen. En

niet. Volgens mij zijn de regels flexibeler dan

toch kom ik niet aan mijn nachtrust. Dat heeft alles te maken met

mensen denken. Aan brandveiligheid moet

de bizarre bouwdrift die heerst in mijn wijk.

je bijvoorbeeld niet tornen, maar op andere

Zo’n beetje elke ochtend om een uur of zeven begint het. Oók in

vlakken kan je verder gaan dan je denkt.’

het weekend. En denk maar niet dat er rekening wordt gehouden

Gaat u zich als Rijksbouwmeester inspannen om flexibele omgang met de regelgeving te stimuleren?

kunnen er ook wat van.

met mijn avond- of nachtdiensten. Geratel, geboor, getimmer en zelfs: gehei. En dat drie deuren verderop. En ik woon niet eens in een nieuwbouwwijk. Je zou denken dat in een vooroorlogse wijk alles wel zo’n beetje af is. Of dat mensen, uitgekleed door de

‘Ja, ik wil kijken hoe we als Rijksoverheid

crisis, hier geen geld meer voor zouden hebben. Maar niets is

innovatie op gang kunnen brengen. Nieuwe

minder waar.

concepten testen we ook echt op ware schaal,

Een achteloze passant in de straat hoeft het niet op te merken,

om te kijken wat er mogelijk is.’

die bouwdrift. Het zijn allemaal dezelfde liefelijke rijtjeshuizen, gebouwd in de jaren dertig. De helft is koop, de helft is huur. Ook dat is niet te zien.

FLORIS ALKEMADE (1961) is architect

Nee, dan de achterkant. Vrienden die over mijn bescheiden

en stedenbouwkundige. Hij trad op

huurbalkonnetje hangen, kijken hun ogen uit. De ene tuin is nog

1 september 2015 aan als Rijksbouwmees-

uitbundiger ingericht dan de ander. De hoogtepunten tussen al

ter en is de opvolger van Frits van Dongen.

dat weelderige groen, de luxe terrassen en de idyllische vijvers

De Rijksbouwmeester is voorzitter van het

zijn de tuinhuizen. Gastenverblijven, zoals buren ze noemen.

College van Rijksadviseurs, dat het kabinet

Zo heeft mijn Amerikaanse buurvrouw een spiegelpaleis in haar

gevraagd en ongevraagd adviseert over

tuin laten plaatsen waarvan het dak bedekt is met uitheemse

ruimtelijke kwaliteit. Meer informatie

mossoorten. Binnen staat een piano en kan er gewerkt en gesla-

over de prijsvraag van het COA:

pen worden. Cameraploegen van over de hele wereld komen

www.nederlandwordtanders.nl.

het ding filmen. Laatst belde er nog een ploeg uit Dubai aan. 'Town house?' vroegen ze verwachtingsvol. Ik wist even niet naar wie ik ze moest doorverwijzen. Want sinds het spiegelpaleis zijn er nog meer tuinhuizen, super-de-luxe dakterrassen en serres verrezen. Een paar maanden geleden nog werd er een gigantisch houten huis in zijn geheel over het woonblok getakeld. Het is nu babyblauw geverfd. In de tuin liggen kiezenstenen en houten vlonders. Ik vermoed dat zij gaan voor een strandthema. Wat het gehei drie deuren verderop voor bouwsel gaat opleveren, weet ik nog niet. Wat wel vaststaat, is dat als het af is het nog niet over is. Want dan moet iedereen het bouwsel komen bewonderen natuurlijk. Feesten dus, tot diep in de nacht. Waarna andere buren om zeven uur ’s ochtends de boor, de elektrische zaag of de hydraulische impacthamer weer vrolijk oppakken. Ik had beter in goede oordoppen kunnen investeren.

YASMINA ABOUTALEB is journalist en schrijft op persoonlijke titel over leven en wonen in Amsterdam.

17

18

opinie BRAM KLOUWEN DIRECTEUR ADVIESBUREAU COMPANEN

‘ALLEEN ÈCHT GOEDKOPE WONINGEN HELPEN HUURDER MET SMALLE BEURS’

Passend toewijzen is een stap in de goede richting, maar lost de betaalbaarheidsproblemen van de meest kwetsbare huurders niet op. Die groep is alleen geholpen met een echt goedkope woning van rond de  euro, stelt Bram Klouwen van Companen.

men compenseert. En dat een huur van zo’n

ILLUSTR ATIE : HAN HOOGERBRUGGE

blijven de maandelijkse lasten te zwaar, zeker

 euro daarom wel op te brengen is. Maar voor deze uiterst kwetsbare groep blijft dat echt te veel geld, ook na aftrek van de huurtoeslag. Daarnaast zijn er de gezinnen met kinderen die (net) geen huurtoeslag ontvangen. Ook voor een groot deel van deze groep als ze een huur tegen de liberalisatiegrens van

Voor huurders met een smalle beurs blijft

maatregel alleen nog ‘goedkope’ woningen

betaalbaarheid een probleem. Ook al is er

huren van rond maximaal  euro. Helaas:

huurtoeslag, een cruciaal instrument in het

daarmee zijn niet alle huurders uit de maande-

Gelijkheidsbeginsel

beperken van betaalrisico’s, zoals het Plan

lijkse geldzorgen. Vooral bij twee groepen

Voor deze groepen blijven echt goedkope

bureau voor de Leefomgeving recent conclu-

blijven knelpunten bestaan. Op de eerste

woningen noodzakelijk, met een huur van

deerde (zie kader). En ook al kennen we nu

plaats bij de mensen met de allerlaagste inko-

rond de  euro. En dat aanbod is erg

het passend toewijzen. Vanaf  januari dit jaar

mens. Er wordt te makkelijk van uitgegaan dat

schaars. Ondertussen stijgt het aantal zeer

mogen ontvangers van huurtoeslag door deze

de huurtoeslag hun betaalbaarheidsproble-

kwetsbare huurders. Daarom zullen corpo-

 euro moeten opbrengen.

19

raties aan individuele huurders met erg weinig koopkracht minder huur moeten vragen dan de kwaliteit van de woning rechtvaardigt. Bij grote gezinnen betekent dit dat je minder huur vraagt voor meer vierkante meters. Het principe dat prijs en kwaliteit van de woning zoveel mogelijk met elkaar in overeenstemming moeten zijn, moeten corporaties bij deze groepen opzij zetten. En ja, dat leidt tot ongelijkheid. Want de buren betalen voor dezelfde woning meestal meer. Daarmee kom je aan het gelijkheidsbeginsel: in Nederland een heilig huisje. Dit moeten we omver durven halen om het betaalbaarheidsprobleem van een groeiende groep op te lossen. De sterkste schouders zullen de zwaarste lasten moeten dragen. Er zijn al corporaties die hier een begin mee maken. Zij werken met een ‘tweehurenbeleid’ en vragen voor dezelfde woning verschillende huurprijzen, afhankelijk van het inkomen van de huurder (zie ook het artikel over passend toewijzen op pagina , red.). Het is een begin, omdat ook dan die laagste huren voor sommige huurders te hoog blijven.

Extra trui Een ander heikel punt binnen de woonlasten zijn de kosten voor energie. Corporaties rechtvaardigen hun investeringen in energiebesparende maatregelen meestal met het argument dat deze leiden tot een verlaging van de totale woonlasten van de huurder. Maar voor huurders met een erg kleine beurs gaat die vlieger niet op. Die hebben namelijk al een heel laag energieverbruik. Zij hebben die extra trui al lang aangetrokken. Maar dat wil niet zeggen dat ze in een matig geïsoleerde woning met gedateerde verbrandingsinstallaties moeten wonen. Laten we wel wezen: het primaire doel van energiebesparende maatregelen is niet het beperken van woonlasten. Het gaat om een duurzamere wereld en bescherming van het klimaat.

Onderzoek betaalbaarheid

Op 7 januari 2016 publiceerde het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) het onderzoek Betaalbaarheid van het wonen in de huursector. Zie www.aedes.nl/onderzoekPBL.

‘Er zijn te weinig woningen op plekken waar mensen willen wonen. De overheid heeft lang gedacht dat de markt de krapte op de woningmarkt wel zou oplossen, maar dat blijkt niet het geval. Het is voor marktpartijen blijkbaar niet aantrekkelijk om in betaalbare nieuwbouw te investeren.’ WOUTER VAN GENT, SOCIAAL GEOGRAAF OVER HET SCHAARSTEPROBLEEM IN DE RANDSTAD, IN VRIJ NEDERLAND.

‘Het hipstereffect is ook geen eeuwig leven beschoren. Op een bepaald moment gaan we toch weer allemaal terugverlangen naar een eengezinswoning met een tuintje.’ EWALD ENGELEN, HOOGLERAAR FINANCIËLE GEOGRAFIE AAN DE UNIVERSITEIT VAN AMSTERDAM, IN NIEUWSUUR VAN NTR/NOS.

‘Innoveren en het tegelijkertijd verlagen van financiële middelen bij decentralisaties is een niet erg veelbelovende combinatie.’ WOUTER JANS, WERKZAAM BIJ DE UNIVERSITEIT TWENTE IN ZIJN PROMOTIEONDERZOEK NAAR DE DECENTRALISATIES IN HET SOCIAAL DOMEIN, POLICY INNOVATION IN DUTCH MUNICIPALITIES.

‘In mijn ogen is gentrificatie (opwaardering van een buurt, red.) puur en alleen het proces waarbij de stad wordt herontwikkeld in het voordeel van de welgestelden. Dus nee, dat is niet positief. Althans, niet als je gelijkheid belangrijk vindt. Steden moeten streven naar democratisering van de stedelijke ruimte, waarbij de stad een plek is voor iedereen, niet alleen voor de elite.’ DAVID MADDEN, ONDERZOEKER AAN DE LONDON SCHOOL OF ECONOMICS, IN HET PAROOL.

Vanmorgen werden anderhalf miljoen Europeanen wakker in onze buurten en wijken

Ontwikkelaars ontwikkelen ook zichzelf. Dat geldt niet in de laatste plaats voor ons, BPD. Groot geworden als Bouwfonds Nederlandse Gemeenten, zijn we in de afgelopen 70 jaar uitgegroeid tot een sterke, solide en slagvaardige Europese gebiedsontwikkelaar. We zijn marktleider in Nederland en Duitsland en ook in Frankrijk bezetten we een toppositie. Vandaag leven er meer mensen in onze buurten en wijken dan in Rotterdam en Den Haag samen. En werken we opnieuw aan zo’n 550 projecten, variÍrend van enkele tientallen woningen tot soms vele honderden. Heeft u als opdrachtgever iets aan onze internationale expertise en ervaring? Ja. Veel, denken we. Van alles wat we presteren en leren in Parijs en Berlijn, in Hamburg en Lyon, profiteren ook onze projecten in uw gemeente. Meer weten over onze grensoverschrijdende inzichten? Kijk op bpd.nl/uitgelicht

doorstroming 21 tek st : christine van eerd

EEN WONING VOOR ELKE LEVENSFASE

Bij elke levensfase hoort een woning. Starters beginnen klein en hopen door te groeien naar een grotere woning. En ouderen verruilen het huis waar ze al lang woonden voor een woning met minder drempels in de buurt van voorzieningen. Veel woningcorporaties helpen hun huurders om een volgende stap te zetten in hun wooncarrière. Drie voorbeelden van huurders die onlangs de sleutel kregen van hun nieuwe huis.

