Aedes-Magazine 4/2019

2019/4

WONINGCORPORATIES EN SOCIALE HUISVESTING

Gemeente en corporaties bouwen verder NIEUWE EN BETAALBARE HUIZEN IN AMERSFOORT » HANS MOORS: ‘CRIMINELE ONDERMIJNING ZIE JE NIET ZO SNEL’ » FUNDERINGSRISICO’S DOOR VERANDEREND KLIMAAT » VEERKRACHT BIJ WOONGOED 2-DUIZEND » 16 VRAGEN AAN ZEF HEMEL » ‘INNOVATIE VRAAGT OM MEANDEREN’ «

Untitled-1398 3

11/27/2019 1:10:29 PM

SmartInduction: koken op slechts één elektriciteitsgroep!

Met deze unieke kookplaat van Bosch kunnen uw huurders vandaag nog eenvoudig en tegen een lage investering van het gas af. Deze kookplaat sluit je namelijk aan op slechts één elektriciteitsgroep van 230 volt. Hierdoor zijn er geen verbouwingen in de meterkast meer nodig.

Daarnaast levert Bosch meteen een goede pannenset voor uw huurders mee.

Dus stekker in het stopcontact en koken maar!

Liever inbouw?

Vraag naar de mogelijkheden.

Toch liever een vrijstaand fornuis met inductiekookplaat? Ook hiervoor kunt u bij Bosch terecht.

Speciaal voor woningcorporaties hebben wij namelijk fornuizen met een 2-fase aansluiting. Hierdoor is alles snel te installeren. Wel zo fijn voor uw huurders.

Meer informatie en contactgegevens zijn te vinden op www.bosch-home.nl/projecten.

Bosch Inspiratiecenter, inspiratiehuis 20l20, Taurusavenue 36, 2132 LS, Hoofddorp.

019021_BSH-Projecten_Adv_smartInduction met Pannen_Corporatiegids Sept 2019.indd 1 AE1904_Advertenties.indd 2

15-08-19 26-11-19 16:05 13:55

» commentaar «



VOOR HET WONEN IN NEDERLAND FOTO : JEROEN POORTVLIET

Woningcorporaties zijn belangrijk voor mensen die betaalbaar willen wonen. Voor mensen op zoek naar een huis. Voor mensen die zich thuis willen voelen in hun eigen straat. Voor het wonen in Nederland. Die rotsvaste overtuiging had ik toen ik drie jaar geleden aan de klus als voorzitter van Aedes begon. En die is in de daaropvolgende periode alleen maar sterker geworden.

Veel mensen wonen goed, maar nog lang niet iedereen. Ik kijk daarom graag vooruit naar de komende jaren. Naar wat we nog allemaal met elkaar te doen hebben. Want we zijn nog lang niet klaar, middenin deze wooncrisis. Volkshuisvesting is een prachtige Nederlandse traditie die we al meer dan 150 jaar kennen. In het buitenland kijken ze met bewondering en soms ook jaloezie naar hoe we het hier met elkaar doen. Wij hebben wijken waar allerlei mensen wonen. Wij hebben een inclusieve samenleving. Nog wel. Want onze wijken glijden af. Voelen bewoners zich echt nog wel thuis in hun straat? Als er steeds meer mensen om je heen komen wonen die zorg en hulp nodig hebben en soms overlast veroorzaken, dan vervreemd de straat en de wijk zich van je. Daarom moeten we ons blijven verzetten tegen regels die er toe leiden dat een sociale huurwoning alleen nog een voorziening voor arme, hulpbehoevende bewoners is. Wij staan pal voor betaalbare huurhuizen voor die zoon of dochter die het huis uit wil. Voor die werkende alleenstaande man. Voor die agent en leerkracht die geen duur huurhuis in de vrije sector, laat staan een koophuis kan betalen. En voor mensen die zelfstandig wonen, ook al hebben ze daar hulp en zorg bij nodig. Tegelijkertijd houden we de huren betaalbaar en bouwen we meer nieuwe huizen. En door te verduurzamen, zorgen we voor comfortabele huizen en lagere woonlasten voor huurders. In de afgelopen maanden kreeg ik vaak de vraag wat ik mijn opvolger zou willen mee-

‘Blijf beseffen dat je een extreem belangrijke rol speelt in het leven van vier miljoen gewone mensen in Nederland’

geven. Ik vind het een gemiste kans als ik me bij zo’n gevraagd advies zou beperken tot één persoon. Daarom zeg ik tegen al die corporatiemedewerkers die zich dagelijks keihard inzetten voor hun bewoners, tegen gemeenten, provincies, politiek Den Haag, tegen iedereen met wie we samenwerken: blijf in alles wat je doet beseffen dat je een extreem belangrijke rol speelt in het leven van vier miljoen gewone mensen in heel Nederland. Voor onze huurders en voor iedereen op zoek naar een betaalbaar huis. Wonen in Nederland, dat doen we samen.

Marnix Norder Dit is het laatste Commentaar van Marnix Norder in Aedes-Magazine.

Met ingang van 1 januari 2020 stopt hij als voorzitter van Aedes.

Aedes-Magazine /

Untitled-1618 3

11/28/2019 1:31:48 PM



» inhoud «

NIEUWE EN BETAALBARE HUIZEN IN AMERSFOORT

Commentaar Ondertussen in

38

3 Voor het wonen in Nederland 6 Berlicum

Column 17 Verschil maken - Marco de Wilde Opinie 18 Verhalen van gewone mensen geven wooncrisis gezicht-Stefan van Schaik Zestien uit tweeëndertig 30 Zestien vragen aan Zef Hemel Dag van het huren 32 Een sfeerimpressie Feiten en cijfers 49 Huurdersoordeel van 1 op de 7 huurders naar 7,6 VTW en toezicht 50 Commissarisssen in FoodValley zoeken elkaar op Mensen en wonen 55 Henk Jacobs Slimmer en beter voor elkaar 56 Vernieuwende praktijkvoorbeelden Column 71 Hoofd- en bijzaken - Henk Peter Kip Goedemorgen 72 Frédérique Bijl Huisvester van het volk 76 Jan van Ettinger 78 Colofon Aedes-Magazine /

Untitled-1775 4

11/29/2019 12:53:29 PM

» inhoud «



10

CRIMINELE ONDERMIJNING

22

FUNDERINGSZORGEN

62

VEERKRACHT

Ook woningcorporaties hebben ermee te maken – is het niet direct dan wel indirect. Wat behelst het precies? En, wat moeten corporaties ermee?

Interview met Hans Moors, expert in criminele netwerken.

Scheuren in de gevel, scheve vloeren: signalen dat er iets mis kan zijn met de fundering. Naar schatting  miljoen huizen in ons land kan hiermee te maken krijgen, zegt Dick de Jong, directeur van Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek. Door droge zomers ook in onverwachte regio’s.

In anderhalf jaar tijd is het de Limburgse corporatie WoonGoed -Duizend gelukt om met hulp van een interimbestuurder de curatele van de twee externe toezichthouders op te heffen.

De medewerkers kunnen weer vooruit kijken. Baliemedewerker Monique Hoeben: ‘Ik weet dat ik weer iets beteken voor dit bedrijf.’

Aedes-Magazine /

Untitled-1773 5

11/29/2019 12:44:23 PM



» ondertussen in Berlicum « TEKST: MARGRIET PFLUG, FOTO: FRANK VAN DELFT

Beter een goede buur...

De nieuwe tent van Woonstichting JOOST staat in een handomdraai, als een paddenstoel uit de grond. Dat viel op in de kleine kernen rondom ’s-Hertogenbosch waar JOOST in oktober neerstreek, zoals hier in Berlicum. De pas gefuseerde corporatie wil als een buurman voor de huurders zijn. Hen het gevoel geven van nabijheid, ook al staan de kantoren in Rosmalen en Boxtel. Daarom bedacht wijkconsulent Thierry Farla (links op de foto) JOOST on tour. Niet een standaard spreekuur in kleine kernen, maar met een kopje koffie en koek een gezellig gesprek met bewoners. Dan hoor je veel meer over wat er echt leeft in een kern of buurt, merkt Farla.

Huurder of niet, iedereen was welkom. De reacties waren verrast en positief. Niet alleen in de buurten, ook vanuit de gemeenten waar JOOST neerstreek. Volgend jaar gaat JOOST opnieuw on tour. Dan ook in het weekend om nog meer huurders te ontmoeten.

Untitled-3791 6

11/18/2019 1:53:22 PM

» ondertussen in Berlicum «

Untitled-3791 7



11/18/2019 1:53:27 PM

Polygon lost het op • Lekdetectie • Herstel brand- en waterschade • Schimmelverwijdering Wij ontzorgen u en uw huurder, beperken de gevolgschade en behouden de waarde van uw woning.

NIEUW: SPARK Een online communicatieportal waarmee u en uw huurder real-time informatie ontvangen. Zo blijft iedereen op de hoogte van het schadeherstelproces.

Always By Your Side.

LEKKAGE, SCHADE OF SCHIMMEL IN UW WONINGEN?

Bel Polygon 24/7 in geval van nood: 0800 - 68 68 377 nederland@polygongroup.com Polygon beperkt en beheerst de gevolgen van water, brand en klimaat. www.polygongroup.com/nl

6857 POLY-NL - Spark advert.indd 1

AE1904_Advertenties.indd 8

05/04/2019 11:45

26-11-19 13:54

RECYCLING BETONDAKPANNEN ONDERDEEL VAN DAKSYSTEEMGARANTIE PLUS Met de ondertekening van ‘Het Betonconvenant’ tussen de Stichting Dakmeester en de Branchevereniging BRBS recycling is de recycling van betonnen dakpannen een integraal onderdeel van Daksysteemgarantie PLUS geworden. Alle bij de Stichting Dakmeester aangesloten dakdekbedrijven bieden de dakpannen aan bij recyclebedrijven die er weer een grondstof van maken voor nieuwe dakpannen. Onze partner en producent van betondakpannen, Monier zal deze grondstof weer zoveel mogelijk in nieuwe dakpannen verwerken.

Een echte bijdrage aan de circulaire economie, want hiermee is de cirkel rond.

Recycling

betondakpannen

Digitaal dakdossier

KOMO

Kwaliteitsnormering

15 JAAR

KOMO-

procescertificaat

Garantiecertificaat

Voor 15 jaar

Daksysteemgarantie PLUS is een product van de Stichting Dakmeester, de kwaliteitsspecialisten in hellende daken. Wij als Dakmeesters vinden het van groot belang dat u ervan uit kunt gaan dat de door ons geleverde daken aan de allerhoogste kwaliteitsnormen voldoen. Samen met onze garantiepartners Monier, Velux en Unilin zorgen wij daarom voor garantie op materialen, functionaliteit en arbeid. Daksysteemgarantie PLUS wordt ondersteund door een uniek digitaal bouwdossier en geldt voor maar liefst 15 jaar!

Daksysteemgarantie PLUS. De maatstaf voor hellende daken.

Stichting Dakmeester is het landelijk netwerk van KOMO-gecertificeerde dakdekkers en producenten van hellende daken. Voor meer informatie over Daksysteemgarantie PLUS zie www.dakmeester.nl

Dakmeesters_adv_steildak_2018.indd 1 AE1904_Advertenties.indd 9

Onze garantiepartners

22-05-18 26-11-19 12:32 13:55



» interview «

Aedes-Magazine /

Untitled-1122 12

11/26/2019 2:07:18 PM

» interview «



HANS MOORS OVER CRIMINELE ONDERMIJNING

‘Mensen met weinig geld lopen risico’ Criminele ondermijning. Oftewel: de georganiseerde onderwereld die greep krijgt op de bovenwereld. Ook woningcorporaties hebben ermee te maken – is het niet direct dan wel indirect. Wat behelst het precies? En, wat moeten corporaties ermee? Interview met Hans Moors, expert in criminele netwerken.

TEKST: JAN SMIT, FOTO’S: PHIL NIJHUIS

»

Aedes-Magazine /

Untitled-1124 13

11/26/2019 2:07:27 PM



» interview «

»

Hoe vergroten we de weerbaarheid van professionals en bewoners tegen criminele ondermijning? Met het antwoord op deze vraag, ingebracht door Hester van Buren, voorzitter van de raad van bestuur van Rochdale, won deze woningcorporatie eerder dit jaar de publieksaward Innovatiechallenge Leefbare Wijken en Buurten.

De vraag is actueel. Criminele ondermijning, kort gezegd: de georganiseerde onderwereld die vat krijgt op de bovenwereld, wint terrein in Nederland.

Ook sommige woningcorporaties hebben ermee te maken – Rochdale, maar ook een corporatie als Tiwos in Tilburg. Wijken waar jongeren worden geronseld om hand- en spandiensten te verlenen aan drugsbendes, huurders die in opdracht op zolder wiet verbouwen, leegstaande winkels waar geld of drugs worden opgeslagen (stashen).

‘Als ik corporatiedirecteur was zou ik toch elke paar maanden wel een uurtje willen praten met partijen betrokken bij veiligheid in buurten om de temperatuur van het badwater te peilen’

De impact kan groot zijn. Er ontstaat een nieuwe subcultuur: waarom zou je

Innovatiechallenge

een opleiding volgen of werken als je met weinig inspanning gemakkelijk

Met de strijd tegen crimi-

maandelijks duizenden euro’s kunt verdienen? Gevolg: bewoners voelen

naliteit won de Amsterdamse

zich onveilig, maar durven er niets van te zeggen uit angst voor ruzie of

woningcorporatie Rochdale de

represailles. Een bedreiging voor de leefbaarheid.

Publieksaward in de Innovatie-

Hoe urgent is deze criminele ondermijning? Hoe ontstaat het? En, wat

challenge Leefbare Wijken en

moeten corporaties ermee? Expert Hans Moors, partner bij EMMA, een

Buurten 2018-2019. De

adviesbureau dat zich bezighoudt met maatschappelijke thema’s en tevens

Juryaward ging naar Social

betrokken bij de Innovatiechallenge, geeft een schot voor de boeg.

Airbnb van de Nijmeegse

Wat is criminele ondermijning?

corporatie Talis. De prijsuitreiking betekende de afron-

‘Het is een beetje een modewoord en een diffuus begrip. Zelf onderscheid ik

ding van een jaar zoeken naar

drie soorten criminele ondermijning. Ten eerste de klassieke criminele

vernieuwende oplossingen

samenwerkingsverbanden die op grote schaal gebruikmaken van mensen en

voor grote leefbaarheids-

ruimtes in bepaalde wijken en het daar min of meer voor het zeggen hebben.

vraagstukken. Zes teams met

Die zeggenschap krijgen ze, omdat ze de mensen die in die buurten wonen

een samenstelling van corpo-

ook wat te bieden hebben. Ze vormen zo geleidelijk aan een ‘alternatieve

ratiemedewerkers, hoogle-

overheid’. Dit laatste komt in Nederland gelukkig niet voor.

raren, agenten, mensen uit de

‘Meer zorgen maak ik mij over de stadswijken waar mensen het moeilijk

zorg, gemeenteambtenaren,

hebben om het hoofd boven water te houden. Die kunnen terechtkomen in

huurders en vele anderen gin-

de zogenoemde ‘criminogene infrastructuur’. Denk aan Tilburg, waar, weten

gen de uitdaging aan.

we inmiddels, zo’n 2.500 mensen actief zijn met het toppen van wiet.

Hans Moors was een van hen.

Gewone mensen die door criminele bendes worden ingeschakeld om iets bij te verdienen. Maar je hebt het ook over jongeren, die in opdracht drugs

www.aedes.nl/

vervoeren of als katvanger hun bankrekening ter beschikking stellen om met

innovatiechallenge

hun pinpas geld op te nemen om dit zo wit te wassen. Die vorm van criminele ondermijning – ik noem het zelf wel eens ‘de rotte kies in je gebit’ – vind ik voor woningcorporaties zeer relevant.

‘Een derde vorm, een die vaak wordt vergeten, is ondermijning door bedrijven en andere organisaties die afspraken niet nakomen. Dat is simpelweg misdaad, het schaadt het vertrouwen en legt zo een bodem voor ondermijning. Hier zit echt een blinde vlek bij overheden en bedrijfsleven.’

Waar speelt het?

‘Overal waar mensen geld kunnen gebruiken en dus waar je zwart geld wit kunt wassen. In wijken waar veel mensen wonen die het niet zo breed hebben en waar leegstand is. Iedereen kent ze wel: lang leegstaande winkels, nagelstudio’s, shisha-lounges, kapperszaken, bruidswinkels; je ziet er nooit klanten en toch zijn ze er. Maar ook in de vastgoedwereld. Bij bedrijven en toezichthouders die dicht op de (economisch en logistiek) vitale infrastructuur zitten. En bij de corporaties dus.’

Aedes-Magazine /

Untitled-1134 14

11/26/2019 2:18:43 PM

» interview «



‘We weten best veel, maar er is weinig samenhang tussen gegevens en

Jongeren bouwen aan hun eigen toekomst

kennis. Je hebt bijvoorbeeld in Zuid-Nederland de Taskforce Zeeland-

Rochdale, Tiwos en Thuis-

Brabant, de oude Taskforce Aanpak Ondermijning. Die brengt jaarlijks in

vester, werkte een jaar lang

kaart wat er op dit gebied is aangetroffen – van de hoeveelheid opgerolde

aan de vraag: hoe vergroten

drugslaboratoria en wietplantages tot bezorgdiensten die behalve pakketjes

we de weerbaarheid van

ook drugs rondbrengen. De cijfers van deze taskforce laten wel een toename

professionals en bewoners

zien.

tegen ondermijning? Ze

We zijn dus best succesvol in opsporing en vervolging. Maar dat betekent

kwamen tot 2 oplossingen:

doorgaans ook dat de business lucratief is en er nog meer te "vangen" is.