22 Woningcorporaties sluiten per jaar

de ­particuliere huur- of koopsector.

zo’n 200.000 nieuwe huurcontracten

Ruimte voor die verhuizingen ontstaat

corporaties hun huurders om een woning

af. Bij ongeveer 40 procent daarvan gaat

doordat er ook huurders vertrekken uit

te vinden die beter bij hun situatie past. Zij

het om mensen die van de ene naar de

­sociale huurwoningen. 60 procent van de

begeleiden bijvoorbeeld senioren bij hun

andere sociale huurwoning verhuizen. De

sociale huurders verhuist naar bijvoorbeeld

zoektocht naar een meer geschikte woning.

rest gaat naar huurders die nog geen sociale

een koophuis of particuliere huurwoning.

En bij verkoop van sociale huurwoningen

huur­woning hadden. Zoals starters (waar-

Zo ontstaat er doorstroming op de sociale

krijgen huurders vaak voorrang.

onder vergunninghouders) en mensen uit

­woningmarkt.

Om die doorstroming te bevorderen helpen

DRIEKAMERAPPARTEMENT, 49 VIERKANTE METER, SOCIALE HUUR

doorstroming 23

foto ’ s : jonas briels

DRIEKAMERAPPARTEMENT IN SENIORENCOMPLEX, 63 VIERKANTE METER, SOCIALE HUUR

LEO (78) EN DANA (61) CODRINGTON

‘Het was mijn hartenwens om te verhuizen’

‘Het was mijn hartenwens om te verhuizen’, vertelt Leo Codrington. ‘Onze oude woning was erg klein en het klikte niet zo met de buren. Toen we een brief kregen dat we konden verhuizen, hebben we meteen gereageerd. Hier wonen we rustiger en iedereen is aardig tegen elkaar.’ De verhuizing van Leo en zijn vrouw Dana werd mogelijk door een doorstroomproject van Stadgenoot. Oudere huurders in de Kinkerbuurt in ­Amsterdam kregen het aanbod om te verhuizen naar een senioren­woning in de buurt. De huur blijft hetzelfde en voor mensen met een laag inkomen was er extra hulp bij de verhuizing. ‘Mijn nieuwe keuken is groter dan onze oude slaapkamer’, zegt Dana. ‘Dat is fijn, want koken is mijn hobby.’ Zij ontmoette Leo dertien jaar ­geleden op het strand van Bloemendaal. Voor hem verliet ze haar ­geboorteland Polen. De woning is met een lift bereikbaar en door de ruime indeling ook ­toegankelijk voor mensen die minder goed ter been zijn, zoals Leo en Dana. Dat er beneden een veilige plek is voor zijn scootmobiel vindt Leo een ­pluspunt. Regelmatig gaat hij daarmee naar de markt om groente en fruit te halen. Op de terugweg stopt hij dan even bij het ontmoetingscentrum onderin het gebouw. ‘We hebben echt niets te klagen.’

24 DRIEKAMERAPPARTEMENT, 43 VIERKANTE METER, SOCIALE HUUR DRIEKAMERAPPARTEMENT, 72 VIERKANTE METER, SOCIALE HUUR

NICOLE VAN DER WAL (25) EN RICK DE JONG (28)

‘ Hier kunnen we samen een thuis van maken’ Sinds het begin van haar studie woonde Nicole in haar appartement in Leeuwarden. ‘Ik heb er met veel plezier gewoond. Vorig jaar is het ook nog gerenoveerd. Het was klein, maar ik had wel een plek voor mezelf.’ Nu is ze afgestudeerd, begonnen aan haar eerste baan en woont ze samen met haar vriend Rick. ‘Er is in korte tijd wel veel veranderd’, zegt ze. Nicole en Rick huurden allebei een appartement van Elkien. Maar die woningen waren niet echt geschikt voor hen samen. ‘We wilden het liefst iets dat voor allebei nieuw is en er samen een thuis van maken.’ Ze hielden de website van de woningcorporatie in de gaten en hun oog viel op een woning in Techum, een dorpje net buiten de stad. Een nieuwbouwwoning van een paar jaar geleden. Ze reageerden direct en ­stonden heel lang bovenaan de kandidatenlijst. Toen op het laatste moment iemand reageerde met iets meer inschrijftijd, werd het nog even spannend. Maar ze kregen de woning toch. Dit najaar zijn ze verhuisd. De huur is zelfs iets lager dan de optelsom van de twee oude woningen. ‘Het is een ruim huis in een rustige wijk’, vertelt Nicole. ‘Met een tuin, dat wilde ik heel graag. Over een paar jaar willen we een huis kopen. Voor nu is dit een mooie tussenstap.’

doorstroming 25

foto ’ s : ma artje roos

EENGEZINSWONING, 80 VIERKANTE METER, VRIJE SECTOR HUUR

26 DRIEKAMERAPPARTEMENT, 60 VIERKANTE METER, SOCIALE HUUR

RONNY GEHLEN (32), DAISY MARTIN (30), EBONY (6) EN JAYDA (0)

‘Het werd tijd voor een grotere woning’

‘Tien jaar woonden Ronny en Daisy tot volle tevredenheid in ‘hun ­Maastrichtse flatje’, zoals Ronny het noemt. ‘Het is een fijne woning en we hebben hartstikke leuke buren. Maar met twee kinderen werd het wel tijd voor een grotere woning.’ Toen Daisy een half jaar zwanger was viel toevallig een folder van ­Servatius in de bus met informatie over JeThuisHuis. Onder die noemer biedt de woningcorporatie huurwoningen te koop aan, met voorrang voor huurders. Bovendien krijgen zij advies van een financieel adviseur. ‘Een geweldige service’, vindt Ronny. ‘We kregen duidelijke uitleg over de mogelijkheden en een berekening wat er kan met mijn salaris.’ Een hoekwoning vlakbij hun oude woning behoorde tot de mogelijkheden. Ronny en Daisy gingen kijken en hakten snel de knoop door. ‘We wilden graag in deze buurt blijven, want we zijn hier allebei opgegroeid. En we hebben als huurder nooit problemen gehad met Servatius, dus dit voelt wel vertrouwd.’ Met een extra kamer, een zolder en een tuin heeft het gezin straks de ruimte. Begin december kregen ze de sleutel. Nu zijn ze druk bezig het huis op te knappen: een nieuwe badkamer, een open keuken en het stuc- en schilderwerk opfrissen. ‘We doen zoveel mogelijk zelf’, zegt Ron. ‘Gelukkig hebben we vrij veel handige mensen in de familie.’

doorstroming 27

foto ’ s : fr anco gori

EENGEZINSWONING, 88 VIERKANTE METER, KOOP 123.500 EURO

®

SOCIAAL DOMEIN WONEN

Wij willen integraal opererende professionals binnen het sociaal domein Onze ambitie is een (corporatie)professional die vanuit een integrale, mensgerichte benadering zijn plaats binnen het sociaal domein krachtig inneemt. 25 jaar ervaring met wonen, werk, inkomen & zorg Wij bieden 25 jaar ervaring in het (door)ontwikkelen van talenten voor onder meer bedrijven, gemeenten, provincies, ministeries, kredietbanken, gerechtsdeurwaarders, onderwijsinstellingen en zorginstellingen. Dit doen we door middel van advies, werving & selectie, opleidingen en personele ondersteuning.

GALERIJ VERHOGING Isorub: rubber met bijzondere isolatie

Samen staan we sterker Samenwerking is belangrijk in een sociaal domein van waaruit de overheid zich terugtrekt en bedrijven, instanties en maatschappelijke organisaties met oplossingen moeten komen.

PERFECTE GELUIDS-ISOLATIE GOEDE WARMTE-ISOLATIE VERBETERT DE TOEGANKELIJKHEID MAAKT DE GALERIJ WATERDICHT AANGENAME STROEFHEID GEEN VERKLEURINGEN VALBREKEND Virulyweg 1 7602 RG Almelo

T +31 (0)546 - 850466 F +31 (0)546 - 828812

E info@pamalmelo.nl I www.pamalmelo.nl

Meer informatie? Kijk op www.langhenkel.nl/wonen en bestel meteen onze gratis “Huurachterstand preventietool voor woonconsulenten”.

Risicomanager-op-Maat Commitment without understanding is a liability Oliver Wight

Accent Organisatie Advies heeft een team van ervaren adviseurs uit de praktijk. Wij helpen woningcorporaties om hun doelen te realiseren. Wij doen dat op een praktische, betrokken en interactieve manier, met oog voor de mens in de organisatie.

Ervaren risicomanager, op maat gesneden Corporaties beseffen steeds meer dat risicomanagement van belang is voor het duurzaam realiseren van hun doelstellingen. Dit verlangt een gestructureerde aanpak in de beheersing van de risico’s die de corporatie loopt. Een dergelijke aanpak ondersteunt de corporatie ook bij het aantonen dat zij ‘in control’ is en over de in de Woningwet genoemde adequate risicobeheersing beschikt. Het risicomanagement van veel corporaties richt zich voornamelijk op de beheersing van risico’s in de operationele en financiële processen. Goed risicomanagement omvat meer, ook strategische, macro-economische en marktrisico’s spelen een belangrijke

rol bij het realiseren van de (maatschappelijke) doelstellingen van de corporatie. Daarom is strategisch risicomanagement van groot belang om de voorspelbaarheid van het realiseren van deze doelstellingen te vergroten. Organisatie De Manager Financiën vervult bij veel corporaties de controlfunctie, echter vanaf 1 januari 2017 moet deze functie onafhankelijk zijn ingericht. In combinatie met de wens voor een verdere professionalisering van het risicomanagement binnen de corporatie, maakt dat corporaties op zoek gaan naar een ervaren (senior) risicomanager. Maar waar vind je die? En heb je deze wel fulltime nodig?

Meer weten? Neem dan contact op met: Sander Boelen • 06 30 63 61 23 • s.boelen@accentadvies.nl of Frank van Egeraat • 06 23 16 23 82 • f.vanegeraat@accentadvies.nl

accentadvies.nl/risicomanager Accent Organisatie Advies • Olmenlaan 16 • 1404 DG Bussum

Onze oplossing Accent heeft voor u de oplossing: de Risicomanager-op-Maat. Afhankelijk van de omvang, de complexiteit en de risico’s in uw organisatie, geeft deze een op maat gesneden invulling aan risicomanagement in uw organisatie. Hierbij zal uw Risicomanager-op-Maat op basis van uw behoefte minimaal één dag per 2 weken tot 2 dagen per week bij uw corporatie werkzaam zijn. Op deze manier wordt het risicomanagement niet ‘uitbesteed’, maar heeft u, vanaf dag één, een ervaren (senior) medewerker die u ondersteunt met het sturen en beheersen van de risico’s waar de organisatie mee wordt geconfronteerd. En u helpt bij het realiseren van uw doelstellingen!

30

SUZE GEHEM TEK ST : CHRISTINE VAN EERD

|

FOTO : JEROEN POORT VLIET

15

Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos? En waar ging dat over? ‘Ik word heel boos als mensen onverdraagzaam zijn tegenover vluchtelingen. Ik doe af en toe vrijwilligerswerk bij de tijdelijke opvang in Amsterdam. Als je in contact komt met de mensen die hier tijdelijk wonen, word je veel verdraagzamer. Het zijn mensen, dat vergeet men wel eens. Tegelijkertijd word ik heel blij van de vele Amsterdammers die iets doen voor de vluchtelingen. Ook zie je steeds meer artikelen verschijnen dat klimaatverandering en vluchtelingenproblematiek met elkaar samenhangen. Daar ben ik het heel erg mee eens.’

31

Welk land vindt u een voorbeeld als het gaat om wonen?

2

‘Ik haal inspiratie uit heel wat landen. In Zweden en Noorwegen zie je veel groene daken, in Israël ongelooflijk veel zonneboilers en in Italië en Duitsland zonnepanelen.’

21Waar moet

de hoogte van de huur van afhangen?

16 MIN OF MEER PERSOONLIJKE VRAGEN EN 16 VRAGEN OVER SOCIALE HUIS VESTING. DEZE KEER IS HET SUZE GEHEM DIE BLIND DE VRAGEN KIEST.

‘KWALITEIT, GEZONDHEID EN HET BUDGET VAN DE HUURDER. HET GAAT OM DE MATCH TUSSEN WAAR KRIJGEN VOOR JE GELD EN BETAALBAARHEID.’

2

16/32 31 11

5

Waar werd u in het afgelopen jaar heel erg blij van?

25

‘Ik zou eerst willen kijken of je diegene

‘Ik vind dat de regels voor zonnepa-

kunt laten inzien dat het ook anders

Groene Grachten inmiddels zonder

nelen op daken van monumenten niet

kan. Als dat niet helpt, mag je wel

subsidie te gekke projecten. We ver-

kloppen. Op plekken waar de daken

maatregelen nemen. Het is de verant-

duurzamen forten, een hofje, de Grote

niet eens zichtbaar zijn, mag toch niet

woordelijkheid van iedereen in een

Kerk in Den Haag en het Tropeninsti-

het volledige schuine dakvlak worden

buurt om erbij stil te staan of je overlast

tuut in Amsterdam. Wubbo Ockels, die

gebruikt. Bij Pakhuis de Zwijger in

veroorzaakt. Een samenleving gaat toch

aan de wieg stond van De Groene

Amsterdam hebben we laten zien dat

om samen leven.’

Grachten, zei altijd: “Optimisme is een

het mogelijk is zonnepanelen te plaat-

verantwoordelijkheid”. En dat maken

sen zonder dat dit de monumentale

we waar.’

uitstraling verpest.’

Wat is uw favoriete tv-programma? ‘Ik heb geen tv.’

16

‘Als ze goed weten wat hun rechten

Wat was uw laatste goede voornemen?

14

ken als je niet weet wat iets voor jou betekent. Corporaties moeten zoeken naar een goede manier om huurders de juiste informatie te geven over verduurzaming van hun woning.’

Wat maakt een wijk goed om in te wonen? ‘Een veilige omgeving waar de lucht gezond is. Met veel groen: het is bewezen dat alleen al kijken naar groen stress verlaagt. Dat kan bijvoorbeeld met meer groene daken.’

Wat is het meest persoonlijke dat u van uw buren weet?

Wat doet u op zaterdagochtend? ‘Heel uitgebreid ontbijten met veel fruit en een krantje erbij. Even sporten, naar de markt en koffie drinken met een vriendin. En dan is het alweer middag.’

huurwoningen heeft Nederland nodig? 26 Hoeveel

‘IK DOE NIET AAN VOORNEMENS. ALS IK IETS BEDENK WAT IK WIL VERANDEREN IN MIJN LEVEN, DAN DOE IK DAT METEEN. WAAROM ZOU JE WACHTEN?’

zijn. Je kunt als huurder geen keuze ma-

3

22

Moet een overlastgever de wijk uit?

‘Na drieënhalf jaar draaien we met De

hebben huurders genoeg invloed? 20 Wanneer

27

Als u minister van Wonen was, wat zou u als eerste doen?

‘Iedereen met een beperkt inkomen

moet kunnen wonen in een gezonde omgeving. Dat kan bijvoorbeeld door herbestemming van leegstaande gebouwen.’

13

Uw buurmeisje van 8 vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u? ‘Ik maak gebouwen gezond. Als dat kan met eeuwenoude gebouwen, dan kan het toch overal?’

‘Mijn onderbuurvrouw kom ik tegen bij Pilates. Mijn bovenbuurvrouw houdt van lekker eten. Met haar zoontje speel ik soms even in de gang. En mijn buurman is een fantastische fotograaf.’

6

24

Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen? ‘Veel meer inzetten op duurzaamheid

SUZE GEHEM (1986)

want dat zorgt dat de woningen in de

is mede-oprichter van De Groene

toekomst verhuurbaar blijven. Als alle

Grachten. Dit initiatief van Wubbo

‘Mijn vader is architect. Hij nam me als

corporaties stappen zetten, heeft dat

Ockels zet zich in het hele land in

kind al mee om projecten te bekijken.

écht impact. Aedes zou kunnen inspire-

voor duurzame historische panden.

Met hem deel ik de voorliefde voor ge-

ren met goede praktijkvoorbeelden.

Gehem is winnaar van de Duurzame

bouwen. We zijn allebei analytisch en

Meer groene daken is bijvoorbeeld

Bouwvrouw Award 2015. Zij

technisch en ook qua uiterlijk lijken we

belangrijk om wateroverlast in de stad

studeerde industrieel ontwerpen

op elkaar.’

tegen te gaan.’

aan de TU Delft.

Wat heeft u van uw vader?

Bent u voorbereid? Herziene Woningwet - Marktwaarde in verhuurde staat

Vereiste waardering in één week onder controle! fluX is softwareleverancier van het Taxatie Management Instituut (TMI) en heeft zich sinds 2010 bewezen bij taxatieprofessionals in de vastgoedbranche. Op dit moment gebruiken ruim 450 gecertificeerde taxateurs, ca. 150 medewerkers van financiële instellingen en tientallen Woningcorporaties onze software.

Voor een demo neem vrijblijvend contact met ons op fluX | Kromwijkdreef 11 | 1108 JA Amsterdam | Nederland | Tel: 085 401 63 70 info@flux.nl | www.flux.nl

Met fluX kiest u voor een ervaren en betrouwbare partner!

34

woonruimteverdeling 35 TEK ST : HANNEKE NAGTZ A AM

|

ILLUSTR ATIE : A AD GOUDAPPEL

PASSEND TOEWIJZEN HOE DOE JE DAT?

36

Woningcorporaties moeten vanaf 1 januari 2016 ‘passend toewijzen’ aan woningzoekenden. Simpel gezegd: ontvangers van huurtoeslag mogen alleen nog de goedkopere woningen huren. Deze maatregel uitvoeren kan op veel manieren. We leggen twee populaire methoden uit. Eén waarbij de huren vooraf zijn afgestemd op de inkomenscategorieën en één waarbij de huur indien nodig wordt aangepast aan de woningzoekende.

Vanaf  moeten woningcorporaties passend toewijzen aan wo-

regio’s waar de iets hogere inkomens overal op

ningzoekenden (zie kader Wat is passend toewijzen?). Er is één

mogen reageren. Maar dan mogen zij weer uit

nieuwe eis waaraan ze allemaal moeten voldoen: aan mensen met recht

meer woningen kiezen dan de laagste inko-

op huurtoeslag alleen nog woningen verhuren van maximaal , of

mens. Dan zijn er ook nog regio’s die bepaalde

, euro (afhankelijk van het aantal personen). ‘Dat is gewoon de

groepen voorrang geven of de huur aanpassen

wet’, vertelt Henk van Dijk van Enserve, een bedrijf dat corporaties

op het inkomen van de huurder.’

ondersteunt in de woonruimteverdeling. Maar daarbinnen zijn er een

Het draait eigenlijk allemaal om slaagkans,

hoop verschillende mogelijkheden. Verlaag je de huur van een woning van  euro naar  euro zodra er een huurtoeslaggerechtigde op reageert? Of mag diegene alleen nog op de

WAT IS PASSEND TOEWIJZEN?

goedkopere woningen reageren? En mogen

Woningcorporaties moeten vanaf  voldoen aan de nieuwe

de mensen die iets meer verdienen nog wel

passendheidsnorm. Die norm gaat over de toewijzing van wo-

of niet meer op die goedkopere woningen

ningen aan huishoudens met een inkomen tot en met de huur-

reageren?

toeslaggrens. De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen terecht

SLAAGK ANS

komen. Minstens  procent van de woningen die aan deze

Van Dijk: ‘Er zijn regio’s die scherpe schei-

doelgroep wordt verhuurd moet een huur hebben tot en met

dingslijnen maken. Dan mogen mensen zonder

de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag – , euro voor

recht op huurtoeslag nooit op heel goedkope

huishoudens van één of twee personen, , euro voor huis-

woningen reageren. Dat kan, maar dan komt

houdens met meer personen. Bij hoogstens  procent van de

het bijvoorbeeld voor dat een gezin met kinde-

toewijzingen aan huurtoeslaggerechtigden kan de woningcor-

ren dat . euro verdient in verhouding

poratie een uitzondering maken en een iets duurdere woning

heel hoge maandlasten heeft. Er zijn ook

(van maximaal , euro) toewijzen. Meer details staan op Aedes.nl, zoekterm ‘passend toewijzen’.

woonruimteverdeling 37

zegt Van Dijk. Woningcorporaties willen die voor zoveel mogelijk doelgroepen zo groot mogelijk houden en dat betekent puzzelen. ‘Voor welke uitvoering je kiest, hangt ook sterk af van hoe de woningmarkt in elkaar zit. In een relatief

‘Als we onze methode aan gemeenten en huur-

ontspannen woningmarkt kan je wat soepeler zijn dan in een over-

dersorganisaties uitleggen, stellen we de

spannen woningmarkt bij het bepalen wie waarop mag reageren. En in

woonruimteverdeling voor als een spel met

een regio met relatief veel ‘dure’ huurwoningen zal je woningen eerder

vissen en monniken’, vertelt directeur-be-

moeten afprijzen dan een gebied met veel goedkopere woningen.’

stuurder Marco de Wilde van Sprengenland Wonen, één van de deelnemende corporaties.