1. Corporaties betrekken

Anders zou de straatwaarde van drugs dalen, maar dat is niet zo. Als je kritisch

jongeren uit de wijk.

bent, laten de cijfers van de taskforce vooral zien dat er – en ik zeg dit met

2. Een expertteam op dit

respect – tegen de bierkaai wordt gevochten.’

onderwerp wordt vraagbaak

Is er iets bekend over de omvang?

voor de hele organisatie en

Is ondermijnende criminaliteit nieuw in Nederland?

organiseert workshops.

‘Nee, lees de rapporten van de commissie-Van Traa uit 1996. Daarin werd al voor ondermijning gewaarschuwd. In de tussentijd is de georganiseerde criminaliteit zo geïnstitutionaliseerd en geprofessionaliseerd dat je echt van een bedrijfstak kunt spreken. Die is vrij gemakkelijk toegankelijk voor jonge mensen, ook omdat wij drugs als iets normaals zijn gaan beschouwen.’

Hoe komt het dat corporaties nu ook met ondermijning te maken hebben?

‘Corporaties concentreren zich door wettelijke regels steeds meer op hun kernactiviteit: het verhuren van goedkope woningen aan mensen met een

Aedes-Magazine /

Untitled-1128 17

» 11/26/2019 2:07:59 PM



» interview «

»

laag inkomen. Leefbaarheid staat op het tweede plan. Door het passend toewijzen, ontstaan er concentraties van deze mensen in wijken. Dat is een voedingsbodem, ze kunnen elkaar beïnvloeden. De buurman doet het, dus waarom ik niet?’

Wat voor gevolgen heeft criminele ondermijning voor de leefbaarheid in de wijken?

‘Die neemt af. Je krijgt allemaal vreemde processen; dat iedereen het wel weet, maar zijn mond houdt, uit angst voor represailles of omdat het wordt getolereerd.’

Wat kunnen corporaties eraan doen?

‘Corporaties hebben mensen die achter de voordeur komen – huismeesters, vaklieden, medewerkers van sociaal beheer. Die kennen hun Pappenheimers.

Zij kunnen dingen signaleren, hebben langetermijnperspectief. Maar zelf criminele ondermijning signaleren, gaat nog een stap verder. Criminele ondermijning is voor mij altijd georganiseerde criminaliteit. En simpel gezegd: die zie je niet zo makkelijk, omdat criminele netwerken liefst onder de radar opereren. Kijk, je kunt ook te maken hebben met vervelende jongeren of individuen die er criminele praktijken op na houden. Maar dat is iets anders. Ik krijg wel eens de indruk dat corporaties heel veel als ondermijning zien. Om een goed beeld te krijgen moet je in gesprek met andere partijen – de gemeente, politie, beveiligingsbedrijven, zorg- en welzijnsorganisaties. Als ik corporatiedirecteur was zou ik daar toch elke paar

‘Georganiseerde criminaliteit is zo geïnstitutionaliseerd en geprofessionaliseerd dat je echt van een bedrijfstak kunt spreken, die vrij gemakkelijk toegankelijk is voor jonge mensen’

maanden wel een uurtje mee willen praten; niet met namen en rugnummers, maar gewoon de temperatuur van het badwater peilen. Merken jullie nu ook dat er iets aan de hand is in die wijk? Ik weet: dat ligt gevoelig, ik heb het in sommige wijken wel eens geprobeerd, dan zie je bijna de argwaan over tafel ketsen. Dat is spijtig, want je hebt op dat gebied best veel initiatieven. Daar zie je corporaties niet of nauwelijks aanschuiven. Op individueel niveau kan ik mij dat voorstellen, je moet niet de politierol willen overnemen, maar op buurtniveau: dan vraag ik mij af: waarom eigenlijk niet?’

Hans Moors is gespecialiseerd in onderzoek en advies op het gebied van sociale veiligheid, ondermijnende criminaliteit, radicalisering en leefbaarheid.

Hij studeerde cultuurgeschiedenis (UU) en politieke filosofie (EHESS, Parijs).

Werkte als docent en onderzoeker, organisatieadviseur en lector integrale veiligheid. Was hoofd van de afdeling veiligheid en criminaliteit, welzijn en zorg bij IVA Beleidsonderzoek en Advies (Tilburg University).

Nu is hij partner van EMMA, Experts in Media en Maatschappij.

Ligt er ook een taak op sociaal gebied?

‘Ik vind van wel. Dat deden corporaties ook, volop, bijvoorbeeld in de Vogelaar-wijken. Daar zag ik corporaties zich van ganser harte scharen achter al die andere partners die ook bezig waren met het liften van wijken. Destijds werd daar kritisch over gedaan, daar heb ik ook aan meegewerkt, maar toch heeft het wel veel goeds gebracht. Je ziet helaas dat de corporaties zich daar tegenwoordig zeer terughoudend in opstellen.’

Rochdale wil kwetsbare jongeren zelf hun huis laten ontwerpen en bouwen. Is dat een goed plan om ondermijning te voorkomen?

‘Dat lijkt mij een uitstekend plan. Dan bied je een alternatief waarmee ze vooruit kunnen. Het helpt niets tegen ondermijning. Maar het is per slot van rekening het allerbelangrijkste om in een wijk positieve communities (onder jongeren) te krijgen. En ja, dan helpt dit.’

«

Aedes-Magazine /

Untitled-1130 14

11/26/2019 2:08:12 PM

Rockzero® Bouwsystemen Rockzero Bouwsystemen zijn ons antwoord op de eisen van het moderne leven. Het innovatieve en circulaire bouwsysteem heeft een constructie die volledig uit steenwol bestaat. Hiermee bieden we een uitzonderlijk goed geïsoleerde bouwschil in combinatie met een buitengewone constructieve draagkracht. Het resultaat: een hoge bouwkwaliteit en een ultiem comfort. rockwool.nl/rockzero

ROCKZERO: EEN NIEUWE BOUWMETHODE

FIRESAFE INSULATION

AE1904_Advertenties.indd 15

26-11-19 13:55

Jij slaapt, ik niet Zorgeloze veiligheid bij koolmonoxide

Koolmonoxidevergiftiging blijft helaas een actueel onderwerp, zeker in het najaar en de winter als bewoners meer tijd in huis doorbrengen. De gevaren van dit giftige gas liggen constant op de loer of zijn zelfs al sluipend actief binnen woningen. Een betrouwbare, gecerti iceerde CO-melder die tijdig alarmeert maakt het verschil tussen leven en dood.

Meer weten ? Ga naar www.veiligbijkoolmonoxide.nl Of bel ons voor een persoonlijk advies dat past bij jouw situatie.

T: 038 4698 200

Omdat u niet alleen asbest wilt saneren.

• Sloopwerken • Asbestsanering • Renovatie/herstel

Maar ook iets moois wilt opbouwen.

U wilt geen half werk. U wilt niet alleen asbest saneren, maar ook weer iets moois opbouwen. En u wilt niet alleen een concurrerende prijs, maar ook vakmensen die hun werk verstaan. Man&Mach is asbestspecialist in Noord- en Midden Nederland en helpt u snel en vakkundig.

Bij enkele panden, maar ook bij complete woningblokken. Samen werken we aan een gezonde en veilige woonomgeving.

Leegstandbeheer met rendement Ad Hoc realiseert als leegstandbeheerder meer dan 25 jaar optimaal rendement van projecten. Met maatwerkadvies en innovatieve concepten. Samen met u bepalen wij de ideale mix van financieel-, sociaal- of leefbaarheidsrendement.

Of u nu kiest voor Tijdelijk Verhuur (inclusief Passend Toewijzen), Tijdelijk Beheer of Toezicht en Security, Ad Hoc realiseert uw project succesvol. Mét aandacht voor rendement.

Groot Hertoginnelaan 41 | 2517 EC Den Haag T. 070 312 03 33 | www.adhocbeheer.nl

AE1904_Advertenties.indd 16

26-11-19 13:55

» column «



VERSCHIL MAKEN Ashley is 24. Ze woonde met haar dochtertje bij haar moeder. Wij wisten niet beter dan dat alleen haar moeder op het adres woonde FOTO: ANTOINETTE MARTIJNSE

waar de huurachterstand al maanden gestaag opliep. En waar meldingen waren van overlast. Contact leggen lukte niet. Bellen, brieven en kaartjes, stickers op de deur. Niks werkte. Uiteindelijk was ontruiming onvermijdelijk. Pas toen ontdekten we dat Ashley er ook woonde. Met haar dochtertje van drie. De huurster zelf bleek maanden geleden vertrokken naar een ver buitenland. De boel de boel latend. Inclusief dochter en kleindochter. Ashley, op haar beurt, had het niet haar taak gevonden om op onze brieven, stickers en telefoontjes te reageren. Haar moeder was toch verantwoordelijk voor de huur? En zo vond ze zich terug op de slaapbank bij een moeder van een vriendinnetje van haar dochter.

Strikt genomen was onze kous daarmee af. Ashley huurde niet bij ons. We wisten per ongeluk van haar bestaan. Maar de medewerkers van onze afdeling Wonen lieten het er niet bij zitten.

‘Dat ze gelukkig wil zijn, dat weet ze wel.

En ook dat je daar je best voor moet doen’

Samen met de lokale welzijnsorganisatie zochten ze contact. Ze boden haar een huis aan met een flinke stapel voorwaarden. Ashley stemde in, onder protest. Wat nou voorwaarden? Wat had ze fout gedaan? Pas toen ‘de instanties’ dreigden dat ze haar dochtertje kwijt zou raken ging ze overstag. Al snel bleek zelfstandig wonen ingewikkeld. Haar huis verwerd in een paar maanden tot een nauwelijks ingerichte ‘mancave’. Weer werd de huur niet betaald.

Opnieuw bezochten we haar. Gelukkig deed ze nu wel open en accepteerde ze begeleiding. Opnieuw onder protest. Ook nu gaf haar dochtertje de doorslag: ze kon moeilijk met haar gaan zwerven.

Nu, weer een paar maanden later, lijkt ze de knop te hebben omgezet. Het huis is netjes. De huur wordt betaald. Wij houden nog altijd een oogje in het zeil. Wat de toekomst brengt weet ze niet.

Wat ze wil gaan doen ook niet. Maar dat ze gelukkig wil zijn, dat weet ze wel. En ook dat je daar je best voor moet doen. Geweldig dat ook onze medewerkers zich dat realiseren. Moeite doen voor een jonge moeder, die eigenlijk boos is dat we ons met haar bemoeien. En die nu toch blij is dat we haar niet hebben los gelaten.

Verschil maken in een mensenleven. Mooier dan dat wordt het niet.

Marco de Wilde is directeur-bestuurder bij Veluwonen in Eerbeek. marco.dewilde@veluwonen.nl

Aedes-Magazine /

Untitled-1120 3

11/26/2019 2:06:19 PM



» opinie « Stefan van Schaik, directeur-bestuurder Wooncompagnie

‘VERHALEN VAN GEWONE MENSEN GEVEN WOONCRISIS GEZICHT’ ILLUSTRATIE: MENNO WITTEBROOD

Met de actie #ikwileenhuis

De wooncrisis is een stille crisis. Natuurlijk weten

kinderen wonen gedwongen nog bij hun ouders.

we wel dat de woningmarkt compleet op slot zit.

Mensen bivakkeren bij vrienden op de bank.

Kranten schrijven erover, actualiteiten-

Ouders delen met hun kleine kinderen één

woningzoekenden de

programma’s besteden er aandacht aan. Het gaat

slaapkamer. Niet meer mobiele ouderen komen

wooncrisis een gezicht

in dat maatschappelijk debat echter vrijwel altijd

de deur niet uit omdat ze op een bovenwoning

over cijfers. Over de bijna 300.000 woningen die

zitten. Het zijn allemaal verhalen van dood-

we in Nederland tekortkomen. Over mutatie-

gewone mensen. Ze zijn niet verslaafd, hebben

graden die tot een dieptepunt dalen omdat steeds

geen verkeerde keuzes in hun leven gemaakt, zijn

minder bewoners van sociale huurwoningen

niet onverantwoord met hun geld omgegaan. Ze

verhuizen. Over het aantal daklozen dat in tien

kunnen alleen geen kant op omdat in Nederland

jaar tijd meer dan verdubbeld is. Maar cijfers

sprake is van een enorm tekort aan passende

geven de wooncrisis geen gezicht. Daarom

woningen.

hebben huurders en

gegeven.

Mede-initiatiefnemer Stefan van Schaik blikt terug. ‘Dat veel mensen zich zelfs schamen voor hun woonsituatie heeft me echt geraakt.’

hebben we deze zomer samen met de Woonbond en woningcorporatie Rochdale het initiatief

Wat mij nog het meest heeft geraakt in deze

genomen voor de actie #ikwileenhuis (zie

persoonlijke ervaringen is dat veel mensen zich

kader).

schamen voor hun situatie. Dat was voor mij een extra stimulans om door te gaan met onze actie.

Wachttijden

Want uiteraard is de huidige wooncrisis niet aan

Ik maak me al langer zorgen over de manier

hen te wijten. Zij kunnen niks veranderen aan het

waarop we in Nederland omgaan met de sociale

woningtekort. Wij, de professionals, kunnen dat

huursector. We mogen ontzettend trots zijn op

wel. Wij kunnen het verschil maken. Maar dan

onze traditie van goede en betaalbare sociale

moet Den Haag ons daar de ruimte voor geven.

huurwoningen in wijken waarin mensen met verschillende achtergronden wonen. Mensen zijn

Kwartaal huur kwijt

daar niet gaan wonen omdat ze nergens anders

Vooral de verhuurderheffing zit ons daarbij

terecht konden. Een sociale huurwoning is geen

keihard in de weg. Samen met de vennootschaps-

voorziening; het is een huis waarin je met plezier

belasting dragen we nu per woning al bijna een

moet kunnen wonen. Langzaam aan verandert dit

kwartaal aan huur af aan deze belasting op het

echter en dreigt het mis te gaan met onze mooie

huren. Door een stijging van de WOZ-waarde

traditie. In onze sociale huursector kan er

stijgt dat bedrag straks misschien nog richting

eigenlijk niemand meer bij. Vooral in stedelijke

vier maanden huur. De verhuurderheffing is in

gebieden zijn de wachttijden voor een betaalbare

2013 ingevoerd als een tijdelijke extra belasting

huurwoning hopeloos lang.

om de staatsschuld terug te dringen tijdens de financiële crisis. Die crisis is voorbij. En nu we

Geen kant op kunnen

midden in een wooncrisis zitten, is het

De verhalen die wij met de actie #ikwileenhuis

onverantwoord om die heffing in stand te

hebben opgehaald zijn soms heftig. De meeste

houden. Daarom hebben we met de 180

mensen hebben gelukkig wel nog een dak boven

corporaties achter de actie #ikwileenhuis

hun hoofd, maar een steeds grote wordende

formeel bezwaar gemaakt tegen deze jaarlijkse

groep heeft geen eigen thuis. Volwassen

belasting van 1,7 miljard euro. Behalve onredelijk

Aedes-Magazine /

Untitled-1576 39

11/28/2019 11:42:19 AM

» opinie «

en onrechtvaardig is de verhuurderheffing

massale aanwezigheid heeft me geraakt. De

ook in strijd met de Woningwet. Die zegt

verhuurderheffing is in politiek Den Haag

immers dat wij onze middelen in moeten

inmiddels bij alle partijen een thema. De

zetten in het belang van de volkshuisvesting.

gezichten van de mensen die achter de woon-

Dat betekent niet dat die middelen

crisis schuilgingen, hebben daarbij geholpen.

ongeoormerkt in de staatskas mogen

En wij zullen namens hen van ons blijven laten

verdwijnen. Wij willen nieuwe woningen

horen.

bouwen, investeren in doorstroming, in nieuwe woonvormen. Kortom alles doen wat

In september startten 180 corporaties op

helpt om de wooncrisis op te lossen.

initiatief van de Woonbond, Rochdale en

De gebundelde verhalen van #ikwileenhuis

Wooncompagnie de actie #ikwileenhuis.

hebben we op 11 november aangeboden aan

Zij riepen mensen op hun persoonlijke ver-

de Tweede Kamer. De mensen over wie het

halen te delen om zo de wooncrisis een

gaat, zaten in grote getalen op de publieke

gezicht te geven. De honderden reacties

tribunes in de commissiezaal. De huurders

zijn verspreid via sociale media en ver-

dus, waarvan tegenwoordig een groot

zameld in een bloemlezing. Deze is te

deel ook woningzoekende is. Ook hun

vinden op www.wooncrisis.nl.



‘Deze mensen kunnen geen kant op omdat in Nederland sprake is van een enorm tekort aan passende woningen’

Aedes-Magazine /

Untitled-1594 40

11/28/2019 12:31:39 PM

REVOORT MAAKT RUIMTE VOOR

Dé oplossing voor duurzame verwarming in de renovatiemarkt

Ontdek de Daikin Intergas Hybride of Add-on warmtepomp √ √ √ √ √ √ √

Stille 4 KW, duurzame lucht/water warmtepomp voor ruimteverwarming Warm tapwater via bestaande of nieuwe Intergas CV-ketel Altijd automatisch de meest efficiënte verwarmingsmodus Bluevolution technologie met R-32 koudemiddel (GWP 675) Eenvoudige plug & play installatie zonder F-gassen certificering Compact buitendeel geschikt voor balkons en effectief tot –15° C Lage investering en ISDE subsidie mogelijk van € 1.600 (KA14853) Meer weten? www.daikin.nl/hybride

Verduurzaam én bespaar vanaf dag 1: Cube nu ook te leasen

Met de Cube batterij profiteert iedereen ❶

de huurder via een lagere energierekening

❷

de corporatie omdat hij niet hoeft te investeren en toch kan verduurzamen

❸

de netbeheerder omdat Cube bijdraagt aan een betrouwbaar en duurzaam stroomnetwerk

Al 24 corporaties gingen u voor Meer weten?

Check www.iwell.nl/lease, mail naar info@iwell.nl, of bel naar 085 130 35 72

AE1904_Advertenties.indd 20

29-11-19 10:08

OP AFSTAND DE BESTE

MAAK KENNIS MET DINA HET INTERCOMSYSTEEM MET LCD-DISPLAY EENVOUDIG OP AFSTAND EN IN REAL-TIME TE MANAGEN Kies voor het gemak én de uitstraling van het innovatieve intercomsysteem van Intratone.

Strakke individuele displays voor alle gebruikers. Eenvoudig op afstand en in real-time aan te passen door de beheerder via een beveiligde website. Plus: gegarandeerd lagere kosten door snelle installatie en nauwelijks onderhoud.

Maak nu een demo-afspraak via www.intratone-home.nl of neem contact op met het Intratone Team: • Clément Robert (Regio Zuid-West en Noord NL): crobert@intratone.nl, +32 (0) 494 165 652 • Nordin Bellazghari (Regio Amsterdam en Flevopolder): nbellazghari@intratone.nl, 06 - 2847 4528 • Johan van Dop (Regio Oost NL): jvandop@intratone.nl, 06 - 3826 8844 Intratone is een merk van Cogelec en is het best verkochte intercomsysteem in Frankrijk.

211-0048 Intratone_A4-adv_HUISJES_EADES_magazine_131119_v1.indd 1 AE1904_Advertenties.indd 21

14-11-19 16:04 26-11-19 13:57



» achtergrond «

Aedes-Magazine /

Untitled-1239 28

11/27/2019 8:21:19 AM

» achtergrond «



FUNDERINGSZORGEN IN EEN VERANDEREND KLIMAAT Scheuren in de gevel, klemmende deuren en ramen, scheve vloeren of een verzakte stoep: signalen dat er iets mis kan zijn met de fundering. ‘Ik schat dat 1 miljoen huizen in ons land hiermee potentieel te maken kan krijgen. Dat is een kwart van de woningvoorraad van vóór 1970’, zegt Dick de Jong, directeur van de stichting KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek). ‘Ik praat over een risico, er hoeft niet direct iets aan de hand te zijn.’

TEKST: MARLIES KOLTHOF, FOTO’S: MARTINE COEVERT, ILLUSTRATIE: CURVE

»

Aedes-Magazine /

Untitled-1243 29

11/27/2019 8:21:48 AM



» achtergrond «

»

Nederlandse woningen kennen drie typen funde-

bacteriën (palenpest). Daarnaast is er op sommige plaat-

ringen. Voor 1970 kregen huizen een fundering met

sen sprake van ‘negatieve kleef’: het verschijnsel waarbij

houten palen of een zogeheten ‘fundering op staal’

inklinkende grond aan de houten paal gaat hangen en een

(waarbij de muren rechtstreeks op de bodem

extra belasting vormt. De problemen zijn niet altijd zicht-

rusten). Na 1970 gingen er betonpalen de grond in.

baar. Als een woning in zijn geheel verzakt, kan het even

Deze laatste groep loopt de minste risico’s, slechts 2

duren voordat de huiseigenaar zich ervan bewust wordt.

procent van de funderingsproblemen betreft huizen van de afgelopen 50 jaar.

IN DE KINDERSCHOENEN

Funderingsproblematiek krijgt steeds meer aan-

De Jong: ‘De grootste uitdaging ligt nog altijd in gebieden

dacht dankzij actuele thema’s als bodemdaling en

met een slappe klei- of veenbodem, dus het noorden en

klimaatverandering. Toch is dit maar een deel

het westen. Door de droge zomer van 2018 zien we een

van het verhaal. Funderingsproblemen ontstaan ook

versnelling van deze problematiek, maar duiken ook

door constructiefouten, schimmels (paalrot) of

ineens funderingsproblemen elders in Nederland op. Van de meldingen die we afgelopen jaar ontvingen bij ons nationale funderingsloket, kwam meer dan een kwart uit onverwachte gebieden: Overijssel, Gelderland, NoordBrabant, Drenthe. Dat is een direct gevolg van

‘Meldingen van funderingsproblemen kwamen het afgelopen jaar voor meer dan een kwart uit onverwachte gebieden’

klimaatverandering.’

In het Gelderse Zevenaar kunnen ze erover meepraten. In de afgelopen tijd ontving Baston Wonen rond 30 meldingen van huurders over mogelijke funderingsproblemen. ‘We merken dat er versneld verzakkingen plaatsvinden door inklinking van de grond’, zegt Tom de Wit, projectleider van het team dat de funderingsstrategie moet bepalen. ‘Door de extreme droogte van de afgelopen twee jaar heeft de bodem aan volume ingeleverd. De meldingen die we krijgen gaan voor-

Knellende deuren

namelijk over woningen met een fundering op staal.’

Grootschalige aanpak van funderingsproblematiek

Scheuren in de gevel

staat bij Baston Wonen nog in de kinderschoenen. Ze

Grond drukt huis op

inventariseren nu eerst de meldingen, waarna ze bepalen

Verzakkende stoep

in welke gevallen uitgebreid funderingsonderzoek nodig

Negatieve kleef

is en waar monitoring voorlopig volstaat. ‘Wat we willen

Dalend grondwater

weten is welke wijken de meeste schade hebben en welke

Bacteriën en schimmels

aanpak daarbij hoort.’

Grond zakt/spoelt weg

Woningcorporaties die mogelijke funderingsschade constateren, moeten rekening houden met een proces van minimaal twee jaar tot aan de oplevering van de nieuwe fundering, vertelt Martine Coevert, zelfstandig adviseur Funderingsaanpak en adviseur Bodemdaling voor de

Kleilaag

gemeente Rotterdam. Funderingsproblematiek is uitermate complex. Allereerst is er de techniek: uitgebreid funderingsonderzoek met een duik in de archieven en het verrichten van metingen en monsters. Bij voorkeur te combineren met bodemonderzoek, om

Zandlaag

verrassingen rond vervuiling tijdens de uitvoering te voorkomen.

Aedes-Magazine /

Untitled-1416 28

»

11/27/2019 2:12:14 PM

» achtergrond «



De kaart maakt de risicogebieden van funderingsproblemen inzichtelijk. In 2018 maakte Ingenieursadviesbureau Sweco de kaart op basis van gegevens van Deltares.

Alex Hekman, Business Director Water van Sweco, licht toe: ‘Risico’s op schade aan woningen en funderingen treden normaal gesproken vooral op bij huizen die gebouwd zijn op houten palen in de meest zettingsgevoelige gebieden. Dit zijn vooral veengebieden die op de kaart in rood zijn aangegeven. Als de houten paalkoppen droogvallen kan op termijn funderingsschade optreden, waardoor de woningen verzakken en er scheuren in de muren komen. 750.000 tot 1 miljoen woningen in het rode gebied loopt risico op funderingsschade.’

‘Met name in de droge zomer van 2018 kregen we ook meldingen uit de minder zettingsgevoelige gebieden, blauw en geel, van huizen die rechtstreeks op de ondergrond (ook wel genoemd: op staal) zijn gefundeerd.

Dit zijn doorgaans gebieden met klei in de bovengrond. Het aantal woningen in dit gebied is natuurlijk vele malen groter, maar we hebben geen inzicht in hoeveel woningen in dit gebied op staal of op palen staat. Huizen in dit gebied op palen lopen een minder groot risico, behalve als een aanbouw anders is gefundeerd dan het hoofdgebouw.’

Zettingsgevoeligheid

p p p p p

Klein

Groot

BRON : SWECO

/

DELTARES

Aedes-Magazine /

AE1904_H3_Funderingsherstel_kaartNL.indd 25

26-11-19 13:45



» achtergrond «

»

Uit het funderingsonderzoek volgen drie mogelijke

Vergelijk het met een rouwproces: ongeloof, boosheid,

conclusies: groen (niets aan de hand), oranje (geen

verdriet. Je zit al gauw op zo’n 80.000 euro per woning,

acuut gevaar, maar monitoring gewenst) en rood

dat zijn immense bedragen. Ik heb meegemaakt dat

(fundering moet worden vervangen). In het geval van

mensen hun hele pensioenspaarpot erin moesten ste-

een rood stoplicht volgen het aanvragen van offertes en

ken. Dat is keihard.’ Corporaties doen er daarom bij

vergunningen en het regelen van financiering, de

mandeligheid goed aan ruim de tijd te nemen voor het

werkvoorbereiding en uiteindelijk de uitvoering en

voortraject. Daarnaast is tijdens de uitvoering commu-

oplevering van het herstel.

nicatie met omwonenden belangrijk. ‘Maak kenbaar

Veel complexer dan de techniek is volgens Martine

waar mensen terecht kunnen met klachten, hou ze op de

Coevert het communicatieve aspect. Niet alleen huur-

hoogte. Dat komt het begrip ten goede.’

ders, maar ook buren moeten in het proces worden betrokken. Bij gespikkeld bezit bijvoorbeeld is sprake

FOCUS BIJ DE HUURDERS

van zogeheten mandeligheid, gedeeld eigendom van de

Toch biedt funderingsherstel ook kansen, zegt Coevert.

fundering. Buren beslissen dan mee, moeten toestem-

Het kan bijvoorbeeld samengaan met de bouw van een

ming verlenen voor de werkzaamheden en zelfs mee-

extra woonlaag, verduurzaming of noodzakelijke reno-

betalen. Goed overleg is cruciaal. Boze buren kunnen

vaties. Het is daarom belangrijk bij funderingsproble-

flink dwarsliggen, zelfs een gang naar de rechter is niet

men goed te kijken naar de woning of het complex als

uitgesloten. Coevert: ‘Corporaties kijken zakelijk naar

geheel. Is het de kosten voor het herstel nog waard? Of

funderingsherstel, maar particulieren veel emotioneler.

is sloop en nieuwbouw een betere optie?

Woonstad Rotterdam heeft zo’n 17.000 woningen op houten palen. Sinds een jaar of vijf voert de corporatie grootschalig funderingsherstel uit. Het gaat om projecten van zo’n 50 tot 100 woningen per keer, waarbij per jaar van maximaal 150 woningen de funderingen worden hersteld. Ettelijke honderden woningen wachten nog op aanpak of worden nauwlettend in de gaten

FUNDERINGSLOKET

gehouden. ‘Het is geen exacte wetenschap’, aldus Saskia

Het nationale funderingsloket van het KCAF verzamelt meldingen en maakt een analyse van typen woning, bouwperiodes, type fundering en woonplaats. Zo ontstaat een landelijk beeld van de problematiek. Op basis hiervan is door het KCAF de Funderingsviewer Indicatieve Aandachtsgebieden ontwikkeld, waarop risicovolle gebieden zijn aangemerkt.

de Vries, procesmanager bij Woonstad Rotterdam. ‘Voor bewoners is dat soms lastig. Dan blijkt uit onderzoek dat de fundering onvoldoende is, maar wachten we toch nog even met de aanpak, omdat de situatie stabiel lijkt.’

‘Als we overgaan tot funderingsherstel, ligt onze belangrijkste focus altijd bij de huurders. In welke situatie komen deze mensen terecht? De markt

In een beperkt aantal gemeenten is voor het funderingsonderzoek een gemeentelijke subsidie mogelijk. Daarnaast heeft een groeiend aantal gemeenten zich aangesloten bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.

Handige sites: www.kcaf.nl, www.klimaatschadeschatter.nl, https://geocontent.rvo.nl/funderingsviewer_storymap/ en www.svn.nl/overheden/onze-fondsen/fonds-duurzaamfunderingsherstel/

in Rotterdam zit behoorlijk op slot, wij hebben weinig ruimte voor wisselwoningen. Dus kiezen we vaak noodgedwongen voor een aanpak in bewoonde staat. ’De Vries: ‘Ongeveer een jaar voordat de werkzaamheden beginnen, gaan we de huurders grootschalig informeren. Tijdens huisbezoeken en informatieavonden nemen we de consequenties voor een ieder door. Huurders die op de begane grond wonen, moeten er meestal uit en wonen acht maanden tot een jaar elders. Huurders op de woonlagen erboven kunnen vaak blijven, maar wonen op een bouwplaats. Dat levert veel geluidsoverlast op, met name bij het maken van inkassingen (zagen in de muren) of het heien van nieuwe palen. Maar ook stofoverlast, modder.’

Aedes-Magazine /

Untitled-1418 28

»

11/27/2019 2:16:16 PM

» achtergrond «



ADVISEUR FUNDERINGSA ANPAK MARTINE COE VERT :

‘Woningcorporaties kijken zakelijk naar funderingsherstel, maar particulieren veel emotioneler.

Vergelijk het met een rouwproces: ongeloof, boosheid, verdriet’

Aedes-Magazine /

AE1904_H3_Funderingsherstel_collage.indd 27

26-11-19 14:02



» achtergrond «

»

Toch hoeft dat niet te leiden tot een klachtenregen.

matie over de historie van een wijk of grondwater-

‘Ik vind dat mensen meestal verrassend begripvol

standen, maar ook in de communicatie. Dit geldt zeker in

zijn.’ Problematischer wordt het als de planning uit

Rotterdam, vertelt Saskia de Vries. ‘Het Funderingsloket

de hand loopt. Want begrip heeft een houdbaar-

probeert huiseigenaren op alle mogelijke manieren te

heidsdatum, heeft De Vries gemerkt. ‘Wij hebben

stimuleren tot funderingsonderzoek.

relatief veel bewoners die overdag thuis zijn, voor

Dat gebeurt in de vorm van een carrousel, ze gaan van wijk

hen is het heel ingrijpend. Spelen er medische

naar wijk. Wij kunnen veel gemakkelijker in gesprek met

klachten bij huurders, dan kijken wij of we tijdelijk

mandelige buren, als de gemeente eerst in de wijk is langs

een andere plek kunnen aanbieden. We hebben ook

geweest. Huiseigenaren weten dan al wat er speelt. Vaak

altijd rustwoningen, waar mensen overdag naartoe

zijn ze zelfs blij als we aanbieden dat wij het herstel

kunnen. En met aannemers maken we goede

organiseren en zij een redelijk deel van de totale kosten

afspraken over werkuren.’ Een actieve gemeente is

meebetalen. Voorafgaand aan de werkzaamheden doet de

een waardevolle bondgenoot. Niet alleen voor infor-

gemeente soms een extra informatieronde in de wijk. Wij zijn daar heel blij mee.’

PRESTATIEAFSPRAKEN Helaas is Rotterdam een gunstige uitzondering, zegt Dick

‘Maak funderingsproblematiek onderdeel van prestatieafspraken’

de Jong (KCAF). ‘Een aantal gemeenten in ons land is heel actief, maar dat zijn speldenprikken.’ Hij zou graag meer gemeentelijke verplichtingen zien. ‘Wij maken nu bijvoorbeeld voor een aantal gemeenten en corporaties funderingskaarten (Funder Maps), maar eigenlijk zou dit voor alle gemeenten verplicht moeten zijn. Corporaties kunnen aan de hand van die kaarten de “hotspots” van hun woningvoorraad bepalen.’

Daarnaast zouden gemeenten kunnen nadenken over het plaatselijk aanpassen van de grondwaterstand, daar waar dit technisch kan en verantwoord mogelijk is. ‘In Rotterdam loopt op dit moment een proefproject dat wellicht 400 funderingen kan redden. Een potentiële maatschappelijke schadepost van 32 miljoen euro. Diverse gemeenten leggen op verschillende plaatsen zogeheten DIT-riolen (Drainage Infiltratie Transport) aan, waarmee de hoogste en laagste pieken van de grondwaterstand worden afgevlakt. Ook daarmee kan schade aan funderingen worden voorkomen.’

Volgens Dick de Jong is het vooral belangrijk dat funderingsproblematiek onderdeel wordt van de prestatieafspraken. Ook de rol van de gemeente wordt dan vastgelegd. ‘Bijvoorbeeld waar het gaat om een goede waterhuishouding. Dat kan het behoud zijn van je huis.

Ook communicatie vanuit de gemeente richting huiseigenaren en omwonenden kan deel uitmaken van de prestatieafspraken. Op die manier wordt de gemeente veel meer op scherp gezet.’ In Rotterdam maakt de funderingsproblematiek inmiddels deel uit van de prestatieafspraken.

Aedes-Magazine /

Untitled-1325 28

«

11/27/2019 9:18:57 AM

Onze droom?

Meerwaarde bereiken door samenwerking.

Bij Giesbers snappen we dat een open samenwerking tussen opdrachtgever en partners tot meerwaarde leidt. Bijvoorbeeld door regisserend opdrachtgeverschap als het gaat om kwaliteitsborging. Lees meer over onze visie op ontwikkelen en samenwerken op www.giesberswijchen.nl. Wat is uw droom?

AE1904_Advertenties.indd 29

26-11-19 13:58



» zestien uit tweeëndertig «

ZEF HEMEL 16 min of meer persoonlijke vragen en 16 vragen over sociale huisvesting. Deze keer beantwoordt Zef Hemel, planoloog, 16 van deze vragen.

TEKST: ELSKE KOOPMAN, FOTO: JEROEN POORTVLIET



Aan welk huis bewaart u de beste herinneringen?

‘Dat was de Noorderstraat in Amsterdam. We woonden antikraak boven de machinefabriek in een bouwvallig zeventiende-eeuws pand. We hebben een goddelijke tijd gehad daar, pal achter de Prinsengracht, met een zee aan ruimte.’



Als u de baas was van Aedes, wat zou u als eerste doen?

‘De boel eens flink opschudden. Als er een urgent vraagstuk is in Den Haag, dan is het wonen en sociaal wonen. De wachttijden zijn zo lang, het ministerie is verdwenen, de hoeveelheid daklozen groeit enorm. En dat in Nederland.’



Moet een overlastgever de wijk uit?

‘Wat een rare vraag. Hij moet opvang krijgen. Vroeger hadden we manieren om daarmee om te gaan. Er zijn andere oplossingen, menselijker met aandacht en begeleiding.’



Waar moet de hoogte van de huur van afhangen?

‘Van draagkracht. Ik vind dat mensen niet meer dan een kwart van hun inkomen kwijt moeten zijn aan woonlasten.’