VISSEN EN MONNIKEN

Henk van Dijk maakte voor Woonkeus Steden-

De corporaties van Woonkeus Stedendriehoek (de regio rondom

driehoek plaatjes van drie soorten monniken

Apeldoorn, Deventer en Zutphen) maakten vanwege het passend

(de woningzoekenden, ingedeeld op inko-

toewijzen gezamenlijk afspraken over het huurbeleid. Ze spraken af

menscategorie), drie soorten vissen (de

welke huishoudens op welke woningen mogen reageren én hoeveel

woningen, ingedeeld op prijscategorie) en drie

(vrijkomende) woningen er in elke prijscategorie nodig zijn om aan de

vijvers. ‘Alle doelgroepen behalve de een- én

vraag te voldoen. In het kort:  procent van de vrijkomende woningen

tweepersoonshuishoudens met huurtoeslag

moet een huur hebben tot , euro,  procent een huur tussen

mogen in minstens twee soorten vijvers

, en , euro en  procent een huur tussen , en ,

vissen.’

euro. Huishoudens van één of twee personen met huurtoeslag mogen

Bovengenoemd scenario kwam als beste uit de

alleen op de eerste categorie reageren, grotere huishoudens met huur-

bus van zeven scenario’s. De keuzevrijheid was

toeslag op de eerste twee categorieën en huishoudens zonder huurtoe-

een belangrijk criterium voor Woonkeus, maar

slag (maar wel met een inkomen onder de sociale huurgrens) op de twee

ook behoud van slaagkans voor alle woning-

laatste categorieën. Hoe de deelnemende corporaties zorgen voor

zoekenden, eenvoud en het beperken van de

voldoende woningen in elke categorie, moeten ze zelf bepalen.

‘armoedeval’. De Wilde: ‘Als je mensen die

38 woonruimteverdeling

één euro meer verdienen dan de huurtoe-

TWEEHURENBELEID

slaggrens alleen op de duurste woningen laat

Ook voor Vallei Wonen in Woudenberg staat de slaagkans en de

reageren, kan het zijn dat diegene relatief

keuzevrijheid van de woningzoekende voorop. Deze corporatie koos

veel hogere woonlasten heeft dan een huur-

voor het zogeheten ‘tweehurenbeleid’. Dat wil zeggen dat één

toeslagontvanger verderop in de straat.’

woning verschillende huurprijzen kan hebben, afhankelijk van wie er

Het passend toewijzen kost de corporaties in

komt wonen. Alle sociale huurwoningen staan open voor alle

de Stedendriehoek gezamenlijk , miljoen

woningzoekenden. Als een huishouden met recht op huurtoeslag

euro per jaar aan huurinkomsten. ‘In principe

reageert op een wat duurdere woning, gaat de huur omlaag naar

een investering in de betaalbaarheid. Hoe-

, of , euro. ‘Wij wilden mensen voor bepaalde woningen

wel we dit geld niet meer kunnen gebruiken

geen voorrang geven op basis van hun inkomen’, legt Laura van Rijn,

om te investeren in duurzaamheid, waarmee

manager Klant en Vastgoed, uit. ‘Op deze manier blijft de inschrijf-

je de woonlasten omlaag zou kunnen

duur van de woningzoekende leidend.’

brengen.’ De woningen van Sprengenland

Het is nog lastig te zeggen wat dit gaat betekenen voor het huurprijs-

Wonen worden gemiddeld  euro in de

beleid van de corporatie. Nu krijgt  procent van de vrijkomende

maand goedkoper.

woningen een huur onder de , of , euro. Vallei Wonen schat dat dit straks  procent wordt. ‘Hoewel we nu natuurlijk niet weten welke

‘ WE KRIJGEN WEL VEEL TELEFOONTJES’

woningen er vrijkomen.’ Door het tweehurenbeleid kan het in

Zowel voor de woningcorporatie als

elkaar krijgen worden geholpen door

Woudenberg straks voorkomen dat twee

voor de woningzoekenden heeft het

medewerkers van AlleeWonen.

bijna dezelfde huurwoningen in één straat

passend toewijzen flink wat voeten in de

Op zich gaat het goed, zegt Van Over-

een hele andere prijs krijgen, terwijl de ene

aarde, weet Connie van Overveld van

veld, maar het vraagt om extra uitleg.

bewoner net een tientje meer verdient.

AlleeWonen. De corporatie verhuurt

‘We krijgen telefoontjes van mensen die

‘Dat klopt, maar die verschillen zijn er ook

sinds begin november  volgens de

vragen: waarom mag ik niet op deze

tussen mensen die er al heel lang of juist

nieuwe regels in Roosendaal en Breda.

woning reageren?’ Soms ontstaan er

kort wonen.’ Vallei Wonen gaat bij de

Met collega-corporaties hebben ze

complicaties doordat het inkomen bij de

evaluatie in  wel kijken of er extra

gezamenlijk de regels afgesproken om

Belastingdienst onbekend is of doordat

regels nodig zijn voor bijvoorbeeld dit

het voor woningzoekenden niet al te

het niet strookt met het inkomen dat

soort grensgevallen. Ze trekt daarbij samen

ingewikkeld te maken. Corporaties wer-

mensen ook nog in een apart veld

op met andere corporaties in de regio. Van

ken met vaste huurprijzen en voorrang

moeten invoeren. AlleeWonen kijkt met

Rijn: ‘We hebben niet gekozen voor één

voor bepaalde groepen (op basis van een

haar softwareleverancier hoe ze dat kan

regionaal beleid. Elke corporatie heeft zijn

inkomenshuurtabel). Zo zien mensen op

oplossen. Afgezien van zulke ‘kinder-

eigen financiële achtergrond en eigen

de Brabantse woningsite Klik voor

ziektes’ is het vooral spannend hoe de

afwegingen. Maar we overleggen wel over

Wonen meteen waar ze wel en niet op

maatregel in de praktijk uitpakt, zegt

hoe we de woningen aanbieden op

mogen reageren. Ze moeten voor ze

Van Overveld. ‘De toekomst moet uit-

WoningNet Regio Eemvallei, wat we moe-

reageren een inkomensverklaring van

wijzen of de slaagkans overeind blijft.’

ten doen als er ongewenste effecten op-

de Belastingdienst uploaden – eerst

Dat gaan de corporaties bekijken aan de

treden en hoe we gaan monitoren.’

hoefden ze die pas mee te nemen bij de

hand van rapportages van Klik voor

bezichtiging. Mensen die dat niet voor

Wonen en eigen berekeningen.

De handige app voor u en uw klant

Intergas introduceert incomfort, een app waarmee uw klant zelf zijn comfort regelt waar hij ook is. Zo kan men van afstand zien hoe warm

Alle ketels van uw klanten in ĂŠĂŠn app

het thuis is en kan men op afstand de temperatuur aanpassen. Daarnaast geeft de app direct inzicht in de prestaties van de ketel en staat uw klant in direct contact met u als installateur.

Diagnose op afstand

Nog meer service voor uw klant

Parameterinstellingen wijzigen op afstand

u kunt met behulp van de app, ketels op afstand monitoren en

Direct melding van mogelijke storingen

Met incomfort kunt u als installateur uw klant volledig ontzorgen, indien nodig parameter instellingen wijzigen. Daarnaast kunt u de incomfort installateurs app ook gebruiken als complete servicewijzer voor alle toestellen.

Service

Online servicewijzer voor alle type ketels

40

goedemorgen… 41 tek st : tanja copal

|

foto ’ s : simone michelle de blouw

LEX COLLIGNON Corporatiebestuurder van Wonen Wijdemeren

Mensen goed laten wonen en je bedrijf goed leiden. Daar is de corporatiebestuurder verantwoordelijk voor. Lex Collignon ontvangt ons in zijn woning in Hilversum. We starten de ochtend met verse koffie en warme broodjes. Een luxe die hij zich normaal niet permitteert. Speciaal voor dit interview wijkt hij af van zijn ochtendroutine: ‘Ik spring normaal rond kwart voor vijf uit bed. Ik scheer me, neem even tijd voor de krant, drink een glas water en ben weg.’

Collignon is bestuurder en secretaris van Wonen Wijdemeren. Een kleine corporatie met 455 woningen in de kern van Loosdrecht. Met nog vier anderen bestuurt hij deze corporatie op vrijwillige basis. Dat doet hij naast een drukke baan als interim-manager. ‘Dat we vrijwillig besturen is historisch zo gegroeid’, vertelt hij. ‘Geen van de huidige bestuurders koos ervoor om in dienst te treden, daar zijn we naar onze mening te klein voor.’

‘ We doen dit niet voor het geld, maar om iets terug te geven aan de maatschappij’

DE NEK OMGEDRAAID Het werk wordt kleine corporaties nagenoeg onmogelijk gemaakt vindt Collignon: ‘Over drie, vier jaar bestaan er geen corporaties meer van onze grootte. Kleine corporaties, zoals Wonen Wijdemeren, worden door het huidige beleid uit Den Haag langzaam maar zeker de nek omgedraaid.’ De optelsom van de verhuurdersheffing, de saneringsheffing en alle regelgeving maken het voor kleine corporaties onmogelijk om zelfstandig verder te gaan. ‘Dat vind ik enorm wrang. Juist omdat wij werken zoals de woningcorporaties ooit bedoeld zijn: wij hebben geen derivaten, wij ontplooien geen niet-DAEB-activiteiten, we hebben geen vrijesectorhuurwoningen. We zijn een rechtgeaarde sociale huisvester.’