Hoeveel huurwoningen heeft Nederland nodig?

‘De bevolking groeit en vooral het aantal eenpersoonshuishoudens. Dus zijn er veel kleine huurwoningen nodig, vooral in de steden voor mijn studenten en jonge werkende mensen. Honderdduizenden relatief kleine huurwoningen.’

Aedes-Magazine /

Untitled-1140 30

11/26/2019 2:22:40 PM

» zestien uit tweeëndertig «





Hoe ervaart u uw dagelijkse woon-werkverkeer?

‘Ik ben blij dat ik dat op de fiets of lopend kan doen. Ik

geluiden en vind geluidoverlast het ergste dat er is. Ik zou

Wanneer was u voor het laatst verschrikkelijk boos?

ook letten op de levendigheid. Een uitgestorven buurt vind

‘Hahaha… Daarvoor moet ik in mijn geheugen graven. Toen

ik vreselijk. Ik wil rust in huis en reuring op straat.’

ik directeur van de Rotterdamse Academie voor Bouwkunst en we naar Heijplaat moesten verhuizen. Ik was zo kwaad.

Ik ben verhuisd en in Amsterdam gaan wonen en werken.’





‘Ik probeer mijn studenten net als mijn kinderen duidelijk te maken dat je zelfontplooiing alleen met anderen bereikt.

‘Ik ben planoloog. Dat begrijpt ze niet, maar als ik zeg dat ik

je ontwikkelt.’

Dat vind ik zo mooi. Hoe socialer je je gedraagt, hoe beter je



weten vaak niet dat zoiets bestaat.’

‘Ik ben net uit de verbouwing. We hebben de tuinkamer opnieuw opgetrokken en goed geïsoleerd met dubbelglas.

‘De geweldige geschiedenis. Die is zo mooi. Solidariteit

stapjes, we komen van ver in dit vroeg twintigste-eeuwse

proef ik niet meer. Humaan is het nog wel: we zorgen goed

huis.’

Verder nog een karrenvracht aan plannen. We doen het in



economisch domein is verplaatst. Termen zoals scheefwonen, doelgroepenhuisvesting en inkomensgrenzen zijn

Zijn er in 2050 nog woningcorporaties?

‘Dat is de vraag. Ik geloof heilig in wonen in coöperaties: verbanden van vrienden en bekenden die samen wonen in

technisch, uiteindelijk gaat het over mensen.’

een groot pand. Niet in huizen van grote woningcorporaties.

Wat zou u doen aan de wachttijden voor een sociale huurwoning?

Die kennen hun huurders niet meer. Alles draait om efficiëntie. Wonen is persoonlijk en moet iets sociaals zijn.’

‘Ik zou ze willen halveren, geen idee wat daarvoor nodig is.

In Singapore hebben ze 80 procent sociale huur om de inwoners te beschermen tegen de buitenlanders die er



Hoe duurzaam is uw eigen woning?

Wat vindt u positief aan de sociale huisvesting in Nederland? voor elkaar. Jammer is dat sociale huisvesting naar het



Wat vindt u zo belangrijk dat u het wilt meegeven aan de volgende generatie?

Uw buurmeisje van acht vraagt wat voor werk u doet. Wat antwoordt u? steden bouw, krijg ik stomverbaasde reacties. Mensen



Stel u gaat op proef wonen in een corporatiewoning, waar zou u op letten?

‘Het eerste is de gehorigheid. Ik ben erg gevoelig voor

weiger nog langer met de auto te gaan.’







Wat doet u zaterdagochtend?

‘Uitgebreid ontbijten en de opstelling van het hockeyteam

willen wonen. In Nederland internationaliseren we zo snel,

van mijn dochter in elkaar zetten, want ik ben de coach. Het

dat we onze huurders ook beter moeten beschermen.’

is aanpoten, maar leuk om de tactiek en strategie te bedenken bij een croissantje.’

Met wie zou u het liefst een uur in de lift vastzitten?

‘Fotografe Rineke Dijkstra. Ze fotografeert mensen en laat

Zef Hemel (63)

ze nu aan het woord over Rembrandts Nachtwacht Zo

Planoloog, Wibautleerstoel, hoogleraar Grootstedelijke

mooi. Hoe meer je met mensen praat, hoe beter je ze

vraagstukken aan de Universiteit van Amsterdam en

begrijpt.’

visionair.

Aedes-Magazine /

Untitled-1142 31

11/26/2019 2:22:46 PM



» #trotsophuren «

VIJFDE DAG VAN HET HUREN Met de hashtags #trotsophuren en #dagvanhethuren brachten corporaties in oktober 2019 de (goede) dingen die ze doen en waar ze trots op zijn onder de aandacht van een breder publiek. Veel corporaties gebruikten deze dag ook om met hun huurders te praten.

»

Aedes-Magazine /

AE1904_H4-dagvanhethuren.indd 32

29-11-19 12:28

» #trotsophuren «



Aedes-Magazine /

AE1904_H4-dagvanhethuren.indd 33

29-11-19 12:28



»

» #trotsophuren « Iedere corporatie die meedeed aan de Dag van het Huren deed dat op haar eigen manier.

Bij Sité Woondiensten gingen 40 medewerkers in Doetinchem de buurt in om met huurders onder andere te praten over hun contact met de buren.

Op verschillende plaatsen in Katwijk en Rijnsburg stonden medewerkers van Dunavie klaar om antwoord te geven op vragen van bezoekers.

De Kernen en De Goede Woning Neerijnen verwelkomden in Ophemert 200 huurders voor een high tea en een praatje. Mozaïek wonen ging op vijf locaties in Gouda en Bodegraven met bewoners aan de slag om de buurt nog mooier te maken. Daarnaast organiseerden zij een lunch voor en door bewoners. Mooiland stelde haar kantoor in Grave open voor huurders. Zij konden langskomen om vragen te stellen en van alles te ontdekken over duurzaam wonen. UWOON opende samen met de huurdersraad in winkelcentra in Harderwijk, Ermelo en Elburg popup-vestigingen. Huurders en belangstellenden konden er terecht met hun vragen over huren, zonnepanelen, onderhoud en leefbaarheid in de wijk. In Roermond organiseerde Wonen Limburg een verhalenfestival. Een statushouder vertelde hoe hij probeert een plekje in onze maatschappij te krijgen, mensen vertelden over het werk in de mijnen vroeger en een rapper over zijn leven in Nederland. Woningbouwvereniging St Willibrordus hield in Wassenaar een informatiemarkt, onder andere voor starters op de woningmarkt. In wijken in Meppel, Hoogeveen en Steenwijkerland gingen medewerkers van Woonconcept op bezoek bij huurders. En in Breda was theesalon De Struyck open, een tweede thuis voor wijkbewoners en huurders van WonenBreburg.

« Aedes-Magazine /

AE1904_H4-dagvanhethuren.indd 34

29-11-19 12:28

» #trotsophuren «



Trots op huren!

Aedes-Magazine /

AE1904_H4-dagvanhethuren.indd 35

29-11-19 12:28

Het toestel voor de laagste beheerskosten

AE1904_Advertenties.indd 36

26-11-19 13:58

ALS EEN PROJECT BOVEN JEZELF UITSTIJGT Heb je een betrouwbare partner waar op je kunt bouwen nodig Wie hoge kwaliteit op nummer één heeft staan, wil een partner voor wie dat ook geldt. Een partner die overtuigt met producten van uitzonderlijk hoge kwaliteit voor sanitair, gas en verwarming en die zelfs bij de grootste uitdagingen de details niet uit het oog verliest. Of dat nu persoonlijk op de bouwplaats is, telefonisch of in één van de seminarcentra van Viega.

Viega. Höchster Qualität verbunden.

viega.nl/Over-ons

191105DU_Image_Kundennaehe_NL_210x297_Aedes_F39.indd 1 AE1904_Advertenties.indd 37

25.10.19 09:52 26-11-19 13:58



» reportage «

Aedes-Magazine /

AE1904_reportage-opening.indd 38

28-11-19 13:34

» reportage «



DANKZIJ SAMENWERKING CORPORATIES EN GEMEENTE

NIEUWE EN BETAALBARE HUIZEN IN AMERSFOORT Aan nieuwe woningen is overal behoefte.

Woningcorporaties blijven, soms tegen de verdrukking in, bezig met nieuwbouw. In de nieuwe stadswijk Hogekwartier in Amersfoort slaagt de Alliantie erin om samen met Portaal en de gemeente een flink aantal nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. Het project heeft een looptijd van 2007 tot 2020. Hoe ga je om met de obstakels en veranderde omstandigheden die je onderweg tegenkomt?

TEK ST : JOSÉ DE VREEDE , FOTO ’ S : SIMONE MICHELLE DE BLOUW

» Aedes-Magazine /

AE1904_reportage-opening.indd 39

28-11-19 13:34

» reportage «

 Sinds 2006 werken in het programma Amersfoort Vernieuwt de gemeente en corporaties de Alliantie en Portaal samen met bewoners en maatschappelijke organisaties aan projecten om het leven in wijken prettiger te maken.

»

Schaarste op de woningmarkt is geen nieuw fenomeen. Het

schalige verbetering van buurten en wijken begon bijna

tekort aan betaalbare woningen is echter zo hard toege-

dertien jaar geleden met bouwprojecten, renovatie en veel

nomen, dat politiek Den Haag openlijk spreekt over een

sociale projecten, en loopt nog door tot zeker 2020.

‘wooncrisis’. Lange wachtlijsten voor een sociale huurwoningen zijn ook in Amersfoort een gegeven. ‘De vraag is

STADSWIJK IN ONTWIKKELING

vele malen groter dan het aanbod, ook hier is de woning-

Een van de gebieden waar Amersfoort vernieuwt is Hoge-

markt overspannen’, zegt Menno Tigelaar, wethouder

kwartier, een nieuwe stadswijk die de wijken Liendert en

Wonen. ‘Vooral starters en mensen met een midden-

Schuilenburg met elkaar verbindt. ‘Na ruim twee jaar van

inkomen hebben moeite om een geschikte woning te

gesprekken presenteerden we eind 2007 het plan voor wat

vinden. De wachttijd voor een sociale huurwoning is

toen nog de Hogewegzone heette’, vertelt gebiedsont-

gemiddeld zo’n negen jaar.’

wikkelaar Dieuwke Leveling van de Alliantie. Inmiddels is

Behalve met een tekort aan woningen, kampt Amersfoort in

de stadswijk Hogekwartier een van de grootste woning-

diverse wijken ook met sociale en economische problemen.

bouwprojecten van de stad.

Woningen die niet meer voldeden aan de eisen van deze

Waar eerst nog grasland en wat oude kwekerijen stonden,

tijd, buurten die achteruit gingen. Sinds 2006 werken in het

verrijst nu een nieuwe stadswijk met 830 woningen, een

programma Amersfoort Vernieuwt de gemeente en corpo-

mix van 430 huurwoningen, 400 koopwoningen, en 600

raties de Alliantie en Portaal samen met bewoners en maat-

vierkante meter bedrijfsruimte. Ongeveer 37 procent van

schappelijke organisaties aan projecten om het leven in

de woningen is sociale huur. Verschillende appartmenten-

wijken op veel gebieden prettiger te maken. De groot-

gebouwen gaan trapsgewijs de hoogte in, met daartussen

Aedes-Magazine /

Untitled-1740 24

11/29/2019 11:17:28 AM

» reportage «

 Waar eerst nog grasland en wat oude kwekerijen stonden, verrijst nu in Hogekwartier in Amersfoort een nieuwe stadswijk met 830 woningen, een mix van 430 huurwoningen, 400 koopwoningen, en 600 vierkante meter bedrijfsruimte.

Ongeveer 37 procent van de woningen is sociale huur.

eengezinswoningen. Blikvanger is het nieuwe zwem- en

RUIMTE VOOR FLEXIBILITEIT

sportcomplex Amerena. De ontwikkeling van het gebied is in

Van der Burgt trof in Amersfoort een goed lopende

handen van de Alliantie Ontwikkeling, de projectontwikkelaar

samenwerking aan, zowel op bestuurlijk als op ambtelijk

van de corporatie.

niveau: ‘De afspraken die in 2006 al zijn gemaakt,

Joan van der Burgt, sinds 10 maanden directeur van de Alliantie

leiden anno 2019 nog steeds tot mooie resultaten. We

in de regio Amersfoort, rijdt elke dag op weg naar haar werk

weten elkaar te vinden als de plannen bijsturing nodig

over de Hogeweg en ziet de woontorens van het Hogekwartier

hebben. De gemaakte afspraken bieden een stevige

als iconische markeerpunten verrijzen. ‘Toen ik vorig jaar in

basis om ons aan de ambities te houden, maar ook ruimte

Amersfoort de taak van regiodirecteur op me nam, was mijn

om flexibel om te gaan met veranderingen.’

eerste rondleiding in het Hogekwartier. Ik heb veel respect

‘In de samenwerking is het belangrijk geweest dat we

voor wat we hier de afgelopen dertien jaar tot stand hebben

afspraken op hoofdlijnen hebben gemaakt’, wijst ook

gebracht, samen met onze partners in de stad. We hebben een

wethouder Tigelaar als succesfactor aan. ‘In zo’n lang-

substantieel groot aantal woningen toegevoegd, betaalbaar

lopend traject kan er van alles veranderen, de afspraken

maar ook in het middeldure segment. Een mooie mix, die ook

boden ons de ruimte om gaandeweg de precieze invul-

doorstroming op gang kan brengen.’

ling te bepalen.’ Daarnaast was het voor zowel de ge-

Leveling: ‘In de omliggende wijken zijn bijvoorbeeld veel een-

meente als de corporatie zaak om de continuïteit te

gezinswoningen uit de jaren 70. We hopen dat er beweging op

waarborgen. ‘Als je het eens bent over ambities, durf

gang komt. Bijvoorbeeld van senioren die hun te grote woning

dan langjarig commitment aan te gaan’, raadt Van der

liever inruilen voor een gelijkvloers appartement met lift.’

Burgt andere corporaties aan. ‘Niet alleen tussen

‘Als je het eens bent over ambities, durf dan langjarig commitment aan te gaan’

»

Aedes-Magazine /

Untitled-1740 25

11/29/2019 11:17:31 AM



» reportage « Gebiedsontwikkelaar

Dieuwke Leveling van de Alliantie: ‘We hopen dat er beweging op gang komt.

Bijvoorbeeld van senioren die hun te grote woning liever inruilen voor een gelijkvloers appartement met lift in Hogekwartier.’

De eengezinswoningen die zomer  zijn opgeleverd zijn nog niet gasloos, maar voldoen wel ruimschoots aan de geëiste EPC van , in het huidige Bouwbesluit. De appartementen en eengezinswoningen die nu in aanbouw zijn, hebben al geen gasaansluiting meer.‘

»

bestuurders, maar juist ook op uitvoerend niveau. Betrek

kocht. Toch zat de economische crisis ons wel degelijk in de

de organisatie erbij en borg het goed. Dat biedt een stevige

weg.’ Het oorspronkelijke plan bevatte ondergrondse

basis met ruimte voor flexibiliteit, ook al veranderen de

parkeergarages onder alle woningen, niet alleen voor de

mensen die aan tafel zitten.’

hoogbouw, ook voor de eengezinswoningen. ‘Toen het

Amersfoort Vernieuwt kreeg onder andere te maken met

economische tij keerde, hebben we ons natuurlijk afge-

een economische crisis, waardoor de bouw vertraging op-

vraagd: zijn dure parkeergarages nog wel wenselijk? Kun-

liep. Ook kwam er, terwijl het project al gaande was, een

nen we het geld dat daarvoor is gereserveerd, niet beter in

nieuwe Woningwet die corporaties een andere rol en posi-

woningen stoppen?’, schetst Van der Burgt het dilemma.

tie gaf. Tel daar de nieuwe eisen op het gebied van duur-

De corporatie moest hiermee terug naar de gemeente, één

zaamheid en een overvraagde bouwsector bij op. Uitda-

van de uitgangspunten van Hogekwartier was immers ‘geen

gingen genoeg voor de continuïteit en betaalbaarheid van

blik op straat’, om de openbare ruimte zo vrij mogelijk te

de nieuwbouw in Hogekwartier.

houden.

Tigelaar: ‘Bij de beslissing om de parkeergarages onder de

MOBILITEIT IN HOGEKWARTIER

laagbouw te schrappen, gingen we niet over één nacht ijs.

Waar veel corporaties tegenwoordig te kampen hebben

Maar ook wij zien het belang dat de woningen er komen.

met stijgende bouwkosten en een tekort aan personeel en

Dus doe je water bij de wijn en maak je een nieuw plan om

materialen in de bouwsector, blijft de Alliantie dit nog

aan de vraag naar mobiliteit te voldoen.’

bespaard. Leveling: ‘De woningen die we nu bouwen en

De beslissing om geen garage te bouwen onder de ‘midden-

opleveren, hebben we meer dan twee jaar geleden inge-

velden’ met eengezinswoningen betekende veertig par-

Aedes-Magazine /

Untitled-1746 24

11/29/2019 11:43:30 AM

» reportage «

 Maarten Jutte vindt Hogekwartier een fijne buurt om te wonen. Hij woont in één van de units van het hostel Hirundo.

Het Leger des Heils biedt hier in een veilig thuis en begeleiding aan 35 mensen met een verslaving. De begeleiding in het hostel is erop gericht weer een zo normaal mogelijk leven te leiden. Bewoners worden aangemoedigd weer voor zichzelf te koken en aan het werk te gaan. Ze kunnen doorstromen van een kamer met eigen sanitair naar een inpandig appartementje. Een volgende stap is zelfstandig wonen.

‘ONS DOEL IS DAT IEDEREEN IN NEDERLAND GOED WOONT’ Woningcorporaties hebben hun

Corporaties staan pal voor een

Tegelijkertijd lopen corporaties

ambities vastgelegd in de Aedes-

brede sociale huursector: sociale

voorop in het verduurzamen van

agenda 2020-2023: Wonen in

huur mag niet afglijden tot een

huizen. Alle woningen moeten

Nederland, dat doen we samen.

armenvoorziening. Om het wo-

CO2-neutraal zijn in 2050.

ningtekort terug te dringen, hou-

De opgave om iedereen in Neder-

Ze hebben vijf prioriteiten:

den corporaties hun ambitie om

land goed te laten wonen is groot

1. Huren die te betalen zijn

jaarlijks 34.000 woningen te

en corporaties kunnen dat niet

2. Overal voldoende en passende

bouwen. Corporaties willen ook

alleen. Zij werken graag samen met

sociale huurwoningen

middeldure huurwoningen kunnen

partners, van huurders en gemeen-

3. Duurzame huurwoningen

bouwen, zodat mensen met een

ten tot welzijnsorganisaties en poli-

zonder extra woonlasten voor

middeninkomen weer een betaal-

tie. Aan de politiek vragen corpo-

huurders

baar huis kunnen vinden. Waar

raties om de juiste randvoorwaar-

4. Huurwoningen in gemengde

geen woningtekort is, richten

den, landelijk en lokaal.

wijken waar mensen zich thuis

corporaties zich vooral op het

voelen

goedhouden van hun woning-

Lees meer op:

5. Goede randvoorwaarden en

voorraad en op het behoud van

www.aedes.nl/Aedesagenda

gezonde bedrijfsvoering

leefbaarheid in dorpen en wijken.

»

Aedes-Magazine /

Untitled-1725 27

11/29/2019 10:21:00 AM



» reportage «

Menno Tigelaar (links op de foto), wethouder Wonen in Amersfoort: ‘Vooral starters en mensen met een middeninkomen hebben moeite om een geschikte woning te vinden. De wachttijd voor een sociale huurwoning is nu gemiddeld zo’n negen jaar.’

Meneer Yildirim (rechts op de foto) trok bijna  jaar geleden met zijn gezin van vier kinderen in een van de eerste opgeleverde eengezinswoningen in Hogekwartier.

Daarvoor woonde hij aan de overkant van de Hogeweg, in een portiekflat die inmiddels is gesloopt.

»

keerplekken minder. Niet direct een logische keus voor een

mee beperkt in gebiedsontwikkeling die sociale huur over-

wijk die vrij ver van het station, maar juist wel direct aan de

stijgt. In Hogekwartier hebben we de plannen niet rigou-

uitvalswegen ligt. Het aangepaste stedenbouwkundig plan

reus omgegooid, maar gekeken wat er binnen de kaders van

bood ruimte voor creatieve oplossingen: een nieuw mobili-

de nieuwe wet mogelijk was in exploitatie en beheer.’

teitsplan. Naast aandacht voor goed openbaar vervoer, is er

Een ander voorbeeld van gewijzigde regelgeving is het

voor bewoners straks de mogelijkheid om gebruik te maken

besluit dat bouwaanvragen van na 1 juli 2018 gasloos

van elektrische deelauto’s die te reserveren zijn via een app.

moeten zijn. ‘In de velden 3a en 3b was al veel voorwerk

‘Toen we dit in 2017 voorstelden, was het een heel vooruit-

verricht, maar waren de bouwvergunningen nog niet

strevend idee. Inmiddels is het door de huidige aandacht

aangevraagd’, vertelt Leveling. ‘Die hebben we snel

voor klimaat juist een concept dat past bij de tijd’, aldus

ingediend. Reageren op gewijzigde wet- en regelgeving

Leveling.

vraagt om flexibiliteit, maar geeft ons ook de kans om dingen beter te doen. Woningen die we rond de zomer van

GEWIJZIGDE REGELGEVING

2019 hebben opgeleverd, zijn nog niet gasloos, maar

Ook nieuwe wet- en regelgeving dreigde tot wijziging van

voldoen met een EPC van 0 wel ruimschoots aan de geëiste

de plannen te leiden. Er was al besloten om ook commer-

EPC van 0,4 in het huidige Bouwbesluit. En de appar-

ciële ruimtes op de begane grond van het eerste bouwveld

tementen en eengezinswoningen die nu in aanbouw zijn,

te ontwikkelen, toen de nieuwe Woningwet werd aange-

hebben al geen gasaansluiting meer.’ Van der Burgt: ‘Bij

nomen. Corporaties moesten zich voortaan alleen richten

elke verandering zijn we blijven redeneren vanuit doel-

op sociale woningbouw. Leveling: ‘Corporaties zijn daar-

stelling: wat is goed voor de bewoners en de stad?’

Aedes-Magazine /

Untitled-1765 24

11/29/2019 12:13:20 PM

» reportage «



Aedes-Magazine /

fc47030d-e2ad-434d-b821-6f6d36dd1111.idml 25

11/27/2019 7:15:38 AM



» reportage « Met een groot bouwproject als Hogekwartier is de krapte op de Amersfoortse woningmarkt niet

opgelost. Tot 2030 wil Amersfoort daarom 1.000 nieuwe woningen per jaar toevoegen. Minimaal 35 procent sociale huurwoningen en 20 procent uit koop- en huurwoningen voor de middeninkomens.

»

EERST BOUWEN, DAN SLOPEN

Beide bewoners hadden tijdens de bouw geen tijdelijke

Meneer Yildirim trok bijna 3 jaar geleden met zijn gezin van

woonruimte nodig. Omdat de Alliantie heel bewust koos

vier kinderen in een van de eerste opgeleverde een-

voor eerst bouwen en dan pas slopen, konden zij meteen

gezinswoningen in Hogekwartier. Daarvoor woonde hij aan

verhuizen naar hun nieuwe huurwoning.

de overkant van de Hogeweg, in een portiekflat die

Met Hogekwartier verdwijnt de krapte op de Amersfoortse

inmiddels is gesloopt. ‘Het is een leuke buurt, die heel

woningmarkt niet. ‘Met een vol Amsterdam en een

centraal ligt én dicht bij de snelweg. Als freelance stoffeer-

onbetaalbaar Gooi blijft centrumgemeente Amersfoort in

der stap ik in mijn bus en rijd ik zo naar mijn klanten. Wat ik

trek als vestigingsplaats’, aldus Van der Burgt. Dit voorjaar

nog wel mis, is speelruimte voor de kinderen.’

presenteerde de gemeente dan ook een ambitieus

Ook zijn overbuurman, meneer Hamed, is er niet rouwig om

‘Deltaplan’. Tot 2030 wil Amersfoort 1.000 nieuwe

dat zijn oude woning is gesloopt. ‘Deze nieuwe woning is

woningen per jaar toevoegen. Tigelaar: ‘Vanwege het grote

goed geïsoleerd en heeft geen onderhoud nodig.’ Op hun

tekort aan betaalbare huurwoningen, stellen we als eis dat

oude woonplek ‘de Hoven’ zijn een sporthal, een galerijflat

elk bouwproject uit minimaal 35 procent sociale

en diverse blokken portiekwoningen gesloopt. Elders in

huurwoningen bestaat en voor 20 procent uit koop- en

Amersfoort zijn vergelijkbare portiekwoningen

huurwoningen voor de middeninkomens.’ Voor de ambities

gerenoveerd. Langs de Hogeweg koos de Alliantie voor

is maar beperkt de ruimte. Daarom zal Amersfoort vooral

sloop en nieuwbouw, wat de gelegenheid bood voor wo-

binnen de stadsgrenzen, op bestaande locaties, woningen

ningverdichting. Leveling: ‘Dat gaf ons de kans om meer

moeten gaan ontwikkelen. De ervaringen met

woningen terug te bouwen. Op de ruimte waar 162 wo-

binnenstedelijk bouwen in Hogekwartier komen daarbij

ningen zijn gesloopt, komen in totaal 400 woningen terug.’

vast goed van pas.

Aedes-Magazine /

0ddc2d35-adfb-4289-875a-71fd8307dc76.idml 24

11/29/2019 12:34:33 PM

De beste worden in wat u doet Welke resultaten wilt u behalen in uw werk? Welke kennis en vaardigheden heeft u nodig om persoonlijk te groeien? De Academie voor Vastgoed heeft een breed scala aan opleidingen en cursussen die u de mogelijkheid geven om u nog verder te ontwikkelen in uw vakgebied. Het aanbod betreft zowel ééndaagse cursussen en leerlijnen die bestaan uit meerdere bijeenkomsten. U kunt er dus voor kiezen om een langer traject te doorlopen of om uw kennis in één dag bij te spijkeren.

Bewezen kwaliteit Voor veel vastgoedprofessionals zijn de hoge slagingspercentages van de Academie voor Vastgoed een doorslaggevende factor om voor onze opleidingen te kiezen. Voor ons het bewijs dat ons opleidingsaanbod een kwalitatieve bijdrage levert aan uw professionele ontwikkeling.

Benieuwd naar wat wij u kunnen bieden? Neem vandaag nog contact op via 030 – 608 51 60, info@academievoorvastgoed.nl of www.academievoorvastgoed.nl.

AE1904_Advertenties.indd 47

26-11-19 13:58

AE1904_Advertenties.indd 48

26-11-19 13:59

» feiten en cijfers «



Huurdersoordeel van 1 op de 7 huurders naar 7,6 TEKST: ELSKE KOOPMAN, CIJFERS: AEDES-BENCHMARK

‘Luister naar de huurders en ga ermee aan de slag’ KARIMA CHAFIA EN SVEN TURNHOUT VAN KWALITEITSCENTRUM WONINGCORPORATIES HUURSECTOR (KWH)

Woningcorporaties hebben in de

deze grafiek te zeggen: wat een goed cijfer,

Daarbij kan een woonbelevingsonderzoek

Aedes-benchmark een 7,6 gekregen als

niets meer aan doen. Maar hier kun je van

op complexniveau een handig hulpmiddel

rapportcijfer van de huurders. Hierin

leren. Veel mensen geven bovendien nog

zijn.’

zijn de meningen van 356.242 huurders

steeds een laag cijfer.’

meegenomen. Dat wil zeggen dat een op

Chafia: ‘Klopt, 13 procent van de huurders

Turnhout: ‘De benchmark is een allereerste

de zeven huurders de eigen corporatie

geeft voor een reparatieverzoek een 1 tot

indicatie. Wees nieuwsgierig en zet wat je

heeft beoordeeld.

een 5 als cijfer. Maar nieuwe huurders zijn

hoort om in werk. Dat een corporatie

juist een stuk tevredener in vergelijk met een

dienstverlening helemaal optuigt met

paar jaar terug en geven een 7,7.’

vergezichten, is niet altijd nodig. Een

Chafia: ‘Het hoge cijfer wil zeggen dat woningcorporaties goed bezig zijn met hun

huurder wil dat hij kan bellen als iets stuk is

huurdersoordeel. Ze vragen meer huurders

Chafia: ‘Het beste advies aan corporaties is:

en dat de corporatie dan meteen iemand

om een mening en doen daar ook wat mee.

luister naar de huurder en ga met hun

langs stuurt om het te maken. Doe wat nodig

Dat leidt weer tot meer waardering en

mening aan de slag. Een negatief eerder

is, dan kom je al heel ver.’

hogere cijfers.’

contact, een vervelende buurman, de buurt,

Turnhout vult aan: ‘Alles wat je aandacht

alles kan het oordeel beïnvloeden. We

Meer lezen over de Aedes-benchmark? Kijk

geeft, gaat groeien. De huurder komt steeds

meten niet in een vacuüm. Kijk daarom

op: www.aedes.nl/benchmark.

beter op het netvlies van corporatie-

verder dan alleen de dienstverlening en kijk

medewerkers. Het is verleidelijk om met

naar wat er nog meer speelt bij huurders.

Aedes-Magazine /

Untitled-1680 39

11/29/2019 8:53:43 AM



» toezicht «

Aedes-Magazine /

Untitled-1339 28

11/27/2019 10:16:16 AM

» toezicht «



COMMISSARISSEN IN FOODVALLEY ZOEKEN ELKAAR OP

‘HET IS GOED OM JE VOELSPRIETEN UIT TE STEKEN’ Al drie jaar op rij houdt het samenwerkingsverband DeelGoed van acht corporaties in de regio FoodValley (omgeving Ede/Wageningen) een speciale bijeenkomst voor commissarissen. Zij maken kennis, wisselen ervaringen uit en scherpen hun mening. ‘Door je horizon te verbreden, kun je betere vragen stellen aan de bestuurder.’

TEKST: LISETTE VOS, ILLUSTRATIE: CURVE

»

Aedes-Magazine /

Untitled-1341 29

11/27/2019 10:16:47 AM



» toezicht «

»

Arie Elsenaar is sinds vijf jaar RvC-voorzitter van

huisvesting vraagt om een andere aanpak dan bij grond-

Patrimonium woonservice in Veenendaal. Hij weet nog

gebonden woningen, om een voorbeeld te noemen.’

goed dat niet alle toezichthouders in 2017 enthousiast

Toch kun je volgens Kunst met voldoende activiteiten

waren over de eerste gezamenlijke bijeenkomst van het

samen aan de slag. Tijdens de bijeenkomst voor RvC-

regionale samenwerkingsverband DeelGoed. ‘Sommigen

leden wisselen de corporaties kennis uit, onder meer met

waren sceptisch, ze vonden dat ze voor hun eigen

de presentatie van de interne auditor. En dat vindt ze

corporatie moesten staan. Als er iets aan de hand was,

waardevol. ‘Het is goed om een brede blik te hebben. Je

zouden ze het zelf oplossen. Inmiddels is die twijfel weg.’

hoort wat er in de regio speelt, en gaat daarover in

Corporaties werken veel samen, in lokale netwerken met

gesprek. Tijdens de bijeenkomst steek ik mijn voel-

partners in de wijk, maar ook in regionale samen-

sprieten uit. Als toezichthouder moet je niet alleen afgaan

werkingsverbanden met andere corporaties. Wat

op de informatie van je eigen bestuurder. Daarmee

corporaties te doen staat overstijgt het eigen werkgebied,

voorkom je dat je voor verrassingen komt te staan.’

zoals sociale huisvesting op de schaal van de regionale

Kunst woont in Nijmegen, waar ze eerder corporatie-

woningmarkt. Corporaties kunnen efficiënter werken en

directeur en wethouder was. Voor haar is de RvCbijeenkomst van DeelGoed een mooie gelegenheid om kennis te maken met andere RvC-leden in de regio. ‘Ik ben minder bekend in Wageningen en de regio. Als je elkaar kent, pak je sneller de telefoon als dat nodig is.’

‘Ik ga binnenkort koffiedrinken met een RvC-lid van een andere corporatie die veel kennis heeft over duurzaamheid’

KWETSBAAR Arie Elsenaar, die bij Patrimonium bijna de tweede termijn heeft volgemaakt, heeft al een uitgebreid netwerk in Veenendaal. Toch legt ook hij op de RvCbijeenkomst van DeelGoed waardevolle contacten. Voor het eerst stond dit jaar onder meer het strategische thema duurzaamheid op de agenda. ‘Ik ga binnenkort koffiedrinken met een RvC-lid van een andere corporatie die

kosten besparen als zij in de regio taken samen doen,

veel kennis heeft over duurzaamheid. Als je elkaar kent,

zoals de aanstelling van een interne auditor. Die

stel je je eerder kwetsbaar op. Ik hoor graag zijn mening.’

ontwikkelingen hebben consequenties voor het toezicht.

De informatie van de interne auditor die tijdens de bijeenkomst voor RvC-leden van DeelGoed aan de orde

TUSSEN SERVET EN TAFELLAKEN

is, is voor Elsenaar niet nieuw. ‘We bespreken de

In het samenwerkingsverband DeelGoed werken acht

rapportages uiteraard in de eigen RvC. Er zijn nieuw-

corporaties op verschillende onderdelen samen (zie

komers voor wie die inzichten misschien wel nieuw zijn.’

kader). Die samenwerking is nodig, onderschrijven ook

Eén van de nieuwkomers is Renze van Houten, sinds een

de RvC-leden, want de deelnemers zijn ‘te groot voor het

half jaar vicevoorzitter van de RvC van de Woning-

servet, maar te klein voor het tafellaken’. Voor sommige

stichting uit Wageningen. Voor Van Houten is de

corporaties gaat de samenwerking in DeelGoed nog niet

corporatiesector een nieuw werkgebied. Als directeur

ver genoeg, wel is de afspraak dat een corporatie niet

van Waternet in Amsterdam is hij – vanuit de rol van

verplicht is om aan elke samenwerkingsactiviteit mee te

bestuurder – wel betrokken bij de verduurzaming van

doen.

woningen, ook die van corporaties. Waternet werkt

Hannie Kunst, RvC-voorzitter van studentenhuisvester

aan innovaties als alternatief voor gas. ‘We proberen uit

Idealis in Wageningen, vindt het belangrijk dat de interne

wat wel of niet werkt, maar het is lastig om een kansrijke

toezichthouders ieder jaar toetsen wat de meerwaarde is

oplossing te herkennen.’

van de samenwerking. ‘In het kort: wat kost het, wat levert het op? Dat is soms ingewikkeld. We hebben

WIE NEEMT DE REGIE?

als studentenhuisvester deels andere opgaven dan de

De energietransitie is een complex vraagstuk, er is niet

collega-corporaties. Verduurzaming bij studenten-

één route om woningen energiezuinig of energieneutraal

Aedes-Magazine /

Untitled-1408 12

11/27/2019 1:54:45 PM

» toezicht «



te maken. Dat gaat niet alleen over technische innovaties. Wie begint, wie neemt de regie, wat zijn de risico’s? Dat zijn vragen die in de RvC van elke corporatie aan de orde komen. Van Houten praat hier graag over met RvC-leden van andere corporaties, ook tijdens de bijeenkomst van DeelGoed. ‘Je deelt verschillende gezichtspunten, dat helpt je om je eigen mening aan te scherpen.’