EEN TWEEDE NATUUR Collingnon vertelt kordaat en enthousiast over al zijn activiteiten. Vanuit een juridische achtergrond werd hij hoofd Sociale Zaken bij de gemeente Loosdrecht. Na een gemeentelijke loopbaan van bijna 20 jaar begon

42

goedemorgen… PROFIEL LEX COLLIGNON (65) Functie: vrijwillig bestuurder en

secretaris van Wonen Wijdemeren, zelfstandig interim-manager

Verdient: vrijwilligersvergoeding Rijdt in: Kia Sportage Thuissituatie: getrouwd, twee

hij voor zichzelf als interim-manager. Zijn hele leven al ontplooit hij maatschappelijke activiteiten naast zijn werk. ‘Het is mijn tweede

kinderen (34, 37)

natuur.’ Hij was coach bij verschillende voetbalverenigingen en de volleybalvereniging,

Opleiding: sociaal/juridisch Nevenactiviteiten: lid van

secretaris bij een school voor speciaal onder-

­verschillende gemeentelijkez` be-

wijs, lid van de vrijwillige brandweer. Nu is hij

zwaarschriftcommissies, secretaris van

naast zijn werk als zelfstandig interim-manager

de stichting Vrijwilligers Palliatieve

ook lid van verschillende bezwaarschriftcom-

­Terminale Zorg Gooi en Vechtstreek

missies en secretaris van een stichting voor palliatieve terminale zorg. Via zijn netwerk werd hij in 2002 gevraagd voor het vrijwillige bestuur van Wonen Wijdemeren: ‘Met de vijf bestuurders hebben we

Een moeder met een urgentieverklaring stond

gezegd: pak maar het salaris dat één bestuurder zou moeten krijgen,

bovenaan. Door de nieuwe regels voor passend

deel dat door twee en verdeel dat bedrag daarna over ons vijven. We

toewijzen had ze met haar inkomen echter recht

doen dit niet voor het geld, maar om iets terug te geven aan de maat-

op een woning met een huur tot 628 euro. We

schappij.’ De kleinschaligheid van de corporatie maakt het werk leuk.

hebben de huur toen verlaagd naar 628 euro. Dat

‘Wij hechten aan hoogwaardig onderhoud en aan persoonlijk contact.

past bij onze rol als sociale huisvester, maar kan je

Recent investeerden we zo’n 6 miljoen in het verduurzamen van ons

natuurlijk niet volhouden.’

bezit. 135 woningen gingen van energielabel F naar A. Dat is goed voor het bezit, maar ook geweldig voor onze huurders.’ Een actueel thema is

Om door te kunnen en alle regelgeving en kosten

de nieuwbouw van een seniorencomplex. ‘De 22 appartementen die er

het hoofd te bieden, is Wonen Wijdemeren van

nu staan worden gesloopt. Straks komen er 40 voor terug. Senioren in

plan om te fuseren met Woningbouwvereniging

eengezinswoningen in Loosdrecht kunnen kleiner gaan wonen, die

Vecht en Omstreken, dat ruim 2.500 woningen

behoefte is in ons vergrijsde werkgebied heel groot. Vrijgekomen

bezit. ‘We zijn bewust op zoek gegaan naar een

woningen zijn vervolgens weer beschikbaar voor gezinnen. Zo dragen

andere kleinere corporatie. Vanuit het bestuur

we bij aan de doorstroming.’

pakken we veel zelf op, we hebben geen personeel in dienst. Het beheer van onze woningen is

DILLEMA’S

nu uitbesteed aan de Alliantie, een grote corpo-

De nieuwe wet- en regelgeving levert het bestuur dillema’s op: ‘Laatst

ratie met rond de 60.000 woningen. Dat gaat op

kwam één van onze woningen vrij. Die was al afgetopt op 710 euro.

veel vlakken goed, maar tegen een aantal dingen kijken we anders aan, zoals onderhoud en huur-

‘ Kleine corporaties worden door het huidige beleid langzaam maar zeker de nek omgedraaid’

derscontact. Dit beheer gaan we na de fusie samen met Woningbouwvereniging Vecht en Omstreken oppakken. We zijn heel blij dat we een kleinere corporatie met een verenigingsstructuur hebben gevonden waar het mee klikt.’ We ronden het interview af. Het is vrijdag, die staat bij Collignon gereserveerd voor het werk bij Wonen Wijdemeren. Zometeen op de agenda: een gesprek met een huurder met huurderachterstand. Lachend: ‘Dat doen we gewoon zelf.’

Hoogste isolatiewaarde & topinstallateurs

Neopixels®: als het gaat om resultaat, transparantie en samenwerking

TRIPLE HR PREMIUM

Gaat uw woningcorporatie ook voor het beste resultaat? Dat houdt onder meer in goede huisvesting, energiezuinige woningen en een open communicatie met huurders. Streeft u daarnaar, dan reikt Neopixels® u graag de hand. Deze fabrikant van hoogwaardig isolatiemateriaal is er namelijk van overtuigd dat openheid, samenwerking en kwaliteit altijd voorop staan.

De beloften van Neopixels®

Neopixels® gelooft in bewust isoleren. Stefan Nooijens van Neopixels® legt uit: “Dit houdt in dat wij er op ieder vlak alles aan doen om rekening te houden met ecologische, sociale en ethische factoren. Die eerlijke, duurzame aanpak betekent echter niet dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Sterker nog: Neopixels® zijn in meerdere opzichten de beste keuze als het gaat om isolatiemateriaal. De Neopixels® hebben een isolatiewaarde die twintig procent hoger ligt dan die van traditionele isolatiematerialen.” Bij dit bedrijf gaan kwaliteit en maatschappelijk verantwoord ondernemen dus hand in hand.

Kiest u voor Neopixels®, dan kunt u rekenen

Beste isolatiemateriaal Met een partner als Neopixels® bent u niet alleen bewust bezig met het leefmilieu, maar kiest u ook voor een optimaal resultaat. Nooijens: “Een zuinige woning levert natuurlijk ook meer huurpunten op, dus is het verstandig om voor het bewezen beste isolatiemateriaal te kiezen.” Het bedrijf laat continu zien dat het de beloften waarmaakt. Dat gebeurt onder andere door op de bouwplaats te meten wat de gerealiseerde isolatiewaarde is. “Zo zien onze klanten dat de vooraf afgesproken isolatiewaarde is behaald. We zijn hier graag transparant in.”

op de volgende beloften. Wij garanderen… •

Dat de vooraf afgesproken isolatiewaarde wordt behaald. Tijdens het opvullen van de spouwmuren voert Neopixels® – indien gewenst – samen met de woningcorporatie een extra kwaliteitscontrole uit, waarbij onder andere de isolatiewaarde gemeten en teruggekoppeld wordt. Neopixels® laat op een transparante manier, door middel van een kwaliteitsrapport, zien dat de afgesproken waarde is behaald.

•

Dat we een deskundige partner voor woningbouwcorporaties zijn, die te allen tijde kan worden geraadpleegd. We geven indien gewenst adviezen over isolatieprojecten en denken graag met u mee over de invulling en uitvoering hiervan.

•

Dat uw wensen centraal staan. Heeft u vragen, ideeën of verbeteringen voor Neopixels®? Wij horen ze dan heel graag, om zo onze werkwijze nog verder te optimaliseren.

www.neopixels.nl - 024-324 15 70

Topinstallateurs Neopixels® kan het uiteraard niet alleen en heeft daarom een select gezelschap van topinstallateurs om zich heen verzameld. Deze groep moet aan strenge eisen voldoen en wordt opgeleid aan de eigen Neopixels Academy. “Samen bereiken we het beste resultaat, daar geloven wij heilig in”, zegt Stefan. “Transparantie, open communicatie en vertrouwen zijn van het grootste belang. Oók in onze relaties met woningcorporaties en huurders.”

www.neopixels.nl

44

werk aan wonen

OP ZOEK NAAR EEN BAAN BIJ EEN WONINGCORPORATIE OF WONINGBOUWVERENIGING? HIERNAAST EEN OVERZICHT VAN DE ACTUELE ONLINEVACATURES. BEKIJK DE VACATURE OP WWW.WERKAAN WONEN.NL.

FUNCTIES

BEDRIJF

PLAATS

Commissaris en voorzitter voor raad van commissarissen

Ons Huis

ENSCHEDE

Directeur-bestuurder

Wonen Wateringen

WATERINGEN

Twee leden raad van commissarissen

Mijande Wonen

VRIEZENVEEN

Twee leden raad van toezicht

Servatius Wonen & Vastgoed

MAASTRICHT

Administratief medewerker Wonen

QuaWonen

BERGAMBACHT

Medewerker Crediteurenadministratie (jaarcontract)

SSH

UTRECHT

Medewerker Finance & control v/m.

Rijswijk Wonen

RIJSWIJK

Strategisch financieel adviseur

Zayaz

S-HERTOGENBOSCH

Accountmanager VvE-beheer en onroerend goed

QuaWonen

BERGAMBACHT

Manager Financiën

Wooninvest

VOORBURG

Manager Financiën & stafdiensten

ZOwonen via Mercuri Urval

SITTARD

Manager Vastgoed & strategie

ZOwonen via Mercuri Urval

SITTARD

Operationeel manager

ZOwonen via Mercuri Urval

SITTARD

Medewerker Klantcontact

Dunavie

KATWIJK

Teamleider VvE-administratie

Woonstad Rotterdam

ROTTERDAM

Manager Ontwikkeling (vastgoed)

wonenCentraal

ALPHEN AAN DEN RIJN

Projectontwikkelaar

Woonlinie

ZALTBOMMEL

Beleidsmedewerker woonservice

TBV Wonen

TILBURG

Controller

Vidomes

DELFT

Stevige communicatieadviseur

De Huismeesters

GRONINGEN

Woningbelang

VALKENSWAARD

Woningstichting Barneveld

BARNEVELD

Woonstichting VechtHorst

NIEUWLEUSEN

SSH

UTRECHT

Directie/RvB/RvC

Financieel/Administratief

Management

Ondersteunende diensten

Projectontwikkeling

Staf

Technisch toezicht Senior opzichter do (dagelijks onderhoud) Technisch uitvoerend Medewerker bedrijfsbureau Verhuur en Verkoop Manager Finance en control Woningbeheer Beheerder (jaarcontract)

feiten & cijfers 45 tek st : quinten snijders

ZONDER HUURTOESLAG MEER HUURDERS MOGELIJK IN GELDNOOD

22% HU URTO

48%

ES LAG

HU URTO

ES LAG

100% ➜  1,15 miljoen huurders met huurtoeslag in 2012

Meer cijfers op Aedes.nl in Feiten & Cijfers

bron : pl anbure au voor de leefomge ving

Huurtoeslag is het meest effectieve ­instrument om te voor­ komen dat huurders de huur niet meer kunnen opbrengen en een

CAROLA DE GROOT, ONDERZOEKER PBL

‘ Huurtoeslag effectiever dan andere beleidsinstrumenten’

­‘betaalrisico’ krijgen.

‘Huurtoeslag is zeer effectief om betaalrisico’s bij

Dit ­instrument heeft vooral een groot effect op

Dat concludeert het

huurders te voorkomen. In 2012 had ongeveer

het huishoudboekje van corporaties, aangezien

Plan­bureau voor de

22 procent van de huurtoeslagontvangers te wei-

ook huurders die een kleine kans lopen op een

Leef­omgeving (PBL), dat

nig inkomen voor de huur en de andere meest

betaal­risico minder huur zouden betalen.

de effecten van huur­

noodzakelijke kosten van het levensonderhoud.

Passend toewijzen heeft zeker effect als instru-

toeslag, huurmatigingen

Dat zijn 253.000 huurders. Deze groep zou twee

ment om de betaalbaarheid van corporatiewonin-

en passend toewijzen op

keer zo groot zijn, 550.000, als huurders geen

gen te vergroten. Stel dat alle huishoudens die nu

de betaalbaarheid van

huurtoeslag zouden ontvangen. Er zijn zorgen

niet passend wonen verhuizen naar een woning

huren vergeleek.

over de oplopende uitgaven aan huurtoeslag.

met een huur onder de aftoppingsgrens. Dan heeft

Hoe zit dat precies?

En ja, er hangt een prijskaartje aan. Maar zonder

15 procent van de huurtoeslaggerechtigden nog

de huurtoeslag zouden veel meer huurders moeite

betaalrisico’s, tegenover 27 procent wanneer

hebben de eindjes aan elkaar te knopen.

dat niet gebeurt. Maar passend toewijzen helpt

De huurstijgingen flink matigen heeft een beperkt

vooral de groep boven het sociale minimum. Voor

effect op de betaalbaarheid. Volgens onze bereke-

een groot deel van de allerarmsten blijft het

ningen zal in 2018 onder het voorgenomen beleid

­in­komen ontoereikend om zaken als huur, maande-

van corporaties 14 procent van alle huurders

lijkse verzekeringen, eten, kleding en warmte te

in de corporatiesector een betaalrisico hebben,

betalen.’

tegenover 10 procent wanneer corporaties de ­ ­huren bevriezen. Een huurmatiging scheelt huur- Kijk voor meer over het rapport van PBL ders gewoonweg niet veel geld per maand. op www.aedes.nl/onderzoekPBL.

46

Corporaties moeten toekomstgerichte keuzes maken. Om daar richting aan te geven ontwikkelt Aedes een nieuwe langetermijnvisie. De mening van samenwerkingspartners is daarbij van belang. Zoals die van Bouwend Nederland. Welke keuzes moeten corporaties maken en welke maatschappelijke ontwikkelingen spelen daarbij een rol? We vragen het Joep Rats, directeur Economische en Verenigingszaken bij Bouwend Nederland. ‘Corporaties zijn de organisator van de collectiviteit.’

Joep R

langetermijnvisie 47 TEK ST : MARJON VAN WEERSCH

‘EEN SCHERPE ROLOPVATTING IS ONONTBEERLIJK’

Rats

|

FOTO ’ S : FLOREN VAN OLDEN

48

Woningcorporaties hebben vier natuurlijke taken, vindt Joep Rats. ‘Huizen met een lage huur bouwen voor de onderkant van de woningmarkt. Binnenstedelijke herontwikkeling en het leefbaar houden van krimpgebieden. Verduurzaming van bestaande en nieuwe woningen. En huisvesting bieden aan bijzondere doelgroepen, zoals asielzoekers en ouderen.’ Als het aan de directeur Economische en Verenigingszaken van Bouwend Nederland ligt, zijn dat de ‘uitdagingen’ waar corporaties zich de komende vijftien jaar op richten. Geen eenvoudige taken, geeft hij toe. ‘Maar als het makkelijk was, deed een andere partij het wel. Dit zijn de zaken waarom in Nederland corporaties nodig zijn en blijven.’

GOUDEN DRIEHOEK Corporaties staan voor forse uitdagingen door de nieuwe Woningwet, het gewijzigde politieke krachtenveld en de economische en demografische ontwikkelingen in Nederland. Om die aan te kunnen, zullen ze keuzes moeten maken. Om hier richting aan te geven, ontwikkelt Aedes een nieuwe langetermijnvisie voor de corporatiesector (zie kader). Daarvoor is inzicht in maatschappelijke ontwikkelingen en wensen essentieel. Gesprekken met belangrijke samenwerkingspartners helpen daarbij. Een van die partners is Bouwend Nederland, de branchevereniging van de bouwbedrijven. Welke belangrijke ontwikkelingen ziet Joep Rats de komende jaren? Voor zijn eigen sector en voor de corporaties? ‘Ik zie een combinatie van factoren. De bouwsector staat na een jarenlange crisis aan de vooravond van een sterke groei. Daarnaast pakken opdrachtgevers, zoals corporaties, hun rol anders op. Dat komt ook

Joep Rats (40) is sinds  directeur Economische en Verenigingszaken bij Bouwend Nederland. Daarvoor was hij onder andere manager Sociale Zaken bij VNO-NCW/MKB-Nederland. Rats is econoom en is onder andere opgeleid aan de Harvard Business School.

langetermijnvisie 49

omdat ze minder kennis in huis hebben van het echte bouwproces en daar minder op sturen. Tegelijkertijd worden de opdrachten ingewikkelder. We willen in Nederland veel meer bouwen en herontwikkelen in de bestaande omgeving, binnenstedelijk. Tegelijkertijd willen we daarbij meerdere doelen halen, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid.’ Lachend: ‘Dat kun je op zijn minst een uitdagende combinatie noemen.’

‘CORPORATIES KUNNEN VERPAUPERING VAN WIJKEN HELPEN VOORKOMEN’

Dit betekent voor Rats ook dat sommige dingen anders moeten. ‘We zullen veel meer gemeenschappelijke kennis moeten ontwikkelen en samen aan innovaties werken. Dat kunnen bouwbedrijven niet alleen, dat kunnen corporaties niet alleen. Dat zullen we samen met kennisinstituten in een gouden driehoek moeten doen.’ En dat gebeurt ook al, zegt hij. Een mooi voorbeeld vindt hij de Stroomversnelling. ‘In dit netwerk van onder meer bouwers, corporaties en kennisorganisatie Platform werken de partijen op een vernieuwende manier aan de realisatie van zeer energiezuinige nul-op-de-meter-woningen. Ik noem dat wel eens de Tesla’s van de woningmarkt. Maar niet iedereen rijdt in een Tesla en

woningmarkt voor elkaar? Ook dat staat in die

daarom moeten we ook op andere manieren werken aan energiebespa-

dikke studie van het Economisch Instituut voor

ring en duurzaamheid van woningen. Bijvoorbeeld door forse label-

de Bouw, zegt hij. ‘In Nederland staan bijvoor-

sprongen. Ook dat moeten we – meer dan nu – gezamenlijk in die drie-

beeld zeker een miljoen woningen die een

hoek ontwikkelen.’ Die gemeenschappelijke kennisontwikkeling is

middeldure huur rechtvaardigen, maar waar we

volgens Rats ook nodig voor het binnenstedelijk bouwen en voor het

een lagere prijs voor vragen.’

toevoegen van woningen aan de onderkant van de huurmarkt. ‘Het is om hier samen de schouders onder te zetten. Ik vind overigens dat de

BETAALBAARHEIDSPROBLEMEN HUURDERS

Rijksoverheid, bijvoorbeeld het ministerie van Economische Zaken, daar

Ondertussen kent Nederland ook een groeien-

in financiële zin zeker een stimulerende, helpende hand bij kan bieden.’

de groep huurders met betaalbaarheidsproble-

een maatschappelijke verantwoordelijkheid van bouwers en corporaties

men die geen hogere huur kan opbrengen. Rats

KUNNEN BEWEGEN

onderschrijft dat. ‘Daarom vind ik ook dat er

Als het gaat om de woningmarkt, vindt Rats ‘de noodzaak van beweging’

veel meer woningen aan de onderkant van de

de belangrijkste ontwikkeling. Bijvoorbeeld van huur naar koop en

huurmarkt moeten komen. Corporaties hebben

andersom. Tegenwoordig wordt wel beweerd dat de flexibilisering van

het laatste decennium veel relatief dure wo-

werk en relaties – beide vaak kortstondigere verbanden – ertoe leidt dat

ningen gebouwd. Die zouden geliberaliseerd

huren belangrijker wordt dan kopen. Rats betwijfelt dat. ‘Dat blijkt ook

kunnen worden.’ Dat dit geen eenvoudige

uit de scenariostudie (zie kader) die het Economisch Instituut voor de

maatregel is, onderkent hij ook. ‘In die wonin-

Bouw in  in opdracht van Aedes en Bouwend Nederland heeft

gen zitten huurders. Je kunt die huizen dus niet

verricht: in absolute zin blijft de koopmarkt het grootst en deze zal ook

eventjes snel in huur verhogen. En nieuwe

nog verder groeien.’ Dat neemt niet weg dat meer flexibiliteit op de wo-

woningen zijn evenmin meteen gebouwd.’

ningmarkt nodig is. ‘Mensen zitten niet meer zo vast in patronen. Het is

Overigens denkt hij wel dat het goed mogelijk

niet meer zo dat je begint in een huurhuisje en dan naar een groter

is om kwalitatief goede woningen te bouwen

koophuis verhuist waar je de rest van je leven blijft wonen. Sommige

met een relatief lage huur. Zodat er ook nog

jongeren willen een tijd lang bijna kosmopolitisch leven in een grote stad,

eens minder beroep op huurtoeslag nodig

sommige ouderen krijgen die behoefte als de kinderen het huis uit zijn.

zal zijn. ‘Bouwbedrijven kunnen nu al voor

Veel gezinnen hebben daarentegen vooral behoefte aan vastigheid.’ Het

ongeveer . euro een goede eengezins-

hangt volgens Rats voor een groot deel van de fase in hun leven af of

woning bouwen. En als we ons daar als corpo-

mensen de voorkeur geven aan een koop- of huurhuis. ‘Zij moeten dus

raties en bouwers samen sterk voor maken, is

kunnen bewegen. Ook naar de middeldure huurmarkt. En daar hebben

misschien nog wel meer mogelijk.’ De vraag

we nu een tekort aan woningen.’ Hoe krijgen we die beweging op de

rijst waarom commerciële verhuurders hier dan

50 langetermijnvisie

niet mee aan de slag gaan. ‘Omdat die onderkant van de huurmarkt niet

SCENARIOSTUDIE EIB

de meest aantrekkelijke markt is’, zegt

Het Economisch Instituut voor de Bouw

Rats. ‘Commerciële verhuurders vinden

(EIB) publiceerde in juni  de

dat segment te risicovol. Bewoners kun-

scenariostudie Investeren in Nederland.

nen te maken hebben met tal van

De studie is gedaan met financiële steun

problemen. En juist daarom behoort dit

van Aedes, Bouwend Nederland en het

tot de kerntaak van de corporaties.’

ministerie van BZK. Meer informatie op www.aedes.nl/EIB-rapport.