De verschillen per gemeente in de regio DeelGoed zijn groot. In Wageningen zijn de ambities van het college hoog. In andere gemeenten ligt de lat minder hoog. Voor Van Houten is het goed om inzicht te krijgen in hoe andere corporaties – en de RvC-leden – in de lokale situatie hun eigen route kiezen. ‘Hoe meer commissarissen je in de regio spreekt, hoe beter je een beeld krijgt welke kant het opgaat. Of dat al helemaal duidelijk is? Nee.’ De opgedane kennis en inzichten van hun collega’s in DeelGoed gebruiken de RvC-leden om hun rol als sparringpartner van de bestuurder beter te vervullen.

Uiteindelijk is de rol van de RvC om de eigen bestuurder kritisch te bevragen, of het nu om duurzaamheid of huisvesting van studenten in de regio gaat. RvCvoorzitter Kunst van Idealis: ‘Door je horizon te verbreden, kun je betere vragen stellen aan de bestuurder.’

‘Hoe meer commissarissen je in de regio spreekt, hoe beter je een beeld krijgt van welke kant het opgaat’

Aan een structureler overleg is geen behoefte: een keer in het jaar een bijeenkomst is voldoende. De bestuurders van de corporaties van DeelGoed zijn aan zet: zíj geven

verdeling Huiswaarts, HR (onder meer vacatures

de samenwerking vorm. RvC-voorzitter Elsenaar van

uitwisselen), communicatie (onder meer inkoop

Patrimonium: ‘Tijdens de bijeenkomst voor RvC-leden

mediatraining bestuurders). Ook houdt DeelGoed

zien we de bestuurders samen in één setting. Een mooie

pilots, bijvoorbeeld voor contracten met lift-

bijkomstigheid is dat we kunnen zien of er chemie is

onderhoud en inkoop van zonnepanelen. Corporaties

tussen de bestuurders. Zij moeten het doen.’

kiezen zelf waaraan ze meedoen.

DEELGOED: SAMENWERKEN IN FOODVALLEY

RVC-BIJEENKOMSTEN

DeelGoed is een samenwerkingsverband van acht

DeelGoed heeft het initiatief genomen om ieder jaar

corporaties in de woningmarktregio FoodValley (in

een RvC-bijeenkomst te organiseren om onderling

de provincies Utrecht en Gelderland): Patrimonium

kennis te maken én kennis uit te wisselen over de

woonservice (Veenendaal), de Woningstichting

activiteiten van DeelGoed (met onder meer een

(Wageningen), Idealis (studentenhuisvesting

presentatie door de interne auditor). De eerste

Wageningen), Woonstede (Ede), Rhenam Wonen

bijeenkomst was in 2017. Tijdens de laatste bijeen-

(Rhenen), Woningstichting Barneveld, Veenendaalse

komst discussieerden de RvC-leden ook over

woningstichting en Plicht Getrouw (Bennekom).

strategische thema’s uit de Regionale Woonagenda

De corporaties werken op een aantal onderdelen

FoodValley: duurzaamheid, tekort sociale huur-

samen. Zo hebben zij gezamenlijk een interne

woningen en zorg voor kwetsbare huurders. De

auditor aangesteld, waardoor de corporaties ook een

bestuurders van de corporaties hebben de inbreng

kijkje in elkaars keuken krijgen. Andere gezamen-

van de RvC-leden meegenomen in een overleg met de

lijke activiteiten zijn onder meer: woonruimte-

wethouders Wonen uit FoodValley.

«

Aedes-Magazine /

Untitled-1411 31

11/27/2019 1:58:22 PM

Zonnepanelen voor huurders

STICHTING

• Exclusief voor woningcorporaties!

• Duurzaam, transparant en sociaal • Beste prijs-kwaliteit, ongeacht koop of financiering

Ontdek Wocozon: dé specialist in zonnepanelen voor woningcor oraties. et ook nog eens een inke dosis ervaring. Bel of mail voor een afspraak. U zet de stap naar duurzame energie, Wocozon doet het werk en dankzij voordelige zonne-energie krijgt u blije huurders.

Bekijk de video

Bel 085 744 10 58 of kijk op wocozon.nl

adv-Wocozon-Aedes Magazine-2019v1.indd 1

07-02-19 13:27

Nieuwe regels nieuwe kansen De woningmarkt staat al tijden onder druk. Als woningcorporatie krijgt u voortdurend te maken met nieuwe regels. Op meer dan één gebied. Telkens moeten nieuwe keuzes gemaakt worden.

Reden genoeg om een betrouwbare juridische partner te wensen die u hierbij kan ondersteunen. Een partner die u tijdig waarschuwt bij nieuwe ontwikkelingen. En u vertelt hoe u kunt voorsorteren.

De advocaten van Hielkema & co hebben zich volledig toegelegd op het vastgoed- en huurrecht en overzien het gehele speelveld.

Zij kunnen u dan ook met solide kennis van zaken adviseren (en als het moet procederen) over zaken rond (ver)huur, (ver)koop, woonfraude, huurprijzen, algemene huurvoorwaarden, overlast, renovatie, bouw, projectontwikkeling en de regelgeving rond de volkshuisvesting.

Vertrouwde expertise Hielkema & co kan bogen op meer dan 25 jaar ervaring in de praktijk van de volkshuisvesting. Wij komen graag bij u langs voor een kennismaking.

Dé vastgoed- en huurrechtadvocaten www.hielkemaco.nl De Boelelaan 7, 1083 HJ Amsterdam Tel. 085 782 28 20

AE1904_Advertenties.indd 54

26-11-19 13:59

» mensen en wonen «



Henk Jacobs (74) woont sinds september 2016 met zijn vrouw Tea (76) in een appartement van zo’n 45 vierkante meter op de tweede etage in de Pepijnhof van Viveste in Wijk bij Duurstede. Het is een woongroep voor ouderen met 22 appartementen.

De huur is 625 euro inclusief 50 euro servicekosten.

TEKST: ELSKE KOOPMAN, FOTO: BART VAN DIEKEN

‘Gewoon meedoen in het groepsgebeuren’ ‘We kijken hier naar elkaar om. Mensen

op maandagavond, klaverjas op donderdag.

De wachttijd om hier te komen wonen is

moeten wel zelfredzaam zijn, we zijn geen

Tea gaat op de maandagavond sjoelen en op

ongeveer  tot  jaar. In principe hebben we

mantelzorgers, maar we nemen elkaar wel

dinsdag hebben we een koffieochtend. Tea

gezegd dat mensen niet jonger dan  en niet

op sleeptouw als dat nodig is.’

mijn vrouw regelt dat met een andere

ouder dan  mogen zijn om hier

bewoonster. Ik ben voorzitter en secretaris

ingeschreven te kunnen worden. Als ze

‘We wonen niet groot, maar het is genoeg.

van de biljartclub van acht man en ik ben se-

eenmaal hier wonen, moeten ze wel gewoon

We hebben hier een woonkamer, keuken,

cretaris van de vereniging Groepswonen

meedoen in het groepsgebeuren, zoals in

balkon, slaapkamer, een kleine kamer en een

voor ouderen. Via het secretariaat loopt

diverse commissies. We hebben een

toilet en douche in een. Verder is er een aan-

de verenigingsadministratie. Daarbij hoort

beheercommissie voor de ontmoetings-

tal gemeenschappelijke ruimten, zoals de

het onderhouden van contact met Viveste en

ruimte, een tuincommissie voor de voor- en

ontmoetingsruimte en een hobbykamer met

met de buitenleden. Dat zijn aspirant-bewo-

achtertuin, een activiteitencommissie. Er is

biljart. Je kunt hier van alles doen. Ik biljart

ners en wij hebben nu al  aanmeldingen.

veel te doen.’

Aedes-Magazine /

Untitled-1366 39

11/27/2019 10:40:38 AM



» slimmer en beter voor elkaar «

VERNIEUWENDE PRAKTIJKVOORBEELDEN

FOTO: GEERT COX

Woningcorporaties werken aan goed en betaalbaar wonen in Nederland. Dat doen zij door samen te werken en te innoveren. Dit keer voorbeelden uit Hengelo, regio Utrecht, Drenthe, Harderwijk en Boxtel.

Prijs en kwaliteit in co-creatie Welbions werkt al vier jaar samen met

manager Woning bij Welbions. Uit een

De prijzen zijn geïndexeerd maar Van Es

vaste bouw- en installatiebedrijven

evaluatie bleek dat de vaste prijsafspra-

denkt dat Welbions flink gaat besparen

voor het onderhoud aan circa 15.000

ken volgens een prijzenboek tot ontevre-

op alle indirecte kosten bij de eigen orga-

woningen in Hengelo en Borne. De

denheid en veel discussies hebben ge-

nisatie. Tijdrovende discussies zijn verle-

corporatie heeft samen met deze co-

leid. ‘Die discussies beïnvloeden de rela-

den tijd en er is minder monitoring

makers een nieuw systeem ontwikkeld

tie, terwijl het idee is dat je met co-

nodig. ‘We zijn echt in co-creatie tot die

voor afspraken over prijs en kwaliteit.

makers in vertrouwen samenwerkt.’ Dat

templates zijn gekomen’, aldus Van Es.

moest dus anders. Voor alle werkzaam-

‘We waren gelijkwaardig. Ieder moest

De veertien co-makers werken gebieds-

heden zijn templates gemaakt met stan-

inzicht geven in elkaars bedrijfsvoering.

gericht. Zeven vaste teams van een

daarden voor de kwaliteit van het werk

Dat heeft over en weer tot meer begrip

bouw- en een installatiebedrijf doen

en de bijbehorende prijs. Deze markt-

geleid. Zo maken we samen een mooie

voor de woningen in hun gebied het

conforme prijzen zijn getoetst door

kwaliteitsslag voor onze huurders.’

klachten-, mutatie- en planmatig onder-

onafhankelijke deskundigen. Ook zijn

houd. ‘Ze zijn het verlengde van onze

duidelijke afspraken gemaakt over

Meer weten? Mail Hans van Es

organisatie’, zegt Hans van Es, afdelings-

evaluatiemomenten en werkprocessen.

h.vanes@welbions.nl.

Aedes-Magazine /

Untitled-1542 36

11/28/2019 9:56:47 AM



FOTO: IRIS SIJBOM

» slimmer en beter voor elkaar «

Drenthe Woont Circulair De acht Drentse woningcorporaties hebben de ambitie om in 2040 100 procent circulair te bouwen en te renoveren. In een open marktconsultatie in september vroegen zij marktpartijen om hun visie daarop. Het resultaat was verbluffend. 175 bedrijven leverden gezamenlijk 31 visiedocumenten in

Slimme gevelisolatie

voor Drenthe Woont Circulair.

Slimme gevelisolatie om woningen sneller, beter en

medewerkers 10 nominaties geselecteerd. Die

goedkoper te verduurzamen. Dat was de vraag waarmee de

consortia hebben op 27 november hun visie

Utrechtse corporaties Portaal, Bo-Ex en Mitros de markt

gepitched voor een vakjury en een kinderjury

hebben uitgedaagd. De drie winnaars zijn volop bezig om

onder voorzitterschap van architect en innovator

hun oplossing verder uit te werken. De concepten worden

Thomas Rau. Daaruit zijn zes consortia gekozen

getest in proefwoningen van de drie corporaties.

waarmee de acht corporaties in 2020 daad-

Daaruit zijn door een team van corporatie-

werkelijk gaan pionieren en experimenteren met De winnende ideeën bieden oplossingen voor betere isolatie

circulair bouwen en renoveren. De jury: ’We

van binnen-, buiten- en spouwmuren. Projectleider Gerdi

hebben gekeken naar wat de moeite waard is om

Berkers: ‘De proefwoningen worden eind dit jaar gemaakt.

te laten groeien. Daarbij hebben we gezocht naar

Achter de schermen is al veel gebeurd. De winnaars hebben

iets wat er nog niet is: iets totaal nieuws,

hun concept verbeterd aan de hand van aanbevelingen van de

radicaals of verfrissend.’

jury. Zo is het aantal benodigde coatinglagen bij een concept

Drenthe Woont Circulair wil ook de partijen

voor isolatie van de binnenwand teruggebracht naar drie.’

betrokken houden die niet geselecteerd zijn. Om

De initiatiefnemers delen hun kennis graag met andere

dat te ondersteunen, organiseert Drenthe Woont

corporaties. Op duurzaamheidsdag (10 oktober) werden de

Circulair samen met haar partners Proeftuinlab’s.

sympathisanten – een kring van 23 corporaties – geïnformeerd

Jaap Boekholt, directeur-bestuurder van De

over de winnende concepten. Deze corporaties wachten vol

Volmacht en woordvoerder namens de acht

spanning de resultaten van de eerste proefwoningen af. Bij

corporaties: ‘In deze labs kunnen alle 31

succes kunnen zij de oplossingen ook gebruiken om

consortia deelnemen, zodat we van elkaar leren

tienduizenden sociale huurwoningen te verduurzamen zodat

door te doen. En samen de transitie naar een

de energiekosten voor de huurders betaalbaar blijven.

circulaire bouweconomie versnellen.’

Kijk op www.isolatieuitdaging.nl . Nog meer weten?

Meer weten? Kijk op

Mail Gerdi Berkers gberkers@mitros.nl.

https://drenthewoontcirculair.nl.

Aedes-Magazine /

Untitled-1628 39

11/28/2019 2:19:27 PM

» slimmer en beter voor elkaar «

Met zijn allen knopen doorhakken UWOON wil besparen op huisves-

Consent-besluitvorming is een onder-

Inmiddels is de methode ook ingezet

tingskosten. In korte tijd is een plan

deel van Sociocratie. Daarbij gebruik je

voor andere zaken. En telkens leidt het

gemaakt waarbij alle medewerkers

de wijsheid van de groep. Je gaat actief

sneller dan verwacht tot een besluit

betrokken waren. Hiervoor gebruik-

op zoek naar bezwaren, die gebaseerd

waar iedereen achter staat. Zo werd

ten ze de methode van consent.

moeten zijn op argumenten en niet op

een voorstel voor een vastgoedproject

meningen. Van de 100 UWOON-

in twee uur aangepast en aangenomen,

Momenteel heeft de corporatie drie

medewerkers hebben er 42 meege-

terwijl dat normaal minstens een dag

kantoren. Het nieuwe huisvestingsplan

daan aan het nemen van de beslissing.

zou nemen. Moniek van Balen ziet ook

betekent een verbouwing van het pand

De overige collega’s gaven vooraf input

mogelijkheden voor overleg met de

in Harderwijk tot een plek waar mede-

of namen in de slotronde zitting op de

huurdersvertegenwoordiging over de

werkers prettig werken en bewoners

publieke tribune. Na vier rondes lag er

toekomst van een wijk. Zij beveelt de

zich welkom voelen. Twee panden in

een breed gedragen plan voor de ver-

methode zeer aan voor andere corpo-

Ermelo en Elburg worden verkocht;

bouwing van het kantoor. De beno-

raties. ‘Je moet natuurlijk wel inves-

UWOON gaat kleinere ruimtes huren in

digde investeringen van 1 miljoen euro

teren zodat iedereen de spelregels goed

die gemeenten. ‘Als je zo’n plan op de

voor de verbouwing wegen op tegen de

leert. Voor leidinggevenden is het best

traditionele manier uitwerkt kom je tot

besparingen op de huisvestingslasten

spannend, maar je komt echt tot betere

compromissen’, vertelt directeur-

en zijn in 7 jaar terugverdiend. De

besluiten omdat je gebruikmaakt van de

bestuurder Moniek van Balen. ‘De

meeste discussie was er over de begane

wijsheid van de groep.’

redenen voor veranderingen zijn vaak

grond waar tegenstrijdige belangen

niet duidelijk voor degene die erdoor

leken te bestaan: openheid en gevoel

Meer weten? www.uwoon.nl/consent

geraakt wordt. De methode van

van veiligheid. De mening van een

Of maak een afspraak met Moniek van

consent leidt tot meer draagvlak, betere

receptioniste gaf hierbij de doorslag

Balen, mvanbalen@uwoon.nl. Zij

besluiten en meer snelheid.’

voor de open inrichting.

vertelt er graag meer over.

Aedes-Magazine /

Untitled-1568 39

11/28/2019 11:28:16 AM



FOTO: PETER DE KONING

» slimmer en beter voor elkaar «

Bewonerservaringen peilen bij renovatie Grootonderhoud of renovatie heeft

monitor voor het eerst ingezet in 2018

ners niet voor niets te wachten.’ Ook de

een behoorlijke impact voor bewo-

bij een renovatieproject met 62 wonin-

huurders zijn goed te spreken over deze

ners. Met de Renovatiemonitor peilt

gen. Inmiddels gebruikt de corporatie

intensieve manier van contact bij

corporatie JOOST uit Boxtel de bewo-

het voor twee projecten voor groot-

renovatie of grootonderhoud. Van

nerstevredenheid voor, tijdens en na

onderhoud. Projectconsulent Krien van

Splunder: ‘Het gaat bij de gesprekken

het werk. Persoonlijk telefonisch

Splunder had er al eerder ervaring mee

om hun beleving van de werkzaam-

contact is het geheime wapen.

opgedaan toen hij bij Woonbedrijf in

heden. Bewoners hebben er behoefte

Eindhoven werkte. Hij vindt het vooral

aan hun verhaal te vertellen en daar-

De Renovatiemonitor is een dienst van

belangrijk dat hij altijd weet wat er

voor biedt de Renovatiemonitor de

het Centrum voor Woononderzoek.

gaande is: ‘Dat geeft rust.’ Als op-

mogelijkheid. Werkzaamheden voor

Een onafhankelijk belteam van speciaal

drachtgever ontvangt hij per e-mail de

renovatie en grootonderhoud geven

getrainde mensen neemt de tijd voor

gespreksverslagen. Aan het cijfer kan

sowieso overlast. Met de persoonlijke

een echt gesprek met bewoners over

hij snel zien als iets niet lekker loopt en

communicatie voelen bewoners zich

communicatie en informatie, uitvoe-

samen met de aannemer snel ingrijpen.

gehoord. Als na afloop het stof letter-

ring, gedrag (van werklieden) en het

‘Bij JOOST nemen we alleen aanne-

lijk en figuurlijk is neergedaald, krijgen

nakomen van afspraken. Door niet

mers in de arm die de methode van de

we positieve beoordelingen.’

alleen na afloop maar ook tussentijds

Renovatiemonitor onderschrijven. Die

contact te zoeken, is bijsturen mogelijk.

flexibiliteit tonen en snel paraat kun-

Meer weten?

Na oplevering geven de ervaringsdes-

nen en willen staan zodra een bewoner

www.wonenbijjoost.nl/

kundigen een eindoordeel en tips hoe

overlast ervaart. We vinden het bijvoor-

renovatiemeter-hoe-gaat-het-met-u/

iets anders of beter kan. In een speciale

beeld heel belangrijk dat ze goed com-

Of mail projectconsulent Krien van

app is de tevredenheid op de voet te

municeren en tijdig aangeven als een

Splunder krien.vansplunder@

volgen. JOOST heeft de Renovatie-

planning verandert. Dan zitten bewo-

wonenbijjoost.nl.

Aedes-Magazine /

Untitled-1553 39

11/28/2019 10:09:22 AM

Meer behoefte aan flexibiliteit? Is uw verkoopafdeling kwetsbaar? Dan is outsourcen van uw particuliere verkopen wellicht een mooie oplossing!

Waarom kiezen corporaties voor WIJ? meer flexibiliteit en continuïteit in de dienstverlening; procesuitvoering is minder kwetsbaar; 1 aanspreekpunt voor het hele verkoopproces; aanwezigheid en continuïteit van kennis en kunde; WIJ sturen op wet – en regelgeving (compliance); zicht op en beheersing van risico’s;

Vraag nu een gratis business case aan!

inkoopvoordelen bij inhuren derden en diensten; daadkrachtig verkoopproces / beperkte leegstand

Wie zijn WIJ? WIJ aan- en verkoopmanagement is een onderneming van Jimmy Feitz MRE MRICS en Martin Peeringa QC MRE. Twee vastgoedprofessionals met ieder ruim vijftien jaar ervaring in managementfuncties bij corporaties.

Jimmy: +31 6 53 403 764

info@wijverkoop.nl

Martin: +31 6 12 432 885

wijverkoop.nl

Lancering nieuwe productrange februari 2020

Kostenefficiënt aan de slag voor een gasloze toekomst? Inventum heeft de ambitie om het energieverbruik in woningen te reduceren. Dat doen we al 111 jaar door het ontwikkelen van energiezuinige producten, zoals de uitvinding van de ventilatiewarmtepomp,

de Ecolution Modul-AIR voor bestaande en nieuwbouwwoningen. Al onze producten worden ontworpen en geproduceerd in onze fabriek in Houten, waardoor Inventum een oer-Hollands bedrijf is met puur Hollandse betrouwbaarheid.

Ontdek onze nieuwe productrange op de VSK, standnummer B010

Wilt u meer informatie of een afspraak maken? Ga dan naar inventum.com/nl/warmtepompen

AE1904_Advertenties.indd 60

26-11-19 13:59

Resultaatgericht samenwerken?

Daar teken ik voor.

Vastgoedonderhoud verduurzamen kan zoveel slimmer.

Door samen te werken met een onderhoudsbedrijf met VGO-keur. Ontdek ook de harde resultaten van resultaatgericht samenwerken.

Maak kennis met resultaatgericht samenwerken op www.vgokeur.nl

AE1904_Advertenties.indd 61

26-11-19 13:59



» governance en leiderschap «

Aedes-Magazine /

Untitled-1349 28

11/27/2019 10:25:50 AM

» governance en leiderschap «



VERSCHERPT TOEZICHT OPGEHEVEN

WOONGOED 2-DUIZEND KIJKT WEER VOORUIT Een open en eerlijke communicatie, binnen en buiten de corporatie. Een managementstijl die medewerkers vertrouwen geeft in de organisatie en in zichzelf. Een heldere koers. Dat zijn de belangrijkste elementen in de aanpak die WoonGoed 2-Duizend uit forse problemen haalde. In anderhalf jaar tijd is het de Limburgse corporatie gelukt om de curatele van de twee externe toezichthouders op te heffen. De medewerkers kunnen weer vooruit kijken. Baliemedewerker Monique Hoeben: ‘ Ik weet dat ik weer iets beteken voor dit bedrijf.’ Een verhaal over veerkracht.

TEKST: MARJON VAN WEERSCH, FOTO’S: ANNEMIEK MOMMERS

»

Aedes-Magazine /

Untitled-1750 29

11/29/2019 11:47:54 AM



» governance en leiderschap «

»

Juli vorig jaar bestelt Ton Mans broodjes bij de bakker in

Daarvoor ligt er een herstelplan met pittige maatrege-

Reuver. De bakkersvrouw herkent hem van de foto bij

len. ‘Ons imago was heel slecht’, zegt Mans nu. ‘Ik ben

een pas verschenen interview in de Limburger. ‘Wat een

ervan overtuigd dat je dan het heft in eigen hand moet

fijn artikel’, zegt ze, ‘mooi dat het weer de goede kant op

nemen. Eerlijk en open moet laten zien wat er speelt.’

gaat met WoonGoed 2-Duizend.’ Mans is dan drie

Wat was er aan de hand bij WoonGoed 2-Duizend? De

maanden interim-directeur-bestuurder bij deze platte-

tijdlijn in het kader geeft een opsomming van bepalende

landscorporatie met 50 medewerkers en 5.500

gebeurtenissen. Achter die kale feiten schuilt leed van

woningen in Midden-Limburg. Eigenlijk was hij al met

veel medewerkers en huurders. Tegelijkertijd laat het

pensioen op het moment dat de raad van commissarissen

ook iets zien van de veerkracht van de corporatie. Bij zijn

(RvC) hem vroeg om in Reuver te helpen orde op zaken

aantreden treft Mans een ‘ziekmakende organisatie’ aan.

te stellen. In het interview in de Limburgse krant windt

De forse interne problemen zijn voor de Autoriteit

Mans er geen doekjes om. De situatie bij de corporatie is

woningcorporaties (Aw) aanleiding geweest voor

schokkend. Een ziekteverzuim van bijna 25 procent.

verscherpt toezicht en het Waarborgfonds Sociale

Ook de directeur-bestuurder en een ander lid van het

Woningbouw plaatste de corporatie onder ‘bijzonder

MT zijn met ziekteverlof. De voorzitter van de RvC is

beheer’. Het voortbestaan van de corporatie was ernstig

opgestapt. Het personeel is verdeeld in twee kampen.

bedreigd en de externe toezichthouders stelden in maart

Mans vertelt de krant ook dat hij denkt dat WoonGoed

2018 een ultimatum: op 1 juli 2019 moet de organisatie

2-Duizend er bovenop kan komen en dat een

de zaken weer op de rit hebben.

gedwongen fusie te voorkomen is.

WoonGoed 2-Duizend heeft die deadline gehaald. In nog geen anderhalf jaar tijd zijn met succes de herstelmaatregelen uitgevoerd en is de curatele van de landelijke toezichthouders opgeheven. Hoe is dat gelukt in die korte tijd? Welke lessen kun je leren uit zo’n ingrijpend transformatieproces?

TIJDLIJN WOONGOED 2-DUIZEND

ANGST In opdracht van de externe toezichthouders heeft de

· eind 2016: WSW plaatst corporatie onder Bijzonder Beheer

RvC van WoonGoed 2-Duizend eind 2017 een

· maart 2017: Aw constateert tekortkomingen tijdens governance inspectie

onafhankelijk onderzoek laten uitvoeren. De

· september 2017: FNV overhandigt bestuur corporatie een zwartboek

bevindingen waren ernstig, zegt Mans. Grote

· maart 2018: Adviesbureau rondt organisatieonderzoek af

governanceproblemen. Slechte verhoudingen tussen

· maart 2018: Aw stelt verscherpt toezicht in

bestuurder en RvC. Een managementteam dat fungeer-

· april 2018: WSW en Aw keuren herstelplan goed

de als belangenarena, niet als een verbindend orgaan.

· april 2018: Giel Dijk start als nieuwe voorzitter RvC

Een niet meer functionerende OR. Medewerkers

· april 2018: Ton Mans start als interim-directeur-bestuurder

hadden al jaren geen functionerings- of beoordelings-

· jan/febr 2019: Governance Audit door Aw en WSW; leidt uitvoering

gesprekken meer gehad. Daarbovenop sprak het

herstelplan tot herstel van vertrouwen?

onderzoeksrapport van een ‘robuust-dominante

· februari 2019: Aw en WSW bevestigen goede koers richting herstel per

managementstijl’.

1 juli

In de kennismakingsgesprekken waarmee hij zijn werk

· 4 juli 2019: WSW en Aw beëindigen status van bijzonder beheer en

begint, hoort Mans hoe dat zorgde voor angst bij

verscherpt toezicht.

medewerkers van de corporatie. ‘Dat was een belangrijke oorzaak van de misstanden’, zegt hij. Dat neemt niet weg dat er ook goede dingen zijn gebeurd.

Op de foto rechts: Corrie Saam en Jos Haasen van huurdersbelangenvereniging BRES. Op de foto op pagina 62: Baliemedewerkers Monique Hoeben en Yasemin Temel.

»

Aedes-Magazine /

Untitled-1353 28

11/27/2019 10:27:05 AM

» governance en leiderschap «



Aedes-Magazine /

Untitled-1347 28

11/27/2019 10:25:21 AM



» governance en leiderschap «

»

Mans: ‘De sturingsinformatie over bijvoorbeeld financiën

zich machteloos. Enkelen durfden het aan om hun

en woningen was echt verbeterd. Maar er was een

klachten aan te kaarten bij de FNV. Anderen werden ziek.

overvloed aan regels en controles en zo werden proces-

Haasen denkt dat ook de Limburgse mentaliteit mee-

sen en systemen leidraad voor de corporatie.’ Corrie

speelde. ‘We zijn wat volgzamer dan andere Nederlan-

Saam, voorzitter van de huurdersbelangenvereniging

ders. Oudere huurders zien soms toch een beetje op

BRES, herkent dat. ‘Vorige leidinggevenden wilden

tegen het apparaat van een woningcorporatie. Die lieten

vernieuwingen te graag doorvoeren. Daardoor beten zij

zich met een kluitje in het riet sturen.’ Mans, zelf ook

zich uiteindelijk vast in allerlei regels. Er was geen ruimte

Limburger, erkent dat dit een rol kan hebben gespeeld,

meer voor overleg of voor empathie met bewoners. Op

ook bij de medewerkers. ‘Limburgers zijn niet altijd sterk

een gegeven moment was dat niet meer werkbaar.’

in het geven van feedback.’ Maar dat wil niet zeggen dat dit elders niet kan gebeuren, benadrukt hij. ‘Dit is niet

PRAKTISCHE OPLOSSINGEN

exemplarisch voor Limburg.’

Saskia van Oppen is sinds juli 2018 interim-manager HRM bij WoonGoed 2-Duizend. Ook zij voerde met alle

OPEN COMMUNICATIE Waar begin je in een organisatie die er zo voor staat? Er lag natuurlijk een herstelplan. Verbeteringen in de top van het management waren in elk geval noodzakelijk. Op

RvC-voorzitter Giel Dijk: ‘In eerste instantie waren we niet blij met dat kritische verhaal in de krant, uiteindelijk bleek die openheid voor ons allemaal een verademing’

de bestuurssecretaris na is het managementteam vervangen door interim-krachten. Enkele andere medewerkers zijn gedwongen vertrokken en sommigen gingen vrijwillig. Ook het interne toezicht kon beter. In april 2018 startte een nieuwe RvC-voorzitter, Giel Dijk.

Over het interview met Mans in de Limburger zegt hij: ‘Mijn collega-commissarissen waren in eerste instantie niet blij met dat kritische verhaal. We hebben daar pittig over gediscussieerd. Maar uiteindelijk bleek die openheid voor ons allemaal een verademing.’

medewerkers gesprekken. Daar kwamen de nodige

De monitoring van het traject door de Aw en het WSW

tissues aan te pas. ‘De professionele vrijheid van

heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan het herstel.

medewerkers was aangetast, als zij iets praktisch wilden

Het waren kritische gesprekken, met goede vragen,

oplossen in het belang van huurders voelden ze zich

zeggen Mans en Dijk. Eerst voerden de twee externe

geremd door regels en procedures.’ Als een regel redelijk

toezichthouders de gesprekken afzonderlijk, later

is, kunnen wij dat uitleggen aan een huurder, zegt

schoven ze samen aan tafel bij de corporatie. De deadline

baliemedewerker Monique Houben. ‘Maar van de een

– vóór 1 juli 2019 moeten de maatregelen effect hebben

op de andere dag moesten wij huurders bijvoorbeeld

– heeft ook geholpen. ‘Die urgentie maakt dat je focus

zeggen dat we geen dakgoten meer schoonmaakten. Ik

aanbrengt en gaat prioriteren’, zegt Van Oppen. ‘Iedere

kan een mevrouw van 85 niet vertellen dat ze zelf op een

week bespraken we de stand van zaken. Wat loopt goed

ladder moet gaan staan. Ons team probeerde dan de

en waarmee zitten we niet op schema? Zo strak heb ik

regels te omzeilen zodat we toch iemand konden sturen.

dat niet eerder in een organisatie meegemaakt.’

Maar we waren wel bang dat het ontdekt zou worden.’

Toch is het herstelplan niet de belangrijkste succesfactor

De huurders van WoonGoed 2-Duizend kregen echt last

geweest, vinden de gesprekspartners. Wat dan wel? Op

van de interne organisatieproblemen, vertellen voorzitter

die vraag springt één antwoord eruit. De nieuwe stijl van

Corrie Saam en collega-bestuurder Jos Haasen van de

leidinggeven. Open, eerlijk en gericht op vertrouwen en

huurdersbelangenvereniging. De telefoon werd bij de

zelfstandig functioneren van medewerkers.

corporatie niet meer, of veel te laat opgenomen.

Reparaties vonden hooguit op verzoek plaats, regulier

Op de foto: Interim-directeur-bestuurder Ton Mans, de

onderhoud gebeurde nauwelijks nog. Hoe kan het dat

interim-managers Saskia van Oppen en Antoon Veldhuis

deze situatie zo lang kon duren? Medewerkers voelden

en de huidige voorzitter van de RvC Giel Dijk.

»

Aedes-Magazine /

Untitled-1357 12

11/27/2019 10:28:24 AM

» governance en leiderschap «



Aedes-Magazine /

Untitled-1345 28

11/27/2019 10:24:59 AM



» governance en leiderschap «

»

Zo is er iedere twee weken een lunchbijeenkomst voor

hem gaat het in de eerste plaats om de huurders en

het hele personeel geweest om de voortgang van het

niet om de woningen. Het gaat weer om de mensen in

herstelplan te bespreken, zegt interim-manager Wonen

plaats van naar de regeltjes.’

Antoon Veldhuis. ‘We vertelden ook eerlijk wat nog niet

Op 4 juli dit jaar vierden de medewerkers de opheffing

lukte.’ Om de belanghouders, zoals gemeenten, op de

van de curatele met een barbecue. ‘Die feeststemming

hoogte te houden verscheen er regelmatig een Nieuws-

was voor mij de graadmeter van het succes’, zegt RvC-

flits. ‘Die open communicatie is ook door de Aw gewaar-

voorzitter Dijk. ‘Iedereen sprak met iedereen. Mensen

deerd’, zegt Mans.

komen weer met plezier naar hun werk. Dat zijn de zachte factoren die zo bepalend zijn voor het

DIENEND LEIDERSCHAP

functioneren van een organisatie.’ Eerder lieten twee

Het vertrouwen in de organisatie onder de medewerkers

opeenvolgende motivatiemetingen onder de

lijkt hersteld. Ook een van de punten uit het herstelplan.

medewerkers (in november 2018 en mei 2019)

De meeste langdurig zieken zijn snel weer gaan re-

resultaten zien met scores van ruim een 8.

integreren en het ziekteverzuim is gedaald tot 3 procent.

Dit najaar maakten Mans en de drie interim-managers plaats voor nieuwe leidinggevenden. WoonGoed 2-Duizend richt de blik weer naar buiten. Er ligt een nieuw ondernemingsplan met een omvangrijk verduurzamingsprogramma en er wordt weer gebouwd.

Huurdersbelangenvereniging BRES: ‘Het gaat weer om de mensen, om de huurders in plaats van de regeltjes’

De corporatie is er nog niet. Er blijft extra aandacht nodig om de geboekte winst vast te houden en de kwaliteit van de dienstverlening kan nog beter. Medewerkers zullen niet meer zo afhankelijk worden van leidinggevenden als ze zijn geweest. Zoals een van hen zegt: ‘Ik ben in een jaar tijd echt gegroeid. Ik kan weer overleggen met collega’s, we zijn weer een team. We hebben de kracht in ons zelf teruggekregen. Nu komen we zelf met ideeën.’

‘Ton bracht het dienend leiderschap mee’, zegt Veldhuis.