Voor Rats zijn de kerntaken van corporaties helder. Op de eerste plaats: zorgen voor betaalbare woningen met een goede kwaliteit aan de onderkant van de huurmarkt. Daar hoort wat hem betreft een taak op het gebied van

vervolgt hij. ‘Als dat maar gebeurt: want vanzelf komen deze

de ruimtelijke ordening bij: wonen is

taken niet goed van de grond. Dat geldt ook voor de verduur-

immers sterk verbonden met de omge-

zaming. De huidige praktijk laat zien dat ook dit niet vanzelf gaat.

ving. ‘De uitdagingen liggen vooral in

Net zoals de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Corporaties

het binnenstedelijk bouwen en in het

doen al veel om bijvoorbeeld vergunninghouders en ouderen pas-

leefbaar houden van de krimpregio’s.’

sende woonruimte te bieden, maar de uitdagingen zijn nog steeds

Rats maakt de vergelijking met de Ame-

groter dan de gerealiseerde praktijk.’

rikaanse stad Detroit, waar hele wijken verpauperen. Corporaties kunnen eraan

Het bestaansrecht van corporaties is juist het feit dat deze maat-

bijdragen dat dit in Nederland niet gaat

schappelijke behoeften niet vanzelf worden opgepakt, bijvoor-

gebeuren, zegt hij. Bijvoorbeeld door

beeld door de commerciële markt, stelt Rats. ‘Als het zo makkelijk

flink te investeren in de transitie van

was, dan deed waarschijnlijk een ander het.’ De corporatiesector

krimpgebieden. ‘Dat zijn wel regio’s

is er om deze maatschappelijke problemen aan te pakken. Rats

waar geld bij moet. Corporaties zouden

noemt de corporaties in die zin ‘de organisator van de collectivi-

dat bijvoorbeeld onderling kunnen rege-

teit’. Maar dat betekent niet dat ze de verantwoordelijkheid voor

len via verevening, waarbij corporaties

die kerntaken alleen dragen, vervolgt hij. ‘Praat met bouwers, met

in kansrijkere regio’s de collega’s in

lokale bestuurders. Regel met zorgaanbieders begeleiding voor

bijvoorbeeld

financieel

bijzondere doelgroepen als dat nodig is. Maar wees scherp en hel-

helpen. Het is immers maatschappelijk

der in je taakafbakening en maak die niet te breed.’ Hij lacht: ‘En

vermogen.’ Maar het is aan de corpora-

ook dat is niet altijd even makkelijk. De landelijke en gemeente-

tiesector zelf om deze keuzes te maken,

lijke politiek is daar bijvoorbeeld zeker niet altijd behulpzaam bij

krimpregio’s

geweest.’ Hij geeft voorbeelden van gemeenten die vroegen om stedelijke iconen en het Rijk dat corporaties een brede wijkaanpak

LANGETERMIJNVISIE

oplegde. Het is niet per se verkeerd als politici corporaties uitdagen, zegt hij. ‘Dat hoort erbij, corporaties moeten luisteren naar

Aedes ontwikkelt een nieuwe langetermijnvisie voor de

wat de samenleving van hen vraagt. Tegelijkertijd moeten ze zelf-

corporatiesector. Bij de totstandkoming van die visie betrekt

bewust uitdragen wat tot hun taken behoort en wat niet. En

Aedes ook belangrijke samenwerkingspartners. Daartoe

helder uit kunnen leggen wat hun toegevoegde waarde is. Door

worden er gesprekken gevoerd met een groot aantal

alle ontwikkelingen in het verleden hebben corporaties nog

partijen, zoals Bouwend Nederland, ouderenbonden,

steeds de schijn tegen. Er is geen sprake meer van een vanzelf-

huurdersorganisaties, zorgaanbieders, gemeenten, Vluchte-

sprekende rol.’ Voor Rats is die toegevoegde waarde duidelijk.

lingenwerk en politieke partijen. Meer informatie over

‘De taken die corporaties samen met hun stakeholders op een

de langetermijnvisie is te vinden op www.aedes.nl/

innovatieve manier moeten oppakken gaan echt over belangrijke

langetermijnvisie. Op het online discussieplatform

maatschappelijke behoeften. En ze vragen om een langetermijn-

www.aedesdebat.nl kunnen Aedes-leden meediscussiëren

blik. Corporaties kunnen dat, dat is hun traditie. Om weer in die

over relevante vraagstukken voor deze langetermijnvisie.

kracht te komen, is een scherpe rolopvatting onontbeerlijk.’

ADVERTENTIE ADVERTENTIE

Ecorus verduurzaamt Kennemer Wonen Ecorus is uw partner! Ecorus is een snelgroeiende ontwikkelaar van zonne-energieprojecten in Nederland en België. Voor bedrijven, woningcorporaties en gemeenten verzorgt Ecorus het gehele zonne-energie traject.

Ecorus biedt: •

• • • •

know how met expertise op het gebied van langetermijninvesteringen. Wij werken samen met sterke, betrouwbare (inter)-

Projectleider Vastgoed van Kennemer Wonen, Robin den Das, blikt tevreden terug op de plaatsing van de eerste panelen.

nationale en lokale partners. De beste ingenieurs en financiële experts zijn bij de projecten be-

”We werken goed samen met Ecorus.

trokken, zodat u een goed beeld

Het bedrijf heeft eerder grote projecten aangepakt en werkt professioneel. We hebben van te voren uiteraard informatie ingewonnen en kregen positieve feedback.”

Den Das vertelt dat half januari de eerste inloopbijeenkomsten voor de bewoners van de eengezinswoningen zijn gepland. “We hebben diverse huurders aangeschreven en zij krijgen een persoonlijke aanbieding. Veel huurders zijn hopelijk geïnteresseerd en zien dat de huurverhoging ruimschoots wordt vergoed door de kosten die bespaard worden op de energierekening. De planning is dat Ecorus in maart begint met de plaatsing. Kennemer Wonen is van plan om dit jaar tweehonderd eengezinswoningen te gaan voorzien van zonnepanelen.”

Ecorus combineert technische

krijgt van het rendement dat zonne-energie uw woningcorporatie en uw huurders oplevert. Dankzij een groot eigen vermogen zijn wij een stabiele partij in de

Bruto productiemeter

markt en kunnen wij participeren

Bij Kennemer Wonen maakt Ecorus gebruik van een zelf ontwikkelde Bruto productiemeter, die een zeer stabiele energiemeting regelt. Directeur Ecorus Frans Latjes vertelt: “Het is een slimme energiemeter met een ingebouwde GSM communicatiemodule. In elke meter zit een SIM kaartje en de metingen worden per 15 minuten doorgezonden naar de servers van Ecorus. De meters, die ook door Liander worden toegepast als verbruiksmeters, zijn MID gekeurd en zeer nauwkeurig.”

in uw project. U loopt dus geen enkel risico. Ecorus Nederland Tel: (085) 888 51 25 E-mail: info@ecorus.nl www.ecorus.nl

OVER ECORUS

Kennemer Wonen koos voor het verduurzamen van een deel van het woningbezit met zonnepanelen. Zonne-energieontwikkelaar Ecorus won de aanbesteding en plaatste inmiddels 384 panelen op totaal zes appartementencomplexen in Bergen, Alkmaar en Uitgeest.

Gegarandeerd financieel voordeel voor huurders dat kan oplopen tot wel € 400,- per jaar Gegarandeerd goede producten in door TNO goedgekeurde installaties Een compleet communicatietraject Indien gewenst financiering via onze samenwerking met de BNG bank Van voorzorg tot nazorg.

52

NIEUW IN 2016 NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN

FOTO : HOLL ANDSE HOOGTE

Vergunninghouders

WERKGEVERSZAKEN

WONINGWET Een aantal onderdelen uit de Woningwet gaat in  in. Zo kunnen gemeenten sinds  januari een voorstel indienen om samen een woningmarktregio te vormen. Elke corporatie krijgt dan uiteindelijk één regio als werkgebied.

Op de werkvloer treedt de Wet Flexibel

 is ook het eerste jaar van de

Werken in werking. Werknemers krijgen

prestatieafspraken nieuwe stijl

meer mogelijkheden om thuis te werken.

waarbij huurdersorganisaties een

Verder gaat de maximale duur van de

volwaardige rol krijgen aan tafel

WW-uitwerking geleidelijk van  naar

De vraag naar woningen voor

bij gemeenten en corporaties. En

 maanden. Een andere wet moet het

mensen met een verblijfsvergun-

woningcorporaties moeten op

voor AOW-gerechtigden aantrekkelijker

ning neemt in  verder toe. Het

administratief vlak aan de slag: ze

maken om te blijven werken. Dat betekent

voorlopige aantal mensen dat

moeten voor het eerst (bij wijze

onder meer dat de re-integratieverplichtin-

gemeenten moeten huisvesten is

van proef) hun gegeven aanle-

gen van de werkgever en het opzegverbod

., waarvan . in de eer-

veren bij de toezichthouder op

bij ziekte worden beperkt tot  weken.

ste helft van het jaar. In 

basis van marktwaarde verhuurde

www.aedes.nl/arbeidsvoorwaarden

kregen . vergunninghouders

staat. En aan het eind van het jaar

een huis, de taakstelling was

moeten ze een voorlopig voorstel

.. Meestal zijn het woning-

af hebben voor het scheiden of

corporaties die de woning leveren.

splitsen van hun DAEB- en niet-

Om daarbij een handje te helpen

DAEB-woningbezit.

mogen corporaties vanaf  februari

www.aedes.nl/woningwet

subsidie aanvragen voor de (om) bouw van woonruimte voor vergunninghouders. En ze mogen panden van derden beheren en verhuren voor deze doelgroep. www.aedes.nl/ vergunninghouders

prikbord 53

N 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016 > NIEUW IN 2016

FOTO : HOLL ANDSE HOOGTE

FILMMATERIAAL GEZOCHT

OEPS In het citaat van Hugo Priemus in het vorig

HEFFINGEN EN SUBSIDIES

nummer van AedesMagazine is een belangrijk cijfer weggevallen. De tekst moet

Er zijn twee nieuwe subsidie-

natuurlijk luiden: ‘In

HUURBELEID

regelingen, naast die voor

 had een gemid-

Het Amsterdamse museum

woonruimte voor vergunning-

delde bewoner-eige-

Het Schip zoekt filmmateriaal

De huurgrens die bepaalt of

houders. De Investeringssubsi-

naar een maandelijkse

voor hun expositie over de

een woning een sociale huur-

die voor duurzame energie

aftrek van  euro

volkshuisvesting in Neder-

woning is of niet, blijft dit jaar

(ISDE), bedoeld voor kleinscha-

terwijl de huurder van

land. Dat kunnen bijvoorbeeld

voor het eerst hetzelfde als het

lige en duurzame warmte-

een corporatiewoning

beelden zijn van een eerste

voorgaande jaar: , euro.

opwekking. En subsidie voor

gemiddeld een huur-

paal van een woningcomplex,

De overheid bevriest de grens

het vervangen van asbestdaken.

verhoging van  tot 

een opleveringsfeest of een

voor drie jaar om de vrije sec-

Aan de andere kant gaat de

procent per jaar moest

activiteit van bewoners.

tor meer ruimte te geven. Er

verhuurdersheffing ook weer

opbrengen om de cor-

Eigenlijk alles wat met

verandert meer in het huurbe-

omhoog, naar , miljard euro

poraties in staat te stel-

woningcorporaties en

leid. Huishoudens met een

(, procent van de WOZ-

len de (ver-)huurders-

volkshuisvesting te maken

inkomen tot . euro

waarde van de woningen). In

heffing te bekostigen.

heeft. Bewegend beeld

maken voortaan aanspraak op

het voorjaar gaat de overheid de

Terwijl de hypotheek-

beschikbaar?

een sociale huurwoning. Huis-

heffing evalueren.

renteaftrek nu zeer

Neem dan contact op via

houdens met een inkomen

licht daalt, neemt de

info@hetschip.nl.

onder de huurtoeslaggrens

hypotheekschuld weer

www.amsterdamse-school.nl

mogen alleen nog woningen

ouderwets toe. Een

huren met een lagere huur (zie

eigendomsneutraal

pagina  voor meer uitleg

woonbeleid is nu

over passend toewijzen). Tot

verder weg dan ooit.’

slot ligt er een voorstel voor een nieuw huurbeleid in de Tweede Kamer: de huursom-

CORP ORAT

IES EN DE

WON INGM

ARKT /12

/ 2015

benadering, waarbij de huurverhoging in het teken staat van de prijs-kwaliteitverhouding van de woning. www.aedes.nl/huurbeleid

rman illem Bote

W EN ZIJN ‘JONGER STAD’ E D IN S R PIONIE » ‘LOOP

» ELVLUCHT RK IN VOG RMAN » ENCHMA WARDE BUU ATIE’ » » AEDES-B EEN VER CORPOR » VAKER » ANDERE SOMMER GE BIJ EEN MARTIN EENS STA GEN AAN » 16 VRA 08-12-15

over.indd

AE1512_C

2

14:12

ADVERTENTIE

idee

mensen en wonen 55 TEK ST : L ATIFA VAN HEERDE

|

FOTO : FLOREN VAN OLDEN

‘DE ENERGIEREKENING LIJKT NOG LAGER DAN IK VERWACHTTE’ LAVINA BORSBOOM () woont

medewerkers van de Nederlandse Kabelfabriek

hoeven zetten sinds ik hier woon. Heerlijk. In

sinds twee maanden als proefpersoon

waar mijn vader werkte als ingenieur.

eerdere woningen voelde ik weleens de tocht

in een energiezuinig appartement van

Mijn woning ziet er aan de buitenkant heel

in mijn nek als ik op de bank zat. Het enige

Woonbron in Delft. Toevallig is ze

anders uit dan de andere appartementen. Het is

nadeel is dat alle apparatuur mij kastruimte kost.

ook in het appartement geboren.

als proef energiezuinig gemaakt volgens de

Duurzaam bezig zijn is belangrijk voor mij. Ik

Growing Green-methode. Het heeft een nieuwe

heb een eigen bedrijf in leerlingbegeleiding en

‘Waar nu de eethoek staat was vroeger de

gevel waarin een warmtepomp is weggewerkt

leer kinderen afval scheiden en weinig papier

slaapkamer van mijn ouders. Ik woonde hier

en

Heel

gebruiken. Zo probeer ik het goede voorbeeld

tot mijn zevende en sinds kort woon ik er

comfortabel; met de deur dicht hoor je geen

te geven. Komend jaar houdt de corporatie in

kozijnen

met

driedubbel

glas.

weer. Dat is puur toeval. Ik zocht een woning

straatgeluiden en de energierekening lijkt nog

de gaten hoe energiezuinig mijn woning echt is

na mijn scheiding en deze was beschikbaar.

lager uit te vallen dan ik verwachtte. Het is

en misschien krijgen dan meer appartementen

Mijn ouders waren in  de eerste

bovendien lekker warm terwijl de verwarming

een duurzame opknapbeurt.’

bewoners. In de flat woonden toen allemaal

niet eens aanstaat. Die heb ik nog niet aan

56

huisvesters van het volk 57 TEK ST : MARGRIET PFLUG

|

FOTO : BABET HOGERVORST

Leonard Ankersmit

In  is textielfabrikant Leonard Ankersmit () een van de drijvende krachten achter de Vereniging tot Verbetering van den Woningtoestand in den gemeente Deventer, kortweg VtV. De

vereniging wil slechte woningen opruimen of verbeteren, ‘met uitsluiting van elke gedachte aan winst voor hare leden, en zoo mogelijk in samenwerking met het gemeentebestuur’. Iedereen die dat wil kan lid worden van de vereniging: de jaarlijkse minimale bijdrage is daarom expres laag vastgesteld, namelijk op één gulden. Toch zijn het vooral de rijke inwoners van Deventer die interesse hebben. Voorzitter Ankersmit stelt alles in het werk om zoveel mogelijk rijke connecties lid te maken van de vereniging. De sociaal bewogen Ankersmit houdt er vooruitstrevende denkbeelden op na. In een tijd dat arbeiders gemiddeld werkdagen van  uur maken is hij voorstander van werkdagen van  à  uur. En hij laat zijn arbeiders scholen in hun vak. De VtV richt zich vooral op woningverbetering, maar dat blijkt verliesgevend. Daarom besluit de vereniging toch nieuwe goedkope huizen te bouwen. Met de bescheiden winst uit de exploitatie kunnen oude huizen dan een opknapbeurt krijgen. De eerste  nieuwbouwwoningen leveren in drie jaar een winst van . gulden. Maar meer nieuwbouw zit er niet in omdat het niet meer lukt om goedkope grond te verwerven. Pas vanaf  komt er weer schot in de nieuwbouw. De VtV is dan ‘toegelaten instelling’ volgens de Woningwet en kan van de gemeente een voorschot krijgen voor nieuwbouw. Ankersmit maakt het zelf niet meer mee: de oplevering van dit eerste complex (op de foto), gebouwd met geld van de gemeente. In  ligt de huur van de huizen tussen de , tot , gulden per week. Tegenwoordig zijn het koopwoningen. De VtV is na verschillende fusies opgegaan in Woonbedrijf ieder.

58

achteraf Hoge nood ‘Jij hebt makkelijk praten.’ Marijke roert in NIENKE GORTER

haar koffie en kijkt me geïrriteerd aan. ‘Jij woont lekker in een koopwoning met je gezin,

is journalist en

maar mijn zoon Jelle wacht al vier jaar op een

woont en werkt in

huurwoning en dat kan nóg wel vier jaar duren.’

een middelgrote

Ik had net gezegd dat ik vond dat vluchtelingen

stad in het midden

welkom waren in onze stad en had deze felle

van Nederland.

reactie niet verwacht. ‘Als er hier een paar hon-

nienke@enzofoort.nl

derd vluchtelingen komen zit hij nog langer bij mij op zolder’, voegt ze er aan toe.

Moet Jelle echt langer wachten op een huis wanneer er vluchtelingen naar onze stad

Dat er een lange wachtlijst is voor sociale huur-

komen? Als ze een verblijfsvergunning

woningen wist ik. Maar dat het wel acht jaar duurt

krijgen hebben ze recht op een sociale huur-

voordat je een eenvoudige woning krijgt in onze

woning en heeft de gemeente de plicht ze te

stad had ik mij niet gerealiseerd. En ik had er al

huisvesten. De gemeente erkent het pro-

helemaal niet aan gedacht dat je als woningzoe-

bleem en wil op korte termijn . tot .

kende bang bent dat het nog langer duurt omdat

huurwoningen bouwen. In eerste instantie

vluchtelingen voorrang krijgen.

worden daar lege kantoorpanden, scholen en lege verzorgingshuizen voor gebruikt. Lijkt

Hoe komt het dat er bij ons nu al zo’n tekort is? Is

me een goede, maar wel wat late, actie: het

de stad zo populair en kwamen er meer mensen

zorgt voor meer werkgelegenheid, voor

bij? Of is er niet vooruit gedacht en zijn er te veel

minder leegstaande gebouwen en het lost de

sociale woningen afgebroken? Vijftien jaar gele-

woningnood deels op.

den waren er meer sociale huurwoningen in onze gemeente dan nu en ondertussen zijn er wel meer

Ik zet mijn kopje neer en zeg: ‘Misschien

dan . inwoners bijgekomen. Een deel daar-

wordt het een win-winsituatie en krijgt je

van kocht een huis, maar op dit moment staan er

zoon juist door de komst van vluchtelingen

nog . mensen op de wachtlijst bij de woning-

eerder een woning.‘ Marijke verslikt zich in

corporaties. Jelle is daar één van.

haar koffie. Ze gelooft er niets van.

colofon Aedes-Magazine is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes-Magazine verschijnt  keer per jaar. Woningcorporaties zorgen dat ruim , miljoen huishoudens in Nederland goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken en regio's. Corporaties nemen op dit moment zo'n  procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid. Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcorporaties in Den Haag en Brussel,

zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo'n  procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim . werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen. Voor informatie over het lidmaatschap van Aedes zie www.aedes.nl. Redactie Margriet Pflug en Latifa van Heerde (eindredactie); Hanneke Nagtzaam, Quinten Snijders, Marjon van Weersch (redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie).

M.m.v. Yasmina Aboutaleb, Tanja Copal, Christine van Eerd, Nienke Gorter. Redactiesecretariaat T ()  E aedesmedia@aedes.nl Grafische vormgeving Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem; Henk Stoffels (artdirection), Mieke van Weele (vormgeving). Druk Senefelder Misset, Doetinchem Abonnementen T ()    E publicaties@aedes.nl I www.aedes.nl Prijzen (excl. BTW) Een jaarabonnement kost in  € ,. Aedes-leden ontvangen één gratis abonnement. Extra jaarabonnementen voor Aedes-leden kosten € ,. Jaarabonnementen worden

automatisch verlengd. Opzeggingen dienen op  november, dus twee maanden voor het nieuwe abonnementsjaar, binnen te zijn. Advertenties Multor Media BV, Wouter Otto Postbus ,  EB Arnhem T ()  E wouterotto@multormedia.nl I www.multormedia.nl Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein   AA Den Haag Postbus   AC Den Haag T ()  E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl @aedesnet Auteursrechten voorbehouden ISSN -

Woningmarktregio vormen? Bel Elst!

Enserve ondersteunt op alle aspecten van

zijn wij dĂŠ partij om u te adviseren over het

Meer informatie?

woonruimteverdeling voor zowel corporaties,

vormen van een woningmarktregio. Waar

Bel Elst!

gemeenten als woningzoekenden. Onze

moet u rekening mee houden, wat zijn de

kracht zit in kennis, maatwerk en service.

consequenties van uw keuzes? Samen met u

Postbus 56

Enserve werkt landelijk en staat onafhankelijk

en uw partners organiseren wij een bijeen-

6660 AB Elst

in de markt. Door onze uitgebreide en

komst om het onderwerp door te spreken. Uw

0481-365636

specialistische kennis van de woningmarkt

medewerkers informeren wij via een webinar.

info@enserve.nl

www.enserve.nl