BLIK VOORUIT

‘In het MT zei hij steeds weer: jullie zijn de profes-

Een nieuw managementteam heeft in oktober 2019

sionals, jullie weten wat je moet doen. Die houding

het stokje van de interim-managers uit dit artikel

namen wij mee in de dagelijkse leiding en coaching van

overgenomen. En sinds 1 oktober is Harrie Oosterlee

onze medewerkers. Ik ga een wijkbeheerder niet

directeur-bestuurder bij WoonGoed 2-Duizend.

vertellen hoe hij zijn werk moet doen. Ik sta wel klaar

‘Vanuit het herstelplan hebben medewerkers, OR,

voor begeleiding als daar behoefte aan is.’ Natuurlijk

het interim-management, bestuur en RvC de

heeft het even geduurd voordat mensen weer eigen

organisatie een boost gegeven’, zegt Oosterlee. ‘Zij

initiatief toonden en in zichzelf durfden te geloven,

hebben de organisatie aangepast, processen en

vervolgt hij. ‘Ze waren een totaal andere cultuur gewend

governance herijkt en op orde gebracht. Het is

en voor sommigen is die autonomie nog steeds niet

belangrijk dat onze huurders ervaren dat wij weer

vanzelfsprekend.’ Maar de meeste medewerkers zijn uit

oog hebben voor de leefbaarheid van buurten en

hun schulp gekropen, zegt Van Oppen. ‘Ze zien dat ze

wijken. En dat WoonGoed 2-Duizend weer investeert

zich kunnen ontwikkelen, hebben weer zin om

om tegemoet te komen aan de behoeften van onze

opleidingen te volgen.’ De rol van Mans is belangrijk

huurders, zorgpartners en andere belanghouders.’

geweest in het transformatieproces. ‘Vanaf het begin is

«

hij met iedereen gaan praten’, zegt Monique Houben. Ik voelde me daardoor gehoord. Ik weet nu weer dat ik iets beteken voor dit bedrijf.’

Ook de beide huurdersvertegenwoordigers benadrukken wat de vele overleggen met Mans betekend hebben. ‘Bij

Aedes-Magazine /

Untitled-1355 12

11/27/2019 10:27:44 AM

POLYFILLA PRO. HET REPARATIEMERK VOOR TOTAAL VASTGOEDONDERHOUD. Totale garantie Tot 10 jaar systeemgarantie op de houtreparatie inclusief het AkzoNobel verfsysteem. Opgenomen in de Sikkens en Trimetal bestekken.

Totale service 100% inspecties en rapportage, technische adviezen en bestekservice.

Houtreparatietrainingen op drie niveaus.

Totaal assortiment De beste reparatie oplossingen voor minerale en houten ondergronden.

Volledig afgestemd op de eisen van de professional.

Kijk op polyfillapro.nl of neem contact op met een van onze account managers (073 59 993 33).

17017 Polyfilla Adv opdrachtgevers A4_v2.indd 1 AE1904_Advertenties.indd 69

22-03-17 26-11-19 09:30 13:59

Slimme duurzame oplossingen voor nieuwbouw en renovatie De beste prijs-prestatieverhouding in de markt

All-electric en hybride warmtepompen voor bestaande en nieuwbouw projecten Met de Mercuria, Eria Tower en Elga heeft Remeha

ingebouwd 180 liter voorraadvat altijd verzekerd van

altijd een passende oplossing voor verduurzaming

een voorraad warm water.

van zowel nieuwbouw als bestaande bouwprojecten.

Omdat deze warmtepompen uitstekende EPC-scores Zo werkt de slimme modulerende Elga hybride

combineren met een scherpe aanschafprijs, durven

warmtepomp eenvoudig samen met iedere cv-ketel.

wij gerust te spreken van een ijzersterk trio.

Is de Mercuria de meest compacte all-electric warmtepomp in de markt en bent u met de Eria Tower met

REM_ADV_Energiegids_okt_2019.indd 1 AE1904_Advertenties.indd 70

Remeha.nl/warmtepompen

10-9-2019 12:08:19 26-11-19 13:59

» column «



HOOFD- EN BIJZAKEN Een nieuwe wet invoeren gaat niet zomaar. En als hij er dan eindelijk is, wordt onmiddellijk de evaluatie aangekondigd. Zo ook bij de Woningwet. Met een aanloopje van een kleine twintig jaar is die sinds 2015 van kracht. Tijd dus voor een evaluatie. Voor de Kamerleden is alvast een overzicht van verwacht nieuw rijksbeleid opFOTO: MARK PRINS

gesteld. Nu zou je denken dat in onze overzichtelijke sector de hoeveelheid nieuw beleid meevalt. Niets is minder waar. Op de lijst met Haagse ingevingen staan ze keurig gerubriceerd: zeven hoofdonderwerpen, 35 sub-onderwerpen met daaronder tal van maatregeltjes in sub-sub-onderwerpen op zes dikbedrukte bladzijden.

Dit proza doet je de schrik om het hart slaan. Wat nu weer? Nadere bestudering geeft een ander beeld. Veel blijkt te gaan over het verfijnen van een ingevoerde norm, met als voorbeeld bij passend toewijzen: ‘Mogelijk maken dat corporaties een onderschrijding van de norm in enig jaar kunnen compenseren in het daaropvolgende jaar.’ Wie zit hierop te wachten? Welk circus van verantwoording over cijfers met bijbehorende accountantsverklaringen

‘De Kamerleden hebben het bij de evaluatie van de Woningwet niet over de hoofdzaken’

en kosten roepen we over ons af? Een andere categorie betreft het oplossen van niet bestaande problemen: ‘Verplicht opnemen van leefbaarheidsactiviteiten in prestatieafspraken wordt omgezet naar verplicht opnemen in bod prestatieafspraken.’ Verandert hierdoor de wereld? Ervaart hier iemand een probleem? De laatste categorie waar ik bij stil wil staan, gaat om maatregelen die nodig zijn om eerdere bureaucratische hoogstandjes weer dragelijk te maken. Een voorbeeld over de woningmarktregio’s: ‘Met Aedes, VNG, VTW en de Woonbond zal verkend worden of vereenvoudigingen van de ontheffingsprocedure mogelijk en wenselijk zijn, met inachtneming van zorgvuldige besluitvorming door het Rijk conform de Algemene wet bestuursrecht.’ In de praktijk van alledag worden we meegezogen in dit circus. Krijgen we opvattingen over al die voorstellen, de Kamerleden voorop. Maar de essentie is een politiek ongeluk. De Kamerleden hebben het bij de evaluatie van de Woningwet niet over de hoofdvragen: hebben we genoeg sociale huurwoningen, zijn ze nog betaalbaar, bouwen we wel genoeg nieuwe woningen?De Kamerleden zijn verworden tot gespecialiseerde ambtenaren op de vierkante millimeter. Als ik Kamerlid was, zou ik het overzicht ter zijde schuiven en opmerken: ‘Zullen we het eerst maar eens over de hoofdzaken hebben, mevrouw de Minister? En nu graag niet zeggen dat u er later op terugkomt of een commissie gaat instellen.’

Henk Peter Kip is directievoorzitter bij Mitros in Utrecht. hkip@mitros.nl

Aedes-Magazine /

Untitled-1118 3

11/26/2019 2:05:52 PM



» goedemorgen «

Aedes-Magazine /

Untitled-1329 30

11/27/2019 9:55:54 AM

» goedemorgen «



Commissaris bij BrabantWonen

FRÉDÉRIQUE BIJL

Erop toezien dat de woningcorporatie een goede koers vaart en het bedrijf gezond houdt.

Daar is de commissaris verantwoordelijk voor.

Bijl: ‘Toezicht houden is niet van blauwe pakken, serieus kijken.’

TEKST: MARGRIET PFLUG, FOTO’S: BART VAN DIEKEN

»

‘Rommel. Dat is voor een kunstenaar een heerlijk woord. Rommel, rommelen. De vrije ruimte. Het niet weten. Willekeurig dingen bij elkaar en dan ontstaat er iets.’ Frédérique Bijl gebaart er expressief bij. In haar huis in Gassel hangt en staat beeldende kunst waar je kijkt. Maar rommel is er niet als we aanschuiven aan haar werktafel, beschenen door een laag winterzonnetje. Zelfs haar atelierruimte mag die naam niet hebben vandaag: te opgeruimd, vindt ze.

MEANDEREN Frédérique Bijl houdt toezicht bij BrabantWonen als voorzitter van de raad van commissarissen en is beeldend kunstenaar. Ze maakt onderscheid tussen wat ze doet en wat ze is. Bijl: ‘Door mijn manier van meervoudig, caleidoscopisch kijken, heb ik een innovatieprofiel. Tegelijkertijd moet tegenwoordig alles agile zijn. Lean en mean. Ik krijg daar heftige jeuk van. Een wereld vol kanalen en kortste afstand van A naar B is niet interessant als je innovatie wil.

Juist in het meanderen, in de onverwachte bochtjes ontstaat de korte doorbraak naar nieuwe ideeën en contacten.’ Als RvC kun je kiezen welk begrip je als uitgangspunt neemt voor hoe je kijkt naar de organisatie waar je toezicht op houdt. Is dat rommel, of is dat agile? Het begrip dat je hanteert geeft richting. ‘Die manier van kijken breng ik mee als ik toezicht houd.’

»

Aedes-Magazine /

Untitled-1329 31

11/27/2019 9:55:55 AM



» goedemorgen «

FRÉDÉRIQUE BIJL (55) COMMISSARIS BIJ: BrabantWonen sinds november  (RvC bestaat uit twee vrouwen en vier mannen) STUDIE: Sociale geografie Universiteit Utrecht en management aan Nyenrode Business University WERK: beeldend kunstenaar, begeleidt toezichthouders in diverse branches en is docent/trainer governance vraagstukken aan Governance University WOONT IN: Gassel REIST VOOR HET WERK MET: de auto NEVENACTIVITEITEN: toezichthouder bij Kunstloc Brabant en voorzitter van Stichting Kunst in het Kerkje.

»

Taal en luisteren is belangrijk gereedschap van de

een tweede natuur in haar kunstenaarschap. ‘Waar

toezichthouder, vindt ze. ‘Als je vaardig bent in je

zijn we mee bezig? Deugt het? Doet het deugd? Dat

taal kan dat enorm helpen.’ De toon waarop. Met dat

soort vragen.’

ene woord de essentie kunnen pakken. ‘Ik denk dat ik daarom ook enorm van poëzie houd. Daar is alle

Toezicht heeft per definitie een lage frequentie, zegt

ballast weggelaten.’

ze beschouwend. Hoe ben je dan toch een team als je zo beperkt in elkaar investeert? Hoe weet je elkaar

‘Juist in het meanderen, in de onverwachte bochtjes ontstaat de korte doorbraak naar nieuwe ideeën en contacten’

In de workshops Hardop kijken die Bijl geeft aan

dan toch dondersnel te vinden als het nodig is. ‘Zo’n

collega-toezichthouders spelen kunst en taal de

RvC-vergadering is erop en erin. En dan denk ik als

hoofdrol. Ze wil plezier in het vak overbrengen: het

voorzitter soms: dat had ik toch anders moeten doen.

is niet alleen blauwe pakken, serieus kijken. De

Dat zijn dan de gaten in mijn maillot.’

workshops gaan over het expliciet maken wat er in je hoofd gebeurt om zo bewustzijn te ontwikkelen van

De vraag die bij Bijl knaagt is of toezichthouden nog

de bananenschillen en de mindfucks. ‘Iedereen heeft

wel op de goede manier gebeurt. Organisaties

daar mee te maken, want zo werkt je brein. Bananen

werken steeds meer samen in ketens en netwerken

kunnen we echt niet uitbannen, hoeveel regels we

om de grote en complexe vraagstukken van deze tijd

ook bedenken. Wel kan je leren de schillen te

aan te kunnen. Tegelijkertijd houd je toezicht op

herkennen en goed te vallen.’

maar één organisatie, één cel in een dynamisch systeem. ‘Moeten we toezichthouden trans-

GATEN IN MIJN MAILLOT

formeren? Toezicht gaan houden op de

Zelf valt ze nog regelmatig gaten in haar maillot, zegt

verbindingen? En als dat zo is, hoe doe je dat dan?

ze lachend. Ze vindt het een zoektocht om dat wat ze

Wat bindt ons? Hoe gaan we dan met elkaar om?’ Ze

in haar workshops aanreikt over anders kijken zelf in

is meer van de vraagtekens, dan van de uitroep-

de praktijk toe te passen. ‘Ik ben daar enorm lerend

tekens, zegt ze over zichzelf. De antwoorden heeft

in: mijn weg vinden tussen de systemen, het regel-

ze nog niet. ‘Al explorerend kaart ik die vragen aan.

en rolgebonden vak van toezichthouder en mijn

Wanneer? Bij een zelfevaluatie. Bij een projectendag

explorerende manier van denken en doen.’ Reflectie

in de wijk of tijdens de nabeschouwing van de

is daarin de rode draad, denkt ze. Tijdens een RvC-

vergadering. Jongens, dit knaagt bij mij. Hoe kijken

vergadering gebeurt ‘het toezichthouden’ en

jullie daar tegenaan?’

tegelijkertijd is ze voortdurend aan het reflecteren,

«

Aedes-Magazine /

Untitled-1331 52

11/27/2019 10:03:40 AM

Ontdek onze slimme vogel!

Nieuw!

Met de Decorio kan uw warmtepomp het dak op!

De warmtepomp is een uitstekende keuze voor de vermindering van het fossiele energieverbruik.

Maar de afmetingen en de geluidsoverlast maken plaatsing in of vlakbij de woning onaantrekkelijk. Daarvoor heeft Ubbink nu een slimme oplossing gevonden: de Decorio Luchtwarmtepompbehuizing 30°-55°!

Een duurzame kunststof behuizing, universeel voor alle luchtwarmtepompen, speciaal ontworpen voor plaatsing op het hellende dak. Weerbestendig, licht in gewicht, eenvoudige montage en een strak design. Zo staat de Decorio, als een echte slimme vogel, op het dak.

Ubbink, voor uw gemak! www.ubbink.nl/decorio 19133 Adv Decorio voorschrijvers.indd 1 AE1904_Advertenties.indd 75

04-02-19 13:35 26-11-19 14:00



Untitled-1664 6

» huisvester van het volk «

11/29/2019 8:04:43 AM

» huisvester van het volk «



Jan van Ettinger TEK ST : MARGRIET PFLUG , FOTO : ROB TER BEKKE

‘Waar je kunt optellen moet je niet op je intuïtie vertrouwen.’

Werktuigbouwkundige Jan van Ettinger (1902-1981) is ervan overtuigd dat je de wereld voor mensen leefbaarder kunt maken met cijfers en statistiek. Hij is pionier in de industriële statistiek en het visualiseren met pictogrammen. Tijdens de oorlog maakt hij de statistische publicatie 'Het bouwbedrijf in Nederland'.

Voor de Nederlandse regering in ballingschap aanleiding hem te vragen alvast gegevens te verzamelen voor een (wederop)bouwbeleid na de oorlog. Het is de opmaat naar de oprichting van Bouwcentrum Rotterdam in 1948 waarvan hij tot 1972 directeur is.

Het onafhankelijke kennis- en onderzoeksinstituut is jarenlang toonaangevend in kennisoverdracht over bouwen en wonen. Broodnodig want ‘de bouwnijverheid zit nog in het niemandsland tussen ambacht en industrie’, vindt Van Ettinger. Door grote woningnood moet nog in 1960 één op de negen huishoudens inwonen bij een ander huishouden. Snel, goed en betaalbaar kunnen bouwen is van levensbelang.

De inspanningen van Van Ettinger en zijn medewerkers om kennis te verspreiden levert daaraan een grote bijdrage. Industrieel bouwen komt op stoom zoals bijvoorbeeld in Utrecht Overvecht, hier op de foto. In de jaren 60 is de bouw van dit soort flats een bezienswaardigheid. De betonnen wanden, vloeren en trappen komen uit de fabriek: prefab-elementen voor zes woningen per dag. Voor één woning zijn nog maar 1.000 manuren nodig in plaats van de gemiddelde 1.600. Een enorme tijdwinst.

Woningcorporatie Mitros heeft dit complex met 362 woningen in 2019 helemaal vernieuwd en energieneutraal gemaakt. Van Ettinger besloot rond 1980 zijn werkzame leven met een boek vol grootse vergezichten over kwaliteit en een pleidooi om te stoppen met buitensporige massaproductie.

Meer over de geschiedenis van sociale woningbouw op www.canonvolkshuisvesting.nl.

Untitled-1696 7

11/29/2019 9:18:45 AM



» werkaanwonen.nl «

» colofon « Aedes-Magazine is zowel een gedrukte als een digitale uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties.

Aedes-Magazine is gratis en verschijnt vier keer per jaar.

woont in een corporatiewoning. Ongeveer  woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen, ondersteunt hen bij Aedes is de brancheverenging het uitvoeren van hun taken en voor woningcorporaties in biedt een platform voor kennisNederland. Zij werken dagelijks uitwisseling en ontmoeting. aan goed en betaalbaar wonen Aedes is ook de werkgeversvoor mensen die om welke vereniging van de corporatiereden dan ook steun in de rug branche. nodig hebben.

Corporaties beheren , milRedactie Margriet Pflug joen huurwoningen, waarin (hoofd- en eindredactie);  miljoen mensen wonen.  op Leonie Harbers, Elske de  huishoudens in Nederland Koopman, Natasja Verheij

(redactie); Devika Mangal en Carolien van der Ploeg (productie). M.m.v. Christine van Eerd, Henk Peter Kip, Marlies Kolthof, Jan Smit, José de Vreede, Marjon van Weersch, Marco de Wilde.

Redactie T ()    E aedes@aedes.nl, t.a.v. Redactie Abonnementen gedrukt T ()    E publicaties@aedes.nl Abonnementen digitaal I www.aedes.nl/abonneren

Grafische vormgeving Gedrukt: Curve grafische vormgeving BNO, Haarlem Digitaal: Bynder en Label A, Amsterdam/Rotterdam

Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein   AA Den Haag Postbus   AC Den Haag Druk T ()    Senefelder Misset, Doetinchem E aedes@aedes.nl I www.aedes.nl Advertenties I www.aedesmagazine.nl SGNM Twitter @aedesnet.nl Oscar van den Bosch Postbus  Auteursrechten voorbehouden  EB Arnhem T ()    ISSN - E oscar@sgnm.nl I www.sgnm.nl

Aedes-Magazine /

Untitled-1634 3

11/28/2019 2:26:43 PM

AE1904_Advertenties.indd 79

26-11-19 14:00

AE1904_Advertenties.indd 80 HFM_WOCO2_Adv_AedesBackcover_210x297mm_HR_o.indd 1

26-11-19 23:42 14:00 23/09/19